Levering van een bestaand gebouw en vernieuwbouw

Levering van een bestaand gebouw en vernieuwbouw Voor menig ontwikkelaar van vastgoed is het zorg heffing van overdrachtsbelasting te voorkomen. Zeker als dit betrekking heeft op de zakelijke markt. Recent heeft het Hof van Justitie arrest (zaak Komen en Zonen) gewezen in de zaak van vernieuwbouw door een ontwikkelaar van vastgoed. Dit arrest heeft voor de ondernemer niet het beoogde fiscale resultaat gehad, maar voor de rest van Nederland heeft de zaak wel meer duidelijkheid gegeven.

De ontwikkelaar heeft bij notariële akte de eigendom verkregen van appartementsrechten op winkelruimten in een winkelpassage. Op het moment van levering zijn door de verkoper al voor zijn rekening en risico sloopwerkzaamheden uitgevoerd en na de levering gaat de ontwikkelaar de renovatie- en verbouwingswerkzaamheden voortzetten. Alle verrichte werkzaamheden tezamen leiden tot de realisatie van een nieuw gebouw. De Belastingdienst legt een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op, vanwege de verwerving van een bestaand gebouw en het daardoor ontbreken van een samenloop met omzetbelasting. De rechtbank en het gerechtshof bevestigen dit standpunt, maar de Advocaat-Generaal van de Hoge Raad is een andere mening toegedaan. De reden hiervoor zou zijn dat volgens het Don Bosco-arrest uitgegaan moet worden van de bedoeling van partijen, dat de sloophandelingen al een aanvang hebben genomen en dat gelet op die bedoeling de staat van de werkzaamheden dan niet meer van belang zijn. De Hoge Raad vraagt aan het Hof van Justitie of sprake is van een levering van een nieuw gebouw voor eerste ingebruikneming dan wel dat sprake is van een levering van het oude gebouw. Tevens wordt gevraagd of het van belang is hoe ver de verbouwing is gevorderd op het moment van levering en voor wiens rekening de werkzaamheden worden uitgevoerd. Het Hof van Justitie oordeelt dat de omstandigheden van deze zaak afwijken van Don Bosco. In die zaak had de verkoper zich verplicht tot de levering van een onroerende zaak, die gereed was om te worden bebouwd. Het Hof geeft vervolgens aan dat wel rekening moet worden gehouden met de wilsintentie van koper en verkoper met betrekking tot de btw-behandeling, mits deze worden ondersteund door objectieve gegevens. En deze gegevens luiden op het moment van leveren: -

Het oude gebouw was op het moment van leveren nog gedeeltelijk in gebruik, omdat ten minste 1 winkel nog open en de winkelpassage toegankelijk was voor het winkelpubliek; De sloophandeling door de verkoper daarom gedeeltelijk zijn uitgevoerd en dat de eigenlijke constructiewerkzaamheden voor de nieuwe onroerende zaak door de koper zijn uitgevoerd.

Het zal u niet verbazen dat het Hof van Justitie oordeelt dat de levering van een bestaand gebouw, waarvan de vervaardiging tot een nieuw gebouw gaande is, leidt tot de levering van een oud gebouw als op het moment van levering slechts gedeeltelijk is gesloopt en gedeeltelijk nog in gebruik is. De gemeentelijke praktijk Als de gemeente eigenaar is van een bestaand gebouw, waarvan de bestaande constructie deels wordt gebruikt voor de realisatie van een in fiscaal opzicht nieuw gebouw, kan sprake zijn van een btw-belaste levering ook al lijkt optisch gezien sprake te zijn van een oud gebouw. Als de gemeente de door haar uit te voeren sloopwerkzaamheden al volledig heeft afgerond, tot het niveau dat nodig is voor de nieuwbouw, achten wij het niet mogelijk dat het oude gebouw nog in gebruik is. Een geleverde onroerende zaak bedoeld te worden gebruikt voor de realisatie van een nieuwe onroerende zaak hoort volgens de Btw-richtlijn in de btw-heffing te worden betrokken. Als wij aansluitend het standpunt van de Nederlandse regering volgen dat sprake is van een levering van een nieuwe onroerende zaak, vanaf het plaatsen van de eerste nieuwe steen, kan de gemeente (voor de zekerheid) ervoor kiezen zelf deze eerste steen te plaatsen zodat daarna de beoogde btw-belaste levering tot stand wordt gebracht. De ontwikkelaar die een dergelijke onroerende zaak verwerft kan een beroep doen op een vrijstelling overdrachtsbelasting.

