elektronický právní měsíčník pro územní samosprávu paragrafy srozumitelně pro každého Projekt MUNICIPAL NA VAŠE PŘÁNÍ - NOVINKA PRO VÁS SEZNAMTE SE

SAMOSPRÁVA §§§§§§§

2016 nové

elektronický právní měsíčník pro územní samosprávu – paragrafy srozumitelně pro každého

Projekt MUNICIPAL NA VAŠE PŘÁNÍ - NOVINKA PRO VÁS SEZNAMTE SE

první číslo jako novoroční dárek Ediční plán a hlavní témata jednotlivých vydání LEDEN 2016: „Předkupní právo“ – přeceňovaný institut ÚNOR 2016: „Kouzelná smluvní ustanovení“ – jak dosáhnout to, co chceme BŘEZEN 2016: „Nájemní a pachtovní smlouvy“ – abychom v textu nenarazili DUBEN 2016: „Orgány obce a rozdělení pravomocí“ – vážná hrozba neplatnosti Duben 2016 bonus: „VZORY SMLUV PRO OBCE A MĚSTA – I.“ KVĚTEN 2016: „Postavení starosty, místostarosty, radních a zastupitelů“ ČERVEN 2016: „Odpovědnost zastupitelů za škodu“ – lze se vůbec pojistit? ČERVENEC 2016: „Převody nemovitostí v obcích“ – úskalí smluv a jak na ně SRPEN 2016: „Výbory, komise a jejich vztah (nejen) k orgánům obce“ ZÁŘÍ 2016: „Veřejné zakázky (nejen) malého rozsahu“ – kvalitně nebo levně? Září 2016 bonus: „VZORY SMLUV PRO OBCE A MĚSTA – II.“ ŘÍJEN 2016: „Trestní odpovědnost volených zástupců“ – prevence a jak na ni LISTOPAD 2016: „Ochrana osobnosti a pomluva“ – i politik se může bránit PROSINEC 2016: „Právo na informace versus ochrana osobních údajů.“ a k tomu AKTUALITY, citáty, zajímavosti a další témata na Vaše přání. NAPIŠTE NÁM, CO POTŘEBUJETE VYSVĚTLIT BLÍŽ…

srozumitelnost

úplnost

přehlednost

upozornění

návody

judikatura

odpovědi na Vámi zasílané otázky – kauzy z naší praxe www.municipal-centrum.cz

SAMOSPRÁVA §§§§§§§

2016 1

elektronický právní měsíčník pro územní samosprávu – paragrafy srozumitelně pro každého „Samospráva hrou“…není to trochu protimluv? Jako jedni z mála víme, že samospráva je velká řehole, často stres, a jen občas velké uspokojení z hotového díla, ať jde o dílo skutečné, nebo třeba o hezkou místní akci. A do toho nároky, které na Vás klade kde kdo, a které mají společného jmenovatele – paragrafy. Chceme Vám touto formou pomáhat právě s nimi… A protože Vy víte, že k právu máme zdravě praktický přístup, a že o zákonech dokážeme přednášet s vtipem a nadhledem, dovolili jsme si tento odvážný název… S námi na to nejste sami! Váš MUNICIPAL TEAM & AK Mgr. Jana ZWYRTEK HAMPLOVÁ

DNES V PRÁVNÍ PORADNĚ PŘEDKUPNÍ PRÁVO – přeceňovaný institut Víme, co je vlastně předkupní právo? Většinou ne. Co to znamená ve smluvní praxi? Někdy nic. Zaručuje nám předkupní právo původní cenu? Ne. Kdo předkupní právo schvaluje? Starosta? Ne. Musí být už ve zveřejněném záměru? Mělo by být. Co to tedy vlastně je a kdy jej použít? Rozsudky soudů a předkupní právo. Jak má být zakotveno ve smlouvě. Co dělat, když smluvní strana poruší smlouvu. Obec jako „VIP“ - CO JE TO „DVOJITÉ JIŠTĚNÍ“ Výklad zákona pro každodenní praxi obcí přináší Mgr. Jana Zwyrtek Hamplová - advokátka

CITÁT DNE

Ignoratia legis non excusat. Neznalost zákona neomlouvá.

