ELŐTERJESZTÉS JAVASLAT a Kormány részére
A KÖZHASZNÚ BÉRLAKÁSSZEKTOR BEVEZETÉSÉHEZ SZÜKSÉGES LÉPÉSEK MEGTÉTELÉRŐL
Készült a Társaság a Lakásépítésért Egyesület megbízásából www.lakasepitesert.hu
2006. június 13.
TARTALOMJEGYZÉK Előszó............................................................................................................................................................3 Vezetői összefoglaló..................................................................................................................................4 1. Bérlakásállomány Európában és Magyarországon............................................................4 2. Igényfelmérés a bérlakásokra...................................................................................................5 3. Bérlakásállomány növelése .......................................................................................................5 4. Magyarországi lakásállomány, lakásépítések (a javasolt bérlakásépítések illeszkedése a mai magyar lakásállományhoz)....................................................................5 5. Új építés a használt lakások bérlakásállományba történő bevonása helyett ..............6 6. A bérlakásépítés jelenlegi ösztönzése ....................................................................................6 6.1. 12/2001. Kormányrendelet a lakáscélú állami támogatásokról.......................................6 6.2. 1124/2005. (XII.20.) Korm. határozat...............................................................................6 7. A mintaként vett osztrák rendszer ..........................................................................................7 8. Javasolt bérlakásszektor jellemzőinek összefoglalása.......................................................8 8.1. A közhasznú bérlakásépítő társaságok jellemzői...............................................................8 8.2. Általános összefüggések........................................................................................................8 8.3. Finanszírozási összefüggések...............................................................................................8 8.4. Átjárhatóság a bérletből a magántulajdonba......................................................................9 9. Bérlakásépítés hatásai ................................................................................................................9 9.1. Kiemelt társadalmi hatások ..................................................................................................9 9.2. Kiemelt gazdasági hatások....................................................................................................9 10. Modellszámítás ......................................................................................................................10 10.1. Általános kiinduló paraméterek .........................................................................................10 10.2. Példaként vett alternatívák leírása .....................................................................................11 10.2.1. Támogatás nélküli modell.................................................................................................11 10.2.2. Önkormányzati modell.....................................................................................................11 10.2.3. Vegyes (támogatott állami kölcsönből és piaci bankhitelből finanszírozott) modell ..............11 10.2.4. Törlesztési támogatásos modell ..........................................................................................11 10.3. Példaként vett alternatívák grafikonon történő összevetése .........................................12 11. Összehasonlítás a jelenlegi támogatott lakáshitellel...................................................13 12. Állami ráfordítások és bevételek .......................................................................................13 13. Átmeneti idő a modell bevezetéséig ................................................................................14 14. EU támogatások, pályázati lehetőségek áttekintése ..................................................14 15. Határozati javaslat ................................................................................................................14
2
Előszó A jelen javaslat a Társaság a Lakásépítésért Egyesület megbízásából készült. Célja, hogy kiinduló anyaga legyen az illetékes miniszter által benyújtható érdemi Kormány előterjesztésnek. A javaslat a „Közhasznú bérlakásszektor bevezetése Magyarországon” 1 című megvalósíthatósági tanulmány alapul vételével, valamint a lakásügy kiemelt kérdéseinek bemutatásával kívánja felhívni a figyelmet a lakásépítések és azon belül a bérlakásépítések társadalmi, gazdasági fontosságára. A javaslat alapvető statisztikai összefüggésekkel és konkrét bekerülési kalkulációkra hivatkozással támasztja alá a bérlakásépítésben az állam jelenleginél aktívabb és hatékonyabb szerepvállalásának szükségességét. Említésre kerülnek továbbá olyan adóügyi lehetőségek is, amelyek költségvetési többletforrások nélkül irányítanának pénzeszközöket a lakásügybe. A javaslat célja, hogy hozzájáruljon az osztrák minta alapján felvázolt közhasznú bérlakásszektor kialakításához, a vonatkozó döntések meghozatalához. A javaslat a részletes megvalósíthatósági tanulmány és a szakmai egyeztetések vezetői összefoglalójaként kerül megfogalmazásra. Kormányzati érdeklődés esetén a Társaság a Lakásépítésért Egyesület rendelkezésre áll a javaslat részletesebb kidolgozásában, valamint a további modellszámítások elvégzésében való együttműködésre.
