Erratum bij Algemene Consumentenvoorwaarden Datum:
1 juli 2015
Per 1 juli 2015 is, in overleg met Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond, artikel 20 lid 4 als volgt gewijzigd: Nieuwe tekst art. 20 lid 4 Leidt de klacht niet tot een oplossing dan moet het geschil uiterlijk twaalf maanden na de datum waarop de consument de klacht bij de ondernemer indiende, schriftelijk of in een andere door de Geschillencommissie te bepalen vorm bij deze aanhangig worden gemaakt.
Erratum Algemene Consumentenvoorwaarden VastgoedPRO – v.20.08.2015
algemene consumentenvoorwaarden
Inhoud Deel 1. Algemeen Artikel 1 Werkingssfeer Artikel 2 Definities en begrippen Artikel 3 Algemeen en persoonlijk aanbod Artikel 4 Totstandkoming van de opdracht Artikel 5 Duur van de opdracht Artikel 6 Einde van de opdracht Artikel 7 Omzetbelasting, opeisbaarheid Artikel 8 Algemene verplichtingen van de makelaar Artikel 9 Algemene verplichtingen van de consument Artikel 10 Betaling
2 2 2 2 2 2 3 3 3 3
Deel 2. Bemiddeling Artikel 11 Opdracht tot bemiddeling, deeldiensten Artikel 12 Verplichtingen van de makelaar Artikel 13 Verplichtingen van de consument Artikel 14 Courtage Artikel 15 Berekening courtage koop en verkoop Artikel 16 Berekening courtage huur en verhuur Artikel 17 Kosten
4 4 4 4 5 5 6
Deel 3. Taxatie Artikel 18 Taxatie
7
Deel 4. Vastgoedmanagement Artikel 19 Vastgoedmanagement (beheer)
8
Deel 5. Geschillenregeling en branchegarantie Artikel 20 Geschillenregeling Artikel 21 Branchegarantie nakoming bindende adviezen.
9 9
Deel 6. Afwijking en wijziging Artikel 22 Afwijking Artikel 23 Wijziging
9 9
Deze Algemene Consumentenvoorwaarden VastgoedPRO zijn tot stand gekomen in overleg met Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis in het kader van de Coördinatiegroep Zelfreguleringsoverleg van de Sociaal Economische Raad en zijn in werking getreden per 1 februari 2010.
Houten huizen: ARCH:YOU van Anna Boysen voor applicata.dk
Algemene consumentenvoorwaarden Deel 1. Algemeen Artikel 1 l Werkingssfeer Deze algemene voorwaarden zijn van toepassing op de totstandkoming en de uitvoering van een tussen een consument en een makelaar gesloten overeenkomst van opdracht tot dienstverlening met betrekking tot in Nederland gelegen onroerende zaken. Artikel 2 l Definities en begrippen In deze algemene voorwaarden wordt verstaan onder: a. Consument: opdrachtgever, natuurlijk persoon, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf; b. Makelaar: een bij VastgoedPRO aangesloten makelaar danwel het bedrijf van een bij VastgoedPRO aangesloten makelaar; c. Opdracht: de overeenkomst van opdracht tot dienstverlening. Onder dienstverlening wordt verstaan: de bemiddeling met betrekking tot koop, verkoop, huur of verhuur van onroerende zaken (Artikel 11 e.v.); de taxatie van onroerende zaken (Artikel 18); vastgoedmanagement (beheer) van onroerende zaken (Artikel 19) en de overige door de makelaar te verrichten diensten; d. Onroerende zaken: onder onroerende zaken worden ook beperkte rechten op onroerende zaken verstaan zoals erfpacht en opstal; e. Honorarium: de prijs voor de dienstverlening door de makelaar waaronder de courtage vermeld onder f; f. Courtage: het honorarium dat verschuldigd is ter zake van bemiddeling met betrekking tot koop, verkoop, huur of verhuur van onroerende zaken; g. Brancheorganisatie: VastgoedPRO h. Geschillencommissie: de Geschillencommissie Makelaardij van de Stichting Geschillencommissies voor consumentenzaken; i. Woning: een tot bewoning bestemde onroerende zaak. Artikel 3 l Algemeen en persoonlijk aanbod 1. Het algemene aanbod van de makelaar aan de consument bevat een duidelijke omschrijving van de dienstverlening die de consument in kwestie mag verwachten. Het algemene aanbod bevat tevens het honorarium voor de dienstverlening en de overige condities waaronder de dienstverlening wordt verricht. 2. Na kennisneming van het algemene aanbod door de consument, biedt de makelaar de consument de gelegenheid daarover met hem in onderhandeling te treden om tot een persoonlijk aanbod te komen. 3. De makelaar draagt er zorg voor dat het uiteindelijke persoonlijk aanbod schriftelijk of elektronisch in een opdrachtformulier wordt vastgelegd, waarin naar de toepasselijkheid van deze algemene voorwaarden wordt verwezen.
4. Het persoonlijk aanbod dan wel het algemene aanbod gaat vergezeld van een exemplaar van deze algemene voorwaarden. 5. Bij het ontbreken van een door de consument ondertekende schriftelijke of van de consument afkomstige elektronische opdracht heeft de makelaar geen recht op betaling van honorarium of onkosten, tenzij hij het bestaan van de opdracht bij betwisting alsnog kan bewijzen. Artikel 4 l Totstandkoming van de opdracht De opdracht komt tot stand door aanvaarding van het algemeen of het persoonlijk aanbod door de consument. Artikel 5 l Duur van de opdracht Tenzij tussen partijen anders is overeengekomen loopt de opdracht voor onbepaalde tijd. Artikel 6 l Einde van de opdracht 1. De opdracht eindigt door: a. vervulling van de opdracht door de makelaar, tenzij er sprake is van een contract dat naar zijn aard een doorlopend karakter heeft (Artikel 19); b. intrekking van de opdracht door de consument; c. teruggaaf van de opdracht door de makelaar; d. ontbinding door een van beide partijen; e. overlijden van de consument. 2. De makelaar heeft zijn opdracht vervuld, zodra de overeengekomen prestatie is geleverd of – in geval van bemiddeling door de makelaar - de beoogde overeenkomst tussen de betreffende partijen als gevolg van door hem verleende diensten tot stand is gekomen. Bij koop van een woning door een consument is pas sprake van een overeenkomst als de koop is vastgelegd in een door beide partijen ondertekende koopovereenkomst. Het vervuld zijn doet niet af aan zijn uit die opdracht voortvloeiende verplichting om de consument bij de afwikkeling te begeleiden. Bij overeenkomsten waarvan de definitieve totstandkoming of verplichting tot uitvoering krachtens een tot de overeenkomst behorend beding, afhankelijk is van een opschortende of ontbindende voorwaarde, is ook het vervuld zijn van de opdracht daarvan afhankelijk. 3. Een opdracht kan te allen tijde en zonder dat een opzegtermijn in acht behoeft te worden genomen, worden ingetrokken. De consument is ter zake van een intrekking nimmer schadeplichtig. De makelaar heeft terzake wel recht op vergoeding van reeds gemaakte kosten zoals bedoeld in Artikel 17 en, indien en voor zo ver bij het verstrekken van de opdracht overeengekomen, op een percentage van het loon. Het intrekken van een opdracht dient bij voorkeur schriftelijk of elektronisch te geschieden.
