inhoud p2-3
jaarverslag 2011
Sinds de financiële crisis van 2008 leefde de hoop dat het herstel zich snel zou aandienen. De inspanningen van regeringen en centrale banken hebben niet kunnen vermijden dat we nu in België een recessie kennen. Tegelijkertijd ontwikkelt zich wereldwijd een politiek klimaat waarvan de berichtgeving de burger onzekerheid en angst inboezemt. Het vertrouwen is moeilijk te herstellen. We leven nu eenmaal in een sterk geglobaliseerde wereld waarbij de minste verschuiving een invloed heeft op de totaliteit van de wereldbevolking. Wij vrezen dan ook samen met vele anderen dat 2012 opnieuw geen topjaar zal worden voor de hele vastgoedsector omwille van de kredietschaarste en de maatregelen die elke overheidsinstantie moet nemen om haar financiën te saneren. Evenwel zullen er, zoals bij elke crisis, investeerders met de nodige fondsen én kennis hun kans kunnen wagen. De kantoormarkt in België blijft geconfronteerd met een dalende vraag, alsook met de moeilijkheid om te beantwoorden aan duurzaamheidsnormen en hierbij aansluitend ons nationaal mobiliteitsprobleem. Een antwoord op deze problemen is onder meer de reconversie van oude kantoorgebouwen naar nieuwe bestemmingen. Ik verwijs hiervoor ook naar ons jaarrapport over 2009 en 2010, waar deze uitdagingen voor de kantoormarkt reeds uitvoerig aan bod kwamen en welke concrete invulling IHC * hier aanbracht en stimuleerde. De markt van het (semi-)industriële vastgoed kende een jaar met twee gezichten, fluctuerend op de golf van de economie en sterk gebonden aan activiteiten rond havens en belangrijke wegenassen. Het segment van de KMO, de structurele sterkhouder van onze economie, was bijgevolg opnieuw in 2011 prominent aanwezig in het aantal vastgoedtransacties in dit segment. De markt van het winkelvastgoed wist zich niet enkel in België maar in heel Europa als de beste leerling van de klas te bevestigen. Er zullen steeds basisbehoeften zijn bij de burger en enkele retailers spelen daar goed op in met hun expansie- en diversificatiebeleid. Ook bij de binnen- en buitenlandse investeerders was winkelvastgoed in 2011 het meest gegeerd. * IHC staat voor Immobiliën Hugo Ceusters
voorwoord / p 6 - 7
Bij IHC sluiten we het jaar af met een tevreden gevoel: - de groei werd bestendigd, - agency bevestigde, als belangrijkste onafhankelijke makelaarskantoor in België, haar sterke positie zowel op de kantoormarkt als op de semi-industriële en winkelvastgoedmarkt o.a. dankzij de geografische spreiding, - het vakblad Expertise kende IHC de award van “Letting Agent of the Year 2011 – Offices Antwerp” toe, - het beheersdepartement (Real Estate Services) IHC-SCMS behoudt haar derde plaats als extern bestuurder (cfr. grafiek p. 43), en blijft de ruggegraat voor onze vennootschappen, - een sterke prestatie van facility management werd neergeschreven in 2011 zoals voor de Vlaamse Gemeenschap aan het Kievitplein te Antwerpen, - op internationaal vlak wordt IHC de exclusieve ONCOR vertegenwoordiger voor de ganse Benelux markt. Wij verwachten immers een groeiende interesse vanuit VS en niet-Euro-landen voor deze centraal gelegen markt, - de banden met SCMS werden nog sterker aangehaald door een verstevigd en eenduidig aandeelhouderschap. Dit uit zich onder meer in de oprichting van Park M (cfr. p. 46). Wij hopen dat u dit marktoverzicht op een rustige manier kan lezen en regelmatig kan naslaan. Het is geschreven op basis van een realistische toetsing op het veld, alsook vanuit een historisch perspectief. Wij hebben het voorrecht te bogen op een lange geschiedenis en ervaring, gedragen en gedreven door collega’s die het beste van zichzelf geven om de klant/opdrachtgever optimaal ten dienste te staan.
Ingrid Ceusters-Luyten executive president IHC
jaarverslag 2011
De kantoormarkt: reconversiemarkt? Waar in 2010 sprake was van beterschap en herstel van de kantoormarkt ten opzichte van 2009, constateren we dat het herstel zich niet verderzette en een dieptepunt bereikte in 2011 met een nationale takeup tot 610.000 m² ten opzichte van 800.000 m² in 2010. Vooral de grote bedrijven laten het afweten. Meer nog, men zou kunnen stellen dat de vraag vandaag eerder bestaat uit minder vierkante meters te mogen huren en aan betere voorwaarden. De tendens van hernegotiaties zal zich ongetwijfeld verderzetten in 2012. Enkel de Europese Instellingen huurden meer en in 2012 zal de grootste vraag wellicht ook komen van vernoemde instellingen. De ontwikkelingsactiviteit is historisch laag in 2011. Een trend die zich eveneens zal doorzetten in 2012. Er wordt weinig speculatief gebouwd en opgeleverd. Ondanks deze zwakke vraag zou men kunnen vaststellen dat leegstand toch een neerwaartse tendens kent. Als antwoord op de huidige marktomstandigheden en het aanpassen van de gebouwen aan de wetmatigheden van de duurzaamheid kent deze trend, die reeds vorig jaar werd ingezet, zijn vervolg: reconversie van oude kantoorgebouwen naar een residentiële bestemming, een bestemming in de zorgsector of zelfs scholen. • Voorbeelden: In Antwerpen, Leuven en Gent worden in 2011 oude kantoorgebouwen omgevormd tot studentenkoten.
