Petr Otáhal, s. r. o. 2012
PRÁVO A BYDLENÍ sborník vydaný v rámci realizace projektu s názvem Rozvoj znalostí v oblasti problematiky „Právo a bydlení“ klíčových sociálních pracovníků a pracovníků v sociálních službách jako další z nástrojů poradenství pro romské etnikum (registrační číslo projektu CZ.1.04/3.2.01/19.00234) financovaného prostřednictvím OP LZZ z ESF a státního rozpočtu ČR
Petr Otáhal, s. r. o. 2012
Tato publikace vznikla v rámci realizace projektu s názvem Rozvoj znalostí v oblasti problematiky „Právo a bydlení“ klíčových sociálních pracovníků a pracovníků v sociálních službách jako další z nástrojů poradenství pro romské etnikum (registrační číslo projektu CZ.1.04/3.2.01/19.00234) financovaného prostřednictvím OP LZZ z ESF a státního rozpočtu ČR
Autoři textů: Jiří Bodnár, Lenka Mecová, Michal Stecker, Viola Šiplová, Renata Urmaničová, Roman Vicherek, Leo Zubek Ilustrace: Zuzana Balická Jazyková úprava textů: Hana Fabíková
V roce 2012 vydal Petr Otáhal, s. r. o. Jiráskova 490, 738 01 Frýdek Místek
OBSAH Úvodní slovo
9
Michal Stecker: Úvod do problematiky práva a bydlení
11
Lenka Mecová: Regulace nájemného v České republice
39
Jiří Bodnár: Bydlení – vlastní nebo nájemní?
58
Viola Šiplová: Hypotéka a její zajištění zástavním právem
70
Leo Zubek: Vlastnictví a smlouva jako právní úkon dvou stran
91
Roman Vicherek: Zánik nájmu bytu dle § 710 občanského zákoníku
108
Renata Urmaničová: Sociální bydlení a koncept propustného třístupňového bydlení 132
7
8
Úvodní slovo Do rukou se Vám dostává sborník, který vznikl v rámci realizace projektu s názvem Rozvoj znalostí v oblasti problematiky „Právo a bydlení“ klíčových sociálních pracovníků a pracovníků v sociálních službách jako další z nástrojů poradenství pro romské etnikum (registrační číslo projektu CZ.1.04/3.2.01/19.00234) financovaného prostřednictvím OP LZZ z ESF a státního rozpočtu ČR. Cílem projektu, který společnost Petr Otáhal, s. r. o., realizovala od června 2011 do ledna 2013, bylo prostřednictvím odborných seminářů akreditovaných u MPSV zvýšit znalosti sociálních pracovníků a pracovníků v sociálních službách v oblasti bydlení a seznámit je se související legislativou tak, aby tyto nově získané znalosti dokázali co nejlépe uplatnit při práci s klienty. Pětidenní vzdělávací program Právo a bydlení byl realizován v šesti krajích České republiky (v Moravskoslezském, Olomouckém, Jihomoravském, Jihočeském, Plzeňském a Karlovarském kraji), zúčastnilo se jej celkem 380 sociálních pracovníků a pracovníků v sociálních službách. Účastníci získali znalosti v problematice bytového vlastnictví, uvědomili si provázanost jednotlivých právních norem a jejich využitelnost v sociální práci. Seznámili se možnostmi a právními otázkami, které s sebou přináší alternativní a sociální bydlení. Veškeré získané znalosti si v průběhu vzdělávacího programu procvičili v modelových situacích a na praktických příkladech tak, aby tyto dovednosti dokázali využít při své každodenní práci s klienty. Věříme, že předkládaná publikace Vám pomůže ujasnit si odpovědi na základní otázky bytového práva a že informace v ní obsažené využijete jak v profesním, tak v osobním životě.
9
10
Úvod do problematiky práva a bydlení Michal Stecker Úvodní slovo Bydlení patří v dnešní době mezi nejzávažnější problémy, které musí řešit nejen mladí lidé, ale v době neustálého zvyšování nájmů stále širší vrstvy obyvatelstva, které nejsou schopny si pořídit bydlení z vlastních zdrojů krytí. Bydlení se tak stává multidimenzionálním fenoménem, který je nutné zkoumat z různých úhlů pohledu. Mezi dvě základní kritéria související s danou problematikou patří kritérium ekonomické a právní. Málokteré vědy spolu tak úzce souvisí jako právo a ekonomie. Uzavřete smlouvu o nájmu bytu (právní hledisko) a zároveň vás bude zajímat, kolik peněz měsíčně utratíte za nájem a služby (ekonomické hledisko). Snad nejohroženější vrstvou obyvatel, pro které představují náklady na bydlení jednu z největších finančních zátěží, jsou lidé sociálně slabí. Tito lidé využívají většinou tzv. nájemní bydlení, tj. jsou nájemci bytů ve vlastnictví obce. Mohou se však dostat do situace, kdy je pronajímatel postaví před rozhodnutí, že se chystá dům privatizovat. Tento text je v první řadě určen sociálním pracovníkům a pracovníkům v sociálních službách, kteří by měli být schopni poskytnout svým klientům základní právní rady jak postupovat v tom kterém případě, jakož i široké veřejnosti, která má zájem prohloubit si své právní vědomí na poli práva a bydlení. Text je přehledně rozdělen do několika kapitol. Na začátku jsou vymezeny základní právní pojmy, se kterými se operuje i v jiných příspěvcích tohoto sborníku. Záměrem je, aby čtenář nemusel při studiu publikace hledat v zákonech či právních učebnicích výklad těchto pojmů. Stěžejní část textu se věnuje vlastnictví bytů. Hovoří se zde zejména postavení jednotlivých subjektů právních vztahů, o společenství vlastníků jednotek (SVJ) a jeho orgánech, nač je třeba dát si pozor, ale i jak se zachovat, pokud čtenář nabude dojmu, že došlo např. ze strany předsedy výboru SVJ ke spáchání trestného činu. Další kapitola se zabývá poskytováním právní pomoci a právním zastoupením advokátem a rovněž podává výklad o tom, zda a za jakých podmínek je možné získat právní pomoc zdarma. V příloze jsou uvedeny vzory některých podání. 1. Výklad právních pojmů souvisejících s problematikou bydlení •
Právní norma – obecně závazné pravidlo chování stanovené a vynutitelné státní mocí. Právní normy se dají členit z několika hledisek. Pro naši potřebu si budeme pamatovat, že právní normy mohou být kogentní a dispozitivní. Od kogentní právní normy není 11
možné se odchýlit. Od dispozitivní toto možné je (příkladem je: „pokud si strany nedohodnou něco jiného, platí že...“). •
Vnitřní struktura právní normy – právní norma má svoji vnitřní strukturu, která sestává z hypotézy, dispozice a sankce. Hypotéza znamená předpoklad, za jakého se uplatní závazné pravidlo chování, dispozici tvoří vlastní pravidlo chování a sankce je postih za porušení právní normy.
•
Platnost právní normy – znamená, že byly splněny všechny předpoklady zákonodárného (normotvorného, legislativního) procesu, norma byla předepsaným způsobem vyhlášena a stala se součástí platného právního řádu.
•
Účinnost právní normy – vyjadřuje okamžik, od kterého jsou adresáti právní normy povinni se danou právní normou řídit, tj. právní norma již upravuje určité vztahy.
•
Právní síla – je určitá vlastnost právní normy v jejím postavení v hierarchii právních norem.
•
Právní řád – souhrn všech právních norem na určitém území, např. v České republice. Základní členění právních norem je na: I.
ústavní (Ústava, Listina základních práv a svobod (LSP), mezinárodní smlouvy podle čl. 10 Ústavy, primární právo ES/EU),
II.
zákonné (zákony, zákonná opatření Senátu PČR, tzv. negativní zákonodárství – buď částečné, nebo úplné zrušení právní normy ústavním soudem, pokud daná norma není v souladu s ústavním pořádkem ČR, sekundární právo EU), nařízení vlády, právní předpisy ministerstev správních úřadů),
III.
podzákonné (právní předpisy orgánů územní samosprávy na základě zmocnění zákonem a obecně závazné vyhlášky zastupitelstev v mezích působnosti dané zákonem).
Toto členění se v praxi nazývá tzv. pyramidou právních norem. •
Prameny práva – lze definovat jako určité formy, ve které se právní normy nalézají. V českém právním prostředí platí, že pramenem práva je vždy právo psané.
•
Právní vztah – jedná se o společenský vztah, který vzniká minimálně mezi dvěma subjekty, který je spjatý vzájemnými právy a povinnostmi. Právní vztah má tři prvky: subjekt, objekt (předmět) a obsah. Subjektem jsou fyzické a právnické osoby, objektem neboli předmětem je to, čeho 12
se právní vztah týká, a obsah tvoří práva a povinnosti. Práva a povinnosti jsou tzv. koreláty. •
Právní subjektivita fyzických osob – je schopnost mít práva a povinnosti. Vzniká narozením a končí smrtí. Právní subjektivitu má i nasciturus (dosud nenarozené dítě), pokud se narodí živý.
•
Způsobilost k právním úkonům fyzické osoby – je schopnost fyzické osoby vlastním jednáním brát na sebe práva a povinnosti. Způsobilost k právním úkonům vzniká postupně. V plném rozsahu vzniká zletilostí, tj. dovršením věku osmnácti let nebo uzavřením manželství při minimálním věku šestnácti let se souhlasem soudu.
•
Deliktní způsobilost fyzické osoby – je schopnost této osoby páchat delikty. Deliktů je celá řada. Známe např. správní delikty, přestupky, trestné činy apod. Podmínkou, aby fyzická osoba byla zodpovědná ze spáchání trestného činu, je dovršení minimálního roku patnácti let a tato osoba musí být příčetná, tj. musí si v době spáchání trestného činu být svého jednání plně vědoma.
•
Právnická osoba – je osoba fiktivní. Vytváří se buď ze zákona (ex lege), např. vznik společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo veřejná vysoká škola, kdy zákon prostě určí, že se vytváří právnická osoba, nebo na základě zákona registrací určitým orgánem veřejné moci, např. na základě zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku, v platném znění obchodní společnosti.
•
Trestný čin – protiprávní čin, který trestní zákon označuje za trestný, a který vykazuje znaky uvedené v takovém zákoně. K trestní odpovědnosti za trestný čin je třeba úmyslného zavinění, nestanoví-li trestní zákon výslovně, že postačí zavinění i z nedbalosti. Trestné činy dělíme na přečiny (všechny nedbalostní trestné činy a ty úmyslné trestné činy, na něž trestní zákon stanoví trest odnětí svobody s horní hranicí trestní sazby do pěti let), zločiny (všechny úmyslné trestné činy v rozmezí odnětí svobody od šesti do devíti let), zvlášť závažné zločiny (úmyslné trestné činy, na něž trestní zákon stanoví trest odnětí svobody s horní hranicí trestní sazby nejméně deset let).
•
Orgán činný v trestním řízení – tímto orgánem se rozumí orgány, které vedou nebo dozírají na průběh trestního řízení. Patří mezi ně policie ČR (usnesení o zahájení trestního stíhání a přípravné řízení vede služba kriminální policie a vyšetřování (SKPV), státní zastupitelství dozírá nad průběhem přípravného řízení a kromě jiných funkcí, které má i v civilním právu, sepisuje např. obžalobu proti obviněnému. Státní zástupce zastupuje stát během hlavního líčení – tj. řízení o vině a trestu 13
před soudem a během veřejného zasedání o odvolání proti rozsudku soudu prvního stupně). 2. Prameny bytového práva Jak bylo již dříve uvedeno, pramenem práva rozumíme určitou formu, ve které se právo nachází. Jako každé právní odvětví, tak i bytové právo má svoje prameny práva. Prameny práva je třeba vždy studovat kompletně, abychom správně pochopili problematiku, na kterou hledáme v právní úpravě odpověď. Níže jsou uvedeny pouze základní prameny bytového práva, které postačují naší potřebě. Mezi základní prameny bytového práva patří: •
Ústavní zákon č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky, v platném znění. Ústava ČR se skládá z preambule a osmi hlav. Hlava první: základní ustanovení, hlava druhá: moc zákonodárná, hlava třetí: moc výkonná, hlava čtvrtá: moc soudní, hlava pátá: Nejvyšší kontrolní úřad (NKÚ), hlava šestá: Česká národní banka (ČNB), hlava sedmá: územní samospráva, hlava osmá: přechodná a závěrečná ustanovení. Ústava ČR tedy kromě úpravy NKÚ, ČNB a územní samosprávy upravuje základní rozdělení moci ve státě. Moci ve státě členíme na moc zákonodárnou, výkonnou a soudní. Zákonodárnou moc má v ČR Parlament ČR, jehož součástí je dolní komora (Poslanecká sněmovna Parlamentu ČR) a horní komora (Senát Parlamentu ČR). Součástí moci výkonné je prezident, vláda a státní zastupitelství. Soudní moc je tvořena strukturou, která se člení na ústavní soud (sídlí v Brně) a soustavu obecných soudů. Součástí soustavy obecných soudů je nejvyšší soud, nejvyšší správní soud (oba sídlí v Brně), vrchní soudy (v Praze a v Olomouci), krajské a okresní soudy. V případě, že je nutné uplatňovat svá práva soudní cestou, je důležité si uvědomit, jaká je soustava popř. struktura soudů v ČR.
•
Usnesení předsednictva České národní rady č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky, v platném znění (dále jen LSP). LSP se člení na šest hlav. Hlava první: obecná ustanovení, hlava druhá: lidská práva a základní svobody, hlava třetí: práva národnostních a etnických menšin, hlava čtvrtá: hospodářská, sociální a kulturní práva, hlava pátá: právo na soudní a jinou právní ochranu, hlava šestá: ustanovení společná. V souvislosti s bytovým právem je kromě jiného významný čl. 11 LSP, který pojednává na ústavní úrovni o vlastnických právech.
•
Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, v platném znění (dále jen ZVB). Jedná se o zvláštní zákon, který upravuje problematiku bytového 14
vlastnictví. Zabývá se právními instituty, které souvisejí s právem bytového vlastnictví, popisuje, kdy je nutné založit společenství vlastníků jednotek, a řadu jiných souvisejících institutů. •
Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, v platném znění. Jedná se o obecný zákon vůči zákonu o vlastnictví bytů a zároveň o zvláštní zákon vůči občanskému zákoníku.
•
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění. Občanský zákoník kromě mnoha jiného je obecným zákonem k zákonu o vlastnictví bytů. Nalezneme zde podrobněji upravená např. věcná práva, ke kterým patří i právo vlastnické, ustanovení o promlčení, prekluzi, dědění a závazkové právo, tedy mimo jiné i nájemní bydlení.
•
Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, v platném znění. V tomto zákoně se dozvíme, za jakých okolností je pronajímatel oprávněn zvýšit nájemci jednostranně nájemné z bytu.
•
Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění. V tomto procesním právním předpisu nalezneme vše, co souvisí s uplatněním práv soudní cestou. Je zde např. uvedeno, jaké jsou obecné a zvláštní náležitosti žalob, věcná a místní příslušnost soudů, jsou zde uvedeny opravné prostředky proti usnesením nebo rozsudkům, ustanovení o nákladech řízení apod.
•
Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, v platném znění. Tento zákon upravuje zápisy, tj. vklad, záznam a poznámku nebo jejich výmaz do nebo z katastru nemovitostí ČR.
•
Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), v platném znění. Zde nalezneme informaci o tom, že se zřizuje katastr nemovitostí ČR, co všechno se v něm eviduje, co obsahuje, ustanovení o správě katastru, povinnosti vlastníků a jiných oprávněných, obcí a státních orgánů.
•
Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, v platném znění. Tento zákon stanoví zejména, co se pro jeho účely považuje za nebytové prostory, jak vzniká a zaniká nájem nebytového prostoru a jaké jsou povinné náležitosti smlouvy o nájmu a podnájmu nebytového prostoru.
•
Zákon č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, v platném znění. Tento právní předpis definuje pojem trestný čin, dělí trestné činy na přečiny, zločiny a zvlášť závažné zločiny a ve své zvláštní části určuje jednotlivé skutkové podstaty trestných činů. 15
Zákon č. 141/1961 Sb., trestní řád, v platném znění. Zde nalezneme ustanovení o trestním řízení, jsou zde popsány jednotlivé jeho fáze včetně souvisejících procesních právních institutů.
3. Vlastnictví bytů 3.1. Dělení bytů obecně Úvodem je na místě, abychom definovali, co to je vlastně byt. Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Vlastnictví bytů je evidováno v katastru nemovitostí. Byty mohou mít ve vlastnictví různé subjekty. Podle toho, kdo je vlastníkem bytu, můžeme byty rozdělit v zásadě do tří kategorií. Jsou to: • •
byty v družstevním vlastnictví (tzv. družstevní byty), byty, které užívá obyvatel na základě smlouvy o nájmu bytu (tzv. nájemní byty), 16
•
byty, kde jejich uživatel je vlastníkem bytové jednotky a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných prostor budovy, ve které se bytová jednotka nachází.
Dále mohou existovat ještě byty služební – ustanovení § 685 odst. 4 a § 713 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen ObčZ) a byty zvláštního určení a byty v domech zvláštního určení – ustanovení § 685 odst. 4 ObčZ. Problematika těchto bytů je upravena zvláštními zákony, kterými se zde zabývat nebudeme. 3.2. Byty v družstevním vlastnictví V tomto případě je vlastníkem bytové jednotky a budovy bytové družstvo. Pokud je obyvatel bytu členem družstva, pak mu vzniká nájemní právo k bytové jednotce, která je součástí této budovy. Právní úpravu družstev obsahuje zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, v platném znění (dále jen ObchZ). Družstvo je právnickou osobou, která má následující orgány: členskou schůzi, představenstvo, kontrolní komisi a další orgány, pokud je uvedeno ve stanovách. Z uvedeného tedy vyplývá, že obyvatel bytové jednotky není jejím vlastníkem se všemi důsledky, které pro něho z uvedeného postavení vyplývají. 3.3. Byty, které užívá obyvatel na základě smlouvy o nájmu bytu U bytů, které užívá jejich obyvatel na základě smlouvy o nájmu bytu, jde o situaci, kdy nájemce není schopen si pořídit vlastní bydlení, ale zároveň potřebuje vyřešit svoji bytovou situaci. Problematika nájemního bydlení je upravena v ObčZ, a to od ustanovení § 685 až po ustanovení § 719. 3.3.1. Smlouva o nájmu bytu Smlouva o nájmu bytu řeší právní vztah mezi pronajímatelem nemovitosti (vlastníkem domu nebo bytu) na straně jedné a nájemcem na straně druhé. Pronajímatel se zavazuje přenechat nájemci do užívání byt a nájemce na sebe bere povinnost hradit pronajímateli nájemné za užívání bytu včetně služeb. Smlouva o nájmu bytu musí mít písemnou formu a zároveň musí obsahovat povinné náležitosti, tzv. essentialia negotii, jejichž absence by vyvolala její absolutní neplatnost. Jedná se o následující náležitosti: označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Tuto smlouvu lze uzavřít buď na dobu určitou, kdy nájem skončí uplynutím doby specifikované ve smlouvě, nebo na dobu neurčitou. Výhodnější pro pronajímatele je smlouva o nájmu bytu uzavřená na dobu určitou, neboť má jistotu, že ve stanovený den nájem skončí 17
a může byt nadále pronajímat jinému nájemci, který je třeba ochoten platit vyšší nájemné. Naopak pro nájemce je výhodnější smlouva o nájmu bytu na dobu neurčitou, protože za předpokladu, že nebude hrubým způsobem porušovat nájemní vztah, má prakticky jistotu bydlení. V tomto případě je možné, aby mu pronajímatel dal výpověď z nájmu bytu pouze s přivolením soudu za podmínek uvedených v § 711a ObčZ. 3.3.2. Jednostranné zvýšení nájemného z bytu Za určitých okolností je možné, aby pronajímatel jednostranně zvýšil nájemci nájemné. Umožňuje to zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, ve znění změn a doplňků. Tento zákon nabyl účinnosti dne 31. března 2006. Jednostranné zvýšení nájemného bylo možné uplatnit ode dne účinnosti tohoto zákona do 31. prosince 2010. U bytů v hlavním městě Praze, v obcích středočeského kraje s počtem obyvatel k 1. lednu 2009 vyšším než 9 999 a ve městech České Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc a Zlín končí období, kdy lze uplatnit jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem, dnem 31. prosince 2012. Oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného musí mít písemnou formu a zároveň musí obsahovat zdůvodnění, že byla řádně stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného. Pokud oznámení o zvýšení nájemného nemá písemnou formu nebo neobsahuje náležitosti vyplývající ze zákona, je absolutně neplatné. Povinnost platit zvýšené nájemné vzniká dnem, který je uveden v oznámení o zvýšení nájemného, nejdříve však prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po uplynutí třech kalendářních měsíců od jeho doručení nájemci. V této lhůtě je nájemce oprávněn podat žalobu k soudu na určení neplatnosti zvýšení nájemného. Pro nájemce tedy z uvedeného vyplývá, že pokud shledá, že jednostranné zvýšení nájemného není v souladu s tímto zákonem, jediným způsobem, kterým se může bránit proti neoprávněnému jednostrannému zvýšení nájemného, je podat zmíněnou žalobu během uvedených tří měsíců na neplatnost k místně a věcně příslušnému soudu. Pokud by tak neučinil, byl by po marném uplynutí tří měsíců, kdy by byl oprávněn podat žalobu, povinen platit zvýšené nájemné, jinak by mu mohla hrozit výpověď z nájmu bytu, pokud by řádně a včas neuhradil nájemné za tři měsíce.
18
3.3.3. Výklad některých právních institutů souvisejících s nájmem bytu V souvislosti s nájmem bytu je nutné si vysvětlit některé právní instituty. Společný nájem bytu vzniká tehdy, jestliže je byt ve společném nájmu více osob. Společní nájemci mají stejná práva a povinnosti. Pokud by nastala situace, že tři společní nájemci nehradí pronajímateli nájemné, mohli by být žalováni o zaplacení nájemného všichni tři společně a nerozdílně. Jedná se o tzv. zásadu solidarity. Znamená to, že pronajímatel je oprávněn po jednom z těchto nájemců požadovat úhradu za všechny společné nájemce. Tento nájemce je poté oprávněn požadovat zaplacení poměrné části nájemného od zbylých nájemců. Pro úplnost je nutné dodat, že společný nájem u družstevního bytu může vzniknout jen mezi manžely. Společný nájem bytu manžely znamená, že za trvání manželství se oba manželé nebo jeden z nich stanou nájemci bytu. Pokud nastane situace, že jeden z manželů byl před uzavřením manželství nájemcem bytu, pak vzniká dnem uzavření manželství rovněž společný nájem bytu manželi. Pokud nájemce zemře a nejde zároveň o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci nebo společnými nájemci jeho děti, partner, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokážou, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. Zemře-li jeden z manželů, který byl společným nájemcem bytu, stane se jediným nájemcem pozůstalý manžel. Hovoříme o přechodu nájmu bytu. Jestliže se dva nájemci dohodnou a pronajímatelé s tím souhlasí, je možné, aby se zrealizovala vzájemná výměna bytu. Legální fyzické přestěhování je možné okamžikem souhlasu posledního z pronajímatelů. Od 1. listopadu 2011 není možné, aby v případě, že pronajímatel nesouhlasí bez závažných důvodů s výměnou bytů, byl nahrazen projev vůle pronajímatele soudní cestou. Podnájem bytu (části bytu). Nájemce, který má byt v nájmu, je oprávněn přenechat byt nebo jeho část do podnájmu na dobu určenou ve smlouvě o podnájmu nebo i bez určení této doby, pokud k tomu pronajímatel udělí písemný souhlas. Jestliže by tomu tak nebylo, je smlouva o podnájmu, která musí mít písemnou formu, neplatná. Navíc by jednání nájemce mohlo být oprávněně posuzováno ze strany pronajímatele jako porušení povinnosti nájemce podle ustanovení § 711 odst. 2 písm. b) se všemi právními důsledky. Podnájem skončí buď uplynutím doby, pokud byl sjednán na dobu určitou, nebo nejpozději se zánikem nájmu, jestliže byl dojednán na dobu neurčitou.
19
3.3.4. Zánik nájmu bytu Nájem bytu zaniká buď písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nebo písemnou výpovědí. Rozdíl je v tom, že dohoda je dvoustranný právní úkon, tudíž s ním musí souhlasit obě strany. Výpověď je jednostranný právní úkon, se kterým druhá strana souhlasit nemusí. Pozornost je třeba věnovat opět tomu, jaké všechny náležitosti musí výpověď obsahovat. Písemná výpověď pronajímatele nájemci musí být řádně doručena nájemci, dále musí obsahovat lhůtu, kdy má nájem skončit, důvod výpovědi, poučení nájemce o možnosti podat do šedesáti dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu a pokud nájemci přísluší podle ObčZ bytová náhrada, závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu. Výpovědní lhůta nesmí být kratší než tři měsíce. Výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhému účastníkovi. 3.4. Byty, kde jejich uživatel je vlastníkem bytové jednotky a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných prostor budovy, ve které se bytová jednotka nachází 3.4.1. Úvod do problematiky bytového vlastnictví Byt znamená pro rozvoj občana a společnosti nenahraditelnou hodnotu. Každý musí uspokojovat nějakým způsobem svoji potřebu bydlení. K budovám, bytům, nebytovým prostorům i k pozemkům pod těmito stavbami se vážou složité právní vztahy v oblasti práva veřejného i soukromého. Jde o specifika vyplývající z existence obecné právní úpravy vlastnictví a spoluvlastnictví v ObčZ a zvláštní úpravy vlastnictví jednotek a spoluvlastnictví společných částí domu v ZVB. Stejně tak existují vztahy občanskoprávní úpravy vlastnictví bytů k úpravám práva veřejného, a to vztahy k předpisům práva stavebního a předpisů katastrálních. 3.4.2. Historický vývoj právní úpravy V systému právního řádu České republiky upravuje v současné době vlastnictví věcí občanský zákoník, který rovněž řeší vztahy vznikající v případě plurality na straně subjektů vlastnictví, tedy vztahy spoluvlastnické a vztahy vznikající v rámci společného jmění manželů. Není zde přímo řešena problematika vlastnictví bytů, avšak v ust. § 125 odst. 1 ObčZ se stanoví, že zvláštní zákon upravuje vlastnictví k bytům a nebytovým prostorům. 20
Ustanovení § 125 ObčZ se stalo součástí právní úpravy novelizací občanského zákoníku, provedenou zákonem č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje ObčZ s účinností od 1. 1. 1992. Podle zákona č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům, mohl být byt jako nedílná součást budovy, tj. byt, jehož vlastnictví je spojeno s podílovým spoluvlastnictvím společných částí domu, předmětem vlastnictví na území našeho státu již od roku 1966, ovšem pouze v omezeném rozsahu. Zákon č. 52/1966 Sb. neobsahoval definici bytu jako předmětu vlastnictví, avšak v době jeho přijetí platily stavební předpisy obsahující definici bytu, nebo například ust. § 62 zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, podle kterého se bytem rozuměla místnost nebo soubor místností, které byly podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení a mohly tomuto svému účelu sloužit jako samostatné bytové jednotky. Do 1. 5. 1994 za doby účinnosti zákona č. 52/1966 Sb. mohly být předmětem vlastnictví kromě bytů také nebytové prostory, pouze však garáže a ateliéry, popřípadě jen ty jiné místnosti (tj. rozdílné od bytů), které sloužily osobní potřebě. Tato úprava byla dána chápáním osobního vlastnictví jako vlastnictví, které má spotřební charakter a jehož subjektem mohou být pouze občané. V ust. § 872 odst. 8 ObčZ ve znění novely č. 509/1991 Sb. přiznal právo nabývat vlastnictví k bytům a nebytovým prostorám též právnickým osobám. Právní úprava vlastnictví bytů, která byla s účinností od 1. 5. 1994 provedena ZVB, představuje zvláštní úpravu vlastnictví bytů spojeného neoddělitelně se spoluvlastnictvím společných částí domu. Tento zákon je ve vztahu k občanskému zákoníku předpisem zvláštním. To znamená, jak je již výše uvedeno, že ustanovení občanského zákoníku se použijí pouze v případě, kdy zvláštní úprava nestanoví jinak. Současně ZKB vylučuje použití obecné úpravy ideálního podílového spoluvlastnictví v občanském zákoníku (nehovoří však o společném jmění manželů, což lze považovat za legislativní chybu) pro vztahy vznikající v domě s byty a nebytovými prostory, s výjimkou situace, kdy předmětem spoluvlastnictví je samotný byt nebo nebytový prostor vymezený jako jednotka. Pokud hovoří ZVB pouze o podílovém spoluvlastnictví jednotky, nemění to nic na skutečnosti, že jednotka může být rovněž ve společném jmění manželů. Manželé jsou také společnými členy SVJ. 3.4.3. Předmět úpravy zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, v platném znění (ZVB) Jak již bylo výše řečeno, ZVB upravuje spoluvlastnictví budovy, u něhož spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem 21
společných částí budovy. Předmětem právní úpravy ZVB je i vznik spoluvlastnictví budovy, práva a povinnosti vlastníků bytů a nebytových prostorů, jejich vzájemné vztahy, spoluvlastnictví společných částí budovy a některá práva a povinnosti stavebníků při výstavbě bytů a nebytových prostorů v budově ve spoluvlastnictví podle ZVB. Tento zákon upravuje též práva a povinnosti jiných subjektů v souvislosti se vznikem a s převodem nebo přechodem spoluvlastnictví budovy. ZVB se člení do dvanácti částí. Část první: obecná ustanovení, část druhá: převody vlastnictví jednotek, část třetí: výstavba domu, část čtvrtá: převod a přechod vlastnictví jednotek, část pátá: práva k pozemkům, část šestá: zvláštní ustanovení, část sedmá: vyčlenění části družstva, část osmá: společná a přechodná ustanovení, část devátá: převody skupinových rodinných domů, část desátá: doplnění zákona ČNR č 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, část jedenáctá: doplnění zákona ČNR č. 368/1992 Sb., o správních poplatcích vybíraných správními orgány ČR, část dvanáctá: ustanovení závěrečná. 3.4.4. Vznik vlastnictví jednotky Vlastnictví k bytové jednotce vzniká: • • • • • •
vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí, výstavbou jednotek (jednotky) provedenou na základě smlouvy o výstavbě, dohodou spoluvlastníků budovy o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy, rozhodnutím soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy, dohodou o vypořádání společného jmění manželů, rozhodnutím soudu o vypořádání společného jmění manželů. 3.4.5. Převod vlastnictví jednotek
ZVB obsahuje zvláštní úpravu předmětu vlastnictví a spoluvlastnictví tvořeného neoddělitelně spojeným vlastnictvím jednotky a spoluvlastnickým podílem na společných částech domu. Dohromady tvoří jeden předmět vlastnictví v rámci zvláštního druhu spoluvlastnictví budovy. Pokud k jednotce přináleží také spoluvlastnický podíl k pozemku, je sice neoddělitelně spojen s vlastnictvím jednotky, avšak představuje samostatný předmět vlastnictví (spoluvlastnictví), který musí být převáděn spolu s jednotkou rovněž s podílem na společných částech domu. 22
Právní úprava vlastnictví jednotek, jako prostorově vymezených částí domu neoddělitelně spojených se spoluvlastnictvím společných částí domu tvořících jeden předmět vlastnictví, který je případně spojen s druhým předmětem tvořeným spoluvlastnickým podílem k pozemku, vyžaduje i zvláštní náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví jednotky. Smlouva o převodu vlastnictví jednotky musí kromě obecných náležitostí obsahovat: • • • •
• •
označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově, popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahovou plochu a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou smlouvou převáděny, určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv, práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky.
Ke smlouvě se přikládá půdorys všech podlaží, popřípadě jejich schémata určující polohu jednotek s údaji o podlahových plochách jednotek, jakož i písemný souhlas k převodu bytu. 3.4.6. Prohlášení vlastníka budovy Prohlášení je jednostranným právním úkonem vlastníka budovy, který je adresován místně příslušnému katastrálnímu úřadu a jímž vlastník v rozsahu úpravy ZVB určuje prostorově vymezené části budovy, které se stanou jednotkami, a současně vymezuje i společné části domu. Prohlášení vlastníka budovy musí mít písemnou formu. Prohlášení tvoří obligatorní přílohu návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu první jednotky v domě. Prohlášením se rozděluje budova na jednotlivé byty a nebytové prostory. Prohlášení činí vlastník budovy. V případě spoluvlastnictví tak činí všichni spoluvlastníci. Pokud jde o manžele, kteří mají budovu ve společném jmění, je potřeba souhlasu obou manželů, jinak by byl úkon relativně neplatný. Protože se jedná o právní úkon vlastníka budovy, musí splňovat rovněž obecné 23
náležitosti právních úkonů stanovené v § 34 a násl. ObčZ, tj. musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně, jinak je neplatný. Prohlášení vlastníka budovy musí obsahovat: • • • • • • • •
označení budovy údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky, včetně jejího pojmenování a umístění v budově, popis jednotek, jejich příslušenství, podlahovou plochu a popis jejich vybavení, určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek, a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek, stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy, označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv, údaji podle katastru nemovitostí, práva a závazky týkající se budovy, jejích společných částí a práva k pozemku, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek, pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku, pravidla pro správu společných částí domu, popřípadě domu jako celku, včetně označení osoby pověřené správou domu.
K prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek. 3.4.7. Společenství vlastníků jednotek (dále jen SVJ) SVJ je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen správa domu), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu ZVB a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. SVJ může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům správy domu. Se souhlasem vlastníka jednotky je SVJ oprávněno sjednat smlouvu o zástavním právu k jednotce včetně příslušných spoluvlastnických podílů na společných částech domu, a to k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu. Vlastníci jednotek ručí až do výše ceny jednotky za závazky vyplývající z této smlouvy. SVJ vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou 24
o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků. Příslušný katastrální úřad vyrozumí ostatní vlastníky jednotek o provedení vkladu vlastnictví jednotky do katastru nemovitostí. Další osoby, které nabyly vlastnictví k jednotce jiným způsobem než smlouvou, jsou povinny o tom uvědomit původního vlastníka budovy. 3.4.8. Rozsah způsobilosti SVJ Společenství je oprávněno činit právní úkony, především uzavírat smlouvy ve věcech předmětu své činnosti podle ZVB, zejména k zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek, pojištění domu, nájmu v případech nájmu společných částí domu a dále k nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. Společenství je oprávněno rozhodovat o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek, není-li rozúčtování cen služeb stanoveno zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Společenství je oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění povinností uložených vlastníkům jednotek k tomu příslušným orgánem společenství podle tohoto zákona. 3.4.9. Orgány SVJ Orgány SVJ jsou: • • •
shromáždění vlastníků jednotek (dále jen shromáždění), výbor společenství (dále jen výbor) nebo ten vlastník jednotek, kterého v případě, že není zvolen výbor, shromáždění pověří výkonem funkce výboru (dále jen pověřený vlastník), další orgány podle stanov společenství. 3.4.9.1.
Shromáždění vlastníků jednotek
Shromáždění je nejvyšším orgánem společenství. První schůze shromáždění se musí konat nejpozději do 60 dnů po vzniku společenství a svolá ji původní vlastník budovy. Na této schůzi shromáždění schvaluje stanovy společenství a volí orgány společenství. Tato schůze se může konat jen za účasti notáře, který o jejím průběhu, volbě a složení orgánů společenství a schvalování stanov pořídí notářský zápis, jehož přílohu tvoří schválené stanovy společenství. Náklady na činnost orgánů společenství se považují za náklady společenství spojené se správou domu. Pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů společenství nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu 25
činí nejméně jednu polovinu, jinak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku. Jestliže shromáždění neschválí stanovy společenství, řídí se právní poměry společenství vzorovými stanovami vydanými nařízením vlády. 3.4.9.2.
Výbor SVJ, statutární orgán SVJ
Výbor je výkonným orgánem společenství a musí mít alespoň 3 členy. Výbor nebo pověřený vlastník rozhodují o věcech spojených se správou domu, pokud si rozhodnutí v těchto věcech nevyhradí shromáždění. Funkční období výboru nebo pověřeného vlastníka určují stanovy, nesmí však přesáhnout 5 let. K platnosti zvolení členů výboru nebo pověřeného vlastníka je zapotřebí, aby na schůzi shromáždění byli přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. Člen výboru nebo pověřený vlastník je zvolen, hlasuje-li pro něj nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků. Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu. Statutárním orgánem společenství je výbor nebo pověřený vlastník. Za výbor jedná navenek jeho předseda, kterého výbor zvolí z řad členů výboru. Jde-li o písemný právní úkon, musí být podepsán předsedou výboru a dalším členem výboru. Je-li statutárním orgánem pověřený vlastník, postačí k písemnému právnímu úkonu jeho podpis. 3.4.9.3. Další orgány podle tj. dobrovolný orgán SVJ)
stanov
SVJ
(fakultativní,
I když obligatorní orgány jsou podle ZVB pouze dva (pomineme-li pověřeného vlastníka), je vhodné využít možnosti, kterou ZVB dává, a upravit ve stanovách i fakultativní orgán, zejména orgán kontrolní. Jako protiargument neobstojí tvrzení „k čemu kontrolní orgán?“. Je to proto, že tam, kde není kontrola, vytrácí se odpovědnost. Důsledkem může být např. trestná činnost výboru nebo jejich jednotlivých členů. V případě, že se bude konat shromáždění vlastníků jednotek minimálně jednou ročně, pak tito vlastníci prakticky vůbec nevědí, co výbor provádí a jaké jsou jeho úmysly ohledně hospodaření. Kontrolní orgán tedy slouží mimo jiné i jako prevence případné trestné činnosti a měl by dbát na to, aby se výbor choval v souladu s právním řádem ČR. Pokud už ke spáchání trestného činu dojde, mělo by se podat trestní oznámení podle vzoru uvedeného v příloze č. 3.
26
3.4.10. Stanovy SVJ Stanovy jsou základním dokumentem upravujícím vzájemná práva a povinnosti členů SVJ a právní postavení SVJ vůči třetím osobám. Jejich obsah nesmí odporovat právním normám. Stanovy společenství musí obsahovat: • • • • • •
sídlo společenství a jeho název, který musí obsahovat označení domu, pro který vzniklo, a musí v něm být obsaženo slovo společenství, předmět činnosti, kterým je správa domu, orgány společenství, jejich práva a povinnosti a způsob jejich svolávání, práva a povinnosti členů společenství, způsob úhrady nákladů spojených se správou domu, způsob nakládání s majetkem společenství. 3.4.11. Způsob rozhodování společenství vlastníků
SVJ musí alespoň jednou ročně konat shromáždění. Shromáždění se sejde z podnětu výboru nebo pověřeného vlastníka nebo vlastníků jednotek, kteří mají alespoň jednu čtvrtinu hlasů. Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů. Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu. Spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky (jeden hlas). Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud. Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl. Právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne (prekluduje). K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení o schválení nebo o změně stanov, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek, je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů. K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.
