Üzleti szerződések adótervezése Dr. Ditrói-Tóth Zsuzsa Ügyvéd, adótanácsadó Budapest, 2012. október 30.
Az előadás képei letölthetőek: www.adko.hu Előadások
FORDÍTOTT ADÓZÁS
Egyenes ÁFA elszámolás
Fordított adózás
Fordított adózás két alapfeltétele eladó – vevő egyaránt olyan belföldön nyilvántartásba vett adóalany, akitől az áfa fizetése követelhető törvény által nevesített ügylet teljesítése
Építési szerződés ÁFA szempontból lehet - szolgáltatásnyújtás, vagy - termékértékesítés
Áfa tv 10. § d) pont [142. § (1) bek. a) pont] Fordított termékértékesítésnek minősül – az építési-szerelési munkával létrehozott, – az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő – ingatlan átadása a jogosultnak, – akkor is, ha az anyagokat a jogosult adta. + ehhez kapcsolódó munkaerő kölcsönzés
Áfa tv 142. § (1) bek. b) pont Fordított adózású szolgáltatásnyújtásnak minősül – építési hatósági engedély-köteles – építési-szerelési és egyéb szerelési munka, amely – ingatlanra irányul
a) létrehozására, b) bővítésére, c) átalakítására, d) egyéb megváltoztatására (pl. bontás)
+ ehhez kapcsolódó munkaerő kölcsönzés
Az építés-szerelési munka minden olyan tevékenység, amelynek közvetlen célja – új építmény létrehozása, – meglevő újjáépítése, bővítése, átalakítása, – fenntartása (karbantartása, javítása), – lebontása. Ide tartozik még: épületgépészeti, épületlakatos ipari, könnyűszerkezetes építési móddal megvalósított épületszerelési, személyfelvonó-szerelési, villamos hálózat szerelési munka.
Egyéb szerelési munka – fogalma hiányzik A bírói gyakorlat szerint technológiai szerelési munka például: – vas-, acél- és fémszerkezet, – tartály, – gép, gépi berendezések, – irányítás-, számítástechnikai és automatikai berendezések, – vízvezetékek közül az üzemi területen belüli, – ipari légtechnikai és klímaberendezések, – felvonó és szállító berendezések, stb.
Legfelsőbb Bíróság joggyakorlata Nem a konkrét építési-szerelési vagy egyéb szerelési szolgáltatásnak kell engedélykötelesnek lennie.
anyagbeszerzés általános
építőmunkások
fordított
generálkivitelező
fordított
betonozás általános
nyílászárók
fordított
vevő
Nem fordított • Felújítás, • Karbantartás, • Nem engedélyköteles építési tevékenység (kivéve alvállalkozóként), • Anyagbeszerzés, • Nem kapcsolódik közvetlenül építkezéshez (pl. anyagmozgatás)
Legfelsőbb Bíróság joggyakorlata Adózó tévedése nem vezethet adólevonási jog elenyészéséhez (Kfv.V.35.411/2010) Európai Bíróság Uszodaépítő ügy: adóhatóságnak rendeznie kell adóhiányt az eljárása során
A terményszárító Mobil, kerekeken áll: Általános szabályok Gép beszerzése: Általános szabályok Betonaljzat, de leszerelhető: Fordított adózás
Iparűzési adó
Iparűzési adó
INGATLANÉRTÉKESÍTÉS
Ingatlanértékesítés ÁFA kötelezettsége
Használt beépített ingatlan +földrészlet
Új beépített ingatlan +földrészlet
Beépítetlen ingatlan
Építési telek
adómentes
adóköteles
adómentes
adóköteles
HA -első használatba vétel megtörtént, -2 év eltelt a használatbavételi engedély és az értékesítés között
Adókötelessé tétel 1. Bejelentés alapján Belföldi adóalany
Tárgya: Használt beépített és beépítetlen ingatlan (kivéve építési telek) 2010. január 1-től: minden ingatlan vagy minden ingatlan, kivéve lakások
Adókötelessé tétel 2. Választott körben minden termékértékesítésre 5 évig nem térhet el Bejelentés: • Alapításkor, • Adóköteles tevékenysége megkezdésekor, vagy • Változás – tárgyévet megelőzően Art 22. § (2) bek.