kantoren / p 10 - 11
De Karel de Grote Hogeschool neemt zo haar intrek in het voormalige kantoorgebouw van AXA gelegen aan de Singel/Brusselstraat in Antwerpen. Vanwege de komst van de nieuwe campus van de Artesishogeschool aan Park Spoor Noord (Antwerpen) worden oude kantoorgebouwen in deze omgeving alsook in de Antwerpse universtiteitsbuurt aangekocht door ontwikkelaars om te worden omgevormd tot studentenkoten. Op de Paardenmarkt werden hiervoor de oude kantoren van de Hessenatie verkocht. In Brussel wordt het vroegere hoofdkantoor van Le Soir aan de Koningstraat 120 omgevormd tot een hotel met een 400-tal kamers (totale ontwikkeling 14.417 m²). Naast een daling van structurele leegstand op de kantoormarkt resulteert dit proces in een mix aan bestemmingen in bepaalde wijken die de overheid enkel maar kan toejuichen. 2011 wordt voorts gekenmerkt door een sterke toename van de koopvraag door eindgebruikers. Zowel grote eindgebruikers als bijvoorbeeld Fiducial (4.178 m2) in Antwerpen, het Wit Gele Kruis (4.200 m2) in Gent en VOKA (5.200 m2) in Brussel als kleinere gebruikers, waaronder diverse vrije beroepen, investeren liever in vastgoed als belegging in financieel onstabiele tijden. De vraag naar efficiënt gebruik van kantoorruimte houdt aan en wordt nog versterkt, mede door het belang van duurzaamheid. Gelet op het huidige leegstandsvolume en de beperkte speculatieve ont-
jaarverslag 2011
Verschillende verhuurtransacties betreffende een gedeelte van het gebouw zitten in de afrondende fase, - City Link II&III (WILLEMEN): 27.060 m² bovengrondse kantooroppervlakte + parkings. De vergunning werd reeds toegekend, - Oude Douanegebouw in de Cadixwijk op het Eilandje (CORES): gemengd project met 5.000 m² kantoren, - Nieuw Zuid (STADSONTWIKKELING ANTWERPEN ZUID): een heel nieuw stadsgedeelte zal hier worden ontwikkeld met een substantieel aandeel kantoren, - Post X in Berchem (IRET): een gemengd project voor kantoren, retail en residentieel - zit in de vergunningsfase, - Transferium Coppenskazerne (VAN ROEY): 6.035 m² kantoorruimte met aanvullende en ondersteunende functies voor de reeds aanwezige en toekomstige gebruikers op de site. De Brusselse kantoormarkt De take-up in Brussel bedroeg in 2011 circa 360.000 m², hetgeen een sterke daling betekent ten opzichte van 2010. Significant hierbij is de transactie van de Europese Commissie, die 46.000 m² opneemt in het gebouw “Capital” in het hart van de Leopoldwijk/Europees District. Door deze transactie is het aandeel van de publieke sector in de take-up in de Leopoldwijk gestegen naar 64%. Take-up door de private sector is echter lager dan het gemiddelde van de afgelopen drie jaren. Ondanks de
kantoren / p 12 - 13
zwakke vraag daalt ook de leegstand in de Leopoldwijk naar circa 7%. Dit is vooral te wijten aan een sterke daling van (speculatieve) ontwikkelingsactiviteit. Echter deze daling van de leegstand vertoont zich enkel in de Leopoldwijk en wordt in belangrijke mate veroorzaakt door de recente opname door de Europese Commissie. Buiten deze wijk stijgt de leegstand naar circa 18%. De algemene gemiddelde leegstand in Brussel piekt rond 10,50%. In heel Brussel staat 1,45 miljoen m² kantoorruimte leeg. Ook in 2012 zal de dalende tendens van nieuwe ontwikkelingen zich verderzetten: verwacht wordt dat in 2012 en 2013 slechts 100.000 m² speculatieve nieuwbouw op de markt komt. Deze speculatieve ontwikkelingen situeren zich hoofdzakelijk in de Leopoldwijk. Er zijn echter wel verschillende andere projecten die op maat van bepaalde klanten worden opgetrokken. Brusselse projecten in de pipeline - NATO HQ in Evere (130.000 m²), - Residence Palace in de Leopoldwijk voor de Europese Raad (56.000 m²), - Belair voorverhuurd aan de Federale Politie (54.000 m²) en - Pole Star voor GDF Suez (44.500 m²). De historisch lage ontwikkelingsvooruitzichten voor de komende jaren leiden tot een daling in leegstand in nieuwe gebouwen. Hierdoor dalen, vooral in de Leopoldwijk, de “incentives”, dit zijn toegevingen die eigenaars veelal geneigd zijn te doen in de loop van
jaarverslag 2011
onderhandelingen om een huurovereenkomst af te sluiten. Dit geldt uiteraard niet voor gedecentraliseerde locaties en de periferie waar een neerwaartse druk op de economische huurprijs zich doorzet. Prime rent voor de Leopoldwijk is 285 euro/m²/jaar. Prime yields in de Brusselse Leopoldwijk bleven stabiel rond 6,75% voor standaard 6/9-huurcontracten. In de periferie en de gedecentraliseerde regio is het een stuk moeilijker om gebouwen verkocht te krijgen vanwege de structurele leegstand in deze wijken. Het zijn enkel de best gelegen gebouwen die nog verkocht worden aan yields rond 7,5%. Kantoorgebouwen in de perifie die te kampen hebben met structurele leegstand zijn vandaag haast onverkoopbaar. Enkel eindgebruikers en ontwikkelaars hebben nog interesse in dergelijke gebouwen. Topgelegen gebouwen met lange termijn overheidsof EU-contracten daarentegen werden verhandeld aan 5% aanvangsrendement (cfr. p. 37). De Mechelse kantoormarkt De Mechelse kantoormarkt liet enkele mooie transacties optekenen. U-Place verwelkomde Mundipharma in hun project Stephenson Plaza langs de E19 (1.324 m²) en Biocartis tekende voor 3.970 m² aan de Schaliënhoevedreef. De prime rent op de Mechelse kantoormarkt bedraagt 135 euro/m²/jaar en volgt daarmee de Antwerpse markt. De stationslocatie in Mechelen, gelegen tussen Antwerpen en Brussel, zal door de komst van de HST-verbinding naar Zaventem ook aan aantrekkingskracht winnen.
