BESLUIT Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit tot het gedeeltelijk verlenen en het gedeeltelijk afwijzen van een ontheffing als bedoeld in artikel 17 van de Mededingingswet. Zaaknummer: 235 en 1189/ Contactorgaan Hypothecair Financiers en Gedragscode Hypothecaire Financieringen
INLEIDING 1. Op 31 maart 1998 heeft de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit (hierna: d-g NMa) een aanvraag om ontheffing van het verbod van artikel 6, eerste lid, van de Mededingingswet (hierna: Mw) ontvangen. De aanvraag is ingediend door het Contactorgaan Hypothecair Financiers (hierna: CHF) en heeft betrekking op de Gedragscode Hypothecair Financieringen (hierna : gedragscode). I FEITELIJKE ACHTERGRONDEN A. De betrokken partijen 2. In 1989 hebben de Nederlandse Vereniging van Banken, de Nederlandse Vereniging van Hypotheekbanken, de Nederlandse Vereniging van Levensverzekeraars, het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds, de N.V. Bouwfonds Nederlandse Gemeenten en de Vereniging van Bedrijfspensioenfondsen (PVF Nederland N.V.)[1] de overeenkomst zelfregulering hypothecaire financieringen (hierna: de overeenkomst) gesloten. In deze overeenkomst, welke is aangegaan voor onbepaalde tijd, is neergelegd dat partijen wensen te komen tot zelfregulering met betrekking tot hypothecaire financieringen met als doel de consument voorlichting te geven op het gebied van hypothecaire financieringen. 3. Bij deze overeenkomst hebben partijen de Gedragscode Hypothecaire Financieringen vastgesteld en het Contactorgaan Hypothecair Financiers, alsmede het Reglement commissie van toezicht gedragscode hypothecaire financieringen (hierna: reglement) ingesteld. De overeenkomst bepaalt dat de hierboven genoemde partijen zoveel mogelijk zullen bevorderen dat hun leden tot deze overeenkomst zullen toetreden en de door hen of hun leden ingeschakelde bemiddelaars de regels van de gedragscode zullen naleven. 4. Naast de hierboven genoemde partijen, zijn later tot de overeenkomst toegetreden de Vereniging van Financieringsondernemingen in Nederland (VFN), de Nederlandse Vereniging voor Volkskrediet (NVVK) en nog een aantal ondernemingen[2]. Bij de overeenkomst zijn momenteel nagenoeg alle aanbieders van hypothecair krediet in Nederland aangesloten. - Het Contactorgaan Hypothecair Financiers 5. Het Contactorgaan Hypothecair Financiers (hierna: CHF) is een informele vereniging (zonder rechtsvorm), gevestigd te Amsterdam. Het secretariaat van
CHF is ondergebracht bij de Nederlandse Vereniging van Banken. Volgens artikel 3 van de overeenkomst zelfregulering heeft het CHF de volgende taken : a. het ter benoeming respectievelijk voor ontslag voordragen van de voorzitter, de vice voorzitter en de overige leden van de commissie van toezicht, welke commissie belast is met het toezicht op de naleving van de regels van de gedragscode; b. de benoeming en het ontslag van de secretaris van de commissie van toezicht; c. het voeren van periodiek evaluatie overleg met de overheid en de consumentenorganisaties over de zelfregulering; d. het bespreken van onderwerpen die betrekking hebben op de zelfregulering en de toepassing van de gedragscode; e. het bespreken van onderwerpen die betrekking hebben op hypothecaire financieringen in de ruimste zin. 6. Het CHF bestaat uit 11 leden, zes leden van de Nederlandse Vereniging van Banken en n lid voor elk van de andere vijf oprichtende partijen. 7. Een voordracht tot benoeming respectievelijk ontslag van de voorzitter, de vice-voorzitter en de overige leden van de commissie van toezicht alsmede de benoeming en het ontslag van de secretaris van de commissie van toezicht kan slechts geschieden indien tenminste tweederde van het aantal leden van het contactorgaan met deze voordracht respectievelijk benoeming en ontslag heeft ingestemd. 8. Wijziging of aanvulling van de inhoud van de overeenkomst zelfregulering, de gedragscode of het reglement kan slechts schriftelijk door alle partijen worden overeengekomen. 9. De overeenkomst zelfregulering bevat in artikel 8 tot en met 11 een aantal bepalingen welke van toepassing zijn op de ondergetekenden van de overeenkomst alsmede hypotheekverstrekkers. Artikel 8 bepaalt dat iedere geldgever die bedrijfsmatig hypothecaire financieringen verstrekt tot de overeenkomst kan toetreden door een schriftelijke verklaring te ondertekenen, inhoudende dat hij tot deze overeenkomst wil toetreden en de bepalingen van deze overeenkomst, de gedragscode en het reglement zal naleven. 10. Ingeval de ondergetekenden besluiten tot aanvulling c.q. wijziging van deze overeenkomst, de gedragscode of het reglement, zal het secretariaat van het CHF iedere hypothecair financier dan wel een door deze hypothecair financier aangewezen (rechts)persoon schriftelijk van deze aanvulling c.q. wijziging op de hoogte stellen. 11. Opzegging van de overeenkomst door een ondergetekende of een hypothecair financier kan tegen iedere datum geschieden met inachtneming van een termijn van een jaar. Ingeval van wijziging c.q. aanvulling van de overeenkomst, de gedragscode of het reglement kan een hypothecair financier de overeenkomst door middel van een schriftelijke verklaring gericht aan het CHF opzeggen tegen de datum waarop de aanvulling c.q. wijziging in werking treedt. B. De Gedragscode Hypothecaire Financieringen B1: Achtergrond gedragscode
12. De aanleiding tot deze zelfregulering wordt gevormd door de Wet op het consumentenkrediet (Wet van 4 juli 1990, Stb. 395, laatstelijk gewijzigd op 28 januari 1999, Stb. 30). In het voorontwerp van deze wet is aanvankelijk uitgegaan van de gedachte om ook hypothecair krediet onder de reikwijdte van deze wet te brengen. De regering heeft echter het bedrijfsleven eerst de gelegenheid gegeven zelf maatregelen te nemen. Hierbij speelde een rol dat er indicaties waren dat de hypothecair financiers bereid waren te komen tot een zelfregulering die (nagenoeg) de gehele markt van hypothecaire financieringen voor consumenten zou betreffen. De overeenkomst met als onderdeel de gedragscode is het uitvloeisel van bovengenoemde zelfregulering. 13. De nu vigerende gedragscode is op 1 oktober 1990 van kracht geworden. Het is deze gedragscode waarvoor het CHF op 31 maart 1998 bij de NMa ontheffing heeft aangevraagd(zaaknummer 235). Het CHF heeft in de loop van de procedure echter te kennen gegeven dat de vigerende gedragscode zal worden vervangen door een nieuwe gedragscode. Op 14 december 1998 heeft het CHF een ontheffingsaanvraag ingediend voor de nieuwe (concept) gedragscode van 21 oktober 1998 (zaaknummer 1189). Deze nieuwe (concept) gedragscode is nog niet in werking getreden. Aangezien hierin wordt bepaald dat voor hypothecaire financieringen verstrekt voor de datum van inwerkingtreding van de nieuwe (concept) gedragscode, de oude gedragscode van 1 oktober 1990 van toepassing blijft, wordt in het kader van de beoordeling van nieuwe (concept) gedragscode ook de oude gedragscode beoordeeld.[3] 14. Hieronder wordt met de gedragscode, tenzij anders vermeld, bedoeld de nieuwe (concept) gedragscode. B2: Toepassingsgebied gedragscode 15. Het toepassingsgebied van de gedragscode strekt zich uit tot financieringen tot zekerheid voor de betaling waarvan een hypotheek is gevestigd of wordt verlangd op een in Nederland gelegen onroerend goed, dat bij de consument aan wie de financiering verstrekt is of zal worden, duurzaam voor eigen bewoning in gebruik is of zal zijn.[4] Hieruit blijkt dat de gedragscode is beperkt tot zogenaamde hypothecaire woningfinancieringen. De vorm waarin de financiering wordt verstrekt (geldlening, krediet in rekeningcourant) of het bestedingsdoel van de financiering doen niet ter zake. De gedragscode is voorts alleen van toepassing op hypothecaire financieringen die als standaardproduct in het openbaar (bijvoorbeeld via brochures, folders, advertenties) aan consumenten wordt aangeboden en/of verstrekt.[5] Onder consument wordt verstaan een natuurlijke persoon die anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf handelt.[6] Bedrijfs- en praktijkfinancieringen vallen dus buiten de werkingssfeer van de gedragscode. De gedragscode geldt voorts alleen indien er een recht van hypotheek wordt verlangd of is verkregen op een in Nederland gelegen woning. Wanneer er hypothecaire zekerheid in het buitenland wordt verlangd of is verkregen, is de gedragscode (dus) niet van toepassing. B3: Bepalingen van de gedragscode 16. De inleiding van de gedragscode luidt als volgt: Per jaar worden in Nederland enige honderdduizenden hypothecaire financieringen verstrekt, meestal voor de financiering van de aankoop van een woning. Voor een
