VOORONTWERP
BESTEMMI NGSPLAN “ BEDRI JVENPARKHETHOOG I I ”
BESTEMMINGSPLAN "BEDRIJVENPARK HET HOOG II"
GEMEENTE HEUSDEN
Opdrachtgever :
Gemeente Heusden Postbus 41 5250 AA Vlijmen
Werknummer:
S/06.034.00
Datum:
8 mei 2007
©Dhondt/S06034-BP05/08-05-07
toelichting
INHOUDSOPGAVE 1. 1.1 1.2 1.3 1.4
ALGEMEEN Inleiding Opbouw van de toelichting van het bestemmingsplan Begrenzing van het plangebied Vigerend bestemmingsplan
pag. pag. pag. pag. pag.
2. 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.2 2.2.1 2.2.2 2.3
INVENTARISATIE Provinciaal en regionaal beleid Streekplan Noord-Brabant 2002 Uitwerkingsplan “Waalboss” Handleiding ruimtelijke plannen SWOT-analyse Kamer van Koophandel Beleid Waterschap Aa en Maas Gemeentelijk beleid Structuurplan bedrijven Sociaal economische plan 2007-2011 Beschrijving van het plangebied
pag. 5 pag. 5 pag. 5 pag. 5 pag. 6 pag. 7 pag. 8 pag. 9 pag. 9 pag. 10 pag. 11
3. 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8
TOEKOMSTIG BELEID Aanleiding Opgave ontwikkeling bedrijventerrein in de gemeente Heusden Hoofdopzet Functionele aspecten Ruimtelijke aspecten Beeldkwaliteit Duurzaam bouwen Keurmerk veilig ondernemen
pag. 12 pag. 12 pag. 12 pag. 15 pag. 16 pag. 17 pag. 19 pag. 20 pag. 21
4.
JURIDISCHE ASPECTEN
pag. 22
5. 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9
MILIEUASPECTEN EN OVERIGE OMGEVINGSKENMERKEN Geluid Bodem Archeologie en cultuurhistorie Hinder Externe veiligheid Waterhuishouding Kabels en leidingen Flora en fauna Luchtkwaliteit
pag. 26 pag. 26 pag. 27 pag. 29 pag. 30 pag. 32 pag. 33 pag. 34 pag. 34 pag. 35
©Dhondt/S06034-BP05/08-05-07
3 3 3 3 4
1
6. 6.1 6.2 6.3 6.4
MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID Inspraak Resultaten inspraak Vooroverleg Resultaten vooroverleg
pag. 38 pag. 38 pag. 38 pag. 38 pag. 38
7.
ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID
pag. 43
Bijlage 1:
Inspraaknotitie inspraakprocedure
Bijlage 2:
Reacties vooroverleg
Afzonderlijke bijlagen: Naam rapport
Bureau
Datum
kenmerk
Toets luchtkwaliteit en geluid bedrijventerrein ’t Hoog ll Heusden (NB) ’t Hoog ll. Ecologische quickscan in het kader van de flora- en faunawet Heusden – Nieuwkuijk (NB), Het Hoog ll. Archeologisch vooronderzoek Advies plangebied Hoog ll Heusden Behoefte onderzoek Bedrijventerrein Het Hoog ll
Goudappel Coffeng BILAN
7 december 2006 3 oktober 2006
HSE028/Bae/0355
©Dhondt/S06034-BP05/08-05-07
BILAN
Past2PresentArcheologic Grontmij
11 december 2006 April 2007
Nr. 2006/125 ISSN 1572-31942006/125 Nr. 2007/2 ISSN 1572-31942007/2 Notitie 2006/42 152-095-07
2
weg nbouw Tui
Fi guur1 Li ggi ngvanhetpl angebi ed
aan enl el Eng van Abt
aker enm omp Kl A59
Mandenmaker
1.
ALGEMEEN
1.1
Inleiding
De gemeente Heusden telt acht bedrijventerreinen, waaronder de twee meer regionaal georiënteerde terreinen Groenewoud ten oosten van de kern Drunen en Het Hoog ten westen van de kern Vlijmen. De overige bedrijventerreinen in de gemeente zijn lokaal georiënteerd. Teneinde niet alleen lokale bedrijven gelegenheid te geven zich binnen de gemeente te vestigen, maar tevens regionale bedrijven deze mogelijkheid te bieden, zijn er binnen de gemeente voldoende vestigingslocaties noodzakelijk. Hoewel er momenteel een studie gaande is naar de mogelijkheden van herstructurering c.q. intensivering van het bedrijventerrein Groenewoud, staat vast dat deze onvoldoende mogelijkheden biedt voor (nieuwe) regionale bedrijven. De haalbaarheid van de beoogde herstructurering is nog onzeker en daarnaast is het terrein vanwege de geringe resterende milieugebruiksruimte maar in heel beperkte mate te gebruiken voor bedrijven vanaf milieucategorie 3. Regionale bedrijven zijn daarmee aangewezen op het nieuwe bedrijvenpark Het Hoog. Gezien het hoge tempo, waarop de gronduitgifte op Het Hoog plaats vindt, is de verwachting dat er na 2009 geen gronden op Het Hoog meer beschikbaar zijn. De gemeente Heusden heeft derhalve besloten om bedrijvenpark Het Hoog uit te breiden teneinde aan de (groeiende) vraag naar bedrijfskavels te kunnen voldoen. Deze uitbreiding is gevonden aan de noordzijde van bedrijvenpark Het Hoog, ten zuiden van de Tuinbouwweg. Deze uitbreidingsrichting is in diverse beleidskaders genoemd als mogelijke richting voor een uitbreiding en besloten is om deze richting te volgen. Omdat het vigerend bestemmingsplan geen ruimte biedt voor het realiseren van een bedrijventerrein op de onderhavige locatie, heeft de gemeente Heusden besloten om voor deze locatie “Het Hoog II” een nieuw bestemmingsplan in procedure te brengen.
1.2
Opbouw van de toelichting van het bestemmingsplan
In hoofdstuk 2 van deze toelichting worden beleidskaders uiteengezet alsmede een beschrijving van het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt het toekomstige beleid beschreven. De juridische aspecten met betrekking tot de afzonderlijke bestemmingen binnen het bestemmingsplan worden toegelicht in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 behandelt de aspecten met betrekking tot het milieu en in hoofdstuk 6 en 7 komen respectievelijk de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aan de orde.
1.3
Begrenzing van het plangebied
Het plangebied is gelegen in de gemeente Heusden, ten noorden van de A59. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrenst door de Tuinbouwweg, aan de oostzijde door de Abt van Engelenlaan, aan de zuidzijde door het bedrijventerrein Het Hoog I en aan de westzijde door de percelen van agrariërs aan de Tuinbouwweg.
3
1.4
Vigerend bestemmingsplan
Voor de locatie Het Hoog II is op dit moment het bestemmingsplan “Buitengebied, Vlijmen” van kracht. Dit bestemmingsplan is op 22 april 1991 door de gemeenteraad vastgesteld en op 10 december 1991 door Gedeputeerde Staten goedgekeurd. Vooruitlopend op een eventuele toekomstige uitbreiding van het bedrijvenpark in noordelijke richting, is eind 2003 vrijstelling verleend voor de vestiging van Transport- en expeditiebedrijf Gerard Lammers B.V. op een locatie aan de zuidzijde van de Tuinbouwweg.
4
Fi guur2 Ui t wer ki ngspl anWaal boss
( Br on:Pr ovi nci eNoor dBr abant )
2.
INVENTARISATIE
2.1
Provinciaal en regionaal beleid
2.1.1
Streekplan Noord-Brabant 2002
In februari 2002 is het nieuwe Streekplan Noord-Brabant 2002 vastgesteld. In dit Streekplan wordt het provinciale beleid ten aanzien van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de provincie Noord-Brabant tot 2020 weergegeven. Het hoofddoel van dit nieuwe Streekplan is een zorgvuldiger ruimtegebruik, gebaseerd op meer aandacht voor de onderste lagen, zuinig ruimtegebruik, concentratie van verstedelijking, zonering van het buitengebied en grensoverschrijdend denken en handelen. Het middengebied van de gemeente, met de kernen Drunen, Vlijmen, Haarsteeg en Elshout, behoort volgens het Streekplan tot de stedelijke regio “Waalboss”. Stedelijke regio’s zijn ruimtelijk samenhangende, verstedelijkte gebieden. Binnen deze regio’s liggen mogelijkheden voor verdere verstedelijking. Het belangrijkste deel van nieuwe ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken en infrastructuur dient binnen de stedelijke regio’s gesitueerd te worden. In de landelijke regio’s staat daarentegen juist het voorkomen van verdere aantasting van het buitengebied centraal.
2.1.2
Uitwerkingsplan Waalboss
Een deel van het grondgebied van de gemeente Heusden is in het Streekplan toegewezen aan de stedelijke regio “Waalboss”. Overeenkomstig hetgeen in het Streekplan is aangegeven, is door de Provincie Noord-Brabant in samenwerking met de betrokken gemeenten bezien op welke wijze deze stedelijke regio naar de toekomst toe vormgegeven dient te worden. Concreet betekent dit dat bezien is hoe de regionale ruimtebehoefte aan wonen, werken en groen in de komende 10 à 15 jaar binnen deze stedelijke regio dient te worden ingepast. Het Uitwerkingsplan voor de regio Waalboss is op 21 december 2004 vastgesteld door Gedeputeerde Staten. Uitgangspunt van het Uitwerkingsplan is dat de stedelijke ruimtevraag met name binnen het bestaand stedelijk gebied wordt opgevangen. Daarbij dient te worden aangesloten op de kwaliteiten en mogelijkheden van het bestaand stedelijk gebied. Het stedelijk gebied in de regio Waalboss is hoofdzakelijk gelegen op de oost-west gerichte dekzandrug welke de overgang vormt tussen de kleinschalige zandgebieden in het zuiden en de open kleigebieden tegen de Maas aan. Verdere verstedelijking dient zoveel mogelijk geconcentreerd te worden op deze dekzandrug. In de stedelijke regio Waalboss dient tot 2020 ruimte gevonden te worden voor 1.000 ha. bedrijventerrein.
5
Veel van deze opgave zal worden gerealiseerd in reeds goedgekeurde plannen en restcapaciteiten van bestaande terreinen. De beperkte ruimte rond ’sHertogenbosch zal benut worden voor hoogwaardige bedrijvigheid. In de gemeente Heusden wordt de bedrijventerreinenopgave geconcentreerd op de locatie Het Hoog. In eerste instantie zal de bestaande plancapaciteit van ca. 30 ha. benut worden, waarna in de periode tot 2015 in noordelijke richting kan worden uitgebreid. Voor de periode na 2015 wordt uitgegaan van een verdere ontwikkeling in westelijke richting. Het gehele gebied tussen het straatlint Elshout-Haarsteeg en de A59, is in het uitwerkingsplan aangewezen als integratiegebied tussen stad en land. In dergelijke integratiegebieden dient onderbouwd te worden hoe nieuwe stedelijke en landschapsontwikkelingen gelijktijdig en in samenhang met elkaar ontwikkeld kunnen worden. Het doel hiervan is om nieuwe kwaliteiten in het landschap te realiseren, danwel bestaande kwaliteiten te versterken en het verstedelijkingsprogramma binnen de landschappelijke kwaliteiten op passende wijze een plaats te geven.
2.1.3
Handleiding ruimtelijke plannen – beleidsbrief bedrijventerreinen, zelfstandige kantoorvestigingen, detailhandel en voorzieningen
Door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant is in juli 2004 de beleidsbrief “bedrijventerreinen, zelfstandige kantoorvestigingen, detailhandel en voorzieningen” vastgesteld. De beleidsbrief heeft tot doel aan te geven hoe het diverse ruimtelijke beleid van de Provincie dient te worden vertaald in ruimtelijke plannen. De beleidsbrief dient ter vervanging van diverse beleidsnota’s, waaronder “Het Provinciaal beleid bedrijventerreinen “Op Maat”. Ten aanzien van bedrijventerreinen wordt in de beleidsbrief aangegeven dat de uitgeefbare ruimte op bedrijventerreinen in het algemeen beschikbaar dient te zijn voor bedrijfsactiviteiten die vanwege hun milieuhinder, hun omvang en/of hun verkeersaantrekkende werking niet in een (gemengde) woonomgeving passen. Uit oogpunt van zuinig ruimtegebruik moet oneigenlijk gebruik van bedrijventerreinen worden voorkomen. De bedrijventerreinen moeten passen in de omgeving. Naar de mening van de Provincie dienen op een bedrijventerrein in een stedelijke regio bedrijven behorend tot milieucategorie 1 en 2 te worden geweerd, omdat deze activiteiten goed inpasbaar zijn in een woonmilieu of een gemengd milieu. Ook bedrijfswoningen, zelfstandige kantooractiviteiten en voorzieningen, voorzover niet gerelateerd aan het bedrijventerrein, zouden op een bedrijventerrein moeten worden uitgesloten. Op nieuw aan te leggen bedrijventerreinen dient voorts te worden gestreefd naar een intensiever gebruik van de ruimte. Bij de beoordeling van aanvragen voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen zal het uitgiftebeleid van de gemeente beoordeeld worden op een zuinig gebruik van de ruimte. In het algemeen moet in ruimtelijke plannen voor bedrijventerreinen daarbij als uitgangspunt worden gehanteerd de kavelgrootte minimaal 1.000 m² dient te bedragen. Daarnaast dienen minimale bouwhoogtes te worden gehanteerd en dient een minimaal bebouwingspercentage van 50% van de kavel te worden toegepast.
6
Naast deze toetsingscriteria dient bij voorkeur ook rekening gehouden te worden met het toepassen van een milieuzonering op bedrijventerreinen, waarbij bedrijven met eenzelfde milieucategorie gegroepeerd worden op het bedrijventerrein. Parkeerplaatsen dienen zoveel mogelijk op eigen terrein gerealiseerd te worden, bij voorkeur ondergronds of op het dak en kantooractiviteiten dienen bij voorkeur inpandig te worden gerealiseerd. Bezien dient voorts te worden of het mogelijk is het eerste terugkooprecht van gemeenten bij vertrek van een bedrijf op te nemen in een ruimtelijk plan en tenslotte heeft het opstellen van een beeldkwaliteitsplan de nadrukkelijke voorkeur van de Provincie. Daarnaast is door de provincie een notitie opgesteld “Motivering van nieuwe ruimte voor bedrijventerreinen in bestemmingsplannen”. Binnen deze notitie is aangegeven dat om de maatschappelijke uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan voor een nieuw bedrijventerrein te kunnen beoordelen, een goede motivering van de daarin aangegeven nieuwe, aanvullende ruimte voor bedrijven vereist is. Onderzoek dat voldoet aan de in de notitie aangegeven aandachtspunten biedt hiervoor de basis.
2.1.4
SWOT-analyse Kamer van Koophandel
Door de Kamer van Koophandel Oost-Brabant is in november 2005 een economische sterkte-zwakte-analyse (SWOT-analyse) uitgevoerd voor de regio Waalboss. Doelstelling van het onderzoek was het in beeld brengen van de sterke en zwakke punten alsmede kansen en bedreigingen van de regio teneinde een beeld te krijgen van de ruimtelijk-economische situatie per gemeente en per regio. Ook kan deze analyse een handvat bieden voor de communicatie tussen lokale ondernemersverenigingen en gemeenten als basis voor een gemeentelijk actieplan. Tevens wordt met de analyse een basis gelegd voor een regionale visie van het bedrijfsleven en gemeenten en kan een start gemaakt worden om zwakke punten en bedreigingen te keren en sterke punten en kansen te vergroten. De sterke punten van de gemeente Heusden zijn de ligging van de gemeente aan de A59, de aanwezigheid, omvang en kwaliteit van bedrijventerreinen, de nog aanwezige uitgeefbare ruimte op bedrijventerreinen, de groei van het werkgelegenheidsaandeel in de zakelijke en financiële dienstverlening alsmede de sterke vertegenwoordiging van de metaalsector. Ook wordt het ondernemersklimaat door het bedrijfsleven bovengemiddeld gewaardeerd en heeft de gemeente een aantrekkingskracht op nieuwe inwoners. Als zwakke punten van de gemeente Heusden worden het ontbreken van goede openbaar vervoerverbindingen van noord naar zuid en het optreden van veroudering op delen van bedrijventerreinen genoemd. Ook het zeer beperkte aanbod aan geschikte locaties voor kleinschalige bedrijven en een bovengemiddelde banenafname in de sectoren industrie en horeca worden als zwak punt aangemerkt.
