Zpracování návrhu rekonstrukce budovy lázní v obci Velká Roudka
Prohlášení Prohlašuji, že předložená bakalářská práce je původní a zpracovala jsem ji samostatně. Prohlašuji, že citace použitých pramenů je úplná, že jsem v práci neporušil/a autorská práva (ve smyslu zákona č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů, v platném znění, dále též „AZ“). Souhlasím s umístěním bakalářské práce v knihovně VŠPJ a s jejím užitím k výuce nebo k vlastní vnitřní potřebě VŠPJ . Byl/a jsem seznámen/a s tím, že na mou bakalářskou práci se plně vztahuje AZ, zejména § 60 (školní dílo). Beru na vědomí, že VŠPJ má právo na uzavření licenční smlouvy o užití mé bakalářské práce a prohlašuji, že s o u h l a s í m s případným užitím mé bakalářské práce (prodej, zapůjčení apod.). Jsem si vědom/a toho, že užít své bakalářské práce či poskytnout licenci k jejímu využití mohu jen se souhlasem VŠPJ, která má právo ode mne požadovat přiměřený příspěvek na úhradu nákladů, vynaložených vysokou školou na vytvoření díla (až do jejich skutečné výše), z výdělku dosaženého v souvislosti s užitím díla či poskytnutím licence. V Jihlavě dne 29. dubna 2016 ...................................................... Podpis
Poděkování Ráda bych tímto poděkovala vedoucí mé bakalářské práce Ing. Radmile Mitiskové za odborné vedení, ochotu, připomínky a cenné rady, které mi při zpracování této práce pomohly. Dále majitelce lázní paní Vandě Déduchové, za možnost nahlédnutí do budovy a ostatním, se kterými jsem měla možnost spolupracovat. Také bych ráda poděkovala mé rodině a přátelům, kteří mě při psaní bakalářské práce podporovali.
VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA Katedra cestovního ruchu
Zpracování návrhu rekonstrukce budovy lázní v obci Velká Roudka Bakalářská práce
Autor: Milena Toulová Vedoucí práce: Ing. Radmila Mitisková Jihlava 2016
Copyright © 2016 Milena Toulová
Abstrakt TOULOVÁ, Milena: Zpracování návrhu rekonstrukce budovy lázní v obci Velká Roudka. Vysoká škola polytechnická Jihlava. Katedra cestovního ruchu. Vedoucí práce Ing. Radmila Mitisková. Stupeň odborné kvalifikace: bakalář. Jihlava 2016. 72 Stran. Předmětem mé bakalářské práce je „Zpracování návrhu rekonstrukce budovy lázní v obci Velká Roudka.“ Jejím cílem je vytvoření penzionu v klidném prostředí a příznivým klimatem, navrhnout zhotovitele, rozpočet, harmonogram, zpracovat rizika a jednotlivé aktivity rekonstrukce. V teoretické části je nejdříve stručně popsán cestovní ruch, lázeňství a ubytovací zařízení. Dále je teoretická část zaměřena podrobněji na projektový management a projekt. Praktická část této práce pojednává o lázních, jejich historii, o obci, ve které se objekt nachází a dále o konkrétním projektu rekonstrukce bývalých lázní, kde po přestavbě vznikne penzion. Je zde uvedeno odůvodnění projektu, popsán investor a zhotovitel projektu. Blíže je zde popsáno technické řešení projektu a harmonogram. Na závěr je uveden rozpočet projektu, financování a možná rizika.
Klíčová slova Rekonstrukce. Projektový záměr. Lázně. Penzion.
Abstract TOULOVÁ, Milena: Concept of reconstruction of the spa building in the village of Velká Roudka. College of Polytechnic Jihlava. Department of Tourism. Supervisor Ing. Radmila Mitisková. Level of professional qualifications: bachelor. Jihlava 2016. 72 pages. The topic of this bachelor work is “Concept of reconstruction of the spa building in the village of Velká Roudka”. The aim of the work is to create a guest house in a peaceful environment and a favourable climate, suggest the contractor, budget, schedule, process the risks and sequence of individual stages during the reconstruction. The theoretical part first briefly describes tourism, spa and accommodation facilities. It further concentrates on the project management and the project itself. The practical part describes the spa, its history, the village where the object is situated and the topical project of reconstruction of the former spa, where a guest house is going to be established after the reconstruction. It also includes justification of the project and the investor and contractor of the project are described. You can also find closer technical solution of the project and schedule in this part. The conclusion includes the project budget, financing and possible risks.
Key words Reconstruction. Project plan. Spa. Guest house.
Obsah Úvod................................................................................................................................ 12 1
Cestovní ruch .......................................................................................................... 14 1.1
Cestovní ruch jako systém ............................................................................... 14
1.1.1
Subjekt cestovního ruchu .......................................................................... 14
1.1.2
Objekt cestovního ruchu ........................................................................... 15
1.2
Okolí systému cestovního ruchu ...................................................................... 15
1.3
Vývoj cestovního ruchu ................................................................................... 16
1.3.1
Prvopočátky cestovního ruchu .................................................................. 16
1.3.2
Moderní cestovní ruch .............................................................................. 16
1.3.3
Novodobý cestovní ruch ........................................................................... 17
1.3.4
Současné období ....................................................................................... 18
2
Lázeňství ................................................................................................................. 18
3
Ubytovací služby .................................................................................................... 20 3.1
Rozdělení ubytovacích zařízení ....................................................................... 20
3.2
Kategorizace ubytovacích zařízení .................................................................. 21
3.3
Klasifikace ubytovacích zařízení ..................................................................... 21
4
Projektový management ......................................................................................... 22
5
Projekt ..................................................................................................................... 23 5.1
Charakteristické rysy projektů ......................................................................... 23
5.1.1
Trojrozměrný cíl ....................................................................................... 23
5.1.2
Jedinečnost ................................................................................................ 23
5.1.3
Zdroje ........................................................................................................ 23
5.1.4
Organizace ................................................................................................ 24
5.2
Výhody a nevýhody projektového řízení ......................................................... 24
5.3
Řízení projektu ................................................................................................. 25
5.4
Úspěšný projekt ................................................................................................ 25
5.5
Výběrové řízení na zhotovitele stavby ............................................................. 26
5.6
Čas a fáze projektu ........................................................................................... 27
5.6.1
Čas a projekt ............................................................................................. 27
5.6.2
Fázový model projektu – životní cyklus projektu .................................... 28
5.6.3
Ganttův diagram ....................................................................................... 30
5.7
Náklady a financování...................................................................................... 31
5.7.1
Plánování nákladů a stanovení rozpočtu ................................................... 32
5.7.2
Dotace ....................................................................................................... 33
5.8
Rizika projektu ................................................................................................. 34
5.8.1 6
Eliminace rizik .......................................................................................... 35
Praktická část .......................................................................................................... 36 6.1
Velká Roudka ................................................................................................... 36
6.2
Představení objektu .......................................................................................... 36
6.2.1
Historie lázní ............................................................................................. 37
6.3
Výchozí podklady ............................................................................................ 39
6.4
Odůvodnění projektu ........................................................................................ 39
6.5
Zadavatel projektu ............................................................................................ 39
6.6
Projektová dokumentace .................................................................................. 39
6.7
Zhotovitel projektu ........................................................................................... 40
6.8
Popis technického řešení projektu .................................................................... 40
6.9
Časový harmonogram ...................................................................................... 43
6.9.1
Přípravné fáze projektu ............................................................................. 44
6.9.2
Realizační fáze projektu............................................................................ 44
6.9.3
Vyhodnocovací fáze projektu ................................................................... 45
6.9.4
Časová analýza ......................................................................................... 45
6.9.5
Ganttův diagram ....................................................................................... 46
6.10
Předběžný rozpočet projektu ........................................................................ 46
6.11
Financování projektu .................................................................................... 54
6.12
Rizika projektu ............................................................................................. 57
6.13
Projektový tým a řízení projektu .................................................................. 58
6.13.1
Investor ..................................................................................................... 58
6.13.2
Projektant .................................................................................................. 58
6.13.3
Technický dozor ....................................................................................... 59
6.13.4
Stavbyvedoucí ........................................................................................... 59
6.13.5
Zhotovitel stavby ...................................................................................... 59
6.14
Realizace projektu ........................................................................................ 59
Závěr ............................................................................................................................... 61 Seznam použitých zdrojů ................................................................................................ 63 Seznam použité literatury ........................................................................................... 63 Seznam použitých internetových zdrojů ..................................................................... 64 Další zdroje ................................................................................................................. 67 Seznam obrázků .............................................................................................................. 67 Seznam tabulek ............................................................................................................... 67
Úvod Bakalářská práce je zaměřena na zpracování návrhu rekonstrukce budovy lázní v obci Velká Roudka. Toto téma jsem si vybrala, protože objekt už dlouhou dobu chátrá a rekonstrukce by byla pro mikroregion Malá Haná přínosem. Lázně mají velmi dlouhou historii a pro cestovní ruch byly v minulosti důležité. Bylo by tedy škoda tento objekt nechat chátrat nadále. Hlavním cílem mé bakalářské práce je zpracování návrhu rekonstrukce bývalých lázní, kde po přestavbě vznikne penzion. V návrhu bude uveden zhotovitel, rozpracovány jednotlivé aktivity rekonstrukce, rozpočet, harmonogram a rizika. Bakalářská práce je rozdělena na teoretickou a praktickou část. V teoretické části nejdříve popisuji definice, obecnou teorii a také vývoj cestovního ruchu. Dále se zabývám lázeňstvím a ubytovacími zařízeními. V kapitole lázeňství stručně popisuji historii, definici moderního lázeňství a jeho členění. Následuje popis ubytovacího zařízení, kde stručně zmiňuji historii, rozdělení, kategorizaci a klasifikaci ubytovacích zařízení. V další kapitole se zabývám projektovým managementem, kde prvně vymezím, co obecně znamená slovo management a potom definuji projektový management. Poté přejdu na poslední a nejobsáhlejší kapitolu, kterou je projekt. V této kapitole popisuji, jaké jsou charakteristické rysy projektů, výhody a nevýhody projektového řízení a manažerské činnosti důležité k řízení projektu. Neméně důležitá je také část o úspěšnosti projektu, výběrovém řízení na zhotovitele stavby, času a fázi projektu, kde rozepisuji životní cyklus projektu a ganttův diagram. Na závěr teoretické části, zmiňuji náklady a financování, rizika projektu a jejich eliminaci. V praktické části se již zabývám projektovým plánem rekonstrukce bývalých lázní ve Velké Roudce. Lázně leží nedaleko mého bydliště, tudíž nebyl problém se domluvit s majiteli a budovu lázní si prohlédnout. Nejprve zde uvádím základní informace o obci, ve které se lázně nachází, představuji objekt a popisuji jeho historii. V dalších kapitolách uvádím odůvodnění projektu, kdo bude zadavatelem a zhotovitelem projektu, popisuji technické řešení projektu a časový harmonogram, který je rozdělený na přípravné fáze, realizační fáze a vyhodnocovací fáze projektu. Zde také zmiňuji časovou analýzu, kde je popsána celková doba trvání projektu a je znázorněna v Ganttově diagramu. V další části uvádím předběžný rozpočet, kde je podrobně rozpracována 12
kalkulace veškerého materiálu, vybavení a práce spojených s rekonstrukcí. V závěru sepisuji způsob financování, rizika projektu, která by při realizaci mohla nastat a jejich eliminaci, popisuji projektový tým a realizování projektu.
