Důvodová zpráva. I. Obecná část

50

Důvodová zpráva I. Obecná část 1. Stávající právní úprava vlastnictví bytů a její zhodnocení Současná právní úprava vlastnictví bytů navazuje na předpoklady vytvořené v § 125 odst. 1 občanského zákoníku, podle něhož zvláštní zákon upravuje vlastnictví k bytům a nebytovým prostorům. Další východiskem je § 118 odst. 1 občanského zákoníku, podle něhož mohou být předmětem občanskoprávních vztahů byty a nebytové prostory. Obě ustanovení občanského zákoníku vycházejí z toho, že byt či nebytový prostor, ačkoliv jsou vymezeny jako části budovy, nejsou fakticky reálně oddělitelnými částmi budovy, proto ani ze stavebně technického hlediska nelze s bytem či s nebytovým prostorem nakládat v plném rozsahu jako se samostatnou věcí. Jde v podstatě o právní fikci bytu nebo nebytového prostoru jako samostatných věcí, a tedy předmětů vlastnického práva. Předmět občanskoprávních vztahů a věc jako předmět vlastnického práva však není jedno a totéž; pokud tedy občanský zákoník prohlásil v ustanovení § 118 odst. 1 za předmět občanskoprávních vztahů byty a nebytové prostory, neumožnil tím jejich nabývání do vlastnictví jako věci. Svěřil však právní úpravu vlastnictví k bytům a nebytovým prostorům zvláštnímu zákonu. Z uvedených východisek v občanském zákoníku pak vyplývá potřeba existence zvláštního zákona, který upravuje jako zvláštní zákon (lex specialis) především ve vztahu k občanskému zákoníku jako zákonu obecnému (lex generalis) problematiku právních vztahů plynoucích z vlastnictví bytů a nebytových prostorů a náležitosti s tím spojené. Vlastnictví bytů a nebytových prostorů představuje v našem právním řádu zvláštní formu spoluvlastnictví (zahrnující současně vlastnictví bytu či nebytového prostoru a k němu akcesoricky přistupujícího spoluvlastnictví společných částí domu, popřípadě též pozemku) se zvláštním režimem výkonu práv a povinností plynoucích z tohoto vlastnictví jednotek v domě. Platnou právní úpravu vlastnictví bytů obsahuje zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), který nabyl účinnosti dnem 1. května 1994. Zákon č. 72/1994 Sb. byl celkem desetkrát novelizován, jmenovitě zákonem č. 273/1994 Sb., nálezem Ústavního soudu ČR vyhlášeným pod č. 280/1996 Sb., zákony č. 97/1999 Sb., č. 103/2000 Sb., č. 229/2001 Sb., č. 451/2001 Sb., č. 320/2002 Sb., č. 437/2003 Sb., č. 171/2005 Sb. a č.179/2005 Sb. Dvě z uvedených novelizací provedené zákony č. 103/2000 Sb. a č. 451/2001 Sb. představují zásadní novelizace, dotýkající se především právního postavení a právních poměrů společenství, nově jako právnické osoby. Zákon o vlastnictví bytů v ustanoveních o povinných převodech družstevních bytů postavených s finanční a úvěrovou pomocí státu zasahuje také do právní úpravy družstva v obchodním zákoníku (ustanovení § 221 až § 260 obchodního zákoníku), aniž by ustanovení obchodního zákoníku byla přímo novelizována. Jde o ustanovení zákona o vlastnictví bytů týkající se způsobu zániku členství v družstvu, vypořádacího podílu při skončení členství v družstvu za trvání družstva a ustanovení o vyčlenění části družstva. Tímto způsobem se zákon o vlastnictví bytů dotýká obchodního zákoníku.

51

Prováděcím předpisem k zákonu o vlastnictví bytů je nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství, ve znění nařízení vlády č.151/2006 Sb. Podle tohoto nařízení (jímž bylo nahrazeno předchozí nařízení vlády č. 322/2000 Sb.) se stanoví, že do doby schválení stanov společenství nebo do doby, kdy schválené stanovy společenství nabudou účinnosti, řídí se právní poměry společenství vzorovými stanovami společenství uvedenými v příloze k tomuto nařízení. Příslušné ustanovení vzorových stanov se použije také v případě, že stanovy společenství neobsahují některou z povinných náležitostí uvedených v § 9 odst. 14 zákona o vlastnictví bytů. Zákon č. 72/1994 Sb. nahradil původní právní úpravu osobního vlastnictví bytů, která byla do našeho právního řádu poprvé zavedena v roce 1966 zákonem č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům. Změny v právní úpravě vlastnictví bytů, které byly provedeny v roce 1994, odpovídaly zásadním změnám vyplývajícím z odstranění deformací vlastnictví z období před rokem 1992. Pojetí vlastnictví bytů a bytových prostorů podle této dřívější právní úpravy bylo založeno na spojení vlastnictví k bytu nebo nebytovému prostoru a podílového spoluvlastnictví ke společným částem domu. Jednalo se o zvláštní úpravu, která se v mnohém odlišovala od obecné úpravy obsažené v části druhé občanského zákoníku o vlastnictví (§ 118 a násl.) a spoluvlastnictví (§ 136 a násl.). Podle původního znění tohoto zákona mohlo dojít k prodeji bytů do vlastnictví občanů pouze v domech, v nichž byly prodány všechny byty, což bylo v praxi málo reálné, a proto se prodej bytů příliš nerozšířil. Zrušení zákona č. 52/1966 Sb. bylo nezbytné pro odstranění nejzávažnějších deformací této formy vlastnictví, odrážející administrativně – direktivní přístupy z minulých let. Tyto deformace spočívaly především v diskriminaci soukromého vlastnictví, v omezování tzv. osobního vlastnictví, v zamezení převodu vlastnictví bytů v domech jiných osob než státu. Po přijetí zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, ve znění zákonného opatření FS č. 297/1992 Sb., který umožnil členům bytových družstev – fyzickým osobám, kteří jsou nájemci bytů a nebytových prostor, požádat o jejich převod v šestiměsíční lhůtě od účinnosti zákona, bylo třeba upravit převody těchto bytů. Celá problematika povinných převodů družstevních bytů (tzv. “smluvní přímus”) byla v tomto zákoně upravena pouze rámcově, proto bylo třeba do zákona o vlastnictví bytů začlenit problematiku převodů družstevních bytů postavených s finanční, úvěrovou a jinou pomocí státu podle dřívějších předpisů (především podle vyhlášky č.136/1985 Sb. upravující finanční, úvěrovou a jinou pomoc družstevní a individuální bytové výstavbě, ve znění pozdějších předpisů). Pojetí vlastnictví bytů a nebytových prostorů podle zákona č. 72/1994 Sb. se od dřívějšího pojetí částečně odlišuje v tom, že základem je spoluvlastnictví budovy, v němž spoluvlastník je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy. Toto pojetí je vyjádřeno již v názvu zákona. Uvedených celkem deset novelizací zákona o vlastnictví bytů byly vedeny snahou odstranit některé sporné otázky, které vyplynuly z praktických zkušeností s aplikací zákona. Nálezem Ústavního soudu vyhlášeným pod č. 280/1996 Sb. bylo vypuštěno ustanovení § 22 odst. 4, podle kterého bylo možno smlouvy o převodu vlastnictví bytu ozbrojených složek

52

uzavřít pouze s předchozím souhlasem příslušných orgánů ozbrojených složek nebo příslušných ministerstev. Jednalo se o byty výhradně určené pro ubytování vojáků z povolání a příslušníků ozbrojených složek. V roce 1999 byl na základě poslaneckého návrhu přijat zákon č. 97/1999 Sb., který reagoval na dosavadní právní úpravu vypořádacího podílu nabyvatele jednotky u bytových družstev postavených s finanční pomocí státu podle dřívějších předpisů, v souvislosti se stanovenou pětiletou lhůtou od nabytí účinnosti zákona č. 72/1994 Sb. k úhradě nevyrovnaných podílů, a uvedl ji do souladu s ustanovením obchodního zákoníku (§ 233), které upravuje nárok na vypořádací podíl při zániku členství v družstvu. V poměrně malém rozsahu se využilo zákonem dané možnosti provádět výstavbu nových bytů na základě smluv o výstavbě. Podle údajů Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního se jednalo řádově pouze o několik desítek smluv o výstavbě, které byly vloženy do katastru nemovitostí. Z rozboru účinnosti právní úpravy vlastnictví bytů vyplynuly některé nedostatky, které ve svém důsledku bránily rozsáhlejšímu využití této specifické formy vlastnictví. Nedostatky spočívaly především v nedůsledném vymezení forem správy a údržby společných částí domu, včetně odpovědnosti za její výkon. Nedostatečně byly řešeny i vztahy k zastavěným pozemkům. V zákoně chyběl jeden z nosných prvků pojetí vlastnictví bytů, pro které je specifické spojení výlučného práva vlastníka s ideálním spoluvlastnictvím společných částí domu. Zákon zůstal na půli cesty ve vymezení takové formy spoluvlastnictví, která zajistí reálný výkon spoluvlastnických práv všem spoluvlastníkům a současně nutně znamená i jistá omezení výlučných vlastnických práv (tradičně je tato forma spoluvlastnictví označována jako kondominium). V roce 1994 Parlament neakceptoval zásadu, podle níž by pro zajištění řádné správy a provozu domu s více byty měla přímo ze zákona vzniknout právnická osoba, jejímiž členy by se stávali vlastníci bytů. Zákon ponechal na vůli vlastníků, zda pro zajištění správy a provozu společných částí domu právnickou osobu založí či nikoliv; nebylo pamatováno v dostatečné míře na případy, kdy mezi vlastníky bytů k dohodě o účinné formě zajištění správy a provozu domu a o jejich odpovědnosti za neplnění povinností nedojde. Funkce správce domu se ukázala pro tyto případy jako velmi málo účinná. Dalším podstatným nedostatkem zákona byla značná složitost a zbytečně administrativně náročný postup při vzniku vlastnictví jednotek a spoluvlastnictví společných částí domu. Nedostatečně zákon řešil i otázky spojené s převodem vlastnictví k pozemku zastavěnému budovou, v níž mají být jednotky převáděny, a v těch případech, kdy vlastník budovy není totožný s vlastníkem pozemku. Na potřebu odstranění těchto nedostatků reagoval zákon č. 103/2000 Sb., který nabyl účinnosti dnem 1. července 2000 (dále jen “první novela”). Nejvýznamnější změnou byla úprava společenství (dále jen “společenství”), které má od této první novely charakter právnické osoby vznikající za určitých podmínek přímo ze zákona. Společenství se stalo právnickou osobou ve smyslu § 18 odst. 2 písm. d) občanského zákoníku. Charakteristika společenství jako právnické osoby byla dána vymezením předmětu činnosti společenství a jeho způsobilostí zavazovat se ve všech věcech spojených se správou,

53

provozem a opravami společných částí domu (dále jen “správa domu”). Společenství mělo již od účinnosti první novely pouze vymezenou (omezenou) způsobilost, která byla dána zákonným určením jeho předmětu činnosti. Podle první novely společenství vzniká přímo ze zákona (nikoliv tedy procesem založení a vzniku zápisem do příslušného rejstříku), jakmile nastanou zákonem výslovně určené skutečnosti. Společenství jako právnická osoba nikdy nevznikne v domě s dvěma až čtyřmi jednotkami; bez ohledu na počet vlastníků jednotek, společenství nevznikne ani v domě s více než pěti jednotkami, budou-li ve vlastnictví pouze dvou vlastníků. Pro vznik společenství je při převodu družstevních bytů postavených s finanční podporou státu stanovena výjimka, jíž dochází k určitému “odložení vzniku” společenství jako právnické osoby do doby, než spoluvlastnický podíl bytového družstva na společných částech domu poklesne na méně než jednu čtvrtinu (§ 9 odst. 4) Společenství se podle první novely zapisovalo do obchodního rejstříku; zápis neměl konstitutivní účinky. Na základě dalších poznatků z aplikace zákona v praxi vyplynula nutnost dopracovat některá ustanovení zákona zejména týkající se společenství jako právnické osoby. Zápis společenství do obchodního rejstříku měl nechtěný a neočekávaný dopad – společenství, byť nebylo založeno za účelem podnikání (jeho účelem je správa, provoz a opravy společných částí domu), zápisem do obchodního rejstříku získalo povahu podnikatele podle § 2 odst. 2 písm. a) obchodního zákoníku. Z toho vyplývaly pro společenství i další povinnosti zejména v oblasti daňově a v oblasti účetnictví . Proto byla přijata další novela zákonem č. 451/2001 Sb. (dále jen “druhá novela”). Touto novelou zůstaly zachovány základní principy vzniku a úpravy právních poměrů společenství. Byly však provedeny zásadní změny především v tom smyslu, že namísto zápisu společenství do obchodního rejstříku byl vytvořen samostatný rejstřík společenství, vedený týmiž soudy, které vedou obchodní rejstřík. Touto právní úpravou došlo k vyřazení společenství z režimu podnikatele ve smyslu obchodního zákoníku, což se mj. projevilo také v záležitostech povinnosti registrovat se u příslušného správce daně a ve vedení účetnictví. Druhá novela stanovila, že se společenství zapisuje do rejstříku společenství vedeného soudem určeným zvláštním zákonem k vedení obchodního rejstříku. S účinností od 31. prosince 2001 byl založen zvláštní rejstřík společenství, který vedou krajské soudy (§ 9 odst. 3 písm. a) občanského soudního řádu). Na to navázaly i změny související s účtováním společenství (možnost volby soustavy účetnictví) a povinnosti registrace společenství u místně příslušného správce daně (daně z příjmů). Současně byl zpřesněn předmět činnosti společenství jako právnické osoby (§ 9 odst. 1) a to tak, že je způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve všech věcech spojených se správou domu. Do zákona bylo doplněno ustanovení o možnosti společenství nabývat i majetek (věci, práva a majetkové hodnoty, včetně bytů a nebytových prostor), avšak jen v souladu s výkonem správy, provozu a oprav společných částí domu. V souvislosti s novelou zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění zákona č. 492/2000 Sb., byla zákonem č. 229/2001 Sb., stanovena povinnost družstva převést s převodem vlastnictví jednotky fyzické osobě současně bezplatně spoluvlastnický podíl pozemku, který byl družstvu bezplatně převeden (obdobně platí pro řadové rodinné domky).

