Hoofdstuk8 De wet-Breyne De wet-Breyne is een bijzondere wetgeving tot regeling van de overeenkomsten betreffende de eigendomsoverdracht van een te bouwen of in aanbouw zijnde woning of van verkopen op plan. De wet heeft tot doel de rechten van de koper te beschermen. De bepalingen van de wet-Breyne zijn van dwingende aard. De verkoper moet er dus op toezien dat de verkoopsovereenkomst niet in strijd is met de
bepalingen van de wet-Breyne. Als dit toch het geval is, kan zijn beroepsaansprakelijkheid ingeroepen worden. Wanneer een vastgoedmakelaar belast is met de verkoop op plan van een woning (huis of appartement), moet hij er dus eveneens op toezien dat de met de kopers gesloten overeenkomsten in overeenstemming zijn met de wet-Breyne. Is dit niet het geval, dan kan zijn beroepsaansprakelijkheid ingeroepen worden.
"De wet is van toepassing op alle overeenkomsten met betrekking tot de eigendomsoverdracht van een te bouwen of in aanbouw zijnde woning en van een verkoop op plan."
I.Overeenkomsten die onder de wet-Breyne vallen Het toepassingsgebied hangt af van drie criteria:
1. Het voorwerp van de overeenkomsten: De wet is van toepassing op alle overeenkomsten met betrekking tot de eigendomsoverdracht (en dus de verkoop) van een te bouwen of in aanbouw zijnde woning (huis of appartement) en van een verkoop op plan.
De wet-Breyne is eveneens van toepassing op verbouwings- of uitbreidingswerken van een zekere omvang van een woonhuis. Volgens de overeenkomst moet de prijs van de verbouwings- of uitbreidingswerken aan twee cumulatieve voorwaarden voldoen: ten minste 80% van de verkoopprijs van het gebouw waarvan de eigendom overgedragen wordt, en meer dan 18.600 euro bedragen. 2. De bestemming van het gebouw: De wet is enkel van toepassing op woningen en appartementen die bestemd zijn voor huisvesting of voor gemengd gebruik, dit wil zeggen voor bewoning [60] en voor beroepsdoeleinden. De wet maakt geen onderscheid tussen hoofdverblijfplaats, tweede verblijf of voor verhuur bestemde gebouwen. 3. De wijze van betalen: Opdat de wet van toepassing zou zijn, moet de koper of de opdrachtgever verplicht één of meerdere stortingen doen vóór de voltooiing van het gebouw.
II.Geldigheidsvoorwaarden van de overeenkomst 1.Verplicht in de overeenkomst op te nemen voorwaarden
• De identiteit van de eigenaar van de grond en van de bestaande
opstallen: deze voorwaarde houdt in dat er dus onmogelijk een overeenkomst gesloten kan worden met betrekking tot een bouwproject dat onder het toepassingsgebied van de wet-Breyne valt, zonder dat de grond of het betrokken gebouw gekend of gedentificeerd is.
• De voorwaarden in verband met de bouwvergunning: deze ver-
melding dient enkel opgenomen te worden als de bouwvergunning al afgeleverd werd op het ogenblik dat de overeenkomst gesloten werd. Is dit niet zo, dan kunnen de partijen de overeenkomst sluiten onder de opschortende voorwaarde van de toekenning van een bouwvergunning. In dit geval moet de aanvrager van de bouwvergunning zijn medecontractant binnen de maand na ontvangst van de kennisgeving van de bouwvergunning, ervan op de hoogte stellen dat hij de bouwvergunning verkregen heeft.
• De opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een lening:
Die vermelding moet verplicht in de overeenkomst opgenomen worden, zelfs indien de opdrachtgever of de koper niet van plan is een lening aan te gaan of indien hij daar geen voorafgaande voorwaarde voor het sluiten van de overeenkomst van maakt. Opdat de overeenkomst effect zou sorteren, moet de opschortende voorwaarde het minimumbedrag van de lening vermelden die de koper wil verkrijgen. Zij is slechts geldig voor een termijn van ten hoogste drie maanden vanaf de datum waarop de overeenkomst gesloten werd.
• Een beschrijving van de privatieve en gemeenschappelijke
gedeelten: die voorwaarde geldt enkel en alleen voor de bouw of de aankoop van een gebouw bestemd om verscheidene appartementen te bevatten.