7
Kansen voor de gemeente worden gezien in de ontwikkelingsmogelijkheden voor wonen en werken in de toekomst als gevolg van de plaats binnen het stedelijk netwerk, in de herstructurering van de afslagen van de A59 en in het verbeteren van openbaar vervoer verbindingen. Ook de herstructurering c.q. vitalisering van bedrijventerreinen en verplaatsing van bedrijven vanuit het buitengebied en de kernen naar de bedrijventerreinen, het zorgen voor meer transparantie in de tweedehands vastgoedmarkt, een betere afstemming tussen vraag en aanbod van kleinschalige bedrijfsruimte en het bieden van steun aan startende ondernemers worden aangemerkt als kansen voor de gemeente. Het gezamenlijk optrekken van gemeente en bedrijfsleven bij acquisitie voor nieuwe bedrijven en het opstellen van een sociaal-economische visie worden eveneens als kansen genoemd. Een verdere afname van de werkgelegenheid is een bedreiging voor de gemeente. Ook de toenemende verkeersdruk op de A59 en het onderliggend wegennet, waardoor de bereikbaarheid van bedrijventerreinen verder verslechtert en onvoldoende voortgang in de aanleg van de parallelweg ten zuiden van A59 worden gezien als bedreigingen. Een bedreiging vormt verder de onduidelijkheid over opvangmogelijkheden voor grote bedrijven in de regio.
2.1.5
Beleid Waterschap Aa en Maas
Het Waterschap Aa en Maas hanteert bij ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder ver- en nieuwbouwplannen, een aantal beleidsuitgangsprincipes ten aanzien van het duurzaam omgaan met water. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dient hieraan invulling te worden geven. 1.
Gescheiden houden van vuil water en schoon hemelwater Het streefbeeld is het afvoeren van het vuile water via de riolering en het binnen het plangebied verwerken van het schone hemelwater.
2.
Doorlopen van de afwegingsstappen: “hergebruik - infiltratie - buffering afvoer” In aansluiting op het landelijke beleid (NW4, WB21), hanteert het waterschap het beleid dat bij nieuwe plannen altijd onderzocht dient te worden hoe omgegaan kan worden met het schone hemelwater. Hierbij worden de afwegingsstappen “hergebruik - infiltratie - buffering - afvoer” (afgeleid van de trits “vasthouden – bergen – afvoeren”) doorlopen.
3.
Hydrologisch neutraal bouwen Nieuwe ontwikkelingen dienen te voldoen aan het principe van hydrologisch neutraal bouwen, waarbij de hydrologische situatie minimaal gelijk moet blijven aan de uitgangssituatie. Hierbij mag de natuurlijke GHG (Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand) niet verlaagd worden en mag bijvoorbeeld bij transformatie van landelijk naar bebouwd gebied de oorspronkelijke landelijke afvoer in de normale situatie niet overschreden worden.
8
Fi guur3 Fr agmentSt r uct uur pl anbedr i j ven
4.
Water als kans ”Water” wordt bij inrichtingsvraagstukken vaak benaderd als een probleem (“er moet ook ruimte voor water gecreëerd worden, en m2 zijn duur”). Dat is erg jammer, want “water” kan ook een meerwaarde geven aan het plan, bijvoorbeeld door gebruik te maken van de belevingswaarde van water.
5.
Meervoudig ruimtegebruik 2 “Er moet ruimte voor water gecreëerd worden, en m zijn duur”. Maar door bij de inrichting van een plangebied ruimte voor twee of meer doeleinden te ge2 bruiken, is het “verlies” van m als gevolg van de toegenomen ruimtevraag vanuit water te beperken. Zo is het in bepaalde gevallen mogelijk om het flauwe talud ook te gebruiken als onderhoudsstrook.
6.
Voorkomen van vervuiling Bij de inrichting, het bouwen en het beheer van gebieden wordt het milieu belast. Vanuit zijn wettelijke taak ten aanzien van het waterkwaliteitsbeheer streeft het waterschap ernaar om nieuwe bronnen van verontreiniging zoveel mogelijk te voorkomen. Deze bronaanpak is ook verwoord in het Emissiebeheersplan. Het waterschap besteedt hier reeds aandacht aan in de fase van de watertoets, zodat dit aspect als randvoorwaarde kan worden meegenomen in het verdere ontwerpproces.
2.2
Gemeentelijk beleid
2.2.1
Structuurplan bedrijven
Op 25 mei 2004 is door de gemeenteraad van de gemeente Heusden het “Structuurplan bedrijven” vastgesteld. Uitgangspunt voor het Structuurplan is een analyse van de bestaande bedrijventerreinen in de gemeente. Tevens wordt in het Structuurplan bezien hoe een regionaal programma voor bedrijven zoals aangegeven in het Uitwerkingsplan kan worden ingepast in de gemeentelijke structuur. Dit, in aanvulling op de StructuurvisiePlus van 1998 waarin nog was uitgegaan van een uitsluitend lokale ruimtebehoefte. Binnen de gemeente zijn twee bedrijventerreinen buiten het verdichtingsgebied gelegen zoals dat in het Uitwerkingsplan is aangegeven. Het betreft de terreinen Bakkersdam en Heesbeen. In het verdichtingsgebied zijn zes bedrijventerreinen gelegen. De bedrijventerreinen Nieuwkuijk in Nieuwkuijk, Meeuwaert in Elshout en Vliedberg in Vlijmen hebben een lokale functie. Groenewoud in Drunen en Het Hoog in Nieuwkuijk hebben een regionale functie. In het Structuurplan wordt aangegeven dat er aan de randen van de bedrijventerreinen Meeuwaert en Nieuwkuijk ruimte is voor uitbreiding ten behoeve van lokale bedrijven. Op bedrijventerrein Groenewoud zijn vanwege de omliggende woon- en groengebieden geen mogelijkheden meer voor uitbreiding. Op dit terrein is uitsluitend een herstructurering mogelijk.
9
Extra ruimte voor de vestiging van regionale bedrijven kan uitsluitend gevonden worden aan de noordzijde en mogelijk ook de westzijde van bedrijvenpark Het Hoog.
2.2.2
Sociaal-economisch plan 2007-2011
In oktober 2006 is aan de gemeenteraad het concept van een nieuw sociaaleconomisch plan voorgelegd. Doelstelling van het plan is om een evenwichtige en bloeiende economische ontwikkeling in de gemeente Heusden te bewerkstelligen. Dat betekent het bevorderen van ondernemerschap, werken en genieten van vrije tijd van de inwoners en bezoekers van de gemeente Heusden. Ten aanzien van de beleidslijnen voor industrie, bouwnijverheid en groothandel wordt aangegeven dat de gunstige ligging aan de A59 en de relatief goede bedrijventerreinen goede mogelijkheden bieden voor de industrie en handel. Om grote schokken in de ontwikkeling van bedrijvigheid en de arbeidsmarkt te vermijden wordt gestreefd naar een diversiteit van bedrijvigheid waarbij de versterking van het midden- en kleinbedrijf voorop staat. Er zal gestreefd worden naar een beperking van de afhankelijkheid van grote bedrijven en bij de ontwikkeling van de industrie, bouwnijverheid en groothandel zal rekening gehouden worden met de beschikbare ruimte in Heusden. Om dit algemene beleid vorm te geven wordt langs vier belangrijke beleidslijnen gewerkt. 1. Verbetering van vestigingsmogelijkheden voor kleine bedrijven Voor bedrijven met een ruimtebehoefte van meer dan 2.000 m² die niet in een woonomgeving inpasbaar zijn zal gestart worden met een aantal potentiële vestigingslocaties waaronder Het Hoog II. Voor de kleinere bedrijven worden zo spoedig mogelijk locaties aangewezen waar een bedrijfsverzamelpand kan komen. Ook zal sterk ingestoken worden op intensivering, herstructurering en vitalisering van bestaande bedrijventerreinen. 2. Stimuleren van de maakindustrie De Gemeente Heusden kiest expliciet voor het behouden van ruimte voor de maakindustrie, in het bijzonder de metaal- en machineindustrie. Er wordt gezocht naar mogelijkheden om de sector kennisintensiever te maken en werknemers door te scholen. Bij de herstructurering van het bedrijventerrein Groenewoud wordt gestreefd naar behoud van ruimte voor de maakindustrie. 3. Industrie, bouw en groothandel in de ‘rode zone’. De industrie, bouw en groothandel dient zoveel mogelijk in de rode zone geconcentreerd te blijven. De vestigingsmogelijkheden, afgezien van Het Hoog, zijn op dit moment beperkt. Er zijn beperkte uitbreidingsmogelijkheden bij bestaande bedrijventerreinen. Daarom wordt het beleid sterk gericht op intensivering en herstructurering van bestaande bedrijventerreinen.
10
Fi guur4 Lucht f ot oHetHoogI( excl .st er l ocat i e)enHetHoogI I
4. Recreatie, toerisme en landbouw in de ‘groene zone’. In de groene zone is de ontwikkeling van recreatie en toerisme en het behoud van natuur- en landschapswaarden belangrijker dan het ontwikkelen van handel en industrie. Voor de toekomst betekent dit dat de gemeente het wegtrekken van industriële bedrijven uit dit gebied eerder zal aanmoedigen dan nieuwe bedrijven toelaten. Aan recreatie en toerisme gebonden bedrijvigheid/activiteiten wordt juist wel de ruimte geboden. Dit uitgangspunt kan worden meegenomen bij de voorbereiding van het bestemmingsplan Buitengebied.
2.3
Beschrijving van het plangebied
Het plangebied is gelegen aan de noordzijde van bedrijvenpark Het Hoog I. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door de Tuinbouwweg, aan de oostzijde door de Abt van Engelenlaan, aan de zuidzijde door bedrijvenpark Het Hoog I en aan de westzijde door de percelen van agrariërs aan de Tuinbouwweg. Het historische slagenlandschap, dat in Het Hoog I duidelijk in het open landschap zichtbaar is, is ook binnen het plangebied van Het Hoog II duidelijk aanwezig. De diepe percelen volgen qua richting en grootte het slagenlandschap. De in noordzuid gelegen slagen worden doorsneden door watergangen en verkeersroutes zoals de Tuinbouwweg. Het plangebied heeft op dit moment voornamelijk een agrarische functie, niet alleen voor akkerbouw en veeteelt, maar ook voor een aantal glastuinbouwbedrijven. Voorts is aan de Tuinbouwweg een lasbedrijf gevestigd en is binnen het gebied een transport- en expeditiebedrijf gelegen. Bij een aantal bedrijven zijn bedrijfswoningen aanwezig. Het binnen het plangebied gelegen transport- en expeditiebedrijf is recent, vooruitlopend op een mogelijke realisatie van Het Hoog II, gevestigd in de zone tussen de Tuinbouwweg en de Turfsteker. Bij de realisatie van het bedrijf is aansluiting gezocht bij de ontwerpuitgangspunten en het beeldkwaliteitsplan van Het Hoog I. Het voorgestane slagenpatroon, zoals dat in Het Hoog I wordt aangehouden, is bij het ontwerp van het nieuwe bedrijf doorgezet. Het bedrijf heeft een ontsluiting aan de zuidzijde aan de Turfsteker, één van de nieuwe wegen op Het Hoog. De glastuinbouwbedrijven zijn daarentegen georiënteerd op en worden ontsloten vanaf de Tuinbouwweg, met uitzondering van één bedrijf, dat georiënteerd is op en ontsloten wordt vanaf de Abdijlaan. Het plangebied wordt aan de noord- en westzijde grotendeels omsloten door glastuinbouwbedrijven met bedrijfswoningen. Enkele percelen bestaan uit weilanden c.q. akkerland. Ten oosten van het plangebied, aan de overzijde van de Abt van Engelenlaan, ligt een abdij waar zich in de nabije toekomst de geloofsgemeenschap “focolare” zal vestigen. Deze zone heeft een overwegend groen karakter, en bevat ook het crematorium direct ten oosten van Het Hoog I. Ten zuiden van het plangebied is bedrijvenpark Het Hoog I gelegen. Op dit bedrijvenpark is de gronduitgifte medio 2004 gestart. Begin 2007 is van het totale netto uit te geven terrein ruim de helft uitgegeven of gereserveerd.
11
3.
TOEKOMSTIG BELEID
3.1
Aanleiding
In het concept sociaal-economisch plan van de gemeente Heusden, dat medio 2006 aan de gemeenteraad is voorgelegd, wordt het belang van lokale, kleinschalige bedrijvigheid benadrukt. De gemeente wil deze bedrijven faciliteren omdat zij in economisch opzicht voor de gemeente van groot belang zijn. Ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid wordt veelal gezocht op de lokale bedrijventerreinen. Daarbij moet worden gedacht aan intensivering en kleinschalige uitbreidingen aan de randen van de bestaande bedrijventerreinen. Om een tweetal redenen is er ook behoefte aan ruimte voor grotere, regionaal georiënteerde bedrijven. Ten eerste groeien florerende lokale, kerngebonden bedrijven uit tot bedrijven met een regionale uitstraling. Deze bedrijven kunnen op de lokale bedrijventerreinen niet verder groeien en zijn vaak genoodzaakt om te verplaatsen. Om deze bedrijven, en met name de werkgelegenheid en economische activiteiten die de bedrijven genereren, voor de gemeente te behouden, is het van belang om voor deze bedrijven ruimte beschikbaar te hebben op een regionaal bedrijventerrein. Is deze ruimte niet beschikbaar dan is de ervaring dat dergelijke bedrijven de gemeente veelal verlaten. De ervaring van Het Hoog I leert dat veel bedrijven die zich vanwege de regionale uitstraling, omvang en milieucategorie op Het Hoog kunnen vestigen, afkomstig zijn uit de gemeente. Ten tweede heeft de herstructurering en inkrimping van enkele grote, internationale bedrijven (Alcoa, Wärtsilä) een enorme impact op de werkgelegenheid van de gemeente. Enerzijds wenst de gemeente door het faciliteren van kleine bedrijven minder kwetsbaar te worden van deze grotere bedrijven. Anderzijds kunnen nieuwe, relatief grote bedrijven het verlies aan werkgelegenheid makkelijker compenseren dan veel kleine, lokaal gebonden bedrijven. De gemeente zal en moet om die reden ruimte kunnen bieden aan unieke, grootschalige bedrijven die de gemeente Heusden als vestigingslocatie hebben gekozen en die passen bij het karakter van de gemeente Heusden (zoals metaalbewerking). De ligging van Het Hoog aan de A59 en de nabijheid van ’s Hertogenbosch creëren in dat opzicht belangrijke factoren voor een gunstig vestigingsklimaat voor deze bedrijven. In het Uitwerkingsplan van de regio Waalboss wordt ook aangegeven dat Het Hoog benut kan worden voor de vestiging van regionale bedrijven, met een mogelijke uitbreiding van Het Hoog in noordelijke richting. Ook in het gemeentelijk Structuurplan wordt Het Hoog aangewezen voor de vestiging van regionale bedrijven en wordt de uitbreiding in noordelijke richting genoemd. Bedrijvenpark Het Hoog is derhalve het meest geschikt voor de vestiging van de grotere, regionaal georiënteerde bedrijven.
3.2
Opgave ontwikkeling bedrijventerrein in de gemeente Heusden
De provincie Noord-Brabant maakt onderscheid tussen stedelijk en landelijke regio’s. Verstedelijkingsopgaven met een sterk bovenregionaal karakter worden geaccommodeerd in de stedelijke regio’s.