54

Již v průběhu projednávání druhé novely se projevila potřeba upravit některé další otázky; k jejich řešení se však již nepřistoupilo. Mezi ně patřila především zpřesnění úpravy práv a povinností vlastníků jednotek, správy společných částí domu a pozemku a právních poměrů společenství. tak, aby nemusely být tyto záležitosti nahrazovány až podzákonnou právní úpravou ve vzorových stanovách, vydávaných vládou podle zmocňovacího ustanovení v zákoně o vlastnictví bytů § 9 odst.10. Současně vyplynula potřeba přijmout odpovídající právní řešení pro případy, kdy vlastníci jednotek jsou nečinní a nestarají se o zabezpečení provozu a oprav společných částí domu a nejsou zvoleny či nevykonávají činnost orgány společenství. Dále to byly některé otázky systematiky zákona i legislativně technické otázky. Předkladatel – Ministerstvo pro místní rozvoj – proto zpracoval v průběhu roku 2002 návrh rozsáhlejší novely, která měla řešit výše uvedené nedostatky; ta však zůstala pouze pracovním materiálem, do připomínkového řízení nebyla postoupena s tím, že je nezbytné zvážit novou právní úpravu vlastnictví bytů. V dalším období byly shromažďovány a vyhodnocovány poznatky z aplikace zákona v praxi za uplynulé období a zpracována analýza současné právní úpravy a zároveň srovnání platné právní úpravy se zahraničními právními úpravami. V souvislosti s reformou veřejné správy a zrušením okresních úřadů byl zákonem č.320/2002 Sb., o změně a zrušení některých zákonů v souvislosti s ukončením činnosti okresních úřadů, novelizován i zákon č. 72/1994 Sb., a sice v § 22 odst. 5. K převodu bytu zvláštního určení a bytu v domě zvláštního určení, pokud byl zřízen ze státních prostředků nebo stát na jeho zřízení přispěl, je nutný souhlas Ministerstva pro místní rozvoj (původně okresního úřadu příslušného podle místa stavby). Další novelizaci zákona přestavuje zákon č. 437/2003 Sb., kterým se mění zákon č.563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, který v čl. VI zrušil ustanovení § 9a odst. 4. V návaznosti na novou právní úpravu účtování bylo zrušeno ustanovení o možnosti společenství účtovat v soustavě jednoduchého účetnictví. Na základě poslanecké iniciativy byl přijat zákon č. 171/2005 Sb., kterým se mění zákon č. 72/1994 Sb.; zákon nabyl účinnosti dnem 27. dubna 2005. Zákon reagoval na časté námitky z řad vlastníků jednotek k obtížnosti získání souhlasu všech vlastníků jednotek při hlasování o provedení oprav a rekonstrukcí společných částí domů, a tím i bránění výkonu řádné správy domu (správy, provozu a oprav společných částí domu). Touto novelou došlo ke změně § 11 odst. 5, podle kterého je nadále souhlasu všech vlastníků jednotek zapotřebí pouze k přijetí usnesení o změně stavby a změně v užívání stavby. V případě modernizací, rekonstrukcí, stavebních úprav a oprav společných částí domu, jimiž se nemění velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Poslední novelu představuje zákon č. 179/2005 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti se zrušením Fondu národního majetku České republiky. Tento zákon v části třicáté čl. XXXI v návaznosti na změnu zákona o konkursu a vyrovnání (zákon č. 328/1991 Sb.) doplňuje nový § 30a, podle kterého ustanovení zákona o vlastnictví bytů týkající se vlastníka budovy, jednotky nebo pozemku, platí i pro správce konkursní podstaty, včetně ustanovení o převodech vlastnictví budovy, jednotky a pozemku, případně spoluvlastnického podílu na pozemku.

55

2. Nezbytnost navrhované právní úpravy v jejím celku Přes shora uvedené změny obsažené v příslušných novelách zákona o vlastnictví bytů zůstala nedořešena řada zásadních problémů a nedostatků. Ustanovení o vzniku vlastnictví bytů jsou roztroušena nesystematicky na několika místech a nenavazují na úpravu prohlášení. Kromě toho, je nezbytné vytvořit právní pojem „vlastnictví jednotky“ tak, aby bylo zřejmé, že jde o vlastnictví bytu či nebytového prostoru spolu s podílovým spoluvlastnictvím na společných částech domu, tvořící vzájemně spojený celek. Tím dojde k jednoznačnému vymezení, že jakákoliv dispozice s vlastnictvím jednotky (ať jde o převod nebo o zřízení práva odpovídajícího věcnému břemenu) zahrnuje současně podíl na společných částech domu; přináleží-li k jednotce také spoluvlastnický podíl na pozemcích, bude rovněž z výslovného ustanovení zákona zřejmé, že spolu s vlastnictvím jednotky je převáděn také tento spoluvlastnický podíl, na pozemcích. Spolu s tím je nezbytné, na základě poznatků z praxe, stanovit přímo ze zákona, že k jednotce náleží vždy taková velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu, která odpovídá výpočtu podle zákona. Pokud by v příslušných listinách (zejména prohlášení vlastníka budovy, smlouva o převodu vlastnictví jednotky, nebo zápis v katastru nemovitostí) bylo uvedeno něco jiného, platí ustanovení zákona; shodně tomu bude u podílu na pozemku. Tímto řešením se předejde řadě náročných sporů, pokud se mezi sebou vlastníci jednotek nemohou dohodnout o velikosti spoluvlastnického podílu příslušejícího k jednotce. V současném zákoně o vlastnictví bytů chybí komplexní vymezení pojmu správy společných částí domu a pozemku a souhrnné vymezení práv a povinností vlastníků jednotek vztahujících se ke správě domu a pozemku, ať vzniká či nevzniká společenství. Vymezení působnosti a způsobu přijímání usnesení orgánů společenství je v dosavadním zákonu pro praxi příliš složité, takže si vyžaduje zjednodušení a zásadně výraznější možnost přijímání usnesení vlastníků jednotek jako členů společenství také mimo schůzi shromáždění společenství. Stejně tak je nezbytné přímo zákonem upravit základní záležitosti týkající se majetkového postavení společenství a jeho hospodaření, včetně dořešení otázek, co se považuje za příjmy společenství, a dořešení daňových záležitostí s tím spojených, protože dosavadní zákon se těmito záležitostmi zabývá jen zcela okrajově, což působí problémy při uplatňování zákona v praxi. Je potřebné také vytvořit větší prostor pro uplatňování projevu vůle vlastníků jednotek při tvorbě stanov společenství. Dosavadní zkušenosti z praxe při uplatňování zákona potvrzují, že je nezbytné výrazným způsobem vymezit a vzájemně rozlišit jednotku a její součásti na straně jedné a společné části domu, včetně vymezených společných částí domu, na straně druhé, při vytvoření právní fikce, podle níž v případě, kdy nelze určit (z povahy věci), zda jde o jednotku či o společnou část domu, bude se mít za to, že jde o společnou část domu. Tím by se mělo předejít řadě sporů, včetně sporů soudních. Zejména z uvedených důvodů je nezbytné přijmout nový zákon o vlastnictví bytů, v němž bude uplatněny také koncepční změny, takže pojetí návrhu nového zákona přesahuje možnosti pouhé novelizace.

56

Z těchto důvodů zpracovalo Ministerstvo pro místní rozvoj již v roce 2005 návrh nového zákona o vlastnictví bytů, který byl po vyhodnocení připomínkového řízení předložen vládě a jako vládní návrh zákona byl v rámci legislativního procesu postoupen k projednání Parlament ČR). Poslanecká sněmovna postoupila vládní návrh zákona (tisk 1118) do druhého čtení, avšak vzhledem ke končícímu funkčnímu období Poslanecké sněmovny v červnu roku 2006 již nebyl návrh zákona projednán. Vzhledem k výše uvedenému je předkládán nyní nový návrh zákona o vlastnictví bytů, který navazuje na tisk 1118, avšak byl přepracován na základě následných odborných diskusí, dále podle dalších poznatků z praxe a také s přihlédnutím k záměrům rekodifikace ve sféře občanského práva. V rámci těchto prací byla také posuzována možnost založit institut vlastnictví bytů přímo v občanském zákoníku, který má být komplexním kodexem upravujícím celou oblast věcí a majetkových vztahů všech právních subjektů. Pro současnou právní úpravu byly sice vytvořeny předpoklady novelou občanského zákoníku provedenou zákonem č. 509/1991 Sb. s účinností od roku 1992, když v § 125 odst. 1 odkazuje – pokud jde o úpravu vlastnictví – na zvláštní zákon a v § 118 odst. 2 stanoví, že byty a nebytové prostory mohou být předmětem občanskoprávních vztahů. K přímému založení institutu vlastnictví bytů a nebytových prostorů však tehdy nedošlo a občanský zákoník pouze odkazuje na zvláštní zákon. V připravovaném novém občanském zákoníku, který vychází z věcného záměru schváleného vládou usnesením z 18. dubna 2001 č. 345, se navrhuje prohlásit byty a nebytové prostory za nemovité věci s tím, že jejich úprava bude, tak jako dosud, ponechána zvláštnímu zákonu. V § 890 odst.2 návrhu se stanoví, že „Zvláštní zákon upravuje vlastnické právo k bytům a nebytovým prostorům.“ Z tohoto důvodu je ponechána úprava vlastnictví bytů ve speciálním zákoně, tj. v zákonu o vlastnictví bytů. 3. Odůvodnění hlavních principů navrhované úpravy Navrhované řešení se v právním řádu promítne v jednom zákoně, který nahradí dosavadní zákon o vlastnictví bytů a prováděcí právní předpis, tj. nařízení vlády k tomuto zákonu, jímž jsou vydány vzorové stanovy společenství. 1. Jedním ze základních východisek při tvorbě současného návrhu zákona bylo na jedné straně neprovádět změny právní úpravy v těch věcech, kde se dosavadní úprava osvědčila a není věcného či legislativního důvodu k provedení změn, na druhé straně však vhodným způsobem - zvýraznit výslovně předmět vlastnictví jednotky a záležitostí s tím související, - stanovit zákonný princip, podle něhož v případě odchylného určení velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu do zákona (a také na pozemku) v příslušných listinách, bude o velikosti tohoto podílu platit zákon, - zjednodušit rozhodování vlastníků jednotek (ať vzniklo společenství jako právnická osoba či nikoliv) a odstranit dosavadní - pro výklad složitá - ustanovení o tom, kdy se rozhoduje kvalifikovanou většinou. Podle návrhu zákona se zásadně bude rozhodovat nadpoloviční většinou hlasů všech vlastníků jednotek a pouze ve výslovně určených záležitostech (podle výslovného ustanovení zákona) se bude vyžadovat souhlas všech vlastníků jednotek (v zásadě

57

v případě, kdy by mělo dojít ke změně velikosti spoluvlastnických podílů všech vlastníků jednotek na společných částech domu). - liberalizovat pojetí příslušných ustanovení zákona tak, aby byl rozšířen prostor pro uplatnění projevu vůle a rozhodování vlastníků jednotek i mimo rámec formalizovaného způsobu rozhodování na schůzi shromáždění vlastníků jednotek (ať vzniklo společenství jako právnická osoba či nikoliv), a to zavedením zásadně širší možnosti rozhodovat i mimo schůzi shromáždění. 2. Při pracích na tvorbě návrhu zákona bylo také zvažováno, zda by oproti současnému tzv.“dualistickému“ pojetí bytového vlastnictví (tj. vlastnictví jednotky je tvořeno dvěma předměty, a to podílem na společných částech domu a vlastnictvím bytu či nebytového prostoru – obojí v rovině vlastnického práva), nemělo být použito tzv. „monistické“ pojetí bytového vlastnictví (tj. šlo by pouze o jeden předmět vlastnického práva, a to spoluvlastnický podíl na společných částech domu, k němuž by přistupovalo věcné právo užívání bytu či nebytového prostoru). Tyto úvahy byly vedeny snahou zjednodušit pro praxi celý systém rozlišování práv a povinností vlastníka jednotky členěný na práva a povinnosti spoluvlastníka společných částí domu a vlastníka samotného bytu či nebytového prostoru (jednotky), neboť se vyskytují problémy při určování, kdy jde o práva či povinnosti ve vztahu ke společným částem domu a kdy jde o práva a povinnosti vlastníka ve vztahu k samotnému bytu či nebytovému prostoru (jednotce). Vědomí vlastnictví bytu či nebytového prostoru totiž často odsunuje u vlastníků jednotek do pozadí vědomí péče o společné části domu, které jsou v podílovém spoluvlastnictví. Po celkovém posouzení se však ukázalo, že je vhodnější zachovat dosavadní dualistické pojetí (tj. podíl na společných částech domu i byt či nebytový prostor v rovině vlastnického práva), jak je toto pojetí běžné ve většině evropských i jiných zemí a jak má již tradici v naší právní úpravě. Navíc, uvažovanou změnou by došlo ke dvojímu režimu bytového vlastnictví, tj. k režimu platnému do účinnosti nového zákona a k režimu platnému od účinnosti zákona. Nebylo totiž možné v podstatě „vyvlastnit“ dosavadní vlastníky jednotek tím, že by namísto vlastnického práva šlo nově pouze o věcné právo užívání bytu či nebytového prostoru. Zásadním způsobem však bylo, v zájmu zpřesnění vztahů týkajících se jednak společných částí domu, jednak samotných jednotek (bytů či nebytových prostorů), přepracováno a výrazně doplněno vymezení jednak společných částí domu, jednak vymezení jednotky a jejích součástí. Současně se navrhuje uplatnit princip, podle něhož neprokáže-li se, že jde (podle zákona, prohlášení vlastníka budovy či podle smlouvy o výstavbě) o jednotku nebo její součást, platí zákonná domněnka, že jde o společné části domu . Toto zpřesněné vymezení má přispět k odstranění problémů s rozlišováním, co se považuje za společné části domu a co se považuje za jednotku či její součást. Je to potřebné zejména - z hlediska nákladů na správu domu a pozemku a z hlediska povinností společenství (či správce, v případech, kdy nevzniká podle zákona společenství) ve vztahu ke správě společných částí domu a - z hlediska povinností vlastníků jednotek jak ve vztahu k placení příspěvků na správu domu a pozemku, tak ve vztahu k údržbě jednotek a jejich součástí, popřípadě též vymezených společných částí domu, jejichž užívání přísluší výlučně k jednotce (či k několika jednotkám).

