VIK 12 FEBRUARI 2014
MILIEURISICO’S BIJ VASTGOEDPROJECTEN Liesbet Van Cauwenberghe IMMOTERRAE nv
Vaststellingen – Strenge milieuwetgeving in Vlaanderen en hoge kosten voor verwerking van verontreinigde grond – Strenge grondverzetsnormen in Vlaanderen en hoge kosten voor afzet van uitgegraven bodem
– Toenemende druk op greenfields -tendens naar duurzame ontwikkeling (brownfield vs greenfield) – De meeste strategisch gelegen gronden hebben een menselijke of industriële impact met bodemrisico’s tot gevolg – Risico-gebaseerde aanpak van saneringen vervuiler betaalt principe? kosten verschuiven van veroorzaker naar de ontwikkelaar
Vaststellingen Omwille van milieuwetgeving is Vlaanderen is er heel wat bodeminformatie beschikbaar: • Op alle risico percelen zijn bodemonderzoeken uitgevoerd • Grondinformatieregister • Bodemattesten bij overdracht
Slecht inschatten bodemrisico’s bij bouwprojecten • • • •
Onverwachte meerkosten bouwprojecten Vertragingen bouwprojecten Impact op rendabiliteit project Discussie over aansprakelijkheden achteraf
Probleem bij interpretatie van de informatie!
Hoe meerkosten vermijden? 1.
Evaluatie en interpretatie bestaande gegevens (Juridisch, technisch, financieel) - indien nodig bijkomend onderzoek (TV, …) - correcte vertaling van de resultaten van bodemonderzoeken naar het project
2.
Verkoopsovereenkomst (ongekende verontreiniging, overname saneringsplicht, overschrijding saneringskosten, grondverzetskost….wie is aansprakelijk?)
3.
Verzekering
4.
Uitvoering van de werken: 1. 2. 3.
Sanering: resultaatsverbintenis aannemer Grondverzet: doordachte grondbalans Bestek/Lastenboek
Aankoop Interpretatie bodemattest •
Blanco bodemattest ≠ propere grond • • •
Dwz geen gegevens, geen weet van risico-act 5000l mazout Regionale verontreinigingen: Zware metalen in de kempen, zinkassen, asbest in kappelen-opden-bos….
•
Geen verontreiniging in OBO ≠ geen grondverzetskosten (strengere normen)
•
Geen saneringsplicht volgens BBO • • •
•
Risico-evaluatie ifv gebruik en nabestemming bijkomend saneren bij wijziging gebruik of bestemming Gebruiksbeperkingen
Sanering uitgevoerd – eindeverklaring afgeleverd •
Restverontreiniging – gesaneerd ≠ proper
•
Bodemkwaliteit naast de gesaneerde zones / grondverzet
•
Gebruiksbeperkingen (niet op bodemattest)
Ontwikkeling op te saneren terrein – Geïntegreerd saneren? • Voordeel – Geïntegreerde aanpak – Timing – Kostenbeparing
• Grens sanering/grondverzet, timing, …
– Bodemsaneringproject - Overname saneringsplicht ? • Oud BSP of opgesteld door verkoper?
• Afgestemd op ontwikkeling? • Gebruiksbeperkingen?