kantoren / p 14 - 15
Gent en regio: beloftevolle markt in een stroomversnelling Gent investeerde de voorbije jaren fors in stadsvernieuwing. In het buitenland is men sterk onder de indruk van de Artveldestad: de Britse krant The Independent riep Gent onlangs uit tot het best bewaarde geheim van Europa. In een snel tempo worden nieuwe woon- en werkprojecten opgestart die voor een ongekende dynamiek zorgen. • Dienstensector grootste groeipool: Op de Gentse kantorenmarkt was er jarenlang een geringe beschikbaarheid aan grote oppervlaktes, maar ook de vraag was eerder beperkt. De voornaamste ontwikkelingen situeren zich momenteel aan The Loop, Flanders Expo en aan het station Gent Sint-Pieters. Grote oppervlaktes in het centrum van de stad verliezen sterk aan aantrekkingskracht. De leegstand van kantoren is beperkt in vergelijking met Brussel of Antwerpen. De dienstensector is de grootste groeipool in Gent en dit resulteert in een extra vraag naar kantoorruimte. De komende vijf jaar verwacht men een stijging van de vraag met 275.000 m². De groei wordt het meest zichtbaar ten zuiden van de stad in Sint-Denijs-Westrem. De huurprijzen op de Gentse kantoormarkt blijven vrij stabiel en betaalbaar: gemiddeld tussen 90 en 115 euro/m²/jaar, met een prime rent van 145 euro/ m²/jaar voor projecten op toplocaties zoals The Loop. Kwalitatieve kantoren met een correcte prijs raken
jaarverslag 2011
vlot verhuurd, hoewel de vraag naar huren merkelijk een pak lager ligt dan enkele jaren terug. De totale kantoorvoorraad op de Gentse markt bedraagt 1,4 miljoen m². Met 4,3% of 60.000 m² is de leegstand eerder laag te noemen. De gemiddelde huurprijs voor kantoorruimte bedraagt 110 euro/m²/jaar. • Nieuwe stadsdelen met bovenregionale uitstraling: In het project ‘De Oude Dokken’ in het noordelijk deel van Gent wordt het voormalig havengebied in de volgende 15 jaar omgebouwd tot een nieuwe woonwijk aan het water: 190.000 m² is bestemd voor wonen, 110.000 m² voor kleinhandel en kantoren. In de omgeving van Gent-Sint-Pieters wordt een totaalprogramma gerealiseerd van 170.000 m² voor kantoren, woningen en commercieel-recreatieve functies. Bij The Loop gelegen in het zuidelijk deel van Gent wordt een nieuw stadsdeel gerealiseerd met een bovenregionale uitstraling, goed voor een totaalprogramma van 552.500 m² vloeroppervlakte. De totale ontwikkeling is gefaseerd over een twintigtal jaren.
kantoren / p 16 - 17
belangrijkste transacties in 2011 door Immobiliën Hugo Ceusters nv IHC bemiddelde in 2011 voor 24.102 m² over 55 kantoortransacties op de Belgische markt voor onder meer: - Fiducial, - Syntra, - ECB, - Roularta, - Intervest, - AXA, - Norking, - Monard-d’Hulst, - Elegis, ...