1
Lásd: www.lakasepitesert.hu
3
Vezetői összefoglaló 1. Bérlakásállomány Európában és Magyarországon Magyarországon a bérlakások állománya szélsőségesen alacsony, körülbelül 9%, ami hozzávetőlegesen 378 ezer bérlakást jelent. Az EU 15 átlagában a bérlakások aránya az összes lakáshoz viszonyítva 35%. Bérlakásállomány Közép-Kelet Európában és kiválasztott európai országokban, 2002 70%
65% 58% 58%
60% 50%
50%
46% 38%
40%
40%
Bérlakások aránya a magánszektorban
34% 35%
30%
10%
Bérlakások aránya a szociális szektorban
19% 19%
20% 9%
Svájc
Svédország
Németország
Csehország
Hollandia
Ausztria
Franciaország
EU 15
Lengyelország
Szlovákia
Románia
Magyarország
0%
Szociális bérlakás a területi intézmények, szövetkezetek és közhasznú építési egyesületek tulajdonában lévő bérlakások esetén értendő. Svájc esetében hiányoznak a magán és szociális bérlakás megkülönböztetésére szolgáló adatok. Forrás: PRC Boucentrum (2005), Czischke (2005), CH Szövetségi Statisztikai Hivatal
Lakáspiaci mutatók nemzetközi összevetése Év
HU
Lakásállomány 2003 4 134 [1 000 db] Lakások száma 2003 409 [1 000 főre] Saját 2003 92% lakástulajdonnal rendelkezők aránya Szociális bérlakás Magán bérlakás aránya Átlagos lakásnagyság [m2] Lakóterület [m2/fő]
AUT
CEE5
EU 15
3 904
22 933 178 888
Forrás Statistic Austria (2005); PRC (2005); Housing Statistics in the EU (2005); Czischke (2005)
477
349
467
Statistic Austria (2005); OECD Datenbank; PRC (2005); Housing Statistics in the EU (2005); Czischke (2005)
57%
68%
63%
Housing Statistics in the EU (2005); Statistik Austria; Czischke (2005); PRC (2005)
2003 3,7%
23%
25%
13%
Housing Statistics in the EU (2005); Statistik Austria; Czischke (2005); PRC (2005)
2003 3,6%
18%
5%
22%
Housing Statistics in the EU (2005); Statistik Austria; Czischke (2005); PRC (2005)
2003
75
94
70
90
Housing Statistics in the EU (2005)
2004
28
38
25
37
Housing Statistics in the EU (2005)
4
2. Igényfelmérés a bérlakásokra A KSH felmérése szerint 2003-ban 720 ezer család tervezte, hogy egy - öt éven belül lakást kíván váltani. A költözni vágyók 23 százaléka (165 ezer család 2 ) elképzelhetőnek tartja, hogy lakást béreljen, ha lakbértámogatást kap. 3 Ez 165 ezer új bérlakásra való igényt jelez. 2005-ben az összes fenálló bérlakás igényről az alábbi kimutatás készült Keresleti csoport fő sajátossága Fiatal korcsoport Munkaerő piaci helyzetből fakadó migráció Egyedi élethelyzet (lakástranzakció, válás) Szociális helyzet Életmód Összesen:
Bérlakások igénye [db] 210 000 100 000 43 000 320 000 76 000 749 000
Országos lakásállományból való részesedés 5,18% 2,50% 1,05% 7,90% 1,90% 18,53%
3. Bérlakásállomány növelése Az első két pontból egyértelmű, hogy a nemzeti lakásállomány egészséges struktúrájához nélkülözhetetlen a bérlakások állományának jelentős növelése. Tekintve, hogy a bérlakás iránti kereslet a városokra koncentrálódik, a társadalmi igazságosság megköveteli, hogy a bérlakás támogatás ne érintse hátrányosan a jellemzően a vidéket, agglomerációs részeket érintő családi házak építésének támogatását. A kormányzat által 2005-ben következetesen deklarált célként jelent meg a bérlakásállomány lakásállományon belüli 15%-os szintre növelése. Szakértői vélemények szerint ez az arány tudná kielégíteni a jelenleg fennálló keresletet (749 000 bérlakás)4 . Ez a mai lakásszámból (4,2 millió) 5 és a bérlakások ezen belüli arányából (9%) 6 kiindulva legalább 250 000 új bérlakás építését teszi szükségessé, ami évi 10 000 bérlakás építésével számolva 25 év alatt érhető el.
