No title

beeldkwaliteitplan MEOB-terrein

oegstgeest

4 maart 2005

© RBOI-Rotterdam bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van RBOI-Rotterdam bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

beeldkwaliteitplan MEOB-terrein oegstgeest

4 maart 2005

opdrachtgever nummer datum

Gemeente Oegstgeest 286.11829.00 4 maart 2005

opdrachtleider auteurs

ir G.J.G. Bokelman ir G.S. van Loenen ing. S. la Grand

adviesbureau voor ruimtelijk beleid ontwikkeling en inrichting

INHOUDSOPGAVE Inhoudsopgave 1. inleiding 1.1 voortraject 1.2 beeldkwaliteit 1.3 leeswijzer 2. definitie beeldkwaliteit 2.1 kwaliteit 2.2 historie 2.3 bedrijven en beeldkwaliteit 3. samenhang en planonderdelen 3.1 ligging 3.2 ruimtelijke structuur 3.3 bebouwde en onbebouwde ruimte 4. uitwerkingsregels 4.1 openbare ruimte 4.2 front 4.3 centrum 4.4 landschapszone


3

Stedenbouwkundig inrichtingsplan

60m

4

1. INLEIDING

1 Inleiding Dit beeldkwaliteit plan is opgesteld voor de ontwikkeling van een nieuw lokaal/regionaal bedrijventerrein op het voormalige MEOB-terrein aan de noordwest zijde van Oegstgeest. De gemeente is ambitieus en wil voor de toekomst de kwaliteit vastleggen van het terrein, zowel voor de gebruiksmogelijkheden als de interne en externe beeldkwaliteit. 1.1 Voortraject In het najaar van 2003 heeft de gemeente Oegstgeest het initiatief genomen de mogelijkheden te onderzoeken voor de ontwikkeling van het MEOB-terrein tot een nieuw algemeen bedrijventerrein. Om de beoordeling van de ontwikkeling door de gemeente Oegstgeest mogelijk te maken heeft RBOI verkennend stedenbouwkundig en planologisch onderzoek uitgevoerd. Het stedenbouwkundig onderzoek heeft geresulteerd in een modellenstudie. Als tweede stap in het planvormingsproces is in gezamenlijke opdracht van de eigenaar, Dienst der Domeinen, en de gemeente een inrichtingsplan gemaakt. Dit plan is tot stand gekomen op basis van gemeenschappelijke uitgangspunten. Het inrichtingsplan lag aan de basis van het overleg tussen de gemeente en Domeinen over de overname van het terrein door de gemeente en de financiële aspecten daarbij. Omdat de toekomstige eigendomssituatie en de omstandigheden rond de ontwikkeling van het terrein nog ongewis zijn, wil de gemeente de kwaliteit van het toekomstige bedrijventerrein waarborgen door vooruitlopend op de ontwikkeling een bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan te maken. De gemeente heeft RBOI gevraagd deze plannen te maken. Dit plandocument is het beeldkwaliteitplan.


5

1.2 Beeldkwaliteitplan Een beeldkwaliteitplan is een instrument om het ruimtelijk beeld van een ontwikkeling te sturen op kwaliteit. Het beeldkwaliteitplan voor het MEOB-terrein dient een aansprekend ruimtelijk beeld op te leveren dat voldoende wervend is om marktpartijen te interesseren en potentiële bedrijven te informeren. Het plan moet in voldoende mate flexibiliteit bieden om in de loop van het proces voor architecten de nodige vrijheid te geven en bij voortschrijdend inzicht op onderdelen wijzigingen te kunnen aanbrengen zonder dat daarbij het totaalconcept wordt aangetast. In het voortraject zijn diverse onderwerpen aan de orde gekomen die in dit beeldkwaliteitplan terugkomen. De belangrijkste onderwerpen zijn: De oriëntatie op de snelweg; Het zicht vanuit de polder op het terrein (mede in relatie tot het eerste punt); De overgang naar de woonwijk ten oosten van het terrein; De duurzaamheid van de ruimtelijke structuur in groen en water; De kwaliteit van de openbare ruimte en in het bijzonder de profilering en materialisering; De parkeeroplossingen. Het beeldkwaliteitplan is een handreiking voor welstandsadvies en moet dan ook samen met de Welstandnota Duin- en bollenstreek worden gezien.