particuliere consument vormt het kiezen van zon financiering vaak n van de belangrijkste financile beslissingen in zijn leven. Het is dus van belang dat hij optimale informatie krijgt, aanbiedingen met elkaar kan vergelijken en tijdens de financiering een goede rechtspositie heeft.[]. 17. De gedragscode bevat twintig bepalingen. Het grootste aantal bepalingen ziet op voorlichting. Hieronder worden een aantal daarvan beknopt besproken. Een aantal artikelen heeft betrekking op beperkingen in de financieringsmogelijkheden en op de vergoedingsregeling bij extra of vervroegde aflossing. Deze bepalingen worden meer uitgebreid behandeld. 18. Artikel 3 (Voorlichting) is een van de belangrijkste verplichtingen en betreft de verplichting van hypothecair financiers om een groot aantal zaken op te nemen in informatiemateriaal (folders, brochures) dat aan consumenten wordt verstrekt.[7] Hierin moeten de belangrijkste financile en fiscale gevolgen van het eigen woning bezit en van een hypothecaire financiering worden aangegeven. Daarnaast moet nog een aantal andere zaken vermeld worden zoals financieringskosten (afsluitprovisie), standaardverstrekkingsnormen in relatie tot de waarde van het onroerend goed, een vergoedingsregeling bij extra of vervroegde algehele aflossing en de wijze waarop toepasselijke algemene voorwaarden en de gedragscode verkrijgbaar zijn. 19. Artikel 4 (Hypotheeklastenberekening) bepaalt dat de hypothecair financier of de hypotheekbemiddelaar de consument (op zijn verzoek) in verband met de aanvraag van een hypothecaire financiering een hypotheeklastenberekening ter hand stelt. Artikel 5 van de gedragscode (Offertes) geeft aan welke gegevens door een hypothecair financier minimaal moeten worden opgenomen in een schriftelijke offerte.[8] 20. Artikel 6 (Toetsrente) luidt: Bij de bepaling van de leencapaciteit van een consument voor een hypothecaire financiering met een rentevaste periode van vijf jaar of korter, zal de hypothecair financier een rentepercentage (toetsrente) hanteren dat behoort bij een hypothecaire financiering met een rentevastperiode van vijf jaar, doch met een op basis van de renteontwikkeling telkenmale door het CHF vast te stellen minimum. De hypothecair financier mag ook een hoger rentepercentage dan het door het CHF gehanteerde minimum hanteren. Bij de bepaling van de leencapaciteit van een consument voor een hypothecaire financiering met een rentevaste periode langer dan vijf jaar mag de bij de bij die rentevastperiode behorende rente die de hypothecair financier voor een dergelijke financiering vraagt, [worden] gehanteerd. Bij de bepaling van de leencapaciteit wordt uitgegaan van tenminste de lasten behorende bij een 30-jarige annuteitenlening. 21. Artikel 7 (Aflossingsvrije hypothecaire financieringen) luidt: Onder een aflossingsvrije hypothecaire financiering wordt een hypothecaire financiering verstaan waarop niet periodiek behoeft te worden afgelost en waarvoor geen andere zekerheid is gesteld dan het hypothecair verbonden registergoed. Bij verstrekking van een hypothecaire financiering bedraagt het aflossingsvrije gedeelte maximaal 75% van de executiewaarde van het hypothecair verbonden registergoed. 22. Artikel 8 (Effectieve rente) geeft een formule met behulp waarvan het effectieve rentepercentage op jaarbasis wordt berekend. 23. In artikel 9 (Neveninkomsten) is geregeld dat een hypothecair financier aan het verkrijgen van een hypothecaire financiering door een consument
geen verplichting tot het aangaan van andere overeenkomsten mag verbinden, tenzij die een redelijk verband houden met de consument in de hoedanigheid van geldnemer of het hypothecair te verbinden registergoed. De consument is vrij in het kiezen van de wederpartij met wie hij een dergelijke overeenkomst wil sluiten. 24. Artikel 10 lid 1(Extra of vervroegde algehele aflossing) luidt: De hypothecair financier zal de consument toestaan om tot extra of vervroegde algehele aflossing van een hypothecaire financiering over te gaan. De hypothecair financier is bevoegd te bedingen dat deze aflossingen alleen kunnen geschieden op bepaalde data en/of met inachtneming van een bepaalde termijn of termijnen en/of met inachtneming van bepaalde minimumbedragen en/of tegen betaling van een vergoeding. 25. Artikel 11 (Vergoeding bij extra aflossing) luidt: 1. De hypothecair financier zal de consument toestaan, zonder dat deze tot betaling van enige vergoeding gehouden is, elk kalenderjaar niet cumulatief extra aflossingen te doen tot een bedrag gelijk aan tien procent van de oorspronkelijke hoofdsom van de hypothecaire financiering. De hypothecair financier is bevoegd bij wijziging van het rentetype en/of de aflossingsvorm gedurende de economische looptijd van de hypothecaire financiering te bedingen dat de in de vorige zin bedoelde vergoedingsvrije aflossing gelijk zal zijn aan tien procent van de (restant-) schuld van de hypothecaire financiering op het tijdstip van de wijziging van de voorwaarden. 2. Indien de consument ingeval van extra aflossingen op een hypothecaire financiering een vergoeding verschuldigd is, die berekend wordt op basis van de contante waarde van het verschil tussen de door de consument verschuldigde rente en de actuele rente, zal de hypothecair financier in het geval dat de actuele rente hoger is dan de door de consument verschuldigde rente geen vergoeding in rekening brengen. Indien de hypothecair financier ingeval van extra aflossingen een andere methode van berekening van een vergoeding hanteert dan de in dit lid vermelde, blijft een dergelijke vergoedingsregeling onverkort van toepassing. 3. De methode van berekening van de vergoeding bij extra aflossingen dient door de hypothecair financier in zijn voorwaarden zodanig omschreven te zijn dat de daarin voorkomende variabelen voor de consument controleerbaar zijn. 26. Artikel 12 (Vergoeding bij vervroegde algehele aflossing) luidt: De hypothecair financier zal bij vervroegde algehele aflossing van een hypothecaire financiering: 1. Ingeval van overlijden van de consument geen vergoeding in rekening brengen indien de aflossing plaatsvindt uit een uitkering, die gedaan wordt in verband met overlijden. 2. Ingeval van vrijwillige onderhandse verkoop van het hypothecair verbonden registergoed, gevolgd door juridische levering en verhuizing van de consument, alleen dan een vergoeding in rekening brengen: a) Indien hij de consument de gelegenheid biedt om een nieuwe hypothecaire financiering ter grootte van de hypothecaire financiering die afgelost wordt, te verkrijgen onder dezelfde rentecondities als de hypothecaire financiering die afgelost wordt (meeneemregeling) en de consument daarvan geen gebruik maakt; b) Indien van de hypothecair financier redelijkerwijs niet gevergd kan worden dat hij een nieuwe hypothecaire financiering, als hiervoor onder a bedoeld, aanbiedt, omdat verstrekking niet binnen de door hem gehanteerde normen zou vallen. De vergoeding zal maximaal gelijk zijn aan hetzij vier maanden rente over het
