ZNALECKÁ KANCELÁŘ Ing.Jaromír Plaček OSTRAVA-SLEZSKÁ OSTRAVA
Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 093/12/2011 Typ nemovitosti Účel ocenění
Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu. Zjištění ceny nemovitostí pro dražitele.
Předmět ocenění Budova RD č.p. 748, LV č. 1295 na pozemku parc.č. 3944 pozemek parc.č. 3944, LV č. 1295 pozemek parc.č. 3945, LV č. 3035 Adresa Kraj Kat. území
Moravskoslezský kraj Horní Těrlicko
Obec Ulice
Těrlicko
Počet obyvatel č.p.
4190 748
Objednatel Ostravská aukční síň, s.r.o. Poděbradova 41 702 00 Ostrava-Moravská Ostrava IČ: 48392812 Vlastnictví Budova RD č.p. 748 pozemek parc.č. 3944 pozemek parc.č. 3945
MUDr.Michálková Zuzana - Ostrava-Hrabůvka, Moravská 439/31 MUDr.Michálková Zuzana - Ostrava-Hrabůvka, Moravská 439/31 MUDr.Michálková Zuzana - Ostrava-Hrabůvka, Moravská 439/31
Zpracováno pro Vypracoval Licence číslo 0359
tel.:
602 725 980
1/1 1/1 1/1
Ostravskou aukční síň, s.r.o. Ing. Plaček Jaromír Varenská 38 702 00 Ostrava 1 email:
[email protected] tel: 602 744 157
Počet stran textu 8 Obvyklá cena - současný stav Podlahová plocha Garáže v domě Samostatné pozemky
Počet stran příloh
214.6 m2 42 m2 3035 m2
Dne Ke dni Prohlídka dne
21.12.2011 19.12.2011 19.12.2011
7
20 000 Kč/m2 7 500 Kč/m2 250 Kč/m2
4 292 000 Kč 315 000 Kč 759 000 Kč
5 400 000 Kč Pět milionů čtyřista tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
-1-
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladně působící vlivy na obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí : lokalita v níž se nemovitosti nacházejí a z lokality vyplývající skutečnost vyrovnané poptávky a nabídky nemovitostí srovnatelných s nemovitostmi oceňovanými skutečnost, že je oceňován RD moderního architektonického i stavebně technického řešení obvyklý a požadovaný standard vybavenosti domu velikost zejména započitatelné plochy domu a velikost pozemků k domu náležejících velmi dobrá časová i dopravní dostupnost rekreační oblasti Těrlické přehrady a Havířova příslušenství domu, zejména venkovní zapuštěný bazén s pískovou filtrací a sauna v objektu strojovny bazénu Záporně působící vlivy na obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí : vyšší než obvyklé morální opotřebení domu z titulu jeho dlouhodobějšího neužívání vyšší než obvyklé technické opotřebení domu s projevujícími se zjevnými vadami stavebních konstrukcí vč. zcizení-či demontáže části vybavení (osvětlovací tělesa vnitřní i venkovní, horizontální žaluzie) výše ceny a z výše ceny vyplývající důvodný předpoklad omezenějšího zájmu potenciálních zájemců nemožnost napojení domu na veřejnou kanalizaci z důvodu její neexistence v místě zhoršený stavebně technický stav venkovního bazénu s nutností provedení výměny těsnící fólie a souvisejících konstrukcí Podmínky platnosti ceny Podmínky platnosti obvyklé ceny nejsou stanoveny, jelikož to situace nevyžaduje. K existenci zástavního práva smluvního, zapsaného v části C, LV číslo 1295, pro Českou spořitelnu, a.s. není přihlíženo a existence uvedeného zástavního práva smluvního není v obvyklé ceně zohledněna. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav
6 307 000 Kč Šest milionů třistasedm tisíc Kč
Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. – ANO břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. V části C, LV číslo 1295 je proveden zápis zástavního práva smluvního pro Českou spořitelnu, a.s. NE stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost Narušení vodorovné hydroizolace domu, viditelné trhliny obvodových svislých konstrukcí, více než standardně přiznaná dilatace mezi podlahou garáže a nad základovým zdivem. ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno číslo popisné nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného ANO povodňového plánu ANO stavba je dokončena Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Ocenění není vypracováváno z důvodu převodu vlastnického práva (koupě) oceňovaných nemovitostí. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Vlastnictví k oceňovanému majetku bylo jeho stávající vlastnicí nabyto na základě Dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví ze dne 12.4.2011, právní účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí ke dni 12.4.2011
-2-