4. Magyarországi lakásállomány, lakásépítések (a javasolt bérlakásépítések illeszkedése a mai magyar lakásállományhoz) Magyarországi lakásállomány Lakások száma összesen, [ezer db] 7 Száz lakásra jutó népesség összesen [fő]
1980 3 542 302
1990 3 853 269
2001 4 065 251
2004 4 134 249
2005 4 173 242
2006 4 209 239
Forrás: KSH
Magyarországi lakásépítések építési cél szerint Év 2003 2004 2005
A kiadott lakásépítési engedélyek száma 59 241 57 459 51 490
Az épített lakások száma 35 543 43 913 41 084
Ebből Saját használat 21 721 24 723 20 064
Bérbeadás 1 591 662 845
Értékesítés 11 543 17 514 19 647
Egyéb 688 1 014 528
Forrás: KSH Gyorstájékoztató: Lakásépítések, építési engedélyek, 2004, 2005
165 ezer lakással számolva ez a mai magyar lakásállomány 4%-a. KSH Lakásviszonyok, 1999-2003 13. old 4 L. 2. pont táblázat 5 L. 4. pont 1. táblázat 6 L. 1. pont grafikon 7 Lakott és nem lakott lakások, valamint lakott üdülők együtt 2 3
5
Magyarországi lakásépítések építtető szerint Év
A kiadott lakásépítési engedélyek száma
2002 2003 2004 2005
48 762 59 241 57 459 51 490
Ebből Az épített lakások száma 31 511 35 543 43 913 41 084
Önkormányzat
Központi költségvetési szerv
1 258 1 394 577 724
166 93 248 11
Jogi személyiségű gazdasági szervezet 9 385 11 102 16 534 18 353
Természetes személy 19 932 21 866 25 161 20 694
Módszertan: Épített lakás az adott időszakban használatbavételi engedélyt kapott új lakás. Forrás: KSH
A kiadott építési engedélyek előre jelzik a következő év lakásépítési tendenciáját. A 2005. évi adatok és jelenlegi politikai, gazdasági folyamatok alapján 2006. évben hozzávetőlegesen 3638 ezer lakás építése prognosztizálható. Ezen felül javasolt évi 10 000 bérlakás építése, mely a negatív folyamatok korrigálásának eszköze lehet.
5. Új építés a használt lakások bérlakásállományba történő bevonása helyett Nem célszeű a kitűzött bérlakás számot használt lakások bérlakásállományba történő bevonásával elérni, mivel ez jellemzően nem tömbösítve valósulna meg. Ez a bérlakások kezelését és a tulajdonosi jogok gyakorlását (társasházi közgyűlésen való részvétel, felújítási kérdésekről döntés) gazdaságtalanná teszi. Jó minőségű bérházak létesítése és fenntartása hatékonyabb megoldás, mint a szétszórtan elhelyezkedő, rossz állagú használt lakásokra történő folyamatos ráfordítás. A kedvező társadalmi és gazdasági hatásokat bérlakások építésével, nem pedig használt lakások bérlakásállományba vonásával lehet elérni.
6. A bérlakásépítés jelenlegi ösztönzése 6.1. 12/2001. Kormányrendelet a lakáscélú állami támogatásokról A kormányrendelet 15. §-a kamattámogatást biztosít a bérbeadás céljára épített lakások után. A támogatást cégek, magánszemélyek egyaránt igénybe vehetik. A kamattámogatás hozzávetőlegesen 4%. A gyakorlatban ilyen kondíciók és a jelenlegi hitelkamatok mellett ez a konstrukció nem működik. A javasolt rendszer a fenti megoldáshoz képest - a finanszírozási összefüggéseken túl - alapvetően abban különbözik, hogy csak minősített és többlet követelményeket vállaló társaságok jutnak az állam támogatásához (pl. állami engedély, ellenőrzés, felügyelet, ingatlanvagyon célhoz kötöttsége, korlátozott profit kivét, maximált bérleti díj). 6.2. 1124/2005. (XII.20.) Kormány határozat A Kormány 2005. december 20-án elfogadott határozatával meghirdette a „Sikeres Magyarországért” Bérlakás Hitelprogramot. A hitelprogram az önkormányzatok számára került meghirdetésre. A hitelt többek között bérlakások építésére, vásárlására, bérlakás felújítására lehet felhasználni. A hitelprogram keretösszege 60 milliárd Ft. A hitelprogram 10% saját erőt követel meg, és hozzávetőlegesen 5%-os (EURIBOR + 2,5%) kamattal teszi lehetővé maximum 25 év futamidejű kölcsön felvételét. A program meghirdetésekor ilyen paraméterek és az adott kamatkörülmények mellett nem kalkuláltak számottevő állami ráfordítást a programra. Jelenleg összesen …… Ft összegű hitelkérelem került benyújtásra. 6