• Documenten en plannen als bijlage bij de overeenkomst, waarin
niet alleen de werken maar ook de manier waarop en de materialen waarmee ze uitgevoerd zullen worden, duidelijk vermeld worden. Deze plannen en bestekken moeten ondertekend zijn door een architect die dit beroep in België mag uitoefenen.
• Verplichtingen met betrekking tot de prijs: de prijs moet alle wer-
ken die nodig zijn voor een normale bewoonbaarheid omvatten. Op die manier worden de risico's van de bouw ten laste van de bouwers gelegd. Deze zullen geen eventuele toevallige gebeurtenissen kunnen inroepen om een prijsherziening te bedingen. Nochtans kunnen de partijen het tijdens de loop van de overeenkomst over een prijsherziening eens worden, maar dan wel binnen de strikte perken van de wet (prijsschommelingen te wijten aan de lonen, de materialen, enz.).
• Overheidstegemoetkomingen: deze informatie moet de koper in
staat stellen objectief na te gaan of hij al dan niet aanspraak kan maken op een bouwpremie. Deze verplichting voor de bouwers, ongeacht of ze aannemer dan wel projectontwikkelaar zijn, is dus een verplichting om informatie te verstrekken over het bestaan van welbepaalde overheidstegemoetkomingen en de toekenningsvoorwaarden ervan.
• De vermelding van de aanvangsdatum van de werken, de uitvoe-
ring- of de leveringsdatum (uitgedrukt in werk- of kalenderdagen) en de sancties bij overschrijding van de termijnen. In de overeenkomst moet ook de schadevergoeding wegens niet-naleving van de termijnen bepaald worden. Die schadevergoeding moet overeenkomen met de "normale huurprijs" van het afgewerkte goed en op die wijze de onbeschikbaarheid van het goed dekken.
• De vermelding van de wijze waarop de oplevering zal gebeuren,
dit wil zeggen de voorwaarden van de voorlopige en de definitieve oplevering.
• De vermelding van het feit dat de partijen vooraf in kennis ge-
steld werden van de elementen van de overeenkomst. Opdat de koper de overeenkomst met kennis van zaken zou tekenen, vereist de wet dat niet alleen de artikelen 7 en 12 van de wet maar eveneens de bepalingen genomen ter uitvoering van deze artikelen (deze van het koninklijk besluit van 21 oktober 1971 aangevuld met de wijzigingen ten gevolge van het koninklijk besluit van 21 september 1993) integraal in de overeenkomsten opgenomen worden.
“De aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar kan in het geding zijn als gevolg van de informatieplicht die hij ten aanzien heeft van de consument.”
2.De door de wet geëiste financiële waarborgen
Naargelang de aannemer al dan niet erkend is, moet hij binnen de 30 dagen na de ondertekening van de overeenkomst (er moet een attest afgeleverd worden) een borgtocht of een voltooiing- of terugbetalingwaarborg stellen. Het niet stellen van de borgtocht of de voltooiingwaarborg kan de nietigheid van de overeenkomst tot gevolg hebben. • Een erkend aannemer is verplicht een borgtocht [61], te stellen ten
aanzien van de koper of de opdrachtgever voor elke tekortkoming in de uitvoering van de werken.
• Een niet erkende aannemer moet een voltooiingwaarborg stellen die moet
overeenstemmen hetzij met de betaling van alle sommen nodig om de in de overeenkomst bepaalde werken te voltooien, hetzij met de terugbetaling van de bedragen die betaald worden bij de ontbinding van de overeenkomst.
De verbintenis eindigt bij de voorlopige oplevering van de werken, wat betekent dat er dus noodzakelijkerwijze vóór de voorlopige oplevering een beroep op de waarborg gedaan zal moeten worden. Wanneer die termijn eenmaal verstreken is, kunnen de partijen er geen gebruik meer van maken, zelfs al is de voorlopige oplevering onder voorbehoud gebeurd. Ook de aansprakelijkheid van de tussenpersoon (vastgoedmakelaar) kan in het geding zijn als gevolg van de informatieplicht die hij ten aanzien van de “consument” heeft wanneer de projectontwikkelaar de waarborg niet heeft gesteld (Rechtspraak, handelsrechtbank van Dendermonde, januari 1999).
III.Sancties bij overtreding van de wettelijke geldigheidsvoorwaarden
De nietigheid kan ingeroepen worden omwille van alle overtredingen van de artikelen 7 en 12 van de wet-Breyne tot op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte of van de voorlopige oplevering. De bij artikel 13, 1e lid bepaalde vordering tot nietigheid verjaart na tien jaar.