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1295, vyhotovený placeným dálkovým přístupem do operátu CUZK-SCD dne 18.10.2011 Kopie katastrální mapy pro k.ú. Horní Těrlicko předložená zástupcem objednatele, získaná neplaceným dálkovým přístupem do operátu CUZK-SCD Stavební povolení vydané dne 25.6.1996 OÚ Těrlicko. Kolaudační rozhodnutí vydané dne 11.6.1997 OÚ Těrlicko. Částečná projektová dokumentace oceňovaného RD, vypracovaná Ing.arch.Herbertem Konečným v 04/1996, schválená ve stavebním řízení dne 25.6.1996 Informace poskytnuté zástupcem objednatele ocenění v rámci místního šetření, uskutečněného dne 19.12.2011 Cenová mapa pozemků platná pro obec Těrlicko, zpracovaná spolupracujícími odhadci v regionu. Aktuální informace z realitního trhu. Datum předání kompletních podkladů 19.12.2011 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1295 Kopie katastrální mapy. Mapa oblasti. Fotodokumentace. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Těrlicko je obcí lokálního významu, obcí náležející do spádové oblasti ostravské průmyslové aglomerace, od Ostravy vzdálena cca 25 km. Z významu regionálního se jedná o obec významnou a to zejména z toho důvodu, že její součástí je významná oddychová a rekreační zóna Těrlické vodní nádrže. Obcí prochází významná komunikace spojující Havířov a potažmo i Ostravu s Českým Těšínem a následně se Slovenskou republikou. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Lokalita s oceňovaným domem je lokalitou okrajového území obce Těrlicko, lokalitou Horního Těrlicka, kterážto část obce není s kmenovou částí Těrlicka stavebně srostlá. Centrum obce se od lokality s oceňovaným domem nachází cca 1,5 km. Lokalita s oceňovaným domem je lokalitou při místní, nepojmenované komunikaci, lokalitou dostatečně vzdálenou od páteřní, frekventované komunikace Horního Těrlicka. Jedná se o lokalitu klidového bydlení, s nenarušeným životním prostředím, o lokalitu se zástavbou z naprosto převažující části novostavbami rodinných domů. Obec Těrlicko je obcí se základními sítěmi obchodních, školských a zdravotnických zařízení. Nejbližší komplexní uvedená zařízení jsou v Havířově, jehož centrum je od lokality s domem oceňovaným vzdáleno cca 6 km. Dopravní spojení v obci, stejně jako s Havířovem a dalšími obcemi a městy je zajišťováno pravidelnou autobusovou dopravou se zastávkami vzdálenými od domu cca 400 m. Lokalita jako taková ovlivňuje obvyklou cenu oceňovaného rodinného domu kladně. Informace o nemovitosti Oceňovaný rodinný dům je zděným objektem volně stojícím, nepodsklepeným, přízemní, s podkrovím. Je domem jednogeneračním s b.j. vel. 5+1 se sociálním zázemím v přízemí i v podkroví domu. Byl postaven v r. 1997, v témže roce byl kolaudován a od téhož roku je užíván. V době ocenění nebyl dlouhodobě trvale užíván s následkem vyššího morálního i technického opotřebení než je obvyklé. Šetřením odhadce na místě samém byla zjištěna vzlínající vlhkost nadzákladového zdiva jak v pobytová části domu, tak i v garáži, bylo zjištěno zatékání z prostru sprchového koutu v přízemí, procházející zdí do sousedního pokoje s následkem tvoření výkvětů a počínajícího odpadávání omítky. Obvodové svislé konstrukce vykazují viditelné trhliny. Oceňovaný RD je objektem nadstandardní velikosti, objektem moderního stavebně technického i architektonického řešení, objektem standardního vybavení. Přístup a příjezd k nemovitostem Z veřejné komunikace na pozemku parc.č. 3961/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady.
-3-
Popis nemovitosti Počet PP 0
Počet NP
Počet koupelen Vybavení koupelny sprchový kout, umyvadlo
1
Počet podkroví
2
1
223 m2
Zastavěná plocha 1.NP
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sklokeramická varná deska, elektrická trouba, digestoř
vana, umyvadlo Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Ano
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet bytových jednotek
1
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný
Ne
Ano
Příslušenství Stavba Popis Výměra [m2] Stáří [roků] provozní objekt se Zděný objekt přízemní, nepodsklepený, stejného stáří jako 15.0 14 strojovnou pískové filtrace oceňovaný rodinný dům. V části objektu se nachází místnost se a saunou saunou, v části objektu prostor s technologií filtrace venkovního bazénu. bazén venkovní Venkovní prefabrikovaný bazén zapuštěný s fólií. Bazén s 45.0 10 pískovou filtrací s pylokarbonátovou konstrukcí otevíraného zastřešení. Ke dni oceněn zcizena část zastřešení, bazén nefunkční z titulu poškození vnitřní fólie. Technický stav Budova RD
Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby vlhkost zdiva Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 1 314 m3 Cena Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 242 m2 Cena pozemků Samostatné pozemky Výměra 3 035 m2 Cena pozemků Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Dálkové vytápění
napojeno není napojeno není
14 15 % vykazuje
4 800 Kč/m3
Cena celkem
6 307 000 Kč
250 Kč/m2
Cena celkem
61 000 Kč
250 Kč/m2
Cena celkem
759 000 Kč
Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn
napojeno Není Není napojeno
není
Všechny IS na které je dům napojen jsou vedeny v komunikačním tělese místní komunikace na pozemku p.č. 3961/1.
