Risicoselectie op grond van postcode en verblijfsstatus. Een onderzoek uit eigen beweging naar onderscheid door hypothecair financiers

Risicoselectie op grond van postcode en verblijfsstatus Een onderzoek uit eigen beweging naar onderscheid door hypothecair financiers December 2006


Inhoudsopgave Samenvatting

5

1

Inleiding

9

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

Aanleiding, doelstelling en vraagstelling Wettelijke bevoegdheid onderzoek uit eigen beweging Afbakening van het onderzoek Methode en verantwoording Terminologie Hypotheken Leeswijzer

2

Het verbod van onderscheid

2.1 2.2 2.3

De AWGB en het verbod van onderscheid op grond van ras en nationaliteit Direct en indirect onderscheid Objectieve rechtvaardiging

3

Nationaliteit/verblijfsstatus

3.1 3.2 3.3

De praktijk Rechtvaardigingen Beoordeling

4

Postcodebeleid

4.1 4.2 4.3

De praktijk Rechtvaardigingen Beoordeling

5

Transparantie en termijnen

5.1 5.2

Transparantie Termijnen

6

Conclusies, aanbevelingen en adviezen

6.1 6.2

Conclusies Aanbevelingen

9 10 10 11 12 12 13

14 14 14 15

16 16 17 18

24 24 26 27

30 30 31

32 32 34

Summary

35

Bijlagen

38

1. 2. 3. 4.

Overzicht acceptatievoorwaarden met betrekking tot nationaliteit en verblijfsstatus van de (mede)aanvrager Andere relevante informatie met betrekking tot het acceptatiebeleid per hypothecair financier Literatuurlijst Lijst van afkortingen

38 42 55 56

Samenvatting Voor het kopen van een huis is het doorgaans noodzakelijk een hypothecaire financiering te verkrijgen. Het is van belang dat niemand wordt uitgesloten van of beperkt in de mogelijkheid een dergelijke financiering te verkrijgen op gronden die terzake niet relevant zijn en die worden beschermd door de Algemene wet gelijke behandeling (AWGB). De AWGB verbiedt onderscheid naar onder meer ras en nationaliteit bij de aanbieding van goederen en diensten. Dit verbod beperkt de vrijheid van de hypothecair financiers om te bepalen onder welke voorwaarden en met wie zij overeenkomsten aangaan. Uitsluiting of benadeling op grond van ras en/of nationaliteit staat bovendien haaks op de door de regering wenselijk geachte toename van eigen huizenbezit juist in achterstandswijken.

beperkende eisen aan hen stellen. Tevens is gebleken dat sommige hypothecair financiers weigeren woningen in (delen van) Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht te financieren dan wel dit slechts onder beperkende voorwaarden doen. Deze steden staan in de top vijf van Nederlandse steden met het hoogste aantal nietwesterse allochtonen.

De Commissie Gelijke Behandeling (de Commissie) heeft een onderzoek uit eigen beweging uitgevoerd naar onderscheid op grond van ras en nationaliteit door hypothecair financiers, omdat zij signalen ontving dat het voor allochtonen moeilijk en in sommige gevallen zelfs onmogelijk is om een hypothecaire financiering te verkrijgen. In dit rapport doet de Commissie verslag van dit onderzoek. Tijdens het onderzoek is gebleken dat het acceptatiebeleid van hypothecair financiers berust op twee hoofdpijlers: de kredietwaardigheid van de aanvrager(s) en de waarde van het onderpand. Als het gaat om het onderpand, zijn gelijke behandelingsaspecten met name aan de orde als de hypothecair financiers een postcodeen/of prijsbeleid voeren. Een postcodebeleid houdt in dat in bepaalde postcodegebieden, wijken en/of steden geen hypothecaire financieringen worden verstrekt of dat daarbij extra voorwaarden worden gehanteerd. Een prijsbeleid houdt in dat ten behoeve van woningen onder of boven een bepaalde waarde geen hypothecaire financiering wordt verstrekt of minder dan gebruikelijk is. Als het gaat om de aanvrager blijken de gelijke behandelingsaspecten zich met name voor te doen indien de aanvrager of de medeaanvrager niet de Nederlandse nationaliteit bezit en geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd heeft. Op deze twee onderwerpen heeft de Commissie het onderzoek vervolgens toegespitst. Daarnaast is aandacht besteed aan de transparantie van het acceptatiebeleid en de termijnen van afhandeling.

Indirect onderscheid is onderscheid dat op grond van een neutraal criterium, voorschrift of handelen personen bijzonder treft in verband met een of meer in de AWGB genoemde gronden. Ook indirect onderscheid naar ras en nationaliteit is verboden, tenzij sprake is van een objectieve rechtvaardiging. Blijkens de acceptatievoorwaarden van de onderzochte hypothecair financiers vindt wel indirect onderscheid plaats naar ras en nationaliteit. Enerzijds door uitsluiting van hypothecaire financiering dan wel het hanteren van bezwarende voorwaarden ten aanzien van woningen onder een drempelwaarde variërend van 90.750 tot 250.000 euro in de steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht, althans in bepaalde postcodegebieden in die steden. Anderzijds door uitsluiting van houders van verblijfsvergunningen voor bepaalde tijd van de mogelijkheid hypothecaire financiering te verkrijgen.

In het onderzoek is gebleken dat hypothecair financiers aanvragers die over een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd in Nederland beschikken en/of nog niet een minimaal aantal jaar rechtmatig in Nederland verblijven, uitsluiten van hypothecaire financiering dan wel

De AWGB verbiedt zowel het maken van direct als van indirect onderscheid. Van direct onderscheid naar ras of nationaliteit is sprake als bij onderscheidmakend handelen of nalaten, of in een regeling of beleid rechtstreeks wordt verwezen naar een van deze gronden. Van direct onderscheid in het acceptatiebeleid van hypothecair financiers is niet gebleken.

Vier van de in totaal negen hypothecair financiers die zijn gehoord door de Commissie blijken indirect onderscheid naar postcodegebied te maken. Er zijn echter geen aanwijzingen dat dit indirecte onderscheid berust op een algemene praktijk van alle hypothecair financiers. Voor zover er sprake is van dit indirecte onderscheid, kan het wel ernstige gevolgen hebben. Met name de uitsluiting van hypothecaire financiering van categorieën woningen in bepaalde postcodegebieden kan bij toepassing door meer hypothecair financiers leiden tot een neerwaartse spiraal, die kan uitmonden in onverkoopbaarheid van woningen onder een bepaalde drempelwaarde in de betreffende postcodegebieden waar relatief veel allochtonen wonen.

