1
ÉPÍTS INGATLANBIRODALMAT A SEMMIBŐL! Bennfentes titkok egy aktív befektetőtől Hogyan juthatsz el Te is az anyagi függetlenségig, még akkor is, ha csődhelyzetből indulsz
© Király Norbert 2008
2 Copyright © Royalwell Kft. – Király Norbert All rights reserved / Minden jog fenntartva, beleértve a sokszorosítást, a nyilvános előadás, a rádió- és tévéadás jogát az egyes fejezetekre is. A kiadvány egyetlen része sem másolható vagy terjeszthető semmilyen formában, semmilyen eszközzel, vagy nem tárolható adatbázis kezelő vagy kereső rendszerben a Kiadó előzetes írásos engedélye nélkül.
Kiadja: Royalwell Kiadó Felelős kiadó: a Royalwell Kft. ügyvezető igazgatója Debrecen, 2008
www.ingatlanmilliomos.hu
3
Felelősség elhárítás Igyekeztem az évek alatt megszerzett tudásomat és tapasztalataimat a lehető legnagyobb alapossággal átadni. Ennek ellenére előfordulhat, hogy egyrészt az adóés jogszabályok változásának, másrészt az ismertetett elvek és módszerek nem megfelelő értelmezésének vagy alkalmazásának következtében anyagi veszteségek érnek. Változó a törvények jogi értelmezése is. Nem vállalhatok tehát felelősséget a közölt információk teljességéért és pontosságáért. Azt javaslom, hogy saját érdekedben
mindig
konzultálj
helyi
ingatlanszakértőkkel,
ügyvédekkel
és
adótanácsadókkal, mielőtt jelen könyv és a hozzátartozó oktatóanyagok információi alapján bármilyen döntést hoznál.
4
Tartalom Köszönetnyilvánítás
6
Előszó
7
Az én történetem
9
I. rész – EGYESEK MIÉRT GAZDAGODNAK MEG, ÉS MÁSOK MIÉRT LESZNEK SZEGÉNYEK
18
1.fejezet - Befektetni csak pontosan és szépen
19
2. fejezet - Miért az ingatlanbefektetéseket ajánlom?
25
3. fejezet - Három terület, amire fókuszálnod kell
27
3.1. Ingatlan-mit veszel
27
3.2. Kondíciók-hogyan veszed
28
3.3. Hálózat-ki segít neked
29
4. fejezet - Hatástöbbszörözés, a pénz gyorsítása
32
5. fejezet - A királyok útja - az én ingatlanbefektetési stratégiám
33
5.1. Vétel és gyors eladás
33
5. 2. Hosszú távú megtartás és bérbeadás
34
II. rész- FELÚJÍTANDÓ ÉS FEJLESZTENDŐ INGATLANOKA TŐKENÖVELÉS KIVÁLÓ ESZKÖZEI 6. fejezet- A befektetés folyamata
35 37
6.1. Találd meg! - A keresés folyamata
37
6.1.1. Kit és mit keresünk
37
6.1.2. A keresés eszközei
38
6.2. Elemzés - A szíved helyett mindig hallgass a számokra!
49
6.2.1. Értékelési kisokos
49
6.2.2. A maximális vételár meghatározása
54
6.2.3. A felújított ingatlanok három változata
59
6.3. Az üzlet megkötése – Tárgyalástechnika
62
6.3.1. Az információszerzés két forrása
62
6.3.2. Tárgyalás a tulajdonossal
64
5 6.4. Finanszírozás - Az ingatlan megvásárlása
67
6.4.1. Hitelfelvétel magánszemélyként
68
6.4.2. Finanszírozási lehetőség cégek számára
71
6.4.3. Finanszírozás befektető társ segítségével
73
6.5. Fejlesztés - Hernyóból pillangó
77
6.5.1. Praktikus alaprajz megoldások
80
6.5.2. Hatásvadász technikák
83
6.5.3. A felújítási költségek kalkulálása
85
6.6. Értékesítés
94
6.6.1. A gyors eladás biztos receptje
94
6.6.2. Hogyan add el a lakást, amiben laksz
98
6.7. Utólagos kiértékelés 7. fejezet - Befektetés építési telkekbe
101 103
III. rész- BÉRLETI DÍJ JÖVEDELEMA SZABADSÁG FORRÁSA
108
8. fejezet - A passzív jövedelemforrásokról
109
9. fejezet - Bérbe adott ingatlanok
114
10. fejezet - Csoportosítási szempontok
117
10.1. Befektetés bérbe adható lakóingatlanokba
117
10.2. Befektetés bérbe adható üzleti ingatlanokba
121
11. fejezet - A bérbe adott ingatlanok elemzése
123
11.1. A számok nem hazudnak
123
11.2. Finanszírozás- hitel- és lízingkonstrukciók
124
12. fejezet - A bérleti szerződés
127
IV. rész -AZ ANYAGI FÜGGETLENSÉG MEGTERVEZÉSE
133
+1 fejezet - Indulj el az úton
137
MELLÉKLETEK
141
6 •
Köszönetnyilvánítás
Hogy miért írtam ezt a könyvet? Azért, mert más hazai szerző még nem írt hasonlót. Ezért először szeretném megköszönni minden olyan ingatlan befektetőnek, akik úgy döntöttek, hogy megtartják maguknak titkaikat, és nem teszik közkinccsé, megadva számomra az elsőbbséget, hogy megírjam az első magyar kreatív ingatlanbefektetéssel foglalkozó könyvet. Másodszor,
szeretném
megköszönni
minden
szemináriumi
hallgatóm
támogatását, akik bátorítottak, hogy könyv formájában is írjam le tapasztalataimat, és osszam meg befektetési stratégiámat mindazokkal, akik érdeklődnek a téma iránt. Utoljára,
de
nem
utolsó
sorban
szeretném
megköszönni
gyönyörű
feleségemnek, Eszternek, aki sikeres üzletasszony, szerető feleség és kiváló anya is egyben, hogy mindig hitt bennem, és kitartott mellettem, azokban az időkben is, amikor adósságon kívül semmink sem volt, csak a hit, hogy talpra tudunk állni, és olyan szabad és boldog életet fogunk élni, mint amilyenre mindig is vágytunk. Még emlékszem azokra a reggelekre, amikor a zokogására ébredtem. Nehéz volt neki elfogadni a tényt, hogy mindenünket elvesztettük, és szegényebbek vagyunk, mint valaha is voltunk. Bizony, az anyagi nélkülözés sok kapcsolatot szétrobbantott már, de szerencsére nem a miénket. A saját képességeinkbe és a működő stratégiákba vetett hitünk átsegített a nehézségeken, és új életünk kárpótol minden nélkülözésért, melyben részünk volt a múltban.
7
Előszó
Az ingatlanbefektetések titokzatos világa Üdvözöllek az úton, ami a sikeres ingatlan befektetések világába vezet. Ez a könyv és oktatóanyag meg fog téged tanítani arra, hogyan építhetsz fel vagyont, és hogyan érheted el az anyagi függetlenséget ingatlan befektetések segítségével még akkor is, ha pillanatnyilag semmivel sem rendelkezel. Igen, jól hallottad, akár a nulláról indulva is sikeressé válhatsz a befektetések világában, ha megfogadod a tanácsaimat. Talán azt gondolod, hogy viccelek, hiszen köztudott, hogy az ingatlan befektetésekhez komoly tőke kell. Hogyan lehetséges pénz nélkül pénzt csinálni? Természetesen az ingatlanvásárlásokhoz szükség van pénzre, viszont nem feltétlen kell, hogy a sajátodat használd. Hidd el tudom, miről beszélek, te most nem egy elméleti szakember könyvét olvasod. Amit ebben a könyvben leírtam, az az első szótól az utolsóig a saját tapasztalatomból való, amit most megosztok veled, és ami ingatlanmilliomossá tehet téged is. Ahhoz, hogy működtetni tudd a módszeremet, nincs szükséged nagy mennyiségű készpénzre, sőt még sok időre sem. Kezdetben elég hetente 6-12 órát rászánnod a gyakorlásra, később még annyira sem lesz szükséged. Ha alkalmazott vagy, nyugodtan megtarthatod az állásod, vállalkozóként szintén nem kell feladnod a tevékenységedet. Persze, ha úgy látod jónak, később akár főállású befektetővé válhatsz - ez csak rajtad múlik. Amennyiben pontosan betartod az útmutatásaimat, akkor egy dolgot biztosan tudok garantálni: mindegy, hogy hány éves vagy, milyen iskolai végzettséged van, tartozz akár az erősebb vagy a gyengébb nemhez, rendelkezz adóssággal vagy nem; attól függően, hogy mennyi időt fordítasz ingatlan üzleted fejlesztésére, 5-15 éven belül el fogod érni az anyagi függetlenséget, és pusztán a pénzkeresetért nem kell dolgoznod. Ha adósságaid is vannak, akkor se keseredj el, van egy jó hírem: módszereim segítségével felül tudsz kerekedni az adósságon, és győztes lehetsz.
8 Pár évvel ezelőtt én sem bővelkedtem az anyagiakban, sőt még csak nem is a nulláról indultam, hanem sokkal mélyebbről. Egy anyagi csőd után, nagyjából tízmillió forint adóssággal a nyakamban kezdtem el építeni befektetői karrieremet. 2 év múlva, a bérbe adott ingatlanjaim pozitív készpénzáramlásának köszönhetően már több bevételem volt, mint amennyi a megélhetéssel kapcsolatos kiadásom, és ezt még kiegészítette az a sok millió forint profit, amit a viszonteladási céllal vásárolt ingatlanjaim eladása után kaptam. És ez csak a kezdet volt: bevételeim továbbra is évről évre növekedtek, és növekednek, miközben végre mindenre van időm. Eszterrel, a feleségemmel néha eszünkbe jutnak azok az idők, amikor még egy korábbi vállalkozásunkban napi 10-12 órát fejvesztve dolgoztunk a hétvégéket is beleértve, és mégsem jutottunk egyről a kettőre. Az egyik nap arra ébredtünk, hogy 4 év munkája hiábavaló volt, ha nem csináltunk volna semmit, akkor is előrébb jutottunk volna. Én megfizettem a tanulópénzt, neked nem kell feltétlenül kijárnod ezt a „méregdrága egyetemet”. A közmondás úgy tartja, hogy az okos ember más kárán tanul.
Induljunk
hát,
megmutatom
ingatlanbefektetések világában.
neked,
hogyan
lehetsz
sikeres
az
9
Az én történetem
Bocsáss meg nekem, ha a következő pár oldal olvasásakor úgy tűnhet, hogy túlzott részletességgel fogok írni a múltamról. Ezt azért teszem, hogy lásd, meglehetősen kacskaringós utat tettem meg, és sok tapasztalatra tettem szert, mire megtaláltam az utam, ami igazi szabadságot és gazdagságot hozott számomra. Ezekből, a sokszor nem éppen kellemes élményekből építettem fel mai hitvallásomat, ami eljuttatott a szabad, élni érdemes élethez. Szeretnélek meggyőzni arról, hogyha nekem sikerült a mélypontról újra kezdeni, és pár év alatt soha nem látott boldog és gondtalan életet teremteni, akkor ez neked is sikerülhet.
Minden kezdet nehéz Miután elvégeztem Debrecenben a középiskolát, kezemben az építész technikusi oklevelemmel két dolgot biztosan tudtam; egyrészt nem akartam a tanult szakmámban dolgozni, másrészt valamilyen vállalkozást szerettem volna indítani. A gond csak az volt, hogy semmilyen elképzelésem nem volt arról, hogy milyen vállalkozást indíthatnék, tanácstalanul néztem a jövőbe mindenféle tapasztalat és kezdőtőke nélkül. Mivel versenyszerűen teniszeztem, és a tanulás mellett néha foglalkoztam teniszórák tartásával is, ezért úgy gondoltam, itt az alkalom, hogy elsődleges megélhetési forrásommá tegyem ezt a tevékenységet. Hamar megtanultam azonban, hogy ebből a munkavégzésből épphogy csak meg tudok élni, ezért elkezdtem más lehetőségek után is keresgélni. Találtam egy szimpatikus hirdetést: egy osztrák-magyar pénzügyi és biztosítási tanácsadó cég munkatársakat keresett. A hétvégi alapképzés és a vállalkozói igazolvány kiváltása után rögtön munkába is álltam. Igyekeztem mindent úgy csinálni, ahogy az értékesítési tréningeken tanították, és legnagyobb meglepetésemre, a negyedik hét végére nyolc megkötött szerződéssel a hónap
10 legsikeresebb tanácsadója lettem. Ez azért is értékes tapasztalat volt számomra, mert
inkább
introvertált
személyiségjegyekkel
rendelkeztem,
és
kezdetben
kifejezetten nehezemre esett a sokszor ismeretlen emberekkel való kapcsolatfelvétel. Később, sajnos rá kellett jönnöm, hogy hiába voltam sikeres az üzletkötésben, a csapatépítés sajnos nem volt az erősségem. A kiugró jövedelemhez viszont ebben az üzletben erre a készségre nagy szükségem lett volna, amit akkor még nem tudhattam magaménak. Váratlanul jött a felkérés testvéremtől, aki Budapesten egy fényes jövő elé néző kis- és nagykereskedelmi vállalkozást indított, hogy vállaljam el az általa importált és forgalmazott Vans cipőmárka nagykereskedelmi menedzselését. Mivel a kereskedelem területén még nem voltak tapasztalataim, úgy döntöttem, hogy mindenképpen érdemes elvállalnom a feladatot, még annak árán is, hogy az előző két jövedelemforrásomról le kell mondanom. Érdekes visszaemlékeznem, hogy választhattam a havi fix fizetés, vagy az általam generált forgalomból járó jutalék között. Akkoriban, 1997-ben havi százezer forint még nagyon jó fizetésnek számított, de én a forgalom utáni jutalékot választottam, mert ilyen módon is mérni akartam a teljesítményem, motiválni saját magam, továbbá nem szerettem volna korlátokba ütközni. Végül az eredmények igazolták helyes döntésemet, mivel a cég nagykereskedelmi forgalma az ott töltött két évem alatt folyamatos növekedésen ment át. Ez alatt az idő alatt két további dolgot tapasztaltam meg. Egyrészt, hogy önmagunk továbbképzése kiemelkedően fontos feladat, így elvégeztem az egyik jó nevű üzleti iskola MBA Certificate képzését. Másrészt, az alkalmazotti élet kötöttségeit is megtapasztaltam, és rádöbbentem, hogy nem egyeztethető össze az igazán szabad élettel.
Visszatérés a vállalkozók világába Jutalékos alkalmazotti munkaviszonyom alatt nem felejtettem el kitörési lehetőségekre nyitva tartani a szemem. Egyik nap egy piaci résre lettem figyelmes. Abban az időben kezdtek divatba jönni az oldalzsebes nadrágok, és mivel a mi nagykereskedésünkben csak limitált számban voltak kaphatóak, ráadásul a tengerentúli beszerzés miatt az áruk is nagyon magas volt, ezért úgy gondoltam,
11 hogy lényegesen olcsóbban ki tudnám a kereskedőket szolgálni, ha itthon varratnám meg a nadrágokat minőségi anyagokból, az amerikai stílust idéző szabásminták alapján. Így aztán százezer forint befektetéssel elkezdtem az első igazán jól jövedelmező vállalkozásomat. Egy-két hónap elteltével már ott tudtam hagyni az állásomat,
a
fővárosból
visszaköltöztem
szülővárosomba,
Debrecenbe,
és
nekifogtam kiépíteni egy országos nagykereskedelmi hálózatot. Hamarosan, új tevékenységemnek köszönhetően többet kerestem, mint korábban az állásomban, és ráadásul lényegesen több szabadidőm is maradt. Rendszeresen félretettem keresetemnek egy részét értékpapírokba, részvényekbe és kisebb kölcsön ügyletekbe. Befektetéseim hozamát újra és újra visszaforgattam. Gondosan megterveztem azt is, hogy mekkora befektetett tőkével kell rendelkeznem, hogy pusztán a befektetéseim hozamaiból meg tudjak élni, és kitűztem a célt, hogy ezt mikorra szeretném elérni. Hogy hasznosan teljenek napjaim, kerestem magamnak egy új elfoglaltságot: továbbléptem az ingatlanok világába.
Első tapasztalataim az ingatlanpiacon és az építőiparban Mivel érdekelt az ingatlanok világa, és korábban sok helyről hallottam, hogy az ingatlan az egyik legjobb befektetés, viszont akkor még sajnos nem rendelkeztem sok ismerettel a témáról, ezért úgy gondoltam, hogy egy ingatlan irodánál fogok első ízben tapasztalatokat gyűjteni. Így aztán ingatlanközvetítőként kezdtem el dolgozni. Ebben az időben vásároltam első saját tulajdonú lakásomat is. Emlékezetes tapasztalat maradt számomra, amikor közvetítőként egy rendkívül elhanyagolt állapotú, penészes mennyezetű, amúgy piaci ár alatt kínált lakást hosszú hónapokig árultam, mire egy befektetőnek sikerült eladnom. Pár hónappal később felújítva több, mint másfélszeres áron kelt el újra az ingatlan, ami tisztes hasznot hozott az ügyfelemnek. Még
ebben
könnyűszerkezetes
az
évben
készházakat
megkereste építő
cég,
az aki
ingatlanirodát területi
egy
képviselőt
budapesti keresett
Debrecenben. Mivel az iroda tulajdonosát nem érdekelte a lehetőség, nekem viszont felkeltette az érdeklődésemet, elvállaltam a feladatot, és külön képviseleti irodát nyitottam.
12 Rövid időn belül sikerült két házat eladnom, ám ekkor kellemetlen dolog történt. Kiderült, hogy a budapesti anyacég ellen felszámolási eljárás indult, és nem tudja teljesíteni a megrendeléseket. Addigra már meglehetősen sok energiám és pénzem is bánta volna, ha egyszerűen csak hátat fordítok a készházépítésnek, ezért úgy döntöttem, hogy létrehozok egy új kft-t, és saját magam kezdek el építeni készházakat új márkanév alatt. Rövidesen cégem hazánk egyik legismertebb készházépítő vállalkozásává nőtte ki magát, de akkor még nem tudtam, hogy letértem a biztos útról, és komoly kockázatot vállaltam.
Egy kis pénzügyi mlm kitérő Közben megkeresett egy régi baráti házaspár, akik egy új, független pénzügyi tanácsadó
cég
munkatársaiként
a
kelet-magyarországi
irodahálózat
megszervezéséhez kerestek ambiciózus munkatársakat. Mivel korábban, hasonló cégnél már voltak tapasztalataim, és úgy éreztem, hogy nagy lehetőség van a kezemben ha az első fecskék között lehetek, ezért nagy lendülettel vetettem bele magam a munkába, és a debreceni iroda után megnyitottuk a miskolcit, majd a nyíregyházit is. Tucat számra vettük fel és képeztük az újdonsült munkatársakat, és a cég szép jutalékkal díjazta a tevékenységemet. A megkeresett pénzt az utolsó forintig az építőipari cégem finanszírozásába fektettem vissza, ami úgy benyelt mindent, mint az iszap. Egy év múlva döntési helyzet elé kerültem: választanom kellett a hálózatépítés és a készházépítő vállalkozásom között. Mindkét tevékenység teljes embert igényelt, és én a saját tulajdonú cégem mellett döntöttem. Bár a pénzügyi cégtől elváltak útjaim, hála a sorsnak, Eszterrel, akivel itt ismerkedtem meg, összekötöttük az életünket. Vállalkozásomat így teljes erővel folytattam feleségemmel, aki bár talált volna biztos állást három, piacképes diplomájával, mégis a szabadabb jövő reményében a vállalkozói létet választotta, és a házépítő cég értékesítési részén, mellettem kezdett el dolgozni.
13
Újabb piaci rés kiaknázása egy magazin létrehozásával Faszerkezetes házaink marketingmunkáját megnehezítette az a tény, hogy, nem volt olyan nyomtatott kiadvány vagy magazin, ami megfelelő hitelességgel mutatta volna be az ember- és környezetbarát építkezést. Ezért megalapítottam a ma is közkedvelt Öko-Házak Magazint, aminek segítségével egy piaci rést sikerült kitöltenünk. Ezt a negyedéves kiadványt öt éven keresztül Eszter menedzselte, majd miután befutott lap lett, tisztességes haszonnal eladtuk egy nagy kiadónak. Érdekessége a történetnek, hogy a magazin végig nyereséges volt, pedig beindítása nem igényelt tőkebefektetést, mivel az első szám nyomdaköltségét a hirdetőktől befolyó pénzből kényelmesen tudtuk fedezni. Végig támogatta az építőipari vállalkozásunkat, (mivel saját hirdetéseink számunkra ingyenesek voltak, ami más magazinokban való megjelenés esetén havi több százezer forint kiadással járt volna) majd végül túlélte a készházépítő cégünket.
Megfizettem a tanulópénzt Van olyan, hogy az ember jót akar, és mégis rosszul sülnek el a dolgok. Felépítettem egy országos tevékenységet végző, látszólag sikeres építőipari vállalkozást. 4 év kemény munkám feküdt benne, napi 10-12 órás munkaidővel. Azt hittem, hogy a kezeimen átfolyó pénz nagysága egyenesen arányos a sikerrel. Sajnos, nem így történt. Egy-két emberi mulasztás, és a nem fizető ügyfeleknek köszönhetően művem kártyavárként omlott össze. Egyik pillanatról a másikra azt vettem észre, hogy semmim sincs csak adósságom - abból viszont bőven. Két tehermentes lakással rendelkeztünk, amiket szintén el kellett adnunk, hogy mérsékelni tudjuk a veszteségeinket. Mire feleszméltem, az egyik oldalon nulla forint vagyon és készpénz, a másik oldalon pedig tízmillió forint adósság volt. A helyzetemet nehezítette, hogy a fokozott élettempónak és stressznek köszönhetően egy alattomos betegség támadta meg a szervezetemet. Pár hónap alatt úgy éreztem, hogy évtizedeket öregedtem. Az izmaim és ízületeim elmerevedtek, a gerincem minden mozdulatra fájt, sántítottam a csípőfájdalomtól, és már a karomat sem tudtam a vállamnál magasabbra felemelni.
14 Az egykori teniszbajnoknak még a buszon vagy trolin való zötykölődés is kibírhatatlan fájdalommal járt - pedig még csak 32 éves voltam. Az orvosi vizsgálatok is sajnos alátámasztották, hogy begyulladtak a gerincem kisízületei, betegségem végkifejlete a gerinccsigolyák összecsontosodása és elmeszesedése, orvosi nevén Bechterew-kór, amire az orvostudomány mai álláspontja szerint nincs ismert ellenszer.
Újra felegyenesedni a padlóról Fülemben csengtek Craig Hall amerikai milliárdos szavai, miszerint: „A sikeres vállalkozók nem fogadják el a kudarcot, csak a visszaesést.”
A kudarc nem a legrosszabb dolog, ami történhet velünk, sokkal nagyobb gond, ha nem tanulunk belőle. Nos, én megfizettem a tanulópénzt, és úgy döntöttem, hogy új alapokra fogom helyezni az üzletről szóló elképzeléseimet. Nem akartam úgy élni, mint az elmúlt pár évben, nem akartam reggeltől estig dolgozni a nyugdíjkorhatár eléréséig. Szabadságot és anyagi biztonságot akartam, utazni akartam, és több időt szerettem volna eltölteni a családommal és a barátaimmal. Kiszámoltam, hogyha semmit mást nem tettem volna, csak a már egyszer megszerzett vagyonomat kiszámítható, jól kalkulálható megtérüléssel rendelkező befektetésekbe fektetem, mint ahogy azt párszor korábban meg is tettem, akkor az anyagi mélypont helyett már igazi luxus körülmények között élhettem volna pusztán a befektetéseim hozadékaiból. Sajnos, az az igazság, hogy elkövettem azt a hibát, amit oly sokan mások is: annyit dolgoztam, hogy nem volt időm pénzt keresni. Ez a mondat első hallásra ellentmondásosnak tűnhet, de ha jobban belegondolsz megérted, hogy pontosan mit is értek alatta. Úgy döntöttem, hogy a jövőben elsősorban befektetésekre, ezen belül is az ingatlanbefektetésekre helyezem a hangsúlyt, továbbá olyan üzleti lehetőségeket keresek, melyek mögött vagy komoly fedezet van, vagy a tőkebefektetési igénye relatív kicsi a megtérüléshez képest, és működtetése a beindítás után minimális figyelmet igényel.
15 „Csak” egy problémával kellett szembenéznem: nem volt pénzem. És nem elég, hogy nem volt pénzem, de több millió forint adóssággal is rendelkeztem. Korábban már három vállalkozást indítottam el különösebb kezdőtőke nélkül, de a sors iróniája, hogy az utolsónak köszönhetően mindent elvesztettem. Úgy gondoltam, hogy ha egy évi 200 millió forint forgalmú vállalkozást fel tudtam építeni jelentős tőke nélkül, akkor a módszereimnek az ingatlanbefektetések területén is működniük kell. Volt egy kft-m, ami egy úgynevezett parkoltatott cég volt, tevékenységet nem végzett, mivel egy korábbi vállalkozási ötletem céljából hoztam létre. Első lépésként megváltoztattam a cég nevét, és főtevékenységként az ingatlanforgalmazást vettem fel. Második lépésem az volt, hogy a feleségemmel eladtunk pár bútort, és minimálisra csökkentettük a kiadásainkat. A bútoreladásból befolyó 500.000 Ft-ot kezdőtőkeként használtam fel első befektetésemnél. Harmadszor, drasztikusan le kellett redukálnunk a kiadásainkat, tudtam, hogy egy ilyen anyagi helyzetben nem engedhetek meg magamnak semmi luxust, a távolabbi célom elérésének érdekében jelentős áldozatokat kellett hoznom, ezért beköltöztünk egy 41 m²-es lakásba, amit addig iroda céljára béreltem, mostantól kezdve viszont már az otthonunk is volt egyben.
Az első ingatlanbefektetésem Pénzt kellett szereznem ingatlan adás-vételeim finanszírozásához. Hirdetés útján ismertem meg első befektető partneremet, akivel a mai napig vannak közös befektetéseink.
Az
első
ingatlanbefektetésünk
egy
felújítandó
lakás
volt.
Befektetőtársam elégedett volt a neki kifizetett 33%-os éves kamatnak megfelelő nettó hozammal, és így újabb és újabb befektetésekbe fogtunk. Volt olyan befektetésünk, ahol az éves hozam az előbb említettnek több, mint duplája volt. Szépen növekedett a befektetett tőkém értéke, mindent visszaforgattam, a projektek menedzseléséért járó sikerdíjamból származó összegeket is. Sikerült elérnem, hogy rövid időn belül a gyors viszonteladási céllal vásárolt ingatlanjaim vásárlásainál 50%-os tulajdonrésszel vegyek részt.
16
Aki ad, az duplán kap Befektetői
karrierem
építése
közben
intenzíven
kerestem
az
ingatlanbefektetésekkel kapcsolatos fellelhető irodalmat. Elkeseredetten vettem tudomásul, hogy a hazai kínálat majdnem egyenlő volt a nullával. A tengerentúlról rendeltem könyveket és hanganyagokat, hogy elméleti tudásomat fejlesszem. Köztük többet annyira hasznosnak és motiválónak tartottam, hogy úgy éreztem ezt másoknak is meg kell ismerniük - így indult el a kiadói tevékenységem. Miközben figyelemmel kísértem a hazai üzleti képzéseket, egy alkalommal szerepcsere történt: meghívtak előadónak egy üzleti klubba, ahol több témában tartottak előadást meghívott vállalkozók - nekem az ingatlanbefektetésekről kellett beszélnem. Az előadás után többen körülvettek, és érdeklődtek, hogy tartok-e egész napos tréningeket, mert ők szeretnének arra is eljönni. Egyszeri alkalomnak indult az Online Ingatlan Akadémia honlapom segítségével szervezett első ingatlanbefektetési szemináriumom, amit azóta számos követett - talán te is onnan ismersz engem.
Végre szabadon A korábbi gyakorlatommal ellentétben, igyekszem az alkalmazotti létszámot minimalizálni, ami a gyakorlatban egy titkárnőt vagy asszisztenst jelent, aki elvégzi az adminisztrációs feladatokat, és az ingatlanmenedzselési munkákat koordinálja. A marketingmunkát szinte teljes egészében az időközben elindított internetes oldalaim végzik, melyek az automatizálás következtében csak minimális feladatokat rónak rám. Új üzleti filozófiámnak köszönhetően, ma már mindenre van időm, sok időt töltök a családommal, szépen épül az ingatlanbirodalmam, nyugalomban telnek napjaim, és élvezem a befektetési tevékenységet. Természetesen ez nem azt jelenti, hogy nem dolgozom, egész nap csak henyélek, mert bármilyen hihetetlenül hangozzék is, de a munkám igazi örömet jelent nekem. Tudom, hogy nem kötelező csinálnom, és bármelyik nap „szabadságot vehetek ki”. Az üzleti ügyeken kívül marad időm testi, szellemi és lelki egészségemmel is törődni. A „gyógyíthatatlan” betegségemen sikerült olyan szinten úrrá lenni, hogy hetente már kétszer járok futni az új hatszobás családi házunk melletti parkerdőbe,
17 és
képes
vagyok
testi
fájdalom
nélkül
élni
az
életemet.
Tudom,
hogy
ingatlanbefektetéseimnek köszönhetően anyagilag biztonságban vagyok, és ha velem történne valami, a családom a befektetéseim által generált cash flow-nak köszönhetően biztonságban élhet. Az újrakezdésem óta folyamatosan kontrollálom az anyagi fejlődésem alakulását. Emlékszem, én magam is meglepődtem, amikor már a 3. év végén végzett
kiértékelésemkor
kiderült,
hogy
pénzügyi
tervemet
háromszorosan
túlteljesítettem. Néha elgondolkodom rajta, hogy mennyi időt megtakarítottam volna, ha évekkel korábban valaki megmutatta volna a helyes utat, és nem kellett volna elszegényednem és lebetegednem.
18
I. RÉSZ Egyesek miért gazdagodnak meg, és mások miért lesznek szegények
19
1. fejezet Befektetni csak pontosan és szépen, ahogy a csillag megy az égen – úgy érdemes
A befektetés biztonsága fontos tényező A pénz pénzt szül. Kétségtelen, hogy az első milliót a legnehezebb megszerezni. Ha kevés, vagy semennyi pénzzel sem rendelkezel, akkor te keresed a lehetőségeket, viszont ha sok pénzed van, akkor azt veszed észre, hogy a lehetőségek találnak meg téged. A pénz megtartásának képessége legalább olyan fontos, mint a pénz megkeresése. Hosszú távú sikert csak akkor érhetsz el, ha a megkeresett pénzed megfelelő biztonságú befektetésekbe fekteted. Mit értek megfelelő biztonságú befektetés alatt? Be kell vallanom, az idők folyamán sokkal inkább biztonságra törekvőbb lettem, mint korábban. Számomra a kockázat a befektetés profitjának a kockázatát jelenti. Lehet, hogy az adott befektetés a tőkének a többszörösét is hozza, de lehet, hogy abszolút nem termel profitot. A lényeg, hogy biztosnak kell lenned benne, hogy a tőkédet nem bukhatod el. Tehát a tőke biztosítva van, pusztán a hozam a kérdéses. Én ezen elv szerint fektetek be, és neked is ezt ajánlom, egyébként könnyen kerülhetsz abba a helyzetbe, hogy több éves munkád egy csapásra semmivé válik.