13
1 Cestovní ruch Existuje mnoho definic cestovního ruchu, avšak žádná definice není zcela vyčerpávající. Přesnost definice je důležitá kvůli sledování, vyhodnocování, plánování a řízení cestovního ruchu. Podle F. W. Ogilvie (1933) cestovní ruch je „ekonomický jev spojený se spotřebou hmotných a nehmotných statků, hrazených z prostředků získaných v místě trvalého bydliště“ [8] str. 17 Další definici, kterou bych zmínila je definice od Krapfa a Hunzinkera (1941), která je považována za první moderní definici. Cestovní ruch definují „jako souhrn jevů a vztahů, které vyplývají z cestování nebo pohybu osob, přičemž místo pobytu není trvalým místem bydlení a zaměstnání“ [8] str. 17 Poslední definice, kterou zmíním je definice podle Světové organizace cestovního ruchu UNWTO, která je považována za mezník v definování cestovního ruchu. Cestovní ruch dle UNWTO (1995) je: „činnost osoby cestující na přechodnou dobu do místa mimo její běžné životní prostředí, a to na dobu kratší, než je stanoveno, přičemž hlavní účel její cesty je jiný než vykonávání výdělečné činnosti v navštíveném místě“. [8] str. 18
1.1 Cestovní ruch jako systém Cestovní ruch zkoumáme pomocí systémové teorie (věda o struktuře, vazbách a chování nějakého systému). Systém je chápán jako „jednota různých prvků, mezi kterými jsou určité vztahy nebo mezi kterými je možné takového vztahy vytvořit“.[3] str. 12 Cestovní ruch se považuje za otevřený a dynamický systém a tvoří jej dva podsystémy, kterými je subjekt a objekt cestovního ruchu. „Vazby existují i mezi cestovním ruchem jako systémem a jinými systémy, které tvoří jeho okolí – vnější prostředí. Jde o ekonomické, politické, sociální, technicko-technologické a ekologické prostředí“. [3] str. 12
1.1.1 Subjekt cestovního ruchu Za subjekt cestovního ruchu se považuje účastník cestovního ruchu. Z ekonomického hlediska jde o člověka, který uspokojuje svoje potřeby spotřebou statků během 14
cestování či pobytu v době jeho volného času a mimo trvalé bydliště. Jde o spotřebitele statků cestovního ruchu a zároveň o nositele poptávky. Ze statistického hlediska účastníkem cestovního ruchu vyplívá označení návštěvník, turista nebo výletník. Kde návštěvníkem je osoba, která cestuje na dobu kratší než 12 měsíců mimo místo svého bydliště a za účelem jiným než je výdělečná činnost. Turistou se rozumí osoba, která se účastní cestovního ruchu a musí alespoň jednou přenocovat. Rozlišujeme turistu na dovolené, který tráví v daném místě více dní nebo nocí než je určené a dále rozlišujeme krátkodobě pobývajícího turistu, který naopak nepřekračuje určený počet dní či nocí v daném místě. Výletníkem je osoba, která stráví v navštíveném místě kratší dobu než 24 hodin. Ve struktuře cestujících je důležitý také stálý obyvatel. Jde o osobu, která žije v zemi alespoň jeden rok před příchodem do jiné země na dobu kratší než je jeden rok. V domácím cestovním ruchu platí, stejné pravidlo akorát místo jednoho roku musí žít v zemi alespoň šest měsíců. [3]
1.1.2 Objekt cestovního ruchu Za objekt cestovního ruchu je považováno vše, co může být cílem změny místa. Může jít například o kulturu, přírodu, hospodářství nebo společnost. Objekt cestovního ruchu je nositelem nabídky a je tvořen podniky a institucemi cestovního ruchu a cílovým místem. Subjekt zamíří do cílového místa pouze, když budou uspokojovány jeho potřeby. Součástí jsou služby a zboží vyráběné podniky a institucemi cestovního ruchu. Za cílové místo považujeme středisko cestovního ruchu, region nebo stát. V odborné literatuře můžeme najít označení destinace cestovního ruchu. Cílové místo musí mít primární a sekundární nabídku. Musí mít tedy přírodní a kulturní potenciál, což je považováno za primární nabídku a různorodou infrastrukturní vybavenost, což je považováno za sekundární nabídku. [3]
1.2 Okolí systému cestovního ruchu Na cestovní ruch jako otevřený systém, je kladen důraz na význam vnějšího prostředí na jeho strukturu a vývoj. Cestovní ruch ovlivňuje, i přesto, že k němu nemá výlučný vztah ekonomické, politické, sociální technicko-technologické a ekologické prostředí. Dále je důležitá zpětná vazba, tedy vliv cestovního ruchu na jeho okolí. Síla zpětné vazby je závislá na stupni kooperace všech zúčastněných na rozvoji cestovního ruchu. [3] 15
1.3 Vývoj cestovního ruchu Lidé dříve cestovali obvykle z obchodních nebo vojenských důvodů, v současné době je cestovní ruch obzvláště volnočasovou aktivitou. Cestovní ruch je důležitá oblast národního hospodářství a je běžnou spotřebou obyvatel. Pro cestovní ruch jsou důležité tři podmínky, a to vytvořit fond volného času, zajistit disponibilní prostředky a svobodu pohybu a bezpečnost v destinaci. Tyto podmínky jsou oproti minulosti splněny. V hierarchii potřeb člověka je cestovní ruch v oblasti potřeb běžných. Vývoj cestovního ruchu někteří autoři rozdělují do čtyř etap: „prvopočátky (5. století př. n. l. – 16. století), moderní cestovní ruch (17. - 19. století), novodobý cestovní ruch (po první světové válce do roku 1948 a období 1949-1989), současné období (po roce 1990)“. [8] str. 24
1.3.1 Prvopočátky cestovního ruchu Nejstarší cestovatelé jsou Řekové, Egypťané a Římané. První zmínky pocházejí z Řecka z období 480-425 př. n. l. Jde o doložené popisy cest z oblasti Středozemního moře. Ve středověku cestovali hlavně bohatí mladí šlechtici a syni bohatých kupců a měšťanů. Jsou dochovány tištěné průvodce a popisy cest určené pro obchodníky. Ve 13. století se začaly uskutečňovat cesty do zámoří, šlo o obchodní, objevitelské a kolonizační cesty. Za nejznámějšího cestovatelé této doby, lze považovat Marca Pola (1254-1324). V 15. století nastal rozmach zámořských objevů, mezi kterými jsou nejznámější portugalské a španělské námořní plavby. Za nejvýznamnější mořeplavce považujeme Kryštofa Kolumbuse, který doplul ke břehům Ameriky, dále Bartolomea Diaze, Vasca da Gamu, který připlul do Indie či Itala Ameriga Vesucciho. [8]
1.3.2 Moderní cestovní ruch Za počátky moderního cestovního ruchu většina autorů uvádí 17. a 18. století. Právě v 17. a 18. století existovalo pro šlechtice a kupce právo volného pohybu po cizích územích. Cestovali především šlechtici a tovaryšové za získáváním zkušeností. Cestování bylo výrazně ovlivněno v 17. století průmyslovou revolucí. Kvůli potřebám nových pracovních sil, se usilovalo o zrušení omezení volnosti pohybu, stejně tak technický pokrok vyžadoval vzdělání a získání odborných zkušeností. Politické a sociální změny, byly taktéž důležité, v tomto případě můžeme hovořit zrušení 16
nevolnictví. Prvního knižního průvodce vydal Němec Karl Baedecker v roce 1827. Za průkopníka je považován Angličan Thomas Cook. V roce 1841 založil první cestovní kancelář, uskutečnil první organizovaný výlet vlakem a také první zahraniční zájezd. Mnoho Cookových metod je využíváno i dnes a jeho kancelář se jménem svého zakladatele patří mezi nejvýznamnější cestovní kanceláře dodnes. V polovině 19. Století se organizují cesty pro mladé anglické šlechtice do Itálie. Cestovali pouze nejbohatší členové společenstva, jako je šlechta, církev a buržoazie. Nastal rozvoj v lázeňství a také se rozvíjeli cesty za poznáním. O něco později se začala rozvíjet horská a pěší turistika. Od počátku 19. století byla hnací silou rozvoje cestovního ruchu rozvíjející se železniční doprava. V 80. letech 19. století se rozvíjela motorová doprava a na počátku 20. století letecká doprava. [8]
1.3.3 Novodobý cestovní ruch Počátek novodobého cestovního ruchu můžeme zařadit do období mezi dvěma světovými válkami a konec období do 90. let minulého století. Právě v období 90. let se cestovní ruch dostal mezi tři nejdynamičtěji se rozvíjejících odvětví světové ekonomiky. Po první světové válce lidé mohli cestovat bez vážnějších administrativních omezení, ale kvůli hospodářské krizi v třicátých letech mnoha zemí zavedla ochranářská opatření v celní, pasové a vízové oblasti. Do druhé světové války byl vývoj cestovního ruchu v Evropě na dobré cestě, ale po válce se vývoj začal zcela odlišovat. [8] 1.3.3.1 Československo Po roce 1948 došlo na celém Východě k omezení svobody pohybu, což bylo důsledkem studené války a také nebyl dostatek finančních prostředků. Nebyly tedy splněny dvě podmínky pro rozvoj cestovního ruchu. Díky této situaci domácí cestovní ruch tvořil až 95 % z celkového objemu cest. Typické bylo chataření a chalupaření, převládal krátkodobý cestovní ruch, byl nedostatek kapacit, významný byl vázaný cestovní ruch, vyjíždělo se zejména do tzv. socialistických zemí a do nesocialistických zemí byly výjezdy striktně regulovány ze strany státu a cestovních kanceláří bylo málo a tak nestačili pokrýt poptávku po zahraničních zájezdech. [8]
17
1.3.3.2 Cestovní ruch na západě Po druhé světové válce se ekonomická situace začala zlepšovat a to vedlo ke zvýšení poptávky po využití volného času. V roce 1947 byl v USA iniciován Plán hospodářské obnovy Evropy a cílem byla finanční a materiální pomoc západní Evropě. Osmnáct zemí plán přijalo, ale kvůli nátlaku bývalého Sovětského svazu mezi nimi Československo nebylo. V této době se dále rozvíjela silniční a dálniční síť a rozvoj civilního letectví. Na Východě převládalo tedy chataření a chalupaření a na Západě narůstala kapacita služeb a konkurence. Díky stále propracovanějšímu marketingu se objevovali i cesty do vzdálených exotických krajů, vznikaly cesty za například za gastronomií a podobně. V pobřežních oblastech se rozvíjela výstavba rozsáhlých rekreačních komplexů. To ale vedlo ke změnám chování původního obyvatelstva, které bylo závislé na příjmech z cestovního ruchu.
Vytrácely se zvyky, tradice a místní kultura byla nahrazena
světovou. [8]
1.3.4 Současné období Po roce 1989 rozvoj cestovního ruchu ovlivnil především rozvoj dopravy a nové informační technologie. Letecká doprava je využívána především na dlouhé vzdálenosti a naopak silniční na krátké vzdálenosti. Díky rozvoji v dopravě se turistické cíle staly lépe dostupné cílovým skupinám. Nízkonákladové letecké společnosti přitáhly díky agresivní cenové politice nové cílové skupiny. Internet má v této době také velkou hodnotu. Zákazníci si tak mohou vybírat nabídky přímo z domova a objednávat je. Zároveň roste fond volného času a také se zlepšuje ekonomická situace, tudíž mohou cestovat všechny vrstvy společnosti. [8]
2 Lázeňství „Slovo lázeňství má svůj základ v pojmu lázeň ve významu koupel. Nejdůležitějším rysem lázeňství je zaměření na léčení a obnovu fyzických a psychických sil s využitím léčivých přírodních zdrojů (vody, peloidy, tj. rašeliny obohacené o minerály, plynů a klimatických podmínek)“.[8]
18
Aby byl dosáhnutý účinek, je třeba změnit prostředí na delší dobu, v ČR je to minimálně 21 dní. Pro lázeňství je typické léčení, rekonvalescence, rehabilitace a od nedávna roste počet lidí navštěvující lázně za účelem zdravotní prevence, relaxace a odpočinku. Ryglová definuje moderní lázeňství pomocí tzv. 6P: -
„léčení (remedy) – vlastní léčebné procesy;
-
rehabilitace (rehabilitaiton) – odstranění následků úrazů;
-
obnova (revitalizace) – procesy obnovení fyzických a duševních sil návštěvníků lázní;
-
odpočinek (relax) – zotavení a oddech;
-
uvolnění (reflex) – odpoutání se od negativ současného životního stylu;
-
potěšení (rejoice) – získání nové radosti ze života a životní energie“. [8]
V České republice má lázeňství dlouhodobou historii, je spojeno s mnoha známými osobnostmi. Lázně umístěné v malebných krajinných oblastech mají výhodu. Jsou přitažlivé výjimečnou architekturou, svým urbanistickým pojetím a kvalitou přírodních léčivých zdrojů. V minulosti bylo v České republice okolo 250 lázní či míst, kde se nacházely přírodní léčivé zdroje. Postupně se však počet lázní ubýval. V okolních zemích jako je Rakousko, Maďarsko či Slovensko je lázeňství rozvinuto a je zde silná konkurence. V posledních letech prošly české lázně výraznými změnami. Značné prostředky se investovaly do obnovy a modernizace lázeňského vybavení. Lázeňská místa nabízí léčebné lázeňství. Lázeňskou péči z hlediska úhrady a čerpání lázeňských služeb členíme na: -
„komplexní“ – lázeňská péče je hrazena zcela zdravotní pojišťovnou
-
„příspěvkovou“ – zdravotní pojišťovna platí pouze část nákladů, které souvisejí s poskytováním lázeňských procedur
-
„samoplátcovskou“ – zákazník si vše platí sám
Lázně se dnes zaměřují nejenom na léčení, ale i na snížení váhy, tvarování postavy nebo se nadstandardně léčit. Zaměřují se i na zdraví životní styl. Zahrnuje tedy zdravou výživu, fitness, tělesné léčení, stresový management, léčebné vzdělání a podobně. Tyto aktivity nazýváme wellness. Wellness pobyty jsou obvykle kratší. Lázeňství nabízí množství odborných pracovní místa. Výhodou je, že nepodléhá sezónnosti jako ostatní formy cestovního ruchu. Nejvíce lázeňské kapacity je v Karlovarském kraji, kde se nachází „lázeňský trojúhelník“ Karlovy Vary, Mariánské Lázně a Františkovy Lázně.
19
Složení návštěvníků tohoto regionu je především ruskojazyčná klientela, pro kterou je významná dlouhá délka pobytu. [8]
3 Ubytovací služby Za první ubytovací zařízení jsou považovány tzv. zájezdní hostince, které vznikaly kvůli cestováním za obchodem. Hotely se začali provozovat na přelomu 18. a 19. Století. Slovo hotel je převzato z francouzštiny. Ubytovací zařízení se začalo rozšiřovat hlavně díky rozvoji cyklistiky a automobilismu. Před koncem 19. století jsou již známy první seznamy hotelů pro členy příslušných sportovních klubů a jsou považovány za základ pozdější hotelové klasifikace. V Evropě se hotelnictví rozšiřovalo především v zemích, kde se rozvíjel obchod a cestovní ruch, například ve Francii, Velké Británii, Švýcarsku, Německu nebo také ve Spojených státech amerických. Přelom 19. a 20. stolení je typické vznikem velkých luxusních hotelů a zaznamenávají se první sdružení hotelů v hotelové podniky. Po druhé světové válce dosáhla koncentrace hotelů vrcholu a pokračuje i v současné době. Rozsáhlé mezinárodní hotelové řetězce v dnešní době zaujímají největší podíl na obratu. I přesto, že ubytovací služby nejsou cílem cesty, tak jsou nejvýraznější částí příjmů cestovního ruchu. [4]
3.1 Rozdělení ubytovacích zařízení Hotelem se rozumí místo, kde se za úplatu poskytuje ubytování všem kategoriím turistů. Jsou tedy poskytovány ubytovací služby a v závislosti na kvalifikaci jsou také poskytovány další služby, jako jsou například stravovací, společensko-zábavní, konferenční, relaxační. Minimální kapacita je obvykle 10 pokojů. Ubytovací zařízení, lze dělit z marketingových důvodů z mnoha perspektiv. Nejobvyklejší dělení je podle umístění, podle převažujících doplňkových služeb nebo zaměření a podle velikosti. Podle umístění můžeme rozlišovat přímořské, horské, městské, lázeňské nebo rekreační ubytovací zařízení. Dle převažujících doplňkových služeb či zaměření rozlišujeme ubytování: konferenční, wellness, lázeňské, sportovní, relax, rodinné.
20
A nakonec podle velikosti rozlišujeme malé (do 50 pokojů), střední (50-150 pokojů), velké (150-140 pokojů) a mega (nad 400 pokojů). Počty pokojů jsou pouze orientační. [4]
3.2 Kategorizace ubytovacích zařízení Kategorizace je proces, kdy dochází k dělení ubytovacích zařízení do jednotlivých kategorií. Kategorií je velké množství, proto zmíním definice těch nejzákladnějších, kterými je hotel, hotel garni, motel, penzion a botel. Mezi další kategorie můžeme zařadit ubytovnu, kolej, svobodárnu, internát, kemp, skupiny chat, bungalovy a podobně. Hotelem se tedy rozumí ubytovací zařízení, kde je nejméně 10 pokojů sloužících pro hosty a je vybavené pro poskytování přechodného ubytování a služeb s tím spojených (stravování). Člení se do pěti tříd. Hotel garni je ubytovací zařízení opět s nejméně 10 pokoji pro hosty, které je vybavené pro poskytování přechodného ubytování, ale má omezený rozsah stravování. Poskytuje nejméně snídaně. Člení se do čtyř tříd. Motelem se rozumí opět ubytovací zařízení, které disponuje nejméně 10 pokoji pro hosty a poskytuje přechodné ubytování a služby s tím spojené a to zejména pro řidiče. Nachází se obvykle blízko pozemních komunikací, k dispozici je parkoviště, recepce a restaurace, která může být mimo ubytovací část. Člení se do čtyř tříd. Penzion je ubytovací zařízení disponující nejméně 5 a maximálně 20 pokoji pro hosty. Má omezený rozsah společenských a doplňkových služeb a člení se do čtyř tříd. Botel je opět ubytovacím zařízením, ale je umístěno na trvale zakotvené lodi. Člení se do čtyř tříd. [4]
3.3 Klasifikace ubytovacích zařízení Klasifikační třídy určují rozsah služeb poskytovaných ubytovacím zařízením. Ubytovací zařízení je označeno počtem hvězdiček, čím více tím lepší rozsah služeb, používá se škála * až ***** a výjimečně i 7*, na počtu hvězdiček je závislá i cenová úroveň služeb. Z živnostenského zákona je provozovatel povinen označit provozovnu třídou. 21
Zařazení do tříd není upraveno předpisem. Provozovatel označí svou provozovnu hvězdičkami dle vlastního uvážení a ve vlastním zájmu by měla odpovídat mezinárodní zvyklostem v oboru. Kvůli sjednocení různých názorů na rozsah služeb došlo k vytvoření klasifikace ubytovacích zařízení. V roce 2000 vznikla první publikace „doporučený standard ubytovacích služeb pro ubytování v soukromí, turistické ubytovny a kempy a chatové osady.“ Později vznikla „Oficiální jednotná klasifikace ubytovacích zařízení České republiky pro hotely, penziony a obdobná zařízení.“ [8] Obě publikace v dnešní době přináší jednotný pohled na zatřídění ubytovacích zařízení. Od roku 2010 v České republice platí středoevropská klasifikace ubytovacích zařízení, která je klasifikací dobrovolnou. Požadavky na jednotlivé třídy se mohou v jednotlivých zemích lišit. V jiných zemích se můžeme setkat s jiným označením než hvězdičky, může jít například o olivy, sluníčka a podobně. Většinou se jedná o podniky na venkově. [8]
4 Projektový management Prvně vymezím, co obecně znamená management. Slovo management bylo převzato z angličtiny a znamená řízení. Dalším ekvivalentem může být vedení nebo správa. Pojem management je definován jako „proces řízení čili management se zabývá koordinací zdrojů za účelem dosažení stanoveného cíle. Management členíme na čtyři hlavní manažerské činnosti: „plánování, organizování, vedení lidí, kontrolování“ [5] Publikace Aleny Svozilové (2006) uvádí dvě odlišné definice projektového managementu, jejichž podstata je však obdobná. „Projektový management je souhrn aktivit spočívající v plánování, organizování, řízení a kontrole zdrojů společnosti s relativně krátkodobým cílem, který byl stanoven pro realizaci specifických cílů a záměru. Projektový management je aplikace znalostí, schopností, nástrojů a technologií na aktivity projektu tak, aby tyto splnily požadavky projektu.“ [9]
22
5 Projekt Význam slova projekt dříve znamenal námět, návrh, plán a komplexní vyřešení zamýšleného úkolu, zpracování jeho náležitostí a grafické znázornění. V dnešní době vychází z anglosaského významu slova project jako proces plánování. Našli bychom mnoho definic pojmu projekt. Pro příklad uvedu dvě definice. „Project je cílevědomý návrh na uskutečnění určité inovace v daných termínech zahájení a ukončení.“ [5] str. 11 Vyplívající záměr má charakteristické znaky, kterými je sledování daného cílu, vedení strategie k dosažení určitého cíle, stanovuje důležité zdroje a náklady a také vymezuje začátky a konce. „Projekt je dočasné úsilí vynaložené na vytvoření unikátního produktu, služby nebo určitého výsledku“ [9] str. 22
5.1 Charakteristické rysy projektů V této kapitole rozeberu čtyři typické znaky projektů. Jedná se o trojrozměrný cíl, jedinečnost, zdroje a organizace.