jaarverslag 2011
2011: een jaar met twee gezichten Ondanks de economische en financiële onzekerheid was 2011 een goed jaar voor de industriële vastgoedmarkt met een opname van circa 1,5 miljoen m². Euforie is echter niet aan de orde. Realiteitszin en een gedegen professionalisme waren én zijn de kernbegrippen voor het industriedepartement van IHC. Nog steeds liggen de huur- en koopprijzen voor bestaande sites immers onder druk van de marktomstandigheden. Kandidaat-huurders en -kopers voelen zich sterk, ook al slinkt stilaan het aanbod op de markt. Meer nog dan voorheen zullen mondiale en Europese economische vooruitzichten hun invloed hebben op beslissingen betreffende aankoop of huur van vastgoed. De vraag naar semi-industrieel en logistiek vastgoed is nog steeds voornamelijk gerelateerd aan een gunstige geografische ligging in onder meer de Vlaamse havens en aan de belangrijkste assen A12, E19 en E313. De take-up in 2011 bleef stabiel ten aanzien van 2010, maar de take-up werd gekenmerkt door de opname van diverse grote oppervlaktes, vooral in het vierde kwartaal. 2011 vertoonde twee gezichten. In het eerste kwartaal nam het aantal transacties voor semi-industrieel en logistiek vastgoed toe. Bedrijven kregen terug vertrouwen in de economie en dit vertaalde zich in concrete beslissingen betreffende huur of aankoop van een gebouw. De take-up in het eerste kwartaal lag op circa 211.000 m² verspreid over 121 transacties. Dat is tweederde meer in oppervlakte en de helft meer in transacties dan dezelfde periode in 2010. De
semi-industrieel en logistiek vastgoed / p 20 - 21
vraag situeerde zich vooral naar bedrijfsgebouwen van KMO’s en in mindere mate naar logistieke distributiecentra. De oppervlaktes van meer dan 5.000 m² vertegenwoordigden een aandeel van 34%. Het tweede kwartaal van 2011 kende een kleine terugval in vergelijking met het eerste kwartaal. De groeivertraging liet zich zien in een opname die na het tweede kwartaal uitkwam op 482.585 m², verspreid over 269 effectieve vastgoedtransacties. Na een nog behoorlijke eerste jaarhelft, kende ook de tweede jaarhelft een duaal karakter. In het derde kwartaal zagen we een significante daling in de semiindustriële en logistieke vastgoedactiviteit. Traditioneel is het derde kwartaal rustig met de zomer, maar er was helaas meer aan de hand. De opname van semi-industriële ruimtes kende een daling van circa 50% over heel België. In Wallonië bedroeg de achteruitgang 67%, in Brussel daalde de opname met circa 15%. Het logistieke vastgoed kreeg eveneens klappen in het derde kwartaal: nieuwe opnames zakten met 75% en 70% voor respectievelijk Vlaanderen en Brussel. Het vierde kwartaal maakte zeer veel goed door de opname van een aantal significante vastgoeddeals (cfr. infra p. 23). De huurprijzen voor industrieel en logistiek vastgoed bleven stabiel in 2011. De logistieke prime rent bedraagt 45 euro/m²/jaar. De meeste transacties werden afgesloten tussen 38 en 43 euro/m²/jaar. Voor semi-industriële panden geldt een prime rent van 50 euro/m²/jaar waarbij de gemiddelde huurprijzen liggen tussen 33 en 45 euro/m²/jaar. Brussel
jaarverslag 2011
krachten verder te blijven werken aan de toekomst. Niet zozeer de andere Vlaamse havens vormen een bedreiging. Zij trachten elk hun eigen karakter vorm te geven: Gent als productiehaven en Zeebrugge voor automobiel en gas. Vooral de haven van Rotterdam is dé concurrent bij uitstek. IHC heeft in 2011 haar historische positie in de Antwerpse haven duidelijk bevestigd met een aantal grote referentietransacties zowel in verhuur als in verkoop van magazijnen. In tegenstelling tot de Antwerpse haven fungeert de haven van Gent voornamelijk als een productiehaven en nauwelijks als een hub voor op- en overslag. Belangrijke productiesectoren zijn onder meer staal, chemie en auto’s. Meer en meer profileert Gent zich als ‘groene haven’ met onder andere de grootste biobrandstofcluster in Europa. De komende jaren wordt er te Gent ingezet op de groei van logistiek en distributie. De aanleg van het Kluizendok, de aanleg van de tweede zeesluis op het kanaal Gent-Terneuzen en de definitieve eenmaking van de R4 zullen de Gentse haven een enorme boost geven. Belangrijke transacties in de markt: - Nike: 40.000 m² in Herentals - VF Europe: 30.000 m² in Sint-Niklaas - Colruyt: 50.000 m² in Mechelen - Stanley Black & Decker: 65.000 m² in Tessenderlo - Duvel Moortgat: 26.000 m² in Puurs - Caterpillar: 23.000 m² in Neder-over-Heembeek in het project Canal Logistics - Pacorini: 19.000 m² in de Antwerpse haven
semi-industrieel en logistiek vastgoed / p 22 - 23
- Pomax: 10.000 m² in Mechelen - SAS Automotive: 12.000 m² in de haven van Gent Bevaks De meeste beursgenoteerde vastgoedeigenaars tekenden mooie cijfers op in 2011. Zo verbeterde vastgoedbevak Montea haar nettowinst tijdens het derde kwartaal van 2011, terwijl in dezelfde periode een jaar eerder nog verlies werd geleden. WDP zag zijn courante winst over de eerste jaarhelft van 2011 stijgen. Warehouses Estates Belgium heeft eveneens een sterk boekjaar achter de rug. Bij Intervest Offices & Warehouses zette de herstelbeweging van het eerste half jaar zich voorzichtig door tijdens de tweede helft van 2011. Deze bevak koos duidelijk voor meer aandeel magazijnen in hun portefeuille.
belangrijkste transacties in 2011 door Immobiliën Hugo Ceusters nv IHC was in alle markten aanwezig met het nodige aanbod en expertise. Dit voor bestaande en nieuwe cliënten, waaronder het Gemeentelijk Havenbedrijf van Antwerpen, het Italiaanse koffie opslagbedrijf Pacorini, de bevak Leasinvest (AvH), Amazing Products, projectontwikkelaar Abelim, enkele bekende havennaties, de Intercommunale Ontwikkelingsmaatschappij van de Kempen, enz… Dit voor een totale oppervlakte van circa 71.000 m².
jaarverslag 2011
winkels, highstreets, shopping centra en retailparken / p 26 - 27
Retailers zetten hun expansie in België verder. Zoals in 2010 zochten retailers naar nieuwe expansiemogelijkheden. Food retailers bleken de meeste actieve groep. Over het algemeen ondervinden retailers weinig moeilijkheden om hun expansieplannen door te voeren. Expansie wordt hoofdzakelijk beoogd in grote tot middelgrote steden. Slechts enkele retailers zien de opportuniteiten ook in kleinere steden. De vraag naar goedgelegen baanlocaties is groot, maar ontwikkelaars worden geconfronteerd met steeds strengere stedenbouwkundige voorschriften.
het consumentenvertrouwen tot haar laagste peil sinds twee jaar. Ondanks het dalende consumentenvertrouwen, gelooft 57% van de retailers toch in een omzetstijging.