ÁFA LEVONÁS!
Áfa tv. 142. § (1) bek. e) pont Ingatlan értékesítés – alapesetben adómentesen eladható ingatlanra – adófizetési kötelezettség választása
Ingatlan fajtája
Adókötelessé tétel
Vevő adójogi státusza
ÁFA elszámolása
Beépített, régi
Igen
Fordított adózásra alkalmas adóalany
Fordított adózás, a számlán nincs ÁFA
Beépített, régi
Igen
Adóalany, de fordított adózásra nem alkalmas
ÁFA köteles, a számlán van ÁFA
Beépített, régi
Igen
Nem adóalany
ÁFA köteles, a számlán van ÁFA
Beépített, régi
Nem
bárki
ÁFA mentes, a számlán nincs ÁFA
Építési telek
Nem választható
bárki
ÁFA köteles, a számlán van ÁFA
Beépített, új
Nem választható
bárki
ÁFA köteles, a számlán van ÁFA
Ingatlan fajtája
Adókötelessé tétel
Vevő adójogi státusza
ÁFA elszámolása
Beépítetlen, de nem építési telek
Igen
Fordított adózásra alkalmas adóalany
Fordított adózás, a számlán nincs ÁFA
Beépítetlen, de nem építési telek
Igen
Adóalany, de fordított adózásra nem alkalmas
ÁFA köteles, a számlán van ÁFA
Beépítetlen, de nem építési telek
Igen
Nem adóalany
ÁFA köteles, a számlán van ÁFA
Beépítetlen, de nem építési telek
Nem
bárki
ÁFA mentes, a számlán nincs ÁFA
Tulajdonjog átszállásának szándékával
NAV tájékoztató AÉV 2011/7
Tulajdonjog átszállásának szándékával
Tulajdonjog átszállásának szándékával Legkorábbi alábbiakból: -Számla kézhezvétele, -Ellenérték megtérítése, - teljesítést követő hó 15. nap
Lakás a telephelyen Cég székhelye:
Adókockázatok: -ÁFA levonás, - ingyenes használatba adás
INGATLAN BÉRBEADÁSA
Ingatlanbérbeadás (ÁFA) Bérleti jogviszony + Minden egyéb jogviszony, amelynek tartama alatt a jogosult az ellenérték egészét vagy túlnyomó részét a termék időleges használatáért téríti vagy téríteni köteles a kötelezettnek
Ingatlanbérbeadása, haszonbérbeadása Áfa tv. 86. § (1) bek. l) ÁFA mentes ÁFA mentesség nem alkalmazható: a) kereskedelmi szálláshely b) közlekedési eszköz elhelyezés, parkolás c) ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés, d) széf bérbeadása esetében
Adókötelessé tétel Bejelentés alapján Belföldi adóalany Tárgya: 1. minden ingatlan bérbeadása VAGY 2. lakást kivéve minden ingatlan bérbeadása 5 évig nincs eltérés
Ingatlanbérbeadás ÁFA kötelezettsége
minden ingatlan adómentes
kivéve: a) kereskedelmi szálláshely b) közlekedési eszköz elhelyezés, parkolás c) ingatlannal tartósan összekötött gép d) széf
minden ingatlan adóköteles
minden ingatlan adóköteles
kivéve: lakóingatlan
Bérelt ingatlanon végzett beruházás ha beszámít a bérleti díjba: Szerződésben rendezni kell! több értékesítés ha nem: a bérlet megszűnésekor ingyenes átadás
MAGÁNSZEMÉLY ÜZLETSZERŰ ÉRTÉKESÍTÉSE
Üzletszerű kivitelezés, ingatlanértékesítés magánszemélyként Következmények: 1. Áfa tv. 6. § (4) bekezdése kötelezettség,
automatikusan ÁFA
2. Adóellenőrzés eredményeként: a) önálló tevékenységből származó jövedelemmé minősítés (Szja, EHO), b) ÁFA különbözet megállapítása.