5.1.1 Trojrozměrný cíl Trojrozměrný cíl znamená „současné splnění požadavků na věcné provedení časový plán a rozpočtové náklady.“ [7]
5.1.2 Jedinečnost Každý projekt je jedinečný, dočasný a téměř na každém projektu pracuje jiná skupina lidí. Jedinečný je, protože se vždy provádí pouze jednou. Jelikož trvání projektů je pouze dočasné, může docházek k nejistotě, pokud jde tedy o to, co bude schváleno. Projekt netrvá věčně. [7]
5.1.3 Zdroje Projekty jsou realizovány pomocí lidských a materiálních zdrojů. Manažer projektu má nad mnoha požadovanými zdroji minimální kontrolu. Manažer projektu organizuje lidské zdroje, tak aby byly využity dostupné materiální zdroje, řeší emociální problémy 23
a různé potíže, musí respektovat časový harmonogram a rozpočet. Vedení lidí je velmi obtížnou stránkou řízení projektu. [7]
5.1.4 Organizace „Každá organizace sleduje v daném okamžiku současně velký počet dílů, když ne z jiného důvodu, tak už jen proto, že se skládá z mnoha jednotlivců různých profesí, zájmů, povahových vlastností a nepředvídatelných reakcí.“ [7] str. 7
5.2 Výhody a nevýhody projektového řízení Projektové řízení má mnoho výhod, ale na druhou stranu má samozřejmě i své problematické stránky vytvářející řadu situací, které jsou obtížně předvídatelné a pro každého projektového manažera výzvou. Uvedu konkrétní výhody a nevýhody, které jsou přehledně popsány v publikaci Aleny Svozilové – Projektový management. Mezi výhody projektového managementu můžeme zařadit: - Je určen časový a nákladový rámec realizace. - Je sledován skutečný průběh oproti plánu. - Díky rozdělení odpovědností a pravidlům eskalace problémů, nemusí zákazník dohlížet na plynulé řízení projektu. - Systémový přístup poskytuje mnoho informací výhodných pro realizaci příštích projektů. - Všechny aktivity projektu mají přirazenou odpovědnost, nehledě na změny realizačního personálu. - „Realizační zdroje projektu jsou přiřazeny na dobu trvání projektu a poté jsou uvolněny pro jiné projekty nebo spotřebovány, což umožňuje větší flexibilitu a efektivitu ve využívání těchto zdrojů. - Principy řízení přispívají k získání souhlasu o naplnění nebo překročení plánovaného cíle projektu.“ [9] str. 21 Mezi nevýhody projektového managementu můžeme zařadit: -
Organizační změny ve společnosti nebo specifické požadavky zákazníka, které mohou nastat až v průběhu realizace projektu.
-
Nevýhodou jsou rizika projektu, vnější vlivy, vývoj technologií.
24
-
„Komplexní rozsah projektů a zařazení projektu do hierarchie projektů, které jsou součástí komplexního programu.“
-
„Plánování a oceňování v předstihu před vlastní realizací.“ [9] str. 21
5.3 Řízení projektu K řízení projektu je důležitých pět manažerských činností, lze ho uspořádat do struktury, která se skládá z pěti kroků: -
„Definování – definování projektových cílů
-
Plánování – naplánování, jak vy a váš tým splníte podmínky trojimperativ (cíl), tj. specifikace provedení, časový plán a finanční rozpočet (plán závisí na poměru lidských a materiálních zdrojů, které mají být použity).
-
Vedení – uplatnění manažerského stylu řízení lidských zdrojů, podřízení a jiných (včetně dodavatelů), který je povede k tomu, že svou práci budou vykonávat efektivně a včas.
-
Sledování (monitorování) – kontrola stavu a postupu projektových prací, abyste včas zjistili odchylky od plánu a mohli jste rychle přistoupit k jejich reakci.
-
Ukončení – ověření, že hotový úkol odpovídá aktuální definici toho, co se mělo udělat, a uzavření všech nedokončených prací, např. dokumentace.“ [7] str. 12,13
5.4 Úspěšný projekt Pokud projekt splní svůj cíl ve vymezeném čase a s použitím přidělených zdrojů, což jednotně nazýváme trojimperativ, nemusí být vždy úspěšným. Vše je poněkud složitější, například projekt, který splní svůj trojimpertiv, se ukáže, že řešení je nepoužitelné. Jedná se tedy o neúspěšný projekt. Pokud nejsou dosaženy původní cíle, nemusí to vždy znamenat neúspěšnost projektu. Proto používáme tzv. kritéria úspěchu projektu, podle kterého určujeme úspěch či neúspěch projektu. „Hlavním požadavkem je jejich srozumitelnost, jednoznačnost a měřitelnost.“ [1] Projekt můžeme považovat za úspěšný pokud, je funkční, jsou uspokojeny zákazníkovy požadavky a očekávání všech zúčastněných, výstupní produkt je uveden včas na trh a to v plánované jakosti a ceně, předpokládaný návrat vložených prostředků byl dosažen nebo také je zmiňován vliv na životní prostředí atd.
25
Projekt naopak můžeme považovat za neúspěšný pokud, jsou překročeny plánované termíny či náklady, výstupní produkt není v požadované kvalitě, negativní vlivy na životní prostředí, nespokojený zákazní i ostatních zúčastněných nebo pokud daný produkt je obtížné umístit na trh. [1]
5.5 Výběrové řízení na zhotovitele stavby Výběrové řízení znamená veřejná soutěž o nějakou zakázku. Na dané dílo se tedy vypíše výběrové řízení a zájemci se mohou přihlásit se svou nabídkou. Kompetentní lidé vyberou tu nejvýhodnější nabídku a sjednají kontrakt. Jinými slovy můžeme říci, že jde o proces příjmu a vyhodnocení, kde je výsledkem vybrání nejlepšího dodavatele materiálu, služby, zboží nebo stavebních prací. [49] Výběrové řízení provádí investor stavby za účelem vybrání nejvhodnějšího zhotovitele, který provede stavbu (rekonstrukci) za určitý čas, odpovídající finanční náklady a v odpovídající kvalitě. Žadatel je povinný dodržovat obecné principy. Při výběru dodavatele je nutné dodržovat tři hlavní zásady: Transparentnost - zadavatel zajistí, aby všechny úkony byly prováděny průhledným způsobem. Rovný přístup – zadavatel musí dodržet stejný přístup ke všem potenciálním dodavatelům. Nediskriminaci – nesmí dojít k diskriminaci žádného z potenciálních dodavatelů. Zahájení výběrového řízení vyhlašuje zadavatel uveřejněním oznámení o zahájení zadávacího řízení nebo výzvou o zahájení zadávacího řízení. Následuje zveřejnění zadávací dokumentace (soubor dokumentů, údajů, požadavků a technických podmínek zadavatele). Dodavatelé podají nabídky, buď v listinné podobě anebo v elektronické podobě. Uchazeč podá nabídku ve lhůtě pro podání nabídek. Následuje otevírání obálek nebo otevírání nabídek v elektronické podobě a sepíše se protokol. Hodnotící komise posoudí nabídky uchazečů, provede vyhodnocení a pořídí písemnou zprávu o posouzení a hodnocení nabídek. Zadavatel nakonec rozhodne o výběru nejlepší nabídky toho uchazeče, jehož nabídka je ekonomicky výhodnější nebo jehož nabídka disponuje nejnižší nabídkovou cenou. Zadavatel do 5 pracovních dnů po rozhodnutí odešle oznámení o výběru nejvýhodnější nabídky všem dotčeným uchazečům či zájemcům. Zadavatel je povinen uvést v oznámení o výběru nejvýhodnějšího dodavatele 26
identifikační údaje uživatelů, výsledek hodnocení všech nabídek, odůvodnění výběru, počet a pořadí nabídek, které byly hodnoceny, poučení o lhůtě pro podání námitek, zákazu uzavření smlouvy anebo oznámení o postupu. Zadavatel nesmí uzavřít smlouvu s vybraným uchazečem, dokud neuplyne lhůta pro podání námitek proti rozhodnutí o výběru nejvýhodnější nabídky. V případě, že nebyly podány žádné námitky, zadavatel uzavře smlouvu vybraným uchazečem do 15 dnů po uplynutí lhůty pro podání námitek. Zadavatel se řídí platným zákonem č. 137/2006 Sb. o veřejných zakázkách. [48]
5.6 Čas a fáze projektu Pojem čas zahrnuje strukturalizace, řazení, trvání, odhady a časové rozvržení práce. Součástí je také přiřazování zdrojů činnostem, stanovování termínů (začátek a konec), monitoring a controlling, zda jsou činnosti vykonané ve stanoveném čase. „Fáze projektu je oddělený časový úsek v posloupnosti činností projektu, který je zřetelně oddělen od ostatních takových úseků“. Součástí fáze jsou dodávky a rozhodnutí, které jsou základem pro vytvoření další fáze. Fáze mají dané cíle a časové rozmezí. V praxi je možné, že se fáze v čase překrývají (např. souběžné fáze). [1] Časové plánování má za úkol určit, které činnosti je potřeba vykonat, kdy je vykonat a tyto činnosti seřadit na časovou osu do logické posloupnosti. Časové harmonogramy jsou závislé na prioritě prací, na dostupnosti zdrojů a někdy i na kulturních zvláštnostech nebo na podnebí. [1]
5.6.1 Čas a projekt O projektu, lze tedy říct, že se jedná o proces změny z počátečního stavu do cílového, má svůj začátek a konec a další omezení (čas, zdroje). Čas je jedním z nejdůležitějších parametrů projektu a je mu věnovaná značná pozornost. Projekt z časového hlediska a charakteru prováděných prací můžeme rozdělit na několik fází řízení projektu, které dohromady tvoří životní cyklus řízení projektu. Fáze můžeme tedy rozdělit do tří skupin: Předprojektová fáze (přípravná), projektová fáze (realizační) a poprojektová fáze (vyhodnocovací). Čas bývá nejhůře řízen v předprojektové a poprojektové fázi. Fáze projektová bývá upřednostňována kvůli velké náročnosti, obsáhlému počtu činností a také proto, že fáze obsahuje vlastní realizaci. Projekt je tedy rozdělen na přípravu, realizaci a vyhodnocení. Především v realizační fázi je toto 27
členění příliš hrubé, a proto se člení na ještě podrobnější fáze řízení projektu, jako jsou například: „zahájení; plánování; vlastní realizace (implementace, občas označena také jako fáze fyzické realizace); ukončení.“ [1] Obecnost je problémem popisu projektů dle fází. Kvůli své obecnosti se nepopíše konkrétně daný projekt. Každá organizace by si měla určit svůj vlastní životní cyklus. Fáze řízení projektu se nepřekrývají a mohou být realizovány s časovým odstupem. Ve fázi fyzické realizace se používá rozčlenění do realizačních etap. Jde o skupiny logicky souvisejících činností, které obvykle vrcholí dokončením některého z hlavních dodávaných výstupů. Etapy se obvykle nepřekrývají a slouží k řízení globálních rizik projektu. K oddělení fází, etap, a dalších dílčích částí projektu se užívají milníky. Jde o činnost s nulovou dobou trvání a slouží jako oddělovač nebo označení dosažení nějakého cíle a podobně. S milníky se pracuje právě při počátečním plánování. [1]
5.6.2 Fázový model projektu – životní cyklus projektu V této kapitole rozeberu podrobněji všechny tři fáze řízení projektu. Jedná se tedy o předporojektovou fázi, projektovou fázi a poprojektovou fázi. 5.6.2.1 Předprojektová fáze Tato fáze prozkoumává příležitosti pro projekt a posuzuje proveditelnost daného záměru. Někdy se do této fáze také zahrnuje vize, základní myšlenka, že by se daný projekt mohl realizovat. V této fázi se zpracovávají dva dokumenty a to Studie příležitosti a Studie proveditelnosti. Studie příležitosti: Studuje se, zda je vhodná doba na navržení a realizování zamýšleného projektu. Důležitým parametrem je také situace v organizaci, na trhu, předpokládaný vývoj trhu a podobně. Výsledkem studie je závěr, zda se doporučuje nebo nedoporučuje realizovat zamýšlený projekt. Pokud se doporučuje, výsledkem je dále podrobnější charakteristika projektu. Studie obsahuje například: -
„Cíl“: Je třeba zpracovat informace o určitých podmětech, příležitostech nebo reakcích na hrozby trhu, případně vnitřního života firmy.
-
„Vstup“: Jde o podnět nebo námět záměru na projekt.
28
-
„Obsah“: Jde o rozsáhlejší analýzy. Například analýza podnětů (trh, zákazníci, vedení a podobně), analýza příležitostí (finanční příležitosti, příležitosti na trhu a další), analýza hrozeb a reakcí na ně, problémů. V obsahu je dále třeba zmínit: základní koncepce a obsah záměru, odhad nadějnosti záměru, základní předpoklady, upozornění na rizika a závěr.
-
„Výstup“: Text studie (3-10 stran) a přílohy.
Studie proveditelnosti: Na základě doporučení z předchozí studie by měla studie proveditelnosti ukázat nejvhodnější cestu k realizaci projektu, zároveň by měla upřesnit obsah, termín zahájení a ukončení projektu, odhadované náklady a zdroje. Studie obsahuje například: -
„Cíl“: Obsahuje rozbor několika cest k dosažení cíle ze současné situace, součástí jsou dále náklady, potřebný čas s přihlédnutím k disponibilním zdrojům. Doporučení nejlepší cesty a upřesnění cílů.
