Bankovní institut vysoká škola Praha Podnikání a oceňování
Vady a poruchy staveb Bakalářská práce
Autor:
Zdeněk Budil Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
prof. Ing. Josef Michálek CSc.
Duben, 2014
Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Lounech dne 23.4.2014
Zdeněk Budil
2
Poděkování: Rád bych vyjádřil poděkování prof. Ing. Josefovi Michálkovi, CSc. za odborné vedení této bakalářské práce. Jeho cenné rady a připomínky mi pomohly k jejímu vypracování.
3
Anotace: V teoretické části se bakalářská práce zabývá druhy vad a poruch stavebních objektů. Popisuje a analyzuje základní souvislosti mezi vadami a poruchami staveb a jejich oceněním. V praktické části se práce zabývá trţním oceněním bytu a administrativní budovy. V analytické části je práce zaměřena na trh s nemovitostmi v okrese Louny. Klíčová slova:
Opotřebení staveb Ţivotnost staveb Trhliny ve stavebních konstrukcích Vady poruchy staveb
Annotation: The thesis deals with the kinds of defects and failures of buildings in the theoretical part. It describes and analyzes the fundamental connection between defects and building failures and their valuation. The practical part of the thesis deals with the market value of the apartment and office buildings. The analytical part of the work is focused on the real estate market in the district. Key words:
Buildings wear Durability of buildings Cracks in building constructions Defects and failures of buildings
4
Obsah: Úvod .................................................................................................................... 8 Teoretická část ................................................................................................... 9 1. Základní pojmy ve stavebnictví................................................................................. 9 2. Historie a vývoj konstrukčních soustav panelových domů ..................................... 11 2.1 Západní blok .................................................................................................... 11 2.2 Východní blok ................................................................................................. 11 2.3 Začátky vývoje panelových domů v ČR ......................................................... 11 2.4 Zvýšené poţadavky na tepelný odpor obvodových konstrukcí ....................... 12 3. Typy konstrukčních soustav .................................................................................... 13 4. Ţivotní cyklus staveb ............................................................................................... 15 4.1 Ţivotnost stavebních objektů ........................................................................... 15 4.2 Opotřebení stavebních objektů ........................................................................ 17 5. Vady a poruchy staveb ............................................................................................ 18 5.1 Vada staveb ..................................................................................................... 18 5.2 Porucha staveb ................................................................................................. 18 5.3 Závaţnost a druh vad a poruch ........................................................................ 18 5.4 Kategorizace vad ............................................................................................. 19 6. Stavebně - technický průzkum ................................................................................ 20 6.1 Co je stavebně technický průzkum .................................................................. 20 6.2 Stavebně – technický průzkum panelových domů .......................................... 20 6.3 Technická a investiční příprava ....................................................................... 22 7. Vady a poruchy základových konstrukcí................................................................. 22 7.1 Význam základové konstrukce ........................................................................ 22 7.2 Zaloţení základové konstrukce ....................................................................... 22 7.3 Poruchy základových konstrukcí ..................................................................... 23 7.4 Moţné návrhy na odstranění sedání základových konstrukcí ......................... 23 8. Příklad poruchy základové konstrukce .................................................................... 24 8.1 Popis konstrukce objektu ................................................................................. 24 8.2 Posouzení stavu objektu .................................................................................. 26 8.3 Vyhodnocení zjištěných poruch ...................................................................... 28 8.4 Návrh na opatření ............................................................................................ 29 8.5 Závěr ................................................................................................................ 31
5
9. Poruchy střech panelových domů ............................................................................ 32 9.1 Typy střech panelových domů ......................................................................... 32 9.2 Nejčastější poruchy plochých střech ............................................................... 33 9.3 Poruchy střešních konstrukcí zatékáním ......................................................... 33 9.4. Poruchy střešních konstrukcí spojené s kondenzací vodních par ................... 36 9.5 Dodatečné zateplení střešního pláště s odvětrávanou mezerou ....................... 36 10. Příklad poruchy zatékání sráţkové vody ............................................................... 38 10.1 Popis poruchy ................................................................................................ 38 10.2 Vyhodnocení zjištěných poruch střešní konstrukce ...................................... 40 10.3 Návrh opatření ............................................................................................... 42 11. Vady a poruchy obvodových stěn ......................................................................... 43 11.1 Jednovrstvé obvodové dílce .......................................................................... 43 11.2 Sendvičové obvodové dílce ........................................................................... 43 11.3 Technické řešení opravy ................................................................................ 44 11.4 Meziokenní výplně ........................................................................................ 45 11.5 Oprava meziokenních izolačních vloţek ....................................................... 46 12. Vady a poruchy balkónů a lodţií ........................................................................... 47 12.1 Mechanická odolnost a stabilita lodţií .......................................................... 47 12.2 Poruchy stropních dílců lodţií ....................................................................... 48 12.3 Poruchy horizontálních styků lodţiových a dílců ......................................... 48 12.4 Poruchy nášlapných a hydroizolačních vrstev lodţií a balkónů .................... 48 12.5 Vady a poruchy zábradlí ................................................................................ 50 13. Optimalizace spotřeb tepla v panelových domech ................................................ 52 13.1 Montáţ zateplovacích systémů ...................................................................... 52 13.2 Chybné řešení detailů okenních výplní ......................................................... 54 14. Větrání panelových domů...................................................................................... 55 14.1 Mnoţství přívodního vzduchu ....................................................................... 55 14.2 Systémy větrání ............................................................................................. 56 15. Bytová jádra panelových domů ............................................................................. 57 15.1 Dispoziční řešení ........................................................................................... 57 15.2 Statika ............................................................................................................ 58 15.3 Poţární ochrana ............................................................................................. 59 16. Radon v budovách ................................................................................................. 60 16.1 Mnoţství radonu v budovách ........................................................................ 61 16.2 Zdroje radonu v budovách ............................................................................. 61 6
16.3 Ochrana před radonem u stávajících budov .................................................. 62 17. Akustika ................................................................................................................. 63 17.1 Vzduchová neprůzvučnost............................................................................. 63 17.2 Kročejová neprůzvučnost .............................................................................. 65 18. Závěr teoretické části -vady a poruchy při oceňování ........................................... 66 Praktická část ................................................................................................... 68 19. Trţní ocenění bytu ................................................................................................. 68 20. Trţní ocenění administrativní budovy ................................................................... 88 Analytická část ............................................................................................... 118 21. Analýza trhu s nemovitostmi ............................................................................... 118 21.1 Obecná charakteristika trhu ......................................................................... 119 21.2 Město Louny ................................................................................................ 121 21.3 Město Ţatec ................................................................................................. 124 21.4 Okres mimo měst Louny a Ţatec................................................................. 128 21.5 Celkový marketingový výhled .................................................................... 129 Závěr bakalářské práce .................................................................................. 130 Použitá literatura ............................................................................................ 131 Tištěné monografie .............................................................................................. 131 Legislativní dokumenty ....................................................................................... 132 Elektronické monografie ..................................................................................... 133
7
Úvod V kaţdé stavbě mohou být nedostatky, které se projevují různým způsobem. Některé nedostatky znehodnocují stavby z pohledu estetického, některé omezují její pouţitelnost, některé sniţují její ţivotnost a ohroţují bezpečnost. Nekvalitní stavba má za následek zvýšené náklady na provoz a údrţbu staveb. Většinou největší podíl na poruchách staveb je v projektové přípravě a v provádění staveb. Můţeme říci, ţe dle zkušeností je 40% poruch zaviněno nekvalitně provedenou projektovou dokumentací, kdy projektant správně neposoudí všechny skutečnosti. Dále pak 40% je zapříčiněno samotnou realizací při výstavbě. Neopomenutelné je samozřejmě také správné uţívání budovy. To znamená, ţe uţivatel by měl budovu uţívat dle účelu, pro který byla postavena. Uţivatelské poruchy se vyskytují cca v 20%. Samozřejmě nesmíme opomenout skryté vady. Cílem mé páce je poskytnout přehled vyskytujících se vad a poruch v panelové výstavbě, která probíhala v naší zemi v minulém století a to se zaměřením na výstavbu panelových bytových domů. Poskytnout informaci, jak se v dnešní době často panelové domy opravují. Se zaměřením na sníţení tepelných ztrát obvodových konstrukcí a rekonstrukce vnitřního vybavení. Dále pak poukázat na vliv vad a poruch a jejich následná sanace při oceňování nemovitosti. Negativní projev těchto vad na cenu odhadované nemovitosti. Důleţité je, aby odhadce byl technicky zdatný a správně identifikoval danou vadu či poruchu.
8
Teoretická část 1. Základní pojmy ve stavebnictví Ve stavebnictví se setkáme s mnoha specifickými pojmy souvisejícími s opravami a rekonstrukcemi domů. Význam těchto pojmů definuje jednak legislativa a také jsou vţity. Význam těchto pojmů bychom měli ovládat pro určení přesného vyjádření věci a činnosti. Stavba je umělá materiálová struktura zpravidla pevně spojená se zemí. Stavba je veškeré stavební dílo, které vzniká stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce (§2 zákona 183/2006 Sb.). Budova je (pro účely oceňování) stavba, která je prostorově soustředěná a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s jedním nebo více uzavřenými uţitkovými prostory. Oprava Je částečné odstranění fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení prostředků do provozuschopného stavu. Obnovují se technické vlastnosti, vzhledové a bezpečnostní nedostatky. Rekonstrukce – Stavební zákon nezná pojem „rekonstrukce“. Rozumí se jí takové stavební úpravy, při kterých se vyměňují některé z konstrukcí, prvků nebo technologických částí stavby. Zpravidla se mění technické a uţitné parametry stavby. Rekonstrukce jsou stavební práce provedené v budovách, které mají za následek změnu stavby nebo jejich technický parametrů. Regenerace ve stavebním procesu obnovení původního stavu.
9
Modernizace téţ nepatří mezi pojmy definované stavebním zákonem. Obecně se jimi chápou stavební úpravy, kterými dochází zejména k technickému zhodnocení stavby tím, ţe se její díly a části nahrazují novými, modernějšími, aby se odstranily následky opotřebení, zvýšila a zlepšila vybavenost, případně vyuţitelnost stavby. Demolice strţení, zboření stavebního objektu nebo jeho části. Asanace Je obecně soubor opatření, slouţících k zlepšení (ozdravení) ţivotního prostředí. V příkladech to například znamená: vyčištění konkrétního prostoru od škodlivin různých druhů a jeho úpravu, znamenající uvedení do hygienicky odpovídajícího stavu nebo alespoň zkvalitnění z hlediska ţivotního prostředí, úpravu regionu, průmyslové oblasti, zóny, městské čtvrti apod., spočívající v odstranění, nebo sníţení ekologicky nepříznivé zátěţe na ţivotní prostředí různými úpravami, např. zákazem pouţití technologií ohroţujících ţivotní prostředí, změnou výrobního programu, změnou know-how apod. Udrţovací práce podle stavebního zákona (§3) se údrţbou rozumějí práce, jimiţ se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodlouţila její uţivatelnost. Stavební úpravy za stavební úpravu se povaţují takové změny stavby, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby za stavební úpravu se například téţ povaţuje zateplení obvodového pláště. Na rozdíl od udrţovacích prací stavební úpravou se mění původní, tak zvaný právní stav vyplývající z povolovacích rozhodnutí, i kdyţ třeba nepodstatně.
10
2. Historie a vývoj konstrukčních soustav panelových domů Začátky výstavby panelových domů se objevily v Nizozemsku po 1. světové válce. V Německu se poprvé výstavba objevila v roce 1923. První panelový blok byl postaven v roce 1939 v Paříţi. Podobné bloky byly stavěny téţ ve Švédsku. Výstavba panelových domů slouţila jako rychlé a levné bydlení. Ve větším měřítku se stavělo ve východním bloku. Západní Evropa od této výstavby v 70. letech upustila. Ve východní Evropě se stavěly panelové domy aţ do devadesátých let 20. Století. S výstavbou se přestalo po pádu východního bloku. 2.1 Západní blok V zemích tehdejšího Západního bloku byly také budovány domy panelovou technologií, ale ne v takovém měřítku, jako tomu bylo na východě. Panelové domy se staly spíše chudších společenských vrstev (přistěhovalců). Tyto domy byly většinou budovány na okrajích velkých měst. I v USA byly vystavěny sídliště jako například Pruitt-Igoe v St. Louis, ale většinou z těchto sídlišť došlo k vytvoření ghett. Také některá evropská města jako je například Paříţ mají problémy se vznikem chudinských čtvrtí. Velký rozvoj také zaţila panelová sídliště ve Švédsku, v rámci programu Miljonprogrammet, který v letech 1965-1974 zorganizovala sociálně demokratická vláda. 2.2 Východní blok Velký rozvoj výstavby panelových domů začal ve východním bloku jiţ na přelomu 50 a 60 letech takřka ve všech zemích tohoto bloku. Nahrazovaly tak do té doby budované cihelné domy. Budování touto technologií urychlilo výstavbu zcela revolučním způsobem. Vzhledem k velkému růstu měst ve všech zemích bloku a odlivu lidí z venkova do měst byla vysoká poptávka po bydlení. Nová sídliště většinou vznikala na zelených loukách a byla vyobrazována jako nové socialistické bydlení. V této době se i budovala celá panelová města jako je například Pripjať na Ukrajině. 2.3 Začátky vývoje panelových domů v ČR I v bývalém Československu byla panelová výstavba velice rozšířena. Počátek výstavby panelových domů u nás byl rok 1940. V tomto roce byl zahájen vývoj panelu firmou Baťa. Na přelomu let 1940 a 1941 se ve Zlíně staví první dva vícepodlaţní bytové domy a přibývalo 11
dalších pokusných staveb. Cílem bylo nahradit pracné vyzdívání příček a obvodových stěn cihlami se ve Zlíně začíná experimentovat s pouţitím velkých betonových tvárnic s obsahem strusky. Začíná se s výstavbou montovaných dvoupodlaţních domů ze ţelezobetonových modulů o velikosti 90 x 270 cm. Pro snadné omítání měly nejstarší panely na vnějším povrchu vrstvu lepenky či minerální plsti. Po druhé světové válce se pokračovalo s vývojem ve Zlíně. Od roku 1952 bylo vývojové pracoviště postupně přesunuto do Ústavu montovaných staveb v Praze. V roce 1953 byl dokončen vývoj celopanelového domu. V druhé polovině roku 1953 byl postaven první prototyp pětipodlaţního domu smontovaný z celostěnových panelů podle projektu architektů H. Adamce a B. Kuly. Byl postaven za pouhé 4 měsíce. Dům dostal označení G40 (Gottwaldov 40bytů). Tím začala systémová výstavba systému G40 na mnoha místech naší republiky. Dále vznikaly i další systémy označené jako G55, G57, G58 a G59 (označované podle roku), které byly také vyvinuty ve Zlíně. První větší sídliště postavené z těchto domů je v Praze 4 na Zelené lišce. Postavené v letech 1954-1955. Specialitou těchto domů byla tepelná izolace ze silikorku a spoje mezi obvodovými panely byly překrývány ozdobnými pilastry. Koncem 50. Let a v 60. letech byly v panelových soustavách typu G uplatňovány i materiály organického typu, které vznikaly jako odpad v zemědělské výrobě. Příkladem je pazdeří, sláma a podobně. Regionálně byly uplatňovány materiály, které souvisely s místními přírodními podmínkami a surovinovou základnou. 2.4 Zvýšené poţadavky na tepelný odpor obvodových konstrukcí Postupem času docházelo i k definování a posléze zpřísnění tepelně technických poţadavků na obvodové konstrukce. Zvyšující se poţadavky se samozřejmě projevily ve skladbě obvodových konstrukcí. Zpřísňující se poţadavky na tepelnou izolaci konstrukcí mělo za následek jejich vývoj a změnu sloţení. Především v 70. letech minulého století přestala celá řada materiálů svým tepelně izolačním vlastnostem vyhovovat. Přecházelo se ke konstrukcím, které začaly uplatňovat jako tepelnou izolaci pěnové plasty a to zejména pěnový polystyrén. Z pohledu konstrukčního a především technologického se pouţívaly tzv. panelobloky nebo parapetní dílce a meziokenní sloupky, které byly postupně vytlačovány celostěnovými odvodovými dílci. 12
3. Typy konstrukčních soustav Panelové domy se stavěly v typizovaných konstrukčních soustavách. Je moţné je rozdělit do dvou hlavních konstrukčních skupin a to: S podélným nosným systémem S příčným nosným systémem, tento systém se u nás vyuţíval výrazně častěji Následná tabulka ukazuje seznam typizovaných konstrukčních soustav realizovaných v hromadné bytové výstavbě bytových domů postavených panelovou technologií v letech 1950 aţ 1992. T1
G OS 64
B 70-360
T5
G OS 66
MS Průmstav
T 11
T 01 B
PS 61
T 12
T 02 B
PS 69
T 13
T 03 B
PS 69/2
T 14
T 05 B
HK 60
T 15
T 06 B
HK 65
T 16
T 07 B
HK69
T 17
T 08 B
HKS 70
T 20
T OB-Nitra
HKS G
T 22
T 09 B
BP 70 OS
T 42
B2
VVÚ ETA
T 52
B4
Larsen & Nielsen
G 40
VM OS
BANKS
G 55
VO S
OP 1.11
G 57
VP OS
OP 1.13
G 58
B 60
OP 1.21
G 59
B 70
OP 1.31
Tab. č. 3.1 Typy konstrukčních soustav (zdroj SFRB nový panel) 13
Nejpouţívanější panelové typizované soustavy v Československu: BANKS, B 70, G 57, HKS 70, OP 1.11, OP 1.21, PS 69, PS 69/2, T 06 B, T 08 B, VVÚ ETA. Na obrázku 3.1. jsou znázorněny některé typy soustav.
