-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6993/27-2015 o ceně nemovitosti – bytové jednotky č. 168/3 v bytovém domě čp. 168 v k.ú. Svatava, obec Svatava, okres Sokolov, včetně podílu na společných částech budovy a pozemku
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 03.02.2015 pod čj. 040Ex 2518/06-69
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
10 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních.
V Trutnově dne 12.03.2015
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění:
a) výpisy z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) částečná dokumentace včetně Smlouvy o výstavbě – vyžádána mnou na Katastrálním úřadu g) realitní servery + informace od místních realitních kanceláří h) kupní smlouva – vyžádána mnou na Katastrálním úřadu
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na den 04.03.2015, na místo se povinný nedostavil a nebylo umožněno provést vnitřní prohlídku bytu. Po konzultaci s objednavatelem bylo rozhodnuto provést ocenění bytu „zvenčí“ na podkladě získaných informací na stavebním úřadu a od sousedů.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 04.03.2015.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
-3-
1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 888, katastrální území Svatava, obec Svatava, Okresní úřad Sokolov.
Vlastník: individuální vlastnictví Bizoň Marcel, narozen 07.01.1972 bytem Svatava, Pobřežní 168
2. Podíl na společných částech budovy a pozemku je zapsán v listu vlastnictví č. 881, katastrální území Svatava, obec Svatava, Okresní úřad Sokolov.
Vlastník: podílové spoluvlastnictví, z toho: Bizoň Marcel, narozen 07.01.1972 – podíl ve výši 1372/2892
Jde o budovu čp. 168 na stp. čk. 368.
3. Z dostupných podkladů a dokumentace vyplývá vybudování budovy okolo roku 1935. Po roce 1998 dle sdělení sousedů byla obnovena krytina, opraveny komíny, provedeny svislé rozvody ZT. V roce 2004 dle Smlouvy o výstavbě a převodu spoluvlastnických podílů realizovány stavební úpravy v bytě č. 168/2, v oceňovaném bytu následně provedeny obnovy oken za plastová, pořízeno etážové plynové vytápění a modernizace (dle sdělení sousedů).
-4-
4. Výčet oceňovaných nemovitostí:
a) Bytová jednotka č. 168/3 b) Podíl na společných částech budovy a pozemku ve výši 1372/2892
5. Popis:
Nemovitost je situována v severní, okrajové části městyse s počtem obyvatel 1 691, v prostoru mezi železniční tratí a řekou Svatavou, přístupna přímo z Pobřežní ulice. Od centra s občanskou vybaveností vzdálena přibližně 500 m, od autobusové zastávky 150 m, vybudována na rovinatém pozemku, v území plně zainvestovaném, v prostoru zástavby obdobných budov totožného stáří, ale zjevně po revitalizaci.
a)
Bytová jednotka č. 168/3
Objekt vybudován v poloze izolované, nepravidelného půdorysu, obsahuje celkem tři nadzemní podlaží, podkroví a je podsklepen. Celkem obsahuje 3 byty, v 1.NP se nalézá byt č. 1, ve 2.NP byt č. 2 (byl dotčen „Smlouvou o výstavbě“), ve 3.NP a 4.NP (podkroví) oceňovaný byt č. 168/3 – jde o byt 1+4 s úplným sociálním příslušenstvím a sklepem.
Konstrukční řešení: Jde o atypický dům, vybudovaný z cihelného zdiva, bez hydroizolace, s dožilou fasádou, stropy 1.PP a části 1.NP klenbové, další s vodorovnými podhledy, střecha sedlová, členitá, krytina ze šablon, úplné klempířské prvky pozinkované, bez výtahu, schody betonové. Okna plastová, zaveden plyn, dle sdělení vlastníků okolních bytů je byt v přiměřeném standardním stavu. Z toho důvodu uvažováno standardní koupelny s WC, plynový kotel včetně etážového topení a ohřev TÚV.
