JAWABAN SOAL RESPONSI UAS HUKUM AGRARIA 2015

JAWABAN SOAL RESPONSI UAS HUKUM AGRARIA 2015 oleh: Ghaida Mastura | FHUI 2012 disampaikan pada Tentir Hukum Agraria Senin, 1 Juni 2015

 Hanya boleh menggunakan Peraturan Perundang-undangan saja untuk menjawab soal ujian, baik yang ada dalam Buku Himpunan maupun Lembar Lepas;  Untuk menghindari kecurangan, maka Pertuaran Perundang-undangan yang boleh dipergunakan harus bersih dari catatan-catatan dan dilarang saling pinjam meminjam Peraturan Perundang-undangan dan alat tulis;  Jawablah secara singkat dan tepat, tidak berbelit-belit, dan berurutan sesuai nomor pertanyaan;  Tidak ada dispensasi bagi mahasiswa yang tidak mengikuti ujian, tidak akan diberikan ujian susulan. Petunjuk Sebelum mengerjakan soal berikut, sebaiknya terlebih dahulu menyiapkan beberapa regulasi di bawah ini: 1.

UU Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960

2.

UU Hak Tanggungan No. 4 Tahun 1996

3.

UU No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum

4.

PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

5.

Peraturan Mentri Negara Agraria No. 2 Tahun 1999 tentang Izin Lokasi

6.

Peraturan Mentri Negara Agraria No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara Dan Hak Pengelolaan

7.

Keputusan Mentri Negara Agraria No. 21 Tahun 1994 tentang Tata Cara Perolehan Tanah bagi Perusahaan dalam Rangka Penanaman Modal

8.

Peraturan Kepala BPN No. 2 Tahun 2013 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah

9.

Peraturan Kepala BPN No. 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah

I. Soal Kasus Maraknya pembangunan sektor properti dapat dilihat dari alokasi tanah Deli Serdang, Sumatra Utara. Dari luas tanah sebesar 41.500 hektar. Sampai akhir tahun 2014, telah dialokasikan tanah untuk sektor perumahan sebesar 9.646 hektar atau 39,85 persen. Total alokasi tanah yang dikeluarkan sampai tahun 2014 mencapai 24.208 hektar. Alokasi tanah itu sudah melebihi tanah yang seharusnya dapat dialokasikan. Salah satu pengembang swasta di sana adalah PT. Gajah Makmur (PT GM) membangun model rumah real estate (landed house) dan rumah susun di atas tanah seluas 17 hektar yang dilengkapi sarana dan prasarana umum, seperti pasar, rumah sakit, fasilitas rekreasi, dan sekolah hingga jenjang SMA. Dari total 17 hektar tanah yang direncanakan untuk proyek PT GM tersebut, dilihat dari status tanahnya adalah 2 hektar masuk dalam Tanah Hak Pakai PemKab Deli Serdang, dan sisanya 15 hektar di luarnya yang notabene adalah perkampungan penduduk lokal yang status tanahnya ada yang berupa Hak Milik, Hak Guna Bangunan, dan bekas Hak Milik Adat yang belum bersertipikat, serta tanah Hak Ulayat seluas 6 hektar. Adapun pertimbangan PT GM secara bisnis adalah terkait dengan rencana pembangunan bandara Kualanamu yang tidak jauh letaknya dengan lokasi perumahan yang akan dibangunnya. Hal itu tentunya akan menambah animo masyarakat untuk membeli rumah yang tidak jauh dari lokasi bandara yang akan segera dibangun yang berarti pula akan membuka pusat kegiatan dan pertumbuhan ekonomi baru di wilayah itu. 1. Menurut hukum yang berlaku, PT GM harus melakukan perolehan tanah yang sudah direncanakan, maka dengan mengingat status tanah 17 hektar yang diperlukan: a. Ijin apakah yang harus diperoleh PT GM sebelum melakukan perolehan tanah di lokasi proyek tersebut? Pada status dan lokasi tanah yang mana ijin tersebut diharuskan? Apa dasar hukumnya? Izin Lokasi. Pada tanah 1) Hak Pakai, 2) Hak Milik, 3) Hak Guna Bangunan, 4) bekas Hak Milik Adat, dan 5) Hak Ulayat. Pasal 2 (1) PMNA 2/99. b. Adakah pengecualian keberlakuan ijin tersebut sesuai kasus di atas? Apa dasar hukumnya? Ya, ada. Pasal 2 (2) PMNA 2/99. c. Siapakah pejabat yang berwenang menerbitkan ijin tersebut dan berikan dasar hukumnya? (perhatikan letak tanahnya) Bupati Deli Serdang. Pasal 6 (2) PMNA 2/99.

