ZNALECKÝ POSUDEK č. 1606-105/2013 o ceně nemovitostí – obvyklé (tržní) ceně pozemků parc.č. 510/5, 612/44, 2162/59, 2373/516, 2506/8, 2530/317, 2663/220, 2702/312 zastavěná plocha katastrální území Opava - Předměstí, parc.č. 602, 1688 zastavěná plocha katastrální území Jaktař, parc.č. 164/18, 420/3 zastavěná plocha katastrální území Opava – Město, obec Opava, okres Opava, kraj Moravskoslezský.
Objednatel posudku:
Statutární město Opava Horní náměstí 69 746 01 Opava IČ: 00300535 DIČ: CZ00300535 Obj.č. O/MMI/0811/2013
Účel posudku:
Zjištění ceny jako podklad pro kupní smlouvu
Posudek vypracoval:
Ing. Radka Honková znalec, bytem Zahradní 2470/36, 746 01 Opava
Datum místního šetření:
2.11.2013
Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 2.11.2013 Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb., ve znění vyhlášky č. 450/2012 Sb.
Tento posudek obsahuje 25 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních.
V Opavě 2.11.2013
2
1.
Nález - podklady pro vypracování posudku
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1
Objednávka
Objednávka č. O/MMI/0811/2013, ze dne 18.10.2013, vyhotovena odběratelem Statutární město Opava, Horní náměstí 69, 746 26 Opava, IČ: 00300535, DIČ: CZ00300535.
1.2
Výpis z katastru nemovitostí
Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 14.10.2013, číslo LV 3618, katastrální území Opava - Předměstí, obec Opava, okres Opava, kraj Moravskoslezský.
1.3
Kopie katastrálních map
Kopie katastrálních map, pro katastrální území Opava - Předměstí, obec Opava, okres Opava, vyhotoveny v měřítku 1: 1000, dne 1.8.2013, 2.8.2013.
1.4
Výpis z katastru nemovitostí
Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 14.10.2013, číslo LV 740, katastrální území Jaktař, obec Opava, okres Opava, kraj Moravskoslezský.
1.5
Kopie katastrálních map
Kopie katastrálních map, pro katastrální území Jaktař, obec Opava, okres Opava, vyhotoveny v měřítku 1: 1000, dne 2.8.2013.
1.6
Výpis z katastru nemovitostí
Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 14.10.2013, číslo LV 168, katastrální území Opava - Město, obec Opava, okres Opava, kraj Moravskoslezský.
1.7
Kopie katastrálních map
Kopie katastrálních map, pro katastrální území Opava - Město, obec Opava, okres Opava, vyhotoveny v měřítku 1: 1000, dne 2.8.2013.
1.8
Porovnávací databáze cen nemovitostí
Údaje z vlastní databáze, databáze získané prostřednictvím realitních kanceláří a inzerce obdobných nemovitostí vyhledaná na internetových stránkách.
1.9
Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou pozemků bylo provedeno dne 2.11.2013 za účasti
znalce.
1.10 Použité předpisy Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., a zákona č. 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb., účinné od 1.1.2013.
3
2.
POPIS
2.1
Popis situace
Předmětem ocenění je stanovení obvyklé (tržní ceny) pozemků parc.č. 510/5, 612/44, 2162/59, 2373/516, 2506/8, 2530/317, 2663/220, 2702/312 zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba LV 11649, katastrální území Opava – Předměstí. Dále pozemků parc.č. 602, 1688 zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba LV 1364, katastrální území Jaktař. Dále pozemků parc.č. 164/18, 420/3 zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba LV 895, katastrální území Opava – Město. Oceňované pozemky jsou situovány v zastavěném území Statutárního města Opavy, obec Opava, okres Opava, kraj Moravskoslezský, přístup k pozemkům je ze zpevněné mstní komunikace, v místě je možnost napojení na veškeré přípojky inženýrských sítí.
2.2
Popis lokality
Statutárního město Opava má ke dni ocenění 58 281 trvale žijících obyvatel. Leží na stejnojmenné řece v nadmořské výšce kolem 260m. Je průmyslovým i kulturním centrem českého Slezska a svým významem přesahuje hranice okresu. První písemná zpráva o osadě, ležící na křižovatce obchodních cest, je z r. 1195, městské zřízení dokládá listina z roku 1224. Opava je dnes statutárním městem, sídlem Slezské univerzity, středních škol, kulturních a vědeckých institucí, nachází se zde magistrát města, poliklinika, okresní nemocnice, policie, banky, pojišťovny, katastrální a finanční úřad, poštovní úřad, úřad práce, okresní soud, Slezské zemské muzeum, Slezský ústav, četné parky a sady, zejména na obvodu historického jádra města. Velký význam mají sportovní zařízení a sportovní kluby. V místě je dobré dopravní spojení s okolím autobusy a vlaky, městskou dopravu zajišťuje MHD.
3.
OCENĚNÍ POZEMKŮ
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění, a podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb.