Obrázek č.3.2: Typy a varianty stavebních soustav. (zdroj: EkoWATT)
Obrázek 3.3: Ukázka stavební soustavy T 08 B a T06 B (zdroj: vlastní foto)
14
4. Ţivotní cyklus staveb Kaţdé stavební dílo i panelový dům prochází svým ţivotním cyklem od studie po projektování, realizaci, uţívání aţ po jeho odstranění. Ţivotní cyklus lze definovat jako časové období od vzniku myšlenky na stavbu přes projektování, realizaci její uţívání a případně změny stavby aţ do její likvidace. Vznik kaţdé stavby je podmíněn vstupy a to jak materiálovými, tak energetickými. V průběhu ţivotnosti stavby je spotřebovávána energie a materiály potřebné k provozu a údrţbě stavby. Z ekonomického hlediska je období uţívání stavby tím nejnáročnějším v období ţivotnosti. 4.1 Ţivotnost stavebních objektů Stavební objekty stejně jako kterýkoliv jiný výrobek mají svou ţivotnost. Tedy určité časové období, po které jsou dané výrobky, ať stavební či jiné, schopny plnit svou funkci a jejich stav umoţňuje vlastníkovi mít uţitek z této věci, resp. stavebního objektu. Z časového hlediska ţivotnosti konstrukčních prvků, rozdělujeme konstrukční prvky na: Prvky s dlouhodobou ţivotností: Základy Svislé nosné konstrukce (do těchto konstrukcí je moţno zařadit i komíny) Vodorovné nosné konstrukce Střešní nosné konstrukce Schodišťové konstrukce Prvky s krátkodobou ţivotností: Povrchové úpravy stěn (omítky, obklady, nátěry) Podlahy Oplechování Výplně otvorů Izolační vrstvy Za prvky dlouhodobé ţivotnosti označujeme konstrukční prvky, které svou technickou ţivotností dosahují min. 80 let. U stavebních objektů rozeznáváme obecně tyto druhy ţivotností: 15
Technická ţivotnost – doba, kterou počítáme od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zániku za předpokladu běţné údrţby. Obvykle převyšuje ekonomickou ţivotnost. Ekonomická ţivotnost – doba, kterou počítáme od vzniku stavby do okamţiku ztráty ekonomické uţitečnosti a smysluplnosti, tzn. okamţik trvalé ztráty výnosů nebo ztráta vyuţitelnosti změnou vnějších podmínek bez moţnosti jiného vyuţití. Morální ţivotnost – doba, kterou počítáme od vzniku stavby do okamţiku zastarání stavby – dispoziční řešení, styl, standardy a technologie, změny trhu, rozvoj území apod.. Právní ţivotnost – doba od kolaudačního souhlasu do okamţiku rozhodnutí, resp. povolení o odstranění stavby. Na technickou ţivotnost mají vliv především konstrukční systém, údrţba, rekonstrukce a modernizace. Ţivotnost staveb podstatně ovlivňuje způsob zaloţení stavby, návrh stavby, konstrukční systém, technologické provedení prvků dlouhodobé ţivotnosti. Dále pak intenzita uţívání, údrţba, rekonstrukce, modernizace, generální opravy apod. Ţivotnost můţeme tedy definovat jako dobu, po kterou by objekt (konstrukce) měla vyhovovat poţadavkům provozu v přepokládaných podmínkách. Za tuto dobu se objekt (konstrukce) dostane do mezního stavu, resp. stane se nepouţitelnou. Vyjadřuje se zpravidla počtem roků, který se u různých druhů objektů (konstrukcí) liší. Základní podmínkou dlouhé ţivotnosti je pravidelná údrţba. Některé příklady ţivotnosti konstrukcí a vybavení Předpokládaná ţivotnost v
Druh konstrukce nebo vybavení
letech
Základy
150-200
Svislé konstrukce
80-200
Stropy
80-200
Střecha-krytina
40-80
Klempířské konstrukce
30-80
Vnitřní obklady-keramické
30-50
Schody
80-200
Dveře
50-80
Okna
50-80
16
Povrchy podlah
15-80
Elektroinstalace
25-50
Hromosvody
30-50
Vytápění
20-50
Vnitřní vodovod
20-50
Vnitřní kanalizace
30-60
Vnitřní plynovod
20-50
Vybavení kuchyně
15-30
Bytová jádra
15-25
Výtahy
30-50
Tab. č.4.1 Příklad životnosti konstrukcí a vybavení (zdroj: vyhl.441/2013Sb., př.21)
4.2 Opotřebení stavebních objektů Skutečnost, ţe stavba stárnutím a pouţíváním postupně degraduje, vyjadřuje pojem opotřebení stavby jako pokles kvality a technické hodnoty nemovitosti. Tím, ţe stavbu provozujeme, napomáháme jejímu opotřebení při působení rozhodujících vlivů. Odezvou stavby na tyto vlivy jsou degradační procesy funkčních dílů, jejichţ důsledkem je postupné sniţování funkčních vlastností stavby jako celku v závislosti na intenzitě dílčích degradačních procesů. Opotřebením (znehodnocením) stavebních objektů rozumíme tedy stav stavebního díla, kdy pokles kvality a ceny nemovitosti je způsoben vlivem pouţívání, atmosférickými vlivy a změnami v materiálu. Vyjadřuje konkrétní technický stav konstrukce v daném okamţiku. Abychom mohli zjistit skutečnou ţivotnost, jsou vţdy nutné podrobné analýzy opotřebení v závislosti na charakteru údrţby. Ţivotnost a opotřebení stavebních objektů lze povaţovat za kontinuální proces. Opotřebení se obvykle udává v % z hodnoty nové stavby. Rozlišujeme tyto druhy opotřebení: fyzické – vlivem degradačních procesů, stavební dílo, resp. jeho konstrukční část ztrácí svou kvalitu v určitých vlastnostech. morální – postupem času a vývojem nových materiálů, trendů a jiných inovací dochází k postupnému zastarání stavebního díla. Vyvrcholením morálního opotřebení 17
je modernizace či jiný zásah, který toto opotřebení minimalizuje (generální oprava, rekonstrukce apod.) Odhad opotřebení stavby lze provést následujícími metodami: lineární metoda - předpokladem je, ţe stavba je opotřebována stejně po celou dobu existence. Je to nepřesná a jednoduchá metoda. Slouţí spíše ke zjištění hrubého odhadu hodnoty, nelineární metoda – vychází z předpokladu, ţe se stavba neopotřebovává lineárně. V prvních letech stárne pomaleji a s přibývajícím věkem znehodnocení roste. Zobrazuje skutečné opotřebení objektivněji, analytická metoda – je nejpřesnější, ale zároveň nejpracnější. Vychází z odhadu různých ţivotností jednotlivých prvků stavby s důrazem na jejich dlouhodobou či krátkodobou ţivotnost.
5. Vady a poruchy staveb 5.1 Vada staveb Vada stavby je způsobena vadným provedením některé stavební konstrukce. Vadné provedení můţe mít příčinu v pochybení projektanta stavby, dodavatele stavby, investora, nebo jiného účastníka výstavby. Vada je vţdy způsobena lidskou činností nebo naopak nečinností. U dokončených staveb vznikají vady v průběhu jejich uţívání, údrţby a oprav, popřípadě jako následek neúdrţby stavby. 5.2 Porucha staveb Porucha stavby můţe vzniknout jako důsledek vady, nebo také z jiných příčin. Nemusí, ale můţe, být způsobena vadným provedením některé části staveb. Poruchu mohou způsobit např. otřesy od okolní dopravy, obdobně jako vada v základové konstrukci. 5.3 Závaţnost a druh vad a poruch Vady poruchy můţeme rozdělit na vady a poruch nebezpečné a vady a poruchy neškodné (estetické). Nebezpečné vady a poruch ohroţují zdravý osob, bezpečnost uţívání, nebo stabilitu stavby nebo její části. Hrozí poškození zdraví, nebo úraz ekonomické škoda při dalším
18
uţívání stavby, nebo nebezpečí zřícení některé části stavby. Dále můţe přinejmenším vyvolat nefunkčnost stavby nebo její části. Neškodné vady a poruchy neohroţují bezpečnost ani zdraví osob, ani stabilitu stavby, ani nezpůsobí nefunkčnost stavby nebo její části. Ruší však vzhled stavby neboli estetiku. Vady a poruchy můţeme rozdělit také jako zjevné, vizuálně zjistitelné, které je moţné zjistit při běţné vizuální kontrole a prohlídce odborníka. Dále jde o vady a poruchy skryté, které není moţné zjistit při běţné vizuální kontrole a prohlídce odborníka, protoţe jsou skryty uvnitř konstrukcí. Skrytou vadu u stavby spojené se zemí pevným základem, kterou kupující koupil má právo tuto vadu reklamovat a to neprodleně po zjištění. Kupující má právo tuto skrytou vadu reklamovat do 5 let od nabytí. Tuto skutečnost řeší Občanský zákoník 89/2014 Sb. v §2129. Závaţnost následků vad lze rozdělit stupnicí. Závaţnost vady označujeme (z hlediska uţívání stavby) termínem Sv. Například stupeň závaţnosti Sv = 1, ukazuje následky vady, která nemá a nebude mít hmotné nebo finanční následky, kromě nákladů na její odstranění a nespokojenosti účastníků projektu a eventuálně dalších osob. Naopak stupeň závaţnosti Sv = 5 ukazuje následky vady, které ohroţují zdraví a ţivot lidí, nedodrţování všeobecných předpisů. Lze obecně říci, ţe kaţdá vada stavby je odstranitelná. V některých případech jsou náklady na odstranění vady tak vysoké, ţe přesáhnou rozumné meze. Většinou se nedá říci jaká mez je rozumná. Stupeň odstranitelnosti označujeme Rm. Jednoduché a málo časově náročné a bez velkého pracovního úsilí označujeme jako stupeň odstranitelnosti Rm = 1. Naopak prakticky nemoţné odstranění vady označujeme stupněm odstranitelnosti Rm = 5. 5.4 Kategorizace vad Podle předcházejícího odstavce lze pro kategorizaci vad pouţít index priority vady určený vztahem IPV = Sv x Rm Přesnost kategorizace vad nepochybně závisí na jakosti odhadu hodnot Sv a Rm. Kategorizace vad se dá pouţít jen tam, kde je velké mnoţství vad. Pro příklad uvádíme jednoduchou tabulku (5.4.) IPV, která nám umoţní vady podle závaţnosti kategorizovat. 19
Kategorie
Sv
A
5
B
Menší neţ 5
Svx
Následek vady
Rm=IPV 5 aţ 25
Ohroţení ţivota a zdraví Pokles trţní hodnoty stavby vzhledem k očekávané výši ,
10 aţ 20
nepříznivý vliv na funkci stavby (bydlení, výroba, doprava apod.), ohroţení činností spojených s uţíváním stavby
C
4 aţ 9
Nepříznivý dojem na uţivatele stavby, popř. na další osoby
D
1 aţ 3
Zvětšení náročnosti údrţby stavby a jejích systémů
Tab. č.5.4 Kategorizace vad
6. Stavebně - technický průzkum 6.1 Co je stavebně technický průzkum Obecně můţeme říci, pokud není znám rozsah a příčiny vad, měli bychom provést stavebně – technický průzkum, který by měl být schopen určit detailně rozsah a typ vad a poruch. Stavebně - technický průzkum má poskytnout maximální mnoţství informací o stavu jednotlivých konstrukčních prvků i celého objektu. Stavebně – technickým průzkumem rozumíme několik samostatně prováděných průzkumů objektu, které potom tvoří celek. 6.2 Stavebně – technický průzkum panelových domů Panelové domy byly projektovány a následně stavěny na základě schválených podkladů. Zpravidla se jednalo o nové technologie, které před aplikací nebyla dlouhodobě ověřována, proto se projevily některé specifické nedostatky. Většinou z provedených průzkumů vyplývá, ţe se u panelových domů zejména jedná o nedostatečné vodorovné a svislé vyztuţení nosné konstrukce ve stropních a obvodových deskách a stycích, nevyhovující tloušťky krycích vrstev výztuţe, nevyhovující tepelně technické a hydroizolační vlastnosti obvodových a střešních konstrukcí. Odstraněním těchto nedostatků musí být nedílnou součástí rekonstrukce a modernizace panelových domů. 20
Zvláštním problémem panelových domů jsou hygienické vlastnosti. Nárůst vad vede k zavlhání vnitřních povrchů a ke vzniku plísní. Dobře a kvalifikovaně zpracované výsledky průzkumu se následně projeví v minimalizaci negativních rozhodnutí o stavebních úpravách. Průzkum by měl být kvalitně zapracován do projektové dokumentace s maximálním omezením rizika. Základními poţadavky, které musejí být splněny na úrovni projektování i při realizaci stavebního díla, jsou upraveny i současně platnými legislativními úpravami. Při vhodném a ekonomicky hospodárném návrhu je nutné splnit základní zákonné poţadavky, kterými jsou: statická a mechanická odolnost, ochrana zdraví a zdravých ţivotních podmínek, úspora energie, poţární bezpečnost, ochrana proti hluku, bezpečnost při uţívání. Jednotlivé poţadavky jsou zakotveny v celé řadě zákonů a souvisejících vyhlášek a norem. S vývojem stavebnictví a se získáváním nových zkušeností se poţadavky a kritéria mění. Mění se i názory, poţadavky a potřeby lidí, ale i jejich estetické cítění. To znamená, ţe se mění uţivatelské nároky a poţadavky na bydlení v panelových domech, podobně jako názory a poţadavky na ekonomiku uţívání těchto bytových domů. Výsledky stavebně - technického průzkumu jsou zpracovány ve zprávě. Zpráva by měla obvykle obsahovat následující údaje: identifikační údaje o průzkumu, objednateli a zhotoviteli průzkumu a specifikace zadání, specifikace podkladových materiálů, případně popis získaných informací, nález a charakteristika objektu (poloha objektu, stáří, konstrukční řešení objektu, popis okolí objektu, popis fyzického stavu konstrukcí objektu, popis provozních podmínek v objektu, popis a stanovení příčin zjištěných vad a poruch), vyhodnocení nálezu a návrh opatření, přiřazení sanačních zásahů k jednotlivým poruchám a porovnání moţností aplikace z hlediska jejich účinnosti a nákladů, 21
rozbor jednotlivých sanačních metod a doporučení pro investora, doporučení vyhovujících sanačních technologií pro zjištěné vady a poruchy, doporučení dalších průzkumných činností, zkušební protokoly pořízená fotodokumentace 6.3 Technická a investiční příprava Pokud se zabýváme odstraněním vad a poruch domů postavených panelovou technologií je nutné provést nezbytné základní kroky, kterými jsou: provést skutečný technický stav domu, navrhnout technické řešení opravy domu, které vystihuje jeho technický stav, současné uţivatelské poţadavky i moţnosti a které zaručuje splnění všech poţadavků na stavební konstrukce a objekty, stanovit finanční potřebnost na opravu domu, zajistit a nastavit financování opravy a provozu objektu, provést technickou a finanční analýzu a stanovit časový a organizační harmonogram postupu opravy při zohlednění uvedených zásad.
7. Vady a poruchy základových konstrukcí 7.1 Význam základové konstrukce Úkolem základové konstrukce je přenášet zatíţení z vrchní stavby do základového podloţí. Základy musejí přenést veškeré zatíţení ze stavby na základovou půdu v základové spáře. Základová spára je rovina ve které základ spočívá na základové půdě. Základové konstrukce jsou nedílnou součástí nosných konstrukcí všech typů stavebních objektů včetně panelových. 7.2 Zaloţení základové konstrukce Při
navrhování
základových
konstrukcí
vycházíme
z výsledků
inţenýrsko
geologického průzkumu (IGP). Dále pak zohledňujeme konstrukční řešení objektu, technologie provozu v daném objektu, místní stavební podmínky jako je okolní zástavba, provoz, komunikace a podobně. Také jsou zvláštní podmínky pro zakládání, jako je například poddolované území, sypaný zemní materiál, uloţiště odpadu, seismické oblasti a zátopové 22
oblasti. Součástí navrhování základových konstrukcí je způsob a hloubka uloţení, materiál, ochrana základových konstrukcí, zlepšení podmínek pro zakládání, odvodnění. Hloubka zaloţení se označuje jako rozdíl úrovně základové spáry a nejbliţšího bodu terénu u základové konstrukce. Hloubka zaloţení se určuje s ohledem na stabilitu a sedání stavby, na klimatické vlivy, jako je například promrzání nebo vysychání základové půdy, dále s ohledem na geologický a hydrogeologický profil. Minimální hloubka zaloţení základové konstrukce je 800 mm pod úrovní upraveného terénu. Menší hloubka zaloţení můţe být pouţita u základů vnitřních stěn a sloupů. Tyto musí být chráněny před klimatickými vlivy. V soudrţných zeminách, tam kde se vyskytuje podzemní voda v hloubce menší neţ 2000 mm pod povrchem, se volí základová spára v hloubce minimálně 1200 mm. S ohledem na horší místní klimatické podmínky se hloubka zaloţení zvětšuje. 7.3 Poruchy základových konstrukcí Hlavní příčiny poruch základových konstrukcí je sedání základů. U budov ţelezobetonových skeletů se připouští rovnoměrné sedání aţ 100 mm. Pokud únosnost základové půdy je překročena a stavba si nerovnoměrně sedá, vznikají trhliny v objektu. Pokles základové půdy můţe způsobit například špatné odvodnění ze střech a okolního povrchu okolo budovy, změna úrovně podzemní vody, která proudí pod základovou konstrukci. Další příčiny poruch základových konstrukcí můţe být nedostatečná hloubka uloţení základové konstrukce pod zámrznou hloubkou. Také mohl nastal posun nebo pokles vrstev na nichţ stavba stojí. Základy byly navrţeny z nevhodných materiálů nebo vadných stavebních materiálů. Nejvíce poruch konstrukcí je způsobeno sedáním podloţí staveb. Podle tvaru a průběhu trhlin na objektech můţeme určit příčinu deformace. 7.4 Moţné návrhy na odstranění sedání základových konstrukcí Pro odstranění sedání základových konstrukcí je zlepšení základové půdy a tím se zvětší smyková pevnost. Změnou vlastností základové půdy lze dosáhnout následujícími úpravami: Injektování podloţí se pouţívá ke zvýšení pevnosti sypkých zemin nebo jejich utěsnění proti vodě. Injektáţe jsou tím účinnější, čím je zemina propustnější. Injektáţní hmota se vhání do základové půdy pod tlakem (0,2-2MPa) pomocí injektáţích jehel zasunutých do paţnic z ocelových trub. 23
Konstrukce štěrkopískových polštářů – základní podmínkou pro správnou funkci je hutnění. Polštář se zhutňuje po vrstvách tloušťky cca 300 mm deskovými vibrátory. Štěrkopísek vytváří porézní vrstvu, která působí v podzákladí jako drén. Rozměry průřezu štěrkopískového polštáře se stanoví podobně jako rozměry základových pasů nebo patek. Termické zpevňování podloţí je způsob zlepšování základové půdy pro soudrţné zeminy. Princip spočívá na fyzikálně mechanických přeměnách vlastností a sloţení zemin po jejich zahřátí proudem horkých plynů, zaváděných do svislých, šikmých nebo horizontálních vrtů. Horké plyny se vytlačují z vypalovací pece. Zemina, která se zahřívá, pozbude trvale plasticitu a při dalším zvyšování teploty se její jednotlivé částice spojí chemickými reakcemi v pevný celek. Vznikne keramická hmota s příznivějšími vlastnostmi. Vyztuţování zemin se provádí speciálními rohoţemi zvyšující smykovou pevnost zemin, stabilitu a spolupůsobení. Výstuţné vloţky zamezují posunutí a vytlačování zeminy z podloţí, sniţují příčné deformace a tím celkově sniţují sedání. Pouţívají se pásy hliníkové, z oceli, umělých hmot. Do této skupiny řadíme i vyztuţování zemin geotextiliemi. Odvodnění podloţí – únosnost zvodnělé základové půdy se můţe zvýšit zmenšením obsahu vody, tj. trvalým sníţením hladiny podzemní vody. Jiné moţnosti jsou stabilizace jinou zeminou, cementem, asfaltem nebo dehtem, chemické látky, stabilizace vápennými nebo štěrkopískovými pilotami.
8. Příklad poruchy základové konstrukce Tato příklad řeší popis a příčiny trhlin v severní štítové stěně v návaznosti na podélnou východní obvodovou stěnu v 1. PP bytového domu. 8.1 Popis konstrukce objektu konstrukční systém stavby Konstrukční systém budovy domu je příčný, zděný. Svislé nosné konstrukce v bytovém domě jsou z CDm, zdivo má tl. 375 mm. Vodorovné nosné konstrukce jsou montované z panelů PZD, po obvodě
24
stropů jsou provedeny ţelezobetonové věnce. Část stropu nad sociálním zázemím je ţelezobetonový monolitický s prostupem pro TZB. Schodiště mezi byty je ţelezobetonové, deskové, dvouramenné. Střecha bytového domu je plochá. Byty v jednotlivých podlaţích jsou vzájemně výškově posunuty o 1,275 m, vstupy do bytů jsou z podest schodiště.
hlavní konstrukční prvky, výrobky, materiály Základové pásy jsou provedeny z betonu B 105, v nepodsklepených částech je beton prokládaný kamenem. Šířka základových pásů pod štítovou stěnou je 600 mm, stěna je na základ uloţena u vnějšího líce bezodstupku. Podélné základové pásy mají šířku 600 mm, podélné stěny jsou uloţeny na základový pás s odstupky 100 mm a 125 mm. V jedné sekci jsou základové pásy vzájemně výškově posunuty. Výška základového pásu v místě poruch bytového domu byla zjištěna sondou v březnu 2012. Bylo zjištěno, ţe výška základového pásuje 650 mm, coţ je zámrzná hloubka. Zemina v základové spáře je jílovitá, tuhé aţ pevné konzistence, náchylná vlivem kolísající vlhkosti k objemovým změnám. Svislé nosné a obvodové konstrukce v místě poruch domu: Nosné obvodové zdivo severního štítu a na něj navazující východní a západní stěny je provedeno z cihel CDm, rozměry 240x115x140 mm, tl.zdiva 375 mm, tř. jakosti I, pevnostní vlastnosti CDmPI0 pevnost v tlaku, vyzdění na maltu vápennocementovou 10, f = 2,00 MPa, Ke=800, obj.hmotnost 1450 kg/m3, tepelný odpor R = 0,72 m2.K/W . Vnitřní nosné zdivo je provedenoz cihel CDm , rozměry 240x115x140 mm, tl.zdiva 375 mm, tř. jakosti II, pevnostní vlastnosti CDm PÍ 5 - pevnost v tlaku, vyzdění na maltu vápennocementovou 15, f = 2,20 MPa, Ke=800, obj.hmotnost 1450 kg/m3. Vnitřní nosná zeď je provedena z vyzděných pilířů, mezi kterými jsou otvory mezi místnostmi buď volné nebo uzavřené příčkami nebo příčkami s dveřmi. Stropní konstrukce Stropní konstrukce nad I.PP a nad nadzemními podlaţími je ţelezobetonová montovaná z PZD panelů 75- 60/360 tl.stropní konstrukce je 120 mm, uloţení panelů je 100 mm na roznášecím ţelezobetonovém páse tl. 150 mm, který je součástí ţelezobetonového věnce vybetonovaného na horní úroveň stropních panelů. V místě instalační šachty je stropní konstrukce 6elezobetonová monolitická z betonu B 170 a vázané výztuţe 10210.
25
8.2 Posouzení stavu objektu Popis zjištěných poruch bytového domu Bytový dům má statické poruchy. Vnější nosné a obvodové zdi objektu z vnějšího a
vnitřního líce - severní a východní stěna. Vnější štítová severní zeď je na vnějším líci oddělená svislou trhlinou od podélné východní navazující zdi. Z vnějšího líce je zdivo 1.PP obloţeno kamenným obkladem z břidlice. Svislá trhlina je v severo-východním rohu (obr.8.2.1 a8.2.2) a začíná v patě zdiva l.PP, průběh je patrný ve spárách obkladu, pokračuje u okna l.PP (obr. 8.2.3) a v uloţení překladu nad oknem a končí v nadzemních podlaţích ve štítové severní zdi.Ve východní fasádě jsou v tomto poruchovém místě v nadzemních podlaţích lodţie. Na vnitřním líci východní zdi v 1.PP ve stejném místě jsou u oken trhliny pod oknem, rozevřené svislé a šikmé, v místě meziokenního pilíře je vodorovná rozevřená trhlina navazující na svislou trhlinu . Lze konstatovat, ţe poruchy jsou odezvou na objemové změny v zemině pod základem. Předpokládáme, ţe stav deformace nosných a nenosných svislých konstrukcí není dokončen.