54% van de retailers verwacht een stabilisatie van de huurprijs in 2012, 40% vreest voor een verdere huurstijging en 6% verwacht een huurdaling. Over het algemeen wordt een neerwaartse druk verwacht op huurprijzen op secundaire en tertiaire locaties.
Antwerpen is en blijft de meest favoriete stad bij retailers, op de voet gevolgd door Brussel en nieuwkomer Gent. Een voorbeeld hiervan is de recente transactie van privé investeerder Tans uit Hasselt, die in een transactie van 40 miljoen euro enkele winkelpanden kocht in de Veldstraat en de Volderstraat in Gent tegen een rendement van iets minder dan 5%.
Er is weliswaar een nieuwe regering, maar gelet op de onzekerheid in de Eurozone en negatieve economische vooruitzichten, wordt verwacht dat het consumentenvertrouwen nog zal dalen. Einde 2011 daalde
Highstreets Toplocaties op de winkelvastgoedmarkt blijven populair, de vraag is groter dan het aanbod. Nochtans verdwijnen vrijwel overal de drempelgelden, enkel voor de echte toplocaties blijven deze nog van toepassing.
Volgende belangrijke buitenlandse nieuwkomers openden een vestiging in 2011 en bevestigen alzo de
tabel - prime rents high streets (euro/m2/j)
locatie
Antwerpen
Brugge
Gent
Brussel
winkelgebied Meir prime rent (euro/m2/j) 1.750/1.800
Steenstraat 1.150
Veldstraat 1.350
Nieuwstraat 1.650
Hasselt
Luik
Hoogstraat Vinave de l’Ile 1.150 1.050
jaarverslag 2011
winkels, highstreets, shopping centra en retailparken / p 28 - 29
coherent en aantrekkelijk shoppinggebeuren uit te bouwen. Baanwinkels en retail parken In het segment van baanwinkels en retailparken, waar heel wat nieuwe projecten werden gerealiseerd, steeg het aantal transacties gevoelig. De take-up bij baanwinkels is bemoedigend en vergelijkbaar met de cijfers uit 2010. Dit is voornamelijk te danken aan de expansie van zowel nieuwkomers als bestaande retailers die met een baanwinkelconcept op de markt komen, zoals bijvoorbeeld Appel’s, L&L en Veritas. De prijzen voor baanwinkels blijven ook op het niveau van 2010, waarbij de beste locaties huurniveau’s van 165 euro/m²/jaar bereiken. De gemiddelde huurprijs ligt echter in de buurt van 85 à 95 euro/m²/jaar. Op het niveau van de Vlaamse regering wordt werk gemaakt van een verdere uitvoering van de startnota ‘Winkelen in Vlaanderen’. Het ruimtelijk-economisch luik voorziet in instrumenten voor kernversterking alsook instrumenten tegen uitwaaiering van baanwinkels. Hiernaast streeft de Vlaamse regering naar een verdere aanpassing van de omzendbrief ‘grootschalige detailhandel’, waardoor ook de retail parken meer en meer aan belang (zullen) winnen. Shopping centra Ondanks de crisis blijven de shopping centra zeer in trek. De binnenstedelijke shopping centra zagen hun omzetcijfers en bezoekersaantallen stijgen ten op-
zichte van 2010. De huurprijzen van Wijnegem Shopping Center en Woluwe Shopping Center benaderen de prijzen van de hoofdwinkelstraten zoals de Meir in Antwerpen en de Nieuwstraat in Brussel. Over het algemeen gesteld blijft het prijsniveau van de grote shoppingcentra stabiel net zoals tijdens de jongste jaren. Investeringstransacties in Shopping Centra, die in samenspraak met de eigenaars goed beheerd worden, scoren hoog bij institutionele beleggers: - Galeries Saint-Lambert (Luik) werd verkocht aan CBRE Global Investors door Crédit Suisse voor ca 110 miljoen Euro - Promenade (Kapellen) werd verkocht aan de regionale privé-investeerder Delcroix Verder heeft het vernieuwde Grand Bazar te Antwerpen zich ontpopt tot een aantrekkingspool voor retailers, met een volledige bezetting als resultaat en hebben Basilix (Brussel) en Les Grands Prés (Mons) hun waarde meer dan bestendigd dankzij succesvolle huurhernieuwingen begeleid door IHC. Ook de kleinere belegger, certificaathouder, kon aldus van dit succes meegenieten. Anderzijds kende de geplande beursgang van Média Cité te Luik dan weer niet het verwachte succes en moest bij de verkoop van de TIR te Antwerpen een ernstige minwaarde genomen worden. Westland Shopping Center werd verkocht aan AG Real Estate Group Asset Management. Na definitieve goedkeuring
jaarverslag 2011
winkels, highstreets, shopping centra en retailparken / p 30 -31
van de certificaathouders, zullen de certificaten vereffend worden en van de beurs verdwijnen. Nieuwe projecten liggen hoofdzakelijk in Wallonië in het verschiet, onder meer in La Louvière (Wilhelm & co) en Charleroi (Iret/Engelstein) (Rive Gauche – 30.000 m²). In Jambes komt een gemengd commercieel project met woonvoorzieningen (33.000 m²). In het centrum van Verviers is City Mall druk bezig met de ontwikkeling van een winkelcomplex met een oppervlakte van ca 25.000 m² (Au fil de l’eau).