12
Heusden maakt gedeeltelijk onderdeel uit van de stedelijke regio Waalboss. Het verstedelijkingsbeleid voor deze regio is uitgewerkt in het ‘Uitwerkingsplan Stedelijke regio Waalboss’. In het Streekplan is de ambitie geformuleerd om van de totale behoefte van 7.000 hectare bedrijventerrein voor de hele provincie Noord-Brabant tot 2020, 2.000 hectare in te winnen door bestaande terreinen intensiever te benutten en verouderde bedrijventerreinen te herstructureren alsmede het ruimtegebruik op nieuwe (uitbreiding)locaties te intensiveren. Door een deel van de behoefte op een andere wijze in te vullen zal naar verwachting slechts bruto 5.000 hectare ‘aan de buitenkant’ hoeven te worden ontwikkeld en te worden uitgegeven. Voor de gehele regio Waalboss is een nadere uitsplitsing en onderbouwing van de behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen opgesteld. Hierbij is tevens al rekening gehouden met op dit moment aanwezige restcapaciteit binnen de regio. Tabel 1 Onderbouwing behoeffte Behoefte Ruimtebudget vanaf 2000 uit Streekplan Uitgifte 2000 en 2001 (bruto) Benodigde ruimte voor de periode vanaf 1-1-2002 Ambitie ruimtebesparing door zuinig ruimtegebruik Bij succesvol ruimte besparen nodig Totaal restcapaciteit en harde plannen 1-1-2002 Planningsopgave Ruimtelijke Reservering Totaal
tot 2015 750 25725 215510 43575 215+ 290
tot 2020 1000 25975 290685 435250 290+ 540
Op basis van voorstaand overzicht moet worden geconcludeerd dat het uitwerkingsplan de planningsopgave heeft om minimaal 75 hectare te accommoderen met daarbij een reservering van 215 hectare. De gemeente Heusden heeft om deze opgaaf te behalen een belangrijke functie. Twee van de acht Heusdense bedrijventerreinen liggen binnen het stedelijk gebied Waalboss. Deze bedrijventerreinen, Groenewoud en Het Hoog, hebben een opvangfunctie voor de totale regionale opgave voor bedrijventerreinen. De ontwikkeling van Het Hoog II sluit derhalve aan bij de provinciale doelstellingen. Het Hoog II zal, in aansluiting op Het Hoog I, een hoogwaardig bedrijventerrein vormen. Conform de provinciale indeling van bedrijventerreinen wordt hieronder een bedrijventerreinen met een ligging, inrichting en uitstraling van hoge kwaliteit verstaan. Op Het Hoog II is veel aandacht voor de landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit en worden waar mogelijk bedrijven waarin hoogwaardige arbeid wordt verricht gehuisvest. Het Hoog II heeft zoals aangegeven een regionale opvangfunctie, niet alleen voor bedrijven uit de eigen gemeente maar ook voor bedrijven van buiten.
13
Kwantitatieve vraag naar bedrijventerrein binnen de gemeente Heusden Om aan de opgaaf van de stedelijke regio te kunnen voldoen, heeft de gemeente Heusden momenteel alleen bedrijvenpark Het Hoog I als harde plancapaciteit (goedgekeurd bestemmingsplan). Het Hoog I heeft een netto capaciteit van 23,4 hectare. De gronduitgifte op dit terrein is medio 2004 gestart. In april 2007 is van de netto beschikbare grond op 7,2 hectare uitgegeven aan 17 bedrijven en 5,5 hectare is gereserveerd door 9 bedrijven. De ervaring leert dat een reservering in vrijwel alle gevallen leidt tot grondverkoop. Per saldo is op korte termijn derhalve 10,7 hectare vrij uitgeefbaar voor de ingeschreven bedrijven. De verwachting is dat de 5,5 hectare gereserveerde grond uiterlijk de eerste helft van 2007 tot verkoop van grond leidt. Dit zou betekenen dat in 3 jaar tijd minimaal 12,7 hectare is uitgegeven. Gezien de toename van het gronduitgiftetempo in de periode 2004-2006 is de verwachting dat dit tempo, vanwege het economisch herstel, alleen nog maar meer zal toenemen, maar zelfs als dat niet het geval is zal Het Hoog I in de loop 2010 zijn uitverkocht zonder dat alle inschrijvingen kunnen worden gehonoreerd. De provinciale planningsopgave, opgenomen in het uitwerkingsplan stedelijke regio Waalboss, gaat uit van een minimale planningscapaciteit van 30 hectare voor Het Hoog I en II gezamenlijk. De noodzaak van deze extra capaciteit wordt bevestigd vanuit het behoefteonderzoek naar bedrijventerreinen binnen de gemeente (Grontmij, april 2007) en de gemeentelijke inschrijvingenregister voor bedrijvenpark Het Hoog. Dit inschrijvingsregister bevat bedrijven die concrete belangstelling hebben voor vestiging op Het Hoog en passen binnen de gestelde randvoorwaarden. Exclusief de reeds gehuisveste / gereserveerde 26 bedrijven, resteren op dit moment (april 2007) nog altijd 50 bedrijven op de wachtlijst met een ruimteclaim van 21,8 hectare. Per saldo is echter voor deze bedrijven op Het Hoog I nog slechts 10,7 hectare beschikbaar. De ontwikkeling van Het Hoog II is derhalve niet alleen vanuit de planningsopgave van de stedelijke regio Waalboss noodzakelijk, maar ook vanuit de concrete ruimtebehoefte binnen de gemeente Heusden noodzakelijk. In onderstaande tabel worden de inschrijvingen nader gespecificeerd naar kaveloppervlakte en milieucategorie. Tabel 2
Inschrijvingen naar oppervlak en milieucategorie (april 2007) MilieuMilieuMilieucategorie 2 categorie 3 categorie 4 Kaveloppervlakte aantal ha aantal ha aantal ha 2 2000 tot <3000 m 8 1,6 9 2,0 2 3000 tot <4000 m 6 1,8 6 1,8 2 4000 tot < 5000 m 2 0,8 1 0,4 2 5000 tot < 10.000 m 12 7,5 2 1,0 2 > 10.000 m 3 3,5 1 1,4 Totalen 31 15,2 19 6,6
Totalen aantal 17 12 3 14 4 50
ha 3,6 3,6 1,2 8,5 4,9 21,8
Kwalitatieve afstemming vraag en aanbod gemeente Heusden Opvallend aspect in het behoefteonderzoek is dat er vanuit de lokale markt een relatief grote vraag is naar bedrijfsruimte binnen de milieucategorie 2. Dit zijn bedrijven met een relatief lichte milieuhinderlijk. De provincie Noord Brabant heeft voor dergelijke bedrijven beleidslijnen opgesteld. 14
weg nbouw Tui
Fi guur5 Ver kavel i ngspl anHetHoogIenHetHoogI I
aan enl el Eng van Abt
aker enm omp Kl A59
Mandenmaker
In landelijke regio’s dienen dergelijke bedrijven op bedrijventerreinen gehuisvest te worden, in stedelijke regio’s juist niet. De gemeente Heusden ligt zowel in de stedelijke regio Waalboss als in de landelijke regio Groot-Langstraat. Gezien de beperkte capaciteit op de bestaande bedrijventerrein in de landelijke regio binnen de gemeente, zullen bedrijven zijn aangewezen op locaties binnen het stedelijk gebied. Ruimte voor met name kleinschalige bedrijvigheid wordt veelal gezocht op de zes lokale bedrijventerreinen. Daarbij moet worden gedacht aan intensivering en kleinschalige uitbreidingen aan de randen van de bestaande bedrijventerreinen. Deze capaciteit is echter beperkt en bovendien kan voor bedrijven met een grotere ruimtebehoefte geen locatie op de bestaande lokale terreinen worden gevonden. Dergelijke bedrijven passen qua aard en schaal niet binnen de relatief kleinschalige woonkernen van de gemeente Heusden. Gezien het economisch belang wil de gemeente Heusden dergelijke bedrijven huisvesten op Het Hoog II. Uitgangspunt in het selectiebeleid voor bedrijvenpark Het Hoog is dat bedrijven met een regionaal karakter minimaal 2.000 m² nodig hebben. Hiermee wordt aangesloten op de doelstelling van ontwikkeling tot een hoogwaardig bedrijventerrein met veel aandacht voor landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit, maar ook op de lokale en regionale behoefte aan nieuwe bedrijfsruimte. Naast de minimale kaveloppervlak is ook een maximum oppervlakte in het bestemmingsplan opgenomen. De ervaring op Het Hoog I leert dat bedrijven met een groter kaveloppervlak dan 10.000 m² vanwege de aard en omvang niet goed inpasbaar zijn. Het totale concept van stedenbouw, architectuur en landschappelijke inpassing wordt voor het bedrijvenpark Het Hoog van groot belang geacht. Bedrijven met een omvang van meer dan 10.000 m² passen niet binnen dit concept. Dergelijke bedrijven passen binnen de stedelijke regio Waalboss beter op de grootschaligere uitbreidingen zoals Haven VII in Waalwijk. Dit beeld wordt in het gemeentelijke inschrijvingenregister voor bedrijvenpark Het Hoog bevestigd. De vraag naar dergelijke kavels is minimaal.
3.3
Hoofdopzet
Zoals in de diverse beleidskaders is aangegeven, zal voorzien worden in een uitbreiding van bedrijvenpark Het Hoog in noordelijke richting. Uitgangspunt voor de plantontwikkeling van Het Hoog II is het aansluiten op de ontwerpuitgangspunten van Het Hoog I teneinde een integraal geheel tussen beide plandelen te realiseren. Het centrale ontwerpthema binnen de stedenbouwkundige hoofdopzet van Het Hoog I wordt gevormd door de aanwezige karakteristieke landschappelijke elementen en structuren. De groene geledingszone aan de oostzijde van het bedrijvenpark, als buffer tussen de woonkern Vlijmen en het bedrijvenpark alsmede het historisch slagenpatroon, wat in en rond het plangebied nog duidelijk herkenbaar is, vormen de dragers van de stedenbouwkundige structuur van Het Hoog I en daarmee eveneens van Het Hoog II. Bij de uitbreiding van het bedrijvenpark in noordelijke richting, dient de stedenbouwkundige hoofdopzet van het oorspronkelijke bedrijvenpark doorgezet te worden.
15
Voor het aan de noordzijde uit te breiden deel van het bedrijvenpark geldt derhalve, dat het karakteristieke noord-zuidgerichte slagenpatroon tot aan de Tuinbouwweg dient te worden doorgezet. Ook in de zone langs de Tuinbouwweg dient dit slagenpatroon de basis te vormen voor de verkavelingsstructuur en daarmee voor de richting van wegen, waterlopen, groenstructuren, bedrijfspercelen en bebouwing. Om het parkachtig karakter van het bedrijvenpark te benadrukken en enige mate van geleding in de maat en schaal van het bedrijvenpark te kunnen waarborgen, is het tenslotte gewenst dat op het bedrijvenpark in oost-westrichting een nieuwe, secundaire groene geledingszone wordt geïntroduceerd. Een en ander als vervolg op de bestaande groene corridor van de Abdijlaan naar de Abdij Mariënkroon.
3.4
Functionele aspecten
De totale uitbreiding van het bedrijvenpark beslaat een oppervlak van ca. 16,6 ha. bruto. Hiervan is ca. 10,8 ha. uitgeefbaar terrein. In totaal zal ca. 1,5 ha. van het niet uitgeefbaar gebied bestaan uit water en ca. 2,0 ha uit groengebied. Niet alle milieucategorieën zullen toegelaten worden op Het Hoog II. Op de uitbreiding van het bedrijvenpark zal in beginsel uitsluitend ruimte geboden worden voor het vestigen van bedrijven in milieucategorie 2 en 3 met een kaveloppervlak van ten minste 2.000 m² en maximaal 10.000 m². In tegenstelling tot Het Hoog I, kan op dit deel van het bedrijvenpark in verband met de bestaande (bedrijfs)woningen aan de noordzijde van de Tuinbouwweg en op de locatie van Abdij Mariënkroon, geen ruimte geboden worden voor bedrijfsactiviteiten in milieucategorie 4. Door milieucategorie 2-activiteiten toe te staan wordt enigszins afgeweken van de provinciale beleidslijn, zoals opgenomen in de “Handleiding voor ruimtelijke plannen”. In deze beleidslijn is uitgangspunt dat bedrijventerreinen binnen de stedelijke regio in “het algemeen” slechts ruimte dienen te bieden voor bedrijfsactiviteiten in milieucategorie 3 en hoger. Zoals hiervoor aangegeven kunnen op Het Hoog II gelet op milieubelemmeringen in de omgeving echter geen milieucategorie 4activiteiten en hoger worden gesitueerd. Ook voor de vestiging van de wat zwaardere milieucategorie 3-activiteiten gelden beperkingen als gevolg van de aanwezige (bedrijfs)woningen in de directe omgeving. Voor milieucategorie 2-activiteiten met een omvang groter dan 2.000 m² ontbreekt het binnen de gemeente Heusden voorts aan passende bedrijfslocaties. Binnen de woonkernen zijn dergelijke bedrijven gelet op de omvang niet meer verantwoord inpasbaar. De vraag naar bedrijfskavels voor deze bedrijven met een regionaal karakter is echter groot, zoals uit de inschrijvingen blijkt, ruim 15 ha. Tenslotte vormt Het Hoog II de uitbreiding van het bestaande regionale bedrijvenpark Het Hoog I, waar wel bedrijfsactiviteiten in milieucategorie 2 zijn toegestaan. Uitgangspunt is dan ook dat ook op Het Hoog II bedrijfsactiviteiten in milieucategorie 2 worden toegestaan voorzover deze qua omvang niet in een stedelijke (woon)omgeving of een gemengde zone inpasbaar zijn. In dit bestemmingsplan wordt nieuwvestiging van bedrijfswoningen uitgesloten. Ook zijn drie bestaande woningen aan de Tuinbouwweg en aan de Abdijlaan wegbestemd.
16
3 1 2
Fi guur6 Pr of i el en
De woning Tuinbouwweg 42 is niet meer positief bestemd om ruimte te bieden voor de uit verkeerstechnisch oogpunt noodzakelijke parallelweg langs de Tuinbouwweg voor de ontsluiting van de bedrijfskavels langs de Tuinbouwweg. Voor de woningen Tuinbouwweg 38 en Abdijlaan 1 geldt dat deze niet inpasbaar zijn in de beoogde bedrijfsbestemming voor het gebied. Ten aanzien van een drietal bestaande bedrijfswoningen is echter de keuze gemaakt om deze te behouden. Ook hiermee wordt afgeweken van de genoemde provinciale beleidslijn. De te behouden woningen zijn de twee bedrijfswoningen bij het recent gerealiseerde transporten expeditiebedrijf alsmede de naastgelegen woning. Voor de realisatie van de twee bedrijfswoningen bij het transport- en expeditiebedrijf is recent in 2003 middels een zelfstandige projectprocedure ingevolge artikel 19 lid 1 WRO vrijstelling verleend. De naastgelegen woning zal voorts gehandhaafd blijven omdat het betreffende deel van het perceel gebruiksbeperkingen kent in verband met de milieuzonering van bestaande, aangrenzende (bedrijfs)woningen. Deze milieubelemmeringen worden bij het behoud van deze woning niet vergroot. De stedenbouwkundige voordelen van sloop wegen in dit geval dan ook niet op tegen de desinvesteringslasten. In verband met de voorgestane beeldkwaliteit en inrichting c.q segmentering zijn er beperkingen aan de maximum omvang van de nieuwe bedrijfspercelen, waarbij de toegestane kavelgrootte maximaal 10.000 m² bedraagt. Omdat de locatie een regionale functie dient te vervullen en het beleid uit het oogpunt van segmentering er op gericht is meer kleinschalige bedrijven te vestigen op bedrijfslocaties c.q. kleinschalige bedrijventerreinen in of nabij de bestaande woonkernen, is de gewenste kavelgrootte op de locatie minimaal 2.000 m². In verband met een zuinig gebruik van de ruimte dient, conform de eisen in Het Hoog I en de provinciale beleidslijn “Handleiding voor ruimtelijke plannen”, minimaal 50% van het perceel bebouwd te worden. Aansluitend bij deze provinciale beleidslijn zijn minimale bebouwingshoogten voorgeschreven, wordt een milieuzonering toegepast en zijn voorwaarden opgenomen ten aanzien van parkeerplaatsen en kantooractiviteiten. Bij dit bestemmingsplan zal voorts een beeldkwaliteitsplan worden vervaardigd.