2. Dalam rangka pembangunan proyek perumahan oleh PT GM dalam kasus di atas, maka: a. Hak atas tanah apa yang paling tepat dan berapa lama jangka waktu haknya? Apa dasar hukumnya? Hak Guna Bangunan. Jangka waktu: 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun. Pasal 35 UUPA. b. Siapa pejabat yang berwenang memberikan hak atas tanah sesuai luas tanah yang akan dikuasai PT GM tersebut? Apa dasar hukumnya? (Perhatikan letak dan luas

tanahnya) Kepala Badan Pertanahan Nasional. Pasal 13 PerKaBPN 2/2013. 1 Ha = 10.000 m2 Pemberian HGB untuk Badan Hukum oleh: Kepala Kantor Pertanahan (Kab)  <=20.000 m2 : Pasal 4 Kepala Kanwil BPN (Prov)  .>20.000 m2 – 150.000 m2 : Pasal 9 Kepala BPN (Pusat)  di atas 150.000 m2 : Pasal 13 3. Dalam rangka perolehan tanah, di lokasi itu ternyata masih banyak bidang tanah yang belum seluruhnya terdaftar karena pendaftaran tanah masih bersifats poradik, bahkan masih ada tanah hak ulayat. a. Jelaskan tata cara perolehan tanah oleh PT GM terhadap tanah hak ulayat yang terletak pada lokasi tersebut? 1) Pelepasan Hak PT GM bermusyawarah dengan penguasa Masyarakat Hukum Adat ybs dan meminta untuk melepaskan Hak Ulayatnya, dengan memberikan ganti rugi. Setelah sepakat, tanah tsb menjadi tanah negara. 2) Permohonan dan Pemberian Hak atas Tanah Selanjutnya PT GM memohonkan HGB terhadap tanah tsb kepada pemerintah melalui acara pemberian hak atas tanah. b. Terhadap tanah HGB seluas 500 m2 milik Oloan Hutapea, bagaimana prosedur PT GM agar dapat menguasai tanah tersebut? Jelaskan dan berikan dasar hukumnya! Prosedurnya: Pemindahan Hak. Sebab, tanah yang hendak diperoleh tsb berstatus HGB yang sama jenisnya dengan hak yang diperlukan PT GM untuk usahanya (Pasal 3 (2) Keputusan Men. Neg. Agraria 21/94).

PT GM meminta Oloan melakukan pemindahan hak dengan cara jual beli, tukar menukar, atau hibah. Setelah sepakat, HGB beralih menjadi milik PT GM. c. Dapatkah PT GM melakukan jual beli terhadap tanah Hak Milik kepunyaan Nyonya Saaidah seluas 2 hektar? Berikan analisis hukum Anda terhadap rencana PT GM tersebut dan berikan dasar hukumnya! Tidak dapat. Jual beli adalah sah bila syarat materilnya terpenuhi, yaitu: 1) Penjual berhak menjual tanah ybs 2) Pembeli berhak membeli tanah ybs 3) Tanah hak ybs boleh diperjualbelikan menurut hukum 4) Tanah hak ybs tidak dalam sengketa PT GM tidak memenuhi syarat sebagai pembeli yang berhak membeli tanah Hak Milik. Sebab, PT GM yang merupakan badan hukum swasta bukanlah subjek Hak Milik yang ditentukan dalam Pasal 21 UUPA. Oleh karena itu, PT GM tidak dapat melakukan jual beli terhadap tanah Hak Milik Ny. Saaidah. d. Menurut hukum tanah nasional, prosedur apa yang harus dilakukan PT GM untuk menguasai tanah Hak Milik Nyonya Saidah? Apa alasan harus dilakukannya prosedur tersebut? Prosedurnya: Pelepasan Hak yang diikuti dengan Permohonan dan Pemberian Hak Atas Tanah. Sebab, tanah yang hendak diperoleh tsb berstatus Hak Milik yang tidak sesuai dengan jenis hak yang diperlukan PT GM untuk usahanya, yaitu HGB. (Pasal 3 (3) Keputusan. Men. Neg. Agraria 21/94). e. Sebutkan urutan lengkap prosedur yang Anda maksud (dalam soal 3d) hingga tanah tersebut secara hukum sah dikuasai PT GM (ingat: jawab lengkap sesuai

lokasi kasusnya! 1) Pelepasan Hak PT GM bermusyawarah dengan Ny. Saidaah dan meminta untuk melepaskan Hak Miliknya, dengan memberikan ganti rugi. Setelah sepakat, tanah tsb menjadi tanah negara. 2) Permohonan dan Pemberian Hak atas Tanah Kemudian PT GM memohonkan HGB terhadap tanah tsb kepada pemerintah melalui acara pemberian hak atas tanah, yaitu kepada Kepala Kantor Pertanahan Kab. Deli Serdang (Pasal 4b PerKaBPN 2/2013).