Samenvatting

5

Alle negen onderzochte hypothecair financiers maken indirect onderscheid naar verblijfsstatus. Er is derhalve sprake van een algemene praktijk. Zeven hypothecair financiers hanteren acceptatieregels waarin zij personen uitsluiten van financiering indien zij geen burger zijn van de Europese Unie (EU), Europese Economische Ruimte (EER) of Zwitserland, en zij niet beschikken over een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd in Nederland. Dat betekent dat houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd bij deze financiers, reeds op grond van hun verblijfsstatus en ongeacht hun financiële positie en vooruitzichten, geen hypothecaire financiering kunnen krijgen. De twee andere hypothecair financiers hanteren voor deze groep beperkende voorwaarden of financieren slechts tot een geringer percentage van de executiewaarde. Dit onderscheid naar verblijfsstatus heeft door het algemene karakter ervan niet alleen ernstige individuele gevolgen, maar door de omvang van de groep ook grote maatschappelijke gevolgen. Op 1 oktober 2006 waren er in Nederland 235.000 houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd. Het is van belang dat ook voor deze groep de mogelijkheid bestaat een huis te kopen en een daartoe noodzakelijke hypothecaire financiering te verkrijgen, uiteraard afhankelijk van hun financiële positie en vooruitzichten. Mede gelet op de hoge huurprijzen in de vrije sector en de lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen, is de toegang tot de markt van koopwoningen immers een belangrijke voorwaarde voor zelfstandig maatschappelijk functioneren. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (SWEW) verleent ook geen Nationale hypotheekgarantie (NHG) aan houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd, waardoor voor deze groep de toegang tot de markt van koopwoningen eveneens wordt bemoeilijkt. Bovendien blijken nogal wat hypothecair financiers de Voorwaarden & Normen voor het verkrijgen van NHG als voorbeeld te hanteren voor hun eigen acceptatiebeleid. Voor indirect onderscheid kan een objectieve rechtvaardiging bestaan. Of in een concreet geval sprake is van een objectieve rechtvaardiging moet worden nagegaan aan de hand van een beoordeling van het doel van het onderscheid en het middel dat wordt ingezet om dit doel te bereiken. Het doel moet legitiem zijn en het middel dat wordt gehanteerd, moet passend zijn en noodzakelijk. De doelen van het acceptatiebeleid, die kunnen worden samengevat als beperking van het financiële risico van zowel de financier als de aanvrager, zijn legitiem. Dit geldt zowel voor het gehanteerde postcodebeleid als voor het beleid ten aanzien van aanvragers met een verblijfsver-

6

Risicoselectie op grond van postcode en verblijfsstatus

gunning voor bepaalde tijd. De wijze waarop de hypothecair financiers die een postcodebeleid hanteren en/of die aanvragers met een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd uitsluiten risicobeperking nastreven, is echter niet noodzakelijk en in geval van het uitsluiten van alle houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd ook niet geschikt. De criteria die deze financiers hanteren zijn in elk geval onnodig grofmazig. Uit de acceptatiecriteria van andere hypothecair financiers blijkt dat er alternatieven zijn waarmee de doelen evengoed kunnen worden bereikt die niet tot onderscheid leiden, en bij het hanteren van ‘slechts’ extra voorwaarden voor houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd tot minder onderscheid leiden. Tijdens het onderzoek is geconstateerd dat de hypothecair financiers zich niet alleen op schrift hebben verbonden tot maatschappelijk verantwoord ondernemen en tot naleving van de geldende wettelijke bepalingen, maar dat ook in de praktijk een grote bereidheid bestaat om bestaande uitgangspunten en voorwaarden nog eens tegen het licht te houden en zo nodig te herzien. Gelet hierop heeft de Commissie reeds tijdens het onderzoek aangestuurd op zelfregulering door de hypothecaire sector, en daartoe uitvoerig overleg gevoerd met vertegenwoordigers van de hypothecaire sector, in het bijzonder het Contactorgaan Hypothecair Financiers (CHF) over aanpassing van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen, alsmede met de SWEW over de Voorwaarden & Normen voor NHG. De hypothecair financiers verwijzen zowel in hun acceptatiebeleid, als bij de rechtvaardigingen die zij voor een door hen gemaakt onderscheid aanvoeren, naar deze Voorwaarden & Normen. De Commissie heeft adviezen uitgebracht aan de SWEW en het CHF die, evenals de reacties daarop van de betreffende organisaties, zijn te vinden op de website van de Commissie: www.cgb.nl.

Op basis van het onderzoek doet de Commissie de volgende aanbevelingen. 1. Het verdient aanbeveling dat hypothecair financiers uit hun acceptatiebeleid en de SWEW uit hun Voorwaarden & Normen voor NHG de voorwaarden schrappen die leiden tot verboden indirect onderscheid naar nationaliteit. Dat wil zeggen bepalingen waarin aan aanvragers die geen onderdaan zijn van een EU- of EER-staat of Zwitserland de voorwaarde wordt gesteld dat zij beschikken over een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd in Nederland dan wel dat zij gedurende een bepaalde periode rechtmatig verblijf in Nederland hebben gehad. In plaats daarvan kan in het acceptatiebeleid, althans de Voorwaarden & Normen voor NHG, worden opgenomen dat de aanvragers aan een van de volgende vereisten voldoen: ° De aanvrager is een langdurig ingezetene van een EU-staat in de zin van artikel 4 lid 1 Richtlijn 2003/109/EG of is de echtgenoot dan wel geregistreerd partner van een persoon die hieraan voldoet. ° De aanvrager is een houder van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd, die niet van tijdelijke aard is in de zin van artikel 3.5 van het Vreemdelingenbesluit. ° De aanvrager is een houder van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd, waaronder begrepen een verblijfsvergunning die naar zijn aard tijdelijk is, ten aanzien van wie na individueel onderzoek op grond van overige omstandigheden kan worden vastgesteld dat sprake is van aanvaardbare risico’s. Indien, mede in aanmerking genomen de andere aspecten die bij het bepalen van de zekerheid van belang kunnen zijn, het risico onaanvaardbaar hoog wordt geacht omdat de reële kans bestaat dat de aanvrager slechts voor een bepaalde periode in Nederland zal verblijven, verdient het aanbeveling om naar mogelijkheden te zoeken om tot hypotheekverlening, althans borgstelling over te gaan waarbij het risico van zowel de financier als de aanvrager wordt beperkt. Te denken valt aan een afwijkende verstrekkingsnorm of looptijd, zoals door een van de financiers in de praktijk reeds wordt toegepast, of borgstelling tot een lager percentage van de executiewaarde. Voorts is het gewenst om eisen die in het acceptatiebeleid en in de Voorwaarden & Normen voor NHG worden gesteld aan de verblijfsstatus van de medeaanvrager te schrappen en te volstaan met voorlichting aan de medeaanvrager over zijn hoofdelijke aansprakelijkheid.

2. Het verdient aanbeveling dat hypothecair financiers postcodeen gebiedsgebonden bepalingen uit hun acceptatiebeleid schrappen als die inhouden dat woningen in bepaalde steden of wijken waar relatief veel allochtonen wonen niet worden gefinancierd of slechts onder bezwarende voorwaarden. Het acceptatiebeleid van de meeste onderzochte hypothecair financiers laat zien dat dergelijke bepalingen niet nodig zijn. 3. Het is gewenst dat hypothecair financiers, daar waar de praktijk flexibeler is dan het schriftelijke acceptatiebeleid suggereert, deze praktijk in het schriftelijk acceptatiebeleid verwerken. Het is voorts van belang om zoveel mogelijk inzicht te verschaffen in het acceptatiebeleid zowel aan hypotheekbemiddelaars als aanvragers, door publieksversies van het acceptatiebeleid te maken. Tevens verdient het aanbeveling om standaard een schriftelijke toelichting te geven bij afwijzing van een aanvraag voor een hypothecaire financiering met een concrete en op het individu toegespitste motivering. 4. Het verdient aanbeveling dat hypothecair financiers intern bekendheid geven aan het advies van de Commissie aan het CHF, aan de aanpassing van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en aan het onderhavige rapport. Daarbij is het van belang om erop te wijzen dat niet alleen geen verboden onderscheid mag worden gemaakt bij het aanbieden van een hypothecaire financiering, maar dat tevens aandacht moet worden besteed aan het voorkomen van gevoelens van discriminatoire bejegening.