Algemeen btw-tarief van 19% naar 21% Op 1 oktober 2012 zal het algemeen btw-tarief stijgen naar 21%. Btw-heffing vindt plaats ter zake van het verrichten van prestaties. Dit betekent dat de prestatie die na 1 oktober wordt verricht onder het hogere tarief valt. Dit kan in de praktijk allerlei bijkomende problemen geven. In een lijst van vragen en antwoorden, probeert de staatssecretaris van Financiën deze te verwachten problemen waar mogelijk op te lossen.

In de lijst van vragen en antwoorden staat voor de gemeentelijke praktijk als afnemer van prestaties een belangrijke opmerking. Ondernemers, die aan de gemeente prestaties verrichten, mogen al vóór 1 oktober 2012 21% btw op factuur in rekening brengen, als op voorhand al bekend is dat de prestatie na 1 oktober wordt verricht. Maar het is dus ook mogelijk dat in het vierde kwartaal nog facturen worden ontvangen met 19% btw, omdat de prestatie voor 1 oktober 2012 is verricht. Dit betekent dat het financieel pakket met beide mogelijkheden rekening dient te houden. Voor sommige gemeenten zal de tariefsverhoging aan de baten zijde gevolgen hebben. Verricht de gemeente ondernemersprestaties, die belast zijn tegen het algemene btw-tarief, zal 1 oktober 2012 een belangrijke datum zijn. Btw-belast parkeren Voor het parkeren achter slagbomen zal op 1 oktober, aannemende dat de btw op de parkeerticket wordt geprint, de formule voor het berekenen van het btw-bedrag zijn aangepast. De registratie van de opbrengsten, met name als het gaat om de contante betalingen, wordt in dit kader belangrijk. Worden de parkeerautomaten op die maandagochtendochtend in alle vroegte geleegd, zodat de omzet vallende onder het 19% zo goed mogelijk worden vastgesteld, of kan het apparaat worden uitgelezen en aan de hand daarvan de omzetsplitsing worden aangebracht? Tot slot vestigen wij nog even de aandacht op de parkeerabonnementen. Deze worden veelal vooraf afgegeven en zijn ook van toepassing op een periode na 1 oktober. De gemeente wordt de extra-btw wel in oktober 2012 verschuldigd. Of het de moeite loont deze extra btw alsnog in rekening te brengen (kosten-baten analyse), blijft natuurlijk de hamvraag.