vervroegd af te lossen bedrag hetzij drie procent van het vervroegd af te lossen bedrag. 3. Ingeval van executoriale verkoop of daarmee gelijk te stellen onderhandse verkoop van het hypothecair verbonden registergoed alleen dan een vergoeding in rekening brengen indien de verkoop het gevolg is van een handelen of nalaten dat de consument in redelijkheid is te verwijten. Deze vergoeding zal maximaal gelijk zijn aan hetzij vier maanden rente over het vervroegd af te lossen bedrag hetzij drie procent van het vervroegd af te lossen bedrag. 4. Ingeval de actuele rente hoger is dan de door de consument verschuldigde rente en de consument een vergoeding verschuldigd is, die berekend wordt op basis van de contante waarde van het verschil tussen de door de consument verschuldigde rente en de actuele rente, geen vergoeding in rekening brengen. Indien de hypothecair financier ingeval van vervroegde algehele aflossing een andere methode van berekening van en vergoeding hanteert dan de in dit lid vermelde, blijft een dergelijke vergoedingsregeling onverkort van toepassing. 5. De methode van berekening van de vergoeding bij vervroegde algehele aflossing dient door de hypothecair financier in zijn voorwaarden zodanig omschreven te zijn dat de daarin voorkomende variabelen voor de consument controleerbaar zijn. 27. Artikel 13 (Kennisgeving van verlengingsofferte) bepaalt dat indien een hypothecaire financiering aan een consument verstrekt is onder de voorwaarde dat het rentepercentage voor een overeengekomen periode vastligt (repeterend vaste rente), de hypothecair financier tenminste een maand voor de afloop van een dergelijke periode aan de consument schriftelijk het rentepercentage voor de eerstvolgende rentevaste periode offreert. 28. Volgens artikel 14(Wijziging voorwaarden tijdens looptijd van de hypothecaire financiering), eerste lid, zal de hypothecair financier gedurende de juridische looptijd van de hypothecaire financiering in beginsel alleen het rentetarief wijzigen voorzover de mogelijkheid tot rentewijziging overeengekomen is. Van andere mogelijkheden tot wijziging van voorwaarden van de hypothecaire financiering zal de hypothecair financier slechts gebruik maken in een beperkt aantal gevallen. 29. Artikel 15 (Overleg bij financile problemen) bepaalt dat indien een consument zijn verplichtingen uit hoofde van de hypothecaire financiering niet, niet tijdig of niet behoorlijk nakomt, de hypothecair financier in overleg met de consument zal treden om te bezien of het mogelijk is een redelijke en voor de hypothecair financier en de consument acceptabele oplossing te vinden voor het gerezen probleem. 30. Volgens artikel 16 (Depotrente) zal de hypothecair financier bij hypothecaire financieringen, waarbij de geldmiddelen of een gedeelte daarvan nog niet aan de consument worden uitgekeerd, maar (onder welke benaming dan ook) ter beschikking worden gehouden, de daarvoor de betalen vergoeding uitdrukken in hetzij een per saldo te betalen rente over het ter beschikking gehouden bedrag hetzij in een percentage van de hoofdsom van de hypothecaire financiering. 31. Artikel 17 (Afwijkingen) geeft een regeling voor indien een hypothecair financier bij een bepaalde financieringsvorm niet op alle punten aan de gedragscode kan voldoen. 32. Volgens artikel 18 (Hypotheekbemiddelaars) zal de hypothecair financier
schriftelijk overeenkomen met een hypotheekbemiddelaar die voor hem bemiddelt op het gebied van hypothecaire financieringen, dat hij de gedragscode dient na te leven. De hypothecair financier zal een hypotheekbemiddelaar, die de gedragscode niet naleeft schriftelijk verzoeken de gedragscode na te leven, en de hypothecair financier zal een hypotheekbemiddelaar op het gebied van hypothecaire financieringen uitsluiten van bemiddeling indien deze hypotheekbemiddelaar ondanks herhaalde waarschuwing in ernstige mate in gebreke blijft de bepalingen uit de gedragscode na te leven []. 33. Artikel 19 (Klachten) bepaalt wie bij niet naleving door een hypothecair financier van een of meer bepalingen van de gedragscode bevoegd is tot het indienen van een klacht. Bevoegd is - een consument, die rechtstreeks in zijn belang is getroffen - een rechtspersoon met volledige rechtsbevoegdheid, die in overeenstemming met zijn statuten belangen van consumenten behartigt en die als voldoende representatief wordt beschouwd - een hypothecair financier Indiening, behandeling en afdoening van een klacht geschiedt met inachtneming van het reglement Geschillencommissie Gedragscode Hypothecaire Financieringen. B4: Geschillencommissie Gedragscode Hypothecaire Financieringen 34. In de vigerende gedragscode is opgenomen dat klachtenbehandeling geschiedt door een commissie van toezicht gedragscode hypothecaire financieringen. Per 1 januari 1997 is het reglement geschillencommissie gedragscode hypothecaire financieringen vastgesteld waarbij de Geschillencommissie Gedragscode Hypothecaire Financieringen (hierna: de Geschillencommissie) is ingesteld, welke in stand gehouden wordt door de Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken te Den Haag. Samenstelling 35. De geschillencommissie bestaat uit een door het bestuur van de Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken te bepalen aantal leden: een voorzitter en een aantal vice-voorzitters die door de stichting worden aangezocht, alsmede een aantal door het CHF respectievelijk de Consumentenbond voorgedragen leden. De leden van de Geschillencommissie vervullen hun functie op onafhankelijke wijze zonder last of ruggespraak. Ter behandeling van een geschil wijst de voorzitter een individuele geschillencommissie[9] van drie personen aan, bestaande uit de voorzitter dan wel n van de vice-voorzitters, n lid voorgedragen door de Consumentenbond en n lid voorgedragen door het CHF. Taak en bevoegdheden 36. De geschillencommissie heeft tot taak toe te zien op de naleving van de gedragscode. Zij kan dit doen door zich - gevraagd of ongevraagd uit te spreken over de toepassing van de gedragscode. De geschillencommissie kan uitspraak doen bij bindend advies, met een tuchtrechtelijke uitspraak of door een schikking tussen partijen te bevorderen. De mogelijkheid tot
uitspraak bij bindend advies staat slechts open voor de consument die een klacht indient met betrekking tot een aan hem verstrekte hypothecaire financiering, waarop de gedragscode van toepassing is. 37. De bevoegdheden bij bindend advies bestaan uit: - hypothecair financier verplichten tot naleving van de gedragscode; - vaststellen van een schadevergoeding; - iedere andere beslissing die zij redelijk en billijk acht ter beindiging van het geschil. 38. De bevoegdheden bij tuchtrechtelijke uitspraak bestaan uit: - een aanbeveling aan de hypothecair financier; - een waarschuwing aan de hypothecair financier; - een verbod aan de hypothecair financier om voor de periode van maximaal n jaar de status van deelnemer aan de gedragscode te voeren. Het bindend advies kan worden vernietigd door de gewone rechter. B5: In de concept-gedragscode aangebrachte wijzingen t.o.v. de gedragscode van 1990 39. De belangrijkste verschillen tussen de vigerende gedragscode en de nieuwe concept gedragscode zijn: - In de vigerende gedragscode wordt de term marktrente gebruikt, die wordt gedefinieerd als de rente die een hypothecair financier op het moment van het ontvangen van een extra of vervroegde algehele aflossing op een hypothecaire financiering voor soortgelijke, nieuw te verstrekken hypothecaire financieringen in rekening brengt. - Bij de concept gedragscode echter wordt de term actuele rente gebruikt, die wordt gedefinieerd als de rente die een hypothecair financier volgens de met de consument gesloten overeenkomst inzake een hypothecaire financier hanteert bij het berekenen van een vergoeding ingeval van een extra of algehele vervroegde aflossing. - In de concept gedragscode zijn bepalingen over aanmelding bij het Bureau Krediet Registratie in Tiel opgenomen. Tevens is de informatieverstrekking uitgebreid t.o.v. de oude gedragscode, bijv. bij de hypotheeklastenberekening en de offertes. - Nieuw in de concept gedragscode is de opname van de toetsrente (art. 6) welke wordt gehanteerd bij hypothecaire financieringen met een rentevastperiode van korter dan 5 jaar. - Ook de bepaling over aflossingsvrije hypothecaire financiering (art. 7)in de concept gedragscode is nieuw t.o.v. de vigerende gedragscode. II Verloop van de procedure 40. Op 30 mei 1990 heeft het CHF de overeenkomst aangemeld bij de Europese Commissie, die de aanmelding op 25 november 1991 heeft afgedaan met een comfort letter op basis van prioritering. Op 31 maart 1998 heeft het CHF een ontheffingsaanvraag voor de gedragscode bij de NMa ingediend welke is geregistreerd onder zaaknummer 235. 41. Op 2 juni 1998 heeft de NMa aanvullende vragen gesteld. Op 18 juni 1998 heeft het CHF de vragen beantwoord. Op 14 december 1998 heeft het CHF de NMa bericht dat de tekst van de aanvankelijk aangemelde gedragscode was vernieuwd. Die nieuwe concept-gedragscode is door de NMa geregistreerd
