-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6703/52-2013 o ceně nemovitosti – bytové jednotky č. 439/5 v bytovém domě čp. 439 v k.ú. Trutnov, obec Trutnov, okres Trutnov, včetně podílu na společných částech budov a pozemcích
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 06.03.2013 pod čj. 158 EX 736/12-24
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
10 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
-2-
V Trutnově dne 05.04.2013 A.SITUACE:
Vyhotovení č.:
Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí + informace o stavbě b) snímek pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) Dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví f) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku g) Usnesení soudu o schválení dědické dohody
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 28.03.2013, telefonicky se omluvil p. Posejpal pro nemoc. Na základě dohody s objednavatelem byl byt ohodnocen dle dostupných podkladů. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni 28.03.2013.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 8102, katastrální území Trutnov, obec Trutnov, Okresní úřad Trutnov.
-3-
Vlastník: individuální vlastnictví Posejpal Vlastimil, narozen 20.11.1964
2. Podíl na společných částech budov a pozemcích je zapsán v listu vlastnictví č. 7951, katastrální území Trutnov, obec Trutnov, Okresní úřad Trutnov.
Vlastník: podílové spoluvlastnictví Posejpal Vlastimil, narozen 20.11.1964
1048/100000
Oceňovaný byt se nalézá v budově čp. 439 na stp. čk. 2867.
3. Z předložených podkladů vyplývá vybudování budov v letech 1978-80, užívání od roku 1980. V období před 4-6 lety proběhla revitalizace budovy, tj. obnova krytiny, klempířských prvků, zateplena fasáda, osazení plastových oken a domovních dveří, modernizace výtahu. V oceňovaném bytu pouze obnoveny okna (rovněž potvrdil povinný telefonicky).
-4-
4. Výčet oceňovaných součástí: a) Bytová jednotka č. 439/5 b) Podíl na společných částech budov a pozemích ve výši 1048/100000
5. Popis: Nemovitost je situována v sídlištní zástavbě Horní Předměstí, přístupna z ulice Prokopa Holého, přímo proti škole a tělovýchovné hale, od historického centra města vzdálena 400 m. Jde o stabilizované území, rovinatý pozemek, území je plně zainvestované, na veškeré sítě je budova napojena, zastávka MHD ve vzdálenosti 20 m.
a)
Bytová jednotka č. 439/5
Bytový dům je řadový, o pěti sekcích, o 7 nadzemních obytných podlažích a jednom technickém, s výtahem v každé sekci, celkem v sekci 20 bytů. Oceňovaný byt 1+2 s příslušenstvím je situován ve 2.NP, sekce čp. 439.
Konstrukční řešení: Jde o panelový typový objekt systému T06B, z plošných želbetonových panelů, střecha plochá s živičnou krytinou, stropy želbetonové, schody dvouramenné teracové, fasáda zateplena před 4 lety. V bytě pouze obnoveny okna za plastová, ostatní prvky původní včetně umakartového jádra. Vytápění ústřední, teplovodní, ohřev TÚV centrální.
Technický stav: Stav budovy je dobrý vzhledem k revitalizaci, stav bytu původní, podstandardní, vyžaduje modernizaci bytového jádra.
-5-
Výměry Kuchyň Pokoj Pokoj Koupelna WC Předsíň Komora Sklep Celkem
b)
12,338 m2 17,957 m2 16,331 m2 2,640 m2 0,959 m2 5,994 m2 1,664 m2 2,473 m2 60,356 m2, z toho vlastní obytná plocha 57,883 m2
Pozemky
č.parcely stp. čk. 2867 stp. čk. 2868 stp. čk. 2869 stp. čk. 2870 stp. čk. 2871 Celkem
Výměra v m2 238 192 238 240 216 1 124
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy.
-6-
Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2012. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Trutnov s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m2 podlahové plochy
Stavba
Byt č. 439/5
KSD
462112
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV )
ZC Kč/ m2
31 500
KTP
KV
KI
0,85 0,88 0,75
Výchozí cena Kč/m2
23 625
-7-
Výchozí cena = ZC * KI b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Byt č. 439/5
Podlahová plocha v m2
Výchozí cena Kč/m2
57,883 2,473
23 625 11 810
Reprodukční Cena v Kč
1 367 486 29 206
Celkem
% opotř.
40
Časová cena v Kč
820 492 17 524 838 016
POZEMKY Obvyklá cena stavebních pozemků činí ve městě 950,- Kč/m2. Propočet ceny pozemků 1 124 m2 x 950,- Kč/m2 = 1 067 800,- Kč, z toho 1048/100000 činí 11 191,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 8102 a 7951 v k.ú. Trutnov činí zaokrouhleně 849 200,- Kč.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. V lokalitě sídliště v Trutnově (v okrajových částech města) v zástavbě panelovými domy, v území s úplnou občanskou vybaveností, se dle dostupných informací zobchodovaly v posledních letech následující prodeje bytů obdobného stáří a velikosti.
-8-
Bytová jednotka - Výměra v m2 velikost 1+2 64 1+2 61 1+3 68 1+3 67
Cena bytu 800 000 820 000 950 000 890 000
Přepočtena na 1 m2 12 500 13 440 13 970 13 280
Z toho vyplývá průměrná cena 13 298,- Kč.
Tyto ceny obsahují i podíl na společných částech budov a pozemcích. V místě je v současné době značný převis nabídky nad poptávkou. Výpočet: 60,356 m2 x 13 298,- Kč/m2 = 802 614,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 8102 a 7951 v k.ú. Trutnov činí zaokrouhleně 802 000,- Kč.
Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je převis nabídek nad poptávkou, současnou realitní a ekonomickou krizí, stanovuji obvyklou cenu ve výši zjištěné porovnávací hodnoty.
Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č. 8102 a 7951 v k.ú. Trutnov činí zaokrouhleně 800 000,- Kč.
-9-
Ocenění práv a závad
Nebyly zjištěny práva ve prospěch bytové jednotky. Naopak je zapsáno v LV č. 8102 Věcné břemeno užívání ve prospěch Posejpala Vlastimila, narozeného 17.04.1940, rovněž bytem Trutnov, Prokopa Holého 439, na základě dědické dohody z roku 2007. Dle článku č. IV jde o věcné břemeno výlučného užívání, bez povinnosti se podílet na nákladech a opravě bytu, byl oceněn hodnotou 10 000,- Kč (v roce 2006). Právo odpovídající věcnému břemeni dle § 18 zákona č. 151/97 Sb. se ocení na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Výpočet: Obvyklé nájemné roční činí 3 500.- Kč/měsíc x 12 měsíců = 42 000,- Kč Dle odstavce 4 (doživotní užívání) 10 x 42 000 = 420 000,- Kč Jedná se o závadu s nemovitostí spjatou.
Obvyklá cena nemovitosti činí
800 000,- Kč
Obvyklá cena po odečtu závady činí
380 000,- Kč
V Trutnově dne 05.04.2013
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6703/52-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
-10-
V Trutnově dne 05.04.2013