3. 2012. január 1-től új Szja szabályok
ÁFA: gazdasági tevékenység Nem adóalanyi minőségben eljáró személy sorozat jelleggel értékesít • Beépítés alatt álló, illetőleg beépített új ingatlant (ingatlanrészt), és ehhez tartozó földrészletet, • építési telket (telekrészt).
HA: 2 naptári éven belül legalább 4 db építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló, illetőleg beépített új ingatlant értékesít.
Bírósági gyakorlat Az ingatlan értékesítéshez kapcsolódó speciális szabályok csak akkor alkalmazhatók, ha nem áll fenn egyéb jogcímen, adott esetben az önálló tevékenység utáni adófizetési kötelezettség. Amennyiben a jogügyletben nem a konkrét ingatlan értékesítése a kizárólagos cél, hanem ingatlanok éveken át tartó rendszeres értékesítésén keresztül bevételek szerzése, akkor a személyi jövedelemadóról szóló törvény általános-, azon belül az önálló tevékenységre vonatkozó szabályai az irányadók. [Kúria Kfv.I.35.445/2011/4. szám]
Szja 2012. január 1-től Új fogalmak − gazdasági tevékenység − termőföldből átminősített ingatlan (5 éven belül)
Magánszemély ingatlan értékesítése
Eseti (főszabály)
Üzletszerű
Termőföldből átminősítve
Magánszemély ingatlan értékesítése
Eseti (főszabály)
bevétel ─ költség, időben csökkenő adóalap 16 % SZJA
Üzletszerű
Termőföldből átminősítve
Magánszemély ingatlan értékesítése
Eseti (főszabály)
bevétel ─ költség, időben csökkenő adóalap 16 % SZJA
Üzletszerű
önálló tevékenységből származó jövedelem 16 % SZJA, 27 % EHO, 27 % ÁFA
Termőföldből átminősítve
közvetlenül
társaságon keresztül
extra hozam megemelt adója
+ szokásos hozam + (tényleges hozam – szokásos hozam) x 3 = korrigált adóalap
Társasági adóban kétszeres adó
Ingatlannal rendelkező társaság
Adóalannyá válik külföldi cég
– ha részesedését – elidegeníti, tőkeleszállítással kivonja – elidegenítés: értekesítés, apportálás térítés nélküli átadás
Kettős feltétel (Tao tv) társaság beszámolójában kimutatott eszközökből a belföldön fekvő ingatlan értéke több mint 75 % tagja az adóév legalább egy napján offshore államban illetőséggel
rendelkezik
külföldi
Hármas feltétel (illeték) társaság ingatlannal rendelkezik, legalább 75 %-át megszerzi a társaságnak magánszemély/cég és közeli hozzátartozói, meghatározott tevékenységi kört folytat társaság
2011. július 15-től Belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaság üzletrészének megszerzése csak akkor illetékköteles, Ha főtevékenysége: • épületépítési projekt szervezése, • lakó- és nem lakó épület építése, • saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése vagy • saját tulajdonú ingatlan adásvétele.
Tervezett illetékváltozások 2013 öröklési és ajándékozási illeték két kulcs: 18 %, lakás esetén 9 %, visszterhes átruházás egyenesági rokonok között is illetékmentes lesz, korlátlan öröklési illetékmentesség özvegynek, visszterhes vagyonátruházás egy kulcs: 4 %, lakásvásárlásnál negatív illetékalap után nem kell illetéket fizetni
Köszönöm a figyelmet