27
K platnosti zvolení členů výboru nebo pověřeného vlastníka je zapotřebí, aby na schůzi shromáždění byli přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. Člen výboru nebo pověřený vlastník je zvolen, hlasuje-li pro něj nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků. Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu. Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu. Není-li výbor nebo pověřený vlastník zvolen, rozhoduje se o výši částek nadpoloviční většinou všech vlastníků jednotek v domě. 3.4.12. Práva a povinnosti vlastníka bytové jednotky Práva a povinnosti vlastníka bytové jednotky upravuje jednak ustanovení § 13 ZVB, jednak ustanovení § 123 a 127 ObčZ. Vlastník jednotky je povinen se podílet na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, není-li mezi vlastníky jednotek dohodnuto jinak. Vlastník jednotky je povinen na svůj náklad odstranit závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s ním jednotku užívají. Vlastník jednotky nesmí provádět takové úpravy jednotky, jimiž by ohrožoval výkon vlastnického práva vlastníků ostatních jednotek. Úpravy, jimiž se mění vzhled domu, může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem všech vlastníků jednotek. Úpravy, jimiž se mění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, může vlastník jednotky provádět jen na základě smlouvy o výstavbě uzavřené se všemi vlastníky jednotek v domě. Pokud to nezbytně vyžadují úpravy, provoz a opravy ostatních jednotek, popřípadě domu jako celku je vlastník jednotky povinen umožnit na předchozí vyzvání přístup do jednotky. Vlastník jednotky je povinen umožnit instalaci a údržbu zařízení pro měření tepla a vody v jednotce a umožnit odečet naměřených hodnot. Jsou-li v domě prostory a zařízení, které slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek, např. kotelny, výměníkové stanice, kryty civilní ochrany, prádelny, sušárny a zařízení provozní povahy, přecházejí práva a povinnosti dosavadního vlastníka budovy týkající se těchto prostorů a zařízení na vlastníky jednotek, popřípadě jejich právní nástupce nabytím vlastnictví k jednotce. Vlastníci jednotek ručí za závazky společenství v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Podle § 127 ObčZ se vlastník bytové jednotky musí zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného nebo čím by vážně ohrožoval 28
výkon jeho práv, např. nadměrným hlukem, prachem, popílkem, kouřem, plyny, párami, pachy, pevnými a tekutými odpady, světlem, stíněním a vibracemi. 4. Právní pomoc – advokacie nejen v oblasti práva bydlení V souvislosti s častými dotazy posluchačů týkajícími se možného bezplatného právního zastoupení advokáta jsem zařadil do tohoto textu i následující kapitolu. Právní zastoupení advokáta nepatří k nejlevnějším záležitostem. Za normálních okolností si může advokát sjednat s klientem buď smluvní, nebo mimosmluvní odměnu. Smluvní odměna je dojednána na základně smlouvy o poskytování právních služeb. Mimosmluvní odměna se pak řídí vyhláškou Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., advokátním tarifem. V praxi se stává, že právní pomoc advokáta potřebují sociálně slabí a nemajetní lidé. Vzhledem k tomu, že se mylně domnívají, že nemají právo na bezplatnou právní pomoc advokáta, vůbec se nesnaží uplatňovat svá práva u soudu, pokud to nutně potřebují. Stává se, že jejich práva se buď promlčí, nebo dokonce prekludují (zanikají). V případě potřeby právní pomoci advokáta je možné požádat Českou advokátní komoru (dále jen ČAK) o určení advokáta. Podle ustanovení § 18 zákona č. 85/1996 Sb., o advokacii, v platném znění (dále jen ZA), ten, kdo nesplňuje podmínky pro ustanovení advokáta soudem podle zvláštních právních předpisů a ani se nemůže domoci poskytnutí právních služeb podle ZA, má právo, aby mu ČAK na základě jeho včasného návrhu advokáta určil. V téže věci však může být žadateli určen ČAKem advokát pouze jednou. Komorou určený advokát je povinen právní služby žadateli poskytnout za komorou určených podmínek. Komora může v rozhodnutí o určení advokáta stanovit i další podmínky poskytnutí právních služeb včetně povinnosti poskytnout právní služby bezplatně nebo za sníženou odměnu, pokud to odůvodňují příjmové a majetkové poměry žadatele. Advokát má zpravidla právo vyúčtovat toliko hotové výdaje ČAKu. Tyto výdaje se neúčtují klientovi. Zbývá jen doplnit, že určení advokáta Českou advokátní komorou nenahrazuje plnou moc. Klient, kterému je advokát určen, musí advokátovi udělit plnou moc k právnímu zastoupení. Pokud tak neučiní, poruší tím příslušná ustanovení ZA, protože neposkytuje advokátovi patřičnou součinnost, a jeho právní zastoupení by pak nebylo možné. Bližší informace o určení advokáta lze získat na internetových stránkách České advokátní komory (www.cak.cz).
29
Seznam použitých právních předpisů: Ústavní zákon č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky. Usnesení předsednictva České národní rady č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky. Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád.
30
Příloha č. 1: Vzor žaloby na určení neplatnosti jednostranného zvýšení nájemného z bytu:
Okresní soud v Olomouci tř. Svobody 16 771 38 OLOMOUC
V Olomouci dne 30. dubna 2012
ŽALOBCE:
Ing. Jan Hus, r. č.: 660923/0987, trvale bytem: Rečkova 6, 738 13 Olomouc
ŽALOVANÝ: MVDr. Igor Nový, r. č.: 700502/4567, trvale bytem: Rečkova 6, 738 13 Olomouc
Žaloba na určení neplatnosti jednostranného zvýšení nájemného
-
dvojmo, doporučeně, součástí tohoto podání je žádost žalobce o prominutí soudního poplatku.
Přílohy: - smlouva o nájmu bytu ze dne 2. 1. 2005, - jednostranné zvýšení nájemného za časové období 2006–2011, - jednostranné zvýšení nájemného ze dne 16. dubna 2012 pro rok 2012, - rozhodnutí o přiznání důchodu ze dne 20. 6. 2003, - žádost adresovaná České advokátní komoře, pobočka Brno ze dne 30. 4. 2012 o určení advokáta.
31
I. Účastníci řízení uzavřeli dne 2. 1. 2005 se žalovaným platnou smlouvu o nájmu bytu na adrese Rečkova 6, 738 13 Olomouc. V této smlouvě se dohodli, že žalobce bude hradit žalovanému měsíční nájemné ve výši 10.000 Kč a poplatek za služby ve výši 2.000 Kč. Celková měsíční platba tedy činila v prvním roce nájmu 12.000 Kč. Ve smlouvě o nájmu bytu se účastníci dohodli mimo jiné i na pravidelném zvyšování nájemného o meziroční růst inflace, jehož hodnotu zveřejní Český statistický úřad. Od doby účinnosti zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, v platném znění navíc zvyšuje žalovaný žalobci pravidelně nájemné v souladu s tímto zákonem. DŮKAZ: - smlouvou o nájmu bytu ze dne 2. 1. 2005, - jednostranným zvýšením nájemného za časové období 2006–2011, - jednostranným zvýšením nájemného ze dne 16. dubna 2012 pro rok 2012.
II. Žalovaný požadoval jednostranné zvýšení nájemného o 1.650 Kč po žalobci i pro rok 2012, které bylo žalobci doručeno dne 16. dubna 2012. Dle názoru žalobce však dokument, který od žalovaného převzal, postrádá povinnou náležitost požadovanou § 3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, v platném znění, když v něm chybí zdůvodnění, že byla řádně stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného. DŮKAZ: - jednostranným zvýšením nájemného pro rok 2012.
Žalobce na tento nedostatek žalovaného upozornil doporučeným dopisem ze dne 17. dubna 2012, na který žalobce nikterak nereagoval. Se žalovaným nebylo možné se spojit ani telefonicky. Proto žalobci nezbylo nic jiného, než se obrátit v souladu s ustanovením § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, v platném znění na soud, aby vyslovil neplatnost jednostranného zvýšení nájemného žalovaného ze dne 16. 4. 2012 pro rok 2012.
32
III. Vzhledem k tomu, že je žalobce v plném invalidním důchodu, žádá soud o prominutí soudního poplatku. Výši příjmů dokládá rozhodnutím o přiznání důchodu ze dne 20. 6. 2003. Žalovaný rovněž požádal Českou advokátní komoru u určení advokáta pro zastupování v tomto řízení. DŮKAZ: - rozhodnutím o přiznání důchodu ze dne 20. 6. 2003, - žádostí adresované České advokátní komoře, pobočka Brno ze dne 30. 4. 2012 o určení advokáta; Na nákladech řízení si žalobce účtuje celkem 5.650 Kč, a to: případný zaplacený soudní poplatek ve výši 1.000 Kč a náklady právního zastoupení ve výši 4.650 Kč. Náklady právního zastoupení sestávají z paušální odměny advokáta podle vyhlášky č. 484/2000 Sb. v platném znění ve výši 3.750 Kč a ze tří režijních paušálů po 300 Kč (dle ustanovení § 11 odst. 1 a), d), g) advokátního tarifu. Pokud by byl právní zástupce žalobce plátcem daně z přidané hodnoty, pak je na místě požadovat po žalovaném i náhradu za DPH.
IV. V souvislosti se vším výše uvedeným žalobce navrhuje, aby soud vydal následující rozsudek: I. Určuje se, že jednostranné zvýšení nájemného žalovaným žalobci ze dne 16. dubna 2012 je neplatné. II. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení v celkové výši 5.650 Kč k rukám jeho právního zástupce do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.
Ing. Jan Hus
33
Příloha č. 2: Vzor žaloby na určení neplatnosti výpovědi smlouvy o nájmu bytu Okresní soud v Olomouci tř. Svobody 16 771 38 OLOMOUC
V Olomouci dne 30. dubna 2012
ŽALOBCE:
Ing. Jan Hus, r. č.: 660923/0987, trvale bytem: Rečkova 6, 738 13 Olomouc
ŽALOVANÝ: MVDr. Igor Nový, r. č.: 700502/4567, trvale bytem: Rečkova 6, 738 13 Olomouc
Žaloba na určení neplatnosti výpovědi smlouvy o nájmu bytu -
dvojmo, doporučeně, součástí tohoto podání je žádost žalobce o prominutí soudního poplatku.
Přílohy: - smlouva o nájmu bytu ze dne 2. 1. 2005, - výpověď z nájmu bytu žalovaného žalobci ze dne 16. dubna 2012, - rozhodnutí o přiznání důchodu ze dne 20. 6. 2003, - žádost adresovaná České advokátní komoře, pobočka Brno ze dne 30. 4. 2012 o určení advokáta.
I. Účastníci řízení uzavřeli dne 2. 1. 2005 se žalovaným platnou smlouvu o nájmu bytu na adrese Rečkova 6, 738 13 Olomouc. V této smlouvě se dohodli, že žalobce bude hradit žalovanému měsíční nájemné ve výši 10.000 Kč a poplatek za služby ve výši 2.000 Kč. Celková měsíční platba tedy činila v prvním roce nájmu 12.000 Kč. 34
Dnešního dne obdržel žalobce od žalovaného výpověď z nájmu bytu. Tato výpověď je však neplatná, a to absolutně, protože v ní chybí důvod a poučení žalobce, že tento může podat do 60 dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu, tak jak vyžaduje ustanovení § 711 odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, v platném znění. DŮKAZ: - smlouvou o nájmu bytu ze dne 2. 1. 2005, - výpovědí z nájmu bytu žalovaného žalobci ze dne 30. 4. 2012.
Žalobce na tento nedostatek žalovaného upozornil ústně během osobního předání uvedené výpovědi. Vzhledem k tomu, že žalovaný k uvedené výpovědi nezaujal žádné stanovisko a odmítl akceptovat názor žalobce na neplatnost tohoto jednostranného právního úkonu, nezbylo žalobci nic jiného, než se obrátit na soud se žalobou na určení neplatnosti výpovědi smlouvy o nájmu bytu.
II. Vzhledem k tomu, že je žalobce v plném invalidním důchodu, žádá soud o prominutí soudního poplatku. Výši příjmů dokládá rozhodnutím o přiznání důchodu ze dne 20. 6. 2003. Žalovaný rovněž požádal Českou advokátní komoru u určení advokáta pro zastupování v tomto řízení. DŮKAZ: - rozhodnutím o přiznání důchodu ze dne 20. 6. 2003, - žádostí adresované České advokátní komoře, pobočka Brno ze dne 30. 4. 2012 o určení advokáta. Na nákladech řízení si žalobce účtuje celkem 8.900 Kč, a to: případný zaplacený soudní poplatek ve výši 2.000 Kč a náklady právního zastoupení ve výši 6.900 Kč. Náklady právního zastoupení sestávají z paušální odměny advokáta podle vyhlášky č. 484/2000 Sb. v platném znění ve výši 6.000 Kč a ze tří režijních paušálů po 300 Kč (dle ustanovení § 11 odst. 1 a), d), g) advokátního tarifu. Pokud by byl právní zástupce žalobce plátcem daně z přidané hodnoty, pak je na místě požadovat po žalovaném i náhradu za DPH.
35
III. V souvislosti se vším výše uvedeným žalobce navrhuje, aby soud vydal následující rozsudek: I. Určuje se, že výpověď smlouvy o nájmu bytu žalovaného žalobci ze dne 30. dubna 2012 je neplatná. II. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení v celkové výši 8.900 Kč k rukám jeho právního zástupce do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.
Ing. Jan Hus
36
Příloha č. 3: Vzor oznámení o skutečnostech nasvědčujících tomu, že byl spáchán trestný čin (trestní oznámení)
Okresní státní zastupitelství Frýdek-Místek Na Poříčí 3206 738 02 Frýdek - Místek
Ve Frýdku-Místku dne 30. 4. 2012
OZNAMOVATEL: Ing. Jaroslav Novák, r. č.: 660704/9865, trvale bytem: Květinková 7, 738 02 Frýdek-Místek
Oznámení o skutečnostech nasvědčujících tomu, že byl spáchán trestný čin
-
jednou, předáno osobně do podatelny Okresního státního zastupitelství ve Frýdku-Místku.
Přílohy: - výpis z katastru nemovitostí, - výpisy z obchodního rejstříku dle navržených důkazů, - zápis ze shromáždění vlastníků jednotek ze dne 6. 1. 2012.
Oznamovatel je členem společenství vlastníků jednotek Květinková 7, Frýdek-Místek (dále jen SVJ). SVJ právně vzniklo dne 1. 5. 2005. Od jeho vzniku vykonává funkci předsedy výboru pan Leoš Nemehlo. Místopředsedou výboru je paní Iva Malá a členem výboru je pan Martin Suchánek. 37
DŮKAZ: - výpisem z katastru nemovitostí, - výpisem z obchodního rejstříku. Výbor vykonával svou funkci normálně až do doby, kdy shromáždění vlastníků rozhodlo, že dojde k výměně výtahů. Dne 15. 1. 2012 proběhlo bezchybné výběrové řízení, které vyhrála společnost Alfa, s. r. o., IČ: 65489765 zapsaná v obchodním rejstříku u Krajského soudu v Ostravě oddíl B, vložka 1234, se sídlem Vodní 9, 738 02 Frýdek-Místek. DŮKAZ: - zápisem ze shromáždění vlastníků jednotek ze dne 6. 1. 2012, - výpisem z obchodního rejstříku. Na přímý dotaz oznamovatele u předsedy výboru, co se stalo s celou starou konstrukcí výtahu vážící několik tun, mu bylo sděleno, že byla odvezena dne 30. 1. 2012 do sběrny na adrese Stará 1, 738 02 Frýdek-Místek. Jaký finanční obnos za tuto konstrukci mělo SVJ obdržet však již předseda nebyl ochoten sdělit. Běžný účet ani pokladna SVJ nezaznamenaly od 30. 1. 2012 žádné přírůstky. Lze se tedy důvodně obávat, že došlo ke spáchání trestného činu, když majetek SVJ, kterým byla těžká konstrukce dvou výtahů, byl prodán sběrně, aniž by SVJ inkasovalo za tuto konstrukci finanční obnos. Tímto došlo i ke škodě, kterou představuje cena prodané konstrukce. V souladu s ustanovením § 158 odst. 2 zákona č. 141/1961 Sb., trestního řádu, v platném znění si dovoluje oznamovatel požádat, aby byl do jednoho měsíce vyrozuměn o učiněných opatřeních.
Ing. Jaroslav Novák
38
Regulace nájemného v České republice Lenka Mecová Úvodní slovo I když systém regulace nájemného v České republice ve velké většině případů zanikl ke dni 31. 12. 2010 a v současné době přetrvává pouze v hlavním městě Praha, v některých středočeských městech a krajských městech s výjimkou statutárních měst Ostravy a Ústí nad Labem, problematika právní úpravy regulace nájemného byla a stále je v právním systému České republiky i v oblasti české justice velice kontroverzním tématem. Jen málo jiných právních institutů obsažených v právním řádu České republiky si vyžádalo tolik pozornosti ze strany Ústavního soudu České republiky jako právě institut regulace nájemného v České republice. Regulace nájemného byla po změně politického režimu v roce 1989 chápána jako pouze dočasné opatření, které mělo zmírnit přechod z nájmů regulovaných na nájmy tržní. Bohužel vláda České republiky pod tlakem dodržení závazků, které pro Českou republiku plynou z mezinárodních smluv, kterými je vázána v oblasti práva na přiměřené bydlení, učinila z tohoto původně dočasného institutu institut trvalý, když na rozdíl od jiných zemí Evropské unie nešla v oblasti bytové politiky cestou cílených dávek potřebným, ale cestou regulace nájemného. Systém regulace nájemného přitom nebyl nespravedlivý jenom ekonomicky, tj. v tom, že pronajímatelé bytů s regulovaným nájemným měli na trhu podstatně horší postavení než pronajímatelé bytů, u nichž se regulace neuplatňovala, ale také sociálně. Byty s regulovaným nájemným totiž nebyly užívány zdaleka jen ekonomicky slabšími domácnostmi. Není jistě třeba připomínat, v jakém stavu byly po roce 1989 vráceny v rámci restitucí nemovitosti svým původním vlastníkům, resp. jejich právním nástupcům. Zchátralý stav těchto nemovitostí, které původní vlastníci nabyli i s nájemníky v bytech s regulovaným nájemným, ve spojení s regulovanou výší nájemného, která byla v porovnání s tržním nájemným nepřiměřeně nízká, vedly zcela logicky k prvnímu nálezu Ústavního soudu České republiky (dále též jen ústavní soud) v oblasti (de)regulace nájemného, který byl vydán v roce 2000. Od té doby do současnosti bylo vydáno přes 40 dalších nálezů ústavního soudu týkajících se oblasti regulace nájemného. Již v roce 2000 bylo ze strany ústavního soudu přijato právní stanovisko, že omezení vlastnického práva v důsledku regulace nájemného nelze považovat za ústavně konformní. Toto stanovisko ústavního soudu následně vedlo k využití zákonem stanovené pravomoci tohoto soudu, kdy ústavní soud zrušil 39
vyhlášku č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, a to s účinností ke dni 31. 12. 2001. V pozdějších nálezech ústavního soudu bylo dále přijato stanovisko, že pronajímatelé mají právo se po zrušení vyhlášky č. 176/1993 Sb. obracet na soud ve věcech navýšení regulovaného nájemného a že pronajímatelům náleží z důvodu disproporce mezi regulovaným a tržním nájemným náhrada škody vůči státu. Enormní počet nálezů ústavního soudu v oblasti regulace nájemného má svůj důvod v nerespektování těchto nálezů ústavního soudu jak ze strany moci zákonodárné, výkonné, tak i bohužel ze strany moci soudní. Bez jakékoliv nadsázky lze konstatovat, že v oblasti regulace nájemného nastalo v České republice období faktického ignorování nálezů ústavního soudu, ve kterém se předháněla vláda, parlament i obecné soudy. Ukázkou zcela otevřené ignorace nálezů ústavního soudu bylo jednání Ministerstva financí České republiky, které v návaznosti na rozhodnutí ústavního soudu z roku 2000 vydalo zrušenou vyhlášku č. 176/1993 Sb. pod názvem „cenový výměr“, který byl následně opět zrušen ústavním soudem v prosinci 2002. Po tomto opakovaném zrušení předpisu ze strany ústavního soudu následovalo okamžité přejmenování tohoto předpisu na „cenové moratorium“, které bylo zrušeno ústavním soudem v březnu 2003. Situace pronajímatelů bytů s regulovaným nájemným, kterých je v České republice okolo 700 000, se pro mnohé z nich stala v oblasti navyšování regulovaného nájmu neřešitelnou, kdy žaloby podávané na nájemníky byly obecnými soudy zamítány s tím, že soudy nemají zákonný podklad pro rozhodování o navyšování nájmu a že žaloba měla být podána na stát. Pokud však byla žaloba podána na stát, pak byla zamítnuta s tím, že stát nese odpovědnost pouze subsidiárně a že tedy nejprve měl pronajímatel zažalovat nájemce. Výsledkem tohoto neutěšeného stavu bylo, že ani po osmi letech od podání prvních žalob na stát opřených o judikaturu ústavního soudu vzešlou v roce 2000 nebyl žádný z pronajímatelů úspěšný v přiznání náhrady škody vůči státu a jejich žaloby opakovaně leží u obecných soudů. Navíc je nutno v této souvislosti dodat, že v některých případech dokonce dochází i na opakovaná soudní kolečka, kdy je ústavní soud nucen znovu rušit i následné další rozsudky obecných soudů ignorující první nález ústavního soudu v témže případě. Není se tedy čemu divit, že pronajímatelé shledali v činnosti obecných soudů České republiky nedostatečné zajištění ochrany jejich základních lidských práv uvedených nejen v Listině základních práv a svobod, ale rovněž v řadě mezinárodních dokumentů, kterými jsou Česká republika i systém obecných soudů v České republice vázány. Zcela oprávněné rozhořčení pronajímatelů nad stavem českého soudnictví následně vyústilo v roce 2005 v podání hromadné žaloby ze strany zhruba pěti tisíc pronajímatelů 40
k Evropskému soudu pro lidská práva ve Štrasburku, přičemž Česká republika získala tímto počinem nechvalné vítězství, když se jednalo o největší hromadnou žalobu v dějinách Evropského soudu pro Lidská práva. Podstata regulace nájemného V případě regulace nájemného omezuje stát zákonem, případně jiným předpisem část trhu s nájemním bydlením, přičemž subjektem nájemního vztahu, který je státem omezován, je zpravidla pronajímatel. Tato regulace nájemného spočívá zejména v omezení výše maximálního možného požadovaného nájemného. Pokud je regulace nájemného právně zakotvena, pak tato regulace postihuje všechny vlastníky bytů s regulovaným nájemným stejně, bez ohledu na jejich majetkovou situaci, což v případě vlastnictví nemovitosti fyzickou osobou představuje často velmi kritickou a ekonomicky neřešitelnou situaci při péči o nemovitost a plnění základních povinností pronajímatele. Důvody regulace nájemného aneb regulaci ano či ne Pro jakékoli omezení vlastnického práva, za které je regulace nájemného beze sporu považována, je vždy vyžadována existence legitimního cíle v podobě kvalifikovaného veřejného zájmu. Nejčastějším cílem regulace nájemného je vytvoření účinného nástroje pro realizaci státní bytové politiky, kdy při regulaci nájmu stát zpravidla stanovuje obsah vlastnického práva k pronajímaným bytům ve vazbě na svou bytovou politiku. Ne jinak je tomu i v České republice, která v oblasti bytové politiky musí respektovat článek 26 odst. 3 Listiny základních práv a svobod, který tanoví každému sociální právo na to, aby jej stát v přiměřeném rozsahu hmotně zajišťoval, pokud bez své viny nemůže získat finanční prostředky pro uspokojení své bytové potřeby. Jestliže každému občanu přísluší sociální právo na bydlení, stát může zvolit způsob, jakým bude toto právo naplňováno. Regulace nájemného byla v České republice chápána a obecně přijímána po změně politického režimu v roce 1989 jako dočasné opatření. Toto opatření mělo poskytnout dostatečně dlouhé přechodné období pro přizpůsobení nájemníků novému stavu a pro pozvolný nárůst nájemného na úroveň výše tržního nájemného. Ačkoliv již v osmdesátých letech většina evropských zemí začala chápat, že sociálními nejsou byty samotné, ale že sociálními jsou především jednotlivé domácnosti, a zavedla adresné dávky za účelem podpory sociálního bydlení vyplácené po dobu nezbytně nutnou, vláda České republiky namísto finanční 41
pomoci potřebným zvolila cestu nepřiměřené regulace a udělala z tohoto původně dočasného institutu opatření dlouhodobé. V oblasti regulace nájemného existuje řada názorů, proč tuto regulaci mít, anebo naopak, v čem je regulace nájemného nevýhodná. Zastánci regulace trvají na právu přiměřeného bydlení. Primárním cílem bydlení je ochrana před vnějším prostředím, přičemž tuto charakteristiku bydlení splňuje patrně každý pronajímaný byt. Rozdíl mezi jednotlivými byty je tvořen dodatečnými službami či požitky, které ten který byt nájemcům nabízí. Hodnotu pronajímaného bytu tvoří také lokalita, ekonomické, kulturní a společenské prostředí, ve kterém se byt nachází. Požitky, které se vztahují k jednotlivým nabízeným bytům, velikou měrou ovlivňují poptávku po bydlení. Pokud tedy trváme na právu přiměřeného bydlení pro každého, trváme také na právu přiměřené úrovně služeb souvisejících s bydlením; regulací nájemného se tak nereguluje výše nákladů na základní potřeby, ale ceny služeb a hodnot, které bydlení poskytuje. Tyto služby jsou pak díky regulaci zpoplatněny nižší částkou než v tržním prostředí a lidé platící regulované nájemné využívají výhod dodatečných služeb za nižší ceny. Na druhou stranu je však třeba říci, že regulace nájemného snižuje úroveň dodatečných služeb do budoucna, jelikož nízká úroveň nájemného neumožňuje investice do bydlení a zvyšování jeho hodnoty. Zaměřme se na zájmy obou stran, tedy pronajímatelů na straně jedné a nájemců na straně druhé. V oblasti trhu s nájmy bytů majitel nemovitosti nabízí pronájem bytu a nájemce poptává nájem bytu. Je na každém nájemci, jak velkou váhu přikládá lokalitě, velikosti bytu, společenskému statusu a dalším hodnotám. Zde je třeba uvést, že regulace nájemného nemá za cíl ochránit „chudé lidi,“ aby dosáhli bydlení dle svých představ. Nájemci mají možnost se svobodně rozhodnout kde bydlet, žádná síla nenutí nájemce, aby bydleli v bytech s nájemným v pro ně nepřiměřené výši. Pronajímatel obvykle nabízí nájemné v takové výši, aby byla splněna jeho očekávání o zisku; pokud bude zisk dosahovat alespoň stejného procenta jako případný úrok z peněz, které by pronajímatel získal prodejem nemovitosti, bude pronajímatel dál svou nemovitost pronajímat. Pronajímatelé jsou sice vedeni snahou o maximalizaci zisku, ten však není vždy dosahován maximalizací ceny, ale také maximalizací objemu nabízených služeb. Odpůrci regulace se opírají o ekonomický zákon trhu, který potvrzuje, že není nutné uměle snižovat cenu nájemného, jelikož pronajímatelé se budou muset přizpůsobit poptávce nájemců. Pokud by byly nabízeny jen drahé luxusní byty či byty s nepřiměřeně vysokým nájemným, vznikl by velký převis nabídky nad poptávkou a někteří majitelé nemovitostí by byli nakonec nuceni snížit ceny nájemného, aby opět našli dostatečnou poptávku po svých bytech. 42
V očích veřejnosti jsou mnohdy pronajímatelé vnímáni jako lidé, kteří dosahují neoprávněných zisků na úkor nájemníků. Vlastní-li někdo specifický objekt, kterých je na trhu omezené množství, a jeho nabídka si najde svou poptávku, nemůžeme hovořit o neoprávněném zisku. Pokud bude majitel nemovitosti ve velmi vyhledávané lokalitě nabízet tržní nájem, bude vzhledem k výjimečnosti či oblíbenosti lokality dosahovat slušného zisku, investovat do nemovitosti, a zvyšovat tak její oblíbenost a hodnotu pro nájemce. Když bude nucen držet ceny regulovaného nájmu, nejenže nebude moci investovat do své nemovitosti, ale bude se např. snažit část bytů pronajmout jako kancelářské prostory, které nepodléhají regulaci a které mu zajistí vyšší příjmy, čímž poklesne počet nájemních bytů v dané lokalitě. Typy regulace nájemného Každý stát přistupuje v rámci své bytové politiky k regulaci nájemného individuálním způsobem. Pokud se však podíváme na jednotlivé způsoby regulace nájemného, můžeme dojít k závěru, že se obecně rozlišují dva typy regulace nájemného. Regulací nájemného první generace, která byla uplatněna i v České republice, se rozumí nastavení cenového stropu, který je pod úrovní tržního nájemného. Regulaci nájemného první generace je přitom možno definovat těmito způsoby: • • •
nominální zmražení nájemného; takový vývoj nárůstu nominálního nájemného, jenž vede po započítání inflace k poklesu reálného nájemného; takový vývoj nárůstu nominálního nájemného, který vede k poklesu reálného nájemného, nebo kdy zůstává nominální nájemné hluboko pod úrovní tržního nájemného.
Regulací nájemného druhé generace je jakákoliv regulace nájemního trhu, která nesplňuje definici regulace nájemného první generace. Pro tento typ regulace bývá typické, že pronajímatel uzavírá svobodně smlouvu s nájemcem, ovšem za existence určitých pravidel. Pro pronajímatele je však tento typ regulace pružnější a poskytuje jim větší možnost vlastního rozhodování při výběru nájemníka i stanovování výše nájemného. Historie vývoje právní úpravy regulace nájemného v České republice Regulace nájemného probíhá na území České republiky téměř nepřetržitě více než 90 let. Za první zásah státu v oblasti bydlení na našem území se považuje právní norma z roku 1852 (z. č. 253/1852 ř. z.), která umožnila 43
zakládání svépomocných bytových družstev. V roce 1917 přikročilo Rakousko-Uhersko k zavedení nařízení o ochraně nájemníků, kdy vláda zavedla v roce 1917 zmrazení nájemného pro rodiny vojáků s ohledem na nízké příjmy v době války. První světová válka měla dopad nejen na ekonomickou a politickou situaci v Československu, ale projevila se také sociálními problémy, včetně potíží v bytové oblasti. V průběhu války byla téměř zastavena bytová výstavba, zvýšila se poptávka po bytech, obzvláště v průmyslových centrech, v důsledku toho se zvyšovalo nájemné a přibývalo i neodůvodněných výpovědí nájemních smluv. V průběhu dvou let po skončení první světové války (tj. v r. 1920) dosáhla ochrana nájemníků největšího rozsahu, tehdy pod ní spadaly téměř všechny tzv. staré domy. Za protektorátu byla regulace opět zavedena a v době okupace neměli vlastníci domu možnost ovlivňovat výši nájemného. V roce 1939 byl zřízen Nejvyšší cenový úřad, mezi jehož úkoly mimo jiné patřila i tvorba cen nájemného. Po roce 1948 vychází regulace nájemného z komunistické doktríny orientované na likvidaci soukromého vlastnictví nájemních domů. Bydlení bylo chápáno jako statek, který má být především levný, a pronajímatelé byli chápáni jako „vykořisťovatelé“. Zajištění dostupného bydlení pro domácnosti bylo základním cílem bytové politiky a povinností státu. Sociální politika v letech 1948–1989 zastávala názor, že nájemní bydlení by mělo být přístupné všem pracujícím lidem a nájemné by mělo být na nízké úrovni. Nájemné, jehož výše byla držena uměle nízko, bylo stanoveno vyhláškou Ústřední správy pro rozvoj místního hospodářství č. 60/1964 Sb., o úhradě za užívání bytu a za služby spojené s užíváním bytu. Po sametové revoluci byly pro obnovení soukromého vlastnictví vydány restituční zákony a domy včetně všech nájemníků byly navráceny zpět do rukou soukromých osob, ovšem s břemenem stávajících regulovaných nájemníků a ve značně zchátralém stavu způsobeném zanedbanou údržbou, na druhé straně však s vládním příslibem postupné rychlé deregulace. Bytové domy ve vlastnictví státu byly převedeny bezúplatně na obce, ty je postupně prodávaly nájemníkům, zpravidla pod cenou tak, aby se obce vyhnuly nákladné údržbě domů. Vyhláškou č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytované s užíváním bytu, která určovala maximální výši nájemného i ceny služeb poskytovaných spolu s nájmem, byla zrušena původní vyhláška č. 60/1964 Sb. Výše regulovaného nájemného postupně vzrůstala ze zoufale nízké porevoluční částky 2,60 Kč/m2/měsíc až na stejně nedostatečnou úroveň 37,07 Kč/m2/měsíc za byt I. kategorie v Praze v roce 2000, než tuto výši ústavní 44
soud prohlásil za neúnosně nízkou a regulační vyhlášku č. 176/1993 Sb. v létě roku 2000 zrušil, a to s účinností k 31. 12. 2001. Ačkoliv jako důvod ke zrušení této vyhlášky až ke dni 31. 12. 2001 ústavní soud uvedl poskytnutí dostatečného časového prostoru k vypracování nové právní úpravy týkající se (de)regulace nájemného a vláda České republiky také skutečně tento dostatečný časový prostor pro přijetí nového předpisu týkajícího se (de)regulace nájemného dostala, vláda tento nález ústavního soudu zcela ignorovala a nepřijala žádný ústavně konformní předpis, který by nájemné dereguloval, a to i přes to, že příslušná právní úprava občanského zákoníku regulující nájemní vztahy k bytům tuto úpravu v oblasti jednostranného navyšování nájmu předvídala. Teprve v roce 2006 (tj. téměř po šesti letech od vydání nálezu ústavního soudu) z důvodu řady stížností poškozených pronajímatelů a skupiny senátorů podaných k Evropskému soudu pro lidská práva ve Štrasburku, přijala vláda zákon č. 107/2006 Sb., který alespoň u bytů se zanedbanou údržbou, převážně v panelové výstavbě, posouvá postupně nájemné na úroveň 5 % z tržní ceny bytu ročně (evropský průměr je dnes 6,3 %, a to i pro byty dobře udržované, kde není potřeba vynakládat tak vysoké náklady na opravy a modernizace jako v případě českého zastaralého regulovaného bytového fondu). Proces jednostranného zvyšování nájemného začal dle tohoto zákona dne 1. ledna 2007 a dle původního znění zákona měl bez výjimek skončit k 31. prosinci 2010. Zákonem č. 150/2009 Sb. však došlo k novelizaci původního znění deregulačního zákona, který byl novelizován tak, že byla prodloužena doba deregulace v hlavním městě Praze, v obcích středočeského kraje s počtem obyvatel k 1. lednu 2009 vyšším než 9 999 a městech České Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc a Zlín do 31. 12. 2012. Role Ústavního soudu České republiky v procesu (de)regulace nájemného Pokud jsme si v předchozí kapitole popsali historický vývoj právní úpravy regulace nájemného na území České republiky, nelze dále přistoupit k výkladu zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném navyšování nájmu, aniž bychom se na tomto místě nezmínili o postoji Ústavního soudu České republiky k institutu regulace nájemného. Jak jsem již zmínila výše, existuje pro oblast regulace nájemného řada nálezů Ústavního soudu České republiky. Prvním významným nálezem ústavního soudu v oblasti regulace nájemného byl nález ústavního soudu publikovaný ve sbírce zákonů pod číslem 231/2000 Sb. Tento nález ze dne 21. 6. 2000 zrušil vyhlášku ministerstva financí č. 176/1993 Sb., která regulovala nájemné z bytů, a to s účinností k 31. 12. 2001 z důvodu poskytnutí dostatečného časového prostoru k vypracování nové právní úpravy týkající se regulace nájemného. Ústavní soud došel v tomto nálezu k závěru, že v důsledku 45
právní úpravy obsažené ve vyhlášce č. 176/1993 Sb. existovaly v naší společnosti sociální skupiny či subjekty, které hradily ze svého to, co v zájmu naplnění Mezinárodního paktu o hospodářských, sociálních a kulturních právech, který je pro Českou republiku závazný, má zajišťovat stát. Dle názoru ústavního soudu „cenová regulace, nemá-li přesáhnout meze ústavnosti, nesmí evidentně snížit cenu tak, aby tato vzhledem ke všem prokázaným a nutně vynaloženým nákladům eliminovala možnost alespoň jejich návratnosti, neboť v takovém případě by vlastně implikovala popření účelu a všech funkcí vlastnictví“. Ústavní soud se v tomto nálezu opřel o známou skutečnost, že po revoluci v roce 1989 byl nespočet nemovitostí vydán v rámci restitucí svým bývalým vlastníkům, resp. jejich právním nástupcům ve značně zchátralém stavu, kdy určité kategorie vlastníků, tedy zejména vlastníků nájemních domů nemohly pro enormně nízkou výši nájmu dostát ani své základní povinnosti pronajímatele obsažené v ustanovení § 687 odst. 1 občanského zákoníku – tj. aby byl byt předán nájemci ve stavu způsobilém k řádnému užívání. Dalším významným nálezem v oblasti regulace nájemného je nález ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 20/05 ze dne 28. 2. 2006 týkající se nečinnosti Parlamentu České republiky po zrušení vyhlášky č. 176/1993 Sb., která nejen že upravovala regulaci nájemného u vybraných bytů, ale rovněž umožňovala pronajímatelům jednostranně navyšovat nájem při splnění zákonných předpokladů. Po zrušení této vyhlášky pronajímatelé již neměli žádnou možnost jak jednostranně navýšit nájemné u bytů s regulovaným nájemným, kdy důsledkem této nečinnosti bylo „faktické zmrazení regulovaného nájemného“, čímž se dle ústavního soudu dále prohlubovalo porušení vlastnického práva vlastníků těch bytů, na něž se regulace vztahovala. Žaloby pronajímatelů, jimiž bylo požadováno, aby soudy rozhodly o zvýšení nájemného na nájemné v daném místě a čase obvyklé, byly obecnými soudy zamítány pro nedostatek zákonné právní úpravy, neboť občanský zákoník hovořil, že možnost navýšení nájmu bude upravena zvláštním předpisem a nikoliv že o navýšení nájmu bude rozhodovat soud. Nečinnost Parlamentu České republiky, který tento zvláštní předpis nevydal, a zamítavá stanoviska obecných soudů vedly k situaci, že pronajímatelé neměli žádnou možnost jak dosáhnout navýšení stávajících regulovaných nájmů, které byly hluboko pod hranicí nájmů tržních. Ústavní soud v tomto nálezu konstatoval, že zamítání těchto žalob považuje za porušení čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, dle kterého je každý oprávněn domáhat se svého práva u soudu, a vyzval obecné soudy k zajištění proporcionální ochrany subjektivních práv a právem chráněných zájmů pronajímatelů tak, že nebudou zamítat jejich žaloby požadující určení zvýšeného nájemného s odkazem na nedostatek zákonné úpravy. Protože ve shora uvedeném nálezu ústavního soudu ústavní soud judikoval, že pronajímatelé měli vždy právo obrátit se v oblasti zvyšování nájmu na soud, 46
když zde nebyl právní předpis, který by jednostranné navyšování nájmu upravoval, byl ústavní soud následně nucen přijmout stanovisko k situacím, kdy byly žaloby pronajímatelů ze strany obecných soudů pravomocně zamítnuty. Pro tyto případy ústavní soud judikoval, že náhradu škody, jež měla pronajímatelům vzniknout v důsledku dlouhodobé protiústavní nečinnosti parlamentu spočívající v nepřijetí zvláštního právního předpisu vymezujícího případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu a změnit další podmínky nájemní smlouvy, jsou obecné soudy povinny posoudit z hlediska jejich práva na náhradu za nucené omezení vlastnického práva podle čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod. V nálezu ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 423/08 ústavní soud konstatoval, že je třeba se v každém konkrétním případě zabývat otázkou, zda v rozhodném období, k němuž stěžovatel upíná svůj nárok na náhradu, nedocházelo v důsledku regulace nájemného k tzv. kvalifikovanému omezení vlastnického práva, jež by bylo lze považovat za jeho nucené omezení ve smyslu čl. 11 odst. 4 Listiny, a to na základě posouzení míry disproporce mezi regulovaným a tržním nájemným. Náhrada škody za období, kdy nebyl na našem území v účinnosti žádný předpis, který by regulaci nájemného upravoval, náležela dle ústavního soudu pronajímateli v případě, kdy obecný soud nedostál své povinnosti rozhodnout o zvýšení nájemného ve smyslu již výše uvedeného nálezu ústavního soudu sp. zn. Pl. 20/05. I v současné době projednává ústavní soud několik ústavních stížností pronajímatelů bytů s regulovaným nájmem, kdy podstatou těchto sporů je neexistence cenové vyhlášky (konkrétně vyhlášky Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů) a od 1. ledna 2002 do roku 2007 chybějící legislativa upravující regulaci nájemného, resp. jeho zvyšování. Ve všech těchto případech ústavní soud opakovaně uzavírá, že regulací nájemného došlo k porušení Listiny základních práv a svobod, konkrétně v článku 11 bodu 1: „Každý má právo vlastnit majetek. Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu. Dědění se zaručuje.“ Přestože součástí žalob podaných k ústavnímu soudu je vyčíslení škod z regulace nájemného, je v této souvislosti nutno říci, že o přiznání náhrady tento soud nerozhoduje. Dle zákona č. 182/1993 Sb., o ústavním soudu, v platném znění ústavní soud pouze vrací spor na první instanci s konstatováním porušení základního lidského práva a občanské soudní řízení dále pokračuje s tím, že pokud by obecné soudy nerespektovaly nález ústavního soudu, může dané řízení opět skončit před Ústavním soudem České republiky.