 JAK PŘEŽÍT  FUNKCI STAROSTY Nekandidovat  Nebýt zvolen 

NEDBÁTE-LI TĚCHTO RAD  Být super flegmatik Být supermuž/superžena To je - být připraven na vše Bedlivě hlídat opozici Ještě více hlídat koalici Hlídat sebe  Neopíjet se v rodném městě  Co je v domě, není pro mě  Mít v šuplíku antidepresiva  Nemít v šuplíku zbraň! (Selže-li rada být flegmatik )

Mít boční východ z kanceláře Jmenovat se: Jaromír Jágr, Karel Gott, Lucie Bílá, Martina Sáblíková …nebo nějak tak

Muži – být hodně sexy  Ženy – nebýt příliš sexy  Sem tam říct sprosté slovo Neprovokovat  Provokovat  Umět číst – a skutečně číst PROTOŽE JINAK: Slovy Wericha KDYŽ MLUVÍŠ – nepiš KDYŽ PÍŠEŠ – nepodepisuj KDYŽ PODEPÍŠEŠ pak se nediv 

CO JE TO PŘEDKUPNÍ PRÁVO A MÝTY KOLEM NĚHO Klasická situace v obci či městě – prodáváme nějaký majetek, často za cenu nižší než obvyklou, protože kupující nám slibuje kde co, nejčastěji to, že na pozemcích bude stavět do určité doby, a my se uklidňujeme tím, že děláme dobře, protože do smlouvy dáváme předkupní právo, abychom si jeho sliby pojistili. Skutečně je předkupní právo všelék? Spíše ne, než ano… Bohužel. Přesto si to obce a města stále myslí, a do smluv je zvesela dávají. Proč ne – ale musíme vědět, co od tohoto práva můžeme vlastně očekávat.

ZÁKLADNÍ MÝTUS – KUPNÍ CENA Myslíte si, že když prodáte majetek obce levně, a máte předkupní právo, musí vám ho prodat majitel zpět za stejnou cenu, za jakou majetek koupil? Ani náhodou. Zákon hovoří jasně: §2147 (1) Nabídku učiní prodávající předkupníkovi ohlášením všech podmínek. Při nabídce se vyžaduje oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým. Nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu. (2) Přijme-li předkupník nabídku, uskuteční se koupě mezi prodávajícím a předkupníkem za týchž podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým.

Jak si to přeložit? Má-li majitel zájemce, obec zaplatí cenu, kterou nabízí tento zájemce, nebo má smůlu. Tedy obec musí dát to, co by dala každá třetí osoba. Tedy předkupní právo za stejnou cenu, za jakou to dotyčný od obce koupil, je právní mýtus a nesmysl. A co formulace „zavazuje se prodat za cenu, za jakou nemovitost od obce koupil“? Tato formulace neodpovídá zákonu, je zásahem do ústavně zaručených vlastnických práv, a proto by obec v případě sporu nebyla úspěšná.