A hitelkérelmek megoszlása hitelcélonként Hitelcél
Igényelt hitelösszeg
Igénylők száma
Összes hitelösszeg %
Tartósan önkormányzati tulajdonban maradó, valamint a szociális célú bérlakásállomány építésére Fiatalok, nagycsaládosok részére bérlakások építésére Versenyképességet erősítő, foglalkoztatási célú, tartós önkormányzati tulajdonú bérlakásállomány építésére Új lakások megvásárlására, abban az esetben, ha az önkormányzat vállalja, hogy a lakást bérlakásként hasznosítja Használt lakások megvásárlására, abban az esetben, ha az önkormányzat vállalja, hogy a lakást bérlakásként hasznosítja Nyugdíjasház, idősek otthona, lakóotthon, lakásotthon építésére és felújítására Önkormányzati tulajdonú bérlakások felújítására Nem lakás célú épületállomány bérlakás célú átalakítására Összesen: Az MFB adatszolgáltatása alapján a fenti táblázat kitölthető
A javasolt rendszer a fenti megoldáshoz képest abban különbözik alapvetően, hogy a hitelt felvevők nem az önkormányzatok, hanem speciális többletkötelezettséget vállaló társaságok, amelyekbe az önkormányzatok szerepet vállalhatnak. A szerepvállalás azonban nyitott a magángazdaság vállalkozásai részére is. A bérlakásépítő társaságok nem önkormányzati rendelet alapján adják ki a lakásokat. Az építkezés nem a közbeszerzés szabályai szerint történik. A közhasznú bérlakásszektor működését külön törvényben kell szabályozni. A javasolt rendszer kalkulálja a maximális bérleti díjat is, így meg lehet határozni a működőképes konstrukcióhoz szükséges állami támogatás mértékét.
7. A mintaként vett osztrák rendszer A javasolt rendszer Ausztriában évtizedek óta sikeresen működik kiépült szabályrendszerrel, mely magyarországi megvalósításhoz mintaként szolgálhat. Ausztriában a közhasznú lakásszektor 510 000 bérlakást és 240 000 öröklakást kezel, ami az osztrák lakásállomány hozzávetőleg 20%-a. Ebben a szektorban tevékenykedő cégek mérlegfőösszege 28 Mrd. Euró. Ausztriában a helyi önkormányzatok és tartományok további mintegy 330 000 bérlakással rendelkeznek. 8 Az illetékes osztrák szervek jelezték együttműködési, tapasztalat átadási készségüket.
Közhasznú bérlakásszektor bevezetése Magyarországon Megvalósíthatósági tanulmány (2006) 24. old. (2.2. pont), 28. oldal (2.3.6. pont) 8
7
8. Javasolt bérlakásszektor jellemzőinek összefoglalása 9 A rendszer bevezetése a közhasznú lakásépítő és kezelő társaságokról szóló törvény kidolgozását és parlament általi elfogadását feltételezi. 8.1. A közhasznú bérlakásépítő társaságok jellemzői • • • • • • • • •
lakásépítéssel, -kezeléssel kapcsolatban tevékenykedhetnek, a felhalmozott ingatlanvagyon bérlakás célt szolgálhat, a hatékony működés feltétele (nyereség érdekeltség) biztosított, a tulajdonosok csak előre meghatározott, szerény mértékű, jegyzett tőke arányos nyereséget vehetnek ki az ilyen társaságokból, a fennmaradó nyereséget lakásfejlesztésre kell fordítani, szigorú ellenőrzés és állami felügyelet alatt állnak, az államnak ellenőrizni kell a bérleti díj mértékét, a hatékony gazdálkodást, a közhasznú bérlakás építő társaságok alapítása állami engedélyt kíván, meg vannak határozva a bérleti díj képzésének a szabályai, az épületeknek magas minőségi követelményeknek kell megfelelniük.
8.2. Általános összefüggések • • • • • •
az állam és a privátszektor együttműködése a lakásépítésben, lakásellátásban, az előnyös társadalmi és gazdasági hatásokat hatékony állami szerepvállalással éri el a modell, az állami támogatás révén közérdekű vagyontömeg képződik bérlakásállomány formájában, ami hosszú távon szolgálja az aktuális lakáspolitikai célkitűzéseket, a törlesztési ciklus lejártával tehermentes bérlakásállomány jön létre, aminek a bevételei csökkentik a szükséges állami támogatás mértékét, hosszú távra szóló megoldás a „húzd meg ereszd meg” jellegű jelenlegi megoldások helyett, állandó intézményrendszer (közhasznú bérlakásépítő- és kezelő társaságok) kialakítása a jelenlegi, folyamatosan változó támogatási eszközök mellett.
