-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6593/114-2012 nemovitosti – A. spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/5 pozemkových parcel zapsaných v LV č. 1527 v k.ú. Oblanov, obec Trutnov, okres Trutnov B. spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/15 pozemkové parcely zapsané v LV č. 1532 v k.ú. Oblanov, obec Trutnov, okres Trutnov
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 03.09.2012 pod čj. 158 EX 74/12-31
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
16 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
-2-
V Trutnově dne 21.09.2012 A.SITUACE:
Vyhotovení č.:
Podklady pro ocenění: a) výpisy z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) databáze vlastní a odhadců majetku okresu Trutnov f) územní plán města Trutnova
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 14.09.2012. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni 14.09.2012.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. A. LV č. 1527 v k.ú. Oblanov
1.
Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 1527, katastrální území Oblanov, obec Trutnov,
-3-
Okresní úřad Trutnov. Vlastník: podílové spoluvlastnictví Cerenková Ivana 3/20 Karlovsky Galina 1/5 Přibyl Antonín 3/10 Štipka Robert 1/5 Žemličková Eva 3/20
2. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) b) c) d) e) f) g) h) i) j)
Pp. čk. 45/1 – zahrada Pp. čk. 48 – zahrada Pp. čk. 320 – ostatní plocha Pp. čk. 565 – orná půda Pp. čk. 582 – orná půda Pp. čk. 584 – ostatní plocha Pp. čk. 585 – orná půda Pp. čk. 614 – orná půda Pp. čk. 641 – TTP Pp. čk. 642 – orná půda
B. LV č. 1532 v k.ú. Oblanov
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 1532, katastrální území Oblanov, obec Trutnov, Okresní úřad Trutnov. Vlastník: podílové spoluvlastnictví Cerenková Ivana 1/20 ČR – Pozemkový fond 1/3 Karlovsky Galina 1/15 Mikešová Zdenka 1/3 Přibyl Antonín 1/10 Štipka Robert 1/15 Žemličková Eva 1/20
-4-
2. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Pp. čk. 586 – orná půda
3. Popis: Pozemky jsou situovány v převažující části v nezastavěné části města, od města Trutnova vzdáleny přibližně 2 km, v místní obytné zastavěné části Oblanov, pp. čk. 45/1, pp. čk. 48, pp. čk. 320 – jsou situovány v zastavěné okrajové části. Pp. čk. 584 je veřejnou komunikací, se živičným povrchem. Pp. čk. 586 není v terénu patrna, jde o část honu zemědělské půdy. Ostatní pozemky jsou zemědělsky využívané. Pro město Trutnov je schválen Územní plán, dle tohoto dokumentu není území ve kterém se nacházejí (mimo parcely v zastavěné části + pp. čk. 565) určeno k jakékoliv zástavbě. Pp. čk. 565 je dle ÚP výhledově určena k zástavbě rodinnými domy. pp. čk. 45/1 a pp. čk. 48 Jde o navazující parcely k obytným objektům, na okraji zastavěné části, převážně zanedbány, posuzuji je za funkční celky v zastavitelném území. Jsou nepatrně svažité, přivráceny k severu, přístupny přes sousední (cizí) pozemky. pp. čk. 320 Jde o zpevněnou komunikaci v zastavěné části Oblanova, zřejmě užívanou vlastníky přilehlých nemovitostí, nikoliv veřejností. pp. čk. 565 Jde o zemědělskou plochu mezi zahradami (pp. čk. 45/1 a 48) a veřejnou komunikací do rekreačního střediska Dolce. Dle ÚP určena k zástavbě rodinnými domy, není dosud zainvestovaná. Přes parcelu prochází VN, je přibližně z 20 % omezeno její využití. pp. čk. 614, pp. čk. 642 a pp. čk. 641 Jde o zemědělské pozemky, v terénu patrny jejich hranice, od lokality zvané „U lípy“, podél cesty do východní části osady Dolce. Pozemky jsou mírně svažité, přivrácené k východu. Jsou zemědělsky obdělávané, v honu. pp. čk. 582, pp. čk. 585 a pp. čk. 586 Jde o zemědělské pozemky, v terénu nejsou patrny jejich hranice, jsou v honu, po pravé straně (západně) od veřejné zpevněné komunikace k „Severce“. Pozemky jsou nepatrně svažité. pp. čk. 584 – veřejná komunikace Jde o část veřejné komunikace k „Severce“, v posledním roce opatřen nákladem Města Trutnova živičný povrch (není předmětem ocenění).
-5-
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy.
Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy.
Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
Nákladový způsob dle vyhlášky č. 387/2011 Sb.
1. LV č. 1527 1.1 Pp. čk. 45/1 1.1.1 Ocenění (§ 32 odst. 2) Město: Trutnov Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. i) činí 400,00 Kč/m2
-6-
Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena ─────────────────────────────────────────────────────────────── pp. čk. 45/1 964 m2 400,00 385.600,00 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 1.2 Výhodnost polohy s ohledem na účel užití 1.2.3 ve městech dle odst.1 písm.g),i) 25 % 96.400,00 Kč ────────────────── Základní cena upravená 482.000,00 Kč Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,155 Prodejnost Kp (příloha č. 39, Trutnov, sl.11) x 0,877 ────────────────── Cena dle § 28 odst. 2 910.948,67 Kč Koeficient dle § 32 odst. 2 x 0,40 ─────────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - pp. čk. 45/1 364.379,47 Kč ═════════════
1.2 Pp. čk. 48 1.2.1 Ocenění (§ 32 odst. 2) Město: Trutnov Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. i) činí 400,00 Kč/m2 Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena ─────────────────────────────────────────────────────────────── pp. čk. 48 1.724 m2 400,00 689.600,00 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 1.2 Výhodnost polohy s ohledem na účel užití 1.2.3 ve městech dle odst.1 písm.g),i) 25 % 172.400,00 Kč ────────────────── Základní cena upravená 862.000,00 Kč Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,155 Prodejnost Kp (příloha č. 39, Trutnov, sl.11) x 0,877 ────────────────── Cena dle § 28 odst. 2 1.629.123,97 Kč Koeficient dle § 32 odst. 2 x 0,40 ─────────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - pp. čk. 48 651.649,59 Kč ═════════════
1.3 Pp. čk. 320 1.3.1 Ocenění (§ 32 odst. 2) Město: Trutnov Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. i) činí 400,00 Kč/m2
-7-
Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena ─────────────────────────────────────────────────────────────── pp. čk. 320 54 m2 400,00 21.600,00 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 1.2 Výhodnost polohy s ohledem na účel užití 1.2.3 ve městech dle odst.1 písm.g),i) 25 % 5.400,00 Kč ────────────────── Základní cena upravená 27.000,00 Kč Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,155 Prodejnost Kp (příloha č. 39, Trutnov, sl.11) x 0,877 ────────────────── Cena dle § 28 odst. 2 51.028,25 Kč Koeficient dle § 32 odst. 2 x 0,40 ─────────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - pp. čk. 320 20.411,30 Kč ════════════
1.4 Pp. čk. 565 1.4.1 Ocenění (§ 32 odst. 1) Město: Trutnov Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. i) činí 400,00 Kč/m2 Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena ─────────────────────────────────────────────────────────────── pp. čk. 565 9.269 m2 400,00 3.707.600,00 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 1.2 Výhodnost polohy s ohledem na účel užití 1.2.3 ve městech dle odst.1 písm.g),i) 25 % 926.900,00 Kč ────────────────── Základní cena upravená 4.634.500,00 Kč Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,155 Prodejnost Kp (příloha č. 39, Trutnov, sl.11) x 0,877 ────────────────── Cena dle § 28 odst. 2 8.758.903,76 Kč Koeficient dle § 32 odst. 1 x 0,30 ─────────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - pp. čk. 565 2.627.671,13 Kč ═══════════════
1.5 Pp. čk. 614 1.5.1 Ocenění (§ 29)
-8-
Parcela Výměra ˙ BPEJ Kč/m2 Základní cena ─────────────────────────────────────────────────────────────── pp. čk. 614 520 m2 73011 5,46 2.839,20 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 23): 1.5.1 Obce 25-50 tis. - území obce 160 % 4.542,72 Kč ──────────────── Základní cena upravená 7.381,92 Kč Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) x 1,000 ─────────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - pp. čk. 614 7.381,92 Kč ═══════════
1.6 Pp. čk. 641 1.6.1 Ocenění (§ 29) Parcela Výměra ˙ BPEJ Kč/m2 Základní cena ─────────────────────────────────────────────────────────────── pp. čk. 641 768 m2 73041 4,21 3.233,28 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 23): 1.5.1 Obce 25-50 tis. - území obce 160 % 5.173,25 Kč ──────────────── Základní cena upravená 8.406,53 Kč Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) x 1,000 ─────────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - pp. čk. 641 8.406,53 Kč ═══════════
1.7 Pp. čk. 642 1.7.1 Ocenění (§ 29) Parcela Výměra ˙ BPEJ Kč/m2 Základní cena ─────────────────────────────────────────────────────────────── část pp. čk. 642 5.804 m2 73011 5,46 31.689,84 Kč část pp. čk. 642 9.097 m2 73041 4,21 38.298,37 Kč ──────────────── Základní cena celkem 69.988,21 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 23): 1.5.1 Obce 25-50 tis. - území obce 160 % 111.981,14 Kč ──────────────── Základní cena upravená 181.969,35 Kč Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) x 1,000 ─────────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - pp. čk. 642 181.969,35 Kč
-9-
═════════════ 1.8 Pp. čk. 582 1.8.1 Ocenění (§ 29) Parcela Výměra ˙ BPEJ Kč/m2 Základní cena ─────────────────────────────────────────────────────────────── část pp. čk. 582 61 m2 73001 6,56 400,16 Kč 2 část pp. čk. 582 9.749 m 73011 5,46 53.229,54 Kč ──────────────── Základní cena celkem 53.629,70 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 23): 1.5.1 Obce 25-50 tis. - území obce 160 % 85.807,52 Kč ──────────────── Základní cena upravená 139.437,22 Kč Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) x 1,000 ─────────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - pp. čk. 582 139.437,22 Kč ═════════════
1.9 Pp. čk. 585 1.9.1 Ocenění (§ 29) Parcela Výměra ˙ BPEJ Kč/m2 Základní cena ─────────────────────────────────────────────────────────────── pp. čk. 585 16.939 m2 73011 5,46 92.486,94 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 23): 1.5.1 Obce 25-50 tis. - území obce 160 % 147.979,10 Kč ──────────────── Základní cena upravená 240.466,04 Kč Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) x 1,000 ─────────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - pp. čk. 585 240.466,04 Kč ═════════════
1.10 Pp. čk. 584 1.10.1 Ocenění (§ 28 odst. 6) Město: Trutnov Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. i) činí 400,00 Kč/m2
-10-
Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena ─────────────────────────────────────────────────────────────── pp. čk. 584 1.112 m2 400,00 444.800,00 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 3.3.3 V nezastavěném území obce -30 % -133.440,00 Kč ────────────────── Základní cena upravená 311.360,00 Kč Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 211) x 2,274 Prodejnost Kp (příloha č. 39, Trutnov, sl.9) x 0,670 ─────────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - pp. čk. 584 474.381,87 Kč ═════════════ 1.11 Rekapitulace 1.1 Pp. čk. 45/1 364.379,47 Kč 1.2 Pp. čk. 48 651.649,59 Kč 1.3 Pp. čk. 320 20.411,30 Kč 1.4 Pp. čk. 565 2.627.671,13 Kč 1.5 Pp. čk. 614 7.381,92 Kč 1.6 Pp. čk. 641 8.406,53 Kč 1.7 Pp. čk. 642 181.969,35 Kč 1.8 Pp. čk. 582 139.437,22 Kč 1.9 Pp. čk. 585 240.466,04 Kč 1.10 Pp. čk. 584 474.381,87 Kč ─────────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena celkem 4.716.154,42 Kč ═══════════════ 2. LV č. 1532 2.1 Pp. čk. 586 2.1.1 Ocenění (§ 29) Parcela Výměra ˙ BPEJ Kč/m2 Základní cena ─────────────────────────────────────────────────────────────── pp. čk. 586 569 m2 73011 5,46 3.106,74 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 23): 1.5.1 Obce 25-50 tis. - území obce 160 % 4.970,78 Kč ──────────────── Základní cena upravená 8.077,52 Kč Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) x 1,000 ─────────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - pp. čk. 586 8.077,52 Kč
-11-
═══════════ 2.2 Rekapitulace 2.1 Pp. čk. 586 8.077,52 Kč ─────────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena celkem 8.077,52 Kč ═══════════
3. Rekapitulace
1. LV č. 1527 4.716.154,42 Kč 2. LV č. 1532 8.077,52 Kč ─────────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena celkem - zaokr. 4.724.230,00 Kč ═══════════════
1. LV č. 1527 - ideální 1/5 943.230,88 Kč 2. LV č. 1532 - ideální 1/15 538,50 Kč ─────────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena celkem - zaokr. 943.770,00 Kč ═════════════
Pozn.: Uvedené ceny nejsou pro obvyklé ceny adekvátní, vycházejí z údajů nereálných pro prodej.
-12-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti – v tomto případě pozemky v zastavěné části města a pozemky zemědělské. Pro porovnání převzaty údaje ze zrealizovaných nemovitostí v posledních 2 letech, jak vyplývá jednak z mé databáze a dále databáze odhadců majetku okresu Trutnov. Z hlediska účelovosti jsou pozemky rozděleny následovně: a) pozemky v okrajové, zastavěné části města (50 % pro nepřístupnost) b) pozemky výhledově zastavitelné c) pozemky zemědělské d) pozemky veřejné komunikace
Výpočet: LV č. 1527 v k.ú. Oblanov pp. čk. 45/1 964 m2 x 120,- Kč pp. čk. 48 1 724 m2 x 120,- Kč pp. čk. 320 54 m2 x 240,- Kč pp. čk. 565 9 269 m2 x 150,- Kč pp. čk. 614 520 m2 x 12.50,- Kč pp. čk. 641 768 m2 x 12.50,- Kč pp. čk. 642 14 901 m2 x 12.50,- Kč pp. čk. 582 9 810 m2 x 12.50,- Kč pp. čk. 585 16 939 m2 x 12.50,- Kč pp. čk. 584 1 112 m2 x 150,- Kč celkem z toho ideální 1/5
115 680,- Kč 206 880,- Kč 12 960,- Kč 1 390 350,- Kč 6 500,- Kč 9 600,- Kč 186 262,- Kč 122 625,- Kč 211 737,- Kč 166 800,- Kč 2 429 394,- Kč 485 879,- Kč
LV č. 1532 v k.ú. Oblanov pp. čk. 586
569 m2 x 12.50,- Kč
7 112,- Kč
120,- Kč 150,- Kč 12,50 Kč 150,- Kč
-13-
z toho ideální 1/15
474,- Kč
Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny
Ve všech realizovaných prodejích se jednalo o převody bez závazků a břemen, tj. volných ke dni převodu, bez omezení ke dni převodu. V současné době je poptávka klientů o podobné nemovitosti, tj. pozemky nezainvestované a pozemky zemědělské, velmi nízká, zvláště není zájem o koupi podílů na nemovitostech. Nemovitost je zatížena omezením vlastnického práva dle části „C“ Výpisu z katastru nemovitostí, tj. exekučními příkazy, vůči více spoluvlastníkům. Pp. čk. 565 určena pro výstavbu dle ÚP je navíc zčásti omezena v užívání elektrickým VN vedením, snižuje její využití.
Závěr V současném období probíhající ekonomické a realitní krize se ceny pozemků tohoto druhu sice udržují ve stálé cenové hladině, nelze očekávat pozitivní zvrat, k jejich převodu dochází velmi zřídka. Nelze předpokládat vyšší zájem o oceňované pozemky ze strany cizích subjektů, neboť je více spolumajitelů, z nichž je část rovněž zatížena exekučními příkazy. Cena zjištěná dle cenového předpisu není adekvátní trhu, nelze s ní uvažovat pro prodej. Vzhledem ke všem aspektům stanovuji obvyklou cenu ve výši porovnávací hodnoty, sníženou přiměřeně na 70 % (spoluvlastnictví).
-14-
Výpočet: LV č. 1527 v k.ú. Oblanov 2 429 394 x 0,70 = 1 700 576,- Kč z toho ideální 1/5 činí 340 115,- Kč, zaokrouhleně 340 120,- Kč
LV č. 1532 v k.ú. Oblanov 7 112 x 0,70 = 4 978,- Kč z toho ideální 1/15 činí 332,- Kč, zaokrouhleně 330,- Kč
V Trutnově dne 21.09.2012
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6593/114-2012 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 21.09.2012
-15-
pp. čk. 565
pp. čk. 582
pp. čk. 584
pp. čk. 585
-16-
pp. čk. 614
pp. čk. 642