SOUVISEJÍCÍ MÝTUS – ČAS URČUJEME MY! Mnozí starostové už vyslovili – máme předkupní právo, kdykoli můžeme pozemek získat zpět. Není to pravda. Předkupní právo znamená „jen“ to, že když bude chtít vlastník nemovitosti prodat, musí ji nabídnout napřed nám, a my máme přednost. Na něm tedy zůstává určení, kdy máme šanci tohoto předkupního práva využít. A musíme mu zaplatit to, co mu nabízí někdo jiný. Tedy předkupní právo nám zajišťuje jedinou věc – přednostní koupi. Kdy a za kolik je zcela mimo naši vůli. Lidově řečeno – ber nebo neber za daných podmínek. Jinak máš smůlu a mohu prodat komukoli. Z toho můžeme snadno dovodit, že jako nějaká jistota je to docela málo – zvláště pokud se jedná o cenný majetek obce, nebo pokud chce obec skutečně dosáhnout toho, co prodejem zamýšlela. Vystřízlivění bývá někdy kruté. KAUZA Z PRAXE Obec prodala stavební pozemky za 250,- Kč/m2, cena obvyklá byla 600,- Kč/m2. Odůvodnila to řádně - podporou výstavby RD v obci, že nechce na svých občanech vydělávat, že chce zvýšit počet občanů obci a ty stávající zde udržet… A do smlouvy si dala předkupní právo, aby kupující, který slíbil vybudovat IS a stavět RD, s pozemky příliš nespekuloval. Stále se nic nedělo, za rok přišel na obec dopis, že záměr se nevyvedl, a že stávající vlastník chce pozemky prodat, má zájemce, ale že dle předkupního práva nabízí pozemky obci, a že kupní cena je 630,- Kč/m2, protože tuto cenu mu nabízí ten druhý zájemce. Obec si zjistila, že ten druhý zájemce nechce stavět žádné RD, ale chce vyvinout snahu o jiné využití území atd., zkrátka nechtěla, aby pozemky „ten nový“ získal. Ale protože obec měla jištění jen předkupním právem, byla bezmocná – buď přihlížet zakoupení dalším subjektem v řadě, nebo sama koupit – ale za cenu 630,- Kč/m2. Bouřlivá jednání zastupitelstva, ostré reakce občanů, svízelná situace. Nakonec obec pozemky nekoupila, a dnes napjatě očekává, „co bude“.

PŘIPRAVUJEME – KOUZELNÁ SMLUVNÍ USTANOVENÍ – JAK DOSÁHNOUT TO, CO CHCEME! Předkupní právo není jediná možnost, jak si pojistit prodávaný majetek. Napovíme Vám, jak na to.

DOBRÉ ZPRÁVY O PŘEDKUPNÍM PRÁVU To, že upozorňujeme na to, co nemůžeme od předkupního práva očekávat, neznamená, že předkupní právo máme zatratit. Naopak, v některých případech může být obci velmi užitelné. Jen se musí využívat tam, kde má skutečně svůj význam, a musíme přesně vědět, co od něho můžeme očekávat. Pak nám může být předkupní právo velmi k dobru. A které případy to mohou být?

JISTOTA BUDOUCÍ KOUPĚ TOHO, CO BY OBEC POTŘEBOVALA nebo CHTĚLA * Obec by ráda vlastnila určitý pozemek, ale majitel ho zatím nechce prodat. Zde je sjednání předkupního práva úspěchem, protože to znamená, že až majitel nebo jeho právní nástupci změní názor, musí nabídnout pozemek napřed obci než komukoli jinému. Může se jednat o strategické pozemky pro výstavbu, pro komunikaci, chodníky apod. * Obec se chce dozvědět, že vlastník chce nemovitost prodávat, aby mohla uplatnit jiné své právo, například právo zpětné koupě (viz další vydání Samosprávy hrou), pokud se k tomu rozhodne. Nabídková povinnost je tak důležitý informační kanál, kterým obec zjistí, že se s nemovitostí má něco dít. * Obec se nebrání prodat, chce ale zajistit, že vlastníkem bude konkrétní subjekt, jinak preferuje, aby se vlastnictví dostalo zpět obci. I na toto je předkupní právo správný institut

ZÁMĚR PRODEJE S PŘEDKUPNÍM PRÁVEM

KDO SCHVALUJE ZŘÍZENÍ PŘEDKUPNÍHO PRÁVA?