3.5
Ruimtelijke aspecten
Bebouwingspatroon Voor het uit te breiden deel van het bedrijvenpark geldt, dat door het rechtlijnig stramien van interne ontsluitingsroutes segmenten ontstaan, welke voor bedrijvigheid benut kunnen worden. Het realiseren van min of meer gesloten bouwblokken, waarbij de bedrijfsbebouwing met de voorzijde is georiënteerd op de openbare ruimte en waarbij de bedrijfsbebouwing qua situering het slagenpatroon volgt, dient bij de invulling van deze segmenten uitgangspunt te zijn. Teneinde de nieuwe geledingszone welk in oost-westrichting zal worden aangelegd alsmede de groene corridor van de Abdijlaan naar de Abdij Mariënkroon te accentueren, wordt ter beëindiging van deze groenstructuren een nieuwe sterlocatie geïntroduceerd. Deze sterlocatie vormt de schakel tussen beide groenstructuren. Aan twee zijden wordt de locatie omsloten door een watergang.
17
6
5 4
Fi guur7 Pr of i el en
Teneinde ervoor te zorgen dat de sterlocatie een duidelijk herkenbare locatie zal worden op dit deel van Het Hoog, wordt hier een bijzondere bouwvorm voorgestaan. Ontsluitingsstructuur Het bedrijventerrein zal worden ontsloten via twee gelijkwaardige wegen. Aan de oostzijde zal via de Mandenmaker op de Abt van Engelenlaan worden ontsloten. Terwijl aan de noordzijde het bedrijventerrein via de Klompenmaker op de Tuinbouwweg wordt ontsloten. Daarmee wordt een ontsluitingsstructuur gecreëerd die niet alleen afdoende is in de bestaande situatie, maar die ook aansluit op de toekomstige opwaardering van de Tuinbouwweg. De nieuwe verkeersstructuur is zo vormgegeven, dat het slagenpatroon in ruimtelijk opzicht geaccentueerd wordt en een optimale ontsluiting van de nieuw te realiseren bedrijfspercelen gewaarborgd wordt. Een directe ontsluiting van aan de Tuinbouwweg en Abt van Engelenlaan gelegen bedrijfspercelen op deze wegen, dient uit het oogpunt van verkeersveiligheid te worden uitgesloten. Derhalve zal langs de Tuinbouwweg en langs de Abt van Engelenlaan een parallelweg gerealiseerd worden. Verbreding van het huidige wegprofiel van de Tuinbouwweg is voor de functie, welke deze weg in geval van calamiteiten dient te kunnen vervullen, gewenst. Daarbij zal tevens een vrijliggend fietspad gerealiseerd worden langs deze weg als vervolg op de fietspadenstructuur langs de Abt van Engelenlaan. Hiermee zal de verkeersveiligheid vergroot worden. In de uit te breiden zone van het bedrijvenpark dienen ten aanzien van parkeren dezelfde uitgangspunten te gelden als op het reeds bestemde bedrijvenpark. Dit betekent dat op eigen terrein volledig dient te worden voorzien in de parkeerbehoefte. Daarbij dient net als op Het Hoog I uitgegaan te worden van een parkeernorm van 1,1 tot 1,6 parkeerplaats per 100 m² brutovloeroppervlak. Ook het bevoorraden, laden en lossen dient volledig op eigen terrein plaats te vinden. Groenstructuur Voor het uit te breiden deel van het bedrijvenpark geldt uiteraard dat ook hier een parkachtige inrichting uitgangspunt dient te zijn. Bestaande groenstructuren, zoals de bomenrijen langs de Abdijlaan dienen gehandhaafd te blijven. Versterking van de laanstructuur langs de Tuinbouwweg als groene coulisse van het bedrijvenpark middels de realisatie van een ruime groene berm met nieuwe bomen, is gewenst. De groenstructuren, welke langs de wegen in het reeds bestemde deel van het bedrijvenpark worden gerealiseerd, dienen in noordelijke richting tot aan de Tuinbouwweg een vervolg te krijgen. Om het groene karakter van het bedrijvenpark te versterken is het realiseren van een nieuwe groene as tussen Het Hoog en de Abdij Mariënkroon uitgangspunt. Deze groene as zal bestaan uit een watergang met aan de noordzijde een groenstrook. Deze groenstrook zal geaccentueerd worden met een bomenrij, aansluitend bij de profielen op Het Hoog I. Waterstructuur Ook in het uit te breiden deel van het bedrijvenpark is het realiseren van een gescheiden en verbeterd gescheiden rioolstelsel uitgangspunt. Dit betekent dat open water nodig is, om regenwater binnen dit gebied te kunnen afvoeren en bergen.
18
weg nbouw Tui
aan enl el Eng van Abt
aker enm omp Kl
Mandenmaker
A59
St er l ocat i e kwal i t at i efhoogwaar di gebebouwi ngeni nr i cht i ng kwal i t at i efgemi ddel debebouwi ngeni nr i cht i ng over i gebedr i j f sbebouwi ngeni nr i cht i ng Fi guur8 Kwal i t ei t szonesHetHoogIenHetHoogI I
Om dit gebied optimaal binnen de opzet van het reeds bestemde deel van het bedrijvenpark te kunnen integreren, is uitgangspunt dat de nieuw te realiseren open watergangen in het verlengde van de op het bedrijvenpark geprojecteerde watergangen worden gerealiseerd. Uitgangspunt is om hydrologisch neutraal te bouwen. Tussen de parallelweg en de Tuinbouwweg c.q. de Abt van Engelenlaan zal een greppel worden aangelegd. Enerzijds ten behoeve van de waterhuishouding en anderzijds ten behoeve van een beperkende toegankelijkheid in verband met de beveiliging van het bedrijvenpark.
3.6
Beeldkwaliteit
Om voldoende waarborgen te kunnen bieden dat bij de concrete realisatie van het bedrijvenpark Het Hoog in structuur en beeld daadwerkelijk een kwalitatief hoogwaardig bedrijvenpark zal ontstaan, is voor Het Hoog I een beeldkwaliteitsplan vastgesteld. In dit beeldkwaliteitsplan is in woord en beeld beschreven, welk beeld de gemeente voor ogen staat ten aanzien van de inrichting van de openbare ruimte, de inrichting van bedrijfspercelen en de vormgeving en architectuur van bedrijfsbebouwing. In de nieuwe uitbreiding Het Hoog II is eveneens aandacht voor beeldkwaliteit gewenst c.q. noodzakelijk. Immers, ook hier zal het beeld een integraal onderdeel van het bedrijvenpark moeten gaan uitmaken. Voor de uitbreiding Het Hoog II zal derhalve eveneens een beeldkwaliteitsplan worden vervaardigd. In dit bestemmingsplan is ten aanzien van beeldkwaliteit een zonering over het bedrijvenpark gelegd, welke tevens in het beeldkwaliteitsplan opgenomen zal worden. Deze zonering sluit aan bij de zonering van Het Hoog I. Er is daarbij opnieuw een onderscheid gemaakt in 4 verschillende zones van beeldkwaliteit: - de sterlocatie, welke betrekking heeft op de bijzondere bebouwingslocatie in de groene geledingszone; - de zone kwalitatief hoogwaardige bebouwing en inrichting, welke betrekking heeft op de langs de Tuinbouwweg en Abt van Engelenlaan gelegen delen van het bedrijvenpark; - de zone kwalitatief gemiddelde bebouwing en inrichting, welke betrekking heeft op de gebieden binnen het bedrijvenpark gelegen langs de centrale ontsluitingsweg de “Klompenmaker”; - de zone overige bebouwing en inrichting, welke betrekking heeft op de overige zones binnen het bedrijvenpark. Voor alle zones binnen het bedrijvenpark geldt dat, om de stedenbouwkundige structuur te ondersteunen en te versterken, in de verkavelingsrichting van de bedrijfspercelen en de situering van de bebouwing aansluiting dient te worden gezocht bij de richting van het slagenpatroon. De hoofdbebouwing dient met de voorzijde te worden georiënteerd op de openbare ruimte. Voor de verschillende zones zijn daarnaast specifieke gebruiks- en bebouwingsvoorschriften gewenst, welke tot doel hebben de gewenste beeldkwaliteit in deze zones te kunnen waarborgen. Deze specifieke gebruiks- en bebouwingsvoorschriften zullen in het beeldkwaliteitsplan nader uitgewerkt worden.
19
3.7
Duurzaam bouwen
Duurzaam bouwen staat voor het ontwikkelen en beheren van de gebouwde omgeving met respect voor mens en milieu en is daarmee een onderdeel van de kwaliteit van de gebouwde omgeving. Er zijn wettelijke eisen waar alle nieuwbouw aan moet voldoen, zoals de energieprestatiecoëfficiënt, maar er zijn meer motieven om te werken aan een duurzame kwaliteit van de gebouwde omgeving. Duurzaam bouwen heeft steeds vaker een breder bereik dan enkel het milieu oogmerk. In de afgelopen decennia is de spanwijdte van duurzaam bouwen gegroeid van de inzet van duurzaam materiaal- en energiegebruik naar gebouwniveau en vervolgens naar een duurzaam gebouwde (stedelijke) omgeving. Ook inhoudelijk raakt duurzaam bouwen aan steeds meer thema’s zodat er vele motieven zijn om met duurzaam bouwen aan de slag te gaan. Duurzaam bouwen en klimaatbeleid vergen veel tijd en kennis, terwijl in de praktijk sprake is van beperkte capaciteit. Dat is een van de redenen waarom duurzaam bouwen vaak stagneert. Gemeentelijk draagvlak is derhalve van essentieel belang om tot resultaat te komen. Allereerst dienen kansen gesignaleerd en vastgesteld te worden en dient ingespeeld te worden op deze kansen. Vervolgens kan via beleidsvoorbereiding gekomen worden tot het programmeren en het uitvoeren van het voorgestane beleid. Het nieuwbouwproject Het Hoog II kan net als destijds Het Hoog I zo’n kans zijn waarop ingespeeld kan worden. Bij duurzaam bouwen kan gedacht worden aan: flora en fauna: variatie in groen- en waterelementen; groene erfafscheidingen. landschap en bodem: behoud van landschappelijke elementen en structuren (zodat orientatie binnen het geheel aanwezig is); gesloten grondbalans; selectieve ophoging. watersysteem: infiltratie van regenwater; aanleg gescheiden rioolstelsel; natuurvriendelijke oevers; opvang water in/langs plangebied; beperking verharding in openbaar terrein; gebruik halfverharding; gebruik van niet-uitlogende materialen; hydrologisch neutraal bouwen; geen belemmeringen voor beheer en onderhoud.
20
energiesysteem: gebruik van passieve zonne-energie (oriëntatie op de zon) of windenergie (windmolens); beperking warmtevraag door ‘compact bouwen’; duurzaam ontwerp/inrichting van het bedrijventerrein; gebruik alternatieve energiebronnen stimuleren. Veel van de bovengenoemde aspecten hebben vooral betrekking op de uitvoeringsfase en lenen zich wat minder voor regulering middels een bestemmingsplan. Voor zover dit realiseerbaar is zijn de aspecten echter leidraad geweest voor dit plan. Daarbij wordt met name verwezen naar de volgende planelementen: de regeling voor compact en intensief bouwen; het duurzame ontwerp van het bedrijventerrein met behoud van bestaande landschapskarakteristieken; het optimaliseren van de waterhuishouding.
3.8
Keurmerk Veilig Ondernemen
Op Het Hoog I is een parkmanagement organisatie actief. Alle bedrijven die grond aankopen en ontwikkelen op Het Hoog I worden verplicht lid van de vereniging van eigenaren. Uit de contributie wordt een verplicht basispakket van parkmanagementactiviteiten betaald. Dit omvat onder andere terreinbeveiliging, algemeen management en onderhoud van bedrijfsverwijzing. Inmiddels is voor Het Hoog I ook het Keurmerk Veilig Ondernemen behaald. Vanaf 1 januari 2007 wordt het basispakket uitgebreid met het beheer en onderhoud van de openbare groenvoorziening. Dit onderhoud wordt overgenomen van de gemeente, die de eerste jaren het groenonderhoud heeft verzorgd. Daarnaast kan de parkmanagementorganisatie ook andere, niet verplichte, diensten aanbieden. Dit zal vanzelfsprekend altijd gebeuren na behoefte-inventarisatie bíj en overleg mét de ondernemers. Te denken valt aan telecomdiensten, energielevering, afvalinzameling, individuele beveiliging en/of grijs- en groenonderhoud op eigen terrein. Met deze parkmanagementorganisatie wordt beoogd om de kwaliteit van bedrijventerrein Het Hoog I, en straks ook Het Hoog II, duurzaam op peil te houden zodat het voor ondernemers een aantrekkelijke locatie is om het bedrijf uit te oefenen.
21
4.
JURIDISCHE ASPECTEN
Dit bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor de voorgestane uitbreiding van bedrijvenpark Het Hoog. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet op de Ruimtelijke Ordening en het Besluit op de Ruimtelijke Ordening geformuleerde uitgangspunten. De Wet op de Ruimtelijke Ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillende bestemmingsplanvormen, van zeer gedetailleerd tot uitsluitend een beschrijving in hoofdlijnen. Het onderhavige bestemmingsplan beschrijft meer dan alleen de hoofdlijnen van het beleid, doch treedt niet al te zeer in details. Uitgangspunt van dit bestemmingsplan is het bieden van een flexibele, juridische regelgeving, zonder dat hierdoor de rechtszekerheid van de burger wordt geschaad. Binnen de gemeente wordt op dit moment gewerkt aan een nieuwe, uniforme en digitale bestemmingsplanmethodiek. In dit bestemmingsplan Het Hoog II is er echter voor gekozen om aan te sluiten bij de methodiek van het vigerende bestemmingsplan voor Het Hoog I. Dit, om voor het gehele bedrijvenpark dezelfde gebruiks- en bebouwingsvoorschriften te kunnen waarborgen. Wel is het bestemmingsplan als digitaal, zogenaamd IMRO-gecodeerd, bestemmingsplan ontworpen. Als gevolg hiervan is de opzet van de voorschriften ten opzichte van het bestemmingsplan voor het Hoog I enigszins gewijzigd. Zo is geen afzonderlijke beschrijving in hoofdlijnen meer opgenomen, maar is deze geïntegreerd in de verschillende bestemmingen. Ook is op verzoek van het Waterschap de bestemming “Water” geïntroduceerd ter vervanging van de bestemming “Groenvoorzieningen en Water”, welke in het bestemmingsplan voor Het Hoog I was opgenomen. Ten aanzien van risicovolle bedrijven zijn tengevolge van het van kracht worden van het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI) voorschriften opgenomen. Ook is het Keur Oppervlaktewateren Waterschap AA en Maas meer nadrukkelijk aan de voorschriften gekoppeld. De strekking van de inhoud van de voorschriften is op hoofdlijnen echter ongewijzigd gebleven.
Bestemming "Bedrijfsdoeleinden B" In het onderhavige bestemmingsplan is gekozen voor één bestemming voor alle te realiseren bedrijfspercelen op het bedrijvenpark. Naast bedrijfsdoeleinden biedt deze bestemming de mogelijkheid voor het realiseren van bijbehorende verkeersdoeleinden, bijgebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, erven, groen- en watervoorzieningen. Bedrijfswoningen zijn niet toegestaan, met uitzondering van een drietal bestaande woningen die als zodanig op de plankaart zijn aangeduid. In de voorschriften is een beschrijving in hoofdlijnen opgenomen, waarin wordt aangegeven op welke wijze het doel van het bestemmingsplan, het realiseren van een kwalitatief hoogwaardig bedrijvenpark, in relatie tot een goede ruimtelijke ordening wordt nagestreefd. Voorts zijn zoneringen opgenomen voor milieu- en ruimtelijke kwaliteitsaspecten.