Obr. 8.2.1:Svislá trhlina v severovýchodním rohu (vlastní foto)
26
Obr. 8.2.2: Svislá trhlina v severovýchodním rohu od okna v 1.PP(vlastní foto)
Obr. 8.2.3: Svislá trhlince ve východním průčelí k oknu v 1.PP (vlastní foto)
27
8.3 Vyhodnocení zjištěných poruch Hloubka základové spáry u poruchových zdí v severní štítová zeď a východní nemá základovou spáru u základových pasů v nezámrzné hloubce, na jílovité zemině jsou základové pasy mělce zaloţené v hloubce 0,65 m, dle normy ČSN 73 1001- Základová půda pod plošnými základy – jílovitá zemina, hloubka základové spáry musí být min. 1200 – 1600 mm pod terénem. Hloubka základové spáry nevyhovuje z hlediska nezámrznosti. Zemina v základové spáře u poruchových zdí je jílovitá. Jílovité zeminy mají převáţný obsah zrn menší neţ 0,005 mm, mají různé mineralogické sloţení a v závislosti na vlhkosti zeminy má jílovitá zemina proměnlivé chování. Při sniţování vlhkosti za normální teploty a tlaku, dochází k objemové změně zeminy smršťováním - zmenšením objemu. Smršťování je dáno vznikem podtlaku. Podtlak je způsoben buď vysycháním – evaporací (výparem vody půdním povrchem), nebo sáním vody kořeny vegetace – transpirací (coţ je spotřeba vody kořeny listnatých stromů a její odpařování listím těchto stromů. Evaporace a transpirace jsou dva výrazné faktory pro smršťování jílovité zeminy pod základem, které způsobí poruchy na posuzovaném objektu. Vysychání jílovité zeminy (vysychání evaporací) u zdiva a základů bytového domu je moţné aţ do 2 m, povrch terénu u domu klesl, základové pásy také klesly a došlo k potrhání zdí objektu. Dá se předpokládat, ţe terén u severní fasády a východní fasády na povrchu a v hloubce bude vlhčí neţ v jiných místech u bytového domu. Oslunění severní a východní stěny domu ve vegetačním období je pouze v dopoledních hodinách. V dalších hodinách je zde stín tzn., ţe půdní vysychání je zde menší neţ na ostatních místech okolo bytového domu. U severní stěny a východní stěny je proveden úzký okapový chodníček. Z důvodu evaporace musí být upravena hloubka základové spáry-1,25 m. Vysychání jílovité zeminy u domu vlivem lípy umístěné u domu (vysychání transpirací). U severní fasády ve vzdálenosti cca 3 m je nasazena lípa, jejíţ kmen s korunou dosahuje výšky cca 6 m. Okraj koruny stromu dosahuje k severní fasádě domu. Koruna byla v roce 2011 zredukována, kořenový systém lípy pod terénem zredukován nebyl. Lípa je vzrostlý strom, který v dospělosti stromu dosahuje výšky 10 a více metrů. Lípa má hluboké kořeny přes 1 m a dlouhé přes 6 m. Lípa je listnatý strom, který potřebuje ve vegetačním období hodně vody, mnoţství je závislé na sluneční radiaci, lípa má osluněnou korunu celí den spotřeba vody je 100 – 150 litrů/den, vodu si bere z půdy jemnými kořeny z míst, kde je nejvlhčeji, coţ je nejbliţší severovýchodní část přilehlého terénu domu. Dochází tím 28
k vysychání jílovité zeminy pod základy domu transpirací. Transpirací dojde ke smrštění jílovité zeminy pod základy, kořeny vnikají pod základy a v mělce zaloţeném domě dochází ke vzniku trhlin v 1.PP a v nadzemních podlaţí a k utrţení části severní stěny v rohu bytového domu. Z hlediska statiky stavebních konstrukcí je lípa velmi blízko domu. 8.4 Návrh na opatření Sníţení základové spáry u těchto stěn na hloubku 1,25 m provedením terénních úprav spojených se zvýšením terénu - nejlacinější způsob. Zvýšení terénu u severní a východní stěny domu bude o 600 mm, nový terén bude klesat aţ do vzdálenosti 3- 4 m od domu. Před terénními úpravami je nutno odstranit obklad z břidlicových desek, odstranit maltu, vyhladit povrch zdiva, provést hydroizolaci (Obr.8.4.3) zdiva asfaltovými pásy typu S, pokud moţno napojit svislou hydroizolaci na vodorovnou na odstupku horního líce základového pasu. Hydroizolaci vytáhnout min 200 mm nad úroveň chodníčku a nového terénu. Provést přizdívku k hornímu líci nového terénu. Provést okapový chodníček z betonových dlaţdic nebo zámkové dlaţby šíře 0,5 m. Zvýšit mříţ u dvorní vpusti.
Obr. 8.4.1: Provedení terénních úprav z východní strany domu (vlastní foto)
29
Obr. 8.4.2: Provedení terénních úprav u severního štítu domu (vlastní foto)
Obr. 8.4.3 Provedení hydroizolace na štítové stěně, kde bude následně proveden zásyp zeminou (vlastní foto)
30
Negativně působící transpirad způsobenou kořeny blízké lípy na jílovité podloţí lze odstranit jejím pokácením. Jako náhradu provést vysazení jiné lípy ve vzdálenosti cca min. 25 m, která nebude ovlivňovat podzákladí tohoto bytového domu a ani jiného bytového domu. Do stavby zasahují slabé kořeny, které nemají sílu narušovat statiku domu. Tyto kořeny nemají sílu zvedat základ, ale odsávají vodu z podzákladí a tím mění vlhkostní poměry pod základy a dochází ke smršťování jílovité zeminy. Provést opravy jiţ vzniklých trhlin ve zdivu v l.PP a v příčkách v nadzemních podlaţích. Příčky v nadzemních podlaţích Příčka musí být svislé oddělena i od štítové severní zdi.Oprava trhlin v ploše příčky bude provedena: nejdříve v místě trhlin bude odstraněna malba a omítka. Kolmo k trhlině bude provedeno vyztuţení povrchu perlinkou a lepidlem s vysokou pevností v pruhu 600 mm. Perlinka se bude lepit vlákny kolmo k trhlině. 2. vrstva s perlinkou a lepidlem bude provedena svisle přes trhlinu. Po zavadnutí bude provedeno Štukování. Ten samý postup provést i z druhé strany příčky. Příčka můţe být vyztuţena perlinkou v celé délce. Kotvení příčky proti vybočení bude provedeno u severní zdi pásovými kotvami. Oprava zdí v l.PP Oprava bude provedena stejně, doporučuji opravy odloţit na dobu stabilizace podloţí. Sledování stavu domu po nutných opravách Po provedených opatřeních stále sledovat, zda poruchy pokračují. V případě, ţe poruchy v podzákladí budou pokračovat, bude nutné provést zásah v podzákladí např. tryskovou injektáţí a současně bude nutné zvýšit tuhost části bytového domu sepnutím v podélném i příčném směru.
8.5 Závěr Poruchy bytového domu vznikly kombinací tří faktorů: Jílové podzákladí – mělká základová spára – blízkost vzrostlého stromu. Tato kombinace způsobuje poruchy bytového domu: v 1. fázi spojené nejdříve s malým poklesem základů v 2. fázi poruchy spojené s dalším poklesem základů a se vznikem trhlin ve zdivu nad základy v 3. fázi vznikají trhliny ve zdivu nad základy a v příčkách v nadzemních podlaţích, poruchy v domovních rozvodech, pokud jsou v porušených konstrukcích vedeny, u stropních panelů v uloţení na zdivu, deformace podlahy v suterénu. 31
v 4. fázidochází k odklonění zdi a eventuálně traktu domu a nastane problém neobyvatelnosti domu. S těmito poruchami musí být provedena i revize domovních rozvodů elektro, plynu, vody a kanalizace včetně rozvodů přípojek. V současné době je dům ve fázi 3, pokles základu v rohu, trhliny ve zdivu nad základy a trhliny v příčkách v nadzemních podlaţích. Bylo nutné provést výše uvedené opatření, aby nedocházelo k dalším závaţnějším poruchám a to zvýšit terén nad mělkou základovou spárou a odstranit listnatý strom v blízkosti severní stěny domu. I nadále po provedení těchto opatření musíme sledovat stav domu. Pokud by se navrţená opatření neprovedla, poruchy v bytovém domě by pokračovaly. Lépe bylo provést odstranění stromu a následné terénní úpravy, které pro obyvatele domu jsou finančně příznivější, neţ čekat na daleko draţší opravy bytového domu včetně podchycení základů.
9. Poruchy střech panelových domů 9.1 Typy střech panelových domů Na panelových domech byly v minulosti aplikovány nejrůznější skladby plochých střech. Především se jedná o: jednoplášťové dvouplášťové Především se tyto druhy liší v pouţití hydro a termoizolačních materiálů, spádovými a podkladními vrstvami a pořadím vrstev. Jednoplášťové ploché střechy klasické skladby s hydroizolační vrstvou na povrchu střešní konstrukce můţeme rozdělit do dvou skupin. Jednak se jedná o střechy nevětrané se spádem nebo bezespárové, které se pouţívaly v začátcích výstavby panelových domů. Dále se pak pouţívaly střechy odvětrávané, které se uplatňovaly později. Skladba jednoplášťové střechy pouţívaná od poloviny šedesátých let do poloviny sedmdesátých let umoţňuje charakterizovat problémy, se kterými se můţeme setkat. Tepelnou izolaci tvoří pěnosilikátové tvárnice. Tato varianta má krytinu z asfaltových pasů přímo kladenou na tvárnice. Potřeba 32
spádu a rovného podkladu vedla uţ při prvních realizací k úpravám skladby. Problémovou vrstvou střechy j krytina. Původně ji tvořily nasákavé asfaltové pasy např. IPA400H Dvouplášťové ploché střechy byly prováděny jako větrané s hydroizolační vrstvou zpravidla z asfaltových pasů. U dvouplášťových střech je výhodně pouţíván jako tepelný izolant vzduch uzavřený v mezi dvěma plášti. 9.2 Nejčastější poruchy plochých střech Kaţdá porucha střešního souvrství konstrukce představuje, vzhledem k její důleţité funkci, významný problém. Poruchy plochých střech dělíme zejména na: poruchy těsnosti hydroizolační vrstvy poruchy spojené s kondenzací vodních par Obě skupiny způsobují závaţné problémy v uţívání dotčené konstrukce. Základní projevy zmíněných poruch jsou: zatékání ztráta dalších poţadovaných vlastností (tepelně technické, hygienické hledisko) degradace navazujících konstrukcí Opravu stávajícího nevyhovujícího stavu je nejlépe provádět na základě stavebně technického průzkumu s pouţitím kvalitních materiálů. Nezávislý odborný stavební dohled na kvalitu provedených prací je potom zárukou bezproblémového fungování střešního pláště po celou dobu plánované ţivotnosti. 9.3 Poruchy střešních konstrukcí zatékáním Problémy se zatékáním, které jsou způsobeny pouţitím nevhodných materiálů nebo nekvalitně provedenou prací jsou jedny z nejčastějších poruch plochých střech. Netěsnost střešního pláště je základním problémem, který způsobuje závaţné poruchy. Rizikovou oblastí při návrhu a provádění plochých střech je zejména provedení detailů. Jelikoţ je v praxi nutné provést střešní konstrukcí mnoho prostupů, např. komínových těles, odvětrání kanalizace či vzduchotechnika, není moţné se této problematice vyhnout. Ukázka správného provedení oplechování ploché střechy v návaznosti na svislou konstrukci (oplechování atiky) jsou uvedeny na obrázcích č. 9.3.1 a 9.3.2 .
33
Obr. 9.3.1 : Ukázka správného provedení oplechování atiky (vlastní foto)
Obr. 9.3.2 : Ukázka správného provedení oplechování atiky (vlastní foto) Problémy s netěsností se však mohou vyskytovat i v ploše, například v případě zanedbané údrţby či degradace povrchu v důsledku nedostatečné ochrany povrchových vrstev proti klimatickým vlivům nebo vyčerpání ţivotnosti. Odstranění takového problému by měl vţdy předcházet stavebně technický průzkum, který určí skutečné příčiny poruchy. Následně je moţno přistoupit k návrhu opravných opatření a jejich realizaci. Důleţitou oblastí je také funkční odvodnění střechy. Kaţdý střešní plášť proto musí být proveden tak, aby byl umoţněn odtok vody, tzn. ve spádu a odvodňovací prvky (vpusti) musí být po celou dobu 34
pouţívání udrţovány ve funkčním stavu. Voda, která by se případně na střešní konstrukci nahromadila, působí velmi negativně z hlediska trvanlivosti střešního pláště (degradace souvrství, zatékání). Na následujících obrázcích (Obr. 9.3.3 a Obr. 9.3.4) je patrné nedostatečné protavení izolačních pasů po opravě hydroizolace střešní konstrukce panelového domu.
Obr. 9.3.3 : nedostatečné protavené hydroizolačních pasů (vlastní foto)
Obr. 9.3.3 : nedostatečné protavené hydroizolačních pasů (vlastní foto)
35
9.4. Poruchy střešních konstrukcí spojené s kondenzací vodních par Další okruh problémů je spojen s kondenzací vzdušné vlhkosti uvnitř střešního souvrství. Tento jev nejčastěji probíhá ve vrstvě tepelné izolace či pod vrstvou hydroizolační. Mnoţství takto vzniklé vlhkosti musí být menší neţ limitní hodnoty stanovené příslušnou normu (ČSN 73 0540-2, Tepelná ochrana budov) a zároveň, mnoţství zkondenzované vodní páry musí být během ročního cyklu menší neţ mnoţství vodní páry vypařené. Pokud tomu tak není, způsobí zkondenzovaná vlhkost závaţné poruchy ve střešním souvrství. K základním patří narušení soudrţnosti mezi tepelnou izolací a hydroizolací, degradace materiálů jako například sníţení schopnosti tepelné izolace bránit prostupu tepelné energie nebo poškození interiéru průnikem této vlhkosti. Riziko kondenzace je tím větší, čím je teplota v daném místě konstrukce niţší a zároveň čím větší je zde obsah vodních par. Jelikoţ teplota ve střešním souvrství, myšleno v zimním mrazivém období, prudce klesá směrem od interiéru a dosahuje tedy v blízkosti exteriéru velmi nízkých hodnot, je zřejmé, ţe je nutné zabránit průniku vodních par obsaţených ve vzduchu do těchto míst. Toho je docíleno pouţitím tzv. parotěsné fólie či zábrany. Parotěsná zábrana musí být logicky umístěna co moţná nejblíţe k vytápěnému interiéru a musí být provedena maximálně těsně. Jedině tak bude mnoţství pronikající vodní páry tak malé, ţe nebude docházet k jeho kondenzaci. V extrémních případech můţe ke kondenzaci vodních par docházet jiţ na vnitřním povrchu střešní konstrukce. V takovém případě se však jedná o poruchu způsobenou nesprávně navrţenou nebo provedenou střešní skladbou, zejména pak o nedostatečnou vrstvu tepelné izolace. Další příčina takové poruchy můţe spočívat také v nerespektování návrhových hodnot vnitřní teploty a vlhkosti, jednoduše řečeno, nevhodným chováním uţivatele je způsobeno, ţe reálná teplota v tomto prostoru je niţší neţ byla teplota uvaţovaná v návrhu nebo naopak, reálná vlhkost dosahuje vyšších hodnot, neţ jsou hodnoty návrhové. Parotěsná zábrana v tomto případě nemá na vzniklou situaci ţádný vliv. 9.5 Dodatečné zateplení střešního pláště s odvětrávanou mezerou Odvětrávané dvouplášťové střechy s větranou vzduchovou mezerou napojenou na vnější prostředí je takto zajištěno odvádění vlhkosti, která se do vzduchové mezery dostává difuzí z interiéru. Správná funkce střechy závisí na vhodném rozmístění a velikosti odvětrávacích otvorů. Nevýhody tohoto střešního pláště u stávajících panelových domů spočívá:
36
V nedostatečně dimenzované tepelné izolaci, která má za následek vyšší spotřebu tepla, ale i přehřívání podstřešních bytů v teplém počasí. Špatné funkce odvětrání příčinnou jsou malé nebo ucpané atikové odvětrávací otvory. Špatná parotěsnou spodních konstrukcí s nedostatečnou tepelnou izolací způsobuje velké mnoţství vodního kondenzátu. Moţné řešení výše uvedených problémů je často proveditelné metodou doplnění foukané tepelné izolace do stávajícího prostoru střechy. Aby mohlo dojít k nápravě problémů s nedostatečnou tepelnou izolací, je třeba v celé konstrukci střešního pláště předem prověřit a zhodnotit následující parametry: Do střešního pláště na vhodných místech provedeme sondy a prověříme průchodnost a stav vzduchové mezery s původní vrstvou izolace. Zhodnotit a posoudit stav hydroizolační vrstvy a vyhodnotit, zda současně s doplněním izolace tepelné není potřeba provést rovněţ kompletní opravu hydroizolace. Do stávající skladby střešního pláště provést tepelně technický výpočet, zhodnotí nově dosaţený stav z hlediska případného vzniku kondenzace uvnitř vzduchové mezery. Vyhodnotit dle dimenze vzduchové mezery po aplikaci izolace, zda je moţné pouţít aktivní odvětrávací hlavice pro odvod vzduchu z větší plochy, nebo zvolit vyšší počet vhodně umístěných odvětrávacích komínků v kombinaci se stávajícími atikovými otvory. Tloušťka aplikované izolace se obvykle pohybuje v rozmezí 200 – 300 mm. Uzavření aplikačních otvorů by mělo být řešeno uzavřením s aktivní ventilační hlavicí. Rozšířená a zvýšená nástavba zajišťuje sníţení rychlosti proudění v místě hlavice a zároveň zabraňuje zasněţení hlavice v zimním období. Pro dobrou kontrolu aplikované tloušťky izolace je vhodné umístit jednotlivé otvory ve vzdálenosti do 6 m od sebe.
37
Obr. 9.5.1 Schéma znázornění provětrávání po dodatečném zateplení střešní konstrukce (zdroj: Manuál dodatečného zateplení budov firma Climatizer plus)
10. Příklad poruchy zatékání sráţkové vody 10.1 Popis poruchy Jedná se o čtyřpodlaţní panelový bytový dům typové soustavy T 08 B vybudované v roce 1982. Porucha se projevuje vytékáním sráţkové vody za zakládací lištu kontaktního zateplovacího systému provedeného v roce 2002. Jedná se převáţně o lokální místa západní a severní strany objektu. Závada se projevuje vytékáním sráţkové vody u nezatepleného soklového zdiva (Obr. 10.1.1.) a u severní strany způsobuje zatékání do suterénních prostor, v tomto případě se jedná o vestavěné garáţe (Obr. 10.1.2)
38
Obr. 10.1.1 Ukázka vytékání srážkové vody v soklovém zdivu (vlastní foto)
Obr. 10.1.2 Ukázka vytékání srážkové vody v suterénních prostorech – garáže (vlastní foto) 39
Předpokladem místa zatékání sráţkové vody do kontaktního zateplovacího systému je ukončení zateplení a střechy. Konkrétně se jedná o klempířské prvky závětrných lišt střešního pláště. 10.2 Vyhodnocení zjištěných poruch střešní konstrukce Bez zásahu do klempířských prvků a hydroizolace střechy nebylo moţné určit původ poruchy. Proto byly provedeny sondy v místech oblasti napojení hydroizolace na klempířské prvky. V minulosti byla provedena oprava střechy včetně zateplení, jedná se o pokládku nové hydroizolace a poloţení nové tepelné izolace. Následně bylo provedeno zateplení obvodového pláště. Z důvodu přidání tloušťky zateplení pláště byly provedeny dodatečné klempířské prvky okapnice. Okapnice z titanzinkového materiálu jsou pouze zavěšené do závětrných lišt a pronýtovány. Spoje okapnic na severní a východní straně objektu jsou provedeny pouze s minimálním přesahem cca 20 mm a následně pronýtovány trhacími nýty (Obr. 10.2.1). Takto provedený spoje provedený bez zatmelení není vodotěsný.