2
4. De makelaar kan de opdracht teruggeven op grond van gewichtige redenen. Als gewichtige reden wordt in ieder geval beschouwd: de in Artikel 12 lid 1 beschreven situatie dan wel een ernstige verstoring van de relatie tussen de makelaar en de consument. De teruggaaf door de makelaar dient schriftelijk of elektronisch te geschieden. 5. Een opdracht kan worden ontbonden wanneer aan de kant van de wederpartij sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen. De verklaring tot ontbinding dient bij voorkeur schriftelijk of elektronisch te geschieden. 6. Als datum voor beëindiging van de opdracht geldt de datum waarop de makelaar, respectievelijk de consument de (schriftelijke of elektronische) mededeling inzake de intrekking, teruggaaf, ontbinding of overlijden ontvangt of de in die mededeling genoemde latere datum. Artikel 7 l Omzetbelasting, opeisbaarheid 1. Het overeengekomen honorarium en de bijkomende kosten zijn, tenzij uitdrukkelijk anders overeengekomen, inclusief wettelijk verschuldigde omzetbelasting (BTW). 2. Tenzij anders overeengekomen zijn alle vorderingen wegens verschuldigd honorarium, courtage of kosten direct opeisbaar zodra de koop- of huurovereenkomst tot stand is gekomen of de opdracht is uitgevoerd, dan wel deze om andere redenen eindigt. Een en ander onverminderd het bepaalde in Artikel 14 lid 2. Artikel 8 l Algemene verplichtingen van de makelaar 1. De makelaar voert de door hem aanvaarde opdracht naar beste weten en kunnen uit en met inachtneming van de belangen van de consument. Tenzij anders overeengekomen mag de makelaar de werkzaamheden nodig voor het uitvoeren van de opdracht door anderen, onder zijn verantwoording, laten uitvoeren. 2. De makelaar houdt de consument regelmatig op de hoogte van de vorderingen.
3
3. De makelaar is verplicht zijn aansprakelijkheid voor schade die voorvloeit uit een toerekenbare tekortkoming dan wel uit onrechtmatige daad afdoende te verzekeren en verzekerd te houden. Artikel 9 l Algemene verplichtingen van de consument 1. De consument verschaft de makelaar naar beste weten en kunnen die informatie die de makelaar nodig heeft voor de uitvoering van de opdracht. 2. Het is de consument niet toegestaan buiten de makelaar om activiteiten te ontplooien, die de makelaar bij het vervullen van zijn opdracht kunnen belemmeren of zijn activiteiten doorkruisen. Artikel 10 l Betaling 1. De consument betaalt de makelaar voor de dienstverlening conform de gemaakte afspraken. 2. De makelaar stuurt de consument een behoorlijk gespecificeerde factuur waarin een redelijke betalingstermijn wordt vermeld. 3. Indien de consument niet binnen de in de factuur gestelde termijn betaalt, stuurt de makelaar hem een betalingsherinnering waarin de consument de gelegenheid wordt geboden alsnog binnen 2 weken na ontvangst van de herinnering te betalen. 4. Indien de consument ook aan de in lid 3 genoemde betalingsherinnering geen gevolg geeft, is hij in verzuim en is de makelaar gerechtigd de wettelijke rente in meerdering te brengen. 5. De makelaar is na verloop van de in lid 3 genoemde termijn van twee weken bevoegd om zonder nadere ingebrekestelling over te gaan tot invordering van het hem verschuldigde bedrag. De daaraan in redelijkheid verbonden (buiten)gerechtelijke kosten zijn voor rekening van de consument, tenzij de rechter of geschillencommissie anders beslist. 6. In geval een opdracht wordt verstrekt door méér dan één persoon, is ieder van hen hoofdelijk aansprakelijk voor het betalen van al het verschuldigde uit welke hoofde dan ook.
Deel 2. Bemiddeling Artikel 11 l Opdracht tot bemiddeling, deeldiensten De kern van een opdracht tot bemiddeling betreft het geven van advies over en het voeren van onderhandelingen. De opdracht tot bemiddeling kan uitgebreid worden met onder meer de volgende diensten: - bespreking van en advies omtrent de mogelijkheden om tot de beoogde overeenkomst te komen; - verzorging en begeleiding van bezichtigingen; - beoordeling van de waarde van de betreffende onroerende zaak; - besteding van aandacht aan juridische, fiscale, bouwkundige en andere van belang zijnde aspecten; - begeleiding bij de afwikkeling. Voor de opdracht tot bemiddeling geldt dat de makelaar tijdens of direct voorafgaand aan de opdracht, de onroerende zaak minimaal eenmaal bezichtigd moet hebben. In plaats van een opdracht tot bemiddeling kan ook apart een opdracht verstrekt worden. Onder aan de consument te verlenen deeldiensten kan verder ondermeer worden verstaan: - opstellen van een koopovereenkomst zonder dat sprake is van bemiddeling; - opstellen van een huurovereenkomst zonder dat sprake is van bemiddeling; - het invoeren van gegevens omtrent een onroerende zaak in elektronische systemen, waaronder die via internet; - het opstellen en laten plaatsen van advertenties; - het ‘rechercheren’ van een onroerende zaak; - het uitvoeren van een zoekopdracht voor een onroerende zaak; - het verzorgen van een aanvraag tot huisvestingsvergunning, Nationale Hypotheek Garantie, (overdragen van) subsidies, etc. Op deeldiensten zijn deze voorwaarden van toepassing voor zover de aard van die bepalingen zich daar niet tegen verzet. Artikel 12 l Verplichtingen van de makelaar 1. Het is de makelaar niet toegestaan meer dan één bemiddelingsopdracht te aanvaarden met betrekking tot één en dezelfde onroerende zaak. Indien hij eerder een bemiddelingsopdracht heeft ontvangen betreffende een bepaalde onroerende zaak, kan hij een nieuwe opdracht pas aannemen, nadat de eerste opdracht aantoonbaar is beëindigd. Indien uit twee of meer lopende bemiddelingsopdrachten door de makelaar diensten moeten worden verleend met betrekking tot een zelfde onroerende zaak, terwijl het verlenen van de dienst aan de ene opdrachtgever in strijd is met het belang van de andere opdrachtgever, dan dient de makelaar dit schriftelijk of elektronisch te melden aan zijn opdrachtgevers. De makelaar is in dat geval verplicht om, uiterlijk op het moment dat het
stadium van onderhandelingen tussen beide opdrachtgevers wordt bereikt, overleg te voeren met zijn opdrachtgevers. Dit overleg dient er toe te leiden dat één van de opdrachten wordt opgeschort dan wel beëindigd. Het is de makelaar dus niet toegestaan om betreffende eenzelfde onroerende zaak, aan meer dan één opdrachtgever diensten te verlenen wanneer het verlenen van de dienst aan de ene opdrachtgever in strijd is met het belang van de andere opdrachtgever, ongeacht de wensen van de betrokkenen. 2. De consument wiens bemiddelingsopdracht op grond van het in het vorige lid bepaalde wordt beëindigd is de makelaar geen enkele vergoeding, hoe ook genaamd, verschuldigd met uitzondering van eventuele kosten zoals genoemd in Artikel 17 die de makelaar reeds in opdracht van de consument heeft gemaakt. 3. De makelaar is niet gerechtigd tot het sluiten van overeenkomsten namens de consument, tenzij deze hiertoe een schriftelijke of elektronische volmacht heeft verleend. 4. De makelaar houdt zich bij het uitvoeren van de opdracht aan de Wet Bescherming Persoonsgegevens (WBP) en de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (WWFT). Artikel 13 l Verplichtingen van de consument 1. Het is de consument, behoudens andersluidende afspraken, niet toegestaan buiten de makelaar om overeenkomsten tot stand te brengen, onderhandelingen te voeren, gebruik te maken van soortgelijke diensten van anderen en/of activiteiten te ontplooien, die de makelaar bij het vervullen van zijn bemiddelingsopdracht kunnen belemmeren of zijn activiteiten doorkruisen. 2. De consument werkt mee aan de vervulling door de makelaar van de verplichtingen (bijvoorbeeld de identificatie van de opdrachtgever) welke deze heeft in het kader van de WWFT. Artikel 14 l Courtage 1. De consument is de makelaar courtage verschuldigd indien tijdens de looptijd van de bemiddelingsopdracht een overeenkomst met betrekking tot een onroerende zaak tot stand komt. Dit geldt ook indien de overeenkomst niet het gevolg is van door de makelaar verleende diensten, tenzij het een opdracht betreft van een opdrachtgever - koper of - huurder en deze koopt of huurt buiten het gebied waarop de opdracht betrekking heeft. Onder de totstandkoming van een overeenkomst wordt tevens verstaan het door opdrachtgever meewerken aan een handeling als gevolg waarvan de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk wordt verkocht, verhuurd of toebedeeld aan de opdrachtgever en/of een derde en in verband daarmee de uitvoering van de opdracht geen verdere voortgang vindt.