22
Ten aanzien van bedrijven geldt dat deze alleen mogen worden gerealiseerd in milieucategorie 2 en 3 van de bij de voorschriften bijgevoegde Staat van bedrijfsactiviteiten. Deze staat komt overeen met de publicatie "Bedrijven en milieuzonering" van de V.N.G.. Met de beperking tot de in de Staat van bedrijfsactiviteiten opgenomen hoofdgroepen, wordt geborgd dat het bedrijvenpark uitsluitend voor industriële en handelsactiviteiten zowel als voor transport en logistiek wordt ingezet. Met de beperking tot milieucategorie 2 en 3-activiteiten wordt hinder voor de bestaande (bedrijfs)woningen rondom het plangebied voorkomen. In de voorschriften en op de plankaart is daarbij voor milieucategorie 3b-activiteiten, welke een grootste afstand hebben van 100 meter, een milieuzonering opgenomen. Ook zijn voorschriften gegeven voor het gebruik van de zone tussen de bedrijfsbebouwing en de perceelsgrens. Op deze wijze wordt een aanvaardbaar woon en leefklimaat voor deze woningen zeker gesteld. Geluidszoneringsplichtige inrichtingen en risicovolle inrichtingen ingevolge het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI) zijn uitgesloten. AMvB-inrichtingen met een risicocontour die vallen onder artikel 8.40 van de Wet Milieubeheer zijn wel toegestaan, mits de plaatsgebonden risicocontour van 10-6/jaar binnen de eigen perceelsgrens van de inrichting ligt. Met vrijstelling en onder de daarbij genoemde voorwaarden wordt enige flexibiliteit gewaarborgd voor het eventueel toch kunnen vestigen van andere risicovolle bedrijven. Binnen de voorschriften zijn voorts vrijstellingsbevoegdheden opgenomen voor het vestigen van bedrijven, welke in een hogere milieucategorie zitten en/of een grotere maximale afstand hebben dan de betreffende locatie toelaat, maar die qua milieubelasting veel lager uitkomen dan een gemiddeld bedrijf in dezelfde milieucategorie. Aan het verlenen van deze vrijstellingen is de voorwaarde verbonden dat de uitgangspunten en voorwaarden zoals beschreven in de beschrijving in hoofdlijnen, de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken en de milieusituatie niet onevenredig worden aangetast en dat de oriënterende waarde van het groepsrisico als bedoeld in het BEVI niet wordt overschreden, tenzij naar aanleiding van het advies van de regionale brandweer bestuurlijk een andere afweging kan worden gemaakt. In de voorschriften is bepaald dat binnen de op de plankaart aangegeven ruimtelijke kwaliteitszones "kwalitatief hoogwaardige bedrijfsbebouwing en inrichting" en "kwalitatief gemiddelde bedrijfsbebouwing en inrichting" de hoofdbebouwing dient te worden gesitueerd in de op de plankaart aangegeven bouwgrens. Dit, teneinde een continue bebouwingswand ter plaatse van deze zichtlocaties te kunnen waarborgen. De hoofdbebouwing binnen de zones "sterlocatie" en "overige bebouwing en inrichting" alsmede bijgebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde mogen daarentegen zowel in als achter de bouwgrens gerealiseerd worden. De bouwvlakken zijn zo geprojecteerd dat een afstand van ten minste 50 meter ten opzichte van bestaande (bedrijfs)woningen aan de noordzijde van de Tuinbouwweg gewaarborgd blijft. Ook blijft daarmee een afstand van 50 meter tussen te realiseren nieuwe bedrijfsbebouwing en de glastuinbouwcomplexen aan de Tuinbouwweg gewaarborgd, om schaduwhinder te voorkomen. Bebouwing dient te worden gerealiseerd op een afstand van ten minste 5 meter uit de zijdelingse perceelsgrens.
23
Daarmee wordt in principe een vrije situering van de bebouwing op het perceel gewaarborgd. Middels vrijstelling is het mogelijk bebouwing in de zijdelingse perceelsgrens te situeren. De oppervlakte van een bedrijfsperceel dient minimaal 2.000 m² en maximaal 10.000 m² te bedragen. In de voorschriften is bepaald dat ten minste 50% en ten hoogste 70% van het perceel mag worden bebouwd. Dit bebouwingspercentage heeft betrekking op het gehele bouwperceel. Een minimaal bebouwingspercentage is opgenomen vanuit het oogpunt van efficiënt ruimtegebruik. Het maximale bebouwingspercentage is opgenomen om enerzijds te voorkomen dat het gehele bedrijvenpark dichtslibt met bebouwing en anderzijds om op het bedrijfsperceel voldoende ruimte te waarborgen voor parkeervoorzieningen, laden en lossen e.d.. Er is een vrijstellingsbevoegdheid opgenomen om dit bebouwingspercentage te verhogen c.q. te verlagen met maximaal 10%. Een en ander onder de voorwaarde dat aangetoond wordt dat dit voor de bedrijfsvoering noodzakelijk is. Voor de verschillende zones van representativiteit is aangegeven wat de minimale en maximale bouwhoogte van gebouwen dient te bedragen. Uitgangspunt daarbij is dat de wens om langs de Abt van Engelenlaan, de Tuinbouwweg en de centrale waterpartij een duidelijk herkenbaar front van bebouwing te realiseren tot uitdrukking komt in een hogere bouwhoogte van de bebouwing van minimaal 6 en maximaal 10,5 meter. Daar bebouwing op de "sterlocatie" dient te fungeren als markant herkenningspunt, dient op deze locatie de bebouwing minimaal 10 meter hoog te zijn. Voor het overige deel van het bedrijvenpark geldt een bouwhoogte van minimaal 4 tot maximaal 10,5 meter. Bouwwerken geen gebouwen zijnde, met uitzondering van erfafscheidingen, mogen binnen de bedrijfsbestemming opgericht worden tot een hoogte van 3 meter. Voor erfafscheidingen gelden maximale hoogten van 1 à 2 meter, afhankelijk van de plaats waar deze worden gerealiseerd. Indien het voor de bedrijfsuitoefening noodzakelijk is, kunnen Burgemeester en wethouders vrijstelling verlenen tot een grotere hoogte voor bouwwerken geen gebouwen zijnde. Bouwwerken geen gebouwen zijnde dienen gesitueerd te worden in of achter de bouwgrens. Alleen erfafscheidingen, reclamezuilen en vlaggenmasten mogen voor de bouwgrens worden gerealiseerd, waarbij voor de situering van erfafscheidingen in schouwpaden aanvullende bepalingen zijn opgenomen. Dit, om het onderhoud van de aangrenzende waterlopen te kunnen waarborgen. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering, afmetingen en uitvoering van de te realiseren gebouwen, verhardingen, bouwwerken geen gebouwen zijnde en buitenopslag.
Bestemming "Water" Omdat water een bijzondere positie inneemt is dit water met de aangrenzende groenstructuren en schouwpaden afzonderlijk als “water” bestemd.
24
Binnen deze bestemming zijn ook bijbehorende bouwwerken geen gebouwen zijnde, waaronder kunstwerken, bruggen, dammen en/of duikers en verhardingen ten behoeve van de ontsluiting van aangrenzende bedrijfspercelen positief bestemd. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden opgericht ten dienste van deze bestemming. De maximaal toegestane bouwhoogte is daarbij in de voorschriften vastgelegd. Burgemeester en wethouders hebben de bevoegdheid om nadere eisen te stellen aan de plaats en afmetingen van deze bebouwing en aan de situering, afmetingen en uitvoering van de te realiseren waterlopen en opgaande beplantingen. In de voorschriften is voorts bepaald dat voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden aan waterlopen, een aanlegvergunning vereist is. Deze bepalingen zijn met name opgenomen om te waarborgen dat deze waterstructuren na aanleg behouden blijven en er voor zorg te dragen dat voldaan wordt aan het Keur Oppervlaktewateren van het Waterschap AA en Maas.
Verkeersdoeleinden V De ontsluitingswegen zijn ondergebracht binnen de bestemming "Verkeersdoeleinden V". Naast verkeersdoeleinden biedt deze bestemming ook de mogelijkheid voor het realiseren van groenvoorzieningen alsmede doeleinden ten dienste van de waterbeheersing en waterberging. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming worden gerealiseerd. Burgemeester en wethouders zijn ook binnen deze bestemming bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de te realiseren waterlopen, bouwwerken geen gebouwen zijnde en opgaande beplantingen. Dit met name om het onderhoud van de waterlopen binnen het plan te kunnen waarborgen.
25
5.
MILIEUASPECTEN EN OVERIGE OMGEVINGSKENMERKEN
In het kader van dit bestemmingsplan zijn de volgende milieuaspecten en omgevingskenmerken nader onderzocht: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
Geluid Bodem Archeologie en cultuurhistorie Hinder Externe veiligheid Waterhuishouding Kabels en leidingen Groenstructuur en ecologische waarden Luchtkwaliteit
Op deze negen aspecten zal hierna nader worden ingegaan.
5.1
Geluid
Voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein Het Hoog II is het noodzakelijk de mogelijke gevolgen op het gebied van geluid in beeld te brengen. De ontwikkeling dient uiteraard te voldoen aan de geldende normen. Hierbij worden vooral eisen gesteld aan geluidsbelasting op geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen. De ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein heeft op twee manieren een mogelijk geluidseffect. Allereerst betreft dit de extra verkeersbewegingen van en naar het nieuwe terrein. Daarnaast kunnen bedrijven geluidsoverlast veroorzaken. Deze effecten kunnen zowel binnen het plangebied optreden als in de omgeving. Belasting op geluidsgevoelige bestemmingen binnen het plangebied Ten aanzien van geluidsgevoelige bestemmingen binnen het plangebied kan opgemerkt worden dat in het Hoog II geen nieuwe bedrijfswoningen of andere geluidsgevoelige bestemmingen zijn toegestaan. Uit onderzoek (Goudappel-Coffeng, december 2006) kan worden geconcludeerd dat op de gevels van de reeds bestaande bedrijfswoningen de voorkeursgrenswaarden voor wegenverkeerslawaai niet zullen worden overschreden. Ten aanzien van de geluidsbelasting die kan voortvloeien uit de nieuw te ontwikkelen bedrijvigheid geldt dat tussen de bedrijfswoningen en de niet aan de woning gekoppelde bedrijven een zoneringsafstand wordt gehanteerd van tenminste 30 meter voor milieucategorie 3a bedrijven en 50 meter voor milieucategorie 3b bedrijven. Een en ander conform de zoneringsmethodiek zoals die is omschreven in de V.N.G.-Publicatie “Bedrijven en milieuzonering”. Voor een meer gedetailleerde beschrijving van de toegepaste zonering wordt verwezen naar de paragraaf “hinder” van dit hoofdstuk. Belasting op geluidsgevoelige bestemmingen buiten het plangebied In de nabije omgeving van en de aanrijdroutes naar Het Hoog II bevinden zich diverse (bedrijfs)woningen.
26
Het bestemmingsplan is bestemd c.q. gezoneerd conform de V.N.G.-publicatie “Bedrijven en millieuzonering (tweede druk 2001)”. Daar het plan volledige voldoet aan de in deze publicatie gehanteerde afstandseisen is aanvullend akoestisch onderzoek niet noodzakelijk. Voor een meer gedetailleerde beschrijving van de toegepaste zonering wordt verwezen naar de paragraaf “hinder” van dit hoofdstuk. Tot slot is uitgebreid onderzoek verricht naar de consequenties van het extra verkeer van en naar het bedrijventerrein. Zoals aangegeven zijn hierbij ook de aanrijdroutes betrokken. Goudappel Coffeng heeft een akoestisch onderzoek uitgevoerd om deze gevolgen in beeld te brengen. Met het verkeersmodel is allereerst inzichtelijk gemaakt op welke wegvakken in de plansituatie de verkeersintensiteiten met minimaal 40% stijgen. Hierdoor ontstaat een beeld van de wegen waarop de geluidsbelasting met 1,5 dB(A) toeneemt. Voor deze wegen dient onderzocht te worden of na ontwikkeling van het nieuwe terrein voldaan wordt aan de wettelijke eisen. De gevelbelasting mag in principe na ontwikkeling niet boven de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) komen of met meer dan 2 dB(A) toenemen. Na ontwikkeling van het bedrijventerrein Het Hoog II neemt alleen op de Tuinbouwweg tussen de Abt van Engelenlaan en de Touwslager de verkeersintensiteit met meer dan 40% toe. De Tuinbouwweg is één van de ontsluitingswegen van Het Hoog II. De verkeersdruk op deze weg neemt met circa 40% toe van ongeveer 950 naar 1.350 motorvoertuigen per gemiddelde weekdag. Langs de Tuinbouwweg liggen zeven geluidsgevoelige bestemmingen. De minimale afstand van de gevel van deze woningen tot de wegas is 17,4 meter. De in de toekomst te verwachten maatgevende geluidsbelasting bedraagt in de plansituatie 50 dB(A) op de gevel. Aangezien deze geluidsbelasting onder de 51,5 dB(A) blijft, wordt in de plansituatie voldaan aan de normen vanuit de Wet geluidhinder. Geconcludeerd kan worden dat voor de ontwikkeling van Het Hoog II ten aanzien vanuit geluid geen beperkingen zijn.
5.2
Bodem
Binnen het plangebied is, zoals blijkt uit historisch onderzoek, sprake van een aantal verdachte locaties. Wanneer op de verdachte locaties gebouwd wordt of transactie plaatsvindt dient er een bodemonderzoek uitgevoerd te worden. Tabel 3
Verdachte locaties
Locatie Tuinbouwweg 26
Tuinbouwbedrijf
Tuinbouwweg 3034 Tuinbouwweg 38
Tuinbouwbedrijf
Abdijlaan 1
Glastuinbouwbedrijf Glastuinbouwbedrijf sloot
Abdijlaan 3 Waterschapssloot
Tuinbouwbedrijf
Verdachte locaties Een aantal verdachte locaties die nog niet zijn onderzocht (zie milieuvergunning) Aantal verontreinigingen die nader onderzocht dienen te worden Stookolie en overige locaties bekend bij tuinbouwbedrijven (zie milieuvergunning) Locaties die voor kunnen komen bij glastuinbouwbedrijf (zie milieuvergunning) Locaties die voor kunnen komen bij glastuinbouwbedrijf (zie milieuvergunning) Locatie die verontreinigd zijn met slib klasse 4
27
Verder zijn voor het onderhavige plangebied reeds diverse onderzoeken uitgevoerd. Op de locatie Tuinbouwweg 26 is een nulsituatie bodemonderzoek uitgevoerd. Hieruit blijkt geen bodemverontreiniging, alleen zijn niet alle mogelijk verdachte locaties meegenomen. Op de locatie aan de Tuinbouwweg 32 is bodemonderzoek uitgevoerd naar aanleiding van een bouwvergunning. Hieruit blijkt een lichte verontreiniging met minerale olie in de bovengrond. In de ondergrond is geen verontreiniging aangetroffen. In het grondwater zijn lichte verontreinigingen met arseen, koper, nikkel en chroom aangetroffen. Op de locatie Tuinbouwweg 30-34 is een nulsituatie bodemonderzoek uitgevoerd. In de bovengrond zijn lichte verontreinigingen met nikkel, chroom, PAK, EOX en minerale olie aangetoond. Verder is in de bovengrond een matige verontreiniging met zink en een sterke verontreiniging met minerale olie aangetoond. In het grondwater is een lichte verontreiniging met zink, koper, chroom en cadmium en een sterke verontreiniging met nikkel. Achter op deze laatste locatie is ook een minerale olie verontreiniging aangetroffen. Deze is reeds gesaneerd. Op de locatie aan de Tuinbouwweg 34 is een bodemonderzoek uitgevoerd naar aanleiding van een bouwvergunning. In de bovengrond is een lichte verontreiniging met minerale olie aangetroffen en in het grondwater een lichte verontreiniging met chroom. In 2004 is op de locatie in de bovengrond PAK, minerale olie, EOX, licht verhoogd aangetroffen. In de ondergrond en in het grondwater zijn geen verontreinigingen aangetroffen. Tanks zijn verwijderd door een gecertificeerd bedrijf. Voor de transactie is de ter plaatse aangetroffen verontreiniging met minerale olie volledig verwijderd. Op een gedeelte van de locatie aan de Tuinbouwweg 38 is een bodemonderzoek uitgevoerd ten behoeve van een transactie. In de grond zijn geen verontreinigingen aangetroffen. In het grondwater is een lichte verontreiniging met arseen aangetoond. Er waren geen belemmeringen voor de aankoop van het terrein. Op de locatie aan de Tuinbouwweg (N693) is een bodemonderzoek uitgevoerd ten behoeve van bouwvergunning. Alleen in het grondwater zijn enkele lichte verontreinigingen van nikkel en zink aangetroffen. Op de locatie aan de Tuinbouwweg (N694) is een bodemonderzoek uitgevoerd ten behoeve van een transactie. In de grond zijn geen bodemverontreinigingen aangetroffen. In het grondwater zijn enkele lichte verontreinigingen van koper en nikkel aangetroffen. Op de Abdijlaan 1 is een nulsituatie bodemonderzoek uitgevoerd. In de grond zijn geen verontreinigingen aangetroffen en in het grondwater is een lichte verontreiniging chroom en koper aangetoond.