-4-
Popis provedení budovy Konstrukce
Provedení
%
Konstrukce
dokonč
Provedení
základy
z armovaného betonu
100
svislé nosné konstrukce
zděné
100
izolace proti zemní vlhkosti stropy
krov
dřevěný valbový
100
střešní krytina
obvodové stěny z
zdivo POROTHERM tl. 40 cm omítky vápenné štukové, bělninové obklady, nátěry sádrokartonových konstrukcí plastová s izolačním dvojsklem
100
vnější úpr. povrchů
100
schodiště
100
dveře
podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody
keramické dlažby, plovoucí laminátové ÚT s kotlem plynovým studené a teplé v plastu
100
podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu
zdroj teplé vody
plynový kotel ÚT
100
vnitřní úpr. stěn
okna
100 100
% dokonč
s izolací vodorovnou
100
prefabrikovaný nad přízemím, SDK s tepelnou izolací nad podkrovím betonové střešní tašky BRAMAC vápenocementová omítka hladká betonové monolitické s dlažbou, dvouramenné
100
vstupní plastové s prosklením, interiérové hladké plné a prosklené vitráží, dýhované keramické dlažby
100
220 V + 380 V proveden rozvod zemního plynu
100 100
100 100 100
100
1.NP - výčet místností Podlahové plochy chodba sklad kuchyně s jídelnou pokoj
23.1 4.5 29.1 19.4
Garáže garáž Podlahové plochy
m2 m2 m2 m2
prádelna kotelna pokoj koupelna s WC
7.2 2.3 35.6 6.8
42.0 m2 128.0 m
2
Ostatní plochy
m2 m2 m2 m2 m2
0.0 m
2
Garáže v domě
42.0 m2
1.Podkroví - výčet místností Podlahové plochy chodba pokoj koupelna Podlahové plochy
15.9 m2 pokoj 18.1 m2 pokoj (pracovna) 12.0 m2 86.6 m2 Ostatní plochy
-5-
0.0 m2
23.5 m2 17.1 m2 m2
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 02/2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 305.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
7 000 000 Kč 0 % 7 000 000 Kč
189.0 m2 3248.0 m2 23 000 Kč/m2 23 000 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Město Havířov, část Životice, ul. Přátelství. Srovnávaný RD je typovým rodinným domem KLARYSA. Konstrukčně se jedná o dům zděný, zastřešený dřevěným valbovým krovem. Je rodinným domem volně stojícím, nepodsklepeným, přízemním s podkrovím. Jednogenerační RD s b.j. vel. 5+1 s dvojgaráží v přízemí domu. Příslušenstvím domu je venkovní terasa. Srovnávaný RD je domem vysokého nadstandardu vybavenosti, domem moderního architektonického i stavebně technického řešení. Lokalitou oceňovaný a srovnávaný RD srovnatelné, srovnatelné velikostí a stupněm zainvestovanosti pozemků. Srovnávaný RD zvýhodněn nižším stářím, zvýhodněn nižším technickým i morálním opotřebením, zvýhodněn větší velikostí UP, výrazně zvýhodněn vyšším standardem vybavenosti.
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 06/2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 177.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
3 150 000 Kč 0 % 3 150 000 Kč
118.0 m2 600.0 m2 17 800 Kč/m2 17 800 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Obec Soběšovice, část Dolní Soběšovice. Zděný, volně stojící nepodsklepený rodinný dům o dvou nadzemních podlažích s prostorem půdním nacházející se v okrajové části obce se zástavbou výhradně objekty rodinného bydlení, v bezprostřední blízkosti frekventované, páteřní komunikace obce. Srovnávaný RD je stavbou na vlastním pozemku, byl postaven v r. 1993 v témže roce byl kolaudován a od téhož roku je užíván. V roce 2009 byla provedena úprava 1. NP, když z prostoru garáže a dílny byla zřízena obytná místnost s kuchyní, čímž získal dům charakter domu dvougeneračního s b.j vel. 2+1 v přízemí a 3+1 v druhém NP. Oceňovaný RD je objektem v dobrém stavebně technickém stavu. Oceňovaný a srovnávaný dům srovnatelné lokalitou, srovnatelné standardem vybavenosti. Oceňovaný RD zvýhodněn nižším stářím, výrazně zvýhodněn velikostí započitatelné plochy a velikostí pozemků. Zvýhodněn vyšším rozsahem příslušenství, výrazně zvýhodněn existencí dvojgaráže.