8.3. Finanszírozási összefüggések • • • • •
az államnak ki kell használnia azokat a lehetőségeit, amelyek kis ráfordítással, kedvező finanszírozási forrást tudnak biztosítani a közhasznú bérlakásszektor számára (pl. „Sikeres Magyarországért” Bérlakás Hitelprogram), bérleti díj maximálása + támogatások maximálása = nyereséget csak hatékony működéssel lehet biztosítani, az állam bevételeit (pl. Áfa bevételek) és kiadásait egyaránt értékelni kell a rendszer kialakítása (bekerülésének értékelése) során, az államnak biztosítania kell, hogy az adómentes béren kívüli juttatások körébe (pl. egészségpénztári befizetés) a közhasznú lakásszektorba tartozó új építésű bérlakások bérleti díja, illetve a lakás-takarékpénztári befizetések is felvételre kerüljenek, az adómentes béren kívüli juttatásokra jelenleg is rendelkezésre álló évi 400 000 Ft-os keret változatlanul hagyása mellett további költségvetési források bevonása nélkül lehet az
A modellt és annak ausztriai működését részletesen bemutatja a „Közhasznú bérlakásszektor bevezetése Magyarországon” c. megvalósíthatósági tanulmány. www.lakasepitesert.hu
9
8
• •
állam, a munkaadók és a munkavállalók szerepvállalásával pénzeszközt jutatni a lakásügybe, lakás-takarékpénztári kifizetéseket új építésű bérlakások bérleti díjára is fel lehessen használni, a bérlőnek hozzávetőlegesen a létesítési költség 5%-át be kell fizetnie a bérbeadó társaságnak, ezt az összeget a bérlő a kiköltözéskor visszakapja. Ez az összeg egyrészt biztosítékként szolgál, másrészt kedvezően hat a konstrukció pénzügyi vonatkozásaira.
8.4. Átjárhatóság a bérletből és a magántulajdonba • •
a bérlőknek bizonyos feltétellel (pl. lakáscélú előtakarékosság) vételi lehetőséget érdemes biztosítani. Ez likviditást jelent további bérlakások építésére, de a lakáskezelés egységes marad, a bérlőnek lehetősége van kockázat nélkül, ismert minőség megvételére.
9. Bérlakásépítés hatásai Egy jól működő bérlakás rendszer olyan társadalmi, gazdasági hatásokat eredményez, amelyek elérése a mindenkori kormányzat feladata és felelőssége. 9.1. Kiemelt társadalmi hatások • • • • • • • • • •
Egy jól működő bérlakásrendszer lehetőséget jelent a fiatal korosztály számára az otthonteremtésre, gyermekvállalásra, családalapításra, egzisztenciális háttér megteremtésére. A fiatal korosztály a preferált célcsoport. A javaslat a pályakezdő korosztály kiemelésével olyan állami szerepvállalást jelenít meg, amellyel a magyar családok nagy része azonosulni tud. Minden család alapvető célja a pályakezdő gyermekek lakásproblémáinak megoldása. Valós társadalmi igényt elégít ki és választási lehetőséget ad a bérlet és tulajdon között. Az egyetemi, gazdasági központokban javasolt a bérlakások létesítése, ezzel együtt a városokban tanuló, munkát vállaló vidéki fiatalság (így családjuk) is talál azonosulási pontot a javasolt rendszerrel. A javasolt rendszer rugalmas, az aktuális társadalmi szükségleteknek megfelelően lehetőséget biztosít egyéb társadalmi, foglalkoztatási csoport (pl. köztisztviselő, tanár, orvos) preferálására is. A közhasznú bérlakásszektor széles társadalmi rétegeknek nyújt elérhető, biztonságos lakásmegoldást a megfizethető és kiszámítható bérleti díjak révén. A bérlő oldali támogatással az alacsony jövedelműeknek is lehetőségük nyílik a lakásbérlésre. A javasolt rendszer olyan megoldást eredményez, ami nem vezet a társadalmi rétegek lakáskörülményeik miatti elkülönüléséhez. Az önkormányzatok a szociális lakásállománnyal a hátrányos helyzetűekre tudnak koncentrálni. Lehetőség nyílik a városi rehabilitációra. Átmeneti, illetve tartós lakáslehetőséget lehet biztosítani az érintett épületekben lakóknak.