4
2. Tenzij anders overeengekomen is courtage ter zake van bemiddeling bij koop of verkoop van een onroerende zaak eerst opeisbaar ten tijde van de juridische levering van de onroerende zaak bij de notaris zonder dat de consument over de periode tussen de verschuldigdheid van de courtage en de opeisbaarheid daarvan rente is verschuldigd aan de makelaar. Wanneer vast staat dat een tot stand gekomen overeenkomst niet leidt tot een juridische levering van een onroerende zaak bij de notaris en de makelaar recht heeft op courtage, is de courtage vanaf dat moment opeisbaar. 3. Na beëindiging van de bemiddelingsopdracht als bedoeld in Artikel 6 lid 1 sub b t/m e is de consument geen courtage verschuldigd indien er een overeenkomst met betrekking tot een onroerende zaak tot stand komt, tenzij: − de consument heeft gehandeld in strijd met het bepaalde in Artikel 13; − de makelaar genoegzaam bewijs levert dat de totstandkoming van de overeenkomst met betrekking tot de onroerende zaak het gevolg is van dienstverlening van de makelaar aan de consument tijdens de looptijd van de opdracht. 4. Bij overeenkomsten, waarvan de definitieve totstandkoming of de verplichting tot uitvoering, krachtens een tot de overeenkomst behorend beding, afhankelijk is van een opschortende of ontbindende voorwaarde, is ook het recht op courtage daarvan afhankelijk, tenzij een van partijen of beide de betreffende voorwaarde niet overeenkomstig de strekking hanteren. 5. Wanneer een tot stand gekomen koopovereenkomst door gebruikmaking door de koper van de wettelijke bedenktijd (Artikel 7:2 BW) wordt beëindigd, vervalt het recht op courtage met betrekking tot deze overeenkomst. 6. Wanneer een courtageverplichting overeenkomstig het bepaalde in lid 3 van dit Artikel ontstaat, heeft de makelaar recht op een naar redelijkheid vast te stellen deel van de courtage. Bij de bepaling hiervan wordt rekening gehouden met reeds door de makelaar verrichte werkzaamheden, het voordeel dat de consument daarvan heeft en de grond waarop de overeenkomst is beëindigd. 7. Wanneer een tot stand gekomen overeenkomst niet tot uitvoering komt, behoudt de makelaar recht op volledige courtage, tenzij de consument aannemelijk maakt dat de niet-uitvoering het gevolg is van toerekenbaar tekortschieten (wanprestatie) van de makelaar.
2. De courtage wordt berekend over de koopsom van de onroerende zaak 3. Onder de koopsom wordt verstaan het bedrag dat de koper aan verkoper verschuldigd is, exclusief de kosten en rechten die op de overdracht vallen, zoals overdrachtsbelasting, notariële kosten en kadastrale rechten. 4. Indien over de koopsom BTW verschuldigd is, dan wel deze in de koopsom is inbegrepen, dan wordt de courtage mede berekend over het bedrag inclusief genoemde belasting tenzij de koper gerechtigd is om de BTW in aftrek te brengen. 5. Bij in aanbouw zijnde of nog te bouwen onroerende zaken wordt de courtage berekend over de koop- en aanneemsom tezamen, dan wel over de verwachte, uit de overeenkomst blijkende, bouwsom of stichtingskosten met inbegrip van de BTW, tenzij de koper gerechtigd is de BTW in aftrek te brengen. 6. Bij koop en verkoop van een recht van erfpacht, dan wel van een opstal op erfpachtgrond wordt de courtage berekend over het bedrag dat de koper en verkoper als zodanig overeenkomen, vermeerderd met een bedrag gelijk aan het tienvoud van de periodieke vergoeding op jaarbasis. 7. Bij koop en verkoop van een appartementsrecht wordt de courtage berekend over de koopsom van het appartementsrecht. 8. Bij koop en verkoop van een lidmaatschapsrecht van een coöperatieve vereniging tot exploitatie van onroerende zaken of van aandelen in onverdeelde eigendommen wordt de courtage berekend over de koopsom van het betreffende lidmaatschapsrecht of aandeel, zonder aftrek van het aandeel in een eventuele hypothecaire lening. 9. Gelijkgesteld met koop- en verkoopovereenkomsten worden voor de courtageberekening: − ruilkoop; − huurkoop; − koop en verkoop op afbetaling; − koop en verkoop die niet zonder meer de verplichting tot levering bevat (economische eigendomsoverdracht); − het vestigen van het recht van erfpacht of opstal. 10. Indien er roerende zaken in materiële zin en/of vermogensrechten (bijvoorbeeld goodwill) worden gekocht of verkocht, en/of er tevens schadevergoedingen, inschrijvingen, bijdragen en dergelijke aanspraken door partijen jegens elkaar worden overeengekomen, wordt de courtage mede in rekening gebracht over de koopsom van deze goederen en deze rechten.
Artikel 15 l Berekening courtage koop en verkoop 1. De courtage wordt berekend op grondslag van wat partijen hierover overeengekomen zijn. Voor zover partijen geen grondslag voor de berekening van de courtage zijn overeengekomen, gelden de navolgende leden van dit Artikel.
Artikel 16 l Berekening courtage huur en verhuur 1. De courtage wordt berekend op grondslag van wat partijen hierover overeengekomen zijn. Voor zover partijen geen grondslag voor de berekening van de courtage zijn overeengekomen, gelden de navolgende leden van dit Artikel.