3.1 3.1.1
Pozemky stavební k.ú. Opava – Předměstí ( § 28 ) Popis
Jedná se o pozemky parc.č. 510/5, 612/44, 2162/59, 2373/516, 2506/8, 2530/317, 2663/220, 2702/312 vedené v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba LV 11649 stavba technického vybavení. V době ocenění jsou pozemky zastavěny stavbami trafostanic ve vlastnictví ČEZ Distribuce a.s. Oceňované pozemky pod trafostanicemi jsou ve vlastnictví Statutárního města Opava, Horní náměstí 382/69, 746 26 Opava.
4
3.1.2
Fotodokumentace
Parc.č. 510/5 ul. Mírová
Parc.č. 612/44 ul. Zahradní
Parc.č. 2162/59 ul. Vančurova
Parc.č. 2373/516 ul. Gogolova
Parc.č. 2506/8 ul. Otická
Parc.č. 2530/317 ul. Englišova
Parc.č. 2663/220 ul. Zukalova
Parc.č. 2702/312, ul. Janská
5
Ocenění
3.1.3
Podle § 9 odst. 1) písm. a) zákona č. 151/1997 Sb., jde o pozemky stavební. Ve Statutárním městě Opava není ke dni ocenění vydána cenová mapa, Ocenění pozemku se tedy provede podle § 28 odst. 2) Stavební pozemky, vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění. Podle § 28 odst. 1 písm. e) vyhlášky je základní cena pozemku 800,00 Kč za m2. Základní cena se dále upraví dle odst. 2) se zdůvodněním přirážkami a srážkami podle přílohy číslo 21 tabulky č. 1 a č. 2, dále koeficientem Ki z přílohy č. 38 a koeficientem Kp z přílohy č. 39. Tato cena činí nejméně 20 Kč/m2. Kp pro město Opava 2, příl. č. 39, sloupec 9 Ki pro hlavní stavbu: podle přílohy č. 38 (CZ-CC 2214)
0,547 2,244
Ocenění stavebních pozemků podle § 28 odst. 2) vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v platném znění. Parc. č. 510/5 612/44 2162/59 2373/516 2506/8 2530/317 2663/220 2702/312
Druh zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří
ZC (Kč)
Úprava (%)
Ki
800,00
0,00
2,244
0,547 1,00
981,97
32
31 423,04
800,00
0,00
2,244
0,547 1,00
981,97
32
31 423,04
800,00
0,00
2,244
0,547 1,00
981,97
30
29 459,10
800,00
0,00
2,244
0,547 1,00
981,97
30
29 459,10
800,00
0,00
2,244
0,547 1,00
981,97
36
35 350,92
800,00
0,00
2,244
0,547 1,00
981,97
43
42 224,71
800,00
0,00
2,244
0,547 1,00
981,97
31
30 441,07
800,00
0,00
2,244
0,547 1,00
981,97
46
Kp
Celkem pozemky stavební k.ú. Opava - Předměstí
3.2 3.2.1
ZCU 1 Výměra Koef. (Kč/m2) (m2)
Cena celkem (Kč)
45 170,62 2
280 m
274 951,60 Kč
Pozemky stavební k.ú. Jaktař ( § 28 ) Popis
Jedná se o pozemky parc.č. 602, 1688 vedené v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba LV 1364 stavba technického vybavení. V době ocenění jsou pozemky zastavěny stavbami trafostanic ve vlastnictví ČEZ Distribuce a.s. Oceňované pozemky pod trafostanicemi jsou ve vlastnictví Statutárního města Opava, Horní náměstí 382/69, 746 26 Opava.
6
3.2.2
Fotodokumentace
Parc.č. 602, ul. Žižkova
3.2.3
Parc.č. 1688, ul. Karafiátová
Ocenění
Podle § 9 odst. 1) písm. a) zákona č. 151/1997 Sb., jde o pozemky stavební. Ve Statutárním městě Opava není ke dni ocenění vydána cenová mapa, Ocenění pozemku se tedy provede podle § 28 odst. 2) Stavební pozemky, vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění. Podle § 28 odst. 1 písm. e) vyhlášky je základní cena pozemku 800,00 Kč za m2. Základní cena se dále upraví dle odst. 2) se zdůvodněním přirážkami a srážkami podle přílohy číslo 21 tabulky č. 1 a č. 2, dále koeficientem Ki z přílohy č. 38 a koeficientem Kp z přílohy č. 39. Tato cena činí nejméně 20 Kč/m2. Kp pro město Opava 3, příl. č. 39, sloupec 9 Ki pro hlavní stavbu: podle přílohy č. 38 (CZ-CC 2214)
0,547 2,244
Ocenění stavebních pozemků podle § 28 odst. 2) vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v platném znění. Parc. č. 602 1688
Druh zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří
ZC (Kč)
Úprava (%)
Ki
800,00
0,00
2,244
0,547 1,00
981,97
37
800,00
0,00
2,244
0,547 1,00
981,97
32
Kp
ZCU 1 Výměra Koef. (Kč/m2) (m2)
Celkem pozemky stavební k.ú. Jaktař
3.3 3.3.1
Cena celkem (Kč) 36 332,89 31 423,04
2
69 m
67 755,93 Kč
Pozemky stavební k.ú. Opava – Město ( § 28 ) Popis
Jedná se o pozemky parc.č. 164/18, 420/3 vedené v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití stavba LV 895 stavba technického vybavení. V době ocenění jsou pozemky zastavěny stavbami trafostanic ve vlastnictví ČEZ Distribuce a.s. Oceňované pozemky pod trafostanicemi jsou ve vlastnictví Statutárního města Opava, Horní náměstí 382/69, 746 26 Opava.