58

Přitom se nově určují tzv. „vymezené společné části domu“, které jsou sice společnými částmi domu ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, avšak přísluší k výlučnému užívání spolu s příslušnou jednotkou (např. balkony, terasy, lodžie, atd.), popřípadě s několika jednotkami. Vlastník jednotky (či několik vlastníků jednotek) se bude podílet na nákladech udržování těchto vymezených společných částí domu podle zákona a podle stanov společenství (nebo podle prohlášení vlastníka budovy v případech, kdy nevzniká společenství). 3. V rámci shora uvedeného jsou základní změny, kromě přepracování systematiky zákona a systematiky právní úpravy jednotlivých institutů v souladu s cíli zákonné úpravy, zaměřeny především do těchto věcných oblastí právní úpravy: -

při zachování dualistického pojetí bytového vlastnictví se výrazným způsobem zpřesňuje a doplňuje vymezení obou předmětů bytového vlastnictví, tj. společné části domu (v podílovém spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek) a jednotky spolu s jejími součástmi (ve vlastnictví každého vlastníka jednotky);

-

zavádí se nově pojem „vymezené společné části domu“, které přísluší k užívání spolu s jednotkou či s několika jednotkami (nejsou však součástí jednotky); s tím souvisí úprava podílení se vlastníků jednotek na opravách a údržbě těchto vymezených společných částech domu, v zájmu odstranění dosavadní mezery v zákonu;

-

institut vlastnictví jednotky (jako zvláštní formy podílového spoluvlastnictví budovy, spočívající ve vlastnictví jednotky a s tím spojeným spoluvlastnickým podílem na společných částech domu) je v návrhu samostatně vymezen, včetně vztahů této speciální úpravy k obecné občanskoprávní úpravě podílového spoluvlastnictví; do souboru těchto ustanovení je zařazena také právní úprava souvisejících vztahů k pozemkům;

-

prohlášení vlastníka budovy bude obsahovat pouze údaje vztahující se k budově a k jejímu rozdělení na dům s jednotkami a k pozemku, dále práva a závazky týkající se budovy a jejích společných částí a práva k pozemku, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek;

-

zákon nově určí, v souladu s katastrálními předpisy, že předmětem vkladu jsou právní vztahy k jednotce na základě prohlášení vlastníka budovy, nikoliv toto prohlášení samotné;

-

v případech, kdy se prohlášení týká budovy s počtem bytů či nebytových prostor nižším než je minimální počet pro povinné založení společenství, budou nedílnou součástí prohlášení také pravidla o správě domu s údaji určenými v zákonu;

-

dosavadní tzv. “dvojí nabídku” k převodu bytu užívaného fyzickou osobou se navrhuje nahradit řešením, podle něhož by zůstala zachována “první nabídka” a tzv. “druhá nabídka” by byla nahrazena obecným předkupním právem podle občanského zákoníku, s cílem zjednodušit stávající právní úpravu při zachování právní jistoty nájemce bytu- fyzické osoby;

-

zákon svým pojetím úpravy správy domu a pozemku a především zásadní změnou ve způsobu vzniku společenství umožní nevydávat vzorové stanovy společenství. Tyto vzorové stanovy z hlediska svého účelu ve skutečnosti nejsou vzorovými stanovami, nýbrž stanovami jimiž se společenství řídí pouze do doby přijetí vlastních stanov. Taková úprava byla potřebná z toho důvodu, že společenství vznikalo přímo ze zákona bez procesu založení, takže vždy existoval časový prostor, kdy společenství nemohlo mít vlastní stanovy. Tento stav bude odstraněn tím, že společenství bude vznikat procesem založení a

59

následným zápisem do rejstříku společenství, který bude mít konstitutivní význam; tzn. že při vzniku společenství vždy budou již schváleny vlastní stanovy společenství; -

zákon bude dále obsahovat komplexnější úpravu soustavy práv a povinností vlastníků jednotek jednak obecně (ať existuje společenství či nikoliv), jednak dalších souvisejících práv a povinností spojených s členstvím ve společenství;

-

práva a povinnosti vlastníků jednotek týkající se správy společných částí domu a pozemku budou v zásadě shodná jak v případě, kdy vzniká společenství, tak v případech, kdy podle zákona toto společenství nevzniká, avšak s tím, že zákon výslovně rozliší odpovědnost či ručení vlastníků jednotek podle toho zda podle zákona musí vzniknout společenství jako právnická osoba či nikoliv. Pro případy, kdy společenství nevzniká, se navrhuje solidární odpovědnost vlastníků jednotek ve věcech závazků týkajících se správy domu a pozemku. V případech, kdy vzniká společenství, se zachovává institut ručení členů za závazky společenství podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu, avšak nově jen do výše ceny jednotky spolu s podílovým spoluvlastnictvím na pozemku;

-

jsou navrženy zásadní změny v záležitostech vzniku společenství jako právnické osoby: = navrhuje se, aby společenství vznikalo v případech v zákoně uvedených sice povinně, nikoliv však automaticky ze zákona (ex lege ) jako dosud, nýbrž procesem založení a vzniku, přičemž společenství by vznikalo zápisem v rejstříku společenství, kterému by byl nově přiznán konstitutivní charakter. Tím by došlo k odstranění dosavadní anomálie vzniku společenství přímo ze zákona, která byla vyvolána potřebami a situací v době přijímání dosavadního zákona o vlastnictví bytů. Spolu s tím se navrhuje upravit mechanismus, který by motivoval ke splnění povinnosti založit společenství tak, že nebude možné převádět jednotky, aniž by došlo ke vzniku společenství, pokud zákon vznik společenství vyžaduje tj. v domě, kde je 5 a více jednotek a již nejméně dva různí vlastníci jednotek; = nově se navrhuje, aby v případech, kdy dosud nevznikla ze zákona povinnost založit společenství, nebo tato povinnost vůbec nevzniká (např. dům s méně než pěti jednotkami), bylo možné „dobrovolně“ založit společenství jako právnickou osobu;

-

ve věcech společenství sleduje navrhovaná úprava také zdokonalení a komplexnější úpravu majetkového postavení a hospodaření společenství,

-

ve věcech rozhodování vlastníků jednotek v rámci společenství, či v případech kdy společenství jako právnická osoba nevzniklo, se navrhuje potřebná liberalizace a zásadním způsobem se zjednodušuje právní úprava především v tom smyslu, že

-

= umožňuje se, aby stanovy společenství rozsáhlým způsobem připustily rozhodování členů společenství i mimo schůzi shromáždění tak, aby se odstranily dosavadní problémy se získáním potřebné většiny hlasů členů společenství na schůzi shromáždění. Upřednostňuje se tak projev vůle vlastníků jednotek (jako členů společenství) oproti institucionalizované formě rozhodování na schůzi orgánu společenství, tj. na schůzi shromáždění společenství. Přitom jsou zachovány předpoklady pro právní jistotu vlastníků jednotek i třetích osob. Obdobně se toto rozhodování umožňuje mimo schůzi vlastníků jednotek také v případech, kde nevzniklo společenství jako právnická osoba; = zjednodušuje se princip rozhodování vlastníků jednotek (členů společenství) ve věcech správy společných částí domu a pozemku v tom smyslu, že zákon

60

- stanoví pouze základní požadavek pro přijetí usnesení, a to nadpoloviční většinu hlasů všech vlastníků jednotek (členů společenství), - taxativně vyjmenuje věci, pro něž se vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek (členů společenství), -

vychází se vstříc dosavadním problémům v praxi zejména pro případy, kdy se nedaří zvolit nové členy výboru či pověřeného vlastníka tím, že = nově se zavádí možnost jmenovat rozhodnutím soudu chybějící členy výboru anebo pověřeného vlastníka společenství v těch výjimečných případech, kdy buď není tento orgán zvolen, nebo počet jeho členů nebyl v zákonem určené lhůtě doplněn a nejsou určeni náhradníci. Toto řešení bude přicházet v úvahu pouze v případě, že není člena společenství, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech činí více než jednu polovinu; = současně zákon stanoví, že i po skončení funkčního období členů výboru společenství (či pověřeného vlastníka) budou členové výboru (či pověřený vlastník) vykonávat svou funkci i nadále do doby zvolení nového výboru či pověřeného vlastníka;

-

nově je koncipován soubor ustanovení o výstavbě domu, zejména pro spojení smlouvy o výstavbě se společenstvím (stanovy společenství tvoří její přílohu). , Znovu je výslovně zdůrazněna zásada, že práva a povinnosti ze smlouvy o výstavbě přecházejí na právní nástupce stavebníků (účastníků smlouvy). Navrhuje se dále, aby smlouvu o výstavbě v případě změny stavby domu, v němž vzniklo společenství, uzavíralo se stavebníkem nové jednotky či s více stavebníky nových jednotek společenství, nikoliv jako dosud všichni členové společenství (na základě schválení smlouvy o výstavbě na schůzi shromáždění členů společenství všemi hlasy členů společenství při změně velikosti dosavadních spoluvlastnických podílů na společných částech domu).

Ve vztahu k převodům družstevních jednotek se navrhuje nezatěžovat nový zákon o vlastnictví bytů specifickými záležitostmi povinných převodů některých jednotek některých bytových družstev, které mají původ v zákonu o transformaci družstev (zákon č.42/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů), s cílem přijmout nový zákon o vlastnictví bytů odpovídající běžnému standardu v evropských zemích. V případě přijetí navrženého řešení by nový zákon o vlastnictví bytů nebyl také zatěžován případnými dalšími návrhy na úpravy příslušných ustanovení o povinných převodech některých jednotek některých bytových družstev. Za tím účelem se navrhuje: -

povinné převody jednotek a skupinových rodinných domů některých bytových družstev (tzv. “smluvní přímus”) včetně souvisejících vztahů řešit podle stávajících předpisů

-

a v uvedeném smyslu zařadit do navrhovaného zákona také příslušná přechodná a závěrečná ustanovení.

Současně jsou navrženy také dílčí novelizace příslušných zákonů, vyvolané návrhem nového zákona o vlastnictví bytů, které jsou uvedeny v samostatném doprovodném zákonu, kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o vlastnictví bytů. 4. Soulad navrhovaného řešení s mezinárodními smlouvami, jimiž je ČR vázána, a se závazky vyplývajícími pro ČR z jejího členství v Evropské unii, s předpisy evropských společenství a s ústavním pořádkem ČR

61

Předložený návrh není v rozporu s mezinárodními smlouvami, jimiž je ČR vázána, ani se závazky vyplývajícími pro ČR z jejího členství v Evropské unii. Není v rozporu ani s předpisy evropských společenství, neboť tyto předpisy se problematikou, která je předmětem navrhované právní úpravy nezabývají. 5. Předložený návrh je rovněž v souladu s ústavním pořádkem ČR. 6.Předpokládaný hospodářský a finanční dosah navrhované právní úpravy na státní rozpočet, ostatní veřejné rozpočty, další hospodářské a sociální dopady, dopady na životní prostředí Navrhovaná právní úprava nebude mít žádný dopad na státní rozpočet, ani na ostatní veřejné rozpočty. Předpokládaná soudní ochrana vlastníků jednotek by se neměla jakkoliv zásadněji projevit ve zvýšeném nápadu soudních případů projednávaných před obecnými soudy; naopak zdokonalená právní úprava by měla více předcházet případným soudním sporům. Činnost soudů příslušných pro vedení rejstříku společenství by dočasně mohla zaznamenat určité zvýšení návrhů na zápis společenství do rejstříku především v těch případech, kde dosavadní společenství vzniklá ze zákona zůstala nečinná a nenavrhla zápis do rejstříku; toto zvýšení by však nemělo mít větší vliv na činnost rejstříkových soudů. Návrhy na změny v zápisech dosavadních společenství podle navrhované úpravy budou rozloženy do období jednoho roku od účinnosti navržené úpravy. V souvislosti s navrhovanou novelou zákona o daních z příjmů lze finanční dopady jen obtížně vyčíslit, neboť nepeněžité příjmy, jejichž osvobození je navrhováno, jsou předmětem daně z příjmů pouze sporadicky. Žádné další hospodářské či sociální dopady rovněž navrhovaná právní úprava nevyvolá. Měla by však příznivěji působit na vztahy při výkonu správy domů ve vlastnictví podle navrhovaného zákona a na větší vědomí právní jistoty jednotlivých vlastníků bytů či nebytových prostorů.

