-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6790/139-2013 o ceně nemovitosti – bytové jednotky č. 340/14 v bytovém domě čp. 340 v k.ú. Trutnov, obec Trutnov, okres Trutnov, včetně podílu na společných částech budovy
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 16.08.2013 pod čj. 158 EX 807/13-15
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
-2-
V Trutnově dne 23.09.2013 A.SITUACE:
Vyhotovení č.:
Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí + informace o stavbě b) snímky pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) částečná dokumentace f) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 16.09.2013 na základě mého obeslání, zúčastnila se p. Bílková, která umožnila prohlídku nemovitosti.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni 16.09.2013.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 10537, katastrální území Trutnov, obec Trutnov, Okresní úřad Trutnov.
-3-
Vlastník: individuální vlastnictví Bílková Květoslava, narozena 19.05.1960
2. Podíl na společných částech budovy je zapsán v listu vlastnictví č. 5852, katastrální území Trutnov, obec Trutnov, Okresní úřad Trutnov.
Vlastník: podílové spoluvlastnictví Bílková Květoslava, narozena 19.05.1960
podíl ve výši 603/24728
Oceňovaný byt se nalézá v budově čp. 340 na stp. čk. 3860. Stavební parcela je jiného vlastníka, zapsána v LV č. 10001 – Město Trutnov.
3. Z dostupných informací vyplývá vybudování budovy v letech 1974-76. V bytě před 14-15 lety realizovány stavební úpravy, spočívající v obnově sociálního jádra (vyzděno a opatřeno zařizovacími předměty, včetně keramických obkladů), obnově kuchyňské linky, keramické dlažby v příslušenství a kuchyni, částečná elektroinstalace. Před 2-3 lety proběhla revitalizace budovy, kdy byla obnovena krytina, klempířské prvky, zateplena fasáda, osazeny plastová okna, vchodové domovní dveře, renovace výtahu.
-4-
4. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Bytová jednotka č. 340/14 b) Podíl na společných částech budovy ve výši 603/24728
5. Popis: Nemovitost je situována ve východní, zastavěné části města „Dolní Předměstí“, přístupna z Lomní ulice, v prostoru okraje sídliště „Výsluní“ od historického centra města vzdálena 400 m, od zastávky MHD 100 m. Jde o stabilizované území, území je plně zainvestované, pozemek je na úbočí jižně přivráceného svahu.
a)
Bytová jednotka č. 340/14
Jde o volně stojící budovu o 9.NP, z toho 8 obytných, prvé vytváří prostory pro sklepy, vstup a společné prostory, celkem obsahuje 40 bytových jednotek. Oceňovaný byt situován ve 3.NP, jde o byt 1+2 s příslušenstvím.
Konstrukční řešení: Jde o typový montovaný objekt systémem T06B, z plošných želbetonových panelů, s plochou střechou, se živičnou krytinou na spádových klínech, s výtahem, schody dvouramenné. Fasáda dodatečně zateplena, okna v celé budově plastová, v bytě podlahy PVC, zčásti keramická dlažba, dveře náplňové, sociální jádro zděné, s keramickými obklady, v koupelně vestavěn splachovací WC. Kuchyň vybavena standardní linkou a sporákem (obnoveny před 15 lety). Vytápění ústřední, teplovodní z VS, rovněž centrální ohřev TÚV.
Technický stav: Objektu i bytu je celkově dobrý, přispěly k němu realizované úpravy v bytě před 15 lety a revitalizace budovy před 3 lety.
-5-
Podlahová plocha bytu činí 60.30 m2. C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy.
Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy.
Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
Výpočet věcné hodnoty
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení.
V tomto případě je použito analogicky oceňovacího předpisu Ministerstva financí, tj. zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 450/2012 Sb..
-6-
1. Bytová jednotka č. 340/14 1.1 Výměry podlahové plochy ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Část Výměra│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │byt č. 340/14 60,30 m2│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 1.2 Základní údaje pro zjištění ceny Stáří nemovitosti: Stavba po celk.rekonstrukci: Kraj: Oblast/obec/kategorie:
2013 - 1976 = 37 r. ne Královéhradecký Trutnov
1.3 Výpočet indexu cenového porovnání ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │ Hodnocený znak Pásmo Hodnota│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │ 1 Situace na trhu II. -0,05 │ │ poptávka nižší než nabídka │ │ 2 Vlastnictví nemovitostí I. -0,05 │ │ stavba na cizím pozemku │ │ 3 Vliv právních vztahů I. -0,05 │ │ negativní │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index trhu = 1 - 0,15 = 0,850 │ │ │ │ 1 Poloha nemovitosti III. 0,00 │ │ v souvisle zastavěném území │ │ 2 Význam lokality II. 0,00 │ │ bez vlivu │ │ 3 Okolní zástavba a životní prostředí IV. 0,03 │ │ objekty pro bydlení bez zázemí parků │ │ 4 Dopravní spojení II. 0,00 │ │ dobrá dostupnost centra obce, │ │ dobré dopravní spojení │ │ 5 Parkovací možnosti v okolí nemovitosti II. 0,00 │ │ omezené │ │ 6 Obyvatelstvo II. 0,00 │ │ bezproblémové okolí │ │ 7 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti III. 0,00 │ │ bez vlivu │ │ 8 Vlivy neuvedené II. 0,00 │ │ bez dalších vlivů │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index polohy = 1 + 0,03 = 1,030 │ │ │ │ 1 Typ stavby III. 0,00 │ │ budova panelová, zateplená │
-7-
└───────────────────────────────────────────────────────────────┘
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │ 2 Společné části domu II. 0,00 │ │ kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, │ │ sušárna, sklad │ │ 3 Příslušenství domu II. 0,00 │ │ bez dopadu na cenu bytu │ │ 4 Umístění bytu v domě III. 0,05 │ │ 2. - 4.NP s výtahem │ │ 5 Orientace obytných místností III. 0,03 │ │ ostatní světové strany - s výhledem │ │ 6 Základní příslušenství bytu III. 0,00 │ │ příslušenství úplné - standardní provedení │ │ 7 Další vybavení a užívané prostory III. 0,00 │ │ standardní vybavení - balkon nebo lodžie, │ │ komora nebo sklepní kóje (sklep) │ │ 8 Vytápění bytu III. 0,00 │ │ dálkové, ústřední, etážové │ │ 9 Kriterium jinde neuvedené III. 0,00 │ │ bez vlivu na cenu │ │10 Stavebně-technický stav II. 1,05 │ │ byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou │ │ Koeficient s pro kategorii C činí 0,8 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index konstrukce a vybavení = (1 + 0,08) x 1,05 x 0,8 = 0,907 │ │ │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index cenového porovnání I = 0,850 x 1,030 x 0,907 = 0,794 │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
1.4 Ocenění (§ 25)
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Index. průměrná cena IPC (příloha č. 19) 20.563,00 Kč/m2│ │Index cenového porovnání I x 0,794 │ │ ────────────────────│ │Cena upravená CU 16.327,02 Kč/m2│ │Výměra podlahové plochy x 60,30 m2 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - bytová jednotka č. 340/14 984.519,31 Kč │ │ ═════════════ │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
-8-
2. Rekapitulace ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │1. Bytová jednotka č. 340/14 984.519,31 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena celkem - zaokr. 984.520,00 Kč│ │ ═════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
Věcná hodnota (časová cena) bytové jednotky č. 340/14 včetně podílu na společných částech domu činí 984 520,- Kč.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě byty).
V lokalitě zastavěného území Trutnova, v území s úplnou zainvestovaností, se dle dostupných informací z databází zobchodovaly v posledních 12 měsících následující prodeje bytů obdobného stáří a velikosti.
Lokalita Trutnov Trutnov Trutnov Trutnov
Výměra v m2 64 61 60 64
Cena bytu 800 000 820 000 930 000 690 000
Korekční index 1,00 0,93 0,90 1,10
Přepočtena na 1 m2 12 500 12 502 13 950 11 859
-9-
Z toho vyplývá průměrná cena 12 703,- Kč/m2. Tyto ceny obsahují i podíl na společných částech budovy. V tomto případě je pozemek jiného vlastníka, což je zohledněno v korekci ceny. V místě je v současné době značný převis nabídky nad poptávkou.
Výpočet: 60,30 m2 x 12 703,- Kč/m2 = 765 991,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 10537 a 5852 v k.ú. Trutnov činí zaokrouhleně 766 000,- Kč.
Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny
Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je značný převis nabídky nad poptávkou, současnou realitní a ekonomickou krizí, je navržena obvyklá cena ve výši porovnávací hodnoty. Nebyly zjištěny žádná práva a závady s nemovitostí spojené, mimo uvedené ve „Výpisu z katastru nemovitostí“, jež neovlivňují obvyklou cenu.
Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č. 10537 a 5852 v k.ú. Trutnov činí 766 000,- Kč.
V Trutnově dne 23.09.2013
-10-
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6790/139-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 23.09.2013
-11-