28
Fi guur9 Ui t snedeCul t uur hi st or i scheWaar denkaar t
( Br on:Pr ovi nci eNoor dBr abant )
Op de Abdijlaan 3 is een bodemonderzoek uitgevoerd ten behoeve van een transactie. In de bovengrond is PAK licht verhoogd aangetroffen en in het grondwater is chroom, nikkel en koper licht verhoogd is aangetroffen. De sloot die parallel loopt met de Tuinbouwweg (binnen de gemeente bekend als V12B) is verontreinigd met zink (klasse 4). Deze wordt met de subsidieregeling in 2008 gesaneerd.
5.3
Archeologie en cultuurhistorie
Bij de ontwikkeling van functies dient rekening gehouden te worden met de aanwezige archeologische en cultuurhistorische waarden. Op de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Noord-Brabant staat aangegeven welke archeologische en cultuurhistorische waarden in het landschap (in potentie) aanwezig zijn. Archeologie Met betrekking tot archeologische waarden wordt een onderscheid gemaakt in gebieden met een hoge en een lage verwachtingswaarde. Voor gebieden, die op de Cultuurhistorische Waardenkaart een hoge archeologische verwachtingswaarde hebben gekregen dient een verkennend archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Voor gebieden, waar nog geen indicatie van een archeologische waarde is aangegeven, omdat deze door de Provincie Noord-Brabant nog wordt onderzocht, adviseert de Provincie te bekijken welke waarde de directe omgeving heeft. Op de Cultuurhistorische Waardenkaart is aan het zuidelijk deel van de locatie Het Hoog II een hoge of middelhoge indicatieve archeologische waarde toegekend. In het plangebied Nieuwkuijk Het Hoog II, gemeente Heusden, is derhalve een archeologisch booronderzoek uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in de rapportage van Bilan en de notitie van Past2PresentArcheologic. Uit dit onderzoek is gebleken dat de bodemopbouw in vrijwel het hele plangebied verstoord is als gevolg van verploeging en sloop. Er zijn geen archeologische indicatoren aangetroffen. Op basis van deze resultaten wordt geen verder vervolgonderzoek en/of het treffen van beschermingsmaatregelen aanbevolen. Cultuurhistorie Cultuurhistorisch waardevolle elementen dienen in de visie van de Provincie behouden te blijven. Het onderhavige plangebied heeft volgens de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Noord-Brabant geen cultuurhistorische betekenis. Daar de uitbreiding van het bedrijvenpark geen invloed heeft op de structuur van de aangrenzende Abt van Engelenlaan, welke als lijnvormig element met een redelijke hoge historische geografie is aangeduid, zijn er vanuit cultuurhistorie bezien geen belemmeringen.
29
weg nbouw Tui
aan enl el Eng van Abt
aker enm omp Kl
Mandenmaker
A59
Geencat egor i e3t oegest aan Geencat egor i e3bt oegest aan Cat egor i e3t oegest aan
I ndi c at i ev ez oner i ngv ol genspubl i c at i e“ Bedr i j v enenmi l i euz oner i ng”
Fi guur10 Mi l i euzoner i ngi nbest emmi ngspl an
5.4
Hinder
Bedrijven In het plangebied Het Hoog II liggen 3 milieugevoelige bestemmingen in de vorm van 3 bestaande bedrijfswoningen aan de Tuinbouwweg. Het betreft 2 bedrijfswoningen bij het recent gerealiseerde transport- en expeditiebedrijf aan de zuidzijde van de Tuinbouwweg alsmede de naastgelegen woning. Buiten het bestemmingsplangebied, maar binnen de invloedssfeer van Het Hoog II, liggen bestaande woningen aan de noordzijde van de Tuinbouwweg. Deze woningen hebben een agrarische bestemming. Het gebied aan de noordzijde van de Tuinbouwweg is te kwalificeren als glastuinbouwgebied. Ook liggen er bestaande woonbestemmingen aan de oostzijde van de Abt van Engelenlaan bij de Abdij Mariënkroon. In de publicatie “Bedrijven en milieuzonering” van de V.N.G. wordt informatie gegeven over de gemiddelde milieubelasting van de verschillende typen bedrijven en instellingen. De milieucategorie geeft daarbij een indicatie over de afstand, die tussen de diverse bedrijfstypen en een rustige woonwijk dient te worden aangehouden om hinder uit te sluiten of althans tot een aanvaardbaar niveau te beperken. Ingevolge deze publicatie dient tussen woonbebouwing en een milieucategorie 2activiteit 30 meter in acht te worden genomen. Voor milieucategorie 3-bedrijven bedraagt deze afstand 50 meter (cat. 3a) of 100 meter (cat. 3b) en voor milieucategorie 4 bedrijven 200 – 300 meter. De V.N.G.-publicatie bepaald echter dat in bepaalde gevallen een correctie dient te worden toegepast op basis van het omgevingstype. Op basis van deze correctie zijn de minimale afstanden tussen bedrijven en bedrijfswoningen van derden op het bedrijventerrein zelf dan ook kleiner dan de minimale afstanden tussen de bedrijven en de bestaande (bedrijfs)woningen, welke buiten het bedrijvenpark gelegen zijn. Tussen bedrijven en de eigen bedrijfswoning gelden geen afstanden. Volgens de V.N.G.-publicatie is ten aanzien van geluid in het omgevingstype “landelijk gebied met woningen” daarentegen juist sprake van een extra gevoeligheid, die kan leiden tot een verzwaring van de planologische randvoorwaarden. De woningen aan de noordzijde van de Tuinbouwweg hebben een agrarische bestemming en in beginsel dient het gebied derhalve getypeerd te worden als “landelijk gebied met woningen”. Desalniettemin is er in de onderhavige situatie geen aanleiding om tot een dergelijke verzwaring over te gaan. Ten aanzien van geluid is er namelijk geen sprake van een onverstoord landelijk gebied. De woningen zijn immers gelegen in een glastuinbouwgebied. Het “Besluit glastuinbouw” geeft voor glastuinbouwbedrijven een geluidsnorm van 50 dB(A) etmaalwaarde. Dat betekent dat in de bestaande situatie dus al sprake is van een zekere mate van geluidsbelasting, die het toepassen van de correctiefactor voor onverstoorde gebieden overbodig maakt. Rekeninghoudend met de correctiefactoren dient volgens de V.N.G.-publicatie de volgende zonering te worden aangehouden.
30
Tabel 4
Zonering
Categorie 2 bedrijf Categorie 3a bedrijf Categorie 3b bedrijf Categorie 4 bedrijf
Minimale afstanden woningen buiten het plangebied 30 m 50 m 100 m 200-300 m
Minimale afstanden woningen binnen het plangebied 10 m 30 m 50 m 100-200 m
Gelet op deze zonering zijn milieucategorie 4-bedrijven op Het Hoog II niet inpasbaar.Uitgangspunt is dan ook dat het bedrijvenpark Het Hoog II primair wordt ontwikkeld voor bedrijven in milieucategorie 3 en voor bedrijven in milieucategorie 2, welke qua omvang niet meer in een gemengde woon-werkomgeving passen. Ook voor bedrijven in milieucategorie 3 gelden op basis van de hiervoor beschreven zonering echter beperkingen. Milieucategorie 3b-bedrijven zijn in de zone direct grenzend aan de Tuinbouwweg niet inpasbaar. Voor deze bedrijven geldt ten opzichte van de bestaande woningen buiten het plangebied immers een afstand van ten minste 100 meter. Deze bedrijven zijn middels een in de voorschriften en op de plankaart opgenomen milieuzonering langs de Tuinbouwweg derhalve uitgesloten. Een uitzondering vormt het recent gerealiseerde expeditie- en transportbedrijf. Omdat de inpasbaarheid van dit bedrijf in het kader van de artikel 19 lid 1 WRO procedure is aangetoond, mag aangenomen worden dat de milieubelasting de normen, die ten grondslag liggen aan de zonering in dit bestemmingsplan, niet overschrijdt. Voor dit specifieke milieucategorie 3b-bedrijf is destijds derhalve geoordeeld dat de feitelijke milieubelasting van dit bedrijf ten opzichte van milieugevoelige bestemmingen in zijn omgeving op dit betreffende perceel toelaatbaar is. Dit specifieke bedrijf is in het onderhavige bestemmingsplan dan ook positief op de huidige locatie bestemd. Ook voor milieucategorie 3a-bedrijven gelden op basis van de hiervoor beschreven zonering voorts eigenlijk beperkingen voor vestiging in de zone aan de Tuinbouwweg. De kortste afstand van de nieuwe bedrijfspercelen tot de bestaande (bedrijfs)woningen aan de noordzijde van de Tuinbouwweg bedraagt namelijk ca. 43 meter, terwijl een afstand van ten minste 50 meter voor categorie 3a-bedrijven wordt aanbevolen. De bouwgrens is in het bestemmingsplan echter op 50 meter van de bestaande (bedrijfs)woningen buiten het plangebied gesitueerd. Daar in de voorschriften voorts is bepaald dat buiten het bouwvlak geen bedrijfsmatige activiteiten mogen plaatsvinden, behoudens verkeersdoeleinden, groen- en watervoorzieningen en bedrijfswoningen, zal geen hinder voor de bestaande omgeving ontstaan. Derhalve is voor milieucategorie 3a-bedrijven geen milieuzonering in het bestemmingsplan opgenomen. Wanneer voorts de aan te houden zonering tussen bedrijven en bedrijfswoningen van derden op het bedrijventerrein zelf wordt uitgezet, blijkt dat de zonering bijna geheel beperkt blijft tot het bedrijfsperceel, waarbij de bedrijfswoning behoort. Voor het eigen bedrijf vormen deze woningen echter geen belemmering. Alleen de meest westelijke bedrijfswoning van het recent gevestigde expeditie- en transportbedrijf legt in theorie op een klein stukje van het aan de westzijde grenzende perceel in de zone direct langs de Tuinbouwweg beperkingen op aan het vestigen van categorie 3a-bedrijven.
31
Deze zonering is echter bijna geheel buiten het bouwvlak gelegen en in de voorschriften is bepaald dat buiten het bouwvlak geen bedrijfsmatige activiteiten, zoals bijvoorbeeld op- en overslag, mogen plaatsvinden. Ook voor deze situatie is derhalve voor het vestigen van milieucategorie 3a-bedrijven geen milieuzonering in het bestemmingsplan opgenomen. Schaduw Het gebied ten noorden van de Tuinbouwweg is grotendeels voor de glastuinbouw in gebruik. Wanneer binnen een afstand van 50 meter vanaf deze kassen nieuwe bebouwing zou worden gerealiseerd, kan schaduwhinder optreden. In de onderhavige situatie is de afstand tussen nieuwe bedrijfsontwikkelingen en de bestaande glastuinbouwcomplexen groter dan 50 meter, zodat van eventuele schaduwhinder geen sprake zal zijn.
5.5
Externe veiligheid
Externe veiligheid heeft betrekking op de risico’s voor personen ten gevolge van het gebruik van infrastructuur of het uitvoeren van activiteiten, waarbij het met name gaat om de gevaren die de directe omgeving loopt, als er iets mis gaat bij de productie, de behandeling en/of het vervoer van gevaarlijke stoffen. Volgens de risicokaart van de provincie Noord-Brabant zijn in of in de nabijheid van de uitbreiding van het bedrijvenpark geen risicovolle activiteiten aanwezig welke een risico kunnen vormen voor personen. De A59 wordt aangemerkt als risicovolle infrastructuur met een zone van 200 meter. Het onderhavige plangebied, Het Hoog II, is echter buiten deze zone gelegen. Op dit moment zijn er ook geen risicovolle bedrijven als bedoeld in het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI) op Het Hoog I gevestigd. Wel loopt momenteel een procedure bouw- en milieuvergunning voor het realiseren van een dergelijk risicovol bedrijf op Het Hoog I. Voor dit bedrijf geldt echter dat de 10 –6 contour binnen de grens van het eigen perceel gelegen is en zich derhalve niet uitstrekt over Het Hoog II. Voor de ligging van het invloedsgebied, waarbinnen het groepsrisico verantwoord dient te worden, geldt dat de invloed van het bedrijf niet over de plangrenzen van Het Hoog II heen reikt. Uitgangspunt voor het onderhavige bestemmingsplan is het uitsluiten van risicovolle bedrijven als bedoeld in het in 2004 van kracht geworden Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI). AMvB-inrichtingen met een risicocontour die vallen onder artikel 8.40 van de Wet Milieubeheer zijn wel toegestaan, mits de plaatsgebonden risicocontour van 10-6/jaar binnen de eigen perceelsgrens van de inrichting ligt. Uitsluitend met vrijstelling kunnen ook andere risicovolle bedrijven als bedoel in het BEVI, op het bedrijvenpark toegelaten worden. Dit, onder de voorwaarde dat de 10-6-risicocontour binnen de eigen perceelsgrens blijft en dat het groepsrisico wordt getoetst. Middels de opgenomen voorschriften wordt het plaatsgebonden risico afdoende geregeld. Gekozen is om geen voorschriften ten aanzien van het groepsrisico op te nemen, omdat dit alleen kan door het direct opnemen van de (maximale) bevolkingsdichtheden.
32
weg nbouw Tui
Hoof dwat er st r uct uurHetHoogI I Hoof dwat er st r uct uurHetHoogI
Fi guur11 Wat er hui shoudi ng
aan enl el Eng van Abt
aker enm omp Kl A59
Mandenmaker
Hierdoor zou het bestemmingsplan zeer star worden wat in tegenspraak is met het beleid om een zo flexibel mogelijk plan te realiseren. Ook handhaving van bevolkingsdichtheden is moeilijk. Bij de toepassing van de vrijstelling kan het groepsrisico voorts voldoende worden onderzocht, afgewogen en verantwoord. Doelstelling is om ook voor Het Hoog I de uitgangspunten ten aanzien van risicovolle bedrijven als bedoeld in het BEVI alsmede de uitgangspunten met betrekking tot AMvB inrichtingen middels een afzonderlijke partiële herziening te verankeren. Daarmee kan voorkomen worden dat zich nog meer risicovolle bedrijven als bedoeld in het BEVI op Het Hoog I zullen vestigen.