Hogyan érheted el azt, hogy ne a tőkédet kockáztasd, csak a profitodat? Erre a kérdésre megnyugtató megoldást számomra az ingatlanbefektetések adták. Amióta megreformáltam üzleti és befektetési elveimet, azóta nem volt veszteséges befektetésem. Ha megfelelő gondossággal és pontos elemzés után
20 választod ki a megvásárolandó ingatlant, (a későbbiekben erről még lesz szó részletesen) akkor a pénzed garantáltan biztonságban lesz. Ha mégis sikerül elkövetned egy-két hibát, és nem keletkezik profitod, sőt még a befektetett tőkéd értékéből is veszítesz, akkor valamit biztos, hogy nem csináltál jól, nem követted maradéktalanul az útmutatásaimat. Ne ess kétségbe, ha kudarc ér, csak tanulj belőle, és legközelebb ne kövesd el. Egy sikeres üzletembertől hallottam a következő mondást, mely meghatározóvá volt életfilozófiámban: „A siker titka, hogy kétszer ne kövessük el ugyanazt a hibát.”
Ok, de mibe fektessem a pénzem?
Ha szétnézel a piacon, azt tapasztalod, hogy számtalan befektetési lehetőség létezik, amiket sokféleképpen lehet csoportosítani. Véleményem szerint a négy legfontosabb szempont a következő, amit mérlegelned kell a befektetési döntésed meghozatalakor: Biztonság Hozam Likviditás Időzítés A négy szempont egyformán fontos. Ha a biztonság nálad nem játszik fő szerepet, akkor jobban teszed, ha kaszinóban fekteted be a pénzed. Én rendkívül kényelmetlenül érzem magam, ha olyan tényezők befolyásolják a befektetésem hozamát, melyekre esélyem sincs hatást gyakorolni. Nemrég részt vettem egy konferencián, ahol egy nagy nemzetközi bank befektetési üzletágának a vezetője úgy nyilatkozott, hogy a befektetés inkább művészet, mint tudomány. Sajnos, egyet kell értenem vele, a tőzsdei befektetések világára igaz ez a mondás, hiszen két tőzsdebróker sokszor homlokegyenest ellenkező stratégiát ajánl ugyanabban a piaci helyzetben. Minden tiszteletem a művészeké, de én jobban szeretem tudományos alapokra helyezni a pénzem
21 kezelését, és ha nem akarsz egy szerencsejátékos szintjére lesüllyedni, akkor neked is inkább ezt javaslom. Mielőtt befektetsz, kalkuláld ki előre a várható hozam nagyságát. Ezen a téren már lehet kockázatot vállalni, de ne feledd: ne a tőkéd kockáztasd, hanem a profit nagyságát. A profit mértékét befolyásolja az átfutási idő, az a tényező, amit a befektetők többsége szeret optimistán megbecsülni. Minél hosszabb időbe telik, hogy visszakapd a pénzed nyereséggel együtt, annál kisebb lesz a befektetésed megtérülése. Az ingatlanokra azt szokták mondani, hogy nem tartoznak a likvid befektetések közé. Akkor hogyan lehet likviditás szempontjából értékelni egy ingatlant? A válasz egyszerű: olyan ingatlanokat kell vásárolni, melyeket egy kis fejlesztés után sokan szeretnének birtokolni. Egyértelmű, hogy egy kis faluban lévő átlagos állapotú háznál sokkal piacképesebb egy nagyvárosi, frekventált övezetben található jó adottságokkal rendelkező lakás vagy ház, éppen úgy, ahogy egy külvárosi üzlethelyiségnél is lényegesebben könnyebben eladható egy belvárosi, forgalmas utcában található utcafronti üzlethelyiség. Szót kell ejteni az időzítésről is: egy piaci összeomlás vagy mélypont nagy lehetőséget kínálhat egy figyelmes befektető számára. Sok taktikus befektető szép nyereséget könyvel el azért, mert olyankor száll be a tőzsdére, amikor az árfolyamok rekordmélységen állnak, vagy olyankor vásárol ingatlanokat, amikor a nagymértékű kínálati piacon lényegesen többen akarnak eladni, mint vásárolni. Mint befektető, ha a pénzedet szeretnéd fialtatni, számos befektetési lehetőséggel találkozhatsz. Fontos, hogy ismerd a lehetőségeket előnyeikkel és hátrányaikkal együtt. Nézzük meg, milyen alapvető befektetési lehetőségekkel találkozhatsz. Bankbetétek A legelterjedtebb befektetési formák egyike, mely biztonságos, viszont sokszor a banki lekötések hozamai még a tényleges infláció mértékét sem érik el. Ezért legjobb esetben ez a befektetési forma arra alkalmas, hogy a pénzünk értékét szinten tartsuk, de reálhozamot hosszabb távon nem fogsz tudni elkönyvelni. A bankbetétek az én befektetési stratégiámban elsősorban a likvid pénzeszközök kezelésénél jöhetnek szóba.
22 Kötvény- és pénzpiaci alapok A modern kor szüleményei a befektetési alapok, melyeknek a lényege, hogy az alapkezelő a kisbefektetőktől akár több milliárdos tőkét gyűjt össze, melyet az összeg nagyságrendjének köszönhetően jobb kondíciókkal tud befektetni, mintha az egyén saját maga szeretné azt megtenni. Az én tapasztalatom, hogy a kötvény és pénzpiaci alapok hasonló hozamokat érnek el, mint a bankbetétek. Ezen alapok előnye, hogy a befektetési jegyeknek napi árfolyamuk van, ezért likvidebbek, mint a fix futamidőre lekötött bankbetétek. Részvényalapok Kockázatosabb befektetési forma, mint az előzőekben ismertetettek, a rövidebb időszakra vetített hozamuk sokszor negatív előjelű is lehet, bár kétségtelen, hogy a megfelelő időzítéssel vásárolt befektetési jegyek az inflációt lényegesen meghaladó hozamokra is képesek. Én személy szerint nagyon ritkán fektetek be részvényalapokba a nehéz kiszámíthatóságuk miatt, olyankor szánom el magam cselekvésre, ha egy nagy és biztonságosnak mondható részvényalap árfolyama a két-három évvel korábbi árfolyamának a szintje alá süllyed. Ingatlan alapok Az ingatlan alapok elve is ugyanaz, mint az értékpapírokba fektető alapoké: a kisbefektető akár pár tízezer forint befektetéssel milliárdos értékű iroda- és üzletházak, vagy más egyéb ingatlanbefektetések hozamaiból részesülhet. Ezen befektetési forma esetenként kevésbé likvid, mivel egyes alapoknál az alapkezelők akár fél évben is meghatározhatják a maximális visszaváltási időt, de ez a pillanatnyi hazai gyakorlatban általában csak egy-két napot jelent. Ha megvizsgáljuk az ingatlanbefektetési alapok hozamait, akkor manapság hasonló számokat láthatunk, mint a kötvényalapoknál. Részvények A tőzsde egy izgalmas és érdekes befektetési forma. A legtöbb ember befektetési stratégiája a szerencsejátékokhoz hasonló, bizony legtöbbször a szakemberek sem tudják megjósolni, hogy egy részvény ára a következő napokban felfele vagy lefele fog változni. Ennek ellenére tény, hogy bizonyos tőzsdeindexek árfolyamai az elmúlt évtizedekben az inflációt meghaladó mértékben növekedtek.
23 Nemesfémek és drágakövek A ritka és értékes dolgokban nyugvó tőke folyamatosan növekszik. Nagyapáink még emlékeznek a nagy gazdasági világválságra, amikor az egyik nap megkapott fizetésük másnapra már egy kiló krumplira is alig volt elég. Ahhoz, hogy egy hasonló helyzetet átvészeljünk, jó szolgálatot tehetnek a régi idők fizetőeszközei, mint az arany, az ezüst és drágakő ékszerek. Hiszen tudjuk, a mai pénz mögött már nincs nemesfém fedezet. Antikvitás Az értékes régiségek szintén értékálló, folyamatosan növekvő értékű befektetések, sőt akár passzív jövedelemépítésre is alkalmasak lehetnek. Vannak gyűjtők, akik bérbe adják gyűjteményüket, melyeket egyik városból a másikba utaztatnak. Ehhez a befektetési formához nagyon komoly szaktudás és speciális érdeklődés szükséges, hogy az értékeset meg tudd különböztetni az értéktelentől. Kisvállalkozások üzletrészei A kockázati befektetések témakörébe tartozik, ha tőkéstársként fektetünk be egy vállalkozásba. Mivel a legtöbb esetben ezen ügyleteknek a fedezete csak a cég know-how-ja, esetleg vagyona, ami komoly probléma esetén nem biztos, hogy fedezetet nyújt a tartozásokra, ezért nagyon nagy gondossággal kell kezelni ezt a befektetési formát. Ingatlan Egy
megfelelő
körültekintéssel
és
jelen
oktatóanyagban
bemutatott
módszerekkel megvásárolt ingatlan a banki befektetéseknek akár a többszörösét is hozhatja. Bizonyos kötelező elemzések elmulasztása persze ennél a befektetési formánál is negatív előjelűvé teheti a megtérülést. Viszont, ha szeretnéd kezedben tartani az irányítást, és magas hozamszinten dolgoztatni a pénzed, akkor az ingatlan befektetésekben nem fogsz csalódni.
24
Miért nem mindegy, hogyan dolgozik a pénzed? Véleményem szerint a kamatos kamat az egyik legnagyszerűbb találmány a pénzügyi világban. Ha kis mértékben növelni tudod befektetéseid hatékonyságát, akkor hosszú távon meghökkentő különbséget fogsz tapasztalni vagyonod gyarapodásában. Ez az ingatlanbefektetésekre is ugyanúgy igaz, mint bármi másra. A következő ábra azt szemlélteti, hogyan gyarapszik 1 millió forint különböző hozamszinteken dolgoztatva. 1 000 000 Ft gyarapodása a kamat tőkésítésével Évek
5%
10%
20%
30%
5.
1 276 282
1 610 510
2 488 320
3 712 930
10.
1 628 895
2 593 742
6 191 736
13 785 849
15.
2 078 928
4 177 248
15 407 022
51 185 893
20.
2 653 298
6 727 500
38 337 600
190 049 638
Az előbbi ábrát áttanulmányozva láthatod, hogy miért van az, hogy egyesek pár év alatt is jelentős tőkére tesznek szert, míg mások, miután egy életet végigdolgoztak,
és
megtakarított
pénzüket
csak
bankbetétben
dolgoztatták,
elszegényednek. Szinte hallom, hogy mire gondolsz: Na jó, jó, de ahhoz, hogy évi 20-30%-os vagy még magasabb szinten dolgozzon a pénzem, biztos magas kockázatot kell vállalnom, melynek következtében elbukhatom a befektetett pénzem. Kérlek, tarts velem továbbra is, és bebizonyítom, hogy a magas hozam és a magas biztonság nem zárja ki egymást. „Befektetni nem kockázatos, tudás nélkül befektetni viszont rendkívül kockázatos.” Robert T. Kiyosaki
25
2. fejezet Miért az ingatlanbefektetéseket ajánlom?
Számomra az ingatlanbefektetések a biztonságot és a szabadságot jelentik. Nézzük meg, hogy mik az ingatlanbefektetések legfontosabb előnyei: Te irányítasz Mivel te választod ki a megvásárolandó ingatlant, te határozod meg, hogy mennyit vagy hajlandó fizetni érte, hogy milyen fejlesztésekre vagy hajlandó beruházni, és hogy kinek, mennyiért adod el, vagy adod bérbe - ezért az irányítás a te kezedben van. Viszonylag rövid idő alatt meg lehet tanulni Bátran kijelentem: a hatékony ingatlanbefektetés viszonylag könnyen megtanulható, sokkal könnyebben, mintha például antikvitással szeretnél foglalkozni. Heti pár óra időráfordítással, 1-2 év alatt rutinos befektetővé válhatsz a saját vadászterületeden. Minimális saját tőkével is elkezdhető Ingatlan vásárlásaid finanszírozására saját készpénzed mellett több lehetőség is kínálkozik, melyet a finanszírozási résznél fogunk részletesen tárgyalni. Társulhatsz
készpénzzel
rendelkező
befektetőkkel,
igénybe
vehetsz
banki
finanszírozást, de ügyleteid finanszírozásába bevonhatod vevőidet vagy az eladót is. Szakértők segítenek Nincs még egy befektetési terület, ahol minimális anyagi ellenszolgáltatásért, sőt sokszor teljesen ingyenesen szakértők sokaságát veheted igénybe. Lehet, hogy neked
még
új
terület
az
ingatlanbefektetések
világa,
viszont
rutinos
ingatlanközvetítők, értékbecslők, hiteltanácsadók, ügyvédek, és még számos terület szakértői várják, hogy igénybe vedd tudásukat.
26 Biztonságos és értékálló Az ingatlan befektetések biztonságát és értékállóságát nem kell bemutatni. Nem véletlen, hogy a bankok és egyéb hitelezéssel foglalkozó szervezetek számára a legáltalánosabban elfogadott fedezet az ingatlan. A világ milliárdosai pénzük jelentős részét ingatlanvagyonban tartják. Magas profitpotenciál Ingatlanból több ember gazdagodott meg, mint bármi másból a világon. Személyes tapasztalataim is azt támasztják alá, hogy ingatlanbefektetések segítségével, nagy biztonság mellett az inflációt akár többszörösen meghaladó hozamot realizálhatunk. Folyamatos készpénzáramlás Bérbe adott ingatlanjaid bérleti díj bevételeinek köszönhetően valósággá válik az anyagi és időbeli függetlenség megvalósítása. Nem tudom, hogy van-e megnyugtatóbb érzés, mint az a biztonság, amit a bérleti díjbevétel által generált passzív jövedelem képes adni. Hatástöbbszörözés Hatástöbbszörözés alatt a befektetések világában azt értjük, amikor más pénzének köszönhetően a befektetésünk hozama nagyobb mértékű lesz, mintha csak a saját pénzünket használtuk volna. A későbbiekben egy példán keresztül pontosan be fogom mutatni a működés elvét. Adóelőnyök Ingatlanbefektetéseknél magánszemélyként
vásárolsz,
számos akár
adózási jogi
előny
személyként.
létezik, Például,
akár ha
magánszemélyként vásárolsz lakóingatlant, annál alacsonyabb lesz az értékesítés esetén fizetendő adó kulcsa minél tovább tartod meg az ingatlant, az ötödik év után pedig adómentességet élvezel. Én személy szerint elsősorban a cégemen keresztül fektetek be, mert az állam illetékkedvezményt ad a viszonteladási céllal vásárolt ingatlanok után, és sok olyan kiadást el tudok számolni költségként, amit magánszemélyként nem tudnék.
27
3. fejezet Három terület, amire sikeres ingatlanbefektetőként fókuszálnod kell
A sikerességed szempontjából meghatározó, hogy az alábbi három területre hogyan tudsz fókuszálni: Ingatlan – mit veszel Kondíciók – hogyan veszed Hálózat – ki segít neked
3.1. Ingatlan – mit veszel Mi a célod az ingatlannal – stratégia Fontos, hogy legyen stratégiád: tudd, hogy mi a célod az adott ingatlannal. Viszonteladási céllal keresel ingatlant, vagy hosszú távon tejelő bérbe adható ingatlanra vadászol? Milyen jellegű ingatlant keresel – besorolás Lakást keresel, családi házat, építési telket vagy kereskedelmi célú ingatlant? Sorold be a keresendő ingatlant az árkategóriája vagy alapterülete szerint is. Hol keresed az ingatlant - terület Van egy mondás, miszerint az ingatlanbefektetéseknél három szempont a legfontosabb: a hely, a hely és a hely. Részesítsd előnyben azokat a területeket, amik a legkedveltebbek, ahova a legtöbben szeretnének költözni, ugyanis ezek az ingatlanok a leginkább forgalomképesek.
28
3.2. Kondíciók – hogyan veszed A számodra elérhető kondíciók meghatározzák az ajánlati áradat, és befolyásolják a várható profitodat. A legfontosabb tényezők a következők: Előleg nagysága Minél kisebb összeggel tudod lefoglalózni az ingatlant, annál kevesebb pénzed áll benne, így az előkészítő, szervezési munkákon át a birtokba adásig nyugodtan dolgozhatsz. Fizetési határidő Vannak ingatlanok, melyek vásárlásakor érdemes a fizetési határidőt a lehető leghosszabban kitolni. Ilyen eset lehet például, ha egy telken lévő házat szeretnél lebontani, és a bontási engedély elkészítése és engedélyeztetése hosszabb időt vesz igénybe. Hitelkamat nagysága A hitelkamat költség, ami egy viszonteladási céllal vásárolt ingatlannál csökkenti a profitunkat. Egy bérbeadási céllal vásárolt ingatlan esetében annál nagyobb esélyünk van pozitív készpénzáramlású üzlethez jutni, minél alacsonyabb kamatozású hitellel tudunk finanszírozni. A hitel futamideje A hitel futamideje elsősorban a bérbeadási céllal vásárolt ingatlanoknál kritikus tényező. Rövid futamidejű finanszírozással vásárolt ingatlanok esetén rendkívül nehéz pozitív készpénzáramlást produkáló üzletet találni. Például, sokszor egy 10 éves futamidejű hitellel vásárolt ingatlan bérleti díja képtelen fedezni a hiteltörlesztés nagyságát, viszont ha a futamidőt 15 vagy 20 évre ki tudjuk tolni, akkor a negatív készpénzáramlást átfordíthatjuk pozitívra. Járulékos költségek A járulékos költségeinket igyekezzünk reális keretek között tartani. Járulékos költség például az ügyvédi munkadíj, amit az adás-vételi szerződés elkészítéséért kérnek el.
29 Adók, illetékek Az adó- és illetékfizetés csökkenti a hasznodat, ezért igyekezz a legoptimálisabb megoldást megtalálni. Például, ha ingatlanforgalmazó cégként vásárolsz egy telket viszonteladási céllal, a 10%-os illeték helyett csak 2%-ot kell megfizetned. Ha azt is vállalod, hogy a telekre új építésű lakásokat építesz, akkor illetékmentességet kapsz. Az adó- és illetékfizetéssel kapcsolatos kérdéseiddel kapcsolatban még az adás-vételi szerződés megkötése előtt konzultálj az ügyvédeddel és a könyvelőddel.
3.3. Hálózat – ki segít neked A szakértőkből kialakított csapatod minősége fontos szerepet játszik sikered szempontjából,
ezért
gondosan
válogasd
meg
őket.
Támogató
csapatod
legfontosabb résztvevői: Partnerek, mentor Egy vagy több partnerrel való közös munka csökkenti a hibázás lehetőségét, mivel a kritikus kérdéseket meg tudod beszélni velük. A „több szem többet lát” elve ilyenkor is nagyon jól működik, jó ha van a környezetedben egy olyan személy, aki már több tapasztalattal rendelkezik, és szívesen segít, ha megakadsz valahol. Befektetők Ha nincs pénzed, akkor másnak a pénzét kell használnod, és ha olyan lehetőségekre utazol, ahol a gyors készpénzes vásárlás a nyerő, akkor a befektetői tőke bevonása a legjobb út számodra. Ingatlanügynökök Az ingatlanközvetítők rendkívül fontos szerepet töltenek be az értékesítés folyamán. Voltak és vannak olyan ingatlanjaim, melyek értékesítését kizárólag ingatlanirodákon
keresztül
végeztem
és
végzem.
Egy
jó
ingatlanközvetítő
nyilvántartja azon ügyfelei elérhetőségét, akiknek a közelmúltban mutatott be ingatlanokat, így ha van köztük olyan, aki hasonlót keres, mint az általad kínált, akkor rögtön szolgálhat néhány potenciális vevővel. Másrészt, ha egy sürgős és alkalmi
30 vételre kap eladási megbízást, akkor elsők között fogja kiajánlani számodra a vételi lehetőséget. Végrehajtók A végrehajtókkal elsősorban az árverési hirdetményeken keresztül kerülhetsz kapcsolatba.
Meghatározott
időpontokban,
a
fogadóóráikon
sok
hasznos
információkhoz juthatsz az árverezésre kiírt ingatlanról. Ügyvédek, jogi képviselők Kulcsfontosságú szerepet tölt be csapatodban az ügyvéded, egy jól képzett jogi tanácsadó sokszor a bonyolultnak tűnő ügyeket is rutinosan oldja meg. Adótanácsadó, könyvelő Ha nem vagy elég tájékozott az adózási kérdésekben, befektetésed megtérülése akár negatív előjelűvé is válhat a fizetendő adóknak köszönhetően. Különösen fontos a megfelelő szakértelmű könyvelő és adótanácsadó segítsége, ha cégeden keresztül vásárolod meg ingatlanjaidat. Hitelbróker, bankár A finanszírozási lehetőségek ismerete és a személyes banki kapcsolatok döntően befolyásolják egy finanszírozás eredményességét. Saját vásárlásaink finanszírozását általában célszerű számlavezető bankunkon keresztül végeztetni, mivel a személyes kapcsolatok elősegítik a döntés pozitív alakulását. Vevőink finanszírozása esetén egyszer az egyik bank tud hathatós megoldást kínálni, máskor egy másik, ilyenkor előtérbe kerül egy független hitelbróker tudása. Építőipari szakemberek Ingatlanbefektetéseid során szükséged lesz építészmérnökre, statikusra, földmérőre, generál kivitelezőre és egyéb szakmunkásokra.
31
Hogyan találhatod meg támogató csapatod ideális tagjait? Ha
még
nincsenek
kialakult
kapcsolataid,
akkor
keress
különböző
szaknévsorokban, illetve keress az interneten, de a legjobb módszer, ha ajánlásokat kérsz barátaidtól és ismerőseidtől. A puding próbája az evés, – mondja a közmondás - lehet, hogy a harmadik ügyvéddel fogod megtalálni az ideális munkakapcsolatot és a negyedik könyvelővel. Emiatt ne érezd magad kellemetlenül, mert ez így természetes. Ideális „csapattársaimat” én is évek alatt találtam meg, és a csapat sohasem lesz végleges. Bár én szeretem a hosszú, stabil emberi kapcsolatokat az üzleti életben is, de elfogadom azt a tényt, hogy megváltozott igényeink, élethelyzetünk miatt változtathatunk az addig bevált szokásainkon, és váltunk.
32
4. fejezet Hatástöbbszörözés, mint a pénz gyorsításának bevált módszere A következő táblázatban két azonos értékű ingatlan vásárlásának és eladásának profiteredményeit hasonlítom össze a befektetett összegre vonatkozóan. Kérlek, nézd el nekem, hogy a jobb érthetőség kedvéért a befektetések bizonyos költségeivel nem számoltam. Az első példa szerint 10.000.000 Ft készpénzért vásároltunk egy ingatlant, majd 6 hónap elteltével 12.000.000 Ft-ért adtuk el. A leegyszerűsített példánk szerint a profitunk 2.000.000 Ft lett, ami 20%-os megtérülést jelentett a befektetett tőkére vonatkozóan. A második példa szerint a vételár finanszírozása 2.000.000 Ft önerőből és 8.000.000 Ft banki hitelből állt. Fél év alatt 500.000 Ft-ot fizettünk ki a banki finanszírozásra, és szintén 12.000.000 Ft-ért értékesítettük az ingatlant. A profitunk 1.500.000 Ft lett, ami első ránézésre alacsonyabb, mint az első példában elért összeg. De vizsgáljuk meg egy kicsit alaposabban a történteket. A második esetben a hitelköltségekkel együtt a tényleges befektetésünk 2.500.000 Ft volt, ha ehhez az összeghez viszonyítjuk a 1.500.000 Ft nyereségünket, akkor azt láthatjuk, hogy a befektetésünk megtérülése 60% volt, tehát háromszor magasabb, mint az első esetben. Így, ha van 10.000.000 Ft készpénzünk, a matematikai elv alapján magasabb megtérülésre számíthatunk, ha inkább több ingatlant vásárolunk hitel segítségével, mintha csak egyet vennénk készpénzre. 1. példa
2. példa
Ingatlan vételára
10 000 000 Ft
10 000 000 Ft
Befektetés
10 000 000 Ft
2 000 000 Ft
Hitel költségei (6 hónap)
---
500 000 Ft
Eladási ár
12 000 000 Ft
12 000 000 Ft
Profit
2 000 000 Ft
1 500 000 Ft
Megtérülés
20%
60%
Példa a hatástöbbszörözésre
33
5. fejezet A királyok útjaaz én ingatlanbefektetési stratégiám Alapvetően többféle ingatlanbefektetési stratégia van, és létezik azok kevert változata is. Én felépítettem egy olyan módszert, ami egyszerű, logikus, és bárki számára megtanulható, követhető. Alapvetően két stratégiát futtatok párhuzamosan: 1. számú stratégia:
Vétel és gyors eladás – eredmény: gyors készpénz
2. számú stratégia: Hosszú távú megtartás és bérbeadás – eredmény: folyamatos készpénzáramlás Miért alkalmazok egyszerre két stratégiát? Mert egymagában mindkét stratégiának vannak előnyei és hátrányai, viszont ha a kettőt ötvözöm, akkor a hátrányok kioltják egymást, és az előnyök egyesülnek.
Előnyök és hátrányok a két stratégiánál 5.1. Vétel és gyors eladás – gyors készpénz Előnye Mivel a nullánál is mélyebbről indultam, ezért nem engedhettem meg magamnak, hogy pusztán bérbeadási céllal vásárolt ingatlanokba fektessek, mivel nem várhattam 10-20 évig, hogy az ingatlanjaim tehermentessé váljanak, és elkezdjenek komoly pénzt termelni. Gyors készpénzre és gyors tőkenövekedésre volt szükségem, amit újabb és újabb ingatlanokba fektettem. Erre a célra a legmegfelelőbb megoldást a viszonteladási céllal vásárolt ingatlanok jelentik, ezen belül is legalkalmasabbnak a lakóingatlanokat és a többlakásos lakóépületek építésére alkalmas telkeket találtam. Több olyan estet fogok a későbbiekben bemutatni, amikor a befektetésem hozama éves szinten közelített a 100%-hoz, vagy akár meg is haladta azt.
34 Hátránya A viszonteladásos projektek odafigyelést igényelnek. Még ha nem is verejtékes munkáról van szó, akkor is foglalkozni kell velük. Ha egy feladatot sikeresen teljesítettél, utána keresni kell az újabb lehetőséget. Ha azt akarod, hogy dolgozzon a pénzed, nincs megállás. Maximum szünetek vannak, és a befektetés helyszíne is szabadon változhat, ami nem rossz. De egy olyan kényelmes befektető, mint amilyen én vagyok, -és talán te is vagy- folyamatosan megújuló jövedelemre vágyik. És bár ez a stratégia az extra profit lehetőségét hordozza, megújuló jövedelem képzésére nem alkalmas.
5. 2. Hosszú távú megtartás és bérbeadás - folyamatos készpénzáramlás Előnye Nincs annál megnyugtatóbb érzés, amikor tudod, hogy hónapról hónapra folyamatosan érkezik a bevételed bérleti díj formájában. Egy jól kiadható frekventált helyen található lakó vagy üzleti ingatlan nagyon nagy kincs. Ennél a befektetési formánál valójából egyszer kell beindítanod a gépezetet, a későbbiekben már csak minimális odafigyelést igényel. Ráadásul, minimális saját erő befektetése mellett a bérlőnk fizeti ki az ingatlant, ami a megtérülést igen magas szintre emelheti. Hátránya Ha minimális önerővel, vagy önerő nélkül finanszírozod a bérbe adott ingatlanodat, akkor addig, amíg tehermentessé nem válik, tehát amíg a hitel futamideje le nem jár, vagy vissza nem fizeted a jelzálogot, nagyon kevés, vagy akár nulla bevételre számíthatsz. Ha hasonló anyagi helyzetben vagy, mint amilyenbe én voltam, akkor neked sem lesz időd kivárni a finanszírozási futamidő végét, hogy élvezd az azutáni pénzügyi szabadságot, hanem dinamikusabb befektetésekre is szükséged lesz.
35
II. RÉSZ Felújítandó és fejlesztendő ingatlanoka tőkenövelés kiváló eszközei
36
A legtöbb ember számára az otthona megvásárlása elsősorban érzelmi döntés
Számtalanszor tapasztaltam, hogy egy felújítandó, a legtöbb vásárlónak ijesztő állapotú lakóingatlan már hosszú hónapok óta a piacon volt, és senkinek sem kellett, csak nekem, amikor megvásároltam. A felújítás után viszont néhány héten belül, akár a vételi ár másfélszereséért lelt új gazdára, több millió forinttal gazdagítva engem, mint befektetőt. A legtöbb embernek miért nem kell a csúnya lakás, és miért kell a szép? Az átlagos lakásvásárló élete folyamán maximum kétszer-háromszor kerül olyan helyzetbe, hogy új otthont vásárol. Ez azt jelenti, hogy az emberek többségének nincs rutinja a lakásvásárlásban, és a lakások felújításában még annyira sem. Ezért a döntéseiket meglehetősen az érzelmeik irányítják. Ha meglátnak valami szépet és kellemeset, megdobban a szívük – ez a „szerelem első látásra” effektus. Ha viszont valami kevésbé vonzóval, esetleg csúnyával találkoznak, már hátat is fordítottak a lehetőségnek. A legtöbben a jelent látják, és csak nagyon kevesen képesek vizualizálni a jövőt. Elképzelni és megtervezni, hogy egy csúnya és kedvezőtlen elosztású lakásból egy kis átalakítás után milyen szépség válhat nem más, mint pénzt termelő tevékenység. A befektetői gondolkodásmód szerint minden megoldható problémának örülnünk kell, hiszen azokból lesz a haszon – ami tökéletes vagy jó állapotú, abból ezzel a stratégiával nem nagyon lehet profitot realizálni. A legtöbb dolgozó embernek egyszerűen nincs ideje és energiája, hogy apróságokon kívül komolyabb felújítási munkákkal foglalkozzon. Mi, a XXI. század emberei, hozzászoktunk a gyors és kész, ún. „instant” megoldásokhoz, mivel felgyorsult világunkban a legnagyobb értékünk az idő. Ráadásul sokszor a vevőnél van egy határidő kényszer, mivel egy közeli dátumig ki kell költöznie a régi, eladott lakásából, és akkor csak egy felújított, jó állapotú ingatlan jöhet számításba. És itt következik a te szereped - pontosan azt kínálod a vevőnek, amire szüksége van.