Samenvatting

7

8

1 Inleiding 1.1 Aanleiding, doelstelling en vraagstelling In dit rapport doet de Commissie Gelijke Behandeling (de Commissie) verslag van een onderzoek uit eigen beweging naar onderscheid door hypothecair financiers.1 Naar aanleiding van klachten die bij het anti-discriminatiebureau (ADB) Den Haag waren ingediend en op basis van conclusies van M.B. Aalbers in zijn boek Redlining in Nederland2, is de Commissie in 2004 een vooronderzoek gestart naar onderscheid bij de aanbieding van hypothecaire financieringen. Het uitsluiten van woningen in bepaalde postcodegebieden van hypothecaire financiering of het stellen van extra voorwaarden aan hypothecaire financiering ten behoeve van de aankoop van dergelijke woningen, de zogenoemde redlining3, zou tot indirect onderscheid naar ras en nationaliteit kunnen leiden indien het postcodegebieden betreft waar relatief veel allochtonen wonen. Voor zover daar geen goede reden voor is, is dergelijk onderscheid verboden ingevolge de Algemene wet gelijke behandeling (AWGB). In het kader van het vooronderzoek zijn wetenschappers en belangenorganisaties geïnterviewd en is literatuurstudie verricht.4 Op basis van de bevindingen van het vooronderzoek is in 2005 besloten tot een onderzoek uit eigen beweging naar onderscheid door hypothecair financiers. De Commissie achtte een uitgebreid onderzoek gerechtvaardigd, vanwege het belang van hypothecaire financieringen voor de mogelijkheid om een woning te kunnen kopen en de ook door de regering wenselijk geachte toename van eigen huizenbezit juist in achterstandswijken. De Commissie achtte het met het oog daarop noodzakelijk om uitsluiting of beperking van de mogelijkheden om een hypothecaire financiering te verkrijgen op gronden die

terzake niet relevant zijn en die worden beschermd door de AWGB, tegen te gaan. Het doel van het onderzoek is tweeledig: In de eerste plaats is het onderzoek erop gericht om te achterhalen òf er door hypothecair financiers verboden direct of indirect onderscheid plaatsvindt op grond van ras of nationaliteit. Het onderzoek is toegespitst op de vraag of hypothecair financiers ten behoeve van de aankoop van een woning een acceptatiebeleid hanteren waardoor allochtonen in het bijzonder worden getroffen in die zin dat relatief veel allochtonen, bijvoorbeeld door hun verblijfsstatus of de wijk waarin de aan te schaffen woning ligt, geen, minder of onder minder aantrekkelijke voorwaarden, koopwoningen kunnen financieren. Hiertoe is het van belang om zo veel mogelijk inzicht te verkrijgen in het acceptatiebeleid van de hypothecair financiers. Het tweede doel van het onderzoek is om – indien indirect onderscheid op grond van ras of nationaliteit plaatsvindt – na te gaan of dat onderscheid wordt gerechtvaardigd, bijvoorbeeld door bedrijfsbelangen. Ervan uitgaande dat de hypothecair financiers zich zouden beroepen op hun belang bij en verantwoordelijkheid voor kredietwaardigheid van de aanvragers en een juiste vaststelling van de waarde en courantheid van het onderpand, was het daarbij onder meer de vraag of informatie over de nationaliteit en verblijfsstatus van de aanvrager en over het postcodegebied van het onderpand nuttig en nodig is.

1 Dit onderzoek is binnen de Commissie Gelijke Behandeling uitgevoerd door Ch.M. van der Bas en A.B. Terlouw, bijgestaan door J. Smirnova, B. Bos en M. Graven. 2 Aalbers, M.B. Redlining in Nederland. Oorzaken en gevolgen van uitsluiting op de hypotheekmarkt, 2003, Aksant Amsterdam. 3 ‘Redlining is in het kader van de financiële dienstverlening de identificatie van een specifieke buurt op wijk waar geen hypothecaire financiering kan worden verkregen voor de aankoop van een woning. Volgens een iets ruimere definitie vallen ook bezwarende voorwaarden op buurt- of wijkbasis onder de definitie van redlining.’ M.B. Aalbers , Direct en indirect onderscheid op de hypotheekmarkt in Arnhem, Den Haag en Rotterdam, UvA 2006, p. 18. 4 Zowel de geïnterviewde wetenschappers als de vertegenwoordigers van de belangenorganisaties noemden problemen op het gebied van de hypothecaire financieringen. Gesproken is onder meer met het Landelijk Bureau ter bestrijding van Rassendiscriminatie (LBR), 23 november 2004; de Consumentenbond, 26 november 2004; het ADB Amsterdam, 6 januari 2005; het College Bescherming Persoonsgegevens, 10 maart 2005; het ADB Den Haag, 26 november 2004; prof. C.A. Groenendijk, 17 november 2004; dhr. A. Jettinghoff, 23 november 2004; dhr. P. R. Rodrigues, 25 november 2004; prof N.J.H. Huls, 2 december 2004; A. Kruyt, 14 december 2004; M. Aalbers, 18 februari 2005.

1. Inleiding

9

De genoemde doelen hebben geleid tot de volgende hoofdvragen voor het onderzoek uit eigen beweging: 1. Vindt bij risicoselectie door hypothecair financiers direct of indirect onderscheid plaats naar ras of nationaliteit? 2. Indien indirect onderscheid plaatsvindt, is daar dan een rechtvaardiging voor en kan deze gelden als objectieve rechtvaardiging die het verboden karakter aan het onderscheid ontneemt? 3. Welke mogelijkheden zijn er om, indien daarvan sprake is, verboden onderscheid te beëindigen of te verminderen? Uitgangspunt bij dit laatste was dat indien verboden onderscheid zou worden vastgesteld, de resultaten van het onderzoek ter kennis worden gebracht van de hypotheeksector waarbij zal worden aangedrongen op zelfregulering. Daarnaast zal de Autoriteit Financiële Markten (AFM), die onder meer tot doel heeft om de toegang tot de financiële markten te bevorderen en toezicht houdt op de uitvoering van de Wet financiële dienstverlening, van de resultaten van het onderzoek op de hoogte worden gesteld, alsmede de Nederlandsche Bank, die alle in Nederland opererende geldverstrekkers controleert, de Minister van Financiën, en andere toezichthouders en in aanmerking komende organisaties.

1.2 Wettelijke bevoegdheid onderzoek uit eigen beweging De wettelijke bevoegdheid tot het verrichten van een onderzoek uit eigen beweging is neergelegd in artikel 12 AWGB, uit hoofde waarvan de Commissie uit eigen beweging kan onderzoeken of onderscheid als bedoeld in (onder meer) de AWGB stelselmatig wordt gemaakt. Zij kan haar oordeel daarover kenbaar maken.5

1.3 Afbakening van het onderzoek Het onderzoek is op drie manieren begrensd. In de eerste plaats zijn uitsluitend de gronden ras en nationaliteit onderzocht omdat de signalen van onderscheid uitsluitend deze door de AWGB beschermde gronden betroffen.6 In de tweede plaats richt het onderzoek zich specifiek op hypothecaire financieringen en niet op andere vormen van financiële dienstverlening, gelet op het belang van de mogelijkheid tot toegang tot de woningmarkt ten behoeve van maatschappelijke participatie. Tot slot is het onderzoek beperkt tot hypothecaire financieringen in Nederland, vanwege de reikwijdte van de AWGB en de bevoegdheid van de Commissie. Tijdens het onderzoek is gebleken dat het acceptatiebeleid van hypothecair financiers berust op twee hoofdpijlers: de kredietwaardigheid van de aanvrager(s) en de waarde van het onderpand. Als het gaat om het onderpand, zijn gelijke behandelingaspecten met name aan de orde als de hypothecair financiers een postcodeen/of prijsbeleid voeren. Een postcodebeleid houdt in dat in bepaalde postcodegebieden, wijken en/of steden geen hypothecaire financieringen worden verstrekt of dat daarbij extra voorwaarden worden gehanteerd. Een prijsbeleid houdt in dat ten behoeve van woningen onder of boven een bepaalde waarde geen hypothecaire financiering wordt verstrekt of minder dan gebruikelijk is. Als het gaat om de aanvrager blijken de gelijke behandelingaspecten zich met name voor te doen indien de aanvrager of de medeaanvrager niet de Nederlandse nationaliteit bezit en geen verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd heeft. Op deze twee onderwerpen heeft de Commissie het onderzoek vervolgens toegespitst. Daarnaast is aandacht besteed aan de transparantie van het acceptatiebeleid en de termijnen van afhandeling.