62

II. Zvláštní část K § 1 až 3 (Předmět úpravy) K § 1: V rámci určení předmětu úpravy je zdůrazněna existence podílového spoluvlastnictví budovy, definované v režimu tohoto zákona jako dům a současně je vymezen základ předmětu vlastnictví upravovaného tímto zákonem, tj. „vlastnictví jednotky“, jehož bližší vymezení je provedeno v § 7 návrhu; pojem „zastavěný pozemek“ je pak blíže vymezen v § 4 písm. l). Užitý pojem „vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru“ odpovídá jednak stávající právní úpravě v občanském zákoníku (§ 125 odst.1 ObčZ), jednak návrhu rekodifikace občanského zákoníku (§ 890 odst. 2 návrhu ObčZ, kde se však namísto pojmu „ vlastnictví“ používá pojem „vlastnické právo“). K § 2: V ustanovení se vymezuje podmínka minimálního počtu bytů či nebytových prostorů v budově, která musí být splněna, aby bylo možno budovu přeměnit na dům s jednotkami podle tohoto zákona. K § 3: Vymezuje se vztah zvláštní úpravy podle navrhovaného zákona k obecné právní úpravě v občanském zákoníku. Navržená dikce tohoto paragrafu odpovídá ustanovením současného občanského zákoníku, podle nichž „Zvláštní zákon upravuje vlastnictví k bytům a nebytovým prostorům“ (§ 125 odst.1 ObčZ). Odpovídá také dikci v návrhu nového občanského zákoníku, v němž se v § 9 odst. 2, druhá věta stanoví: „Co těmito předpisy není upraveno, řídí se občanským zákoníkem“. Práva a povinnosti plynoucí ze zvláštního typu spoluvlastnictví budovy (jehož předmětem je vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru spojené s podílovým spoluvlastnictvím společných částí domu, a tvořící „vlastnictví jednotky“) a plynoucí ze spoluvlastnictví na pozemku, spojeného s vlastnictvím jednotky, se řídí především tímto zákonem. Jestliže je však jednotka ve spoluvlastnictví několika osob, řídí se práva a povinnosti z tohoto spoluvlastnictví občanským zákoníkem. Ustanovení občanského zákoníku či dalších zvláštních předpisů (např. katastrální předpisy) se použijí také v případě, nestanoví-li zákon o vlastnictví bytů jinak. Například při porušování práva jiného vlastníka jednotky v domě se použijí ustanovení tohoto zákona (o právech a povinnostech vlastníka jednotky) a spolu s nimi se použijí obdobně také např. ustanovení občanského zákoníku o „sousedských právech“. Podobně se spolu s ustanoveními tohoto zákona o podmínkách a postupu společenství při uzavírání zástavní smlouvy k jednotce použijí ustanovení občanského zákoníku o zástavním právu. Dále např. spolu s ustanoveními tohoto zákona o odpovědnosti vlastníků jednotek za závazky z právních úkonů týkajících se správy společných částí domu a pozemku (v případě, kdy nevzniklo společenství jako právnická osoba), se použijí ustanovení občanského zákoníku o společné a nerozdílné odpovědnosti za škodu. Stejně tak spolu s ustanovením tohoto zákona o ručení vlastníků jednotek jako členů společenství za závazky společenství se použijí ustanovení občanského zákoníku o ručení, atd.

63

K § 4: Vymezení pojmů pro účely zákona je oproti stávajícímu zákonu rozsáhlým způsobem přepracováno a rozděleno do tří paragrafů (§ 4 až 6). Záměrem je vytvořit legislativní podmínky pro odstranění či zásadní omezení sporů v praxi (včetně soudní praxe) při určení, kdy jde o jednotku a kdy jde o společné části domu. Potřeba tohoto pregnantnějšího vymezení spočívá jak v potřebě vymezit důsledněji předmět vlastnictví, pokud jde jednotku a její součást a pokud jde o společné části domu, tak v potřebě vytvořit spolehlivější základ pro určování, kdy zajišťuje údržbu, opravy apod. na své náklady vlastník jednotky a kdy údržbu, opravy, provoz apod. zajišťuje společenství a hradí je z příspěvků na správu domu a pozemku, placených vlastníky jednotek podle usnesení shromáždění těchto vlastníků. Pojmy společné části domu, vymezené společné části domu a jednotka a její součásti, jsou pak podrobněji vymezeny v § 5 a 6. Zásadní změna se navrhuje ve vymezení budovy. Nadále by neměla být považována za budovu sekce se samostatným vchodem, jak to dosud umožňuje stávající zákon o vlastnictví bytů v § 2 písm. a). pokud nebude splňovat kriteria samostatné budovy, ve smyslu“stavební nepropojenosti“ společných částí. V současné praxi se často projevovaly snahy znovu spojovat takto vytvořené sekce v jeden „dům“ tak, aby zde vytvořeno jedno společenství a bylo hospodařeno v rámci domu tvořícího celek a nikoliv členěného na sekce. (Z přechodných ustanovení návrhu zákona pak vyplývá, že dosavadní sekce, které jsou na základě prohlášení vlastníka budovy považovány za budovu ke dni účinnosti navrhovaného zákona, budou i nadále považovány za budovu.) Mezi vymezované pojmy se nově zařazuje vymezení pojmu místnost, vzhledem k jeho použití v rámci vymezení některých dalších pojmů v tomto zákonném ustanovení. Zařazení nového pojmu „související pozemek“ souvisí s tím, že zákon bude nově upravovat možnost vymezit v prohlášení vlastníka budovy také náležitostí týkající se souvisejícího pozemku, jako pozemku, jehož podílové spoluvlastnictví je nerozlučně spjato s vlastnictvím jednotky. Nově se navrhuje zařadit vymezení pojmů původní vlastník budovy, společenství, zakladatel a správce. Kromě uvedeného jsou na základě získaných zkušeností některé další pojmy doplněny či upraveny tak, aby byly snadněji aplikovatelné v praxi a nevzbuzovaly výkladové problémy. V rámci toho je v písm. i) zpřesněno dosavadního vymezení pojmu podlahová plocha, jímž dojde k zásadnímu zjednodušení v praxi. Existují totiž rozdílné výklady na započítávání či nezapočítávání podlahové plochy zastavěné příčkami apod. Především však dojde k vyřešení dosavadního problému, kdy např. odstraněním či přidáním příček v jednotce se z hlediska dosavadního výkladu mohlo dospívat (a někdy dospívalo) k závěru, že se mění podlahová plocha jednotky, tím celková podlahová plocha jednotek, a tím tedy i mělo docházet ke změně v prohlášení vlastníka budovy. Také v některých dalších ustanoveních dochází k určitým zpřesněním pojmů, např. v písm. c) a d), a to tak, aby nebyly pochybnosti o vymezení příslušenství bytu nebo nebytového prostoru. K§5: V návaznosti na základní vymezení pojmu společné části domu a vymezené společné části domu v § 4 písm. j) a k), se zde tyto pojmy blíže vymezují.

64

Současně se vytváří právní fikce, podle níž v případě, že se neprokáže, že jde o jednotku, má se za to, že jde o společnou část domu. Sleduje se tím odstranění či podstatné zmenšení dosti frekventovaných sporů či rozdílných výkladů v této poměrně obtížné záležitosti (kdy nelze použít taxativního výčtu co se považuje za jednotku či její součást a co se považuje za společnou část domu). Pokud jde o pojem „vymezené společné části domu“ (stávající zákon tento pojem neobsahuje), sleduje se záměr, aby bylo zřejmé, že jde vždy o společnou část domu ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, avšak ve výlučném užívání s příslušnou jednotkou, popřípadě s více příslušnými jednotkami. Odstraní se tak dosud v praxi časté nedorozumění zejména u laické veřejnosti, kdy se toto výlučné užívání „vymezené“ společné části domu zaměňovalo za součást vlastnictví jednotky. Podle nového zákona by tedy v praxi neměly být pochybnosti o tom, že v těchto případech jde vždy o společné části domu a tyto „vymezené“ společné části domu jsou užívány (nikoliv vlastněny) spolu s příslušnou jednotkou, či s několika příslušnými jednotkami, v souladu s prohlášením vlastníka budovy a s navazující smlouvou o převodu vlastnictví jednotky. Měly by tak být vytvořeny legislativní předpoklady k odstranění dosavadních problémů v praxi, kdy v některých domech byly např. lodžie nebo okna prohlašována za součást vlastnictví jednotky, zatímco v jiných domech šlo podle prohlášení vlastníka budovy o společné části domu, užívané vlastníkem příslušné jednotky. Dále určení „vymezených společných částí domu“ současně sleduje spravedlivější rozdělování nákladů na opravy a údržbu těchto vymezených společných částí domu užívaných spolu s příslušnou jednotkou; budou totiž započítávány buď jednou polovinou podlahové plochy či celou výměrou (podle toho, zda jde o místnost či nikoliv) do podlahové plochy jednotky, avšak pouze pro účely výpočtu výše příspěvku na správu domu a pozemku (podle § 27 odst.2 až 4 návrhu), nikoliv pro účely rozhodování vlastníků jednotek. K § 6: V návaznosti na základní vymezení pojmu jednotka v § 4 písm. h) se blíže vymezuje tento pojem tak, aby byly odstraněny dosavadní různé výklady zabývající se tím, co se z hlediska zákona považuje za jednotku a co se považuje za společné části domu. Z toho důvodu je také zařazeno ustanovení určující, co se rozumí součástí jednotky. Navrženým řešením dojde k podstatnému zjednodušení v praxi, přičemž v jiných ustanoveních návrhu (§ 26 a 27) se určuje jednak, které opravy či údržbu jednotky a vymezených společných částí domu užívaných s jednotkou je povinen či oprávněn provádět na své náklady vlastník jednotky, jednak jakým způsobem přispívá na úhradu nákladů na správu domu a pozemku. K § 7: V odstavci 1 se (v návaznosti na § 1), blíže vymezuje předmět vlastnictví jednotky, jímž je byt či nebytový prostor a s ním spjaté podílové spoluvlastnictví na společných částech domu.; tento předmět vlastnictví tvoří celek, a pouze jako s celkem s ním může být nakládáno.

65

Z hlediska pojmosloví zákona je nezbytné rozlišovat pojem „jednotka“ podle § 4 a 6 (byt nebo nebytový prostor) a pojem „vlastnictví jednotky“ podle § 7 odst.1, jehož předmětem je jednotka spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu. Kde se v zákoně hovoří o převodu či přechodu vlastnictví jednotky, rozumí se tím převod či přechod uvedeného celku vzájemně spjatého a neoddělitelného (a také spolu s tím převod či přechod spoluvlastnického podílu na pozemku, pokud je vlastník jednotky také spoluvlastníkem podílu na pozemku – jak plyne z § 9 odst.2). Nově je úprava koncipována tak, že velikost spoluvlastnického podílu je dána přímo zákonem, přičemž důsledky odchýlení se od tohoto zákonného vymezení se upravují v odstavci 2 a 3. V odstavci 4 se vymezuje podíl na výkonu práv a povinností vlastníka jednotky zásadně podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, nestanoví-li tento zákon jinak. Dovětek „pokud tento zákon nestanoví jinak“ souvisí s tím, že návrh zákona stanoví jiný způsob výpočtu podílu na nákladech spojených se správou domu a pozemku v souvislosti s užíváním „vymezených společných částí domu“ (§ 27 odst. 2 a 3 návrhu; také v některých dalších případech uvedených v § 27 se příspěvky na správu domu a pozemku vypočítávají jinak; umožňuje se též dohoda všech vlastníků jednotek o jiném způsobu výpočtu na nákladech spojených se správou domu a pozemku, .a také se umožňuje jiná dohoda všech vlastníků jednotek o podílení se na úhradě nákladů na správu domu a pozemku). Kromě toho v případě, kdy je vlastníkem jednotky společenství, nepodílí se z titulu tohoto vlastnictví na rozhodování shromáždění společenství (§ 53 odst. 2). V odstavci 5 se pamatuje na případy, kdy je jednotka v podílovém spoluvlastnictví více osob, nebo ve společném jmění manželů. K § 8: Určuje se, že s vlastnictvím jednotky podle § 7 jsou nerozlučně spojena práva k pozemku (zastavěnému, popřípadě též souvisejícímu), přičemž velikost spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na pozemku je shodná s velikostí spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Tato práva k pozemku sledují osud vlastnictví jednotky a jsou převáděna či přecházejí vždy spolu s převodem či přechodem vlastnictví jednotky způsobem, za podmínek a v rozsahu, jak určuje navrhovaný zákon. K § 9: Nově se zařazuje výslovné ustanovení, z něhož plyne celistvost a neoddělitelnost dvou předmětů vlastnictví jednotky (byt či nebytový prostor a podíl na společných částech domu), spolu s podílovým spoluvlastnictvím na pozemku, pokud je s vlastnictvím jednotky spojeno. Kromě toho se řeší pro účely práv odpovídajících věcnému břemenu případy přírůstku, spočívající v pozdějším získání spoluvlastnického podílu na pozemku či pozemcích, spojeném s vlastnictvím jednotky.

66

K § 10 až 13 (Právní vztahy k pozemkům): K § 10: Východiskem právní úpravy je princip, že podílové spoluvlastnictví k zastavěnému pozemku ve velikosti odpovídající spoluvlastnickému podílu na společných částech domu sdílí osud vlastnictví jednotky. Nově se výslovně stanoví postup pro případ, že by spoluvlastnický podíl na pozemku neodpovídal velikosti stanovené zákonem. K § 11: Řeší se případy, kdy zastavěný pozemek je ve vlastnictví jiné osoby než původního vlastníka budovy přeměněného na dům či původního vlastníka nepřevedených jednotek. Vzhledem k tomu, že právní důsledky pro případ, kdy vlastník pozemku neupravil písemnou smlouvou s vlastníky jednotek jejich (např.nájemní) práva k pozemku (tj. vznik věcného břemene podle § 21 odst. 5 stávajícího zákona), byly použitelné pouze jednorázově, tj., nebyly-li písemné smlouvy o úpravě práv k pozemku uzavřeny do 31.12. 2000, zůstala tato záležitost neřešena. Proto se navrhuje alespoň uplatnit zákonné předkupní právo, neboť návrh na určení povinnosti k převodu vlastnictví ideální částí zastavěného pozemku na vlastníky jednotek (původně při tvorbě návrhu zákona zvažovaný) by zřejmě byl v rozporu s ústavními principy. K § 12: V návaznosti na vymezení pojmu „související pozemek“ v § 4 návrhu upravují se spojení převodu souvisejícího pozemku spolu s převáděnou jednotkou, pokud je povinnost převodu souvisejícího pozemku určena v prohlášení vlastníka budovy. Ustanovení vztahující se na související pozemek je zařazeno do návrhu zákona z toho důvodu, aby mohly být upraveny vztahy vlastníků jednotek také k pozemkům, které zpravidla navazují na stavební pozemek a jsou určeny k různým účelům užívání (včetně např. pro účely využití volného času a vybudování k tomu vhodných zařízení apod.). K § 13: Upravují se případy, kdy dojde k převodu souvisejícího pozemku do podílového spoluvlastnictví vlastníků jednotek až následně v době po vzniku vlastnictví jednotek. K § 14: K původnímu vzniku vlastnictví jednotek může dojít jedině některým ze způsobů v tomto ustanovení uvedených. Jde-li o vznik vlastnictví jednotek vkladem do katastru nemovitostí na základě prohlášení vlastníka budovy, znamená to, že dosavadní budova se mění na dům (viz pojmy v § 4 písm. a) a písm. e) návrhu zákona). Na § 14 navazují ustanovení o prohlášení vlastníka budovy (§ 15 až 18) a dále pak ustanovení o výstavbě domu (§ 58 až 71). K § 15: Ustanovení o prohlášení vlastníka budovy v § 12 jsou oproti dosavadní právní úpravě zpřesněna a doplněna především ve věcech určení a popisu společných částí domu, věcných a jiných práv či povinností přecházejících na nabyvatele jednotek. Nově je zařazeno zejména ustanovení týkající se souvisejícího pozemku, dále dobrovolného založení společenství v případě, kdy není zákonem dána povinnost jeho založení a vzniku.

