TÁRSASHÁZAK ÉS Á Á É LAKÁSSZÖVETKEZETEK Á Ö finanszírozása
Jogi alapok Törvényi háttér (társasház) 2003. évi CXXXIII. törvény Törvényi háttér (lakásszövetkezet) 1992. évi I. törvény X. fejezete
TÁRSASHÁZAK
Társasház alapítása Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani…
…ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki.
Társasház alapítása Az alapító okirat elfogadása a társasház létrehozásának első fázisa. Ez teremt jogot arra, hogy a társasházat az i ingatlan‐nyilvántartásba tl il á t tá b bejegyezzék. b j ék
A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan j gy g tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási p j p elhatározással létesíthet.
Az alapító okiratban meg kell határozni p g a
külön tulajdonba j kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket…
a
közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető ‐ a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó ‐ tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját… módját
a
közös tulajdonba j kerülő épületrészek p felsorolását…
Az alapító okiratban meg kell határozni p g az
ingatlan‐nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt…
a
közösség közös nevét, amely egyéb közösség közös nevét amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a „társasház társasház” megjelöléssel együtt megjelöléssel együtt…
Az alapító okiratot és annak módosítását, közokiratba vagy ügyvéd ‐ jogkörén belül jogtanácsos ‐ által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
Az alapító okirat módosítása p Az alapító okirat megváltoztatásához ‐ ha a törvény másként nem rendelkezik – valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges!
…a változást be kell jelenteni a földhivatalnak!
Az alapító okirat módosítása p Amennyiben az alapító okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok négyötöde egyetért… egyetért és a kisebbségben maradt tulajdonostársak a szavazás napjától illetve napjától, illet e írásbeli szavazás s a a ás esetén a négyötödös nég ötödös szavazási arány elérésétől számított 30 napon belül nem élnek keresetindítási jogukkal, jogukkal úgy az alapító okirat, illetve annak
módosítása hatályba lép.
Alakuló közgyűlés gy Az alakuló közgyűlés határoz… Az alakuló közgyűlés határoz …a társasház közös képviselőjének, …vagy ‐ a közös képviselő helyett ‐ intézőbizottsága elnökének és tagjainak intézőbizottsága elnökének és tagjainak, …valamint szükség esetén a számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztásáról, valamint a bankszámla megnyitásáról.
A Szervezeti‐Működési Szabályzat y ((SZMSZ)) Az SZMSZ 1998‐ban bevezetett jogintézmény, …de 2004‐től kezdődően megalkotása az újonnan alakuló társasházközösségeknek …kötelező. A 2004. 2004 január 11‐jén jén már bejegyzett társasházak kötelesek megalkotni az SZMSZ‐t!
A Szervezeti Működési Szabályzat y A Szervezeti Működési tartalmaznia kell:
Szabályzatnak
a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára hasznosítására a külön használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,
A Szervezeti Működési Szabályzat y a közös tulajdon fenntartására, ezen belül ‐ a közös költség viselésére és a kö ö költ é i lé é é költséghátralékok megfizetésére, ‐ felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására vonatkozó szabályokat.
A Szervezeti Működési Szabályzat y a társasházi lakóépület házirendjére, a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására, atás ö é e és e já ásá a, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és l ök é j i h á kö é é feladataira, f l d i a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában g g, y a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat. tk ó é l t bál k t
A Szervezeti Működési Szabályzat y A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz a Szervezeti Működési Szabályzatra Szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.
A Szervezeti Működési Szabályzat y Az SZMSZ nem szorul közokirati formára vagy ügyvédi ellenjegyzésre. Az SZMSZ megalkotásához és módosításához elegendő az összes tulajdoni hányad egyszerű többsége.
A társasház szervei A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, közgyűlés amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet. A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. el Abban a társasházban, amelyben 50 lakásnál több lakás van, van a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani. választani
A társasház szervei A legalább egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot, illetőleg a számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk. Az intézőbizottság elnökének jogállása és felelőssége azonos a közös képviselő e törvényben meghatározott jogállásával és felelősségével. felelősségével
A közgyűlés A közgyűlés határoz: A közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról, a közösséget terhelő kötelezettségek elvállalásáról. A közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról .
A közgyűlés A közgyűlés határoz: A közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő, vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról. Minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti működési szabályzat nem utal a közös képviselő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság h tá kö éb . hatáskörébe
A közgyűlés gy A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy az elnöklő személy a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani.
A közgyűlés gy A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos napirenddel kell összehívni. napirenddel kell összehívni A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes! A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni há hányaduk arányábanilleti meg a szavazati jog. d k á áb ill i i j
A közgyűlés gy Ha a törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg.
A közgyűlés gy
A közgyűlésen gy ‐ a határozatot is tartalmazó ‐ jegyzőkönyvet kell vezetni, amelyet a közgyűlésen elnöklő személy és két tulajdonostárs az aláírásával hit l ít hitelesít.
A közgyűlés gy Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg az SZMSZ rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított 60 napon belül. A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.
A számvizsgáló bizottság g g A számvizsgáló eljárva:
bizottság
jogkörében
bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, képviselő illetőleg az intézőbizottság ügyintézését, h havonként ké ellenőrzi ll ő i a kö ö é közösség p pénzforgalmát g
Közös költség g A közös tulajdon az az épületrész, épület‐ berendezés, berendezés nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás, ami nem tartozik külön tulajdonba. E tulajdon fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó ezzel összefüggő kiadás a közös költség.
A közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli.
Közös költség g A közös képviseletnek törvényi kötelezettsége hogy beszedje a közös költséget… Ahhoz azonban az SZMSZ‐ben megjelendő felhatalmazás kell, hogy az olyan közös költségre, amelyet beszedni nem tudott, és amelyből már hat havi összegnek megfelelő összegyűlt, az adós tulajdonostárssal szemben, annak külön tulajdonára jelzálogjogot jegyeztessen be.
LAKÁSSZÖVETKEZET EK
Lakásszövetkezet A magyar lakásszövetkezeti mozgalom száz éves múlttal rendelkezik, rendelkezik meghatározó szerepet csak az 1960‐as évek közepétől játszik. Az 1965‐1985 A 6 8 ‐ 300 ezer lakásszövetkezeti l ká ö k i lakás l ká épült… 250 ezer panelos l technológiával h ló iá l 50 ezer lakás hagyományos építéssel.
Lakásszövetkezet Jelenleg 281 ezer lakásszövetkezeti lakást tartanak nyilván… nyilván amelyeket összesen 1280 lakásszövetkezet kezel. kezel Magyarországon gy g 750‐800 ezer 75 lakásszövetkezeti lakásban,
ember
lakik
Lakásszövetkezet
Ha az alapszabály a lakásszövetkezet p y működésének időtartamáról nem rendelkezik a lakásszövetkezet rendelkezik, a lakásszövetkezet határozatlan időre alakul meg.
Lakásszövetkezet A lakásszövetkezet l ká ö tk t abban bb különbözik külö bö ik a társasháztól, tá há tól hogy h van saját vagyona és jogi személy.
A társasháznál ugyanis osztatlan közös tulajdonban van a telek és minden közös használatú helyiség… …míg a szövetkezeteknél mindezek a lakásszövetkezet tulajdonát képezik, sőt lakás is állhat szövetkezeti t l jd b tulajdonban.
Lakásszövetkezet A meghonosodott gyakorlat szerint: a lakásszövetkezetben a lakások a tagok tulajdonában állnak, a lakásszövetkezeti közös tulajdonhoz az épület közös helyiségei, szerkezeti elemei és berendezései, valamint a telek tartozik.
Lakásszövetkezet A lakások l ká k ‐ ha h az alapszabály l bál így í rendelkezik d lk ik ‐ a lakásszövetkezet tulajdonában is állhatnak. Ilyen esetben a tagot meghatározott lakás áll dó használatának állandó h ál á k joga j ill i meg: illeti A tag a lakást maga használhatja, h hasznosíthatja, illetve a í h j ill használat jogát átruházhatja.
Lakásszövetkezet Ha valaki el kívánja adni a lakásszövetkezeti lakását és az az ő saját tulajdonában van, van akkor minden további nélkül megteheti. Ellenben, ha a lakás szövetkezeti tulajdonban van akkor a szövetkezetnek elővásárlási joga van, van a használati jogra.