5 In artikel 32 van het Besluit Werkwijze Commissie Gelijke Behandeling is bepaald dat globaal dezelfde procedure dient te worden gevolgd als bij verzoeken om een oordeel. Dat wil zeggen dat de betreffende partijen van het onderzoek op de hoogte worden gesteld en dat ook overigens een goede procesorde wordt gevolgd. Artikel 19 lid 1 AWGB bepaalt dat de Commissie en de door de Minister aangewezen ambtenaren alle inlichtingen en bescheiden kunnen vorderen die voor de vervulling van de taak van de Commissie redelijkerwijs nodig zijn. Lid 2 van artikel 19 AWGB bepaalt dat iedereen verplicht is de ingevolge het eerste lid gevorderde inlichtingen en bescheiden volledig en naar waarheid te verstrekken, een en ander op de wijze en binnen de termijnen door of namens de Commissie vast te stellen. 6 Er zijn wel ook signalen over onderscheid bij hypotheekverstrekkingen naar leeftijd en naar handicap/chronische ziekte, maar het verbod van onderscheid in de WGBL respectievelijk de WGBH/CZ strekt zich voor deze gronden niet uit tot het terrein van het aanbieden van goederen en diensten, waaronder het verstrekken van hypothecaire financieringen.

10


1.4 Methode en verantwoording De Commissie heeft, zoals gezegd, eerst een vooronderzoek verricht om na te gaan of de signalen zodanig waren dat een onderzoek uit eigen beweging gewenst was. Vervolgens is de Commissie haar onderzoek uit eigen beweging gestart naar onderscheid door hypothecair financiers. In dat kader heeft de Commissie aan de heer Aalbers, verbonden aan de Universiteit van Amsterdam, verzocht onafhankelijk onderzoek te verrichten naar de vraag of onderscheid bij hypothecaire financieringen plaatsvindt en zo ja, wat de aard en omvang van het probleem is.7 Het rapport van dit onderzoek is afgerond in de zomer van 2006 en is in november 2006 gepubliceerd. Hiernaar wordt verwezen als het UvA-rapport. De Commissie heeft de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) en het Contactorgaan Hypothecair Financiers (CHF), als vertegenwoordigers van de betrokken sector, ervan op de hoogte gesteld dat door de Commissie een onderzoek uit eigen beweging werd uitgevoerd en dat in het kader daarvan onafhankelijk onderzoek door de UvA werd uitgevoerd. De NVB en het CHF zijn in september en oktober 2006 in de gelegenheid gesteld te reageren op de bevindingen van de UvA. Om de visie van de hypothecaire sector te vernemen, heeft de Commissie gesprekken gevoerd met de NVB, het CHF en de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (SWEW), die de Nationale Hypotheekgarantie verzorgt. In dat kader heeft het CHF, dat onder de NVB ressorteert, in januari 2006 de Commissie verzocht te adviseren over de voorgenomen wijziging van de Gedragscode

Hypothecaire Financieringen. Het advies is te vinden op de website van de Commissie: www.cgb.nl. In paragraaf 6.1 is beschreven tot welke aanpassing van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen het advies heeft geleid. De SWEW heeft de Commissie verzocht na te gaan of de Voorwaarden & Normen 2006 voor de NHG voldoen aan de vereisten van de gelijkebehandelingswetgeving en daaromtrent advies uit te brengen. Ook dit advies is te vinden op de website van de Commissie. Voorts is gesproken met de Vereniging Eigen Huis en het Ministerie van Financiën. De Commissie heeft op 18 juli 2006 geoordeeld over een klacht tegen een hypothecair financier betreffende onderscheid op grond van nationaliteit.8 Enkele klachten tegen hypothecair financiers zijn thans nog in behandeling bij de Commissie. Op 26 september 2006 heeft de Commissie gesproken met het Landelijk Bureau ter bestrijding van Rassendiscriminatie (LBR) over de bevindingen van hun onderzoek naar discriminatie in de financiële sector.9 Op 14 september 2006 heeft de Commissie zes hoorzittingen gehouden waarvoor negen hypothecair financiers, hierna: de hypothecair financiers, zijn opgeroepen om vragen van de Commissie te beantwoorden en te reageren op het rapport van de UvA.10 De opgeroepen financiers zijn de financiers die zijn genoemd in het rapport van de UvA. Tijdens de zitting zijn zij bevraagd over hun acceptatiebeleid daar waar mogelijk de gronden ras en nationaliteit in het geding waren en de rechtvaardigingen die zij voor eventueel onderscheid aanvoerden.11

7 M.B. Aalbers, Direct en indirect onderscheid op de hypotheekmarkt in Arnhem, Den Haag en Rotterdam, 13 juli 2006 Amsterdam institute for Metropolitan and International Development Studies, Universiteit van Amsterdam, ISBN 90-75246-50-1. 8 CGB 18 juli 2006, oordeel 2006-152. 9 Vlist, J.van der, Discriminatie in de financiële sector, LBR Rotterdam, 2006. Uitgave in het kader van het Europese project over discriminatie binnen de goederen en dienstensector Guide to equal treatment in the private sector (Get in). 10 De opgeroepen hypothecair financiers zijn: ABN AMRO Bank N.V., Argenta Spaarbank N.V., Direktbank N.V., Fortis Bank (Nederland) N.V., Fortis Hypotheekbank N.V. (zich noemende Fortis ASR), ING Bank N.V., de Postbank N.V., de Rabobank Groep en de SNS Bank N.V. De Commissie was ter zitting als volgt samengesteld: mr. A.G. Castermans, voorzitter, mr. A.B. Terlouw en mr. Ch. M. van der Bas, commissieleden, en mr. B. Bos en mr. M. Graven, secretarissen. 11 Alle hypothecair financiers die voor de hoorzitting zijn opgeroepen, zijn verschenen en hebben hun acceptatiebeleid overgelegd. Een aantal heeft zich beroepen op de vertrouwelijkheid van hun pakket aan acceptatievoorwaarden in zijn geheel. Tegen het openbaar maken van de ter zitting besproken onderdelen, zoals in dit rapport geschiedt, hebben de hypothecair financiers ook desgevraagd geen bezwaar gemaakt.