-
„Vstup“: Řeší se závěry z předchozí studie a další podkladové materiály o možných omezeních
-
„Obsah“: V obsahu se řeší rekapitulace závěrů předchozí studie a výchozích předpokladů, základní myšlenky a obsah, specifikace cílů, rozbor současného stavu a podmínek, prostředí, řízení projektu, technické řešení, odhad délky projektu, celkových nákladů, kritických bodů a přínosů, návrh milníků, finanční a ekonomický rozbor, sociální dopady, návaznosti na jiné projekty, rozbor rizik a kritických faktorů úspěchu, průběh projektu a doporučení pro projektové fáze.
-
„Výstup“: Text studie (7-25 stran).
Pokud se jedná o jednodušší projekty, bývá obvykle zpracovávána pouze tzv. předprojektová úvaha, která kombinuje výše uvedené dokumenty. V této fázi bychom měli dostat odpověď na „strategické otázky projektu – odkud jdeme, kam chceme dojít, jakou cestu zvolíme a zda má vůbec smysl projekt realizovat“. [1] 5.6.2.2 Projektová fáze V této fázi se sestavuje projektový tým, vytvoří se plán a jeho realizace, která vrcholí předáním výsledků a ukončení této fáze projektu. Fáze se člení podrobněji na již výše zmíněné: zahájení, plánování, vlastní realizace a ukončení.
29
Zahájení: Pokud je rozhodnuto, že se bude projekt realizovat, je třeba jej řádně zahájit a inicializovat. Je třeba ověřit nebo i upřesnit cíle projektu, jeho účel, kompetence atd. Toto může pokrýt například dokument zakládací listina projektu. Plánování: Je vytvořen projektový tým a je mu zadáno konkrétní zadání. Tento tým vytvoří plán projektu a po schválení se nazývá baseline. Vlastní realizace neboli fyzická realizace projektu: realizaci je vhodné doplnit tzv. kickoff meetingem. Jde o zvláštní setkání zainteresovaných stran, kde se například zrekapituluje plán řízení projektu, harmonogram a především se všem oznámí, že vlastní realizace začíná. Zvláště u velkých projektů se jedná spíše o společenskou událost. V průběhu realizace je nutné, aby se projekt sledoval a porovnával průběh s plánem. Předání výstupů projektu a ukončení projektu: Dochází tu k předání výstupů, podpisu protokolu, fakturaci a podobně. [1] 5.6.2.3 Poprojektová fáze Je třeba rozebrat celý průběh projektu a určit dobré, ale i špatné zkušenosti. Důvodem je najít chyby, aby se příště neopakovaly. Dále se vyhodnocuje například jakost subdodavatelů. Je důležité si uvědomit, že přínosy u mnoha projektů se objeví až po určité době. V těchto případech se vyhodnocení plánuje až po tomto termínu. [1]
5.6.3 Ganttův diagram Ganttův diagram znázorňuje sled úkolů, jejich začátky a konce. Techniku diagramů představil během první světové války Henry L. Gantt. Časová osa Ganttova diagramu je rozpracována na horizontální úrovni a činnosti jsou organizovány shora dolů. V současné době jsou tyto diagramy zvláště využívané z důvodu jednoduchosti, není potřeba žádná kvalifikace pro jejich pochopení a diagram lze snadno vytvořit bez specializované softwarové podpory. V původní podobě však tyto digramy měli několik zásadních slabin a to, že neukazovali závislosti mezi činnostmi a také změna délky či začátku úkolu se nepromítla do zbývající části harmonogramu.
30
Obrázek 1: Moderní Ganttův diagram [1]
V dnešní době se tyto diagramy stále častěji využívají jako „přehledný nástroj pro komunikaci, jednání a diskusi a byly v softwarových nástrojích zdokonaleny o možnosti všech typů vazeb s překryvy a prodlevami, možností znázornění kritické cesty i nástroji pro porovnávání odchylek skutečného stavu projektu oproti plánu.“ [10] str. 138)
5.7 Náklady a financování Řízení nákladů a finanční řízení je součástí těch činností, které jsou nutné pro plánování, monitorování a kontroling nákladů během životního cyklu projektu. „V rámci řízení nákladů projektu se odhadují náklady na jednotlivé pracovní nabídky, subsystémy i na celý projekt a vytváří se rozpočet celého projektu.“ [1] V řízení nákladů se také porovnávají plánované náklady se skutečnými náklady. Součástí nákladů jsou i režijní položky (kancelářské služby). Rozpočet projektu musí mít i rezervu na pokrytí nepředvídatelných výdajů (překročení nákladů, reklamace, nároky třetích stran, náhodné události). Důležité je mít také určité fondy na odměny například úspěšné řízení rizik. Finanční řízení projektu zabezpečuje, že jeho vedení ve všech fázích projektu zná množství financí, které jsou potřebné pro každý časový interval v projektu. Finanční zdroje jsou závislé na harmonogramu, na nákladech a na platebních podmínkách. Vedení projektu má také za úkol analyzovat finanční zdroje a být schopné ustát překročení jejich čerpání nebo naopak nedostatečné čerpání. Finanční řízení je součástí procesu, který nejrozumnějším a nejpříznivějším způsobem získává finance. [1] 31
5.7.1 Plánování nákladů a stanovení rozpočtu Plánování nákladů a stanovení rozpočtu projektu je součástí plánu projektu a navazuje hlavně na časové plánování a plánování zdrojů. Rozpočet projektu se skládá ze dvou stran a to ze strany nákladů a ze strany výnosů. Publikace Jana Doležala a kolektivu (2009) definuje rozpočet projektu „jako celkový objem prostředků přidělených na projekt, obvykle rozdělený do výdajových kategorií a rozfázovaný v čase.“ Plánování nákladů a výnosů je tedy součást plánování rozpočtu. U ziskových projektů jsou výnosy vyšší než náklady a u neziskových jsou výnosy a náklady alespoň shodné. [1] Pro srovnání uvedu i jinou definici rozpočtu projektu, a to podle publikace Aleny Svozilové (2011). „Rozpočet projektu je časově fázovaný plán obvykle reprezentovaný peněžními nebo pracovními jednotkami“. [10] str. 159 5.7.1.1 Náklady projektu Dle ekonomů jsou náklady peněžně oceněná spotřeba výrobních faktorů. Plánování nákladů tedy zaujímá čas strávený na projektu a využití lidských, materiálních nebo také finančních zdrojů. „Výstupem plánování nákladů je rozpočet nákladů projektu“. Náklady lze dělit z mnoha různých hledisek. Při sestavování plánu rozpočtu je vhodné v první řadě stanovit přímé náklady, které souvisejí s realizací projektu.
Tabulka 1: Přímé náklady [1]
Dále je třeba stanovit nepřímé náklady. Nepřímé náklady jsou společné náklady celé organizace. „Vedení organizace určuje, jak velký podíl z celkových nepřímých nákladů organizace bude přiřazen k jednotlivým projektům.“ [1] str. 187,188
32
Tabulka 2: Nepřímé náklady [1]
Dále rozlišujeme i ostatní náklady, které nejsou zařazeny ani v přímých ani v nepřímých nákladech. Jedná se například o rozpočet, který slouží ke krytí obtížně předvídatelných vlivů, manažerskou rezervu, která slouží ke krytí vlivů neznámých rizik, provize, vyplácené bonusy a jiné náklady.
5.7.2 Dotace Dotace můžeme charakterizovat za nenávratné financování určitého projektu, programu nebo činnosti. Uchazeč, kterému jsou dotace přiznány, musí splnit předem stanovené podmínky ve výběrovém řízení. Jsou poskytovány z veřejných rozpočtů (státní rozpočet, rozpočty územních samosprávných celků, dotace ze státních fondů, ze zahraničí prostřednictvím Národního fondu, z prostředků Evropského společenství, z veřejných rozpočtů cizího státu). Podporu projektu, programu nebo činnosti prostřednictvím dočasného půjčení veřejných prostředků, nazýváme návratnou finanční výpomocí. Podle zákona č. 218/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech státního rozpočtu jsou dotace peněžní prostředky poskytované právnickým nebo fyzickým osobám na určitý účel. Tyto prostředky mohou být vypláceny ze státního rozpočtu, státních finančních aktiv nebo také z Národního fondu. Dotace ze státního rozpočtu nebo i návratné finanční výpomoci poskytuje ústřední orgán státní správy, úřad práce, Akademie věd ČR a Grantová agentura ČR. Dotace je tedy nenávratná finanční forma financování a jsou poskytovány na předem stanovený účel. Poskytnuté dotace se musí k určitému datu vyúčtovat. V případě, že příjemce neprokáže splnění účelu, musí je poskytovateli dotace vrátit. Pokud tak neučiní, bude postihován obvodem, jelikož porušil rozpočtovou kázeň. Obdobně to funguje u poskytování návratné finanční výpomoci, příjemce bezúročné půjčky musí 33
půjčené prostředky použít na stanovený účel a vrátit je v požadovaném termínu. Za porušení rozpočtové kázně hrozí sankce. V praxi rozlišujeme dotace investiční (na pořízení dlouhodobého majetku) a neinvestiční (na provoz). [20] 5.7.2.1 Typologie dotací Rozlišujeme dvě základní skupiny: specifické účelové a všeobecné neúčelové dotace. Specifické účelové dotace jsou poskytovány na předem stanovený účel. Všeobecně neúčelové dotace obdrží obce nebo kraj na základě stanoveného kritéria, ale jejich užití je zcela na nich. Oba tyto typy dotací mohou být používány k financování běžných i kapitálových výdajů. Účelové dotace mohou být podmíněny se spoluúčastí a bez spoluúčasti. Účelové dotace mohou tedy požadovat od obcí či krajů jejich spoluúčast na financování určitých výdajů. Dotace bez spoluúčasti je fixní částka poskytovaná obci na předem určené statky nebo služby. Výše dotace je závislá na parametrech služeb nebo statků, na které se poskytuje. Dotace se spoluúčastí rozlišujeme rovnocenné/nerovnocenné a s uzavřeným koncem/s otevřeným koncem. Rovnocenná podmíněná účelová dotace je pevně stanovený rovnocenný podíl obce (kraje) a státu na financování služby. Někdy jsou označovány také jako dotace s otevřeným koncem, kde je výše dotace závislá pouze na činnosti obce (kraje) a jsou vhodné pro snížení externalit. V případě nerovnocenné podmíněné účelové dotace je částka poskytnutá státem stanovena fixně a nehledě na to kolik vlastních zdrojů obec použije. Jsou také označovány jako dotace s uzavřeným koncem, kde se stanoví maximální výše příspěvku. Tento způsob je používán ve většině zemí. [6]
5.8 Rizika projektu Rizika souvisí s množstvím a kvalitou informací, které má manažer k dispozici. Obvyklé je, že čím více kvalitních informací manažer má, tím má menší nejistotu v rozhodování a potom méně rizik. Jistota je, když máme dostatečné množství informací, podle kterých lze určit, že požadovaný výsledek nastane. Nejistota je, když máme nedostatek informací, které jsou potřebné k rozhodnutí. Riziko je potom situace mezi jistotou a nedostatkem. Riziko projektu je: „Neurčitý jev nebo podmínka, jehož výskyt má pozitivní nebo negativní efekt na cíle projektu.“ [10]
34
Za proces řízení rizik lze považovat: „Sled aktivit, ve kterých jsou prostřednictvím preventivních nebo korektivních zásahů odvraceny události a odstraňovány vlivy, které by mohly ohrozit řiditelnost plánovaných procesů nebo by mohly vést k jiným nechtěným výsledkům.“ Rizika mohou nastat po celou dobu existence projektu. Proces řízení rizik má tři části: „přípravy a plánování pro řízení rizik projektu, která zahrnuje zejména: -
definici zdrojů potenciálně působících rizik,
-
popis jednotlivých rizik – pravděpodobně jejich vzniku, jejich dopad a prahovou hodnotu, při které je potřeba na riziko reagovat obranným opatřením,
-
přípravy strategie pro řízení rizik
identifikace a analýzy rizik, hodnocení potenciálních hrozeb a stanovení priorit, monitorování identifikovaných rizik v průběhu projektu včetně případné implementace obranných strategií.“ [10] Pro obranu před projektovými riziky je nutné vytvořit soupis, který je výsledkem „systematické analýzy rizik spojené s jejich identifikací, kategorizací a dokumentací.“ Riziko můžeme považovat za nežádoucí výsledek vznikající uvnitř nebo vně projektu. Podmínkami existence rizika může být: objev složitě kontrolovaných jevů, které mohou zapříčinit škodu nebo ztrátu, „nejistota toho, že tyto jevy nastanou, která je charakterizována pravděpodobností vzniku.“ [10]
5.8.1 Eliminace rizik Eliminace je důležitá stejně jako identifikace rizik. Cílem eliminace je rozhodnutí o nejvhodnější reakci a dané riziko a stanovení protiopatření snižující dopad rizika na projekt. Při řešení rizik můžeme využít různé strategie. Vyhnutí se riziku – rozhodneme, zda danou aktivitu vůbec uskutečníme nebo ji změní takový způsobem, abychom se riziku vyhnuli (např. vytvoření rezervy). Transfer rizika – následky rizika přeneseme na někoho jiného (např. na pojišťovnu). Je však nutné zvážit, zda se nám výše pojistného rizika vyplatí. Snížení rizika – pokud se aktivitu nelze v projektu vyloučit, snížíme pravděpodobnost nebo výši možné škody (např. zvýšíme finanční rezervy) Akceptování rizika – proti riziku nic neuděláme a neseme následky. [22]
35
6 Praktická část V praktické části na úvod představím zpracovávaný objekt a obec, kde se nachází. Následně sestavím projektový plán na rekonstrukci lázní ve Velké Roudce, které leží poblíž lesa v klidné části. Jedná se o komplex čtyř budov. V bakalářské práci se zaměřím pouze na jednu budovu (Svornost). Cílem je vytvoření penzionu v klidném prostředí a příznivým klimatem. Majitelka do budoucna plánuje obnovení celého komlexu a vybudování lázní. Penzion bude součástí tohoto komplexu, tudíž bude sloužit hostům navštěvujícím lázně. Projekt bude financován ze soukromých zdrojů a bankovním úvěrem. Rekonstrukci lázní jsem si vybrala, protože leží v blízkosti mého bydliště a okolí nabízí příjemné venkovské prostředí. Dalším důvodem je, že objekt delší dobu chátrá a rekonstrukce by byla pro tento region přínosem a oživila by v dané lokalitě cestovní ruch.