9.2. Kiemelt gazdasági hatások • •
Hozzájárul a munkaerő mobilitásához. A bérlakásépítések impulzust adnak az építőiparnak.
9
• • • • •
A bérlakásépítéseket lakáspolitikai eszközként kezelve, az aktuális trendekhez igazodva, kiegyenlítő hatást lehet elérni a jelenlegi hektikus építőpiacon. A biztos finanszírozási hátterű bérlakásépítések likviditást adhatnak az építőiparnak a jelenlegi körbetartozások helyett. A várhatóan alacsonyabb kivitelezési árak mellett is számos kis- és középvállalkozásnak jelenthetnek kiutat a jelenlegi helyzetből. A nagy volumen miatt az egyéb piaci szereplőkhöz képest lényegesen alacsonyabb építési költségeket, és kedvezőbb finanszírozási feltételeket lehet elérni. Ezt igazolja az osztrák példa is. Az építtető társaságok kezelik a bérházakat (érdek a jó minőség). A bérlakásszektor fokozott állami felügyelete hozzájárul az építőipar kifehérítéséhez.
A fentiekben csak az elsődleges társadalmi, gazdasági hatásokra mutattunk rá, a lista nyílván lényegesen bővebb, az iparági és társadalmi összefüggések miatt sokrétű kedvező közvetett hatás is jelentkezik.
10. Modellszámítás A kiinduló paramétereken és az eltérő működésű modelleken alapuló számítások a grafikonokon látható eredményekhez vezetnek. A kiinduló paramétereken történő változtatás a modellek eredményességét alapvetően befolyásolja. Negatív hatást jelent, ha magasabb inflációval, nyereségrátával vagy hitelkamattal számolunk, és pozitív irányba módosít, ha pl. a bérlakásépítő cégek Áfa terhelése 5%-ra csökkenne. A befizetett bérlői kauciók, a kaució mértéke, a bérleti díj összege, az önkormányzatoktól, egyéb lehetséges tulajdonosoktól szerzett pl. földhasználati jog (telekvétel helyett), a hitel időtartama, türelmi időszak, árfolyam kockázat, euró bevezetése, a lakások mérete, az építési költségek, a közhasznú bérlakásépítő cégek előírt minimum saját tőke mértéke, a kapacitás kihasználtság, az adminisztratív költségek mind érdemben befolyásolják a finanszírozást. 10.1. Általános kiinduló paraméterek Közhasznú bérlakásépítő társaság saját tőkéje Közhasznú bérlakásépítő társaság nyereségrátája Állami kölcsön kamata Tőkepiaci hitel kamata (vegyes modellnél és törlesztési támogatásos modellnél) Tőkepiaci hitel kamata (támogatás nélküli modellnél) Infláció Telekár Bruttó építési költség Lakásméret Lakás építési költsége Bérlő egyszeri saját lakbér-hozzájárulása („kaució”) 11 Bérlő egyszeri saját lakbér-hozzájárulása („kaució”) Bérleti díj (vegyes modellnél és törlesztési támogatásos modellnél) Épített bérlakás (2007, 2008, 2009) Épített bérlakás (2010-től)
10 11
2% 3,5% 1% 5% 8% 2% 0 Ft 10 200 000 Ft/m2 65 m2 13 000 000 Ft 5% 650 000 Ft 32 000 Ft 5 000 db/év 10 000 db/év
Támogatás nélküli modellnél 40 ezer Ft/lakás m2, együttesen 2,6 millió Ft Az önkormányzati modell esetében nincs kaució
10
10.2. Példaként vett alternatívák leírása 10.2.1. Támogatás nélküli modell A fenti kiinduló paraméterek szerinti modell, mely a finanszírozást (az építtető társaság 2%-os saját tőkéjén, valamint a bérlő egyszeri 5%-os hozzájárulásán felül) teljes egészében piaci (8%-os) kamatozású hitelből oldja meg, ezzel a hitel visszafizetése 25 évet vesz igénybe. E modellben a telek árával (40 ezer Ft/lakás m2, összesen 2,6 millió forint) is számoltunk. A bérlőt terhelő lakbér a kezdeti 115 ezer Ft/hó összegről (a hitel visszafizetésével párhuzamosan) évente csökken. Ez a modell nyilvánvalóan nem működőképes. 