onder zaaknummer 1189. 42. In Staatscourant nummer 46 van 8 maart 1999 is mededeling gedaan van de ontheffingsaanvraag. Daarbij zijn belanghebbenden opgeroepen hun zienswijze schriftelijk of mondeling naar voren te brengen. De aanvraag en de daarop betrekking hebbende stukken hebben van 9 maart 1999 tot 6 april 1999 ter inzage gelegen ten kantore van de NMa. Er hebben zich geen belanghebbenden gemeld. 43. Op 7 april 1999 heeft er ten kantore van de NMa een overleg plaatsgevonden tussen vertegenwoordigers van het CHF en de NMa. Naar aanleiding van het besprokene heeft het CHF op 14 april 1999 aanvullende informatie verschaft. Op 29 juni 1999 heeft het CHF haar schriftelijke reactie gegeven op het gesprek d.d. 7 april 1999. 44. Op 15 september en 14 december 1999 heeft de NMa aanvullende vragen gesteld. Deze vragen zijn op 29 september en 20 december 1999 beantwoord. Op 21 december 1999 heeft ten kantore van de NMa een bespreking plaatsgevonden naar aanleiding van vragen die de NMa op 14 december 1999 had gesteld. 45. Verder heeft de NMa in het kader van het onderzoek o.a. inlichtingen ingewonnen bij andere mededingingsautoriteiten binnen de Europese Unie, de Consumentenbond, de Vereniging Eigen Huis, de Hypothekers Associatie en De Nederlandsche Bank. III Argumenten van partijen Toetsrente 46. Het hanteren van een minimum toetsrente, volgens art. 6 van de gedragscode, bij de bepaling van de leencapaciteit levert een bijdrage aan een stabiele economische ontwikkeling. Zowel De Nederlandsche Bank (hierna DNB) als de Vereniging Eigen Huis hebben hun zorg uitgesproken over de hoge leencapaciteit. Bij een daling van de huizenprijzen of een stijging van de rente kan dat leiden tot financile problemen voor individuele huishoudens en daarmee leiden tot een conjuncturele inzinking. Deze bepaling is in het belang van de kredietnemer omdat deze beschermd wordt tegen overkreditering. De concurrentie wordt slechts beperkt voor zover nodig om overkreditering te voorkomen. Het staat de individuele financier vrij om het rentepercentage en de overige voorwaarden en modaliteiten te bepalen waartegen de hypothecaire financiering uiteindelijk wordt verstrekt (de toetsrente is slechts n van de variabelen waarmee de leencapaciteit wordt bepaald). 47. De hoogte van de toetsrente is gebaseerd op het vijfjaarstarief zoals dat door DNB wordt gepubliceerd in haar Statistisch Bulletin[10]. Indien dit vijfjaarstarief gedurende drie maanden boven de toetsrente uitkomt zal binnen het CHF over aanpassing gesproken worden. Er is niet gekozen voor een automatische aanpassing om al te veel aanpassingen te voorkomen. De rentevisie van de financiers speelt dus ook een rol. Aflossingsvrije hypotheken 48. Art. 7 van de gedragscode beoogt consumenten te beschermen tegen het
verkrijgen van hoge hypothecaire financieringen zonder dat daar een of andere vorm van -uitgestelde- aflossing tegenover staat. Ingeval van tegenslag, zoals een stijgende rente of indien de consument moet verhuizen bij gedaalde huizenprijzen, is er door de beperking van aflossingsvrije verstrekkingen [van hypothecaire financieringen] een buffer aanwezig (in de vorm van een gedeeltelijk opgebouwde kapitaalverzekering of als daadwerkelijke gedeeltelijke aflossing van de schuld) die het mogelijk maakt financile tegenslag te pareren. De bepaling is mede opgenomen in verband met de (politieke) onrust rondom vermeende verstrekking van hoge [hypothecaire] financieringen, met name met een hoge aflossingsvrije component. 49. Bij de bepaling van de bovengrens voor het aflossingsvrije gedeelte van 75% van de executiewaarde van het verbonden goed is aansluiting gezocht bij de solvabiliteitsnormen die DNB hanteert. Bij financiering boven 75% van de executiewaarde, ongeacht de samenstelling van de financiering, hanteert DNB voor banken, een verdubbelde solvabiliteitseis wanneer er geen sprake is van een door de overheid gegarandeerde hypotheek[11]. 50. Art. 7 van de gedragscode draagt zowel op microniveau (voor de individuele consument) als op macroniveau bij aan een stabiele economische ontwikkeling. Het beperkt of voorkomt op microniveau de ontwrichtende effecten die optreden als consumenten niet aan hun financile verplichtingen kunnen voldoen. Op macroniveau voorkomt de bepaling mede, dat een potentieel destabiliserende invloed op het financieel systeem ontstaat, als gevolg van onvoldoende door onderpand en/of opgebouwde en/of gedane aflossingen gedekte financieringen. 51. De gebruikers zullen billijk voordeel van de uit de bepaling voortvloeiende voordelen ervaren op het moment dat er financile problemen ontstaan. Dit voordeel kan niet gekwantificeerd worden. 52. De bepaling is noodzakelijk om de eerder beschreven verbetering en/of vooruitgang te bereiken. Omdat hypothecair financiers zich gedragen conform bedrijfseconomische principes is het percentage van de executiewaarde dat men bereid is aflossingsvrij te financieren, onderwerp van concurrentie. Vanuit een maatschappelijk oogpunt en vanuit prudentile overwegingen wordt dat echter minder gewenst geacht. Vanwege de genoemde concurrentie is het niet mogelijk het gewenste gedrag af te dwingen anders dan via zelfregulering of wetgeving. Ook regelgeving vanuit De Nederlandsche Bank (DNB) bereikt niet het doel omdat daarmee slechts 75% van de relevante markt bereikt kan worden. Niet alleen zou dan een verschuiving plaatsvinden naar aanbieders die niet onder toezicht staan van DNB, ook van een level playing field is dan geen sprake meer. 53. Er is voldoende restconcurrentie omdat er slechts een beperkt effect op de mededinging is. Zoals bij elke hypothecaire financiering zijn er veel variabelen die uiteindelijk de financiering vorm geven. De grootte van het aflossingsvrije leningdeel is er daarvan maar n. De concurrentie blijft volledig aanwezig waar het gaat om rentepercentage en de bijbehorende rentevastperiode, de vrijwel altijd aanwezige overlijdensrisicoverzekering, de overige voorwaarden en modaliteiten en het acceptatiebeleid. Omdat een aflossingsvrije financiering veelal onderdeel is van de gehele financiering, met bijvoorbeeld ook een gedeelte spaarhypotheek of iets dergelijks, is op het gedeelte dat geen betrekking heeft op de aflossingsvrije component de concurrentie volledig.
Bepalingen omtrent extra of vervroegde algehele aflossing 54. Door het invoeren van een jaarlijkse vergoedingsvrije niet-cumulatieve extra aflossing van tien procent worden de hieraan verbonden kosten aan alle kredietnemers via het rentetarief doorberekend, ongeacht of zij hier gebruik van maken. Opheffing van deze bepalingen zou de kredietnemer die niet vervroegd wil aflossen ten goede kunnen komen door lagere prijzen. Een verbod op deze bepalingen betekent ook dat er een grotere productdifferentiatie zal optreden. Nadeel van opheffing is vermindering van de transparantie voor de kredietnemer, deze zal steeds moeten opletten of en tegen welke voorwaarden vervroegde -algehele- aflossing mogelijk is. Juist transparantie draagt bij aan een betere vergelijkbaarheid en bevordert daarmee de concurrentie tussen financiers. 55. De hoogte van de ondergrens van 10% is de uitkomst van het overleg zoals dat in 1989 is gevoerd tussen de partijen die betrokken waren bij de totstandkoming van de gedragscode. In de praktijk worden ook hogere percentages van 15% tot 25% gehanteerd. 56. De bepalingen van art. 12 lid 2, 3 en 4 omtrent de vergoeding bij vervroegde aflossing maximeren de vergoeding, onder bepaalde voorwaarden, op hetzij vier maanden rente over het vervroegd af te lossen bedrag, hetzij drie procent van het vervroegd af te lossen bedrag. De hoogte van deze vergoedingen zijn het resultaat van besprekingen met de consumentenorganisaties eind jaren tachtig. Als de actuele rente hoger is dan de rente die de consument betaalt is geen vergoeding verschuldigd bij vervroegde aflossing.
IV Beoordeling 57. Art. 6, lid 1 Mw luidt: Verboden zijn overeenkomsten tussen ondernemingen, besluiten van ondernemersverenigingen en onderling afgestemde feitelijke gedragingen van ondernemingen, die ertoe strekken of ten gevolge hebben dat de mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan wordt verhinderd, beperkt of vervalst. Onderneming c.q. ondernemersvereniging 58. De overeenkomst is ondertekend door de volgende ondernemingen, c.q. ondernemersverenigingen: Nederlandse Vereniging van Banken, de Nederlandse Vereniging van Hypotheekbanken, de Nederlandse Vereniging van Levensverzekeraars, het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds, de N.V. Bouwfonds Nederlandse Gemeenten en de Vereniging van Bedrijfspensioenfondsen[12] (PVF Nederland NV). Later zijn de volgende ondernemingen, c.q. ondernemersverenigingen toegetreden: de Vereniging van Financieringsondernemingen in Nederland, de Nederlandse Vereniging voor Volkskrediet en nog een aantal ondernemingen[13]. Het CHF heeft geen zelfstandige rechtspersoonlijkheid. Overeenkomst tussen ondernemingen 59. Artikel 1 sub e van de Mededingingswet verwijst voor een uitleg van het begrip overeenkomst naar het begrip in artikel 85(thans artikel 81), eerste lid
van het EG-Verdrag. Uit de Europese jurisprudentie kan worden afgeleid dat onder het begrip overeenkomst in elk geval juridisch bindende overeenkomsten vallen. 60. De overeenkomst zelfregulering hypothecaire financieringen is een juridisch bindende overeenkomst. Bij deze overeenkomst zijn de gedragscode hypothecaire financieringen, het contactorgaan hypothecair financiers en het reglement commissie van toezicht gedragscode hypothecaire financieringen [14] ingesteld. De Geschillencommissie Gedragscode Hypothecaire Financieringen heeft tot taak het toezien op de naleving van de gedragscode, waarbij zij uitspraak kan doen bij bindend advies, met een tuchtrechtelijke uitspraak of door een schikking tussen partijen te bevorderen. Samenvattend is er sprake van een overeenkomst in de zin van artikel 6 van de Mededingingswet. Besluit van ondernemersverenigingen 61. Het begrip besluit van een ondernemersvereniging omvat zowel juridisch bindende beslissingen als beslissingen die niet bindend zijn, maar wel door de betrokken ondernemers worden gevolgd en niet bindende beslissingen die de ondubbelzinnige uitdrukking vormen van de wil van de vereniging om het gedrag van haar leden op de betrokken markt te cordineren.[15] De overeenkomst zelfregulering hypothecaire financieringen is een juridisch bindende overeenkomst. Samenvattend is er ook sprake van een besluit van ondernemersverenigingen in de zin van artikel 6 van de Mededingingswet. De markt voor woninghypotheken 62. Een woninghypotheek onderscheidt zich van andere hypotheken zoals bijvoorbeeld een bedrijfspandhypotheek door o.a. de afnemers van hypothecaire financieringen (een particulier i.p.v. een bedrijf), de mogelijkheid een leveringsverzekering aan de hypotheek te koppelen, de aard van het registergoed (woning i.p.v. bedrijfspand) en de fiscale behandeling (hypotheekrenteaftrek i.p.v. kosten ten laste van de winst voor vennootschapsbelasting). Een woninghypotheek onderscheidt zich van andere financile producten door o.a. de lange looptijd, de grootte van het bedrag, het onderpand en de fiscale behandeling. 63. De Nederlandse markt voor woninghypotheken vertoont al jaren sterke groei. In 1999 werd voor 172 miljard aan nieuwe woninghypotheken ingeschreven, dit betrof een recordaantal van in totaal 665.000 woninghypotheken. Meer dan de helft (56%) van de 665.000 afgesloten woninghypotheken was niet bestemd voor de financiering van een woningaankoop maar voor een oversluiting of tweede hypotheek. De uitstaande schuld voor woninghypotheken bedroeg per ultimo 1999 in totaal 559 miljard.[16] 64. Hypotheekaanbieders[17] proberen zich met behulp van o.a. de volgende componenten te onderscheiden van hun concurrenten: (i) productinnovatie (bijv. door beleggings- en verzekeringscomponenten); (ii)verbreding van het aantal distributiekanalen (bijv. call centres, intermediairs, e-commerce); (iii) intensivering van cross-selling (combinatie met scala van financile producten en diensten); (iv)tarifering en de kosten van funding en hypotheekverstrekking. [18]
65. Voor de consumenten is de transparantie van de markt voor woninghypotheken beperkt door de hoge mate van complexiteit. De verschillende soorten en combinaties van hypotheekvormen en de verzekeringstechnische en fiscale aspecten maken hypotheken moeilijk onderling vergelijkbaar. Hierdoor is de reputatie van de hypotheekaanbieder van groot belang. 66. DNB concludeert uit haar onderzoek dat er sprake is van stevige concurrentie op de hypotheekmarkt in Nederland. Er is sprake van grote fluctuaties in de marktaandelen van banken en verzekeraars en (potentile) klanten worden via diverse distributiekanalen actief benaderd voor de afname van hypotheekproducten. In de periode 1994-1999 zijn grote en zelfstandige (franchise)ketens van hypotheek-intermediairs ontstaan. Deze tussenpersonen hebben geprofiteerd van het grote aantal oversluitingen en hebben de vraag hiernaar ook gestimuleerd. Hierbij is ook met nieuwe hypotheekvormen ingespeeld op de ruime fiscale aftrekmogelijkheden in Nederland.[19] Ook toetreding uit het buitenland heeft plaatsgevonden door bijvoorbeeld Bank of Scotland. 67. Het aandeel van de algemene banken in de markt voor woninghypotheken is in 1999 gedaald van 50% naar ca. 44%, het marktaandeel van de hypotheekbanken en de bouwfondsen is in 1999 gestegen van 30% naar 33%.[20] Mededingingsbeperkingen 68. Het merendeel van de bepalingen in de gedragscode heeft betrekking op voorlichting en bevordering van vergelijkbaarheid van hypothecaire financieringen. In dit concrete geval is de invulling hiervan niet mededingingsbeperkend. De bijbehorende geschillenregeling wordt o.a. gekenmerkt door een onafhankelijke geschillencommissie, een mogelijkheid tot beroep bij de gewone rechter met betrekking tot het bindende advies en een mogelijkheid tot wraking of verschoning indien de feiten of omstandigheden het vormen van een onpartijdig oordeel zouden bemoeilijken. Dit in overweging nemende is deze geschillenregeling niet mededingingsbeperkend. 69. De bepalingen omtrent toetsrente, aflossingsvrije hypotheken en vergoedingen bij extra of vervroegde algehele aflossing beperken op onderdelen de vrijheid van de deelnemers om hun beleid met betrekking tot enkele belangrijke concurrentieparameters te bepalen en zijn daardoor mededingingsbeperkend. 70. Het betreft de volgende (onderdelen van) bepalingen van de gedragscode: - bepalingen over de toetsrente in art. 6 van de gedragscode; - bepalingen over aflossingsvrije hypothecaire financieringen in art. 7 van de gedragscode; - bepalingen over extra of vervroegde gehele aflossing in art. 11 lid 1 en art. 12, lid 2 sub b en lid 3 van de gedragscode. Toetsrente (art. 6) 71. Bij bepaling van de leencapaciteit wordt uitgegaan van ten minste de lasten behorende bij een dertigjarige annutaire lening. Door de bepalingen in art. 6 wordt een (toets)rentepercentage gentroduceerd dat fungeert als
minimum rentepercentage bij het berekenen van de leencapaciteit. Dit minimum rentepercentage wordt gehanteerd bij de berekening van de leencapaciteit voor hypothecaire financieringen met een rentevastperiode van vijf jaar of korter. De toetsrente heeft betrekking op een belangrijk onderdeel van de berekening van de leencapaciteit. Aflossingsvrije hypothecaire financieringen (art. 7) 72. Door de bepaling in art. 7 is het aflossingsvrije gedeelte van een te verstrekken hypothecaire financiering beperkt tot maximaal 75% van de executiewaarde van het hypothecair verbonden registergoed. Bepalingen omtrent extra aflossing (art. 11, eerste lid) 73. Volgens art. 11, eerste lid zijn de deelnemers aan de gedragscode tot het volgende verplicht : De consument mag , zonder dat deze tot betaling van enige vergoeding gehouden is, elk kalenderjaar, niet cumulatief, extra aflossingen doen tot een bedrag gelijk aan tien procent van de oorspronkelijke hoofdsom van de hypothecaire financiering. Bij wijziging van het rentetype en/of de aflossingsvorm gedurende de economische looptijd van de hypothecaire financiering, is het de hypothecair financier toegestaan de bovengenoemde vergoedingsvrije aflossing te beperken tot tien procent van de (restant-) schuld van de hypothecaire financiering op het tijdstip van de wijziging van de voorwaarden. De hieraan verbonden kosten worden aan alle kredietnemers via het rentetarief doorberekend, ongeacht of zij hier gebruik van maken. Vergoedingen bij vervroegde algehele aflossing (art. 12, tweede lid sub b en derde lid) 74. Wat de vergoeding bij vervroegde algehele aflossing betreft wordt in art. 12, tweede lid sub b en derde lid de vergoeding bij vervroegde algehele aflossing gemaximeerd tot hetzij vier maanden rente over het vervroegd af te lossen bedrag, hetzij drie procent van het vervroegd af te lossen bedrag. Deze maximering is van toepassing bij (a) vrijwillige onderhandse verkoop van het hypothecair verbonden registergoed, gevolgd door de juridische levering en verhuizing van de consument, (b) ingeval van executoriale verkoop of daarmee gelijk te stellen onderhandse verkoop van het hypothecair verbonden registergoed. 75. Samenvattend kan worden gesteld dat bovengenoemde bepalingen zowel afzonderlijk als tezamen de commercile vrijheid van de deelnemers aan de gedragscode beperken en als zodanig een mededingingsbeperking inhouden. Merkbaarheid op de Nederlandse markt 76. De gedragscode heeft betrekking op hypothecaire woningfinancieringen die als standaardproduct in het openbaar aan consumenten worden aangeboden en/of verstrekt[21]. Hierbij geldt dat de gedragscode van toepassing is indien het verbonden registergoed is gelegen in Nederland. Nagenoeg alle aanbieders van hypothecair krediet in Nederland hebben zich aangesloten bij de overeenkomst waar de gedragscode onderdeel van uitmaakt. De overeenkomst is dus merkbaar op de Nederlandse markt voor het aanbieden van woninghypotheken.