47
Zákon o jednostranném navyšování nájmu Dne 31. března 2006 nabyl účinnosti dlouho očekávaný zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Cílem tohoto zákona bylo upravit postup při jednostranném zvyšování nájemného z bytu, přičemž dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem ohledně navyšování nájemného měla před tímto zákonem přednost. Proces jednostranného zvyšování nájemného začal dne 1. ledna 2007 a měl skončit 31. prosince 2010. Po tomto datu měla platit již jen nová právní úprava obsažená v občanském zákoníku (viz níže). Z důvodu markantních rozdílů mezi tržním a regulovaným nájemným v hlavním městě Praha, ve větších městech Středočeského kraje a v dalších velkých městech však byl přijat zákon č. 150/2009 Sb., který původní deregulační zákon z roku 2006 novelizoval, a to tak, že byla prodloužena doba deregulace v hlavním městě Praze, ve všech krajských městech kromě Ostravy a Ústí nad Labem a městech středočeského kraje od 10 tisíc obyvatel do 31. 12. 2012. Dle zákona byl pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné jedenkrát ročně počínaje 1. lednem 2007 a následně vždy k 1. 1., popř. později, avšak nikoli zpětně, pokud se s nájemcem nedohodl jinak. Oznámení pronajímatele o jednostranném navýšení nájemného muselo mít písemnou formu a muselo obsahovat zdůvodnění, že byla řádně stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného. Povinnost platit zvýšené nájemné vzniklo nájemci dnem, který byl uveden v oznámení o zvýšení nájemného, nejdříve však prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po uplynutí třech kalendářních měsíců od jeho doručení nájemci. V případě, že nájemce se zvýšením nájemného nesouhlasil (ať již z důvodu nesprávného vypočtení částky, nedodržování lhůt pro oznámení navýšení, nesprávného určení bytu atd.), byl nájemce v této lhůtě oprávněn podat žalobu k soudu o určení neplatnosti jednostranného navýšení nájemného. Byť zákon o jednostranném navyšování nájmu neobsahuje žádnou specifikaci lhůty pro podání žaloby, dle současné judikatury lze dospět k závěru, že jde o lhůtu tzv. hmotně-právní, tzn. že žaloba namítající neplatnost zvýšení nájemného musí být v této lhůtě podána u soudu a nestačí ji předat poslední den lhůty na poště k doručení, a to prekluzívní čili propadnou, tzn. že po marném uplynutí této lhůty se nelze u soudu určení neplatnosti navýšení nájmu domáhat a v případě, že žaloba bude na soud i přesto podána, bude soud povinen tuto žalobu zamítnout. Pokud se nájemce obrátí na soud s žalobou na určení neplatnosti zvýšení nájemného, nemůže pronajímatel až do pravomocného rozhodnutí soudu nájemné zvýšit, respektive nájemce není povinen do rozhodnutí soudu zvýšené nájemné hradit. Pokud však soud uzná oprávněnost 48
nároku pronajímatele, bude nájemce povinen nájemné doplatit k datu, které bylo v oznámení o zvýšení uvedeno. Způsob výpočtu cílových hodnot měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu a maximálního přírůstku měsíčního nájemného byl uveden v příloze tohoto zákona. Cílová hodnota měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu vyjádřená v Kč/m2 se vypočítávala podle vzorce: CN = 1/12 * p * ZC kde: • • •
CN je cílová hodnota měsíčního nájemného za m2 podlahové plochy bytu ZC je základní cena za 1 m2 podlahové plochy bytu p je koeficient vyjadřující podíl ročního nájemného na základní ceně bytu (různá výše koeficientu pro byty různé kvality území)
Maximální přírůstek měsíčního nájemného vyjádřený v procentech se vypočítával podle vzorce: MP = (4-k+1√CN/AN - 1) * 100 kde: • • • •
MP je maximální přírůstek měsíčního nájemného vyjádřený v procentech CN je cílová hodnota měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu vyjádřená v Kč/m2 AN je aktuální hodnota měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu vyjádřená v Kč/m2 k je pořadový rok v rámci platnosti části první zákona
Určování výše nájemného po skončení deregulace nájemného Ve většině českých měst skončila deregulace nájemného ve smyslu zákona č. 107/2006 Sb. ke dni 31. 12. 2010. Tato skutečnost vedla Ministerstvo pro místní rozvoj České republiky k přípravě novely občanského zákoníku platné a účinné od května roku 2011, která má v současné době řešit případy, kdy se pronajímatelé a nájemci nedohodnou po skončení deregulace nájemného na nové výši nájemného. Tato novela doplnila ustanovení § 686 občanského zákoníku o nové dva odstavce, podle kterých, pokud nedojde k dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem o nájemném a o změně nájemného na v místě a čase obvyklé a neodpovídá-li nájemné v místě a čase obvyklému nájemnému, rozhodne na návrh kterékoliv strany soud, přičemž změnu nájemného lze přiznat ode dne podání návrhu k soudu. Mechanismus navyšování nájemného 49
přitom přednostně počítá s dohodou o výši nájemného uzavřenou mezi nájemcem a pronajímatelem, a proto podání návrhu na soud musí předcházet písemný pokus o dohodu o výši nájemného. Vodítkem ke stanovení výše „místně obvyklého nájemného“ mají být cenové mapy, které byly vypracovány Ministerstvem pro místní rozvoj České republiky a jsou dostupné na internetových stránkách tohoto ministerstva (ukázka cenové mapy pro statutární město Frýdek-Místek je uvedena v příloze č. 2 tohoto textu). Tyto cenové mapy však nejsou a ani nemohou být v případném soudním sporu o určení místně obvyklého nájemného pro soud závazné, a mají pro soud toliko doporučující charakter. Soud se tedy těmito cenovými mapami v případném sporu řídit nemusí a účastníci sporu, v našem případě pronajímatel jako žalobce, mohou k prokázání obvyklé výše nájemného navrhnout i jakýkoliv jiný důkazní prostředek (např. znalecký posudek o stanovení místně obvyklého nájemného, který přihlédne ke všem specifikům daného bytu). I přes cenové mapy nelze přehlédnout fakt, že jsou to právě nájemní byty jako druh specifického zboží, které má vysokou míru lokálních odlišností i v rámci jednoho domu (jeden byt je v přízemí, druhý v posledním patře bez výtahu, jeden je s okny do rušné ulice, druhý do parku, jeden s okny na jih, druhý na sever či jinam, jeden je bez modernizací, druhý po částečné renovaci, další byt může být kompletně rekonstruován apod.). Specifikaci bytu dále určuje dle znaleckých posudků i jeho technický stav, případně stav nejbližšího okolí, dostupnost, výbava, ale i sousedé, např. problematické či konfliktní okolí apod. Je tedy otázkou, zda vůbec můžeme mluvit o „místně obvyklém nájemném“, zda toto nájemné v případě nájemních bytů jako takové vůbec existuje. Všechna shora uvedená specifika jen stěží mohou být pojata do cenových map zpracovávaných ministerstvem. Navíc je v případě soudního sporu nutno myslet i na případnou délku soudního sporu, kdy se specifika daného bytu mohou v čase měnit, a znalecký posudek zpracovaný ještě před zamýšleným sporem o výši nájemného je pro případ kolize účinnou prevencí. Nutno říci, že výše uvedená novela občanského zákoníku reagující na ukončení procesu deregulace nájemného má i svá značná úskalí. Pokud se zamyslíme nad případnou délkou občanského soudního řízení o určení místně obvyklého nájemného, pak u případného odvolání lze očekávat, že spor mezi nájemníkem a pronajímatelem se může protáhnout na tři až pět let. Po celou tuto dobu přitom bude nést tíhu soudního sporu žalující strana, přičemž zároveň bude od žalovaného pobírat nájemné v původní výši. Otázkou rovněž je, zda vydání rozsudku o určení místně obvyklého nájemného bude mít pro pronajímatele očekávaný efekt, když určení výše místně obvyklého nájemného nebude zřejmě znamenat automaticky exekuční titul a poté, co soud pravomocně určí tuto výši nájemného a nájemce tuto částku dobrovolně nezaplatí, bude muset pronajímatel podat žalobu na úhradu dluhu a znovu 50
absolvovat občanské soudní řízení, posléze případně řízení exekuční či řízení o výkon rozhodnutí. Jak uvedl předseda Občanského sdružení majitelů bytů a domů Tomislav Šimeček: „Majitelé bytů budou muset po ukončení deregulace zvýšit nájemné přibližně o čtvrtinu.“ Dle Šimečka pouze takto navýšený nájem pronajímatelům umožní zaplatit všechny náklady spojené s údržbou bytů a domů a mít určitý zisk. Na počátku roku 2011 po ukončení deregulace u téměř 450 000 bytů byl tedy očekáván ohromný nápad žalob týkajících se určování nové výše tzv. místně obvyklého nájemného. Tyto katastrofické scénáře se však nakonec nenaplnily, když např. společnost RPG byty, s. r. o., disponující největším fondem nájemního bydlení v Moravskoslezském kraji podala pouze několik desítek těchto žalob. Závěrečné shrnutí Ačkoliv je deregulace nájemného v mnoha městech České republiky dnes již minulostí, stal se tento institut významnou součástí českého právního řádu v oblasti bytového práva. Z pohledu českého obecného soudnictví a především z pohledu českého ústavního soudnictví jde přitom o jednu z nejkontroverznějších oblastí českého právního řádu, která v praxi zákonodárné i praxi soudní ukázala, že i Ústavní soud České republiky coby vrcholný orgán ochrany ústavnosti v České republice může být ve své rozhodovací praxi ignorován a že až případné stížnosti občanů podané k Evropskému soudu pro lidská práva mohou tuto ignoraci ze strany moci zákonodárné zvrátit. Problematika regulace nájemného ve spojení s přístupem českého soudnictví navíc způsobila, že Česká republika v současné době čelí hromadné stížnosti podané pronajímateli bytů s regulovaným nájmem u Evropského soudu pro lidská práva ve Štrasburku. Jak toto soudní řízení dopadne, nelze předvídat, pokud se ale podíváme na rozhodnutí Evropského soudu pro lidská práva v případě Marie Hutten Czapské vs. Polsko, který se rovněž týkal regulace nájemného a ve kterém bylo stěžovatelce přiznáno právo na náhradu 30 000 eur za morální újmu a státu stanoven závazek dohodnout se se stěžovatelkou na výši náhrady škody, pak je vysoce pravděpodobné, že i stížnostem českých pronajímatelů bude vyhověno, což by pro Českou republiku mohlo znamenat povinnost zaplatit poškozeným pronajímatelům částku v celkové výši několika desítek miliard korun českých. I když po skončení regulace nájemného již odpadá do budoucna otázka náhrady škod způsobených pronajímatelům touto právní úpravou, která v současné době zaměstnává jak všechny stupně obecného soudnictví, tak i Ústavní soud České republiky, společně s ukončením této regulace vyvstala 51
řada dalších sporných otázek týkajících se určování místně obvyklého nájemného a dalšího zaměření bytové politiky České republiky. I přes dosavadní snahu pronajímatelů dohodnout se s nájemci na nové výši nájemného může mít dle ministerstva pro místní rozvoj po skončení deregulace nájemného až 40 tisíc domácností v nájemních bytech problémy s placením některých nákladů na bydlení. Dle odhadu ministerstva to může být přibližně až dva tisíce domácností, u kterých může být situace natolik kritická, že mnoho z nich může skončit „na ulici“. Ministerstvo proto do budoucna počítá s tím, že by během tří let vzniklo okolo 8 500 sociálních bytů v přesně definovaných lokalitách, kdy ministerstvo podporuje bydlení občanů s nízkými příjmy formou dotací na výstavbu sociálních nájemních bytů. Tyto účelové dotace mají motivovat k výstavbě bytových jednotek pro nízkopříjmové domácnosti, přičemž cílovou skupinu nájemníků a výši nájmu stanovují pravidla dotačního programu, ze kterého jsou finance investorovi proplaceny. Dopady na domácnosti spojené s uvolněním cen nájmů zmírňují dle ministerstva i sociální dávky určené na bydlení – příspěvek na bydlení a doplatek na bydlení, které dlouhodobě poskytuje Ministerstvo práce a sociálních věcí. Naopak ministerstvo značně zkritizovalo tolik očekávaný návrh zákona o sociálním bydlení vypracovaný Občanským sdružením majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v České republice, který zaváděl novou koncepci zajištění sociálního bydlení státem, která by spočívala v zavedení adresných příspěvků na bydlení ve formě sociálních dávek. I přes to všechno lze ale říci, že ukončení procesu deregulace nájemného v České republice (byť v některých městech stále probíhajícího) lze jen uvítat, neboť systém regulace nájemného nebyl nikdy ani ekonomicky spravedlivý, ani sociálně spravedlivý a byl v České republice spíše způsobem přenesení odpovědnosti státu za zajištění sociálního práva na přiměřené bydlení, které náleží každému jedinci, na vlastníky nemovitostí s regulovaným nájemným.
52
Literatura: Monografie: POLÁKOVÁ, Olga. Bydlení a bytová politika. Praha: Ekopress, 2006. Zákony a podzákonné právní předpisy: Ústavní zákon č. 1/1193 Sb., Ústava České republiky, v platném znění Usnesení předsednictva ČNR č. 2/1993 Sb, o vyhlášení Listiny základních práva a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky, v platném znění Zákon č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu, v platném znění Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění Vyhláška č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytované s užíváním bytu Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů Nálezy Ústavního soudu České republiky: Nález ze dne 21. 6. 2000 uveřejněný ve Sbírce zákonů ČR pod číslem 231/2000 Sb. Nález sp. zn. Pl. ÚS 20/05 ze dne 28. 2. 2006 Nález sp. zn. IV. ÚS 423/08 ze dne 6. 9. 2011 Internetové stránky: http://www.mmr.cz http://www.osmd.cz
53
Příloha č. 1 Struktura nájemních bytů v ČR Celkový počet nájemních bytů je podle šetření ČSÚ publikovaného v roce 2010 (SILC), odhadován na 920 tis. Z toho bylo v 673 tis. (73,1 %) bytech nájemné regulováno a v 247 tis. (26,9 %) bytech bylo nájemné tržní.
54
Příloha č. 2 Ukázka cenové mapy dostupné na internetových stránkách Ministerstva pro místní rozvoj České republiky (http://www.mmr.cz) Nájemné standardního bytu zjištěné odhadem obvyklého nájemného posudkem soudního znalce Datum výpisu:
28. 2. 2012
Lokalizace bytu: Název obce:
Frýdek-Místek
Okres:
Frýdek-Místek
Kraj:
Moravskoslezský
Vlastnosti standardního bytu: Podlahová plocha bytu:
65 m2
Poloha domu:
běžná poloha
Velikostní kategorie:
středně velké byty (40 až 70 m2 včetně)
Technologie výstavby:
panelová stavba
Stáří a technický stav domu:
stavba ve standardním technickém stavu
Technický stav bytu:
byty ve standardním technickém stavu Byty, které v nejbližších letech nevyžadují zásadnější opravy nebo rekonstrukce, protože byly a jsou udržované.
55
Informace o nájemném standardního bytu zjištěné odhadem obvyklého nájemného posudkem soudního znalce: Obvyklé nájemné:
84,8 – 90,1 Kč/m2/měsíc
Celkem za standardní byt:
5.512 – 5.856 Kč/byt/měsíc
Datum aktualizace: 30. 6. 2011
Zjištění výše nájmu ve standardním nájemním bytě v dané lokalitě soudním znalcem. Standardní byt pro určenou obec odpovídá nejčetněji se vyskytujícímu, typickému nájemnímu bytu v obci. Jeho určení je úkolem znalce, který zpracovává pro účel mapy nájemného posudek o výši obvyklého nájemného. Znalec při určení standardního bytu vychází z dostupných údajů ze Sčítání lidu domů a bytů a dále z ověření těchto skutečností na místním trhu nebo ve spolupráci s jednotlivými obcemi a městy.
56
57
Bydlení – vlastní, nebo nájemní? Jiří Bodnár Bydlení je jednou ze základních životních potřeb člověka. Bytová situace se dotýká každého z dospívajících lidí, v poslední době zejména tíží mladší generaci toužící po samostatném a nezávislém životě. V praxi se setkáváme s různými formami a možnostmi bydlení, zejména pak jeho pořízení. Jak bydlet? Pořídit si dům, byt v osobním vlastnictví, nájemní bydlení od obce či města, nájemní byt od vlastníka? Podnájem? Nebo zvolit variantu družstevního bydlení? Jistě existují i jiné způsoby zajištění bydlení. Squoting, nelegální obsazení volného bytu nebo jiné nemovitosti či jiné protiprávní nebo nevhodné způsoby. Tuto oblast však tímto příspěvkem nechci řešit. Můj názor na tyto způsoby je přísný. Domnívám se, že porušení práva je nutno tvrdě a ihned v zárodku trestat. Na druhou stranu souhlasím s názory některých lidí, že volných neobsazených bytů (a jak jsem zjistil nejen bytů ale i domků) je v České republice na tisíce. Rovněž musím odsoudit praktiky některých společností pronajímající byty ve svém vlastnictví za nehorázné nájemní ceny s vidinou zajištění příspěvku na bydlení pro sociálně slabé nájemce (tedy na úkor nás všech). Nejdůležitější pro volbu formy bydlení je finanční situace jedince popř. rodiny. Důležitý vliv mohou mít i jiné faktory, které v konečné fázi ovlivní naše rozhodnutí. Určitě doporučuji probrat všechny možné varianty a dopady na všechny členy rodiny nebo osoby žijící ve společné domácnosti. Je rovněž potřeba zvážit skutečnost, že rozhodnutí o formě bydlení má dlouhodobý charakter. Zvážili jste dopady na dostupnost živitelů rodin do práce? Co děti, jak se dopraví do škol a kroužků? Jaký je zdravotní stav nejstarších členů domácnosti? V neposlední řadě je nutno domyslet, co nastane za x let, až půjdeme do starobního důchodu! Nezůstaneme v tom velkém rodinném domě sami? A co dopravní obslužnost a další infrastruktura? Dobře, už dost! Všechny tyto aspekty jsme zvážili a musíme se rozhodnout. Stanovili jsme si první cíl, zdali dům či byt. Podíváme-li se blíže na statistické sčítání bytů a domů z roku 2011 co se týče počtu obyvatel, zjistíme následující strukturu obyvatel:
58
Území
Celkem
Muži
Ženy
0–14 let
15–64 let
65 a více
Cizinci
ČR
10 562 214
5 188 188
5 374 026
1 527 670
7 360 249
1 674 295
449 450
Z tohoto přehledu je zřejmé, že věková struktura obyvatel mezi 15 a 64 lety je v ekonomicky aktivním věku nejpočetnější. Jedná se rovněž o skupinu lidí, kteří se nejvíce zajímají o bydlení.
Ekonomicky aktivní
Domy celkem
Z toho obydlené
Celkem obydlené domy
5 172 737
2 149 756
1 772 900
3 894 210
Bytový fond v České republice doznává změn při každém sčítání lidu, domů a bytů. Poslední údaje z roku 2011 jsou uvedeny výše, předchozí sčítání proběhlo v roce 2001. Počet neobydlených bytů se trvale zvyšuje a např. v roce 2001 dosáhl podle výsledků sčítání více než 540 tisíc bytů. Z celkového počtu to představuje 12,4 % celkového bytového fondu v České republice. „Neobydlenými“ byty jsou všechny byty, ve kterých není přihlášena žádná osoba k trvalému pobytu. Do půlmilionového úhrnu za republiku jsou zahrnuty: 59
• • • • • • •
všechny přechodně obydlené byty (122 tisíc, 22,7 %), byty využívané k rekreaci a chalupaření (nevyčleněné z bytového fondu) (169 tisíc, 31,3 %), byty nezpůsobilé k bydlení (65 tisíc, 12,1 %), přestavované a rekonstruované byty, dosud neobydlené byty po kolaudaci, byty v různých formách právního řízení (změna uživatele, pozůstalostní nebo soudní řízení, restituce a jiné), byty neobydlené z nezjištěných důvodů.
Z tohoto podání a vysvětlení je zřejmé, že 540 tisíc neobydlených bytů se v žádném případě nerovná počtu volných bytů, tj. bytů k dispozici k okamžitému nastěhování.
60
Druhy bydlení podle vlastnictví Osobní vlastnictví Otázka řešení bydlení je nejsložitější převážně pro mladší generaci. V současné době je nejvíce preferovaný způsob bydlení tzv. „bydlet ve svém“ – vlastnické bydlení. V podstatě jde o soukromé vlastnictví rodinného domu, bytu nebo jiné vhodné nemovitosti. U bytů v osobním vlastnictví v bytovém domě je vlastník bytové jednotky podílovým spoluvlastníkem celého domu, kde se byt nachází. Je rovněž spoluvlastníkem společných částí domu daným podílem. K tomu se váže povinnost udržovat, opravovat a spravovat neboli podílet se finančně na opravě, údržbě a správě společných částí domu. K jeho podpoře přispívá nabídka finančních institucí po stránce úvěrových produktů (např. hypoteční úvěry, úvěry ze stavebních spoření). Jsou to však i půjčky na modernizaci bytového fondu. Jedním z nástrojů se stává i deregulace nájemného. Nesporná výhoda osobního vlastnictví bytu či domu je v tom, že soukromý vlastník má absolutní svobodu v nakládání se svým domem či bytem, může jej tedy užívat, prodat, pronajmout, zatížit věcným břemenem, zástavním právem, provádět vnitřní úpravy atd. Vlastník je tedy oprávněn předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s ním. Žádná jiná varianta bydlení nám nedává tuto svobodnou volbu. Pořízení nemovitosti do osobního vlastnictví je většinou nejdražší varianta. Má však spoustu výhod – např. neplatí se žádné nájemné. Hradí se pouze služby spojené s bydlením – elektřina, plyn, vodné a stočné, případný příspěvek do fondu oprav u bytů, příspěvek na provoz společných prostor, jako je osvětlení, výtahy, úklid a údržba apod. V posledních letech dochází ke změně struktury vlastnictví bytového fondu. Města a obce prodávají obecní byty nájemníkům do osobního vlastnictví. Bytová družstva zase převádějí byty do vlastnictví svým jednotlivým členům. Počet bytů v osobním vlastnictví u nás za posledních 10 let stoupl o více než 150 % (z necelého půl milionu na počet přes 1,1 mil. bytů). Vlastnické právo k nemovitostem je zapisováno do katastrů nemovitostí vedených u katastrálních úřadů podle místa, v jehož katastrálním území nemovitost leží. Vlastnické právo k nemovitosti se nabývá až poté, co jej příslušný katastrální úřad zapíše. K bytu v osobním vlastnictví může být v katastru nemovitostí zapsáno i více spoluvlastníků. Ve své praxi často narážím na problém, že lidé vnímají katastr nemovitostí jako určitý veřejný seznam vlastníků, z něhož si kdokoli může kdykoli opatřit 61
veřejně dostupné údaje. Problém někdy spočívá i v tom, že z takovéhoto výpisu z katastru nemovitostí je možné zjistit např.: • • • • • •
rodné číslo vlastníka nemovitosti, rodná čísla spoluvlastníků včetně manželky u společného jmění manželů, z jakého právního titulu jsem nemovitost nabyl (dědictví, koupě…), zatížení nemovitosti úvěrem (jaký úvěr, v jaké výši, kdy, od koho...), věcná břemena (pro koho…), popř. další údaje, které mohou občané vnímat jak údaje osobní a citlivé.
Na druhou stranu budu-li zájemce o koupi nemovitosti, je vhodné tyto informace získat a vědět o nich ještě před podpisem kupní smlouvy. Domnívám se, že tento veřejný přístup k důležitým a nezbytným informacím je více žádoucí než škodlivý pro občana, který projevuje právní zájem o informace tohoto typu. V případě převodu vlastnictví nás čeká mnohem více „papírování“ než u bytů, např. družstevních. V případě úmrtí vlastníka nastupuje dědění takovéto nemovitosti. Na realitním trhu s byty je byt v osobním vlastnictví vždy dražší než v místě a čase srovnatelný byt družstevní. Pokud nemá člověk dostatečné znalosti ani zkušenosti s převodem nemovitostí, sepsáním smlouvy a zajištěním se proti podvodným jednáním, je vždy vhodné požádat o pomoc např. právníka, který pomůže rizika minimalizovat. Družstevní bydlení Družstevní bydlení znamená vlastnit určitý členský podíl v družstvu, s nímž je spojeno právo nájmu k bytu. Družstevní bydlení má v ČR dlouhou historii a stále mnoho příznivců ve svém okolí. Osobně jej považuji za jakousi mezivariantu vlastnictví a nájemního bydlení. Družstevní bydlení může mít tu výhodu, že družstva vzhledem k tradici dobře fungují a mají oporu i v zákonech. K negativům je nutno přičíst, že u velkých družstev je mnohdy zbytečná administrativa, nepřehledné účtování a mnoho dalších vlivů, které zbytečně prodražují bydlení. V současné době existuje několik typů bytových družstev, liší se zejména svým původem a dalšími specifickými rysy (LBD – lidové bytové družstvo, SBD – stavební bytové družstvo, investorská bytová družstva). Právo k užívání družstevního bytu je spojeno s vlastnickým podílem v příslušném družstvu. Celý bytový dům je zapsán v katastru nemovitostí jako dům, jehož vlastníkem je družstvo. Byty jsou pronajímány jednotlivým členům. 62
Člen družstva tudíž nevlastní konkrétní byt. Byt je užíván dle nájemní smlouvy. Takovýto člen družstva tedy platí nájemné, poplatky za služby, daň z nemovitosti, pojištění nemovitosti, fond oprav, splátku anuity a další. Anuita se platí, vzniklo-li družstvo za účelem privatizace domů a tento dům družstvo splácí městu nebo obci. Obecně je možno konstatovat, že úhrady za užívání bytu závisí od jeho velikosti, tudíž čím větší byt člen družstva užívá, tím vyšší částku platí za služby a do fondu oprav. Pro převod družstevního bytu platí, že se převádí podíl v příslušném družstvu a tím i právo užívání neboli nájmu k bytu. Termín jako „prodej bytu“ je často v praxi používán, nejedná se však o prodej bytu. Jde o převod členství v bytovém družstvu s právem na nájem bytu. K platnému převodu členského podílu dochází v okamžiku, kdy příslušnému družstvu je doručeno písemné oznámení stávajícího člena o převodu členství a písemný souhlas člena nového. Smlouvu uzavíráme písemně (většina družstev má své tiskopisy) a převod členského podílu nepodléhá dani z převodu nemovitosti. Nevýhodou družstevního vlastnictví je obtížnější financování. Vyhlédnutý družstevní byt není možno dát do zástavy bance. Peníze z hypotečního úvěru sice můžete použít na družstevní byt, musíte však jako zástavu nabídnout jinou vhodnou nemovitost. Pokud si chcete pořídit družstevní bydlení a v budoucnu víte, že nedojde k převodu bytu do osobního vlastnictví, je možné tuto problematiku řešit dvěma způsoby: a) spotřebitelský úvěr na bydlení (lze maximálně na 10 let, maximální výše půjčky je 1 mil. Kč, ale je bez zajištění nemovitostí), b) standardní hypotéka na bydlení (úvěr je nutno zajistit zástavou jiné nemovitosti určené k bydlení). Možnosti úvěrování se u jednotlivých bank mohou lišit, nikoliv však výrazně. V bytovém domě není ideální kombinace družstevního a osobního vlastnictví. Pokud by se družstvo rozhodlo dům opravit, zažádá peněžní ústav o půjčku; stačí jediný nesouhlas vlastníka a oprava se nekoná. V takovémto případě se družstva celá transformují na sdružení vlastníků. Celý tento proces přeměny je náročný a právně složitý. Pokud jste jej absolvovali, tak víte, že konečným řešením je vytvoření společenství vlastníků jednotlivých bytových jednotek. Stále však platí, že musíte pečovat o společné prostory, zajistit pravidelné platby do fondu oprav, vést účetnictví, sepsat stanovy a mnoho dalších úkonů. Takovéto společenství vlastníků může vzniknout v domě, kde jsou alespoň tři bytové jednotky v osobním vlastnictví různých majitelů. Budeme-li realizovat nikoliv prodej, ale pronájem družstevního bytu, je nutno ověřit stanovy družstva. Je totiž možné, že takovýto pronájem (podnájem) podléhá schválení družstva. 63
Bytové družstvo je právnickou osobou dle obchodního zákoníku stejně jako společenství vlastníků jednotek. Družstvo zodpovídá za své závazky celým svým majetkem. Bude-li na něj vyhlášen např. konkurz, dům patřící družstvu se všemi byty se stane součástí konkurzní podstaty. Družstvo bude zrušeno, členové ztratí výhody uvedené ve stanovách družstva. Nájemní práva k bytu však zůstanou zachována. Nájemní bydlení Další z možností jak bydlet je nájemní bydlení. Jedná se o pronájem (podnájem) bytu nebo domu v osobním vlastnictví jiné osoby nebo bytu ve vlastnictví obce nebo města. Pronájem je v tomto případě nejvýhodnější variantou, pokud jde o počáteční investici. V některých případech se však můžeme setkat s kaucí na nájemné. Nájemní bydlení je ve velkých městech drahé (podle lokality), ceny dosáhly nárůstu po valorizaci nájemného. Obecně je možno konstatovat, že nájemní bydlení je výhodné, pokud uvažujeme o kratší době bydlení, např. na 3–5 let. V případě, že uvažujeme o dlouhodobém bydlení, je výhodnější uvažovat nad hypotečním úvěrem a pořídit si byt vlastní. Ve velkých městech a atraktivních lokalitách se ceny u nájmů, zejména u tržního nájemného, pohybují dost vysoko. Může nastat i situace, že měsíční nájemné je vyšší, než by byla splátka hypotečního úvěru. U nájemního bytu se sice nemusíte starat o jeho stavební stav, avšak bydlet ve svém je jistota, výhoda dlouhodobosti a stability. Tato varianta je možná v případě stabilního a dostatečného příjmu. Pronájem je rovněž často využíván zaměstnanci firem, kterým se nevyplatí za prací dennodenně dojíždět. Využívají jej i mladí lidé, pro které je pronájem jedinou a rychlou možností, jak bydlet. Takovýto byt v pronájmu nelze bez vědomí vlastníka dále pronajmou ani v něm nelze provádět stavební úpravy. Počet nájemních bytů se snížil o necelých 40 % a o více než 20 % klesl i počet bytů družstevních. Byty jsou lépe vybavené než v minulosti díky rekonstrukcím a modernizacím bytového fondu. Např. splachovací záchod přímo v bytě má dnes už 97 % domácností, koupelnou je vybaveno až 98 % obydlených bytů.
64
Vymezení základních pojmů v oblasti nájemního bydlení Pronájem chápeme jako vztah mezi vlastníkem bytu a zájemcem o bydlení (nájemcem). Jedná se tedy o závazkový právní vztah, který zavazuje pouze osoby bezprostředně dotčené smlouvou. Podnájem je vztah, který může vzniknout pouze tehdy, existuje-li nájemní vztah. Je to situace, kdy nájemce bytu dále pronajme byt další osobě (podnájemce). Podnájem je vždy odvozen od nájmu. Z takovéto dikce je jasné, že podnájem zaniká nejpozději se zánikem hlavního nájemního vztahu k bytu. Je zde samozřejmě možnost dohody podnájemce přímo s vlastníkem bytu. Uveďme si názorný příklad: VLASTNÍK BYTU
nájemní
vztah
NÁJEMCE
podnájemní
smlouva
PODNÁJEMCE V tomto konkrétním případě vlastník bytu uzavřel nájemní smlouvu s nájemcem. Nájemce následně uzavřel se souhlasem vlastníkem podnájemní smlouvu s třetím subjektem. Pokud vlastník bytu podá nájemci výpověď z bytu, podnájemník není nijak chráněn a je povinen se z bytu vystěhovat, nemůže byt nadále užívat. Výpovědní lhůta není stanovena. Názorný příklad toho, jak se vlastník bytu zbaví nepohodlného podnájemníka. Podnájem bytu lze rovněž vypovědět bez uvedení důvodů ve lhůtě ne kratší než tři měsíce. Pokud ve smlouvě není doba určena, skončí podnájem nejpozději se zánikem nájmu a po skončení podnájmu nemá podnájemce bytu 65
právo na náhradní byt nebo ubytování. Přivolení soudu k výpovědi z podnájmu není třeba v žádném případě. Nárok na bytovou náhradu nevzniká ani v případě, kdy v podnájmu bydlela rodina s nezletilými dětmi. Podnájem nepřechází z podnájemce na jakoukoliv jinou osobu. U družstevních bytů upravují stanovy družstva podobné situace, podnájemníkovi obecně tato situace nehrozí. Doporučuji vždy nahlédnout do stanov družstva a informovat se, za jakých podmínek je možno podnájemní vztah sjednat. U družstevních bytů lze přenechání bytu realizovat pouze jako podnájemní smlouvu. Nelze uzavřít smlouvu nájemní, protože člen družstva (vlastník družstevního podílu) je sám v nájmu. Nájem nemůže založit ten, kdo je sám nájemcem. Sjednání podnájemní smlouvy proto svěřte odborníkovi, ale i zde je na místě ostražitost. I realitní kanceláře a jiní údajní odborníci mohou a mnohdy i dělají chyby. Rozhodně je namístě doporučit uzavřít raději smlouvu na dobu určitou (např. na jeden rok) než smlouvu na dobu neurčitou. Smlouvu je možno opakovaně prodlužovat. Katastrofální situace pro vlastníka bytu nastane, že v případném soudním sporu soud uzná výpověď majitele bytu z podnájmu za neplatnou a dále soud smlouvu, která je formálně označena jako smlouva podnájemní, uzná za smlouvu nájemní. V praxi je často realitními kancelářemi a různými realitními zprostředkovateli předložena vlastníkovi bytu a uživateli bytu k podpisu smlouva podnájemní. Zapamatujte si: •
• • • • •
Byt je možno jinému přenechat do podnájmu jen s písemným souhlasem vlastníka bytu. Porušení této povinnosti se považuje za hrubé porušení povinností nájemce, kdy za toto porušení je možno dát výpověď bez přivolení soudu. Smlouva o podnájmu musí mít písemnou formu. Podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodů ve lhůtě ne kratší 3 měsíců. Podnájem sjednaný bez určení doby podnájmu končí nejpozději se zánikem nájmu. Podnájem sjednaný na určitou dobu končí uplynutím této doby. Po skončení podnájmu nemá podnájemce právo na náhradní byt ani náhradní podnájem.
Nájem bytu zanikne písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. Další možnou variantou ukončení nájmu je písemná výpověď. V písemné výpovědi musí být uvedena lhůta, kdy má nájem skončit. Výpovědní lhůta nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce. Výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, 66
v němž byla výpověď doručena druhému účastníkovi. V případě, že nájem bytu byl sjednán na dobu určitou, skončí také uplynutím této doby. Pronajímatel může vypovědět nájem pouze z důvodů uvedených v zákoně, tedy v občanském zákoníku. Pronajímatel může vypovědět nájem bez přivolení soudu: a) jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě, b) jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky na účtu (nájemce složil peněžní prostředky k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu na zvláštní účet pronajímatele, pronajímatel tyto prostředky použil k úhradě pohledávek a nájemce tyto prostředky na účtu nedoplnil), c) má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt, d) neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas, e) jde-li o byt zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba; toto ustanovení se nepoužije, pokud nájemce dovršil 70 let věku. Výpověď pronajímatele musí mít písemnou podobu a být doručena nájemci. Ve výpovědi musí být ze zákona uvedeno: • • •
důvod výpovědi, výpovědní lhůta, poučení nájemce o možnosti podat do šedesáti dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu.
Nájemce je povinen byt vyklidit do 15 dnů ode dne zajištění přístřeší. Nájemce není povinen byt vyklidit, pokud podá ve lhůtě šedesáti dnů ode dne doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi a řízení není ukončeno pravomocným rozhodnutím soudu. Při výpovědi dle písmene c) nájemce neporušil žádnou ze svých povinností. V zákonech nikde není uvedeno, že se zakazuje užívat více bytů nebo si jich více pronajmout. Je tedy jen na nájemci, aby prokázal, z jakých závažných důvodů užívá více bytů. Tento důvod pro výpověď byl aktuální v době, kdy byla nouze o volné byty, nájemné bylo regulováno a nebylo možné jej jednostranně zvýšit. Vlastníkům bytů jistě vadilo, když nájemce byt dále pronajímal za nájemné vyšší, smluvní. Rozdíl tedy představoval jistý způsob příjmů a mnohdy i příjmů nezdaněných. 67
V praxi je možno se setkat i se situací, kdy nájemce dostal výpověď jen proto, že vlastní rekreační objekt, který pronajímatel považuje za byt. Rekreační objekt (rekreační dům) je možno užívat i dlouhodobě a v případě výpovědi z nájmu bytu je takováto výpověď neplatná – viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26Cdo 3482/2010 ze dne 10. 5. 2011. V takovýchto případech je důkazní břemeno na prokázání dvou bytů nájemce na pronajímateli, naopak spravedlivý požadavek na užívání dvou bytů soudu prokazuje nájemce. Je pouze na nich, jaké důkazní prostředky soudu předloží. Rozhodné datum pro posouzení je den podání výpovědi. K předmětné věci a posouzení různých případů jsou známy rozsudky Nejvyššího soudu ČR. S problematikou výpovědí je spojeno mnoho konkrétních případů, zejména v souvislosti s doručováním, možností seznámit se s výpovědí, platností výpovědi společného nájmu bytu manžely (výpověď musí být dána oběma společným nájemcům) a další. Pronajímatel může vypovědět nájem pouze s přivolením soudu v těchto případech: a) potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence, b) je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo domem naložit tak, že byt nelze užívat, nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat, c) jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti, a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chce tento byt užívat. Kromě povinnosti písemně doručit výpověď musí v této výpovědi pronajímatel uvést důvod výpovědi a výpovědní lhůtu. Jestliže soud přivolí k výpovědi z nájmu bytu, určí současně délku výpovědní lhůty a rozhodne o povinnosti byt vyklidit. Výpovědní lhůta počne běžet až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozhodnutí soudu. Bytové náhrady řeší Občanský zákoník v paragrafu 712 a násl. Náhradním bytem je byt, který podle velikosti a vybavení zajistí lidsky důstojné ubytování nájemce a členů jeho domácnosti. Náhradním ubytováním se rozumí byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárně nebo podnájem v zařízené nebo nezařízené části bytu jiného nájemce. Přístřeším se rozumí dočasné ubytování, provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování, a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby, nejdéle však na dobu 6 měsíců.
68
U nájemního bydlení došlo k novele občanského zákoníku, zejména v oblasti vztahů mezi pronajímatelem a nájemcem a dále byl změněn i institut přechodu nájmu bytu. Změna nastala od 1. 11. 2011. Samostatnou kapitolou bydlení je neplacení nájemného, neplacení za služby, zbavení se nepohodlného nájemníka, platnost či neplatnost výpovědi z nájmu bytu a další problematika. Tato oblast, související rovněž s bydlením, je však na jiný příspěvek. Literatura: Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění Usnesení Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 411/2005, ze dne 19. dubna 2006, další rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věcech bydlení http://www.finance.idnes.cz
69
Hypotéka a její zajištění zástavním právem Viola Šiplová 1. Vymezení základní pojmů •
Hypotéka – s pojmem hypotéka neboli hypotéční úvěr se v dnešní době setkáváme především jako s nástrojem financování vlastního bydlení prostřednictvím bankovních institutů. Zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který vstoupil v platnost dnem vstupu České republiky do Evropské unie, tj. 1. 5. 2004, definoval hypoteční úvěr tímto způsobem: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“
•
Hypotéční zástavní listy – jsou druhem obligace a představují dluhopisový cenný papír, který může být ze zákona emitován jedině bankou. Hypotéční zástavní listy jsou kryté zástavním právem k nemovitosti a jejich výtěžek jsou banky zákonem povinny používat na financování hypotéčních úvěrů. Pouze 10 % z objemu zdrojů, které banka získá pomocí hypotéčních zástavních listů, si může uplatnit jinak než na financování hypotéčních úvěrů.
•
Úvěrová smlouva – tato smlouva je upravená v ustanovení § 497 a násl. zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku. Smlouvou o úvěru se zavazuje věřitel, že na požádání dlužníka poskytne v jeho prospěch peněžní prostředky do určité částky a dlužník se zavazuje poskytnuté finanční prostředky vrátit a zaplatit úroky. Za sjednání závazku věřitele poskytnout na požádání finanční prostředky lze sjednat úplatu, jestliže poskytování úvěru je předmětem podnikání věřitele. Dlužník je povinen vrátit finanční prostředky ve sjednané lhůtě, jinak do jednoho měsíce ode dne, kdy byl o jejich vrácení věřitelem požádán.
•
Smlouva o půjčce – tato smlouva je upravená v ustanovení § 657 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku. Smlouvou o půjčce přenechává věřitel dlužníkovi věci určené podle druhu, zejména peníze, a dlužník se zavazuje vrátit po uplynutí dohodnuté doby věci stejného druhu. Při peněžité půjčce lze dohodnout úroky z půjčky.
70
•
Věřitel – oprávněný ze závazkového právního vztahu (př. ze smlouvy o půjčce, smlouvy o úvěru atd.), tj. osoba, která je oprávněna požadovat plnění po dlužníkovi. Věřitel má za dlužníkem pohledávku, dlužník má vůči věřiteli závazek.
•
Dlužník – povinný ze závazkového právního vztahu (př. ze smlouvy o půjčce, smlouvy o úvěru atd.) k plnění vůči věřiteli.
•
Pohledávka – majetková hodnota, která představuje právo věřitele na plnění od dlužníka. Pohledávky se dělí na peněžité (finance) a nepeněžité (povinnost něco konat, strpět, zdržet se něčeho). Pohledávku lze převést na třetí osobu na základě smlouvy o postoupení pohledávky. Pohledávka věřitele rovněž může být předmětem dědického řízení v případě jeho smrti.