ruim 100 m² groot is, werd compleet omgetoverd tot een pop-up shop die recyclage en fair trade uitademt. Naast pop-up stores kunnen we mogelijks binnenkort ook kennismaken met de pop-up mall. In Londen opende onlangs de eerste pop-up mall in Europa. Het gaat om een tijdelijk winkelcentrum bestaande uit 60 containers met winkels, restaurants en entertainment. Een pop-up mall biedt ruimte aan nieuwe en onafhankelijke merken om zich te presenteren en te experimenteren, maar ook voor bekende merken is er plaats.
In de Brusselse regio bestaan concrete voorstellen voor drie nieuwe shopping centra: NEO @ Heysel (70.000 m²), Uplace te Machelen (55.000 m²) en Just under the Sky te Schaarbeek (50.000 m²). In Gent komt Dok Noord, de reconversie van de voormalige ACEC fabriek, waar naast een retailpark eveneens kantoren, lofts en ontspanningsmogelijkheden worden voorzien, op een totaaloppervlakte van ca 21.000 m². Oplevering is voorzien voor einde 2013. IHC is volop bezig met de commercialisatie van dit project. Pop-up stores & malls Het fenomeen van pop-up stores zet zich door. Popup stores worden ingezet als tijdelijke bezetting voor testprojecten of om naambekendheid te krijgen en kennen zeker een groeimarkt zonder een echte bedreiging te vormen voor andere winkelketens. Jambala en Trashilicious openden een pop-up shop in de Kammenstraat in Antwerpen. Het handelspand dat
belangrijkste transacties in 2011 door Immobiliën Hugo Ceusters nv (IHC) IHC bemiddelde in 2011 (exclusief de huurhernieuwingen) voor ca 32.000 m²: 12.000 m² in verhuur- en verkooptransacties aan eindgebruikers zoals o.a. Essentiel in de Dansaertstraat in Brussel, ... en een totaal van 19.924 m² in beleggingsdossiers in winkelvastgoed (cfr p. 37)
jaarverslag 2011
Investeringsmarkt beweegt Het onzekere economische klimaat en de daling van nieuwe ontwikkelingen leiden tot een vermindering van het totale investeringsvolume op de Belgische kantoormarkt. Het totale volume bedraagt 875 miljoen Euro of 50% minder dan het tienjarig gemiddelde. Belgische investeerders (hoofdzakelijk institutionele beleggers en Bevaks) zijn het meest actief, gevolgd door Duitse en Franse. Investeerders pasten zich aan aan de gewijzigde marktomstandigheden. Reeds eind 2010 kondigden sommige vastoedbevaks aan hun portefeuille te diversifiëren en zich bijgevolg meer te richten op winkelvastgoed, zorgvastgoed, hotels, enz. Enkele voorbeelden: - Cofinimmo, reeds sinds eind 2005 bezig met diversificatie, heeft zo belegd in kantoren, rusthuizen en horecavastgoed. Zo verkocht Cofinimmo aan Mercator Verzekeringen het kantorenpark City Link in Berchem. Het gaat om 4 gebouwen met samen 27.108 m² kantoren en 587 parkeerplaatsen. - Met een participatie in de groep City Mall breidde Banimmo, eerder vrijwel enkel actief in kantoren, uit in het segment van winkelcentra. In Antwerpen verkocht Banimmo haar kantoorgebouw gelegen aan de Lange Lozanastraat 270 aan l’Intégrale. Het gaat om 6.976 m² kantoren, 560 m² archief en 187 parkeerplaatsen. Aanvangsrendement geschat op +/-7,25%.