6.1 Velká Roudka Obec Velká Roudka se nachází v oblasti Malé Hané, v okresu Blansko a 2 km od Velkých Opatovic, pod které spadá. V současné době se tu nachází 74 domů a má rozlohu 3,42m2. Velká Roudka byla dříve hornickou oblastí, kde se těžila železná ruda. Podle železné rudy je i název vesnice. Do první světové války se tu těžily žáruvzdorné jíly. Dále se tu těžila také opuka a provozovalo kamenictví. [47]
6.2 Představení objektu Lázně Velká Roudka zaujímají celkovou plochu 34.278m2 a z toho 1.779m2 zabírá stavební plochu. Objekt patří od roku 2000 mezi Významné krajinné prvky okresu Blansko a je klimatologicky srovnatelný například s lázněmi Jeseník nebo Lipová na Severní Moravě. V současné době jde o komplex čtyř budov. Jedná se o třípodlažní vstupní objekt Svornost, centrální dvoupodlažní objekt Doubravka a rekreační chata Věra a Zdena. V areálu dále najdeme dva prameny Antoníček a František s velmi kvalitní vodou. [32] Pramen Antoníček je možné podle hygienika použít i jako zdroj kojenecké vody. Léčily se zde kožní choroby, revma a dna. Díky čistému ovzduší a vhodnému klima se tu léčili lidé s plicními chorobami a lidé, kteří trpěli nervozitou. [31] 36
6.2.1 Historie lázní První zmínky o existenci lázní jsou z roku 1375 a jejich vlastníkem byl pan Vlček z Opatovic. Začátkem roku 1805 dalo panství příkaz, aby pěší robota z blízkého okolí začala lámat kámen v lese ve starém lomu a to tak dlouho až bude dostatek na výstavbu lázní. 27. 4. 1805 se začaly kopat základy. Po měsíci vrchnost zjistila, že jde práce pomalu a tak povolala dalších 6 osob. 20. 7. 1805 byla stavba téměř dokončena a prováděly se poslední úpravy jako je usazení kotle, dlažba a úprava kolem objektu. Stavba byla dokončena za neuvěřitelných 6 měsíců. Velká Roudka je od 15. století známá jako lázeňské a léčivé místo. Koupele patřily majiteli z blízkého panství borotínského. Z Borotína vedla cesta malebným prostředím a bylo možné se tam dostat dostavníkem nebo poštovním povozem. V lázních se nachází dvě zřídla, a to Františkovo a Antonínovo. Dvanáct kabinetů a sprch sloužilo k lázeňským koupelím. V čekárně byla dokonce pro hosty knihovna s německými knihami. Hostům byla k dispozici luxusní restaurace, k ubytování sloužila budova Svornost, letohrádek Mignon a další dva menší domky. Přitažlivosti místu dodává rybník, který dříve sloužil ke koupání. V tomto místě se také nacházelo malé gymnastické sportoviště a odpočinkový koutek pro děti. Lázně měly více jak stoletou tradici a přijížděli sem hosté za čerstvým vzduchem, a aby popili vodu z Františkových pramenů. Za celou sezónu navštívilo lázně více jak 500 hostů, kteří byli ubytováni přímo v lázních, nebo privátně přímo ve vesnici. Téměř každá rodina mívala ubytované hosty. Místní prodávali své zemědělské produkty a měli z toho užitek. V objektu byly všude česko-německé nápisy. Sezóna začínala koncem května a byla vždy zahájena koncertem. V polovině záři na borotínskou pouť sezóna končila. Z novin roku 1920 je patrné, že existoval uměle vybudovaný vodopád. V roce 1936 koupil penzion v dražbě pan Vladimír Fišnar. Objekt byl ve velmi zdevastovaném stavu, tudíž všechny výdělky z podnikání v pohostinství v Brně použil na zvelebení rekreačního objektu. Do lázní se obvykle přijížděly rekreovat rodiny s dětmi a to převážně z Brna, Olomouce a Prostějova. Hlavní budova byla vybavena lokálem, jídelnou, kuchyní a v prvním patře se nacházely přistavěné pokojíky. V provozu byla ubytovna se 14 pokoji, tři menší budovy pro personál a dále se lázně pyšnily kuželnou, hernou a vanovými lázněmi s pramenem František. Německá armáda lázně během války zabrala a sloužily jako rekreační, ozdravné a výcvikové středisko. 37
Lázně byly pronajaty v roce 1945 ÚRO Praha, aby sloužily k rekreaci pracujícím. Pan Fišnar byl 19. 11. 1949 falešně obviněn. Příslušníci VB jej v 5 hodin ráno zatkli a odvedli k výslechu do Moravské Třebové. Byl převezen do tábora nucených prací v Hodoníně u Kunštátu. Pan Fišnar vařil pro bachaře v dřevěných srubech, kde byly velmi nevhodné podmínky. Z důvodu těžkého onemocnění krčního TBC, byl převezen do nemocnice U sv. Anny v Brně. Fišnarova manželka podala stížnost, záležitost se znovu projednala v Moravské Třebové a pan Fišnar byl roku 1950 propuštěn z tábora se špatným zdravím a depresemi z nepravdivého obvinění. ÚRO mělo rekreační objekt v nájmu a pan Fišnar pracoval ve vlastním podniku jako údržbář a jeho manželka jako správcová za mizerný plat. Roku 1959 Fišnarovi obdrželi výměr MVO o znárodnění rekreačního objektu a předání nabyvateli. Roku 1960 byli manželé nucení se přestěhovat do Brna z důvodu výpovědí ze zaměstnání a také z bytu. Byt, do kterého byli manželé přemístěni i společně s matkou paní Fišnarové, měl pouze jeden pokoj a byl bez příslušenství, i přes sliby o zajištění práce a odpovídajícího bytu. V této době se majitelé rekreačního objektu velmi střídali. Objekt postupně chátral a některé budovy se zlikvidovaly. Dědici požádali o navrácení majetku, a tak se poslední provozovatel snažil objekt prodat a po další devastaci a rozkradení vybavení byl objekt navrácen původním dědicům ve velmi zdevastovaném stavu. Roku 1991 byl rekreační objekt na žádost dědiců syna Vladimíra a dcery Olgy navrácen. Rekreační středisko bylo bez veškerého vybavení. Postupně bylo ukradeno i plechováni střechy, chyběla okna, dveře, topení a mnoho dalšího. Objekt od této doby chátrá. Pan Fišnar se celý jeho život nemohl smířit se zabavením majetku a odškodnění se nikdy nedočkal. Roku 1973 zemřel na infarkt a jeho manželka zemřela v roce 1984 v Brně po těžké nemoci. [23]
Obrázek 2: Vila Svornost [23]
38
6.3 Výchozí podklady Práce je zpracována pomocí internetových zdrojů, literatury, konzultací s majitelkou lázní a ostatními příslušnými lidmi. Dále mi byl k dispozici půdorys budovy upravený vlastním měřením. Převážná část je však zpracovaná z vlastního uvážení.
6.4 Odůvodnění projektu Důvodem projektového záměru je rekonstrukce lázní, konkrétně jedné ze čtyř budov a vytvoření klidného ubytování v příjemném prostředí lázní. Předmětem projektu je: -
výměna střešní krytiny a okapů,
-
z důvodu absence kanalizace v obci a zároveň v celém areálu lázní vybudování nové čistírny odpadních vod,
-
nahrazení zastaralé elektroinstalace za novou,
-
nové vytápění, rozvody vody,
-
výměna starých dřevěných oken za nová plastová okna a současně výměna venkovních dveří,
-
nové vnitřní a vnější omítky + fasáda a malování interiéru
-
nové podlahy,
-
vybudování sociálního zařízení,
-
oprava schodiště, položení plovoucí podlahy a zabudování interiérových dveří
-
vybavení pokojů,
-
vybudování recepce a menší kuchyňky, která by sloužila hostům.
6.5 Zadavatel projektu Zadavatelem projektu neboli investorem je společnost Lázně Velká Roudka s.r.o. v čele s jednatelkou Ing. Vandou Déduchovou. Předmětem podnikání je výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona a pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor.
6.6 Projektová dokumentace Každý stavební projekt je realizován na základě projektové dokumentace. Projektová dokumentace je nutná pro získání stavebního povolení, sestavení rozpočtu a také pro 39
správnou realizaci. Rozsah projektové dokumentace všech typů stanovuje zákon č. 183/2006 Sb. prostřednictvím vyhlášky č. 499/2006 Sb. Statický posudek je nedílnou součástí všech typů projektových dokumentací a prokazuje mechanickou odolnost a stabilitu budovy. Je prováděn pouze autorizovaným inženýrem pro statiku a dynamiku staveb. Statik tedy prokáže, že objekt je dostatečně únosný a nespadne nebo nedojde k nadměrným deformacím konstrukce. Statik může předejít porušení konstrukcí a také zabránit škodám jak na majetku, tak zdraví člověka. [42]
6.7 Zhotovitel projektu Zhotovitel projektu bude vybrán na základě výběrového řízení. Výběrové řízení vypíše investor, tedy společnost Lázně Velká Roudka s.r.o. Vybrána bude pouze jedna stavební firma, která nabízí investorům kompletní inženýrský servis. Daná firma bude tedy realizovat rekonstrukce a opravy budov. Investor zveřejní zadávací dokumentaci soutěžícím firmám. Dodavatelé podají nabídky, kde bude zpracována cenová nabídky, technické postupy a harmonogram. Po uplynutí termínu podání nabídek následuje otevření obálek a jejich vyhodnocení hodnotící komisí. Dodavatel bude vybrán hlavně na základě cenové výhodnosti, kvality nabízených služeb, materiálu a vybavení a také dle časového horizontu, který firmy navrhnou. Zhotovitelem stavby bude vítěz výběrového řízení, poté poběží týdenní odvolávací lhůta. Pokud nebudou podány žádné námitky, bude oficiálně vybrán zhotovitel stavby a uzavře se smlouva.
6.8 Popis technického řešení projektu Z důvodu již prázdné budovy nejsou třeba žádné vyklízecí práce a může se hned začít s jednotlivými fázemi rekonstrukce. Budova dříve sloužila jako ubytování, proto je zapotřebí všechny místnosti pouze obnovit.
40
Zabudování čističky odpadních vod (ČOV) V obci Velká Roudka není kanalizace ani čistička odpadních vod a stejně tak v celém areálu lázní. Z toho důvodu je zapotřebí, se buď napojit na nejbližší kanalizační řád s napojením na čističku odpadních vod, který je vzdálen 2 kilometry nebo vybudovat vlastní čističku odpadních vod. Z důvodu složitého stavebního povolení a finanční i časové náročnosti bude výhodnější vybudování vlastní čističky. Při výběru ČOV je důležitý počet osob napojených na čističku. Je tedy zapotřebí čistička pro 15-50 obyvatel. Ke stavbě ČOV je zapotřebí vyřídit stavební povolení. Nejprve je třeba zažádat na stavebním úřadě o „umístění stavby“ a poté ohlášení na vodoprávním úřadě. Do výkopu se vybetonuje betonová deska, na kterou se osadí čistička a napojí potřebné potrubí a elektrické kabely. Čistička se poté obsype zeminou a obetonuje a vstupní otvor se zakryje betonovým poklopem na úrovni terénu. Odvoz přebytečného kalu se provádí přibližně 1-2 krát za rok. Výměna střechy Po demontáži střešní krytiny, očištění a kontrole vazby následuje impregnace krovů. Po impregnaci dojde k novému zalaťování. Položí se nová střešní krytina a následuje montáž doplňků, jako jsou střešní okna, anténní tašky a podobně. V poslední řadě následují klempířské práce. Instalatérské práce Výměna elektroinstalace - nejdříve dojde k demontáži kabelů, zásuvek a vypínačů. Poté elektrikáři natáhnou nové kabely a připojení ke stávajícím jističům se dokončí později z důvodu dalších zásahů do budovy. Z důvodu vytápění elektrokotlem je nutné posílit hlavní jistič. Rozvod vody - napojení na pitnou vodu je z veřejného vodovodu, konkrétně z Velkých Opatovic. Je tedy třeba vodu rozvést potrubím po domě. Vytápění - budova bude vytápěna elektrokotlem. Předností elektokotle je ekologický a ekonomický provoz, dokonalá regulovatelnost, bezobslužný a bezpečný provoz a také jednoduchá instalace. Elektrokotel se tedy zabuduje v přízemí a do všech místností a chodeb se umístí radiátory s termohlavicemi.
41
Výměna oken a vstupních dveří V první řadě dojde k demontáži stávajících oken a dveří. Namontují se nové stavební výplně a vnitřní a vnější parapety. Poté dojde k zednickému zapravení nových výplní, dílo se zkontroluje a zlikviduje se odpad. Šířka oken je 1100 mm a výška 1700mm. Nové vnitřní a vnější omítky Po montáži všech hrubých rozvodů a osazení oken se začne s vnitřními omítkami. Při obnově omítek dojde k seškrábání staré malby a nátěrů, shození omítky, tam kde nedrží na podkladu, vyrovnání povrchu omítek, penetrování omítek, obnova omítek, oprava hrubých nerovností, finální úprava jemným štukem a nakonec se dokončí elektroinstalace (nainstalují se zásuvky, vypínače, světla). Následuje finální fasádní nátěry a vymalování interiéru. Nové podlahy Jelikož je podlaha v některých místech značně poškozená, bude třeba ji nahradit novými podlahovými deskami. Z důvodu řady výhod přistoupím k modernímu vyrovnání podlahy suchou cestou. Instalace je rychlá, snadná, nejsou potřebné žádné technologické přestávky, podlaha je ihned pochozí a jde o čistě přírodní materiál nezatěžující nosnou konstrukci. Nejdříve se rozebere stará podlaha a podklad se důkladně očistí. Poté se položí separační vrstva a vyrovnávací podsyp (Rigips), který se hutní pomocí dřevěných latí a hladítka. Na vrstvu Rigipsu se položí podlahové desky Rigidur, které jsou vhodné i do prostor se zvýšenou vlhkostí. Nakonec se přetmelí spáry a podlaha je hotová a připravena na pokládku finální nášlapnou vrstvou (laminátová podlaha, dlažba). Sociální zařízení Jelikož jsou všechny koupelny prázdné, není třeba odstranit staré vybavení. V penzionu se nachází šest koupelen o rozměrech 2×2 m a jedna koupelna o rozměrech 2×3 m. V prvním patře se dále nachází na konci chodby jedna toaleta pro personál a jedna toaleta pro hosty. Každý pokoj bude mít tedy k dispozici vlastní koupelnu s WC. V každém sociálním zařízení se položí dlažba a obklady. K ohřevu vody budou sloužit elektrické bojlery o různých objemech. Je třeba tedy zajistit dva elektrické bojlery o objemu 160 litrů, z nichž vždy jeden bojler bude společný pro dvě koupelny. Ve zbylých třech koupelnách se do každé zajistí bojler o objemu 80 litrů a dále na toaletě, 42
která se nachází na chodbě a bude sloužit pro personál a pro hosty bude třeba pořídit elektrický bojler o objemu 5 litrů. Dále se každá koupelna vybaví novým sprchovým koutem a v jedné koupelně o větších rozměrech se zabuduje vana pro náročnější klienty. Dalším potřebným vybavením je umyvadlo, závěsné WC, zrcadlo, svítidlo a elektronický radiátor. Schodiště, plovoucí podlaha a zabudování interiérových dveří: Z důvodu neporušené konstrukce schodů nebude renovace složitá. Bez vybourání původního schodiště se na stávající schodiště zabudují nové stupně ze dřeva. V místnostech se položí plovoucí podlaha a stejně tak na chodbách, a to ve stejném dekoru jako schodiště. Poté se zabudují ve všech pokojích nové interiérové dveře. Vybudování, recepce, kuchyňky a pokojů: V prvním patře se bude nacházet recepce, kuchyňka a společenská místnost, tři pokoje a v druhém patře další čtyři pokoje pro hosty. I hned po příchodu do budovy bude recepce. Vybaví se tedy kancelářským nábytkem a recepčním pultem. Hned za recepcí se bude nacházet společenská místnost, která bude průchozí s kuchyní. Společenská místnost o rozměrech 4,2×5m se tedy vybaví sedací soupravou a konferenčním stolkem. Kuchyň o rozměrech 2×3,5 m se vybaví menším kuchyňským blokem a potřebnými spotřebiči. V penzionu se nachází celkem sedm pokojů, které budou sloužit hostům. Pět pokojů je o rozměrech 5×4,2 m a dva pokoje o rozměrech 5,8×5 m. Pokoje v druhém patře č. 4, 5, 7 se vybaví manželskou postelí, pokoje č. 1, 2 v prvním patře dvěma oddělenými lůžky a zbývající dva pokoje č. 3 v prvním patře a č. 6 v druhém patře o větší rozloze se vybaví čtyřmi oddělenými lůžky. Kapacita penzionu bude 18 ubytovacích míst. Každý pokoj se tedy vybaví určitým počtem lůžek, nočními stolky a lampičkami, psacím stolem, šatní skříní, TV a každý pokoj bude mít vlastní koupelnu se sprchou/vanou a WC.