•
Dluh – dluhem neboli závazkem je z hlediska věřitele pohledávka. Z hlediska dlužníka je dluh předmět vztahu mezi věřitelem a dlužníkem, který zahrnuje oprávnění věřitele a povinnost dlužníka, aby dluh vyrovnal. Dluh může být rovněž peněžitý i nepeněžitý.
•
Nemovitost – nemovitostí je pozemek nebo stavba spojená se zemí pevným základem, byt či nebytový prostor.
•
Zástavní právo – zástavní právo je upraveno v ustanovení § 152 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, a slouží k zajištění pohledávky věřitele pro případ, že závazek, který zajišťuje, nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy.
•
Zástava – předmětem zástavy pro účely hypotéky může být pouze věc nemovitá, tj. nemovitost.
•
Vinkulace – omezení dispozičního práva, např. vinkulace pojistného plnění, která je ve prospěch třetí osoby – při pojistné události by bylo pojistné plnění vyplaceno ve prospěch této osoby.
•
Anuitní splátka – splátka, která je po celou dobu splácení stejná a skládá se z jistiny a úroku.
•
Fixní úroková sazba je taková sazba, která je po předem stanovenou dobu neměnná (po dobu fixace). Tato doba může být dlouhá jeden, tři, pět, deset, patnáct, dvacet, pětadvacet nebo až třicet let. Období začíná dnem uzavření hypoteční smlouvy. Kratší doba fixace je obvykle výhodnější v případě, že žadatel o hypotéku očekává v budoucnu získání většího obnosu peněz pro splacení hypotéky. Kratší doba fixace je však spojena s vyšší úrokovou sazbou. Na konci období fixace je možné hypotéku doplatit bez sankčních poplatků. 71
2. Typy hypotéčních úvěrů Do doby vstupu České Republiky do Evropské unie, tj. do května 2004, banky poskytovaly hypotéční úvěry pouze na investice do nemovitostí na území ČR, na jejich výstavbu či pořízení. Nyní již tato podmínka s ohledem na znění zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, není a hypotéční banky poskytují v zásadě dva typy hypoték, a to: a) Účelová hypotéka – tyto hypotéky mají díky zdrojům z vydaných hypotéčních zástavních listů lepší parametry než hypotéky neúčelové či běžné úvěry na bydlení. Účelové hypotéky je již umožněno poskytovat také na zajištění potřeb bydlení v jiné formě, než je koupě nemovitosti do osobního vlastnictví, například na její rekonstrukci, modernizaci a opravu, vestavby, přístavby, pro účely vypořádání společného jmění manželů či podílového spoluvlastnictví, jejichž předmětem je nemovitost, na úhradu členských práv a povinností v družstvu nebo splacení členského podílu v družstvu (zástavou v tomto případě ale musí být jiná nemovitost v osobním vlastnictví), výstavbu nových objektů, vyrovnání (konsolidace) dříve poskytnutých půjček (úvěrů) použitých na investice do nemovitostí nebo družstevního podílu nebo refinancování jiné hypotéky, která byla poskytnuta v souvislosti s některým uvedeným účelem. Minimální výše účelové hypotéky je stanovena na 300 tis. Kč, maximální výše je omezena schopností dlužníka splácet (výší jeho příjmů) a jeho věkem (lze splácet maximálně do 70 let). b) Neúčelová hypotéka (tzv. americká hypotéka) je finanční produkt, který vstoupil na český trh až s novým zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, přijatým v roce 2004. Tuto hypotéku banky poskytují až do výše 70 % zástavní hodnoty nemovitosti a obvykle se pohybuje v rozmezí 200 tis. až 5 mil. Kč. Výše neúčelového hypotéčního úvěru je rovněž limitována schopností dlužníka splácet a jeho věkem. Hlavní výhodou americké hypotéky je snadná dostupnost – stačí vlastnit nemovitost a máte téměř jistotu získání hypotéky. U tohoto druhu hypotéky je jednoduchá administrativa při jejím vyřízení, vysoká výše půjčené částky a volitelná doba rozložení splátek. Z tohoto důvodu je tento druh hypotéky v České republice stále více oblíbený. Hlavní rozdíl mezi účelovou a neúčelovou hypotékou je výše úroku z úvěru, neboť úrok je u neúčelové hypotéky podstatně vyšší.
72
3. Podmínky poskytnutí hypotéčního úvěru Žadatel o úvěr musí splňovat tyto podmínky: • •
fyzická osoba ve věku minimálně 18 let nebo právnická osoba založená v souladu s českým právním řádem, občan České republiky nebo občan EU s povolením k přechodnému pobytu v České republice delším než 3 měsíce či s povolením k dlouhodobému nebo trvalému pobytu, případně občan jakéhokoliv jiného státu s povolením k trvalému pobytu na území České republiky.
V případě manželství a vzniku společného jmění manželů musí manželé žádat o hypotéční úvěr společně. Jeden z manželů může žádat o hypotéční úvěr samostatně pouze tehdy, mají-li manželé tzv. zúžené společné jmění manželů nebo předmanželskou smlouvu. Žádost o poskytnutí hypotéčního úvěru musí obsahovat tyto listiny: •
•
• • • •
doložení výše příjmů žadatele o hypotéční úvěr (potvrzení příjmu od zaměstnavatele nebo daňové přiznání, pokud je žadatel osoba samostatně výdělečně činná), případně doložení výše příjmů ručitele nebo spoludlužníka, výpis z listu vlastnictví příslušného katastrálního úřadu, zda na kupované nebo rekonstruované či na zastavované nemovitosti neváznou žádné právní vady (věcná břemena, zástavní práva, poznámky o soudním či exekučním řízení apod.), znalecké ocenění zastavované nemovitosti, smlouva o smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouva, případně její návrh, je-li hypotéční úvěr čerpán na koupi nemovitosti, výpis z listu vlastnictví příslušného katastrálního úřadu deklarující vlastnictví a existence stavebního pozemku či nemovitost, je-li hypotéční úvěr čerpán na rekonstrukci nemovitosti, projektová dokumentace, stavební povolení s doložkou právní moci a rozpočet stavby nebo smlouva o dílo, je-li hypotéční úvěr čerpán na rekonstrukci nemovitosti.
K výplatě hypotéčního úvěru je nutno doložit tyto listiny: •
výpis z katastru o vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí, případně o podání jeho návrhu na vklad do katastru nemovitostí, a též vinkulaci pojištění této nemovitosti ve prospěch banky.
Čerpat hypotéční úvěr je možné dvěma způsoby, a to buď jednorázově, nebo postupně. Záleží na požadavcích žadatele o úvěr. Jednorázové čerpání úvěru (např. na koupi nemovitosti, refinancování úvěru) je nutno provést ve lhůtě maximálně 6 měsíců ode dne schválení hypotéčního úvěru. Postupné 73
čerpání (např. na výstavbu či rekonstrukci bytu, rodinného domu nebo v případě, že dohodnutá platba za nemovitost je rozložena do více splátek) je většinou nutno ukončit do 24 měsíců od data schválení úvěru. Každá banka si však může termín vyčerpání celého hypotéčního úvěru od doby, kdy finanční prostředky z úvěru jsou převedeny na účet určený dlužníkem jako žadatelem o úvěr, stanovit odlišně. 4. Způsob zajištění hypotéčního úvěru 4.1. Zástavní právo k nemovitosti Smluvní zástavní právo k nemovitostem vzniká vkladem tohoto práva do příslušného katastru nemovitostí. Účinky vkladu nastávají dnem, kdy byl katastrálnímu úřadu doručen návrh na povolení vkladu.1 Provedení vkladu do katastru nemovitostí se řídí zákonem č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Novelou občanského zákona č. 317/2001 byl rozšířen okruh případů, kdy zástavní právo vzniká vkladem do katastru nemovitostí. Dříve občanský zákoník hovořil pouze o nemovitostech, v novele v souvislosti se vkladem do katastru nemovitostí uvádí i byty a nebytové prostory, které jsou ve vlastnictví podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, v platném znění. Návrh na vklad zástavní smlouvy do katastru nemovitostí může podat zástavní věřitel, v tomto případě banka, nebo zástavce, tedy vlastník zastavované nemovitosti, případně oba dva. Dlužník z hypotéčního úvěru se k řízení o zápis zástavního práva do katastru nemovitostí nepřipojuje, neboť je u zástavní smlouvy pouze vedlejším účastníkem. Jeho práva a povinnosti jsou upraveny v úvěrové smlouvě, přičemž práva a povinnosti vyplývající ze zástavní smlouvy pro zástavce přechází na dlužníka z hypotéčního úvěru okamžikem provedení vkladu jeho vlastnického práva k předmětu zástavy (zastavěné nemovitosti) do katastru nemovitostí. V případě nemovitých věcí, které nepodléhají zápisu v katastru nemovitostí, zástavní právo vzniká zápisem do rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou České republiky. Smlouva o vzniku zástavního práva k těmto věcem nemovitým musí být sepsána formou notářského zápisu (§ 156 odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku). Zástavním právem je zatížena přímo nemovitost a zástavní věřitel nemůže většinou ovlivnit dispozici s předmětem zástavy po dobu trvání zajištěného závazku, v tomto případě do doby splatnosti hypotéčního úvěru. Zástavní smlouva však může obsahovat doložku, ve které se stanoví, že k převodu předmětu zástavy nelze dojít bez souhlasu zástavního věřitele. To znamená, že vlastník nemovitosti, která je předmětem zástavy k zajištění hypotéčního úvěru, 1
BUREŠ, J., DRÁPAL, L. Zástavní právo a soudní praxe. sešit 1/1996, str. 11.
74
nemůže tuto nemovitost převést na jinou osobu bez souhlasu banky, která úvěr poskytla. Tato doložka se může vyskytovat jako určitý prvek ochrany zástavního věřitele, i přesto že při převodu předmětu zástavy katastrální úřad nezkoumá, zda měl převodce souhlas zástavního dlužníka nebo ne. Porušení tohoto ujednání v zástavní smlouvě nezpůsobuje neplatnost převodu na třetí osobu. Avšak v případě, kdy zástavce poruší toto smluvní ujednání, má zástavní věřitel právo po zástavci požadovat smluvní pokutu, je-li tomu tak v zástavní smlouvě stanoveno. Převede-li zástavce předmět zástavního práva, v tomto případě nemovitost, působí zástavní právo i vůči nabyvateli, neboť zástavní právo je vázáno na nemovitosti bez ohledu na změnu vlastníka. V českém právním řádě se vyskytuje celá řada zajišťovacích prostředků, jako je např. ručení, bankovní záruka, smluvní pokuta, dohoda o srážkách ze mzdy, zajištění postoupení pohledávky, jistota, uznání dluhu a zajišťovací převod práv atd. Zástavní právo jako zajišťovací institut však představuje oproti těmto ostatním zajišťovacím institutům mnoho výhod. Zatímco ručení může ztratit na spolehlivosti v souvislosti s proměnami majetku ručitele, předvídané srážky ze mzdy nebo jiných příjmů se ukážou nerealizovatelnými v důsledku změn těchto příjmových zdrojů, zástavní právo naproti tomu představuje pro věřitele mnohem vyšší stupeň jistoty.2 Smysl zástavního práva je tedy v tom, že náhražkou plnění, jež měl věřiteli poskytnout dlužník, je cena zástavy. Přitom je zástavní právo koncipováno tak, že zástavní věřitel má před ostatními věřiteli přednost spočívající v tom, že právě on bude z výtěžku zástavy uspokojen na prvém místě.3 Zástavní věřitel má tak oproti jiným věřitelům prioritní postavení (princip priority). Další výhodou zástavního práva je princip publicity, tj. zástavní práva k nemovitostem podléhají vkladu do katastru nemovitostí, kde jsou evidována, nebo v případě, že se jedná o nemovitost nezapsanou v katastru nemovitostí, tak registraci v rejstříku zástav. Subjekty zástavního práva jsou: •
zástavní věřitel – osoba, jejíž pohledávka je zajištěna zástavním právem, tj. v případě hypotéčního úvěru se jedná o úvěrující banku. Zástavní právo vzniká uzavřením zástavní smlouvy mezi zástavním věřitelem (bankou) a zástavcem (vlastníkem zastavované nemovitosti) a jejím vkladem do katastru nemovitostí,
2
KNAPPOVÁ, M., ŠVESTKA, J. a kol. Občanské právo hmotné. Praha: ASPI, 2002, str. 385. FIALA, J., KINDL, M. a kol. Občanské právo hmotné. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk s.r.o., 2007, str. 310.
3
75
•
zástavce – osoba, která na základě zástavní smlouvy se zástavním věřitelem zřizuje zástavní právo nemovitosti (poskytne věřiteli zástavu), jejímž je vlastníkem nebo je ke zřízení zástavního práva k této věci jinak oprávněna. Osoba zástavce může být totožná s osobou dlužníka z hypotéčního úvěru, může však být i odlišná (např. rodinný příslušník). V případě, že je osoba zástavce a dlužníka odlišná, nemá zástavce povinnost uhradit pohledávku za dlužníka z hypotéčního úvěru, ale pouze povinnost strpět uspokojení věřitele z prodeje zastavené věci, pokud dlužník nesplní řádně a včas pohledávku zajištěnou zástavním právem. V praxi to znamená, že pokud se pohledávka z hypotéčního úvěru stane splatnou a dlužník ji bance neuhradí, je zástavce povinen na návrh banky strpět prodej zastavené nemovitosti ve veřejné dražbě, avšak pokud výtěžek z prodeje nepokryje celou výši dlužné částky z hypotéčního úvěru, pak za nesplacenou část pohledávky odpovídá již sám dlužník, případně ručitel, ne však zástavce. Zástavce tedy odpovídá za pohledávku z hypotéčního úvěru pouze do výše výtěžku z prodeje zástavy,
•
obligační (osobní) dlužník – obligačním dlužníkem je osoba povinná, tedy dlužník ze smlouvy z hypotéčního úvěru, tj. osoba, která hypotéční úvěr čerpala.
Objekt zástavního práva •
zajištěná pohledávka – zástavním právem mohou být zajištěny pohledávky peněžité i nepeněžité, pohledávky již existující i pohledávky, jejichž vznik je vázán na splnění určité podmínky, a pohledávky budoucí. Podle typu zajišťované pohledávky je nepochybně zástavním věřitelem volena i výše, resp. hodnota zástavy, kterou věřitel k zajištění své pohledávky přijme. V praxi se tak často setkáváme s případy, kdy banka například požaduje, aby hodnota zástavy byla nejméně o 30 až 40 % vyšší, než je hodnota pohledávky, kterou zajišťuje. S uvedeným souvisí i úprava jistoty, uvedená v § 556 občanského zákoníku, ze které vyplývá, že nikdo není povinen přijmout do zástavy věc nebo právo jako jistotu do částky vyšší, než kolik činí 2/3 jejich odhadní ceny (míněno ceny tržní).4 Zástavním právem je možno zajistit pouze pohledávku platnou a zároveň žalovatelnou. V případě hypotéčního úvěru tedy zástavní právo zajišťuje jak výši poskytnutého úvěru, tak i příslušenství úvěru, tj. úroky z půjčky, úroky z prodlení, poplatky za vedení úvěru atd. Do příslušenství zajištěné pohledávky nepatří smluvní pokuta, která má samostatný právní režim.
4
FIALA, J., KINDL, M. a kol. Občanské právo hmotné. Plzeň, Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk s.r.o., 2007, str. 310.
76
4.1.1. Funkce a účel zástavního práva 4.1.1.1.
Účel zástavního práva
Účelem zástavního práva je zajištění práv na splnění a povinností splnit závazek vyplývající ze závazkového právního vztahu (§ 488 a následující občanského zákoníku), tedy k zajištění řádného splacení úvěru ze smlouvy o hypotéčním úvěru. Právu věřitele na plnění odpovídá povinnost dlužníka splnit závazek, a to řádně a včas. K zajištění jedné pohledávky je možno zastavit i několik věcí. Zástavní právo zvyšuje věřitelovu jistotu, že jeho pohledávka bude uspokojena, a zároveň stanoví určitá práva a povinnosti, zejména povinnost vlastníka zástavy strpět věřitelovo uspokojení ze zástavy. 4.1.1.2.
Funkce zástavního práva
Funkce zástavního práva je uvedena v § 152 občanského zákoníku. Zástavní právo má preventivní funkci spočívající v zajištění budoucího věřitelova nároku. Občanský zákoník tuto funkci rozděluje na funkci zajišťovací a funkci uhrazovací. •
funkce zajišťovací – zajištění pohledávky zástavního věřitele od doby jejího vzniku. Tato funkce zástavního práva vyplývá ze samotné jeho podstaty, neboť de facto nutí dlužníka, aby se dobrovolným a včasným splněním závazku zbavil právní vady váznoucí na předmětu zajištění.
•
funkce uhrazovací – nastupuje v době splatnosti pohledávky. V případě, že dlužník nesplnil dluh nebo jeho příslušenství odpovídající pohledávce věřitele, má věřitel možnost uspokojit se z výtěžku zpeněžení zástavy, tedy náhradním plněním z výtěžku z prodeje. Věcná podstata zástavního práva potom umožňuje, aby uspokojení ze zastavené věci bylo žádáno bez ohledu na to, kdo je aktuálním vlastníkem věci.5 4.1.2. Zástava
Předmětem zástavního práva je zástava, která vlastnicky náleží osobě odlišné od osoby zástavního věřitele, v tomto případě banky. Ustanovení § 153 občanského zákoníku uvádí taxativní výčet věcí, které mohou plnit funkci zástavy: „Zástavou může být věc movitá nebo nemovitá, nebo i soubor věcí, pohledávka, jiná majetková hodnota, pokud to její povaha připouští, byt nebo nebytový prostor ve vlastnictví podle zvláštního zákona (zák.č. 72/1994 Sb.), obchodní podíl, cenný papír nebo předmět průmyslového vlastnictví.“
5
KASAL, J. Věcná práva. Právní rádce. č. 1/2001, str. 5.
77
V případě hypotéčního úvěru se ale budeme zabývat pouze věcí nemovitou jako předmětem zástavy. Zastavovaná nemovitost může být přímo objektem úvěru (hypoteční úvěr je čerpán na její koupi, výstavbu či rekonstrukci) nebo to může být jiná či jiné nemovitosti (v zástavě může být i více nemovitostí). Na nemovitosti, která má sloužit pro zajištění hypotečního úvěru, nesmí váznout jiné zástavní právo třetí osoby, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý např. stavební spořitelnou za předpokladu, že stavební spořitelna s přednostním pořadím svého zástavního práva dala emitentovi hypotéčních zástavních listů ke zřízení zástavního práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. V tomto případě lze pro účely krytí hypotéčních zástavních listů zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru maximálně ve výši rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou. Nemovitost musí být v zástavě celá, banky neakceptují např. ideální jednu polovinu domu. Na nemovitosti také nesmí váznout žádné věcné břemeno bránící užívání nebo věcné břemeno, které by značně snížilo možnost realizace zástavního práva formou veřejné dražby – např. věcné břemeno doživotního užívání nemovitosti, věcné břemeno chůze a jízdy přes pozemek atd. Do zástavy lze dát i rozestavěnou nemovitost, která je jako rozestavěná stavba zapsaná v katastru nemovitostí a na niž je čerpán úvěr. Stavbu lze jako rozestavěnou stavbu zapsat do katastru nemovitostí, pokud je již zhotoveno alespoň jedno nadzemní podlaží. Převod zastavené nemovitosti nesmí být omezen dříve vzniklým omezením převodu nemovitosti – např. věcným předkupním právem zapsaným v katastru nemovitostí. Tyto podmínky musí být splněny po celou dobu, po kterou je pohledávka z hypotečního úvěru do krytí zahrnuta. Dále mohou být zástavou i byty nebo nebytové prostory, které jsou samostatnými jednotkami vlastnictví, a to včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy, ve které jsou umístěny, případně pozemku pod budovou, který je součástí předmětné jednotky, a je možné ho převádět pouze s převodem této jednotky. K zástavě patří i její příslušenství a plody, jak již bylo uvedeno výše. Zástavce je povinen se zdržet jakéhokoliv jednání, kterým by se mohla snížit hodnota zástavy, a tím by mohla být způsobena újma zástavnímu věřiteli. Pokud se v době trvání zástavního práva sníží hodnota zastavěné nemovitosti, má zástavní věřitel právo požadovat, aby dlužník zajištění doplnil, například zřízením zástavního práva k jiné nemovitosti. V případě, že se tak nestane, stává se část nezajištěné pohledávky splatnou. 78
4.1.3. Zástavní smlouva a její náležitosti Zákon určuje pro zástavní smlouvu písemnou formu. Není-li dodržena písemná forma smlouvy, je smlouva absolutně neplatná, tj. k neplatnosti se přihlíží z úřední pravomoci a nemůže vzniknout zástavní právo. Ustanovení § 156 občanského zákoníku vymezuje jako nutné náležitosti zástavní smlouvy přesné označení předmětu zástavy a pohledávky, kterou zástava zajišťuje, ale strany smlouvy se mohou dohodnout i na jiných věcech. Způsob popisu zástavy je uveden v zákoně o katastru nemovitostí České republiky č. 344/1992 Sb. Ustanovení § 169 občanského zákona stanoví, která ujednání v zástavní smlouvě jsou neplatná a těmi jsou: •
zástavní dlužník nebo zástavce nesmí zástavu vyplatit – pokud by smlouva, event. další ujednání k zástavní smlouvě tento zákaz obsahovala, pak by to bylo v rozporu s ustanovením § 170 odst. 1 písm. e) občanského zákoníku, neboť zástavní dlužník nebo zástavce má možnost dosáhnout zániku zástavního práva složením obvyklé ceny zástavy,
•
zástavní dlužník nebo zástavce nesmí nemovitou věc nebo byt nebo nebytový prostor ve vlastnictví podle zvláštního zákona (č. 72/1994 Sb.) zastavit jinému dalšímu věřiteli – takové ujednání by omezovalo vlastníka zástavy ve vlastnickém právu. Toto omezení by bylo navíc nadbytečné, neboť při realizaci zástavy dochází ve všech případech k uspokojení zástavních věřitelů podle stáří zástavního práva. Zástavní věřitel si je tedy v době uzavírání zástavní smlouvy vědom svého pořadí, na kterém nemůže později vzniklé zástavní právo nic změnit,
•
zástavní věřitel může uplatnit uspokojení z prodeje zástavy jinak, než je stanoveno zákonem – zde jde o právní jistotu zástavního věřitele nebo zástavce, že realizace zástavního práva bude v souladu se zákonem a že zástavní věřitel nemůže v rozporu se zákonem zneužít svého postavení. Zákon dává zástavnímu věřiteli dostatek možností pro uspokojení jeho pohledávky ze zástavního práva, není tedy žádoucí, aby si účastníci sjednávali jiný postup. Proto bylo novelou obchodního zákoníku č. 370/2000 Sb. od 1. 1. 2001 zrušeno ustanovení § 299 a násl. obchodního zákoníku, které dávalo bez bližší úpravy zástavnímu věřiteli možnost zástavu prodat přímo,
•
zástavní věřitel se nesmí po splatnosti pohledávky domáhat jejího uspokojení prodejem zástavy – toto ustanovení v zástavní smlouvě by bylo v příkrém rozporu s účelem a cílem zástavního práva, a je tudíž nepřípustné,
79
•
při prodlení s plněním zajištěné pohledávky zástava propadne zástavnímu věřiteli nebo si ji zástavní věřitel může ponechat za určenou cenu, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak (tzv. zástava propadná) – tímto ujednáním by se v rozporu se zákonem rozšiřoval způsob přechodu vlastnického práva. Náš právní řád nezná způsob nabytí propadnutím věci (vyjma práva trestního, kde se jedná o sankci, a to ve prospěch státu). Pokud by dlužník coby zástavce měl po splatnosti pohledávky zájem převést zástavu do vlastnictví zástavního věřitele, je to možné realizovat uzavřením kupní smlouvy s tím, že by došlo k započtení vzájemných pohledávek. V tomto případně by šlo o právní úkon dvoustranný, uzavřený se souhlasem a vůlí obou stran.
Účastníky zástavní smlouvy jsou zástavní věřitel, kterým je v tomto případě banka poskytující hypotéční úvěr, a zástavce nebo zástavní dlužník (dlužník a zástavce v jedné osobě), tedy vlastník zastavované nemovitosti. V případě, že hypotéční úvěr je čerpán na kupovanou nemovitost, která má být současně předmětem zástavy, pak v době uzavírání zástavní smlouvy nebývá žadatel o hypotéční úvěr dosud vlastníkem kupované nemovitosti. Proto úvěrující banka uzavírá zástavní smlouvu s prodávajícím, přičemž práva a povinnosti zástavce ze zástavní smlouvy přechází na dlužníka z hypotéčního úvěru (tj. kupujícího) vkladem jeho vlastnického práva k předmětu zástavy do katastru nemovitostí. 4.1.4. Práva a povinnosti stran za trvání zástavního práva k nemovitosti 4.1.4.1.
Práva a povinnosti zástavce
Zástavce neboli zástavní dlužník je povinen zdržet se všeho, čím se zástava zhoršuje na újmu zástavního věřitele. Zástavní dlužník je tedy povinen počínat si tak, aby zástava po celou dobu trvání zástavního práva k nemovitosti neutrpěla na své hodnotě, čímž by bylo ohroženo nebo zhoršeno zajištění pohledávky, pro kterou bylo zástavní právo zřízeno. Zástavní dlužník je zejména po celou dobu trvání zástavního práva povinen chránit zástavu před poškozením, ztrátou nebo zničením. Je tedy povinen zástavu přiměřeným způsobem udržovat, a to způsobem pro příslušnou zástavu obvyklým.6 Zástavní smlouva uzavřená s bankou k zajištění hypotéčního úvěru obsahuje i povinnost, kterou zákon neukládá, a to povinnost mít zastavenou nemovitost řádně pojištěnou po celou dobu trvání zástavního práva s pojistným plněním ve prospěch banky coby zástavního věřitele. Z hlediska věcné povahy zástavního 6
FIALA, J., KINDL, M. a kol. Občanské právo hmotné. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk s.r.o., 2007, str. 333.
80
práva rovněž vyplývá, že každý pozdější nabyvatel zástavy má právní postavení zástavního dlužníka. 4.1.4.2.
Práva a povinnosti zástavního věřitele
Nestanoví-li zástavní smlouva něco jiného, nepřísluší zástavnímu věřiteli oprávnění zástavu užívat a ani z této zástavy požívat plody a užitky 4.1.5. Realizace zástavního práva V případě, že je dlužník v prodlení s placením svého závazku z hypotéčního úvěru, může banka coby zástavní věřitel realizovat své zástavní právo. Realizace zástavního práva je možnost zástavního věřitele v případě, že závazek, který byl zajištěn zástavním právem, nebyl řádně a včas splněn, dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy. Zpeněžením zástavy se realizuje uhrazovací funkce zástavního práva. Zde je nutno upřesnit si ještě dva termíny: a) pořadí zástavního práva – v případě, že na jedné nemovitosti vázne více zástavních práv, uplatňuje se zásada priority, tzn. zajištěné pohledávky se uspokojují podle doby vzniku zástavního práva (§ 165 odst. 2 občanského zákoníku). Zástavní právo dříve vzniklé má lepší pořadí než zástavní právo vzniklé později. Nejprve se tedy uplatňuje zástavní právo, které vzniklo před ostatními zástavními právy. Zástavní právo s horším pořadím se uspokojuje až po uspokojení pohledávky s pořadím lepším. Dalším principem uplatňujícím se v případě, kdy na věci, pohledávce nebo právu vázne více zástavních práv, je princip proporcionality. Pokud mají dvě pohledávky shodné pořadí zajištění zástavním právem a výtěžek z prodeje zástavy nepostačuje k uspokojení obou zástavním právem zajištěných pohledávek se shodným pořadím, výtěžek ze zástavy se poměrně rozdělí mezi zástavní věřitele – tzv. princip poměrného uspokojení zajištěných pohledávek. b) Promlčení zástavního práva a jím zajištěných pohledávek – na zástavní právo stejně jako na ostatní práva majetková se vztahuje promlčení. Promlčecí lhůta zástavního práva počíná ode dne, kdy mohlo být zástavní právo poprvé vykonáno, tedy v době, kdy se pohledávka stala splatnou. Obecná promlčecí lhůta je 3 roky (§ 101 odst. 1 občanského zákoníku). Zástavní právo však nemůže být promlčeno dříve než jím zajištěná pohledávka (§ 100 odst. 2 občanského zákoníku). Realizaci zástavního práva lze provést následujícími způsoby:
81
4.1.5.1.
Soudní prodej zástavy
Se změnou úpravy zástavního práva v občanském zákoníku novelou č. 317/2001 Sb., o které jsem se již výše zmiňovala, byla provedena i změna občanského soudního řádu. Jde o ustanovení § 200y až 200za občanského soudního řádu. Tento způsob byl sice již upraven novelou občanského soudního řádu zákonem č. 158/1998 Sb., avšak v praxi byl problematický. Nebyl totiž jednoznačně zákonem stanoven postup při realizaci prodeje zástavy soudem bez exekučního titulu. Až shora uvedená ustanovení umožňují zástavnímu věřiteli i bez exekučního titulu navrhnout soudu, aby zpeněžil zástavu. Navrhnout zpeněžení zástavy může zástavní věřitel, jehož pohledávka zajištěná zástavním právem nebyla včas splněna nebo byla splněna jen částečně. Jde o řízení, které je v občanském soudním řádu řadí mezi tzv. nesporné řízení. Řízení se zahajuje žalobou. Věcně příslušný je okresní soud, místně příslušný je soud, v jehož obvodu se nemovitost nachází. Účastníky řízení jsou podle § 200y odst. 2 občanského soudního řádu zástavní věřitel jako žalobce a zástavní dlužník jako žalovaný. Soud může o žalobě rozhodnout bez nařízení jednání, pokud lze rozhodnout na základě předložených listinných důkazů a účastníci se práva na projednávání věci vzdali, popř. s rozhodnutím bez nařízení jednání souhlasí. Listiny, které prokazují, že zástavní věřitel má pohledávku zajištěnou zástavním právem a kdo je zástavním dlužníkem, mají být vydané nebo ověřené státními orgány nebo veřejnými listinami notáře – např. notářský zápis. Soud v tomto jednání rozhoduje usnesením, které musí být doručeno účastníkům řízení, a proti němuž je přípustný opravný prostředek – odvolání. Usnesení je dle § 200za odst. 1 občanského soudního řádu vykonatelné dnem, kdy nabylo právní moci. Podle vykonatelného rozhodnutí je možné nařídit výkon rozhodnutí prodejem zástavy dle 338a občanského soudního řádu nebo podat návrh na nařízení exekuce. Pro zástavního věřitele je důležité, že pravomocné usnesení o nařízení prodeje zástavy je závazné pro každého, proti němuž působí podle zvláštních právních předpisů zástavní právo k zástavě. Tedy i v případě, že by zástavní dlužník převedl zástavu na třetí osobu, bude rozhodnutí závazné i pro právního nástupce, tedy pozdějšímu vlastníkovi zástavy. 4.1.5.2.
Prodej zástavy ve veřejné dražbě
Jedná se o druhou možnost realizace uhrazovací funkce zástavního práva, kterou připouští občanský zákoník v ustanovení § 165 a odst 1., z něhož vyplývá, že zástavu lze zpeněžit na návrh zástavního věřitele i ve veřejné dražbě, a to na základě zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách.
82
Veřejnou dražbu provádí dražebník, kterým může být fyzická osoba zapsaná v obchodním rejstříku, obchodní společnost nebo družstvo, které mají příslušné živnostenské oprávnění – tedy koncesní listinu opravňující k provádění veřejných dražeb. Jde tedy o soukromé osoby nikoli o státní orgán. Existují dva typy dražeb: •
dobrovolná – je prováděna pouze na návrh vlastníka věci. V případě prodeje zástavy by tedy tento návrh musel podat vlastník zástavy. V praxi se vyskytuje velmi málo případů, že by se vlastník zástavy sám domáhal prodeje zástavy ve veřejné dražbě. Jde spíše o případy, kdy právo disponovat se zástavou přejde na základě právních předpisů na jinou osobu, především na insolvenčního správce nebo na likvidátora,
•
nedobrovolná – je prováděna na návrh zástavního věřitele, jehož pohledávka byla přiznána vykonatelným soudním rozhodnutím (popř. vykonatelným rozhodčím nálezem nebo doložena notářským zápisem s doložkou vykonatelnosti).
Předpokladem realizace zástavního práva v dražbě a provedení dražby je uzavření smlouvy o provedení dražby. Tuto smlouvu uzavírá s dražebníkem zástavní věřitel nebo, jedná-li se o dražbu dobrovolnou, pak vlastník zástavy. Smlouva musí obsahovat označení, o jakou dražbu se jedná, označení navrhovatele, dražebníka a předmětu dražby, nejnižší podání, výši odměny nebo způsob jejího určení (např. procentem) či ujednání o tom, že dražba byla provedena bezúplatně. U nedobrovolné dražby musí smlouva dále obsahovat i označení vlastníka předmětu dražby, zástavce a dlužníka, důvod, pro který je navrhováno provedení dražby nedobrovolné. Přílohou smlouvy musí být listiny dokládající vykonatelnost pohledávky, listiny dokládající splatnost pohledávky zástavního věřitele, listiny dokládající zajištění pohledávky k předmětu dražby a předchozí písemné vyrozumění dlužníka a zástavce o zamýšleném výkonu navrhovatelova práva včetně dokladu o jeho doručení. Tyto přílohy musí být v originále nebo ve formě úředně ověřené kopie. I v případě nedobrovolné dražby má vlastník nemovitosti možnost se bránit proti neoprávněnému prodeji zástavy ve veřejné dražbě, a to žalobou na určení nepřípustnosti prodeje zástavy proti zástavnímu věřiteli a dražebníkovi. Lhůta k podání této žaloby je jeden měsíc ode dne doručení oznámení o veřejné dražbě, nejpozději však 7 dní před zahájením nedobrovolné veřejné dražby. Dražba v tomto případě může být provedena až po právní moci rozhodnutí o žalobě na nepřípustnost prodeje zástavy, byla-li žaloba rozhodnutím soudu zamítnuta. Aby nedocházelo k neoprávněným a neodůvodněným žalobám, má soud již v průběhu řízení možnost na návrh zástavního věřitele vyzvat vlastníka zástavy ke složení zálohy na náhradu škody, na kterou má zástavní věřitel 83
nárok, prokáže-li se, že žaloba k ochraně vlastníka nemovitosti byla zneužita pouze k bezdůvodnému oddálení prodeje zástavy a vznikla-li oddálením dražby zástavnímu věřiteli škoda. Předpokladem nabytí vlastnického práva vydražitele k předmětu dražby je řádné uhrazení ceny dosažené vydražením. Na vydražitele však přechází vlastnické právo k předmětu dražby v okamžiku udělení příklepu a dražebník je povinen vydražiteli vystavit písemné potvrzení o nabytí vlastnického práva, které je rovněž jako nabývací titul vkládáno do katastru nemovitostí. 4.1.5.3.
Prodej zástavy výkonem rozhodnutí, tj. exekucí
Jedná se o klasický způsob realizace zástavy. Tento postup předpokládá, že zástavní věřitel disponuje tzv. exekučním titulem – to je pravomocné a vykonatelné rozhodnutí soudu nebo jiného orgánu (popřípadě další exekuční tituly uvedené v § 274 občanského soudního řádu). Rozhodne-li se banka v rámci realizace zástavního práva postupovat tímto způsobem, pak podá na dlužníka z hypotéčního úvěru žalobu u příslušného soudu na zaplacení dlužné částky z hypotéčního úvěru včetně příslušenství. V případě, že v uvedeném soudním řízení bude dlužníkovi rozhodnutím soudu uložena povinnost zaplatit věřiteli, tj. oprávněné bance, peněžitou částku a toto rozhodnutí nabude právní moci a vykonatelnosti, pak je banka na základě tohoto soudního rozhodnutí, v případě, že dlužník dobrovolně neplní ve lhůtě stanovené v tomto rozhodnutí, oprávněna podat návrh na nařízení exekuce a pověření soudního exekutora (v případě soukromých soudních exekutorů) nebo návrh na výkon soudního rozhodnutí (tj. realizace prostřednictvím soudních vykonavatelů). Předpokladem nařízení výkonu rozhodnutí je podání návrhu. Tento návrh kromě obecných náležitostí musí obsahovat další speciální náležitosti. Při návrhu na výkon rozhodnutí prodejem zástavy, kterou je věc nemovitá, je nutné tuto nemovitost přesně specifikovat a doložit, že ten, proti komu návrh směřuje, je vlastníkem zástavy, což je dokládáno výpisem z katastru nemovitostí. Možnost realizace zástav výkonem rozhodnutí (exekucí) v případě, že obligační dlužník je současně zástavcem, nečinila nikdy v soudní praxi potíže. Věřitel se v nalézacím řízení domohl pravomocného a vykonatelného rozhodnutí, a v případě, že dlužník dobrovolně nesplnil, podal návrh na výkon rozhodnutí prodejem zástavy, případně dalších věcí patřících dlužníkovi. Složitější situace nastává, pokud je zástavce osobou odlišnou od obligačního (osobního) dlužníka. V tomto případě činil problém realizovat v exekuci prodej zástavy, když exekuční titul zní na povinného coby obligačního dlužníka, ale vlastníkem zástavy je osoba odlišná. V soudní praxi se tak objevovaly 84
žaloby proti zástavcům, kterými se zástavní věřitelé domáhali uložení povinnosti „strpět“ nebo snášet prodej zástavy. Tím chtěl zástavní věřitel získat titul k prodeji zástavy v exekuci. Nakonec se soudní judikatura sjednotila na tom, že v nalézacím řízení je nutné pro získání exekučního titulu i proti zástavci žalovat obligačního dlužníka i zástavce s tím, že i zástavci bude uložena povinnost k peněžitému plnění, avšak pouze do výše obvyklé ceny zástavy. Touto žalobou získá tedy zástavní věřitel v případě úspěchu ve sporu exekuční titul proti obligačnímu dlužníkovi i proti zástavci. Závazek zástavce je však limitován cenou zástavy, event. cenou, za kterou byla zástava vydražena. Pokud tím nedojde k úplnému uspokojení pohledávky zástavního věřitele, může se domáhat splnění vůči obligačnímu dlužníkovi exekucí i jiným způsobem – např. přikázáním pohledávky z běžného či spořicího účtu, srážkami ze mzdy, prodejem movitých věcí atd. Zástava při výkonu rozhodnutí lze prodat pouze ve veřejné dražbě. V exekučním řízení je zástavní věřitel chráněn i v případě, že zástava je prodána na návrh jiného oprávněného, tedy jiného věřitele, který disponuje exekučním titulem, nemá však svou pohledávku zajištěnou zástavním právem. Pokud se tak stane, může zástavní věřitel přihlásit svou pohledávku k rozvrhu výtěžku z prodeje nemovitosti a doložit svou pohledávku zákonem stanoveným postupem. Podle § 337c občanského soudního řádu je zástavní věřitel při rozvrhu rozdělované podstaty (tedy výtěžku z prodeje zástavy) uspokojen ve III. skupině, tedy po uspokojení nákladů řízení vzniklých v souvislosti s prováděním dražby a po uspokojení pohledávek z hypotéčních úvěrů sloužících ke krytí jmenovité hodnoty hypotéčních zástavních listů. Je tedy uspokojován ve stejné skupině jako oprávněný, na jehož návrh je vedena exekuce, i když on sám návrh na exekuci nepodal. To platí i v případě, že pohledávka zástavního věřitele nebyla ještě splatná, neboť dle § 337 odst. 3 občanského soudního řádu „nesplatné pohledávky zajištěné zástavním právem se považují při rozvrhu za splatné“. Pokud nelze uspokojit všechny pohledávky ve stejné skupině, uspokojí se podle pořadí (event. mají-li všechny stejné pořadí, což v praxi je spíše výjimkou). U zástavního práva je pro pořadí rozhodující den vzniku zástavního práva. Je tedy patrné, že zajištění zástavním právem je pro zástavního věřitele výhodné, neboť před ním mohou být kromě výše uvedených pohledávek I. a II. skupiny uspokojeny pohledávky, u nichž byl výkon rozhodnutí navržen, event. bylo k němu přistoupeno či byla podána přihláška věřitele před vznikem zástavního práva. Pokud tedy zástavní právo vzniklo dříve, než byl zahájen výkon rozhodnutí, má zástavní věřitel jistotu, že alespoň část jeho pohledávky bude uspokojena. Pokud jde o soud, který vede výkon rozhodnutí, je jím vždy věcně a místně příslušný okresní soud, v jehož obvodu leží zastavená nemovitost. 85
V této souvislosti považuji za nutné zmínit se i o exekuci prováděné podle zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekutorské činnosti (exekuční řád). Podle tohoto zákona jsou oprávněni k provádění exekuce od 1. 9. 2001 soudní exekutoři, kteří byli soudem pověřeni výkonem exekuce. Soudní exekutor je fyzickou osobou, která splňuje předpoklady stanovené tímto zákonem a je státem pověřena exekutorským úřadem. Exekutor při výkonu své činnosti má postavení veřejného činitele. Exekutora je oprávněn si vybrat přímo oprávněný, neboť dle § 28 exekučního řádu „exekuci provede ten exekutor, kterého v návrhu na provedení exekuce navrhne oprávněný a kterého soud svým rozhodnutím pověří provedením exekuce. Úkony exekutora se považují za úkony soudu.“ Návrh na nařízení exekuce oprávněný (tedy banka) podává přímo u příslušného soudního exekutora. V návrhu musí být kromě jiného určeno, který exekutor má být soudem pověřen provedením exekuce. Dále musí být k návrhu připojen též exekuční titul, stejně jako u soudního výkonu rozhodnutí. Poté, co je exekutorovi doručeno usnesení soudu o nařízení exekuce a jeho pověření k jejímu provedení, vydá exekutor exekuční příkaz, který má stejné účinky jako nařízení výkonu rozhodnutí podle občanského soudního řádu. 4.1.6. Zánik zástavního práva a jeho výmaz z katastru nemovitostí Zástavní právo převážně zaniká prodejem zástavy, tj. jeho realizací. Avšak může zaniknout i v případě, není-li vykonáno. V tom případě zástavní právo dle ustanovení § 170 občanského zákona sloužící k zajištění pohledávky z hypotéčního úvěru může zaniknout: •
Zánikem zajištěné pohledávky, ne však jejím promlčením, protože, jak jsem již uvedla, zástavní právo se promlčuje až po promlčení jím zajištěné pohledávky, navíc promlčením právo nezaniká, pouze se oslabuje. Pohledávka, v tomto případě pohledávka z hypotéčního úvěru, může zaniknout například splacením nebo písemnou dohodou o prominutí dluhu ze smlouvy o hypotéčním úvěru (př. upuštění od vymáhání části úvěru, sankcí, úroků z prodlení atd.).