f. Jika Nyonya Saadah tidak bersedia melepaskan haknya secara suka rela, apakah PT GM dapat menempuh upaya pencabutan hak? Jelaskan argumen Anda beserta dasar hukumnya? Tidak dapat. Sebab berdasarkan Pasal 18 UUPA, pencabutan hak dilakukan bila tanah akan diperuntukkan bagi kepentingan umum. Sedangkan dalam hal ini, PT GM akan melaksanakan pembangunan yang bukan merupakan kualifikasi kepentingan umum sebagaimana ditentukan dalam Pasal 10 UU 2/12. Oleh karena itu, PT GM tidak dapat melakukan pencabutan hak. 4. PT GM memperoleh kredit dari Bank Tabungan Negara (BTN) sebesar Rp 32,5 M untuk pembangunan proyek tersebut. Perjanjian kreditnya telah dibuat di hadapan Nyonya Marcella Zalianty, S.H., notaris di Jalan Wolter Monginsidi No. 19, Jakarta Selatan pada tanggal 26 Mei 2014 dengan jaminan berupa pembebanan Hak Tanggungan atas tanah seluas 15 hektar dan proyek perumahan yang akan di bangun. a. Bagaimanakah pengaturan terhadap penunjukan sebagai objek pembebanan Hak Tanggungan berupa tanah dan proyek yang akan dibangun PT GM dalam kasus ini? Apa dasar hukumnya? Objek yang dijaminkan dengan HT pada kasus ini adalah hak atas tanah HGB 15 Ha berikut bangunan yang akan ada. Pasal 4 (4) UU 4/96 (UUHT). b. Uraikan secara singkat prosedur pembebanan Hak Tanggungan yang diberikan PT GM hingga secara yuridis BTN berstatus sebagai kreditor pemegang Hak Tanggungan dan berikan dasar hukumnya. (Ingat: lokasi tanahnya dan

kewenangan pejabat setempat yang terkait dalam kasus ini dalam rangka memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas). Prosedur Pembebanan HT I.

Tahap Pemberian HT PT GM melakukan pemberian HT kepada BTN dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh PPAT di Kab. Deli Serdang (Pasal 10 (2) UUHT jo. Pasal 3 (1) PerKaBPN 1/2006), dan wajib dihadiri oleh PT GM, BTN, PPAT, dan 2 saksi. Asas spesialitas  dalam APHT wajib dicantumkan (Pasal 11 (1) UUHT): 1) Nama dan identitas para pihak 2) Domisili para pihak 3) Penunjukan utang-utang yang dijamin 4) Nilai tanggungan 5) Uraian tentang objek HT

Kemudian PPAT mengirimkan APHT kepada Kantor Pertanahan Kab. Deli Serdang untuk didaftarkan, paling lambat 7 hari kerja setelah APHT di ttd oleh semua pihak yang hadir (Pasal 13 (1-2) UUHT). II.

Tahap Pendaftaran HT (Pasal 13 (3-5) UUHT) Asas Publisitas  Pendaftaran HT dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan: 1) membuat Buku Tanah HT; 2) mencatatnya dalam Buku Tanah hak atas tanah yang menjadi objek HT; dan 3) menyalin catatan tsb pada Sertipikat Hak atas tanah Hak Tanggungan lahir pada tanggal yang dicantumkan pada Buku Tanah HT, yaitu hari ke-7 setelah surat-surat untuk pendaftaran diterima lengkap. Namun jika hari ke-7 itu adalah hari libur, maka Buku Tanah HT diberi tanggal hari kerja berikutnya.