5
2. Bij huur- en verhuurovereenkomsten met betrekking tot onroerende zaken wordt de courtage berekend over de huursom, met inachtneming van de overige hieronder vermelde bepalingen. 3. Onder de huursom wordt verstaan het bedrag dat de huurder en verhuurder overeenkomen als vergoeding voor het enkel genot van de onroerende zaken voor het eerste huurjaar. 4. De courtage wordt berekend over de huursom + BTW, indien dit van toepassing is, tenzij de huurder gerechtigd is de BTW in aftrek te brengen. 5. Indien krachtens de overeenkomst in enig volgend jaar aan huur een ander bedrag verschuldigd zal zijn dan in het eerste huurjaar en dit bedrag bij het tot stand komen van de overeenkomst reeds bekend is, terwijl dit kennelijk een andere strekking heeft dan het in gelijke tred houden van de huur met de waardeontwikkeling van de euro, wordt voor de berekening van de courtage in aanmerking genomen het totaal van die bedragen, gedeeld door het aantal jaren waarop zij betrekking hebben. 6. Een gedeelte van een huurjaar wordt als geheel huurjaar gerekend. 7. Gelijkgesteld aan huur- en verhuurovereenkomsten worden voor de courtageberekening: − pachtovereenkomsten; − huur-ruilovereenkomsten; − overeenkomsten tot ingebruikgeving; − overeenkomsten betreffende een zakelijk recht van gebruik en bewoning; − andere vergelijkbare overeenkomsten, zoals financiële of operationele lease.
8. Indien er roerende zaken in materiële zin en/of vermogensrechten (bijvoorbeeld goodwill) mede worden gehuurd of verhuurd, wordt onder de huursom mede begrepen de voor deze goederen overeengekomen huurprijs. Worden de goederen mede gekocht of worden verkocht, en/of worden er tevens schadevergoedingen, inschrijvingen, bijdragen en dergelijke aanspraken door partijen jegens elkaar overeengekomen, dan wordt de courtage mede in rekening gebracht over de koopsom van deze goederen en deze rechten. Artikel 17 l Kosten 1. Tenzij anders overeengekomen vergoedt de consument bij een bemiddelingsopdracht de kosten die de makelaar ten behoeve van de consument maakt. Ten aanzien van het maken van deze kosten en de omvang ervan dient de makelaar tevoren met de consument overleg te plegen en afspraken daaromtrent schriftelijk of elektronisch vast te leggen. Een en ander geldt eveneens als de opdracht wordt opgeschort of eindigt door intrekking of anderszins. 2. De consument is ter zake van een intrekking nimmer schadeplichtig. De makelaar heeft terzake wel recht op vergoeding van reeds gemaakte kosten zoals in het vorige lid bedoeld en, indien en voor zo ver bij het verstrekken van de opdracht overeengekomen, op een percentage van het loon.
6
Deel 3. Taxatie Artikel 18 l Taxatie 1. Taxatie van een onroerende zaak is het geven van een waardeoordeel daarover aan de consument op grond van aard, stand en ligging en de staat waarin de onroerende zaak zich bevindt en het verstrekken van een eenvoudig rapport hierover. Tenzij anders is afgesproken geschiedt de taxatie volgens de geldende versie van het taxatierapport financiering woonruimte dat is vastgesteld door de representatieve organisaties in de branche. Een taxatie dient door een makelaar in persoon te worden verricht. 2. Het taxatierapport dient te omvatten: de naam van de consument, het doel van de taxatie, een korte zakelijke omschrijving van het getaxeerde, de kadastrale gegevens, een oordeel over de waarde onder vermelding van de soort daarvan, bijzondere omstandigheden waarmee rekening is gehouden, de datum waarop de taxatie is verricht en de naam en de gegevens van de taxateur. Het taxatierapport is geen bouwkundig rapport. 3. Tenzij anders overeengekomen wordt het rapport aan de consument uitgebracht. De makelaar stelt het rapport niet ter beschikking van derden tenzij hij toestemming heeft verkregen van de consument. 4. De makelaar aanvaardt alleen ten opzichte van de consument verantwoordelijkheid voor de inhoud van het rapport, dus niet jegens derden. 5. Tenzij anders overeengekomen is de consument bij opdracht voor taxatie het overeengekomen honorarium verschuldigd zodra het rapport is afgeleverd. 6. Indien de consument de opdracht tot taxatie intrekt voordat deze is uitgevoerd, is de consument voor de reeds verrichte werkzaamheden een vergoeding verschuldigd. Indien over de hoogte van deze vergoeding geen afspraken zijn gemaakt, dient deze naar redelijkheid te worden vastgesteld. 7. De door de makelaar in het kader van de taxatieopdracht noodzakelijk gemaakte onkosten ter zake van reis en verblijf, leges en kadastraal onderzoek zullen door de consument worden vergoed.
7
8. Bij taxatie ingevolge een aan meer makelaars verstrekte opdracht wordt het tarief door iedere makelaar in rekening gebracht. 9. Bij een opdracht aan meer makelaars gezamenlijk, brengen deze gezamenlijk rapport uit. In dit rapport komen hun gezamenlijke bevindingen tot uitdrukking. Slagen de makelaars er niet in tot gezamenlijke conclusies te komen, dan treden zij in overleg met de consument omtrent het uitbrengen van een rapport waarin hun uiteenlopende conclusies voorkomen. 10. Het honorarium wordt berekend op grondslag van wat partijen hierover overeengekomen zijn. Indien het tarief afhankelijk is gesteld van de taxatiewaarde wordt onder taxatiewaarde verstaan: a. Bij taxatie van de waarde van een aandeel in een onroerende zaak: De getaxeerde waarde van de gehele onroerende zaak; b. Bij taxatie van de waarde van een appartementsrecht of van een lidmaatschapsrecht van een coöperatie: De getaxeerde waarde van dat appartementsrecht of dat idmaatschapsrecht; c. Bij taxatie van de waarde van opstallen op erfpachtgrond of het recht van erfpacht (al dan niet met de rechten van de erfpachter op de opstallen): Het getaxeerde bedrag, vermeerderd met het bedrag dat gelijkstaat aan het tienvoud van de geldende canon op jaarbasis; d. Indien de opdracht betrekking heeft op meer dan één soort waarde, of indien het voor het geven van het gevraagde waardeoordeel noodzakelijk is tevens andere soorten waarden te beoordelen en deze oordelen in het rapport vermeld worden: De waarde waarvan de over eengekomen bijbehorende tariefberekening de hoogste uitkomst geeft; e. Bij een taxatie ten behoeve van een geldlening onder hypothecair verband: De onderhandse verkoopwaarde, tenzij deze lager is dan de executiewaarde.
Deel 4. Vastgoedmanagement Artikel 19 l Vastgoedmanagement (beheer) 1. Vastgoedmanagement houdt in het verlenen van diensten aan de consument met betrekking tot één of meer onroerende zaken, die de instandhouding en de exploitatie ten goede komen en bijdragen tot een optimaal rendement van de belegde financiële middelen. De consument die opdracht tot vastgoedmanagement geeft, kan zijn de eigenaar dan wel degene die de onroerende zaken in bezit of anderszins onder zijn zeggenschap heeft. 2. De te verlenen diensten kunnen zowel van commerciële als van technische of administratieve aard zijn. De onderstaande diensten kunnen onder andere behoren tot het dienstenpakket van een vastgoedmanager: − verzorging van de huurincasso; − bemoeienis met bijkomende leveringen en diensten (administratieve verwerking, verrekening met huurders, controle op de kwaliteit van de leveringen en diensten); − verzorging van de betaling van kosten en lasten;
− werkzaamheden in verband met periodieke huurprijswijzigingen; − verzorging van het onderhoud (behandeling, beoordeling en het doen verhelpen van klachten, periodieke inspectie, meerjarenplanning, verzorging van controle en betaling van rekeningen); − verzorging van het opnieuw verhuurd worden van leegkomende gedeelten en andere activiteiten met betrekking tot verhuurmutaties; − verstrekking van adviezen. 3. Intrekking van een opdracht tot vastgoedmanagement dient bij voorkeur schriftelijk of elektronisch te geschieden. Bij intrekking dient een opzegtermijn van tenminste 3 maanden in acht te worden genomen. 4. De opdracht kan tevens omvatten het vervullen van de functie van bestuur van een Vereniging van Eigenaren van appartementsrechten of de functie van secretarispenningmeester van een coöperatieve vereniging tot exploitatie van onroerende zaken.