67

Pravidla pro přispívání na náklady spojené se správou domu a pozemku a pro úhrady ceny služeb a pravidla pro správu domu a pozemku, spolu s určením osoby správce, budou podle odstavce 4 součástí prohlášení vlastníka budovy pouze v případě, že půjde o dům, v němž podle zákona nevzniká společenství. V ostatních případech půjde totiž o povinné náležitosti stanov společenství podle § 32 návrhu (vyjma označení osoby správce, který ve společenství nepřichází v úvahu). Návrh zákona již nehovoří o „vkladu prohlášení vlastníka budovy“ (§ 5 odst.1 dosavadního zákona o vlastnictví bytů), nýbrž o „vkladu vlastnického práva k jednotce na základě prohlášení vlastníka budovy“ /§ 14 odst.1 písm. a)/. Nebude se tedy do katastru nemovitostí vkládat prohlášení vlastníka budovy jako dokument, nýbrž vlastnické právo k jednotkám na základě tohoto prohlášení; tato dikce plně odpovídá skutečné postupu katastrálních úřadů ve věci zápisů vlastnických a jiných práv k nemovitostem. Případně lze (jako dosud) spolu s návrhem na vklad vlastnictví jednotek na základě prohlášení vlastníka budovy předložit současně návrh na vklad vlastnického práva k jednotce na základě smlouvy o převodu vlastnictví jednotky uzavřené původním vlastníkem s jinou osobou či na základě smluv, které uzavřel s více osobami. Prohlášení vlastníka budovy je vždy závazným podkladem pro uzavírání smlouvy o převodu vlastnictví jednotky (jak plyne z ustanovení odstavce 6). K § 16: V odstavci 1 je výslovně uveden případ, kdy může soud prohlásit prohlášení vlastníka budovy za neplatné. V odstavci 2 až 6 se upravuje postup pro případ, kdy prohlášení vlastníka budovy obsahuje některé chybné údaje. Vyplňuje se tím dosavadní mezera v právní úpravě vlastnictví bytů, která působila nejistotu a problémy v praxi. Výslovně se však stanoví (v odstavci 7), že tímto způsobem nelze řešit vady týkající se velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu a na společných částech pozemků (postup pro tyto případy je stanoven v jiných ustanoveních, na něž se v tomto odstavci odkazuje. K § 17: Upravuje se rozhodování o změnách v prohlášení vlastníka budovy. V souvislostech s celkovým pojetím zjednodušení právní úpravy, pokud jde o rozhodování vlastníků jednotek a potřebné většiny k přijetí jejich rozhodnutí (ať na schůzi shromáždění či mimo tuto schůzi rozhodnutím „per rollam“, kdy se má podle návrhu zákona běžně rozhodovat nadpoloviční většinou hlasů všech vlastníků jednotek, pokud zákon nestanoví souhlas všech vlastníků jednotek), se navrhuje také v tomto ustanovení shodný požadavek počtu hlasů pro přijetí změn prohlášení vlastníka budovy. Zjednodušení pro praxi by se mělo projevit ve dvou směrech: obecně podle odstavce 1, nepožaduje-li zákon souhlas všech vlastníků jednotek (což je podle § 45 pouze případ, kdy se mění velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu u všech vlastníků jednotek v domě a dále souhlas se smlouvou o výstavbě) , postačí souhlas nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků jednotek v domě; půjde-li však o změnu jednotek bez provádění stavebních úprav (a změna spoluvlastnického podílu na společných částech domu se týká jen vlastníků dotčených jednotek a nikoliv všech vlastníků jednotek v domě, postačí pouze souhlas dotčených vlastníků, resp. smlouva uzavřená mezi nimi.

68

Zásadní však je, že na jednotkách, u nichž mají být prováděny změny podle § 17, nesmějí váznout práva odpovídající věcnému břemen a dále, při rozdělení nebo slučování jednotek musí být rozdělované jednotky či slučované jednotky ve vlastnictví téhož vlastníka. V odstavci 9 se upravuje postup pro změnu prohlášení vlastníka budovy, jde-li o změnu v užívání jednotku nebo společných částí domu, resp. jen části těchto společných částí domu. K § 18 a 19: Podle těchto ustanovení se v zájmu sjednocení právního základu pro vznik vlastnictví jednotek na základě prohlášení vlastníka budovy budou za prohlášení vlastníka budovy považovat také dohody spoluvlastníků o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy nebo dohody manželů o vypořádání společného jmění manželů, anebo rozhodnutí soudů tyto dohody nahrazující. Dohoda nebo rozhodnutí soudu musí mít náležitosti předepsané pro prohlášení vlastníka budovy. K § 20 a 21 (Převod vlastnictví jednotky): K § 20: Jsou zde uvedena společná ustanovení o převodu vlastnictví jednotky a vzniku vlastnictví na základě smlouvy o převodu vlastnictví jednotky. Výslovně se stanoví, že vlastnictví jednotky vzniká vkladem do katastru nemovitostí. (Ke smlouvě o prvním převodu jednotky musí být přiloženo prohlášení vlastníka budovy, pokud již předtím nedošlo ke vkladu vlastnictví jednotek na základě prohlášení vlastníka budovy, což vyplývá z §15 odst. 6). K návrhu na vklad vlastnictví další jednotky v domě s pěti a více jednotkami, kde jsou již dva různí vlastníci jednotek, musí být přiložen výpis z rejstříku společenství osvědčující vznik společenství, jinak nelze vklad vlastnictví jednotky povolit. Tato povinnost má souvislost s nově navrhovanou úpravou povinnosti k založení a vzniku společenství (§ 33 až 35 - společenství musí být založeno do 60 dní od vkladu vlastnického práva k první převedené jednotce, tj. jakmile jsou v domě dva různí vlastníci jednotek, nestanoví-li zákon jinak). V odstavci 5 jsou podrobněji (oproti stávajícímu zákonu) upraveny záležitosti přechodu práv a závazků týkající se budovy či jednotek při převodu vlastnictví jednotky. Zcela nově se v odstavci 7 pro případy převodu spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce (jde v praxi např. o garážová stání umístěná v jednotce ve spoluvlastnictví) vylučuje užití předkupního práva podle občanského zákoníku. Mají se tím usnadnit převody těchto spoluvlastnických podílů pro případy převodů jednotek, jejichž vlastníci mají také ve spoluvlastnictví jednotku, v níž jsou umístěna garážová stání. K § 21: Oproti dosavadnímu zákonu se v ustanovení o náležitostech smlouvy o převodu vlastnictví jednotky pouze odkazuje na náležitosti, které jsou jako povinné náležitosti smlouvy přejímány z prohlášení vlastníka budovy (a neuvádějí se zde výslovně), dále se odkazuje na náležitosti předepsané občanským zákoníkem a zvláštními právními předpisy platnými pro převod nemovitostí. Nově se dále jako povinná náležitost smlouvy určuje ustanovení o převzetí dluhů dosavadního vlastníka jednotky vůči společenství či správci způsobem a za podmínek zde uvedených.

69

K § 22 až § 24 (Zvláštní podmínky pro převod vlastnictví některých jednotek): K § 22: V případě bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, se podle odstavce 1 a 2 zjednodušuje postup při prvním převodu vlastnictví jednotky (oproti dosavadní právní úpravě). Po nepřijetí první nabídky nejpozději do 3 měsíců ode jejího doručení vzniká nájemci předkupní právo, které se řídí ustanoveními občanského zákoníku; tím se nahrazuje dosavadní tzv. „druhá nabídka”, jíž byl původní vlastník budovy vázán po dobu jednoho roku od uplynutí lhůty pro přijetí „první nabídky”. V odstavci 3 je zařazeno ustanovení o předkupním právu, nebyla-li splněna povinnost nabídky na převod vlastnictví bytu nájemci-fyzické osobě. K § 23: Oproti dosavadní právní úpravě se zvláštní podmínky pro převod vlastnictví jednotky nově budou týkat jen nebytových prostorů civilní obrany. (dosud se týkaly též bytů zvláštního určení a bytů v domech zvláštního určení, což je však řešeno jinými právními předpisy, především tím, že musí být dodržen účel jejich využití v souladu se smlouvou o poskytnutí dotace ze státních prostředků). K § 24: Ustanovením § 21 se do komplexu ustanovení o zvláštních podmínkách pro převod vlastnictví některých jednotek zařazují rovněž zvláštní podmínky pro převody jednotek ve vlastnictví právnické osoby, jejichž nájemcem je člen nebo společník, který se (nebo jeho právní předchůdce) podílel na financování bytu či nebytového prostoru nebo stavby, v níž se tento byt či nebytový prostor nachází. V rámci současných koncepcí návrhu zákona o vlastnictví bytů se uplatňuje záměr nerozlišovat právnické osoby jako původní vlastníky budov, pokud je to možné. Tj. v případě, kdy právnická osoba za majetkové účasti svých členů či společníků pořídí (ať koupí či výstavbou, apod.) bytový dům s byty či nebytovými prostory určenými k pronájmu členům či společníkům, kteří se na jejich pořízení podíleli, není důvod rozlišovat např. mezi společností s ručením omezeným a bytovým družstvem, pokud jde o režim tohoto zákona. Poznámka: Rozlišení bude podle přechodných ustanovení zachováno jedině u převodů z vlastnictví některých dřívějších stavebních bytových družstev či lidových bytových družstev podle dosavadních ustanovení zákona o vlastnictví bytů. K § 25: Vlastnictví všech jednotek v domě zanikne podle tohoto ustanovení zpětnou přeměnou domu na budovu, tj. dům s jednotkami se opětně stane budovou, v níž je zrušeno členění na jednotky a společné části domu podle tohoto zákona. Současně se upravuje přechod věcných práv při zániku vlastnictví všech jednotek v domě podle tohoto ustanovení.

70

K § 26 až 29 (Práva a povinnosti vlastníka jednotky) : Zde jsou soustředěna ustanovení o základních právech a povinnostech vlastníka jednotky, která jsou členěna na práva a povinnosti vlastníka jednotky, ať vzniklo či nevzniklo společenství (§ 26 až 28) a na další práva a povinnosti vlastníka jednotky, která vyplývají z členství ve společenství (§ 29). K § 26: Oproti dosavadní právní úpravě jsou (v odstavci 2) podrobněji vymezena zejména práva a povinnosti vlastníka jednotky při provádění údržby, oprav či stavebních změn jednotky či vymezených společných částí domu příslušejících k výlučnému užívání s jednotkou. Tato úprava je vedena snahou vytvořit legislativní podmínky pro odstranění častých nejasností a sporů v těchto věcech. Zcela nová jsou ustanovení odstavců 6 a 7, výslovně upravující některé povinnosti vyplývající ze stavebního zákona. K § 27: Po stanovení obecné povinnosti platit příspěvky na správu domu a pozemku (odstavec 1), se v jednotlivých odstavcích stanoví způsob podílení se na nákladech spojených se správou domu a pozemku. Přitom také je stanoven způsob podílení se na nákladech spojených se správou domu a pozemku v případech, kdy je s jednotkou spojeno užívání vymezených společných částí domu (§ 5 odst.3). Základ navrhované úpravy v těchto případech spočívá v tom, že pro účely výpočtu podílu na nákladech spojených se správou domu a pozemku se velikost podlahových ploch všech jednotek v domě zvětšuje o jednu polovinu podlahových ploch těchto vymezených společných částí domu, nejde-li o místnosti, nebo o celé podlahové plochy, jsou-li tyto vymezené společné části domu místnostmi. Takto vypočtená velikost podlahové plochy se však použije pouze pro účely výpočtu podílu na nákladech spojených se správou domu a pozemku, nikoliv pro výpočet velikosti hlasu vlastníka jednotky při rozhodování shromáždění vlastníků jednotek či shromáždění společenství. V odstavci 8 je stanovena povinnost týkající se placení cen služeb poskytovaných s užíváním společných částí domu a s užíváním bytu nebo nebytového prostoru, která v dosavadním zákoně chybí. K § 28: V odstavci 1 se upravuje vznik zástavního práva k jednotce při neplnění povinností platit příspěvky na správu domu a pozemku nebo platit ceny služeb. V odstavci 2 se určuje odpovědnost vlastníků jednotek za závazky z právních úkonů týkajících se správy domu a pozemku podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu v případech, kdy nejde o společenství jako právnickou osobu; jde o odpovědnost společnou a nerozdílnou (solidární). V odstavci 3 se výslovně uvádějí některá práva vlastníka jednotky, o nichž v současné praxi byly někdy vedeny spory vzhledem k chybějící výslovné právní úpravě. V odstavci 4 je nově uvedena výslovně povinnost vlastníka jednotky, která dosud nebyla vůbec upravena a její neplnění působilo problémy při výpočtu některých plateb ve vztahu k jednotlivým vlastníkům jednotek.