c. Apa tanda bukti lahirnya hak tanggungan dan sebutkan bagian-bagian tanda bukti tersebut? Sertifikat Hak Tanggungan. Bagian-bagiannya yaitu: - Salinan Buku Tanah HT - Salinan APHT d. Dalam kasus ini, siapa yang berwenang menerbitkan tanda bukti tersebut dan apa dasar hukumnya? Kepala Kantor Pertanahan Kab. Deli Serdang. Pasal 14 (1) UUHT. e. Apa artinya secara yuridis bagi BTN sebagai kreditor PT GM atas lahirnya Hak Tanggungan? BTN menjadi Kreditor Preferen yang mempunyai hak didahulukan dari kreditor lainnya dalam mendapat pelunasan piutang, bila PT GM wanprestasi. (Pasal 6 jo. Pasal 20 (1) UUHT). 5. Jawablah dengan singkat dan tepat pertanyaan teoritik berikut ini: a. Apa fungsi pendaftaran tanah dalam rangka permohonan/perolehan hak atas tanah? 1) Sebagai syarat konstitutif lahirnya suatu hak 2) Untuk keperluan pembuktian b. Apa fungsi pendaftaran tanah dalam rangka pembebasan hak tanggungan tanah? 1) Sebagai syarat konstitutif lahirnya hak tanggungan 2) Untuk keperluan pembuktian

c. Apa fungsi pendaftaran tanah dalam rangka jual beli tanah? 1) Untuk memperkuat pembuktian 2) Untuk memperluas pembuktian d. Apa arti istilah “SERTIPIKAT (hak atas tanah) sebagai alat bukti yang kuat”? Artinya siapa nama yang tercantum dalam sertipikat tsb menjadi bukti bahwa ia adalah pemilik hak atas tanah ybs. e. Jelaskan pengertian “Rechtsverwerking”? Apa kaitannya dengan pendaftaran tanah? “Rechtsverwerking” artinya jika seseorang selama sekian waktu membiarkan tanahnya tidak dikerjakan, kemudian ada orang lain yang mengerjakan tanah tsb dengan itikad baik, maka hilanglah hak untuk menuntut kembali tanah tsb. Terdapat dalam Pasal 27, 34, dan 40 UUPA. Penerapannya juga tercermin dalam Pasal 32 ayat (2) PP 24/1997 bahwa setelah 5 tahun terbit, sertipikat hak atas tanah tidak dapat diganggu gugat lagi. Kaitannya dengan pendaftaran tanah ialah, ketika tanah tsb telah didaftarkan oleh si yang beritikad baik tadi, maka berdasarkan Pasal 11 PP 24/97, orang lain— sekalipun ia adalah pemegang hak atas tanah yang sah terhadap tanah tsb—tidak dapat menuntutnya lagi.



“Belajarlah selayaknya kau tidak tahu apa-apa Lalu kerjakanlah layaknya kau yakin melampaui asa Setelah itu, percayalah selayaknya kau percaya.. bahwa Tuhan itu sangat dekat.” —Fadhel Maulana Ramadhan Ketua BEM FHUI 2015

PEMBAHASAN SOAL UAS DI BELAKANG DIKTAT HLM. 17 (PENGETAHUAN TEORI) 1. Uraikan pengertian terkait dengan rumah susun berikut ini: a. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun HMSRS adalah kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan/hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan/hak pakai di atas tanah hak pengelolaan. Meliputi pemilikan perseorangan berupa satuan rumah susun, dan pemilikan bersama berupa bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Dapat dijadikan jaminan utang. b. Satuan Rumah Susun Satuan Rumah Susun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum. c. Tanah Bersama Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan. d. Bagian Bersama, apa saja contohnya? Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun. Contoh: Pondasi, lantai, atap, tangga, lift, selasar, jaringan listrik, jarinan pipa, dsb. e. Benda Bersama, apa saja contohnya? Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama. Contoh: Taman, lapangan parkir, lapangan bermain, kolam renang, dsb. f. Roya Parsial

Penghapusan hak tanggungan sebagian dengan syarat harus diperjanjikan terlebih dahulu dalam APHT. Artinya, ada lebih dari 1 objek yang dibebankan HT. Satuan rumah susun yang telah dilunasi pembayarannya akan terbebas dari HT yang semula membebaninya, sehingga HT hanya membebani sisa objek yang utangnya belum dilunasi. 2. a. Uraikanlah perbedaan tujuan dari fiscaal cadaster dengan legal cadaster dalam rangka pendaftaran tanah! Fiscaal Cadaster

Legal Cadaster

Pendaftaran tanah untuk

Pendaftaran tanah untuk

memungut pajak tanah

menjamin kepastian hukum

b. Tujuan pendaftaran manakah yang sesuai dengan PP No. 24/1997? Sebutkan dasar hukumnya di dalam PP No. 24/1997. Gabungan fiscaal dan legal cadaster. (Pasal 3 PP No. 24/1997). c. Jelaskan perbedaan antara sistem publikasi negatif dan sistem publikasi positif dalam pendaftaran tanah. Sist. Publikasi Negatif

Sist. Publikasi Positif

Dilihat dari proses pembuatan tanda bukti hak: Pejabat pelaksana pasif, mencari kebenaran Pejabat pelaksana aktif, mencari kebenaran formil.

materil.