37
6. fejezet A befektetés folyamata
A befektetési folyamatot a jobb átláthatóság érdekében több részfolyamatra osztom, melyeket a későbbiekben részletesen kifejtek. A befektetés folyamatának részegységei: Keresés Elemzés Az üzlet megkötése Finanszírozás Fejlesztés Eladás Kiértékelés
6.1.Találd meg! - A keresés folyamata 6.1.1. Kit és mit keresünk Célunk, hogy olyan tulajdonosokat találjunk, akik hajlandóak a piaci ár alá menni egy komoly vételi ajánlat esetén. Miért adja el valaki az ingatlanját piaci ár alatt? A válasz prózai: nagyon kell neki a pénz!!! Az ilyen személyeket nevezzük motivált eladóknak. Nézzük meg, hogy milyen események /élethelyzetek tesznek motiválttá egy eladót. Az alábbi motiváló tényezők szinte mindegyikével találkoztam már a gyakorlatban: •
Jelzálogtartozás van az ingatlanon, és a végrehajtás veszélye fenyeget
•
Válás következtében a felek szeretnék megosztani a vagyont, és végre új életet kezdeni
38 •
Örökölték az ingatlant, és az örökösödési adót ki kell fizetnie
•
Lefoglalózott egy másik lakást, és ha nem tud időre fizetni, elbukhatja a foglalót
•
Pénzre van szüksége a vállalkozásához
•
Közeledik az esküvő időpontja, melyet az ingatlan eladásából kívánnak finanszírozni
•
Betegség, megváltozott egészségügyi életkörülmények miatt nagy szükség van a pénzre, vagy egy speciális ingatlanra
•
Külföldi letelepedés miatt sürgősen fel kell számolni az itthoni vagyont
6.1.2. A keresés eszközei Apróhirdetési újságok és napilapok Internet Ingatlan ügynökségek Árverési hirdetmények Direkt marketing
a. Apróhirdetési újságok és napilapok Egy ingatlan meghirdetésének vagy keresésének legelemibb fóruma a különböző helyi hirdető újságok és napilapok hirdetési rovata. Egy-egy kiadványban akár több száz hirdetéssel találkozhatunk, ezért fontos, hogy legyen egy kialakult keresési módszerünk. Először is, határozd meg pontosan, hogy mit keresel, a legtöbb hirdetőújság jelleg és ár szerint kategorizálja az ingatlanhirdetéseket, ezért koncentrálj azokra, melyek az érdeklődési körödbe esnek. Másodszor, keresd az árulkodó jeleket. A hirdetések szövegében néha olyan szavak és kifejezések szerepelnek, melyek sok mindent elárulnak a hirdető lelkivilágáról. Lássuk, hogy mik is ezek az árulkodó jelek:
39 Sürgős Minden megoldás érdekel Hívjon, megegyezünk Felújítandó Lelakott Eredeti állapotú Mit sugallnak ezek a kifejezések? Szinte biztosra veheted, hogyha felhívod a megadott telefonszámot, a vonal túlsó végén egy motivált eladó lesz. Célszerű feltenned néhány praktikus kérdést az ingatlan paramétereivel kapcsolatban, hogy el tudd dönteni, érdemes-e személyesen is megnézned. Kezdetben szinte minden ingatlanhoz ki fogsz menni. Később, ahogy nagyobb rutinra teszel szert, pár kérdés után el fogod tudni dönteni, hogy megéri-e a fáradtságot.
b. Használd az internetet Napjaink egyik legnagyszerűbb találmánya a világháló. Fantasztikus, hogy milyen nagymértékben meg tudja könnyíteni az életünket. Be kell vallanom, hogy amióta rendszeres internet használó vagyok, azóta a nyomtatott sajtót nem is használom se a kereséshez, se a saját ingatlanjaim meghirdetéséhez. De lássuk, hogyan tud a technika segíteni nekünk abban, hogy motivált eladókat találjunk. Hirdetőújságok weboldalai A legnagyobb adatbázisok a hirdetőújságok weboldalain találhatók, és talán a legtöbb keresési kritériumot is ezeken az oldalakon adhatunk meg. Az esetek többségében az alábbi paraméterekre kereshetünk: •
Bármilyen szó vagy kifejezés
•
Ártartomány
•
Hely
•
Rovat
•
Kategória
•
Megjelenés ideje
40 A célunk és a módszer ugyanaz, mintha a nyomtatott hirdetőújságot böngésznénk. Ilyenkor is motivált eladókat keresünk, és szűkítjük a hirdetések körét, majd szemezgetünk a kínálatból. A különbség a keresésre szánt idő és a precíz szelektálás között van. Amíg a nyomtatott sorok közötti keresés akár több órás böngészést is igényelhet, ráadásul könnyen előfordulhat, hogy egy-két hirdetés elkerüli a figyelmünket, addig az interneten elég néhány kattintás, és a tökéletes keresési eredmény máris megjelent. Íme néhány hasznos link a kereséshez Apróhirdetési oldalak gyűjtőportálja: www.ingatlan.lap.hu , www.apro.lap.hu Budapest legnépszerűbb hirdetőújsága: www.expressz.hu Észak-Kelet Magyarország hirdetőújságai: www.onlineapro.hu Példa a keresésre Keresés a „felújítandó” szóra, az egy hétnél nem régebbi debreceni lakáshirdetések között az onlineapro.hu adatbázisában:
Példa az adatlap kitöltésére
41
A keresés eredménye: 32 találat
Keresés a
„sürgős” szóra, az egy hétnél nem régebbi debreceni
lakáshirdetések között az onlineapro.hu adatbázisában:
A kitöltött adatlap
42
Találatok száma: 105 !!!
Mit gondolsz, a 105 találatból akad legalább egy olyan sürgősen eladó ingatlan, ami meg fog felelni a feltételeidnek? Több, mint valószínű! Online ingatlan adatbázisok Az interneten több nagy ingatlan adatbázis található, ahol érdemes keresgélni. Indulásnak ajánlom a www.ingatlan.lap.hu portált, melyen számos hasznos link található. Az egyes dobozokban megtalálhatóak az ingatlan adatbázisok, ingatlan apróhirdetési oldalak, megyék szerint csoportosítva az ingatlanirodák oldalai, és még több hasznos információ. Az
egyik
legnagyobb
ingatlan
adatbázis
a
www.ingatlan.com,
mely
ingatlanajánlatainak száma néha a 150.000 db-ot is meghaladja. Ezen az oldalon számos kritérium szerint kereshetünk: •
Értékesítés típusa
•
Ingatlan típusa
•
Megye, város
•
Ár
•
Sorrendiség ár vagy hirdetés feladásának dátuma szerint
•
Keresés szavakra
43 Az oldalnak van hirdetésfigyelő szolgáltatása is, ahol a megfelelő paraméterek megadása után értesítést kapunk az általunk keresett új hirdetésekről. Az ingatlan.com oldalhoz kapcsolódik egy oldal, melyen a sürgősen eladó ingatlanok tulajdonosainak hirdetéseit találod. Ezt az oldalt http://surgos.ingatlan.com/ címen tudod elérni. Másik nagy ingatlan adatbázis a www.ingatlan.net. A hagyományos ár, alapterület és szobaszám paraméterek megadásán kívül ezen az oldalon is lehetőség van egyes szavakra rákeresni, továbbá különleges szolgáltatás a „Best of” és a „Befektetésre” nevet kapott keresési kritérium. Ezekre a virtuális gombokra kattintva olyan ingatlanok listája jelenik meg, melyeket a hirdető ügynökségek valamilyen szempontból különlegesnek vagy befektetésre különösen alkalmasnak találnak. A sort még lehetne folytatni a www.origoingatlan.hu , www.lakascentrum.hu és egyéb nagy látogatottságú ingatlan adatbázisok felsorolásával, de felesleges, mert a www.ingatlan.lap.hu oldalon úgyis megtalálod őket. Itt említem meg www.ingatlanprofit.hu weboldalt, melyet azzal a céllal hoztam létre, hogy kizárólag befektetési célú ingatlanokról és ingatlan projektekről kapjanak információkat a regisztrált felhasználók. Néhány ezer forintos előfizetési díjért egy éven keresztül számos befektetési céllal hasznosítható ingatlanról kaphatsz információkat, köztük kiemelt figyelemmel szerepelnek olyan jelzálogokkal terhelt ingatlanok, ahol vagy az ingatlant, vagy a követelést a finanszírozó pénzintézettől lehet megvásárolni.
Ingatlanirodák weboldalai Felmerülhet benned a kérdés, hogy miért foglalkozom külön az ingatlanirodák weboldalaival, amikor az ingatlan adatbázisokban óriási a kínálat. Ennek egyrészt az oka az, hogy mivel az ingatlan adatbázisokban való megjelenés általában díjköteles, így egy-egy ingatlaniroda kínálatának csak tört része jelenik meg. Másrészt, sokszor az irodák saját oldalán részletesebb információkhoz juthatsz hozzá, valamint az is tény, hogy a vidéki kis irodák csak a legritkább esetekben jelentetik meg hirdetéseiket országos adatbázisokban. A franchise ingatlanirodák honlapjai többnyire nagyon jól felépítettek és könnyen kezelhetőek. A Duna House honlapján: www.dh.hu, például kivétel nélkül
44 minden ingatlan hirdetéshez tartozik alaprajz is a számos megjelenített fotón kívül. Néhány további ismert franchise iroda oldala a teljesség igénye nélkül www.oc.hu , www.ingatlanbank.hu , stb.
c. Ingatlanügynökségek Ha felhívsz néhány ingatlan hirdetést, tapasztalni fogod, hogy az esetek többségében a telefont egy megbízott ingatlanközvetítő fogja felvenni. Egy jól képzett ingatlanügynök nagy segítségedre lehet a vásárlásnál és az eladásnál is, mivel, mint „független” harmadik, sokkal őszintébb kapcsolatot alakíthat ki a vevővel és az eladóval, mintha a felek közvetlenül csak egymással tárgyalnának. Egy jó ingatlanközvetítő számos kérdést fog neked feltenni arról, hogy milyen jellegű ingatlant keresel, és megpróbál ajánlani néhányat az iroda adatbázisából, melyek megfelelhetnek az elképzeléseidnek. Azokkal az ingatlanosokkal, akikkel úgy érzed, hogy sikerül megtalálni a közös hangot, és értik, hogy mit keresel, továbbá nem riadnak vissza attól, hogy olyan vételi ajánlatokat is továbbítsanak az eladóknak, mely esetleg mélyen az irányár alatt van, azokkal igyekezz kialakítani szorosabb munkakapcsolatot. Számíthatsz rá, hogyha egy sürgős alkalmi vételre kap eladási megbízást az iroda, akkor elsőként, de legalábbis elsők között fognak értesíteni téged. Tipp: Újdonsült ingatlan-befektetőként egy A4-es papírlapon megfogalmaztam, hogy milyen jellegű ingatlanokat keresek, milyen árkategóriában, mely lakóövezetekben, és melyek azok a területek, amik biztos, hogy nem érdekelnek. Kinyomtattam az oldalt, és átnyújtottam azoknak az ingatlanközvetítőknek, akikkel egy-egy lakás bemutatása során kapcsolatba kerültem.
45
d. Ingatlan árverési hirdetmények Mielőtt mélyebben belemennék ebbe a témába, le kell szögeznem, hogy nem kell árverésen vásárolnod ahhoz, hogy sikeres ingatlanbefektető légy. Több tucat ingatlan megvásárlása után azt kell, hogy mondjam, hogy eddig még egy alkalommal sem sikerült árverésen vásárolnom. Ennek több oka van. Egyrészt sokszor az árverésre kiírt ingatlanok árát túlságosan magasnak találtam, másrészt a jó ingatlanok többnyire nem jutnak el az árverésig, mivel az utolsó pillanatokban sikerül a tulajdonosnak értékesíteni, vagy valami más megoldást találni, ami által elkerüli a végrehajtást. Ennek ellenére azt javaslom, hogy kövesd figyelemmel az árverési hirdetményeket, mert könnyen profitálhatsz belőle. Lássuk, hogyan! Vásárlás árverés előtt Az árverésre kiírt ingatlanok és a hiteltörlesztést fizetni képtelen, de még végrehajtásra nem jelölt ingatlanok tulajdonosai sokszor a leginkább motivált eladók, akikkel találkozhatsz. Több lakást és családi házat vásároltam már az említett helyzetben
lévő
eladóktól. Ezek
a
tulajdonosok
pánikszerűen szeretnének
megszabadulni az életüket pillanatnyilag csak megnehezítő tulajdonuktól. Félnek az árverés megaláztatásától, félnek attól, hogy az árverésen olyan szinten lenyomják a licitálók az ingatlan árát, hogy a költségek kifizetése után semmi nem marad nekik. Ha pedig még nem annyira súlyos a helyzet, akkor félnek a BÁR listára való felkerüléstől, és a hitelképességük elvesztésétől. A
„sürgős”
és
„minden
megoldás
érdekel”
kifejezéseket
tartalmazó
hirdetéseken kívül vannak más források is, melyek segítségével friss nyomokra bukkanhatsz. Az Árverési Hírek hetilap a Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara hivatalos kiadványa, mely felsorolja a bírósági végrehajtók, az APEH és esetenként a Vámudvar által tartandó ingatlan és ingóság árveréseket. Bővebb információ és megrendelés a www.bedo.hu honlapon. Az ingatlanárverési információknak létezik már hazánkban is internetes keresőoldala, melyet a www.ingatlanarveresek.hu címen érhetsz el. Keresésnél beállíthatod a települést, az ingatlan jellegét, alapterületét, árát, tulajdonrészét és hogy beköltözhető állapotú-e, illetve kereshetsz a múltbeli árverési kiírások között is. Egy gombnyomásra megjelenik az eredmény, melynek áttanulmányozása az írott
46 médiában bizony elég időigényes feladat. A weboldalnak van egy úgynevezett ingatlanfutár szolgáltatása, ami a megfelelő paraméterek beállítása után minden héten automatikusan tájékoztatást küld az új árverésekről regisztrált felhasználóinak. Ha bővebb információkra és további hasznos weboldalakra vagy kíváncsi, akkor látogass el a www.vegrehajtas.lap.hu és a www.ingatlanbefektetes.lap.hu portálokra. Mi a teendő, ha találsz egy szimpatikus árverési hirdetményt? Minden bírósági végrehajtónak van fogadóórája, ha ebben az időpontban érdeklődsz, a végrehajtók kötelesek felvilágosítást nyújtani, és tapasztalatom szerint készségesen adnak is információkat az árverezendő ingatlannal és tulajdonosával kapcsolatban. Másik lehetőség, hogy a helyrajzi szám és cím tudatában - ez az árverési hirdetményből kiderül – felkeresed a Földhivatalt, és betekintést kérsz az ingatlan tulajdoni lapjába. Ez a szolgáltatás ingyenes. Az alábbi információkra mindenképpen szükséged lesz: •
Tulajdonos(ok) neve és címe
•
Jelzálogok nagysága és jogosultjai
•
Egyéb bejegyzések, széljegyek Tehát, ha már tudod a tulajdonos nevét és címét, meg kell próbálnod felvenni
vele a kapcsolatot. Első lépés lehet a tudakozó hívása, hátha el tudod telefonon keresztül érni a tulajdonost. Ha nem jársz sikerrel, marad a személyes megkeresés. Ha megtekintetted az ingatlant, látsz benne fantáziát, és megvan az eladási hajlandóság a tulajdonosnál, akkor az árat ugyanúgy kell meghatároznod, mint minden egyéb esetben, azaz a kalkulációs programunk segítségével. Készülj fel arra is, hogy esetleg magasabb összegű jelzálogtartozás van az ingatlanon, mint amekkora a te ajánlati árad lenne.
47 Esettanulmány Egy ingatlanközvetítéssel foglalkozó hölgy, Zsuzsa, aki korábban már több eladó ingatlant ajánlott nekem, a következő kérdéssel fordult hozzám: „Norbi, a párom lakását éppen most adtuk el, összeköltöztünk, és hozzád hasonlóan szeretnénk mi is megforgatni egy kicsit a pénzünket. Ha véletlenül volna tudomásod olyan lakásról, ami megfelelne az elképzeléseinknek, és téged valamiért éppen nem érdekel, gondolnál rám?” „Éppen most kaptam a www.ingatlanarveresek.hu oldalról egy értesítőt az aktuális árverésekről, úgy emlékszem van köztük egy lakás, ami érdekes lehet a számotokra. Igen, itt is van egy 1+2 szobás lakótelepi panellakás 8,6 millió forintos értékbecsléssel, melynek három nap múlva lesz az árverése.” – feleltem, miközben megnyitottam az e-mail postafiókom, hogy pontosabb információkhoz jussak. „És akkor most mi a teendőm?” – kérdezte Zsuzsa. „El kell menned a Földhivatalhoz, és ott minden információt megkapsz az ingatlanról. Derítsd ki a tulajdonos telefonszámát, de ha nem sikerül elérni, keresd fel személyesen, és mondd el neki, hogy érdekelne az ingatlan megvásárlása. Közben keresd fel a felszámolót is, hogy még több információhoz juss, és tudasd vele, hogy folyamatban van a tulajdonos adósságának a rendezése.” – válaszoltam, és közben kinyomtattam az ingatlan adatlapját, mely tartalmazta az ingatlan adatait és a felszámoló elérhetőségét. „Indulj a Földhivatalba, és beszélj a tulajdonossal!” Zsuzsi megfogadta a tanácsomat, felkereste a tulajdonos hölgyet, aki furcsa módon csak most döbbent rá, hogy tényleg elveszítheti a lakását. Megállapodtak 6,9 millió Ft-os vételárban, ami még mindig magasabb volt, mint amit az árverésen remélhetett, hogy megkap. Együtt elmentek a bankba, és kifizették az ingatlant terhelő jelzálogot, majd utána a felszámolóhoz siettek, hogy töröltessék az árverés időpontját. Három hónappal később találkoztam újra Zsuzsival, és természetesen szóba került a befektetése is. „Mi újság van a lakással?” – kérdeztem. „Ó, nagyon köszönöm a segítségedet. 8,3 millió forintért sikerült is eladnom, és azóta már lefoglalóztunk egy újabbat, ugyanazon a környéken. Furcsa módon ezt is 6,9 millió forintért sikerül megvennünk, ez nem egy árverezés előtti ingatlan,
48 viszont a tulajdonosnak nagyon sürgős volt az eladás. Egy kicsit kipofozzuk, és úgy gondolom, hasonló áron el fogjuk tudni adni, mint a másikat.” Elbúcsúztunk, és hazafele sétálva azon gondolkodtam, hogy bár én személy szerint csak kivételes esetekben foglalkozom lakótelepi panellakásokkal, ennek ellenére ezen a szegmensen is lehet szép sikereket elérni.
e. Direkt marketing Gyakran találkozhatunk társasházak bejáratára vagy a hirdető táblára kiragasztott papírlapokkal, miszerint eladó lakást keresnek a házban vagy a környéken. Továbbá találkozhatunk a postaládákba bedobált szórólapokkal is hasonló tartalommal. Ezek mögött a hirdetések mögött az esetek túlnyomó többségében ingatlan ügynökségek állnak, akik így próbálják bővíteni kínálatukat. Ezért ha hasonló módszerrel kívánsz dolgozni, fontos, hogy megkülönböztesd magad. Például, a következő szöveget használhatod: Eladó lakást keresek a házban vagy a környéken. Készpénzben fizetek, nem ingatlanügynökség. Hívjon! Tel: xx/xxx-xxxx Jól működő marketingeszköz a névjegykártya. Azt javaslom, hogyha még nincs, igyekezz minél előbb elkészíteni a sajátodat. Fontos, hogy egyértelműen kiderüljön a kártyáról, hogy mivel foglalkozol. Nekem több vételi lehetőséget hoztak már az elszórt névjegykártyák.
ROYALWELL Ingatlanbefektető, Hasznosító és Vagyoni Tanácsadó Kft.
Vásárolok felújítandó lakóingatlanokat, továbbá bérbeadási céllal lakóingatlanokat, irodákat és üzlethelyiségeket Király Norbert ügyvezető 4001 Debrecen, Pf. 547. Tel: xx-xxxxxx, Fax: xx-xxxxxx E-mail:
[email protected], www.royalwell.hu
49
6. 2. Elemzés - A szíved helyett mindig hallgass a számokra!
Felújítandó
lakóingatlanoknál
egy
olyan
módszert
dolgoztam
ki
az
elemzéshez, melyet ha követsz, és helyesen alkalmazol, akkor a kockázatot minimális szintre lecsökkentheted.
6.2.1. Értékelési kisokos
Felállítottam egy értékelési szempontokból álló táblázatot. Az egyes szempontokat egytől ötig osztályozom. Az 1 pont a legrosszabb, az 5 pont a legjobb minősítés. Ha bármelyik szempont egyes vagy kettes osztályzatot kap, akkor az azt jelenti, hogy az ingatlan „megbukott”, nem érdemes vele tovább foglalkozni. Az elemzés végén összeadom a pontokat, és átlagot számolok. Általában az ideális ingatlan pontszámai meghaladják a négyes átlagot. Én a következő értékelési szempontokat használom lakások esetén: Hely / kedvelt környék Azokra a lakóövezetekre kell fókuszálnod, ahova a legtöbben szeretnének költözni. Egy régi ingatlanos mondás szerint 3 dolog a legfontosabb egy ingatlanbefektetési döntésnél; a hely, a hely, és a hely. Még ha ez így nagyon leegyszerűsítetten hangzik, akkor is el kell ismerni, hogy a hely meghatározása kulcsfontosságú tényező befektetési döntéseinknél. Emelet / lift Egy lift nélküli ház első emeleti lakásáért versenghetnek a vevők, míg előfordul, hogy a negyedik emeleti ugyanolyan elosztású és alaprajzi lakás több millió forinttal olcsóbban sem kell senkinek. Egy kínálati piacon a lift nélküli társasházak magasabb szinteken fekvő lakásait sokszor nagyon hosszú időbe telik értékesíteni, és akkor is csak jelentős áralku árán. Az ok egyszerű: két vásárlóréteget kizártunk a potenciális vevői körünkből. Egyrészt az időseket, akik már nem bírják a lépcsőmászást, másrészt a fiatal,
50 kisgyerekes szülőket, akiknek a babakocsit gyerekestül nagyon nehézkes felcipelni a felsőbb szintekre. Én
személy
szerint
maximum
második
emeletig
vásárolok,
nagy
belmagasságú lakásoknál viszont csak első szintig. Más a helyzet, ha van lift a házban, akkor a szintszám jelentősége elhanyagolhatóvá válik, sőt sokszor a szép kilátással és esetleg tetőterasszal rendelkező lakások a legkeresettebbek. Homlokzat Egy társasháznál bizony nem elhanyagolható szempont a kinézet. Ki akar egy romos, hulló vakolatú és falfirkákkal díszített homlokzatú társasházban lakni? Egy szépen karbantartott, mutatós külső viszont vonzza a vevőket. Az utcai vakolat rendbehozatala komoly költség, aminek a felvállalása biztos, hogy nem fog beleférni a költségvetésedbe, ezért ne is próbálkozz vele. Lépcsőház Egy összefirkált falú, hulló vakolattal és megroggyant postaládákkal csúfoskodó lépcsőház szintén riasztó látványt nyújthat. Ha a lépcsőház tiszta, karbantartott és növényekkel díszített, akkor nyert ügyed van. Bizonyos esetekben elgondolkozhatsz rajta, hogy a lépcsőházat is kifested, például egy földszinti lakás vásárlása esetén. Ilyenkor megpróbálhatsz egyezkedni a közös képviselővel, hogy legalább 50%-ban állja a költségeket, hiszen közös területet újítasz fel. Nálam már volt rá példa, hogy a villanyóra szekrényajtaját, csöveket festettem át, illetve hiányzó burkolatot pótoltattam a lépcsőházban. Alaprajz lehetőség Nagyon sok esetben az eladás gátja és jelentős értékcsökkentő tényező egy korszerűtlen, nem praktikus alaprajz. Számos esetben tapasztaltam, hogy az előnytelen alaprajzból egy-két fal lebontása és átépítése után fantasztikus dolgok születnek. Mivel ez egy nagyon fontos szempont, ezért a későbbiekben erre még több tanulságos példát fogok hozni.
51 Esettanulmány – Egy polgári lakás alaprajzának átalakítása Egy ingatlanközvetítő hívta fel a figyelmem erre a meglehetősen korszerűtlen alaprajzú, ám annál frekventáltabb helyen fekvő lakásra. Lejjebb láthatod a lakás eredeti alaprajzát. Te milyen alaprajzi problémákat vélsz felfedezni? Én a következőket gondolom erről a lakásról. Az alaprajz több sebből vérzik: a konyha kicsi, sötét és használhatatlan, a legkisebb szobát a konyhán keresztül lehet csak megközelíteni, a két nagyobbik szoba pedig egymásból nyílik. Ilyen nagy alapterületnél szerencsésebb, ha a WC és a fürdő nem ugyanabban a helyiségben van.
Alaprajz átalakítás előtt
Mielőtt megnéznéd, hogy én milyen új alaprajzot kreáltam, kérlek gondolkozz el rajta, hogy te mit módosítanál. Melyik falat bontanád ki, és hova építenél újat? Melyik ajtót hagynád meg, vagy nyitnál újat? Lehet, hogy az egyes helyiségek funkcióit is érdemes lenne megváltoztatni? Figyelj oda a vizesblokk és a konyha elhelyezésére! Rajzold le az elképzelésedet!
52 Ha végiggondoltad a lehetőségeket, és le is rajzoltad, akkor hasonlítsd össze az én verziómmal. Lehet, hogy te még jobb változatot találtál ki nálam, de úgy gondolom, hogy nekem is sikerült egy korszerű alaprajzot létrehoznom. Ingatlanos
tapasztalataim
szerint
napjainkban
legkeresettebbek
a
konyhakapcsolatos nappalival rendelkező lakások. A modern igények megkövetelik a külön bejáratú, tágas szobákat. Jelen esetben páratlan adottság a különlegesen szép erkély, mely a belváros sétautcájára néz, és hangulatos partihelyet biztosít.
Alaprajz átalakítás után
Tájolás / fényviszonyok / zajszint A leendő lakásvásárlók többsége világos és csendes lakásra vágyik. Ezek olyan tényezők, melyekre minimális ráhatásunk van. Egy-két válaszfal lebontásával és praktikus világítási megoldásokkal javítani tudunk a helyzeten, de ha nem jók az adottságok, akkor hiába minden erőfeszítésünk. A forgalom nagyon fontos tényező: a főutak, vagy egyéb zsúfolt utak mentén épült házak sokkal kevésbé piacképesek, mint a csendesebb kis utcákban lévők.
53 Szomszédok Egy alkoholista vagy rosszindulatú szomszéd megnehezítheti az ember életét. Többször tapasztaltam olyat, hogy a szomszéd azt hitte, hogy a bejárata előtti lépcsőház is a lakása része, ezért ott tartotta a kiselejtezett bútorát, a bakancsát a család összes biciklijével együtt. Ha a szomszédos lakás irodaként működik, és fél óránként tartanak cigaretta szünetet a bejáratunk előtti függőfolyosón, az hasonlóan illúzióromboló lehet. Még egy dolgot meg kell említenem: az állattartást. Bár kutyabarát vagyok, de szerintem vannak határok. Egy naphosszat ugató házi kedvenc, vagy éjszakánként szerenádot adó macskacsalád szintén le tudja húzni a szomszédos lakások árait. Parkolási lehetőség Manapság a legtöbb ember autó nélkül már el sem tudja képzelni az életét, ezért fontos, hogy legalább a társasház előtt legyen parkolási lehetőség. Egy zárt udvaros gépkocsibeállási lehetőség, vagy garázsvásárlási lehetőség mindenképpen előnyt jelent. Az ingatlan ára Igyekezzünk olyan lakásokat elemezni, ahol az ár már egyébként is kedvezőnek mondható a piaci átlaghoz képest. Ha közvetítő útján jutottál el az ingatlanhoz, kérdezd meg, hogy érkezett-e már rá ajánlat, amit visszautasított az eladó, esetleg élt-e ellenajánlattal, és szerinte mi lehet az a legalacsonyabb összeg, amiben meg lehetne állapodni. Ki kell számolnod a lakásért kifizethető maximális vételárat, amivel később még részletesen fogok foglalkozni. Eladó motiváltsága Emlékezz, motivált eladókat keresünk. A motiváltságnak is vannak fokozatai, sürgős esetekben napok alatt milliókat eshet az ár. Tudd meg, hogy mi az eladás igazi oka. A bemutatott értékesítési szempontok összefoglalása Családi házak esetén egy-két ponttal ki szoktam egészíteni a táblázatot, elsősorban a telek adottságaira, így az intimitására, formájára és méretére fókuszálva.
54 Szempontok 1 2 3 Hely / kedvelt környék Emelet / lift Homlokzat Lépcsőház Alaprajz lehetőség Tájolás / fényviszonyok / zajszint Szomszédok Parkolási lehetőség x Ár Eladó motiváltsága Összesen / átlag 45 / 4,5 Értékelési szempontok lakások esetén – példa
4
5 x x
x x x x x x x
6.2.2. A maximális vételár meghatározása A profit a vásárláskor keletkezik A viszonteladási céllal vásárolt ingatlanoknál, a maximálisan kifizethető ár meghatározásához fordított gondolkodásra van szükség. Elsőként azt az összeget kell meghatároznod, – egyébként ez a legkritikusabb része a folyamatnak – melyért a felújított ingatlant relatív rövid idő alatt értékesíteni fogod tudni. Ezután le kell vonnod minden szerzéssel, felújítással, tartással és eladással kapcsolatos költséget, majd végül a megcélzott profitodat. Az így kapott összeg lesz az az ár, amelyet maximálisan megajánlhatsz az ingatlanért, mert ha magasabbat ajánlanál, akkor a nyereséged egy részéről kellene lemondanod. Nézzük meg konkrétan, hogy milyen költségekkel kell kalkulálnod! Az ingatlan felújítása utáni becsült értékesítési árból levonandó kiadások -
Ügyvédi díj
-
Illeték
-
Felújítás költségei
-
Tartási költségek
-
Tartalék keret
-
Ingatlanközvetítő jutaléka
-
Profit
-
Adó
------------------------------Maximális vételár
55
a. A felújítás utáni becsült eladási ár meghatározása Mint ahogy említettem, ez kritikus része a kalkulációs folyamatnak. Ha rosszul becsülöd fel a kínálati árad, akkor ez az egész befektetésed eredményét negatívan fogja befolyásolni, végső esetben akár veszteségessé is teheti. Én a következő módszereket ajánlom, melyek segítségével minimalizálhatod a kockázatodat. Kérdezd az ingatlanközvetítőt Amennyiben
egy
ingatlanközvetítőn
keresztül
jutok
el
a
felújítandó
ingatlanhoz, én kivétel nélkül mindig meg szoktam kérdezni, hogy szerinte mennyiért lehetne eladni ezt a lakást felújított állapotban. Azt ajánlom, hogy te se hagyd ki ezt a kérdést. Az ingatlanügynököd remélhetőleg már nem kezdő, és ezért jól ismeri a piacot. Tudja, hogy az elmúlt időszakban, ő és kollégái milyen árakon értékesítettek itt, és jól ismeri a kínálati piacot is, ezért a véleményére érdemes adni. Én általában felhívom több ingatlanközvetítő ismerősömet is, és megkérdezem, hogy voltak-e eladásaik a nevezett környéken mostanában. Kérdezz meg egy értékbecslőt Bizonyos esetekben érdemes lehet egy értékbecslő szóbeli szakvéleményét kikérned. Egy-egy ilyen szóbeli értékbecslés 5-10.000 Ft-ba kerül. Be kell vallanom, én talán kétszer kértem szóbeli értékbecslést, amikor speciálisabb ingatlanok (pl. autószerelő műhely) megvásárlását fontolgattam. Tapasztalatom szerint azok a szakemberek, akik közvetítőként is dolgoznak, jobban meg tudják becsülni az árakat. Egy értékbecslő akkor végez igazán jó munkát, ha a múltbeli eladásokat veszi figyelembe, nem pedig a kínálati árakat. Ezzel csak az a probléma, hogy nagyon nehéz a mai magyar rendszerben megbízható és friss adatokhoz jutni, ráadásul sokszor nem lehet tudni, hogy a számok mögött ténylegesen milyen műszaki állapotú ingatlan található. Ellenben, egy rutinos ingatlanközvetítő a saját gyakorlatára alapozva ad tényleges és friss információkat, ráadásul ezt ingyen teszi, hiszen ha összejön az üzlet, jár neki a jutalék, esetleg egy későbbi bérbeadásnál szintén őt fogjuk keresni.