1 6

1.3 Leeswijzer Dit beeldkwaliteitplan bestaat, inclusief dit inleidende hoofdstuk, uit vier hoofdstukken. Na dit eerste hoofdstuk wordt in het tweede hoofdstuk de definitie van beeldkwaliteit uitgewerkt. Hierbij wordt een relatie gelegd met de aspecten belevingswaarde, gebruikswaarde, culturele waarde en toekomstwaarde. Vanuit een samenhangende visie worden in het derde hoofdstuk de verschillende planonderdelen benoemd. Daarbij komen de algemene beeldkwaliteiteisen ten aanzien van de architectuur, uitstraling, presentatie van gebouwen, reclame-uitingen en hekwerken aan bod. Het vierde hoofdstuk bevat uitwerkingsregels voor de openbare ruimte en drie onderscheiden bebouwingszones.


7

beeldkwaliteit wordt bepaald door een evenwichtige verhouding tussen enerzijds een duidelijke, begrijpbare orde en samenhang en anderzijds complexiteit en verscheidenheid. Op een grotere schaal is er behoefte aan een duidelijke structuur, op kleinere schaal aan een voldoende mate van variatie en contrast van vormen, materialen en kleuren. Relevante begrippen zijn structuur, identiteit en betekenis (belevingswaarde).

8

2. DEFINITIE KWALITEIT

2.1 kwaliteit Ruimtelijk kwaliteitsbeleid is gericht op het tot stand brengen van een betekenisvolle fysieke omgeving en heeft betrekking op alle aspecten daarvan: gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Met name de belevingswaarde heeft te maken met de visuele of beeldkwaliteit van ruimte en bouwwerken. Daarnaast speelt het aspect culturele waarde: de gebouwde omgeving als culturele expressie. De beschrijving van beeldkwaliteit heeft als doel een samenhangende, ruimtelijk kwalitatieve inrichting van het bedrijventerrein tot stand te brengen. Het is daarbij van belang om evenwicht te creëren binnen de samenhangende hoofdstructuur met een herkenbare identiteit waar, binnen de verschillende deelgebieden op een lager schaalniveau, ruimte wordt geboden voor een afzonderlijke individuele en herkenbare expressie. Op een grotere schaal is er behoefte aan een duidelijke structuur, op kleinere schaal aan een voldoende mate van variatie en contrast van vormen, materialen en kleuren. Relevante begrippen zijn structuur, identiteit en betekenis (belevingswaarde). Enerzijds wordt zo op het hoogste schaalniveau richting gegeven aan een integrale beeldkwaliteit van het plangebied om de herkenbaarheid en representativiteit van het bedrijventerrein op een hoger niveau te tillen. Anderzijds is het de ambitie om binnen dit raamwerk individuele expressie van verschillende partijen toe te laten zonder dat de beoogde samenhangende beeldkwaliteit van het bedrijventerrein hierdoor wordt verstoord. Het beleid is gericht op een hoog ambitieniveau voor beeldkwaliteit, zonder daarbij te veel eisen en voorwaarden te stellen aan de toekomstige gebruikers van het gebied (gebruikswaarde).


9

2.2 historie De identiteit van het terrein hangt samen met de voormalige functie en de ruimtelijke opbouw. Het terrein is geheimzinnig vanwege de militaire functie die het had en waarbij het voor de burger niet toegankelijk was. Alledaagse activiteiten waren aan het zicht onttrokken. Voor de directe omgeving en het aangrenzende woongebied is door groen een ruimtelijke en visuele scheiding gecreëerd. Nog steeds staat er een groot hek om het terrein, ook de entrees zijn afgesloten. Het hoofdterrein bevat een aantal grote gebouwen en gebouwcomplexen waarin militaire functies gehuisvest waren. De zeer specialistische elektronische en optische werkzaamheden hebben zeer specifieke gebouwen opgeleverd, welke moeilijk opnieuw te gebruiken zijn. Deze gebouwen staan thans overwegend leeg of hebben gedeeltelijk een tijdelijke woonfunctie. De kleine gebouwen die vanaf de Haarlemmerstraatweg te zien zijn, deden dienst als personeelsonderkomen. Een van de gebouwen op het terrein tussen de Haarlemmerstraatweg en de A44 is een voormalige officiersmess. In architectonisch opzicht zijn deze gebouwen die ten opzichte van de openbare ruimte het gezicht bepalen, niet erg bijzonder, maar vormen de verwijzing naar de oude militaire functie. Dit geeft aanleiding het behoud van één of twee van deze gebouwtjes in overweging te nemen (culturele waarde).