Bila terjadi kekeliruan, atas putusan hakim Bila terjadi kekeliruan, keterangan dalam keterangan dalam sertipikat dapat diubah sertipikat tidak dapat diubah oleh pejabat pendaftaran tanah.

 Orang yang tadinya berhak bisa menjadi

 Orang yang berhak tetap terlindungi.

tidak berhak.

Dilihat dari kekurangan pembuktian tanda bukti hak yang dihasilkan: Memberi perlindungan terhadap pemegang Memberi hak saja

baik

terhadap

pemegang hak maupun pihak ke-3

Pendaftaran

tidak

membuat

seseorang,

yang memperoleh tanah dari pihak yang tidak berhak, menjadi pemegang hak yang baru. Berlaku asas nemo plus juris: orang

perlindungan

tidak dapat menyerahkan atau

Pendaftaran

membuat

seseorang,

yang

namanya terdaftar, mempunyai hak yang tidak dapat diganggu gugat (indefeasible

title), walau kemudian terbukti bahwa ia tidak berhak menjadi pemegang hak.

memindahkan hak melebihi apa yang dia sendiri punyai

d. Jelaskan sistem publikasi yang dianut oleh negara kita. Sertakan dengan dasar hukumnya.  Sistem “negatif tendensi positif”. Dalam hal praktek pelaksanaannya; dalam jangka waktu tertentu, jika terdapat kekeliruan dan ada yang menggugat, keterangan dalam sertipikat masih dapat berubah. (negatif) Dalam hal ketelitiannya, pejabat pendaftaran tanah bersikap aktif, teliti, dan berhati-hati dalam memeriksa keterangan-keterangan tertulis, sehingga sertipikat menjadi alat pembuktian yang kuat. (positif)  Dasar hukum: Pasal 32 ayat (2) PP No. 24/1997 e. Apa yang dimaksud dengan lembaga “Rechtsverwerking”? Apa hubungannya dengan sistem publikasi negara kita?  “Rechtsverwerking” diadopsi dari hukum adat yang menjelaskan bahwa jika seseorang selama sekian waktu membiarkan tanahnya tidak dikerjakan, kemudian ada orang lain yang mengerjakan tanah tersebut dengan itikad baik, maka hilanglah hak untuk menuntut kembali tanah tersebut. Terdapat dalam Pasal 27, 34, dan 40 UUPA. Penerapannya juga tercermin dalam Pasal 32 ayat (2) PP 24/1997 bahwa setelah 5 tahun terbit, sertipikat hak atas tanah tidak dapat diganggu gugat lagi.  Hubungannya dengan sistem publikasi negara kita; ketika suatu sertipikat diterbitkan, orang lain masih dapat menggugat, namun setelah 5 tahun, sertipikat tersebut menjadi alat pembuktian mutlak yang tidak dapat diganggu gugat. 3. a. Apakah yang dimaksud dengan jual beli tanah menurut hukum tanah nasional? Sebutkan syarat sahnya jual beli menurut hukum tanah nasional. Berikan dasar hukumnya (yurisprudensinya).  Jual beli tanah menurut hukum tanah nasional adalah pemindahan hak atas tanah untuk selama-lamanya. Artinya begitu terjadi jual beli, pada saat yang bersamaan terjadi pemindahan hak atas tanah dan pembayaran harga, dan sejak saat itu putus hubungan antara pemegang hak yang lama dengan tanahnya untuk selamalamanya.  Syarat sah jual beli tanah:

1) Penjual berhak menjual tanah ybs 2) Pembeli berhak membeli tanah ybs 3) Tanah ybs boleh diperjualbelikan menurut hukum 4) Tanah ybs tidak dalam sengketa  Dasar hukum: Putusan MA No. 123/1970 b. Apa fungsi pendaftaran tanah dalam rangka jual beli tanah? 1) Untuk memperkuat pembuktian 2) Untuk memperluas pembuktian c. Apa fungsi pendaftaran tanah dalam rangka permohonan hak? 3) Sebagai syarat konstitutif lahirnya suatu hak 4) Untuk keperluan pembuktian d. Apa fungsi pendaftaran tanah dalam rangka pendaftaran Hak Tanggungan? 1) Sebagai syarat konstitutif lahirnya suatu hak tanggungan 2) Untuk keperluan pembuktian