8
Deel 5. Geschillenregeling en branchegarantie Artikel 20 l Geschillenregeling 1. Geschillen tussen consument en makelaar over de totstandkoming of de uitvoering van overeenkomsten met betrekking tot door de makelaar te leveren of geleverde diensten, kunnen zowel door de consument als door de makelaar worden voorgelegd aan de Geschillencommissie Makelaardij, Bordewijklaan 46, 2591 XR Den Haag (www.degeschillencommissie.nl). 2. Ten aanzien van geschillen over aansprakelijkheid voor schade is de geschillencommissie slechts bevoegd indien deze een financieel belang van 10.000 euro niet te boven gaan. 3. Een geschil wordt door de Geschillencommissie slechts in behandeling genomen, indien de consument zijn klacht eerst volledig en duidelijk omschreven bij de makelaar heeft ingediend. 4. Nadat de klacht bij de makelaar is ingediend, moet het geschil uiterlijk drie maanden na het ontstaan daarvan bij de Geschillencommissie aanhangig worden gemaakt. 5. Wanneer de consument een geschil voorlegt aan de Geschillencommissie, is de makelaar aan deze keuze gebonden. Indien de makelaar een geschil aan de Geschillencommissie wil voorleggen, moet hij de consument vragen zich binnen vijf weken uit te spreken of hij daarmee akkoord gaat. De makelaar dient daarbij aan te kondigen dat hij zich na het verstrijken van voornoemde termijn vrij zal achten het geschil bij de rechter aanhangig te maken. 6. De Geschillencommissie doet uitspraak met inachtneming van de bepalingen van het voor haar geldende reglement. Het reglement van de Geschillencommissie
Deel 6. Afwijking en wijziging Artikel 22 l Afwijking Individuele afwijkingen moeten schriftelijk dan wel elektronisch tussen de makelaar en de consument worden vastgelegd. Artikel 23 l Wijziging VastgoedPRO zal deze Algemene Voorwaarden slechts wijzigen in overleg met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.
9
wordt desgevraagd toegezonden. De beslissingen van de Geschillencommissie geschieden bij wege van bindend advies. Voor de behandeling van een geschil is een vergoeding verschuldigd. 7. Uitsluitend de rechter dan wel de hierboven genoemde Geschillencommissie is bevoegd van geschillen kennis te nemen. Artikel 21 l Branchegarantie nakoming bindende adviezen. 1. VastgoedPRO staat tegenover de consument borg voor de nakoming van het door de geschillencommissie uitgebrachte bindend advies, tenzij het bindend advies binnen twee maanden na verzending hiervan ter toetsing wordt voorgelegd aan de rechter en het vonnis waarbij de rechter het bindend advies onverbindend verklaart in kracht van gewijsde is gegaan. 2. Situaties van surséance van betaling en faillissement zijn van de nakomingsgarantie uitgesloten zolang het geschil nog niet ter zitting is behandeld. Situaties van bedrijfsbeëindiging zijn van de nakomingsgarantie uitgesloten zolang het geschil nog niet aanhangig is gemaakt. 3. De consument kan schriftelijk een beroep doen op de nakomingsgarantie nadat aantoonbaar is gebleken dat de makelaar het bindend advies niet zelf nakomt, noch het bindend advies binnen 2 maanden na verzending hiervan ter toetsing aan de rechter voorlegt. De uitbetaling van het bedrag geschiedt binnen een termijn van één kalendermaand na ontvangst van het beroep onder voorwaarde dat de consument zijn vordering op de makelaar aan VastgoedPRO heeft overgedragen.
10
VERSIE 12.2012
VastgoedPRO beroepsorganisatie voor vastgoedprofessionals De Schans 19-41 8231 KA Lelystad t +31 (0)320 71 45 00 f +31 (0)320 71 45 01
[email protected] www.vastgoedpro.nl
aangesloten bij de geschillencommissie
erkend lid van
General Consumer Terms & Conditions
General Consumer Terms & Conditions Inhoud
Part 1. General
Part 1. General Article 1 Applicability Article 2 Definitions and Concepts Article 3 General and Personal Offers Article 4 Conclusion of the Instruction Article 5 Duration of the Instruction Article 6 End of the Instruction Article 7 Turnover Tax, Exigibility Article 8 General Obligations upon the Estate Agent Article 9 General Obligations upon the Consumer Article 10 Payment
2 2 2 2 2 2 3 3 3 3
Part 2. Intermediary Services Article 11 Instruction for Intermediary Services, Partial Services Article 12 Obligations upon the Estate Agent Article 13 Obligations upon the Consumer Article 14 Commission Article 15 Calculating the Commission on Sales and Purchases Article 16 Calculating the Commission on Leasing and Renting Article 17 Costs
4 4 4 4 5 5 6
Part 3. Appraisal Article 18 Appraisals
7
Part 4. Real Estate Management Article 19 Real Estate Management
8
Part 5. Arbitration Rules and Trade Guarantee Article 20 Arbitration Rules Article 21 Trade Guarantee regarding Compliance with Binding Advice
9 9
Part 6. Deviations and Changes Article 22 Deviations Article 23 Changes
9 9
These General Consumer Terms & Conditions of VastgoedPRO (Dutch Association of Real Estate Experts) were developed by the Consumers’ Association and the Association of Homeowners (VEH) within the framework of the Co-ordination Group Self-Regulation Consultation (CZ) of the Social and Economic Council (SER) and will take effect as of 1 February 2010. Information about VastgoedPRO is available from the VastgoedPRO office. If you have any questions regarding the Terms & Conditions, membership (is someone a member of VastgoedPRO?) etc, you can also contact this office.