Obr. 10.2.1 Ukázka sondy – minimální přesah spoje okapnice (vlastní foto)
40
Okapnice není vyztuţená podkladní lištou ani jinak kotvená, je pouze nasazená a pronýtována se stávající závětrnou lištou, která je z hliníkového plechu. Tyto materiály jsou měkké a proto dochází vlivem větru k protrhání nýtů skrze vyvrtaný otvor. Dále byla provedena sonda v napojení hydroizolace na klempířské prvky závětrných lišt. Lokálně dochází k separaci hydroizolace od klempířských prvků a následně k zatékání sráţkové vody mezi obvodové zateplení a svislý obvodový panel. Napojení hydroizolace na klempířské prvky selhalo, z důvodu nedostatečného rozvinu klempířských prvků (Obr. 10.2.2) Pod hydroizolací je pouze 40-50 mm rozvinu plechu. Spoj je nedostatečně protavený. Celá tato konstrukce vyvýšení okraje střechy je provedena z důvodu montáţe zateplení střešního pláště. Nyní je obvod vyvýšen cca o120 mm. Konstrukce je provedena pouze ze střešních latí 6/4 a ukotvena do obvodu panelového pláště (Obr. 10.2.3). Latě jsou montovány nastojato, tudíţ dochází k minimální opoře klempířských prvků. Sráţková voda protéká za hydroizolaci, kde dochází k proniku mezi klempířským prvkem a podkladním pásem. Podkladní pás je ukončen na hraně panelu před kontaktním zateplením pláště.
Obr. 10.2.2 Ukázka nedostatečného rozvinu klempířských prvků (vlastní foto)
41
Obr. 10.2.3 Ukázka provedení montáže střešních latí (vlastní foto) 10.3 Návrh opatření Doporučení je změnit skladbu zakončení obvodu střešní konstrukce. Pro dosaţení vyvýšení obvodu s ohledem na přidanou tloušťku střešního zateplení pouţít hranoly, nikoli střešní latě. Hranoly 16/6 budou kotveny chemicky a mechanicky na sebe. Tím je zabráněno kroucení řeziva. Na hranoly je kotvena OSB deska ve spádu do střechy. Klempířské prvky jsou podkládány lištami pro zajištění tuhosti. Takto provedená konstrukce zajišťuje odvod sráţkové vody, dostatečnou tuhost a dilataci klempířských prvků.
Obr. 10.3.1 Návrh nového provedení zakončení obvodu střešního pláště
42
11. Vady a poruchy obvodových stěn 11.1 Jednovrstvé obvodové dílce Tyto dílce byly vyráběny z lehčeného materiálu, který zároveň zajišťoval tepelnou funkci a také zajišťoval funkci nosnou. Dílce jsou z jednoho materiálu v celé toušťce průřezu. Ve většině případů byly dílce opatřeny z výroby vnější a vnitřní povrchovou krycí vrstvou. Na uvedeném typu dílců se zpravidla vyskytují charakteristické poruch, které velmi úzce souvisí s pouţitou materiálovou bází s napjatostními stavy v dílcích, jeţ nastaly krátce po jejich výrobě. Jednovrstvé dílce jsou v dnešní době nevyhovující vzhledem k poţadavkům na jejich tepelně izolační vlastnosti. Toto se projevuje v mnoha případech hygienickými poruchami. V místě stavebních detailů dochází v zimním období primárně ke kondenzaci vodních par na vnitřních površích a sekundárně ke vzniku plísní. 11.2 Sendvičové obvodové dílce Sendvičové dílce představují odlišný princip konstrukce. Tepelně izolační funkce je plněna jiným materiálem tzn. jinou vrstvou neţ je funkce nosná a ochranná. Tyto dílce jsou sloţené obvykle z tří vrstev (Obr. 11.2.1 a 11.2.2). Z vrstvy vnitřní nosné, tepelně izolační a vnější ochranné vrstvy. Obvykle byl pouţit jako tepelný izolant pěnový polystyrén. Vnitřní nosná vrstva se lišila ve své tloušťce podle statických poţadavků.
Obr. 11.2.1 a 11.2.2 Ukázka skladby sendvičového panelu (vlastní foto)
43
Při rekonstrukcích bytových domů postavených panelovou technologií, je nutné zabývat se statikou dílců a jejich aktuálním technickým stavem. V těchto případech nelze opomenout prověření aktuálního technického stavu a spolehlivosti dílců. Je nutné vycházet i ze znalosti stavební soustavy. Dalším rizikovým prvkem, který ovlivňuje funkčnost a statickou spolehlivost dílce je typ spřaţení vnitřní ţelezobetonové vrstvy sendvičového dílce. Důleţitým faktorem pro ţivotnost spřaţení a tím i stabilitu a spolehlivost dílce jako celku je kvalita oceli. V pórech a dutinách tepelné izolace je vzduch, coţ je princip tepelně izolačních vlastností. Voda a vzduch jsou hlavními činiteli umoţňujícími průběh korozních procesů. U starších typů soustav se pouţívala standardní betonářská ocel bez antikorozní ochrany. V těchto případech je nezbytné provést dodatečné kotvení a spřaţení vnější ţelezobetonové moniérky s vnitřní ţelezobetonovou vrstvou. 11.3 Technické řešení opravy Základními prostředky technického řešení opravy resp. sanace objektu jsou: Statické zajištění dílců - nosné dílce se provádí novým kotvením, délka, typ, rozměry, počet a umístění kotev je řešeno a specifikováno v technickém řešení provedeným statikem. Antikorozní ochrana výztuţe a reprofilace dílců – měla by být provedena důkladná reprofilace tzn. dokonalá ochrana obnaţené korodující betonářské výztuţe a povrchová úprava jako ochrana stávajících dílců. Po dokonalém mechanickém očištění příp. otryskáním bude místo reprofilace opatřeno adhezním můstkem, který zajistí přilnavost výplňové neprofilační hmoty. U ošetření výztuţe je obnaţená korodující výztuţ dokonale očistí a výztuţ se opatří protikorozním ochranným nátěrem (Obr.11.3.1). Aplikace systémů povrchové ochrany – teplotní a objemová stbilizace dílců, ochrana proti účinkům oxidů síry a především oxidům uhlíku Provedením nezbytně nutné výměny zcela porušených a nefunkčních konstrukcí Cílem technického řešení opravy panelového objektu je návrh takového postupu, který vede k efektivnímu a kvalitnímu provedení celkové sanace objektu, k zajištění bezpečnosti a ochrany zdraví lidí, zdravotně nezávadného prostředí a zjištění standardní úrovně bydlení.
44
Obr. 11.3.1 Reprofilace a ochrana výztuže materiály firmy Sto (PD firmy Termo +) 11.4 Meziokenní výplně Některé panelové soustavy mají průčelí řešena jako řemenový obvodový plášť. Vznikala celá řada regionálních způsobů řešení průčelí domu i s vyuţitím regionálních materiálových a surovinových zdrojů. Meziokenní výplně v řemenových obvodových pláštích byly těchto druhů: Jednak, které se montovaly společně s okenními výplněmi jako výrobky PSV. Byly to truhlářské výrobky osazované na stavbě jako kompletační konstrukce. V typových projektech byly označovány jako MIV – meziokenní izolační vloţky. Meziokenní dílce a meziokenní vloţky MV na bázi silikátové. Tyto se osazovaly při realizaci obvodového pláště, jako dílce HSV. Meziokenní izolační vloţky vykazují časté poruchy. Jednou z hlavních poruch jsou vlhkostní problémy. Ty mají několik příčin. Jednou z nich je nedostatečné odvětrání vzduchové mezery. Vlhkost je nedostatečně odváděna z mezery směrem do venkovního prostoru, dochází ke kondenzaci nahromaděné vlhkosti. Další příčinou je i nedostatečný tepelný odpor vnější vrstvy. Jeden z vlhkostních problémů je i zatékání sráţkové vody při tzv. hnaném dešti. Často lze najít případy, kdy jsou dřevěné rámy MIV natolik narušené hnilobou, ţe je výrazně 45
sníţena spolehlivost konstrukce a váţně ohroţena její stabilita. Dalším specifickým problémem je praskání vnějších skleněných tabulových výplní. Kromě poruch způsobených vlhkostí vykazují MIV další četné vady a jsou nevyhovující z několika hledisek: z hlediska mechanické odolnosti a stability jsou nevyhovující pro kotvení nových standardně vyráběných výplní otvorů. z hlediska poţární bezpečnosti – není zajištěna dostatečná poţární odolnost konstrukce z hlediska ochrany zdraví a zdravých ţivotních podmínek z hlediska ochrany proti hluku – nezajišťují ochranu před vnějším hlukem a nevyhovuje ani odolnost proti bočnímu přenosu hluku mezi dvěma sousedními byty z hlediska tepelně technického – jsou zcela nevyhovující svými tepelně izolačními vlastnostmi. 11.5 Oprava meziokenních izolačních vloţek Opravu MIV lze vlastně řešit výměnou za technicky a technologicky dvojím způsobem: za nové prefabrikované konstrukce, které by měly splňovat veškeré technické poţadavky za nové vyzdívané konstrukce. Oba výše uvedené případy jsou konstrukčně moţné. Při náhradě a realizaci nových MIV musí být dodrţeno několik konstrukčních a technických zásad: dostatečně únosné kotvení k parapetním dílcům v místě parapetu i nadpraţí, aby byla nová výplň způsobilá přenášet kromě jiného i účinky vodorovného zatíţení větrem a současně tvořila i podklad pro kotvení nových výplní otvorů dle poţadavků na ně kladených pruţné uloţení, vytvoření dilatačních spár v napojení na parapetní dílce kvalitní napojení na vnitřní dělicí konstrukci, které splňuje stanovené poţadavky při zohlednění vzájemných pohybů umoţnění vyřešení geometrické nepřesnosti montáţe parapetních dílců v podlaţích nad sebou meziokenní výplně musejí splňovat poţadavky na poţární bezpečnost staveb. 46
12. Vady a poruchy balkónů a lodţií Balkóny a lodţie jsou vnější konstrukce a jsou jednou z důleţitých konstrukčních částí domů postavených některou z panelových technologií. Moţné dělení je dle umístění a polohy vůči fasádě objektu na předsazené, zapuštěné nebo částečně zapuštěné. Z hlediska statického jsou stropní, resp. podlahové dílce lodţií uloţeny obvykle na dvou protilehlých stranách na stěnových nosných dílcích. Balkóny jsou konstrukce, které jsou řešeny jako konzola stropní desky nebo obvodové konstrukce. Podporovány jsou pouze v místě proniku s fasádou, tzn. průčelím domu. Nejčastěji se jedná o ţelezobetonové krakorce, které navazují na stropní konstrukci. Pro výstavbu bytových panelových domů bylo vyuţíváno jak prvků vyztuţených tak předpjatých. Mezi typické představitele soustav s předpínanými lodţiovými stropními dílci jsou soustavy T 08 B nebo VVÚ-ETA. Předpínané stropní panely byly většinou dutinové. Při opravách konstrukcí balkónů a lodţií dochází obvykle k syntéze celé řady specializací a celé řady technologií a technologických postupů. Obecně mezi ně patří: statické zajištění lodţiových stropních a svislých nosných konstrukcí reprofilace porušených betonových prvků provedení povrchových úprav (hydroizolační souvrství, tepelně izolační obklady, nátěry apod.) repase případná výměna zábradlí další úpravy jako jsou například zasklení lodţií. 12.1 Mechanická odolnost a stabilita lodţií Z hlediska odolnosti a stability konstrukcí lodţií existují tři základní technické problémy a následné projevy poruch: nadměrná deformace – průhyb stropních dílců a sníţení únosnosti porušení horizontálních styků v uloţení stropních dílců na stěnové nosné konstrukce porušení spáry mezi svislými stěnovými a vodorovnými stropními dílci a stěnami průčelí domu, tzn. porušení vyplnění a dotěsnění spáry, nebo nevhodné či nedostatečné spřaţení předsazených lodţiových konstrukcí s konstrukcí domu.
47
12.2 Poruchy stropních dílců lodţií Největším problémem dutinových přepínavých dílců o rozponu 6 m je ztráta předpětí a nadměrné svislé deformace. U ţelezobetonových plných dílců lze za rozhodující faktor pro vznik poruch přičíst nekvalitu jiţ při výrobě. Jedná se zejména o nepřesné uloţení tahové výztuţe. To se následně projevuje vznikem nadměrných trhlin ve spodním líci stropních dílců a nadměrnými svislými deformacemi dílců. Jedním z moţných sanačních opatření je přidání tahové výztuţe na spodní líc stropních dílců. V případě tahových trhlin na spodní straně průřezu dílce je třeba zajistit sanaci trhlin, aby byla obnovena pasivní funkce betonu. 12.3 Poruchy horizontálních styků lodţiových a dílců Především u panelových soustav s rozponem 6 m a 6,25 m se dá označit za závaţný systémový nedostatek povaţovat uloţení stropních dílců na svislé stěnové konstrukce. Toto se projevuje vznikem smykových trhlin a drcením zhlaví svislých stěn v místě uloţení stropních dílců. To je způsobeno nedostatečnou délkou uloţení stropních dílců, nekvalitou provedených horizontálních styků a nedostatečným vyztuţením pat a zhlaví nosných stěn. Tyto nedostatky se zejména projevují u panelových soustav T O8 B, VVÚ.ETA, Larsen – Nielsen, HK. Obvyklým postupem sanace horizontálních styků znamená: mechanické odstranění veškerých nesoudrţných částí betonu důkladné odstranění karbonatovaného zálivkového betonu, obnaţení původní stykovací výztuţe provedení otřískání tlakovou vodou s křemičitým pískem prověření stavu a funkčnosti stykovací výztuţe, případné doplnění výztuţe, antikorozní úprava stykové výztuţe provedení reprofilace dílců a nové doplnění zálivky pomocí k tomu určených speciálních neprofilačních materiálů a hmot. 12.4 Poruchy nášlapných a hydroizolačních vrstev lodţií a balkónů Nášlapné a hydroizolační souvrství bylo realizováno obvykle dvěma způsoby. První způsob byl, ţe na stropní dílec opatřeným penetračním nátěrem byl nataven ţivičný hydroizolační pás typu IPA. Po obvodu dílce (pouze u okapní hrany) bylo vytvořeno oplechování z pozinkového plechu. Na hydroizolaci byl proveden spádový beton a na něj do cementového tmelu byla lepena dlaţba. Druhým způsobem byla aplikace stěrkového nebo 48
silnovrstvého nátěrového systému. Tato varianta se týkala především ţebrových a vaničkových dílců. Většinou byly pouţívány nátěry a stěrky na bázi epoxidůn nebo někdy na bázi akrylátů. První varianta s hydroizolačními ţivičnými pásy a spádovou betonovou mazaninou a dlaţbou na povrchu vykazuje četné a významné poruchy, které jsou následkem systémových technologických vad. Betonová mazanina byla zpravidla prováděna na hydroizolační pásy bez separační vrstvy, která umoţňuje dilatační smykové pohyby. Vlivem teplotních a teplotní roztaţnosti dochází k objemovým změnám podlahového souvrství. Tím, ţe není betonová mazanina odseparována od hydroizolace, dochází vlivem třecích sil k přenášení pohybů do hydroizolace. Oxidovaná ţivice není schopna přenášet tahová napětí a tak dochází v hydroizolaci a průsaku sráţkové vody (Obr.12.4.1). Další vada vyplývá z toho, ţe betonové mazaniny nebyly hutněné a kvalita betonu nebyla vysoká. Dlaţba byla standardně lepena do cementu a spárována cementem, coţ nezabraňuje pronikání sráţkové vody a vlhkosti do betonové nehutněné mazaniny. Kontakt betonu a pozinkovaného plechu v okrajových zónách lodţií a balkónů a především působení solí vyplavující se spádových mazanin působí agresivně na oplechování a následnou korozi pechu.
Obr. 12.4.1 Ukázka následku zatékání srážkovou vodou pod hydroizolaci nášlapné vrstvy lodžie (Vlastní foto) 49
12.5 Vady a poruchy zábradlí Ochranná zábradlí dle současných platných právních norem, zajišťují ochranu osob proti neúmyslnému pádu z volného okraje pochůzné plochy. Obecně se u bytových panelových domů můţeme setkat se dvěma základními typy: zábradlí ze ţelezobetonových prefabrikátů montovaných při výstavbě domu (Obr.12.5.1, 12.5.2) zábradlí ocelová, která byla vyráběna jako zámečnické prvky montované spolu s dalšími kompletačními konstrukcemi (obr.12.5.3). Lodţiová a balkónová zábradlí mohou mít celou řadu vad a následných poruch, které nelze při opravách domů přehlíţet. Základní vadou zábradlí bývá nevhodný tvar a nedostatečná výška. U některých konstrukčních soustav lze zaznamenat výšku zábradlí pouhých 850 mm i ve vyšších podlaţích. V panelové výstavbě musí být základní výška 1000 mm. Zásadou je, ţe zábradlí na lodţiích s podlahou výše jak 3 m nad terénem musí mít výška zábradlí minimálně 1000 mm, s podlahou vyšší jak 12 m pak výška zábradlí 1100mm a s výškou nad 30m pak výška zábradlí minimálně 1200 mm.
Obr. 12.5.1 a 12.5.2 Ukázka zábradlí z železobetonového prefabrikátu z vnější a vnitřní strany (vlastní foto)
50
Porucha, která často ohroţuje mechanickou odolnost, je velmi špatný technický stav ukotvení. Při návrhu ukotvení docházelo k několika vadám, které se projevily v době uţívání. Jednou z vad je nerozebiratelnost kotvení a nemoţnost jeho snadné demontáţe pro účely údrţby. Na obrázku 12.5.4 je ukázka správného rozebiratelného kotvení balkónového zábradlí. Další je pevné ukotvení zábradlí bez umoţnění dilatačních pohybů vlivem teplotní roztaţnosti, coţ znamená často mechanické porušení kotvících prvků. Kotvení zábradlí bylo prováděno do podlah lodţií a balkónů. Toto kotvení je velmi problematické v místě proniku kotvy zábradlí a podlahového a hydroizolačního souvrství dochází k zatékání sráţkové vody. Zatékání podporuje korozi betonu.
Obr.12.5.3 Ukázka vyměněného lodžiového ocelového zábradlí s možností demontáže (vlastní foto)
51
Obr. 12.5.3 Ukázka rozebiratelného ukotvení balkónového zábradlí (vlastní foto)
13. Optimalizace spotřeb tepla v panelových domech V období výstavby panelových domů došlo k vývoji poţadavků na tepelně technické vlastnosti obvodových plášťů budov. Aby byly zajištěny současné poţadavky na tepelný odpor obvodových plášťů panelových domů dle zákona 406/2000 Sb. (energetický zákon) a vyhlášky č.78/2013 Sb., je potřebné provést dodatečné tepelné izolace. Z hlediska současných poţadavkům na spotřebu tepla při vytápění jsou panelové domy s původními tepelně technickými vlastnostmi výrazně aţ mimořádně nevyhovující. 13.1 Montáţ zateplovacích systémů Při
aplikacích
zateplovacího
systému
(ETICS
= EXTERNAL
THERMAL
INSULATION COMPOSITE SYSTEM), v ČR pouţíváme zkratku VKZS = vnější kontaktní zateplovací systém, nebo také vnější kontaktní tepelně izolační kompozitní zateplovací systém často dochází k chybám. V případě obvodových konstrukcí je jednoznačně nejvíce vyuţíváno technologií ETICS. Jiţ v úrovni projektování je zásadní a většinou obvyklou chybou podcenění sloţitosti a specifičnosti zateplovacího systému a absence dostatečně zpracované projektové dokumentace s definováním nejen tloušťky, ale i technických materiálových specifikací, včetně návrhu kotvení a řešení všech detailů. Některá pochybení při zpracování a aplikaci mají obrovský vliv na jeho funkčnost a ţivotnost. 52
Pro zaloţení zateplovacího systému jsou pouţívány soklové systémové lišty. V praxi se osvědčily především profily hliníkové. V místě napojení obvykle dvoumetrové soklové lišty se instaluje speciální plastová spojka. Tato spojka zajišťuje cca 2-3 mm širokou dilataci mezi jednotlivými lištami. Musíme zdůraznit, ţe geometrická přesnost osazení je předpokladem pro přesné skládání jednotlivých izolačních desek, tak aby nevznikly mezi nimi neţádoucí spáry. Správné lepení a kotvení tepelné izolace je důleţitý předpoklad pro bezporuchovou funkčnost tepelně izolační vrstvy. Tepelnou izolací musíme vytvořit celistvou bezespárou plochu. Desky tepelné izolace nesmějí mít mezi sebou nadměrné mezery. Případně vzniklé spáry nesmí být vyplněny lepicí nebo armovací hmotou. Další předpoklad pro správnou funkčnost zateplovacího systému je způsob lepení na podkladní konstrukci a minimalizace vzduchové mezery. Lepení neznamená pouze zajištění adheze izolace a podkladu, ale má i další fyzikálně technický význam. Jedním z problémů je také kondenzace vodní páry ve vzniklé vzduchové mezeře v případech, kdy desky nejsou lepeny po celém obvodu. Je také nutné říci, ţe chybné lepení izolačních desek k nepřilnavému podkladu můţe být příčinnou destrukce, ale často i příčinnou závaţných vlhkostních problémů a hygienických poruch v interiéru domu. Důleţité při montáţi tepelné izolace je také správné ukotvení této izolace na obrázku 13.1.1. Jedná se o způsob uchycení v ploše a to na 6 ks hloţdinek na 1 m2.