7
3.3.2
Fotodokumentace
Parc.č. 164/18, ul. Na Valech
3.3.3
Parc.č. 420/3, ul. Holubí
Ocenění
Podle § 9 odst. 1) písm. a) zákona č. 151/1997 Sb., jde o pozemky stavební. Ve Statutárním městě Opava není ke dni ocenění vydána cenová mapa, Ocenění pozemku se tedy provede podle § 28 odst. 2) Stavební pozemky, vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění. Podle § 28 odst. 1 písm. e) vyhlášky je základní cena pozemku 800,00 Kč za m2. Základní cena se dále upraví dle odst. 2) se zdůvodněním přirážkami a srážkami podle přílohy číslo 21 tabulky č. 1 a č. 2, dále koeficientem Ki z přílohy č. 38 a koeficientem Kp z přílohy č. 39. Tato cena činí nejméně 20 Kč/m2. Kp pro město Opava 1, příl. č. 39, sloupec 9 Ki pro hlavní stavbu: podle přílohy č. 38 (CZ-CC 2214)
0,547 2,244
Ocenění stavebních pozemků podle § 28 odst. 2) vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v platném znění. Parc. č.
ZC Poloha ZCU I Druh (Kč) (%) (Kč/m2) Ki zastavěná plocha 164/18 a nádvoří 800,00 +100,00 1 600,00 2,244 zastavěná plocha 420/3 a nádvoří 800,00 +100,00 1 600,00 2,244
Kp
Koef.
ZCU II Výměra Cena celkem (Kč/m2) (m2) (Kč)
0,547
1,00
1 963,95
14
27 495,30
0,547
1,00
1 963,95
28
54 990,60
42
82 485,90 Kč
Celkem pozemky stavební k.ú. Opava - Město
3.4
Rekapitulace ocenění Rekapitulace ocenění podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění.
Objekt Pozemky stavební k.ú. Opava - Předměstí
Cena (Kč) 274 951,60 Kč
Pozemky stavební k.ú. Jaktař
67 755,93 Kč
Pozemky stavební k.ú. Opava - Město
82 485,90 Kč
Celkem pozemky
Celkem pozemky po zaokrouhlení
425 193,43 Kč
425 190,00 Kč
8
4.
POSUDEK II - ocenění porovnávacím způsobem Metoda ocenění
4.1
Ocenění nemovitostí porovnávacím způsobem se provádí cenovým porovnáním (komparací), kdy porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s pozemky srovnatelnými svým charakterem, polohou a účelem využití.
Zjištění ceny
4.2
Vzhledem ke způsobu využití oceňovaných pozemků, zastavěných stavbou „TRAFOSTANICE“, mám za to, že pozemky nejsou běžně obchodovatelné. Pozemky se nacházejí v zastavěné části města, jsou přístupné ze zpevněné místní komunikace, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, dle platného územního plánu města je situovány v zastavěné oblasti. Realizované prodejní ceny zastavěných pozemků se ve Statutárním městě Opava se pohybují v rozmezí 400,00 – 1200,00 Kč za m2. Zjištění obvyklé ceny porovnávacím způsobem Rozpětí nabídkových redukovaných cen
Celkem výměra
Cena Kč/m2
280 m2
Cena pozemků zastavěných k.ú. Opava - Předměstí Cena pozemků zastavěných k.ú. Jaktař Cena pozemků zastavěných k.ú. Opava - Město
982,00
274 960,00 Kč
2
982,00
67 758,00 Kč
2
1 964,00
82 488,00 Kč
69 m 42 m
Cena pozemků zjištěná porovnávacím způsobem
5.
400 - 1 200 Kč/m2
425 206,00 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace, odvození obvyklé (obecné, tržní) ceny Způsob ocenění
Cena
Cena pozemků dle vyhl. č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění
425 190,00 Kč
Cena pozemků zjištěná porovnávacím způsobem
425 206,00 Kč
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce
Cena pozemků obvyklá (tržní) zjištěná slovy:
čtyři sta dvacet pět tisíc dvě stě korun českých
425 200,00 Kč
425 200,00 Kč
9
V Opavě dne 2.11.2013 Ing. Radka Honková Zahradní 2470/36 746 01 Opava
Seznam příloh: 1. Výpisy z katastru nemovitostí 2. Kopie katastrálních map
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 č.j. 1361/1999 pro základní obor Ekonomika a stavebnictví pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 1606 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 105/2013. Podpis znalce