– Conformiteit BSP en geraamde saneringskost ≠ waarborg van OVAM – Algemene bodemkwaliteit naast de te saneren zones, extra kosten grondverzet
Aankoop/projectvoorbereiding • Risico-inschatting ifv de beoogde ontwikkeling
• Screening bestaande informatie – Interpretatie bestaande gegevens • • • • •
Kwaliteit / hiaten bodemonderzoeken / grondverzet / Gebruiksbeperkingen Koper/verkoper andere belangen? Bijkomend onderzoek vs verzekering Juiste saneringstechniek ifv bouwproject (second opinion)
• Vertaling naar de gevolgen/kosten voor de beoogde ontwikkeling • Beschrijving risico’s / inschatting kosten / aanbevelingen
Aankoop/projectvoorbereiding • Raming grondverzetskosten, saneringskosten – –
ikv beslissing overname terrein plan van aanpak – optimalisatie grondbalans
• Wie draagt de kosten? Aansprakelijkheden? Verkoopsovereenkomst • Verdeling kosten sanering / grondverzet – Opmaak verdeelsleutel koper/verkoper – ontwikkelaar/OVAM
Verkoopsovereenkomst • Informatieplicht • Professionele koper wordt geacht de verborgen gebreken te kennen
• Opgelet met stijlclausules in contracten
– het goed wordt verkocht in de staat zoals het zich bevindt, zonder waarborg voor verborgen en zichtbare gebreken – geen vrijwaring voor verborgen gebreken
• Specifieke garanties De verkoper verbindt zich ertoe om de bodemsanering op zijn kosten en risico uit te voeren overeenkomstig het BSD. De saneringswerken zullen worden uitgevoerd zodat de grond na voltooiing van de sanering voldoet aan alle wettelijke verplichtingen en er geen gebruiksbeperkingen of andere maatregelen door de OVAM worden opgelegd. Aanvullen met afspraken over timing,
schadevergoeding
• Bijzondere overeenkomst mbt bodemsanering Verdeelsleutel bouw/sanering
Uitvoering • • • •
Hoe vertaal ik de resultaten naar de praktijk? Vertaling resultaten naar bestek Aanpak tijdens uitvoering? Startvergadering
Basisbegrippen richtprijzen Gebruiksmogelijkheden binnen grondverzet • Vrij gebruik: (211) • 3 à 5 €/ton
• Bouwkundige bodemgebruik (XY1: 311, 411, 511, 591, 991) • Via TOP : 15€/ton • Rechtstreeks naar werf: 6 à 8 €/ton • Groeve met verhoogde acceptatiecriteria
• Te reinigen (999) • • • •
biologische reiniging: 20 à 25 Euro/ton fysico-chemische reiniging (wassen): 35 à 45 Euro/ton thermische reiniging: 45 à 65 Euro/ton Asbesthoudende gronden > 75€ ton •
Noot: indicatieve prijzen!
Basisbegrippen richtprijzen • Prijzen afhankelijk van -
Bouwtechnische kwaliteit (Regio) : zand, leem, klei Noodzaak tot zeven (4€/ton) Markt (grote werken) Afzetmogelijkheden aannemer
• Transportkost
Voorbeeld 1. Lokeren • Bouw appartementsblok • Uitgraving 7.000 m³ • Geen risico perceel – blanco bodemattest • Voor de aankoop werd TV opgesteld en opgenomen in de verkoopakte + vrijwaringsclausule • Licht verontreinigde grond met kwik (310, 410)
Voorbeeld 1. Lokeren • Wijziging uitgravingsplannen na de aankoop • Wijziging normen • Opmaak nieuw technisch verslag • Vaststelling overschrijding bodemsaneringsnormen voor kwik • eBSD bakent te reinigen gronden worst-case af en doet geen uitloogproeven • Meerkost 250.000€
Voorbeeld 1. Lokeren • Geen verhaalmogelijkheid: verontreiniging was gekend en vrijwaringsclausule in de verkoopsovereenkomst • Onschuldig eigenaar? de concentratie bevinden zich ver beneden de risico-grenswaarden ( geen saneringsplicht) niet zinvol • Bij uitgraving echter dienen de gronden gereinigd te worden
Voorbeeld 1. Lokeren: oplossing • Bijkomend onderzoek: 1500€ – Uitvoeren uitloogproeven om na te gaan of de grond geschikt is voor bouwkundig bodemgebruik of sowieso moet worden gereinigd – Afperking uitschieters
• Uitvoering met begeleiding eBSD • Resultaat volume te reinigen verminderd door afperking Tijdens uitvoering wordt link verontreiniging met aslaag vastgesteld selectieve uitgraving + rechtstreekse afvoer mogelijk
Voorbeeld 1. Aandachtspunten/knelpunten • Kwaliteit TV : te weinig aandacht voor impact TV op kosten bij uitvoering (worst-case afbakening) • Kost voor bijkomend onderzoek kan kosten besparen in latere fase • Begeleiding door eBSD kan kosten beperken • Evenwicht zoeken: tijdens onderzoek geen zicht op ondergrond , tijdens uitgraving wel versus onzekerheden, vertragingen, dubbele kost laden en lossen voor analyses na uitgraving, …
Voorbeeld 2
Oude gasfabriek: Bouwproject: 6000m² Diepte uitgraving 9 m-mv
Voorbeeld 2: situatie • Voormalige gasfabriek – 6000 m² • Verontreiniging met CN en PAK in grond en grondwater • Bodemonderzoeken (1997 – 2006), Bodemsaneringsproject (2007) opgesteld en conform verklaard door OVAM alvorens de geplande ontwikkeling gekend was • Geplande ontwikkeling: gebouw volledig onderkelderd -2 verdiepingen (6000 m²)
Voorbeeld 2: screening gegevens • Besluiten onderzoeken op basis van beperkt aantal gegevens (besparing op onderzoek?) worst-case besluiten mbt grondwaterverontreiniging verspreidingsrisico?