Obr.13.1.1 Ukázka uchycení (kotvení) zateplovacího systému
53
13.2 Chybné řešení detailů okenních výplní Častým chybným řešením detailu při rekonstrukcích domů je osazení nových okenních výplní a jejich napojení na obvodové dílce a na nově realizovaný zateplovací systém na Obr. 13.2.1 je správný způsob řešení detailu ostění okna.
Obr. 13.2.1 správný způsob řešení zateplení ostění Chyba, která se často v praxi objevuje je ukotvení okenních rámů k ostění a nadpraţí i parapetu. K tomuto je dobré říci, ţe okenní rám musí být kotven po celém obvodě okna. Závaţným pochybením při nové montáţi oken je mechanické kotvení oken do okolních konstrukcí. Dochází k deformaci okenních rámů a nelze trvale zabezpečit poţadované parametry funkční spáry mezi okenním rámem a křídlem okna. Dochází k poklesu křídel a je znesnadněna otvíravost křídel. Důsledkem je nepřiměřeně zvýšená infiltrace a lokální zatékání sráţkové vody. Jedna z dalších chyb při realizaci výměny výplní otvorů je spojovací spára mezi okenními rámy a přilehlými stavebními konstrukcemi. Nejsou nějak dotěsněny a parotěsně uzavřeny. Touto chybou vzniká riziko, ţe důsledkem bude masivní kondenzace uvnitř pruţné polyuretanové výplně připojovací spáry a následně dojde ke vzniku hygienických poruch tím, ţe se budou okolo okenních rámů vyskytovat plísně. 54
Obr. 13.2.2 Ukázka špatného napojení okenního parapetu a rámu okna (vlastní foto)
14. Větrání panelových domů Při opravách a rekonstrukcích panelových domů je pozornost věnována zejména sniţování tepelných ztrát prostupem obvodových konstrukcí. Coţ vlastně znamená aplikaci zateplovacích systémů a výměnu starých oken za okna nová. Při výměně starých oken za nová technicky daleko kvalitnější a tím se výrazně sniţuje průvzdušnost a tak vzniká problém, jak zabezpečit dostatečný přívod čerstvého vzduchu. Při absenci správného větrání se zvyšuje vlhkost v bytech, roste koncentrace CO 2 nad poţadované hodnoty a kvalita vzduchu se zhoršuje. 14.1 Mnoţství přívodního vzduchu V praxi se zpravidla udává přívod čerstvého vzduchu na osobu od 30do 50 m3/h. Z hlediska kvality prostředí je důleţité sledování oxidu uhličitého a vlhkosti, které jsou sledované podle způsobu vyuţití místnosti.
55
V obytných místnostech jsou lidé nejvýznamnějším zdrojem škodlivin. Rozhodujícím kritériem kvality vnitřního vzduchu koncentrace oxidu uhličitého, která se udává v jednotkách ppm. Přípustná hladina pro pobit osob z hlediska přiváděného vzduchu je koncentrace CO 2 1000-1200 ppm. Tuto hladinu lze zabezpečit větráním o intenzitě 22-29 m3 vzduchu za hodinu. V koupelnách je rozhodujícím činitelem činnost přítomných osob. \jedná se hlavně o koupání a s ním spojená produkce vlhkosti. Při sprchování bývá koncentrace vlhkosti aţ 2600 g.h-1, při koupání ve vaně 700g.h-1. Sníţením vlhkosti lze zajistit vhodným odvedením vlhkého vzduchu. Optimálním je proto odvádění vzduchu přímo nad zdrojem. Pro je nutné koupelnu vybavit odsávacím ventilátorem o výkonu 100 – 200 m3.h-1. 14.2 Systémy větrání Na našem trhu existuje celá řada systémů větrání. Hlavní rozdělení podle druhu větrání jsou: přirozené větrání nucené větrání Přirozené větrání je jiţ od minulosti úspěšně vyuţíváno. Výměnu vzduchu zajišťují rozdíly způsobené gravitačním vztlakem a dynamickými účinky větru. Nejběţnější vyuţití přirozeného větrání je infiltrace okenními spárami. Další moţností je provětrávání, šachtové větrání a aerace. Nevýhodou přirozeného větrání je jeho značná závislost na vnějších klimatických podmínkách. Stává se, ţe je mnoţství větracího vzduchu nedostatečné, nebo je naopak přebytek větrání, coţ způsobuje velkou tepelnou ztrátu. Nucené větrání v obytných budovách můţe tvořit efektivní systém umoţňující řízenou výměnu vzduchu v závislosti na aktuální koncentraci škodlivin. Pro bytové domy je vhodným řešením instalace inteligentních centrálních systémů. Střešní ventilátory jsou osazeny motory, které pracují v mírném podtlaku a tím zabraňují pronikání pachů mezi jednotlivými bytovými jednotkami. Intenzita větrání se automaticky přizpůsobuje skutečné potřebě, která je dána otvíráním elektronicky ovládaných ventilů. Ovládacími prvky jsou čidla CO 2 a vlhkosti. V porovnání s individuálně nainstalovanými ventilátory jsou inteligentní centrální systémy energeticky mnohem méně náročné. Zdroj hluku je výhodně umístěn mimo obytné prostory.
56
Sniţováním průvzdušnosti stavebních konstrukcí při opravách panelových bytových domů se přibliţujeme k pasivnímu standardu, ale nesmíme zapomenout na správnou kvalitu větrání.
15. Bytová jádra panelových domů Zvyšující trendy na kvalitní bydlení nás vede k nutnosti rekonstrukce bytových jader v panelových domech. Při stavebních úpravách nesmí dojít k ohroţení bezpečnosti osob. Konstrukce nového jádra musí být navrţeny tak, aby splňovaly všechny platné legislativní předpisy, které řeší jak poţární ochranu, tak poţadavky stability, hygieny a bezpečnosti staveb. Při rekonstrukcích bytových jader bychom se měly zaměřit zejména na: Dispoziční řešení Statiku Poţární ochranu 15.1 Dispoziční řešení Normou pro navrhování dispozičního řešení je ČSN 73 4301. Prostory pro osobní hygienu v bytě musí umoţňovat pouţívání instalovaných zařizovacích předmětů slouţících k mytí, koupání sprchování a uspokojování ostatních potřeb osobní hygieny. Prostor pro umístění záchodové mísy nesmí být přímo přístupný z obytných místností, ani z prostoru pro vaření. Záchodová mísa v bytě III. a vyšší velikostní kategorie musí být umístěna v samostatné místnosti. V bytech I. a II. velikostní kategorie můţe být záchodová mísa umístěna v prostoru pro osobní hygienu. Světlá výška prostoru pro osobní hygienu musí být nejméně 2300 mm. Do dispozičního řešení musíme uvaţovat o rozměrech místností a otvírání dveří. Otvírání dveří ven je min. rozměr místnosti 800 x 1200 mm. U dveří otvíraných dovnitř je min. rozměr 800 x 1555 mm. Na obrázku 15.1.1 je ukázka stávajícího stavu a moţného stavu po rekonstrukci bytového jádra. Jedná se o typovou soustavu T 06 B.
57
Obr. 15.1.1 Ukázka stávajícího a možného nového stavu rekonstrukce bytového jádra (zdroj: bytová jádra panelových domů)
15.2 Statika Z hlediska stavebního zákona a prováděcích vyhlášek je třeba prokázat, zda a jak se stavební úpravou zasahuje do nosných konstrukcí stavby. Stavba i její změna musí být navrţena a provedena tak, aby zatíţení a jiné vlivy nenarušily statiku stavby. Splnění poţadavků se prokazuje statickým posudkem, který je samostatnou součástí projektové dokumentace. Pokud únosnost stávající nosné konstrukce nevyhoví na přitíţení novými konstrukcemi bytového jádra je nutné nosné konstrukce zesílit. Z tohoto důvodu doporučujeme navrhovat takové řešení, které nepřetíţí nosné konstrukce a to zajistíme pouţitím příček z příčkových systémů jako jsou - KNAUF, RIGIPS. Tyto systémy jsou opláštěny sádrokartonovými deskami. V další variantě je moţno provést nové příčky zděné z přesných pórobetonových tvárnic tloušťky 75 a 100 mm.
58
15.3 Poţární ochrana Bytové jádro před přestavbou je a i po přestavbě bude vţdy součástí poţárního úseku bytu (ČSN 730833), není samostatným poţárním úsekem. V bytových domech, které nejsou členy na poţární úseky, je nutno byty v uvedených případech povaţovat za poţární úseky a je nutné splnit uvedené poţadavky ČSN 730834. Technické poţadavky staveb skupiny I. které nevyţadují další opatření, pokud splňují následující poţadavky: Stupeň hořlavosti stavebních hmot pouţitý v měněných konstrukcích není oproti původnímu stavu zhoršen. Na nově provedenou povrchovou úpravu stěn a stropů není pouţito hmot stupně hořlavosti C3 Poţární odolnost prvků, pouţitých v konstrukcích oddělujících prostory dotčené změnou stavby od prostorů neměněných není sníţena pod původní hodnotu. Nově instalované vzduchotechnické potrubí v objektech, dělených na poţární úseky musí být provedeno dle ČSN 730872. Nově instalované vzduchotechnické rozvody v částech objektu nedotčených změnou stavby nebo nečleněných na poţární úseky nesmí být z hořlavých hmot. Nově zřizované prostupy všemi stropy jsou utěsněny a jsou v souladu s čl. 8.6.1 ČSN 730802. Pokud instalační šachta netvoří poţární úsek, nemusí se v úrovni kaţdého stropu předělit stavební konstrukcí alespoň EI 30 D1 s dotěsněnými prostupy všech rozvodů dle ČSN 730802 Pokud se realizuje přestavba bytového jádra v domě, kde jsou bytová jádra v domě, kde jsou bytové jádra ještě vybavena větracím potrubím z laminátu je nutno v tomto bytě navrhnout další opatření ke zvýšení poţární bezpečnosti. Moţným opatřením je dodatečný obklad svislého větracího potrubí nehořlavými lehkými vápenosilikátovými deskami Promatec H. Na následujícím obrázku 15.3.1 je ukázka průchodu kanalizačního potrubí stropem s pouţitím protipoţární manţety HILTI –CP 642.
59
Obr. 15.3.1. průchod kanalizace stropem v instalační šachtě (zdroj: bytová jádra panelových domů) Realizací přestavby bytového jádra
při splnění poţadavků dochází nesporně
k výraznému zvýšení poţární bezpečnosti bytu.
16. Radon v budovách V České republice je poměrně vysoký obsah radia
226
Ra v horninách. Průměrné
hodnoty objemové aktivity radonu v objektech jsou u nás jedny z nejvyšších v Evropě. Radon je přirozeně se vyskytující radioaktivní plyn. Vzniká rozpadem uranu z podloţí. Koncentrace radonu (²²²Rn) se měří v Bequerelech na metr krychlový (Bq/m³). Nebezpečný pro člověka není jen radon jako takový, ale i produkty jeho přeměny. Radon i produkty jeho přeměny emitují při své radioaktivní přeměně částice alfa, které mohou způsobit porušení DNA a následně rakovinu. 60
16.1 Mnoţství radonu v budovách V České republice je průměrná hodnota objemové aktivity radonu v budovách kolem 118 Bq/m3. Patříme tak k zemím s nejvyšší koncentrací radonu v bytech a domech na světě. Asi 2-3% našich domů má vyšší hodnoty neţ 400 Bq/m3 coţ představuje více neţ 60 000 budov. Lidé v těchto domech jsou ozařováni tak velikou dávkou, jako by kaţdý den absolvovali rentgenový snímek plic. Ve venkovní atmosféře je koncentrace radonu přibliţně 5 Bq/m3. Hodnoty doporučené v naší legislativě řeší vyhláška č. 307/2002 Sb., o radiační ochraně, ve znění vyhlášky č. 499/2005 Sb. stanoví tzv. směrné hodnoty* pro obsah radonu ve stávajících a nových stavbách takto: v pobytovém prostoru stávajících budov by neměla být průměrná hodnota objemové aktivity radonu vyšší neţ 400 Bq/m3. Je-li překročena, doporučuje se provést protiradonová opatření, v pobytovém prostoru nového domu by průměrná objemová aktivita radonu měla být menší neţ 200 Bq/m3, proto mají být při nové výstavbě provedena preventivní opatření. 16.2 Zdroje radonu v budovách Největším zdrojem radonu v budovách je podloţí, půdní vzduch kontaminovaným radonem, který ze zemin a hornin v podloţí stavby proniká do vnitřního ovzduší objektu. Vnik radonu do budov umoţňují zejména lokální poruchy. Jedná se především o: trhliny a praskliny v podlahách a suterénních stěnách, trhliny hydroizolaci spodní stavby netěsnosti kolem prostupů instalačních vedení, netěsné revizní a vodoměrné a jiné šachty či trativody Výsledná koncentrace radonu v budovách závisí i na dalších faktorech, nejen na existenci transportních cest. Větší problémy s radonem můţeme očekávat v oblastech, kde je skalní podloţí tvořeno granity s vysokým obsahem radia (obr. 16.2.1)
61
16.2.1 Geologická prognózní mapa radonového rizika (zdroj:www.geology.cz)
Mimo podloţí mohou být příčinou zvýšených koncentrací radonu v domech také pouţité stavební materiály nebo dodávaná voda z podzemních zdrojů. V dnešní době podléhají všechny pouţívané stavební materiály kontrole, která vychází z legislativy a která je pod kontrolou Státním úřadem pro jadernou bezpečnost. Ve starších domech není moţné tento zdroj vyloučit. Rizikovými materiály jsou stavební prvky, jejichţ podstatnou příměs tvořily produkty spalování uhlí. Po spálení uhlí se přírodní radionuklidy obsaţené v uhlí koncentrují v pevných produktech spalování, coţ znamená v popílku a ve škváře. Příkladem můţeme uvést panely z rynholeckého škvárobetonu, ze kterých se v sedmdesátých a osmdesátých letech stavěly domy. Posledním potencionálním zdrojem radonu v domech je dodávaná podzemní voda. Tento zdroj je nejméně významný. Obsahuje-li přiváděná voda vysoké koncentrace radonu, můţe přispívat k nárůstu objemových aktivit radonu v ovzduší místností, v níchţ se ve větší míře voda spotřebovává. 16.3 Ochrana před radonem u stávajících budov U stávajících objektů je pro úspěšné sníţení ozáření z radonu důleţitý návrh, ale i kvalitní provedení protiradonového opatření. Výběr vhodných opatření závisí na zdrojích radonu, na výsledcích analýzy distribuce radonu ve vnitřním ovzduší a na typu domu.
62
Základní ochranné opatření se dělí na pasivní a aktivní. Často se pouţívají i kombinace aktivních a pasivních opatření. Pasivní opatření spočívá ve zvýšení těsnosti kontaktních konstrukcí utěsněním trhlin, prostupů, trativodů a podobně. Jelikoţ je sloţité všechny netěsnosti objevit je také velmi sloţité je utěsnit. Proto se jedná o základní opatření, které můţe přinést zlepšení. Dalším pasivním opatřením, kterým můţeme minimalizovat transport radonu ze sklepních prostor do vyšších podlaţí, tzn. utěsnit prostupy instalací stropní konstrukcí nad sklepem, utěsnit, případně uzavřít schodiště, utěsnit vstupní dveře do sklepa a jiné. Aktivní opatření spočívá ve zvýšené výměně vzduchu v nebytových sklepních prostorech. Vyuţívá se příčné větrání a šachtové větrání sklepa, kdy je odvod vzduchu zajištěn šachtou. Také přirozené větrání okny sniţuje hodnoty objemové aktivity radonu. Dále je moţné vyuţít větrání nucené, kdy pohyb vzduchu zajišťuje ventilátor. Aktivním opatřením je i systém určený k odvětrání radonu z podlaţí pod stávajícím domem. Princip spočívá v tom, ţe kontaminovaný půdní vzduch se odsává z podloţí pod objektem a nahrazuje se čistým atmosférickým vzduchem. Tento způsob opatření je náročnější ale jeví se jako nejúčinnější typ opatření.
17. Akustika Akustika je jeden z nejčastějších problémů, který řeší lidé po nastěhování do bytu. Poţadavky na akustické vlastnosti jsou dány v ČSN 73 0532. Tato norma stanovuje poţadavky na zvukovou izolaci dělících konstrukcí mezi místnostmi v budovách a zvukovou izolaci obvodových stěn včetně oken a dveří. Akustiku můţeme rozdělit na: Vzduchová neprůzvučnost Kročejová neprůzvučnost 17.1 Vzduchová neprůzvučnost Vzduchová neprůzvučnost stavebních konstrukcí roste s jejich plošnou hmotností. Vzduchová neprůzvučnost stavebních konstrukcí je obecně vyšší, čím je vyšší objemová hmotnost materiálu pouţitého na dělící konstrukce. Vzduchová neprůzvučnost je jak u svislých tak vodorovných konstrukcí. Poţadavek na vzduchovou neprůzvučnost musí být splněn nejen vertikálně, ale i mezi jednotlivými místnostmi umístěnými vůči sobě úhlopříčně. Vzduchová neprůzvučnost ţelezobetonových konstrukcí většinou plně vyhovuje poţadavkům 63
vzduchové neprůzvučnosti. Dutinové panely je nutno posuzovat jako sloţené konstrukce. Velmi důleţité je dodrţení technologické kázně při stavbě a hlavní je správné řešení detailů. Pokud nebudou dodrţeny správné postupy a detaily dojde k vytvoření akustických mostů a tím dojde ke zhoršení neprůzvučnosti dělící konstrukce zásadním způsobem. Na obrázku 17.1.1 je ukázka detailu sádrokartonové příčky u podlahy. Pokud vzniknou spáry v místech napojení na svislé nebo vodorovné konstrukce nebo při nezatmelení veškerých spár dojde ke sníţení účinnosti útlumu konstrukce.
Obr. 17.1.1 Ukázka detailu sádrokartonové příčky u podlahy (zdroj: bytová jádra panelových domů)
64
Pro bytové domy bychom měly uvaţovat s následujícími hodnotami stavební vzduchové neprůzvučnosti a to : Obytné místnosti proti ostatním místnostem téhoţ bytu R´w = 42 dB Místnosti jednoho bytu proti všem místnostem druhých bytů R´w = 52 dB Místnosti jednoho bytu proti veřejně pouţívaným prostorům domu R´w = 52 dB 17.2 Kročejová neprůzvučnost U konstrukcí podlah, které jsou aplikovány na nosnou stropní konstrukci, nás zajímá z hlediska akustiky kročejová neprůzvučnost. Jedním z řešení jak dosáhnout splnění normových hodnot kročejové neprůzvučnosti je volba správné skladby podlahy. Například u tzv. plovoucích podlah je princip zaloţen na separaci nosné konstrukce od vyrovnávací vrstvy vhodným materiálem. Tomuto materiálu můţeme říkat „kročejová izolace“. Separačním materiálem jsou například tuţší minerálně vláknité desky, nebo desky z pěnového polystyrenu, určeného k takové aplikaci. Separaci je třeba udělat i po obvodu celé konstrukce. Musí dojít k oddělení zatěţované vrchní konstrukce od konstrukce nosné. Pro bytové domy je nutné uvaţovat s následujícími hodnotami normalizované hladiny kročejového zvuku stropních konstrukcí ve směru šíření kročejového hluku: Obytné místnosti proti ostatním místnostem téhoţ bytu L´nw = 68 dB Místnosti jednoho bytu proti všem místnostem druhých bytů L´nw = 58 dB Místnosti jednoho bytu proti veřejně pouţívaným prostorům domu L´nw = 58 dB Stavební akustika je neopomenutelná sloţka stavební fyziky a zohledňuje kvalitu vnitřního a vnějšího prostředí člověka.