6.9 Časový harmonogram Rekonstrukce bude probíhat podle časového plánu. Předběžná doba prováděné revitalizace je přibližně 11 a půl měsíců. Harmonogram je však pouze orientační. Projekt bude rozdělen na: -
přípravné fáze, které potrvají přibližně 6 a půl měsíce 43
-
realizační fáze, které potrvají přibližně 4 měsíce
-
vyhodnocovací fáze potrvá 1 měsíc.
6.9.1 Přípravné fáze projektu Přípravná fáze projektu zahrnuje veškeré činnosti, které je nutné provést před realizací projektu. V této fázi se posuzuje proveditelnost daného záměru, stanoví se cíle a správná doba na realizaci projektu, případně se stanoví finanční limit. Proběhne výběrové řízení na projektový tým a na zhotovitele projektu. Projektant s projektovým týmem zpracuje odborný posudek, veškerou projektovou dokumentaci a odhad budovy. Zhotovitelem projektu bude vybrána jedna stavební firma, která zařídí všechny činnosti rekonstrukce. Dále se bude řešit žádost o stavební povolení. Orientační doba přípravné fáze je 6 a půl měsíce, z důvodu pečlivého propracování projektové dokumentace je tato fáze poněkud delší.
6.9.2 Realizační fáze projektu Realizační fázi je třeba nejprve řádně zahájit, ověřit nebo upřesnit cíle, zajistit personální obsazení a také udělit kompetence. Prvním krokem je vytvoření plánu projektu projektovým týmem a poté již dojde k uskutečnění samotné rekonstrukce budovy. Dojde tedy k zabudování čističky odpadních vod, výměně střechy, zabezpečí se veškeré instalatérské práce, vymění se okna a dveře, provedou se veškeré malířské práce, vymění se podlaha, dojde k vybudování sociálního zařízení a nového schodiště, v celé budově se položí plovoucí podlaha, pokoje se vybaví nábytkem, vybuduje se kuchyň se společenskou místností a recepce. Veškeré činnosti jsou blíže popsány v kapitole 7.6 Popis technického řešení projektu. Nakonec dojde k ukončení stavebních prací, dojde tedy k finálním úpravám, úklidu na pracovišti. Dokončí se drobné úpravy, provede se celkový úklid a okolí stavby bude v původním stavu. Následuje už jen předání stavby a kontrolní prohlídka stavby. Orientační doba realizační fáze projektu potrvá 4 měsíce.
44
6.9.3 Vyhodnocovací fáze projektu V této fázi proběhne už jen vyhodnocení průběhu projektu, kolaudace, proběhnou kontroly bezpečnosti a penzion se může zpřístupnit hostům.
6.9.4 Časová analýza Realizace celého projektu začne 6. 1. 2017 a očekávané ukončení projektu 11. 11. 2017. Níže uvedená tabulka zobrazuje jednotlivé fáze projektu, dílčí činnosti a jejich začátek a konec. Tabulka 3: Časová analýza projektu
Úkol
Začátek
Doba trvání
Konec
Přípravná fáze
6.1.17
195
18.7.17
Projektová dokumentace
6.1.17
60
5.3.17
Vydání stavebního povolení
6.3.17
75
19.5.17
Výběr zhotovitele stavby
20.5.17
60
18.7.17
Realizační fáze
19.7.17
122
10.11.17
Zabudování ČOV
19.7.17
1
19.7.17
Výměna střešní krytiny
19.7.17
9
27.7.17
Instalatérské práce
28.7.17
15
11.8.17
Výměna oken/dveří
12.8.17
9
20.8.17
Nové vnitřní/vnější omítky
21.8.17
21
10.9.17
Malování
11.9.17
17
27.9.17
Nové podlahy
28.9.17
10
7.10.17
Sociální zařízení
8.10.17
20
27.10.17
Nové schodiště, PVC,
28.10.17
10
6.11.17
Nové dveře
1.11.17
3
3.11.17
Vybavení všech místností
4.11.17
5
8.11.17
Úklid
9.11.17
2
10.11.17
Dokončení
11.11.17
1
11.11.17
Ukončení projektu a slavnostní otevření
11.11.17
1
11.11.17
Zdroj: Vlastní zpracování
45
6.9.5 Ganttův diagram Z Ganttova diagramu můžeme sledovat průběh činností, jejich začátek a konec. Níže uvedený diagram je vytvořen v programu Microsoft Excel. V případě zpoždění vydání stavebního povolení je uvedena časová rezerva 7 dní. U činností, které se budou provádět v době letních prázdnin je uvedena časová rezerva celkem 8 dní z důvodu zpoždění kvůli dovoleným. Na kritické cestě jsou potom téměř všechny činnosti, protože na sebe musí navazovat. Nemůže tedy začít další úkol, pokud není dokončený ten předešlý. Výjimkou, je však jeden případ, kde není třeba čekat na dokončení předešlého úkolu, tudíž dvě různé činnosti mohou mít stejný začátek. Jde o činnost zabudování ČOV a výměna střešní krytiny. Tyto dvě činnosti sobě nijak nebrání, aby se realizovaly zároveň, tudíž pracovníci nemusejí čekat, až bude zabudovaná ČOV a mohou začít s výměnou střechy ve stejný den. U ostatních činností, jsem použila vazbu KONEC-ZAČÁTEK.
Projektová dokumentace Vydání stavebního povolení Výběr zhotovitele stavby Zabudování ČOV Výměna střešní krytiny Instalatérské práce Výměna oken/dveří Nové vnitřní/vnější omítky Malování Nové podlahy Sociální zařízení Nové schodiště, PVC, Nové dveře Vybavení všech místností Úklid
Doba trvání
Obrázek 3: Ganttův diagram Zdroj: Vlastní zpracování v Microsoft Excel
6.10 Předběžný rozpočet projektu Předběžný rozpočet projektu je orientační, jelikož se jedná pouze o projektový návrh. Uvedené ceny materiálu, vybavení a práce jsou tedy odhadované. Všechny uvedené 46
ceny jsou včetně DPH, práce a dopravy. Uvedené ceny jsem získala buď z internetových stránek firem, nebo jsem je osobně konzultovala s pracovníky firem, kteří se danou problematikou zabývají. Tabulka 4: Kalkulace ČOV
Zabudování ČOV
Cena
Čistička odpadních vod
179 700 Kč
Montáž a zprovoznění + doprava
2 190 Kč
Celkem
181 890 Kč
Zdroj: Vlastní zpracování + [13]
Orientační cena čističky odpadních vod včetně montáže, zapojení a dopravy je 181 890 Kč. Ceny byly dostupné na internetových stránkách firmy Hydloclar s.r.o. Tabulka 5: Kalkulace rekonstrukce střechy
Rekonstrukce střechy
Cena
Bramac Classic - základní - 2302 ks
52 946 Kč
Bramac Classic -hřebenáč - 50 ks
3 400 Kč
Taška okrajová - 96 ks
10 098 Kč
Střešní okno - 6 ks
11 505 Kč
Příchytka hřebene - 50 ks
250 Kč
Bramac větrací pás hřebene - 4 role
3 960 Kč
Závětrnná lišta - 16 m
1 440 Kč
Lem ke zdi - 2 m
134 Kč
FeZn žlab (včetně navazujících prvků - koleno, kotlík..)
2 040 Kč
Doprava
1 700 Kč
Práce (demontáž, pokrývání, montáž lišty..)
33 050 Kč
Celkem
120 523 Kč
Zdroj: Vlastní zpracování dle Molat spol. s.r.o.
Celkový rozpočet rekonstrukce střechy činí 120 523 Kč. Uvedené ceny mi byly poskytnuty místní firmou, která se touto činností zabývá.
47
Tabulka 6: Kalkulace elektroinstalace
Elektroinstalace
Cena
Kabel CYKY 3x1.5 - 198 m
1 980 Kč
Kabel CYKY 3x2.5 - 198 m
3 346 Kč
Noark rozvodnice - 2 ks
1 050 Kč
Instalační jistič 32 Ah - hlavní, 1 ks
334 Kč
Noark Instalační jistič 10 A- 8 ks
448 Kč
Noark Instalační jistič 16 A - 8 ks
432 Kč
Classic zásuvka jednonásobná, 115 ks
6 325 Kč
Classic Spínač jednopólový, 35 ks
1 645 Kč
Pomocný materiál
2 800 Kč
Práce (sekání, tahání kabelů, osazení rozvaděčů,..) + doprava
33 222 Kč
Celkem
51 582 Kč
Zdroj: Vlastní zpracování dle MATOUŠEK a.s
Celková cena za elektroinstalaci činí 51 582 Kč. Získané ceny mi poskytl zaměstnanec firmy MATOUŠEK a.s. Tabulka 7: Kalkulace vytápění
Vytápění
Cena
Dakon Daline elektrokotel
18 099 Kč
Radiátor - Radik, Termohlavice - 10 ks
15 000 Kč
Měděná trubka - 144 m
14 688 Kč
Pomocný materiál
2 500 Kč
Práce (sekání, usazení trubky, montáž radiátorů, ..) + doprava
27 665 Kč
Celkem
77 952 Kč
Zdroj: Vlastní zpracování dle MATOUŠEK a.s.
Cena 77 952 Kč bude potřebná k realizaci vytápění budovy. Uvedené ceny mi opět poskytl zaměstnanec firmy MATOUŠEK a.s.
48
Tabulka 8: Kalkulace oken a dveří
Výměna oken/dveří
Cena
Okna 2-kř., pohyblivý sl., 24ks, (šířka 1100 mm, výška 1700mm)
136 944 Kč
Vchodové dveře
24 601 Kč
Doplňky (parapety, žaluzie)
25 848 Kč
Práce (demontáž, likvidace, montáž, zednické upravení) + doprava
72 858 Kč
Celkem
260 251 Kč
Zdroj: Vlastní zpracování + [15]
Cena oken a vstupních dveří včetně montáže a všech potřebných doplňků se pohybuje okolo 260 251 Kč. Ceny byly dostupné na internetových stránkách okna přes internet, kde si zákazníci mohou sami spočítat cenu oken. Tabulka 9: Kalkulace omítek, malování, fasády
Nové omítky/malování
Cena
Vnitřní omítka štuková, (483 m2)
94 185 Kč
Vnitřní omítka pod obklad, (156 m2)
26 520 Kč
Omítka stropu, (288 m2)
61 920 Kč
Malba PRIMALEX PLUS, (771 m2)
19 275 Kč
Příplatek za práce na schodišti
93 Kč
Vnější omítka, (384 m2)
95 232 Kč 2
Nátěry fasád CAPAROL / TERRANOVA, (384 m )
50 688 Kč
Doprava
1 500 Kč
Celkem
349 413 Kč
Zdroj: Vlastní zpracování + [16, 19]
Cena vnitřních a vnějších omítek, vymalování všech místností a fasády je přibližně 349 413 Kč. Uvedené ceny jsou včetně potřebného materiálu, penetrace, pomocného lešení, úklidu po dokončení omítek a práce. Ceny vnitřních omítek a malířských prací jsem získala od firmy Tovr omítky. Ceny vnějších omítek a fasády byly dostupné na internetových stránkách firmy Roman Jirků s.r.o.
49
Tabulka 10: Kalkulace nových podlah
Podlahy
Cena
Rigidur maloformát (podlahové desky) 192 kusů
60 984 Kč
Podlahové lepidlo Rigidur 16 kusů
6 544 Kč
Šrouby Rigidur 4435 kusů
1 573 Kč
Suchý vyrovnávací podsyp Rigips 3168 litrů
22 690 Kč
Tmel Rigidur (potřebné k přetmelení desek) 31 kg
1 431 Kč
Okrajový pásek Ethafoam 285 m
3 768 Kč
Práce + doprava
83 500 Kč
Celkem
180 490 Kč
Zdroj: Vlastní zpracování + [17, 18]
Celková cena nových podlah je přibližně 180 490 Kč. Uvedené ceny jsem spočítala pomocí online kalkulátoru na internetových stránkách firmy Rigips, která nabízí mnoho ověřených stavebních řešení. Jejich produkty mají dlouhou životnost a splňují požadavky například na ekologii, estetiku a ochranu proti vlhkosti a požáru. Uvedená cena za práci včetně dopravy byla dostupná na internetových stránkách ceníky řemesel. Tabulka 11: Kalkulace vodoinstalace a kanalizace)
Vodoinstalace + kanalizace
Cena
Montáž potrubí pr. 25mm + materiál
15 390 Kč
Montáž potrubí HT 50 + materiál
18 620 Kč
Pomocný materiál (izolace)
1 260 Kč
Ostatní práce + doprava
5 852 Kč
Celkem
41 122 Kč
Zdroj: Vlastní zpracování dle Františka Svobody
50
Tabulka 12: Kalkulace sociálního zařízení
Sociální zařízení
Cena
Dlažba Bellagio cream, 32 m2
14 368 Kč
Obklad Fila krémová, 136 m2
54 264 Kč
Umyvátko - zn. Multi, 9 ks
5 391 Kč
Umyvadlová baterie, 9 ks
8 010 Kč
Závěsné WC - zn. Vitra, 9 ks
26 910 Kč
WC sedátko - zn. Multi, 9 ks
3 591 Kč
Rohová vana Fortuna- zn. Laguna, 1 ks
6 990 Kč
Vanová baterie- zn. Optima, 1 ks
1 790 Kč
Sprchový box, včetně baterie a ruční sprchy - zn. Multi, 6 ks
47 940 Kč
Dolly svítidlo - zn. Eglo, 8 ks
3 992 Kč
Radiátor elektrický - zn. Elvl, 7 ks
34 433 Kč
Elektrický bojler 160 l - zn. Dražice, 2 ks
13 070 Kč
Elektrický bojler 80 l - zn. Dražice, 3 ks
15 465 Kč
Elektrický ohřívač 5 l - zn. Dražice, 1 ks
2 465 Kč
Zrcadlo - Multi, 9 ks
3 591 Kč
Koupelnové doplňky
6 923 Kč
Stavební materiál -(lepidla, spárovací hmota, atd.)
7 160 Kč
Práce + doprava
89 855 Kč
Celkem
346 208 Kč
Zdroj: Vlastní zpracování dle Františka Svobody
Celková cena koupelen je 346 208 Kč a cena za vodoinstalaci se pohybuje okolo 41 122 Kč. Veškeré ceny jsou konzultovány s panem Františkem Svobodou, který se v tomto oboru podniká již několik let. Do vodoinstalace je zařazeno veškeré napojení zařizovacích předmětů ve všech koupelnách, na toaletě a v kuchyni. Do sociálního zařízení je započteno 7 koupelen a 2 toalety pro personál a pro hosty. Cena použité dlažby je 449 Kč za m2 a cena za obklady je 399 Kč za m2. 51
Tabulka 13: Kalkulace nového schodiště, podlahy a dveří
Schodiště, PVC, dveře
Cena
Schodišťový systém + příslušenství
28 773 Kč
PVC podlaha - Tarkett Essentials (chodba 48 m2)
9 552 Kč
PVC podlaha - Galaxy Cameo (pokoje 191 m2)
36 481 Kč
Interiérové dveře 21 ks
20 979 Kč
Práce + doprava
68 620 Kč
Celkem
164 405 Kč
Zdroj: Vlastní zpracování dle MATOUŠEK a.s.