1.Elk beding dat strijdig is met de artikelen 3 tot 6 en 8 tot 11 wordt als nietig beschouwd
De voorwaarden van de artikelen 7 en 12 van de wet-Breyne (dwingende bepalingen) zijn geldigheidsvoorwaarden van de overeenkomst. Niet-naleving ervan wordt bestraft met de mogelijkheid tot het inroepen: • hetzij van de nietigheid van het onwettelijke beding;
• hetzij met de nietigheid van de gehele overeenkomst met alle gevolgen
van dien voor de bouwer;
• De overtreding van de artikelen 9 en 19 van de wet-Breyne kan soms een
schending van artikel 7 uitmaken en bijgevolg de nietigheid van de hele overeenkomst tot gevolg hebben.
2.Gevolgen
De wet is duidelijk bedoeld om de belangen van de kandidaat-koper te beschermen. Bij annulatie van de overeenkomst moeten de partijen opnieuw in hun situatie geplaatst worden van vóór de totstandkoming van de overeenkomst. De overeenkomst wordt geannuleerd met terugwerkende kracht, maar kan aanleiding geven tot wederzijdse teruggaven. De nietigheid van de overeenkomst heeft dus tot gevolg dat de bouwheer in zijn situatie van vóór de totstandkoming van de overeenkomst teruggeplaatst moet worden. Wanneer de nietigheid van de overeenkomst ingeroepen wordt en de werken al aangevat zijn, moet een afrekening [62] tussen de partijen worden gemaakt omdat de teruggave door de koper materieel onmogelijk is.
IV.Oplevering van de werken De oplevering van de werken betekent dat de bouwwerken van de bouwer door de bouwheer (de koper) aanvaard of goedgekeurd worden.
1.Sancties bij
overtreding van de opleveringsverplichtingen
De wet voorziet in een verplichte oplevering van het gebouw in twee onderscheiden, opeenvolgende fasen die binnen welbepaalde termijnen moeten gebeure: de voorlopige en de definitieve of eindoplevering. • Bij niet-naleving van de verplichte vermelding van de opleveringswijze
(art. 7) wordt deze tekortkoming, naar keuze van de koper, bestraft met de nietigheid van de overeenkomst of van het beding.
• Bij overtreding van artikel 9 wordt het strijdige beding als ongeschreven
beschouwd en kan enkel dit beding vernietigd worden.
"De definitieve oplevering gebeurt na verloop van een termijn van één jaar na de voorlopige oplevering."
2.Gevolgen met
betrekking tot de twee opleveringsfasen
1. De voorlopige oplevering De voorlopige oplevering bestaat erin dat men vaststelt dat de werken voltooid zijn. In principe houdt dit echter nog geen goedkeuring in (behalve andersluidende overeenkomst). Bij de voorlopige oplevering worden de eigendom en het risico aan de koper overgedragen. Vanaf het ogenblik van de voorlopige oplevering:
• zijn alle onderhoudswerken aan het onroerend goed ten laste van de
koper;
• neemt de berekening van eventuele boetes wegens vertraging bij de uit-
voering van de werken een einde;
• wordt de helft van de door de erkende aannemer gestelde borgtocht
vrijgemaakt;
• nemen de verplichtingen van de financiële instelling in verband met de
voltooiingwaarborg een einde.
2. De definitieve oplevering De definitieve oplevering gebeurt na verloop van een termijn van één jaar na de voorlopige oplevering. Zij leidt tot de officiële goedkeuring van de werken, tenzij andersluidende overeenkomst. De tienjarige waarborg begint te lopen vanaf de definitieve oplevering (behoudens andersluidende overeenkomst waarbij deze begint te lopen vanaf de voorlopige oplevering).
3.Modaliteiten van de oplevering
Enkel een schriftelijke en op tegenspraak opgemaakte akte van de partijen kan gelden als bewijs van zowel de voorlopige als de definitieve oplevering van de werken. Een weigering van de oplevering moet met redenen omkleed en door middel van een aangetekend schrijven aan de verkoper of de aannemer betekend worden. Er is echter één uitzondering op dit principe: er bestaat een vermoeden van voorlopige oplevering van het bouwwerk als de koper het goed betrekt of gebruikt. De aannemer of de projectontwikkelaar kan de voorlopige of definitieve oplevering afdwingen wanneer de koper in gebreke blijft.