65
18. Závěr teoretické části -vady a poruchy při oceňování
Tato část teoretické části ukazuje, ţe je důleţité při ocenění nemovitosti zjistit technický stav nemovitosti, zda stavba vykazuje vady nebo nikoliv. Z této práce je také zřejmé, ţe se tato problematika týká více technických oborů. Některé příklady vad a poruch uvedených v této práci je moţné vidět na celé řadě bytových domů postavených některou ze stavebních panelových soustav. Kaţdá nemovitost vyţaduje, i ty které jsou postaveny panelovou technologií, odborný přístup pro určení vad a poruch. Tato část teoretické práce můţe pomoci nahlédnout do problematiky stavu panelové výstavby v naší republice. Trţní ocenění nemovitostí vyjadřuje trţní cenu pozemku, budovy či jiné stavby, kterou je prodávající ochoten prodat nestrannému kupujícímu a kupující je ochoten tuto cenu za nemovitost zaplatit. Dalším předpokladem je, majetek veřejně vystaven na trhu. Trţní hodnotu nemovitosti ovlivňuje řada faktorů. Jedná se především o ekonomické vlivy, sociálně demografické, fyzikální a politicko-správní vlivy. Tato bakalářská práce ukazuje hlavní fyzikální vlivy, které ovlivňují trţní hodnotu nemovitosti. Fyzikální vlivy jsou mj. technická ţivotnost, stav údrţby a hlavně stáří stavby. Stáří stavby se projevuje opotřebením, které sniţuje kvalitu a hodnotu stavby. Nedostatečnou údrţbou můţe docházet k postupné degradaci a vzniku závad. Vady a poruchy se v ocenění nemovitostí projevují v závislosti na pouţité metodě. V ocenění dle cenového předpisu se vady, poruchy dají zachytit ve výpočtu opotřebení. V těchto případech je vhodné pouţít výpočet opotřebení analytickou metodou. Pro danou konstrukci se pouţije výrazně vyššího opotřebení, neţ je dáno v lineární metodě. Dle vyhlášky 441/2013 Sb. lze zakomponovat poruchy v ocenění pouţitím koeficientu prodejnosti Kp, který můţe sníţit hodnotu aţ o 30% a to v obecně závaţných důvodů ve vztahu k oceňované nemovitosti, které ovlivňují její prodejnost. Bez řádného zdůvodnění nelze tento postup uplatnit. Je zapotřebí sníţení koeficientu podloţit příslušnými podklady. Ocenění dle cenového předpisu u staveb do 1 100 m³ obestavěného prostoru ovlivní vady a poruchy indexem konstrukce a vybavení Iv ze vzorce dle typu stavby. Pro jeho výpočet je zapotřebí hodnoty Vi, která je v předpisu uvedena v tabulce dle typu stavby. Při ocenění dle předpisu se u staveb nad 1100 m³ obestavěného prostoru vady a poruchy projevují koeficientem vybavení stavby K4, který se vypočítá dle vzorce uvedeném v předpisu. K jeho 66
výpočtu je zapotřebí veličiny n- součet objemových podílů. V případě vad a poruch lze veličinu n sníţit o součet podílů konstrukcí a vybavení. V této práci jsme se také zabývaly výskytem radonu v budovách. Dle cenového předpisu v § 30 odst. 5 pokud je výskyt radonu ve stavbě se stavebním povolení vydaným do 28. února 1991, se cena stavby sniţuje po odpočtu opotřebení o 7%. V trţním ocenění stavby porovnávacím způsobem se vady poruchy projevují v technických parametrech nemovitosti. Technický stav objektu bude upraven korekčním činitelem. Tento korekční činitel je menší neţ 1 oproti porovnatelným nemovitostem. Korekční činitel nesmí být stanoven nepodloţenými skutečnostmi, ale musí být proveden co nejpřesnějším výpočtem. Je důleţité si uvědomit, ţe tento činitel můţe ovlivnit ocenění v rádu stovek tisíc korun. V případě, ţe náklady na odstranění závad převyšují cenu nemovitosti, je vhodné doporučit stavbu k demolici. U panelových bytových domů k této situaci v naší republice dochází minimálně. Cena stavby se poté zjistí jako obvyklá cena pouţitého materiálu z jejího odstranění a sníţí se o nezbytné náklady na zbourání a odklizení materiálu a případně i o náklady na úpravu terénu.
67
Praktická část 19. Trţní ocenění bytu Objednatel: Josef Novák 28. Října 1997 Louny Česká republika
ZPRÁVA O HODNOCENÍ
Byt č. 2293/25 V bytovém domě č.p. 2293 Ul. Kosmonautů 440 01 Louny
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU
Datum ocenění: 4. dubna 2014 68
OBSAH ZPRÁVY
Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení
Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace současného stavu bytu
69
Objednatel: Josef Novák 28. Října 1997 Louny Česká republika 4. dubna 2014
Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného jako Byt č. 2293/25 Uvedený na listu vlastnictví č. 7640, pro katastrální území Louny Nacházejícího se na adrese Kosmonautů 2293, 440 01 Louny V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu bytu v absolutním vlastnictví. Bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 1. dubnu 2014. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o prodeji tohoto majetku a v případě prodeje slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace. Zpracovateli zprávy není známo, ţe by tento odhad měl slouţit také pro jiný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Lounech, na listu vlastnictví č. 7640, pro katastrální území Louny. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 4.4.2014 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by prodávající nebo kupující byli pod jakýmkoliv nátlakem. Také je zachována vzájemná výhodnost obchodu a kaţdá strana má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech týkající se nemovitosti.
70
Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni ocenění nijak komerčně vyuţíván. Podle poţadavků zadavatele ocenění, jsem majetek ocenil za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva nezohledňuje ţádné skutečnosti, které by měly vliv na výši trţní hodnoty vyplývající z uzavřeného nájemného vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávající budov, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemek. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Podle poţadavků zadavatele bylo ocenění zpracováno, jako ocenění majetku v technickém a právním stavu v jakém je ke dni ocenění, tedy 4. dubna 2014.
71
Popisné informace Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek – byt číslo jednotky 2293/25, se nachází v atraktivní lokalitě v Lounech, v západní části města. Tato lokalita je klidná bez významné dopravní zátěţe. V bezprostředním okolí je veškerá občanská vybavenost. V dochůdné vzdálenosti je zastávka MHD. Parkování pro osobní automobily je moţné na okolních veřejných komunikacích.
Oceňovaný majetek Z podkladů poskytnutým zadavatelem ocenění vyplývá, ţe oceňovaný byt není komerčně vyuţíván. Byt se nachází v panelovém bytovém domě. Byt je vymezen svislými a vodorovnými ţelezobetonovými konstrukcemi. K bytu patří uzamykatelná sklepní kóje. Majitel bytu má právo uţívat společné domovní prostory.
Historie Dům byl kolaudován v roce 1979. V roce 2008 byla provedena rekonstrukce střechy, fasády včetně zateplení a výměny všech výplní otvorů a vnitřních páteřních rozvodů instalací. V roce 2010 byla provedena celková modernizace výtahu. Samotný byt byl v roce 2008 kompletně modernizován. Byla provedena výměna bytového jádra včetně nové elektro a vodo instalace. Byly provedeny nové povrchy podlah a byla provedena nová kuchyňská linka včetně všech spotřebičů. Pozemek Obytný panelový dům leţí na pozemku parcelní číslo 4881/25 v k.ú. Louny o celkové výměře 418 m2. Samostatný pozemek není předmětem ocenění, do ocenění je zahrnut pouze podíl pozemku ve výši 6034/189013, který nemá vliv na cenu bytu.
72
Vedlejší stavby a venkovní úpravy K oceňovanému bytu nepřísluší ţádné vedlejší stavby. Dále při výpočtu celkové trţní hodnoty budou zohledněny venkovní úpravy, které nejsou oceněny samostatně. Součástí ocenění je podíl ve výši 6034/189013 na společných částech domu – zde se jedná převáţně o chodby, nosné konstrukce, střechu s hromosvody, přípojky medií a další. Byt Byt se nachází v 4.NP a je přístupný přímo z prostoru schodiště. Vstup do bytu je zajištěn vstupními jednokřídlými poţárními dveřmi. Pokoje mají okenní otvory do ulice SNP. Tyto místnosti jsou situovány na jiţní stranu. Kuchyně je situována na severní stranu do ulice Kosmonautů. Na Vrších směrem na západ. Obvodové konstrukce bytu tvoří stropní a stěnové prefabrikované ţelezobetonové panely. Byt je velikostní kategorie 2 + 1, tedy s obývacím pokojem s kuchyň a druhým pokojem. Dalšími místnostmi bytu jsou vstupní chodba, samostatné WC a koupelna se sprchovým koutem, umyvadlem a rohovou vanou. Dále při rekonstrukci byla vybudována z prostoru chodby malá komora, kde je umístěna pračka. Výplně okenních otvorů jsou plastová okna. Zásobování teplem a teplé vody je dálkové. V bytě jsou osazeny měřiče spotřebovaného tepla na otopných tělesech a studená a teplá voda je měřena podruţnými bytovými vodoměry. Rekonstrukce Oceňovaný byt lze v současném stavu uţívat. Veškeré vybavení bytu je funkční. Celkový stav bytu je ve velmi dobrém technickém stavu. Z tohoto důvodu není třeba uvaţovat s případnou rekonstrukcí.
Analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití Oceňovaný majetek je v katastru nemovitostí zanesen jako bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. Vyuţití nemovitosti je v souladu s platnou územně plánovací dokumentací. 73
Stav oceňovaného bytu je takový, ţe byt je moţné vyuţívat pro vlastní potřebu majitele nebo na pronájem za trţní nájemné. Technické vybavení bytu splňuje dnešní poţadavky na kvalitu bydlení. Stav vnitřních povrchových konstrukcí, dveřních prvků, zařizovacích předmětů a vybavení splňuje kvalitu dnešního bydlení a odpovídá dnešním poţadavkům. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Ocenění Úvod Při stanovení trţní hodnoty nemovitosti je obvyklé pouţívat tři mezinárodně uznávané metody oceňování. Jsou to metody porovnávací, nákladová a příjmová. Porovnávací metoda je metoda zjišťování trţní hodnoty zaloţená na porovnávání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek. Případné rozdíly mezi porovnávanými nemovitostmi jsou zohledněny pomocí jednotlivých korekcí. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu bytu na základě budoucích příjmů z vlastnictví nemovitosti. K určení hodnoty majetku dospívá např. diskontováním nebo kapitalizací příjmů. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tyto náklady budou sníţeny o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Nákladová metoda pro stanovení trţní hodnoty bytu není vhodná a proto jsem ke stanovení trţní hodnoty bytu pouţil kombinaci porovnávací metody s metodou výnosovou. Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota podílu pozemku není určována samostatně, ale je zohledněna při stanovení trţní hodnoty majetku jako celku. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze trţní hodnoty oceňovaného majetku jsem vyuţil k porovnání pouze byty srovnatelných parametrů v odpovídající lokalitě. Tyto byty byly v nedávné době předmětem 74
prodeje nebo byly k prodeji nabízeny. U bytů nabízených k prodeji jsem jejich cenu upravil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi cenou nabídkovou a cenou prodejní. Pro indikaci srovnatelné trţní ceny jsem pouţil srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu nemovitosti povaţována za standardní. Trţní hodnota zjištěná porovnávací metodou dále zohledňuje další faktory, kterými jsou: datum transakce, lokalita, technický stav, existence věcných břemen, vlastnická práva, funkční vyuţitelnost bytu, dopravní dostupnost, velikost bytu, vybavenost a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem stanovil porovnávací metodou výslednou trţní hodnotu bytu na částku
723 000 Kč
Následující tabulka obsahuje podrobný postup výpočtu. AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Oceňovaný
Porovnávaný
Porovnávaný
Porovnávaný
majetek
majetek
majetek
majetek
A. Identifikační údaje Pořadové číslo
1
2
ul. Kosmonautů
ul. 17. Listopadu
ul. B.Rejta
2293/25
2078/8
2268/7
Katastrální území
Louny
Louny
Louny
Louny
Obec
Louny
Louny
Louny
Louny
Okres
Louny
Louny
Louny
Louny
nemovitosti
Nemovitost
75
3
ul. SNP 2069/5
B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek
60,34
61,56
60,84
59,68
Prodejní cena celkem
X
750 000 Kč
710 000 Kč
722 000 Kč
Cena za jednotku
X
12 183,24 Kč
11 669,95 Kč
12 097,86 Kč
Datum transakce
4/2014
01/2014
2/2014
2/2014
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
12 183,24 Kč
11 669,95 Kč
12 097,86Kč
Prodej
Prodej
Prodej
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
12 183,24 Kč
11 669,95 Kč
12 097,86Kč
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Absolutní
vlastnictví
vlastnictví
vlastnictví
vlastnictví
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
12 183,24 Kč
11 669,95 Kč
12 097,86Kč
Nejsou
Nejsou
Nejsou
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
12 183,24 Kč
11 669,95 Kč
12 097,86Kč
Čistě obytné
Čistě obytné
Čistě obytné
1
1
1
D. Právní údaje Druh transakce
Vlastnická práva
Existence věcných břemen
Vyuţití podle územního plánu Korekce
Prodej
Nejsou
Čistě obytné
76
Upravená hodnota
12 183,24 Kč
11 669,95 Kč
12 097,86Kč
Nejsou
Nejsou
Nejsou
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
12 183,24 Kč
11 669,95 Kč
12 097,86Kč
Obdobná
Obdobná
Obdobná
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
12 183,24 Kč
11 669,95 Kč
12 097,86Kč
Po rekonstrukci
Po rekonstrukci
Po rekonstrukci
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
12 183,24 Kč
11 669,95 Kč
12 097,86Kč
Dobré
Dobré
Dobré
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
12 183,24 Kč
11 669,95 Kč
12 097,86Kč
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
12 183,24 Kč
11 669,95 Kč
12 097,86Kč
Omezený
Omezený
Omezený
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
12 183,24 Kč
11 669,95 Kč
12 097,86Kč
MHD
MHD
MHD
1
1
1
Jiná právní omezení a závazky
Nejsou
E. Technické parametry Lokalita
Technický stav
Technická vybavení
Funkční vyuţitelnost
Další moţný rozvoj
Dopravní obsluţnost Korekce
Velmi dobrá
Po rekonstrukci
Dobré
Dobrá
Omezený
MHD
77
Upravená hodnota
12 183,24 Kč
11 669,95 Kč
12 097,86Kč
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
12 183,24 Kč
11 669,95 Kč
12 097,86Kč
Obdobné
Obdobné
Obdobné
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
12 183,24 Kč
11 669,95 Kč
12 097,86Kč
Obdobná
Obdobná
Obdobná
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
12 183,24 Kč
11 669,95 Kč
12 097,86Kč
Obdobný
Obdobný
Obdobný
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
12 183,24 Kč
11 669,95 Kč
12 097,86Kč
12 183,24 Kč
11 669,95 Kč
12 097,86Kč
Atraktivita objektu
Jiná technická korekce
Dobrá
Obdobné
F. Ostatní parametry Korekce pro velikost
Obdobná
nemovitosti
Jiná korekce
Podíl hodnoty pozemku
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota
11 983,68 Kč
jednotky Celková porovnávací
723 095,45 Kč
hodnota Zaokrouhleno
723 000,00 Kč
78
Příjmová metoda
Nemovitosti, které mají potenciál generovat výnos, můţeme oceňovat také příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody ocenění provedené pomocí kapitalizace čistého budoucího příjmu z pronajatého majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţených ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pro jejich schopnost generovat příjem. Pro pouţití kapitalizace příjmů je v první řadě nutné stanovit hrubý potenciální příjem, který můţe oceňovaný majetek generovat majiteli nemovitosti. Od tohoto hrubého potenciálního příjmu odečteme ztráty vlivem neobsazenosti a provozní náklady. Takto získáme provozní příjem. Abychom získali čistý provozní příjem (NOI), musíme ještě od provozního příjmu odečíst náklady na renovace a náklady na vytváření rezervy. Trţní hodnotu majetku potom stanovím přímou kapitalizací takto stanoveným čistým provozním příjmem (NOI). Výši potencionálního provozního příjmu jsem stanovil na základě znalosti výše trţního nájemného za srovnatelné byty v dané lokalitě s ohledem na celkový stav oceňovaného bytu. Vycházím z nájemného, které v sobě nezahrnuje platby za energie a sluţby. Provozní náklady jsem stanovil procentní sazbou z potenciálních hrubých příjmů v obvyklé výši. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného bytu stanovená příjmovou metodou je 710 000 Kč.
79
Následující tabulka obsahuje podrobný postup výpočtu. PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Hrubý příjem z pronájmu – 4 000 Kč/p.m*12
48 000 Kč
Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 5% Efektivní hrubý příjem
2 400 Kč 45 600 Kč
Rezerva na údrţbu (odborný odhad)
5 000 Kč
Ostatní provozní náklady (pojištění, reţie, daň z nemovitosti)
5 000 Kč
Čistý provozní příjem (NOI)
35 600 Kč
Kapitalizační míra (R)
5%
Indikovaná trţní hodnota
712 000 Kč
Indikovaná trţní hodnota zaokrouhlená
710 000 Kč
Tab.20.2 Příjmová metoda Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu oceňovaného bytu v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 4.4.2014 a vyjadřuje aktuální trţní hodnotu k tomuto dni.
80
TRŢNÍ HODNOTA NEMOVITOSTI Indikace (Kč)
Váha (%) Váţený průměr (Kč)
Porovnávací metoda
723 000
80
587 400
Příjmová metoda
710 000
20
142 000
Nákladová metoda
N/A
0
0
Výsledná trţní hodnota
729 400
Zaokrouhleno
729 000
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Oceňovaný byt není typickým investičním majetkem. Z těchto důvodů povaţuji za rozhodující pro indikaci trţní hodnoty bytu trţní hodnotu indikovanou porovnávací metodou a přisoudil jsem jí tedy váhu 80 %, trţní hodnotu indikovanou příjmovou metodou tedy nepovaţuji za podstatnou a přisoudil jsem jí tedy váhu 20%. Z důvodů, jiţ dříve uvedených, jsem nákladovou metodu při indikaci trţní hodnoty neaplikoval. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného bytu, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu ke dni 4.dubna 2014 je reprezentována částkou: 729 000 Kč (slovy: Sedm set dvacet devět tisíc korun českých) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být
81
vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.
Omezující podmínky a předpoklady 1.
2.
3.
4.
5.
6. 7. 8. 9.
10.
Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správně a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesností takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky vyskytující se následně po datu ocenění. Přepokládá se odpovědné vlastnictví a s práva vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze z účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o trţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
82
Osvědčení Já níţe podepsaný tímto osvědčuji, ţe:
1. 2. 3. 4.
V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Lounech, dne 4. dubna 2014
………………………………….. Zdeněk Budil
83
Přílohy Výpis z katastru nemovitostí
84
Snímek z katastrální mapy
85
Fotodokumentace současného stavu bytu
Obr. 20.1. a 20.2 Pohledy na budovu
Obr. 20.3 a 20.4 Zařízení kuchyně
86
Obr. 20.5 a 20.6 Zařízení koupelny bytu
87
20. Trţní ocenění administrativní budovy Objednatel: BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika
ZPRÁVA O HODNOCENÍ
Nemovitost vyuţívána k podnikatelským účelům č.p. 2895 (Administrativní budova)
Objekt pro administrativu Otokara Březiny čp. 2895, Ţatec 438 01 Ţatec
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU
Datum ocenění 18. 4. 2014 88
OBSAH ZPRÁVY
Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení
Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace objektu Vzor smlouvy o nájmu
89
BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 18. 4. 2014 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako
Nemovitost - administrativní budova č. p. 2895 Objekt pro administrativu Uvedený na listu vlastnictví č. 4692, pro katastrální území Ţatec, obec Ţatec Nacházejícího na adrese Otokara Březiny 2895, 438 01 Ţatec, Česká republika
V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 15. dubnu 2014 - ke dni místního šetření. Zpracovatelům je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Ţatci, na listu vlastnictví č. 4692 pro katastrální území Ţatec, obec Ţatec, okres Louny. Výpis z katastru je přiloţen v příloze této zprávy. Zpracovatelé chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných zkušenostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. 90
Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (15. 4. 2014) uţíván výhradně pro administrativu (sídla firem – kanceláře). Ţádný prostor oceňované budovy nepodléhá regulovanému nájmu, nebo není pronajat ne dobu určitou. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, vyuţitelnost a velikost pozemku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, morálními, ekonomickými, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
91
Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek se nachází ve městě Ţatec, který má 18 856 obyvatel. Jde o město leţící v okrese Louny a velikostí odpovídá okresnímu městu Louny. Okres Louny se nachází v Ústeckém kraji, leţí 80 km na západ od Prahy. Je zde veškerá občanská vybavenost, Městská nemocnice, divadlo, muzeum, hotely, úřady, základní a střední školy, různé sportovní komplexy, městská hromadná doprava atd. Dopravní spojení s okolními městy zajišťuje pravidelná autobusová i ţelezniční doprava. V okolí města jsou jiţním směrem rozsáhlé lesy. Cyklostezka dolní poohří, která vede podél řeky Ohře. Průmysl se vyskytuje jen v menším rozsahu např. pivovar. V blízkosti se nachází průmyslová zóna Triangel, kam mnoho lidí dojíţdí za prací. Posuzovaná nemovitost je situována v širším centru města jiţním směrem od centra. Budova se nachází mezi starší zástavbou města a novější panelovou výstavbou. V dochůdné vzdálenosti je zastávka MHD.