10.2.2. Önkormányzati modell Olyan hosszúlejáratú hitel felvételén alapszik, melyet az önkormányzat állami támogatással (1%os kedvezményes kamattal) vehet fel és az így felépülő lakások lakbérét állandó 16 000 Ft-os szinten tartja. Ennek folyományaként a kölcsön azonban csak 53 év alatt kerül visszafizetésre. E modellben sem az építtető cég saját tőkéje, sem a bérlő hozzájárulása nem merül fel. 10.2.3. Vegyes (támogatott állami kölcsönből és piaci bankhitelből finanszírozott) modell A fentebb felsorolt támogatási (ingyenes telek) és saját tőke komponensek (építtető társaság saját tőkéje, valamint a bérlő egyszeri lakbér-hozzájárulása) figyelembevételével az építési költségek 50%-ának 5%-os kamatozású piaci hitelből, 36,5%-ának támogatott állami kölcsönből való finanszírozásával havi 32 000 Ft alatti nettó lakbérek realizálhatók egy 65 m²-es lakás esetében Az állami kölcsön kamatozása 1%. 12 Ennek visszafizetése csak a tőkepiaci hitel teljes kifizetése után, 25 év elteltével kezdődik. Az építkezés teljes finanszírozása így kb. 45 év elteltével fejeződik be. 10.2.4. Törlesztési támogatásos modell A támogatott állami kölcsön alternatívájaként a modell a törlesztési támogatás kizárólagos használatát ábrázolja. Természetesen kombinált modellek is elképzelhetőek. A törlesztési támogatásos modellnek több előnye van, mint azt például Alsó-Ausztriában a támogatási modelleknél ki lehet mutatni: kezdetekben alacsony a támogató (az állam) likviditási terhelése, könnyebb az alkalmazkodás a bérlők jövedelméhez, rövidebb a futamidő. Ezzel szemben hátrányként adódik az állam hosszú távú támogatási kötelezettsége és a Maastricht-i elveknek megfelelően a támogatások költségvetési kiadásként történő 13 elszámolása. A bérlakásépítési költségekből levonva az építtetők és a bérlők saját hozzájárulását az 5%-os piaci kamatozású hitel visszafizetéséhez, a kezdeti nominális állami támogatás az építési költség 4%-át teszi ki (az első évben kb. 480 000 Ft-ot lakásonként). A támogatás mértékét évi 3 százalékponttal csökkentve, 25 éves futamidőnél egy 65 m²-es lakás esetén havi 32 000 Ft alatti lakbér érhető el. Az építkezés finanszírozása ez esetben már 25 év elteltével kifut.
A kamat fontos, mert a hitel ezáltal nem tekinthető állami kiadásnak a Maastricht-i kritériumok értelmében. Ezt el lehet kerülni, amennyiben a törlesztési támogatást visszafizethetővé lehet alakítani. Ez viszont negatív hatással van a modell hatékonyságára. 12 13
11
10.3. Példaként vett alternatívák grafikonon történő összevetése 2
1 m bérlakás költségének megoszlása 500
437
-
EFt/nm
400
349
329 278
300 200
120
194
437
100
108 209
156
170
Támogatás nélküli
Önkormányzati Lakó költsége
Vegyes
Törlesztési támogatásos
Állami támogatás
Különböző modellszámítások havi lakbéralakulása, rezsi nélkül nettó jelenértéken 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
Támogatás nélküli bérlakás Vegyes finanszírozású bérlakás Közhasznú bérlakás törlesztési támogatással
év
45
41
37
33
29
25
21
17
13
9
5
Önkormányzati bérlakás
1
1 000 Ft/hó
Forrás: IIBW
1 bérlakásra jutó állami támogatás (nominális) 600 500 ezer Ft
400 300 200 17.887
8.463
100
11.070
1
4
7
10
13 16
19 22
25 28
31 34
37 40
43 46
49 52
évek összes
törlesztési támogatásos
vegyes
önkormányzati
12
Az állam, mint támogató likviditási terhelése Mrd Ft-ban, nominális 140 120 100 80
Önkormányzati bérlakás
60
Vegyes finanszírozású bérlakás
40
Közhasznú bérlakás törlesztési támogatással
20
2037
2034
2031
2028
2025
2022
2019
2016
2013
2010
2007
0
Forrás: IIBW
Fenti alternatívák közül a törlesztési támogatásos modell látszik a legkedvezőbbnek. Javasolt ezt alapul venni a további kalkulációkhoz.