Cena za nové schodiště, PVC podlahy v celé budově a dveře včetně zárubní činí okolo 164 405 Kč. Je potřeba 10 nových dveří do všech pokojů, 10 dveří na sociální zařízení a jedny dveře vedoucí na půdu. Uvedené ceny zahrnují materiál, práci, dopravu a byly mi poskytnuty pracovníkem firmy MATOUŠEK a.s. Tabulka 14: Kalkulace nábytku do pokojů a na recepci
Vybavení pokojů a recepce
Cena
Postel 98x207, (včetně roštů a matrace), 12 ks [12] Postel 156x209, (včetně roštů a matrace), 3 ks
[11]
74 760 Kč 40 470 Kč
Noční stolek, 18 ks [36]
14 382 Kč
Stolní lampa, 18 ks [43]
5 382 Kč
Předsíňová sestava, 7 ks [40]
20 930 Kč
Psací stůl, 7 ks [37]
2 793 Kč
Konferenční židle, 7ks [29]
5 593 Kč
TV komoda, 7 ks [46]
5 593 Kč
LED televize Samsung s úhlopříčkou 54 cm, 7 ks [33]
34 930 Kč
Stropní svítidlo, 7 ks (pokoje) + 5 ks (chodby, recepce) [45]
3 480 Kč
Recepční pult, 1 ks [38]
15 488 Kč
Kancelářská židle, 1 ks
[27]
3 451 Kč
Skříň police, 1 ks (na recepci) [41]
4 120 Kč
Montážní služby + doprava [35]
18 600 Kč
Celkem
249 972 Kč
Zdroj: Vlastní zpracování
52
Celková cena potřebná na vybavení všech pokojů a recepce se pohybuje okolo 249 972 Kč. Uvedené ceny nábytku do pokojů včetně svítidel jsou dostupné na internetových stránkách firmy Ikea. Cena televizorů je z internetového obchodu Mall, kde je doprava zdarma a cena nábytku do recepce mi byla poskytnuta firmou Nobl, která se zabývá prodejem kancelářského nábytku. Ikea také poskytuje různé služby zákazníkům, jako je například montáž, instalatérské práce a doprava. Zákazníkům také poskytují online kalkulaci těchto služeb, kterou jsem využila na montáž a dopravu, do které jsem již zahrnula i dopravu nábytku na recepci. Tabulka 15: Kalkulace kuchyně a společenské místnosti
Vybavení kuchyně a společenské místnosti
Cena
Kuchyňská linka vč. montáže a dopravy [14]
29 990 Kč
Jídelní set [26]
2 499 Kč
Pečící trouba, Amica [14]
9 800 Kč
Elektrický sporák Amica [21]
5 499 Kč
Odsavač výsuvný, Fagor [14]
4 700 Kč
Dřez, baterie, odtoková souprava [14]
3 600 Kč
Chladnička Candy Iberna [25]
3 399 Kč
Mikrovlnná trouba Daewoo [34]
1 399 Kč
Rychlovarná konvice Hyundai [30]
399 Kč
Sedací souprava Norsborg [39]
23 990 Kč
Konferenční stolek [28]
499 Kč
Stropní svítidlo New Basic 2 ks [44]
178 Kč
Montáž + doprava (společenská místnost) [35]
2 600 Kč
Celkem
88 552 Kč
Zdroj: Vlastní zpracování
Celková cena potřebná na vybudování kuchyně a společenské místnosti je přibližně 88 552 Kč. Uvedené ceny nábytku a spotřebičů do kuchyně včetně jejich montáže a dopravy jsou orientačně propočítané firmou Luxra. Nábytek do společenské místnosti včetně jejich montáže je opět od firmy Ikea.
53
V následující tabulce je zobrazeno souhrnné vyčíslení všech provedených úkonů. Celková odhadovaná částka potřebná na rekonstrukci budovy je 2 175 360 Kč. Tabulka 16: Celkový rozpočet
Provedené úkony
Cena
Projektová dokumentace
63 000 Kč
Zabudování ČOV
181 890 Kč
Rekonstrukce střechy
120 523 Kč
Instalatérské práce
170 656 Kč
Výměna oken/dveří
260 251 Kč
Nové vnitřní/vnější omítky
349 413 Kč
Nové podlahy
180 490 Kč
Sociální zařízení
346 208 Kč
Nové schodiště, PVC, dveře
164 405 Kč
Vybavení pokojů a recepce
249 972 Kč
Vybavení kuchyně a společenské místnosti
88 552 Kč
Celkem
2 175 360 Kč
Zdroj: Vlastní zpracování
6.11 Financování projektu Celková částka potřebná k financování tohoto projektu je 2 175 360 Kč. Investor bude financovat 20 % ze soukromých zdrojů, tedy 435 072 Kč. Zbývajících 80 % bude financováno bankovním úvěrem. Těchto 80 % činí 1 740 288 Kč. Bude tedy potřeba zažádat o úvěr ve výši 1 800 000 Kč s finanční rezervou téměř 60 000 Kč. Pro vyčíslení hypotéky jsem využila hypoteční kalkulačku, pomocí které jsem dostala orientační nabídky různých bank. Srovnala jsem tedy nabídky banky UniCredit bank, Fio banka, Sberbank a Equa bank. V následujících tabulkách je uvedena nabídka těchto čtyř bank s výší úvěru 1 800 000 Kč. Každá nabídka je se splatností na 12 let a fixací na 5 let. V tabulkách jsou zmíněny základní informace, jako je poplatek za poskytnutí a vedení úvěru, úroková sazba, RPSN, výše měsíční splátky a celkové splatné částky.
54
Tabulka 17: Nabídka banky UniCredit Bank UniCredit Bank
Poplatek za poskytnutí úvěru
2 500 Kč
Poplatek za vedení úvěru
0,00 Kč
Splatnost
12 let (144 měsíců)
Fixace
5 let
Orientační úroková sazba
1,49 %
RPSN
1,53 %
Splátka (měsíčně)
13 658,52 Kč
Celková splatná částka
1 969 326, 88 Kč
Zdroj: Vlastní zpracování + [24] Tabulka 18: Nabídka banky Fio banka
Fio banka Poplatek za poskytnutí úvěru
0,00 Kč
Poplatek za vedení úvěru
0,00 Kč
Splatnost
12 let (144 měsíců)
Fixace
5 let
Orientační úroková sazba
1,68 %
RPSN
1,69 %
Splátka (měsíčně)
13 811,03 Kč
Celková splatná částka
1 988 788, 32 Kč
Zdroj: Vlastní zpracování + [24]
55
Tabulka 19: Nabídka banky Sberbank
Sberbank Poplatek za poskytnutí úvěru 0,00 Kč Poplatek za vedení úvěru
0,00 Kč
Splatnost
12 let (144 měsíců)
Fixace
5 let
Orientační úroková sazba
1,69%
RPSN
1,70 %
Splátka (měsíčně)
13 819,08 Kč
Celková splatná částka
1 989 947,52 Kč
Zdroj: Vlastní zpracování + [24] Tabulka 20: Nabídka banky Equa bank
Equa bank Poplatek za poskytnutí úvěru 0,00 Kč Poplatek za vedení úvěru
0,00 Kč
Splatnost
12 let (144 měsíců)
Fixace
5 let
Orientační úroková sazba
1,79 %
RPSN
1,80 %
Splátka (měsíčně)
13 899,81 Kč
Celková splatná částka
2 00 572,64 Kč
Zdroj: Vlastní zpracování + [24]
Po srovnání všech nabídek je zřejmé, že nejvýhodnější hypotéku poskytne banka UniCredit Bank s měsíční splátkou 13 658,52 Kč po dobu 12 let. Ze všech srovnávaných nabídek pouze tato banka požaduje poplatek za poskytnutí úvěru a to ve výši 2 500 Kč. Celková splatná částka bude tedy 1 969 326, 88 Kč. V případě uskutečnění projektu je však třeba nabídky úvěrů zaktualizovat, neboť se stále mění. Zjišťovala jsem i možnosti financování projektu z dotací EU, kraje nebo MAS Partnerství venkova. Všechny tyto možnosti jsou však nevyužitelné.
56
Jelikož je v novém programovém období podpora cestovního ruchu značně omezena, není tedy možnost financovat projekt z dotací. Jedinou možností je podpora agroturistiky z Programu rozvoje venkova, v rámci které je možné získat dotaci na vybudování či rekonstrukci malokapacitního ubytování, včetně stravovacího zařízení i dalších budov a ploch v rámci turistické infrastruktury – sportoviště a příslušné zázemí. Jelikož se jedná pouze o ubytování na venkově a žadatel musí být zemědělským podnikatelem a mít v této činnosti obrat, není možné získat dotace. S paní Macurovou jsem konzultovala získání dotací z rozpočtu kraje. Bohužel na daný záměr opět nelze žádné dotace získat. Obec Velká Roudka leží na území Místní akční skupiny Partnerství venkova, u které je možné také zažádat o dotaci. Informace ohledně získání dotací mi pracovníky MAS Partnerství venkova nebyly poskytnuty a informace na internetových stránkách jsou nedostačující, z toho důvodu se v této práci přikláním k financování zbývajících 80 % z úvěru. Měsíční splátku jsem konzultovala s majitelkou, tudíž by byla pro firmu únosná.
6.12 Rizika projektu U každého projektu je třeba sledovat rizika, která by mohla při realizaci nastat a snažit se je snížit či úplně eliminovat. V níže uvedené tabulce č. 21 jsou vypsaná rizika, která by mohla u tohoto projektového záměru nastat a v tabulce č. 22 je uvedená jejich eliminace. Tabulka 21: Rizika
1. Nesprávně zpracovaná projektová dokumentace 2. Nedodržení termínu 3. Nekvalifikovaní pracovníci 4. Nekvalitní materiál 5. Nevhodný výběr zhotovitele 6. Nesplnění cíle 7. Rozpočet je vyšší než plánovaný 8. Změny zákonů
57
Tabulka 22: Eliminace rizik
1.
2.
3.
Pečlivý výběr projektanta a projektového týmu, smluvní ošetření projektu, kontrola projektové dokumentace další osobou. Potřebná je smlouva se zhotovitelem, kde je vyčíslena sankce za nedodržení termínu. Vhodné je mít časovou rezervu. Výběr vyškolených a kvalitních pracovníků s dostatečnou praxí. Výběr na základě referencí.
4. Ve smlouvě se zhotovitelem mít uvedené podmínky reklamace. 5. Pečlivé výběrové řízení 6.
Potřeba schválit návrh a rozpočet. Mít smlouvu se zhotovitelem a uvést penále za nedodržení podmínek ve smlouvě.
7. Potřebná je smlouva se zhotovitelem a finanční rezerva. 8. Prostudovat dostatečně zákony a sledovat změny v zákonech.
6.13 Projektový tým a řízení projektu Projektový tým je považován za hlavní výkonný článek projektu a podílí se na splnění cílů projektu.
6.13.1 Investor Investor je nejdůležitějším článkem projektu a dohlíží na průběh realizace od začátku až do konce. Jak již bylo uvedeno v kapitole 6.4, investorem projektu bude společnost Lázně Velká Roudka s.r.o. v čele s jednatelkou Ing. Vandou Déduchovou.
6.13.2 Projektant Úkolem projektanta je zpracovat projektovou dokumentaci, odhad budovy a odborný posudek. Kontroluje správný průběh realizace a je povinen informovat investora o všech změnách v projektu.
58
6.13.3 Technický dozor Technický dozor pomáhá investorovi při výběrovém řízení zhotovitele stavby. Kontroluje, zda stavební firma dodržuje technické podmínky, platné zákony a zda odvádí kvalitní práci. Dále má na starosti kontrolu rozpočtu a dodržení harmonogramu. Na závěr se také účastní kolaudace stavby a uvedení stavby do užívání.
6.13.4 Stavbyvedoucí Stavbyvedoucí řídí výstavbu, dohlíží na kvalitní průběh stavebních prací a použití správných materiálů, vede stavební deník a dohlíží na bezpečnost zaměstnanců.
6.13.5 Zhotovitel stavby Zhotovitel stavby bude vybrán na základě výběrového řízení. Zhotovitelem stavby bude stavební firma, která nabízí investorům kompletní inženýrský servis. Úkolem stavební firmy je provést stavební práce a veškeré změny konzultovat s investorem. Zhotovitel stavby je blíže popsán v kapitole 6.5 Zhotovitel projektu
6.14 Realizace projektu Pokud by se tento projekt realizoval a majitelé se rozhodli pro obnovu lázní z ostatních budov, tak by penzion sloužil hostům navštěvující lázně. Majitelka lázní se tomuto kroku nebrání, jelikož jde o rozsáhlý komplex a nachází se tu dva prameny kvalitní vody. Správa celého komplexu by navrátila do tohoto opuštěného místa opět život a cestovní ruch v dané lokalitě by se mohl zvýšit. Pokud by nastala situace, že by se lázně neobnovily, tak by penzion sloužil jako ubytování na venkově v blízkosti lesa. Venkovská turistika je stále žádanější, turisté mají zájem o zdravý životní styl, šetrné formy cestování a také o přírodu. V okolí je pouze jeden penzion, tudíž je malá konkurence. Penzion by byl vhodný pro rodiny s dětmi, pro osoby se zájmem o ubytování na venkově či o romantické ubytování v přírodě nebo také pro osoby, které mají rádi aktivní dovolenou. V okolí je velké množství cyklostezek a farem s možností vyjížďky na koních po okolí. Nedaleko se nachází v příjemném prostředí golfové hřiště. Také je tu možnost nenáročné pěší turistiky, krajina je přátelská jak k rodinám s dětmi tak k seniorům. 59
Okolí nabízí návštěvníkům mnoho výletů. Mohou navštívit město Velké Opatovice, které je vzdálené pouhé 2 kilometry. Zde je možné navštívit Moravské kartografické centrum, zámek a aquapark. Dále se v blízkém okolí nachází město Jevíčko, kde návštěvníci mohou vidět zámek, bývalou koželužnu, Hradební věž, historické centrum s kašnou, synagogu, bývalý židovský hřbitov a pro zajímavost se tu nachází nedokončené mosty dálnice Vídeň Vratilav, která je známá jako Hitlerova dálnice. Město Boskovice nabízí velké množství památek, a proto uvedu pouze ty nejzákladnější. Mezi historické památky patří Hrad Boskovice, Zámek Boskovice Zámecký skleník, Panská rezidence, Radnice. Dále je tu nespočet církevních a židovských památek. Na své si tu přijdou i milovníci přírody. Nachází se tu arboreta, památné stromy, vodní nádrž Boskovice, přírodní památky (Bačov, Horní Bělá), přírodní rezervace (Pavlovské mokřady, Vratíkov). Další aktivity, které je třeba zmínit je například návštěva hvězdárny, Western parku, ranče Na konci světa, koupaliště. V okolí mohou návštěvníci navštívit rekreační středisko Suchý, Moravský kras, Křetínskou přehradu, hrad Svojanov, město Letovice (zámek, zřícenina hradu Rumberk, Vodárenská věž, muzeum letovické keramiky a modelové železnice), Kunštát (zámek, náměstí Krále Jiřího), Lysice (zámek, hrad Rychvald, Porčův mlýn), Olešnice (ski areál, muzeum strašidel a historických vozidel)
60
Závěr Cílem mé bakalářské práce s názvem Zpracování návrhu rekonstrukce lázní v obci Velká Roudka bylo navrhnout projektový plán určený pro rekonstrukci budovy bývalých lázní, který může posloužit jako pomůcka při případné realizaci. V teoretické části jsem na úvod zmínila obecně cestovní ruch, lázeňství a ubytovací zařízení. Poté jsem podrobněji rozepsala projekt a také projektový management. V praktické části jsem se již věnovala konkrétnímu projektovému záměru. Cílem projektu je rekonstrukce jedné budovy lázní ve Velké Roudce, kde po přestavbě vznikne penzion. Nejdříve jsem čtenáře stručně seznámila s obcí, ve které se objekt nachází, a poté jsem popsala lázně s jeho bohatou historií. Následně jsem zmínila všechny úkony, které budou předmětem rekonstrukce a poté je blíže přiblížila v kapitole pojednávající o technickém řešení projektu. Představila jsem investora, a také jsem zmínila postup výběrového řízení na zhotovitele projektu. V kapitole časový harmonogram jsem blíže nastínila postup a délku jednotlivých fází. Jednalo se o přípravnou fázi, které potrvá přibližně šest a půl měsíce, realizační fáze čtyři měsíce a nakonec vyhodnocovací fáze s délkou jednoho měsíce. Následně jsem provedla časovou analýzu, kde jsem popsala začátky a konce všech dílčích činností. Tuto analýzu jsem znázornila v Ganttově diagramu, vypracovaném v programu Microsoft Excel. V této kapitole jsem také uvedla případné časové rezervy a kritickou cestu. V práci jsem zpracovala rozpočet projektu a podrobně rozepsala orientační částky potřebného materiálu, vybavení a práce. Důležitou částí v tomto projektovém záměru je jeho financování. Zmínila jsem se tedy o úvěru a také se snažila zjistit různé možnosti financování z dotací, ale v novém programovém období je podpora cestovního ruchu značně omezena. Na konci praktické části jsem uvedla rizika, která ohrožují průběh projektu a navrhla jejich řešení. Představila jsem také účastníky projektu a nastínila, čím se budou zabývat. Projekt bude vyžadovat stavební povolení, bez kterého by se stavební práce nemohly provádět. Pro každý stavební projekt je potřeba v první řadě vypracovat projektovou dokumentaci. Projektová dokumentace je také nutná pro získání stavebního povolení. Dále bude projekt vyžadovat posouzení autorizovaným statikem, který určí, zda je objekt dostatečně únosný a nedojde k deformaci konstrukce.