71

K § 29: Základním způsobem jsou vymezena základní práva a povinnosti vlastníka jednotky jako člena společenství. V ustanovení o ručení členů společenství, jako vlastníků jednotek, za závazky společenství se v odstavci 3 navrhuje zásadní změna oproti dosavadní právní úpravě v tom smyslu, že členové společenství ručí závazky společenství v poměru podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu pouze do výše odpovídající ceně jednotky a spoluvlastnického podílu na zastavěném nebo souvisejícím pozemku, nikoliv tedy veškerým svým majetkem jako dosud. Poznámka: Navrhované řešení odpovědnosti vlastníků jednotek v případě, kdy nevzniklo společenství (§ 24 odst. 9) a ručení členů společenství v případě, kdy společenství vzniklo, odpovídá potřebě, aby v prvém případě byla zajištěna ochrana věřitelů vůči samotným vlastníkům jednotek, zatímco v druhém případě vznikne ručební povinnost až tehdy, kdy společenství, jako právnická osoba, nebude schopno plnit své závazky. K § 30: Navrhovanou úpravou se sleduje vymezit aktivní legitimaci při ochraně zde uvedených práv vlastníka jednotky jednak v případech, kdy vzniklo společenství, jednak v případech, kdy společenství nevzniklo. K § 31 a 32: (Vymezení správy domu a pozemku): Tato ustanovení vymezují činnosti, které se podle navrhovaného zákona považují za správu domu a pozemku. Spolu s vlastní správou domu a pozemku, jejich udržováním, provozem a opravami jsou do pojmu správa domu a pozemku zahrnovány také další činnosti s tím podle tohoto zákona spojené, včetně práva nabývat majetek pro účely správy domu a pozemku.. Oproti dosavadní úpravě je správa domu a pozemku vymezena podrobněji tak, aby byla blíže určena vymezená (resp. omezená) právní subjektivita společenství. Současně je stanoven zákaz podílet se na podnikání či být společníkem či členem jiných právnických osob, kromě výjimek výslovně (v § 54) určených. Oproti dosavadnímu zákonu je tak vymezení správy domu a pozemku navrhováno v zásadně širší podobě, neboť jedním z důležitých účelů zákona je právě vymezení společných činností, které představují správu domu a pozemku v celém rozsahu. Dosavadní úprava, nacházející se až ve vzorových stanovách, byla problematická ze dvou základních důvodů. Ve vzorových stanovách se takto upravovaly záležitosti, které zřejmě byly v řadě případů nad rámec možností úpravy v podzákonném právním předpisu. Především však nebyly vzorové stanovy závazné pro společenství, která přijala své vlastní stanovy a navíc společenství nebyla povinna se při tvorbě vlastních stanov řídit ustanoveními vzorových stanov. Navrhovanou úpravou tak dojde k odstranění citelného nedostatku dosavadního zákona o vlastnictví bytů ve věcech zákonné úpravy správy domu a pozemku. Ustanovení o správě domu a pozemku se v navrhované úpravě vztahují jak na případy, kdy musí podle zákona vzniknout společenství, tak na případy, kdy společenství vzniknout nemusí. V prvém případě bude rozhodování ve věcech správy domu a pozemku v působnosti orgánů společenství (shromáždění členů společenství a výbor či pověřený vlastník), v druhém případě to bude shromáždění vlastníků jednotek a správce (s působností, kterou ve společenství má statutární orgán).

72

Zákonná ustanovení o podrobnějším vymezení správy domu a pozemku budou základem pro ustanovení v prohlášení vlastníka budovy v případech, kdy nevzniká společenství, nebo pro stanovy společenství v případech, kdy společenství podle zákona musí vzniknout. K § 33 až 56 obecně (Společenství): Pro komplex ustanovení o společenství rovněž platí, co je shora uvedeno pro nové pojetí zákonné úpravy správy domu a pozemku, zařazené v širší podobě do návrhu zákona. Také v případě společenství obsahoval dosavadní zákon pouze základní rámec právní úpravy, v němž chyběla ustanovení blíže upravující činnost společenství. Především však chyběl soubor ustanovení, který by uceleně upravil náležitosti týkající se postavení a činnosti orgánů společenství, včetně nezbytných společných ustanovení o orgánech společenství; zvláště to platilo o postavení a úkolech statutárního orgánu, kdy bližší úprava byla zařazena až do vzorových stanov. Takové řešení v podzákonném právním předpisu bylo ještě více problematické než zařazení bližší úpravy správy domu a pozemku až do vzorových stanov. Proto, stejně jako u správy domu a pozemku, je oproti dosavadnímu zákonu navrhována u společenství taková právní úprava, která vytváří podmínky pro fungování této formy správy domu a pozemku, při výrazné liberalizaci způsobu rozhodování a přijímání rozhodnutí. Jde o jednu z důležitých oblastí předmětu úpravy zákona o vlastnictví bytů, která spolu s úpravou správy domu a pozemku a s úpravou práv a povinností vlastníků jednotek vytváří právní základ pro praktické fungování vlastnického bydlení v režimu tohoto zákona. Dosavadní úprava řady náležitostí právních poměrů společenství až ve vzorových stanovách činí značné problémy v praxi. Na rozdíl od úpravy právního postavení a právních poměrů jiných druhů právnických osob v našem právním řádu (ať jde o právnické osoby v podnikatelské sféře či v tzv.neziskové sféře), chybí v zákonné normě některé základní náležitosti, a jsou předmětem úpravy až podzákonného normativního právního aktu. Ve vzorových stanovách se takto dosud upravují některé záležitosti, které zřejmě jsou v řadě případů nad rámec možností úpravy v podzákonném právním předpisu (mj. například postavení místopředsedy výboru, některé náležitosti shromáždění společenství, vymezení působnosti výboru a některé další náležitosti). Byť jsou tato ustanovení vzorových stanov potřebná vzhledem k jejich absenci v zákoně, v podstatě se míjí se svým účinkem. I zde totiž platí, že vzorové stanovy nejsou závazné pro společenství, která přijala své vlastní stanovy. Navíc společenství nemají povinnost řídit se při tvorbě vlastních stanov ustanoveními vzorových stanov. Navrhovaným řešením v nové právní úpravě tedy dojde rovněž v těchto věcech k odstranění citelného nedostatku dosavadního zákona o vlastnictví bytů. Systematika souboru ustanovení o společenství odpovídá běžné systematice právní úpravy postavení právnických osob, jak je známa v rámci našeho právního řádu, tj. základní vymezení právní povahy společenství, jeho majetkového postavení a speciální subjektivity (§ 33), založení a vznik společenství ( § 34 a § 35), stanovy společenství (§ 36 a 37), členství ve společenství (§ 38 a 39), rozhodování ve společenství, orgány společenství a soudní ochrana člena společenství (§ 40 až 50), hospodaření a majetek společenství (§ 51 až 53), zrušení a zánik společenství (§ 55).

73

Dále jsou připojena ustanovení o sdružování společenství (§ 54) a také o možnosti zajišťovat některé provozní, technické a správní činnosti na základě smlouvy s podnikateli v oblasti správy nemovitostí (§ 56). K § 33: Ustanovení vymezuje základní pojetí společenství jako zvláštního typu právnické osoby podle tohoto zákona s vymezenou) resp. omezenou) právní subjektivitou, jejímiž členy jsou ze zákona všichni vlastníci jednotek v domě. K § 34: V tomto ustanovení je navržena zásadní změna oproti dosavadní právní úpravě, pokud jde o založení a vznik společenství. I nadále bude zákonem určena povinnost vzniku společenství, jakmile nastanou zákonem určené skutečnosti. Navrhují se však tyto zásadní změny : 1. Povinnost k založení a vzniku společenství se bude vztahovat i nadále na dům, který má 5 a více jednotek; povinnost k založení společenství nastane, jakmile budou v domě alespoň dva různí vlastníci jednotek. 2. Společenství nemá nadále vznikat přímo ze zákona (ex lege), nýbrž na základě procesu založení a vzniku, jak je běžné v našem právním řádu u právnických osob založených na principu členství či podobného účastnictví. Dosavadní vznik společenství přímo ze zákona byl vyvolán potřebami danými v době přípravy zákona č.103/2000 Sb., v současné době však je vhodné dát způsob vzniku společenství do souladu s obvyklými právními principy platnými pro založení a vznik právnické osoby v našem právním řádu i v právním řádu v jiných zemích. Přitom návrh zákona obsahuje instrument, který by měl zabezpečit, aby zákonná povinnost k založení a vzniku společenství byla splněna (§ 20 odst. 2). K návrhu na povolení vkladu vlastnictví další jednotky na základě smlouvy o převodu vlastnictví jednotky v domě v němž jsou již dva různí vlastníci jednotek a jde o dům s 5 a více jednotkami, musí být totiž přiložen výpis z rejstříku společenství, osvědčující vznik společenství, jinak nebude možné další vklad vlastnictví k jednotce provést. Tato překážka vkladu vlastnictví jednotky se však nebude vztahovat na „povinné“ bezplatné převody družstevních jednotek, které se budou řídit dosavadními právními předpisy o vlastnictví bytů (avšak s tím, že členem uplatněné právo na převod do vlastnictví se nepromlčí (§ 73). 3. V případech, kdy zákon nestanoví povinnost k založení a vzniku společenství, bude možné (podle § 34 odst. 3 návrhu zákona) založit společenství dobrovolně buď na základě prohlášení vlastníka budovy nebo dokumentu považovaného podle tohoto zákona rovněž za prohlášení vlastníka budovy, anebo na základě rozhodnutí všech vlastníků jednotek v domě. K § 35: Po svém založení podle § 34 vznikne společenství až zápisem společenství do rejstříku. Jde o zásadní změnu oproti dosavadní právní úpravě, kdy společenství vzniká ze zákona (ex lege) a zápis v rejstříku tedy nemá konstitutivní povahu. Podle návrhu zákona se však mají společenství zakládat v zákoně předepsaným způsobem, přičemž k jejich vzniku dojde až zápisem v rejstříku. Tato navrhovaná úprava má odstranit dosavadní nevyhovující právní stav, kdy z hlediska § 9 odst. 3 stávajícího zákona o vlastnictví bytů vznikají ex lege společenství jako právnické osoby , a tyto právnické osoby právně sice existují, avšak existují případy, kdy si tento právní stav

74

vlastníci jednotek resp. původní vlastníci budovy neuvědomují, či jsou k tomuto právnímu stavu lhostejní, leckdy svolají první (ustavující) shromáždění až po dlouhé době od vzniku společenství ze zákona, nikoliv vždy se řídí vzorovými stanovami schválenými vládou a fungování činnosti společenství je v těchto případech někdy dosti živelné, spíše se rozhodování odehrává v realitních kancelářích zajišťujících pro společenství „správcovskou činnost“. Záměrem navrhované úpravy je vytvořit legislativní rámec pro založení a vznik společenství, který odpovídá obvyklému způsobu zakládání a vzniku právnických osob, uplatněnému v našem právním řádu. Do návrhu bylo zařazeno také ustanovení o jednání jménem společenství před zápisem do rejstříku společenství (odstavec 9). K § 36 a 37: (Stanovy společenství) K § 36: Zákonem předepsaný povinný obsah stanov odpovídá běžnému pojetí stanov právnických osob v našem právním řádu. V odstavci 1 písm. d) dochází k zásadní změně, resp. doplnění (v souvislostech se záměry posílit roli vlastníků jednotek-členů společenství při rozhodování o společných záležitostech) v tom smyslu, že nemusí jít pouze o formalizované jednání a rozhodování na schůzi shromáždění, nýbrž také o jednání a rozhodování vlastníků jednotek-členů společenství i mimo rámec této schůze. Bude to možné v případě, že takový způsob rozhodování připustí stanovy společenství a spolu s tím stanoví pravidla pro takové rozhodování, při dodržení postupu stanoveného v § 40. K § 37: Nově se navrhuje umožnit, aby stanovy určily povinnost vlastníka jednotky platit majetkové sankce určené ve stanovách, při nesplnění výslovně ve stanovách uvedené povinnosti; je nutné však postupovat podle § 29 odst.5. Nově se také výslovně zakazuje odchýlit se ve stanovách od zákona, pokud to zákon výslovně neumožňuje. K § 38 a 39: (členství ve společenství, jeho vznik a zánik): K § 38: Východiskem navrhovaných ustanovení je princip, že členství vzniká a zaniká přímo ze zákona spolu se vznikem či zánikem vlastnictví jednotky, a je tedy neoddělitelně spojeno s vlastnictvím nebo spoluvlastnictvím jednotky podle tohoto zákona. K § 39: Vzhledem k dosavadním problémům v praxi se v odstavcích 5 a 6 navrhuje doplnit dosud chybějící ustanovení o tom, kdy vznikají vlastníkovi jednotky práva být zván a účastnit se jednání a rozhodování schůze shromáždění (či jednání a rozhodování členů společenství mimo schůzi shromáždění). V těchto souvislostech se také vyplňuje dosavadní mezera zákona výslovným ustanovením o povinnosti doplatit platby uvedené v odstavci 6 za celé období od vzniku vlastnictví jednotky (např. jde o častou záležitost v případě dědění, kdy je více dědiců).