Přestože to zákon o obcích přímo neříká, měl by být v záměru obce prodat nemovitost, chce-li si obec zakotvit předkupní právo, tento úmysl uveden, protože je to významná součást budoucí smlouvy, která může ovlivnit zájem o takovou koupi. Kdyby to tak nebylo, mohl by budoucí kupující právo zakotvit do smlouvy předkupní právo ze strany obce zpochybnit. A jak by měl být klasický záměr prodat nemovitost doplněn? Není to nic složitého. „Podmínkou prodeje je zřízení předkupního práva ve prospěch obce ve smyslu platných ustanovení občanského zákoníku, a to na dobu neurčitou.“ nebo „Podmínkou prodeje je zřízení předkupního práva ve prospěch obce ve smyslu platných ustanovení občanského zákoníku, a to na dobu deseti let od převodu vlastnického práva.“

Záměr může schválit rada obce nebo starosta v pravomoci rady obce. Samotnou smlouvu s předkupním právem pak schvaluje výhradně zastupitelstvo obce. !!! POZOR !!! NELZE platně zakotvit do smlouvy předkupní právo bez schválení v orgánech obce, a je velmi sporné, zda jej lze ve smlouvě požadovat, pokud by nebylo uvedeno již ve zveřejněném záměru. PROTO DOPORUČUJEME: Požadavek zřízení předkupního práva uvést již v záměru obce, kterým se zveřejňuje záměr obce nemovitost prodat. Předkupní právo zakotvit již do schvalovacího usnesení nebo přímo do textu schvalované smlouvy, je-li již v okamžiku hlasování zpracován. OBDOBNĚ postupujeme při tzv. zpětném chodu – totiž při zrušení předkupního práva dohodou. Zrušení musí schválit zastupitelstvo.

POZOR NA OBCHÁZENÍ ZÁKONA aneb co nás nemusí v první chvíli napadnout Pokud zveřejníme záměr prodeje s tím, že obec vyžaduje zřízení předkupního práva, a pak bychom uzavřeli smlouvu se zájemcem bez tohoto předkupního práva, mohla by být smlouva napadnuta z toho důvodu, že zájemci byli uvedeni v omyl, protože kdyby bývali věděli, že předkupní právo nebude vyžadováno, ucházeli by se o koupi také. Je vysoce pravděpodobné, že soud by jim dal za pravdu. Pokud tedy dojdeme v průběhu procesu k tomu, že od předkupního práva ustoupíme, musíme záměr zveřejnit znovu, tentokrát bez tohoto předkupního práva. Podobně by se soud díval na ten postup, kdybychom zveřejnili záměr prodat s předkupním právem obce, takto smlouvu uzavřeli, ale vzápětí, témě hned, předkupní právo dohodou zrušili. Zrušení předkupního práva, které v době svého schválení mělo nepochybně svůj význam, by mělo splňovat dvě podmínky: První – mělo by k tomu docházet po přiměřené době a současně Druhá – objektivní důvody pro zrušení (= odůvodnění, proč už obec na předkupním právu netrvá, proč jej nepotřebuje). A NAOPAK? Co když dojednáme předkupní právo dodatečně? Pokud nebylo předkupní právo zveřejněno, a my jej pak dodatečně s kupujícím dojednáme, musíme také proces opakovat? Logika by napovídala, že ne, protože jsme sjednali pro obec výhodnější podmínky. Nezveřejnění předkupního práva v záměru by však mohl paradoxně zneužít právě kupující, a v budoucnu se bránit tím, že nebylo v záměru, a jeho zakotvení do smlouvy je tedy neplatné. Jak tomu předejít? Dodatečně záměr zakotvit do kupní smlouvy i předkupní právo zveřejnit (samostatně), tím naplnit zásadu publicity, a v samé smlouvě danou situaci odrazit správným ujednáním. To by mohlo znít třeba takto: „Kupující prohlašuje, že bere na vědomí dodatečné zveřejnění záměru obce zakotvit do této smlouvy předkupní právo k převáděným nemovitostem, a dále prohlašuje, že tím považuje všechny zákonné předpoklady pro uzavření smlouvy dle zákona o obcích za splněné.“ Těžko pak by pak kupující mohl dodatečně část smlouvy o předkupním právu napadat. MŮŽE PŘEDKUPNÍ PRÁVO DOJEDNAT SÁM STAROSTA? Nemůže. Pokud by to udělal, takové ujednání by bylo bez schválení zastupitelstvem obce neplatné. Trestní odpovědnost by zde nebyla, protože by tímto jednáním nemohl způsobit žádné škody, jeho jednání by v tomto smyslu bylo nicotné, nemohlo by vyvolat žádné právní následky.