•
Dohodou o narovnání – dohodou o narovnání si účastníci upravují práva mezi nimi sporná a nesporná. Dosavadní závazek je dohodou nahrazen závazkem novým, který vyplývá z narovnání.
•
Vzdáním se dluhu ze strany zástavního věřitele, tj. banky vůči dlužníkovi.
•
Zánikem zástavy – zástava musí přestat fakticky existovat, její zánik musí být absolutní. Nestačí pouhé poškození.
86
•
Vzdá-li se zástavní věřitel zástavního práva jednostranným právním úkonem. Zákon pro toto vzdání se zástavního práva ze strany zástavního věřitele stanovuje písemnou formu. V případě, že se věřitel vzdá zástavního práva zajišťujícího jeho pohledávku, zanikne sice zajištění pohledávky, ale ne pohledávka samotná.
•
Uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, pokud bylo zřízeno na dobu určitou.
•
Složí-li zástavní dlužník nebo zástavce zástavnímu věřiteli obvyklou cenu zástavy, nepožádal-li zástavní věřitel o doplnění zástavy. Cena zástavy se určuje dohodou stran nebo na požádání některé ze stran nebo rozhodnutím soudu znaleckým posudkem. Zákon stanoví, že složení ceny může provést pouze zástavní dlužník nebo zástavce. Toto složení ceny zástavy nemůže zástavní věřitel odmítnout, ale ani ho vyžadovat. Jde pouze o dobrovolný projev vůle zástavce. Složení ceny zástavy zástavnímu věřiteli není ale splněním dluhu. Jde pouze o nahrazení jedné zástavy zástavou jinou v peněžité formě, které si může zástavní věřitel započíst jako peněžité plnění na svoji zajišťovanou pohledávkou v případě, že jeho pohledávka nebyla řádně a včas splněna.
•
Písemnou smlouvou uzavřenou mezi zástavním věřitelem a zástavním dlužníkem nebo zástavcem. Tato smlouva musí obsahovat popis zástavy a popřípadě i pohledávku zajištěnou zástavním právem.
•
V případech stanovených zvláštními předpisy – tento způsob zániku zástavního práva byl do občanského zákoníku doplněn novelou, zákonem č. 317/2001 Sb. Zvláštním předpisem se rozumí například zákon č. 182/2006 Sb., insolvenční zákon.
V případě, že se jedná o věc nemovitou, má zástavní věřitel povinnost poskytnout zástavci nezbytnou součinnost při výmazu zástavního práva k nemovité věci z katastru nemovitostí. V případě, že zanikne zástavní právo splacením pohledávky, je zástavní věřitel povinen vystavit dlužníkovi tzv. kvitanci, tedy prohlášení o splacení pohledávky zajištění zástavním právem. V případě zániku zástavního práva některým z dalších shora uvedených způsobů se výmaz zástavního práva provede na základě listiny deklarující jeho zánik. Zanikne-li tedy zástavní právo k nemovitostem, ke kterým vzniklo na základě vkladu do katastru nemovitostí, provede se k témuž dni výmaz (§ 171 odst. 1 občanského zákoníku).
87
4.2. Pojištění zástavy Dalším nástrojem zajištění, které banka vyžaduje, je vinkulace pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky. 4.3. Životní a úvěrové pojištění Banka někdy také může požadovat uzavření životního nebo úvěrového pojištění žadatele a vinkulaci tohoto pojištění opět ve prospěch banky. Banka může též vyžadovat další spoludlužníky či ručitele pro případ, že by klient nebyl schopen úvěr splácet (nízká bonita, nebo vyšší věk klienta).
5. Daňové zvýhodnění hypotéčních úvěrů Čerpání a splácení hypotéčního úvěru fyzickými osobami má výhodu spočívající v umožnění daňového zvýhodnění, které upravuje ustanovení § 15 odst. 3 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu, kde je uvedeno, že od základu daně se odečte částka, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření, úrokům z hypotečního úvěru poskytnutého bankou nebo pobočkou zahraniční banky anebo zahraniční bankou, sníženým o státní příspěvek poskytnutý podle zvláštních právních předpisů, jakož i úvěru poskytnutého stavební spořitelnou, bankou nebo pobočkou zahraniční banky v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem, a použitým na financování bytových potřeb, pokud se 88
nejedná o bytovou výstavbu, údržbu ani o změnu stavby bytového domu nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu prováděnou v rámci podnikatelské a jiné samostatné výdělečné činnosti nebo pro účely pronájmu. Bytovými potřebami pro účely tohoto zákona se rozumí výstavba bytového či rodinného domu, popřípadě bytu nebo změna stavby, dále koupě pozemku, pokud na něm bude postavena stavba rodinného či bytového domu, případně bytu do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy, koupě bytového domu, rodinného domu, včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu, splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu, údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví a bytů v nájmu nebo v užívání, vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním bytu, rodinného domu nebo bytového domu, úhrada za převod členských práv a povinností družstva nebo podílu na obchodní společnosti uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu, splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb shora uvedených. Použije-li se nebo používá-li se některá shora specifikovaná bytová potřeba nebo její část k podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti anebo k pronájmu, lze odečet úroků po dobu užívání bytové potřeby k uvedeným účelům uplatnit pouze v poměrné výši. V případě, že účastníky smlouvy o úvěru na financování bytové potřeby je více zletilých osob, uplatní odpočet buď jedna z nich, anebo každá z nich, a to rovným dílem. Úhrnná částka úroků, o které se snižuje základ daně ze všech úvěrů poplatníků v téže domácnosti, nesmí překročit 300.000 Kč. Při placení úroků jen po část roku nesmí uplatňovaná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za každý měsíc placení úroků. 6. Refinancování hypotéčního úvěru Refinancování hypotéčního úvěru znamená splacení již existujícího hypotečního úvěru novým hypotečním úvěrem s odlišnými, zpravidla výhodnějšími úvěrovými podmínkami, které se přizpůsobí potřebám klienta. Pro refinancování stávajícího hypotéčního úvěru se dlužníci rozhodují, neboť u refinancování je možné ovlivnit parametry nového hypotečního úvěru, a docílit tak výhodnější úrokové sazby a také dosáhnout delší doby splatnosti hypotečního úvěru. Snížením úrokové sazby a prodloužením doby splatnosti úvěru tak dlužník dosáhne nižších měsíčních splátek hypotéčního úvěru. 89
Refinancování hypotéčního úvěru je však bez sankcí možné pouze v době uplynutí fixované úrokové sazby. Refinancovat hypotéční úvěr je však přípustné i jinou formou než formou vyplacení nového hypotéčního úvěru, a to například čerpáním řádného úvěru nebo tzv. meziúvěru či překlenovacího úvěru u stavební spořitelny. Stavební spořitelny v tomto ohledu vyžadují méně dokumentů a jejich úrokové sazby patří obecně rovněž mezi nižší.
90
Vlastnictví a smlouva jako právní úkon dvou stran Leo Zubek V následujícím textu se budu zabývat nejčastějšími smlouvami týkajícími se nemovitostí, s nimiž se může občan setkat. Zaměřím se kupní smlouvy a smlouvy o užívání nemovitostí. Kurzívou jsou psány mé osobní názory na danou problematiku. Těmito názory nepropaguji žádnou stranu či hnutí, natož pak stranu či hnutí směřující k potlačování práv a svobod občanů. Nejprve je třeba vymezit některé základní pojmy. Nemovitost je věc, se kterou se lidově řečeno „nedá pohnout“, na rozdíl od věcí movitých, které přemístit bez větších problémů lze. Samozřejmě existují výjimky potvrzující pravidlo, např. stěhováni kostela ve městě Most před mnoha lety. Kostel se ale přesunem nestal věcí movitou, protože byl následně zase uložen na nové základy a nově zapsán do katastru nemovitostí. Čistě teoreticky však byl po dobu transportu formálně věcí movitou, protože nebyl pevně spojen se svými základy v zemi a tedy zemí jako takovou. Pro naše potřeby je však výše uvedené zjednodušení použitelné. Nemovitosti a jejich vlastnictví jsou zapsány a zakresleny v katastru nemovitostí, který je pro určení vlastnictví (tedy, že je něco moje) rozhodující. Důležité není to, co jste si domluvili se sousedem u piva a plácli si na to, ale to, co je zapsané v katastru nemovitostí. Ten, kdo je zapsán v katastru nemovitostí, je vlastník nemovitosti, někdy též majitel. S tímto pojetím má dnes určité problémy například naše armáda, která chtěla a stále chce odprodat některé bunkry pohraničního opevnění vybudovaného před 2. sv. válkou. Pevnosti totiž byly postaveny, ale nebyly zapsány do katastru nemovitostí, což je pochopitelné, agenti nepřítele by si pouze zašli na katastr, nechali si ukázat katastrální mapy a vše by bylo vyzrazeno. Dnes však je potíž v tom, že tyto bunkry nejsou v katastru nemovitostí zapsány a zakresleny do katastrálních map, a tudíž právně neexistují. A co právně neexistuje, s tím nelze dělat právní úkony, tedy prodávat. Obecně se vlastnictví, tj. vlastnickému právu věnuje občanský zákoník (zák. č. 40/1964 Sb.) ve svých paragrafech 123 až 128. Nemovitosti se dále dělí na dvě základní skupiny: budovy a pozemky. Většina informací v tomto textu je uplatnitelná na obě tyto skupiny, já se však zaměřím především na budovy. Majitel (vlastník nemovitosti) může se svým majetkem (nemovitostí) nakládat, tedy prodat jej nebo pronajímat. K oběma těmto úkonům musí sepsat písemnou smlouvu, čímž se dostáváme k hlavnímu tématu tohoto textu. 91
Kupní smlouva Kupní smlouva zachycuje písemně vůli dvou stran (kupujícího a prodávajícího) prodat/koupit nějakou nemovitost. Tato kupní smlouva se řídí občanským zákoníkem (§ 588 až 626 zák. č. 40/1964 Sb.), který byl nedávno zcela (a dle mého názoru nešťastně) změněn, ale k tomu se teprve dostaneme. Ve své praxi se budete v drtivé většině setkávat se smlouvami dle § 588 až 600 občanského zákoníku – těm se zde budu krátce věnovat Kupní smlouva musí obsahovat následující náležitosti: • •
•
kdo prodává, tj. přesné uvedení jména, příjmení, trvalého bydliště a rodného čísla; co prodává, tj. přesné uvedení nemovitosti – v případě budovy to bude ulice, číslo popisné, číslo pozemku (parcelní číslo), na kterém se budova nachází u budovy, v případě pozemku to bude číslo pozemku, dále pak katastrální území a číslo listu vlastnictví (tzv. LV), což jsou údaje z katastru nemovitostí, které slouží k jednoznačné identifikaci nemovitosti; a za kolik, tj. přesné uvedení kupní ceny.
Dále by měla kupní smlouva obsahovat upozornění na záležitosti, které omezují nerušený výkon vlastnických práv, tedy věci, které kupujícímu něco nařizují nebo zakazují. Jedná se především o věcná břemena a zástavy nemovitosti. Neuvedení těchto záležitostí by sice nemělo za následek automatickou neplatnost kupní smlouvy, ale kupující, který nebyl řádně informován, by se jich mohl domáhat, a navíc pokud by bylo zamlčení těchto údajů úmyslné, hrozilo by člověku, který toto zamlčel, trestní stíhání za podvod dle § 250 trestního zákona. S odkazem na výše uvedené dnes kupující velmi často vyžadují do kupní smlouvy od prodávajícího prohlášení, že na něj není vyhlášena exekuce či proti němu není veden majetkový soudní spor. Takovéto prohlášení je totiž jedinou, i když slabou ochranou kupujícího před tím, že na prodávajícího je nebo bude uvalena exekuce. Prodávajícímu, který takovéto prohlášení udělá, i když prohlašované skutečnosti nejsou pravdivé, hrozí dle § 250 trestní stíhání pro podvod s maximální sazbou 12 let. Proč jsem výše uváděl, že se jedná o jedinou a slabou ochranu kupujícího? Je to z důvodu platnosti § 42 písm. a) (odporovatelnost) občanského zákoníku, který v podstatě říká, že veškeré právní úkony (tedy i prodej) můžou být prohlášeny za neplatné, pokud prodávající někomu dluží, a to ve lhůtě až 3 let. Kupující by tak nebyl vlastníkem, právní úkon (tj. prodej) by byl soudem prohlášen za neplatný, ale neměl by ani peníze, které by sice mohl po prodávajícím vymáhat, ale byl by v časové a důkazní tísni, a především domoci 92
se na takovémto člověku svých peněz je z vlastní praxe spíše teoretické. Jediné, co nepoctivého prodávajícího může alespoň trochu odradit, je právě ono výše uvedené trestní stíhání. Když se vám podařilo bez nepříjemností něco koupit, popřípadě jinak nabýt (dědictví, dar) a stal jste se vlastníkem nemovitosti (pro zjednodušení budeme předpokládat nejčastější případ, tj. byt, pro dům, pozemek atd. platí obdobná pravidla), můžete s ní začít nakládat. Právní omezení majitele Obecně platí, že vlastník nemovitosti má nemnoho práv, ale o to více povinností. V podstatě existují dvě zásadní omezení a povinnosti: smluvní a zákonné. V našem případě jsou smluvní jednodušší a přehlednější, protože sice mají podstatně větší volnost, takže se můžeme setkat při koupi chalupy či rodinného domku např. s povinností chovat skot a drobné hospodářské zvířectvo (upozorňuji, že se jednalo o reálný případ z Ostravska a nikoliv o samotu v zemědělském kraji…), ale jsou zaevidovány v podobě věcného břemene v katastru nemovitostí, takže se s nimi může každý seznámit, nebo jsou na základě smlouvy, přičemž každou smlouvu je možno (v našem státě skoro každou smlouvu, ale k tomu se dostaneme později) vypovědět. Horší je to s omezeními zákonnými. Ta jsou částečně způsobena podstatou věci a částečně dědictvím období komunismu. Problém těchto omezení je v tom, že vyplývají ze zákona a jinde než v konkrétním zákoně se o nich nedozvíte. To ovšem znamená odhadnout, jaký zákon by na danou situaci mohl mít vliv, přečíst si jej, porozumět mu a správně jej aplikovat, což je v reálu nemožné, protože s tím mají mnohdy problém i studované právníci. V tomto případě jsme na tom hůře s pozemky, kde nám energetický zákon, zákon o vodstvu a spousta dalších můžou ze zákona omezit užívání našeho pozemku, protože např. na okraji vašeho pozemku vede vedení plynu vybudované před 50 lety, majitel nikomu vybudování nepovolil, nicméně potrubí tam je, chrání jej zákon a jeho ochranné pásmo vám nedovolí na svém pozemku nic postavit… Obdobně to platí pro veškeré rozvody (vody, elektřiny, kanalizace, meliorace, cesty atd.), a to přibližně do roku 1994 (jednotlivé zákony se zde liší, vyjmenovávat lhůty pro každou eventualitu by však zabralo nejméně 3 stránky a stejně by nebylo úplné). Po roce 1994 je situace již o poznání přehlednější, protože správci sítí, komunikací atd. by již měli s majiteli pozemku o všem jednat, vše by mělo být smluvně ošetřeno a zpravidla i zapsáno v katastru nemovitostí. 93
Nejkomplikovanější je však situace bytů, a to především u jejich nájmů. Zde totiž platí, že nájemník mající nájemní smlouvu je v podstatně lepší situaci než vlastník bytu. Ukončit smlouvu či dokument nahrazující nájemní smlouvu (toto bude rozebráno později) je velmi obtížné, ne-li nemožné, a to i v případech, nebo především v případech, kdy jste nájemní smlouvu (či cokoliv nahrazující nájemní smlouvu) vy nesepsali, nepodepsali a mnohdy ani neviděli, přesto se jí vázáni a musíte ji dodržovat. O co jde? Před rokem 1989 nebyly na užívání bytu sepisovány nájemní smlouvy, ale byly vydávány tzv. dekrety, tj. dokumenty (většinou jednostránkové) které říkají, že člověk XY může byt tam a tam užívat. Tyto dokumenty (mnohdy datovány před rok 1970) jsou na základě občanského zákoníku a na základě rozhodnutí soudních orgánů ČR stále platné a mají charakter nájemní smlouvy na dobu neurčitou. Po roce 1989 již byly sepisovány nájemní smlouvy povětšinou na dobu neurčitou, a pro majitele platí tedy stejná pravidla (povinnosti) jako pro výše zmíněné „dekrety“. Změna vlastníka nemá na takovéto smlouvy žádný vliv, platí beze změny dál… Nový vlastník pouze vstupuje do práv a povinností vlastníka předešlého. Mnohdy se v praxi setkávám s tím, že si lidé koupí byt „s nájemníkem“ za výhodnou cenu (třeba pro své děti) a mají představu, že když jsou teď majitelé, tak dají nájemníkovi výpověď a vše bude vyřešeno. Tato představa je sice obecně správná, ale pro Českou republiku a pravidla týkající se nemovitostí (především bytů) od počátku chybná. Majitel má povinnost „strpět“ nájemníka za podmínek, která měl nájemník u původního majitele. Toto by mělo být zohledněno v prodejní ceně, která by neměla být vyšší než třetina tržní ceny prázdného bytu, tedy bytu bez nájemníka. Zde si dovolím malý dovětek: vysvětlit zahraničnímu partnerovi, že u nás po koupi bytu nemůže dát nájemníkovi výpověď je velmi složité. Nejdříve tomu vůbec nerozumí, potom tomu po velkém vysvětlování nevěří a následně zkonstatuje, že „to tak přece být nemůže“, čímž se opět dostáváme na začátek. Právní formy vlastnictví Právním formám vlastnictví se obecně věnuje v § 123 až 128 zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. Následující řádky budou věnovány tomu, jakou formou může vlastník něco vlastnit. Nejjednodušší je, že nemovitost prostě vlastníte vy osobně, v společném jmění manželů (SJM) nebo jako firma (právnická osoba) a vaše jméno (případně jméno vašeho manžela/manželky či název firmy) je zapsáno v katastru nemovitostí. Tato situace je natolik jednoduchá, že se jí je zbytečné zabývat.
94
Družstevní vlastnictví Dalším typem vlastnictví (především z minulého období) je velmi rozšířené družstevní vlastnictví neboli tzv. „družstvo“. Tady je nejdůležitější si uvědomit to, že družstevník není vlastník nemovitosti, ale vlastník, resp. spoluvlastník právnické osoby, tj. družstva. Z hlediska vlastnictví nemovitosti se tedy jedná o výše uvedený jednoduchý případ vlastnictví právnickou osobou. Složitější v tomto případě je to, že si spousta družstevníků myslí, že byt, který užívají (bydlí v něm, pronajímají ho), je jejich, což je představa od počátku chybná. Majitelem je družstvo, které družstevník spoluvlastní. Vztah družstevníka k nemovitosti je pak vztahem NÁJEMNÍM, který se řídí obecnými pravidly pro nájem (někdy lehce a nepodstatně modifikovanými). Co z toho plyne? Především nemůžete „svůj družstevní byt“ použít jako zástavu za úvěr, nejde na něj vzít hypotéka (ano, vím, že jde – s tím, že byt bude nejpozději do 12 měsíců převeden do osobního vlastnictví, což je již jiná forma vlastnictví, ke které se dostaneme později, čili banka jen 12 měsíců počká na to, co chce, a nikoliv, že by družstevní nemovitost šla zatížit hypotékou). Veškeré úpravy nemovitosti, včetně dalšího případného pronajímání, musí být schváleny majitelem – tedy družstvem – a nikoliv družstevníkem. Smlouva, na základě které družstevník se souhlasem družstva-majitele dále nemovitost pronajímá, musí být podnájemní, protože nájemní vztah, jak jsme si řekli výše, je mezi družstevníkem a družstvem. Ne nepodstatné v tomto případě je rovněž to, že družstvo může za určitých okolností nájemní smlouvu vypovědět a družstevník pak může být ze „svého družstevního bytu“ zcela řádně a v souladu se zákonem vyklizen… Družstevní vlastnictví má i drobná pozitiva. Při převodu družstevního bytu neplatíte daň z převodu nemovitostí, protože převádíte jen družstevní podíl (podíl v obchodní firmě) a nikoliv nemovitost. Dle mého názoru však negativa nad pozitivy převažují a až na velmi specifické situace je družstevní vlastnictví spíše překonanou formou vlastnictví. A to zde nebudu rozebírat problematiku družstva jako takového, pro které platí stejná pravidla jako pro právnickou osobu, tj. vedení účetnictví (po staru – podvojného účetnictví, a to bez úlev), nutnost při každé rozsáhlejší změně řešit notářský zápis (který není zadarmo) a hlavně v případě finančních problémů družstva může družstevník o „svůj družstevní byt“ v rámci konkurzu či exekuce, přijít, aniž by on osobně měl nějaké dluhy. Podílové spoluvlastnictví Podílové spoluvlastnictví je zajímavou formou vlastnictví, u které bych se chtěl zastavit o něco déle a podrobněji ji rozebrat. Proč? Je to totiž forma vlastnictví, která není zdánlivě až tolik rozšířena, úřady a především banky jí moc nerozumí a „nemají ji rády“, přitom skýtá v tuto chvíli jednu obrovskou 95
výhodu. Pravidla pro ni jsou velmi jednoduchá a přehledná. Je to asi tím, že na tuto formu vlastnictví stát a především naši zákonodárci tak trochu pozapomněli a nezaplevelili tato pravidla svými „intelektuálními výtvory“ a právními zpřesněními, která nakonec situaci vždy jen zhorší… Podílovému spoluvlastnictví se totiž věnuje pouze pár paragrafů občanského zákoníku (zák. č. 40/1964 Sb.), konkrétně § 137 až 142, přičemž opravdu důležité jsou § 137 a 139 (a ono to – světe div se – stačí). Pojďme se na uvedené paragrafy podívat podrobněji: § 137, odstavec 1: „Podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci.“, tzn. podle toho, jak máme velký podíl na nemovitosti, tak tak moc můžeme mluvit do toho, co se s ní bude dělat, ale zároveň za ni máme tak velkou zodpovědnost. § 137, odstavec 2: „Není-li právním předpisem stanoveno jinak, jsou podíly všech spoluvlastníků stejné.“ Aby byly podíly spoluvlastníku stejné, je z mé praxe spíše méně obvyklé. Mnohem častěji jsou podíly „stanoveny jinak“. A jak? Jak bylo někdy dříve dohodnuto nebo stanoveno. Jak velký je podíl, pak najdete na výpisu z katastru nemovitostí, a to na pravé straně výpisu. Na levé straně je vaše jméno, na pravé je u vašeho jména napsán zlomek (mnohdy to bývá velmi „nepěkné“ číslo, ale není se třeba toho bát…), který určuje váš podíl. A co to vlastně ten podíl je? Rozhodně to není nějaká konkrétní část nemovitosti, kterou můžete zabrat jenom vy a této části neomezeně „vládnout“, ale je to spíše vymezení toho, v jakém rozsahu k ostatním spoluvlastníkům se na rozhodování a zodpovědnosti podílíte. Tady je třeba vysvětlit i to, že vlastníte ideální podíl, tj. že vlastníte pomyslnou a nikoliv reálnou (jak bylo naznačeno výše) část majetku a každé jeho součásti. Např. u bytového domu se čtyřmi stejnými byty tedy formálně nevlastníte svůj byt, ale ¼ domu a všech jeho součástí. To znamená, že umyvadlo, ve kterém se každé ráno myjete, není celé vaše, ale jen z ¼, ale totéž umyvadlo u souseda je také z ¼ vaše… Může se to zdát jako zcela katastrofická situace, ale reálný stav není vůbec tak zlý. Věřím tomu, že spousta čtenářů při důkladné kontrole svého majetku zjistí, že něco v podílu vlastní (např. 1/100 lesa v Bánovcích nad Bebravou), aniž by to tvořilo jakýkoliv problém. Komplikovanější, ale ne neřešitelná situace nastane v případě, že budete chtít část nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví, kterou užíváte, pronajmout. Platí zde totiž nejdůležitější paragraf a odstavec týkající se podílového spoluvlastnictví, a to: § 139 odstavec 2: „O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv 96
spoluvlastníka soud.“ Což přeloženo do neprávní češtiny znamená, že o tom, co se bude s nemovitostí dít, rozhodne většina (podle velikosti podílů). Vrátíme-li se k našemu příkladu s čtyřbytovým domem, tak pokud budete chtít pronajmout byt, ve kterém jste doposud bydleli, někomu jinému, musí nájemní smlouvu (či jakoukoliv jinou smlouvu na užívání bytu) podepsat kromě vás ještě dva vaši sousedé, aby byla platná (to je ta nadpoloviční většina). Rovněž příjem (tedy výnos z čistého nájmu) by měl být rozdělen mezi všechny spoluvlastníky, tedy v našem hypotetickém případě na čtvrtiny. V praxi to takto však neprobíhá, vše je vyřešeno ke spokojenosti všech a v souladu se zákonem smlouvou podílových vlastníků. V této smlouvě se v jednoduchosti říká, že do „svého bytu“ si můžete dát nájemníka, přičemž ostatní s tím souhlasí a peníze z tohoto nájmu patří tedy zase jen vám. A takto jsou v této smlouvě vyřešeny veškeré záležitosti, které je třeba vyřešit. S podílovým vlastnictvím se můžeme setkat i jako součást jiných vlastnictví, případně může vzniknout, aniž byste sami chtěli. Děje se tak v případě rozvodů, kdy se ruší společné jmění manželů, a do doby, než jeden druhého vyplatí, mají danou nemovitost (např. byt) v podílovém spoluvlastnictví i když dům je ve vlastnictví osobním (bude vysvětleno dále). Podobně jako rozvodem může vzniknout (a vzniká) podílové vlastnictví v rámci dědického řízení. I v těchto případech platí vše, co zde již bylo uvedeno. Jednu dosti výraznou komplikaci však tato forma vlastnictví má. Nejde o problém věcný, ale o problém lidského faktoru. Největší výhodou této formy vlastnictví je její volnost, což však ve spojení s úředníky v bankách a na úřadech představuje problém. To je ten lidský faktor. Jestliže se totiž úředník setká při vyřizování s touto formou vlastnictví, většinou prohlásí: „TO NEJDE,“ i když to ve skutečnosti jde. Pro výše uvedenou volnost se tato forma vlastnictví špatně vměstnává do kolonek, které si úředník může odškrtnout § 139 odstavec 3: „Jde-li o důležitou změnu společné věci, mohou přehlasovaní spoluvlastníci žádat, aby o změně rozhodl soud.“ Tento odstavec nám pak chrání přehlasovanou menšinu od excesů většiny (například, že náklady na opravu zaplatí jen někteří – ta menšina – a většina nezaplatí nic). Ještě jednu důležitou věc týkající se podílového spoluvlastnictví je třeba zmínit, a to: § 140 týkající se prodeje: „Převádí-li se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké (§ 116, 117). Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílu.“ Jestliže tedy chcete prodat svůj podíl na nemovitosti, musíte ho nabídnout všem spoluvlastníkům (§ 602 až 606). Nabídka musí být písemná a musí obsahovat: 97
• • •
CO chcete prodat (přesnou specifikaci podílu tak jako v kupní smlouvě), ZA KOLIK chcete svůj podíl prodat (stanovení přesné částky), a JAK MÁ BÝT PLATBA PROVEDENA (nejčastěji na jaký účet pod jakým variabilním symbolem, nebo komu a kde má být hotovost předána, zde ale upozorňuji na hotovostní limit 15.000 eur).
Ostatní spoluvlastníci pak mají 2 měsíce (§ 605) na to, aby platbu provedli. Nelze však, jak to někdy prodávající dělají, udělat si tuto nabídku „do zásoby“. V případě, že by se následně skutečná kupní cena lišila od té nabídkové, byla by ona předkupní nabídka samozřejmě neplatná, tím pádem by mohla být realizovaná kupní smlouva napadena. Osobní vlastnictví Osobní vlastnictví je dnes asi nejrozšířenější formou vlastnictví bytů, věnuje se jí celý jeden samostatný zákon, a to zákon č. 72/1994 Sb. novelizovaný zákonem č. 65/2002 Sb. ve znění zákona č. 171/2005 Sb. Hlavní a podstatnou výhodou této formy vlastnictví bytů je to, že díky tzv. prohlášení vlastníků jednotek, dokumentu, který je evidován na katastru nemovitostí, je obytný dům rozdělen na bytové jednotky (byty) a společné prostory (schodiště, půda, chodby, atd.). Tyto bytové jednotky (byty) se pak „chovají“ jako samostatné nemovitosti, lze je tedy bez omezení prodávat, pronajímat, ručit s nimi za úvěr, brát na ně hypotéku apod. Vlastník této jednotky pak má práva a povinnosti k výše uvedeným společným prostorám. Pravidla pro chod celého domu určuje jednak výše uvedený zákon, jednak prohlášení vlastníka. V praxi se pak velmi blíží chodu domu v podílovém spoluvlastnictví. Nebo spíš blížil, a to bez negativních záležitostí podílového spoluvlastnictví. To vše platilo do roku 2002 (viz novelizace zákona č. 72/1994 Sb.), kdy naši zákonodárci ve své „neskonalé moudrosti“ usoudili, že tato forma vlastnictví skýtá samé výhody, funguje nějak moc hladce a že ji je třeba podchytit a kontrolovat. Byla tudíž zavedena povinnost zřídit a registrovat zvláštní právnickou osobu (do této doby, tj. do roku 2002, tato možnost sice existovala, ale pouze jako možnost dobrovolná), tzv. společenství vlastníků jednotek, a to samozřejmě se všemi povinnostmi platícími pro právnické osoby (tedy notáře na registraci, vedení účetnictví atd.), což sice není nepřekonatelný problém, jen obnáší více papírů a stojí více peněz. Pro ty, kteří tvrdí, že zřízení společenství vlastníků bylo nutné a že bez něj by to nešlo, chci jen říci, že do doby, než byl vznik společenství nařízen (tzn. byl jen dobrovolný), tak ze stovek domů, které spravuji a jsou v osobním vlastnictví, neměl společenství zřízen ani jeden, přičemž nikomu to nechybělo, takže ono to s tou nezbytností asi nebylo 98
tak horké. V současnosti je chod osobního vlastnictví dosti svázán stanovami společenství vlastníků jednotek. Tato právnická osoba má v našem právu celkem zvláštní postavení. V obchodním zákoníku o ní není ani zmínka, jako jediná vzniká ze zákona a ne registrací (takže se může stát, že aniž jste cokoliv vy nebo váš soused pro to udělal, jste ve statutárním orgánu společenství. Společenství rovněž nic nevlastní – je to de-facto prázdná skořápka, která nesmí vyvíjet žádnou jinou činnost než starat se o konkrétní nemovitost. Vzniklé a registrované společenství vlastníků jednotek (má přiděleno identifikační číslo, tj. IČ) je pak vítaným partnerem všech institucí a bank. Členství ve společenství se vlastník jednotky nemůže vzdát, protože je důsledně vázáno na vlastnictví. Členem společenství přestáváte být ve chvíli, kdy přestanete být vlastníkem, tedy kdy prodáte (darujete, atd.) svou jednotku, a v tu chvíli se stává členem společenství ten, kdo jednotku po vás nabyl (koupil, zdědil, atd.) se všemi právy a povinnostmi.