10

2.3 bedrijven en beeldkwaliteit Het tot stand brengen van ruimtelijke kwaliteit op een bedrijventerrein is geen eenvoudige zaak. Over het algemeen staan de monofunctionaliteit, het extensieve grondgebruik en de relatief lage grondprijzen, welke voortkomen uit de wens om tot een snelle en exploitabele ontwikkeling te komen, op gespannen voet met ambities betreffende intensief ruimtegebruik en hoge beeldkwaliteit. Echter, aansluitend aan het ambitieniveau van de gemeente Oegstgeest, zullen aspecten als representativiteit, kwaliteit en intensief ruimtegebruik bij de totstandkoming van dit bedrijventerrein centraal staan (toekomstwaarde). Aan de oostkant van het plangebied ligt een in breedte variërende watergang die in verbinding staat met de Haarlemmertrekvaart. Langs deze slingerende watergang groeien rietkragen en staan volwassen populieren waardoor een stevige “groene” buffer is gecreëerd met het aangrenzende woongebied. Voorlangs het MEOB-terrein ligt een strakke watergang die samen met een rij jonge bomen en een fietspad opgenomen is in het profiel van de Haarlemmerstraatweg. De structuur van het terrein en de koppeling met groenblauwe dragers geven het terrein identiteit en bepalen dus het beeld. De strategie van het beeldkwaliteitplan is de sturing van dat beeld in ruimtelijke ontwikkelingen.


11

N444 A44

haarlem a’dam schiphol

Meob-terrein

oegstgeest leiden

den haag

A44 en de regio

12

Dorp - entree - Haarlemmerstraatweg

3. SAMENHANG EN PLANONDERDELEN

3.1 ligging Het MEOB-terrein heeft een relatie met het hogere schaalniveau door de ligging aan de A44. Deze weg doorsnijdt het zuidoostelijk gedeelte van de Duin- en Bollenstreek en loopt vanaf Den Haag achtereenvolgens langs de kernen Leiden, Oegstgeest, Sassenheim en Lisse om ter hoogte van Nieuw-Vennep aan te sluiten op de A4 richting Schiphol en Amsterdam. Het bedrijventerrein ligt aan de noordwestzijde in de gemeente Oegstgeest, binnen een driehoekig gebied dat wordt omsloten door de A44, de Haarlemmertrekvaart en het Oegstgeesterkanaal. Deze lijnen zijn van structurele betekenis als barrières en grenzen. De verschillende bedrijventerreinen van Oegstgeest (maar ook van Sassenheim) zijn op of aan de A44 gesitueerd. Bij de ontwikkeling van het MEOB-terrein vormt juist de ligging aan de A44 een belangrijk uitgangspunt voor oriëntatiemogelijkheden bij de verkaveling en de beeldkwaliteitaspecten. Echter in landschappelijk en visueel opzicht grenst het gebied tevens aan het open landelijke gebied van de Elsgeesterpolder, wat een zorgvuldige en zachte inpassing van het terrein vereist. Op lokaal schaalniveau grenst het MEOB-terrein aan een woongebied en aan de Haarlemmerstraatweg die hier parallel loopt aan de A44. Er is een schaalverschil tussen de zone langs de A44 en de aangrenzende woongebieden. Het MEOB-terrein maakt langs de Haarlemmerstraatweg deel uit van een aaneengesloten zone met bedrijfsbebouwing en overige grootschalige bebouwing die in noordelijke richting doorloopt tot aan de spoorlijn Leiden-Haarlem In deze zone liggen ondermeer het transport- en verhuisbedrijf Van der Luyt, het projectontwikkelingbedrijf Korswagen en de jeugdpenitentiaire inrichting. Ten zuiden van het MEOB-terrein liggen de gemeentewerf, een woonwagenterrein en een tankstation van BP dat vanaf de A44 bereikbaar is. Voor het overige deel grenst het MEOB-terrein aan woongebied, daarvan gescheiden door een forse en hoogopgaande groenzone. Omdat de ontwikkeling van het plangebied tot nieuw gemengd bedrijventerrein geen geluidgevoelige bestemming betreft, hoeven er geen afschermende maatregelen te worden genomen en is het terrein in tegenstelling tot een groot deel van Oegstgeest langs de A44 goed zichtbaar. Temeer omdat het een van de laatste stedelijke uitbreidingen betreft is het zaak zorgvuldig met de regie van dit beeld om te gaan.