56 Kutass saját magad Nézz utána a hirdetési újságokban és az interneten, hogy mennyiért hirdetnek a környéken, esetleg az utcában hasonló alapterületű lakásokat. Hívj fel néhány hirdetést, tudd meg az ingatlan paramétereit, és menj is el megnézni párat. Elképzelhető, hogy lesz olyan eset, amikor az eladó azt fogja válaszolni a kérdésedre, hogy az ingatlan már elkelt. Ilyen esetben próbáld megtudni, hogy mennyiért sikerült eladni. Nem biztos, hogy megkapod a választ, de tapasztalatom szerint sokszor készségesen válaszolnak. Vond le a biztonsági tartalékot Miután begyűjtötted az információkat, ki fog alakulni benned egy kép, hogy vajon mennyiért tudnád eladni az adott ingatlant felújított állapotban. Azt javaslom, hogy menj biztosra, és csökkentsd az általad gondolt számot a biztonsági tartalékkal. Ne feledd, hogy milliókkal játszol, a tévedésért súlyos árat fizethetsz. És, hogy mennyi az a biztonsági tartalék? Én 5-10%-ot ajánlok attól függően, hogy mennyire érzed azt, hogy használható adatokhoz sikerült hozzájutnod.
b. A tervezett eladási árból levonandó kiadások Ügyvédi díj Ahhoz, hogy az adott ingatlanon tulajdonjogot szerezhess, és a Földhivatal a nevedre vagy a céged nevére írhassa, szükséged lesz egy ügyvédre. Az ügyvéd munkadíja általában az ügylet bonyolultságának és az ingatlan árának függvényében a vételár 0,5-1,5%-áig terjed. Illeték Ha tulajdonjogot szerzel egy ingatlanban, (néhány kivételtől eltekintve) illetéket kell fizetned az ingatlan után. Attól függően, hogy milyen jellegű ingatlanról van szó, illetve, hogy magánszemélyként vagy ingatlanforgalmazó cégként vásárolsz,
az
illeték
nagysága
változó
mértékű.
Az
illeték
meghatározásában kérd jogi képviselőd vagy adótanácsadód segítségét.
összegének
57 Felújítási, fejlesztési költségek Valószínűleg a legnagyobb költségtételt a felújítási költségek fogják kitenni. Nagyon fontos, hogy pontos kalkulációkat tudjál készíteni. Ezt bizony meg kell tanulni, de nem kell megijedned: elég néhány szakipari munkának az egységárait, és bizonyos anyagárakat ismerned. Ha
nagyon
rutintalan
vagy
még
a
szakipari
munkák
költségeinek
felbecsülésénél, legegyszerűbb, ha a vételi ajánlatod előtt konkrét árajánlatot kérsz mesteremberektől, vagy egy generálkivitelezőtől. Ezzel a témakörrel is foglalkozom bővebben egy későbbi fejezetben. Fontos beépíteni egy 10% tartalék keretet, mivel az építőipari költségvetésekre jellemző, hogy szinte sosem sikerül tartani őket. Tartási költségek Ha már a birtokodban van az ingatlan, számolnod kell bizonyos tartási költségekkel. Ilyen költségek például, a rezsiköltség, közös költség, és amennyiben hitelt vettél igénybe a vásárláshoz, akkor a hiteltörlesztés, illetve a kamat költsége. Lakóingatlanoknál fél év tartási költséggel kell számolnod, fejlesztendő telkeknél az átfutási idő ugyan hosszabb, de a hiteltörlesztésen kívül más tartási költségekkel csak a legritkább esetben kell számolnod. Tartalék keret Azt javaslom, hogy a biztonság kedvéért különíts el egy tartalék keretet a nem várt kiadásokra, ez 50.000 Ft-tól fölfele bármekkora összeg lehet, attól függően, hogy mennyire érzed úgy, hogy pontosan becsülted meg a költségeket. Ingatlanközvetítő jutaléka Ha nem akarsz a munkád rabja lenni, és inkább befektetőként gondolkozol, akkor egy vagy több ingatlanközvetítőt is meg fogsz bízni az ingatlanjaid eladásával. Mivel az ügynökségek jutalékért dolgoznak, ezért ezt a tételt is be kell építened a kalkulációdba. A hazai ingatlanközvetítők jutaléka 2-5%+áfá-ig terjed. Elképzelhető, hogy végül saját magad fogod eladni az ingatlant, és ezt a tételt megspórolod, de akkor is számolnod kell vele, mert a legköltségesebb lehetőségből kell kiindulnod.
58 A profitod kalkulálása Jó szabály, ha a becsült eladási áradnak a minimum a 10-15%-át célzod meg tiszta profitként. Ez azt jelenti, hogy egy 10 millió Ft –os ingatlanon minimum 1 millió Ft-ot kell realizálnod adózás után. Adó Mivel nyereséged képződik, ezért adófizetési kötelezettséged is keletkezik. Az adó mértéke különböző, ha magánszemélyként, illetve ha a vállalkozásodon keresztül fektetsz be. Az adófizetés mértéke bizonyos esetekben törvényes módszerekkel csökkenthető. Ez elsősorban a nyereség újra befektetésével lehetséges, illetve ha cégként vásároltad az ingatlant, akkor a közvetlen költségeken kívül a működési költségek elszámolásának köszönhetően is minimalizálható. Ennek ellenére én azt javaslom, hogy számolj úgy, mintha a teljes profitod után adóznod kellene, mert így nem érhet meglepetés. A maximális vételár meghatározása Felújítás utáni eladási ár:
13.500.000 Ft
Ügyvédi díj
-
Illeték
- 216.000 Ft
Felújítás költségei
-1.568.500 Ft
Tartási költségek
-
Eladás költségei
- 270.000 Ft
Biztonsági tartalék
- 100.000 Ft
Profit
-1.500.000 Ft
Adó
- 270.000 Ft
--------------------------------------------------------------
Maximális vételár
54.000 Ft
90.000 Ft
9.481.400 Ft
Ehhez az oktatóprogramhoz tartozik egy Ingatlanmilliomos Kalkulátor 1.0. névre keresztelt ingatlanelemző szoftver, és a szoftver működését bemutató video. Kérlek, tanulmányozd át őket, mert a sikered szempontjából nélkülözhetetlen, hogy megértsd, és alkalmazd azokat az alapelveket és számításokat, melyek a számodra megfelelő vételár meghatározásához szükségesek!
59
6.2.3. A felújítandó ingatlanok három változata •
Kozmetikai felújítást igényelő
•
Lebontásra való
•
A jó adottságokkal rendelkező csúnya lakás/ház
Kozmetikai felújítást igénylő ingatlanok Az ilyen lakásokat és házakat csak kivételes esetben tudod ár alatt megszerezni. Mivel viszonylag jó állagú ingatlanokról van szó, ezért könnyebb vevőt találni rájuk, nem olyan riasztóak, mint a megviselt állapotú és jelentős felújítást igénylő társaik. A kérdés az, hogy vajon mennyivel fog többet érni ez a lakás egy festés és kisebb javítások elvégzése után? Az esetek többségében a plusz kiadások nem növelik annyival az ingatlan eladhatóságát, hogy profitot lehessen realizálni belőle. Kivételt csak az az eset jelent, amikor egy valóban komoly magánéleti probléma miatt kénytelen az eladó nagyon rövid idő alatt, ennek következtében jelentősen, akár több millió forinttal a piaci ár alatt pénzzé tenni ingatlanát. Lebontásra való ingatlanok Vannak
olyan
rossz
műszaki
állapotban
lévő
ingatlanok,
melyek
megmentésével felesleges kísérletezni. Ilyen problémák lehetnek a talajvíz elleni szigetelési problémák, salétrom, statikai problémák, korszerűtlen építőanyag, javíthatatlan alaprajz stb. Ezekben az esetekben általában felesleges a felújítással bajlódni, mert egyrészt a költségek felemésztenék a profitodat, másrészt vannak hibák, melyeket nem lehet tökéletesen javítani, és így a ház eladhatóságát negatívan befolyásolják. Azért nem biztos, hogy rögtön hátat kell fordítanod egy ilyen ingatlannak, mivel elképzelhető, hogy építési telekként komoly profit potenciál lakozik benne. Én már jó pár olyan lebontásra való házat vásároltam, mely többlakásos házak építésére alkalmas telekként az eredeti vételárnak akár több, mint a dupláját is érte (erről a stratégiáról még olvashatsz a későbbiekben).
60 A jó adottságokkal rendelkező csúnya lakás/ház Ha
lakóingatlanokkal
szeretnél
foglalkozni,
akkor
elsősorban
a
jó
adottságokkal rendelkező, csúnya lakásokra, házakra fókuszálj. A felújítandó ingatlanok gazdái az esetek többségében motivált eladók, és sokszor az anyagiak szűkössége miatt az ingatlan állapota leromlott. Másrészt, egy csúnya lakásba nagyon nehéz beleszeretni: a legtöbb embert elriasztják, akik mivel nem értenek hozzá, nem tudják vizualizálni, hogy mit is lehetne kihozni egy alapos átalakítással. Még egy fontos dolog van, ami taszítja az embereket: a felújítási macera. Sokaknak se ideje, se szakértelme nincs felújítással bajlódni, és ha rohanó világunkban a munka nagysága és időigénye túllépi a megengedett határt, akkor az adott ingatlan biztos, hogy nem jöhet szóba. Az előbb elmondott tényekből következik, hogy az ilyen ingatlanokhoz sokszor mélyen piaci ár alatt hozzá lehet jutni, és egy kis átalakítás és felújítás után jelentős többletértékkel bírnak. Civilizált életünkben a legtöbb ember kész megoldásokra vágyik, és itt jön a te szereped. Tehát ahogy az ősi mondás is tartja: keresd a legjobb helyen található legrosszabb állapotú lakóingatlant. KOMOLY DE JAVÍTHATÓ HIBÁK= PROFIT! Esettanulmány Komoly értéknövekedés egy kis alaprajzi átalakítással Hosszú hónapok óta árulták Debrecen főutcájában azt az első emeleti 78 m²es lakást, aminek az alaprajzát mellékelve láthatod. A három tulajdonos örökségének kikiáltási ára az első meghirdetéskor 16 millió Ft volt, majd szépen csúszott lefele. Rövidesen érkezett is rá egy 11,5 millió Ft-os vételi ajánlat, de a lakás gazdái akkor még úgy gondolták, hogy ennyiért nem adják oda. Később megbánták ezt a döntésüket, mert mikor én kapcsolatba kerültem velük, akkor az ingatlanügynökség már 9,9 millió Ft-ért hirdette a lakást. Az ingatlan két ok miatt nem kelt el: 1. Egyrészt rendkívül lelakott és elhanyagolt állapotban volt, még a konyha sem volt kiépítve, csak egy ócska sparhelt csúfoskodott az egyik kis szobában. 2. Másrészt az alaprajz több hibával is rendelkezett, ami a kedvező ár ellenére is elvette a kedvét az érdeklődőknek. Itt láthatod az eredeti alaprajzot:
61
Alaprajz átalakítás előtt
Újra azt kérem tőled, hogy gondolkozz el rajta, hogy te hogyan alakítottad volna át a lakást! A lakás alaprajza viszonylag kevés ráfordítással korszerűsíthető. Figyeld meg, hogy a teherhordó falakhoz nem nyúltunk, csak a válaszfalakat mozgattuk: - a bejárattól balra eső kis szobából és a „konyhából” egy kellemes szobát alakítottunk ki, az egyik bejáratot megszüntettük - a bejárati ajtóval szemben lévő falat lebontottuk, így egy tágas nappali alakult ki, ahol a konyha is helyet kapott - a fürdőszoba ajtaját áthelyeztük úgy, hogy az újonnan kialakított nappaliból lehetett megközelíteni
Alaprajz átalakítás után
62
6. 3. Az üzlet megkötése – Tárgyalástechnika
Törekedj nyer / nyer szituációkra Számos ingatlant vásároltam, sokszor a szakmabeliek számára is meglepően alacsony áron, ennek ellenére büszkén mondhatom, hogy szinte kivétel nélkül mindig sikerült megőrizni a jó kapcsolatot az eladóimmal. Volt rá példa, hogy az adás-vételi szerződés megkötését követően meghívtak ebédre egy étterembe, mivel az ifjú pár esküvőjét mentettem meg. Másik ízben egy idős hölgy még külön fizetni akart nekem néhány ezer forintot, mert én fuvaroztam az ügyvédhez és a ház eladásával kapcsolatos dolgokban is segítettem neki. Szintén megemlíthetek egy középkorú férfit, (akitől korábban megvásároltam a megörökölt ingatlanját), aki engem hívott elsőként, amikor saját lakásának eladása is aktuálissá vált. Volt, aki hivatali ügyintézés gyorsításában segített, megint más az új otthonába hívott meg. Ezek az esetek mind azt bizonyítják, hogy az eladók nem érezték magukat vesztesnek, ugyanúgy örültek mint én, hogy sikerült az üzletet nyélbe ütnünk.
6.3.1. Az információszerzés két forrása Ha ingatlanközvetítőn keresztül kerültél kapcsolatba az eladóval, akkor két forrásból szerezhetsz számodra fontos információkat, egyrészt az ingatlan tulajdonosától, másrészt a megbízott ingatlanközvetítőtől. Miért fontos számodra, hogy minél többet tudjál meg az ingatlanról és a tulajdonosról? Ha sikerül pontosan megismerned az eladó motivációját és céljait, nagyobb esélyed lesz a számodra megfelelő áron megszerezni az ingatlant, megoldást találni az eladó problémájára, és könnyen nyélbe tudod ütni az üzletet.
a. Információszerzés az ingatlanközvetítőtől Ha ingatlanközvetítőn keresztül jutottál el egy lakáshoz, a következő kérdéseket mindenféleképpen fel kell tenned:
63 Mióta hirdetik a házat? Ha még csak most kezdték el hirdetni az ingatlant, akkor kicsi az esélye, hogy egy motivált eladóval állsz szemben. Ellenben, ha már hosszú hónapok óta próbálkoznak az értékesítéssel, akkor értékelni fognak minden komolynak tűnő érdeklődést. Ha már megtapasztalták, hogy nem állnak sorba a vevők a portájuk előtt, eladási motiváltságuk is magasabb. Miért adja el a tulajdonos? Ezzel a kérdéssel a motivációra kérdezünk rá, és a válaszból kiderül, hogy van-e komoly indíttatása az eladási szándéknak. Ha komoly és sürgető okok vannak a háttérben, akkor a motiváció magas szintű, és jó esélyed van rá, hogy egy komoly ajánlat esetén kedvező üzletet köthetsz. Mennyi ajánlat érkezett rá eddig? Motivált eladóktól sokszor hallani a következő mondatot „Legalább egy ajánlatot adna valaki!” Ha nem érkezett ajánlat az ingatlanra mostanáig, akkor Te lehetsz az első komoly érdeklődő, és hidd el, hogy kétszer is meggondolja a választ az eladó még akkor is, ha az ajánlatod mélyen az ő eredeti elképzelése alatt van. Volt -e olyan előző ajánlat, amit elutasítottak? Ha már volt elutasított vételi ajánlat az eladó részéről, és az mostanában volt, akkor tudod, hogy mekkora összegnél kell magasabb árat mondanod, hogy méltányolják az ajánlatodat. Ha már régebben történt az ajánlat elutasítása, akkor még az sem kizárt, hogy komoly motiváltság esetén most egy valamivel alacsonyabb árat is elfogadnak. Vizsgálta már az ingatlant statikus / építész szakember? Családi házak esetén lehet érdekes ez a kérdés, mert a ház műszaki állapotáról, az átalakítás lehetőségeiről sok hasznos információhoz juthatsz. Felújított állapotban mennyiért lehetne eladni? Ez a kérdés az elemző kalkulációd elkészítéséhez ad segítséget. Mivel az ingatlanközvetítőd vélhetően járatos a környékbeli ingatlanok áraiban, és tisztában
64 van vele, hogy mi és mennyiért adható el, ezért a véleménye számodra nagyon hasznos lehet, és segít meghatározni a felújítás utáni eladási árat. Ha korábban már találkoztál vagy talán üzletet is kötöttél az adott ingatlanügynök közreműködésével, akkor az bizonyára készségesen válaszolni fog a kérdéseidre.
Ha
most
találkoztatok
először,
akkor
is
számíthatsz
az
együttműködésére, mivel a célotok ugyanaz, ő is csak akkor kap jutalékot, ha eladja az ingatlant. Hidd el, számára is az a legfontosabb, hogy biztos készpénz koronázza a fáradozását.
6.3.2. Tárgyalás a tulajdonossal Az előző részben felsorolt kérdéseket felteheted a tulajdonossal való találkozás előtt és után is az ingatlanközvetítőnek. Bár már többször volt rá példa, hogy úgy vásároltam meg egy ingatlant, hogy az eladóval csak az ügyvédnél találkoztam és beszéltem először, mivel az ajánlatok és ellenajánlatok közvetítését az ingatlanközvetítő végezte. Mégis, a legtöbb esetben személyesen kell tárgyalnod a tulajdonosokkal. Légy őszinte Nem ajánlom, hogy kispénzű, épp csak az első lakás megvásárlásáért szurkoló pályakezdőt, vagy egyéb sajnálatra méltó szerepeket játssz el. Azt javaslom, hogy mindig légy őszinte, az egyenes beszédet mindenki értékeli, a sumákolást pedig senki sem szereti. Én nyíltam meg szoktam mondani, hogy befektetési céllal keresek ingatlant, és furcsa módon még senki sem mondta, hogy akkor nekem nem adja el. Sőt, ha úgy pozícionálod magad, mint befektetőt, akkor pontosan tudni fogja az eladó, hogy tőled mire számíthat. Tudni fogja, hogy komolyak a szándékaid, és a vásárlás elsősorban azon múlik, hogy sikerül-e az árban megegyeznetek. Közelíts az eladóhoz barátságosan Igyekezz úgy viszonyulni az eladóhoz, mint egy egyenrangú üzleti félhez, aki azért jött, hogy megoldja a problémáikat. Nem szabad, hogy azt az érzést sugalld,
65 hogy azért vagy itt, hogy kihasználd a szorult helyzetüket. Kérdezgesd őket barátságosan, ha tetszik valami a lakásban, akkor dicsérd meg bátran. Én mindig igyekszem tartósan jó kapcsolatot ápolni az eladókkal, előfordult már, hogy az adásvétel után meghívtak ebédre, vagy megkért a régi tulajdonos, hogy felújítás után hadd nézze meg a lakást. Így ezek az üzletek igazi nyer-nyer érzést keltettek mindkettőnkben. Ne szóld le az ingatlant Egyesek úgy próbálnak árkedvezményt elérni, hogy pocskondiázzák a lakást. Ez az egyik legrosszabb taktika, amit tehetsz. Azt javaslom, hogyha a tulajdonosnak tudtára szeretnéd adni, hogy mennyi mindent fel kell újítanod, akkor azt inkább tényszerűen közöld vele. Tehát azt mondd, hogy „Szükség lesz egy festésre, sajnos ezt a konyhabútort is cserélnünk kell”, és véletlenül se így fogalmazz: „Ez a fal úgy néz ki, mint amit lehánytak, a világháború óta itt biztos nem volt festve.” Vagy esetleg: ”Nahát ez a konyha! Egyáltalán, hogy volt gusztusuk itt enni?”, főleg nem kajánul ezt kérdezni: „Szeretik a retrot?” Ha leszólod az ingatlant, akkor biztos, hogy egy ellenséget szerzel az eladó személyében, és sokkal rosszabb tárgyalási pozícióból fogsz indulni, mint egyébként. Tudd meg, miért akarja az eladó eladni az ingatlant Már többször írtam, hogy a motiváció felderítése kulcsfontosságú információ. Tegyél fel nyitott kérdéseket, sajnos arra számítanod kell, hogy nem mindig fogsz őszinte válaszokat kapni. Ilyenkor nagyon fontos, hogy próbálj meg a mondatok mögé látni! Fejleszd beleérző képességedet! Ha úgy érzed, hogy nem kaptál őszinte választ, akkor tedd fel a következő kérdést: „Van ezen kívül más oka is annak, hogy el akarják adni a lakást?” Ha van a háttérben egy ingatlanközvetítő, akkor nagy valószínűséggel meg fogod kapni kérdéseidre a pontos válaszokat. Ne mondj rögtön árat Azt ajánlom, hogy csak a legritkább esetben adj rögtön árajánlatot a helyszínen. Ilyen kivételes eset lehet, amikor egyértelműen mélyen a piaci ár alatt kínálnak egy nagyon jó adottságokkal rendelkező ingatlant. Az esetek döntő többségében a következőt kell, hogy mondd: „Ki kell számolnom a felújítás és
66 átalakítás költségeit, és csak utána fogok tudni ajánlatot tenni.” Ha így jársz el, akkor megkíméled magad attól, hogy meggondolatlanul ígérgess, lesz időd otthon, nyugodt körülmények között elvégezni az ingatlan megtérülési elemzését. Másnap, ha aludtál rá egyet, és tiszta fejjel minden információ tudatában tudsz dönteni, akkor már megteheted az ajánlatod. Ajánlj kevesebbet, mint amit remélsz, hogy az eladó elfogad Ha elvégezted az ingatlan megtérülési elemzését, és tudod, hogy mi az a legmagasabb ár, amit kifizethetsz érte, akkor itt az ideje megtenned az ajánlatodat. Azt javaslom, hogy ajánlj kevesebbet, mint amennyit kifizetnél érte, mivel számíthatsz arra, hogy az eladó egy ellenajánlattal fog élni, és ebben az esetben te is tudsz egy kicsit engedni. Mindig legyél készen otthagyni egy üzletet, és ezt éreztesd is Ha megérzi az eladó, hogy beleszerettél az ingatlanba, akkor ki fogja használni az érzelmi gyengeséged. Nem szabad hagynod, hogy az érzelmeid diktáljanak, hallgass a számokra, és a józan eszed irányítson. Igyekezz semleges maradni, és mindig tartsd észben, hogy nincs soha vissza nem térő alkalom. Mindig legyen egy „rosszfiú”, akire hivatkozhatsz Ha áralkuról van szó, akár az eladói, akár a vevői oldalon állsz, mindig jól jön egy „rosszfiú”, akire hivatkozhatsz. Én már számtalanszor hívtam segítségül a „rosszfiú társam”, amikor jobb árat szerettem volna kicsikarni. Mondd a következőt: „Sajnos, nem tudok többet adni az ingatlanért, a társammal már ezt az árat is nagyon nehéz volt elfogadtatni. Ha az Ön számára nem megfelelő ez az ajánlat, akkor sajnos nem fogunk tudni üzletet kötni”. Ha az eladó szerepében vagy, akkor is hasonlót kell mondanod: „Sajnos nem engedhetek az árból, a társam nem egyezne bele.” Adj az eladónak egy névjegykártyát, hogy el tudjon érni, ha elfogadja az ajánlatodat Mindenképpen érdemes egy névjegykártyát hagynod az eladónál még akkor is, ha pillanatnyilag nem sikerült megállapodnod vele, mivel elképzelhető, hogy egy
67 bizonyos idő elteltével, ha nem tudja továbbra sem értékesíteni az ingatlant, akkor respektálja az ajánlatodat. Közvetlen lakószomszédságomban volt már arra példa, hogy az eladó örömmel odaadta volna lakását a korábban ajánlatot tett vevőjelöltnek pár hónappal később – ha meglett volna annak az érdeklődőnek a telefonszáma. Végül hónapokkal később, még alacsonyabb összegért kelt el az ingatlan, az eladó nagy bánatára. Bizonyos időközönként nyújtsd be újra az ajánlatodat Egy „nem”, soha nem jelent véglegesen nemet, csak pillanatnyilag. Érdemes bizonyos ingatlanok sorsát nyomon követned, és meghatározott időközönként újra és újra megtenned az ajánlatodat. Nekem volt olyan vásárlásom, amikor négy hónap telt el az első, sikertelen és az utolsó, elfogadott ajánlattételem között.
6. 4. Finanszírozás - Az ingatlan megvásárlása
A finanszírozás alternatív módszerei A teljes egészében önerős vásárláson kívül az alábbi finanszírozási lehetőségeid vannak: Pénzintézeti finanszírozás Befektetői tőke Befektetői tőke és hitel A két fő ok, amiért érdemes befektetői tőkét és/vagy hitelt használnod a finanszírozáshoz 1. Nem rendelkezel megfelelő nagyságú mobilizálható saját tőkével az ingatlan megvásárlásához 2. A tőkeáttétel kihasználása céljából veszed igénybe az alternatív finanszírozási módszereket, melynek hatására a pénzed magasabb hozamszinten fog dolgozni
68
FIGYELMEZTETÉS!!! A hitel segítségével való befektetés kétélű fegyver, ha működnek a számításaid átlagon felüli sikerre számíthatsz, viszont ha porszem csúszik a gépezetbe, hosszú évekre elveszítheted a hitelképességedet, és komoly veszteségeid keletkezhetnek! Finanszírozás bank segítségével Némileg más lehetőségeid vannak, ha magánszemélyként, illetve ha jogi személyként szeretnél hitelhez jutni. Mások a pénzintézetek elvárásai, követelményei és a hitelképesség vizsgálat módszere is.
6. 4.1. Hitelfelvétel magánszemélyként Induló befektetőként a legtöbb embernek magánszemélyként könnyebb hitelhez jutnia, és a finanszírozási arány is magasabb, mintha kezdő vállalkozásán keresztül szeretné ezt megtenni. Választhatsz, hogy forintban vagy devizában (elsősorban euroban vagy svájci frankban) kívánsz eladósodni. A deviza alapú hiteleknél az árfolyamkockázatról nagyon sokat lehet hallani mostanában, ennek ellenére az alacsony kamat miatt én előtérbe helyezem a svájci frank alapú finanszírozást. Van egy vicces mondás, miszerint minél többel tartozol, annál többet érsz –de fontos, hogy ne fogyasztási cikkek vásárlása miatt adósodj el, hanem pénztermelő eszközökért, így például kiváló ingatlanvásárlások miatt. Ingatlanvásárlásaid
finanszírozására
számításba: Lakásvásárlási hitel Szabad felhasználású hitel Lakáslízing Személyi kölcsön Ingatlanfedezetes folyószámla hitelkeret Folyószámla hitelkeret
az
alábbi
lehetőségek
jöhetnek
69 Lakásvásárlási hitel A lakásvásárlási hitel lényege, hogy a finanszírozó bank a megvásárolandó lakóingatlan fedezete mellett nyújt hitelt. A hitel nagysága pénzintézettől és konstrukciótól függően a hitelbiztosítéki érték (HB) 70-100%-a lehet. A HB érték az értékbecslő által meghatározott forgalmi értéknek általában a 80-90%-a. Vannak olyan bankok, (pl. Raiffeisen Bank) akik úgy is hajlandóak hitelképesség bírálatot végezni, hogy nem teszik kötelezővé a leendő adósnak az adás-vételi szerződés megkötését a hitelbírálat előtt, így a megfelelő nagyságú hitelösszeg odaítélésénél a bank csak az ingatlan forgalmi értékét nézi, és nem befolyásolja a hitel nagyságát az adás-vételi szerződésbe rögzített ár. Ennek a folyamatnak köszönhetően, ha mélyen piaci ár alatt tudsz hozzájutni egy ingatlanhoz, akkor akár a vételár 100%-a is finanszírozhatóvá válhat. A
lakásvásárlási
hitelek
már
minimálbéres
jövedelem
mellett,
és
jövedelemigazolás nélkül, pusztán fedezeti alapon is igényelhetők. Viszont, ha magas jövedelemmel rendelkezel, akkor az esélyeid tovább nőnek, hogy nagy arányú finanszírozással tudjál vásárolni. Hitelképességedet tovább növelheted egy tartalék ingatlanfedezet bevonásával. Bemutatok egy példát a saját gyakorlatomból. Egy 82 m²-es polgári lakást vásároltam magánszemélyként Debrecen belvárosában: Piaci ár, értékbecslés szerint
20.500.000 Ft
Hitelbiztosítéki érték (90%)
18.450.000 Ft
Adható hitel (HB 80%)
14.760.000 Ft
Vételár
12.500.000 Ft !!!
Ebben az esetben a teljes vételárat finanszírozta a bank. Szabad felhasználású jelzáloghitelek Ennek a hitelfajtának az a lényege, hogy egy meglévő ingatlan fedezetére nyújt a pénzintézet hitelt. A hitel nagysága általában a HB érték 50-70%-a, a kamata általában valamivel magasabb, mint a lakásvásárlási hiteleké. A fedezet nemcsak saját tulajdonú ingatlan, hanem bárki más tulajdona is lehet, aki hajlandó azt fedezetként felajánlani.