1. Inleiding

11

Vervolgens is de Commissie ambtshalve nagegaan in welke gevallen het acceptatiebeleid leidt tot (indirect) onderscheid en of de aangevoerde rechtvaardigingen het verboden karakter aan het indirecte onderscheid ontnemen. Bij het onderzoek uit eigen beweging is de Commissie bijgestaan door drie externe adviseurs: prof. mr. N.J.H. Huls, hoogleraar rechtssociologie aan de Erasmus Universiteit Rotterdam en de Universiteit Leiden, prof. mr. W.G. Huijgen, hoogleraar notarieel recht Universiteit Leiden en notaris te Den Haag, en mr. dr. P.R. Rodrigues, hoofd Onderzoek & Documentatie van de Anne Frank Stichting te Amsterdam. Het onderzoek van de Commissie (uitgezonderd het onafhankelijke onderzoek van de UvA) en dit rapport vallen onder de verantwoordelijkheid van de Commissie en niet van de begeleidingscommissie. De in dit rapport ingenomen standpunten komen dan ook niet noodzakelijk overeen met die van genoemde personen.

wijken en/of steden. Met ‘prijsbeleid’ wordt zoals gezegd bedoeld een beleid waarbij voor woningen onder of boven bepaalde waarden geen hypotheken worden verleend of voor een lager percentage van de taxatiewaarde dan gebruikelijk is. De term ‘woonhuizen’ wordt gebruikt voor woonhuizen en appartementen tenzij duidelijk is dat uitsluitend appartementen worden bedoeld. Wat betreft de verblijfsvergunningen hanteren de hypothecair financiers in hun acceptatiebeleid veel verschillende termen, waaronder niet meer bestaande, zoals de vestigingsvergunning. Waar in dit rapport naar het acceptatiebeleid van de verschillende hypothecair financiers wordt verwezen, zijn de daarin gebruikte termen overgenomen. De Commissie gebruikt zelf de terminologie van de Vreemdelingenwet, zoals ‘verblijfsvergunning voor bepaalde tijd’ en ‘verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd’.

1.5 Terminologie

1.6 Hypotheken

De Commissie heeft in dit rapport gekozen voor gebruik van de volgende terminologie: Het woord ‘allochtonen’ wordt gebruikt voor niet-westerse allochtonen, waarbij de term allochtonen wordt gebruikt conform de definitie van het Centraal Bureau voor de Statistiek.12 De term ‘hypothecair financiers’ wordt gebruikt voor hypotheeknemers en de term ‘aanvragers’ voor hypotheekgevers. Met ‘de hypothecair financiers’ worden bedoeld de negen hypothecair financiers die in het kader van dit onderzoek ter zitting van 14 september 2006 door de Commissie zijn gehoord. De term ‘postcodegebieden’ wordt gebruikt voor elke gebiedsgebonden verwijzing naar postcodegebieden,

Wie een woning in eigendom wil verwerven en voor de financiering van de koopprijs geld moet lenen, zal doorgaans zekerheid moeten bieden voor het nakomen van de verplichtingen uit de overeenkomst van geldlening. In het bijzonder gaat het hierbij om de betaling van de rente en de terugbetaling van de geldlening, al dan niet volgens een bepaald schema. Meestal is er sprake van een terugbetalingstermijn van dertig jaar. De eigenaar/ geldlener kan zekerheid bieden door ten behoeve van de financier een hypotheekrecht te vestigen op de woning. Het recht van hypotheek is een bij notariële akte opgesteld zakelijk recht op de woning. Indien de hypotheekgever/ geldlener zijn verplichtingen uit de overeenkomst van geldlening niet nakomt, kan de hypotheeknemer/financier

12 Het CBS rekent personen tot de allochtonen als ten minste één ouder in het buitenland is geboren. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen personen die zelf in het buitenland zijn geboren (de eerste generatie) en personen die in Nederland zijn geboren (de tweede generatie). Nederlandse Antillianen zijn derhalve geen allochtonen. Tot de categorie ‘niet-westers’ behoren allochtonen uit Turkije, Afrika, Latijns-Amerika en Azië met uitzondering van Indonesië en Japan. Op grond van hun sociaal-economische en -culturele positie worden allochtonen uit deze twee landen tot de westerse allochtonen gerekend. Het gaat vooral om mensen die in voormalig Nederlands-Indië zijn geboren en werknemers van Japanse bedrijven met hun gezin. De herkomstgroepering wordt bepaald aan de hand van het geboorteland van de persoon zelf (eerste generatie) of dat van de moeder (tweede generatie), tenzij de moeder in Nederland is geboren. In dat geval is gerubriceerd naar het geboorteland van de vader. Autochtonen zijn personen van wie beide ouders in Nederland zijn geboren, ongeacht het land waar ze zelf zijn geboren.

12


de woning onder bepaalde voorwaarden laten verkopen (executeren) en zijn geldvordering bij voorrang verhalen op de executieopbrengst.13 Hypothecair financiers hanteren voorwaarden voor het verlenen van een hypothecaire financiering, de zogeheten acceptatiecriteria. Hierbij is het uitgangspunt dat zij vrij zijn te bepalen met wie zij een overeenkomst aangaan en onder welke voorwaarden.14 De wet stelt echter grenzen aan deze zogeheten contractsvrijheid. In het algemeen geldt dat de rechtshandelingen die ten grondslag liggen aan de vestiging van het hypotheekrecht niet in strijd met de wet mogen zijn (artikel 3:40 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek) en dat hun inhoud en strekking niet in strijd mogen zijn met de goede zeden of de openbare orde (artikel 3:40 lid 1). Verschillende bepalingen perken de contractsvrijheid in. Zo zijn hypothecair financiers gebonden aan de Wet financiële dienstverlening (Wfd) en de uitwerking daarvan in het Besluit financiële dienstverlening (Bfd) die vanaf 1 januari 2006 gefaseerd in werking zijn getreden. Deze wet bevat regels voor het aanbieden van, het bemiddelen in en het adviseren over financiële producten aan onder meer consumenten. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) fungeert als toezichthouder. Voorts zijn zij gebonden aan de Algemene wet gelijke behandeling (AWGB) op grond waarvan onderscheid naar onder meer ras en nationaliteit bij de aanbieding van goederen en diensten is verboden. Deze verplichting beperkt niet alleen de vrijheid van de hypothecair financiers te bepalen onder welke voorwaarden zij overeenkomsten aangaan. Zij beperkt ook de vrijheid zelf te kiezen met wie zij contracteren.15 De Commissie Gelijke Behandeling ziet toe op de naleving van de AWGB. Daarenboven hebben hypothecair financiers in Nederland onderling afspraken gemaakt over normen die zij in acht nemen, onder meer ter zake van de totstandkoming van hypothecaire financieringen. Zij zijn zoals omschreven in 1.4 verenigd in het Contactorgaan Hypothecair Financiers (CHF), dat ressorteert onder de Nederlandse Vereniging

van Banken (NVB). De afspraken van het CHF zijn neergelegd in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. De Commissie heeft advies uitgebracht over de wijziging van deze gedragscode (zie paragraaf 6.1).

1.7 Leeswijzer In dit rapport wordt eerst in hoofdstuk 2 het verbod van onderscheid behandeld, zoals dat is opgenomen in de Algemene wet gelijke behandeling (AWGB). In hoofdstuk 3 wordt vervolgens besproken in hoeverre sprake is van verboden onderscheid op grond van ras en/of nationaliteit in de acceptatiecriteria van de hypothecair financiers. De relevante acceptatiecriteria zijn opgenomen in bijlage 1. In hoofdstuk 4 wordt het postcodebeleid onder de loep genomen en beoordeeld of dit leidt tot verboden onderscheid. Of de werkwijze van hypothecair financiers voldoende transparant is, wordt beschreven in hoofdstuk 5. Tot slot worden in hoofdstuk 6 de conclusies en aanbevelingen uit de voorgaande hoofdstukken op een rij gezet en worden de aan het CHF en de SWEW uitgebrachte adviezen besproken.