investeringen / p 34 - 35
- Tevens verkocht Leasinvest Real Estate Alpha Campus aan L’Intégrale. Alpha Campus omvat 3.487 m² kantoren, 355 m² polyvalente ruimte, 639 m² opslag en 125 parkeerplaatsen. Aanvangsrendement is hier niet gekend. - Wereldhave Belgium groeide dan weer snel door ING Real Estate Development Belgium over te nemen. Dit in overeenstemming met haar strategie om zich in alle landen waar Wereldhave actief is, meer toe te leggen op winkelcentra en er zelf meer te ontwikkelen. Iedereen wil retail! Winkelvastgoed blijft het goed doen, ondanks de crisis. Goedgelegen winkels staan nauwelijks leeg en de huurprijzen blijven stabiel of kennen een opwaartse tendens voor toplocaties. Wie retail heeft, behoudt het of wil het enkel verkopen aan een zeer hoge prijs. Er is vooral interesse van privé-investeerders in lange termijn vastgoedinvesteringen die een behoorlijke inkomstenstroom genereren. Het gaat hierbij vaak om familiale bemiddelde partijen die een teleurstelling op de volatiele beurs wensen om te zetten in een ‘meer zekere’ investering in (winkel) vastgoed. Tevens komt dit de diversificatie van hun portefeuille ten goede. Het totale volume aan investeringstransacties in retail vastgoed over 2011 lag op circa 438 miljoen euro ( 330 miljoen euro in 2010 en de 440 miljoen euro in 2009). Het totale volume wordt echter sterk beïnvloed door enkele grote transacties in 2011 zoals bijvoorbeeld de
jaarverslag 2011
investeringen / p 36 - 37
dement komen uitzonderlijk voor en dan enkel met betrekking tot topgelegen kantoorgebouwen. Meer concreet: zowel toplocaties als de Leopoldwijk, voor lange termijn verhuurd aan overheidsdiensten, alsook de directe omgeving van stations en lange termijn verhuurd aan overheidsdiensten, zoals het KAM gebouw in Brugge. Dit gebouw aan het station in Brugge werd in 2011 voor een recordbedrag van 120 miljoen euro verkocht aan Dexia Verzekeringen tegen een rendement van 4,9%. Een grote uitzondering. Door de feitelijke bouwstop van kantoren gedurende twee jaar zijn er nu nog nauwelijks nieuwbouwprojecten van een dergelijke kwaliteit in het aanbod. Voor de yields op de regionale markten verwijzen we naar het hoofdstuk Kantoren (p. 10) in dit jaarverslag. Vastgoed beursgenoteerd Het vastgoed bleef toch zijn rol spelen, want deze aandelen gaven minder terrein prijs. Waar de Bel-20 vorig jaar gemiddeld 19,2% zakte, presteerden Befimmo (-8,70%) en vooral Cofinimmo (+1,55%) beter dan de Brusselse beursindex. Bovendien kwamen 8 van de 20 best presterende aandelen op Euronext Brussel in 2011 uit de vastgoedsector.
belangrijkste investeringstransacties in 2011 door Immobiliën Hugo Ceusters nv (IHC) IHC heeft in 2011 acht investeringsdossiers ter waarde van ca. 30.000.000 euro geadviseerd en dit voor een totale oppervlakte van 19.924 m². De belangrijkste transactie was de verkoop van een portefeuille van een 53-tal winkelpanden, waarvan het merendeel verhuurd is aan Eldi, aan een privé-investeerder en dit aan een yield van +/- 7,5% (totale winkeloppervlakte van 17.904 m²). Alle investeringstransacties waarin IHC in 2011 adviseerde, betroffen de verkoop van winkelvastgoed of portefeuilles met winkelvastgoed, wat nogmaals aangeeft dat de retailsector in de investeringsmarkt en in de huidige conjunctuur een zeer aantrekkelijk beleggingsobject blijft. Tevens kan worden herhaald dat ook deze transacties werden uitgevoerd door privé-investeerders.
jaarverslag 2011
IHC-SCMS en de beheersmarkt Als neutrale, externe partij behandelt de beheerafdeling van IHC op een transparante manier een over de jaren heen stabiele portefeuille van commercieel vastgoed. Commercieel vastgoed behelst het beheer van zowel kantoren, logistieke en semi-industriële magazijnen als retailpanden. De stabiele beheerportefeuille bevat een 55-tal projecten met een globale verhuurbare oppervlakte van ruim 500.000 m², verspreid over heel België. Ze zijn eigendom van zowel Belgische als buitenlandse privé-investeerders en institutionele beleggers. In 2011 vonden er geen substantiële veranderingen plaats in deze portefeuille. De spanning tussen de beheervergoeding en de hiervoor te leveren prestaties liep ook in 2011 verder op. Een aantal oorzaken liggen hier aan de basis. Zo is er de laatste jaren een trend naar insourcing bij investeerders. Bovendien trachten sommige vastgoedspelers, voorheen enkel actief in de makelaardij, met beheer een recurrent inkomen te garanderen. Door het ontbreken van een bewezen trackrecord gebruiken zij de prijszetting als ultiem overredingsmiddel. Dit heeft tot gevolg dat de marge voor de beheerder kleiner wordt in een complexere context door zowel nieuwe wetgeving als de gewijzigde economische realiteit. De beheerafdeling van IHC anticipeert op deze gewijzigde omstandigheden door een realistische en concurrentiële prijs aan te bieden op maat van elk
beheer / p 40 - 41
specifiek project. De kwaliteitsnorm van de dienstverlening wordt hierbij niet uit het oog verloren. Beheer op maat Het beheer van vastgoedprojecten kent de laatste jaren ook steeds meer omvangrijke gemengde projecten met verschillende commerciële en andere bestemmingen die vaak juridisch gestructureerd worden in mede-eigendom. Dit type van projecten vergt een gespecialiseerde kennis en ervaring. Beheer op maat is hierbij het sleutelwoord. Opdrachtgevers kunnen bij IHC kiezen uit een menukaart van diensten: property management, asset management, building management, facility management, project management, syndicus, adviesopdrachten, enz. Men mag ons gerust een ‘gespecialiseerde generalist’ noemen. We merken dat de grotere opdrachtgevers zich ervan bewust worden dat een professionele speler zoals IHC voor dit soort van opdrachten een absolute meerwaarde kan betekenen. Professionalisering Gezien de verdere professionalisering en de complexer wordende materie, blijft het een uitdaging voor de beheerafdeling om een innovatieve, hands-on en kwalitatief hoogstaande dienstverlening te blijven garanderen. Denken we maar aan aspecten als energiezuinigheid, duurzaamheid, exploitatiekostenbewustzijn, mobiliteit, enz. Het zijn aandachtspunten