Nieuwe schoolgebouwen en btw Het lijkt erop dat de berichtgeving over dit onderwerp nooit stopt. Dat klopt, maar de redactie heeft besloten hierover eigenlijk niets meer te melden, behalve als over dit onderwerp nog bijzonderheden zijn te melden. En deze bijzonderheid doet zich voor in de vorm van een recent gepubliceerde uitspraak van het Gerechtshof te ’s Gravenhage (LJN: BX2885). De (bekende) situatie Ook in deze situatie hebben wij te maken met een gemeente en een onderwijsinstelling voor bijzonder onderwijs. De gemeente heeft het in aanbouw zijnde schoolgebouw plus ondergrond geleverd aan de onderwijsinstelling voor ruim 10% van de stichtingskosten. Over dit bedrag is de btw in rekening gebracht aan de onderwijsinstelling en heeft de gemeente de btw op de bouw in aftrek gebracht. Over de stichtingskosten (inclusief btw) is 6% overdrachtsbelasting voldaan (de strafheffing). Het oordeel Het gerechtshof concludeert dat de gemeente “met deze wijze van verzorgen van voorzieningen en de financiering daarvan uitsluitend een haar uitdrukkelijk opgedragen toezichthoudende en regelgevende activiteit uitoefent met betrekking tot het primair bijzonder onderwijs. Dit is geen activiteit om daaruit duurzaam opbrengst in de zin van de omzetbelasting te verkrijgen. Alsdan geen sprake van een voor de omzetbelasting in aanmerking te nemen economische activiteit.” Aldus is naar het oordeel van het gerechtshof geen sprake van ondernemerschap in de zin van de btw. In deze situatie bestaat geen recht op aftrek van btw op de bouwkosten. Logisch? De lezer die nu denkt dat dit in tegenspraak is met hetgeen wij in onze nieuwsbrief 2012-5 hebben geschreven, heeft volkomen gelijk. De Hoge Raad heeft in vergelijkbare situaties wel geconcludeerd tot ondernemerschap en een levering in de zin van de btw, maar die zaken zijn verwezen naar een gerechtshof om te onderzoeken of sprake is van misbruik van recht. Is daarvan sprake dan zal de aan de gemeente opgelegde naheffingsaanslag veelal in stand blijven. Tijdsfactor En dan blijkt opeens de reden waarom het standpunt van het gerechtshof afwijkt van de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft op 30 maart 2012 uitspraak gedaan en gepubliceerd terwijl het gerechtshof op 16 maart 2012 haar oordeel heeft gegeven, maar pas op 30 juli 2012 heeft vrijgegeven voor publicatie. Met andere woorden, de uitspraak van het gerechtshof is van voor de uitspraak van de Hoge Raad en is eigenlijk al achterhaald. Daardoor is elke beschouwing over deze uitspraak van het gerechtshof in zekere zin overbodig. En daar laten wij het dan ook maar bij.

Lezersvraag incassokosten en btw De heer G.B. te H. stelde ons de vraag of de op 1 juli 2012 in werking getreden Incassowet betekent dat de gemeente over de in rekening te brengen incassokosten btw in rekening dient te brengen. Het antwoord luidt dat btw-heffing achterwege kan blijven, omdat de incassokosten een vergoeding vormen voor de door de gemeente te maken extra kosten haar vordering te innen en niet voor een verrichte prestatie. In gelijke zin heeft de Hoge Raad in 1991 beslist over de vraag of door een boekenclub over aanmaningskosten voldoening van btw dient plaats te vinden.

EFK Fiscale Kennisbank: kennis vinden, delen en samenwerken In de voorgaande nieuwsbrief is in hoofdlijnen stil gestaan bij de visie en mogelijkheden van de Fiscale Kennisbank (hierna: Kennisbank). In het kort vindt u in de Kennisbank niet alleen actuele fiscale informatie, maar kunt u daarnaast ook alle informatie en fiscale processen specifiek voor uw gemeente terugvinden. Deze informatie kunt u zelf aanvullen, delen met gebruikers of inzetten in werkprocessen. In dit artikel gaan wij dieper in op twee specifieke mogelijkheden van de Kennisbank: de ondersteuning bij het labelen en het gebruik van ‘proactie mappen’. Labelling De Kennisbank biedt op verschillende manieren ondersteuning bij het inrichten en onderhouden van de labellijst. Als eerste kan op basis van de filosofie ‘btw is compensabel, tenzij’ middels een database van onderwerpen en toelichtingen afwegingen worden gemaakt hoe een situatie te duiden. Voor klanten die de Fiscale Verkenning Gemeenten hebben ontvangen, het blauwe boek, is dit een herkenbaar verhaal. Via de Kennisbank is deze kennis nog eens sneller en eenvoudiger digitaal te raadplegen. Als tweede kan de gemeentelijke labellijst worden opgeslagen binnen een afgeschermd deel, het gemeente specifieke gedeelte, van de Kennisbank. Binnen dit gedeelte kan versiebeheer plaatsvinden, een beoordelingsproces worden opgestart of de labellijst worden bekeken. Dit deel van het proces kan aansluiten op het ‘Tax Control Framework’ van de gemeente in het kader van Horizontaal Toezicht. Als derde is de fiscale kennis beschikbaar op basis van de functionele indeling van de BBV. Per functie is een indicatie opgenomen of deze tot de categorie ‘compensabel’, ‘ondernemerschap’ of ‘kostprijsverhogend’ of wellicht tot twee of drie onderdelen behoort. Omdat de situatie per gemeente kan verschillen, is een uitgebreide toelichting opgenomen hoe de diverse situaties kunnen worden geduid. Onderstaand een voorbeeld van de functionele indeling inclusief categorieën en verwijzingen naar de toelichting.