13 In het spraakgebruik worden ten onrechte de termen hypotheek en lening als synoniem gehanteerd. Het woord hypotheekgever geeft daarom in de praktijk aanleiding tot misverstanden omdat dit wordt verward met geldgever. Een zelfde misverstand gaat op voor de term hypotheeknemer. Daarom noemen wij de hypotheeknemer in dit onderzoek bij voorkeur hypothecair financier. 14 A.S. Hartkamp, mr. C. Asser’s Handleiding tot de beoefening van het Nederlands burgerlijk recht, deel 4-II, Deventer 2001, nr. 34. 15 Over de vraag hoe een eventuele contracteerplicht zich verhoudt tot de algemene regels over de totstandkoming van overeenkomsten, zie: I.S.J. Houben, Contractdwang, proefschrift Leiden, Deventer 2005, p. 215 en volgende. Over remedies tegen contractweigering a.w., p. 299 en volgende.

1. Inleiding

13

2 Het verbod van onderscheid 2.1 De AWGB en het verbod van onderscheid op grond van ras en nationaliteit De Algemene wet gelijke behandeling (AWGB) verbiedt onderscheid op grond van onder meer ras en nationaliteit. Het begrip ras legt de Commissie ruim uit overeenkomstig de definitie in het Internationaal Verdrag inzake de uitbanning van elke vorm van rassendiscriminatie en overeenkomstig vaste jurisprudentie van de Hoge Raad. Het omvat tevens: huidskleur, afkomst, nationale of etnische afstamming.16 Het begrip nationaliteit begrijpt de Commissie als nationaliteit in staatkundige zin, onafhankelijk van de feitelijke woon- of verblijfplaats.17 Als in dit rapport over allochtonen wordt gesproken, kan zowel sprake zijn van de door de AWGB beschermde grond ras als van de door de AWGB beschermde grond nationaliteit. Iedereen met een verblijfsvergunning is allochtoon. Het omgekeerde is echter niet perse het geval. Veel allochtonen bezitten de Nederlandse nationaliteit. Het verbod van onderscheid is in de AWGB beperkt tot bepaalde terreinen van het maatschappelijk leven. Artikel 7 AWGB verbiedt onder meer het maken van onderscheid bij het aanbieden van of verlenen van toegang tot goederen of diensten en bij het sluiten, uitvoeren of beëindigen van overeenkomsten terzake, onder meer indien dit geschiedt: (a) in de uitoefening van een beroep of bedrijf, (b) door de openbare dienst en (c) door instellingen die werkzaam zijn op het gebied van volkshuisvesting. Het maken van onderscheid naar ras of nationaliteit bij het aanbieden of sluiten van een overeenkomst met betrekking tot een hypothecaire financiering, of de weigering daarvan, is derhalve verboden. Onder het sluiten van een overeenkomst wordt tevens verstaan het weigeren een overeenkomst aan te gaan.18

2.2 Direct en indirect onderscheid De AWGB verbiedt zowel het maken van direct als van indirect onderscheid. Direct onderscheid is onderscheid op grond van een van de verboden gronden. Direct onderscheid naar onder meer ras of nationaliteit is verboden, tenzij er sprake is van een wettelijke uitzondering. Van direct onderscheid naar ras of nationaliteit is sprake als bij onderscheidmakend handelen of nalaten, of in een regeling of beleid rechtstreeks wordt verwezen naar een van deze gronden.19 Indirect onderscheid is onderscheid dat op grond van een neutraal criterium, voorschrift of handelen personen bijzonder treft in verband met een of meer in de AWGB genoemde gronden. Ook indirect onderscheid naar ras en nationaliteit is verboden, maar – anders dan bij direct onderscheid – geldt geen limitatief stelsel van uitzonderingen.20 Voor indirect onderscheid kan een objectieve rechtvaardiging worden aangevoerd.21 Van indirect onderscheid naar ras of nationaliteit is sprake als een handelwijze, praktijk of maatregel weliswaar neutraal is geformuleerd, maar personen die worden beschermd door de gelijkebehandelingswetgeving in overwegende mate benadeelt, met als resultaat dat onderscheid wordt gemaakt. Van indirect onderscheid op grond van ras en/of nationaliteit door hypothecair financiers zou bijvoorbeeld sprake kunnen zijn als het acceptatiebeleid leidt tot uitsluiting van hypothecaire financiering van woningen in wijken waar relatief veel allochtonen wonen.

16 Kamerstukken II, 1990-91, 22 014, nr. 3, p. 13 en vaste jurisprudentie van de Hoge Raad sinds HR 15 juni 1976, NJ 1976, 551, m.nt. Van Veen. 17 Handelingen, Eerste Kamer, 22 014, p. 1086. 18 Vgl. CGB 12 januari 2006, oordeel 2006-05. 19 Art. 1b AWGB. 20 Art. 1c AWGB. 21 Art. 2 lid 1 AWGB.

14


2.3 Objectieve rechtvaardiging Voor indirect onderscheid kan, zoals gezegd, een objectieve rechtvaardiging bestaan. Of in een concreet geval sprake is van een objectieve rechtvaardiging moet worden nagegaan aan de hand van een beoordeling van het doel van het onderscheid en het middel dat wordt ingezet om dit doel te bereiken. Het doel moet legitiem zijn. Dat wil zeggen dat het voldoende zwaarwegend moet zijn en beantwoorden aan een werkelijke behoefte. Een doel is niet legitiem als het in zichzelf discriminerend is. Het middel dat wordt gehanteerd, moet passend zijn en noodzakelijk. Een middel is passend indien het geschikt is om het doel te bereiken. Een middel is noodzakelijk indien het doel niet kan worden bereikt met een ander middel dat niet leidt tot onderscheid, althans minder bezwaarlijk is (subsidiariteit), en in evenredige verhouding staat tot het doel (proportionaliteit). Pas als doel en middel aan deze voorwaarden voldoen, levert het indirecte onderscheid geen strijd op met de gelijkebehandelingswetgeving. Volgens vaste oordelenlijn van de Commissie zijn financieel-economische overwegingen op zichzelf onvoldoende rechtvaardiging voor het maken van indirect onderscheid.22 Dit baseert de CGB onder meer op jurisprudentie van het Hof van Justitie EG en de Hoge Raad.23 Dat is slechts anders indien de vereiste gelijke behandeling in een concreet geval zou leiden tot een disproportionele stijging van de kosten of wanneer de met gelijke behandeling gemoeide kosten anderszins in het licht van de situatie disproportioneel moeten worden geacht. De ratio achter deze oordelenlijn is dat heel veel vormen van onderscheid hun oorzaak hebben in bedrijfseconomische belangen. Indien dergelijk onderscheid zou kunnen worden gerechtvaardigd door een winstoogmerk, zou de gelijkebehandelingswetgeving veel van haar betekenis verliezen.24

22 Onder meer CGB 7 december 1999, oordeel 1999-94; CGB 24 juli 2000, oordeel 2000-48; CGB 29 oktober 2002, oordeel 2002-165 en CGB 19 mei 2005, oordeel 2005-83. CGB 3 oktober 2005, oordeel 2005-179; CGB 4 oktober 2005, oordeel 2005-181 en CGB 3 mei 2006, oordeel 2006-86. 23 Arresten van beide instanties in de zaak Dekker VjV: HvJ EG 8 november 1990, zaak C-177/88, jur. 1990, 3941, NJ 1992, 224, en HR 13 september 1991, NJ 1992, 225 (m.nt. PAS). Ook: HvJ EG 24 februari 1994, zaak C-343/92 (Roks e.a.), Jur. 1994, p. I-587-604; HR 24 april 1992, NJ 1992, 689. 24 Vgl. CGB 3 mei 2006, oordeel 2006-86.