jaarverslag 2011
die reeds in 2010 maar zeker in 2011 niet meer als ‘wenselijk’ maar wel als ‘standaard’ worden aanzien. Om dit waar te maken voorziet IHC in een permanente opleiding van medewerkers en aanwerving van nieuwe medewerkers met een degelijke basisopleiding en/of ervaring. Optimalisatie In het streven naar optimalisatie van ‘gebruik en rendement’ kunnen de belangen of wensen van de diverse stakeholders van het onroerend goed wel eens verschillen. Als externe beheerder en rechtstreeks aanspreekpunt voor alle partijen, kan IHC bepaalde knelpunten makkelijker ontzenuwen en op die manier een lange termijn relatie garanderen. Interne benchmarking levert bovendien nuttige informatie op betreffende marktconformiteit voor zowel eigenaar als huurder. In de loop der jaren merken wij duidelijk een trend bij de betrokken partijen om proactief te handelen, waarbij Hugo Ceusters Beheer de vraag wordt gesteld om reeds in de conceptfase een adviserende rol te vervullen. Op die manier kan optimaal rekening worden gehouden met de uiteindelijke gevolgen bij de exploitatie van het onroerend goed en wordt het vooropgestelde rendement reeds in de conceptfase beschermd. Voordelen van groepsaankopen Gezien de stabiliteit en de omvang van de portefeuille levert de tussenkomst van IHC als extern beheerder de gebruikers het voordeel van groepsaanko-
beheer / p 42 - 43
pen. Deze brengen niet te verwaarlozen financiële voordelen met zich mee in het kader van kostenbesparend handelen, naast de technische audit betreffende beperking van de verbruiken en een dagelijkse kostencontrole. In de woelige economische tijden van vandaag een duidelijk aandachtspunt voor iedere gebruiker. Zo zag Alcatel-Lucent Bell het gasverbruik in zijn nieuwe kantoren aan het Kievitplein te Antwerpen sinds 2006 met 72% dalen dankzij de tussenkomst van het facility managementteam van IHC en dit door enkele beperkte structurele ingrepen. Geografisch Gezien de geografische ligging van zijn kantoren en de nauwe samenwerking met zustervennootschap SCMS, bevat de huidige beheerde portefeuille projecten die verspreid liggen over het ganse Belgische grondgebied.
beheer in cijfers voor 2011 IHC-SCMS Real Estate Services - 56 gebouwen - 507.685 m² - 898 huurders - 80.703.000,00 EUR jaarlijkse huur
jaarverslag 2011
park M / p 46 - 47
IHC en SCMS hebben verder hun krachten gebundeld voor professioneel, kwalitatief en innovatief parkmanagement. Park M biedt een specifiek takenpakket op maat van het betrokken project/park.
van beheer en management. De nadruk ligt op ‘gebruik, duurzaamheid en kostenbesparing’. Om zijn ambities waar te maken creëert Park M synergieën tussen de belangengroepen op en buiten de site.
Park M specialiseert zich in het beheer van retail, business en gemengde parken. Dergelijke projecten vragen op diverse vlakken een aangepaste aanpak
Het ultieme doel is het bewerkstelligen van duurzame en kostenbesparende maatregelen. Samenwerkingsvormen en systemen resulteren voorts in
grafiek - structuur park M
jaarverslag 2011
beleid en het opstellen van de structuren bij inplanning en opstart van het park. In een tweede fase is de parkmanager actief bij de exploitatie. En tenslotte is hij ook betrokken in een mogelijke renovatiefase. Park M is zeer bekwaam om in te staan voor een vlotte renovatiebegeleiding dankzij een hoge mate van creativiteit en opvolging. Park M is actief in uiteenlopende segmenten. Zo kan Park M instaan voor de retendering van de globale energiecontracten waarbij rekening wordt gehouden met de inkoop van groene stroom. In het verlengde hiervan kunnen audits plaatsvinden van de installaties en gebruik inzake duurzaamheid en kostenbesparende mogelijkheden. Voor retailparken kan Park M dan weer een tailormade animatie- en promotieprogramma opmaken dat tot doel heeft de bezoekerstrafiek en –tevredenheid te maximaliseren. Voor ontwikkelaars en hiermee samenwerkende overheden kunnen inplanting- en exploitatie-adviezen worden verstrekt. Voor duurzame bedrijventerreinen wordt gelet op de CO²-neutraliteit en worden mogelijke subsidiedossiers ingediend en opgevolgd. De parkmanager wordt veelal aangesteld door een per park gecreëerde vzw, waarbij de gebruikers van de site alsook desgevallend de ontwikkelaar, eigenaar en overheid toetreden als leden. Deze vzw zal de parkmanager contractueel aanstellen voor het standaard dienstenpakket. De vergoeding van de parkmanager wordt gecompenseerd op basis van een
park M / p 50 - 51
bijdrage van de ontwikkelaar, subsidies, het lidgeld van de vzw en een gedeelte van de gerealiseerde besparingen. De exacte samenstelling van de vergoeding hangt af van de fase waarin het park zich bevindt.
jaarverslag 2011
ANTWERP uitbreidingstraat 18 - b-2600 antwerpen t + 32 3 231 88 76 - f + 32 3 234 32 71 -
[email protected] BRUSSELS OFFICE t + 32 2 511 05 60 -
[email protected] GHENT OFFICE t + 32 9 233 36 45 -
[email protected] www.ceusters.be - www.oncorintl.com
contactgegevens / p 54 - 55