Technický stav: Stav budovy podstandardní, nutná hydroizolace, obnova fasády, nátěry krytiny, opravy společných prostorů. Byt uvažován standardní.
-5-
Výměry:
Kuchyň Pokoj Pokoj Pokoj Pokoj (4.NP) Předsíň Koupelna + WC Schodiště Sklep Celkem
b)
12.00 m2 15.00 m2 16.00 m2 16.00 m2 53.00 m2 2.20 m2 7.80 m2 7.20 m2 8.00 m2 137,20 m2
Pozemek
Plně zainvestovaný, přístupen z veřejné nezpevněné komunikace – Pobřežní ulice, rovinatý pozemek, plně zainvestovaný.
č.parcely stp. čk. 368
Výměra v m2 116
-6-
C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
Výpočet věcné hodnoty
a) Stavba
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení.
Výchozí věcná hodnota zjištěna v závislosti na skutečně porovnatelné dosažené ceny obytných budov v lokalitě, přepočtené na 1 m2 podlahových ploch, s korekčními indexy kvality současné vybavenosti činí 22 350,- Kč.
Reprodukční cena:
137,20 m2 x 22 350,- Kč/m2 = 3 066 420,- Kč
Opotřebení při stáří 80 let a prodloužené technické životnosti, při analytické metodě činí 74 %, tj. činí 797 269,- Kč.
-7-
b) Pozemek
Obvyklá cena stavebních pozemků v této lokalitě činí 220,- Kč/m2.
Výpočet: 116 m2 x 220,- Kč/m2 = 25 520,- Kč
Podíl ve výši 1372/2892 činí 12 107,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 888 a 881 v k.ú. Svatava činí zaokrouhleně 809 400,- Kč.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě byty v lokalitě obce Svatava).
Nepodařilo se zjistit hodnověrné skutečné ceny obchodovaných realizovaných bytů v posledním roce.
Z toho důvodu použito tzv. nepřímé metody, tj. informací realitních serverů, konkrétně S-Reality, jejich nabídkové ceny upraveny přiměřenými koeficienty kvality, velikosti, místa – vzhledem k oceňovanému bytu.
-8-
Lokalita Svatava U Přádelny Pohraniční stráže Habartov Vintířov
Velikost bytu 1+3 1+3 1+4 1+4
Výměra v m2 86 120 73 84
Cena bytu 565 000 390 000 450 000 590 000
Koeficient 1,05 1,00 1,10 1,15
Porovnatelná cena 593 250 390 000 495 000 678 500
Z toho vyplývá průměrná cena 539 188,- Kč.
Tyto ceny obsahují i podíl na společných částech budov a pozemcích. V místě je v současné době značný převis nabídky nad poptávkou.
Srovnávací cena nemovitosti zapsané v LV č. 888 a 881 v k.ú. Svatava činí zaokrouhleně 540 000,- Kč.
Stanovení návrhu obvyklé ceny
Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi v tomto regionu, negativně ovlivněné vyšší nabídkou nad poptávkou, je navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny, snížena koeficientem prodejnosti 0.90.
Výpočet: 540 000 x 0,90 = 486 000,- Kč
Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 888 a 881 v k.ú. Svatava činí 486 000,- Kč.
Slovy: Čtyřistaosmdesátšesttisíckorunčeských
-9-
Věcná břemena zapsaná v listu vlastnictví spočívající v povinnosti umožnit dotčeným dalším vlastníkům v budově přístup přes dotčenou (oceňovanou) jednotku na střechu domu za účelem provádění údržby a oprav střechy domu, umístění, instalace, údržby antén nebo případné společné televizní antény na střeše domu a vedení televizního signálu vně budovy – jsou oceněna paušální sazbou 10 000,- Kč – dle § 18, odst. 5 zákona č. 151/97 Sb..
Pozn.:
Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí „obvyklé ceny“ uvedené v § 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu.
V Trutnově dne 12.03.2015
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6993/27-2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 12.03.2015
-10-