70 Elsősorban akkor ajánlom ezt a típusú hitelt, ha forgótőkére van szükséged, vagy ha az önerőt akarod megteremteni ilyen módon egy lakásvásárlási hitelhez. Hasznos lehet akkor is, ha olyan jellegű ingatlant szeretnél vásárolni, (pl. üzleti ingatlan, telek) amire magánszemélyként nagyon nehéz finanszírozást szerezned. Lakáslízing A lakáslízing a lakáshitel azon formája, amikor a bank vagy lízingcég a lakáshitelnél megszokott elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzése helyett a tulajdonjogot tartja fenn magának a futamidő végéig, illetve az esetleges végtörlesztésig. A pénzintézet az ingatlant egy lízingszerződéssel lízingbe adja a hitelt felvevőnek. A lakáslízing a lakáshitelhez sok mindenben hasonlít, az ügyfelet ugyanazok a jogok (és kötelezettségek) illetik meg, mint egy hitelnél. Euro vagy svájci frank alapon is igényelhető, új és használt lakás vásárlására egyaránt. Új lakás vásárlása esetén önerő nélkül, vagy 20% önerő befizetésétől jövedelemigazolás nélkül is igényelhető. Használt lakás vásárlásához minimum 20% önerő szükségeltetik. Egyes lakáslízing konstrukcióik esetében, (pl. OTP) nincs felső korhatár, a lízing akár nyugdíjas korban is a maximális futamidőre vehető igénybe. Személyi kölcsön A szabad felhasználású hitelek egy változata, ingatlanfedezet nélkül a kölcsön összege az előbb felsorolt hitelekhez képest relatív alacsony, a kamata pedig magas. Igénybevételét csak rövid távú finanszírozásra, vagy átmeneti likviditási problémák áthidalására javaslom. Ingatlanfedezetes folyószámla hitelkeret Több
bank
kínál
a
náluk
vezetett
folyószámla
mellé
hitelkeretet
ingatlanfedezet mellett. Ebben az esetben a hitelkeret nagysága a fedezetként felajánlott ingatlan piaci értékének 50%-a körül mozog. Egy ilyen jellegű hitel nagyfokú szabadságot biztosít a tulajdonosának, mert bármikor készpénzhez juthat a keret erejéig, a kamatot pedig csak az aktuálisan igénybe vett összegre számolják. Ha a számlád fel van töltve, akkor pedig csak a rendelkezésen tartási jutalékot kell kifizetned.
71 Folyószámla hitelkeret Ha nem tudsz felajánlani ingatlanfedezetet a folyószámla hitelkereted mellé, akkor az átlagos havi folyószámla forgalmad alapján ajánlhat meg számodra a bank egy keretet. Nagy forgalmú számlák esetén ez az összeg az egymillió forintot is elérheti, amit likvid készpénztartalékként kell kezelned.
6.4.2. Finanszírozási lehetőségek cégek számára Beruházási hitel Ingatlan lízing Ingatlanfedezetes folyószámla hitelkeret Széchenyi-kártya Egyéb folyószámla hitelkeretek
Beruházási hitel Amennyiben viszonteladási céllal vásárolsz ingatlant, ezt a fajta hitelt nagyon jól fogod tudni hasznosítani. A bankok általában feltételként kötik ki a két lezárt üzleti évet és a nyereségességet. Igényelhető forintban és devizában is, a legtöbb bank 10 év maximális futamidőre nyújtja a hitelt, de bizonyos pénzintézeteknél a 20 éves futamidő is megoldható. Kisvállalkozásoknak a vételár 50%-ánál magasabb összeget finanszíroztatni meglehetősen nehéz, ilyen igény esetén pótingatlan fedezet bevonását szokta kérni a hitelező. Ingatlan lízing Lényegében a konstrukció ugyanaz, mint a magánszemélyek esetében a lakáslízing, azzal a különbséggel, hogy a lízingelhető ingatlanok típusa rendkívül sokrétű lehet. Bérbeadási céllal vásárolt üzleti ingatlanok finanszírozására ez a pénzügyi konstrukció kiválóan alkalmas. Az önerő nagysága általában a bruttó ár 20%-ától indul, és a maximális futamidő az új konstrukcióknál akár 20 év is lehet. Amennyiben
a
céged
áfa
visszaigénylésre
jogosult,
a
bérbeadási
tevékenységed is áfá-s, és a megvásárolandó ingatlanról az eladó áfá-s számlát állít ki, abban az esetben az áfá-t visszaigényelheted, ezért gyakorlatilag minimális
72 készpénzbefektetéssel megszerezhető az ingatlan feletti irányítás, majd a futamidő végén a tulajdonjog átszáll a lízingbe vevőre. Ezeknél a konstrukcióknál is vizsgálja a finanszírozó az adós múltját. Amennyiben induló vállalkozás finanszírozásáról van szó, a lízingcég egy megfelelő pénzügyi múlttal és forgalommal rendelkező garantőr cég bevonását kérheti. Ingatlanfedezetes folyószámla hitelkeret Vállalkozások számára a számlavezető bank a folyószámla mellé ingatlan fedezet terhére hitelkeretet biztosít. A hitelkeret nagysága általában az ingatlan becsült piaci árának az 50%-ig terjed, a kamatot az aktuálisan igénybe vett összeg után kell fizetni. A hitelkeretet évente meg kell hosszabbítani, és a bankok egy bizonyos nagyságú bankszámlaforgalmat is feltételként szabnak. Ha gyors készpénzre van szükséged, ez a hitel ideális megoldás lehet számodra. Széchenyi-kártya A Széchenyi-kártyához kapcsolódó hitelkeret 1-25 millió forintig terjedhet. Működési elve ugyanaz, mint az előzőekben ismertetett folyószámla hiteleké, viszont nem
szükséges
hozzá
ingatlanfedezet,
és
az
állami
kamattámogatásnak
köszönhetően a kamat is mérsékelt, bár az elmúlt időben a támogatás mértéke csökkent. Fontos információ, hogy 2008. júliustól megszűnt a számla feltöltési kötelezettsége, így a versenyképessége ennek a típusú folyószámla hitelnek a támogatás csökkenése ellenére is erősödött. A Széchényi-hitel a következő pénzintézeteknél igényelhető: OTP Bank, Erste Bank, Takarékszövetkezetek. Egyéb folyószámla hitelek Napjainkban a bankok egyre bátrabban nyújtanak ingatlanfedezet nélkül is folyószámla hiteleket a pozitív mérleggel és nagy számlaforgalommal rendelkező cégeknek. Ilyen bank például a Raiffeisen is, aki elsők között vezette be ezt a terméket. Mivel nincs szükség ingatlanfedezetre, és negyedévente sem szükséges a hitelkeretet feltölteni, ezért sok vállalkozás szívesen él ezzel a finanszírozási formával.
73
6.4.3. Finanszírozás befektető társ segítségével
Hogyan tegyünk szert befektetőtársra Egy vagy több befektetőtárssal való együttműködésnek a lehetősége akkor fog felvetődni a gondolataidban, ha rossz a hitelképességed, és nem rendelkezel megfelelő nagyságú mobilizálható tőkével. Az a tapasztalatom, hogy a legtöbb kezdő befektető számára nehéz feladatnak bizonyul befektetőket állítani maguk mellé, míg mások pillanatok alatt „el tudják adni” magukat és a talált lehetőséget. Eszembe jutnak azok a szélhámosok is, akik mindenféle komoly háttér és fedezet nélkül tízmillió forintokat szednek össze naiv „befektetőktől” nagy nyereségbe vetett reményüktől teljesen elkábulva. Néhány ilyen tehetséges „tanácsadót” nekem is volt szerencsém megismerni. Nem árt az óvatosság, ha téged is megkörnyékeznének. Valójában az ingatlan befektető partner felhajtása semmiben sem különbözik egy kezdő tőzsdebróker vagy biztosítási bróker munkájától, sőt véleményem szerint, - mivel csináltam mindkettőt - egy biztosítási brókernek nehezebb dolga van, mivel egy látens terméket kell eladnia. Az ingatlan befektetői döntést az esetek nagy részében megkönnyíti, hogy a befektető látja, vagy akár meg is foghatja befektetésének tárgyát. Az a véleményem és a tapasztalatom, hogy befektetőtársat akkor nehéz találni, ha nem tudod eladni számára a lehetőséget. Ha rendelkezel megfelelő befektetői képzettséggel, képes vagy a megfelelő ingatlanokat felhajtani, és esetleg van is a tarsolyodban egy-két alkalmi vétel, akkor gyerekjáték lesz számodra. Az első lépések ahhoz, hogy megtaláld a befektetőtársad
Készíts egy listát a jómódú rokonaidról, ismerőseidről és üzleti partnereidről
Ismerkedj a vállalkozói és befektetői klubok résztvevőivel, járj el az összejövetelekre.
Adhatsz fel hirdetést is: ”Készpénzzel rendelkező befektetőt keresek ingatlan projektekhez”
74 Esettanulmány Néhány évvel ezelőtt az alábbi hirdetést adtam fel két alkalommal egymás után, melynek az eredménye három telefonhívás, illetve egy gyümölcsöző, hosszú távú, ma is működő üzleti kapcsolat lett: ”Készpénzzel rendelkező befektetőt keresek ingatlan projektekhez. Ár: 5 millió Ft-tól. Tel: xx-xxx-xxxx.”
Mit csinálj, ha létrejön a találkozó a potenciális üzlettársaddal? Talán nem fogsz meglepődni azon, ha azt mondom, hogy az első és legfontosabb dolog, hogy a leendő befektető társad és közted kölcsönös legyen a szimpátia, ami később alakuljon át bizalommá. Ha nincs meg a kellő szimpátia, akkor nem lesztek képesek hosszú távon együttműködni, és ha nem vagytok egy hullámhosszon,
akkor
bizony
kellemetlen
napokat
okozhat
számodra
a
kapcsolatotok. Nekem szerencsém volt a befektető társaimmal, megbízható, pozitív embereket sikerült találnom. A második lépés, hogy el kell adnod magadat és a lehetőséget, amit a befektetőnek kínálsz. A sikeres emberek írásban gondolkodnak, és ezért neked is papírra kell vetned az elképzeléseidet. Én a következő oldalon látható üzleti tervet tettem le a befektetőtársam elé. Ahogy látod az egész üzleti terv pusztán egy A4-es oldalon elfér, és bár ez csak egy elképzelt, még nem éles szituációt mutat be, (de ha van egy a tarsolyodban, arról is szólhat) mégis jól megvilágítja a lényeget. Figyeld meg, hogy a befektető nyereségét összehasonlítottam azzal a kamattal, amit a pénze banki lekötéssel tudna elérni, majd a különbséget a két hozam százalékos arányának kiszámolásával is nyomatékosabbá tettem.
75
INGATLANBEFEKTETÉS MEGTÉRÜLÉSI ELEMZÉSE*
Költségek 1 2 3 4 5
Ingatlan vételára ügyvéd+illeték (3%) Felújítási és tartási költségek Hirdetési költségek Befektetés készpénzigénye
8 000 000 240 000 600 000 20 000 8 860 000
7 Eladási ár 8 Ingatlanügynök jutaléka (3%) 9 Összes bevétel (7-8)
11 000 000 330 000 10 670 000
10 Bruttó profit (9-5) 11 Társasági adó (10 x 0,16) 12 Nettó profit 13 Befektetés átfutási ideje (hónap) 14 Haszonkulcs az átfutási idő alatt 15 Éves haszonkulcs Befektetés készpénzigényének megoszlása 16 Befektető 17 Royalwell Kft Nyereség kiszámítása 18 Befektető tőkearányos bruttó nyeresége 19 Royalwell brókeri jutaléka (a profit (18) 15%-a) ** 20 Befektető tőkearányos nettó nyeresége (18-19) 21 Megtérülése befektető részére (éves haszonkulcs) 22 Befektetés nyeresége banki lekötés esetén (7,5% / év) 23 Megtérülés aránya (ingatlan / bank) 20 / 22
1 810 000 289 600 1 520 400 6 17% 34%
8 000 000 860 000
1 372 822 205 923
1 166 898 29% 300 000 389%
* A kalkuláció egy elképzelt szituációt szemléltet, a gyakorlatban a hozamok felfele és lefele is eltérhetnek a bemutatottól. ** A Royalwell Kft. brókeri jutaléka (19. pont) csak abban az esetben számolható fel, ha a befektető nettó tőkearányos nyeresége meghaladja a banki megtérülést.
Royalwell Kft. nyeresége 24 Tőkearányos megtérülés 25 Brókeri jutalék (15%) 19 26 Összes nyereség 24+25
147 578 205 923 353 502
Üzleti terv – befektető bevonásával vásárolt viszonteladási célú ingatlan adás-vétele
76
A megvásárolandó ingatlan lehetséges tulajdonviszonyai
Az előző bekezdésekben bemutatott példa szerint a te céged tulajdonába kerül a megvásárolandó ingatlan, de valójából több alternatíva lehetséges. Az ingatlan kerülhet: a te vagy vállalkozásod tulajdonába a befektető társ tulajdonába közös tulajdonba Saját magad, vagy a vállalkozásod tulajdonába Ebben az esetben valamilyen fedezetet kell nyújtanod a befektető részére. A fedezet lehet egy kölcsönszerződéssel egybekötött jelzálogjog bejegyzés a befektető részére, de ha a bizalom erősebb és a befektető nem ragaszkodik a jelzálog bejegyzéshez, vagy az valamilyen okból nem lehetséges, akkor készfizető kezességed, vagy egy váltó is elegendő biztosíték lehet. A
befektető
pénzére
fizethetsz
kamatot,
de
az
eredmény
szerinti
részesedésben is megállapodhattok, én személy szerint korrektebbnek tartom és jobban kedvelem a második verziót. A befektető társ tulajdonába a. Az első esetben jelentős saját tőkéd nincs az ingatlanban, ilyenkor, mint projektmenedzser fogod megkapni a díjazásodat. b. Ha komolyabb tőkét invesztálsz be, akkor az első pontban vázolt fedezetek valamelyikét számodra kell biztosítania a befektető társadnak. Egyik esetben se mulaszd el az együttműködésetek kereteit írásba rögzíteni. Közös tulajdonba a. A közös tulajdont általában egy közösen alapított cég testesíti meg, az én gyakorlatomban már előfordult olyan eset is, amikor a befektető partneremmel 50-50%-os arányban vásároltunk meg egy kft-t, aminek a tulajdonában frekventált helyen található irodák voltak.
77
b. Befektető társsal kapcsolatos vállalkozás létrehozására találták ki a Betéti Társaságot (BT), ahol a beltag végzi a cég menedzselését, és ennek következtében a felelősség is az övé: a kültag pedig valójából csendestársként jelenik meg. Ebben az esetben, mint projektmenedzser kapod a díjazásod. c. Abban az esetben, ha készpénzzel nem rendelkezel csak szorgalommal, tudással és információkkal, akkor alapíthattok úgy is céget, hogy a munkádért cserébe tulajdonrészt kapsz, és a tulajdonrészednek megfelelő arányában részesedsz a cég eredményeiből. d. A befektető is szerezhet tulajdonrészt a te cégedben, ha ez megtörtént utána tagi kölcsönnel finanszírozhatja a beruházásaitokat.
Igyekezz a befektetői tőkét kiváltani olcsóbb bankhitelre A befektetői tőke sok előnnyel jár, egyik bank sem lesz olyan rugalmas, mint egy befektető társ, ennek ellenére tudnod kell, hogy ez a finanszírozási forma az esetek többségében lényegesen drágább, mint a pénzintézeti finanszírozás. Ezért azt javaslom, hogy a hitelképességed és tőkeerőd javulásával párhuzamosan igyekezz a drágább befektetői tőkét inkább bankhitelre kiváltani. Az igazsághoz az is hozzátartozik, hogy a tapasztalat megszerzésével párhuzamosan a befektetők bátorsága is növekedni szokott, és olyan nagyobb projektekben gondolkoznak, amihez a pillanatnyi hitelképességük vagy önerejük kevés, és így újra és újra érdemes egyesülni egy-egy lehetőség kiaknázása érdekében.
6.5. Fejlesztés - Hernyóból pillangó Hogyan lehetséges az, hogy egy felújítandó lakás hónapokig, évekig senkinek sem kell, majd felújított állapotában egy-két hónappal később mégis másfélszeres áron elkel pár nap leforgása alatt?
78 Számtalanszor tapasztaltam, hogy az átlagos lakásvásárló esetében az érzelmek milyen erősen dominálnak. Ha egy jó helyen lévő, jó alaprajzú és szépen felújított lakással találkozik, akkor hasonlóképpen dobban meg a szíve, mint serdülőkorban, amikor először lesz szerelmes az ember. Meglátni és megszeretni csak egy pillanat műve. „Az enyém kell, hogy legyen” – szinte hallom a gondolatait. Ha a jó adottság és az igényes kivitelezés találkozik, akkor általában a piaci átlagnál magasabb árat is hajlandó a vevő kifizetni. A következő fejezetekben végignézzük, hogy mit és hogyan kell átalakítanod és felújítanod ahhoz, hogy a kívánt hatást elérd. Esettanulmány – Ugyanaz a ház, mégis teljesen más érzés Sokszor egy ház homlokzatának előnytelen színe és elhanyagoltsága komoly gátja az értékesíthetőségüknek. Nem elég, hogy egy csúnya homlokzat a reálisan megkapható vételárat akár több millió forinttal csökkenti, az értékesítési időt hosszú hónapokkal meghosszabbíthatja, vagy akár el is lehetetlenítheti. Azonos utcában található típusházakat fotóztam le, a különbség pusztán az, hogy az első képen a ház eredeti állapotú homlokzatát láthatod, még a másik két fotón egy teljesen felújított állapotot figyelhetsz meg. Ha ingatlanügynök volnál, melyik ház értékesítését vállalnád el szívesebben?
Eredeti állapot - megviselt fehér vakolattal és sötétbarnára mázolt ablakokkal
79
Felújított állapot - a homlokzat kellemes bézs színt kapott, a nyílászárókat lazúrozott fa bejárati ajtóra és ablakokra cserélték
Egy merészebb, de mutatós terrakotta színű homlokzat fehér műanyag nyílászárókkal
80
6.5.1. Praktikus alaprajzi megoldások Az ingatlan elemzésével foglalkozó fejezetben megmutattam, hogyan számold ki azt az összeget, amit maximálisan kifizethetsz az ingatlanért. Azt is megnéztük, hogy milyen általános szempontoknak kell megfelelnie a befektetésednek. Ezek közül az egyik a jó alaprajzi adottság volt. Ha úgy találod, hogy a korszerűtlen alaprajzból nem lehet kihozni egy közel kiválót, akkor jobb, ha elfejted az egészet, és nem pocsékolod az idődet, hanem keresel egy másik, jobb adottságokkal rendelkező ingatlant, mert praktikus alaprajzi lehetőség nélkül szélmalomharcot folytatsz. Jó néhány olyan lakással volt dolgom, amelyeknek az alaprajza távolról sem volt korszerűnek nevezhető eredeti állapotában. Miután egy-két falat lebontattam, néhány újat felépíttettem, és egyes helyiségek más funkciót kaptak, az eredmény megdöbbentő lett. Kedvenc szórakozásom, hogy figyelem az ingatlanügynökök, vagy a volt tulajdonos, netalán a szomszéd megdöbbent reakcióit, akik látták a lakást felújítás előtt majd a munkák befejeztével is. Sokan csak csodálkozva, tátott szájjal járják körbe a lakást, mint akik nem akarják elhinni, hogy ugyanabban az ingatlanban járnak, mint egy-két hónappal korábban. Olyan is akadt a szomszédságban, aki kedvet kapott a felújításhoz, és a saját, hasonló elrendezésű lakását a mi ötleteink alapján korszerűsítette. A korszerű és a korszerűtlen alaprajz
Korszerű
Korszerűtlen
funkcionális helyiségek
rossz beosztású
külön nyíló hálószobák
egybenyíló szobák
tágas terek
szűkös terek
világos terek
sötét terek
tágas, praktikus fürdőszoba
szűk fürdőszoba
funkcionális, tipp-topp konyha
szűk konyha
Igyekezz egy átlagos lakásvásárló igényeinek megfelelni. Ez alatt nem azt értem, hogy légy átlagos, éppen ellenkezőleg, lakásaid legyenek karakteresek, szeressenek bele azonnal!
81 Viszont amikor egy lakás alaprajzát megtervezed, mindig tedd fel magadnak a kérdést: „Tíz átlagos lakásvásárlóból vajon hánynak felelne meg ez a megoldás?” Olyan alaprajzot kell készítened, amely nagy valószínűség szerint 10 lakásvásárlóból legalább 7-8-nak kielégítené az igényeit. Lehet, hogy a te vágyad egy tágas nappali, ami inkább egy házimozi teremhez hasonlít egy kicsi melegítőkonyhával és egy kis hálószobával, de egy kétgyerekes családnak biztos nem ez lesz az ideális megoldás. Esettanulmány – Egy luxuslakás átalakítása Az alábbi belvárosi lakás igazi ínyencségnek számít. Mint ahogy az eddig bemutatott
esettanulmányokból
befektetésnek
a
lényege,
láthattad,
hogy
plusz
a
felújítandó
értéket
tudjunk
lakásokba hozzáadni
való a
befektetésünkhöz, és így növeljük az értékét. Fontos szempont, hogy ha azt szeretnéd, hogy fáradozásaidat készpénzre váltható profit koronázza az ingatlan értékemelkedésének magasabbnak kell lennie, mint a felújításba és egyéb járulékos költségekbe invesztált összeg. A modern, mai igényeknek megfelelő luxuslakások főbb jellemzői: - Közvetlen konyhakapcsolatos nappali - Külön bejáratú szobák - Több fürdőszoba - A szülői hálóhoz közvetlenül kapcsolódó fürdő - Vendég vagy dolgozó szoba - Gardrób és/vagy háztartási szoba
Az előzőekben felsorolt szempontokat mennyire teljesíti a lakás eredeti alaprajza? Valószínűleg egyetértesz velem, hogy gyakorlatilag semennyire. Vajon lehetséges átalakítani ezt a lakást úgy, hogy a fenti szempontoknak megfeleljen? Kérlek gondolkozz el a lehetséges variációkon! Ne feledd, sikered nagymértékben azon múlik, hogy elég kreatív tudsz-e lenni. Látni fogod, hogy a lakás bejárati ajtaja az egyik ablak helyére került és fordítva. Ez az átalakítás építési engedély köteles, mivel érinti a ház homlokzati kinézetét, statikai átalakítást viszont nem igényel. Ne csüggedj, ha nem sikerült
82 elsőre megoldanod ezt a feladatot, általában én is több lehetséges vázlatot készítek, és néha több napnak is el kell telnie, mire a végső verzióm kialakul.
Nagy alapterületű, 3+2 szobás lakás eredeti alaprajza
Alaprajz kreatív átalakítás után
83
6.5.2. Hatásvadász technikák – a tetszés művészete
Vannak bizonyos módszerek, amiket alkalmazva a siker biztosított. Ha betartod ezeket az elveket, akkor nem érhet csalódás az eladás sikerességében, és vigyázhatsz a pénztárcádra is. Legyen egységes, szolid stílusa a lakásnak Az egységes stílus vonatkozik a lakás színeire, a burkolatokra, a beépített gépekre és bútorokra egészen a csaptelepekig és kilincsekig. Én előtérbe helyezem a nyugtató, talán kicsit konzervatív színeket és stílust. Persze ez nem azt jelenti, hogy a „bézs házat” kell megalkotnod, de inkább a semlegesebb színeket és természetes anyagokat részesítsd előnyben, mint az extravagáns megoldásokat, akkor biztos, hogy nem fogsz mellényúlni. Sokszor láttam már példát arra, amikor valaki nagyon különleges dolgot szeretett volna létrehozni, és a végeredmény inkább csicsásnak volt mondható, mint ízlésesnek.
Ezzel
nem
azt
akartam
sugallni,
hogy
teljesen
mellőzük
a
hagyományostól eltérő modern megoldásokat, pusztán arra szeretném felhívni a figyelmet, hogy a különleges megoldások alkalmazásához profi belsőépítész tudással kell rendelkezned, vagy egy ilyen személyt kell alkalmaznod, mert a félmegoldások szinte biztos, hogy fordítva sülnek el. Törekedj a praktikusságra a különcségek helyett A praktikusság elve végig kell, hogy kísérje a lakás egész belső kialakítását, ha családi házról van szó a kertet és a melléképületeket is beleértve. Gondolkozz mindig logikusan! A konyhabútor és a fürdőszoba megtervezésénél is keresd a praktikus, de költségtakarékos megoldásokat. Készíts több variációt az alaprajz, a beépített bútorok, gépek és szaniterek elrendezésére. Mutasd meg, és véleményeztesd az elképzeléseidet több barátodnak, ismerősödnek, ha szükséges vonj be a tervezésbe szakembereket. A csempe és fürdőszoba szaküzletek, valamint a konyhastúdiók szolgáltatásai között sokszor szerepel ingyenes tervezés és szaktanácsadás.
84 Ne legyél „Olcsó János”, ne használj másodosztályú anyagokat, és ne fogadj el másodosztályú munkát A legszebb burkolatok és legminőségibb festékek használata esetén is elronthatja az összhatást egy kókler munkát végző „Mekk Elek”, valamint az is igaz, hogy másod- és harmadosztályú anyagokból nincs az a mester, aki különlegeset tudna alkotni. Nincs annál csúnyább, mint a családfő vagy a rokonok által lerakott eltérő fugavastagságú és hullámos padlóburkolat. Biztos vagyok benne, hogy tudod, miről beszélek, jó néhányszor láttam már ilyet, mikor eladó lakásokat nézegettem. Sistergő elemek Javaslom, hogy építs be a lakásba egy-két különleges elemet. Ilyen lehet a spotlámpás vagy rejtett világítás, egy széf vagy egy riasztórendszer, klíma esetleg egy különleges mosdószekrény vagy fürdőkád. Egyik lakásomnál például egy kovácsoltvas fogast és cipőtartót építtettem be, melyet akciósan vásároltam egy nagyáruházban. Véletlenül vettem észre, és egyből megtetszett, nagyon passzolt az általam felújított kis lakás mediterrán stílusához, az ára pusztán 20.000 Ft volt, de a lakás vevője repdesett az örömtől, mikor meghallotta, hogy ez is a lakás tartozéka. Komfortnövelő elemek, melyek az otthon érzését erősítik Ezeket a komfortnövelő tárgyakat (néhány kivételtől eltekintve) nem szoktam otthagyni a lakásokban - szemben a sistergőkkel. Célom az velük, hogy hangulatossá, otthonossá tegyem lakásaimat. A hangulat megteremtésének nagymesterei a hölgyek, én is előszeretettel bízom a feleségemre az utolsó simításokat. A bejárati ajtónál éri a vevőjelöltet az első benyomás, ezért egy lehangoló látványt keltő rongyos és koszos lábtörlő helyett javaslom, hogy szerezz be egy szép lábtörlőt, tegyél két oldalára egy-egy cserepes növényt, az ajtóra pedig egy szép lakásszámot, melynek színe harmonizál a kilincs vagy az ajtó színével. Az első benyomáshoz tartozó komfortnövelőket grátiszként általában a lakáshoz adom. Igyekezz te is otthonossá varázsolni eladásra szánt ingatlanodat, még akkor is, ha a felújítás után nem tervezed, hogy beköltözöl, hanem célod a gyors értékesítés. A szép függöny például feldobja a lakás összhatását, és nagyon praktikus az ablakok esetleges szépséghibáinak eltakarására is, amennyiben azokat nem cserélted ki.
85 Az otthonosság érzését erősíti néhány cserepes növény elhelyezése a szobákban, a fürdőszobában. A konyhában jól mutat egy-két fürdőolaj üvegcse, potpuri (száraz növények), esetleg különleges gyertya. Érdemes rászánni egyszer egy csekély összeget ezekre a kiegészítőkre, hogy azután továbbvihesd a következő ingatlanjaidba – hidd el, megéri!
6.5.3. A felújítási költségek kalkulálása - munkanemek, melyekkel a leggyakrabban kalkulálnod kell Nem kell építési vállalkozónak lenned, hogy meg tudd becsülni a szükséges felújítási munkák költségeit, és le tudd azt menedzselni. Bizonyos jártasság megszerzésére viszont szükséged lesz. Ha hajlandó vagy rászánni néhány napot, és utánanézel az építőanyag áraknak, valamint a szakemberek munkadíjának, akkor nagyon rövid idő alatt elsajátítod azt a jártasságot, hogy biztonsággal fel tudj becsülni kisebb-nagyobb felújítási költségeket. Ha pedig túl vagy néhány munkán, a költségek megbecsülése úgy fog menni, mint a karikacsapás. Nézzük meg, hogy milyen munkanemekkel fogsz az esetek nagy többségében találkozni. Festés, gipszkartonozás Hívj fel néhány festőt, add meg egy aktuális lakásfelújításod paramétereit, és érdeklődj, hogy milyen áron dolgoznak; vagy hívd ki a szakembert ahhoz a lakáshoz, ahol most laksz, és kérj tőle ajánlatot az átfestésére. Ne gondold azt, hogy ez a másik ember idejének az elrablása, ugyanis ha árban megfelelő ajánlatot kapsz, és a referenciák is jónak tűnnek, akkor ha megtalálod az ideális befektetésed, tudni fogod, hogy festés és gipszkartonozás ügyében kihez fordulj. Javaslom, hogy az előzetes kalkulációhoz legyen egy kialakult négyzetméterenkénti árad, mely tartalmazza az anyag és munkadíj költségét, ezt felszorozva az alapterülettel, megkapod a szükséges költséget. Hideg- és melegburkolás Ezzel a tétellel szintén könnyen tudsz kalkulálni, mivel a hideg- és melegburkolók négyzetméterenkénti árakkal számolnak, ezt az összeget már csak fel kell szoroznod a burkolandó felülettel és az egy m²-re eső anyagköltséggel.
86 Látogass el néhány barkácsáruházba vagy csempeboltba, nézd meg, milyen áron lehet neked tetsző burkolólapokat és parkettát vásárolni. 2.500-3.500 Ft/m²-es árkategóriában már nagyon szép és minőségi burkolóanyagokat lehet vásárolni kisebb értékű lakásfelújítások esetén. Ha többször vásároltál már ugyanabból az üzletből, próbálkozz meg törzsvásárlói kedvezményt kérni, tapasztalatom szerint a kedvezmény 3-15%-ig is terjedhet. Konyhabútor és tűzhely A konyhabútor és tűzhely kritikus része a lakásnak, ezért ezzel a területtel a következőkben még részletesebben fogok foglalkozni. Előzetesen csak annyit, hogy figyeld az ingyenes hirdetőújságok ajánlatait, valamint a nagyáruházak kínálatát, és meglehetősen pontosan meg fogod tudni becsülni a költségeket. Víz, fűtés és gázszerelési munkák Ez egy olyan terület, amelyet talán a legnehezebb megbecsülni, mivel lakásonként teljesen eltérő korszerűsítési szükségletek lehetnek. A fontosabb berendezések árait össze tudod gyűjteni (pl. fürdőkád, mosdó, WC, csaptelepek, bojler, kazán stb). A munkadíjra és a kiegészítő gépészeti elemekre pedig próbálj meg szakembertől megtudni egy irányárat. Ha megvan az összeg, tegyél rá 10-20% tartalékkeretet, és ezzel a végeredménnyel számolj. Villanyszerelési munkák Egy másik tétel, melyet nehéz előre kalkulálni. Tapasztalatom szerint egy 2-3 szobás lakás komplett újra vezetékelésének munkadíja 80-120.000 forintig terjed, ehhez még hozzájön a vezeték és a szerelvények ára. Amennyiben a vezetékeket nem kell cserélni, az előbbi költségnél jóval kevesebbel is megúszhatod, de elképzelhető, hogy a te befektetési területeden ennél olcsóbb vagy drágább a munkadíj. Nyílászárók cseréje Ezt a tételt sokkal könnyebb kalkulálni, mint amilyennek első ránézésre tűnik. Kérj árlistát egy nyílászáró kereskedőtől, innen pontosan megtudhatod az egyes ablakok és ajtók árait. Általában ezeken a nyomtatványokon a beszerelés díja is fel van tüntetve, ami az anyagár 10-15%-a körül szokott mozogni.