4.Oplevering van
de gemeenschappelijke gedeelten
De oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten moet aan een aantal bijzondere regels voldoen:
• De definitieve oplevering van de privatieve gedeelten kan pas plaatsvin-
den na de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten. Deze voorwaarde heeft tot doel de normale bewoonbaarheid van het hele goed ten voordele van alle kopers te verzekeren.
• De oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten moet plaatsvinden
in aanwezigheid van de mede-eigenaars. Heel vaak bepaalt de basisakte de regels die nageleefd moeten worden in verband met de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten evenals een regeling met betrekking tot de vertegenwoordiging van de mede-eigenaars.
• De voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten kan voort-
vloeien uit het feit dat alle mede-eigenaars er zonder voorbehoud gebruik van maken.
• De verkoper mag niet deelnemen aan de beraadslagingen van de algemene
vergadering over de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten van het goed, zelfs al blijft hij eigenaar van een gedeelte van het onroerend goed. Hij zal dus aan geen enkele beslissing van de algemene vergadering van de mede-eigenaars daarover kunnen deelnemen.
V.Eigendoms- en risico-overdracht 1.Eigendomsover-
De rechten van de koper op de grond en op de bestaande gebouwen worden overgedragen aan de koper van bij de ondertekening van de overeenkomst. De algemene regels betreffende de tegenstelbaarheid van de eigendomsoverdracht aan derden blijven van toepassing. Echter, wanneer de koper eigenaar is van de grond, vindt de eigendomsoverdracht van de gebouwen, in overeenstemming met het principe van de “natrekking”, plaats naarmate de materialen gebruikt worden en ze in het in aanbouw zijnde onroerend goed verwerkt worden. Elk beding van eigendomsvoorbehoud ten gunste van de verkoper is wettelijk verboden.
2.Risico-over-
De risico-overdracht kan niet plaatsvinden vóór de voorlopige oplevering van de werken of, als het om een appartement gaat, vóór de oplevering van de privatieve gedeelten. Op die manier blijft het risico tot aan de voorlopige oplevering integraal ten laste van de bouwer.
dracht
dracht
VI.Betalingswijze De wijze van betaling wordt door de wetgever in heel strikte termen beschreven. Overtreding van deze wettelijke bepalingen wordt strafrechtelijk vervolgd. In dit verband vestigen we de aandacht op de volgende principes:
• De wet verbiedt enige betaling vóór het sluiten van de overeenkomst. Elk
strijdig beding heeft de nietigheid van de overeenkomst tot gevolg omwille van de overtreding van de artikelen 7 en 12, ofwel van artikel 10 van de wet. Wanneer de overeenkomst wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van de bouwvergunning en/of van een lening, mag geen enkel voorschot worden betaald zolang de voorwaarde niet tot stand is gekomen.
• Bij het sluiten van de definitieve overeenkomst tussen de partijen mag over-
eengekomen worden dat er een voorschot zal worden betaald. Dat voorschot mag echter niet meer bedragen dan 5% van de totale prijs.
• Bij het verlijden van de authentieke akte kan de projectontwikkelaar aan-
spraak maken op de betaling van een deel van de prijs van de grond of van het gedeelte ervan dat verkocht wordt, en anderzijds op de betaling van de kosten van de reeds uitgevoerde werken.
• De architect moet zijn goedkeuring hechten aan de bedragen die de koper
aan de projectontwikkelaar zal betalen en zijn verslag wordt bij de authentieke akte gevoegd. Hij zal de volle verantwoordelijkheid dragen voor een eventuele overschatting van betalingen die op het ogenblik van de authentieke akte verschuldigd zijn.
• De koper moet in schijven betalen volgens de voortgang van de werken en
op basis van de goedkeuring van de architect.
Elke overtreding van de wettelijke verplichtingen bepaald in artikel 10 en met betrekking tot de betalingen wordt strafrechterlijk vervolgd en alle door de wettelijke bepalingen bedoelde personen hebben een delictuele aansprakelijkheid. We herhalen dat elk beding dat strijdig is met artikel 10, als ongeschreven wordt beschouwd. In de wetenschap dat de overeenkomst op grond van artikel 7 ook de betaalwijze conform artikel 10 moet bevatten, kan de nietigheid van de overeenkomst zelf ingeroepen worden.