11. Összehasonlítás a jelenlegi támogatott lakáshitellel A törlesztési támogatásos modell bérleti díja összevethető egy önerő nélküli támogatott lakáshitel törlesztő részletével. Az összehasonlítást azonos 65 m2-es lakásra, azonos 25 éves futamidőre és azonos 13 millió forintos építési költségre, illetve hitelösszegre elvégezve az adódik, hogy a havi bérleti díj kb. egyharmada a havi törlesztő részletnek.
12. Állami ráfordítások és bevételek A központi költségvetés lakástámogatási kiadásai
Lakástámogatások [milliárd Ft]
2004. évi teljesítés
2005. évi teljesítés (előzetes)
2006. évi előirányzat
203,993
232,566
216
Forrás: KSH
A közhasznú törlesztési támogatásos modell a többi modellhez képest kezdetben jóval alacsonyabb likviditási terhelést jelent az állam számára. Ez a terhelés 5 000 db új építésű bérlakásonként 2,4 milliárd Ft-ot tesz ki évente. Alacsonyabb építkezési és finanszírozási költségek mellett az állami ráfordítás mértéke jelentősen csökkenne. Az ennek megfelelő számítások a fent felsorolt értékek harmadára jönnek ki. Ez azt jelenti, hogy az Áfa kulcs csökkentésével (pl. 5%-ra) a modellek támogatási igényét jelentősen lehetne csökkenteni. Az állam magas támogatási kiadásaival szemben jelentős kiegészítő bevételek állnak. A számításban csak az Áfa 5 000 db megépített bérlakás utáni mértéke eléri a 11 milliárd Ft-ot (!), illetve 2010-től (évi 10 000 bérlakás) a 22 milliárd Ft-ot. Tekintve, hogy a lakások bérbeadása tárgyi adómentes tevékenység, a bérlakásépítő cégek nem jogosultak az Áfa visszaigénylésére. Ez azt jelenti, hogy a törlesztési támogatásos modell a fenti számításokhoz figyelembe vett kondíciókkal az első években nem jelent valós terhelést az államnak. További bevételek folynak
13
be a költségvetésbe az új foglalkoztatottak személyi jövedelemadójából és az intézkedés gazdasági ösztönző hatásából is.
13. Átmeneti idő a modell bevezetéséig A modell bevezetése kodifikációs munkát feltételez. Ennek megvalósításáig célszerű lenne a 1124/2005. (XII.20.) Korm. rendelethez hasonló módon meghirdetni a „Sikeres Magyarországért” PPP Bérlakás Hitelprogramot, 2007 év végéig 60 milliárd Ft-os keretösszeggel. A vonatkozó MFB termékleírásba be kell építeni a bevezetendő közhasznú bérlakásszektornak a már jelenleg is átvehető ismérveit. Ez mintegy pilot projekt működhetne, sikeres működés esetén, pedig hozzájárulhatna a közhasznú bérlakásszektor törvényi kereteivel kapcsolatos kedvező Országgyűlési döntéshez.
14. EU támogatások, pályázati lehetőségek áttekintése Megvizsgálandó, hogy a közhasznú bérlakásszektor bevezetését össze lehet-e kapcsolni a 2007-es uniós költségvetésből hasonló célra igényelhető pénzösszegek felhasználásával. A közhasznú bérlakásszektor ugyanis megfelelő intézményi hátteret jelentene a fent említett források pályázatára, fogadására, kezelésére. Érdemes lenne áttekinteni, hogy a Nemzeti Fejlesztési Tervhez (Regionális Operatív Programhoz), illetve a Közösségi Támogatási Keretszerződéshez hogyan lehet illeszteni a közhasznú bérlakásszektor támogatását. Szintén javasolt áttekinteni, hogy Magyarország hogyan tud részt venni az EU kifejezetten városi fejlesztéseket támogató Urban II. (ha lesz ilyen Urban III.) programjában, illetve egyéb a bérlakásépítéshez illeszthető városfejlesztési, szociális célú programjaiban.
15. Határozati javaslat A Kormány részére előterjesztést benyújtó miniszternek legalább az alábbi témákban javasolt határozati indítványt tenni és az ahhoz szükséges konkrét határozattervezetek, jogszabálytervezetek szövegét elkészíteni: 1.
A Kormány tárgyalja meg és fogadja el a „Sikeres Magyarországért” PPP Bérlakás Hitelprogram meghirdetéséről szóló kormány-előterjesztést.
2.
A Kormány tárgyalja meg és fogadta el a közhasznú bérlakásszektor bevezetéséről szóló előterjesztést, a közhasznú bérlakásszektor bevezetéséhez szükséges jogszabály tervezetek előkészítésére tűzzön határidőt.
14