-6-
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Aktuální nabídková cena zveřejněná dne 21.12.2011 na internetových stránkách RK STING, s.r.o. Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 320.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
6 490 000 Kč 15 % 5 516 000 Kč
158 m2 3 700.0 m2
20 280 Kč/m2 17 240 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Obec Těrlicko, část Horní Těrlicko. Nabídka prodeje zděného RD volně stojícího, podsklepeného, přízemního s podkrovím, postaveného v r.2006. Jednogenerační RD s b.j. vel. 6+1 se nachází v lokalitě klidového bydlení Těrlicka. Jedná se o velmi prostorný dům s pozemkem s možností dalšího stavebního využití. V přízemí domu je zádveří, chodba, kuchyně s výstupem na terasu, obývací pokoj s jídelním koutem rovněž s výstupem na terasu, koupelna s vanou a WC, dětský pokoj s výstupem na terasu, hostinský pokoj s koupelnou (sprchový kout) a WC, pracovna. Podkroví domu je jeho klidovou částí s ložnicí se vstupem do koupelny s rohovou vanou, dětský pokoj s balkonem a vlastní koupelnou s WC, dětský pokoj s WC a balkonem. V suterénu se nachází prádelna, kotelna, technická místnost a místnosti skladovací. Vytápění domu je ústřední s kotlem plynovým v přízemí podlahové, v podkroví s klasickými otopnými tělesy. Příslušenstvím domu je venkovní terasa a zastřešený bazén. Oceňovaný a srovnávaný RD zcela srovnatelné lokalitou, srovnatelné situováním v lokalitě. Domy srovnatelné velikostí, srovnatelné standardem vybavenosti. Srovnávaný RD zvýhodněn nižším stářím. Domy srovnatelné velikostí pozemků, srovnatelné stupněm zainvestovanosti pozemků, srovnatelné rozsahem příslušenství. Oceňovaný RD znevýhodněn vyšším stupněm opotřebení morálního i technického.
-7-
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
15 600 - 24 300 Kč/m2
4 350 000 - 7 000 000 Kč 21 000 Kč/m2
Srovnávací hodnota oceňovaného rodinného domu je stanovena na základě znalosti cen rodinných domů odhadcem v regionu města Havířov, do kterého obec Těrlicko nepochybně náleží, resp. v lokalitách srovnatelných a to rodinných domů srovnatelných zejména co do velikosti, stáří a standardu vybavenosti. Při jejím stanovení bylo přihlédnuto ke všem kladně i záporně působícím vlivům na srovnávací hodnotu oceňovaného rodinného domu, zejména pak k důvodnému předpokladu obtížnějšího obchodování s oceňovanými nemovitostmi z důvodu jejich ceny a potažmo z důvodného předpokladu omezenějšího zájmu potenciálních zájemců. Bylo přihlédnuto ke skutečnosti vyššího morálního i technického opotřebení domu ke dni místního šetření, viz. na jiném místě ocenění provedený popis zjevných vad. Bylo přihlédnuto k existenci bazénu, byť tento není v současnosti provozu schopný, bylo přihlédnuto k velikosti a stupni zainvestovanosti pozemků. Vypracoval Licence číslo
0359
Ing. Plaček Jaromír Varenská 38 702 00 Ostrava 1 podpis
-8-
Fotodokumentace
Západní pohled na RD z přístupové komunikace
Jihovýchodní pohled na RD s bazénem
Technický objekt se saunou
Garáž
Kuchyně
Koupelna v přízemí
-9-
Fotodokumentace
Koupelna v podkroví
Pokoj v přízemí
Pokoj v přízemí
Chodba v podkroví
Pokoj v podkroví
Pokoj v podkroví
- 10 -
Fotodokumentace
Narušení hydroizolace
Narušení hydroizolace
Trhlina ve styku podlahy garáže a zdiva
Narušení hydroizolace
Trhlina obvodového nosného zdiva
Trhlina obvodového nosného zdiva
- 11 -