87
Mindig a nő választ! Ha
visszagondolok
azokra
a
vevőjelöltjeimre,
akik
a
lakásaimat
megvásárolták, vagy csak megtekintették, lényegesen több hölgy volt köztük, mint férfi. Valamiért a hölgyek jobban szeretnek lakásügyekkel foglalkozni, az otthon és otthonosság megteremtése kiemelt prioritással bír számukra, sőt sokkal alaposabban szemezgetik a kínálatot, „ingatlanplázáznak”. A férfiakat fárasztja, ha már a tizedik lakást kell „terepszemlézni”, szeretnének gyorsan túl lenni az egészen. Kedves férfitársaim emlékeztek rá, amikor legutoljára egy szupermarketben vásároltatok kedvesetekkel? A legtöbb férfi, - szemben egy háziasszonnyal - villámgyorsan lebonyolítja a nagybevásárlásokat. Nincs ez másképp a „lakásbevásárlásnál” sem. Sokszor a feleség kinézi a lakást, a férjet pedig már csak azért hozza magával, hogy áldását adja a vásárlásra - no és persze a finanszírozásra. De nézzük csak meg, hogy mit néz meg leginkább egy hölgy! A válasz egyszerű: pusztán azt kell megvizsgálnunk, hogy hol töltik idejük nagy részét, amikor otthon tartózkodnak. A fürdőszoba és a konyha egy hölgy értékelési szempontjai szerint prioritással bír, ezért kiemelt figyelmet kell fordítanunk rá.
a. A konyha Nézzük meg, hogyan néz ki egy olyan konyha, melyre a legtöbb feleség vágyik. Az alábbiakban felsorolom a legfontosabb szempontokat, melyeket a konyha tervezésekor és kivitelezésekor figyelembe kell venned. A konyha stílusa és színe illeszkedjen a lakás stílusához Egy fiatalos kis lakáshoz fiatalos konyhát érdemes választanod, egy nagyobb alapterületű polgári lakáshoz viszont már inkább egy elegánsabb, drágább árkategóriájú (modern vagy rusztikus) konyha lesz az igazi. A színek összhangjára nagyon figyelj oda, a konyha frontjának, a munkalapnak, a csempének és a járólapnak, sőt még a beépített gépek színének is harmóniában kell lennie.
88 Törekedj olcsó, de minőségi vásárlásra Az egyes konyhabútorcsaládok és kereskedők árai nagyon széles skálán mozognak, egy 2,5-3 m-es sor ára 80.000 Ft-tól akár 2.000.000 Ft-ig is terjedhet. Neked olyan gyártót vagy forgalmazót kell találnod, akinek szolid az ára, ugyanakkor minőségi konyhákat gyárt, melyekre ha a vevőjelölted ránéz, dupla vagy akár tripla költségvetésűnek gondol, mint amennyibe az valójában került. Fontos az is, hogy pontosan, határidőre szállítson. Igyekezz elemes konyhabútorból összeállítani a konyhát Számomra nagyon beváltak a lengyel elemes konyhabútorok, melyeket pl. a Balla Bútor www.ballabutor.hu is forgalmaz, és több nagy lakberendezési áruházban is megtalálhatók (pl. KIKA). Mivel az előre gyártott elemekből óriási tételt gyártanak, ezért nagyon kedvező az áruk, az elemek variálhatósága pedig végtelen. Az egyenes sorok olcsóbbak Tény, hogy az egyenes konyhabútor sorok olcsóbbak, a sarokelemek növelik a bekerülési költséget, ezért ha alacsony szinten akarod tartani a költségvetésed, akkor tervezz be egyenes sorokat. Ha viszont úgy látod, hogy egy „L” vagy „U” alakú konyha illik a helyiségbe, és lényegesen használhatóbb ez a fajta elrendezés, akkor azt javaslom, ne sajnáld a többletköltséget, az eladásnál meglátod, ez a plusz költség meg fog térülni. A konyhapult ne legyen feldarabolva Az
elemes
konyhabútorokhoz
munkalapot
is
szoktak
ajánlani,
mely
ugyanakkora darabokra van felvágva, mint az egyes elemek. Felejtsd el ezt a megoldást! Vásárolj külön teljes hosszúságú munkalapot, amit nem kell feldarabolni, maximum a sarkoknál kell toldani. A feldarabolt munkalap egyrészt csúnya, másrészt nem praktikus, mivel az egyes elemek közé befolyhat a pultra ömlő folyadék. Egy extra csaptelep feldobja az egyszerűbb konyhát is Egy egyszerűbb konyhát is feldobhat egy különleges csaptelep, napjainkban divat az úgynevezett kihúzhatós zuhanyzós csaptelep. Légy azonban nagyon körültekintő: hasonló designt eltérő áron kínálnak az egyes gyártók!
89 Nagyon esztétikus a gránitmosogatóhoz kapható anyagában és színében azonos csaptelep, melyet drágább árfekvésű ingatlanoknál érdemes beépíteni. Tűzhely a konyhában A tűzhelynél fontos, hogy lehetőleg új, de mindenképpen újszerű legyen. Napjainkban már egész kedvező áron lehet új tűzhelyeket beszerezni, plusz pontot érdemelsz, ha garancialevelet is tudsz mellékelni. Nemrég felfedeztem, hogy egyre több kereskedés nyílt, ahol a használt műszaki cikkek árusítása mellett Németországból, Angliából behozott vadonatúj vagy újszerű háztartási gépeket - köztük tűzhelyeket is - forgalmaznak a bolti ár feléért. Meglepődve tapasztaltam, hogy olyan extrák is vannak, amiket egyébként csak katalógusból lehet rendelni (pl. íves tűzhely). Igaz, mindenből csak egy-egy darab van, de az én céljaimra tökéletesen megfelelnek: pénztárca kímélő és magas minőségű termékek. Én mindig előnyben részesítem az inox színű, beépíthető tűzhelyet és sütőt, mivel ezek mutatósabbak, az áruk viszont csak minimálisan drágább, mint fehér társaiké. Ha villanytűzhelyet vásárolsz, akkor azt javaslom, válassz kerámialapost, mert
nem
számottevő
az
árkülönbség,
viszont
presztízsben
sokat
jelent.
Luxusingatlanok esetében elgondolkodhatsz a Bar-light (világítós) tűzhelyen és az indukciós főzőlapon. Bár egyik sem olcsó, de ma még ritkaságnak számít. Be kell vallanom, hogy kisebb alapterületű lakások esetén a páraelszívó beépítésétől általában eltekintek, de ezt még eddig egyik vevőm sem hiányolta. A mosogató tálca A mosogató tálca vásárlásánál a méretet tartsd szem előtt. Egy kis konyha esetén lehet, hogy a kéttálcás mosogató túl sok helyet foglal el. Én itt is a króm színű elemeket javaslom, nagyobb értékű lakásoknál és családi házaknál megfontolhatod a drágább, pl. gránit mosogató tálca beépítését is. Egyéb gépek és berendezések Tapasztalatom szerint kisebb értékű lakásoknál felesleges a tűzhelyen és sütőn kívül egyéb konyhai gépekre költeni, de minimális költséggel jár, például a mosogatógép csatlakozásának a kiépítése, amit extraként megemlíthetsz.
90 Burkolatok a konyhában Alapszabály: a padlóburkolat legyen összhangban a konyha és a csempe színével, törekedj az egyszerű ízlésességre. A konyhapult fölötti burkolás viszonylag kis mennyiségű csempét igényel, pár négyzetméternél nem többet, ezért relatívan drágább árat is megengedhetsz magadnak. Nagyon praktikus és nívós megoldás az üveg vagy munkalap burkolat csempe helyett – könnyű tisztán tartani a falat és elegáns megoldás, főleg minimál, modern konyháknál ajánlom. Néha az egészen olcsó, ötletes megoldás is lehet esztétikus, óva intelek viszont a fürdőszobai csempe használatától, mert az már régen kiment a divatból. A kedvenc konyhastúdiómban láttam azt a megoldást, amikor kőmintás kültéri padlólapokat tettek fel diagonálban a csempe helyett. Kipróbáltam én is, az eredményt a következőkben bemutatott lakásom konyhájának fotóján is láthatod. Konyha átalakítás Ennél a lakásomnál lebontattam az étkezőt és a konyhát elválasztó falat, így egy tágas, világos tér alakult ki. Ezt követte a konyha praktikus megtervezése. A képen látható „U alakú” konyha egy elemes bútorcsalád elemeiből lett összeállítva. A végeredmény: költségtakarékos és esztétikus megjelenés. Ezt a lakást a felújítás befejezése után 3 nappal 3 millió Ft profittal értékesítettem.
konyha + étkező átalakítás előtt
konyha + étkező átalakítás után
91
b. A fürdőszoba Sikeredet meghatározza a fürdőszoba felújításának minősége és esztétikai szépsége. Az alábbiakban bemutatom a legfontosabb dolgokat, melyeket szem előtt kell tartanod. Fürdőszoba átalakítás
fürdőszoba felújítás előtt
fürdőszoba felújítás után
Mintha nem is azonos fürdőszobáról lenne szó, pedig hidd el ugyanazt fotóztam le. Kicseréltettem a burkolatokat, a régi fürdőkád helyett egy új aszimmetrikus sarokkád (30.000 Ft) került elhelyezésre, a mosdót pedig egy valódi fafrontos fürdőszoba szekrényre (109.000 Ft) cseréltem le. A fotón nem látszik, az a törölközőszárító radiátor, mely a régi csőregiszter fűtőtest méltó helyére került (30.000 Ft-ról 10.000 Ft-ra volt leakciózva a Praktiker áruházban, mint utolsó kiállítási darab). Fürdőkád vagy zuhanyzó Azt javaslom, hogyha lehet inkább fürdőkádat építs be a fürdőszobába, mint zuhanyzót, mivel az emberek többsége igényli a kádat. Hiszen fürdőkádban lehet fürödni és zuhanyozni is, míg egy zuhanykabinban csak zuhanyozni tudunk. Sok háziasszony még ma is előszeretettel áztat nagyobb ruhaneműt a kádban (pl. ágyneműt), így ilyen szempontok mérlegelése után sem érdemes csak zuhanyt kiépíteni.
92 Abban az esetben váltsd fel a kádat zuhanykabinra csak, ha a fürdőszobában így akarsz helyet felszabadítani az amúgy is kisméretű lakásban. Ha a fürdőkád jó helyen van, és viszonylag jó állapotú, akkor költségtakarékos megoldás a kád felújítása. Ilyenkor egy új zománcréteget visznek a régire, és a beavatkozás után a kád úgy néz ki, mintha új volna. Ha van hely, be lehet építeni egy sarokkádat Tágas fürdőszobáknál fontold meg, hogy sarokkádat vagy aszimmetrikus sarokkádat építs be, ezek az elemek extrának számítanak, a beruházási költségük viszont csak pár tízezer forinttal drágább, mint egy normál kád esetében. Hidromasszázs kád beépítését csak nagyobb értékű ingatlanoknál javaslom, mert a költségvetésed egyébként nem fogja elbírni ezt a tételt. A zuhanypanel mint extra Ha csak zuhanykabint, vagy fürdőkádat és zuhanykabint is építesz be a fürdőszobába, akkor egy zuhanypanel nagyon meg tudja dobni az összhatást, pedig csak minimális többletköltséggel jár. A csaptelepek legyenek összhangban Csúnyán néz ki, amikor teljesen más stílusú a fürdőkád csaptelepe, mint a mosdóé, ezért azt javaslom, hogy a csaptelepek legyenek
összhangban,
származzanak egy családból. Egy fürdőszoba szekrény jelentősen emeli a fürdő színvonalát Ha még egy kis extra belefér a költségvetésbe, akkor hálás dolog egy egyszerű mosdókagyló helyett fürdőszobaszekrényt beépíteni. Ha vállalod ezt a többletköltséget, akkor felejtsd el a legolcsóbb bútorlapból készült elemeket, válassz igényes kivitelű közép árkategóriás elemeket. A barkácsáruházak gyakran hirdetik a kiállított bemutató darabot, vagy az utolsó kifutó szériát mélyen a piaci ár alatt. Ezekre érdemes lecsapni – persze csak ha nem sérültek.
93 A fürdőszobaszekrény
53.800 Ft
109.000 Ft
Burkolatok a fürdőszobában A szaküzletek mintafürdőszobái jó ötleteket adnak Be kell vallanom, hogy nem vagyok egy született lakberendező, de rögtön meg tudom állapítani, ha valami ízléseset és szépet látok. Szeretem a kész megoldásokat, ezért neked is azt javaslom, hogy nézz szét a fürdőszoba szaküzletek és áruházak felépített mintafürdőszobái között. Nagyon jó ötleteket leshetsz el, és azonnal tudod vizualizálni, hogy a bemutatott burkolóanyagok hogyan fognak kinézni a te fürdőszobádban. Ma már egyre több kereskedő készít ingyenesen színes látványtervet a megálmodott fürdőszobáról, éppen ezért én előnyben részesítem az ilyen szalonokban való vásárlást. Célszerű egy családba tartozó járólapot és csempét vásárolni A legtöbb bemutatóteremben felépített mintasarkok egy burkolóanyag-család elemeit használják. Az összetartozó padló és falburkoló lapok összhatása jóval kellemesebb, mintha különböző gyártóknak vagy különböző családoknak a burkolóanyagait próbálnád összepárosítani.
94 A kiegészítő csempék esztétikusabbá teszik az összhatást Egy időben nagyon takarékoskodtam a kiegészítő csempékkel, mert bizony ezek a legdrágább elemei a burkoló anyagoknak. Később viszont rájöttem, hogy a dekorcsíkok és dekorcsempék olyan plusz esztétikai hatást eredményezhetnek, ami megtérülő befektetést jelent. Ne felejtsd el, a profitod a vásárláskor keletkezik, tehát az ajánlati árad kalkulálásakor már számolnod kell az extra elemekkel is. Tény azonban az is, hogy a mostani minimál stílus trendje nem szereti a dekorelemek sokaságát. Inkább a hosszúkásabb, nagy méretű csempék különböző színű elemeinek játékos felrakásával érhetünk el modern összhatást, vagy válaszd a dekorcsempéket egyetlen fal kiemeléséhez. Ha nem szeretnél nagyon drága csempét venni, de szereted a minimál stílust, javaslom, hogy egy közepes méretű csempe vízszintes felrakásával imitáld a hatást.
6. Értékesítés
6. 6. 1. A gyors eladás biztos receptje Ismerd meg a vevőidet Fontos, hogy ismerd a várható vevőid jellemzőit, úgy mint koruk, családi állapotuk, jövedelmük, motivációjuk stb. Például, több telket vásároltam és értékesítettem a közelmúltban, melyekre sorházi lakások épültek, kifejezetten olyan fiatal családok számára, akik az albérletet szerették volna felváltani egy saját kerttel rendelkező otthonra, és sokszor a szociálpolitikai támogatáson kívül más önerővel nem rendelkeztek. Az ilyen családok számára nagyon csábító lehet egy akár 0% önerővel megvásárolható sorházi lakás, még akkor is, ha néhány kilométert autózni, vagy buszozni kell a nagyvárosig, ahol a munkahelyük van. Számításaimat igazolta, hogy volt több olyan eset, hogy úgy foglalózták le az ingatlanokat, hogy a leendő tulajdonosok még csak meg sem tekintették a helyszínt! Lényeges, hogy összeállíts egy marketing tervet, hogy hol és milyen formában szeretnéd reklámozni az eladásra szánt ingatlanodat.
95 Újsághirdetések Az eladáskor sem érdemes elfelejtkezni a régi, jól bevált, hagyományos hirdetési módszerekről. A helyi piacvezető hirdető- és reklámújságokat nem hagyhatod ki a marketing tervedből, néha megpróbálkozhatsz hirdetni egy nagy példányszámú napilapban is. Apróhirdetési újságokban való megjelenésnél egy keretes hirdetés sokszor csak pár száz forint többletköltséget jelent, ami megér annyit, hogy kiemelkedjen hirdetésed a többi közül. Igyekezz figyelemfelkeltő szöveget írni a lényeges dolgok kiemelésével, de ugyanakkor légy rövid és lényegre törő. Például: Belvárosi 2+1 szobás, minden igényt kielégítő, extrán felújított 2. emeleti lakás zárt gk. beállási lehetőséggel azonnal költözhetően eladó. Irányár: 13,9 M Ft. Tel: xx-xxx-xxxx Internet Az
internet
napjainkban
egyre
fontosabb
szerepet
tölt
be.
Én
az
apróhirdetéseket is interneten keresztül adom fel fotókkal csatolva, melyek a hirdetőújság internetes oldalán megtekinthetők. A csak a világhálón megjelenő hirdetési portálok is kiemelt fontosságúak, sok ingatlant adtam már el úgy, hogy az interneten találkozott a vevőm először a hirdetésemmel. Ingatlanközvetítők Én mindig igénybe veszem az ingatlanközvetítők szolgáltatásait is, és vannak olyan ingatlanjaim, melyeket én magam nem hirdetek, hanem ingatlanügynökségre bízok. Több ingatlant adtam el annak köszönhetően, hogy a közvetítőnél regisztrálva volt egy-két olyan vevőjelölt, akiknek a közelmúltban mutattak a környéken több lakást, de még nem találták meg az igazit. Ilyenkor egy profi ügynök felhívja az ügyfelét, és egyeztet vele egy új időpontot. Azért is szeretek ingatlanirodákkal dolgozni, mert a vevők sokkal őszintébben megmondják
nekik
a
véleményüket,
mint
nekem,
a
tulajdonosnak.
Így
végeredményben több információhoz juthatok, ami elősegíti az üzlet sikeres megkötését, és lehetőséget ad megismerni vevőjelöltjeim szokásait, igényeit. Ezek olyan értékes információk, amelyek a legközelebbi vásárlásom-eladásom során jelentősen növelhetik profitomat.
96 Fotós emlékeztető Én mindegyik ingatlanomról készítek egy többnyire egyoldalas fotós emlékeztetőt, melyet a megtekintés után átadok a vevőjelöltnek. Ez a papírlap a következő információkat tartalmazza: •
Motiváló főcím (pl. extrán felújított lakás a belváros szívében)
•
Néhány színes fotó és általában alaprajz
•
A lakás műszaki jellemzői
•
Irányár
•
A nevem és telefonos elérhetőségem A következő oldalon láthatsz egy mintát a fotós emlékeztetőre, melyet az
egyik eladó lakásomhoz készítettem. Néha a megbízott ingatlanközvetítőknek is nyomatok ki néhány példányt, vagy a lakásban a konyhapulton hagyom, ilyenkor a „Bővebb információ” utáni elérhetőséget üresen szoktam hagyni, hogy a saját telefonszámukat beírhassák. Vannak egyébként profi irodák, akik szintén adnak egy nyomtatványt az érdeklődőnek, de ezek fotókat nem szoktak tartalmazni, maximum alaprajzot. Miért hatásos ez a technika? Egyrészt megkülönböztetem magam és az ingatlant a piacon lévő többitől. Tapasztatom szerint az emlékeztetőt nem szokták nyílegyenesen a legközelebbi kukába kidobni, általában pár napig őrizgetik, így a telefonszámom is előtérben marad. Továbbá, ha a feleség - mint tudjuk a fő lakásnézegető – hazamegy, és elmeséli a férjének, aki épp a focimeccset nézi, hogy milyen szép lakást látott, korántsem biztos, hogy izgalmát át tudja ragasztani élete párjára. Ellenben, ha néhány fotóval és egy alaprajzzal is alá tudja támasztani lelkesedést, akkor a hatás nem fog elmaradni. A lakás bemutatása Ha te mutatod be vevőjelöltednek a lakást, akkor igyekezz tárgyilagosan kifejteni a lakás előnyeit, és részletesen elemezd, hogy milyen felújítási munkálatokat végeztél el. Fontos, hogy a látogató ne érezze, hogy mennyire el akarod adni a lakást, igyekezz semleges, de segítőkész maradni. Tudj meg minél többet a vevőjelöltről, hogy miért lehet jó neki ez az ingatlan, vagy éppen miért nem. Elképzelhető, hogy van egy másik ajánlatod is a számára.
97
EXTRÁN FELÚJÍTOTT LAKÁS A BELVÁROSBAN
Debrecenben az Iparkamara utca elején egy kiváló alaprajzi adottságokkal rendelkező társasházi lakás 4 szintes házban a 2. emeleten eladó. A lakáson az alábbi felújítási munkák lettek elvégezve: bejárati ajtó csere, külső és belső nyílászárók cseréje, komplett új villanyszerelési szerelvény- és vezetékcsere, új konyhabútor, kerámialapos tűzhely és sütő, motoros elszívás a WC-ben, új sarokkád, mosdószekrény és törülközőszárító radiátor a fürdőszobában, minden szobában TV és telefon csatlakozó, komplett festés, burkolás magas minőségű burkolólapokkal és parkettával. Irányár: 13,9 millió Ft
Bővebb információ: Király Norbert xx-xxx-xxxx
98
6.6.2. Hogyan add el a lakást, amiben laksz Itt az ideje a rendrakásnak! Mint ahogy ezt korábban már kifejtettem a legtöbb ember számára az otthona megvásárlása elsősorban érzelmi döntés, ezért nagyon fontos, hogy a maximumot hozzuk ki a pillanatnyi helyzetből. A következő pontokban bemutatom, melyek azok a feladatok, melyeket mindenképpen meg kell tenned ha sikerrel akarsz járni. Elrettentő példák Az internetről töltöttem le az alábbi fotókat, melyek eladó lakásokat hirdettek. Nem kell marketing szakembernek lenni ahhoz, hogy megállapítsd: nem ez az eredményre vezető út.
Csinálj helyet Egy túlzsúfolt lakás a szűkösség és rendezetlenség érzését kelti. A felesleges bútorokat és nagyobb dolgokat távolítsd el, a kisebbeket pakold be dobozokba és a szekrényekbe. Rendszerezd és takarítsd ki a konyhát és a fürdőszobát A konyhában ne legyenek mosatlan edények és az elmosottakat is pakold be a szekrénybe. Ideiglenesen, hogy csökkentsd a zsúfoltságot, néhány konyhagépet is elpakolhatsz, ha majd elmegy a látogató, előveheted újra. A fürdőszoba is legyen tiszta és rendezett, a kád széléről a félig üres tusfürdőket és samponokat szintén tüntesd el. Emlékezz vissza, hogy legutóbb, amikor egy szállodában megszálltál, hogyan nézett ki a fürdő érkezésedkor – hasonló rendezettséget és semlegességet kell produkálnod.
99 Rakd rendbe a ruháidat, mintha egy áruház polcain lennének A ruháidat szépen összehajtogatva rakd be a szekrénybe, mert elképzelhető, hogy az érdeklődő a beépített szekrénybe is benéz, hogy lássa a mélységét és a polcok elosztását. Talán számodra ezek a dolgok természetesen hangzanak, de hidd el, hogy voltam már több olyan lakásban, ahol a szoba közepén úgy tornyosultak a ruhák, mintha egy turkálóban jártam volna. Távolíts el minden szélsőséges dolgot Jártál már olyan lakásban, ahol minden sarokban egy Buddha szobor állt, vagy a szobák fala szinte takarásban volt a szentképektől és feszületektől, netalán a tulajdonos politikai hovatartozása ordít a jelekből? Ne érts félre, én is hívő ember vagyok, és néha még politizálni is szoktam, a probléma a szélsőségekkel van. A szélsőségek ellenérzéseket kelthetnek másokban, vagy egyszerűen csak riaszthatják őket, és ez bizony komoly gátló tényező lehet az ingatlan értékesítésében. A lakás nem műterem Bár kétségtelen, hogy egy lakás a személyes tárgyainktól válik otthonná, de mindenkinek mást jelent ez a szó. Jártam már olyan lakásban, ahol fotókiállítást lehetett volna nyitni, mert sok generációra visszanyúlóan rengeteg fénykép illegette magát a falon, a polcokon, kisebb nagyobb méretekben - néhány kép intim helyzeteket is bemutatott. Ez nem való egy eladásra szánt lakásba! A vevőjelölted nem tud elvonatkoztatni a sok személyes tárgytól, nem tudja a saját életét beleképzelni. Tehát, igyekezz semleges környezetet létrehozni, maximum egy-két fotót kint hagyhatsz nem túl feltűnő helyen. A garázs nem hulladékgyűjtő Egyes férfitársaim hajlamosak összetéveszteni a garázst a hulladék tárolóval, ami persze az ő szemükben maga a kincses sziget. Egyszer jártam egy olyan házban, ahol a tulajdonos annyi kacatot összehordott, hogy az autónak csak az utcán maradt hely. Amikor benéztem a gépkocsi tárolóba azt hittem, hogy rosszul látok, legalább két méter magas lom torlaszolta el a bejáratot, „jó lesz ez még valamire” jelszóval.
100 Takaríts fel a ház körül vagy a lépcsőházban Leendő vásárlód nem csak a lakást, de a környezetét is szemügyre fogja venni. Bár nem a te feladatod, de javaslom, hogy szedd össze a lépcsőházban elszórt hirdetőújságokat, és takarítsd fel az ajtód előtt a szemetet. Ha családi házat árulsz, akkor a ház előtti járdaszakaszt és a zöld részt tedd rendbe. Nézzen ki úgy az otthonod, mint egy babaház Ha egy mondatban szeretném megfogalmazni, hogy milyen legyen az otthonod, akkor azt mondanám, hogy nézzen ki úgy, mint egy babaház. Tiszta, rendezett és esztétikus. Fotózás indul Képzeld el, hogy egy országos magazin fotóriportere fog hozzád érkezni, és tökéletes fotókat szeretne készíteni az otthonodról, melyeket meg szeretne jelentetni kiadványukban. A tökéletes rendrakás után illik gyönyörűen kitakarítani, az ablakok megtisztításától kezdve a konyhabútor alapos átsikálásáig. Én mindig illatosítót is használok a „hadművelet” végére, diszkrét, kellemes illatút. Nem ajánlom viszont a füstölő használatát, mivel sokan nem kedvelik az erős illatokat, másrészt van egy melléküzenete is: az illat el akarja terelni valami hibáról a figyelmet. A hatás fokozására inkább kellemes háttérzenét teszek a cd lejátszóba, sőt friss, finom házias teasüteményt is készítek a konyhapultra, és megkínálom a vevőjelöltet – így szinte minden érzékszervére egyszerre tudok pozitívan hatni (szem-orr-hallás-tapintás-ízlelés). Az ingatlanügynökök is mindig úgy ajánlják ki lakásaimat, hogy hozzáteszik: „Ezt a lakást érdemes megnézni, kifogástalan állapotú.” Tehát: ragyogjon a lakás, és a siker nem marad el.
101
6.7. Utólagos kiértékelés Azt javaslom, hogy miután túl vagy egy projekten, ülj le, vedd elő a kimutatásaidat, és gondold végig, hogy mit csináltál jól, mit kevésbé, és mit lehetne még hatékonyabban a jövőben. Ha nem sikerült jól kiszállni az ingatlaneladásból, ne keseredj el. Tanulj belőle, és legközelebb ne kövesd el ugyanazt a hibát. Ha ügyes voltál, veregesd meg a vállad, valami aprósággal jutalmazd meg magad, és irány a következő ingatlanvásárlás.
A leggyakoribb hibák, melyeket befektetők elkövetnek Az érzelmeikre hallgatnak, nem a számokra – beleszeretnek az ingatlanba Emberek vagyunk, és érzelmeink befolyásolják a döntéseinket, ez alól senki sem kivétel. Ahhoz viszont, hogy sikeres befektető váljon belőled, meg kell tanulni józanul dönteni. Az átlagos lakásvásárló az érzelmeire hallgat, és az alapján dönt, egy profi befektető, amilyen te is vagy, a számokra. Soha ne szeress bele egyetlen egy ingatlanba sem, számolj és maradj fegyelmezett! Azért vásárolnak, mert jó az ára Csak azért, mert egy ingatlannak jó az ára, nem jelenti azt, hogy egyúttal a te mércéd alapján is jó befektetésnek számít. Sokszor az a tény, hogy a piaci átlagnál 10%-al alacsonyabb egy ingatlan ára, még nem teszi jó befektetéssé. A tanult formula alapján számold ki, hogy mi az a maximális összeg, amit kifizethetsz érte, és ez az összeg legyen számodra az elfogadható vételár. A felújítási és kivitelezési munkálatokat maguk akarják elvégezni Elsősorban az ügyes kezű befektető társaim gondolkoznak úgy, hogy jelentős költségeket meg tudnak spórolni, ha bizonyos munkanemeket ők maguk végeznek el. Ez részben valóban igaz, két másik tényezővel viszont nem számolnak. Az egyik, hogy amíg a falat festik, addig újabb üzletek után is nézhetnének, ami biztos, hogy magasabb órabért eredményezne.
102 Másrészt, akinek nem szakmája az adott szakmunka, és nap, mint nap nincs gyakorlatban, az nem fog tudni olyan minőségben dolgozni, mint egy rutinos mesterember. A gyenge minőség az eladásnál mindig megbosszulja magát. Lássuk be, hogy a profi szakemberek tisztában vannak a legújabb alapanyagokkal és technikákkal.
Ne
feledd,
hogy
csak
tökéletes
munkát
fogadhatsz
el
végeredményként.
A jól ismert vadászterületükön kívül vásárolnak Biztos, hogy sokkal jobban ismered annak a környéknek az árait, ahol laksz, vagy ahol a befektetési célú ingatlanjaid többségét vásároltad. Tapasztalatom szerint legalább két hét intenzív piacelemzésre, számos ingatlan megtekintésére van szükség ahhoz, hogy egy számodra idegen területen viszonylag biztonságosan tudjál dönteni. Valószínűleg nincs két heted, hogy egy üzleti döntést egy lakhelyedtől távol eső helyen előkészíts, ezért azt javaslom, hogy igyekezz a figyelmedet inkább a már
ismert,
összpontosítani.
vagy
mélyebben
megismerni
szándékozó
vadászterületedre
103
7. fejezet Befektetés építési telkekbe Egy
másik
alternatíva,
ha
viszonteladási
célú
ingatlanokba
szeretnél befektetni A földterületekbe és építési telkekbe való befektetésnek több alternatívája van. A következő oldalakon egy olyan stratégiát mutatok be neked, ami nekem a felújítandó lakóingatlanokon kívül a kedvenc befektetési területem. Ennek a telek befektetési stratégiának a fő előnye, hogy az átfutási idő viszonylag rövid, átlagosan 12 hónap (lehet egy kicsit több, vagy kevesebb). Bár ez hosszabb idő, mint ami a viszonteladási célú lakóingatlanokra jellemző, ami általában nem több mint 6 hónap, viszont ennek a befektetési lehetőségnek a megtérülése általában magasabb. A stratégiám lényege, hogy olyan építési telkeket vagy lebontandó lakóingatlanokat keresek megvásárlásra, amire több lakásos lakóépületek, többnyire iker- vagy sorházak, esetleg többszintes társasházak építhetők. Ehhez a stratégiához szükség van még egy megbízható minőségben, és megfelelő tőkeerővel rendelkező generálkivitelező partnerre.