Oceňovaný majetek Podle poskytnutých podkladových materiálu zadavatelem trţního ocenění a ze skutečností zjištěných na místě, je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činnosti prováděnou v domě poskytování pronajímatelných prostor – administrativních (kanceláří). Budova je tedy primárně určena k podnikatelské činnosti. Historie Objekt byl kolaudován v roce 1993, a to jako kanceláře pro Okresní stavební bytové druţstvo. V roce 2010 došlo k zateplení celého objektu včetně výměny stávajících dřevěných oken za okna plastová s izolačním trojsklem. Zateplena byla také střecha objektu včetně provedení nové hydroizolace. Budova je ve velmi dobrém technickém stavu. Pozemek Předmětem ocenění jsou tři pozemky, uvedený na listu vlastnictví č. 4692, které tvoří jediný funkční celek. Jedná se pozemky parc. č. 5170 o rozloze 569 m2 na kterém je z větší části umístěna budova, dále se jedná o pozemky parc. č. 5577/37 o rozloze 588 m2 a parc.č. 92
5577/38 o rozloze 344 m2. Celková rozloha všech pozemků je 1501 m2. Pozemek parc. č. 5170 zje prakticky celý zastavěn ostatní dva pozemky tvoří příjezdovou komunikaci a manipulační plochu a moţnost zaparkování automobilů. Pozemky jsou rovinné, tvar není čistě pravidelným přibliţně lichoběţníkového tvaru. Parcela č. 5577/37 je v rohové pozici a tvoří roh mezi ulicemi Otokara Březiny a Bratří Čapků. Pozemky jsou napojeny na všechny obvyklé systémy inţenýrských a sdělovacích sítí. Pro daný účel uţití stavby na něm stojící, jde o dobrou polohu ve městě. Nutno konstatovat, ţe v dané lokalitě města se ţádné volné pozemky nevyskytují.
Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují. Jedná se pouze o domovní přípojky a zpevněné plochy, které jsou z hlediska trţní hodnoty zanedbatelné vzhledem k hodnotě budovy a pozemku. Trţní hodnota venkovních úprav není v ocenění indikována samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna ve výpočtu trţní hodnoty majetku jako celku.
Administrativní budova Jedná se o skeletový montovaný příčný konstrukční systém z panelové stavební soustavy MS 72. Soustava je tvořena sloupy čtvercového průřezu a deskovými průvlaky uloţenými v příčném směru. Obvodový plášť je tvořen parapetními panely doplněnými pásy oken s meziokeními vloţkami. Štítové stěny a celý suterén je vyzdívaný. Na východní straně objektu je na štítové stěně situován nákladní výtah s rampou. Objekt je zastřešen plochou střechou zateplenou minerální vlnou tloušťky 200 mm s krytinou z ţivičných pasů. Nad střešní rovinu pouze vystupují ventilační hlavice kanalizačních potrubí a střešní výlez. Výplně jsou zhotoveny z pětikomorového plastového profilu v bílém odstínu. Zasklení je provedeno izolačním trojsklem. Obvodový plášť objektu je zateplen kontaktním zateplovacím systémem třídy A se strukturovanou silikonovou omítkou. Tepelná minerální izolace je tloušťky 160 mm. Objekt tvoří jeden dilatační celek. Budova celkem obsahuje čtyři podlaţí a to jedno podzemní a tři nadzemní. V podzemním je umístěna plynová kotelna a prostory k pronájmu. V prvním aţ třetím 93
nadzemním podlaţí jsou umístěny prostory - kanceláře. Vybavení prostor je standardní. V 1.PP se nachází šest prostor o celkové uţitné ploše 250 m2, v 1 NP se nachází deset prostor o celkové uţitné ploše 262 m2, ve 2.NP se nachází 11 prostor o celkové uţitné ploše 281 m2 a ve 3.NP se také nachází 11 prostor o celkové uţitné ploše 281 m2. Celková uţitná plocha prostor k pronájmu činí 1074 m2. Světlá výška podlaţí je 3,3 m. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyziky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná hodnota majetku. Mezi zásadní kritéria, která nejvyšší a nejlepší vyuţití musí splňovat, patří především dodrţení právních předpisů, finanční proveditelnost, fyzická realizovatelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Vzhledem k těmto zjištěným skutečnostem jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je celkově v dobrém stavu, základní údrţba je prováděna dobře a pravidelně. Je tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Je tedy splněna podmínka okamţité vyuţitelnosti. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čím by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe celý objekt je pronajat za trţní nájemné, je splněná podmínka nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. 94
Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací přijmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení trţní hodnoty jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jsme pouţili všech tří metod ocenění. Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a jsou připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním objektu slouţící pro podnikatelské účely jsme porovnali čtyři pozemky prodané v posledním období nebo nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly také vzaty v úvahu takové faktory, kterými jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemku, moţná zastavitelnost, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku související s oceňovaným objektem indikovaná porovnávací metodou je:
1 648 000 Kč a je kalkulována následně: 1 501 *1 098 = 1 648 000 Kč 95
Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující stráně. Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný
Porovnávaný
Porovnávaný
Porovnávaný
Porovnávaný
pozemek
pozemek
pozemek
pozemek
pozemek
1
2
3
4
Stavební
Stavební
Stavební
Stavební
parcela
parcela
parcela
parcela
N/A
N/A
N/A
N/A
Studentská
J.Vrchlického
Vol.Čechů
Na flóře
A. Identifikační údaje Pořadové
číslo
pozemku Název pozemku
Areál 106 5170,5577/37-
Parcelní číslo
38 Adresa pozemku
Otokara Březiny, 2895
Katastrální území
Ţatec
Ţatec
Ţatec
Ţatec
Ţatec
Obec
Ţatec
Ţatec
Ţatec
Ţatec
Ţatec
Okres
Louny
Louny
Louny
Louny
Louny
B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 v tisících Kč X
1 325 000
650 000
820 000
1 250 000
1501
1202
635
862
1196
X
1102
1 023
951
1045
28. 3. 2014
10. 12. 2013
1. 2. 2014
15. 2. 2014
1
1
1
1
1102
1023
951
1045
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Prodej
Korekce
0,9
0,9
0,9
1
Upravená hodnota
991
920
856
1045
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Absolutní
vlastnictví
vlastnictví
vlastnictví
vlastnictví
vlastnictví
1
1
1
1
991
920
856
1045
Bez věcných
Bez věcných
Bez věcných
Bez věcných
Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce
Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence
věcných
Bez věcných
96
břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití
podle
územního plánu
Plocha občan. vybavení
1
1
1
1
991
920
856
1045
Plocha občan. Plocha občan. Plocha občan. Plocha občan. vybavení
vybavení
vybavení
vybavení
1
1
1
1
991
920
856
1045
Ano
Ano
Ano
Ano
1
1
1
1
991
920
856
1045
Nejsou
Nejsou
Nejsou
Nejsou
1
1
1
1
991
920
856
1045
Dobrá
Dobrá
Horší
Dobrá
1,1
1,1
1,4
1,1
1090
1012
1198
1149
Pravidelný
Pravidelný
Pravidelný
Pravidelný
1
1
1
1
1090
1012
1198
1149
Mírně svaţitý
Rovinný
Rovinný
Rovinný
Korekce
0,95
1
1
1
Upravená hodnota
1035
1012
1198
1149
Kompletní
Kompletní
Kompletní
Kompletní
1
1
1
1
1035
1012
1198
1149
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
1
1
1
1
1035
1012
1198
1149
MHD
MHD
MHD
MHD
1
1
1
1
1035
1012
1198
1149
Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky
Nejsou
Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita
Výborná
Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku
Pravidelný
Korekce Upravená hodnota Svaţitost
Dostupnost inţ. sítí
Rovinný
Kompletní
Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy
Nezjištěna
Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota
MHD
97
Dopravní dostupnost a
Dobré
parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost
demolice
Ne
stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná
technická
Dobré
Dobré
Dobré
Dobré
1
1
1
1
1035
1012
1198
1149
Ne
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1
1035
1012
1198
1149
Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno
korekce Korekce Upravená hodnota
1
1
1
1
1035
1012
1198
1149
Obdobná
Obdobná
Obdobná
Obdobná
1
1
1
1
1035
1012
1198
1149
E. Ostatní parametry Velikost pozemku
X
Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost
Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno
Korekce Upravená hodnota
1
1
1
1
1035
1012
1198
1149
1035
1012
1198
1149
0
0
0
0
Výsledná porovnávací hodnota Porov. hodnota 1 m2
1098
Rozloha pozemku
1501
Celková porovnávací hodnota
1 648 098
Výpis oceňovaných parcel Poř. číslo
Číslo parcely
Výměra v m2
Jednotková hodnota v Kč/m2
Trţní hodnota
1
5170
569
1098
624 762
2
5577/37
588
1098
645 624
3
5577/38
344
1098
377 712
Celkem
1501
1 648 098 98
Zaokrouhleno
1 648 000
Stanovení trţní hodnoty jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku, byly vzaty do úvahy administrativní budovy, které byly v okrese Louny v nedávné době nabízeny k prodeji nebo byly prodány. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí ve stejné nebo porovnatelné lokalitě. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili jako srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). U tohoto druhu majetku je tato jednotka povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, moţnost parkování, poloha v obci, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:
11 099 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.
99
Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
1
2
3
4
A. Identifikační údaje Pořadové nemovitosti
číslo
Název nemovitosti
Administrativ.
Administrativ. Administrativ. Administrativ. Administrativ.
budova
budova
budova
budova
budova
Parcelní číslo
5170,5577/3738
Adresa nemovitosti
Otokara Růţová Březiny, 2895
Klášterní
Dukelská
Bezděkov
Katastrální území
Ţatec
Ţatec
Ţatec
Ţatec
Bezděkov
Obec
Ţatec
Ţatec
Ţatec
Ţatec
Ţatec
Okres
Louny
Louny
Louny
Louny
Louny
1225
788
862
1182
Hodnota za 1 m2 1098 pozemku
990
1 203
1054
1100
Hodnota celkem
1 212 000
948 000
908 000
1 300 000
B. Údaje o pozemku - přenos z Tabulky I Plocha (m2)
pozemku
pozemku
1501
1 648 000
C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích 1074 jednotek
478
520
421
930
Prodejní celkem
5 380 000
8 541 000
3 086 000
9 183 000
4 168 000
7 593 000
2 178 000
7 883 000
11 256
16 425
7 332
9875
cena
X
Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za porovnávací jednotku
1 X
100
Datum transakce Korekce Upravená hodnota
19. 3. 2014
9. 11. 2013
5. 2. 2014
25.1.2014
1
1
1
1
11 256
16 425
7 332
9 875
Nabídka
Prodej
Nabídka
Nabídka
0,9
1
0,9
0,9
10 130
16 425
6 598
8 887
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Absolutní
1
1
1
1
10 130
16 425
6 598
8 887
Ne
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1
10 130
16 425
6 598
8 887
D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní
Korekce Upravená hodnota Existence věcných Ne břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle Administrativ. územního plánu budova Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiné právní omezení Ne a závazky Korekce Upravená hodnota
Administrativ. Administrativ. Administrativ. Administrativ. budova
budova
budova
budova
1
1
1
1
10 130
16 425
6 598
8 887
Ano
Ano
Ano
Ano
1
1
1
1
10 130
16 425
6 598
8 887
Ne
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1
10 130
16 425
6 598
8 887
101
E. Technické parametry Horší
Porovnatelná Dobrá
Horší
1,1
1
1,05
1,1
11 143
16 425
6 927
9 775
Dobrý
Dobrý
Horší
Horší
1
1
1,05
1,02
11 143
16 425
7 273
9 970
Průměrná
Průměrná
Průměrná
Průměrná
1
1
1
1
11 143
16 425
7 273
9 970
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
1
11 143
16 425
7 273
9 970
Moţný
Omezený
Omezený
Omezený
0,9
1
1
1
10 028
16 425
7 273
9 970
MHD
MHD
MHD
MHD
1
1
1
1
10 028
16 425
7 273
9 970
Lepší
Obdobné
Obdobné
Obdobné
Korekce
0,95
1
1
1
Upravená hodnota
9 526
16 425
7 273
9 970
Lokalita
Výborná
Korekce Upravená hodnota Technický objektu
stav
Dobrý
Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy
Průměrná
Korekce Upravená hodnota Funkční Dobrá vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Omezený nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost
MHD
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost parkování
a
102
Atraktivita objektu
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Jiná korekce
technická
N/A
Korekce Upravená hodnota
Horší
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1,1
1
1
1
10 478
16 425
7 273
9 970
N/A
N/A
N/A
N/A
1
1
1
1
10 478
16 425
7 273
9 970
Menší
Menší
Menší
Porovnatelný
0,9
0,9
0,9
1
9 430
14 782
6 545
9 970
N/A
N/A
N/A
N/A
1
1
1
1
9 430
14 782
6 545
9 970
9 430
14 782
6 545
9 970
F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce
N/A
Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota
10 181
1 jednotky Porovnávací hodnota celkem 10 934 394 (bez. poz.) Hodnota pozemku
1 648 000
Celková porovnávací hodnota
11 099 000
103
Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány také příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je pak nutné stanovit neobsazenost a provozní náklady, které se odečtou od potenciálního hrubého příjmu, pro získání přijmu provozního. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven i čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je stanovena pak pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů - přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby i energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:
6 503 000 Kč Podrobný popis provedených výpočtů pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.
104
PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - trţní nájemné
988 800
Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného
20%
197 760
Efektivní hrubý příjem
791 040
Náklady na údrţbu
102 000
Pojistné
8 600
Daň z nemovitosti
3156
Správa nemovitosti
27 000
Ostatní provozní náklady
0
Provozní náklady celkem
140 756
Provozní příjem
650 284
Rezervy na renovace
130 000
Čistý provozní příjem
520 284
Míra kapitalizace
8%
Indikovaná hodnota
6 503 550 Kč
Zaokrouhleno
6 503 000 Kč
Nákladová metoda U této metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, výrobních a stavebních norem, celkového uspořádání, projektu tak i kvality provedení. 105
Ke stanovení trţní hodnoty oceňovaného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která představuje sníţení hodnoty, které vyplývá z fyzického opotřebení majetku, funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, jestli existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky, které sniţují hodnoty, jsou definovány takto: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, celkového uspořádání, projektů, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části oceňovaného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, neharmonické vyuţití majetku nebo dostupnost financování. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky, které jsou uplatněny při ocenění, zohledňují především tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné konstrukční, materiálové a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady všech druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí na daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze, která vychází ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány 106
koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce, která je vydávána Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná nákladovou metodou je:
15 174 000 Kč Podrobný popis provedených výpočtů pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.
NÁKLADOVÁ METODA Název
Nemovitost je vyuţívána k podnikatelským účelům (administrativní budova)
Číslo pozemku
5170, 5577/37-38
Nosná konstrukce
Ţelezobetonová, skeletová
Skutečné stáří
25 let
Efektivní stáří
30 let
Ekonomická ţivotnost
60 let 480 m2
Zastavěná plocha Počet podlaţí
3 nadzemní, 1 podzemní podlaţí 1074 m2
Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti
0,9
Celková podlahová plocha
1074 m2
Celkový obestavěný prostor
3 544 m3 4 940 Kč/m3
Jednotkové reprodukční náklady
107
Reprodukční náklady celkem
17 507 360
Fyzické opotřebení
-20%
14 005 888
Funkční nedostatky
-5%
13 305 593
Ekonomické nedostatky
0%
13 305 593
Vedlejší stavba Věcnou hodnotu stanovujeme odborným
221 125
odhadem
Pozemek
1 648 000
Indikovaná hodnota
15 174 718
Zaokrouhleno
15 174 000
Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 15. dubnu 2014. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodu toho ocenění.
108
Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)
Váha (%)
Váţený průměr (Kč)
Porovnávací metoda
11 099 000
40
4 439 600
Příjmová metoda
6 503 000
50
3 251 500
Nákladová metoda
15 174 000
10
1 517 400
Výsledná cena
9 208 500
Zaokrouhleno
9 208 000
Oceňovaný majetek patří mezi výjimečné, zejména svojí lokací, objemově se řadí mezi větší stavby svého druhu v této lokalitě. Na trhu s podobnými typem majetku se často neobchoduje a není ani často nabízen. Proto je velmi obtíţné vyhledat dostatečné mnoţství porovnatelných nemovitosti. Na základě těchto důvodů usuzujeme, ţe v tomto konkrétním případě porovnávací metoda nemůţe nejlépe odráţet stav ekonomiky i konkrétní nabídku po oceňovaném majetku. Porovnávací metodu nepovaţujeme v tomto případě za rozhodující a byla jí tedy přisouzena váha 40 %. Oceňovaný majetek - administrativní budova je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Z těchto předpokladu se domníváme, ţe příjmová metoda dokáţe nejlíp zobrazit skutečnou trţní hodnotu oceňovaného majetku a proto jí byla přisouzená váha 50%. U budov postavených v lukrativních místech, je patrný převyšující zájem ze strany poptávajících, hlavní příčinou je omezený počet volných pozemků. Proto tyto objekty se většinou obchodují za ceny vyšší, neţ je jejich reprodukční cena. Indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody z výše uvedených důvodu není rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty pomocí nákladové metody nám tato metoda slouţí spíše jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí byla přisouzena váha 10%.
109
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 15. dubna 2014 reprezentována částkou:
= 9 208 000 Kč (slovy:devětmilionůdvěstěosmtisíckorunčeských)
Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího stavu potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být uţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následující příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.
110
Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správně a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesností takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky vyskytující se následně po datu ocenění. 6. Přepokládá se odpovědné vlastnictví a s práva vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze z účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o trţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
111
Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění, 2. Zpracovaný posudek zohledňuje, všechny nám známe skutečnosti, které by mohli ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Lounech, dne 18. 4. 2014
..................................................... Zdeněk Budil
112
Přílohy Výpisy z katastru nemovitostí
113
114
115
Snímek z katastrální mapy
116
Fotodokumentace
117
Analytická část 21. Analýza trhu s nemovitostmi
OKRES LOUNY
ÚSTECKÝ KRAJ
118
21.1 Obecná charakteristika trhu
Popis okresu Okres Louny je situován v severozápadní části České republiky. Sídlem okresu jsou Louny, Území Lounského okresu má přibliţně tvar kosodélníka táhnoucího se od jihozápadu k severovýchodu o délce asi 62 km a průměrné šířce cca 20 km. Rozlohou je největším okresem Ústeckého kraje o rozloze 1 117 km² naopak s počtem obyvatel 86 782 se řadí aţ na poslední místo. Hustota zalidnění okresu je v rámci kraje i ČR spíše podprůměrná. Okres Louny sousedí v rámci Ústeckého kraje na severozápadě s okresem Chomutov na severu s okresy Most a Teplice severovýchodě pak s okresem Litoměřice. Na jihovýchodě a jihu jsou jeho sousedy okresy Kladno a Rakovník Středočeského kraje, na jihozápadě hraničí s okresem Plzeň sever kraje Plzeňského a na západě s okresem Karlovy Vary kraje Karlovarského. Od reformy státní správy, která proběhla na počátku roku 2003 je okres rozčleněn do 3 správních obvodů obce s rozšířenou působností (obcí III. stupně) – Louny, Ţatec a Podbořany. Obvod obce s rozšířenou působností obvod Louny zahrnuje 41 obcí okresu v jeho severovýchodní části. Kromě města Louny pod něj patří i město Postoloprty. Na rozloze 473 km² ţije asi 44 tisíc obyvatel, coţ představuje hustotu zalidnění asi 92 obyvatel/km². Ţatecký obvod zabírá „prostředek“ lounského okresu. Jeho rozloha činí 307 km² s 23 tisíci obyvateli. Průměrná lidnatost dosahuje 76 obyvatel/km². Obvod je tvořen územím 18 obcí, Ţatec je jediným městem obvodu. Obvod Podbořany leţí na hranici 4 krajů a 4 okresů. Je tedy nejodlehlejším obvodem Lounského okresu. Na rozloze 338 km² zde ţije 16 tisíc obyvatel. Hustota zalidnění je velmi nízká – 48 obyvatel/km². Na území obvodu se nacházejí 4 menší města – Podbořany, Vroutek, Kryry a Blšany.