99
Formy „nájmů“ Smluvnímu právu užívat nějaký prostor (nejčastěji byt) se obecně říká nájem a myslí se tím nájemní smlouva, mnohdy se však o nájemní smlouvu nejedná. Smlouvy o užívání nějakého prostoru (v našem případě budeme brát byt, protože u bytů je situace nejkomplikovanější) lze rozdělit podle mnoha hledisek. Pro naše potřeby je nejlépe rozdělit smlouvy dle ochrany uživatele, tedy „nájemníka“. Nájem nebytového prostoru Nájmu nebytových prostor se budeme věnovat jen velmi krátce, v zásadě totiž platí, že nebytové prostory jsou pronajaty na základě nájemní smlouvy (jiné případy jsou velmi, ale velmi neobvyklé). Nájem u nebytových prostor totiž není tolik svázán jako u bytů (zák. č. 116/1990 Sb.), výpověď je možná bez udání důvodu a není zde již ochrana nájemníka (domovní svoboda), rovněž na rozdíl od bytů platí to, co je napsáno ve smlouvě, tedy dohodnuté podmínky a pravidla. Řešení závažných a nepřekonatelných rozporů lze v mimořádných případech řešit (opět na rozdíl od bytů) ukončením smlouvy, tj. výpovědí. Nájem bytu Pod tímto termínem se v podstatě mohou schovávat 4 druhy smluv. Jde tedy o smlouvy: • • • •
NÁJEMNÍ PODNÁJEMNÍ UBYTOVACÍ SMLOUVY O POSKYTNUTÍ PŘÍSTŘEŠÍ
Co tedy každá z těchto smluv znamená? Začneme smlouvou nájemní. Nájemní smlouva Mělo by se jednat o smlouvu nejběžnější a nejpoužívanější, ale v dnešní době tomu není zcela tak. Na vině je platný občanský zákoník (zák. č. 40/1964 Sb.) a nově schválený situaci nevylepší, spíše naopak. Zde si neodpustím osobní komentář nově schváleného občanského zákoníku. Nevím jak v jiných jeho částech, těmi jsem se zatím „neprokousal“, ale v otázce nájmů bytů nejen že nic nového nepřináší (tedy krom zcela změněného názvosloví), nic neřeší ani nezpřesňuje, ale vrací nás někde do roku 1999 až 2000, všechny úpravy provedené v posledním období tam prostě nejsou. Z nového občanského zákoníku „čpí“ to, že byl vytvořen tak před dvanácti lety a uložen do šuplíku. 100
Teď byl ze šuplíku vytažen, všechny změny za posledních 12 let byly „zapomenuty“ (kdo by také namáhal se zapracováváním schválených změn), zákon schválen. Kde vězí největší problém občanského zákoníku (lhostejno jestli nového nebo starého)? Jde především o nevyváženost postavení smluvních stran. Na majitele je na jedné straně naložena spousta povinností, na druhé straně (až na jednu výjimku) žádná práva. Tou výjimkou je, že při dluzích za nájem mohou majitelé účtovat poplatek z prodlení (u všech jiných dluhů se účtuje úrok z prodlení). Poplatek z prodlení dělá 2,5 promile z dlužné částky denně. Za rok to tedy udělá 91,25 % z dlužné částky. Problém je, že než se podaří takovéhoto dlužníka vyklidit z bytu, trvá to cca 2–3 roky a dluh se vyšplhá nad 100.000 Kč. Dlužná částka pak nepředstavuje jen peníze, které majitel nedostal za nájem, ale i peníze za služby (voda, topení…), které musí uhradit majitel dodavatelům (majitel je totiž za úhradu zodpovědný). Majitel tedy nejen že peníze za tyto služby nedostal, ale navíc je musí zaplatit ze svého. Bývalý nájemník se pak většinou beze stopy ztratí a občanskoprávní žalobu na dluhy je pak velmi obtížné doručit. Pokud se to povede, tak díky poplatku z prodlení sice máte z dluhu 100.000 Kč nárok na jeho dvoj- až trojnásobek, ale pouze v rozsudku. Případy, kdy se majiteli podařilo vymoci všechny své peníze včetně penalizace, tj. poplatku z prodlení, bych za cca 15 let dokázal spočítat na prstech jedné ruky. Podívejme se teď na povinnosti majitele. Tou první a zcela zásadní je to, že výpověď lze dát pouze s přivolením soudu. I když však máte rozsudek od soudu s nabytím právní moci, či uplynutí výpovědní doby v případě hrubého porušování smluvních povinností, nemůžete nájemníka (v tomto případě již pouze bydlícího) vyklidit. Rozsudkem či výpovědí totiž nájemník ztratil nájemní právo, ale stále má právo bydlet, a vy jej tudíž nemůžete stále vyklidit. Zdá se vám divné, že i přes pravomocný rozsudek soudu, že bývalý nájemník porušil smlouvu a „nemá v bytě co dělat“, nemůžete byt vyklidit? Je to fakt, s nímž se musíte smířit. Pokud tedy budete chtít mít byt prázdný a bývalý nájemník (teď již jen bydlící) se sám dobrovolně nevystěhuje (což je jev dosti neobvyklý), musíte podat tzv. žalobu na vyklizení, což je klasická občanskoprávní žaloba, ve které se domáháte, aby bydlící opustil váš byt. Tato procedurální záležitost sice není složitá, ale naše soudy nejsou nejrychlejší, tzn. první stání je tak po půl roce, když budete mít štěstí, do roku od podání budete mít v ruce rozsudek o vyklizení. S tímto rozsudkem se pak můžete obrátit na exekutora, aby provedl úkon, tedy vyklizení. To je však rovněž časově a i finančně náročné a poté, co vám bývalý nájemník již třeba druhý rok neplatí, již ani vy nemáte peněz nazbyt. Oproti majiteli může dát nájemník výpověď bez udání důvodu s klasickou 3měsíční výpovědní lhůtou, která počíná běžet, jak je v těchto případech obvyklé i u jiných smluv, prvním dnem následujícího měsíce po doručení 101
výpovědi (např. dopis s výpovědí obdržíte 20. dubna, výpovědní lhůta začíná běžet 1. května a končí 31. července). Další pro majitele ne úplně příznivou věcí ohledně nájemní smlouvy je to, že dle zvláštních ustanovení § 685 až 716 občanského zákoníku (zák. č. 40/1964 Sb.) v podstatě platí to, že je-li ve smlouvě dohodnuto něco jinak, než říká zákon, tak je to od počátku neplatné, byť s tím obě smluvní strany souhlasily. Důležité pro obě smluvní strany je to, že nájemní smlouva musí mít písemnou formu a musí obsahovat „označení předmětu a rozsah užívání, výši nájemného a výši úhrad za plnění spojená s užíváním bytu“ (§ 686). Z vlastní praxe však musí zkonstatovat, že třeba orgány činné v trestním řízení toto nerespektují… Situace, kdy je nájemník takřka neomezeným pánem bytu a majitel může pouze přihlížet, jsou již natolik známé a pro potřeby tohoto textu nejsou rozhodující, ale pro dokreslení upozorňuji, že „dědění“ nájmu, či přihlašování si nájemníkem nových osob k trvalému pobytu bez omezení (které je v současně platném znění zákona rozumně omezeno) se nám v novém občanském zákoníku vrátí. Na základě všech výše uvedených skutečností je zřejmé, že pokud mají majitelé možnost se této smlouvě vyhnout, tzn. především u nově podepisovaných smluv, snaží se nájemní smlouvě vyhnout, pokud je to jen trochu možné. S příchodem platnosti nového občanského zákoníku se situace příliš nezmění, dle mého názoru se spíše zhorší. Má majitel tedy nějakou jinou možnost? Pro všechny typy smluv, o kterých se budeme dále bavit, platí, že zde neplatí zvláštní ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytů (§ 685 až 716), platí tedy to, co je dohodnuto a sepsáno ve smlouvě, a to včetně výpovědi, která již není nutná s přivolením soudu. Smlouva podnájemní Tato smlouva má pro majitele zdánlivě všechny výhody. Tento typ smlouvy je všeobecně známý, a proto není nájemníky vnímán negativně. Co je dohodnuto a sepsáno, platí, není zde institut ochrany nájemníka, tzv. domovní svoboda. Tento typ smlouvy je ovšem bez obtíží použitelný pouze pro družstevníky (viz výše) či pro případ, že nájemník „podnajme“ se souhlasem majitele část bytu – třeba jeden pokoj. V zásadě se ale vždy jedná o smlouvu mezi nájemníkem a podnájemníkem. Použít tuto smlouvu v přímém vztahu mezi majitelem a podnájemníkem by bylo právně velmi lehce zpochybnitelné 102
a dokážu odhadnout, že soud by v tomto případě zkonstatoval, že ač je smlouva podnájemní, má jasný charakter smlouvy nájemní a za takovou by ji označil, včetně všech důsledků z toho plynoucích (jako zrušení ustanovení, která nejsou v souladu s § 685 až 716. Majitel sice může použít tuto smlouvu, když využije nájemníka, který by v bytě nikdy nebydlel, ale byl by jen použit pro „legalizaci“ použití této smlouvy, má to však svá úskalí. Předně vy jako majitel vydáte nájemní smlouvu (což je přesně to, čemu jste se chtěl vyhnout), a i když je to osoba, které důvěřujete, je to krok, který má svá rizika. Celý smluvní vztah je značně těžkopádný, vše totiž musíte formálně řešit s nájemníkem, který vše dále předá podnájemníkovi. V neposlední řadě lze i tento smluvní vztah zpochybnit, a to s totožnými důsledky jako u příkladu uvedeného v předchozím odstavci. Prokazování na straně žalobce (toho, kdo zpochybňuje) je sice složitější než v předchozím případě, ale prokázat to možné je. Z výše uvedeného vyplývá, že tuto smlouvu pro vztah mezi majitelem a uživatelem bytu doporučit nemohu. Smlouva ubytovací Tato smlouva je z hlediska občanského zákoníku pro vztah mezi majitelem a uživatelem bytu podstatně vhodnější. Platí pro ni všechny výhody pro majitele, které jsou uvedeny u smlouvy podnájemní, tzn. to, co je dohodnuto a sepsáno, platí a k ukončení smluvního vztahu není potřeba soudní řízení. I zde však narazíme na komplikace, a to dosti vážné. Ubytování má de facto charakter „hotelu“, ubytovaný tedy požívá ochrany domovní svobody stejně jako u nájemní smlouvy. Řada měst a obcí pak vybírá poplatek za ubytování, tedy za poplatek za lůžko a den. Tato platba je (dle atraktivnosti obce) v řádech korun až desítek korun a je určena k „zdanění“ hotelů, nicméně vzhledem k charakteru smlouvy je zde nebezpečí, že by obec mohla platbu požadovat. Z výše uvedeného vyplývá, že tento typ smlouvy je pro vztah mezi majitelem a uživatelem bytu vcelku vhodný, ale ostatní okolnosti jej problematizují. Smlouva o poskytnutí přístřeší Tato smlouva je dle mého názoru a vzhledem k platné legislativě pro majitele asi nejvhodnější. Smlouva o poskytnutí přístřeší může být použita k pronajmutí např. jedné místnosti v bytě, či dokonce pouze „postele“ v této místnosti. Z toho vyplývá, že uživatel nepožívá domovní svobody. Pro tento typ 103
smlouvy je rovněž důležité, že platí to, co je napsáno ve smlouvě bez zásahů občanského zákoníku, které jsou u smluv nájemních. Jelikož se ve své podstatě jedná o smlouvy ke krátkodobému řešení bytové situace, je obvyklé, že tyto smlouvy mají výpovědní lhůtu místo 3 měsíců pouze 1 měsíc, a to pro obě smluvní strany. Smlouvy o poskytnutí přístřeší jsou rovněž takřka výhradně dávány na dobu určitou. Doba, na kterou je smlouva sepsána, tj. doba užívání přístřeší, jen velmi zřídka překračuje 1 rok. Nejčastěji se pohybuje někde mezi 3 až 6 měsíci. Tuto smlouvu rozhodně nedoporučuji sepisovat na dobu neurčitou, protože by se tím mohl zpochybnit celkový charakter této smlouvy a v případném soudním řízení by mohlo být rozhodnuto, že se jedná o smlouvu nájemní (viz výše). Nevýhodou této smlouvy je především její menší rozšířenost, a tedy i obecná známost, tzn. budoucí uživatel k ní přistupuje od počátku s nedůvěrou. Je-li vše řádně dohodnuto ve smlouvě, rozhodně se není čeho bát. Objektivní komplikace u této smlouvy vyplývá pro uživatele přístřeší, který pobírá nějaký druh dávky či státního příspěvku. Na tento druh smlouvy je totiž komplikovanější získat trvalé bydliště. Je zde totiž nutná spolupráce s majitelem (což si ale nemyslím, že je špatně). Za předpokladu, že s tím majitel souhlasí, je to realizovatelné (upozorňuji však na nebezpečí zpochybnění charakteru smlouvy o přístřeší na základě trvalého bydliště, čímž by rázem získala charakter nájemní smlouvy). Ukončení smlouvy – výpověď První možností ukončení jakékoliv smlouvy je dohoda obou smluvních stran. Tato varianta je zcela jasná a uvádím ji zde jen pro přehled. Druhou možností je výpověď. Nejkomplikovanější je výpověď u nájemních smluv. Výpověď u všech ostatních výše uvedených smluv je pak za podmínek uvedených ve smlouvě. Nejčastěji bývají výpovědní podmínky pro obě smluvní strany stejné, tj. bez udání důvodu s 3měsíční výpovědní lhůtou. Někdy bývá výpovědní lhůta kratší (třeba 1 měsíc či ještě kratší, ale to za určitých podmínek, např. neplacením za užívání bytu či prostoru). Většinou je stanoveno, že výpověď musí být písemná, obvykle jsou stanovena pravidla pro uznání, že byla výpověď doručena (nejde tedy jen o fyzické převzetí, ale i pouhá možnost vyzvednutí si dopisu s výpovědí je považována dle smlouvy za doručení). Pokud by ve smlouvě nebyly uvedeny podmínky ukončení smlouvy – výpovědi (což bych považoval za zásadní nedostatek jakékoliv smlouvy), je možné vycházet z obecně daných pravidel a zvyklostí v místě a čase, výpovědní lhůta by byla tedy 3měsíční. 104
Součástí ustanovení o ukončení smlouvy obvykle bývají i podmínky předání užívaného prostoru-bytu, tedy v jakém stavu má být předán a jakým způsobem. Většinou se o tom vytvoří písemný zápis (protokol o předání). V případě, že výpovědní lhůta vypršela, a uživatel prostoru byt neopustil a stále jej užívá, je nutné, přistoupit k občanskoprávní žalobě na vyklizení bytu-prostoru. Ta se podává u místně příslušného soudu, který nařídí (většinou tak do půl roku, ale někdy i později) hlavní jednání. Na toto jednání se většinou žalovaná strana nedostaví, což situaci o něco zjednoduší, protože můžete požádat o vydání rozsudku pro zmeškání. V případě, že se žalovaný dostaví, nic zásadního se nezmění, jen se řízení před soudem o něco protáhne (čtou se důkazy, provádí se výslech případných svědků). Po vydání rozsudku (za předpokladu, že nedojde k odvolání) nabyde tento rozsudek právní moci. Pokud se ani po nabytí právní moci žalovaný (bývalý nájemník) nevystěhuje, je nutné přistoupit k exekučnímu řízení. Využití „státních“ exekutorů je samozřejmě možné, ale dle mé osobní zkušenosti značně neefektivní a zdlouhavé. Mnohem efektivnější je v tomto případě využít soukromého exekutora. Na tomto místě trochu odbočím a zaměřím se na exekuce a exekutory. Zdánlivě s probíraným tématem nesouvisí, ale jsou to mnohdy jen exekutoři, kteří jsou schopni všechny výše uvedené smlouvy, dohody a ujednání vymoci a zajistit jejich plnění. Koho daná problematika nezajímá, může tuto část textu přeskočit. Rozhodně nechci touto cestou naskočit na módní vlnu kritiky exekutorů, že to jsou ti „zlí“, kteří něco rozhodli a ožebračují lidi, kteří nic o dluhu nevěděli. Předně je třeba si uvědomit, že exekutor je úředník s velkými pravomocemi, ale nemůže rozhodnout o podstatě sporu! Proto mě překvapuje u mediálních kauz, ke kterým se vyjadřují i právně vzdělaní lidé, že kritizují exekutora, že zabavuje 20.000 Kč, když původní dluh byl 100 Kč. Exekutor to ale nerozhodl a ani nemohl rozhodnout. Rozhodl přece nezávislý soud, jehož pravomocné rozhodnutí musíme všichni respektovat. Takže jestli je zde někdo necitlivý a asociální, jak mnohdy kritici zazlívají exekutorům, tak to nemohou být exekutoři, kteří jen vykonávají, ale ten, kdo rozhodl, tedy soud! Pokud jde o náklady řízení, které jsou mnohdy opravdu velmi vysoké, obzvláště v případě nízkých vymáhaných částek, jsou vypočítány na základě platných vyhlášek vydaných příslušným ministerstvem a hlavně potvrzeny (opět) nezávislým soudem! Na dokreslení celé záležitosti nedávno ministr příslušného resortu vysoké náklady velmi kritizoval a rozhodl o snížení odměn exekutorům a advokátům v příslušné vyhlášce s tím, že tak ulehčí dlužníkům. To je možná a snad i chvályhodná iniciativa, kdyby zároveň nebyly zvýšeny všechny soudní poplatky, které se přeci taky do nákladů započítávají a exekuovaný je nakonec musí také zaplatit. 105
Pokud jde o to, že dlužník „nevěděl, že dluží“ a je překvapen, že mu exekutor bouchá na dveře, tak schválně počítejme, kolikrát se snaží celá mašinérie doručit dopis s informací o tom, že je nějaký problém... Nepočítám snahy věřitele o kontakt, ty jsou z mé zkušenosti obvyklé, časté a neúspěšné, ale uznávám, že v některých případech nemusí nastat, a protože je zákon zatím nevyžaduje, nebudu je ani já počítat. Na základě podání věřitele dluhu k vymáhání u soudu je vyhotoven tzv. platební rozkaz, který je dlužníkovi zaslán soudem (1.). Vzhledem k tomu, že v drtivé většině případů není tento dopis vyzvednut, je nařízeno hlavní líčení, ke kterému jsou všem stranám sporu (tedy i dlužníkovi) zaslány pozvánky na toto jednání (2.). Po proběhnutém soudním řízení je vyhotoven rozsudek, který je rovněž všem stranám sporu zaslán. Jestliže se nikdo neodvolá, nabývá rozsudek právní moci a teprve nyní je možné oslovit exekutora, ať koná. Po sepsání smlouvy s exekutorem, exekutor žádá soud o „potvrzení“, jakmile soud rozhodne (lhůta na rozhodnutí soudu je zde 14denní a ještě se mi nestalo, že by soud tuto lhůtu dodržel), může exekutor začít konat, o čemž vyrozumí všechny účastníky (3.). O jednotlivých úkonech (např. exekuci peněz na účtu, zablokování nemovitosti na katastru atd.) rovněž vyhotoví exekutor dopis, který zašle všem účastníkům řízení (4.). Exekuovaný dlužník tedy minimálně 4krát obdrží doporučený dopis (většinou je to vícekrát) o tom, že má problém a že by bylo dobré jej řešit! Nevím, ale můj osobní názor je, že je to celkem dost. Exekutoři mají v celém právním systému svou nezastupitelnou úlohu a stejně jako se říká o novinářích, že jsou hlídacími psy demokracie, jsou exekutoři hlídacími psy korektních právních a smluvních vztahů. Tyto řádky jsem psal nejen jako nástin problematiky exekucí, které jsou mnohdy v médiích překrucovány, ale také jako jakési poděkování majitelů nemovitostí exekutorům za jejich práci, protože exekutor je jednou z mála institucí, z níž mají nepoctiví nájemníci respekt. Bez jejich práce by bylo pronajímání jakékoliv nemovitosti ještě větší loterií, než je… Platnost nájemní smlouvy, doba určitá a doba neurčitá Existují pouze dvě možnosti stanovení lhůty platnosti smlouvy. S lhůtou neurčitou se setkáme především u starších smluv či různých dekretů o přidělení bytu. Není-li ve smlouvě uvedeno jinak, má se za to, že se jedná o smlouvu na dobu neurčitou. V dnešní době se u nových smluv setkáváme v drtivé většině se lhůtami platnosti na dobu určitou, a to nejčastěji na 3, 6 a 12 měsíců. Vím, že mnozí nájemníci to považují v lepším případě za „nekorektní“, ale smlouva na dobu určitou je pro majitele jednou z mála možností jak si při problémech s nájemníkem o něco zkrátit (a tedy zlevnit) celé soudní řízení. A věřte mi, ještě 106
jsem nezažil majitele, který by měl slušného nájemníka, který mu platí obvyklý (neregulovaný) nájem, aby se tento majitel zdráhal sepsat s tímto nájemníkem smlouvu na další období. Takovíto majitelé jsou snad v představách členů kdovíjakých spolků na ochranu kdovíkoho, ale já jsem takového majitele za celých 15 let, co se o nemovitosti starám, nepotkal. Možná jsem měl štěstí... Literatura: Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění
107
Zánik nájmu bytu dle § 710 občanského zákoníku Roman Vicherek Nájem bytu, tak jak je pojímán právní úpravou ČR promítnutou do občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb., dále jen ObčZ), je koncipován jako nájem chráněný, a to především s ohledem na svůj sociálního aspekt, neboť slouží k zabezpečení jedné ze základních potřeb člověka, tedy potřeby bydlení. Tato základní potřeba je jako právo upravená v řadě mezinárodních smluv, v tomto směru je možné zmínit Mezinárodní pakt o hospodářských, sociálních a kulturních právech7, Evropskou sociální chartu8. Obdobně lze shledat argumentaci pro chráněný právní vztah i v judikatuře Ústavního soudu ČR, kdy poukazuje především na rozhodnutí pod spisovou značkou IV. ÚS 524/2003, kde je konstatováno, že české nájemní právo k bytům je postaveno na výrazné ochraně nájemce. Právní postavení nájemce a pronajímatele bylo možné považovat za nevyvážené, což vedlo k řadě vyhrůžek Sdružení majitelů domů, že se obrátí na Evropský soud pro lidská práva. V důsledku novelizace ObčZ zákonem č. 107/2006 Sb. však v této politice ochrany nájemníka došlo k podstatným změnám, které přinesly do nájmu bytu jednoznačné posílení právního postavení pronajímatele, a to i v případě zániku nájmu bytu. Právě toto téma bych rád rozvedl v následujícím textu, neboť právě zánik nájmu bytu představuje jeden z nejcitelnějších zásahů do života občanů, v případě, že uspokojování jejich potřeb bydlení je prováděno formou nájemního bydlení. Úvodní východiska K zániku nájmu bytu může dojít na základě různých právně relevantních skutečností. Ty nejvýznamnější jsou zmíněny v § 710 ObčZ, který vyjmenovává čtyři způsoby zániku nájmu bytu (dohodou, výpovědí, uplynutím doby a ukončením výkonu prací pro pronajímatele). Nelze ovšem zůstat pouze u tohoto ustanovení, jiné způsoby zániku nájmu bytu lze nalézt v rámci zbylých speciálních ustanovení o nájemních vztazích (§ 673 až 716 ObčZ) a také 7
Čl. 11 Právo na přiměřenou životní úroveň: (1) Státy, smluvní strany Paktu, uznávají právo každého jednotlivce na přiměřenou životní úroveň pro něj a jeho rodinu, zahrnujíc v to dostatečnou výživu, šatstvo a byt, a na neustálé zlepšování životních podmínek. Smluvní strany podniknou odpovídající kroky, aby zajistily uskutečnění tohoto práva, uznávajíce pro dosažení tohoto cíle zásadní důležitost mezinárodní spolupráce, založené na svobodném souhlasu. 8 Čl. 16 se hovoří o právu rodiny na sociální, právní a hospodářskou ochranu, jež zahrnuje, pro zajištění potřebných podmínek k plnému rozvoji rodiny, závazek smluvních stran podporovat ekonomickou, právní a sociální ochranu rodinného života, mj. i poskytováním bydlení pro rodiny.
108
v rámci obecných ustanovení o zániku závazků (§ 559 až 587 ObčZ). Právní teorie dělí zánik nájmu bytu do dvou skupin. Prvá skupina nazvaná absolutní zánik nájmu bytu představuje zánik předmětného vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem, tzn. nájem bytu nepřechází na nikoho dalšího a stává se právně volným. Novela občanského zákoníku provedená zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., vnesla do naší právní úpravy nové členění absolutních zániků nájmu bytu v důsledku právního úkonu, když rozdělila výpovědní důvody, pro které je pronajímatel oprávněn dát nájemci výpověď z nájmu bytu, na dvě skupiny. První podskupinu tvoří výpovědní důvody, při kterých se nájemce provinil svým chováním vůči pronajímateli. V těchto případech nemusí pronajímatel podávat žalobu na přivolení k výpovědi z nájmu bytu k soudu. K absolutním zánikům nájmu patří dohoda, uplynutí doby, na kterou byl nájem sjednán, výpověď, ukončení výkonu práce pro pronajímatele, zničení bytu (nemožnost plnění), smrt nájemce bez přechodu nájmu bytu, odstoupení od smlouvy, narovnání, splynutí osob nájemce a pronajímatele, soudní rozhodnutí o zrušení práva společného nájmu. Druhou podskupinu pak tvoří výpovědní důvody, které nájemce svým chováním nijak nezapříčinil – k této výpovědi zůstala povinnost pro pronajímatele vyčkat na vyjádření soudu, zda k výpovědi vysloví souhlas. S ohledem na skutečnost, že důvody absolutního zániku nájmu bytu (tj. zničení bytu /nemožnost plnění/, smrt nájemce bez přechodu nájmu bytu, odstoupení od smlouvy, narovnání, splynutí osob nájemce a pronajímatele, soudní rozhodnutí o zrušení práva společného nájmu) jsou obecnými důvody pro zánik nájemních vztahů, nebudeme se jim dále v tomto textu věnovat. Druhá skupina s názvem relativní zánik nájmu bytu charakterizuje situace, kdy sice zaniká nájem bytu mezi pronajímatelem a nájemcem, avšak práva a povinnosti z nájmu bytu přechází na základě určitých právně relevantních skutečností na osobu jinou s výlučným nájemcem nebo pronajímatelem svázanou.9 Případy relativního zániku nájmu bytu, kdy v důsledku zániku nájmu bytu pouze určitého subjektu dochází ke změně subjektů nájemního vztahu, jsou upraveny v jiných ustanoveních. Jde o zrušení nájmu podle § 702 odst. 2, zrušení společného nájmu bytu manžely § 705, přechod nájmu bytu § 706, zúžení společného nájmu § 707, trvalé opuštění společné domácnosti § 708 a výměnu bytu podle § 715. S ohledem na rozsah tohoto textu je zjevné, že dále se budeme věnovat pouze absolutnímu zániku nájmu, a to jen vybraným ustanovením.
9
SELUCKÁ, M. Nájem a podnájem bytu. Brno: Nakladatelství CP Books, 2005, s. 36.
109
1. Zánik nájmu bytu dohodou § 710 odst. 1 ObčZ Skončení nájemního poměru k bytu dohodou je zcela v souladu s principy, na nichž stojí úprava občanskoprávních vztahů. Tyto vztahy by totiž měly vznikat a zanikat v souladu se svobodnou vůlí jejich účastníků a ukončení nájemního vztahu dohodou je preferováno, nicméně praxe je jiná. Dohodu o skončení nájmu bytu lze sjednat bez ohledu na to, zda se jedná o nájem na dobu určitou nebo neurčitou. Jako dvoustranný právní úkon musí dohoda splňovat obecné náležitosti právního úkonu podle ustanovení § 34 a násl. ObčZ. Musí být tedy uzavřená svobodně, vážně, určitě a srozumitelně. Dohoda o zániku nájmu bytu musí být podle § 710 odst. 1 ObčZ uzavřena písemně, a to pod sankcí absolutní neplatnosti. Nedostatek písemné formy tedy nemůže být nahrazen. Projevy vůle účastníků dohody (včetně jejich podpisů) však nemusí být obsaženy na téže listině,10 nemusí zde být uvedeny důvody, které je vedly k záměru skončit nájemní vztah. Z hlediska obsahového však musí být v dohodě nezbytně uveden okamžik, kdy nájem skončí. Neobsahuje-li dohoda tyto náležitosti, jde o dohodu absolutně neplatnou dle § 40 ObčZ. K zániku práva nájmu nemůže dojít pouhým konkludentním jednáním nájemce (např. faktickým odstěhováním se), právní vztah nájmu trvá i po odstěhování se nájemce.11 Je-li byt ve společném nájmu manželů, musí dohodu uzavřít oba manželé (připouští se, aby jeden z nich jednal za druhého na základě plné moci), jinak by byla dohoda relativně neplatná.12 2. Zánik nájmu bytu uplynutím sjednané doby § 710 odst. 3 ObčZ V případě, že nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou, zaniká nájem bytu uplynutím této doby. Občanský zákoník hovoří o zániku nájmu bytu uplynutím sjednané doby v § 710 odst. 3. Sjednání nájmu na dobu určitou předpokládá, že nájemní smlouva bude obsahovat též ujednání o době, po kterou má nájem trvat. Případná absence či neurčitost ujednání o době nájemního vztahu má totiž za následek platnost zákonné domněnky stanovené v § 686 odst. 2 ObčZ, ze které vyplývá, že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Smluvní strany musí dobu nájmu stanovit dostatečně určitým způsobem, jinak by mohlo být toto ujednání považováno za neplatné a nájemní smlouva by byla považována za smlouvu na dobu neurčitou. Podle navrhovaného občanského zákoníku povedou nejasnosti v určení doby nájmu naopak ke stanovení nájmu na dobu určitou, a sice ze zákona na dobu dvou 10
Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 16.11.2006, sp. zn. 26 Cdo 2438/2006, srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11.10.2001, sp. zn. 26 Cdo 451/2000. 11 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11.10.2001 sp. zn.: 26 Cdo 451/2000 12 KORECKÁ, V. Nájem bytu. Komentář k ObčZ § 685 až 716 a § 719. Brno: IURIDICA BRUNENSIA, 1995, s. 60.
110
let.13 Den, ke kterému má nájemní vztah zaniknout, se nejčastěji určí stanovením konkrétního data nebo doby vymezené počtem dnů, měsíců či let. Nevylučuje se ani možnost sjednat dobu trvání nájemní smlouvy k určité události, popř. vymezením účelu, za nímž je nájemní smlouva uzavírána. V samotném okamžiku sjednání takto časově vymezené doby nájmu přitom účastníci nemusí mít jistotu, kdy takto sjednaná doba uplyne, musí však být jisté, že tato skutečnost nastane (např. doba nájmu sjednaná na dobu studia nájemce).14 V současné době není možné automatické prodlužování nájemních smluv na dobu určitou15, navrhovaný občanský kodex s možností prodlužování nájmu bytu však opět počítá (§ 1970 návrhu ObčZ), sice za zcela jiných podmínek, které by měly zohlednit specifika nájemních vztahů k bytům. Po uplynutí sjednané doby nájmu by měl mít pronajímatel k dispozici tříměsíční lhůtu k podání písemné výzvy, aby nájemce pokračující v užívání bytu tento byt opustil, jinak bude následovat „sankce“ v podobě obnovení nájmu bytu tak, že nájem bude znovu sjednán na tutéž dobu, na jakou byl sjednán dříve, ale nejvýše na dobu dvou let. 3. Zánik nájmu bytu výpovědí ze strany nájemce § 710 odst. 1 ObčZ Základní rozdíl mezi výpovědí ze strany nájemce a výpovědí ze strany pronajímatele je v tom, že zatímco nájemce může dát výpověď z jakéhokoli důvodu nebo bez uvedení důvodu, pronajímatel může výpověď nájemci udělit jen na základě důvodů uvedených v zákoně, a v některých případech dokonce i za součinnosti soudu, jejž musí požádat o přivolení k výpovědi. Prostým porovnáním tohoto stavu je nutné dospět k závěru, že je zde opomenuta zásada rovnosti účastníků soukromoprávního vztahu. Zatímco jedna strana může dát prostor své svobodné vůli a závazek zrušit, druhá strana může takový právní vztah skončit jen ze zákonem vymezených důvodů, které navíc musí sama prokazovat, a v zákonem stanovených případech podat žalobu k soudu o přivolení k výpovědi. Právě tato nevyváženost, pravděpodobně dána proto, že zákonodárce pojímá bydlení jako základní potřebu (koncepce chráněného nájmu), způsobovala spory mezi nájemníky a vlastníky domů (pronajímateli), nicméně i v současné době se pokouší zákonodárci tuto nevyváženost alespoň částečně korigovat.
13
Blíže viz § 1929 návrhu ObčZ. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 01.08.2002, sp. zn. 26 Cdo 803/2001, ze dne 27.12.2002, sp. zn. 28 Cdo 628/2002 a ze dne 22.06.2005, sp. zn. 31 Cdo 513/2003. 15 Pokud nájemce užíval byt i po uplynutí sjednané doby a pronajímatel proti tomu nepodal návrh na vyklizení bytu u soudu do 30 dnů, nájemní smlouva se obnovovala za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovoval vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovoval vždy na tuto dobu. 14
111
Samotná výpověď z nájmu bytu je jednostranný adresovaný právní úkon, který musí dojít pronajímateli.16 Výpověď je nutné učinit v písemné formě s uvedení výpovědní lhůty. Výpověď daná ústně je absolutně neplatná (§ 40 ObčZ). Pro výpovědní lhůtu stanovuje zákon minimální délku trvání – nejméně tři měsíce (§ 710 odst. 2 ObčZ) – lhůta musí skončit ke konci kalendářního měsíce a s jejím uplynutím je spojen okamžik zániku nájmu bytu. Byla-li nájemcem dána platná výpověď z nájmu bytu, zaniká nájemní vztah uplynutím výpovědní lhůty. Okolnost, že nájemce poté byt nevyklidil, není z tohoto hlediska významná.17 Počátek běhu výpovědní lhůty připadá na první den kalendářního měsíce, který následuje po měsíci, v němž byla výpověď doručena pronajímateli. Je proto vhodné použít doporučený dopis či dopis do vlastních rukou. Poměrně často se nacházejí byty ve společném nájmu manželů, takový nájem musí vypovědět oba manželé, neboť výpověď učiněná pouze jedním manželem by byla relativně neplatná. Zanikne-li nájem bytu výpovědí nájemce, nevzniká nájemci právo na jakoukoliv bytovou náhradu. 4. Zánik nájmu bytu výpovědí pronajímatele Výpověď pronajímatele daná nájemci je jednostranným, hmotněprávním úkonem. Musí mít písemnou formu a musí druhé straně právního vztahu, tj. nájemci, dojít.18 Obsahem výpovědi pronajímatele je jeho projev vůle směřující k ukončení nájemního vztahu nájemce. Kromě obecných náležitostí uvedených v § 34 ObčZ musí výpověď daná pronajímatelem splňovat i zvláštní podmínky § 710, 711 nebo 711a ObčZ. Výpovědní důvody, pro které byl pronajímatel oprávněn dát nájemci výpověď z nájmu bytu, byly zákonnou úpravou rozděleny. Do ustanovení § 711 odst. 2 ObčZ zákonodárce soustředil výpovědní důvody, pro které je pronajímatel oprávněn vypovědět nájem bytu nájemci bez přivolení soudu, v ustanovení § 711a odst. 1 ObčZ vymezil výpovědní důvody, pro které je z důvodu platnosti výpovědi přivolení soudu nezbytné. • •
Výpověď s přivolením soudu – písemná forma, označení bytu, výpovědní důvod, výpovědní lhůta. Výpověď bez přivolení soudu – písemná forma, označení bytu, výpovědní důvod, výpovědní lhůta, poučení nájemce o možnosti podat do 60 dnů od doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu, závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu (jestliže nájemci dle občanského zákoníku přísluší).
16
SELUCKÁ, M. Nájem a podnájem bytu. Brno: Nakladatelství CP Books, 2005, s. 41. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 12. 2000, sp. zn. 26 Cdo 2908/1999. 18 JEHLIČKA, O., ŠVESTKA, J., ŠKÁROVÁ, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 9. vydání. Praha: C. H. Beck, 2004, s. 1053. 17
112
Pokud chybí některá z těchto podstatných náležitostí, je výpověď považována za neplatnou. V nově navrhovaném občanském kodexu (§ 1974) se připouští, aby i výpověď neobsahující všechny předepsané náležitosti bylo možné považovat za platnou, a to v situaci, kdy se nájemce z bytu odstěhuje, a dá tak najevo přijetí výpovědi bez námitek. Výpovědní důvody jsou taxativně vymezeny a budou dále jednotlivě rozebrány. Obecně lze však říci, že podmínka uvedení výpovědního důvodu je splněna tehdy, když lze z obsahu výpovědi s určitostí vyvodit, na který zákonný důvod pronajímatel poukazuje. Právní kvalifikace výpovědních důvodů není obligatorní náležitostí výpovědi z nájmu a soud není (žalobcem) použitou právní kvalifikací vázán; proto neurčitost výpovědi nelze dovozovat z okolnosti, že ve výpovědi je odkazováno na chybné zákonné ustanovení upravující výpovědní důvod, popřípadě není odkazováno na žádné zákonné ustanovení.19 Pokud jde o výpovědní lhůtu, je její minimální délka stanovena na 3 měsíce, vždy musí končit ke konci kalendářního měsíce. Není tedy vyloučeno stanovit lhůtu delší. Jestliže pronajímatel neuvede ve výpovědi nájmu lhůtu, kdy má nájem skončit, a to ani v návrhu na přivolení soudu k výpovědi, popřípadě uvede lhůtu kratší, než stanoví § 710 odst. 3 ObčZ, jde o výpověď neplatnou. Soud nemůže nahrazovat chybějící nebo neplatný právní úkon svým rozhodnutím.20 Výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena nájemci (§ 710 odst. 2 ObčZ). V návrhu nového občanského kodexu (§ 1973) se již tato tříměsíční lhůta objevuje jako ze zákona stanovená, takže její opomenutí v textu výpovědi nezpůsobuje neplatnost výpovědi. Výše zmiňované náležitosti jsou společné pro oba druhy výpovědí. Ve výpovědi pronajímatele bez přivolení soudu však musí být obsaženy ještě další 2 náležitosti, a to poučení nájemce o možnosti podat do 60 dnů od doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu, a jestliže nájemci přísluší nárok na bytovou náhradu, je nutné uvést také závazek pronajímatele zajistit bytovou náhradu.
19
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30.11.2006, sp. zn. 26 Cdo 1486/2006, srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29.06.2006, sp. zn. 26 Cdo 2014/2005. 20 Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 24.10.2006, sp. zn. 26 Cdo 1611/2006, srov. Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 21.12.1993, sp. zn. 2 Cdo 72/1993 (R 4/1997).
113
4.1. Zánik nájmu bytu výpovědí pronajímatele bez přivolení soudu § 711 odst. 2 písm. a) až e) ObčZ Podle současné právní úpravy již pronajímatel není povinen všechny výpovědi z nájmu bytu nechávat přezkoumávat soudem. Nemusí vyčkávat na soudní rozhodnutí, zda vypověděl nájem bytu nájemci oprávněně a zda soud k výpovědi z nájmu bytu přivolí. Výpověď bez přivolení soudu je koncipována na sankčním principu, představuje reakci pronajímatele za závažné porušení povinností nájemcem. Je-li dána tato výpověď a nájemce uvedené důvody nezpochybňuje (např. si je vědom porušení svých povinností nájemce, nebo má jiný byt a nemá opravdový zájem na trvání nájemního vztahu), tak se k soudu řešení daného vztahu vůbec nemusí dostat. Naopak v případech, kdy nájemce nesouhlasí s uvedeným výpovědním důvodem, je mu poskytnuta možnost obrany formou žaloby na určení neplatnosti podané výpovědi a teprve tehdy se zapojí věcně a místně příslušný soud. Výpověď pronajímatele bez přivolení soudu je přípustná z níže uvedených 5 výpovědních důvodů podle § 711 odst. 2 písm. a) až e) ObčZ: • •
• • •
nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě; nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky na účtu podle § 686a odst. 3; nájemce má dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt; neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas; jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba. 4.1.1. Hrubé porušování dobrých mravů v domě (§ 711 odst. 2 písm. a) ObčZ)
Výpovědní důvod podle § 711 odst. 2 písm. a) lze uvést, jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu, hrubě porušují dobré mravy v domě. Dobré mravy jako takové nejsou ObčZ definovány, nicméně jsou jedním ze základních pilířů občanského práva. ObčZ na dobré mravy odkazuje v ust. 114
§ 3 odst. 1 ObčZ, kdy zákon hovoří o tom, že, výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy. Dobré mravy se opakovaně pokouší definovat soudní judikatura,21 která v tomto směru dospěla k závěru, že za dobré mravy považuje souhrn společenských, kulturních a mravních norem, jež v historickém vývoji osvědčují jistou neměnnost, vystihujíce podstatné historické tendence jsou sdíleny rozhodující částí společnosti a mají povahu norem základních.22 Pokud tedy vyjdeme z výše uvedeného vymezení dobrých mravů, je nutné stanovit, co je to hrubé porušení těchto dobrých mravů, které zakládá předmětný výpovědní důvod. V tomto směru je možné považovat za hrubé porušování dobrých mravů v domě jen takové jednání nájemce (osob, jež s ním bydlí), které se vztahuje k soužití v domě, v němž se nachází pronajatý byt. Za porušování dobrých mravů lze například považovat napadání jiných obyvatel domu, jejich urážení, vyvolávání hádek, znečišťování společných prostor domu, hlasitý poslech hudby či hluk v bytě způsobený křikem, hádkami a podobně. Může rovněž jít o znečištění v bytě takového rozsahu, které například svých zápachem zasahuje do sousedního bytu, a omezuje tak obyvatele tohoto bytu, neboť dle ustanovení § 690 ObčZ jsou nájemci povinni při výkonu svých práv dbát, aby v domě bylo vytvořeno prostředí zajišťující ostatním nájemcům výkon jejich práv. Lze tedy říci, že za dobré mravy v domě lze považovat takové, které respektují práva jednotlivce na klidné bydlení a nezasahují do téhož práva jiných obyvatel domu. Skutkovou podstatu daného výpovědního důvodu bezpochyby naplňují slovní či dokonce fyzické útoky vůči ostatním nájemcům nebo vůči pronajímateli.23 Podstatou předmětného výpovědního důvodu je jednání hrubě porušující dobré mravy v domě, které však musí být opakované. V tomto směru zákonodárce jednoznačně zastává stanovisko, že je nutné nejprve nájemce upozornit na to, že jeho jednání není v souladu s názorem pronajímatele a dobrými mravy, navíc tak musí být učiněno podáním písemné výstrahy, což je obligatorní podmínka pro možnost vypovězení nájmu pro případ opakovaného porušování dobrých mravů v domě. Nelze tedy za hrubé porušování dobrých mravů považovat jednorázový čin. Co se týče formy výstrahy, zákon přímo stanovuje písemnou podobu. Z jejího obsahu by měl vyplývat popis chování, kterým nájemce či osoby s ním spolubydlící porušují dobré mravy v domě, výzva k ukončení narušujícího chování a upozornění, že 21
SPÁČIL, J. Dobré mravy v občanském zákoníku a v judikatuře. Právní rozhledy, 2004, č. 18, s. 664. 22 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 26 Cdo 255/2003, ze dne 10.06.2007. 23 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24.11.2005, sp. zn. 26 Cdo 1865/2004.
115
po dalším obdobném chování bude následovat výpověď z nájmu bytu dle § 711 odst. 2 písm. a). Výstrahou však není pouhé napomenutí či upozornění na nepřístojné chování, není-li z nich patrno, že se jimi míní založit možnost výpovědi. Aktivně legitimovaným k podání výstrahy je pouze pronajímatel, což odpovídá subjektovému vymezení daného právního vztahu. Dle zákonné úpravy nemusí být rušitelem jen osoba nájemce, k naplnění tohoto výpovědního důvodu postačí, že rušiteli jsou osoby s nájemcem bydlící bez ohledu na to, zda je mezi nimi nějaký příbuzenský vztah či nikoliv. Musí to být osoby, které odvozují své užívací právo k bytu od osoby nájemce, přičemž panuje jednota názorů v tom, že se nemůže jednat o pouhé krátkodobé návštěvy.24 Zákon hovoří o osobách bydlících v nájemcově bytě, nelze tedy pod tento výpovědní důvod podřazovat osoby jen nahodile se vyskytující (např. podomní prodejci a podobně).25 Poměrně komplikovaná je i situace, pokud pronajímatel vyjádří svůj nesouhlas nájemcům s držením jejich domácího zvířectva. Jelikož ruší-li domácí zvířectvo podstatným způsobem klid v domě a jejich majitelé nesjednají nápravu ani po pronajímatelově písemném upozornění, může pronajímatel dát nájemci výpověď z nájmu bytu.26 Pronajímatelovým důvodem může být nejen rušení klidu v domě, ale i ohrožování výkonu práv ostatních ve smyslu ustanovení § 127 ObčZ, dále i § 415 a 3 ObčZ bránící zásahům do oprávněných zájmů jiných, rozporům s dobrými mravy a podobně. Nejedná se jen o štěkání či vytí psů v domě, ale i o zvýšenou potřebu úklidu společných prostor. 4.1.2. Hrubé porušování povinností vyplývající z nájmu bytu (§ 711 odst. 2 písm. b) ObčZ) Dalším důvodem, pro který může dát pronajímatel výpověď bez přivolení soudu, je podle § 711 odst. 2 písm. b) ObčZ hrubé porušování povinností nájemce, které pro něj vyplývají z nájmu bytu. Přímo v tomto ustanovení jsou demonstrativně uvedeny dva důvody: • •
Nájemce nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu Nájemce nedoplnil peněžní prostředky na účtu podle § 686a odst. 3 ObčZ
24
FIALA, J., KORECKÁ, V., KURKA, V. Vlastnictví a nájem bytu. Praha: Linde, 2005, s. 211. BALÍK, S. a kolektiv. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Praha: Linde, 2005, str. 61. 26 TABARA, M. Rádce nájemníka bytu. Praha: GRADA Publishing, 2006, str. 34. 25
116
Kromě těchto situací však zákonodárce poukazuje na možnost dání výpovědi dle § 711 odst. 2 písm. b) ObčZ i v těchto případech: • •
Nájemce nesplnil povinnost uloženou mu podle § 689 odst. 3 ObčZ, totiž neoznámil pronajímateli do jednoho měsíce změny v počtu osob, které s ním žijí v jednom bytě. Nájemce přenechal byt nebo jeho část do podnájmu jiné osobě bez písemného souhlasu pronajímatele podle § 719 odst. 1 ObčZ.
Na rozdíl od výpovědního důvodu pro hrubé porušování dobrých mravů v domě se před uplatněním tohoto výpovědního důvodu nevyžaduje upozornění nájemce formou písemné výstrahy. Jistým výkladovým problémem je stanovení lhůty, do kdy může pronajímatel podat výpověď z důvodu hrubého porušení povinností nájemcem. V tomto bodě je nutné zmínit rozhodnutí Nejvyššího soudu, který konstatoval: „Soud při posouzení věci z hlediska § 3 odst. 1 ObčZ přihlédne též k době, která uplynula od porušení povinností zakládajících výpovědní důvod podle § 711 odst. 1 písm. d) ObčZ [dnes odst. 2 písm. b)] do dne dání výpovědi.“27 Je tedy zjevné, že výpovědní důvod je oslaben okolností, že od porušení právní povinnosti uplynula určitá, v konkrétních souvislostech relevantní doba. Konkrétní doba formou lhůt, ať již subjektivních, tak objektivních však stanovená nebyla, a tudíž vše záleží na vyhodnocení soudu s ohledem na jednotlivosti případu. •
Nájemce nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu.