75

K § 40 až 50 (Rozhodování a orgány společenství): Problematika rozhodování a orgánů společenství je upravována v návrhu zákona v § 40 až 50. Nejdříve jsou zařazena ustanovení o rozhodování ve společenství (§ 40), pak následují ustanovení o druzích orgánů (§ 41), společná ustanovení orgánech společenství a jejich členech, (včetně vymezení předpokladů pro členství ve voleném orgánu společenství), dále vymezení funkčního období orgánů či členů orgánů společenství (§ 42). Poté následují ustanovení o postavení a působnosti jednotlivých orgánů společenství (shromáždění, výbor nebo pověřený vlastník, kontrolní komise či revizor). K § 40: V návrhu dochází k zásadní změně a zjednodušení při rozhodování členů společenství, oproti formalizovanému způsobu rozhodování usnesením schůze shromáždění, jako povinného orgánu společenství ze zákona. Podle navrhovaného řešení lze mimo schůzi shromáždění rozhodovat o věcech patřících do působnosti shromáždění vždy, vyžaduje-li se souhlas všech členů, a to i v případě, že stanovy výslovně neupravují možnost rozhodování mimo schůzi shromáždění („per rollam“). V ostatních případech to bude možné (vyjma projednávání a rozhodování věcí v zákoně výslovně stanovených v § 43 odst.3), pokud to připustí stanovy /které současně vymezí potřebné náležitosti týkající se tohoto způsobu rozhodování ve smyslu § 36 písm. d)/. V případech, kdy nevzniklo společenství, má možnost tento způsob rozhodování schválit nadpoloviční většina hlasů vlastníků jednotek v domě /podle § 57 odst.1 písm. a)/. Z ustanovení o shromáždění bude současně vyplývat, že v každém případě se musí alespoň jednou ročně konat výroční shromáždění se zákonem určeným minimálním programem, přičemž toto jednání se musí konat formou schůze shromáždění, a nikoliv rozhodováním mimo schůzi shromáždění (§ 43odst.2 a 3); platí to rovněž pro shromáždění vlastníků jednotek v případě, kdy nevzniklo společenství /§ 57 odst.1 písm. a)/. V praxi bude přijetí navrhované právní úpravy znamenat značné usnadnění rozhodování vlastníků jednotek, protože schůze shromáždění by byla povinna projednávat pouze ty důležité záležitosti, které určuje zákon, a jinak – umožní-li to stanovy, lze přijímat rozhodnutí mimo schůzi shromáždění (per rollam). K § 41: V ustanovení jsou vyjmenovány povinné orgány společenství, přičemž podle stanov mohou být voleny i další orgány. Současně se v odstavci 4 výslovně určuje, že v případě, kdy členové společenství vykonají hlasování mimo schůzi shromáždění, považuje se takto přijaté rozhodnutí za usnesení shromáždění, přičemž pro jeho přijetí se použijí ustanovení platná pro přijetí usnesení shromáždění. K § 42: Ve společných ustanoveních o orgánech jsou stanoveny předpoklady pro zvolení za člena orgánu společenství, maximální délka funkčního období, ustanovení o možnosti rezignace a také možnost volit náhradníky výboru. Výslovně se stanoví, že členem výboru či pověřeným vlastníkem může být jedině fyzická osoba splňující stanovené předpoklady či fyzická osoba jako zástupce člena společenství právnické osoby.

76

V odstavci 3 se vzhledem ke značným a velice častým potížím při volbě výboru či pověřeného vlastníka po skončení funkčního období dosavadního orgánu, nově navrhuje stanovit, aby i po skončení funkčního období vykonával dosavadní výbor (pověřený vlastník) svou funkci nadále až do doby zvolení nových členů výboru či nového pověřeného vlastníka. V zájmu předcházení pochybnostem se také v odstavci 6 určuje počátek a konec funkčního období člena výboru, náležitosti týkající se odvolání či odstoupení z funkce, výslovně se umožňuje volba náhradníků. S cílem předcházet situacím, kdy společenství nemá statutární orgán, upravuje se možnost, aby chybějícího člena či více členů výboru nebo pověřeného vlastníka jmenoval soud na dobu než dojde k volbě na shromáždění společenství. Současně se navrhuje zařadit nové ustanovení § 49, které umožní, aby na základě výslovného ustanovení stanov mohla být členem výboru (i jeho předsedou či místopředsedou) nebo pověřeným vlastníkem jiná osoba než je člen společenství. K § 43: Shromáždění již není nazýváno „nejvyšším“ orgánem společenství, neboť jeho postavení spočívá především v projednávání a rozhodování nejdůležitějších záležitosti v činnosti společenství. V odstavci 2 se navazuje na ustanovení § 40 odst.2 a 3 a § 41 odst. 4 o možnosti rozhodovat také mimo schůzi shromáždění. Současně se v odstavci 3 výslovně stanoví, ve kterých věcech musí být jednáno a rozhodováno výlučně na schůzi shromáždění („výroční shromáždění“). Výlučnou působnost shromáždění k rozhodování uvedenou v odstavci nelze stanovami společenství zúžit, lze ji však rozšířit ustanoveními stanov o další záležitosti, popřípadě si může shromáždění vyhradit k projednání další záležitosti. K § 44 a § 45 (Jednání a rozhodování shromáždění ): V § 44 a 45 se navrhuje zásadní změna a zjednodušení (oproti současnému zákonu o vlastnictví bytů) ve věci přijímání usnesení shromáždění společenství (což bude shodně platit také pro přijímání rozhodnutí mimo schůzi shromáždění, a bude to platit rovněž pro přijímání rozhodnutí vlastníků jednotek v případech kdy nevzniklo společenství jako právnická osoba) v tom smyslu, že - usnesení shromáždění se zásadně schvaluje nadpoloviční většinou hlasů všech členů společenství (vlastníků jednotek) , tj. nikoliv nadpoloviční většinou hlasů přítomných členů (§ 44 odst.1), - vypouští se všechna ustanovení (dosavadního zákona) o potřebě kvalifikované většiny, - taxativně se vyjmenovávají záležitosti (v § 45 odst.1), pro něž se vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek. Je uplatněn princip, podle něhož se vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek pouze v případech, kdy má v důsledku přijatého rozhodnutí dojít ke změně spoluvlastnických podílů na společných částech domu a pozemku u všech členů společenství (vlastníků jednotek) a k uzavření smlouvy o výstavbě.

77

Dále se nově navrhuje (v § 44 odst. 2) stanovit zákonnou mez pro zastoupení členů společenství na jednání a rozhodování shromáždění (což bude platit i pro rozhodování mimo schůzi shromáždění, a také pro rozhodování vlastníků jednotek v případě, kdy nevzniklo společenství); podle navrhovaného ustanovení smí zmocněnec nejvýše takový počet členů, jejichž počet hlasů činí dohromady nejvýše jednu třetinu hlasů všech členů společenství. K § 46: V rámci ustanovení o shromáždění společenství je zařazeno také ustanovení o soudní ochraně zájmů člena společenství při rozhodování shromáždění. Ustanovení § 46 odst. 4 vztahuje soudní ochranu také na případy, kdy došlo k rozhodování mimo rámec schůze shromáždění. K § 47: Výbor společenství má být i nadále statutárním a výkonným orgánem společenství. Nově se výslovně určuje, že se volí také místopředseda, což v dosavadním zákonu chybí. Oproti stávající právní úpravě se navrhuje doplnit ustanovení o výlučné působnosti výboru (odstavec 4), s tím, že stanovy mohou uvést další záležitosti, které jsou v působnosti výboru. Navrhuje se výslovně uvést v zákoně odpovědnost člena výboru za škodu, s tím, že se tato odpovědnost řídí ustanoveními občanského zákoníku o odpovědnosti za škodu. K § 48: Jestliže se podle stanov společenství bude namísto výboru volit pověřený vlastník, bude mít shodné postavení jako výbor. K § 49: Jde o zcela nové ustanovení, které má umožnit, aby na základě výslovného ustanovení stanov mohla být členem výboru (i jeho předsedou či místopředsedou) nebo pověřeným vlastníkem jiná osoba než je člen společenství. Reaguje se tak na časté požadavky v praxi, aby bylo možné svěřit vedení běžných záležitostí společenství osobě s potřebnými manažerskými či obdobnými schopnostmi, pokud se takové osoby nevyskytují jako členové ve společenství. Funkce by byla v tomto případě vykonávána na základě smlouvy o výkonu funkce sjednané mezi společenstvím a touto osobou, přičemž by ve smlouvě byla vymezena také odpovědnost za porušení povinností při výkonu funkce. K § 50: V tomto ustanovení je stanovena působnost kontrolní komise či revizora; toto ustanovení se však použije pouze v případě, že se podle stanov společenství bude kontrolní komise či revizor zřizovat. I nadále má být kontrolní komise společenství (či revizor) pouze fakultativním a nikoliv obligatorním orgánem společenství. K § 51 a 52 (Hospodaření společenství): K § 51: Hospodaření společenství nebylo dosavadním zákonem o vlastnictví bytů jednoznačně upraveno, což vyvolávalo v praxi pochybnosti vlastníků jednotek a zejména pak správců při volbě postupů účtování a zdaňování. Zákon pouze stanovil povinnost členů společenství uhradit náklady na správu domu formou záloh.

78

K účtování a zdaňování společenství – právnické osoby dle zákona č. 103/2000 Sb., vydalo Ministerstvo financí sdělení, uveřejněné ve Finančním zpravodaji č. 11/2000 a č. 5-6/2002, která však nejsou právním předpisem, ale pouze výkladem, stanoviskem MF k uvedené problematice. Vyhláška č. 504/2002 Sb., pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání, pokud účtují v soustavě podvojného účetnictví a související České účetní standardy, ve znění pozdějších předpisů, nevystihují plně zvláštní charakter činnosti společenství. Z tohoto důvodu jsou ustanovení, která blíže konkretizují základní princip hospodaření společenství, do návrhu zakomponována. Další důvod podrobnější úpravy hospodaření společenství přímo v zákoně vychází z předpokladu, že nebudou vydány vzorové stanovy společenství nařízením vlády. Navrženou úpravou je zdůrazněna role sestavení rozpočtu nákladů na správu domu a pozemku v krátkodobém a dlouhodobém horizontu s ohledem na konkrétní potřeby a v závislosti na rozhodnutí společenství. Základní princip hospodaření společenství předpokládá úhradu nákladů a výdajů na činnost společenství příspěvky členů společenství; vyúčtování příspěvků, je dáno do kompetence shromáždění. Nevyčerpané příspěvky se převádějí do dalších let z důvodů akumulace prostředků na finančně náročné opravy, pokud ovšem shromáždění na výroční schůzi nerozhodne jinak. K § 52: Důvodem rozlišení příjmů, které jsou vždy příjmem společenství od příjmů, které jsou příjmem vlastníků jednotek, je potřeba jasně stanovit poplatníka daně z příjmů. K § 53 : Pořízení majetku, který společenství potřebuje k účelům zabezpečení správy domu a pozemku, je v návrhu zákona jednoznačně odůvodněno pouze potřebou této správy. Názory k problematice vlastnictví k pořízenému majetku se doposud různily, což budilo i rozpaky při účtování pořízení tohoto majetku. Navržené ustanovení předpokládá při pořízení dlouhodobého majetku postup podle vyhlášky č. 504/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů, tzn. vytvoření vlastního jmění společenství “neziskové organizace”. Toto řešení představuje rozdílný pohled na majetek společenství oproti dosavadnímu výkladu, který nepředpokládal vytvoření vlastního jmění společenství. Toto řešení určuje i užití případných příjmů z tohoto majetku (např. při prodeji) – opět k účelům správy domu a pozemku, tzn. v podstatě vlastníkům jednotek. K § 54: S ohledem na speciální subjektivitu společenství a jeho pojetí „neziskové“ právnické osoby se vymezuje možnost sdružování společenství a dále možnost členství ve sdružení společenství či svazu sdružujícím společenství. K § 55: V ustanovení o zrušení a zániku společenství se odstraňuje dosavadní absence zákonného ustanovení o zrušení a zániku společenství. Na základě zrušení společenství, k němuž dochází ze zákona (ex lege) podle odstavce 1, nebo usnesením shromáždění podle odstavce 2, zaniká společenství výmazem z rejstříku společenství (odst.4). V odstavci 3 se upravují právní důsledky zániku společenství bez právního nástupce.V odstavci 6 se navrhuje umožnit zánik společenství také splynutím na základě usnesení zanikajících společenství v domech tvořených sekcemi.

79

V odstavci 7 se upravují právní důsledky splynutí společenství ve vztahu k údajům v katastru nemovitostí. K § 56: Navrhované ustanovení výslovně umožňuje, aby společenství zajišťovalo některé provozní, technické či správní činnosti prostřednictvím podnikatele zabývajícího se správou nemovitostí. Nově se (oproti současnému zákonu) v odstavci 3 navrhuje umožnit, aby se souhlasem shromáždění byly některé rozhodovací působnosti, příslušející podle zákona či podle stanov společenství statutárnímu orgánu společenství, svěřeny na základě zmocnění osobě, která vykonává pro společenství některé činnosti správy domu a pozemku. Tento návrh vychází především z dosavadní praxe společenství, která však v současném platném zákoně nemá oporu. K § 57 : Z návrhu zákona vyplývá, že společenství nebude vznikat v domech s méně něž 5 jednotkami, bez ohledu na počet vlastníků jednotek v domě (§ 34 odst.1). Na práva a povinnosti vlastníků jednotek se i v tomto případě budou vztahovat všechna ustanovení zákona, vyjma těch, které jsou stanovena jako další práva a povinnosti členů společenství; ta se použijí pouze přiměřeně, pokud nejde o práva a povinnosti přímo spjatá s existencí a činností společenství. Při rozhodování na shromáždění vlastníků jednotek se použijí obdobně ustanovení o působnosti a způsobu rozhodování shromáždění společenství. Působnost příslušející ve společenství výboru bude příslušet správci, který však bude ve věcech správy domu a pozemku jednat a zavazovat se jménem a na účet vlastníků jednotek (zatímco výbor společenství či pověřený vlastník ve společenství jedná jako statutární orgán a zavazuje společenství nebo nabývá práva pro společenství, tj. jedná jménem a na účet společenství, přičemž členové za závazky společenství ručí). S ohledem na nově upravenou možnost, aby stanovy společenství připustily rozhodování členů mimo schůzi shromáždění za podmínek a způsobem v zákonu stanoveným, stanoví se v odstavci 1 písm. a) obdobná možnost v tom smyslu, že vlastníci jednotek (v případech kdy nevzniklo společenství) mohou nadpoloviční většinou hlasů všech vlastníků jednotek rozhodnout o možnosti rozhodování také mimo schůzi shromáždění vlastníků jednotek, obdobně jako u společenství. Kromě toho se v odstavci odst. 3 stanoví možnost, aby v případech, kdy zákon připouští, aby se stanovy odchýlily od ustanovení tohoto zákona, mohli rovněž vlastníci jednotek (v případech kdy nevzniklo společenství) nadpoloviční většinou hlasů všech vlastníků jednotek schválit případné odchylky v těch záležitostech, kde je zákon připouští. K § 58 až 71 (Výstavba domu): Smlouva o výstavbě je významným způsobem vzniku vlastnictví jednotek a podílového spoluvlastnictví společných částí domu podle zákona o vlastnictví bytů.