5.6
Waterhuishouding
Ten behoeve van de civieltechnische uitwerking van Het Hoog I is een totaalplan vervaardigd voor de waterstructuur. In dit plan is destijds ook rekening gehouden met de mogelijke aanleg van Het Hoog II. De uitgangspunten van het water- en rioleringsplan zijn nog steeds van kracht. Het toenmalige Waterschap De Maaskant heeft in het kader van het bestemmingsplan voor Het Hoog I reeds ingestemd met de uitgangspunten van het waterhuishoudingssysteem. Uitgangspunt daarbij is dat voor de afvoer van afvalwater en regenwater binnen het plangebied een driedeling wordt aangebracht. Het afvalwater wordt via een aan te leggen vuilwaterriool en een persleiding afgevoerd naar het hoofdgemaal “Haarsteeg”, waarna het verder wordt gepompt naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie. De eerste 10 mm van het regenwater dat valt op de “schone” dakoppervlakten wordt geïnfiltreerd door middel van een infiltratievoorziening op eigen terrein. Het restant van het regenwater wordt middels een systeem naar het oppervlaktewater gebracht. Het regenwater dat valt op de overige verhardingen (wegen, verharde delen van bedrijfspercelen), wordt afgevoerd via een verbeterd gescheiden rioolstelsel. Dit betekent dat de eerste 2 millimeter van een regenbui wordt geborgen in een aan te leggen regenwaterafvoerleiding, welke wordt leeggepompt naar de bovengenoemde persleiding. Regenwaterafvoeren van buien met een inhoud van meer dan 2 millimeter kunnen niet geborgen worden in de regenwaterafvoerleiding en storten derhalve over in de aan te leggen watergangen. Op deze manier wordt bereikt dat de vuillast in de eerste hemelwaterafvoer van wegen en overige verhardingen grotendeels terechtkomt bij de afvalwaterzuiveringsinstallatie. Het riool wordt dus zowel gescheiden als verbeterd gescheiden uitgevoerd. Bij de ontwikkeling van de waterhuishouding voor Het Hoog II is aangesloten bij de waterstructuur van Het Hoog I. Er is daarbij voor het totale bedrijvenpark een herberekening van de waterhuishouding vervaardigd. Uit deze berekening blijkt dat met de aanleg van de nieuwe waterlopen in Het Hoog II er voldoende waterberging op het bedrijvenpark aanwezig is. Bij de berekening is daarbij uitgegaan van een 100% afvoer in de zomer van 1,30 l/s/ha en een T=10 situatie. Ook is er rekening mee gehouden dat de waterbergingslocatie van het Waterschap, bestemd voor waterberging vanuit Nieuwkuijk, niet benut mag worden.
33
Bij de uitvoering van Het Hoog I is een aantal knelpunten in de bestemmingsplanregeling geconstateerd. Het gaat daarbij met name om het waarborgen van de bereikbaarheid van schouwpaden voor het Waterschap als waterbeheerder. Getracht is deze knelpunten in het onderhavige bestemmingsplan te voorkomen. Waar mogelijk zijn de schouwpaden daarom gesitueerd in de openbare ruimte. Uitsluitend rondom de nieuwe sterlocatie en aan de westzijde van het plangebied is het niet te voorkomen dat schouwpaden gelegen zijn op de bedrijfspercelen. In deze schouwpaden zijn echter geen obstakels zoals bebouwing, erfafscheidingen en dergelijke toegestaan. Extra aandacht is voorts besteed aan de verankering van het Keur van het Waterschap in de voorschriften. Op verzoek van het Waterschap AA en Maas is de voorts bestemming “Water” geïntroduceerd ter vervanging van de bestemming “Groenvoorzieningen en Water”, welke in het bestemmingsplan voor Het Hoog I was opgenomen. In het overleg van 28 september 2006 met het Waterschap AA en Maas heeft het Waterschap aangegeven in principe akkoord te gaan met het voorgestane waterhuishoudingssysteem. Vervolgens is op 24 november 2006 de reactie van het Waterschap op het concept van het voorontwerp-bestemmingsplan ontvangen (kenmerk: Waterschap Aa en Maas memo 24 november 2006). Naar aanleiding van de opmerkingen in dit schijven is het voorontwerp op de desbetreffende onderdelen aangepast. Het advies van het Waterschap dat de schouw- en onderhoudspaden onbebouwd dienen te blijven is daarbij overgenomen door binnen de bestemming “water” en de aanduiding “schouwpaden” het realiseren van bebouwing en bouwwerken geen gebouwen zijnde in beginsel niet mogelijk te maken. Het advies om dit te regelen binnen een aparte bestemming “groen” is hierbij niet overgenomen. In haar reactie op het voorontwerp heeft het Waterschap aangegeven in het kader van de officiële watertoets positief te kunnen adviseren over de wateraspecten in het plan. Deze schriftelijke instemming van 2 februari 2007 is in bijlage 2 aan de toelichting van dit bestemmingsplan toegevoegd.
5.7
Kabels en leidingen
In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen transportleidingen danwel andere belangrijke kabels en leidingen welke de uitbreiding van het bedrijvenpark kunnen belemmeren.
5.8
Flora en fauna
Door BILAN is in oktober 2006 een Ecologische quickscan in het kader van de Flora- en faunawet uitgevoerd. Uit deze quickscan blijkt dat er geen planologische bescherming rust op het plangebied vanuit de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur. Er is ook geen speciale beschermingszone vanuit de GHS in de directe omgeving van het plangebied. Verder wordt in de quickscan geconcludeerd dat uit de inventarisatie en het veldbezoek is gebleken dat het plangebied een geschikte habitat vormt voor een aantal algemene, beschermde soorten.
34
Per februari 2005 geldt voor ruimtelijke ingrepen een aanpassing op het ontheffingenbeleid van de Flora- en faunawet. Bij ruimtelijke ingrepen geldt op voorhand een vrijstelling voor algemeen voorkomende diersoorten, mits een lichte toets heeft plaatsgevonden. De uitgevoerde ecologische quickscan geldt als lichte toets. Op basis van artikel 2 van de Flora- en faunawet geldt de zorgplicht, die stelt dat binnen alle redelijkheid schade aan flora en fauna zo veel mogelijk dient te worden beperkt. Voor de algemene soorten die in dit plangebied voorkomen hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd. Ten aanzien van broedende vogels verleent het ministerie van LNV geen ontheffing. Noch van de huismus, noch van de huiszwaluw werden broedlocaties aangetroffen. Het vermoeden bestaat dat er wel broedlocaties aanwezig zijn aan de overzijde van de Tuinbouwweg, buiten het plangebied. Het broedseizoen valt ongeveer samen met de kwetsbare periode van kleine grondgebonden zoogdieren. Het is daardoor gewenst voorafgaand aan ontgraving ruigtes en grazige vegetaties kort te maaien, zodat deze onaantrekkelijk worden voor het verblijf van zoogdieren. Wanneer tijdens de uitvoering dieren worden aangetroffen, kunnen deze worden weggevangen en buiten het plangebied in een geschikte biotoop worden uitgezet. Vleermuizen In het plangebied is de bebouwing een potentieel geschikte verblijfplaats voor vleermuizen. Vleermuizen hebben een strikte bescherming krachtens de Flora- en Faunawet en de Habitatrichtlijn. Indien het vermoeden bestaat dat er tijdelijke of vaste verblijfplaatsen van aanwezig zijn en deze dreigen te verdwijnen door sloop, is een gerichte veldinventarisatie naar vleermuizen verplicht. Daarom wordt voor vleermuizen een aanvullend veldonderzoek aanbevolen met behulp van een batdetector. Dit onderzoek kan uitsluitend in de voorzomer, zomer of late zomer uitgevoerd worden. In het voorjaar van 2007 zal dit onderzoek uitgevoerd gaan worden. Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat er geen tijdelijke of vaste verblijfplaatsen in het plangebied aanwezig zijn. Wanneer aan de hand van het aanbevolen aanvullende onderzoek echter blijkt dat er wel vleermuizen in het plangebied aanwezig zijn, zullen de uit een oogpunt van soortenbescherming vereiste maatregelen getroffen worden.
5.9
Luchtkwaliteit
In het Besluit Luchtkwaliteit 2005 is gesteld dat bestuurorganen bij de uitoefening van bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit, zoals het wijzigingen van een bestemmingsplan, de opgenomen grenswaarden ten aanzien van de luchtkwaliteit in acht nemen. Voor de ontwikkeling van Het Hoog II heeft Goudappel Coffeng BV een toets uitgevoerd naar de gevolgen op de luchtkwaliteit. Bij het onderzoek naar de luchtkwaliteit is het noodzakelijk om rekening te houden met toekomstige ontwikkelingen. In de berekening naar de kwaliteit is dan ook naast Het Hoog II tevens rekening gehouden met de ontwikkeling van de nieuwe woonwijk Geerpark (ten westen van Vlijmen). Op basis van deze ontwikkelingen zijn de gevolgen van de luchtkwaliteit in de omgeving in beeld gebracht.
35
Hierbij is een vergelijking gemaakt tussen de luchtkwaliteit bij autonome ontwikkeling en de luchtkwaliteit inclusief de twee genoemde ontwikkelingen. Huidige situatie In de huidige situatie in 2005 is op de locatie (Wolput) een overschrijding van de 3 grenswaarde van de jaargemiddelde concentratie van NO2 (40 µg/m ). In 2005 hoeft echter nog niet te worden voldaan aan de grenswaarde. De grenswaarde van de jaargemiddelde concentratie PM10 (fijn stof) wordt in 2005 niet overschreden. Wel wordt op de Wolput de grenswaarde voor de 24-uursgemiddelde concentraties van PM10 41 keer overschreden, hetgeen hoger is dan de norm (35 keer). Op de overige, nabij het Hoog gelegen wegen zijn geen noemenswaardige overschrijdingen geconstateerd. Toetsjaar 2010 In het toetsjaar 2010 moet voor het eerst worden voldaan aan de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie NO2. Ook de kwaliteit voor dit jaar is derhalve op basis van autonome ontwikkeling in beeld gebracht. Op basis van autonome ontwikkelingen dient geconcludeerd te worden dat de jaargemiddelde concentratie van NO2 wordt overschreden op de Wolput en de Abt van Engelenlaan. De grenswaarde van de jaargemiddelde concentratie PM10 (fijn stof) wordt in 2010 niet overschreden. Wel wordt op de Wolput de grenswaarde voor de 24-uursgemiddelde concentraties van PM10 meer dan 35 keer overschreden (39 keer). Daarnaast is het plan om het nieuwe bedrijventerrein Het Hoog II te ontwikkelen. Aangezien niet voldaan wordt aan de grenswaarde, kan Het Hoog II alleen gerealiseerd worden als er geen extra verslechtering optreedt (de zogeheten ‘planbijdrage’). Met de realisatie van Het Hoog II wordt op z’n vroegst met de realisatie in 2009 gestart. De eerste bedrijven zullen dan ook medio 2010 gehuisvest zijn. Ook de ontwikkeling van de nieuwe wijk Geerpark zal net gestart zijn. Op basis van deze fasering kan worden geconcludeerd dat beide ontwikkelingen de facto geen extra effect hebben op de luchtkwaliteit in 2010. Toetsjaar 2015: Het Hoog II afgerond. In 2015 zal Het Hoog II afgerond zijn, voor dit jaar vindt dan ook de definitieve toets naar de gevolgen van luchtkwaliteit plaats. In het planjaar 2015 wordt in de autonome situatie en de plansituatie de grenswaarde van de jaargemiddelde concentratie NO2 (40 µg/m3) niet overschreden. De maximale jaargemiddelde concentratie is 38,4 µg/m3 op de Wolput in de plansituatie. Door de ontwikkeling van Het Hoog II zijn de jaargemiddelde concentraties in de plansituatie hoger dan in de autonome situatie; maximaal 2,1 µg/m3 toegenomen ten opzichte van de autonome situatie (locatie 5 Abt van Engelenlaan). Conclusie: De grenswaarde van de jaargemiddelde concentratie van NO2 (40 µg/m3) wordt in de autonome situatie en de plansituatie in het planjaar 2015 niet overschreden.
36
Jaargemiddelde concentratie PM10 en de overschrijdingen van de grenswaarde van de 24-uursgemiddelde PM10 In de volgende tabel zijn de resultaten voor de concentraties PM10 en het aantal overschrijdingen van de grenswaarde van de 24-uurswaarde van PM10 voor de twee situaties weergegeven. Uit deze tabel blijkt dat in het planjaar 2015 de 3 grenswaarde van de jaargemiddelde concentratie van PM10 (40 µg/m ) in de autonome situatie en de plansituatie niet wordt overschreden. De maximale concentra3 tie PM10 vindt in beide situaties plaats op de Wolput (autonoom 26,8 µg/m , plansi3 tuatie 27,1 µg/m ). Op deze weg vindt ook in beide situaties het hoogste aantal overschrijdingsdagen PM10 plaats (25 respectievelijk 26 dagen). In beide situaties betekent dit geen overschrijding van de 24-uursnorm. 3
Tabel 5 Jaargemiddelde concentratie PM10 (µg/m ) en aantal dagen met een overschrijding van de grenswaarde van de 24-uursgemiddelde concentratie van PM10 in de autonome situatie en de plansituatie 2015, incl. zeezoutcorrectie nr. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
straatnaam Tuinbouwweg Abt van Engelenlaan Tuinbouwweg Wolput Abt van Engelenlaan Abt van Engelenlaan Hopbrouwer Klompenmaker Hoogpoort Tuinbouwweg
autonome situatie 2015 plansituatie 2015 jaargemiddelde aantal overjaargemiddelde aantal overPM10 (µg/m3) schrijdingsdagen PM10 (µg/m3) schrijdingsdagen 23,2 16 23,3 16 24,5 19 24,5 19 22,7 15 22,7 15 26,8 25 27,1 26 25,7 22 26,2 23 24,0 18 24,0 18 23,3 16 23,6 17 22,7 15 22,7 15 23,0 16 23,1 16 23,0 16 23,1 16
Conclusie: In de huidige situatie 2005 wordt voldaan aan de gestelde normen en grenswaarden uit het Besluit Luchtkwaliteit 2005. In het jaar 2010 wordt in de autonome situatie niet voldaan aan de normen en grenswaarden uit het Besluit Luchtkwaliteit 2005. De grenswaarde van de jaargemiddelde concentratie van NO2 wordt overschreden op de Wolput. Bij de realisatie van Het Hoog II (plansituatie) is ten opzichte van de autonome situatie een toename te constateren van de jaargemiddelde concentraties NO2 en PM10 alsmede van het aantal overschrijdingsdagen van de grenswaarde van de 24-uurswaarde PM10. Er vinden in beide situaties geen overschrijdingen plaats van de gestelde normen. Omdat in 2010 geen bedrijven operationeel zullen zijn binnen het plangebied, is er op dit moment echter nog geen planbijdrage. In het jaar 2015 wordt zowel in de autonome als de plansituatie voldaan aan de normen en grenswaarden uit het Besluit Luchtkwaliteit 2005.
37
6.
MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID
6.1
Inspraak
Het voorontwerp-bestemmingsplan heeft van 11 januari tot en met 4 februari 2007 gedurende een periode van vier weken voor eenieder ter inzage gelegen. Belanghebbenden zijn hiermee in de gelegenheid gesteld, schriftelijk te reageren ten aanzien van het voorontwerp-bestemmingsplan.
6.2
Resultaten inspraak
De inspraaknotitie, waarin de reactie van het gemeentebestuur op de schriftelijke ingediende inspraakreacties, is weergegeven, is als bijlage 1 aan de toelichting toegevoegd. De in het kader van de inspraak gemaakte opmerkingen, hebben voor Burgemeester en wethouders aanleiding gevormd de toelichting aan te passen. In de toelichting is naar aanleiding van de inspraakreacties aangegeven dat de Tuinbouwweg zal worden opgewaardeerd en dat de ontsluiting via deze weg gelijkwaardig wordt aan de ontsluiting aan de Abt van Engelenlaan.