2. Het verbod van onderscheid

15

3 Nationaliteit/ verblijfsstatus 3.1 De praktijk De UvA constateert in haar onderzoeksrapport dat zowel makelaars als hypotheekbemiddelaars moeilijkheden signaleren bij het verkrijgen van een hypothecaire financiering voor aanvragers met een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd. De door de UvA aangehaalde respondenten merken daarbij op dat er hierbij verschillen zijn tussen de banken.25 Deze respondenten wijzen er tevens op dat een financiering tot 100% van de executiewaarde soms wel een optie is. De negen hypothecair financiers waarvan het acceptatiebeleid is onderzocht, blijken alle een bijzondere regeling te hebben voor situaties waarin sprake is van ‘internationale aspecten’. De relevante passages uit de acceptatiecriteria zijn opgenomen in bijlage 1. Voor dit onderzoek zijn met name die internationale aspecten relevant die betrekking hebben op de nationaliteit en verblijfsstatus van de aanvrager of medeaanvrager. Alle bevraagde hypothecair financiers en de SWEW stellen op de een of andere wijze bijzondere eisen aan aanvragers en/of medeaanvragers die niet de Nederlandse nationaliteit hebben of die van een van de andere staten van de Europese Unie (EU), Europese Economische Ruimte (EER) of Zwitserland. De meest voorkomende eis is blijkens het schriftelijke acceptatiebeleid dat de aanvrager over een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd moet beschikken, zoals ABN AMRO Bank N.V. en Fortis Hypotheek Bank N.V. Ook de SWEW stelt dit vereiste voor borgstelling in haar Voorwaarden & Normen 2006. Sommige financiers stellen naast het vereiste van de verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd bijkomende voorwaarden, bijvoorbeeld dat de verblijfsvergunning minimaal vijf jaar voor de datum van de aanvraag van de lening aan betrokkene is verstrekt (Argenta Spaarbank N.V.). SNS Bank N.V. stelt als voorwaarde naast het beschikken over een verblijfsvergunning voor onbepaalde duur regulier dat de aanvrager vijf jaar in Nederland woont. Naast een verblijfsvergunning onbepaalde duur asiel, geldt het vereiste dat de aanvrager drie jaar in Nederland woont. Fortis Bank (Nederland) N.V. verstrekt uitsluitend financiering boven 90 procent van de executiewaarde als de houder van een verblijfsvergunning minimaal vijf jaar in Nederland woont. Direktbank N.V. verstrekt aan houders van een verblijfsvergunning onbe-

25 UvA-rapport p.10 e.v.

16


paalde tijd regulier slechts financiering tot 100 procent van de executiewaarde in plaats van wat gebruikelijk is, te weten 125 procent van de executiewaarde. Postbank N.V. stelt als vereiste een permanente verblijfsvergunning en verstrekt financiering tot 100 procent van de executiewaarde als de aanvrager korter dan vijf jaar in Nederland is gevestigd. Bij een langere verblijfsduur is verstrekking mogelijk tot 125 procent van de executiewaarde. Blijkens het schriftelijk acceptatiebeleid sluiten zeven van de negen hypothecair financiers de facto houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd uit van het (zelfstandig) verkrijgen van hypothecaire financiering. Slechts twee hypothecair financiers sluiten houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd niet uit maar stellen extra eisen, of zijn slechts bereid tot een geringere financiering, bijvoorbeeld tot 100 procent van de executiewaarde in plaats van wat gebruikelijk is, te weten 125 procent van de executiewaarde. Zo wijst ING Bank N.V. een aanvraag met buitenlandse aspecten af, tenzij sprake is van compenserende omstandigheden die erin kunnen bestaan dat de buitenlandse aanvrager een Nederlands inkomen heeft. In dat geval wordt maximaal 100 procent van de executiewaarde verstrekt. Rabobank Nederland verstrekt hypothecaire financiering aan houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd regulier. Of dat onder de gebruikelijke voorwaarden geschiedt of onder afwijkende voorwaarden, bijvoorbeeld een afwijkende verstrekkingsnorm of een afwijkende looptijd, is afhankelijk van het antwoord op de vraag of aannemelijk is dat de aanvrager langdurig verblijf in Nederland beoogt. Een volledig overzicht van de acceptatievoorwaarden met betrekking tot de nationaliteit en/of verblijfsstatus van de (mede)aanvrager is, zoals gezegd, te vinden in bijlage 1. Een aantal hypothecair financiers heeft kenbaar gemaakt dat in de praktijk flexibel met het acceptatiebeleid wordt omgegaan of dat altijd nog een individuele beoordeling plaatsvindt door speciaal daartoe aangewezen medewerkers. Hieraan zal onder paragraaf 3.3, bij de beoordeling, aandacht worden besteed. De meeste hypothecair financiers hanteren tevens bepalingen met betrekking tot de partner en/of medeaanvrager. Zo achten Postbank N.V. en ING Bank N.V. in bepaalde gevallen een verstrekking tot 125 procent van de executiewaarde aan een niet Nederlandse aanvrager slechts

mogelijk indien de aanvrager een Nederlandse partner heeft. De SNS Bank N.V. bepaalt dat het inkomen van een partner met alleen een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd asiel, of een document van een asielzoeker, niet mag worden meegeteld. Wél is deze mede hoofdelijk aansprakelijk. Kennelijk mag het inkomen van een partner met een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd regulier wel worden meegeteld. Een aantal hypothecair financiers hanteert bijzondere bepalingen met betrekking tot partners/medeaanvragers. Fortis Bank (Nederland) N.V. bepaalt bijvoorbeeld dat kan worden volstaan met een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd voor de aanvrager met de buitenlandse nationaliteit indien er sprake is van meerdere aanvragers én een van de aanvragers de buitenlandse nationaliteit heeft én het inkomen van de aanvrager met de Nederlandse nationaliteit voldoende is om de hypotheek te kunnen betalen. Een vergelijkbare bepaling kent Argenta Spaarbank N.V.: “Bij meerdere aanvragers en indien het inkomen van de medeaanvrager niet nodig is voor het bekomen van de verstrekking kan de medekredietnemer volstaan met een verblijfsvergunning voor bepaalde duur.” Ter zitting deelde Argenta Spaarbank N.V. mee dat zij aanvragen in eerste instantie ook afwijst als een Nederlander die voldoende inkomen heeft samen met een persoon met een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd of een persoon zonder verblijfsvergunning een aanvraag indient. Ook Direktbank N.V. hanteert een dergelijk beleid. De vraag of deze acceptatieregels tot direct of indirect onderscheid naar nationaliteit leiden, wordt behandeld onder paragraaf 3.3 beoordeling.

3.2 Rechtvaardigingen Het maken van indirect onderscheid kan zijn gerechtvaardigd. De eisen die aan een objectieve rechtvaardiging worden gesteld, zijn weergegeven in paragraaf 2.3. Kort gezegd moet er sprake zijn van een legitiem doel en een geschikt en noodzakelijk middel om dat doel te bereiken. Wie indirect onderscheid maakt, dient feiten en omstandigheden aan te voeren en zo nodig te bewijzen, waaruit is af te leiden dat er sprake is van een objectieve rechtvaardiging dan wel dat er anderszins geen sprake is van strijd met de wetgeving gelijke behandeling.