Conclusie met betrekking tot toepasselijkheid van art. 6 Mw. 77. De volgende bepalingen van de gedragscode vallen onder het toepassingsbereik van art. 6 Mw. : - de bepalingen over de toetsrente in art. 6 van de gedragscode; - de bepalingen over aflossingsvrije hypothecaire financieringen in art. 7 van de gedragscode; - de bepalingen over extra of vervroegde algehele aflossing in art. 11 lid 1 en art. 12 lid 2 sub b en lid 3 van de gedragscode. C. Ontheffingsvoorwaarden 78. Volgens artikel 17 Mw. kan ontheffing van het verbod van artikel 6, eerste lid worden verleend voor overeenkomsten, besluiten en gedragingen als bedoeld in dat artikel, die bijdragen tot verbetering van de productie of van de distributie of tot bevordering van de technische of economische vooruitgang, mits een billijk aandeel in de daaruit voortvloeiende voordelen de gebruikers ten goede komt, en zonder nochtans aan de betrokken ondernemingen beperkingen op te leggen die voor het bereiken van deze doelstellingen niet onmisbaar zijn, of de mogelijkheid te geven, voor een wezenlijk deel van de betrokken goederen en diensten de mededinging uit te schakelen. Hieronder worden de ontheffingsvoorwaarden per mededingingsbeperkende bepaling van de gedragscode behandeld. C1: Toetsrente (art. 6 Gedragscode) - Verbetering van de productie of de distributie of bevordering van de technische en economische vooruitgang 79. De toetsrente levert een verbetering van de distributie op doordat zij bijdraagt aan het voorkomen van overkreditering bij een lage korte rente. Deze bijdrage wordt geleverd doordat bij een onderdeel van de berekening van de leencapaciteit de toetsrente i.p.v. de lagere korte rente wordt gebruikt. Bij een daling van de huizenprijzen of een stijging van de korte rente kan overkreditering leiden tot financile problemen voor individuele huishoudens. Door het gebruik van de toetsrente wordt, in dergelijke gevallen, een bijdrage geleverd aan het voorkomen van financile problemen voor individuele huishoudens. 80. Bij overkreditering kan een daling van de huizenprijzen of een stijging van de korte rente leiden tot financile problemen voor individuele huishoudens en daarmee leiden tot een conjuncturele inzinking. Doordat de toetsrente een bijdrage levert aan het voorkomen van overkreditering levert zij ook indirect een bijdrage aan een stabiele economische ontwikkeling. 81. Door de toetsrente te baseren op het vijfjaarstarief dat DNB publiceert in haar Statistisch Bulletin, wordt bereikt dat de leencapaciteit bij een rentevastperiode van korter dan vijf jaar mede wordt bepaald door een i.h.a. wat stabieler rentepercentage dan de meer fluctuerende korte termijn rentepercentages. - Een billijk aandeel van de voordelen komt ten goede aan de consument 82. De toetsrente draagt bij aan de bescherming tegen overkreditering en komt voor een billijk aandeel ten goede aan de consument, zonder de
keuzevrijheid wat betreft de samenstelling van de hypothecaire financiering te beperken. De toetsrente draagt nl. bij aan het voorkomen van financile problemen voor individuele huishoudens bij een daling van de huizenprijzen of een stijging van de korte rente. De toetsrente draagt verder indirect bij aan een stabiele economische ontwikkeling die ten goede komt aan alle consumenten. - Onmisbaarheid van de mededingingsbeperkingen 83. Wanneer de korte rente stijgt kunnen bij een korte rentevastperiode financile problemen ontstaan omdat de consument mr rente moet gaan betalen. Deze problemen zullen groter zijn naarmate de hypothecaire financiering groter is. Door bij de berekening van een onderdeel van de leencapaciteit (grootte van de hypothecaire financiering) gebruik te maken van een hoger rentepercentage (waardoor de berekende leencapaciteit afneemt) dat in het algemeen minder fluctueert dan de korte rente wordt een bijdrage geleverd aan het voorkomen van financile problemen voor individuele huishoudens bij een stijging van de korte rente. 84. Iedere individuele hypotheekverstrekker heeft echter uit concurrentieoverwegingen belang bij een zo hoog mogelijke leencapaciteit en berekent de leencapaciteit derhalve bij voorkeur met een zo laag mogelijk rentepercentage. Door het gebruik van het vijfjaarstarief van DNB is een objectieve en transparante maatstaf gekozen die in het algemeen wat minder fluctueert dan de korte rente en die door alle bij de gedragscode aangesloten hypothecair financiers moet worden gebruikt onder de voorwaarden van artikel 6 van de gedragscode. - Restconcurrentie 85. De toetsrente wordt slechts gebruikt bij een onderdeel van het berekenen van de individuele leencapaciteit wanneer de rentevastperiode vijf jaar of korter is. In die gevallen is de toetsrente slechts n van de variabelen die bij het bepalen van de individuele leencapaciteit wordt gebruikt. Hierbij hanteren de hypothecaire financiers hun eigen, veelal verschillende woonquotes[22]. Verder zijn er nog vele andere factoren die de uiteindelijke, gendividualiseerde leencapaciteit bepalen. Hierbij moet onder andere gedacht worden aan: - continuteit van het (eerste en tweede) inkomen; - het al of niet en in welke mate meetellen van het tweede inkomen - persoonlijke omstandigheden van de kredietnemer (leeftijd, wel of geen auto) - reeds lopende verplichtingen uit hoofde van bijvoorbeeld leningen - toekomstverwachtingen - extra zekerheden die verpand kunnen worden (polissen, beleggingsrekeningen) - de inschatting van de moraliteit van de kredietnemer - fiscale mogelijkheden De toetsrente wordt slechts gebruikt bij het berekenen van een onderdeel van de leencapaciteit. De toetsrente wordt niet gebruikt bij de bepaling van de daadwerkelijk door de kredietnemer te betalen rente. 86. Samenvattend kan gesteld worden dat de toetsrente (art. 6 gedragscode) voldoet aan de vier cumulatieve criteria voor ontheffing van art. 17 van de Mededingingswet.
C2: Aflossingsvrije component van hypothecaire financieringen (art. 7 gedragscode) - Verbetering van de productie of de distributie of bevordering van de technische en economische vooruitgang 87. Ook door de beperking van de aflossingsvrije component van hypothecaire financieringen wordt een bijdrage geleverd aan het voorkomen van overkreditering. Hierbij wordt een maximum opgelegd voor het aflossingsvrije deel van een hypothecaire financiering waardoor de hoogte van de te verstrekken aflossingsvrije component van hypothecaire financieringen wordt beperkt. Ten minste 25% van de executiewaarde van het verbonden registergoed moet op enigerlei wijze worden gedekt door aflossingen en/of kapitaalsverzekeringen en dergelijke. Door deze buffer kunnen consumenten financile tegenslagen, zoals een stijgende rente of verhuizing bij gedaalde huizenprijzen, beter opvangen door bijvoorbeeld aflossingen uit te stellen. Dit draagt bij aan het voorkomen dat consumenten niet aan hun verplichtingen kunnen voldoen. Hierdoor wordt tevens bijgedragen aan het voorkomen van instabiliteit van het financile systeem. Ook hierdoor wordt een indirecte bijdrage geleverd aan een stabiele economische ontwikkeling. - Een billijk aandeel van de voordelen komt ten goede aan de consument 88. De maximering van de aflossingsvrije component heeft een directe invloed op de samenstelling van de te verstrekken hypothecaire financiering. De consument kan bij de bij de gedragscode aangesloten hypothecair financiers, niet kiezen voor een hypotheek met een grotere (dan het maximum) aflossingsvrije component en bijvoorbeeld een hogere rente, bij hypotheken die als standaardproduct in het openbaar aan consumenten worden aangeboden en/of verstrekt. 89. De consument wordt bij de keuze van zijn hypotheek, wanneer deze als standaardproduct in het openbaar aan consumenten wordt aangeboden en/of verstrekt, opgelegd om voor tenminste 25% van de executiewaarde van het verbonden registergoed zekerheden te bieden naast het hypothecair verbonden registergoed. Door deze zekerheden kunnen consumenten financile tegenslagen, zoals een stijgende rente of verhuizing bij gedaalde huizenprijzen, beter opvangen. Dit is in hun voordeel maar zij worden beperkt in hun keuzemogelijkheden om, op basis van eigen inschattingen of fiscale overwegingen, bijvoorbeeld te kiezen voor het nemen van dat risico om zodoende een hoger hypotheekbedrag te verkrijgen. - Onmisbaarheid van de mededingingsbeperkingen 90. Overkreditering wordt slechts gedeeltelijk voorkomen omdat, voor zover de aflossingsvrije component de 75% niet overschrijdt, tot -doorgaans- 125% van de executiewaarde van het verbonden registergoed kan worden geleend. In de praktijk worden diverse mengvormen van hypotheken aangeboden waarbij de aflossingsvrije component slechts een onderdeel is van een totaalpakket. 91. De consument kan ook worden beschermd tegen overkreditering door de bij de gedragscode aangesloten hypothecair financiers de mogelijkheid te geven bij hypotheken die als standaardproduct in het openbaar aan consumenten worden aangeboden en/of verstrekt, een grotere aflossingsvrije component aan te bieden in ruil voor bijvoorbeeld een hogere rente die het
vergrote risico tot uitdrukking brengt. Hierbij kan als voorlichting worden gewezen op de risicos van financile tegenslagen, zonder de samenstelling van de hypothecaire financiering te beperken door maximering van de aflossingsvrije component. 92. De bepalingen van de nationale hypotheekgarantie leveren ook reeds een bijdrage aan het voorkomen van overkreditering omdat daarin als n van de eisen is opgenomen dat de aflossingsvrije component maximaal 50% van de waarde van de woning bedraagt. 93. Wat de stabiliteit van het financile systeem betreft geldt bovendien dat DNB zwaardere solvabiliteitseisen stelt bij hypothecaire financiering zonder overheidsgarantie wanneer het bedrag van de financiering de 75% van de executiewaarde overschrijdt, ongeacht de vorm van de hypothecaire financiering. Deze solvabiliteitseisen leveren als zodanig reeds een bijdrage aan de stabiliteit van het financile systeem, door banken te verplichten grotere buffers aan te houden wanneer een hypotheek wordt verstrekt die een grotere omvang heeft dan 75% van de executiewaarde van het verbonden registergoed. Deze solvabiliteitseisen zijn van toepassing op alle aanbieders die onder toezicht van DNB staan. - Restconcurrentie 94. Door de maximering van de aflossingsvrije component wordt de keuzevrijheid van de consument en een belangrijke concurrentieparameter van de hypothecair financier direct beperkt. De bepaling heeft een directe invloed op de samenstelling van hypothecaire financieringen die als standaardproduct in het openbaar aan consumenten worden aangeboden of verstrekt door de bij de gedragscode aangesloten hypothecair financiers. Door deze bepaling kan de consument namelijk geen hypothecaire financiering met een aflossingsvrije component van meer dan 75% verkrijgen, die als standaardproduct in het openbaar aan consumenten wordt aangeboden en/of verstrekt. Deze bepaling is van toepassing op nagenoeg alle hypothecair financiers in Nederland voor alle hypotheken die als standaardproduct in het openbaar aan consumenten worden aangeboden en/of verstrekt. 95. Hypotheken die niet als standaardproduct worden aangeboden of verstrekt zijn wat aflossingsvrije gedeelte betreft niet beperkt tot maximaal 75% van de executiewaarde van het verbonden registergoed. Dit betreft afwijkingen van de norm. Verder geldt dat niet alle, maar wel nagenoeg alle, hypothecair financiers zijn aangesloten bij de gedragscode Hypothecaire Financieringen. 96. Samenvattend kan gesteld worden dat voor deze bepaling niet voldaan wordt aan de vier cumulatieve criteria voor ontheffing van art. 17 Mw. C3: Bepalingen omtrent vergoeding bij extra aflossing (art. 11, eerste lid gedragscode) - Verbetering van de productie of de distributie of bevordering van de technische en economische vooruitgang 97. De in artikel 11, lid 1 opgenomen mogelijkheid om jaarlijks niet-cumulatief extra aflossingen te doen van 10% van de oorspronkelijke hoofdsom van de hypothecaire financiering verbetert de distributie van hypotheken door grotere transparantie voor de consument. Door deze bepaling is de consument
verzekerd van een minimumpercentage dat hij of zij boetevrij mag aflossen dat geldt voor alle bij de gedragscode aangesloten hypothecaire financiers. Hierdoor wordt de keuze voor een hypothecaire financiering, die vaak n van de belangrijkste financile beslissingen in zijn leven is, vergemakkelijkt. Een billijk aandeel van de voordelen komt ten goede aan de consument 98. De bepaling over boetevrije extra aflossing komt de consument ten goede omdat geen vergoeding verschuldigd is voor extra aflossingen die jaarlijks nietcumulatief niet meer dan 10% van de hoofdsom bedragen. Daarnaast is de consument door deze bepaling verzekerd van een minimumpercentage dat hij of zij jaarlijks boetevrij mag aflossen, hetgeen de transparantie vergroot. Dit maakt de keuze voor een hypothecaire financiering, die vaak n van de belangrijkste financile beslissingen in zijn leven is, makkelijker. 99. Door de boetevrije aflossing heeft de consument meer mogelijkheden om zonder extra kosten flexibel om te gaan met veranderende omstandigheden. Hij kan bijvoorbeeld, zonder vergoeding verschuldigd te zijn, zijn maandelijkse hypotheeklasten verlagen door een gedeelte (tot 10%) van de hypotheek af te lossen. De consument kan gedurende de gehele looptijd van de hypotheek profiteren van deze flexibiliteit om in te spelen op (onvoorziene) veranderde omstandigheden. Het voordeel van de zekerheid van deze flexibiliteit komt ten goede aan de consument bij zijn of haar keuze van een hypothecaire financiering die vaak een zeer lange looptijd heeft. 100. Omdat de kosten die verbonden zijn aan vergoedingsvrije aflossingen aan alle kredietnemers worden doorberekend via het rentetarief kunnen consumenten die geen extra aflossingen willen doen feitelijk nadeel ondervinden van deze bepaling. Zonder deze bepaling zou een kredietnemer die niet vergoedingsvrij extra wil aflossen een lagere rente berekend kunnen worden. Daar staat tegenover dat de transparantie afneemt en de consument voor iedere hypotheekofferte zal moeten vergelijken of en tegen welke voorwaarden vervroegde aflossing mogelijk is. Ook het voordeel van de zekerheid van de bovengenoemde flexibiliteit gaat dan verloren. Onmisbaarheid van de mededingingsbeperkingen 101. Wat de boetevrije extra aflossingen betreft is aangesloten bij de praktijk ten tijde van de onderhandelingen met consumentenorganisaties over de gedragscode eind jaren tachtig. Juist door een minimumpercentage wordt een grotere transparantie bereikt en kan de consument hypotheken makkelijker vergelijken. Door de opname van dit minimum in de gedragscode kunnen consumenten hier een beroep op doen bij alle bij de gedragscode aangesloten hypothecair financiers. Restconcurrentie 102. De concurrentie voor hypotheken met een hoger vergoedingsvrij aflossingspercentage is volledig vrij en blijkt ook uit de praktijk waarbij boetevrije aflossingspercentages tot 25% worden gehanteerd. 103. De vergoeding voor extra aflossingen is slechts n van de vele parameters waarmee hypothecair financiers concurreren. Door de bepaling over vergoedingsvrije extra aflossing kunnen bij de gedragscode aangesloten hypothecair financiers, ten aanzien van hypotheken die als standaardproduct