13

FRONT representatieve zone langs de A44

CENTRUM ingesloten middengebied

LANDSCHAPZONE overgangszone naar woongebied

14

3.2 ruimtelijke structuur Het plangebied bestaat uit twee delen, één deel ten westen van de Haarlemmerstraatweg, direct grenzend aan de A44 als klein perceel van 0,7ha en het hoofdterrein ten oosten van de Haarlemmerstraatweg van 10,7ha. Het kleine perceel langs de snelweg wordt door het belang van de locatie (in het zicht en direct gelegen aan de snelweg) niet opgedeeld, maar in zijn geheel herontwikkeld. De vorm van het hoofdterrein is compact en efficiënt verkaveld. In de ruimtelijke opbouw worden hier drie zones onderscheiden: het front -> De bebouwingsstrook direct aan de A44 en de Haarlemmerstraatweg, vormt het gezicht van het bedrijventerrein. De beeldregie is hier het strengst, van massa, inrichting tot materiaalkeuze. De schaal van de bedrijfsbebouwing van het aan de noordzijde grenzende bedrijf Van Der Luyt is groot, de gemeentewerf en bedrijfspanden die aan de zuidzijde liggen zijn daarentegen kleiner van schaal. De gewenste schaal voor de bebouwing van het bedrijventerrein MEOB ligt hier tussenin. Het 'kleine' perceel direct aan de snelweg valt binnen deze zone en dus binnen deze beeldregie. het centrum -> Tussen het front en de landschappelijke zone ligt het hart van het bedrijventerrein. Dit deel is in ruimtelijk opzicht een eiland. Gezien deze ruimtelijke situatie wordt voor dit gebied een zo efficiënt en compact mogelijke bebouwingswijze voorgeschreven. Verder wordt in het verlengde van het inrichtingsplan voorgesteld een bedrijfsverzamelgebouw te realiseren met een bijzondere, ronde, vorm. de landschapszone -> De zuidoostzijde van het terrein bestaat uit een brede kraag van groen en water waarmee een ruimtelijke afscheiding wordt gecreëerd met de gesloten rand van vrijstaande en half vrijstaande woningen. De vorm van de landschappelijke zone slingert en vormt een informele grens. De schaal van de woonbebouwing wordt met een kleine schaalsprong gekopieerd op het bedrijventerrein.

3.000-4.500 m2

4.000m2 2.000-3.000 m2

De openbare ruimte is de verbindende factor tussen deze drie zones. Rondom het hele terrein liggen watergangen met groen ingerichte oevers, zodat een geleidelijke overgang naar de omgeving ontstaat. De continuïteit van de lusvormige ontsluiting op het terrein wordt gerealiseerd door een bomenrij. Op twee plekken is beperkt ruimte gecreëerd voor het parkeren van personenwagens. Deze ruimte is gekoppeld aan de langere doorlopende zone van groen en water met doorzichten naar de omgeving.


1.000-2.000 m2

15

Kavelgrootte

Bouwhoogte en volumes

Wanden en oriëntatie

16

3.3 bebouwde en onbebouwde ruimte massaverdeling De drie zones hebben ieder een eigen compositie: het front -> De bouwblokken zijn verdeeld in verschillende onderdelen. Een zoveel mogelijk doorgaande plint brengt continuïteit in de lengterichting en staat ruimtelijk in verhouding met de Haarlemmerstraatweg. Losse bouwdelen 'zweven' boven deze plint en leggen contact met de A44. Voor de compositie in de lengterichting is het van belang een duidelijke kop, accent, op de noordelijk hoek te maken. Een specifieke vorm en massaopbouw van het losgelegen perceel aan de A44 markeert de andere kop van deze strook. het centrum -> De massa in het middengebied is zoveel mogelijk aaneengesloten. De individualiteit komt terug door per perceel een uitbouw te realiseren waarin bedrijfsgebonden kantoren kunnen worden gerealiseerd. Het bedrijfsverzamelgebouw is een bijzonder element in deze zone en staat los van de andere bebouwing. de landschapszone -> De massa van de bebouwing in de landschapszone staat in het teken van de 'overgang'. De bebouwing is in verhouding tot de rest van het terrein klein en staat los van elkaar. onbebouwde ruimte Rondom het terrein worden bestaande watergangen verbreed en aangekleed met groene taluds. Dit zorgt voor een 'zachte' aansluiting op de omgeving. Aan de zijde van het woongebied wordt groen op eilanden in het water ingezet als scherm, zodat de twee functies ruimtelijk van elkaar worden gescheiden en juist de langgerekte richting van die groenblauwe zone wordt benadrukt. architectuur en gevelopbouw Voor de beeldkwaliteit en de beleving van sfeer in het gebied is het gewenst dat het bedrijventerrein een transparant karakter heeft waardoor de bedrijvigheid inpandig ook van buitenaf kan worden gezien. Bij de bebouwing gelden de volgende beeldkwaliteiteisen:  open en transparante gevelopbouw door veelvuldig gebruik van glas als gevelmateriaal;  afstemming van het gehele ontwerp, waaronder reclame-uitingen en hekwerken;  inpandige verlichting heeft een positief effect naar buiten (oriëntatie en veiligheid).