Houten huizen: ARCH:YOU from Anna Boysen for applicata.dk
Article 1 l Applicability These General Terms apply to the conclusion and fulfilment of an agreement regarding the instruction to provide services, which is concluded between a Consumer and an Estate Agent and which relates to immovable property situated in the Netherlands. Article 2 l Definitions and Concepts In these General Terms, the following words will have the following meanings: a. Consumer: Client: natural person, who does not act in a professional or business capacity; b. Estate Agent: an Estate Agent affiliated to VastgoedPRO or the company of an Estate Agent affiliated to VastgoedPRO; c. Instruction: the agreement regarding the instruction to provide services. Providing services is understood to mean: intermediary services regarding the selling, buying, renting or leasing of immovable property (Article 11 ff.); the appraisal of immovable property (Article 18); real estate management of immovable property (Article 19) and other services to be provided by the Estate Agent. d. Immovable property: immovable property also includes restricted rights on immovable property, such as ground leases and superficies; e. Fee: the price for the services of the Estate Agent, including the commission referred to under e; f. Commission: the fee that is due for the intermediary services regarding the purchase, sale, renting or leasing of immovable property; g. VastgoedPRO: Dutch Association of Real Estate Experts; h. Disputes Committee: the Real Estate Disputes Committee of the Foundation for Disputes Committees for Consumer Affairs (Stichting Geschillencommissies voor consumentenzaken). i. Dwelling: Immovable property intended for occupation. Article 3 l General and Personal Offers 1. The general offer by the Estate Agent to the Consumer contains a clear description of the services that the Consumer in question may expect. The general offer also contains the fee for these services and the other conditions under which they are provided. 2. After the Consumer has taken cognisance of the general offer, the Estate Agent offers the Consumer the opportunity to consult with him or her in order to establish a personal offer. 3. The Estate Agent ensures that the eventual personal offer is set out in writing or electronically on an order form; this will include a reference to the applicability
of these General Terms. 4. The personal offer and/or the general offer will be accompanied by a copy of these General Terms. 5. In the absence of a written instruction signed by the Consumer or an electronic instruction originating from the Consumer, the Estate Agent is not entitled to the payment of any fees or costs, unless he/she can prove the existence of the disputed instruction. Article 4 l Conclusion of the Instruction The agreement is concluded when the Consumer accepts the personal or general offer. Article 5 l Duration of the Instruction Unless agreed otherwise between the parties, the instruction runs for an indefinite period of time. Article 6 l End of the Instruction 1. The instruction ends by means of: a. the fulfilment of the instruction by the Estate Agent, unless it involves a contract of a continuous nature (Article 19); b. withdrawal of the instruction by the Consumer; c. return of the instruction by the Estate Agent; d. dissolution by either party; e. death of the Consumer. 2. The Estate Agent has fulfilled his/her instruction as soon as the agreed performance has been delivered or – in case of intermediary services by the Estate Agent - the intended agreement was concluded between the parties in question as a result of the intermediary services rendered. In the case of the purchase of a dwelling by a consumer, there will only be an agreement if the purchase has been set out in a purchase agreement signed by both parties. Fulfilment of the instruction does not prejudice the obligation arising from the instruction to assist the Consumer with the finalisation. In case of agreements where the final fulfilment or obligation to perform depends – pursuant to a clause that is part of the agreement – on a suspensive or resolutive condition, the fulfilment of the instruction will also depend on this condition. 3. An instruction can be withdrawn at all times and without being subject to any term of notice. The Consumer will never owe damages regarding such a withdrawal. However, the Estate Agent is entitled to the reimbursement of costs already incurred, as referred to in Article 17 and if, and insofar as, it was agreed upon when granting the instruction, a percentage of the fee. Withdrawing an instruction should preferably take place in writing or electronically.
2
Part 2. Intermediary Services 4. The Estate Agent can return the instruction because of serious reasons. Serious reasons will, in any case, be understood to mean: the situation referred to in Article 12, paragraph 1 and/or a serious strain in the relationship between the Estate Agent and the Consumer. The Estate Agent must return the instruction in writing or electronically. 5. An instruction can be dissolved if there is a shortcoming in the fulfilment of the obligations on the side of the other party. The declaration to dissolve should preferably take place in writing or electronically. 6. The termination date of the instruction will be the date on which the Estate Agent and Consumer respectively receive the (written or electronic) notice of withdrawal, return, dissolution or death, or the later date as stated in the said notice. Article 7 l Turnover Tax, Exigibility 1. The agreed fee and the corresponding costs are, unless explicitly agreed otherwise, inclusive of the due turnover tax (BTW). 2. Without prejudice to the provisions set out in Article 14, paragraph 2, all claims for fees, commission or costs are immediately due to be paid when the rental or purchase agreement is concluded or the instruction has been carried out, or ends because of different reasons. All this applies unless otherwise agreed upon. Article 8 l General Obligations upon the Estate Agent 1. The Estate Agent will carry out the instruction he/she has accepted to the best of his/her abilities and in consideration of the Consumer’s interests. Unless otherwise agreed, the Estate Agent may have others carry out the activities required for the fulfilment of the instruction, under his/her responsibility. 2. The Estate Agent will regularly inform the Consumer of the progress made.
3. The Estate Agent is obliged to take out and maintain adequate insurance against liability for damages resulting from an imputable shortcoming and/or a wrongful act. Article 9 l General Obligations upon the Consumer 1. The Consumer will provide the Estate Agent, to the best of his/her ability and knowledge, with the information that the Estate Agent requires for the fulfilment of the instruction. 2. The Consumer is not permitted, without consulting the Estate Agent, to engage in any activities which could hinder the Estate Agent in the fulfilment of the instruction or interfere with his or her activities. Article 10 l Payment 1. The Consumer will pay the Estate Agent for the services provided, in accordance with the agreed arrangements. 2. The Estate Agent will send the Consumer a properly detailed invoice, stating a reasonable term of payment. 3. If the Consumer fails to pay within the period of time specified in the invoice, the Estate Agent will send him or her a reminder, offering the Consumer the possibility of settling the invoice within two weeks of receiving the reminder. 4. If the Consumer also fails to comply with the payment reminder which is referred to in paragraph 3, then he or she is in default and the Estate Agent will be authorised to charge the statutory interest. 5. After expiry of the two-week term referred to in paragraph 3, the Estate Agent is authorised to commence the collection of the sum due to him/her without further notice of default being required. The (extra) judicial costs reasonably incurred in this context, will be at the expense of the Consumer, unless the Court or the Disputes Committee decides otherwise. 6. If an instruction is granted by more than one person, every one of them is jointly and severally liable for payment of all that which is due for any reason.