Lakásszövetkezet A lakásszövetkezet alapvető feladata, hogy működtesse a fennhatósága alá tartozó házakat. Emellett vállalkozási tevékenységet is folytathat, például akár új lakásokat is építhet, de ilyenkor a profitot az alaptevékenységbe kell visszaforgatni.
Lakásszövetkezet
Az ingatlan g nyilvántartásban y önálló tulajdonként a lakásszövetkezeti közös tulajdon és külön tulajdonként a lakások egyaránt bejegyzésre kerülnek.
Lakásszövetkezet a áss övet e et alapítása
Lakásszövetkezet alapításához legalább öt tag és legalább öt lakás, lakás illetőleg használati egység szükséges.
Lakásszövetkezet a áss övet e et alapítása Természetes személyek lehetnek a tagjai. tagjai Külföldi csak abban az esetben, ha a tagságához szükséges tulajdont, tulajdont állandó, állandó illetve az időleges használati jogot megszerezte, illetve ll megszerezheti. h
Lakásszövetkezet a áss övet e et alapítása Miután a lakásszövetkezet önálló jogi személy, a társasházaktól eltérően p és az alapszabály p y esetükben az alapítás elfogadásától számított harminc napon belül be kell jelenteni a cégbíróságnál, cégbíróságnál így csak a cégnyilvántartásba történő b j bejegyzéssel é l jöhet jöh t létre. lét
Lakásszövetkezet a áss övet e et alapítása A lakásszövetkezet alapdokumentuma az alapszabály. alapszabály rendelkezik a fenntartási költségek felosztásáról. felosztásáról Fő szabályként ezeket a lakások alapterületéhez kell igazítani, igazítani de ha a tagok úgy döntenek, akkor más megoldást is választhatnak. választhatnak
Lakásszövetkezet a áss övet e et alapítása A közgyűlés, az alapszabályt a jelenlévők s a a atának kétharmados többségé el szavazatának kétharmados többségével bármikor módosíthatja. Az alapszabályt és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. j gy g g
Lakásszövetkezet a áss övet e et vezetése A lakásszövetkezetet az igazgatóság g g g vezeti. Ennek tagjait gj a közgyűlés gy választhatja j meg, g mégpedig legfeljebb öt évre, és még az is kikötés, hogy gy az igazgatóság g g g legalább g háromtagú legyen.
Lakásszövetkezet a áss övet e et vezetése
A lakásszövetkezetet az igazgatóság elnöke, az ügyvezető elnök, elnök az ügyvezető igazgató vagy az alapszabályban meghatározott igazgatósági tag képviselheti. képviselheti
Lakásszövetkezet a áss övet e et vezetése A közgyűlés – legfeljebb ötévi időtartamra – legalább három tagú felügyelő bizottságot választ. választ A felügyelő bizottság elnökét a közgyűlés külön szavazással választja meg.
Lakásszövetkezet a áss övet e et vezetése
A lakásszövetkezet legfőbb szerve a közgyűlés. A lakásszövetkezet közgyűlésén lakásonként (használati egységenként) csak egy‐egy egy egy szavazatot lehet figyelembe venni.
Lakásszövetkezet a áss övet e et vezetése A közgyűlés határozatképes, ha azon a tagok több mint a fele megjelent. Ha a közgyűlés határozatképtelen, határozatképtelen az ezt követő 15 napon belüli időpontban, azonos napirenddel újabb közgyűlést kell tartani. tartani A megismételt közgyűlés a megjelent tagok számára tekintet nélkül határozatképes. határozatképes
Lakásszövetkezet a áss övet e et vezetése
Ha a törvény, az alapszabály vagy a közgyűlés másként nem rendelkezik, a közgyűlés a határozatait a jelenlévő tagok több mint felének szavazatával és nyílt szavazással hozza.
Lakásszövetkezet a áss övet e et vezetése Az alapszabály lehetővé teheti, hogy a tagok – Az alapszabály lehetővé teheti hogy a tagok – közgyűlés összehívása nélkül – írásban szavazzanak ha a döntés ilyen módon is szavazzanak, ha a döntés ilyen módon is meghozható. Ebben az határozni valamint döntésről kapnak.
esetben az alapszabályban meg kell az írásbeli szavazás eljárási szabályait, szabályait azt a módot, ahogyan a tagok a és annak időpontjáról tájékoztatást
Lakásszövetkezet a áss övet e et vezetése Az alapszabály a közgyűlés megtartásának módját részközgyűlések formájában is meghatározhatja. Ebben az esetben megállapítja a részközgyűlési körzeteket. körzeteket A részközgyűléseket é kö űlé k azonos napirenddel i dd l kell k ll megtartani, és a szavazatokat össze kell számítani. á ít i
Lakásszövetkezeti a áss övet e et vezetése
A legalább l lább 100 lakást, l ká vagy használati h ál i egységet é magában foglaló lakásszövetkezet alapszabálya küldö küldöttgyűlés űlé működését űködé é írhatja í h j elő. lő
FINANSZÍROZÁS
Mire köthet szerződést egy társasház v. e öt et s e ődést egy tá sas á v. lakásszövetkezet? Az 1996. évi CXIII. törvény 6. §‐a meghatározza, hogy ki köthet lakás‐előtakarékossági szerződést.
Ebben a korábban megismert szereplőkön szerepelnek a lakásszövetkezetek és társasházak is.
túl
Mire köthet szerződést egy társasház v. e öt et s e ődést egy tá sas á v. lakásszövetkezet? A lakásszövetkezet épületenként p a tulajdonában, vagy a tagjainak közös tulajdonában j álló épületrészek p felújításához j és korszerűsítéséhez szükséges pénzügyi források biztosítása céljából j
Mire köthet szerződést egy társasház v. e öt et s e ődést egy tá sas á v. lakásszövetkezet?
2. A társasház épületenként kétharmados közgyűlési határozattal a közös tulajdonukban álló épületrészek felújításához és korszerűsítéséhez szükséges pénzügyi források biztosítása céljából.
Mire köthet szerződést egy társasház v. e öt et s e ődést egy tá sas á v. lakásszövetkezet? Látszik tehát, tehát hogy a lakás takarékpénztári törvény társasházak esetén szigorúbb elvárásokat fogalmaz meg mint a társasházi törvény, meg, törvény hiszen 2/3‐os többséget ír elő a közgyűlési határozatnál, míg a társasházi törvényben egyszerű többség szerepel. szerepel
Lakáscélú felhasználási lehetőségek a áscé ú e as á ás e etősége Utólagos hőszigetelési feladatok: • Nyílászárók szigetelése, cseréje Nyílászárók szigetelése cseréje • Tető, illetve pincefödém szigetelése T ő ill i födé i lé • Homlokzatok hőszigetelése
Lakáscélú felhasználási lehetőségek a áscé ú e as á ás e etősége Épületgépészeti rendszerek felújítása, korszerűsítése: • Meglévő fűtési berendezések és rendszerek korszerűsítése, d k k ű íé energiatakarékos berendezésekre történő cseréje
Lakáscélú felhasználási lehetőségek a áscé ú e as á ás e etősége Épületgépészeti rendszerek felújítása, korszerűsítése: • Hálózati melegvíz‐ellátási b berendezések és rendszerek d é k é d k korszerűsítése, energiatakarékos berendezésekre történő cseréje
Lakáscélú felhasználási lehetőségek a áscé ú e as á ás e etősége Épületgépészeti rendszerek felújítása, korszerűsítése: • Épületek közös részei világításának korszerű ilá í á á k k ű berendezésekre történő cseréje.
Lakáscélú felhasználási lehetőségek a áscé ú e as á ás e etősége Épületgépészeti rendszerek felújítása, korszerűsítése: • Felvonó javítása, ill. cseréje energia‐megtakarítás esetén i k íá é
Lakáscélú felhasználási lehetőségek a áscé ú e as á ás e etősége Épületgépészeti rendszerek felújítása, korszerűsítése: • Szellőzőrendszerek felújítása, k korszerűsítése ű íé
Lakáscélú felhasználási lehetőségek a áscé ú e as á ás e etősége Épületgépészeti rendszerek p g p felújítása, korszerűsítése: • Lépcsőház felújítása. • Közös tárolók és kaputelefon felújítása és kialakítása. • Térfigyelő kialakítása
rendszerek