80

K § 58 až 63 (Obecná ustanovení o výstavbě domu s jednotkami): K § 58: Návrh právní úpravy vychází z principu, podle něhož bude povinnost uzavřít smlouvu o výstavbě v případě, kdy má být uskutečněna nová výstavba domu s jednotkami, nebo v případě, kdy provedením změny dokončené stavby (ve smyslu stavebního zákona), tj. změny domu s jednotkami (nástavba, přístavba, stavební úpravy) má dojít ke změně velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu u všech vlastníků jednotek v domě. Obecná ustanovení zde uvedená v zásadě platí jak pro případy výstavby nového domu s jednotkami, tak pro ostatní případy vzniku vlastnictví jednotek v domě. (V dalších dvou dílech návrhu právní úpravy jsou tyto případy upraveny odděleně). Smlouva o výstavbě je obligačním právním institutem, zvláštním typem smlouvy upraveným zákonem a má specifický věcně právní účinek, kterým je vznik vlastnictví jednotek a podílového spoluvlastnictví společných částí domu. Věcně právní účinky smlouvy o výstavbě se projeví (pokud se nejedná o vznik spoluvlastnictví rozestavěné budovy a o převody vlastnictví k pozemkům) až po dovedení výstavby do fáze vzniku rozestavěných jednotek, kdy je také možno zapsat jednotky a podíly jejich vlastníků na společných částech domu, vystavěného podle smlouvy o výstavbě, do katastru nemovitostí. Pokud by byla prováděna více stavebníky výstavba domu nikoli podle smlouvy o výstavbě podle tohoto zákona, ale podle obecných předpisů, nebylo by možno po skončení výstavby provést zápis jednotek do katastru nemovitostí, ale musela by být nejprve zapsána celá budova do podílového spoluvlastnictví stavebníků, budova by byla potom rozdělena na jednotky a dohodou by bylo zrušeno a vypořádáno podílové spoluvlastnictví stavebníků. K § 59: V tomto ustanovení jsou v rámci určení účastníků smlouvy o výstavbě vymezeny jednotlivé formy výstavby, které se neomezují pouze na výstavbu nové budovy. V odstavci 1 návrh nově vymezuje okruhy osob, které mohou smlouvu o výstavbě uzavřít, a to podle možných variant výstavby. Neužívá se již pojmu stavebníka, protože tento pojem se v jiném významu používá ve stavebním zákoně; proto se v návrhu důsledně užívá pojmu účastník smlouvy o výstavbě. V odstavci 2 se výslovně upravuje přechod práv a povinností ze smlouvy o výstavbě na právní nástupce účastníků smlouvy, podobně jako tomu bylo do přijetí zákona č. 103/2000 Sb. Konstatuje se, že subjekt smlouvy o výstavbě se mění se změnou spoluvlastnictví k rozestavěné budově a vlastnictví k jednotce. K § 60: Pro případ smlouvy o výstavbě se stanoví zvláštní postup pro vznik společenství. Společenství je zakládáno ještě v době, kdy dům s jednotkami neexistuje, aby bylo zajištěno, že v době vzniku domu s jednotkami již bude společenství vytvořeno. Podkladem pro zápis společenství do rejstříku je doklad o existenci rozestavěné budovy, namísto zakladatelské smlouvy se užije smlouva o výstavbě. K § 61: Podobně jako podle dosavadní úpravy, se pro vztahy účastníků smlouvy o výstavbě k pozemkům užijí stejná pravidla jako pro vztahy vlastníků jednotek v domě k pozemkům,

81

uvedená v § 7 až 10 návrhu zákona. Nově zákon výslovně upravuje dobu, ve které může a musí dojít k převodu spoluvlastnických podílů na pozemcích. K § 62: Upravují se náležitosti smlouvy o výstavbě, aniž by výslovně opakoval náležitosti prohlášení vlastníka budovy (včetně schémat). Výslovně je zmíněno, že smlouva o výstavbě musí obsahovat označení jednotek, které se po výstavbě stanou vlastnictvím jednotlivých účastníků smlouvy o výstavbě. Pokud se týká způsobu výstavby jednotek, je třeba připustit možnost, že někteří účastníci smlouvy o výstavbě si mohou nechat vystavět jednotky do svého vlastnictví jinými stavebníky oproti finanční úhradě. Nově musí smlouva o výstavbě obsahovat i náležitosti zakladatelské smlouvy, včetně osoby pověřené výkonem funkce prvního statutárního orgánu (před vznikem společenství jsou tato práva vykonávána systémem zastoupení účastníků smlouvy o výstavbě). Významnou náležitostí smlouvy o výstavbě je i otázka finančního vypořádání. K § 63: Upravují se možnosti sjednání odchylek ve skutečném provedení stavby. Jde o praktické řešení, které by mělo odstranit případné problémy v této věci. Jde totiž o častý problém realizace výstavby podle smlouvy o výstavbě, a to stanovením možné míry odchylek od sjednané podoby jednotek a společných částí domu. Nové řešení vychází z toho, že smlouvu o výstavbě již v tomto případě není potřebné měnit, protože smlouva byla splněna, zákon vyžaduje pouze prohlášení účastníků o konkrétním výsledku výstavby, v případě změny spoluvlastnických podílů dohodu o narovnání. Tyto úkony činí především zástupci účastníků smlouvy o výstavbě podle § 58 písm. f) zákona, případně jménem účastníků smlouvy o výstavbě jejich zástupce podle § 66 zákona. Pokud by účastníci smlouvy o výstavbě nesplnili svou povinnost vydat si písemné potvrzení o výsledku výstavby či by nebyla uzavřena dohoda o narovnání, mohou se účastníci smlouvy o výstavbě domáhat vydání soudního rozhodnutí v tomto směru. K § 64: V ustanoveních § 64 až § 67 se upravuje výstavba nového domu s jednotkami. V § 64 se upravují záležitosti správy staveniště a budovy, resp. domu až do přechodu správy na společenství, pokud v domě vznikne. Rovněž je upraveno rozhodování účastníků smlouvy o výstavbě o společných záležitostech. Jako dosud hraje při plnění smlouvy o výstavbě významnou roli i zastupování účastníků smlouvy na základě zmocnění (zvláštní případ zmocnění upravuje § 70 zákona). Na rozdíl od předchozí právní úpravy je režim domu s jednotkami vztažen i na rozestavěnou budovu. Bylo by totiž nelogické, aby spoluvlastníci byli vázáni zejména předkupními právy, případně by mohli rozhodovat o svém spoluvlastnictví podle obecných občanskoprávních zásad bez ohledu na to, že jejich spoluvlastnictví rozestavěné budovy je pouze předstupněm vzniku domu s jednotkami. Proto bylo třeba upravit výslovně zvláštní právní režim vztahů během první fáze výstavby domu s jednotkami. Zákon výslovně upravuje režim po vzniku domu s jednotkami (nejdříve s rozestavěnými jednotkami) tak, že pro vztahy vlastníků rozestavěných jednotek neplatí ještě pravidla o společenství, ale pravidla pro správu domu sjednaná ve smlouvě o výstavbě. K § 65: Výslovně se stanoví způsob schválení změn smlouvy o výstavby (tj. jen se souhlasem všech jejích účastníků) a dále kdy se rozestavěné budova mění na dům s jednotkami.

82

K § 66: Upravuje se možnost, aby i ve stadiu rozestavěné budovy se mohl její vlastník nebo spoluvlastníci rozhodnout o její přeměně na dům s jednotkami. Pro tento případ zákon ukládá spoluvlastníkům budovy povinnost provést převod spoluvlastnických podílů na budově mezi účastníky smlouvy o výstavbě. K § 67: Podle tohoto ustanovení se jednotky vzniklé podle smlouvy o výstavbě mohou zapsat do katastru nemovitostí pouze po doložení zápisu společenství do příslušného rejstříku. K § 68 V § 68 až 71 se upravují ty případy výstavby domu s jednotkami podle smlouvy o výstavbě, kdy se nestaví nový dům, nýbrž provádí se změny stavby na již existující budově či domu. Jedná se o případ změny stavby, kdy vlastník budovy či spoluvlastníci se rozhodli na provedení takových změn dokončené stavby, kterými vzniknout nové jednotky podle § 59 odst. 1 písm. c) zákona. Tyto případy se vztahují také na slučování a rozdělování jednotek v domě s jednotkami, avšak jen v případě, že by tím došlo ke změně velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu u všech vlastníků jednotek v domě. V § 68 se má na mysli smlouva o výstavbě v případech, kdy jde o změnu dokončené stavby (formou nástavby, přístavby či stavebních úprav), přičemž podle odstavce 2 lze sjednat smlouvu o výstavbě nejen v případě domu s jednotkami, nýbrž také v případě budovy (která není dosud rozdělená na jednotky) . K § 69: V odstavci 1 se stanoví pravidlo, podle kterého se za vlastníka jednotek v dosavadní budově považuje původní vlastník budovy, pokud smlouva o výstavbě nestanoví jinak (například v případě spojení jednotky v budově s jednotkou vzniklou výstavbou). I v tomto případě bude podle odstavce 3 podkladem pro zápis jednotek do katastru nemovitostí nejen smlouva o výstavbě, ale také doklad o zápisu společenství do příslušného rejstříku. K § 70: V tomto ustanovení je upraven nový zákonný princip, podle kterého jsou sice účastníky smlouvy o výstavbě v daném případě všichni vlastníci jednotek, nejednají však ve věcech výstavby jednotek navenek, ale pouze mezi sebou v rámci společenství. Oprávnění společenství jednat ve věcech výstavby navenek se však nijak nedotýká práva vlastníků jednotek jako členů společenství nahlížet do příslušných spisů a získávat tak informace o svém majetku. Společenství realizuje rozhodnutí vlastníků jednotek jejich jménem a při této realizaci se vykazuje příslušnými doklady o rozhodnutí vlastníků jednotek.Společenství je oprávněno realizovat za vlastníky jednotek jak zápis nových jednotek do katastru nemovitostí (včetně prohlášení či dohody o narovnání účastníků smlouvy o výstavbě podle § 63 odst.2), tak i převody odpovídajících podílů na pozemcích podle příslušných ustanovení o pozemcích. K § 71: V ustanovení se upravují případy, kdy smlouva o výstavbě se uzavírá v domě s jednotkami, ve kterém společenství nevzniklo.

83

K § 72 až 77: (Ustanovení společná a přechodná): K § 72: V tomto ustanovení jsou zahrnuta nezbytná přechodná ustanovení všeobecné povahy. K § 73: V návrhu zákona je uplatněna koncepce nezatěžovat nový zákon, jehož předmět úpravy by měl odpovídat běžným právním úpravám tohoto druhu v zemích Evropské unie či v mimoevropských vyspělých demokratických zemích, ustanoveními převážně transformační povahy, navazujícími v dosavadním zákonu o vlastnictví bytů v těchto věcech především na zákon o transformaci družstev (zákon č.42/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů). Navrhuje se postupovat u zde uvedených (povinných) bezplatných převodů podle dosavadních předpisů o vlastnictví bytů, avšak s novým doplněním, že uplatněné právo na uzavření smlouvy se nepromlčuje (podle dosavadních předpisů se mělo promlčet v r.2010). K § 74: Upravuje se povinnost bytového družstva, týkající se bezúplatných převodů pozemků, které získá nebo získalo bezúplatně od státu. Úpravu je nutné zařadit do nového zákona, protože se týká všech bytových družstev, kterým stát bezúplatně převedl nebo převede pozemky podle § 60a zákona č.219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů. K § 75: V tomto přechodném ustanovení se upravují povinnosti pro společenství vzniklá podle dosavadního zákona spolu s důsledky jejich nesplnění; současně ustanovení reaguje na dosavadní tzv. „odložený“ vznik společenství jako právnické osoby ve smyslu § 9 odst. 4 dosavadního zákona o vlastnictví bytů, jehož použití je zachováno. V odstavci 1 se prohlašují společenství vzniklá podle dosavadních předpisů za společenství vzniklá podle tohoto zákona. Současně se stanoví povinnost přizpůsobit stanovy ustanovením nového zákona do 12 měsíců od jeho účinnosti, popřípadě též podat příslušné návrhy na změny zapisovaných údajů v rejstříku společenství. V odstavci 2 jsou obsažena přechodná ustanovení pro jednotlivé případy, kdy došlo ke vzniku společenství před účinností navrhovaného zákona, jestliže dosud nedošlo k zápisu společenství do rejstříku společenství. Podle odstavce 3 vzniká povinnost založit společenství do 6 měsíců od účinnosti navrhovaného zákona v těch případech, kdy podle dosavadní právní úpravy nevznikalo společenství, avšak podle nového zákona nastanou skutečnosti, s nimiž je spojena povinnost založit společenství. V zásadě jde o případy, kdy jde o dům s 5 a více jednotkami, v němž jsou alespoň dva různí vlastníci jednotek (zatímco podle dosavadního zákona vznikalo společenství až při existenci tří různých vlastníků jednotek podle § 9 odst.3). Netýká se to některých bytových družstev, na něž se vztahuje § 9 odst.4 dosavadního zákona o vlastnictví bytů o tzv. „odloženém vzniku společenství.

84

K § 76: Toto ustanovení navazuje na skutečnost, že podle navrhovaného zákona již nebude možné považovat sekci za budovu pro účely zákona o vlastnictví bytů, pokud skutečně nebude fakticky samostatným celkem. To se však nedotkne sekcí, které jsou na základě prohlášení vlastníka budovy vloženého do katastru nemovitostí před účinností navrhovaného zákona. K § 77: Vymezuje se vztah nového zákona o vlastnictví bytů a zákona o konkursu a vyrovnání v novelizovaném znění, respektive insolvenčního zákona, který nabývá účinnosti dne 1. ledna 2008. K § 78: Především je nutné zrušit dosavadní zákon o vlastnictví bytů a zákony, které novelizovaly pouze tento zákon; dále je nutné zrušit nařízení vlády, kterým se vydávají vzorové stanovy společenství. Právní úprava jako celek je obsažena v novém zákoně a není proto nutné zákon doplňovat prováděcím předpisem. K § 79: Účinnost nového zákona o vlastnictví bytů a nebytových prostorů (zákon o vlastnictví bytů) se navrhuje k 1. lednu 2009.