• Terugsaneerwaarden in BSP strenger dan wettelijke verplichtingen (80% BSN type II vs risico-gebaseerd) • Kostenraming in BSP niet afgestemd op ontwikkeling – Volledige ontgraving tot -9 voor ontwikkeling vs ontgraving tot – 0,8 m-mv voor grondsanering – Doorboren betonplaat op 9 m-mv voor plaatsing 40 onttrekkingsfilters voor grondwatersanering
Voorbeeld 2: Advies • Bijkomend onderzoek – Technisch verslag ikv uitgraving (wettelijk verplicht) – Controle contouren grondverontreiniging – Herbemonstering peilbuizen (aangezien besluit grondwaterverspreidingsrisico op basis van weinig gegevens + discussie tussen architect en eBSD mbt afwijking locatie filters ifv parkeerplaatsen)
• Bijkomende onderzoekskost : ca. 18.000€
Voorbeeld 2: Advies • Aanpassing BSP op basis van nieuwe resultaten – – – – –
Uitgraving grond tot 9 m-mv Betere afbakening te reinigen grond Actieve grondwatersanering nodig? Bepaling risico-gebaseerde terugsaneerwaarden voor grondwater Meerkost doorboren betonplaat en voorzorgsmaatregelen mbt waterdichtheid opnemen in BATNEEC afweging in BSP (+ verlies parkeerplaatsen) – Vergelijking met andere gasfabrieken
• Overleg met OVAM mbt aanpassing BSP • Doorboren betonplaat niet BATNEEC (besparing van min. 500.000€)
Voorbeeld 2: Sanering vs grondverzet • Kost sanering : voor OVAM/vorige eigenaar • Kost grondverzet : voor ontwikkelaar • Verdeling kost verontreinigde grond afhankelijk van saneringsdoelstelling in bodemsaneringsproject
Voorbeeld 2. Sanering vs grondverzet •
eBSD formuleert 80% BSN type II als saneringsdoelstelling voor de grond – 718.109€ voor sanering
•
eBSD formuleert risico gebaseerde terugsaneerwaarde als saneringsdoelstelling: 1 meter afgraven, geen blootstelling omwille van bebouwing – Kost sanering: 417.473€ – Kost grondverzet: 300.636€
•
Bemaling: kostprijs waterzuiveringsinstallatie
MILIEUVERZEKERING VASTGOEDONTWIKKELING
Motivatie •
•
•
26
Bewaken van rentabiliteit vastgoedontwikkelingsproject door afdekken van de potentiële financiële verliezen ingevolge ontdekken van ongekende bestaande milieuschade en/of veroorzaken milieuschade door de werken en de hieruit voortkomende gevolgschade Milieuschade is: – Milieuverontreiniging • Eigen terrein • Derden terrein – Schade aan biodiversiteit Gevolgschade is – Lichamelijk letsel en materiële schade – bedrijfsonderbreking
25 February 2015
Opzet Milieuverzekering omvat de 3 fasen in vastgoedproject • Fase 1: initiële overdracht Dekking voor alle gevolgen van ongekende of gekende en aanvaarde milieuschade • Fase 2: Uitvoering werken Dekking voor alle gevolgen van milieuschade ingevolge de werken • Fase 3: Verkoop / Ingebruikname Dekking voor alle gevolgen van ongekende of gekende en aanvaarde milieuschade ontdekt na de overdracht 27 25 februari 2015
25 February 2015 27
Verzekerden Alle partijen betrokken in het vastgoedontwikkelingsproject: - Opdrachtgever (overheid of private partner) - Vastgoedontwikkelaar - Geregistreerde hoofd- en onderaannemers - Nieuwe exploitant/gebruiker/eigenaar na overdracht - Immoterrae Verzekerden omvat: - bestuurders - werknemers - Banken en financieringsmaatschappijen - Interne preventie en milieucoördinator
28 25 februari 2015
25 February 2015 28
Waarborgen • Saneringskosten voor milieuverontreiniging ongeacht: – Nieuw of ongekend voorafbestaande – Plots of gradueel – Eigen terrein of terrein van derden – Migratie van pollutie (in- of uitgaand) – Objectieve aansprakelijkheid (EU Richtlijn 2004/35) – Wijziging wetgeving (minus meerkost voor sanering gekende en saneringsplichtige pollutie) • Lichamelijke, materiële en immateriële schade gevolg van gedekte milieuverontreiniging • Schade aan biodiversiteit (EU Richtlijn 2004/35) – Preventiekosten – Compensatoire kosten (boete verlies ecologische functie) – Complementaire kosten 29 25 februari 2015
25 February 2015 29
Waarborgen • • • • •
Schade aan gebouwen door verzekerde sanering Afbraakkosten wegens verzekerde pollutie Milieuschade aan tijdelijk in gebruik genomen terreinen Schade door transport Aanwezigheid of verspreiding asbest
Steeds uitgesloten: • Meerkost overschrijding saneringskosten gekende verontreiniging • Niet aanvaarbare, niet saneringsplichtige gekende verontreiniging
30 25 februari 2015
25 February 2015 30
Voordelen • Geïntegreerd contractsvoorwaarden voor alle fasen in de vastgoedontwikkeling vermijdt leemten en/of dubbele dekkingen; • Eén enkel verzekerd kapitaal beperkt kost; • Eén verzekeraar vermijdt discussie allocatie aansprakelijkheid; • Meerwaarde en zekerheid voor kandidaat - verwerver
MEEST EFFICIENTE OPLOSSING
31 25 februari 2015
25 February 2015 31
Wie is IMMOTERRAE? IMMOTERRAE werd in 2011 opgericht door de Confederatie Bouw Bestaat uit een multidisciplinair team van interne en externe experten Advies over bodemrisico’s bij bouwprojecten: kosten- + risicoreductie: - doel: de kosten en de milieutechnische, juridische en financiële risico’s van bouwproject optimaal te beheersen - evaluatie en interpretatie van de bestaande gegevens in functie van het bouwproject - Inschatting milieutechnische, juridische en financiële gevolgen - concrete voorstellen voor optimalisatie bouwproject
IMMOTERRAE • Advies over de milieurisico's en de milieukosten zodat de rendabiliteit en de haalbaarheid van het project beter kan worden ingeschat • Begeleiding bij de onderhandeling voor de aankoop van een (potentieel) verontreinigd terrein
• Toegang tot instrumenten om milieurisico's te beheersen, zoals een verzekering voor ongekende verontreiniging • Toegaan tot borgstellingen (in het kader van financiële zekerheden voor saneringen)
Diensten •
Milieu gerelateerde begeleiding voor, tijdens en na het bouwproject – Onafhankelijke en objectieve evaluatie van de bestaande gegevens in functie van de herontwikkeling – rapportage bodemrisico’s – Financiële en ontwikkelingsrisico’s – Screening milieuposten bestekken (besteksadvies) – …
• •
Juridisch – technische screening en/of aanvulling verkoopsovereenkomsten en samenwerkingscontracten mbt milieurisico’s Opstellen verdeelsleutels en samenwerkingsovereenkomsten voor uitvoering projecten – Opsplitsing kost sanering (verkoper)/ grondverzet (koper) – Gedeeltelijke ambsthalve sanering (OVAM/saneringsplichtige)
• • • •
Coördinatie en opvolging project mbt bodem, overleg met OVAM, eBSD, verkoper,… Milieupolis vastgoedontwikkeling Borgstellingen …
Wanneer IMMOTERRAE inschakelen? • IMMOTERRAE kan ingeschakeld worden in elke projectfase Aankoop
Ontwikkeling
Doorverkoop
– Vóór de aankoop van een terrein (rapport bodemrisico’s, inschatting kosten, verkoopsovereenkomst, …)
– Bij de projectvoorbereiding (afstemmen onderzoeken op ontwikkeling, bestek, aanpak, …)
– Tijdens het bouwproces (aanpak, opvolging, onvoorziene omstandigheden,…) – Bij de doorverkoop
IMMOTERRAE NV Lombardstraat 34-42 1000 Brussel ir. Liesbet Van Cauwenberghe Operationeel Directeur TEL: ++32 2 545 59 15 FAX: ++32 2 545 59 07
www.immoterrae.be
[email protected]