Pro-actie mappen Deze - enigszins ongebruikelijke - term staat voor een documentenmap, zoals bij Microsoft, met extra mogelijkheden om de samenwerking tussen mensen te stroomlijnen en te bewaken. Hierdoor zijn de documenten, ook in de toekomst als er veel mappen en documenten zijn, terug te vinden. Een drietal gebruiksvoorbeelden. 1. Traceerbaarheid Als voor één of meerdere documenten een verplichte accordering door meerdere personen noodzakelijk is en de verschillende gemuteerde versies van het document inzichtelijk dient te blijven, kan dit binnen de kennisbank worden ingesteld. De kans dat gebruikers een verkeerde versie gebruiken is dan nagenoeg uitgesloten en mutaties zijn inzichtelijk voor de audit trail. 2. Document alert Een gebruiker kan vooraf een waarschuwing activeren als in een specifieke map een document wordt geplaatst, al dan niet voorzien van een toewijzing van een taak. Dit kan een gebruiker binnen of buiten de organisatie zijn. Zo kan de fiscalist automatisch een kennisgeving krijgen (plus eventueel de actie om een second opinion te geven) bij wijzigen op de labellijst. 3. Zoekfunctie Een pro-actie map kan in of buiten gesloten worden bij het zoeken naar informatie. De Kennisbank zoekt met een ‘Google-achtige’ functie naar informatie, zowel op naam van documenten als in het documenten zelf en doet dit zowel binnen het generieke als binnen het gemeente specifieke gedeelte. Bij het zoeken naar bijvoorbeeld ‘Multifunctionele Accommodatie’ vindt de Kennisbank de aanwezige gerechtelijke uitspraken, de items in de nieuwsbrieven en het onderdeel in de Fiscale Verkenning (generieke deel). In het gemeente specifieke deel worden de adviezen aan de gemeente over dit onderwerp zichtbaar. Per map of zelfs per document kan aangegeven worden of deze mee dient te lopen in de zoekresultaten. Natuurlijk kunnen gebruikers van buiten de gemeente nooit in het gemeente specifieke deel zoeken, tenzij de gemeente daar uitdrukkelijk toestemming voor geeft. Dit zou de situatie kunnen zijn bij een gemeentelijk fusietraject waarbij specifieke mappen worden gedeeld. De voorgaande voorbeelden geven een indicatie van de mogelijkheden die binnen de Kennisbank met pro-actie mappen en de ondersteuning bij de labelling kunnen worden geregeld. Primaire doelstelling is niet alleen veilig en overzichtelijk kennis op te slaan, maar vooral deze effectief in te zetten binnen het gemeentelijke fiscale proces. Kortom: kennis vinden, delen en samenwerken. Tot slot Wilt u meer willen weten over de werking van de Kennisbank of wat deze voor uw gemeente kan betekenen, bel met EFK Belastingadviseurs of stuur een e-mail naar [email protected].