119
Obr. 21.1.1 rozdělení okresu do správních obvodů (zdroj wikipedie.cz)
Okres Louny je převáţně zemědělský, podíl průmyslu na celkovém hospodářství okresu se v posledních letech spíše sniţuje. Udrţel se chmelařský průmysl navazující na zemědělství. V oblasti bývalého vojenského letiště vznikla velká průmyslová zóna, kde vyrůstají průmyslové areály za pomoci Ústeckého kraje. V Lounech je největším zaměstnavatelem strojírenská firma Legios. Město Ţatec kandiduje do zápisu UNESCO a to vede k rozvoji turistického ruchu. Z komerčního hlediska je důleţité, ţe okres Louny protíná rychlostní komunikace R7. Prioritou je její dostavba na čtyřproudou komunikaci. Tím by se zlepšila dopravní obsluţnost z Prahy do Německa. Průmyslové zóny menšího rozsahu dále vznikly v Lounech, Ţatci a Podbořanech. Trh s nemovitostmi V tomto období trh s nemovitostmi v okrese Louny z větší části stagnuje. Od ekonomické krize v roce 2008, která je částečně do dnešní doby se ceny nemovitostí v této lokalitě postupně sniţují. Od roku 2008, kdy trh s nemovitostmi dosáhl svého maxima, jsou ceny za nemovitosti v průměru cca o 15 – 20 % niţší. Významným impulzem pro rozvoj trhu hlavně v Lounech a v Ţatci je rozšíření průmyslové zóny Triangle. Tím by se sníţila nezaměstnanost v okrese Louny a znamenalo by to příliv nových pracovníků do regionu a tím by se zvýšila poptávka po bydlení. Regionální segmentace Okres Louny lze z hlediska trhu rozdělit na tři části – na okresní město Louny a velikostně stejné město Ţatec a dále pak na zbytek okresu včetně Podbořan. 120
21.2 Město Louny Pozemky Proluky V centru města se volné proluky prakticky nevyskytují. Jediná moţnost výstavby v tomto sektoru města je rekonstrukce stávajících objektů. Moţnost výstavby je dále determinována poţadavky památkové péče. Jediná volná proluka v centru města je proluka po domě, který spadl po neodborném zásahu v Hilbertově ulici. V širším intravilánu města – ne centrum, také není velká nabídka volných proluk. Ve střednědobém horizontu se nejeví jako reálná moţnost, ţe by vznikly nové proluky např. demolicemi současných staveb. Lze tedy předpokládat, ţe se tento sektor trhu zúţí a prodeje budou spíše ojedinělé, ale za velmi vysoké ceny. Stavební pozemky Vzhledem ke stagnaci cen pozemků je celkem dobrá poptávka po stavebních pozemcích. V investičně připravených lokalitách s vybudovanými inţenýrskými sítěmi a obsluţnými komunikacemi, např. lokalita „Zahradní město“ se realizované ceny pohybují na úrovni 1 250 Kč za metr čtvereční. Tato čtvrť je ve východní části města s dobrou dopravní obsluţností. Další Lokalita, která se rozvíjí pro výstavbu rodinných domů je lokalita „Skalka“ v této lokalitě se ceny stavebních pozemků pohybují v částce 1300 Kč za metr čtvereční. V dojezdové vzdálenosti od Loun a v okrajových částech města se ceny stavebních pozemků pohybují (v závislosti na kvalitě inţenýrských sítí) v rozmezí 500 – 1200 Kč za metr čtvereční. Můţeme říci, ţe nabídka stavebních pozemků pro výstavbu rodiných domů převyšuje poptávku. Nabídka pozemků pro průmyslovou výstavbu je ve městě velice omezena. V jihovýchodní části města je z větší části průmyslová zóna jiţ obsazena. Nabídka je ve městě spíše na okrajích a to v malém mnoţství.
121
Budovy Byty V dnešní době je spíše útlum poptávky po bytech v Lounech, nabídka bytů převyšuje poptávku po bytech. Převáţně se nabízejí byty v bytových domech postavených panelovou technologií. Nabízejí se také byty v nově vybudovaných bytových domech v Zahradním městě a dále se nabízejí byty v rekonstruované budově v bývalém areálu státního podniku Elektroporceán Louny. V Zahradním městě jsou byty ve třech bytových domech, kde se cena pohybuje v rozmezí 42.000 – 48.000 Kč/m2. Toto bydlení je luxusního charakteru. V druhé lokalitě nově vybudovaných v areálu EPL Louny se ceny bytů pohybují v rozmezí 12 500 14 500 Kč/m2 podlahové plochy bytu.
Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech:
Byt 1 + 1
340 000 – 650 000 Kč
Byt 2 + 1
450 000 – 950 000 Kč
Byt 3 + 1
530 000 – 1 400 000 Kč
Byt 4 + 1
790 000 – 1 450 000 Kč
Rodinné domy Ve městě se nabízí cca 40 starších rodinných domů a tím je nabídka vyšší neţ poptávka. Realizované ceny se pohybují u řadových domů u nové výstavby od 1 800 000 aţ 4 000 000 Kč, u volně stojících objektů nebo u domů postavených před rokem 1989 se cena pohybuje od 1 200 000 do 5 000 000 Kč s ohledem na vybavení a technický stav domu. S předpokládanou vzrůstající ţivotní úrovní lze rovněţ paralelně předpokládat větší poptávku po rodinných domech.
122
Objekty pro individuální rekreaci I v tomto segmentu trhu převyšuje poptávka po individuální rekreaci nabídku. Ve městě je velice malá nabídka. V nabídce jsou zděné vícepodlaţní chaty charakteru spíše rekreačního domku, které se cenově pohybují mezi 500 000 – 1 000 000 Kč.
Bytové domy Velikost trhu většinou nenabízí prodej bytových domů, proto se jedná spíše o ojedinělé nabídky. Vzhledem k tomu, ţe nové bytové domy se zásadně neprodávají jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách, nelze předpokládat nárůst nabídky. Z výše uvedených skutečností tedy vyplývá spíše vzrůst cen taţený poptávkou.
Administrativní budovy Objekty tohoto typu se v nabídce objevují ojediněle. Jedná se přibliţně o 10 nabídek. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu menších prostor. Nájmy Byty Jako ve většině okresních měst mimo měst lázeňských a proslavených turistických destinací, je nabídka bytů na pronájem velice malá. Velký rozvoj naopak zaţívají ubytovny, ve kterých se ubytovávají sociálně slabší spoluobčané. V Lounech jsou tři velké ubytovací zařízení. Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech : Byt 1 + 1
4 500 – 6000 Kč / byt / p.m.
Byt 2 + 1
4 500 – 8 500 Kč / byt / p.m.
Byt 3 + 1
6 000 –13 000 Kč / byt /p.m.
Byt 4 + 1
8 500 – 13 500 Kč / byt /p.m. (velmi malá nabídka) 123
Prodejní prostory I prodejních míst k pronájmu ve městě není velký a ani poptávka po těchto prostorech není zásadně veliká. Největší nabídka pronájmu těchto prostor je v centru města. Velkou část nájemců tvoří asijští obchodníci.
Centrum města
150 -280 Kč / m2/ měsíc
Širší okolí
1 20 – 180 Kč /m2/ měsíc
Kanceláře V posledních letech je zřejmý značný pokles poptávky po nájmech kanceláří, nabídka je vyšší neţ poptávka.
Centrum města
120 – 180 Kč / m2 / měsíc
Širší okolí
80 – 120 Kč / m2 / měsíc.
21.3 Město Ţatec
Dalším segmentem trhu s nemovitostmi na okrese Louny je město Ţatec, které je co do počtu obyvatel srovnatelný s městem Louny. Historické centrum je větší neţ historické centrum Loun. Dochází k postupné obnově historických památek. Některé objekty ve městě chátrají. Východní část městského jádra je na tom velmi špatně tj. oblast „Chelčického náměstí“, neboť byla v dřívějších letech obývána nepřizpůsobivými obyvateli.
124
Pozemky Proluky V centru města se volné proluky vyskytují jen na několika místech. Tyto proluky vznikly nebo mohou vzniknout po demolici schátralých objektů hlavně okolo Chelčického náměstí. Jediná moţnost výstavby v tomto sektoru města je rekonstrukce stávajících objektů, takovýchto objektů je v centru celé řada. Moţnost výstavby je dále determinována poţadavky památkové péče.
Stavební pozemky I v Ţatci je stagnace cen pozemků a proto je celkem dobrá poptávka po stavebních pozemcích. V investičně připravených lokalitách s vybudovanými inţenýrskými sítěmi a obsluţnými komunikacemi, např. lokalita „ U Flóry“ kde se realizované ceny pohybují na úrovni 1 500 - 2000 Kč za metr čtvereční. Tato čtvrť je v jiţní části města s dobrou dopravní obsluţností. Další Lokalita, která se rozvíjí pro výstavbu rodinných domů je lokalita „Bezděkov“ v této lokalitě se ceny stavebních pozemků pohybují v částce 600 - 1500 Kč za metr čtvereční. Tato část se nachází v západní části města ve směru na Louny. V dojezdové vzdálenosti od Ţatce a v okrajových částech města se ceny stavebních pozemků pohybují (v závislosti na kvalitě inţenýrských sítí) v rozmezí 300 – 1000 Kč za metr čtvereční. Můţeme říci, ţe nabídka stavebních pozemků pro výstavbu rodinných domů převyšuje poptávku. Nabídka pozemků pro průmyslovou výstavbu je ve městě velice omezena. Ve městě je veliký areál bývalého podniku „Šroubárna Ţatec“, který je dnes vyuţíván jen z malé části a proto by bylo v budoucnu moţné vyuţití pozemků v této lokalitě. Budovy Byty Ve městě Ţatec je také spíše útlum poptávky po bytech stejně jako v Lounech, nabídka bytů převyšuje poptávku po bytech. Převáţně se nabízejí také byty v bytových domech postavených panelovou technologií. V Ţatci se nové byty nenabízejí, není zde ţádná lokalita s nabídkou nově vystavených bytů v novém bytovém domě.
125
Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech:
Byt 1 + 1
200 000 – 600 000 Kč
Byt 2 + 1
450 000 – 900 000 Kč
Byt 3 + 1
450 000 – 990 000 Kč
Byt 4 + 1
650 000 – 1 200 000 Kč
Rodinné domy Ve městě se nabízí cca 45 starších rodinných domů a tím je nabídka vyšší neţ poptávka. Realizované ceny se pohybují u nové výstavby od 1 500 000 aţ 3 500 000 Kč, u volně stojících objektů nebo u domů postavených před rokem 1989 se cena pohybuje od 800 000 do 4 500 000 Kč s ohledem na vybavení a technický stav domu. S předpokládanou vzrůstající ţivotní úrovní lze rovněţ paralelně předpokládat větší poptávku po rodinných domech.
Objekty pro individuální rekreaci I v tomto segmentu trhu se v Ţatci nevyskytují ţádné nabídky.
Bytové domy Velikost trhu většinou nenabízí prodej bytových domů, ve městě je cca 5 domů na prodej. Ceny těchto nemovitostí jsou odvislé o velikosti domu a jeho technickém stavu a proto jsou ceny celkem rozdílné. Ceny se pohybují v rozmezí od 900 000,- Kč aţ 5 000 000,- Kč.
Administrativní budovy Objekty tohoto typu se v nabídce objevují ojediněle. Jedná se přibliţně o 1 nabídku za půl roku. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu menších prostor. 126
Nájmy Byty Ve většině takto velkých měst mimo měst je nabídka bytů na pronájem velice malá. Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech:
Byt 1 + 1
4 500 – 5 900 Kč / byt / p.m.
Byt 2 + 1
4 800 – 8 100 Kč / byt / p.m.
Byt 3 + 1
5 300 Kč / byt /p.m. (není jiná nabídka)
Byt 4 + 1
7 800 Kč / byt /p.m. (velmi malá nabídka)
Prodejní prostory I prodejních míst k pronájmu ve městě není velký a ani poptávka po těchto prostorech není zásadně veliká. Největší nabídka pronájmu těchto prostor je v centru města.
Centrum města
100 -200 Kč / m2/ měsíc
Širší okolí
50 – 110 Kč /m2/ měsíc
Kanceláře V posledních letech je zřejmý značný pokles poptávky po nájmech kanceláří, největší nabídka kanceláří je v bývalých výrobních areálech, ale ani tak není nabídka vysoká. Centrum města
100 – 150 Kč / m2 / měsíc
Širší okolí
50 – 100 Kč / m2 / měsíc.
127
21.4 Okres mimo měst Louny a Ţatec
Jelikoţ je okres Louny svojí rozlohou veliký je nabídka nemovitostí celkem rozsáhlá, ale velice úzká především se jedná o rodinné domy a pozemky. Ostatní nemovitosti se prakticky nevyskytují. Trh je nejvíce aktivní ve větších obcích, které jsou u silnic první třídy jako je silnice č.27 z Mostu do Plzně, nebo rychlostní silnice R7.
Pozemky Stavební pozemky musíme rozdělit do dvou základních skupin. První skupina pozemků jsou pozemky zasíťované. Druhá skupina jsou stavební pozemky nezasíťované, ale územním plánem jsou vedeny, jako pozemky pro individuální bydlení zde je cena niţší. Další skupinou jsou pozemky zemědělské, jako je orná půda, lesy a podobně. Ceny všech těchto pozemků jsou závislé na jejich poloze a moţnosti vyuţitelnosti.
Stavební pozemky nezasíťované
80 – 450 Kč / m2
Stavební pozemky zasíťované
500 – 900 Kč / m2
Orná půda
8,5 – 32 Kč / m2
Lesy
20 – 200 Kč / m2
Budovy Byty Většinu nabídky tvoří starší byty v bytových domech o 6 bytových jednotkách. Tyto domy byly stavěny většinou Jednotnými zemědělskými druţstvy. Dnes v mnoha případech jsou tyto domy obsazeny nepřizpůsobivými spoluobčany, jako jsou třeba Sdčice, Cítoliby, kde tyto domy ovlivňují cenu i okolní. Některé byty v těchto domech jsou zcela neprodejné nebo jejich
128
cena se pohybuje okolo 50 000 aţ 100 000 Kč za bytovou jednotku. Ceny volných bytů v přijatelných lokalitách se pohybují od 150 000 do 500 000 Kč. Rodinné domy Starší rodinné domy jsou nabízeny po celém okrese. Tyto domy jsou nabízeny v cenách od 350 000 Kč po 1 500 000 Kč. Moderní rekonstruovaná nebo nově postavené rodinné domy se slušným standardem jsou v cenovém rozpětí 1 400 000 – 5 000 000 vyšší cena je většino v okolí Loun a Ţatce. Ostatní objekty V nabídce se objevují různé typy objektů od venkovských prodejen, přes řadu jednoúčelových zemědělských objektů (kravíny, teletníky, vepříny), drobné ţivnostenské provozovny. Tento trh je velice malý. Nájmy V okrese mimo měst Louny a Ţatec se nájmy prakticky nevyskytují. Nájmy bytů a rodinných domů se na trhu neobjevují.
21.5 Celkový marketingový výhled
V krátkodobém horizontu lze říci, ţe se v nejbliţší době neočekává výrazný růst cen nemovitostí v této lokalitě, ale očekává se spíše další stagnace trhu. V dlouhodobějším horizontu ale, lze očekávat postupné oţivení trhu s nemovitostmi a tím i ke zvýšení cen nabízených nemovitostí. Lze očekávat, ţe ceny v dlouhodobém horizontu porostou rychleji v Lounech a v Ţatci a obcích sousedící s těmito městy. Hladina nájmů bude nadále stagnovat a neočekává se změna jak ke zvýšení nabídky tak ale ani poptávky. Toto by se mohlo změnit sníţením nezaměstnanosti, která je v okres jedna z nejvyšších v České republice a to znamená zajištění nových pracovních míst a tím by došlo k přílivu zaměstnanců, kteří budou hledat bydlení v regionu a tím by se zvedla poptávka po bydlení a trh by se mohl rozhýbat.
129
Závěr bakalářské práce Celkově je tato práce rozdělena do třech základních částí, kterými jsou praktická část, teoretická část a část analytická. V teoretické části jsem se zabýval vadami a poruchami staveb, zejména pak vadami a poruchami staveb stavěný panelovou technologií. Posoudil jsem vady a poruchy základové konstrukce, střešní panelové konstrukce a vady a poruchy obvodových dílců včetně vad a poruch balkónů a lodţií. Také jsem poukázal na optimalizaci spotřeb tepla v panelových domech a problematiku větrání, akustiky a bytových jader. Na závěr teoretické části jsem shrnul tyto praktické poznatky, jak nám ovlivňují trţní ocenění oceňovaných nemovitostí. V praktické části jsem se zabýval trţním oceněním bytu v panelovém domě, kde jsem při ocenění pouţil porovnávací a výnosovou metodu. Dále pak jsem v praktické části provedl trţní ocenění administrativní budovy, kde jsem pouţil i metody nákladové. V analytické části jsem provedl analýzu trhu s nemovitostmi v okrese Louny. Analýza je rozdělena na tři segmenty trhu a to město Louny, Ţatec a ostatní mimo těchto dvou měst. Na závěr je můj názor na celkový marketingový výhled v okrese Louny.
130
Pouţitá literatura Tištěné monografie Tichý, Milík. Projekty a zakázky ve výstavbě. První vydání Praha. C.H.Beck, 2008. ISBN 978-80-7400-009-6 Michálek, Josef; Novotný Jan. Pozemní stavitelství v kresbách (Pro 1. aţ 4. Ročník SPŠ
stavební). Praha: Sobotáles, 2006. ISBN 80-86817-16-4. Zazvonil, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Cudek, 1996. ISBN 80-902109-0-2 Kupilík, Václav. Základy a ţivotnost staveb. První vydání Praha: Grada publishing, s.r.o. 1999. ISBN 80-7169-581-5. Barták, Kamil. Rekonstrukce v panelovém domě IV, Střešní nástavby, zateplování. První vydání Praha: Grada Publishing, s.r.o. 1998. ISBN 80-7169-525-4. Ort, Petr. Cvičení z oceňování, díl 1. První vydání Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. Ort, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. První vydání Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. Svítil, Petr; Zajíček Přemysl. Bytová jádra panelových domů. První vydání Ţatec: Agros tiskárna, s.r.o. 2002. ISBN 80-86693-04-X. Červenka, Leoš. Obvodové konstrukce panelových budov, poruchy staveb. První vydání Praha: Grada Publishing, a.s. 2008. ISBN 978-80-247-1762-3. Ficenec, Jan; Červenka, Leoš; Hejda, Miloš; Hofmanová, Markéta; Škoda, Vladimír; Zeman, Ivo. Okna, lodţie a balkóny v panelových domech. První vydání Praha: Nakladatelství Šel, s.r.o. 2009. ISBN 80-86426-31-9. Neznal, Matěj; Neznal Martin. Ochrana staveb proti radonu. První vydání Praha: Grada Publishing, a.s. 2009. ISBN 978-80-247-3065-3. Svítil, Petr; Zajíček Přemysl. Bytová jádra panelových domů. První vydání Ţatec: AGROS Tiskárna, s.r.o. 2002. ISBN 80-86693-04-X.
131
Legislativní dokumenty Úplné znění zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. a vyhláška č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku. Ostrava: Nakladatelství Sagit, a.s., ISBN 978-807488-030-8. Úplné znění zákona Nový občanský zákoník č.89/2012 Sb. Ostrava: Nakladatelství Sagit, a.s., ISBN 978-80-7208-920-8 Zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), Poradce, s.r.o., Český Těšín, 2013. ISSN 1802-8292 Vyhláška číslo 307/2002 Sb. Státního úřadu pro jadernou bezpečnost, ze dne 13. června 2002, o radiační ochraně. Systém ASPI Vyhláška číslo 499/2005 Sb. ze dne 6. prosince 2005, kterou se mění vyhláška Státního úřadu pro jadernou bezpečnost č. 307/2002 Sb., o radiační ochraně. Systém ASPI Zákon 406/2000 Sb. ze dne 25. října 2000 o hospodaření energií. Systém ASPI Zákon 72/1994 Sb. ze dne 24. března 1994, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), Systém ASPI ČSN 73 0540-1 Tepelná ochrana budov – Část 1 Terminologie. Vydal Úřad pro technickou normalizaci, metrologii a státní zkušebnictví, Praha 2005. ČSN 73 0540-2 Tepelná ochrana budov – Část 2 Poţadavky. Vydal Úřad pro technickou normalizaci, metrologii a státní zkušebnictví, Praha 2011. ČSN 73 0801 Poţární bezpečnost staveb – Společná ustanovení. Vydal Úřad pro technickou normalizaci, metrologii a státní zkušebnictví, Praha 2009. ČSN 73 0834 Poţární bezpečnost staveb – Změny staveb. Vydal Úřad pro technickou normalizaci, metrologii a státní zkušebnictví, Praha 2011. ČSN 73 0872 Poţární bezpečnost staveb – Ochrana staveb proti šíření poţáru vzduchotechnickým zařízením. Vydal Úřad pro technickou normalizaci, metrologii a státní zkušebnictví, Praha 1995. ČSN 73 0532 Akustika – Ochrana proti hluku v budovách a posuzování akustických vlastností stavebních výrobků – Poţadavky. Vydal Úřad pro technickou normalizaci, metrologii a státní zkušebnictví, Praha 2010. ČSN 73 4301 Obytné budovy. Vydal Úřad pro technickou normalizaci, metrologii a státní zkušebnictví, Praha 2004. 132
Elektronické monografie Realitní server. www.s-reality.cz Mapy ČR. www.mapy.cz http://cs.wikipedia.org/wiki/Panelov http://www.equita.cz/cs/63/vady-a-poruchy/ http://pavlat-znalec.com/investing/stpr/stpr/10.html http://stavba.tzb-info.cz/regenerace-domu/10672-optimálni-volba-sanacni-metody http://fast10.vsb.cz/perina/ps1/zakladove-konstrukce.html http://stavba.tzb-info.cz/regenerace-bytovych-domu/6323-statisticky-prehled-panelovychdomu Akustika
stavebních
konstrukcí,
http://stavba.tzb-info.cz/akustika-a-hluk/6150-akustika-
stavebnich-konstrukci
133