§§

§§

MŮŽE PŘEDKUPNÍ PRÁVO ZRUŠIT SÁM STAROSTA? Nemůže. Pokud by to udělal, takové ujednání by bylo bez schválení zastupitelstvem obce neplatné. Trestní odpovědnost by zde mohla být dovozena ve stádiu pokusu, protože jeho jednání by v tomto smyslu bylo nicotné, nemohlo by vyvolat žádné právní následky. Kdyby způsobilo škody, starosta by je musel uhradit.

Předkupní právo - Z AKTUÁLNÍ JUDIKATURY SOUDŮ Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 33 Cdo 4017/2013 – lhůta pro uzavření smlouvy Zákon neomezuje prodávajícího spoluvlastníka poté, co zaniklo předkupní právo oprávněného, v nakládání s podílem jinak než tím, že prodej nesmí uskutečnit za podmínek (cena, splatnost, příp. dalších) podstatně odlišných od těch, které byly obsahem nabídky. Nesprávný je tedy názor žalobkyně, že tohoto práva musí využít (a podíl prodat) „v určité z hlediska časového přiměřené době, jinak mu toto právo zanikne.“ Povinnost znovu nabídnout svůj podíl k odkupu ostatním spoluvlastníkům má jen v případě, že se podmínky (některá z nich) původně ohlášené natolik změnily, že rozdíl mezi nimi by mohl objektivně ovlivnit úvahy oprávněných spoluvlastníků o přijetí nabídky. Změna okolností na straně oprávněného spoluvlastníka, který platnou nabídku nepřijal (podíl v zákonné nebo poskytnuté delší lhůtě nevyplatil), neobnovuje povinnost prodávajícího spoluvlastníka vykonat novou nabídku, jsou-li původně ohlášené podmínky stejné. VÝKLAD – zákon nestanoví žádnou dobu, kdy musí ten, kdo nabízí, uzavřít danou smlouvu. Jediné omezení se týká podmínek. Pokud tedy obec nevyužije předkupního práva, vlastník může nemovitost prodat klidně i za rok jinému, pokud se neodchýlí od původně nabízených podmínek. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 33 Cdo 3371/2008 Porušení předkupního práva - k promlčení práva domáhat se nabídky prodeje věci Protože zákon nestanoví pro promlčení práva spoluvlastníka nemovitosti domáhat se po nabyvateli, aby mu nabídl spoluvlastnický podíl ke koupi, zvláštní promlčecí dobu, promlčuje se toto právo v obecné tříleté promlčecí době podle § 101 obč. zák., který upravuje kromě délky promlčecí doby i začátek jejího běhu. Tím je zásadně den, „kdy právo mohlo být vykonáno poprvé“. Obecně platí, že právo může být vykonáno poprvé, jakmile vznikne možnost podat na jeho základě odůvodněně žalobu u soudu, neboli kdy se právo stalo nárokem (actio nata). Jelikož samotná kupní smlouva má pouze obligační účinky (zavazuje jen její účastníky) a její věcné účinky - nabytí vlastnictví nabyvatelem nastanou až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí, tříletá promlčecí doba pro uplatnění zákonného předkupního práva podle § 603 odst. 3 obč. zák. začne běžet dnem následujícím po dni, ke kterému vznikly účinky vkladu práva do katastru nemovitostí. Lze shrnout, že tříletá promlčecí doba podle § 101 obč. zák. k uplatnění práva podílového spoluvlastníka, jehož předkupní právo bylo porušeno, domáhat se na nabyvateli, aby mu spoluvlastnický podíl na nemovitosti nabídl ke koupi, začíná běžet dnem následujícím po dni, ke kterému vznikly účinky vkladu práva do katastru nemovitostí na základě kupní smlouvy, jíž bylo předkupní právo porušeno. VÝKLAD – zákon nestanoví speciální dobu, do kdy se lze domáhat předkupního práva, a proto se použije doba obecná., tedy tříletá od zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Proto je důležité, aby se zápisy v katastru tam, kde má obec předkupní právo, kontrolovaly. To může být mimo jiné jeden z úkolů pro kontrolní výbor. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 31 Cdo 1926/2009 - Prodej třetí osobě za jiných smluvních podmínek není nutně porušením předkupních práv spoluvlastníka Předkupní právo spoluvlastníka není „bez dalšího“ porušeno, jestliže nabídka doručená spoluvlastníku neobsahovala údaj o splatnosti kupních cen a poté prodávající uzavřel kupní smlouvy, jež obsahovaly individuální splatnost kupních cen. Byla-li splatnost ve smlouvě o převodu podílu, uzavřené později s třetí osobou, stanovena jinak než v § 605 obč. zák., příp. v nabídce na odkoupení podílu učiněné oprávněnému spoluvlastníku, lze učinit závěr o tom, že bylo porušeno předkupní právo spoluvlastníka, jen za předpokladu, že podmínky splatnosti se podstatně lišily, a to natolik, že rozdíl mezi nimi mohl objektivně ovlivnit úvahu oprávněného spoluvlastníka o přijetí nabídky na realizaci předkupního práva. VÝKLAD - Ne každá odlišnost musí nutně vést k tomu, že lze učinit závěr, že předkupní právo bylo porušeno. V daném případě je to splatnost kupní ceny. Pokud byla jiná splatnost v nabídce, a jiná ve smlouvě, a není to podstatný rozdíl, nebylo předkupní právo porušeno. Rozdíl by musel být výrazný.

MÁ OBEC JAKO SPOLUVLASTNÍK ZÁKONNÉ PŘEDKUPNÍ PRÁVO K OSTATNÍM SPOLUVLASTNICKÝM PODÍLŮM? A MUSÍ SVŮJ PODÍL OSTATNÍM NABÍZET? Od 1. ledna 2015 již zákonná povinnost nabízet svůj podíl přednostně ostatním spoluvlastníkům neexistuje a každý ze spoluvlastníků, tedy i obec, může se svým podílem nakládat podle své vůle. Předkupní právo tedy i zde může vzniknout jen smluvně. Poznámka: Výjimku zákon upravuje v jediném případě, který se však bude málokdy týkat obcí předkupní právo zůstává zachováno pro případy, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva při nabytí nemovitosti ovlivnit, zde půjde převážně o podíly nabyté z dědictví. Pokud se v období šesti měsíců od takového nabytí nemovitosti rozhodne spoluvlastník svůj podíl prodat, musí jej přednostně nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Po půl roce už s ním zase může naložit tak, jak sám uzná za vhodné. To platí i pro bezúplatné převody. V tomto období nemůže svůj podíl ani nikomu darovat. Spoluvlastníci mají právo vykoupit podíl dokonce za cenu obvyklou. Pro úplnost je nutno uvést, že volné nakládání se spoluvlastnickým podílem se netýká podílu na společných prostorách nebo pozemku patřícímu společenství vlastníků jednotek. Podle nového občanského zákona je tento spoluvlastnický podíl nedílnou součástí bytové jednotky, je samostatně nepřevoditelný.

TEDY: Obec nemá předkupní právo na ostatní spoluvlastnické podíly, je-li sama spoluvlastníkem. Obec nemusí nabízet svůj spoluvlastnický podíl ostatním, může jej převést na kohokoliv – POZOR – i zde po zveřejnění záměru dle zákona o obcích, jinak by byl převod neplatný.

Předkupní právo ve smlouvě – jak správně zní? Čl. XY Předkupní právo 1. Kupující zřizuje ve prospěch prodávajícího k předmětu koupě předkupní právo. 2. Předkupní právo k předmětu koupě bude zapsáno jako věcné právo do katastru nemovitostí. Jedná se o právo věcné, a zůstává zachováno stále, i když se změní vlastnictví věci.

RESUMÉ K TÉMATU Předkupní právo je dobrý právní nástroj, je-li používáno tam, kde je na místě - Nezajišťuje zakoupení zpět za cenu, za jakou jsme prodali, a to dokonce ani tehdy, je-li to zakotveno ve smlouvě - Předkupní právo neznamená, že budeme moci koupit tehdy, kdy my budeme chtít - Chceme-li do smlouvy dát předkupní právo, mělo by to být již ve zveřejněném záměru - Předkupní právo k nemovitostem musí schválit zastupitelstvo, a to jak zřízení, tak zrušení – Schválení se děje buď výslovně usnesením, nebo schválením kompletní smlouvy Pro zrušení musí být objektivní důvody – v případě finančně podporovaných stavebních parcel je dobré jej kombinovat s jinými právními instituty - obec jako spoluvlastník nemá předkupní právo k ostatním spoluvlastnickým podílům – svůj spoluvlastnický podíl nemusí nikomu přednostně nabízet – záměr prodat spoluvlastnický podíl obce musí být rovněž zveřejněn na úřední desce obce - promlčecí doba pro uplatnění práv se počítá od vkladu do katastru nemovitostí.

A CO KDYŽ JE PŘEDKUPNÍ PRÁVO PORUŠENO? Především si musíme uvědomit, že „právo přeje připraveným“. Smlouva, která byla uzavřena navzdory předkupnímu právu, je sice neplatná, ale jde o neplatnost relativní, tedy je třeba se jí dovolat, a to v promlčecí době. Ta je podle nového občanského zákoníku tři roky. Pokud je však předkupní právo zaneseno jako právo věcné v katastru nemovitostí, nemělo by k převodu vůbec dojít, katastr by měl návrh na vklad bez souhlasu oprávněného z předkupního práva zamítnout. Pokud by bylo sjednáno jen jako smluvní, pak je nutno domáhat se svých práv žalobou na nahrazení projevu vůle prodávajících, tj. uložení povinnosti uzavřít se žalobcem - kupujícím smlouvu o převodu vlastnictví nemovitostí. Zde je však již nepochybně na místě právník. Je lépe sjednávat předkupní právo jako právo věcné. Ze zajímavé judikatury: Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 4308/2009, ze dne 15. 6. 2011 K důsledkům porušení předkupního práva I. Ustanovení § 603 odst. 3 obč. zák. se vztahuje na věcné předkupní právo, na závazkové předkupní právo nikoliv. II. Dohoda o předkupním právu může být nepochybně součástí jakékoliv smlouvy; je-li však obsažena v nájemní smlouvě, neznamená to, že s právy a povinnostmi přecházejícími na nabyvatele věci z nájemní smlouvy přechází na něj také závazek z předkupního práva. VÝKLAD: Pokud majitel prodá nemovitost, nemůže se nájemce domáhat po tomto nabyvateli, aby mu nemovitost prodal, protože měl sjednané závazkové předkupní právo. To zavazuje jen smluvní strany. Aby se toho mohl domáhat, muselo by být předkupní právo sjednáno jako věcné se zápisem do katastru.

VÍTE TO? Obec má VIP předkupní právo: veřejně prospěšná stavba a veřejné prostranství Obec má (vedle kraje a státu) výjimečné postavení, pokud jde o předkupní právo z jiného právního titulu než podle občanského zákoníku. Tímto zákonem je stavební zákon, tj. zákon č. 183/2006 Sb., který v ustanoveních § 101 předpokládá, aby obec mohla při plánování realizace tzv. veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšného opatření uplatnit předkupní právo k pozemkům, na kterých se tato veřejně prospěšná stavba má postavit nebo opatření realizovat. * CO JE TO VEŘEJNĚ PROSPĚŠNÁ STAVBA = stavba pro veřejnou infrastrukturu určená k rozvoji nebo ochraně území obce vymezená ve vydané územně plánovací dokumentaci * VEŘEJNĚ PROSPĚŠNÉ OPATŘENÍ = opatření nestavební povahy sloužící ke snižování ohrožení území a k rozvoji anebo k ochraně přírodního, kulturního a archeologického dědictví, vymezené ve vydané územně plánovací dokumentaci“.