A befektetés folyamata A befektetés lépései a következők: 1. Keress egy olyan építőipari céget, aki megbízható, tőkeerős és megfelelő referenciákkal rendelkezik, kérj tőle árajánlatot egy-két épület kivitelezésére és igyekezzetek egy fajlagos négyzetméterárat meghatározni, amennyiért az ügyfeleidnek építenének egy adott műszaki tartalom mellett. 2. Szükséged lesz egy építészmérnökre, aki segít meghatározni, hogy az általad kiválasztott telekre milyen lakóingatlan épülhet (lakásszám, beépítési nagyság, beépítési mélység stb).
104 3. Találd meg a megfelelő telket, és végezd el a megfelelő kalkulációt a maximális vételár meghatározására. 4. Vásárold meg a telket, és terveztesd meg rá a megfelelő lakóépületet. 5. Készíts egy profi marketing anyagot a lakások értékesítésére. 6. Ha sikerül megtalálnod a vevődet, akkor a következő feladatok várnak rád: te a telekhányadra fogsz egy adás-vételi szerződést köti az építtetővel, a generálkivitelező partnered pedig vállalkozási szerződést fog kötni az építtetővel a lakás felépítésére. Ebben az esetben nem kell az építés szervezésével
foglalkoznod,
a
telek
értékesítése
után
gyakorlatilag
kivonulhatsz a projektből. 7. Mivel a tervezési díjat te finanszíroztad meg, így azt vagy beépítheted a telekhányad árába, vagy a generálkiviteleződ azt az összeget számodra visszafizeti az építtetőtől befolyt összegből. Az ingatlanügynök jutalékával hasonló a helyzet. Alternatív megoldás lehet az is, hogy a cégeden futtatod végig a teljes kivitelezést, és a generálkivitelező partnered az alvállalkozód lesz. Én azért nem szeretem ezt a megoldást, mert ebben az esetben az ügyféllel a használatbavételi engedély megszerzéséig folyamatosan kapcsolatban kell maradnod, és garanciális kötelezettségek is megjelennek. Másik megoldás, amikor a telekhányadot a kiviteleződnek adod el, és ő ún. kész lakásokként adja el az egységeket. Ilyenkor általában a telek vételárát csak a kivitelezés bizonyos készültségi fokánál fogod megkapni vagy a legvégén, mikor a lakások vételára befolyt, ezért fontos, hogy megfelelő garanciát kapj a vételár kifizetésére. Ha céggel szerződöm, nálam az a minimum, hogy az ügyvezető magánszemélyes készfizető kezességét is kérem. A felsorolt módszerek közül én már mind a hármat használtam, hogy te melyiket fogod választani azt a lehetőségeid, a kivitelező partnered elképzelése és a piaci viszonyok, valamint a célszerűség fogja meghatározni. A profit kalkulálása A megfelelő vételár meghatározása ugyanazon elv alapján működik, mint egy felújítandó lakóingatlan esetében.
105 Példa a maximális vételár meghatározására Tételezzük fel, hogy találsz egy telket, melyre 3 lakásos sorház építhető. Tudod, hogy a kiviteleződ 130.000 Ft / m2 áron épít egy kulcsrakész sorházi lakást. Azt is tudod, hogy 220.000 Ft / m2 áron kell értékesítened a lakásokat, ha gyors átfutású projektet szeretnél. A számítás menete a következő: Egy 85 m2 hasznos alapterületű lakást 18.700.000 Ft-ért (85x220eFt) lehet értékesíteni, ebből az összegből le kell vonni a következőket: Tervezési költség: Építési költség:
150.000 Ft 11.050.000 Ft
Közmű fejlesztés:
400.000 Ft
Ingatlanügynöki jutalék:
450.000 Ft
Tartalék keret:
300.000 Ft
Telekhányad+illeték-re jutó összeg:
6.350.000 Ft
A telekhányadon keletkező profiton fogsz keresni, én általában úgy számolom ki a megvásárolandó ingatlan vételárát, hogy az egy lakásra eső telekhányad árát osztom kettővel és megszorzom az építendő lakások számával: Maximális vételi ajánlat a telekre: (6.350.000 Ft / 2) x 3 = 9.525.000 Ft Ha a vázolt módon számolod ki a maximális vételi ajánlatod nagyságát, akkor nem érhet meglepetés. Figyelj oda arra, hogyha magánszemélyként vásárolsz, és nem te építed be a telket, hanem a telekhányadokat eladod az építtetőknek, akkor 10% illetéket kell fizetned. Ingatlan befektető cégként való vásárlás esetén az illeték csak 2%, viszont a telekeladás után minden esetben 20% áfá-t kell fizetned. Még egy fontos dologra szeretném felhívni a figyelmedet. Ahhoz, hogy ezt a stratégiát eredményesen folytasd kulcsfontosságú a generálkivitelező partnered személye. Én sem találtam meg elsőre azt a vállalkozót, akivel jól együtt tudtam dolgozni, de rövid keresgélés után, és egy-két kisebb nehézségekkel tarkított, de sikeres projekt után megtaláltam azt a partnert, aki megbízható, jó minőségű munkát végez korrekt áron, üzletileg és emberileg is egy hullámhosszon vagyunk, öröm vele együtt dolgozni.
106
Esettanulmány – 2+3 lakásos sorház telekhányadainak értékesítése Debrecen-Józsán korábban vásároltam egy telket, melyre egy 3 lakásos lakóépület épült. Már amikor megvásároltam ezt a telket, akkor láttam, hogy azzal közvetlenül szemben egy régebbi építésű és eléggé elhanyagolt családi házra ki volt téve az eladó felirat. Akkor még nem törődtem vele, viszont amikor egy év múlva még mindig nem kelt el, gondoltam érdemes elbeszélgetnem a tulajdonossal. Zöldre besatírozva láthatod 2.000 m2-es telken található családi házat:
A telek fejlesztés előtt
Az ingatlan tulajdonosa két testvér volt, ebből az egyik a családjával együtt a házban lakott, akinek mint ahogy megtudtam meglehetősen rosszak voltak az anyagi körülményei, egy adósság is nehezítette a helyzetét. A tulajdonosok 14 millió forintot szerettek volna kapni az ingatlanért. Megvizsgáltam a lehetőségeket, a telek két utcára nyílt, és igaz, hogy az egyik utca nem rendelkezett közművekkel, a másik viszont összközműves volt, ahonnan megoldható volt az összes lakás közműellátása. Miután konzultáltam az építész-
mérnökömmel
a
következő
beépítési
lehetőséget
láttam
megvalósíthatónak. A telket egyelőre gondolatban megosztottam úgy, hogy az egyik felére egy 3, a másik felére pedig egy kétlakásos sorházat lehessen építeni. Tapasztalatból
107 tudtam azt is, hogy egy lakásnak a telekhányadát 5 millió forintért viszonylag könnyen el tudom adni, az összesen 25 millió forint bevételt jelentene.
A telek fejlesztés után
A lehetőségek és a számok elemzése után 13 millió Ft-ot ajánlottam az ingatlanért, amit a tulajdonosok egy kis gondolkodás után alku nélkül elfogadtak. Ez is egy olyan lehetőség volt, ami több mint egy évig a piacon hevert kihasználatlanul, és csak azt várta, hogy végre valaki kezdjen vele valamit. Ha nem akarsz elmenni a lehetőség mellett, igyekezz te is kifejleszteni a befektetői látásmódot! Finanszírozási tipp: Egy aktív és megfelelően kreatív ingatlan-befektetőnek általában több a lehetősége, mint a mobilizálható készpénze, főleg igaz ez, ha egy anyagi mélypontról indulsz. Én sem voltam másként, ezért a következő már többször alkalmazott módszert választottam. Bevettem egy befektető társat az üzletbe, aki az ingatlan vételárának az 50%-át készpénzben biztosította. A telket és a bontandó házat az én ingatlanbefektetési cégem vásárolta meg felhasználva a befektető társam készpénzét, a fennmaradó 50%-ot pedig beruházási hitelből oldottam meg. Amikor a telekhányadok értékesítése elkezdődött, a vevőktől befolyó összegekből tehermentesítettem az ingatlant. Ebben az esetben az építtetők a generálkivitelező partneremmel kötöttek vállalkozási szerződést a lakások felépítésére, így nekem a kivitelezésbe nem kellett belefolynom.
108
III. RÉSZ Bérleti díj jövedelema szabadság forrása
109
8. fejezet A passzív jövedelemforrásokról
Egy nap neked is 24 órából áll Sajnos, vannak dolgok, amiken nem tudunk változtatni, ilyen eleve elrendelt tény az is, hogy egy nap 24 órából áll. Egy átlagos dolgozó férfi vagy nő hétköznaponként 8 órát alszik, 2 óra elmegy a közlekedéssel, átlagosan 2 órát igényelnek a háztartással kapcsolatos kötelezettségek (ide tartozik a bevásárlás, a takarítás, a mosás stb.). Az átlagos munkaidő 8 óra minimálisan, de mivel nem tud kijönni a jövedelméből, vagy egyszerűen több pénzre van szüksége céljai megvalósítására, ezért 2 órát túlórázik / másodállást vállal. Marad, ha egyáltalán marad 1 óra a szórakozásra és pihenésre. Ha ez az időbeosztás nálad is hasonlóképpen működik, akkor egy dologra nincs igazából időd: ÉLNI. De nézzük csak meg, melyik tevékenység az amiből faragni tudnál, hogy legyen időd élni az életed. Alvásra szükséged van, a közlekedésre és a háztatással kapcsolatos tevékenységekre szánt időből szintén nagyon nehéz lenne faragni, marad a munkára szánt 10 óra. A kérdés pusztán az, hogy ha nem dolgoznál, akkor miből tudnál megélni? A megoldást, a megújuló jövedelmet termelő befektetések jelentik. Ha megfelelő volumenű folyamatos készpénzt termelő befektetésekkel rendelkezel, akkor a munkára szánt idődet a korábbi töredékére csökkentheted, és máris megteremtetted magadnak az élet tartalmas eltöltéséhez szükséges időt. Milyen életet szeretnél élni? A mai napig fülembe cseng Napoleon Hill sokat idézett mondása, miszerint „Akinek nincsenek céljai, az arra van kárhoztatva, hogy azoknak dolgozzon, akiknek vannak.”. Nem hiszem, hogy hallottam volna valaha is ennél igazabb mondást. Nagyon fontos, hogy meglegyen az elképzelésed, ahogyan szívesen szeretnéd eltölteni az idődet, és ezt írd is le magadnak. Életed minősége nagymértékben gazdagodik, ha olyan tevékenységgel töltöd az idődet, ami számodra örömöt jelent.
110 M unk a 1
Túlóra v. m ás odállás 8
8
Közle k e dé s Háztartás s al k apcs . k öte le ze tts é ge k
2 3
Alvás
2 Szórak ozás ?
Az átlagos életvitel
Sokszor a kényelem az egyik legjobb hajtóerő Lehet, hogy furcsállod, amit most mondok, de a kényelmet tartom az egyik legjobb hajtóerőnek, hogy változtassunk. Ez nem egyenlő a lustasággal, a kényelmes ember arra törekszik, hogy a dolgok a lehető legkevesebb idő, energia és pénz ráfordításával, majdnem önműködően menjenek. Nekem, miután éveket dolgoztam végig, úgy, hogy szinte egy hétvége sem telt el kemény munka nélkül, nagyon elegem lett ebből a fajta életvitelből. A munkám, amit korábban szerettem, egyre nagyobb teherré vált, és a túlterheltség miatt óriási nyomás nehezedett rám. Szó szerint meggyűlöltem ezt az életet, úgy éreztem, hogy kiégtem, és egy mókuskerékben őrlődöm. Ki kellett dolgoznom egy új tervet, a „többet ésszel, mint erővel” elv szellemében. Manapság meglehetősen kényelmes életet élek, és folyamatosan azon jár az agyam, hogyan tudnék minél kevesebb munkaóra ráfordítással, minél hosszabb ideig, akár életem végéig tartó jövedelemforrásokat létrehozni. És tudod mi a legnagyobb hajtóerő számomra? Az élet és a Föld szépségeinek minél alaposabb megismerése, családom és barátaim társaságában. Ezekhez a célokhoz viszont három dolog kell IDŐ, PÉNZ és EGÉSZSÉG.
PÉNZ
EGÉSZSÉ
IDŐ
111 Legyen egy kiszállási stratégiád! Ne érts félre, talán úgy tűnhet számodra, hogy nekem a szorgalmas munkával van problémám. Igen tudom, hogy sokszor bizony keményen kell dolgozni, hogy utána a jól megérdemelt jutalmat élvezhessük. A probléma pusztán az, hogy a legtöbb embernek nincs kiszállási stratégiája. Úgy gondolják, megnyomják a következő pár évet, és a végén azt veszik észre, hogy lassan a nyugdíjkorhatárt tapossák, nem tudnak lazítani a gyeplőn, és sajnos már olyan régóta pörögnek, hogy nem is tudják, hogyan kell lazítani. Majd végül fásultan és kiégetten mennek nyugdíjba, amikor rájönnek, hogy 40 év alatt alig valamit sikerült megtakarítaniuk, és
a nyugdíjuk is olyan alacsony, hogy a
megszokott életszínvonalukból is lentebb kell adni. Tehát, ha nem akarsz te is a nagy átlag sorsára jutni, akkor kell, hogy legyen egy kiszállási stratégiád. A legtöbb ember gondosan megtervezi a vakációját, még ha csak egy hétről is van szó. Útitervet készít, kiválasztja a közlekedési eszközét, amivel utazni fog, bejelöli a fontos, mindenképp megnézendő látnivalókat, és természetesen nem feledkezik meg a hazaérkezés dátumáról sem. Egy sokkal fontosabb dologról, az életünkről, miért nem készítünk pontos tervet, kiszállási stratégiát? Ez a könyv egy működő utat mutat neked, megtudhatod belőle, hogyan érheted el azt, hogy ingatlanbefektetések segítségével megvalósítsd az anyagi függetlenséget, és napi robot helyett egy sokkal szabadabb életet élj. A hagyományos és a megújuló jövedelem A legtöbb ember jövedelmének 95-100%-a ún. keresett jövedelemből származik. A napi munkájával vagy vállalkozásával megkeresett pénzt a mindennapi élet dolgaira költi el, majd a jól megérdemelt éjszakai pihenés után kezdi előröl a munkát, mert csak akkor kap fizetést a hónap végén, vagy vállalkozóként akkor lesz bevétele, ha munkájával újra és újra megteremti. Ezt nevezzük a hagyományos pénzkeresés folyamatának, vagy aktív jövedelemnek. Az okos befektető másként gondolkozik. Olyan befektetési formákat keres, és erre a bérbeadási céllal vásárolt ingatlanok kiválóan alkalmasak – melyek megújuló jövedelmet produkálnak. Ez azt jelenti, hogy egyszer kell egy jelentősebb munkát vagy pénzt beletennünk egy bizonyos pénztermelő eszköz létrehozásába vagy megvásárlásába, és utána folyamatosan készpénzáramlásunk származik a befektetésünkből. Ezt hívjuk megújuló vagy passzív jövedelemnek.
112
PIHENÉS
MUNKA
PÉNZ
A hagyományos pénzkeresés folyamata
Egyszeri munka / befektetés ------------------------------------------------------------→ idő Megújuló jövedelem
A passzív jövedelem meghatározása Egyszeri
munka vagy
befektetés
következményeként
folyamatos, akár generációkon át tartó készpénzáramlás.
hosszú távú
és
113
Fektesd be a keresett jövedelmed, hogy passzív jövedelemhez juss Ha szabadon szeretnél élni, akkor arra kell törekedned, hogy a munkával megkeresett jövedelmed az idő függvényében minél nagyobb mértékben passzív jövedelemmé alakítsd át.
Miből származhat megújuló / passzív jövedelmed? Az alábbiakban felsorolom azokat a passzív jövedelmet generáló eszközöket, melyekkel a hétköznapi életben a leggyakrabban találkozhatsz: •
Pénzügyi befektetések
•
Vállalkozások tulajdonrészei
•
Szellemi jogok
•
Internet
•
Ingatlan
114
9. fejezet A szabadság igazi útja – bérbe adott ingatlanok
Az ingatlan különleges lehetőség, mivel minimális saját tőkével, pénzintézeti finanszírozás segítségével egy nagy értékű pénztermelő eszközt irányíthatunk Az ingatlanbefektetés az a terület, amit szívesen finanszíroznak a bankok és a hitelintézetek, akár magánszemélyként, akár vállalkozásként fektetsz be. Nincs még egy eszköz, aminek a megvásárlását könnyebben lehetne finanszíroztatni minimális önerő mellett, vagy akár önerő nélkül is, mint egy ingatlant. A jelzálogtörlesztést a bérlőnkkel fizettethetjük ki Napjainkban egyre több használati cikket tudunk hitelre vásárolni, de nagyon kevés alkalmas arra, hogy olyan módon tudjuk hasznosítani, hogy folyamatos bevételt termeljen, melyből a jelzálogtörlesztést fizethetjük, és akár még pozitív készpénzáramlásunk is marad. Az ingatlan bérbeadás esetén a bérlőnk által fizetett díjból fizethetjük ki az évek folyamán az ingatlant. Az ingatlan értéke növekszik Sokféle
eszközt
bérbe
lehet
adni,
a
kávéautomatáktól
kezdve
a
gépjárművekig. Sajnos ezekre az eszközökre szinte kivétel nélkül igaz, hogy az idő előrehaladtával értékük csökken, egyre korszerűtlenebbé válnak. Ez alól kivétel az ingatlan. Egyedülálló módon, egy jó helyen fekvő és karbantartott ingatlan az idő múlásával csak értékesebb lesz. Különleges tehetséget nem igényel Meggyőződésem, hogy a hatékony ingatlanbefektetést egy kis szorgalommal bárki megtanulhatja. Nem számít az iskolai végzettséged, a nemed, a vallási hovatartozásod, vagy a kinézeted. Ha a fiatalabb generációhoz tartozol, az ugyan finanszírozási szempontból előnyt jelent, de az idősebb korosztály számára is több jól működő stratégia létezik.
115 A befektetés gyarapodásának útjai Ha bérbeadási céllal vásárolsz ingatlant, a befektetett tőkéd megtérülésén és a hozam gyarapodásán egyszerre több törvényszerűség dolgozik: 1. Az ingatlan értékének az emelkedése 2. Az ingatlanban lévő saját tőke értékének emelkedése a jelzálogtartozás csökkenésének következtében, melyet a bérleti díjból fedezünk 3. Készpénzáramlás növekedése, a bérleti díj emelkedésének köszönhetően
A finanszírozási modell – a saját tőke értékének emelkedése
Az ábra azt szemlélteti, hogy az idő függvényében hogyan emelkedik a befektetésünkben lévő saját tőke értéke. Az oszlopok az ingatlan piaci értékének emelkedését szemléltetik. Ha jól vásárolunk, akkor piaci ár alatt sikerül hozzájutnunk az ingatlanhoz. A relatív kis összegű befektetésünk vagy önerőnk (piros sáv) mellett jelentős mértékű finanszírozás is megjelenik, ami lényegében számunkra adósságot jelent (kék sáv). A piaci ár alatti vásárlás következtében az ingatlanban nyugvó saját tőkénk (sárga sáv), akár már a vásárlás pillanatban értékelhető nagyságú. Az idő függvényében előre haladva a jelzálogot folyamatosan törlesztjük, ami optimális esetben a bérlőnktől kapott bérleti díjból származik, így az adósságunk csökken, az ingatlan értékének növekedésének köszönhetően pedig a saját tőkénk
116 értéke emelkedik. Végül eljutunk arra a pontra, amikor a jelzálog kifizetésre kerül, és az
ingatlant
tehermentesen
birtokolhatjuk.
Az
utolsó
oszlop
látványosan
szimbolizálja, hogy a tényleges befektetésünkhöz képest, - ami ideális esetben az idők folyamán nem kíván további befektetést részünkről - milyen jelentős lehet a saját tőke emelkedése, ami tulajdonképpen a nyereségünk.
A finanszírozási modell – a készpénzáramlás növekedése
A fenti ábra a készpénzáramlás emelkedését mutatja. Az oszlopok az ingatlan bérbeadásából származó bevételt szimbolizálják. A bérleti díjból ki kell fizetnünk a jelzálog törlesztést (piros sáv), és egy bizonyos összeget le kell vonnunk az üresen állási tényezőre, illetve egyéb költségekre (sárga sáv). Ami ezen felül marad, az lesz a pozitív készpénzáramlásunk (kék sáv), tehát azaz összeg, ami hónapról hónapra a zsebünkben marad. Én a bérleti szerződéseimbe mindig beépítem a jogot, hogy a Központi Statisztika Hivatal (KSH) inflációs rátájának megfelelő összeggel emelhessem a bérleti díjat. Mivel a bevételeink az idő előrehaladtával növekednek, ez azt eredményezi, hogy a pozitív készpénzáramlásunk is növekedni fog, míg a végén elérkezünk ahhoz a ponthoz, amikor a jelzálogtörlesztést kifizetted, és a készpénzáramlásod attól az időtől kezdve jelentősen megugrik.
117
10. fejezet Bérbeadási céllal vásárolt ingatlanok csoportosítása Mit vásároljunk?
Célcsoport szerinti csoportosítás Alapvetően
két
fő
csoportra
osztom
a
bérbe
adható
ingatlanokat.
Célcsoportunk állhat magánszemélyekből, akik lakáscélú ingatlanokat keresnek, és állhat vállalkozókból, akik üzleti célú hasznosításra keresnek ingatlanokat. Ennek következtében megkülönböztetünk: Lakóingatlanokat Üzleti célú ingatlanokat A két csoportra más szabályok érvényesek a fizetendő áfa, illeték és finanszírozási szempontból is.
10.1. Befektetés bérbe adható lakóingatlanokba 10.1.1. Lakóingatlanok csoportosítása Jellegénél fogva többféle lakóingatlannal találkozhatsz a piacon, melyek mind alkalmasak bérbeadási célra. Az alábbiakban felsorolom azokat, melyekkel leggyakrabban találkozhatsz: •
Lakás
•
Sorház
•
Ikerház
•
Családi ház
118 •
Házrész
•
Magánszálláshely
•
Apartman ház
•
Társasház
10.1.2. Előnyök Magánszemélyes vásárlás esetén relatív kis önerővel, hosszú futamidejű hitellel finanszírozható Magánszemélyként, ha nem vagy BÁR listán, meglehetősen könnyen juthatsz lakásvásárlási hitelhez. Attól függően, hogy hány éves vagy, a hitel futamideje akár 35 év is lehet, ami alacsonyabb törlesztő részletet eredményez, így könnyebb pozitív készpénzáramlással járó üzleteket találni. Könnyen kiadható Egy karbantartott lakóingatlan szinte mindig kiadható, ha kevésbé frekventált helyen található, akkor valamivel kevesebbért, mint egy frekventáltabb helyen fekvő, de kiadható, mivel lakóingatlanoknál kevésbé kritikus pont, az elhelyezkedés - az üzleti ingatlanok esetében. Frekventált fekvés esetén üzleti célra is kiadható Ha egy lakás vagy ház frekventált helyen fekszik, akkor többcélú hasznosítása is lehetséges. Például, egy a Városi Bíróság mellett található földszinti társasházi lakás potenciális bérlője lehet egy ügyvédi iroda. Családi házakat egyes vállalkozások előszeretettel bérelnek ki bemutatóterem céljára. Általában könnyebben értékesíthető, mint egy üzleti ingatlan Szükség esetén egy lakóingatlant sokszor lényegesen gyorsabban el tudsz adni, mint egy üzleti ingatlant, ez alól csak a legfrekventáltabb helyeken fekvő, reális áron kínált üzleti ingatlanok képeznek kivételt.
119
10.1.3. Hátrányok Viszonylag
nehéz
magas
összegű
finanszírozottság
mellett
pozitív
készpénzáramlást produkáló ingatlanokat találni A bérleti díj / befektetés mutató általában alacsonyabb az üzleti jellegű ingatlanokétól, ezért nehezebb pozitív készpénzáramlást produkáló lakóingatlanokat találni. Ezt a tényezőt csak a finanszírozás futamidejének hosszabb idejű kitolásával lehet kompenzálni. Céges beruházási hitelek esetén sajnos a pénzintézetetek nem finanszíroznak olyan hosszú futamidőre, mint magánszemélyek részére. Esettanulmány – Egy lakásból kettőt Ha pozitív készpénzáramlású üzleteket szeretnél lakóingatlanokból, sokszor bizony nagyon kreatívnak kell lenned. A következő felújítandó 82 m²-es belvárosi gázkonvektoros lakás már hosszú hónapok óta a piacon volt, de kedvezőtlen alaprajzi tulajdonságai és elhanyagolt állapota miatt nem akart gazdára találni. 10 millió Ft-ra csúszott le az irányára mikor találkoztam vele.
A lakás eredeti alaprajza
A lépcsőházból nyíló főbejáraton keresztül az ablaktalan konyhába léptünk be. A másik főbejárat valószínűleg kényszerből maradt meg, mivel valaha ez egy jóval nagyobb ingatlan volt, amit feldaraboltak több kisebbre.
120 Úgy gondoltam, hogy jó volna ebből az egyébként furcsa adottságból különleges előnyt kovácsolni. Ezért, tovább „daraboltam” az ingatlant úgy, hogy két garzonlakás alakuljon ki belőle, melyeket bérbeadási céllal lehet hasznosítani. Tapasztalatom szerint minimum 50-60.000 Ft / hónap + rezsi bérleti díjért ki lehet adni egy szépen felújított garzont ezen a környéken.
Feleségemmel, Eszterrel a következő alaprajzot találtuk ki
Miután elvégeztem a megtérülési elemzéseket 8.100.000 Ft-ot ajánlottam az ingatlanért, sajnos volt valaki, aki százezer forinttal ráígért az ajánlatomra, ráadásul készpénzben, ezért lemaradtam erről az üzletről. Ennek az ingatlannak a kreatív hasznosítási lehetőségét viszont nagyon tanulságosnak találtam, ezért mindenképpen be akartam mutatni neked, hiszen egyenként 4 millió Ft –os áron juthattam volna hozzá két felújítandó garzonhoz. A lakás kedvező ára miatt akár a teljes vételárat banki hitelből fedezni tudtam volna, aminek a törlesztő részlete kb. 58.000 Ft lett volna, szemben a 100-120 ezer Ft bérleti díjjal, önerőként a felújítás és átalakítás költségeit kellett volna állni. Ez az üzlet ugyan „ugrott”, de egy percig sem bánkódtam miatta, mert számos kiváló lehetőség vár még rám – mint ahogy rád is. Remélem, az aki megvette, megtalálta benne a számításait.
121
10.2. Befektetés bérbe adható üzleti ingatlanokba
10.2.1. Üzleti célú ingatlanok csoportosítása Az üzleti célú ingatlanoknak nagyon sok fajtáját ismerjük. Felsorolom azokat, melyekkel leggyakrabban találkozhatsz: •
Kereskedelmi egységek (üzlethelyiség, üzletház)
•
Iroda céljára szolgáló ingatlanok (iroda, irodaház)
•
Ipari ingatlanok (pl. csarnokok, üzemek)
•
Raktárak
•
Vendéglátó egységek (pl. étterem, presszó, kávézó)
•
Idegenforgalmi egységek (pl. panzió, hotel)
•
Üres telkek, területek (pl. parkoló, autókereskedés)
a. Előnyök Frekventált fekvés esetén magasabb a bérleti díj/vételár mutató, mint általában a lakóingatlanoknál A fentebb említett előnyös tulajdonságok miatt én előszeretettel fektetek üzleti ingatlanokba, elsősorban üzlethelyiségekbe és irodákba. Rövidebb a megtérülési idő, ezáltal könnyebb pozitív készpénzáramlást generáló üzletet találni még nagyarányú
finanszírozás
esetén
is,
illetve
általában
rövidebb
futamidejű
finanszírozás is hozza azokat az eredményeket, mint lakóingatlanok esetén.
b. Hátrányok Magánszemélyként nagyon nehéz finanszíroztatni Magánszemélyként nagyon nehéz üzleti ingatlant finanszíroztatnod, majdnem lehetetlen. Ahhoz, hogy jó kondíciójú hitelhez vagy lízinghez juss, egy vállalkozással kell rendelkezned. Ráadásul, magánszemélyként az áfá-t sem tudod visszaigényelni, ami cégként plusz előnyt jelent.
122 Nehezebb hasonlóan jó kondíciókkal hiteleztetni, mint a lakóingatlanokat Amíg lakóingatlanoknál akár 35 éves futamidejű hitelek is megoldhatóak minimális önerő mellett, addig az üzleti ingatlanok finanszírozására a bankok általában 10 éves maximális futamidőket ajánlanak, és sokszor akár 50%-os önerő is szükséges. Szerencsére napjainkban a kondíciók folyamatosan javulnak, egy-két banknál már találni 20-25 éves futamidejű beruházási hiteleket is, a korszerű ingatlanlízing konstrukciók pedig újabb lehetőségeket nyitottak meg. A nem központi helyen lévő üzleti ingatlanoknál magasabb üresen állási tényezővel kell számolnunk, mint a lakóingatlanoknál, ezért sokkal jobban meg kell gondolni mit és hol vásárolunk Üzleti ingatlanoknál különösen kritikus pont a hely, és bizonyos esetekben elképzelhető, hogy ami 5 éve jó helynek számított, az ma már nem az. Sokszor tapasztalom, hogy egy kevésbé frekventált helyen fekvő üzleti ingatlant hosszú hónapokig nem tud bérbe adni a tulajdonosa, és az eladása is legalább olyan nehézkes. Esettanulmány – Egy belvárosi lakás bérbeadása iroda céljára 2006-ban vásároltam egy felújítandó 3 szoba + nappalis nagypolgári lakást 12,5 millió Ft vételárért, mely összeget 100% CHF alapú hitelből finanszíroztam 20 év futamidővel. Jó időzítéssel sikerült felvennem a hitelt, szerencsémre a forint akkor éppen nagyon gyenge volt, a hiteltörlesztő részletem rövid idő elteltével kb. 78.000 Ft / hónap körül mozgott. Teljes felújításon ment át a lakás: a külső-belső nyílászáróktól kezdve a teljes villanyvezeték rendszer cseréjéig, összesen 3 millió forintot költöttem a lakásra, majd feleségemmel, aki éppen várandós volt kisfiúnkkal beköltöztünk. 2008-ban vásároltam egy családi házat Debrecen legszebb és egyben legdrágább övezetében (természetesen mélyen piaci ár alatt). Meghirdettem a belvárosi lakást bérbeadási céllal és szerencsémre két héten belül összehozott a sors egy komoly érdeklődővel, aki iroda céljára bérbe vette bruttó 130.000 Ft / hónap + rezsi bérleti díjért, így egy újabb pozitív készpénzáramlású üzlettel gazdagodtam. Talán ez a példa is megvilágítja, hogy miért mondom azt, hogy a saját otthonodra is úgy kell tekintened, mint egy befektetésre.