De hypothecair financiers zijn op de hoorzitting van 14 september 2006 in de gelegenheid gesteld te reageren op het UvA-rapport en bevraagd over hun acceptatiebeleid. De hypothecair financiers stelden dat zij zich niet konden herkennen in de bevindingen van het UvA-rapport. De eisen die zij hanteerden met betrekking tot de aanspraak op permanent verblijf in Nederland voor het verkrijgen van een (volledige) hypothecaire financiering zijn op de zitting uitvoerig ter sprake gekomen. Vrijwel unaniem voerden zij aan dat zij deze eis stellen om het financiële risico te beperken (de continuïteit van het inkomen moet zijn gegarandeerd), gelet op de looptijd van dertig jaar van de hypothecaire lening. Tevens wees een aantal financiers op de zorgplicht die zij hebben op grond van artikel 51 van de Wet financiële dienstverlening. Deze zorgplicht houdt in dat zij de aanvrager dienen te beschermen door erop toe te zien dat de financiële risico’s voor hem beheersbaar en aanvaardbaar zijn. Beide doelen hebben derhalve betrekking op beperking van het risico, hetzij voor de hypothecair financier, hetzij voor de aanvrager. De doelen zullen daarom als één en hetzelfde doel worden beschouwd en beoordeeld. De middelen die de hypothecair financiers hanteren om deze doelen te bereiken, zijn niet exact dezelfde. In grote lijnen komen zij erop neer dat de hypothecair financiers een acceptatiebeleid hanteren, inhoudend dat aanvragen worden geweigerd of slechts onder beperkende voorwaarden worden aangegaan indien de aanvrager geen onderdaan is van de EU, EER of Zwitserland en slechts beschikt over een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd en/of niet al een bepaalde minimumperiode over een verblijfsvergunning in Nederland beschikt of in Nederland verblijft. De achtergrond van deze eisen is dat wie in het bezit is van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd en/ of niet een minimum aantal jaren rechtmatig in Nederland verblijft, het risico loopt dat hij na het verstrijken van een aantal jaren Nederland dient te verlaten en dan niet langer in Nederland kan werken. Daarmee bestaat het risico dat de aanvrager niet gedurende een aanmerkelijk deel van de juridische looptijd van een hypothecaire lening aan zijn verplichtingen kan voldoen, op grond waarvan de hypothecair financier het niet verantwoord acht de aanvraag te honoreren. Sommige hypothecair financiers willen dit risico volledig uitsluiten, anderen willen het beperken door extra voorwaarden te stellen of door de financiering te beperken tot een lager percentage van de

3. Nationaliteit/verblijfsstatus

17

taxatiewaarde dan gebruikelijk is, of door de looptijd te beperken. Een argument dat werd aangevoerd om niet te differentiëren naar de soort verblijfsvergunning voor bepaalde tijd, was het laag houden van de administratieve en dus financiële lasten (Argenta Spaarbank N.V.). Een aantal hypothecair financiers heeft zich ter rechtvaardiging beroepen op de Voorwaarden & Normen van de SWEW, die een soortgelijke voorwaarde bevat voor het borg staan. Aanvragers met een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd kunnen blijkens de Voorwaarden & Normen 2006 niet in aanmerking komen voor NHG. Tot slot wees een aantal hypothecair financiers er op dat er in de praktijk altijd nog een mogelijkheid is om in afwijking van het acceptatiebeleid alsnog een hypothecaire financiering te verstrekken. Een afwijzing wordt voorgelegd aan een aantal speciaal daartoe aangewezen medewerkers die (op individuele gronden) alsnog tot toewijzing kunnen overgaan.

3.3 Beoordeling Op grond van het bovenstaande constateert de Commissie dat alle bevraagde hypothecair financiers in hun acceptatiebeleid onderscheid maken naar de verblijfsstatus van de aanvrager. Van de negen onderzochte hypothecair financiers zijn er zeven die, blijkens hun op schrift gestelde acceptatievoorwaarden, de groep houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd vanwege hun verblijfsstatus en los van hun financiële positie, uitsluiten van de mogelijkheid een hypothecaire financiering te verkrijgen en daarmee van de mogelijkheid een huis te kopen. Daarbij zij aangetekend dat ter zitting door een aantal van deze hypothecair financiers is meegedeeld dat niettemin in de praktijk, indien er andere omstandigheden zijn waaruit de continuïteit van het inkomen blijkt, een enkele keer een uitzondering op de schriftelijke acceptatieregels wordt gemaakt in die zin dat toch een hypotheek wordt verstrekt aan houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd, eventueel onder bijzondere voorwaarden. Deze afwijkingsmogelijkheid is echter niet opgenomen in de acceptatiecriteria.

De andere twee hypothecair financiers stellen in hun schriftelijke acceptatievoorwaarden beperkende voorwaarden indien de aanvrager over een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd beschikt. Een van de conclusies in het rapport van de UvA is dat volgens respondenten verzoeken om een hypothecaire financiering van aanvragers met een buitenlandse achternaam of geboorteplaats vaker worden afgewezen dan die van aanvragers met een Nederlandse achternaam of geboorteplaats. Dit kan voortvloeien uit de eisen die de hypothecair financiers stellen aan de verblijfsstatus van de aanvragers. In het acceptatiebeleid noch anderszins heeft de Commissie echter aanwijzingen gevonden dat de achternaam of de geboorteplaats zelfstandig een rol speelt bij de beoordeling van de aanvraag.26 Zoals gezegd blijkt uit de acceptatiecriteria van de banken dat onderscheid wordt gemaakt naar de verblijfsstatus van de aanvrager. Volgens vaste oordelenlijn van de Commissie is onderscheid naar verblijfsstatus geen direct onderscheid naar nationaliteit. De eis dat een aanvrager beschikt over een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd treft onder meer de houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd. Houders van een dergelijke vergunning hebben per definitie niet de Nederlandse nationaliteit. Met deze eis wordt derhalve indirect onderscheid naar nationaliteit gemaakt.27 Indirect onderscheid kan objectief gerechtvaardigd zijn als er sprake is van een legitiem doel en het maken van onderscheid een geschikt en noodzakelijk middel is om dit doel te bereiken. Op 18 juli 2006 in oordeel 2006-152 heeft de Commissie reeds overwogen dat met het beperken van het financiële risico dat de aanvrager én de hypothecair financier lopen, mede met het oog op artikel 51 van de Wet financiële dienstverlening, een legitiem doel wordt gediend. Het beantwoordt aan een werkelijke behoefte en het is niet discriminerend.28

26 In het UvA-rapport wordt op de pagina’s 63 en 93 gewezen op mogelijk onderscheid op grond van achternaam en/of geboorteplaats. 27 In dezelfde zin CGB 13 juni 2006, oordeel 2006-121 en CGB 26 maart 2002, oordeel 2002-29 en CGB 18 juli 2006, oordeel 2006-152. 28 Vgl. CGB 18 juli 2006, oordeel 2006-152.

18


De vraag of het hanteren van de in paragraaf 3.1 genoemde eisen aan de verblijfsstatus en/of verblijfsduur in Nederland geschikt en noodzakelijk is, vergt een uitvoeriger antwoord.29 Hiervoor is van belang inzicht te krijgen in de risico’s die zijn verbonden aan de omstandigheid dat een aanvrager ‘slechts’ beschikt over een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd. