-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6647/168-2012 o ceně nemovitosti – rodinného domu čp. 190 v k.ú. Kopidlno, obec Kopidlno, okres Jičín, včetně součástí a pozemku
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 04.12.2012 pod čj. 158 EX 209/12-51
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
V Trutnově dne 29.12.2012
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku f) smlouva o věcném břemenu
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 19.12.2012, na základě mého obeslání povinných, nikdo z nich se nedostavil ani neomluvil. V domě byl přítomen p. Jaroslav Vaniček, který mi umožnil prohlídku, zaměření a poskytl informace. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni 19.12.2012.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 271, katastrální území Kopidlno, obec Kopidlno, Okresní úřad Jičín, pod čp. 190.
-3-
Vlastník: individuální vlastnictví Táborský Václav, narozen 23.04.1975
Objekt vybudován na stp. čk. 112 o výměře 192 m2.
Na nemovitosti váznou následující práva: Věcné břemeno jízdy z roku 1940 po stp. čk. 113 ve prospěch domu čp. 190 – již přežilé, bez významu. Věcné břemeno užívání na dobu 12 let od uzavření smlouvy firmou FIXCREDIT MONEY s.r.o. z roku 2011. Zástavní právo smluvní – není v ocenění promítnuto.
2. Původní projektová dokumentace se nedochovala, dle údajů z MěÚ byly objekty v této části města vybudovány před 100-120 lety, postupně upraveny do dnešní podoby. Na oceňovaném domu byly před 20-30 lety realizovány stavební úpravy v provedení podlah včetně hydroizolace, obnovena zadní podélná zeď, zřízeno sociální zařízení, ústřední vytápění, obnoveny okna, dveře, uliční fasáda, elektroinstalace. V roce 2012 byl obnoven krov a krytina.
-4-
3. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Rodinný dům čp. 190 b) Venkovní úpravy c) Stavební pozemek
4. Popis: Nemovitost je situována ve střední zastavěné části obce, přímo přístupna z veřejné komunikace, ve vzdálenosti 200 m od náměstí s autobusovou zastávkou a obchody. Území je plně zainvestováno (el. síť, veřejný vodovod, veřejná kanalizace), plyn přiveden k objektu, ale není zaveden, pozemek rovinatý.
a)
Rodinný dům čp. 190
Objekt vybudován jako řadový, vnitřní, přízemní, nepodsklepen, bez podkroví, obsahuje jednu bytovou jednotku 1+2 s obytnou halou, sociálním příslušenstvím. Dispoziční řešení: Předsíň 11.50 m2, kotelna 5.20 m2, koupelna s WC 5.00 m2, obytná hala 22.00 m2, kuchyň 7.90 m2, pokoj 9.00 m2, pokoj 10.00 m2. Celková podlahová plocha činí 70.60 m2. Konstrukční řešení: Původní objekt vybudován ze smíšeného zdiva, zadní část převážně nově vyzděna z tvárnic, rovněž původní štítové zdivo, zadní fasáda neprovedena, uliční vápenocementová. Střecha sedlová, krov dřevěný, krytina tašková Bramac, půda přístupna žebříkem (schody nezřízeny). Okna zdvojená, podlahy betonové, v příslušenství teracová dlažba. V kuchyni plynový sporák PB, koupelna s obloženou vanou, instalováno splachovací WC, vytápění ústřední, kotel na pevná paliva.
-5-
Technický stav: Sice vykazuje řadu závad (neobnovené nátěry, poškozená a neprovedená zadní fasáda), na druhou stranu byly vynaloženy značné finanční náklady na obnovu zastřešení.
Výměry Zastavěná plocha: 12,50x7,80 = 97,50 m2 Obestavěný prostor: 97,50x3,40+97,50x3,20/2,00 = 487,50 m3
b)
Venkovní úpravy
Spočívají v přípojkách inženýrských sítí a oplocení dvorku.
c)
Pozemek
Jde o zčásti zastavěnou stavební parcelu, rovinatou, plně zainvestovanou.
č.parcely stp. čk. 112
Výměra v m2 192
-6-
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení.
Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2012. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Kopidlno s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
-7-
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru
Stavba
KSD
Rodinný dům čp. 190
462111
ZC Kč/ m3
4 850
KTP
KV
Výchozí cena Kč/m3
KI
0,88 0,85 0,75
3 638
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Rodinný dům čp. 190
Obestavěný Prostor v m3
Výchozí cena Kč/m3
488
3 638
VENKOVNÍ ÚPRAVY Obsaženy v ceně hlavního objektu.
Reprodukční Cena v Kč
1 775 344
% opotř.
58
Časová cena v Kč
745 644
-8-
POZEMEK V obci není schválena cenová mapa, oceňují se dle skutečného stavu na trhu s pozemky, jak vyplývá z informací místních realitních kanceláří. Obvyklá cena stavebních pozemků v centru obce činí 240,- Kč/m2. Propočet ceny pozemků 192 m2 x 240,- Kč/m2 = 46 080,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 271 v k.ú. Kopidlno činí zaokrouhleně 792 000,- Kč.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované skutečně dosažené (známé) prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti – objekt bydlení s přiměřenými pozemky. Jelikož se nepodařilo zajistit skutečné ceny (zrealizovaných) nemovitostí v posledních 2 letech v lokalitě, vycházím z inzerovaných nemovitostí obdobných parametrů v regionu, konkrétně v obci Kopidlno a okolí. Jejich nabízené ceny upravuji koeficienty ve vazbě na oceňovanou nemovitost.
-9-
lokalita Kopidlno Kopidlno Kopidlno Kopidlno - Pševes Kopidlno Kopidlno
nabízená cena 1 150 000 885 000 980 000 575 000 650 000 995 000
koef. polohy vybavení 0,95 1,10 0,90 1,20 1,00 0,90
a srovnatelná cena 1 092 500 973 500 882 000 690 000 650 000 895 500
Srovnatelná cena: 5 183 500 : 6 = 863 917,- Kč Pozn.: Ceny včetně pozemků, součástí a příslušenství.
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 271 v k.ú. Kopidlno činí zaokrouhleně 860 000,- Kč.
-10-
Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, negativně ovlivněnou ekonomickou a realitní krizí, nastala situace kdy nabídka značně převyšuje poptávku po obdobných nemovitostech, jak vyplývá z informací místních realitních kanceláří a realitních serverů. Z toho důvodu předpokládané obtížné prodejnosti snižuji srovnávací hodnotu o 20 %, tj. 688 000,- Kč.
Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č. 271 v k.ú. Kopidlno činí zaokrouhleně 690 000,- Kč.
Závěr: Nemovitost je dále zatížena m.j. Věcným břemenem užívání na dobu 12 let od roku 2011 ve prospěch firmy FIXCREDIT MONEY s.r.o..
V Trutnově dne 29.12.2012
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6647/168-2012 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 29.12.2012
-11-