Article 11 l Instruction for Intermediary Services, Partial Services The core of an instruction for intermediary services is offering advice on – and conducting – negotiations. The instruction can be extended with, amongst other things, the following services: - discussing and advising on the possibilities of achieving the intended agreement; - organising and supervising inspections; - assessment of the value of the immovable property in question; - overseeing legal, tax, constructional and other relevant aspects; - assistance during finalisation. As regards the instruction for intermediary services, the Estate Agent must have inspected the immovable property at least once during, or immediately prior to, the instruction. Instead of an instruction for intermediary services, it is also possible to grant a separate instruction for partial services. These partial services which are provided to the Consumer may include: - drawing up a purchase contract without offering intermediary services - drawing up a tenancy agreement without offering intermediary services; - entering particulars regarding immovable property in electronic systems, including via the Internet; - drawing up and effecting the publication of advertisements; - ‘researching’ immovable property objects; - carrying out an instruction to find a particular immovably property objects; - handling the application for a housing permit, the National Mortgage Guarantee, (the transfer of) subsidies, etc. These partial services are governed by these terms and conditions, unless the provisions included herein dictate otherwise. Article 12 l Obligations upon the Estate Agent 1. The Estate Agent is not permitted to accept more than one instruction for intermediary services regarding one and the same piece of immovable property. If he/ she has previously received an instruction for intermediary services regarding a particular piece of immovable property, he/she can only accept a new instruction when the first instruction has demonstrably ended. If an Estate Agent has to carry out two or more current instructions for intermediary services regarding one and the same piece of immovable property and providing the services to one consumer is contrary to the interests of the other consumer, the Estate Agent must notify his/her consumers thereof in writing or electronically. The Estate Agent is, in that
3
case, obliged to consult about this with his/her clients no later than the time that the negotiations between both consumers commence. This consultation must result in either the suspension or termination of one of the instructions. The Estate Agent is, therefore, not allowed to provide services to more than one client regarding one and the same piece of immovable property, if providing the services to one client is contrary to the interests of the other, regardless of the wishes of the parties involved. 2. The Consumer whose instruction for intermediary services is terminated pursuant to the provisions set out in the previous paragraph, does not owe the Estate Agent any compensation, of whatever nature, with the exception of any possible costs, as referred to Article 16, already incurred by the Estate Agent on the instruction of the Consumer. 3. The Estate Agent is not authorised to conclude agreements on behalf of the Consumer, unless the latter has granted a written or electronic power of attorney to that end. 4. When carrying out the instruction, the Estate Agent will observe the Personal Data Protection Act (WBP) and the Money Laundering and Terrorist Financing (Prevention) Act (WWFT). Article 13 l Obligations upon the Consumer 1. Unless there are arrangements to the contrary, the Consumer is not allowed to conclude any agreements or carry out any negotiations outside the purview of the Estate Agent, or to use similar services as the other parties and/or to engage in activities that may hinder the Estate Agent or interfere with his/her activities when fulfilling his/her instruction for intermediary services. 2. The Consumer must lend his or her co-operation to the Estate Agent’s fulfilment of any obligations under the WWFT (e.g. identification of the client). Article 14 l Commission 1. The Consumer owes the Estate Agent commission if an agreement is concluded regarding a piece of immovable property during the term of the instruction for intermediary services. This also applies if the agreement is not concluded as a result of services provided by the Estate Agent, unless it involves an instruction from a consumer/buyer or consumer/lessee and the latter buys or leases outside the territory to which the instruction relates. Concluding an agreement is also understood to mean the consumer’s cooperation with an action that results in the complete or partial selling, letting, rendering available or assignment of the immovable property to the client and/or a third party, as a result of which the instruction does not continue further.
4
2. Unless otherwise agreed, commission regarding intermediary services for the purchase or sale of immovable property does not become due and payable until the moment of the legal transfer of the immovable property at the office of the civil-law notary, without the Consumer owing interest to the Estate Agent over the period between the indebtedness of the commission and the exigibility thereof. As soon as it has been established that a concluded agreement will not result in a legal transfer before a civil-law notary and the Estate Agent is nevertheless entitled to a commission, then this commission will be owed from this point in time onwards. 3. After termination of the instruction for intermediary services, as referred to in Article 6, paragraph 1, under b – e, the Consumer does not owe commission if an agreement regarding immovable property is concluded, unless: − the Consumer acted in breach of the provisions set out in Article 12; − the Estate Agent offers sufficient evidence that the conclusion of the agreement regarding the immovable property is the result of the services rendered by the Estate Agent to the Consumer during the term of the instruction. 4. In case of agreements where the final fulfilment or obligation to perform depends – pursuant to a clause that is part of the agreement – on a suspensive or resolutive condition, the right to commission will also depend on this, unless either party or both parties do not use the condition in question according to its purport. 5. If a buyer terminates a concluded agreement by invoking his/her statutory reconsideration period (Article 7:2 Netherlands Civil Code), the right to commission lapses with regard to this agreement. 6. If there is a commission obligation in accordance with the provisions set out in paragraph 3 of this Article, the Estate Agent is entitled to a proportion of the commission to be reasonably established. When establishing this proportion, allowance will be made for the activities already carried out by the Estate Agent, the benefit the Consumer has had thereof, and the reason for terminating the agreement. 7. If a concluded agreement is not fulfilled, the Estate Agent retains his/her right to full commission, unless the Consumer argues convincingly that the non-fulfilment is the result of an imputable shortcoming (breach of contract) of the Estate Agent. Article 15 l Calculating the Commission on Sales and Purchases 1. Commission is calculated, based on what the parties have agreed upon. If the parties have not agreed on a basis for calculating the commission, the following paragraphs of this Article apply.
5
2. The commission is calculated over the purchase price of the immovable property. 3. The purchase price is understood to mean the sum that the buyer owes the seller, excluding the costs and rights relating to the transfer, such as the transfer tax, notary’s costs and land registry fees. 4. If VAT is due over the purchase price, or is included in the purchase price, commission is also calculated over the sum including the aforementioned tax, unless the buyer is authorised to deduct the VAT. 5. In case of immovable property under construction or to be built, the commission is calculated over the purchase and contract price combined, or over the expected construction sum or all-in construction costs as shown from the agreement, including VAT, unless the buyer is authorised to deduct the VAT. 6. In case of buying and selling a right to a ground lease and/or a structure on ground lease ground, commission is charged over the sum that the buyer and seller agree on, to be increased by a sum equalling ten times the periodical payment on a annual basis. 7. In case of buying and selling an apartment right, commission is charged over the purchase price of the apartment right. 8. In case of buying and selling a membership right of a Co-operative Association for the exploitation of immovable property or of shares in undivided properties, the commission is charged over the purchase price of the membership right or share in question, without deducting the part regarding any possible mortgage loan. 9. When calculating the commission, the following is equated with buying and selling agreements: − property exchange; − hire-purchase; − buying and selling in instalments; − purchases and sales that do not automatically contain an obligation to deliver (transfer of beneficial ownership); − creating a right of ground lease or superficies. 10. If moveable property in the material sense and/or property rights (for example goodwill) are bought or sold, and/or damages, registrations, contributions and similar claims are also mutually agreed on by the parties, then commission will also be calculated over the purchase price of these goods and rights. Article 16 l Calculating the Commission on Leasing and Renting 1. Commission is calculated based on what the parties have agreed upon. If the parties have not agreed on a basis for calculating the commission, the following paragraphs of this Article apply. 2. In case of rent and lease agreements regarding immovable property, the commission is calculated over the rent, subject to the other provisions stated below.
3. Rent is understood to mean the sum that the lessee and lessor agree as payment for the sole enjoyment of the immovable property for the first year of rent. 4. The commission is calculated over the rent + VAT – if applicable – unless the lessee is authorised to deduct the VAT. 5. If, pursuant to the agreement, a different amount of rent is due in any year after the first year and this sum is already known when concluding the agreement – and if this sum has a different purpose than to keep pace with the changes in the value of the Euro - then commission will be charged over the total of these sums, divided by the number of years to which they relate. 6. Part of a rent year will count as a whole rent year. 7. When calculating the commission, the following is equated with renting and leasing agreements: - leases; - tenancy-exchange contracts; - agreements for use; - agreements regarding a real right of use and occupation; - other similar agreements, such as a financial or operational lease.
8. If moveable property in the material sense and/or property rights (for example, goodwill) are also rented or leased, the rent also includes the rent agreed upon for these goods. If the goods are also bought or sold, and/or compensations, registrations, contributions and similar claims are also mutually agreed upon by the parties, the commission will also be calculated over the purchase price of these goods and rights. Article 17 l Costs 1. Unless otherwise agreed, the Consumer will refund – in case of an instruction for intermediary services – the costs incurred by the Estate Agent on behalf of the Consumer. As regards these costs to be incurred and the extent thereof, the Estate Agent must consult with the Consumer in advance and set these arrangements out in writing or electronically. This also applies when the instruction is suspended or ends because of a cancellation or otherwise. 2. The Consumer will never be liable for damages because of a cancellation. However, the Estate Agent is entitled to a reimbursement of costs already incurred, as referred to in the previous paragraph and if, and insofar as, it was agreed upon when granting the instruction, a percentage of the fee.