POZOR NA LHŮTU – 6 měsíců Překupní právo obce může být uplatněno do 6 měsíců od doručení nabídky předkupního práva. Po marném uplynutí této lhůty předkupní právo obce, kraje nebo státu zaniká. Veřejné prostranství Předkupní právo náleží pouze obci, to k pozemku, který je územním plánem nebo regulačním plánem označen jako veřejné prostranství. * VEŘEJNÉ PROSTRANSTVÍ = je definováno v ustanovení § 34 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), v platném znění, jako „všechna náměstí, ulice, tržiště, chodníky, veřejná zeleň, parky a další prostory přístupné každému bez omezení, tedy sloužící obecnému užívání, a to bez ohledu na vlastnictví k tomuto prostoru“. PŘIPOMÍNÁME Toto předkupní právo neznamená, že obec získá pozemky do svého vlastnictví kdykoli, kdy ona sama chce. Získá je však vždy, když je vlastník bude chtít prodat.

CO JE TO „DVOJITÉ JIŠTĚNÍ“? Pokud jsme označili institut předkupního práva za přeceňovaný, který sám o sobě nezajistí spekulace s pozemky, které chce obec prodat levně například na výstavbu, musíme dodat to podstatné – vhodnou kombinací různých právních institutů lze dosáhnout téměř všeho, co obec od smlouvy očekává – musíme však dokázat zkombinovat právo zpětné koupě, předkupní právo, a můžeme právně pracovat s kupní cenou apod. Metody, jak zamezit spekulacím s majetkem, který obec prodá motivačně levně, jak se k němu dostat zpět, pokud kupující chce prodávat dál, jak zajistit, aby kupující stavebních parcel v určité době zkolaudovali, jak dělat v tomto směru dobré záměry a dobré smlouvy – to najdete v příštím vydání Samosprávy hrou. Právo umožňuje mnohé, pokud se umí efektivně využívat. A my vás to budeme učit.

CITÁT: KAREL HAVLÍČEK BOROVSKÝ „Proto jest obec, jest společnost, aby, co jednotlivý sám dovésti nemůže, spojené síly dokázaly.“

Z kronik: HNANICE 1663 - Marie Kochová byla přistižena ve vinohradě při krádeži hroznů. Za trest musela stát dvě hodiny na pranýři s hrozny na krku.

NEJLIDNATĚJŠÍ MĚSTA SVĚTA

1. Tokio (Japonsko) – 37,8 milionu lidí 2. Soul (Jižní Korea) – 25,6 mil. 3. Šanghaj (Čína) – 24,7 mil. 4. Karáčí (Pákistán) – 24,5 mil. 5. Dillí (Indie) – 21,7 mil. 6. Mexiko (Mexiko) – 21,6 mil. 7. Sao Paulo (Brazílie) – 21,2 mil. 8. Peking (Čína) – 21,1 mil. 9. Mumbai (Indie) – 20,7 mil. 10. Osaka – Kóbe – Kjóto (Jap.) – 20,1 mil. 11. Jakarta (Indonésie) – 20,0 mil. 12. New York (USA) – 19,9 mil.

Vydavatel: MUNICIPAL – centrum vzdělávání a odborných služeb, s.r.o., IČ: 646 19 761, DIČ: CZ 646 19 761 1 vydání – 82,- Kč, roční předplatné 984,- Kč (12 vydání + 2 bonusová – VZORY pro obce a města I. a II.) Objednávky a náměty: [email protected] ŠÍŘENÍ POVOLENO POUZE PRO POTŘEBY PŘEDPLATITELE AUTORSKY CHRÁNĚNO - © MUNICIPAL – centrum vzdělávání a odborných služeb, s.r.o.