6.3
Vooroverleg
In het Besluit op de Ruimtelijke Ordening (B.R.O.) hoofdstuk 4 "Gemeentelijk planologisch beleid", zijn in artikel 10 regels opgenomen met betrekking tot het voeren van overleg bij de voorbereiding van een bestemmingsplan. Burgemeester en wethouders zijn gehouden, daar waar nodig, overleg te plegen met de diensten van het Rijk en de provincie Noord-Brabant danwel met instanties die belast zijn met de behartiging van de belangen welke in het onderhavige bestemmingsplan in het geding zijn.
6.4
Resultaten vooroverleg
Er is een reactie gegeven door Provinciale Commissie Gemeentelijke Plannen (PCGP) van de Provincie Noord-Brabant en Waterschap Aa en Maas. Rijkswaterstaat heeft aangegeven dat beleidsmatige opmerkingen via de Provinciale Planologische Commissie in behandeling worden gebracht. Het Ministerie van Defensie, KPN, Gasunie en Essent hebben aangegeven dat het voorontwerp bestemmingsplan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen. Van SEOB, Telefoondistrict Den Bosch, Kamer van Koophandel, Ministerie Economische Zaken en Inspectie Ruimtelijke Ordening zijn geen reacties ontvangen. De reacties van de PCGP en het Waterschap Aa en Maas hebben aanleiding gevormd om het bestemmingsplan op een aantal punten aan te passen. Deze vooroverlegreacties zijn als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd. Hierna wordt op deze reacties nader ingegaan.
38
Provinciale Commissie Gemeentelijke Plannen van de Provincie Noord-Brabant De commissie geeft aan dat de vraag naar bedrijfspercelen vooralsnog onvoldoende is onderbouwd. Naar aanleiding van deze opmerking is er een onderzoeksrapport opgesteld door Grontmij waarin de vraag nader onderbouwd is. Dit onderzoeksrapport heeft uitgewezen dat de ontwikkeling van Het Hoog II zowel vanuit de planningsopgaaf van de stedelijke regio Waalboss alsook vanuit de concrete ruimtebehoefte binnen de gemeente Heusden noodzakelijk is. In de toelichting worden de resultaten van het onderzoeksrapport beknopt weergegeven. Verder is het rapport toegevoegd aan dit bestemmingsplan als afzonderlijke bijlage. De commissie geeft aan dat de stelling in de toelichting, dat de herstructurering van bedrijventerrein Groenewoud onvoldoende soelaas biedt voor de opvang nieuwe regionale bedrijven, onvoldoende onderbouwd is. De herstructurering, c.q. intensivering van bedrijventerrein Groenewoud is geen volwaardig alternatief voor de realisatie van Bedrijvenpark Het Hoog ll. Vooralsnog is de haalbaarheid van de beoogde herstructurering nog in hoge mate onzeker. Dit met name vanwege de grondposities en de bodemverontreiniging ter plaatse. Daarnaast is het terrein vanwege de geringe resterende milieugebruiksruimte maar in heel beperkte mate te gebruiken voor bedrijven vanaf milieucategorie 3. Vooral vanwege de ter plaatse aanwezige geluidsbelasting. Verder dient nog te worden opgemerkt dat voorzover Groenewoud wellicht plaats kan bieden aan bedrijven vanaf categorie 3, het dan vooral zal gaan om bedrijven die vanwege de aard van de bedrijfsactiviteiten (bijvoorbeeld activiteiten met veel buitenopslag) niet kunnen voldoen aan beeldkwaliteitseisen die op Het Hoog gevraagd worden. De toelichting is op dit punt aangevuld. De commissie verzoekt aan te geven hoe het Hoog zich verhoudt tot de andere regionale bedrijfsterreinen in de regio. Het Hoog richt zich op regionale bedrijven met een minimale kavelomvang van 2.000 m² en een maximale kavelomvang van 10.000 m². Daarmee onderscheidt het zich van bedrijventerreinen in de regio zoals Haven Vll in Waalwijk, alwaar vanaf 5.000 m² uitgegeven worden. Vooral in de niche van de vraag naar kavels tussen de 2.000 m² en de 5.000 m² vervult Het Hoog II een belangrijke functie. Daarnaast is er bij het Hoog gekozen voor bedrijven die kunnen voldoen aan hoge eisen qua ruimtelijke uitstraling. In de voorschriften is een bepaling opgenomen waarin naast de minimale kavelomvang ook de maximale kavelomvang wordt vastgelegd. Tevens is in het onderzoeksrapport van Grontmij en in de toelichting nader in gegaan op de verhouding tussen het Hoog en andere regionale bedrijfsterreinen. De commissie geeft aan dat inzicht dient te worden verschaft ten aanzien van de nog aanwezige ruimte op bestaande bedrijventerreinen in de gemeente/regio en voorts dient te worden aangegeven wat de stand van zaken is bij de andere nog te ontwikkelen bedrijventerreinen in de regio. Ten behoeve van het (ontwerp)bestemmingsplan is er onderzoek gedaan naar de leegstand c.q. ruimte op bestaande bedrijfsterreinen in de gemeente. Dit met name omdat in de landelijke media berichten zijn verschenen dat er sprake zou zijn van een leegstand van gemiddeld 30%.
39
Uit dit onderzoek (zie het Grontmij rapport) blijkt dat de leegstand in de gemeente Heusden slechts 2% bedraagt. Een percentage dat volgens het rapport geheel toegeschreven kan worden aan de normale frictie op de vastgoedmarkt. Van structurele leegstand of onderbenutting van bestaande locaties lijkt in ieder geval geen sprake. Ten aanzien van andere regionale bedrijfsterreinen in Waalboss is in het onderzoeksrapport van Grontmij aangegeven wat de stand van zaken is ten aanzien van de andere nog te ontwikkelen bedrijventerreinen. Naar aanleiding van het verzoek van de commissie is met name paragraaf 3.2 van de toelichting aangepast en wordt nader ingegaan op de nog aanwezig ruimte op andere bedrijventerreinen in de gemeente Heusden en de regio. De commissie geeft aan dat in het voorontwerp niet is aangegeven dat er onderzoek is gedaan naar de mogelijkheden om hogere bedrijfscategorieën dan categorie 3 en 4 op het Hoog ll te vestigen. Uitgangspunt bij het opstellen van het bestemmingsplan was het toestaan van alle bedrijfscategorieën die op grond van de gangbare milieu- en zoneringsnormen toelaatbaar zijn. Een en ander is uitvoerig gemotiveerd in de milieuparagraaf van het voorontwerp. In aanvulling op deze argumentatie kan bovendien worden opgemerkt dat drie bestaande dienstwoningen in het plangebied zijn wegbestemd. De resterende positief bestemde woningen betreffen de bedrijfswoningen van Transportbedrijf Lammers en de westelijk daarvan gelegen woning. Ten aanzien van de dienstwoningen van Lammers wordt in de artikel 10 reactie van de provincie zelfs al aangegeven waarom deze in het plangebied gehandhaafd kunnen blijven, terwijl de westelijk daarvan gelegen woning geen additionele belemmeringen opwerpt ten aanzien van de vestigingsmogelijkheden van hogere bedrijfscategorieën. In de toelichting wordt expliciet aangegeven welke bedrijfswoningen zijn wegbestemd in dit plan. De commissie geeft aan dat het plan categorie 2 bedrijvigheid mogelijk maakt. Dit is in principe in strijd met het provinciaal beleid In de handleiding voor ruimtelijke plannen die door GS op 20-07-2004 is vastgesteld, staat dat: “De uitgeefbare ruimte op bedrijventerreinen dient in het algemeen beschikbaar te zijn voor bedrijfsactiviteiten die vanwege hun milieuhinder, hun omvang en/of hun verkeersaantrekkende werking niet in een (gemengde)woonomgeving passen”. Voor bedrijfsterreinen in een stedelijke regio als Waalboss wordt dit onder meer geconcretiseerd door vestiging van bedrijven in categorie 2 (anders dan in een bedrijfsverzamelgebouw) uit te sluiten. De gemeente Heusden is echter van mening dat het toestaan van categorie 2 bedrijven onder de stringente voorwaarden die het onderhavige (ontwerp) bestemmingsplan oplegt, geen strijdigheid oplevert met de uitgangspunten van beleid. Het gaat immers om bedrijven die een minimale kavelomvang van 2.000 m² vergen en die kunnen voldoen aan de gestelde bebouwingspercentages van 50% en de minimale bouwhoogte. Bedrijven met een dergelijke maatvoering passen niet in een (gemengde) woonomgeving. Evenmin zijn dergelijke bedrijven plaatsbaar in een bedrijfsverzamelgebouw. Verder dient te worden opgemerkt dat er in de landelijke regio niet of nauwelijks bedrijfsterreinen beschikbaar zijn voor categorie 2 bedrijven van deze omvang.
40
Ook heeft de gemeente de aanwezige milieubelemmeringen die er zijn als gevolg van de dienstwoningen bij glastuinbouwbedrijven aan de noordzijde van de Tuinbouwweg bij haar afweging betrokken. Deze maakt in het noorden van het plangebied vestiging van bedrijven hoger dan categorie 3A (hinderzone van 50 meter) onmogelijk. Met name in deze zone kan de vestiging van grootschalige categorie 2 bedrijven een bijdrage leveren aan een geleidelijke overgang van bedrijfsgebied naar een agrarisch gebied met bedrijfswoningen. In het als afzonderlijke bijlage toegevoegde onderzoeksrapport van Grontmij zijn de resultaten weergegeven van het onderzoek naar beschikbare bedrijfsruimte voor deze categorie, evenals de wachtlijst met bedrijven van deze categorie die op zoek zijn naar uitbreidingsmogelijkheden, c.q. een nieuwe locatie. De commissie geeft aan dat in tegenstelling tot dat wat het uitwerkingsplan Waalboss aangeeft, in het voorontwerp geen ruimte wordt geboden aan de sector transport en logistiek. De reden voor terughoudendheid voor het openstellen van het terrein voor deze sector is dat de ervaring leert dat deze sector in de regel een grote perceelsomvang vraagt en moeite heeft om bebouwing te realiseren die voldoet aan de gewenste beeldkwaliteit. De gemeente Heusden meent echter dat door middel van een aanpassing van de voorschriften en het opstellen van een beeldkwaliteitsplan waarnaar in de voorschriften wordt verwezen, het terrein alsnog open te kunnen stellen voor deze sector zonder afbreuk te doen aan de stedenbouwkundige uitgangpunten die ten grondslag liggen aan het plan. In de voorschriften wordt ruimte geboden aan de sector transport en logistiek en is een maximale kavelomvang opgenomen. Daarnaast is er een beeldkwaliteitsplan opgesteld waarnaar in de voorschriften wordt verwezen. De commissie wijst er op dat als gevolg van de “rood met groen“ koppeling gelijktijdig bij de vaststelling van het plan dient te worden aangegeven waar en hoe gelijktijdig voorzien wordt in een kwaliteitsverbetering van het buitengebied. De gemeente Heusden heeft de “Rood met Groen” bijdrage vastgesteld op € 5,per m². Deze bijdrage is in de exploitatieopzet voor het gebied meegenomen. De gemeente denkt daarbij nadrukkelijk aan het aanwenden van deze middelen voor het invullen van de landschapsecologische zones in het westelijk deel van Waalboss. In de separaat bijgevoegde exploitatieopzet is de “Rood met Groen” bijdrage opgevoerd ten laste van het exploitatieresultaat. De commissie geeft aan dat volgens de toelichting op het Hoog I enkele risicovolle bedrijven aanwezig zijn. Het plan dient aan te geven of de risicocontouren gevolgen hebben voor het Hoog ll. Het gaat in casu om één BEVI-inrichting die gevestigd is op Het Hoog l. De contour van het plaatsgebonden risico van deze inrichting blijft binnen het eigen perceel. Voor het groepsgebonden risico geldt dat de contour zich niet uitstrekt over het Hoog ll. De omvang van dit risico levert derhalve geen belemmeringen op voor de vestiging van bedrijven op het Hoog ll. In de toelichting zal duidelijker worden aangegeven dat het betreffende bedrijf op het Hoog geen belemmeringen oplevert voor het Hoog ll.
41
De commissie geeft aan dat de economische uitvoerbaarheid van het plan in het voorontwerp niet is aangegeven. Zoals de separaat bijgevoegde exploitatieopzet laat zien heeft het plan een negatief resultaat, maar is het desalniettemin economisch uitvoerbaar omdat het tekort kan worden gedekt uit het positieve resultaat van de exploitatie van Het Hoog l. In de toelichting zijn de voornaamste conclusies van de exploitatieberekeningen opgenomen. De commissie adviseert om een maximale kavelomvang in de voorschriften op te nemen. Deze aanbeveling wordt door de gemeente Heusden overgenomen. Derhalve is in de voorschriften een regeling opgenomen die de kavelomvang maximeert tot 10.000m². De commissie wijst erop dat de begripsomschrijving voor detailhandel in volumineuze goederen niet in overeenstemming is met de “handleiding voor ruimtelijke plannen”. Hoewel de aanpassing van de begripsomschrijving van detailhandel geen rechtsgevolg heeft (het voorontwerp laat immers ook de detailhandel in volumineuze goederen niet toe) zijn er in het kader van standaardisering van voorschriften geen bezwaren tegen het aanpassen van de begripsomschrijving. De begripsomschrijving is in overeenstemming gebracht met de handleiding. Nadrukkelijk wordt in aanvulling op het directieadvies aandacht gevraagd voor een koppeling van de herstructurering van het bedrijventerrein aan de mogelijkheid om tot landschapsverbetering te komen; daarbij denkt de commissie aan het invullen van de landschapsecologische zones in het westelijk deel van Waalboss. Bij het vaststellen van het bestemmingsplan zal door de gemeenteraad een uitspraak worden gedaan over de invulling van de door de PCGP aangereikte doelstelling. Waterschap Aa en Maas Het waterschap merkt op dat de bestemming “water” en de aanduiding “schouwpad” niet consequent worden gebruikt. De aanduiding schouwpad zou voldoende bescherming geven aan de obstakelvrije keurzone. De aanduiding schouwpad is geen dubbelbestemming. Ze is uitsluitend opgenomen binnen de bedrijfsbestemming om waarborgen te creëren voor een obstakelvrije zone op uitgeefbare gronden. Voor de overige keurzones binnen het plangebied geldt dat deze niet worden uitgegeven. Om deze reden kunnen de betreffende gronden expliciet voor waterhuishoudkundige doeleinden zijn bestemd. Het waterschap merkt op dat de plankaart ter hoogte van perceel 692 licht afwijkt van het verkavelingsplan. Aanvankelijk was de inschatting dat het water dat aan noordelijk van de Klompenmaker is opgenomen in het verkavelingsplan, niet noodzakelijk was voor de regulering van de waterhuishouding in het gebied. Daarom werd ervan afgezien om het als water te bestemmen. Inmiddels is gebleken dat de bergingscapaciteit van het betreffende water niet goed gemist kan worden. Het betreffende water is op de plankaart als zodanig bestemd.
42
7.
ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID
Op de gronden in het plangebied heeft de gemeente de Wet Voorkeursrecht Gemeenten van toepassing verklaard. Inmiddels is een belangrijk deel van het plangebied ook in eigendom van de gemeente Heusden. Ook de resterende gronden zullen door de gemeente aangekocht worden. Voor de gehele ontwikkeling is een grondexploitatieberekening opgesteld. Deze berekening geeft inzicht in de kosten en opbrengsten met betrekking tot het bouw- en woonrijpmaken, planontwikkeling en noodzakelijke aanpassing van de bestaande infrastructuur, alsmede de opbrengsten uit verkoop van bouwrijpe grond. Deze berekening is opgesteld voor Het Hoog II als onderdeel van het totale project Het Hoog. De exploitatieberekening van Het Hoog II laat een aanzienlijk tekort van ca. €6,7 miljoen zien. Het totale project (Het Hoog l en ll gezamenlijk) is echter wel financieel dekkend. Alle met het project Het Hoog samenhangende kosten worden derhalve volledig afgedekt door de uitgifte van de gronden ten behoeve van het bedrijventerrein.
___________________________________
43