in het openbaar aan consumenten worden aangeboden en/of verstrekt, niet concurreren met bijvoorbeeld een lager percentage vergoedingsvrije aflossing in ruil voor bijvoorbeeld een lager rentepercentage. 104. Hypotheken die niet als standaardproduct worden aangeboden of verstrekt zijn wat de vergoedingsvrije extra aflossing betreft niet beperkt tot minimaal 10% van de hoofdsom van de hypothecaire financiering. Verder geldt dat niet alle hypothecair financiers zijn aangesloten bij de gedragscode. 105. Samenvattend kan gesteld worden dat voor deze bepaling voldaan wordt aan de vier cumulatieve criteria voor ontheffing van art. 17 Mw. C4: Bepalingen over vergoedingen bij vervroegde algehele aflossing (Art. 12, tweede lid sub b en derde Lid gedragscode) - Verbetering van de productie of de distributie of bevordering van de technische en economische vooruitgang 106. Door de genoemde bepalingen van artikel 12 wordt de distributie van hypotheken verbeterd door consumenten duidelijkheid te verschaffen over wat de maximum vergoeding voor vervroegde algehele aflossing bedraagt in een aantal gevallen. Hierdoor wordt de transparantie en vergelijkbaarheid van hypotheken voor de consument vergroot, zodat deze een betere keuze kan maken bij de zeer belangrijke financile beslissing over een hypotheek. - Een billijk aandeel van de voordelen komt ten goede aan de consument 107. De vergrote transparantie en vergelijkbaarheid van hypotheken door de in artikel 12 opgenomen maximumvergoedingen komen de consument ten goede. De consument is hierdoor verzekerd van een maximum te betalen bedrag bij vervroegde algehele aflossing in de genoemde gevallen. Deze maximale vergoedingen bij vervroegde algehele aflossing sluiten aan bij de praktijk ten tijde van het overleg met consumentenorganisaties over de gedragscode. Door de betere vergelijkbaarheid kan de consument een betere keuze maken uit de verschillende hypotheken. - Onmisbaarheid van de mededingingsbeperkingen 108. Bij het ontbreken van een wettelijke grondslag zoals bijvoorbeeld de Wet op het Consumentenkrediet wordt door deze bepalingen mogelijk gemaakt dat de consument wordt beschermd tegen excessieve boetebepalingen bij vervroegde algehele aflossing in de genoemde gevallen. Door deze bepalingen is de maximale vergoeding van toepassing bij alle bij de gedragscode aangesloten hypothecair financiers. - Restconcurrentie 109. De bepalingen met betrekking tot een maximale vergoeding betreffen slechts enkele omstandigheden van vervroegde algehele aflossing en laten beneden het maximum ruimte voor concurrentie voor lagere vergoedingen. 110. Vergoedingen voor vervroegde algehele aflossingen zijn slechts n van de vele parameters waarmee hypothecair financiers concurreren. 111. Samenvattend kan gesteld worden dat voor deze bepaling voldaan wordt
aan de vier cumulatieve criteria voor ontheffing van art. 17 Mw. Conclusie 112. De bepalingen over de toetsrente in art. 6, de bepalingen over extra aflossing in art. 11 lid 1 en de bepalingen over vervroegde algehele aflossing art. 12 lid 2 sub b en lid 3 van de gedragscode voldoen aan de vier cumulatieve criteria voor ontheffing zoals opgenomen in art. 17 Mw. 113. De bepalingen over aflossingsvrije hypothecaire financieringen in art. 7 van de gedragscode voldoen niet aan de cumulatieve criteria voor ontheffing zoals opgenomen in art. 17 Mw., bijv. billijk aandeel van voordelen komt ten goede aan de consument en onmisbaarheid .
V Besluit 114. Gelet op het bovenstaande wordt ontheffing verleend van het verbod van artikel 6, eerste lid, van de Mededingingswet voor artikel 6, artikel 11 eerste lid en artikel 12 tweede lid sub b en derde lid van de gedragscode, voor een duur van tien jaar te rekenen vanaf de datum van ondertekening van dit besluit. 115. Voor artikel 7 van de gedragscode wordt het verzoek om ontheffing afgewezen omdat de vier cumulatieve voorwaarden voor ontheffingen niet worden vervuld. 116. Voor de overige bepalingen van de gedragscode wordt geen ontheffing verleend omdat deze buiten het toepassingsbereik van art. 6 van de Mededingingswet vallen en ontheffing derhalve niet nodig is. Datum: 4 mei 2000
w.g. A.W. Kist Directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit
Tegen dit besluit kan degene, wiens belang rechtstreeks bij dit besluit is betrokken, binnen zes weken na de dag van bekendmaking van dit besluit een gemotiveerd bezwaarschrift indienen bij de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit, Sectie Beschikkingen, Bezwaar en Beroep, Postbus 16326, 2500 BH Den Haag. Persbericht -------------------------------------------------------------------------------[1] Van de Vereniging van Bedrijfspensioenfondsen hebben de Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Particuliere Beveiliging en de Stichting
Bedrijfspensioenfonds Sociale Werkvoorziening de overeenkomst nog niet ondertekend, [2] Dit zijn de Stichting Bedrijfspensioenfonds Textielindustrie, PGGM, Stichting Spoorwegpensioenfonds, de Stichting voor Ondernemingspensioenfondsen, de Zwitserse Maatschappij van Levensverzekering en Lijfrente, Woonfonds Holland en Hypotrust B.V. [3] Artikel 20 van de gedragscode [4] Artikel 1 van de gedragscode. [5] Artikel 2 van de gedragscode. [6] Artikel 1 van de gedragscode. [7] Artikel 3 van de gedragscode noemt een zestiental zaken welke door de hypothecair financiers moeten worden vermeld in hun informatiemateriaal voor consumenten. [8] In een offerte wordt door een hypothecair financier een concreet aanbod gedaan. Gegevens die hierin moeten worden opgenomen betreffen o.a. het bedrag van de financiering, de looptijd, de nominale en effectieve rente, de aflossingsvorm(bijv. annuteiten, lineair) en de afsluitprovisie. [9] Volgens art. 21 van het reglement Geschillencommissie Gedragscode Hypothecaire Financieringen kan een lid van de geschillencommissie door n of meerdere partijen in het geschil worden gewraakt op grond van feiten en omstandigheden die het vormen van een onafhankelijk oordeel over het geschil zouden bemoeilijken. Ook is verschoning mogelijk op dezelfde gronden. [10] In tabel 2.4 Marktrentevoeten wordt sub 5 het gemiddelde nominale tarief van hypothecaire leningen voor woningen en woonwinkelhuizen met een rentevastperiode van vijf jaar vermeld (dit betreft het zgn. vijfjaarstarief). [11] Zie het rapport Het bancaire hypotheekbedrijf onder de loep, DNB Amsterdam, januari 2000. [12] Waarvan de Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Particuliere Beveiliging en de Stichting Bedrijfspensioenfonds Sociale Werkvoorziening de gedragscode nog niet ondertekend hebben [13] Dit zijn de Stichting Bedrijfspensioenfonds Textielindustrie, PGGM, Stichting Spoorwegpensioenfonds, de Stichting voor Ondernemingspensioenfondsen (waaronder 16 ondernemingspensioenfondsen vallen),De Zwitserse Maatschappij van Levensverzekering en Lijfrente, Woonfonds Holland en Hypotrust B.V.) [14] Thans reglement geschillencommissie gedragscode hypothecaire financiering zie randnummer 34 e.v. [15] Zie gevoegde zaken 209-215 en 218/78, Fedetab t. Commissie, Jur. 1980, 3125, r.o. 88; gevoegde zaken 96-102, 104, 105, 108 en 110/82,
Navewa t. Commissie, Jur. 1983, 3369, r.o. 20; beschikking van de Commissie, FENEX, Pb. 1996 L 181/28. [16] Persbericht PB 00-029 dd. 3 februari 2000 van het Centraal Bureau voor de Statistiek te Voorburg zie www.cbs.nl/nl/diensten/persberichten/2000/pb00n029.pdf. Artikelen en tabellen over o.a. hypotheken, de geld en kapitaalmarkt, het bankwezen, pensioenfondsen en verzekeraars komen aan de orde in Financile Maandstatistiek van het Centraal Bureau voor de Statistiek te Voorburg/Heerlen. [17] In overweging 22 van het besluit van de d-g NMa met zaaknummer 1311 Nuts/Ohra Noorderkroon, d.d. 6 mei 1999 wordt een onderscheid gemaakt tussen de markt voor het aanbieden van hypothecaire geldleningen en de markt voor de distributie hiervan. De gedragscode heeft betrekking op de aanbieders van hypothecaire geldleningen aan particulieren. [18] Het bancaire hypotheekbedrijf onder de loep, DNB, Amsterdam, januari 2000, p. 11 [19] Ibidem. [20] Vissers, W.T. , Oversluitingen brengen hypotheekmarkt nieuw record in Financile Maandstatistiek 2000/3 van het Centraal Bureau voor de Statistiek te Voorburg/Heerlen, maart 2000, p. 10 [21] Zie randnummer 15 van dit besluit.ook overweging xx over het toepassingsgebied van de gedragscode [22] Een woonquote geeft in een percentage aan welk gedeelte van het inkomen aan woonlasten mag worden besteed.
Aan de inhoud van deze pagina's kunt u geen rechten ontlenen.