123
11. fejezet Bérbe adott ingatlanok elemzése
11.1. A számok nem hazudnak
A nettó működési bevétel (NMB) A nettó működési bevétel az az összeg, ami megmutatja, hogy mekkora összeg lehet a maximális havi hiteltörlesztő részleted úgy, hogy a készpénzáramlás még ne legyen negatív.
A nettó működési bevétel (NMB) számítása Bevétel Bruttó bérleti díj - Üresen állási tényező Nettó bérleti díj Kiadások - Ingatlanmenedzser díja - Felújítási tartalék - Közművek - Biztosítás - Adók - Egyéb költségek NMB = Nettó bérleti díj – Kiadások Készpénzáramlás = NMB – Hiteltörlesztés
124
11.2. Finanszírozás - Hitel és lízing konstrukciók 11.2.1. Finanszírozás hitel segítségével A bérbeadási céllal vásárolt ingatlanok finanszírozási lehetőségei gyakorlatilag megegyeznek a viszonteladási céllal vásárolt ingatlanok finanszírozásával, azzal a különbséggel, hogy ezen befektetési formánál kifejezetten a hosszú futamidejű és alacsony kamatozású hiteleket részesítjük előnyben, melyek a következők: •
CHF és EURO alapú lakásvásárlási hitelek, melyek magánszemélyként minimális
önerő
mellett
igénybe
vehetők,
és
fedezeti alapon
is
igényelhetők. •
Cégek számára beruházási hitel HUF, CHF, EURO alapú, melyek igénybevételéhez általában magasabb önerőt vár el a pénzintézet, mint magánszemélyek esetén.
11.2.2. Kevésbé ismert finanszírozási forma az ingatlan lízing Lízing Az a pénzügyi ügylet, ahol a lízingcég azzal a céllal vásárolja meg az ügyfele által kiválasztott eszközt, hogy azután folyamatos díjfizetés ellenében annak használatát ügyfelének átengedje. A lízing ügylet két típusa -
a pénzügyi lízing során a lízingcég megvásárolja a szállítótól az ügyfél által igényelt lízingtárgyat. A lízingcég az ügyféllel már a szerződéskötéskor megállapodik a lízingelt eszköz futamidőt követő tulajdonjogáról, ami az esetek nagy részénél a futamidő végén, a lízingtárgy meghatározott összegért (maradványérték) az ügyfél tulajdonába kerül.
-
az operatív lízing / tartós bérlet során az ügyfél nem kíván a lízingtárgy felett tulajdonjogot szerezni, hanem a futamidő lejártával a lízingcégnek visszaadja az eszközt, mert csak használni, bérelni szeretné azt. Számodra mint ingatlan-befektetőnek a pénzügyi lízing lesz érdekes.
125 Zárt végű pénzügyi lízing A „Lízing Rt." a kiválasztott ingatlant megvásárolja, és továbbadja neked. A vételárat így részletekben lízingdíjak formájában fizetheted meg, amelyet díjfizetés ellenében, a szerződésben meghatározott futamidő alatt te hasznosíthatsz. Az ingatlan a te könyvelésedben szerepel, és az értékcsökkenést is te számolhatod el. A lízingelt ingatlan a futamidő végén a te tulajdonodba kerül. A lízing előnyei •
Akár 0% önerővel is igényelhető.
•
Akár kezdő vállalkozás is igényelheti, mivel az elsődleges fedezet a vásárolandó ingatlan.
•
Bizonyos esetekben megoldható, hogy magánszemély üzleti ingatlant vásároljon.
A lízing hátrányai •
Fizetési probléma esetén a teljes eddig befizetett összeg az ingatlannal együtt elveszhet, mivel a futamidő alatt a tulajdonjog a lízingcégé.
•
Második jelzálog nem jegyeztethető be az ingatlanra.
126 Esettanulmány - Új építésű üzlethelyiség vásárlása zárt végű lízingszerződéssel, közel 0% önerővel
Ára: bruttó 30.500.000 Ft
Üzlethelyiség bankfiók mellett
A befektetés készpénzigénye Vételár:
25.458.333 Ft + Áfa
Vételár:
30.550.000 Ft (bruttó)
Első lízingdíj (önerő): Hitelminősítés díja: Illeték:
6.400.000 Ft 248.832 Ft 3.055.000 Ft
Áfa visszaigénylés:
- 5.091.667 Ft
Összes befektetés:
4.612.165 Ft
Készpénzáramlás elemzése Bérleti díj: 300.000 Ft + Áfa / hónap Zárt végű lízingkonstrukcióval való finanszírozás: Futamidő=20 év (CHF alapú) Törlesztő részlet: 191.250 Ft / hónap !
127
12. fejezet A bérleti szerződés A bérleti szerződés legfontosabb elemei A bérleti szerződés és mellékletei: •
A bérleti szerződés
•
A bérleményhez tartozó felszerelések és berendezések
•
Házirend
•
Átadás-átvételi jegyzőkönyv
A könyv végén egy minta lakásbérleti szerződést találsz mellékletként. Esettanulmány A következő esettanulmány segítségével végigvezetlek egy ingatlanbefektetés történetén a kereséstől a hasznosításig. Egyik nap egy Zsuzsa nevű ingatlanközvetítő hölggyel beszélgettem irodájában, aki az egyik eladott ingatlanom hitelügyintézését intézte. Megkérdeztem tőle, hogy nincs-e az adatbázisukban egy 1,5-2 szobás téglaépítésű, gázfűtéses lakás, amit kedvező áron meg lehetne vásárolni. Pár másodpercig elgondolkodott, majd így szólt: „Van egy nagyon jó helyen lévő lakásra egy eladási megbízásunk, elég régóta görcsölünk az értékesítésén, már nagyon sokan megnézték, de olyan rossz az alaprajza, hogy eddig senkinek sem kellett. 11,5 milliós árról indultunk, most 10 millióért hirdetjük, de szerintem 9 millióért is odaadnák, mivel 3 tulajdonosa van a lakásnak, és nagyon kellene nekik a pénz.” Azt is megtudtam, hogy a lakás többségi tulajdonosa egy idős özvegy hölgy, aki korábban átköltözött az idősek otthonába, így a lakás üresen áll. Még aznap megnéztem a második emeleti lakást, és meglepődtem, hogy milyen kedvelt környéken feküdt, az alaprajza viszont tényleg nagyon korszerűtlen volt. A konyhából nyílt a 1,5 m2-es fürdőszoba, melynek egy függöny volt az ajtaja,
128 és egy ülőkádon kívül semmi más nem fért el benne – még egy kézmosó sem.” Ez aztán jól feladja a leckét!” – gondoltam, és csalódottságomat a lakásban váró tulajdonosok előtt sem tudtam leplezni. Ők nem lepődtek meg a reakciómon, megértően bólogattak, valószínűleg már sokadszorra volt részük az ilyenfajta sóhajokból. Másnap ez első dolgom volt, hogy az önkormányzat Mikrofilmtárából a lakás alaprajzának a fénymásolatát megszerezzem. Ezt most te is láthatod:
Egy kis fejtörés után az alábbi két átalakítási változatot találtam ki:
129
Az alaprajzi lehetőségek után elkészítettem a lakás megtérülési elemzését. I. Megtérülési elemzés viszonteladásra 7,2 M Ft hitel felvételével kalkulálva: Az ingatlan kalkulált eladási ára a felújítás után: 13.000.000 Ft Levonások: -
49.500 Ft ügyvédi díj
-
198.000 Ft illeték (2%)
-
50.000 Ft hitelfelvétel költségei 1.840.000 Ft felújítási költségkalkuláció + 10% tartalék keret 72.000 Ft fenntartás költségei (6 hónap)
-
306.720 Ft hiteltörlesztés (6 hónap)
-
325.000 Ft eladás költségei (2,5%)
-
50.000 Ft biztonsági tartalék 1.500.000 Ft profit 240.000 Ft társasági adó (16%)
.
Maximális nagykereskedelmi vételár: 8.368.780 Ft Ráfordítások: 2.566.220 Ft Szükséges önerő: 3.735.000 Ft (max.vételár+ráfordítások-hitel) Haszonkulcs:
40% (profit / szükséges önerő)
Éves megtérülés 6 hónapos átfutást feltételezve: 80%
130 Szempontok Hely / kedvelt környék Emelet / lift Homlokzat Lépcsőház Alaprajz lehetőség Tájolás / fényviszonyok / zajszint Szomszédok Parkolási lehetőség Várható vételi ár Eladó motiváltsága Összesen / átlag
1
2
3
4
x x x x x x x x 46 / 4,6
II. Megtérülési elemzés bérbeadásra 7,2 M Ft összegű lízing konstrukcióval : Várható vételár: 8.000.000 Ft Felújítási költség: 1.840.000 Ft Illeték: 320.000 Ft Hitelfelvétel költségei: 50.000 Ft Teljes készpénzigény: 10.250.000 Ft 7,2 M Ft finanszírozott összeg havi törlesztő részlete (fi=20 év, CHF): 51.120 Ft Bérleti díj: 70.000 Ft / hónap Ebből levonandó összegek: - 3.500 Ft felújítási tartalék (5%) - 1.000 Ft biztosítás Nettó működési bevétel (NMB): 65.500 Ft Havi készpénzáramlás (NMB-hiteltörlesztés): 14.380 Ft Befektetett saját tőke: 3.150.000. Ft Éves hozam készpénzáramlásból: 172.560 Ft Tőkearányos megtérülés: 5,4 %
5 x x
131 A számításokból kiderül, hogy ezt a lakást érdemes lehet megvásárolni viszonteladási céllal is és bérbeadási céllal is. Mivel amikor ezt a lakást vásároltam, akkor már több bérbe adott ingatlanom volt és egyre nagyobb hangsúlyt kapott a befektetési stratégiámban a passzív jövedelem építése, ezért úgy döntöttem, hogy ezt a lakást inkább megtartom és bérbe adással hasznosítom. Végezetül bemutatok még néhány fotót a fürdőszoba és a konyha felújítás előtti és utáni állapotáról:
132
Adózási jogszabályok viszonteladási céllal és bérbeadási céllal vásárolt ingatlanok esetén Mivel az ingatlanokkal kapcsolatos magyar adó és jogrendszer az elmúlt időszakban többször változott, és valószínűleg a közeljövőben is várhatók változások, ezért ezen oktatóanyag időállósági tulajdonságai miatt ezzel a területtel most nem foglalkozom. Adózással kapcsolatos aktuális információkat olvashatsz a www.onlineingatlanakademia.hu
honlapon,
illetve
a
szemináriumaimon
is
foglalkozunk ezzel a témával. Mindenképpen azt javaslom, hogy mielőtt meghozod üzleti döntésedet, konzultálj adó és jogtanácsadóval.
133
IV. RÉSZ Az anyagi függetlenség megtervezése
134 Aki nem tervez, az a kudarcot tervezi meg Bizonyára nagyon sokat olvastál és hallottál már a célok kitűzésének fontosságáról. Én személy szerint régóta írott terveket készítek a jövőmmel és a céljaimmal kapcsolatban. Van a célkitűzésnek egy érdekes pszihológiája: ha leírod a célodat és megtervezed részletesen, (akár színes fényképek beragasztásával még konkrétabbá teszed) akkor egy idő után elkezdesz benne komolyan hinni, és a célod kezd lassan megfogható közelségbe kerülni és materializálódni. Egyszer csak azon veszed észre magad, hogy sikerült megvalósítanod, amit kitűztél. A probléma ott kezdődik, hogy a legtöbben odáig sem jutnak el, hogy konkretizálják a céljaikat. Ne felejtsd el: a sikeres emberek leírják a céljaikat, és írásban gondolkodnak. Készíts külön tervet az ingatlanbefektetéseiddel kapcsolatban Azt javaslom, hogy készíts külön terveket az ingatlanbefektetési portfoliód növekedésével kapcsolatban. Mindenképpen válaszd külön a céljaidat más jellegű terveidtől, mint például vállalkozás vagy más luxuscikkek pl. autó vásárlása. Ha gyors és tartós eredményt szeretnél elérni, akkor minden más célod csak másodlagos lehet, a befektetési portfoliód építése nem mehet a kényelmi igények vagy más kockázatos vállalkozások rovására. Ha a befektetési eszközeid elérték a kívánt mértéket, akkor hidd el, mindenre lesz időd és pénzed. Az alábbi értékek megtervezését javaslom: összes eszközérték jelzálogterhelésekkel és egyéb adósságokkal együtt nettó eszközérték, ami a saját tőkéd értéke az ingatlanjaidat terhelő adósságok levonása után - ez a szám a tényleges ingatlanvagyonod értékét mutatja összes készpénzáramlás bérleti díj bevételből összes nettó készpénzáramlás, a jelzálogtörlesztések levonása után Tervezd meg az utat és kontrollálj rendszeresen A tervezés fontos, de hasonlóan fontos a rendszeres kontroll is. Bizonyos időközönként, - én féléves, esetleg éves ellenőrzést javaslok - állj meg, és vedd számba, hogy most hol tartasz. Túlteljesítetted a céljaidat, esetleg el vagy maradva a tervezettől? Ha nem a tervek szerint alakulnak a dolgok, akkor vagy nagyon
135 optimistán terveztél, vagy valamit nem jól csinálsz. Állj meg egy kicsit, és derítsd ki az alulteljesítés okát. Ha magasan túlteljesíted a terveidet, akkor talán érdemes frissíteni a céljaidon, és dinamikusabb növekedést tervezni. Én az alábbi táblázatokat használom a pénzügyi jövőm tervezéséhez Tervezd és kontrolláld a nettó eszközértéked növekedését Dátum
Terv
2008.01.01
1 000 000 Ft
2008.07.01.
1 200 000 Ft
2009.01.01.
1 440 000 Ft
Tény
Tervezd a pozitív készpénzáramlást Dátum
Terv
2008.01.01
20 000 Ft
2008.07.01.
30 000 Ft
2009.01.01.
45 000 Ft
Tény
Ha elérted a célod, ne felejts el megpihenni, majd visszavenni a tempóból Sokan hajlamosak annyira felpörgetik magukat, hogy egyszerűen elfelejtik, milyen leállni. Te ne kövesd el ezt a hibát! Minek a pénz, ha nincs idő élvezni? Ha elérted a megfelelő passzív készpénzáramlást, amiről évekkel ezelőtt úgy gondoltad, hogyha meglesz, akkor egy évre elmész szabadságra és körbeutazod a Földet, akkor tedd is meg. Ha már unod a lazítást, akkor bármikor ringbe szállhatsz újra. Az egyes részcéljaid elérésénél is bátran megjutalmazhatod magad ésszerű keretek között.
136 Az alábbi ábrán anyagi szempontból két fontos állomást szemléltettem. Az első a megélhetés szintje, amikor a befektetéseid már eltartanak, de még csak szerény életszínvonalat biztosítanak. A második szint az álmaink életszínvonala, hogy a befektetéseink már olyan volumenű pozitív készpénzáramlást produkálnak, amikor bátran megengedhetsz magadnak olyan luxuskiadásokat is, melyeket csak kevesen engedhetnek meg maguknak.
137
+1 fejezet - Indulj el az úton
1. lépés– Írd le a céljaidat! Tűzd ki a céljaidat, tervezd meg a jövőt! Mindennél fontosabb, hogy megfogalmazd, leírd és kontrolláld a céljaidat, e nélkül a lépés nélkül egy olyan telektulajdonoshoz leszel hasonló, aki úgy akar építkezni, hogy elmulasztotta megtervezni a házát. Vegyél egy füzetet, amit nevezz ki célfüzetednek. Megszerkesztheted, vagy beleragaszthatod a céljaiddal kapcsolatos táblázataidat és fotóidat. Használd az ebben a könyvben vázolt sémákat, vagy alakítsd át a te saját elképzeléseidnek megfelelően! Emlékezz vissza a könyv elején már említett kedvenc idézetemre: „Akinek nincsenek céljai, az arra van kárhoztatva, hogy azoknak dolgozzon, akiknek van.” – Napoleon Hill 2. lépés – Szerezd meg az alapokat! Ennek
az
oktatóanyagnak
a
megvásárlásával
és
áttanulmányozásával
megtetted az első lépést az ingatlan befektetővé válás útján. Azt javaslom, igyekezz minél több elméleti tudást magadba szívni, olvasd el minél több külföldi és hazai ingatlan-befektető
hogyan-csináld
könyvét,
számos
ajánlást
találhatsz
a
weboldalunkon, illetve a nagyobb könyvesboltok virtuális áruházaiban. Látogasd a hazai ingatlanbefektetési szemináriumokat, tanulj közvetlenül olyan emberektől, akik már komoly sikereket értek el, és beszéld meg tapasztalataidat másokkal, akik még szintén az út elején járnak. 3. lépés – Ismerd meg a piacodat! Határozd meg minél pontosabban a vadászterületedet, a vásárolni kívánt ingatlanok jellegét és árkategóriáját. Nézz meg minél több eladó ingatlant személyesen, szerezz minél több információt az elmúlt időszak adás-vételeiről, hogy pontosan meg tudd becsülni egy ingatlan várható eladási árát. Ha a mostani munkád és időbeosztásod megengedi, gondolkodj el rajta, hogy elhelyezkedsz egy ingatlanirodánál fő- vagy mellékállású ingatlanügynökként.
138 4. lépés – Tanuld meg elemezni a lehetőségeket! A befektetés a számok játéka. Nagyon fontos, hogy még az adás-vételi szerződés megkötése előtt pontosan lásd a költségeidet és a profitodat. Ennek érdekében össze kell gyűjtened az összes vásárlással, fejlesztéssel, tartással és eladással kapcsolatos költségek számítási módját. Az elemzéshez nagy segítséget nyújt a programunkhoz társuló ingatlan elemzési software az Ingatlanmilliomos Kalkulátor 1.0. Mielőtt az első vételi ajánlatodat megtennéd, elemezz minél több ingatlant, hogy rutinná váljon egy gyors kalkuláció elkészítése. 5. lépés – Keress finanszírozási forrásokat! Ha nincs elegendő pénzed a készpénzes vásárláshoz, akkor tudnod kell, hogy miből fogod kifizetni a megvásárolni kívánt ingatlant. Ha van, én akkor is azt javaslom, hogy fontold meg hitel felvételét, hogy részesülni tudj a hatástöbbszörözés profitnövelő hatásából. Érdeklődj a számlavezető bankodnál az általunk nyújtott finanszírozási lehetőségekről, és vedd fel a kapcsolatot egy független hitelbrókerrel: a www.onlineingatlanakademia.hu oldalon találsz megfelelő ajánlást. Végeztesd el a hitelképesség vizsgálatodat. Keress befektetési partnereket, egyrészt az ismeretségi körödből,
másrészt
szerezz
új
ismerősöket
üzleti
klubok
rendezvényein,
szemináriumokon, vagy éppen az internet segítségével. 6. lépés – Építsd ki a támogató csapatodat! Itt az ideje, hogy létrehozz egy listát azokból a szakemberekből, akik az egyes projektek megvalósítása során a segítségedre lesznek: a bútorszállítótól kezdve az ügyvédig. Az idő folyamán a csapatod résztvevőinek nagy része, de lehet, hogy mindenki egytől-egyik le fog cserélődni, és ez jól is van így. Kérj ajánlásokat, nézd meg referenciákat, és legyenek kéznél a telefonszámok, hogy ha szükség lesz majd rá, akkor tudd, hova fordulj. 7. lépés – Tegyél vételi ajánlatokat! Az első, elkészített elemzések után úgy tűnhet, hogy olyan alacsony vételi árakat dob ki a program, hogy szinte lehetetlen ilyen áron vásárolni. Ne törődj vele! Tegyél ajánlatokat!
139 Egyes emberek kellemetlenül érzik magukat, ha nagyon alacsony árat kell mondaniuk, úgy érzik, hogy megsérthetik az eladót. Ez rossz megközelítés. Az alacsony ajánlat nyugalmat kell, hogy hozzon az életedbe. Gondolhatod azt, hogy ezen az áron nagyon kicsi az esélye annak, hogy eladják, de ha mégis, akkor a „hülyének is megéri megvenni”. Nem sürget semmi, nem kell beleugranod semmibe, ráérsz. Te csak tedd meg az ajánlatodat - és ne ijedj meg nagyon, ha elfogadják. 8. lépés – Vágj bele bátran! Tudod, hogy a legtöbb ember miért nem azt az életet éli, amire mindig is vágyott? A válasz egyszerű: félünk a kudarctól. A legtöbb ember fél, hogy elveszíti azt a keveset is, amije van, és ezért kifogásokat gyárt saját magának, és halogat. Sajnos el kell, hogy keserítselek. Nincs tökéletes recept. Ha példás szorgalommal elvégezted a házi feladatodat, azaz töviről-hegyire áttanulmányoztad ezt az oktatóanyagot, és megpróbáltad a létező legtöbb kapcsolódó információt összegyűjteni, akkor is nagy valószínűséggel a kezdeti időszakban el fogsz követni kisebb-nagyobb hibákat. Emlékeztetlek a saját üzleti pályafutásom kezdeti lépéseire, ha addig nem kezdtem volna bele a divatáru-gyártásba, amíg meg nem tanulom, hogyan kell tökéletesen csinálni, akkor soha nem kezdtem volna bele. És bár az első legyártott nadrágjaim „S”-es darabjai nagyobbra sikerültek, mint az „XL”-esek, végül mégis sikerült egy sikeres nagykereskedést felépítenem. Ha a készházépítő vállalkozásom nem vitt volna csődbe, talán még most is napi 10-12 órát robotolnék, és nem kezdtem volna el befektetésekkel és alternatív üzleti lehetőségekkel foglalkozni. Én megfizettem a tanulópénzt, remélem, hogy neked nem kell olyan mélyről indulnod, mint nekem kellett: nem kell elszegényedve és lebetegedve újrakezdened. Ráadásul itt van ez az oktatóanyag, ami mankót jelent számodra az ingatlanbefektetések világában. Ne felejtsd, az okos ember más kárából tanul, és a siker titka, hogy kétszer ne kövessük el ugyanazt a hibát! Remélem, sikerült benned felkeltenem a minőségi élet utáni vágyat, és gyakorlati tanácsokkal tudok neked valódi, követhető utat mutatnom. Ne feledd: ez az út már nem járatlan, én kitapostam előtted. Indulj el bátran rajta, és járd végig szerencsésen!
140
Sikeres befektetést kívánok!
141
MELLÉKLETEK
LAKÁSBÉRLETI SZERZŐDÉS Bérbeadó adatai: O Tulajdonos O Meghatalmazott ingatlankezelő O Egyéb ………….. Név / cégnév: ……...…………………………………………………………………………………... Anyja neve / cégképviselő neve: …………………………………………………………………….. Lakcím / székhely: …………………………………………………………………………………….. Bérbeadó / képviselő személyi igazolvány száma: ………………………………………………... Telefon: ………………………………………………………………………………………...………. Bérlő adatai: Név / cégnév: ……………………………………………………………………………...…………... Anyja neve / cégképviselő neve: …………………………………………………………………….. Lakcím / székhely: …………………………………………………………………………………….. Bérlő / képviselő személyi igazolvány száma: ……………………………………………………... Telefon: ………………………………………………………………………………………………… 1. A bérlemény
pontos címe: …………………………………………………………...…….. helyrajzi száma: ……………………………………………………………… leírása (komfort fokozat, helyiségek stb.): ………………………...……… ………………………………………………………………………………….
A berendezések és felszerelések felsorolása az 1. számú mellékleten találhatók, mely a lakásbérleti szerződés mellékletét képezi. 2. A bérleti díj összege és gyakorisága (pl. Ft/hó): ………………………………………………... fizetési határideje: …………………………………………………………… módja : O készpénz O csekk O átutalás, számlaszám: …………………....…………….. 3. A bérleti díjon kívül a Bérlő által fizetendő költségek (pl. közmű és egyéb szolgáltatók felsorolása): ……………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………… 4. A bérlet időtartama
O határozatlan, ……………. – tól O határozott, …………… - tól, ……..………. – ig
Felmondási idő (határozatlan idejű szerződésnél): …………………………………………………... Bérbeadó rendkívüli felmondással élhet, amennyiben Bérlő a szerződésben vállalt fizetési kötelezettségének határidőre nem tesz eleget vagy a házirendben foglaltakat súlyosan megsérti. Bérlő rendkívüli felmondással élhet, ha Bérbeadó a házirendben foglaltakat súlyosan megsérti. A bérleti szerződés megszűnésekor Bérlő köteles az ingatlant eredeti esztétikai és műszaki állapotában visszaadni.
142 A berendezéseket, felszerelések hiánytalan és működőképesen állapotáért, valamint az okozott károkért Bérlő anyagi felelősséggel tartozik, ez alól kivételt képeznek a berendezések és felszerelések rendeltetésszerű használat során bekövetkezett kopásai. 5. A biztosítékok:
foglaló összege: …………...………………………………………………… birtokba adás késedelme esetén a kötbér mértéke: …………...………... kaució összege: ……………………………………………………………… kaució visszaadásának határideje: ……………………………...………… fizetési késedelem estén a késedelmi kamat mértéke ..… %/év
6. A bérlőn kívül a bérleményben lakhat:
O bérlőtársak ……...……………………………….. O társbérlők ………………………………………… O Bérbeadó
A bérlő a bérleményt albérletbe adhatja a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával O igen O nem 7. A Bérbeadó a bérleményt bérbe adja, a Bérlő pedig bérbe veszi a jelen szerződésbe foglalt feltételekkel,O lakás, vagy O ……………… céljára. A bérlő köteles a bérleményt rendeltetésszerűen használni. 8. A birtokba adás
O jelen szerződés aláírásával megtörténik. O ……………-án fog megtörténni.
9. A Bérbeadó hozzájárul, hogy a bérlet időtartama alatt a bérlő, mint O lakóhelyét, vagy mint O tartózkodási helyét , vagy mint O …………………… tevékenysége folytatásának helyét a hatóságokhoz bejelentse. A bérlet megszűnésével Bérlő köteles kijelentkezni. 10. A bérbeadó ismertette a Bérlővel a bérlemény házirendjét és azt a Bérlő a házirend aláírásával igazolja. 11. Egyéb feltételek …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………… Jelen szerződés csak a kitöltött és csatolt ….. oldal melléklettel együtt érvényes.
Kelt …………….………., ….….. év ………………….. hónap …………… napján.
………………………. Bérbeadó(k) aláírása
…..…………………… Bérlő(k) aláírása
Tanúk: Név: ………………………………………….. Lakcím: ……………………………………… Személyi ig. szám: ……………………….....
Név: ……………………...…………………. Lakcím: …………...………………………... Személyi ig. szám: ……………...…………
143
HÁZIREND a ……………………..…….……………………..…. cím alatt található bérleményben követendő magatartási és együttélési szabályokról 1. Tartható-e állat a bérleményben O igen O nem Ha igen, az alábbi feltételekkel: ……………………………………………………………....... …………………………………………………………………………………………………... 2. Szabad-e dohányozni a bérleményben O igen O nem Ha igen, az arra kijelölt hely O bárhol, vagy csak ……………………………………………... 3. Folytatható-e zajjal járó munkavégzés, zenélés korlátozás nélkül O igen O nem Ha csak meghatározott időben mikor: …………………………………………………………. 4. Nem tárolható vagy tartható a bérleményben: …………………………………………………. 5. Befogadhat-e éjszakára rokont, vagy ismerőst O igen O nem Ha igen akkor O bármikor, vagy csak: ………………………………………………………… 6. A Bérbeadó vagy megbízottja milyen időközönként és feltételekkel ellenőrizheti a bérlemény állapotát: ……………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………... 7. A bérbeadónak érkező küldeményt a bérlő köteles a O bérbeadónak megküldeni O bérbeadót értesíteni 8. A bérlet megszünte után …….. hónapig a
O bérbeadó köteles a bérlőnek érkezett küldeményt címére megküldeni O a bérlőt a küldeményről értesíteni
9. A lépcsőház takarítása a bérlő feladata O igen O nem Ha igen milyen időközönként ………………………………………………………………… 10. A házhoz tartozó járdaszakasz rendben tartása, csúszásmentesítése télen a bérlő feladata O igen O nem Ha társbérlők használják a bérleményt, vagy a Bérbeadó is ott lakik A konyha használatának ideje, ha az nem korlátlan: ………………………………………… A fürdőszoba használatának ideje, ha az nem korlátlan: …………………………………….. A közös használatú helyiségek takarítási rendje: …………………………………………….. ………………………………………………………………………………………………… Kelt, ………………………………. , ……………… év …………… hónap ……… napján ………………………… Bérbeadó
…………………………. Bérlő
144
ÁTADÁS-ÁTVÉTELI JEGYZŐKÖNYV Mely készült a …………. év …………….…… hónap …………… napján létrejött bérleti szerződés alapján, a …………………………………………………. cím alatt található ……………………. helyrajzi számú bérlemény birtokba adásakor. A bérbeadó részéről jelen van ………………………………………………………………….. A bérlő részéről jelen van ……………………………………………………………………… Átadott kulcsok: ….. db, ami nyitja a …………………………………………………………………………….. ….. db, ami nyitja a …………………………………………………………………………….. ….. db, ami nyitja a …………………………………………………………………………….. ….. db, ami nyitja a …………………………………………………………………………….. ….. db, ami nyitja a …………………………………………………………………………….. Mérőórák állása: …………………. óra, melynek a gyári száma …………………, a számláló állás …………... …………………. óra, melynek a gyári száma …………………, a számláló állás …………... …………………. óra, melynek a gyári száma …………………, a számláló állás …………... …………………. óra, melynek a gyári száma …………………, a számláló állás …………... …………………. óra, melynek a gyári száma …………………, a számláló állás …………... Egyéb, a felek által rögzíteni kívánt körülmények: …………………………….......................................................................................................... .………………………………………...............................................................................…….. …………………………………………………………………………………….……………. ……............................................................................................................................................... Kelt …………………………… , ………. év …………….. hónap …………….. napján.
…………………….. Átadó
………………………. Átvevő
Tanúk: Név: …………………………………….. Lakcím: ……………………………………
Név: ………………………….......... Lakcím: ………………………………
Szem. Ig. szám: …………………………...
Szem. Ig. szám: ………………………
145
A BÉRLEMÉNYHEZ TARTOZÓ BERENDEZÉSEK ÉS FELSZERELÉSEK A bérlemény megnevezése: …...................................................................................... Megnevezés
db
új
Bútorok
x
franciaágy
x
használt
asztal
x
szék
x
kanapé
nagyon használt
x
Konyhai eszközök hűtőgép
x
mikrohullámú sütő
x
tányérok
x
poharak
x
Műszaki eszközök TV
x
DVD lejátszó
x
porszívó
x
mosógép
x
Kelt.
….................................................... Átadó
…................................................ Átvevő