61
Investorem projektu je společnost Lázně Velká Roudka s.r.o. a zhotovitel bude vybrán na základě výběrového řízení. Předpokládané náklady na rekonstrukci budovy lázní činí 2 175 360 Kč. Investor bude schopný 20 % financovat z vlastních zdrojů. Zbývajících 80 %, kterých činí 1 740 288 Kč, bude potřeba financovat pomocí hypotéky od banky. Nejvýhodnější nabídku poskytuje banka UniCredit bank. Měsíční splátka bude činit 13 658,52 Kč se splatností 12 let. Předběžná délka celého projektu je 11 a půl měsíců. Začátek projektu jsem naplánovala na 6. 1. 2017 a předběžné ukončení na 11. 11. 2017. Časová rezerva činí celkem 15 dní. Jsem si vědoma, že vzhledem k možnostem nejsou mé výsledky zmapovány zcela dopodrobna. Zároveň však pevně věřím, že se mi v mé práci podařilo dosáhnout požadovaného záměru a můj návrh pomůže s případnou realizací.
62
Seznam použitých zdrojů Seznam použité literatury [1] DOLEŽAL, Jan; MÁCHAL, Pavel; LACKO, Branislav a kolektiv. Projektový management podle IPMA. 1. vydání. Praha: Grada, 2009. ISBN 978-80-247-2848-3. [2] DOLEŽAL, Jan; MÁCHAL, Pavel; LACKO, Branislav a kolektiv. Projektový management podle IPMA. 2. vydání. Praha: Grada, 2012. ISBN 978-80-247-4275-5. [3] HESKOVÁ, Marie a kolektiv. Cestovní ruch pro vyšší odborné školy a vysoké školy. 1. vydání. Praha: Fortuna, 2006. ISBN 80-7168-948-3. [4] KŘÍŽEK, Felix a Josef NEUFUS. Moderní hotelový management. 1. vydání. Praha: Grada, 2011. ISBN 978-80-247-3868-0. [5] NĚMEC, Vladimír. Projektový management. 1. vydání. Praha: Grada, 2002. ISBN 80-247-0392-0. [6] PROVAZNÍKOVÁ, Romana. Financování měst, obcí a regionů: teorie a praxe. 2. vydání. Praha: Grada, 2009. ISBN 978-80-247-2789-9. [7] ROSENAU, Milton D. Řízení projektů. 1. vydání. Praha: Computer Press, 2000. ISBN 80-7226-218-1. [8] RYGLOVÁ, Kateřina, Michal BURIAN a Ida VAJČNEROVÁ. Cestovní ruch podnikatelské principy a příležitosti v praxi. 1. vydání. Praha: Grada, 2011. ISBN 97880-247-4039-3. [9] SVOZILOVÁ, Alena. Projektový management. 1. vydání. Praha: Grada, 2006. ISBN 80-247-1501-5. [10] SVOZILOVÁ, Alena. Projektový management. 2., aktualizované a doplněné vydání. Praha: Grada, 2011. ISBN 978-80-247-3611-2.
63
Seznam použitých internetových zdrojů [11] Cena dvoulůžka. Ikea [online]. [cit. 2016-04-17]. Dostupné z: http://www.ikea.com/cz/cs/catalog/products/10249868/ [12] Cena jednolůžka. Ikea [online]. 0319n. l. [cit. 2016-04-17]. Dostupné z: http://www.ikea.com/cz/cs/catalog/products/S09031912/ [13] Ceník ČOV. Hydroclar.cz [online]. [cit. 2016-04-16]. Dostupné z: http://www.hydroclar.cz/ceniky/ [14] Ceník kuchyně/trouba/dřez. Luxra [online]. [cit. 2016-04-16]. Dostupné z: http://www.truhlarstvi-luxra.cz/kuchynske-linky/ukazkove-kuchynske-linky/malaliniova-kuchynska-linka.html [15] Ceník okna. Okna pres internet [online]. [cit. 2016-04-16]. Dostupné z: http://www.oknapresinternet.okna2000.com/ [16] Ceník omítky. Tovr [online]. [cit. 2016-04-17]. Dostupné z: http://www.tovr.cz/cenik-stukovych-omitek/ [17] Ceník podlahy. Rigips [online]. [cit. 2016-04-16]. Dostupné z: http://www.rigips.cz/eshop/kalkulator/podlahy/rigidur/?board=rb [18] Ceník práce/doprava. Ceniky remesel [online]. [cit. 2016-04-17]. Dostupné z: http://www.cenikyremesel.cz/ceniky/podlahari [19] Ceník vnější omítky/malování/fasáda. Roman jirku [online]. [cit. 2016-04-17]. Dostupné z: http://www.romanjirku.cz/cenik.php [20] Dotace. Ucetni kavarna [online]. [cit. 2016-04-16]. Dostupné z: http://www.ucetnikavarna.cz/archiv/dokument/doc-d8135v10788-dotace-granty-aprispevky-poskytovane-nevydelecnym-organiz/ [21] Elektrický sporák. Mall [online]. [cit. 2016-04-17]. Dostupné z: https://www.mall.cz/elektricke-sporaky/amica-510ce130pw [22] Eliminace rizik. Sslch.cz [online]. [cit. 2016-04-16]. Dostupné z: http://www.sslch.cz/files/58/projektove-rizeni-sslch.pdf 64
[23] Historie lázní. Os praminek [online]. [cit. 2016-04-16]. Dostupné z: http://ospraminek.webnode.cz/historie-lazni/ [24] Hypoteční kalkulačka. Finparada [online]. [cit. 2016-04-17]. Dostupné z: http://www.finparada.cz/Pujcky-Kalkulacka-Hypotek.aspx [25] Chladnička. Mall [online]. [cit. 2016-04-17]. Dostupné z: https://www.mall.cz/monoklimaticke-lednicky-a-1plus/candy-itop-130-s [26] Jídelní set. Akcniceny [online]. [cit. 2016-04-17]. Dostupné z: http://www.akcniceny.cz/detail/jidelni-set-1-4-1985314/ [27] Kancelářská židle. Nobl [online]. [cit. 2016-04-17]. Dostupné z: http://www.nobl.cz/eshop/kancelarske-zidle/calypso [28] Konferenční stolek. Ikea [online]. [cit. 2016-04-17]. Dostupné z: http://www.ikea.com/cz/cs/catalog/products/40104294/ [29] Konferenční židle. Ikea [online]. [cit. 2016-04-17]. Dostupné z: http://www.ikea.com/cz/cs/catalog/products/S89907452/ [30] Konvice. Mall [online]. [cit. 2016-04-17]. Dostupné z: https://www.mall.cz/rychlovarne-konvice/hyundai-vk-181 [31] Lázně. Turistika.cz [online]. [cit. 2016-04-16]. Dostupné z: http://www.turistika.cz/mista/lazne-velka-roudka [32] Lázně. Laznevelkaroudka [online]. [cit. 2016-04-16]. Dostupné z: http://laznevelkaroudka.mypage.cz/rubriky/lazne-velka-roudka/soucasny-stav [33] LED televize. Mall [online]. [cit. 2016-04-16]. Dostupné z: https://www.mall.cz/led-televize-uhlopricka-34-61-cm/samsung-ue22h5000 [34] Mikrovlnná trouba. Mall [online]. [cit. 2016-04-17]. Dostupné z: https://www.mall.cz/volne-stojici-mikrovlnne-trouby/daewoo-kor-6l05 [35] Montáž doprava. Ikea [online]. [cit. 2016-04-17]. Dostupné z: http://www.ikcustomer-services.com/cz/
65
[36] Noční stolek. Ikea [online]. [cit. 2016-04-17]. Dostupné z: http://www.ikea.com/cz/cs/catalog/products/00270817/ [37] Psací stůl. Ikea [online]. [cit. 2016-04-17]. Dostupné z: http://www.ikea.com/cz/cs/catalog/products/10251677/ [38] Recepční pult. Nobl [online]. [cit. 2016-04-17]. Dostupné z: http://www.nobl.cz/eshop/index.php?route=product/product&product_id=127&search= recep%C4%8Dn%C3%AD+pult [39] Sedací souprava. Ikea [online]. [cit. 2016-04-17]. Dostupné z: http://www.ikea.com/cz/cs/catalog/products/S89125068/ [40] Skříň. Ikea [online]. [cit. 2016-04-17]. Dostupné z: http://www.ikea.com/cz/cs/catalog/products/70270809/ [41] Skříň police. Nobl [online]. [cit. 2016-04-17]. Dostupné z: http://www.nobl.cz/eshop/index.php?route=product/product&product_id=56 [42] Stat.posudek/dokumentace. Staticke posudky [online]. [cit. 2016-04-17]. Dostupné z: http://www.statickeposudky.cz/proc-staticky-posudek.htm [43] Stolní lampa. Ikea [online]. [cit. 2016-04-17]. Dostupné z: http://www.ikea.com/cz/cs/catalog/products/30089430/ [44]Stropní svítidlo/kuchyň/spol.místnost. Ikea [online]. [cit. 2016-04-17]. Dostupné z: http://www.ikea.com/cz/cs/catalog/products/90192900/ [45] Svítidla. Ikea [online]. [cit. 2016-04-17]. Dostupné z: http://www.ikea.com/cz/cs/catalog/products/70280785/ [46] TV komoda. Ikea [online]. [cit. 2016-04-17]. Dostupné z: http://www.ikea.com/cz/cs/catalog/products/90144730/ [47] Velká Roudka. Turistika.cz [online]. [cit. 2016-04-16]. Dostupné z: http://www.turistika.cz/mista/velka-roudka
66
[48] Výběrové řízení. Portal [online]. [cit. 2016-04-16]. Dostupné z: http://www.portalvz.cz/getmedia/159c12a2-0827-4fd6-b462-952c55b29590/ZVZ-KZ-transparentninovela [49] Výběrové řízení. Vyznam-slova [online]. [cit. 2016-04-16]. Dostupné z: http://www.vyznamslova.com/V%C3%BDb%C4%9Brov%C3%A9%20%C5%99%C3 %ADzen%C3%AD
Další zdroje Konzultace s majitelkou lázní Vandou Déduchovou Konzultace s vodoinstalatérem Františkem Svobodou Konzultace se zaměstnancem firmy MATOUŠEK a.s.
Seznam obrázků Obrázek 1: Moderní Ganttův diagram ............................................................................ 31 Obrázek 2: Vila Svornost ................................................................................................ 38 Obrázek 3: Ganttův diagram ........................................................................................... 46
Seznam tabulek Tabulka 1: Přímé náklady ............................................................................................... 32 Tabulka 2: Nepřímé náklady........................................................................................... 33 Tabulka 3: Časová analýza projektu ............................................................................... 45 Tabulka 4: Kalkulace ČOV............................................................................................. 47 Tabulka 5: Kalkulace rekonstrukce střechy .................................................................... 47 Tabulka 6: Kalkulace elektroinstalace ............................................................................ 48 Tabulka 7: Kalkulace vytápění ....................................................................................... 48 Tabulka 8: Kalkulace oken a dveří ................................................................................. 49 Tabulka 9: Kalkulace omítek, malování, fasády............................................................. 49 Tabulka 10: Kalkulace nových podlah ........................................................................... 50 Tabulka 11: Kalkulace vodoinstalace a kanalizace ........................................................ 50 Tabulka 12: Kalkulace sociálního zařízení ..................................................................... 51 Tabulka 13: Kalkulace nového schodiště, podlahy a dveří ............................................ 52 67
Tabulka 14: Kalkulace nábytku do pokojů a na recepci ................................................. 52 Tabulka 15: Kalkulace kuchyně a společenské místnosti ............................................... 53 Tabulka 16: Celkový rozpočet ........................................................................................ 54 Tabulka 17: Nabídka banky Raiffeisenbank ................................................................... 55 Tabulka 18: Nabídka banky Equa bank .......................................................................... 55 Tabulka 19: Nabídka banky mBank ............................................................................... 56 Tabulka 20: Nabídka banky Česká spořitelna ................................................................ 56 Tabulka 21: Rizika .......................................................................................................... 57 Tabulka 22: Eliminace rizik ............................................................................................ 58
Seznam příloh Příloha 1: Historické fotografie lázní
68
Příloha: 1: Historické fotografie lázní
Zdroj: http://ospraminek.webnode.cz/fotogalerie/#roudka12-jpeg
Zdroj: http://ospraminek.webnode.cz/fotogalerie/#roudka-jpeg
69
Zdroj: http://ospraminek.webnode.cz/fotogalerie/photogallerycbm_671560/20/#roudka11-jpeg
Zdroj: http://ospraminek.webnode.cz/fotogalerie/photogallerycbm_671560/60/#koupaliste-jpg
70
Zdroj: http://ospraminek.webnode.cz/fotogalerie/photogallerycbm_671560/40/#obr-071-jpg
71
Zdroj: http://ospraminek.webnode.cz/fotogalerie/photogallerycbm_671560/10/#posezeni2-jpg
Zdroj: http://www.velkeopatovice.cz/fotogalerie/lazne-velka-roudka-drive-a-nyni/
72