Zákon tento výpovědní důvod uvozuje tím, že konstatuje, že tento výpovědní důvod je dán, že nájemce nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Ze znění tohoto ustanovení je zřejmé, že nemusí jít o prodlení v po sobě jdoucích měsících, výpovědní důvod je naplněn i částečným neplněním po delší období. Nemusí se taktéž jednat o celé měsíční nájemné (nájemné je placeno, ale v částce nižší než dle nájemní smlouvy), ale postačí, aby součet jednotlivých nedoplatků na nájemném a úhradách související s nájmem bytu dosáhl zákonem požadované výše, to jest trojnásobku. Tento výpovědní důvod se netýká jen nájemného, ale taktéž úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu. V tomto směru je podstatné uvést, že tento výpovědní důvod bude rovněž naplněn, pokud nájemce neuhradí řádně a včas svůj nedoplatek týkající se vyúčtování služeb za minulé zúčtovací období, neboť i tento jednotlivý nedoplatek může dosáhnout požadovaného zákonného trojnásobku měsíčního nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu. 27
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 12. 2004, sp. zn. 26 Cdo 538/2004
117
Z hlediska zákona je přitom lhostejné, zda nájemce neplatí nájemné a jiné úhrady spojené s užíváním bytu proto, že s jejich částkou nesouhlasí nebo z jiného důvodu. To vyplývá z judikatury Nejvyššího soudu ČR: „Okolnost, že nájemce neplatí nájemné proto, že nesouhlasí s jeho výší, není z hlediska naplnění výpovědního důvodu § 711 odst. 1 písm. d) ObčZ [dnes odst. 2 písm. b)] rozhodná.28 Nelze však přehlédnout sociální aspekt celé záležitosti, a proto jsem toho názoru, že pokud se nájemce dostane do tíživé sociální a životní situace (ztráta zaměstnání, vážná nemoc, úmrtí v rodině) bez svého zavinění, což mu objektivně jen po určitou dobu nedovoluje platit nájemné a úhrady v plné výši, pak má soud možnost postupovat v souladu s ust. § 3 odst. 1 ObčZ. •
Nájemce nedoplnil peněžní prostředky (kauce) na účtu podle § 686a odst. 3 ObčZ.
Dle § 686a ObčZ je pronajímatel oprávněn požadovat po nájemci při uzavírání nové nájemní smlouvy složení kauce neboli finančních prostředků k zajištění případně vzniklých nedoplatků na nájemném a úhradách za plnění jiných závazků souvisejících s nájmem. Maximální výše kauce dle § 686a odst. 2 ObčZ je stanovena na trojnásobku měsíčního nájemného a záloh na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. Tyto peněžní prostředky je pronajímatel povinen uložit na zvláštní bankovní účet (jeden společný pro všechny nájemce). Účel, za kterým je pronajímatel oprávněn použít tyto peněžní prostředky, je také zákonem taxativně stanoven. Pronajímatel je oprávněn použít kauci k úhradě pohledávek na nájemném a k úhradě za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu nebo k úhradě jiných závazků nájemce v souvislosti s nájmem přiznaných vykonatelným rozhodnutím soudu nebo vykonatelným rozhodčím nálezem nebo nájemcem písemně uznaných. Uvedené pohledávky má pronajímatel právo započíst proti pohledávce na vrácení úhrady (složené kauce při sjednávání nájemní smlouvy) při skončení nájemního poměru mezi pronajímatelem a nájemcem. Z výše uvedeného vyplývá, že pronajímatel nemá právo samostatně rozhodovat o použití peněžních prostředků nájemce. Pronajímatel musí vždy (přestože nájemce má na nájemném či úhradách s nájmem bytu spojených nedoplatek, který by pronajímatel mohl rychle uspokojit) podat návrh na vydání platebního rozkazu, popřípadě žalobu o zaplacení dlužných částek k soudu a vyčkat do doby nabytí právní moci tohoto rozhodnutí. Pokud došlo k oprávněnému čerpání kauce ze strany pronajímatele z důvodů uznaných zákonem, je nájemce povinen tyto peněžní prostředky doplnit do původní výše, a to do jednoho měsíce. Nedoplnění peněžních prostředků nájemcem ve lhůtě jednoho měsíce od jejich oprávněného čerpání pronajímatelem může pro nájemce vyvolat nepříznivé následky. Takové jednání 28
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24.07.2002, sp. zn. 26 Cdo 513/2001.
118
nájemce je pronajímatel oprávněn kvalifikovat jako hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu bytu a dát nájemci z tohoto důvodu výpověď z nájmu bytu v souladu s ustanovením § 711 odst. 2 písm. b) ObčZ. Jakmile skončí nájem bytu nájemci, vzniká pro pronajímatele povinnost vrátit nájemci či jeho právnímu zástupci do jednoho měsíce od vyklizení a předání bytu složené peněžní prostředky ze zvláštního bankovního účtu včetně příslušenství k nim náležející. •
Nájemce nesplnil povinnost uloženou mu podle § 689 odst. 3 ObčZ, totiž neoznámil pronajímateli do jednoho měsíce změny v počtu osob, které s ním žijí v jednom bytě.
Dle § 689 odst. 2 ObčZ je povinností nájemce písemně oznámit pronajímateli veškeré změny v počtu osob, které v pronajatém bytě žijí s nájemcem, a to ve lhůtě 15 dnů ode dne nastalých změn. Z tohoto ustanovení tedy vyplývá, že nájemce má oznamovací povinnost vůči pronajímateli ohledně všech osob (nejen osob s ním žijících ve společné domácnosti), které s ním byt užívají. V písemném oznámení nájemce uvede zákonem taxativně stanovené informace o osobě, která se k nájemci přistěhovala či naopak která z bytu odchází s úmyslem opustit jej trvale. Za požadované údaje se pokládá jméno, příjmení, datum narození a státní příslušnost těchto osob. V současné době již mnozí pronajímatelé zcela jistě disponují formuláři s přesně předepsanými náležitostmi, aby nedocházelo k oznamování neúplných informací. Neoznámení výše uvedených skutečností ve lhůtě k tomu určené, nejpozději však do jednoho měsíce od okamžiku změny v počtu osob užívajících byt s nájemcem, či podle mého názoru oznámení neúplné, které postrádá některé podstatné údaje požadované zákonem, znamenají pro nájemce riziko v podobě výpovědi z nájmu bytu. Pronajímatel je oprávněn toto jednání nájemce považovat za hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu bytu a dát z tohoto důvodu nájemci výpověď. •
Nájemce přenechal byt nebo jeho část do podnájmu jiné osobě bez písemného souhlasu pronajímatele podle § 719 odst. 1 ObčZ.
Dle ustanovení § 719 ObčZ může nájemce přenechat pronajatý byt či jeho část do podnájmu. Podnájem vzniká uzavřením smlouvy o podnájmu v písemné podobě mezi nájemcem a podnájemcem. Podnájem se může týkat jak celého bytu, tak i její části. Smlouvu o podnájmu lze uzavřít jen za předpokladu, že k podnájmu dal pronajímatel nájemci písemný souhlas. Písemný souhlas s přenecháním bytu do podnájmu může pronajímatel nájemci udělit (bez nutnosti určení konkrétního podnájemce) již při uzavírání nájemní smlouvy. V ustanovení § 719 odst. 1 zůstala začleněna věta, ze které vyplývá, že 119
umožní-li nájemce podnájem v bytě třetí osobě bez písemného souhlasu pronajímatele, je takové jednání považováno za porušení povinnosti nájemce a pronajímatel je takto oprávněn dát nájemci výpověď z nájmu bytu ve smyslu ustanovení § 711 odst. 2 písm. b) ObčZ.
120
4.1.3. Nájemce má dva nebo více bytů (§ 711 odst. 2 písm. c) ObčZ) Okolnost, že nájemce má dva nebo více bytů, s výjimkou případů, kdy na nájemci nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt, je důvodem k výpovědi z nájmu bytu dle § 711 odst. 2 písm. c) ObčZ. Tento výpovědní důvod je naplněn tehdy, pokud má nájemce užívací právo k jinému bytu na základě nájemního vztahu, je-li jeho vlastníkem, svědčí-li mu právo odpovídající věcnému břemeni nebo právo doživotního bydlení.29 Zákonná podmínka bude splněna také v případě, že manžel nájemce bytu má vlastnické právo k jinému bytu či domu. Naplnění skutkové podstaty tohoto výpovědního důvodu je třeba posuzovat k okamžiku doručení výpovědi nájemci bytu.30 Mohou existovat závažné důvody, kdy nájemci pouze jeden byt nestačí. Zákon na tyto možnosti pamatuje a v situacích, kdy po nájemci nelze spravedlivě požadovat užívání pouze jednoho bytu, by měly soudy v případě podané žaloby na určení neplatnosti výpovědi postupovat tak, aby zohlednily konkrétní životní situaci nájemce. Zohledněno by mělo být zejména to, zda je druhý byt způsobilý k užívání, zda je pouze jeden byt schopen uspokojit potřeby vícečlenné rodiny, zda druhý byt neslouží pouze k přechodnému ubytování v místě zaměstnání apod.31 Bez významu není ani okolnost, po jakou dobu stav užívání dvou (více) bytů trvá, a zda (případně jaké) činí nájemce kroky k vyřešení bytové situace.32 Opodstatněnost těchto výpovědních důvodů byla za doby státní regulace výše nájemného, kdy zákonodárce nedával možnost nájemcům zneužívat užívání bytů se zvýhodněnou výší nájemného. Tato státní regulace byla již prolomena, ať již jednostranným zvyšováním nájemného ze zákona či uzavřením nových nájemních smluv s dohodnutou výší nájemného, a tudíž již podle mého názoru pominul důvod tyto výpovědní důvody do naší právní úpravy zařazovat. 4.1.4. Nájemce byt bez vážného důvodu neužívá nebo jej užívá jen občas (§ 711 odst. 2 písm. d) ObčZ) Pronajímatel může vypovědět nájem bytu nájemci, zjistí-li, že nájemce uspokojuje svou potřebu bydlení jinde. Rozdíl mezi tímto výpovědním důvodem a výpovědním důvodem užívání dvou nebo více bytů je spatřován ve skutečnosti, že zatímco u předchozího výpovědního důvodu má nájemce na 29
BALÍK, S. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Komentář k ustanovení § 711 ObčZ, podle stavu k 1. 3. 2005. Praha: Linde, 2005, s. 84. 30 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24.02.1999, sp. zn. 2 Cdon 1081/1997. 31 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12.09.2001, sp. zn. 26 Cdo 1198/2001. 32 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11.10.2000, sp. zn. 26 Cdo 2471/9.
121
další byt či byty právní nárok, u tohoto výpovědního důvodu na byt, který neužívá, neboť uspokojuje svou potřebu bydlení jinde, právní nárok nemá. V tomto výpovědním důvodu jsou schovány dvě situace, které mohou u nájemce nastat. Prvá se týká neužívání bytu bez vážných důvodů. Zde můžeme zařadit také trvalé opuštění bytu včetně odstěhování veškerého bytového zařízení. Druhá situace nastává, užívá-li nájemce byt bez vážného důvodu jen občas, například přespává-li v bytě občas či do něj dochází. Současná právní úprava nestanoví, zda má nájemce byt neužívat dlouhodobě či postačí neužívání bytu krátkodobé. Vážným důvodem, pro který nájemce byt neužívá či jej užívá jen občas, může být pouze taková okolnost, která má dočasnou povahu. Nejvyšší soud ČR v jednom ze svých rozhodnutí k tomuto uvedl: „Vážnými důvody, pro něž není byt nájemcem užíván, mohou být např. ústavní léčení, nepříznivý zdravotní stav nájemce bytu nebo jeho výkon zaměstnání mimo obec, v níž se byt nachází, dále jeho pobyt mimo území republiky (např. z důvodů pracovních nebo rodinných) apod.“33 K tomuto výpovědnímu důvodu mohu obecně konstatovat, že má bránit neúčelnému nakládání s bytovým fondem tak, že by byty zůstávaly neužívány a neobsazeny. V navrhovaném občanském zákoníku hodnotím velmi pozitivně předpokládanou povinnost nájemce oznámit pronajímateli předem svou nepřítomnost v bytě, která má být delší než dva měsíce.34 Nesplní-li nájemce tuto svou povinnost, bude se považovat takové jednání za porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem, z čehož by mělo vyplývat právo pronajímatele vypovědět nájem bytu bez výpovědní lhůty. 4.1.5. Byt zvláštního určení a byty v domě zvláštního určení (§ 711 odst. 2 písm. e) ObčZ) Jestliže nájemce není zdravotně postižená osoba a jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení, lze dát výpověď z nájmu bytu podle § 711 odst. 2 písm. e) ObčZ. Smyslem tohoto výpovědního důvodu je, aby byt sloužil k bydlení těm, jimž je účelově určen. Co se rozumí bytem zvláštního určení nebo bytem v domě zvláštního určení, se stanoví v § 9 a 10 zákona č. 102/1992 Sb. 33 34
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31.05.2001, sp. zn. 20 Cdo 1551/1999. § 1954 návrhu ObčZ, nájemce současně označí osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí; nemá-li nájemce takovou osobu po ruce, je takovou osobou pronajímatel.
122
Vysvětlení pojmu zdravotně postižená osoba, případně uvedení, jak závažného postižení musí tato osoba dosáhnout, aby nemohla být z bytu vypovězena či naopak, aby získala byt do nájmu, zákon nestanoví. K prověření, zda má osoba postižení trvalé, dočasné, zda ji toto postižení omezuje k tomu, že nemůže bydlet v bytě bez výhod bytu zvláštního určení či bytu v domě zvláštního určení, bude soud pravděpodobně využívat soudního znalce. Na rozdíl od prvních čtyř výpovědních důvodů v § 711 ObčZ, které spočívají v chování nájemce, spočívá tento důvod v objektivních skutečnostech. Proto se jeví zařazení tohoto výpovědního důvodu mezi ty, u nichž se nevyžaduje přivolení soudu jako nesystematické.35 Využití tohoto výpovědního důvodu je však limitováno ustanovením, dle kterého jej nelze použít, pokud nájemce dovršil 70 let věku. Po dovršení tohoto věku je nájemce oprávněn užívat i byt zvláštního určení nebo byt v domě zvláštního určení, aniž by byl osobou zdravotně postiženou. 4.2. Zánik nájmu bytu výpovědí pronajímatele s přivolením soudu § 711a odst. 1 písm. a) až d) V § 711a ObčZ jsou taxativně vypočteny důvody, na základě kterých může dát pronajímatel nájemci výpověď z nájmu bytu, ovšem pouze za přivolení soudu. Důvodem, proč se vyžaduje v těchto případech přivolení soudu, je nejspíše zvýšená ochrana práva nájemce na bydlení, kterému nelze přičítat k tíži okolnosti, kvůli kterým byl naplněn výpovědní důvod ze strany pronajímatele. Teorií i soudní praxí je bez výhrad přijímán názor, že výpověď z nájmu bytu s přivolením soudu (nyní jen § 711a ObčZ) může být dána samostatně ještě před tím, než se pronajímatel obrátí na soud s návrhem na přivolení k výpovědi. Ale na rozdíl od výpovědi bez přivolení soudu, může být výpověď podle § 711a ObčZ obsažena také ve skutkových tvrzeních žaloby na přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu. Zásadní rozhodnutí, kterým byla řešena otázka možnosti podat výpověď z nájmu bytu společně s žalobním návrhem na přivolení soudu k výpovědi, je rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26.06.1997, v němž bylo konstatováno: „Jestliže pronajímatel nedal nájemci písemnou výpověď z nájmu bytu dříve, může ji pojmout do žaloby; tím výpověď neztrácí povahu jednostranného hmotněprávního úkonu, jehož adresátem je nájemce, a nelze ji proto zaměňovat s vylíčením rozhodných skutečností v žalobě.“36
35
Dalším znakem, který tento výpovědní důvod od předchozích čtyř odlišuje, je druh bytové náhrady – u tohoto výpovědního důvodu pouhé poskytnutí přístřeší nepostačuje. 36 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26.06.1997, sp. zn. 2 Cdon 37/1997.
123
Žaloba na přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu obsahující ve svých skutkových tvrzeních výpověď nájmu bytu je úkonem dvojí povahy. Jednak jde o úkon procesněprávní, jehož náležitosti jsou upraveny v § 42 odst. 4 a § 79 odst. 1 zákona č. 99/1963, Sb., občanský soudní řád (dále jen o. s. ř.), jednak jde o úkon hmotněprávní upravený v § 34 a násl., § 710 a 711a ObčZ. Je tedy nutné rozlišovat dva právní úkony pronajímatele: • •
Výpověď z nájmu bytu Žalobní návrh na přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu
Podle úpravy účinné od 01.01.2001 se soudní řízení o přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu řadí mezi řízení vypočtená v ustanovení § 120 odst. 2 o. s. ř. Soud je tedy v tomto řízení povinen provádět všechny důkazy potřebné ke zjištění skutkového stavu – nejen důkazy navržené účastníky. Výpovědní lhůta počíná běžet již prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena nájemci (§ 710 odst. 2 ObčZ). Bude-li soudní řízení zakončeno přivolením k výpovědi, stane se právní moc tohoto rozhodnutí směrodatná pro okamžik skončení nájmu bytu, pokud však ještě neuplynula výpovědní lhůta, bude rozhodný teprve okamžik jejího skončení. Stěžejní zůstává i nadále otázka bytových náhrad. Podle § 711a odst. 6 ObčZ totiž nájemce není povinen byt vyklidit dříve než do patnácti dnů po zajištění odpovídající bytové náhrady.37 Skončí-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele z kteréhokoliv důvodu podle § 711a odst. 1 písm. a) až d), má nájemce právo na tzv. přiměřený náhradní byt, jímž je byt, který je podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má vyklidit.38 Moderační právo soudu se zde projeví v tom, že soud může na návrh pronajímatele z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní byt o menší podlahové ploše než vyklizovaný byt (§ 712 odst. 2 ObčZ).39 Skončí-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele z důvodů podle § 711a odst. 1 písm. b) ObčZ a nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele bez vážných důvodů, stačí při vyklizení poskytnout přístřeší. Soud může na návrh pronajímatele rozhodnout, že z důvodů zvláštního zřetele 37
V období od skončení nájemního vztahu do zajištění odpovídající bytové náhrady, resp. maximálně do patnáctého dne po zajištění bytové náhrady, užívá nájemce byt na základě tzv. práva na bydlení podle § 712 odst. 6 ObčZ. 38 Při hodnocení, zda konkrétní byt naplňuje znaky pojmu „přiměřený náhradní byt“, je třeba brát mimo jiné v úvahu reálné možnosti vlastníka zajistit v příslušné lokalitě „zásadně rovnocenný byt“, tj. nelze vlastníka vyklizeného bytu zatížit reálně nesplnitelnou povinností. 39 Pojem „důvodů zvláštního zřetele hodných“ je v ustanovení § 712 ObčZ užíván sice často, ale nikde není uvedeno, co si pod tímto výrazem představit, čímž je ponechán široký prostor pro judikaturu. Podle zákona to je přitom pronajímatel, který nese důkazní břemeno, a bude tak záležet na jeho důkazní schopnosti uvést nějaké „důvody zvláštního zřetele hodné“.
124
hodných má nájemce právo na náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, popřípadě i byt mimo obec, než je vyklizovaný byt, nebo právo na náhradní ubytování. Aktuální judikatura v tomto směru zaujímá následující závěry. V rozsudku ze dne 20.10.2010, sp. zn. 26 Cdo 5187/2009 dospěl Nejvyšší soud k závěru, že výpověď z nájmu bytu bez přivolení soudu (§ 711 odst. 2 ObčZ) jako hmotněprávní úkon pronajímatele musí splňovat jednak obecné náležitosti právního úkonu ve smyslu § 34 a násl. ObčZ, jednak náležitosti stanovené v § 711 odst. 3 ObčZ. Ze shora uvedeného vyplývá, že vedle dalších zde uvedených náležitostí v ní musí být uveden závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu, pokud mu podle tohoto zákona bytová náhrada přísluší, jinak je absolutně neplatná. Přitom absolutní neplatnost právního úkonu působí přímo ze zákona (ex lege) a od počátku (ex tane), takže subjektivní občanská práva a občanskoprávní povinnosti z takového úkonu vůbec nevzniknou. Absolutní neplatnosti se může dovolat ten, kdo jako dotčený má na tom právní zájem. Soud přihlíží k absolutní neplatnosti právního úkonu i bez návrhu, tj. z úřední povinnosti (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 26.10.2006, sp. zn. 26 Cdo 2064/2006). Absolutní neplatnost právního úkonu jako důsledek skutečnosti, že právní úkon je v rozporu se zákonem, nemůže být odvrácena ani za použití § 3 odst. 1 ObčZ. Pro praxi je významné i usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26.04.2010, sp. zn. 26 Cdo 3994/2008, kde Nejvyšší soud dovodil, že ten, komu pravomocné rozhodnutí soudu ukládá vyklidit byt bez zajištění bytové náhrady, se nemůže v důsledku změny poměrů úspěšně domáhat vydání rozhodnutí, kterým by bylo určeno, že jeho povinnost vyklidit byt je podmíněna zajištěním bytové náhrady. V rozsudku ze dne 18.09.2007, sp. zn. 26 Cdo 1162/2007, pak Nejvyšší soud dovodil, že uvedený právní názor je využitelný i v případech, kdy v řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu byla sice povinnost žalobce k vyklizení bytu vázána na zajištění bytové náhrady, avšak žalobce se domáhá určení kvalitativně vyšší formy bytové náhrady (např. namísto přístřeší náhradního ubytování, namísto náhradního bytu zajištění přiměřeného náhradního bytu). V případě výpovědi dané z důvodů uvedených v § 711a odst. 1 písm. a), c) a d) je pronajímatel povinen uhradit nájemci nezbytné stěhovací náklady, pokud nedojde k jiné dohodě. Nezbytnými stěhovacími náklady přitom rozumíme nejen náklady vzniklé nájemci ze samotného stěhování, ale i náklady související (např. ušlá mzda nájemce), pokaždé však musí jít o náklady vzniklé bezprostředně v souvislosti se stěhováním. S ustanovením § 711a odst. 3 ObčZ souvisí ustanovení § 711a odst. 5 ObčZ. Zde je obsažena sankce pro pronajímatele, který předmětný byt nevyužil k účelu, pro který dal nájemci výpověď z nájmu bytu. O takové sankci 125
rozhoduje soud a může nájemci přiznat kromě stěhovacích náhrad (zde zákonodárce zvolil širší rozsah stěhovacích náhrad než jen nezbytné stěhovací náhrady jako v § 711a odst. 3 ObčZ) i další náklady spojené s úpravou náhradního bytu, do kterého se musel nájemce přestěhovat. Navíc je možné, aby soud uložil pronajímateli povinnost uhradit nájemci rozdíl mezi výší nájemného v dosavadním bytě a v bytě náhradním, a to nejdéle do doby, kdy nájemce ukončil nájem náhradního bytu. 4.2.1. Pronajímatel potřebuje byt pro sebe nebo pro své příbuzné (§ 711a odst. 1 písm. a) ObčZ) V tomto ustanovení uvozuje dvě skutkové podstaty, předně pokud pronajímatel potřebuje byt pro sebe nebo pro někoho z taxativně vyjmenovaných členů jeho rodiny (manžel, děti pronajímatele, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha). Vzhledem k požadavku určitosti výpovědi je nutné, aby pronajímatel, který je jedině aktivně legitimován, jmenovitě uvedl, pro kterou z těchto osob byt potřebuje, a ve vztahu k této osobě rovněž prokázal potřebu bydlení.40 Význam postavení soudů bude zřejmý při samotném hodnocení bytové potřeby ve smyslu § 711a odst. 1 písm. a) ObčZ, kdy bude nutné vycházet z objektivních hledisek a ne ze subjektivních domněnek pronajímatele předpokládajících splnění výpovědního důvodu.41 I když bude v konkrétním případě výpovědní důvod dán, nelze podle soudní praxe vyloučit, že soud návrhu na přivolení k výpovědi z bytu přesto nevyhoví a zamítne jej s poukazem na rozpor výkonu práva pronajímatele s dobrými mravy dle § 3 odst. 1 ObčZ. Primárně je potřeba bytu uznána v situacích, kdy pronajímatel nebo zmiňovaní příbuzní nemají vlastní možnost bydlení, tedy možnost uspokojení potřeby bydlení. Soudní praxe však zvolila výklad extenzivnější a uznává potřebu bytu i tehdy, má-li pronajímatel (uvedení příbuzní) vlastní byt,42 ale chce si zajistit lepší bytové podmínky (současný byt je menší, hůře vybavený, vzdálenější od místa zaměstnání či studia).
40
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22.12.1998, sp. zn. 3 Cdon 1477/1996. Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 31.03.1994, sp. zn. 2 Cdo 15/1994. 42 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22.12.1998, sp. zn. 2 Cdon 1246/1997. „Pronajímatel může uplatnit výpovědní důvod podle § 711a odst. 1 písm. a) ObčZ (v platném znění) i tehdy, má-li vlastní byt. Potřebu pronajímatelem nelze omezovat toliko na potřebu zlepšení podmínek jeho bydlení, ale je třeba přihlížet ke všem jeho oprávněným zájmům jako vlastníka“. Viz § 123 ObčZ. 41
126
4.2.2. Veřejný zájem a potřeba oprav, které brání užívání bytu (§ 711a odst. 1 písm. b) ObčZ) V tomto ustanovení zákonodárce skloubil dva poněkud odlišné výpovědní důvody: jednak veřejný zájem, jednak potřebu oprav, které brání užívání bytů. V případě veřejného zájmu musí existovat objektivní důvody, které znemožňují další užívání bytu k bydlení. Buď z toho důvodu, že má být změněno užívání bytu či domu (které doposud sloužily k bydlení) na jiný účel, nebo prostě z toho důvodu, že s nimi nemá být spojován účel žádný.43 Z hlediska stavebněprávního tomu odpovídají instituty změny stavby, tudíž bude vázáno na rozhodnutí stavebního úřadu, z jehož rozhodnutí bude soud vycházet. Ve druhém případě jde o potřebu oprav bytu či domu, které nejsou slučitelné s trvalým bydlením. Tuto potřebu oprav je nutno vnímat objektivně, což soud zhodnotí opět na základě předloženého rozhodnutí stavebního úřadu nebo po vyjádření znalce, nemůže tedy jít pouze o domněnky pronajímatele.44 V tomto případě musí jít o stavební opravy či úpravy, jež směřují k tomu, aby byl zachován stav domu (bytu) pro účely bydlení,45 jejich dokončení však neznamená, že by bývalý nájemce mohl automaticky požadovat uzavření nové nájemní smlouvy. I navrhovaný občanský kodex pamatuje na možnost vypovědět nájem bytu, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, v němž se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nicméně o možnosti vypovědět nájem z důvodu potřeby oprav již výslovně nehovoří.46 4.2.3. Byt související stavebně s prostory pro podnikání (§ 711a odst. 1 písm. c) ObčZ) Ustanovení § 711a odst. 1 písm. d) ObčZ umožňuje dát výpověď, jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti, a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostor chce byt užívat. Pro uplatnění tohoto výpovědního důvodu se předpokládá, že prostory, které souvisí s bytem, musí být určeny k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti.47 Podmínku stavební souvislosti bytu a nebytového prostoru ve smyslu § 711a odst. 1 písm. d) je nutno chápat jako prostorovou 43
FIALA, J., KORECKÁ, V., KURKA, V. Vlastnictví a nájem bytu. Praha: Linde, 2005, s. 217. Rozhodnutí Krajského soudu v Brně ze dne 15.04.1993, sp. zn. 15 Co 137/1993. 45 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26.04.2001, sp. zn. 26 Cdo 933/2000. 46 § 1972 odst. 2 písm. b) návrhu ObčZ. Pod písm. d) téhož odstavce je upraven velmi obecný výpovědní důvod, který umožňuje vypovědět nájem, je-li pro to závažný důvod – a potřeba oprav by podle mého názoru závažným důvodem nepochybně byla. 47 Určení nebytových prostor k obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti bude vyplývat z kolaudačního rozhodnutí a z rozhodnutí o změně stavby 44
127
souvislost, která je dána, jsou-li byt a nebytový prostor vzájemně propojeny a tvoří-li určitý funkční celek umožňující jejich společné užívání stejným subjektem.48 Tento výpovědní důvod je dán i tehdy, má-li potřebu bytu nájemce nebytových prostor nebo jejich vlastník, který není pronajímatelem bytu.49 Je nutné zdůraznit, že byt uvolněný takovou výpovědí může být využit pouze pro bydlení,50 což je možná příčinou nižšího uplatňování daného výpovědního důvodu. Nicméně smyslem tohoto ustanovení je právě umožnit bydlení fyzické osobě v bytě, který souvisí s nebytovými prostory, v nichž podniká, čímž je uspokojena její bytová potřeba a podpořena její podnikatelská činnost. Závěrem je nutné konstatovat, že tento výpovědní důvod je uplatňován velmi zřídka. 5. Byt související stavebně s prostory pro podnikání (§ 711a odst. 1 písm. d) ObčZ) Současný právní stav již výslovně umožňuje sjednat nájemní smlouvu na dobu výkonu práce nájemce pro pronajímatele.51 Pokud jde o ukončení nájemního vztahu, mohou dle § 710 odst. 4–6 ObčZ nastat dva případy: Zaprvé nájemce přestane bez vážného důvodu na své straně vykonávat práce pro pronajímatele. Nejčastěji půjde o situace, kdy nájemce podá výpověď pracovněprávního vztahu bez udání důvodu. Lze však soudit, že půjde i o případy, kdy pracovní poměr skončí např. okamžitým skončením ze strany zaměstnavatele.52 V těchto situacích skončí nájem bytu posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele bez vážného důvodu. Do druhé skupiny se řadí případy, kdy nájemce skončil vykonávání práce pro pronajímatele, ale měl k tomu vážný důvod. Za takový vážný důvod se považuje zejména splnění podmínek pro přiznání starobního nebo invalidního důchodu, skutečnost, že nájemce nemůže podle lékařského posudku vykonávat sjednanou práci a pronajímatel pro něj nemá jinou vhodnou práci nebo skončení pracovního poměru výpovědí danou pronajímatelem z důvodu organizačních změn.53 Tím, že zákonodárce zvolil pouze demonstrativní výčet těchto 48
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31.01.2001, sp. zn. 26 Cdo 1846/2000. BALÍK, S. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Komentář k ustanovení § 711 ObčZ. podle stavu k 1. 3. 2005. Praha: Linde, 2005, s. 78. 50 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 10.01.2002, sp. zn. 26 Cdo 2823/2002. 51 § 685 odst. 1 věta druhá ObčZ. 52 LIŠKA, P. Zákon o zvyšování nájemného z bytů – krok k nápravě nájemních vztahů. Právní zpravodaj. 2006, č. 4, s. 5. 53 Viz § 710 odst. 6 ObčZ. 49
128
skutečností, je podle mého názoru ponechán prostor soudům, aby postupně rozšiřovaly okruh těchto „vážných důvodů“. Pro pronajímatele (zaměstnavatele) to ovšem příliš dobrá zpráva není, neboť v důsledku těchto okolností se nájem bytu změní na dobu neurčitou, a to od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, v němž došlo k ukončení práce. Samozřejmě existují i další důvody zániku nájmu bytu, které vyplývají především z obecných ustanovení ObčZ, nebo již konkrétních ustanovení týkajících se nájemních vztahů bez ohledu na skutečnost, zda jde o nájem bytu, či nikoliv. Věnovat se těmto dalším důvodům by jednoznačně překročilo možnosti této práce, a proto pouze uvedu, že k dalším důvodům může patřit smrt nájemce, zánik nájmu bytu jeho zničením, zánik nájmu bytu odstoupením od nájemní smlouvy, zánik nájmu bytu splynutím a v neposlední řádě poměrně frekventovaný institut zánik nájmu bytu soudním rozhodnutím o zrušení práva společného nájmu.
129
Literatura: SELUCKÁ, M. Nájem a podnájem bytu. Brno: Nakladatelství CP Books, 2005. KORECKÁ, V. Nájem bytu. Komentář k ObčZ § 685 až 716 a § 719. Brno: IURIDICA BRUNENSIA, 1995. JEHLIČKA, O., ŠVESTKA, J., ŠKÁROVÁ, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Praha: C. H. Beck, 2004. SPÁČIL, J. Dobré mravy v občanském zákoníku a v judikatuře. Právní rozhledy. 2004, č. 18. FIALA, J., KORECKÁ, V., KURKA, V. Vlastnictví a nájem bytu. Praha: Linde, 2005. BALÍK, S. a kolektiv. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Praha: Linde, 2005. TABARA, M. Rádce nájemníka bytu. Praha: GRADA Publishing, 2006. ŠVESTKA, J., JEHLIČKA, O., ŠKÁROVÁ, M., SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Praha: C. H. Beck, 2006. LIŠKA, P. Zákon o zvyšování nájemného z bytů – krok k nápravě nájemních vztahů. Právní zpravodaj. 2006, č. 4. Judikatura: Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 16.11.2006, sp. zn. 26 Cdo 2438/2006. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11.10.2001 sp. zn.: 26 Cdo 451/2000. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 01.08.2002, sp.zn. 26 Cdo 803/2001. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14.12.2000, sp. zn. 26 Cdo 2908/1999. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30.11.2006, sp. zn. 26 Cdo 1486/2006. Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 24.10.2006, sp. zn. 26 Cdo 1611/2006. Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 21.12.1993, sp. zn. 2 Cdo 72/1993 (R 4/1997). Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 10.06.2007, sp. zn. 26 Cdo 255/2003. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24.11.2005, sp. zn. 26 Cdo 1865/2004. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22.12.2004, sp. zn. 26 Cdo 538/2004. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24.07.2002, sp. zn. 26 Cdo 513/2001. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24.02.1999, sp. zn. 2 Cdon 1081/1997. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12.09.2001, sp. zn. 26 Cdo 1198/2001. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31.05.2001, sp. zn. 20 Cdo 1551/1999. 130
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26.06.1997, sp. zn. 2 Cdon 37/1997. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22.12.1998, sp. zn. 3 Cdon 1477/1996. Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 31.03.1994, sp. zn. 2 Cdo 15/1994. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22.12.1998, sp. zn. 2 Cdon 1246/1997. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19.02.2003, sp. zn. 26 Cdo 1990/2001. Rozhodnutí Krajského soudu v Brně ze dne 15.04.1993, sp. zn. 15 Co 137/1993. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26.04.2001, sp. zn. 26 Cdo 933/2000. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31.01.2001, sp. zn. 26 Cdo 1846/2000. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 10.01.2002, sp. zn. 26 Cdo 2823/2002. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26.04.2010, sp. zn. 26 Cdo 3994/2008. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20.10.2010, sp. zn. 26 Cdo 5187/2009.