6
Part 3. Appraisal Article 18 l Appraisals 1. Appraisal of immovable property entails giving a value judgement to the Consumer based on the nature, position, location and condition of the immovable property, and providing a simple report thereof. Unless otherwise agreed, the appraisal will take place according to the current version of the Appraisal Report for Financing Residential Accommodation, as adopted by the representative organisations in the industry. An appraisal must be personally carried out by an Estate Agent. 2. The appraisal report must include: the name of the Consumer, the purpose of the appraisal, a short, business-like description of the appraised object, the land registry information, an opinion regarding the value, stating the type thereof, any special circumstances to be taken into consideration, the date on which the appraisal was carried out and the particulars of the appraiser. The appraisal report is not a structural survey. 3. Unless agreed otherwise, the report is issued to the Consumer. The Estate Agent will not render the report available to third parties without prior permission from the Consumer. 4. The Estate Agent only accepts liability vis-à-vis the Consumer regarding the contents of the report, and thus not vis-à-vis third parties. 5. Unless otherwise agreed, the Consumer – in case of an instruction for an appraisal – will owe the fee as soon as the report is issued. 6. If the Consumer withdraws the instruction for an appraisal before it has been completed, the Consumer owes a fee for the activities already carried out. If no arrangements have been made as to the sum of this fee, this must be reasonably established. 7. The costs reasonably incurred by the Estate Agent within the framework of the appraisal instruction regarding travelling and accommodation, administrative
7
Part 4. Real Estate Management charges and searches in the land registry, will be at the expense of the Consumer. 8. In case of an appraisal pursuant to an instruction granted to more than one Estate Agent, each Estate Agent will charge his/her own rate separately. 9. In case of an instruction jointly granted to several Estate Agents, they will jointly issue a report. This report will express their joint findings. If the Estate Agents fail to reach a joint conclusion, they will consult with the Consumer as to issuing a report in which their differing conclusions are represented. 10. The fee is calculated based on what the parties have agreed upon. if the rate depends on the appraisal value, the appraisal value will be understood to mean: a. In case of an appraisal of the value of a share in an immovable property: The appraised value of the entire immovable property; b. In case of an appraisal of the value of an apartment right or a membership right of a co-operation: The appraised value of that apartment right or membership right. c. In case of an appraisal of the value of structures on ground lease ground or the right to a ground lease (including or excluding the leaseholders right to the structures): The appraised sum, to be increased by a sum that equals ten times the applicable ground rent on an annual basis; d. If the instruction relates to more than one type of value or, if giving the requested value judgement also requires assessing different types of values and these judgements must be stated in the report: The value for which the agreed corresponding rate calculation gives the highest result; e. In case of an appraisal on behalf of a mortgage loan: The value when sold by private treaty, unless this value falls below the forced-sale value.
Article 19 l Real Estate Management 1. Real Estate Management means providing services to the Consumer regarding one or more pieces of immovable property, which benefits the maintenance and exploitation thereof and contributes to a maximum return on the invested financial means. The Consumer who grants the instruction for Real Estate Management can either be the owner or any other person who has the immovable property in his/her possession or under his/her control in any other way. 2. The services to be provided can be both of a commercial and a technical or administrative nature. The services below can, amongst other things, be part of a real estate manager’s package of services: - supervising rent collection; - involvement in additional deliveries and services (administrative processing, settlement with tenants, monitoring the quality of deliveries and services);
- supervising the payment of costs and charges; - activities in connection with periodical rent changes; - supervising maintenance (handling, assessing and solving complaints, periodical inspection, longrange planning, supervising the verification and payment of bills); - supervising the re-letting of vacant parts and other activities regarding letting permutations; - offering advice. 3. Withdrawal of an instruction for Real Estate Management must preferably take place in writing or electronically. Withdrawal is subject to a term of notice of at least three months. 4. The instruction may also include carrying out duties on the Board of an Association for Apartment Right Holders or the position of a Secretary-Treasurer of a Co-operative Association for the Exploitation of Immovable Property.
8
Part 5. Arbitration Rules and Trade Guarantee Article 20 l Arbitration Rules 1. Disputes between the Consumer and the Estate Agent regarding the conclusion or fulfilment of agreements relating to services rendered or to be rendered by the Estate Agent, can be brought by either the Consumer or the Estate Agent before the Real Estate Disputes Committee, Bordewijklaan 46, 2591 XR The Hague (www.degeschillencommissie.nl) 2. As regards disputes relating to any liability for damages, the Disputes Committee is only competent if such disputes do not exceed a financial interest of 10,000 Euros. 3. A dispute will only be heard by the Disputes Committee if the Consumer has first filed a complete and clearly specified complaint with the Estate Agent. 4. After the complaint has been filed with the Estate Agent, the dispute must be brought before the Disputes Committee no later than three months after the dispute arose. 5. When the Consumer brings a dispute before the Disputes Committee, the Estate Agent is bound by this choice. If the Estate Agent wishes to bring a dispute before the Disputes Committee, he/she must first ask the Consumer to grant his/her approval of this within five weeks. In doing so, the Estate Agent must inform the Consumer that the Estate Agent will consider him/ herself at liberty – after the expiry of the aforementioned term – to bring the dispute before the Court. 6. The Disputes Committee will render judgement in accordance with the provisions of the regulations that apply to the Committee. The regulations of the Disputes Committee are available upon request. The
decisions of the Disputes Committee are given as binding advice. A fee is due for hearing the dispute. 7. The Court or the above-mentioned Disputes Committee are exclusively authorised to take cognisance of disputes.
Article 21 l Trade Guarantee regarding Compliance with Binding Advice 1. VastgoedPRO guarantees compliance with the binding advice given by the Disputes Committee vis-à-vis the Consumer, unless the binding advice is submitted for judicial review by the Court within two months and the judgement in which the binding advice is declared non-binding becomes final and conclusive. 2. Situations in which there is a moratorium on payments and/or bankruptcy are excluded from the compliance guarantee as long as the dispute has not yet been to the judicial hearing. Situations in which the business is discontinued are excluded as long as the dispute has not yet been brought before the Committee. 3. The Consumer may invoke the compliance guarantee in writing after it has become clear that the Estate Agent is not complying with the binding advice him/ herself or has not submitted the binding advice for judicial review before the Court within two months after it has been given. Payment of the sum takes place within one calendar month after the letter invoking the guarantee was received, provided that the Consumer has assigned his/her claim on the Estate Agent to VastgoedPRO.
Part 6. Deviations and Changes Article 22 l Deviations Individual deviations must be set out in writing or electronically between the Estate Agent and the Consumer. Article 23 l Changes VastgoedPRO will only change these General Terms in consultation with the Consumers’ Association and the Association of Home Owners.
9
10
versie 02.2013
VastgoedPRO Dutch Association of Real Estate Experts De Schans 19-41 8231 KA Lelystad The Netherlands t +31 (0)320 71 45 00 f +31 (0)320 71 45 01
[email protected] www.vastgoedpro.nl
aangesloten bij de geschillencommissie
erkend lid van