17

18

Voor de herkenbaarheid van de rand en de positieve uitstraling van het gehele bedrijventerrein is het van belang dat architectuur langs de A44 extra bijdraagt aan de beeldkwaliteit. De architectuur langs deze lijn is het visitekaartje van het bedrijventerrein. parkmanagement Het opzetten van parkmanagement voor het terrein wordt vanuit beeldkwaliteitoogpunt nadrukkelijk geadviseerd. Hierdoor worden met name het onderhoudsniveau en de veiligheid van het terrein voor een langere termijn op een hoger niveau getild. Daarnaast kan parkmanagement veel kosten besparen op het gebied van marketing, catering, transport en administratie en dus ook voor ondernemers kostenbesparend zijn. reclame Voor het hele gebied geldt voor nieuwe reclame-uitingen:  reclame als onderdeel van het ontwerp van de bebouwing;  geen reclame-uitingen los in het openbaar gebied of op de gebouwen (lage daken) langs de A44;  losse en duidelijke belettering. hekwerken Voor het gebruik van hekwerken en terreinafscheidingen die aan de openbare ruimte staan gelden de volgende beeldkwaliteiteisen:  transparante afscheidingen (spijlen, roosters e.d.);  geen prikkeldraad;  rustige onopvallende kleurstelling (zwart, metallic, hout);  op enkele gebieden kan water als terreinafscheiding in het ontwerp worden opgenomen. Hekwerken zijn dan overbodig. parkeren Het parkeren is grotendeels opgelost op eigen terrein.


19

KENMERK

SCHAAL

Orde en samenhang op grote schaal

gehele bedrijventerrein

Onderscheid in deelgebieden binnen duidelijk kader

Individuele expressie op kavelniveau

20

clusterniveau

kavelniveau

4. UITWERKINGSREGELS

De kwaliteit van de architectonische uitwerking en de vormgeving/inrichting van de openbare ruimte wordt gewaarborgd door het formuleren en vaststellen van beeldkwaliteitregels. Deze regels zijn gebaseerd op de ruimtelijke opzet van het inrichtingsplan en hebben mede tot doel om de gewenste continuïteit tussen de verschillende schaalniveaus in het plangebied te waarborgen. De definiëring van de beeldkwaliteit vindt van grof naar fijn plaats, zodat er een evenwichtige verhouding ontstaat tussen de verschillende schaalniveaus. Vanuit die benadering van grof naar fijn wordt in de beschrijving de volgende prioriteitsvolgorde aangehouden: I. een duidelijke basisstructuur als drager voor het gebied Samenhang en continuïteit binnen de verschillende schaalniveaus in het plangebied is van essentieel belang bij de uitwerking van planonderdelen. Essentieel is de continuïteit van lijnen, in combinatie met markante knooppunten, bekende / herkenbare oriëntatiepunten en in schaal waarneembare vlakken / clusters. II. herkenbare onderverdeling in zones Hoe worden bebouwing, water en groen ingezet, de uitwerking op clusterniveau, afwegen verschillen en overeenkomsten. Door de verschillende zones een eigen karakter te geven, wordt de oriëntatie binnen het gebied vergroot. III. afstemming in de vormgeving van bebouwing en openbare ruimte Beeldkwaliteit in bebouwing, inrichting van percelen: organisatie bebouwing, rooilijnen, parkeren, terreinafscheidingen, materiaal- en kleurgebruik en reclame-uitingen.


21

4. UITWERKINGSREGELS

De kwaliteit van de architectonische uitwerking en de vormgeving/inrichting van de openbare ruimte wordt gewaarborgd door het formuleren en vaststellen van beeldkwaliteitregels. Deze regels zijn gebaseerd op de ruimtelijke opzet van het inrichtingsplan en hebben mede tot doel om de gewenste continuïteit tussen de verschillende schaalniveaus in het plangebied te waarborgen. De definiëring van de beeldkwaliteit vindt van grof naar fijn plaats, zodat er een evenwichtige verhouding ontstaat tussen de verschillende schaalniveaus. Vanuit die benadering van grof naar fijn wordt in de beschrijving de volgende prioriteitsvolgorde aangehouden: I. een duidelijke basisstructuur als drager voor het gebied Samenhang en continuïteit binnen de verschillende schaalniveaus in het plangebied is van essentieel belang bij de uitwerking van planonderdelen. Essentieel is de continuïteit van lijnen, in combinatie met markante knooppunten, bekende / herkenbare oriëntatiepunten en in schaal waarneembare vlakken / clusters. II. herkenbare onderverdeling in zones Hoe worden bebouwing, water en groen ingezet, de uitwerking op clusterniveau, afwegen verschillen en overeenkomsten. Door de verschillende zones een eigen karakter te geven, wordt de oriëntatie binnen het gebied vergroot. III. afstemming in de vormgeving van bebouwing en openbare ruimte Beeldkwaliteit in bebouwing, inrichting van percelen: organisatie bebouwing, rooilijnen, parkeren, terreinafscheidingen, materiaal- en kleurgebruik en reclame-uitingen.


21

water

groen

22

verharding

4.1 openbare ruimte De ambitie van de gemeente wat betreft beeldkwaliteit voor het terrein moet ook in het openbaar gebied terugkomen. De openbare ruimte in bedrijventerreinen is over het algemeen sober en functioneel ingericht. Met geringe middelen is het echter mogelijk de ruimte een bijzondere en herkenbare uitstraling te geven. Door te kiezen voor een afwijkend formaat of patroon van bestratingmateriaal en/of een bijzondere kleurstelling kan dit beoogde effect worden bereikt. Samenhang binnen de verschillende schaalniveaus in het plangebied is van groot belang bij de uitwerking van planonderdelen. De openbare ruimte, de continuïteit van lijnen, in combinatie met markante knooppunten, bekende / herkenbare oriëntatiepunten en in schaal waarneembare vlakken / clusters is hierbij essentieel. In het profiel is een beeldbepalende rol weggelegd voor bomen, die de continuïteit van de lijnen (ontsluiting) benadrukken. De bomen langs de Haarlemmerstraatweg hebben een transparant bladerdek, zodat de verhouding tussen representatief aan de A44 en verzacht in de richting van de Elsgeesterpolder goed vorm krijgt.


23

2

1

3 1

6m

3

trottoir-groen-rijbaan-leidingstrook

3

24

8m

3

5

Materialisering profiel Materialisering en kleurgebruik in de openbare ruimte moeten zo weinig mogelijk afhankelijk zijn van onderhoud. Materialisering moet kleurecht zijn en bij voorkeur donker, zodat bandensporen en zwerfafval weinig opvalt. Voor de bestrating van de rijbaan gaat de voorkeur uit naar asfalt. Voor de herkenbaarheid van het terrein zou bijvoorbeeld een toeslag kunnen worden gebruikt. Het trottoir wordt bij voorkeur bestraat met hardsteenkleurige betontegels van 60x60cm. De leidingstrook wordt gematerialiseerd met graskeien en loopt licht op vanaf de rijbaan naar de perceelsgrens, ongeveer 40cm. Op enkele plekken is in de leidingstrook ruimte voor kort parkeren. Groen Langs de rijweg worden in het hele profiel bomen (2de orde) aangeplant, maximale h.o.h.afstand 16m. Het trottoir wordt afgescheiden van de rijbaan met een lage haag. Het talud van de watergang aan de zuidoostzijde loopt door tot ongeveer een meter boven het maaiveld, zodat het zichtveld naar boven wordt getild en het zicht op de terreininrichting vanuit de groenzone wordt ontnomen. Bomen en riet op de eilanden en de oever van het bedrijventerrein vormen een ruimtescherm, zodat de woon- en bedrijfsfunctie ruimtelijk gescheiden worden. Verlichting Het terrein krijgt een goede evenwichtige verlichting, zodat ook 's avonds de uitstraling vriendelijk blijft. Armaturen hebben een robuust moderne uitstraling. Veiligheid Voor de veiligheid is het terrein in nachtelijke uren afsluitbaar. De openbare ruimte is eenduidig en helder ingericht met goede verlichting, ook op de parkeerplaatsen. De bebouwing heeft een open karakter.


25

perceptie en maat

vorm, opbouw en geleding

beeld Haarlemmerstraatweg

26

4.2 front Het beeld van het bedrijventerrein komt vooral tot stand door de bebouwing aan de noordwestrand. De strook aan de Haarlemmerstraatweg moet als totaalbeeld in evenwicht zijn. type bedrijf Deze zone is geschikt voor bedrijven met een etalage functie, op verkoop gericht. oriëntatie, situering De hoofdbouwmassa heeft een alzijdige oriëntatie. De etalage moet gericht zijn op de buitenkant van het terrein. De toegang van de percelen ligt aan de binnenzijde. massaverdeling en opbouw Het gevelvlak op begane grondniveau dient door te lopen met een verticale geleding. De doorgaande plint is ongeveer 4m hoog. Hierboven 'zweven' bouwvolumes tot 15m hoog die ruimtelijk contact leggen met de A44. De losse bouwvolumes krijgen een horizontale geleding.

27

28

ensemblewerking De ruimtelijke onderdelen van de strook moeten 'samenwerken', zodat er een samenhangend bouwblok ontstaat. Met name de koppen aan de kant van Van Der Luyt en het benzinestation moeten hierbij worden geaccentueerd. Dit zijn de enige plekken waar de bouwhoogte 18m mag bedragen. inrichting percelen Het parkeren vindt plaats aan de binnenzijde op eigen terrein. Het eerste deel van het terrein, direct aan de straat is voor bezoekers. Hier mag geen hek omheen staan, zodat deze ruimte ook als overloop voor andere bedrijven gebruikt kan worden. Het heeft de voorkeur het parkeren voor werknemers in het bouwvolume op te nemen. Indien het parkeren buiten wordt gerealiseerd dan in een tweede strook op 11m vanaf de rand van het perceel. Aan de voorzijde zijn geen hekwerken toegestaan. Hekwerken voor de achterzijde staan beschreven onder algemene richtlijnen. uitstraling: kleuren materiaalgebruik, reclame De bebouwing moet een vriendelijk moderne uitstraling krijgen. Bij de transparantie van de gevels en de openheid van de etalages passen glas en staal. De gebouwen mogen in ieder geval geen massieve uitstraling hebben. Dit betekent dat in de gevels minimaal twee materialen moeten worden gebruikt. Gevels van plaatmateriaal moet dan worden gecombineerd met bijvoorbeeld baksteen of hout. Er mag geen spiegelend glas worden toegepast. Reclame aan de voorzijde tussen de 9 en 12 m boven het maaiveld tegen de hoofdbouwvolumes (niet los op de dakrand). Bij de toegang van de percelen is bescheiden reclame toegestaan.

kavelindeling en oriëntatie - tweezijdige oriëntatie - kantoordeel (aan beide zijden) inzetten voor verbijzondering bouwmassa en uitstraling - entree aan de binnenzijde - parkeren, laden en lossen aan de binnenzijde - opslag inpandig - uitbreiding bedrijf in de breedte en achterzijde

beeldkwaliteit in cijfers - kavels tot maximaal 4.500m2 - op rooilijn bouwen, plint 5m vanaf bovenkant talud watergang - plint op de rooilijn 100% bebouwd (eventueel deel schijngevel) - bouwhoogte plint 4m - op rooilijn bouwen, overstek op bovenkant talud watergang - bouwmassa boven plint op een afstand in gelijke verhouding met de hoogte (voorbeeld, als bouwmassa 10 m boven de plint uitsteekt, dan minimaal 10m aanhouden tot volgend bouwdeel) - bouwhoogte totaal maximaal 15m - maximaal bebouwingspercentage 70%

29

perceptie en maat


beeld bedrijvenstraat

30

4.3 centrum Het centrum bestaat uit een aaneensluitend volume van bedrijfshallen, waarop en tegen de kantoren worden geplaatst. De hallen zijn eenvoudig en functioneel vormgegeven. De architectonische inspanning zit in de uitstekende bouwdelen waarin zich de kantoren bevinden. type bedrijf In het centrumgebied zijn verschillende bedrijfstypen mogelijk, bij voorkeur productie. oriëntatie, situering De oriëntatie is gericht op de straatzijde. Hier ligt ook de entree van de gebouwen en het kantorendeel als onderdeel van de bedrijfsvoering. Aan de binnenzijde van het bouwblok ligt een expeditiestraat. Het bedrijfsverzamelgebouw is alzijdig georiënteerd. massaverdeling en opbouw De massa's zijn aan elkaar gekoppeld en hebben dezelfde hoogte, zodat een aangesloten bouwblok ontstaat. Individualiteit ontstaat door een vooruitgeschoven bouwdeel per bedrijf.

31

model 1 ontsluiting achterzijde

model 2 ontsluiting voorzijde

32

ensemblewerking Door het aangesloten bouwen is in deze zone de samenhang in bebouwing het grootst. inrichting percelen Het parkeren vindt plaats op eigen terrein, in of op het gebouw en aan de binnenzijde aan de expeditiestraat. Bij het bedrijfsverzamelgebouw wordt aan de voorzijde op eigen terrein geparkeerd. Hekwerken staan beschreven onder algemene richtlijnen. uitstraling: kleuren materiaalgebruik, reclame De bebouwing moet een vriendelijk moderne uitstraling krijgen. De gebouwen mogen geen massieve uitstraling hebben. Dit betekent dat in de gevels minimaal twee materialen moeten worden gebruikt. Gevels van plaatmateriaal moet dan worden gecombineerd met bijvoorbeeld baksteen of hout. Er mag geen spiegelend glas worden toegepast. Reclame aan de voorzijde op de vooruitgeschoven bouwdelen tussen de 6 en 9 m boven het maaiveld tegen de gevel (niet los op de dakrand).

kavelindeling en oriëntatie - kantoor en entree aan de straatzijde - kantoor voor- en op de bedrijfshal - bedrijfshal naast en achter kantoor - parkeren, laden en lossen via expeditiestraat - opslag aan de achterkant - uitbreiding bedrijf naar de achterzijde of in de hoogte

beeldkwaliteit in cijfers - kavels tot maximaal 3.000m2 - op rooilijn bouwen, 5m vanaf straatzijde perceel - op de rooilijn 100% bebouwd (eventueel deel schijngevel met poort voor toegang tot perceel) - bouwhoogte voorzijde maximaal 12m - minimaal bebouwingspercentage 60%

33

perceptie en maat


beeld waterzijde en bedrijvenstraat

34

4.4 landschapszone type bedrijf In deze zone krijgen gemengde kleine bedrijven een plaats. oriëntatie, situering De oriëntatie en entree van de gebouwen zijn op de straatzijde gericht. Per twee bedrijven moet een inrit worden gecombineerd, zodat het aantal inritten wordt beperkt. Aan de achterzijde kan de 'zachte' kant van de bedrijfsvoering worden gesitueerd, bijvoorbeeld een kantine, zodat een combinatie kan worden gemaakt met het aanwezige groen. massaverdeling en opbouw De bouwhoogte aan de 'groene' kant mag maximaal 4m zijn. De bouwhoogte mag oplopen tot 7m aan de voorzijde.


35

36

ensemblewerking De gebouwen in deze zone staan los van elkaar, maar vormen door de herhaling een bebouwingslint. inrichting percelen Het parkeren vindt plaats op eigen terrein, tussen en naast de bebouwing, in ieder geval niet aan de achterzijde. Hekwerken staan beschreven onder algemene richtlijnen. uitstraling: kleuren materiaalgebruik, reclame De bebouwing moet een vriendelijk moderne uitstraling krijgen. De gebouwen mogen geen massieve uitstraling hebben. Dit betekent dat in de gevels minimaal twee materialen moeten worden gebruikt. Gevels van plaatmateriaal moet dan worden gecombineerd met bijvoorbeeld baksteen of hout. Er mag geen spiegelend glas worden toegepast. Het verdient aanbeveling het schuin oplopende dak met een vegetatiedak te bedekken. Reclame aan de voorzijde tussen de 3 en 6 m boven het maaiveld tegen de gevel (niet los op de dakrand).


kavelindeling en oriëntatie - diepte perceel wordt volledig benut - kantoor en entree aan de straatzijde - bedrijfshal achter kantoor - parkeren, laden/lossen en opslag aan de zijkant - uitbreiding bedrijf naar de zijkant

beeldkwaliteit in cijfers - kavels tot maximaal 2.000m2 - op rooilijn bouwen, 5m vanaf straatzijde perceel - afstand bebouwing tot zijkant kavel minimaal 2m - op de rooilijn maximaal 60% bebouwd - bouwhoogte voorzijde maximaal 7m - bouwhoogte achterzijde maximaal 4m - maximaal bebouwingspercentage 70%

37

No title

Recommend Documents