131
Sociální bydlení a koncept propustného třístupňového bydlení Renata Urmaničová Bydlení je privátním ekonomickým statkem a odpovědnost za zajištění vlastního bydlení nese prioritně člověk sám, resp. jeho rodina. Právo na bydlení jako sociální právo upravené v několika mezinárodních dokumentech není dnes vnímáno jako právo nárokové, ale vyplývá ze specifik týkajících se privátního trhu bydlení ve vyspělých zemích. Všechny vyspělé země světa přichází s nástroji bytové politiky snažícími se zvýšit finanční dostupnost kvalitativně standardního a přiměřeného bydlení. Každý stát, který usiluje o zajištění blahobytu, přesněji podmínek slušného žití pro své občany, je označován jako sociální stát. Ve vymezení pojmu jsou s ohledem na rozmanitost podob sociálního státu značné rozdíly. Originální anglický termín welfarestate chápe význam pojmu jako oblast mezi zcela tržním kapitalismem (liberální pojetí státu) na jedné straně a socialismem (centrálně plánované hospodářství) na straně druhé. Vždy je spojený s relativně vyspělou tržní ekonomikou a demokratickým režimem. V úzkém slova smyslu termín odkazuje k rozsahu zajišťování klíčových veřejných sociálních služeb (často omezených na zdraví, vzdělání, bydlení, zajištění příjmu a pečovatelské služby), ovšem stále častěji definuje určitý druh státu, jistou formy politického prostředí nebo typ společnosti. Názory na to, kdy má nastoupit činnost státu, jsou různé – od předpokladu že potřeby lidí jsou primárně uspokojovány rodinou a trhem a stát se svojí aktivitou přichází na řadu až ve chvíli, kdy tyto dvě instituce přestanou normálně fungovat (rodinná krize, ekonomická krize apod.), až po vizi institucionálního sociálního státu. Ten je charakterizován centrálně organizovaným systémem sociálních služeb, které mají zajišťovat standardní životní potřeby jedinců a skupin. Takový sociální stát má integrovat společnost, vyrovnávat nerovnosti a předcházet sociálním událostem. Sociální pomoc je zde vnímána jako „normální, akceptovatelná a oprávněná funkce moderní průmyslové společnosti“, za touto koncepcí stojí přesvědčení, že „je správné pomáhat lidem v seberealizaci“. Martin Potůček definuje sociální stát takto: „Sociální stát je stát, v němž se v zákonech, ve vědomí a postojích lidí, v aktivitách institucí a v praktické politice prosazuje myšlenka, že sociální podmínky, v nichž lidé žijí, nejsou jen věcí jedinců či rodin, nýbrž i věcí veřejnou.“ 132
Sociální stát je v dnešní době obzvlášť kritizován za nehospodárnost v nakládání s náklady (sociální stát je příliš drahý), jeho krize se projevuje i v oblasti efektivity (aparát sociálního státu je těžkopádný, pracuje neefektivně a netransparentně) a v neposlední řadě v oblasti legitimity (sociální stát je nespravedlivý, zvýhodňuje určité vrstvy společnosti). V dnešní době je potřeba transformace efektivní a cílené politiky státu zaměřené na změkčení rizik moderního života, realizaci opatření k zajištění bezpečnosti všech občanů, zvyšování rovnosti příležitostí a podporu sociální spravedlnosti obzvlášť naléhavá. Problematika bydlení nestojí v sociální politice izolována od jejich ostatních oblastí. Česká republika se svým přístupem v otázkách pomoci státu občanům v oblasti bydlení nachází někde uprostřed mezi krajně liberálním a krajně konzervativním přístupem ostatních vyspělých zemí (viz tabulka č. 1). Tabulka č. 1 Esping-Andersenova typologie sociálního státu typ
liberální
konzervativní
sociálnědemokratický
Alternativní název
anglosaský
korporativistický
skandinávský
Převládající způsob solidarity
individuální
etatistický
univerzální
Míra osvobození života od trhu
malá
velká
největší
Role státu
malá
střední
velká
Role trhu
velká
malá
malá
Role rodiny
malá
velká
malá
Kritérium k obdržení dávek
potřeba
status
občanství
Příklad
USA
Německo
Švédsko
Zdroj: Gøsta Esping-Andersen – „The Three Worlds of Welfare Capitalism“
133
K významným kapitolám kulturního vývoje lidstva bezesporu patří budování, užívání a vyhledávání lidských příbytků. „Mít střechu nad hlavou“, „mít kam hlavu složit“ je elementární lidskou potřebou a také podmínkou realizace mnoha dalších životních činností a tužeb. Nelze ji proto plně kompenzovat zvýšeným uspokojením jiných potřeb. Bydlení svým významem vytváří prostředí pro rodinný život a ostatní mezilidské a občanské aktivity. Podmiňuje významné hodnoty, jako je zdraví vzdělávání a práce. Ovlivňuje nejen kvalitu rodinného života, partnerských vztahů, soužití a budování vztahů více generací a výchovy dětí, ale faktory zdánlivě s bydlením nesouvisející, jako je vzdělanost, úspěšnost na trhu práce a kulturní život. Úlohou státu v bydlení je vytvořit příslušnou legislativu a zajistit dostupnost bydlení těm, kteří si nejsou schopni zajistit bydlení ze soukromých zdrojů. Obvykle jsou za nejdůležitější faktory ovlivňující bytovou politiku považovány demografické faktory: přírůstek domácností, jejich struktura, počet členů a věkových skupin, vývoj a změny životního stylu a změny v úrovni životního standardu (útlum vícegeneračních domácností v 1 bytě apod.). Kromě toho ovlivňuje bytovou politiku rozhodně stav bytového fondu a také struktura bytů podle územního rozložení, velikosti… Mezi další charakteristiky ovlivňující bydlení patří výdaje, nákladnost a setrvačnost bydlení. Výdaje na bydlení výrazně ovlivňují životní úroveň domácností a naopak. Mají velmi nízkou cenovou elasticitu, a proto je zde kritérium sociální potřebnosti (omezuje riziko, aby bydlení v důsledku nízké cenové elasticity bylo pro nízkopříjmové skupiny obyvatelstva nedostupné) obzvlášť důležité. Dalším specifickým znakem bydlení je vysoká nákladovost, což sice může být pro vybranou část populace jistou motivací k úsporám, ovšem ne všichni občané si ji mohou dovolit. Investice do bydlení může zatížit splátkami i více generací. Zároveň je potřeba zohlednit v bydlení značnou míru setrvačnosti (nelze v dlouhodobém měřítku neustále střídat bydlení bez dalších negativních dopadů). Efektivní bytová politika by měla působit jako komplexní celek vzájemných opatření různých institucí a mechanismů, které musí vytvořit základní pravidla pro fungování bytového trhu (ovlivňování výstavby a údržby bytového fondu), stanovit pravidla podporování poptávky a nabídky po bydlení. Jejím úkolem je vytvořit nájemní politiku a sociální cíle v oblasti bydlení. Různé kvantitativní i kvalitativní ukazatele v oblasti bydlení (statistické ukazatele o počtu osob připadajících na jeden byt, počet lidí na obytnou místnost, poměr počtu bytů a počtu domácností, rozsah obytné plochy na obyvatele – tzv. plošný standard atd.) nic nevypovídají o reálném využití bytového fondu. V mnoha posuzovaných případech se jedná o prázdné, neobývané byty, na druhé straně někteří lidé naopak nemusejí mít k dispozici 134
žádné bydlení. Jaká je tedy dostupnost, jakého bydlení, pro jaké sociální vrstvy a skupiny obyvatelstva v naší republice? Stát může využít množství nejrůznějších přímých i nepřímých veřejných podpor a regulací, které dělíme do dvou základních podskupin: jako podporu nabídky (někdy označovaná i jako podpora na cihlu) spočívající v přímé finanční podpoře výstavby nových bytů a podporu poptávky (označována též jako podpora na hlavu) spočívající ve zvýšení příjmů a koupěschopnosti občanů. Ani jedna není při samostatném fungování optimální a bezproblémová. Ideálním řešením je v tomto případě účelová kombinace obou forem podpory, kdy lze kombinací využít klady obou směrů a naopak zmírnit nebo zcela vyloučit negativa daného přístupu. V evropských zemích včetně České republiky probíhá od druhé poloviny 80. let minulého století reforma veřejných podpor v oblasti nájemního bydlení vyznačující se především odklonem od podpory nabídky ve prospěch podpory poptávky. Hlavním důvodem je především snaha o úsporu na straně veřejných výdajů. Výstavba sociálních bytů s ohledem na stav ekonomiky neprobíhá. Rovněž výsledky podpory nabídky nebyly ve většině případů vyhodnoceny kladně (např. zneužití přidělování sociálních bytů, výstavba nadstandardních bytů uváděných jako sociální bydlení, vznik sociálně vyloučených ghett sociálního bydlení…). Ubytovacích kapacit pro občany v bytové či hmotné nouzi je dnes opravdu velký nedostatek, i když využíváme prostředky z evropských fondů určených právě na podporu výstavby sociálního bydlení (bohužel mnohdy pouze v omezené míře). Cílovou skupinu domácností sociálního bydlení lze rozdělit do dvou základních kategorií: První kategorii ohrožených domácností tvoří domácnosti v akutní bytové nouzi, tj. domácnosti bez přístřeší nebo domácnosti, které disponují pouze určitou formou dočasného, nejistého nebo nevyhovujícího bydlení. V této skupině jsou často zastoupeny domácnosti, kterým z různých důvodů chybí kompetence k udržení dlouhodobého nájemního bydlení. Druhou kategorii pak představují domácnosti, které jsou na trhu bydlení diskriminovány. Jedná se o domácnosti, které mají dostatek kompetencí k bezproblémovému využívání nájemního bydlení, ale z důvodu nízkých příjmů si za standardních podmínek nemohou dovolit bydlení na volném trhu. I v případě, že jejich členové mají zaměstnání a díky veřejné pomoci by pro ně přiměřené nájemní bydlení mohlo být finančně dostupné, často se potkávají s diskriminací. Do této kategorie spadá v ČR velká část domácností romské menšiny a imigrantů. Kromě Romů, kteří jsou v tomto ohledu nejohroženější skupinou, se jedná především o cizince z některých zemí. Průzkumy 135
dlouhodobě potvrzují, že mezi neoblíbené potenciální sousedy patří Ukrajinci, Vietnamci, Arabové. Přesto jsou na tom Romové výrazně nejhůře a averze společnosti vůči nim za posledních 10 let spíše vzrůstá (viz tabulka č. 2). Podle průzkumu společnosti STEM, který byl realizován v dubnu 2009 a zúčastnilo se jej 1 297 respondentů, by nevadilo pouze 12 % respondentů mít za sousedy Romy. Přibližně 30 % respondentů uvedlo, že by jim nevadilo mít za sousedy Ukrajince nebo Vietnamce. Tabulka č. 2 Soužití romské a neromské populace: srovnání v čase (v procentech) 1999
2001
2003
2006
2007
2008
2009
Dobré (velmi, spíše dobré) v procentech
23
18
18
22
16
15
10
Špatné (velmi, spíše špatné) v procentech
66
68
78
69
79
79
85
Poznámka: Dopočet do 100 % ve sloupci tvoří odpovědi „neví“
Zdroj: Naše společnost 2009, v09-04, CVVM, SoÚ AV ČR Do cílové skupiny sociálního bydlení spadají často i senioři, zdravotně postižení, rodiny nebo jednotlivci s nízkými příjmy žijící na základě podnájemní smlouvy v bytě nebo obytné místnosti, osoby žijící na ubytovnách, osoby přicházející z výkonu trestu odnětí svobody, osoby přicházející z ústavní výchovy nebo například osoby nacházející se například v léčebnách dlouhodobě nemocných, ústavech sociální péče nebo v psychiatrických léčebnách. Obecně pak mladé rodiny s dětmi, neúplné rodiny či vícedětné rodiny. Všechny uvedené skupiny domácností jsou pronajímateli vnímány jako „rizikové“. Pokud jim je nabídnuto nájemní bydlení, často se jedná o lokality ohrožené sociálním a prostorovým vyloučením, nebo o bydlení přímo v lokalitách již vyloučených. Co se týče legislativního zakotvení sociálního bydlení současná právní úprava sociálního bydlení je dost roztříštěná a právní předpisy upravují pouze jednotlivé aspekty sociálního bydlení bez účinné provázanosti. 136
Chybí zde zákon o sociálním bydlení, který by mezi jiným jasně definoval podíl obcí na odpovědnosti státu za zajištění práva na důstojné životní podmínky pro své obyvatele. Stanovil by povinnost mít a tvořit bytový fond pro účely sociálního bydlení a vymezil by okruh provozovatelů takového bytového fondu. Současná právní úprava obcím přímo nestanovuje povinnost zajišťovat bydlení pro osoby sociálně vyloučené nebo ohrožené sociálním vyloučením. Tito lidé mohou využívat prakticky pouze obecní byty, jejichž nabídka je omezená. Po privatizaci bytového fondu většina obcí nemá vlastní bytový fond (případně pouze v omezené míře) a není schopna uspokojovat potřeby svých občanů. Důsledkem této situace je koncentrace sociálně slabých občanů v nevyhovujících stavbách v některých částech obce, vytěsňování takových skupin občanů mimo obec, vystěhování do jiných obcí apod. Mnoho vlastníků či správců bytového fondu si bohužel ze „sociálního bydlení“ udělalo výnosný obchod. Nabízejí ubytování ve vlastních nemovitostech i pomoc při zajištění dostupných podpor na nájemné. Nové nájemné často převyšuje nájemné místně obvyklé, ale hlavně neodpovídá kvalitě bydlení. Nájemce však „ze svého“ platí jen část (zhruba třetinu částky), zbytek poskytuje veřejný sektor. Tedy obce formou příspěvku na nájemné či pomoc v hmotné nouzi (jinými slovy je ale úhrada provedena vlastně z kapes nás všech). V současné době se těmto spekulacím obce nemohou bránit. Řešením by byl vznik zákona o sociálním bydlení, který by nejen komplexně pojal problematiku sociálního bydlení, ale především by umožnil najít obcím oporu a nabídl jim konkrétní nástroje, jak problémům v této oblasti čelit. Zákon by tak například stanovil všeobecné požadavky na technické vybavení, příslušenství, plochu přiměřeného bydlení, která je základem pro stanovení počtu osob, které mohou v sociálním bytě bydlet (např. nejméně 8 m2 na osobu). Měl by jasně definovat výši přiměřeného nájemného a jeho výpočet s přihlédnutím k nájemnému v místě obvyklému a k vybavení bytu. S tím souvisí také nutnost posílení role obce v procesním postavení. Obec by totiž měla mít možnost řešit nepřiměřenost nájemného soudně, a to i v případě soukromého vlastníka nemovitosti. Stejně tak by jí měla být dána možnost pravidelných kontrol užívání bytů. Správně navržená opatření v zákoně o sociálním bydlení by zamezila parazitování nejen na situaci sociálně vyloučených občanů, ale i zneužívání našeho sociálního systému. Dnes stát poskytuje příspěvek na bydlení, doplatek na bydlení, zakotvuje nárok na poskytnutí sociálního poradenství a obecně i povinnost obce uspokojovat sociální potřeby občanů, včetně bytových. Ovšem 137
žádný z těchto nástrojů nepředstavuje systémové řešení, které by umožnilo předcházet sociálnímu vyloučení. Díky vzájemné neprovázanosti jednotlivých nástrojů se naopak rozšiřuje podstandardní bydlení, prohlubuje sociální izolace a tvoří nová ghetta. V krajním případě může u ztráty bydlení docházet ke vzniku bezdomovectví. V České republice neexistuje mechanismus, který by zajistil bydlení v závislosti na životní situaci jednotlivce či rodiny a efektivně by bránil před úplnou ztrátou bydlení, který by nabízel prostupné bydlení v různých stupních (od nejvyššího typu – vlastní nájemní smlouva – po ubytovnu), jimiž je možné procházet oběma směry podle finanční situace. V současné situaci se pomocí domácnostem s nedostatečnou kompetencí pro udržení dlouhodobého nájemního bydlení zabývá projekt s názvem Třístupňový koncept bydlení, který je založen na principu individuálního postupu mezi jednotlivými stupni, přičemž průchod všemi stupni nemusí být podmínkou k získání samostatného nájemního bydlení. Během přednášek věnovaných problematice sociálního bydlení (od listopadu 2011 do srpna 2012) pro sociální pracovníky neziskových organizací a pracovníky v oblasti sociálních služeb bylo v rámci diskuse účastníky v různých městech potvrzeno, že v současné době hladce funguje především 1. stupeň daného projektu. Podle vlastních zkušeností účastníků seminářů jsou přechody do vyšších stupňů poměrně problematické. Třístupňový koncept bydlení Základním principem navrhovaného systému je užší a aktivnější spolupráce mezi příslušnými odbory města (místního odboru sociálních služeb a místního bytového odboru) a intenzivní spolupráce řízená motivovanými pracovníky obce s místními neziskovými organizacemi zaměřenými na problematiku sociálního vyloučení. Pokud obec nepřistupuje k řešení problému aktivně (což je bohužel běžná praxe), je základním principem systému významné posílení role, aktivit i odpovědnosti neziskových organizací v oblasti poskytování a správy bydlení domácnostem ohroženým sociálním vyloučením. Pomoc obce má pouze podpůrnou roli. Tady je ohromný prostor pro realizaci stávajících i nově vzniklých neziskových organizací ve vztahu k řešení bydlení. Na volném trhu se nízkopříjmové domácnosti setkávají s neochotou poskytovat bydlení a s přímou diskriminací ze strany soukromých pronajímatelů (z pohledu rizik pochopitelnou). Na straně obcí neexistuje koncepce sociálního bydlení a není ochota poskytovat bytový fond pro domácnosti v resocializačním (reintegračním) procesu či pro účely 138
„tréninkového bydlení“. Cílem systému prostupného bydlení je vytvořit motivaci pro klienty – dát jim možnost usilovat o samostatné bydlení; pro vytvoření takové motivace musí být nutně jednotlivé stupně bydlení zřetelně odlišeny – kvalitou bydlení i rodinného života. • • •
První úroveň tvoří krátkodobé ubytování typu azylový dům. Druhou úroveň představuje přechodné bydlení spojené s terénními službami, tzv. tréninkové bydlení. Posledním stupněm pak je dlouhodobé samostatné nájemní bydlení.
První stupeň: krátkodobé krizové ubytování První stupeň: krátkodobé krizové ubytování pro osoby v nepříznivé sociální situaci a osoby bez přístřeší je poskytováno v rámci sociálních služeb; dle zákona o sociálních službách (zákon č. 108/2006 Sb.) se jedná o noclehárny a azylové domy, které jsou zřizovány zpravidla obcí, krajským úřadem nebo neziskovou organizací Azylové domy poskytují pobytové služby na přechodnou dobu osobám v nepříznivé sociální situaci spojené se ztrátou bydlení. Služba obsahuje poskytnutí stravy nebo pomoc při zajištění stravy, poskytnutí ubytování nebo pomoc při zajištění bydlení, pomoc při prosazování práv a zájmů, výchovné, vzdělávací a aktivizační činnosti. Služba se poskytuje za úplatu.54 V některých azylových domech procházejí klienti tzv. integračními stupni. Ve většině těchto zařízení je délka pobytu omezena na několik měsíců. Azylové domy jsou u nás (stejně jako jinde) koncipovány jako komfortnější než noclehárny (předpokládá se, že klienti mají zaměstnání, event. důchod, a mohou tak platit vyšší úhrady za noc než v noclehárnách). Hlavním problémem v této sféře je nedostatek sociálních bytů v ČR, tj. obecních nebo státních bytů s regulovaným nájmem, kde by mohl člověk usilující o společenskou integraci žít. Azylové ubytování má více možností pobytu. Může být realizováno formou krizového pobytu, komunitního bydlení nebo tréninkového bydlení. Maximální délka krizového pobytu je 5 dní. Cílem je překonání akutní krizové situace klienta vyplývající ze ztráty bydlení, zklidnění a zorientování se v situaci a okolnostech, nabídnutí možností řešení, navázání kontaktů s potřebnými odbornými pracovišti. 54
V ČR působilo v roce 2008 193 těchto služeb. Služba byla v roce 2008 poskytována 14 600 klientům a zaměstnávala celkem 1 100 pracovníků. Celkové náklady na tyto služby v roce 2008 činily 19 mil. eur, z toho hradili klienti 2,7 mil. eur. (MPSV 2009).
139
V rámci komunitního bydlení se jedná o ubytování v samostatných pokojích se společnou kuchyní, hygienickým zázemím a hernou pro děti. Klienti se aktivně podílejí na řešení své situace a podle svých možností, schopností a dalších okolností si sami vyřizují své záležitosti. Také si zajišťují chod domácnosti. Cílem komunitního bydlení je zajistit zázemí k fungování rodiny, podmínky a podporu k překonání problémové situace a k rozvoji kompetencí klienta k samostatnosti a nezávislosti. Tréninkové bydlení je realizováno v samostatných bytech s veškerým příslušenstvím a znamená přechod do vyššího stupně samostatného bydlení. Cílem je podpořit a ověřit schopnosti klienta v samostatném a zodpovědném fungování. V případě krizového pobytu se uzavírá smlouva na určitý počet dní. Celková předpokládaná doba pobytu v azylovém ubytování je nejvýše 13 měsíců. První etapa pobytu je adaptační a smlouva se uzavírá na dobu jednoho měsíce. Po osvědčení spolupráce je možno opakovaně uzavřít smlouvu o ubytování na dobu 3 měsíců. Pobyt je spojen se zajištěním sociální pomoci a terapie a je možno využívat kvalifikovaných služeb občanské poradny. Klienti se aktivně podílejí na řešení své situace. Podle svých možností si vyřizují své záležitosti sami. Také si sami zajišťují chod svých domácností, míra kontroly nebo asistence pracovníků je individuální. Noclehárny představují pouze ambulantní služby osobám bez přístřeší, které mají zájem o využití hygienického zařízení a přenocování. Služba obsahuje pomoc při osobní hygieně nebo poskytnutí podmínek pro osobní hygienu, poskytnutí stravy, poskytnutí ubytování, poskytnutí nebo zprostředkování informací. Služba se poskytuje za úplatu stanovenou poskytovatelem. Zajištění tohoto typu bydlení se zdá být v ČR relativně dostačující, problémem je spíše motivace klientů k dalšímu postupu a omezené možnosti tohoto postupu; případný lokální nedostatek tohoto typu ubytování je možné uspokojit z dnes již existujících forem veřejné podpory.55 Zkušenosti některých neziskových organizací potvrzují, že důležitým aspektem ubytování v azylových domech je zřizování separátních ubytoven pro muže, pro ženy a pro matky s dětmi (i za cenu rozdělení rodiny), omezení návštěv na vybrané hodiny a jiná omezení spojená s provozem ubytovacího zařízení. Klienti by měli být motivováni hledat si (s pomocí sociálních 55
V ČR působilo v roce 2009 53 těchto služeb. V tomto druhu služeb bylo v roce 2008 zaměstnáno celkem 230 pracovníků a celkové náklady na tyto služby v roce 2008 činily 3 mil. eur, z toho hradili klienti 0,3 mil. eur. (MPSV 2009).
140
pracovníků) práci i kvalitnější formu bydlení (1. stupeň by měl být krátkodobým ubytováním).
141
Druhý stupeň: Bydlení s terénními sociálními službami (tzv. tréninkové bydlení) Bydlení s terénními sociálními službami by mělo být zaměřeno na klienty azylových domů po dosažení kompetence k udržení nájemního bydlení, také na lidi, kteří bydlí v nekvalitních komerčních ubytovnách, a ty, kteří ztratili bydlení z jiných důvodů než z nedostatečné kompetence k udržení nájemního bydlení (nebo v nejbližší době bydlení ztratí). Forma terénního bydlení by měla být závislá na konkrétním klientovi a jeho potřebách. Klient by se mohl v případě rekonstrukce či změn v bytě před nastěhováním do tréninkového bytu sám na rekonstrukci či opravách v bytě fyzicky podílet. Návrh zahrnuje tři základní typy bydlení s terénními sociálními službami, které závisí od uplatněného principu fungování modelu vícestupňového bydlení v dané obci – tj. zda je proces reintegrace řízen obcí nebo zda je řízen neziskovou organizací. Všechny typy však předpokládají individuální intenzivní práci s klientem před přestěhováním do terénního bytu. Terénní služby by měly vést ke zvýšení odpovědnosti, pochopení povinností nájemníka a nutnosti jejich plnění, zvládání vedení rodinného rozpočtu, v ideálním případě k nalezení placeného zaměstnání. Podmínkou programu pro klienta je vždy aktivní spolupráce s terénními pracovníky, aktivní hledání zaměstnání či absolvování rekvalifikačních kurzů, nulový dluh na nájemném (případně aktivní splácení vzniklého dluhu). Člověk by měl být již schopen samostatně (s pomocí sociálních dávek) hradit nájemné, což by mělo přispívat k větší odpovědnosti, samostatnosti a schopnosti „vyjít“ s omezenými finančními prostředky; měl by mít vyřízené potřebné doklady a v případě dluhů dodržovat splátkový kalendář. Nájemní (podnájemní) smlouva by měla být zpravidla půlroční s možností prodloužení na dobu maximálně dvou let. V případě nutnosti může být nezisková organizace nebo obec pro první fázi tréninkového bydlení zvláštním příjemcem dávek státní sociální podpory spojených s úhradou nákladů na bydlení. Tréninkové bydlení by se z hlediska standardů poskytnutého bydlení nikterak nelišilo od bydlení ve standardním nájemním bytě. Podmínkou pro úspěšnou realizaci programu tréninkového bydlení, resp. obou posledních fází přestupu do trvalého nájemního bydlení, je však vyšší odpovědnost a rozsáhlejší aktivita neziskových organizací v oblasti poskytování bydlení a bytové správy, než je u většiny z nich dnes obvyklé. 142
Tři základní typy tréninkového bydlení jsou následující: 1. Tréninkové bydlení v bytech vlastněných neziskovou organizací. Klient je nájemníkem, pronajímatelem je nezisková organizace. Pokud se obec nechce do procesu poskytování terénního bydlení zapojit, ale je ochotna uvažovat o přidělení obecního bytu domácnostem, které prokážou dostatečnou kompetenci pro zajištění dlouhodobého nájemního bydlení, pak existuje možnost, že si nezisková organizace pro účely tréninkového bydlení pořídí vlastní byty. Ve vyspělých zemích se jedná o velmi častý způsob, u nás prozatím tato varianta není příliš praktikována. Nezisková organizace může koupit byt horší kvality od obce (za sníženou cenu se závazkem provozování sociálního bydlení) a následně jej rekonstruovat s využitím daných dotačních programů určených pro všechny vlastníky bytů. (Důvody nevyužívání tohoto modelu u nás jsou hlavně finanční.) Nezisková organizace v pozici vlastníka bytového fondu usnadňuje přihlášení cílové domácnosti v tréninkovém bytě k trvalému bydlení, možnost domácnosti získat příspěvek na bydlení (domácnost má nájemní smlouvu) a pokud je to nutné, i uplatnění institutu zvláštního příjemce sociálních dávek ve prospěch neziskové organizace, tj. pronajímatele. Velkou výhodou je nezávislost na politice přidělování obecních bytů i možnost zapojit budoucí nájemníky do rekonstrukce nebo údržby bytů. Největší nevýhodou je nutnost získání prostředků na koupi a rekonstrukci bytů, případně i nutnost získání úvěru; zejména pak při nákupu prvních bytů. Nevýhodou je též, že přesun do trvalého nájemního bydlení (poslední fáze) je možný jen přestěhováním do jiného nájemního bytu (nabídnutého v poslední fázi jiným pronajímatelem). Je zde i možnost, že nezisková organizace se stane klasickým pronajímatelem bytů (právní řád ČR jí v tom nikterak nebrání), nájemníka v bytě ponechá (již bez doprovodných sociálních služeb) a pro účely tréninkového bydlení si pořídí jiný byt. 2. Tréninkové bydlení v bytech vlastněných obcí. Klient je nájemníkem, pronajímatelem je obec. V tomto modelu řídí reintegrační program obec, která poskytne byty pro účely tréninkového bydlení z vlastního bytového fondu. Nezisková organizace zůstává pouze prostředníkem při přestupu do tréninkového bydlení a případně provádí pro obec sociální práce související s tréninkovým bydlením. 143
Po úspěšném skončení období tréninkového bydlení může obec byt cílové domácnosti ponechat i pro účely dlouhodobého nájemního bydlení. Praxe ukázala je, že tato varianta ve většině českých obcí nefunguje (obec nemá zájem poskytnout bydlení z vlastního fondu). 3. Tréninkové bydlení v bytech najímaných neziskovou organizací od jiných pronajímatelů. Klient je podnájemníkem, nájemníkem je nezisková organizace, pronajímatelem je obec nebo soukromý pronajímatel. Obec a někdy i soukromí pronajímatelé jsou ochotni poskytnout své byty pro účely tréninkového bydlení, budou-li mít záruku platby nájemného. V tomto případě je role neziskové organizace v oblasti zajišťování bydlení bytové správy větší než u předchozího modelu. Nezisková organizace se musí starat o byt, zajistit výběr nájemného, účastnit se jednání týkajících se oprav apod. (samozřejmě aktivity neziskové organizace ve srovnání s nákupem vlastních bytů jsou zde hodně okleštěné). Nezisková organizace získává byty do nájmu a sama dále vybírá podnájemníka. Zavazuje se platit pravidelně nájemné (i v případě, že byt není obsazený). Rovněž garantuje náhradu případné škody. Může připravit návrhy modernizace bytu a žádosti o poskytnutí dotací – sama však žadatelem o dotace být nemůže (toto musí učinit majitel bytu). Tady vzniká možnost, že tréninkový byt se po určité době může stát klasickým nájemním bytem (nezisková organizace by po dohodě s pronajímatelem po skončení programu tréninkového bydlení převedla svá nájemní práva na podnájemníka), nebo je tréninkový byt neziskové organizaci pronajat dlouhodobě pouze pro účely tréninkového bydlení, takže cílová domácnost se musí po skončení přechodného období přestěhovat do jiného trvalého nájemního bydlení. Velkou motivací pro účast v tomto programu je zajištění pravidelného příjmu pronajímatele a nulové výdaje spojené s poškozením bytu nájemníkem. Byt by mohl být využíván pro účel tréninkového bydlení (režim úplného prostřednictví), po jehož uplynutí by mohla být nájemní smlouva převedena na klienta (odpadlo by stěhování a klient by se z podnájemníka stal nájemníkem). Zároveň s převedením nájemního práva by, pokud by se jednalo o bydlení u soukromého pronajímatele, získal pronajímatel cílenou garanci odpovídající režimu „částečného prostřednictví“. Velkou nevýhodou tohoto modelu je problém při přihlášení trvalého bydliště klienta (klient je podnájemník) a získání nároku na příspěvek na bydlení.
144
Uvedený model má nejvíce předpokladů na úspěch a stát by měl připravit legislativu umožňující jeho fungování. Pro poskytnutí garance splácení nájemného a úhrady případných škod na majetku v případě cílených garancí by měly vzniknout adekvátní komerční pojistné programy (produkty), kde by rizika z těchto garancí bylo možné pojistit. Všechny výše uvedené typy bydlení se vztahují k přechodnému bydlení. Požadovaným výsledkem by ovšem mělo být samostatné nájemní bydlení. Po dvou letech bez vážných zádrhelů by klient měl získat doporučení na trvalý nájemní vztah v obývaném nájemním bytě nebo získat jiný nájemní byt. Při porušení podmínek programu je s klientem rozvázána spolupráce. Pravdou je, že mnoho klientů nápor samostatného fungování a odpovědnosti nezvládne a vrací se k nižšímu stupni. Na druhou stranu jsou pak klienti, kteří jsou úspěšní a mají všechny předpoklady postoupit k samostatnému bydlení. Třetí stupeň: dlouhodobé samostatné nájemní bydlení Dlouhodobé samostatné bydlení je smyslem celého navrhovaného konceptu vícestupňového bydlení pro domácnosti s nedostatečnou kompetencí pro udržení dlouhodobého nájemního bydlení. Celý úspěšný průběh tréninkového bydlení by měl být zárukou pro poskytnutí dlouhodobého samotného nájemního bydlení ze strany obcí, soukromých pronajímatelů a výhledově snad i neziskových organizací (s vlastním bytovém fondem). Nabídku možností trvalého nájemního bydlení by měl tvořit jak obecní bytový fond, tak i fond soukromých nájemních bytů, který dnes tvoří hlavní formu nájemního bydlení v naší zemi. Zde je opět velmi důležitá aplikace cílených garancí. Neziskové organizace (případně obce) by buď poskytovaly garance splácení nájemného soukromým pronajímatelům (tzv. částečné prostřednictví), nebo by si v první fázi byt od soukromých pronajímatelů pronajaly (faktor garance platby) a až po určité době by přepsaly nájemní smlouvu na cílovou domácnost (tzv. plné prostřednictví). Navrhovaný koncept sociálního bydlení každopádně předpokládá jak vyšší aktivitu neziskových organizací v oblasti zajišťování bydlení a bytové správy, tak i vznik systému cílených garancí (uplatnění režimů částečného a úplného prostřednictví). Rizika vyplývající z cílených garancí a prostřednictví by měla být pojistitelná prostřednictvím zvláštních produktů vyvinutých komerčními pojišťovnami za asistence státu (vždy však s určitou mírou spoluúčasti pojištěného, tedy obce nebo neziskové organizace). 145
Důležitým předpokladem fungování celého systému sociálního bydlení je založení kontaktního centra (případně efektivní využívání centra stávajícího), kam by se mohli obracet jak lidé, kteří již ztratili bydlení, tak lidé, kterým ztráta bydlení hrozí. Úkoly kontaktního centra Mezi úkoly kontaktního centra patří především zjistit důvody ztráty bydlení (ohrožení ztráty bydlení), pomoci při jejich řešení (oddlužení, léčba) a případně, pokud by ke ztrátě bydlení již došlo, vytvořit individuální plán reintegračního programu v rámci modelu vícestupňového bydlení a zařazení domácnosti do programu reintegrace, prevence, dále co nejrychlejší kontaktování osob, kterým hrozí ztráta bydlení (i na základě informací od pronajímatelů), a to ještě před samotnou výpovědí. Kontaktní centrum by mělo být provozováno neziskovými organizacemi (či sociální pracovníky obce) v prostorách poskytnutých obcí a ve spolupráci s úřady práce, sociálními úřady, bytovým odborem obce, psychology, ekonomy; mělo by klientům poskytovat široké spektrum služeb. I při nastavení všech potřebných parametrů kvalitní fungování závisí samozřejmě od jednotlivých konkrétních lidí v daném centru. V kontaktním centru by měly být identifikovány příslušné problémy a ve spolupráci s příslušnými organizacemi a úřady dále řešeny. Informace o existenci kontaktního centra jako prevence bezdomovství a sociálního vyloučení by měly být běžně dostupné veřejnosti a zejména pak potenciálním klientům. Ztráta bydlení a problematika bezdomovectví V případě selhání prevence nebo pomoci v rámci sociálního bydlení může dojít ke ztrátě bydlení. Jedná se o jednu z nejobtížnějších situací, ve které se může rodina ocitnout. Do této situace se může dostat jednotlivec, neúplná rodina, rodina v rozpadu, ale i rodina úplná. Při dnešním průměrném zadlužení domácností mnohdy stačí ztráta zaměstnání či hlavního příjmu jednoho z partnerů nebo dlouhodobá nemoc a můžou nastat problémy se splácením hypoték, bydlení rodiny je v ohrožení. Řešení tohoto problému se odvíjí od mnoha parametrů a možností rodiny, je třeba jej však efektivně řešit a zároveň se vyhnout riziku dluhových pastí. Často se do této situace dostávají svobodné matky s dětmi, které již nemohou nadále bydlet u svých rodičů, a pokud nemohou svou situaci řešit například formou podnájmu, ucházejí se pak o ubytování v azylových domech. 146
Řešení problematiky bezdomovectví patří k specifickým nástrojům v oblasti bytové politiky, které směřují k řešení bytové situace lidí akutně ohrožených sociálním a prostorovým vyloučením, resp. domácností s nedostatečnou kompetencí k udržení dlouhodobého nájemního bydlení. Za bezdomovce je považována osoba nemající domov či možnost dlouhodobě využívat nějaké přístřeší. Bezdomovectví pak označuje způsob života této osoby a existenci tohoto jevu. Bezdomovectví je nejvíc patrné v chudších a odlehlejších částech velkoměst a většinou je spolu s dalšími negativními faktory doprovázeno sociální izolovaností a psychickým strádáním. V občanském právním řádu je bezdomovec definován jako osoba, která nemá vlastní domov či si jej nenajímá nebo nežije v takovém obydlí u osoby důvěrně blízké či tento domov nemůže nebo nechce užívat anebo takový domov užívá protiprávně. Domov v této definici chápeme obecně jako místo, kam jeho uživatel může de iure jinému člověku zakázat nebo umožnit přístup. Podle zákona jde o osoby společensky nepřizpůsobené a péči o ně vymezuje zákon o sociálních službách (zákon 108/2006). Mezi objektivní příčiny bezdomovectví řadíme nezaměstnanost, případně nezaměstnatelnost, slabou nebo žádnou konkurenceschopnost na trhu práce, absenci finančně dostupného bydlení. Subjektivními, tj. vnitřními příčinami mohou být např. domácí násilí, psychiatrická diagnóza (alkoholismus, toxikomanie, maniodeprese, schizofrenie…) nebo porucha chování (emoční labilita). Často jsou tyto dvě skupiny příčin propojené, v důsledku bezdomovectví se k nim přidávají další příčiny, které bezdomovcům brání se vrátit k původnímu normálnímu životu. Bezdomovce můžeme podle typů rozčlenit do 3 základních skupin. Nejvíce okázalí jsou „klasičtí“ bezdomovci, kteří žijí mimo standardní hranice sociálních norem a návyků, jsou to lidé z nádraží a parků a svým způsobem života jsou nejvíc „vidět“. Tato skupina o nabídku ubytování v azylových domech, případně ve vyšším stupni bydlení zájem v převážné většině nemá. Ztráta sociálních návyků jim brání přijmout jakýkoliv omezující řád. Většina lidí bez domova ovšem vidět není. Mezi skryté bezdomovce řadíme lidi, kteří jako bezdomovci žijí, ale nejsme schopni to rozlišit „na první pohled“. Zde je možné počítat se zájmem o nabídnuté sociální služby. Posledním typem jsou potencionální bezdomovci, tedy lidé, kterým bezdomovectví hrozí. Pokud nastane akutní potřeba řešení bytové situace, jako první přichází na řadu azylový dům, případně ubytovna (viz graf č. 1 – četnost a úspěšnost zprostředkování bydlení). Matoušek ve Slovníku sociální práce (s. 31) uvádí Azyl /asylum/ jako útočiště, útulek, také jako „ústavní zařízení, a to ve smyslu tradiční velké, 147
kamenné instituce, kde jsou neosobním způsobem zaopatřovány stovky klientů“. Potřeba útulků, přes snahu o poskytování komunitních forem péče velkým skupinám lidí, nezanikla ani v zemích s rozvinutým sociálním systémem. Vždy budou existovat skupiny lidí, kterým bude potřeba poskytnout ubytování a stravování, aby jim byla umožněna důstojná existence. Možnosti a úskalí následného integračního procesu jsou vedeny výše v 1. fázi propustného třístupňového konceptu bydlení. Graf č. 1 Porovnání absolutních četností a úspěšností vybraných typů zakázek v letech 2006–2009
Konkrétní strategie řešení problematiky bezdomovectví (resp. lidí/domácností v akutní bytové nouzi s nedostatečnou kompetencí k udržení dlouhodobého nájemního bydlení) v jednotlivých vyspělých zemích EU vychází z uplatňování dvou základních koncepcí: koncept bydlení „bydlení v první řadě“ („housingfirst“) a koncept „bydlení až po přípravě“ („housingready“). Mezi přívrženci jednotlivých směrů dochází ke střetu názoru, co je pro získání bydlení prioritou. 148
Jak už název napovídá, koncept „bydlení v první řadě“ („housingfirst“) preferuje rychlé řešení v oblasti bydlení (zajištění stálého a jistého bydlení) před řešením všech ostatních problémů. Výsledky ukázaly, že lidé, kterým bylo okamžitě poskytnuto samostatné bydlení, mají větší šanci na úspěšnou reintegraci než kontrolní skupina, které nebyla poskytnuta možnost dlouhodobého bydlení. Dlouhodobé bydlení může napomáhat sociální integraci a podílí se na úspěchu řešení problémů v jiných oblastech. Jeho principem je ubytování bezdomovců v bytě se standardní nájemní smlouvou bez podmínky předchozího získávání kompetencí spojených se samostatným bydlením i bez podmínky programu sociálních služeb. Naproti tomu koncept „bydlení až po přípravě“ („housingready“) poukazuje na rizika, která pro určitou skupinu lidí okamžité bydlení bez přípravy představuje (často znovu propadají bezdomovectví). Předpokladem úspěšného postupu k dlouhodobému v bydlení je podle zastánců této teorie vyřešení (nebo alespoň zmírnění) ostatních problémů. V rámci tohoto konceptu je uplatňován i systém tzv. vícestupňového (propustného) bydlení, který stanovuje jednotlivé stupně bydlení a na základě způsobilosti je jednotlivým klientům poskytován odpovídající stupeň bydlení. Živá diskuse na dané téma potvrdila, že se nelze jednoznačně přiklonit k žádnému z konceptů. Zkušenosti pracovníků v sociálních službách potvrzují ve většině případů správnost bydlení až po přípravě, ovšem vyskytnou se případy, kdy naopak rychlé řešení bydlení odvrátí další možné problémy jedince nebo rodiny. Rozhodnutí by mělo být případ od případu opět individuální. V obou případech řešení vyžaduje vyšší iniciativu a aktivitu ze strany neziskových organizací, případně obcí. V krizové situaci náhlé ztráty bydlení může jednotlivec ztratit ráznost a odpovědnost za řešení bydlení a jakékoliv časové prodlevy můžou sociální propad jen zhoršit.
Doporučované změny legislativy a změny v nastavení současných programů veřejné podpory Státní podpora určená na výstavbu podporovaných bytů (vstupních a pečovatelských bytů) by měla být poskytována nejen obcím, ale všem žadatelům, tedy i neziskovým organizacím (podobně, jako tomu je u programu podpory sociálního bydlení). Nepočítá se s obnovou masové výstavby veřejných nájemních bytů (známou z doby před rokem 1989). Jedním z cílů navrhovaného konceptu sociálního bydlení je posílit tržní řešení problému sociálního vyloučení a využít více a efektivněji prostředků z neziskových organizací. Nicméně rozsah nové 149
výstavby sociálních a vstupních bytů podporovaných z těchto programů je skutečně příliš nízký. V USA, Velké Británii, Kanadě a v mnoha dalších vyspělých zemích existuje buď povinnost, nebo motivace pro developery komerčně prodávaných (pronajímaných) bytů postavit určitý podíl bytů pro obce (neziskové subjekty) pro účel sociálního bydlení. Toto by mohla být do budoucna možnost i u nás. Do té doby je cesta posílení fungování neziskových organizací asi tou nejvíce schůdnou a možnou. Přesunem aktivit státu na nestátní subjekty (pouze za vytvoření podmínek ze strany státu) by stát získal možnost věnovat se více aktivitám koncepčním a normotvorným. Nestátní subjekty přitom můžou aktivity vykonávat mnohem účinněji, efektivněji, pohotověji a osobněji. (Pravděpodobně bude zapotřebí větší počet asistentů a dalších pracovníků v těchto službách. Klienti sociálního bydlení budou potřebovat vyšší míru podpory, aby mohli začít žít jako my všichni. Zvýšením počtu pracovních míst ubude lidí, kterým stát vyplácí podporu v nezaměstnanosti, nově zaměstnaní lidé budou odvádět ze svých mezd daně a stát za ně nebude muset platit zdravotní a sociální pojištění.) Příspěvek na bydlení by měly mít možnost čerpat i domácnosti užívající byt na základě platné podnájemní smlouvy, což nejen rozšíří okruh příjemců mezi domácnostmi nejvíce ohroženými finanční nedostupností bydlení, ale také umožní a podpoří aplikaci konceptu úplného prostřednictví. V případě příspěvku na bydlení i doplatku na bydlení, by měly být jasně stanoveny parametry sociálního bytu, na který je žadateli příspěvek na bydlení nebo doplatek na bydlení možné poskytnout. Správným nastavením kvalitativních parametrů by se zabránilo poskytování doplatků na bydlení, které je za relativně vysoké nájemné (soukromé ubytovny při sporné kvalitě poskytovaných služeb), což vede k plýtvání veřejných zdrojů určených na pomoc lidem v sociální nouzi. Součástí definice standardů sociálního bydlení by mělo být i jasné uvedení cílových domácností, pro které je sociální bydlení určeno (případně i formou maximálního příjmu dané domácnosti). Tato definice sociálního bydlení by měla mít formu zákona. Literatura: KREBS, Vojtěch a kol. Sociální politika. Praha: Wolters Kluwer 2010. LUX, Martin a kol. Bydlení – věc veřejná: sociální aspekty bydlení v České republice a zemích Evropské unie. Praha: Sociologické nakladatelství, 2002. 150
LUX, Martin, MIKESZOVÁ, Martina a SUNEGA, Petr. Podpora dostupnosti bydlení pro lidi akutně ohrožené sociálním vyloučením: mezinárodní perspektiva a návrhy opatření v ČR. Praha: Sociologický ústav AV ČR, 2010. MAŘÍKOVÁ, Hana, ed. a kol. Jaká je naše společnost?: otázky, které si často klademe. Praha: Sociologické nakladatelství, 2010. MATOUŠEK, Oldřich. Slovník sociální práce. Praha: Portál 2003. POTŮČEK, Martin, ed. Česká společnost na konci tisíciletí. Praha: Karolinum, 1999. POTŮČEK, Martin. Sociální politika. Praha: SLON 1995. Internetové stránky: http://www.epravo.cz http://www.feantsa.org http://www.mmr.cz http://www.mpsv.cz
151
152
PRÁVO A BYDLENÍ Sborník příspěvků vydaný v rámci realizace projektu s názvem Rozvoj znalostí v oblasti problematiky „Právo a bydlení“ klíčových sociálních pracovníků a pracovníků v sociálních službách jako další z nástrojů poradenství pro romské etnikum (registrační číslo projektu CZ.1.04/3.2.01/19.00234) financovaného prostřednictvím OP LZZ z ESF a státního rozpočtu ČR Vydal Petr Otáhal, s. r. o. Jiráskova 490, 738 01 Frýdek-Místek Tel.: 558 623 093, e-mail:
[email protected] www.petrotahal.cz Autoři příspěvků: Jiří Bodnár, Lenka Mecová, Michal Stecker, Viola Šiplová, Renata Urmaničová, Roman Vicherek, Leo Zubek Obálka a ilustrace v textu: Zuzana Balická Editace a jazyková úprava textů: Hana Fabíková Počet výtisků: 500 Počet stran: 158 Rok vydání: 2012 Vydání: první
Tato publikace vznikla v rámci projektu „Rozvoj znalostí v oblasti problematiky „Právo a bydlení“ klíčových sociálních pracovníků a pracovníků v sociálních službách jako další z nástrojů poradenství pro romské etnikum“ registrační číslo projektu CZ.1.04/3.2.01/19.00234
Tento projekt je financován prostřednictvím Operačního programu Lidské zdroje a zaměstnanost z prostředků ESF a státního rozpočtu ČR
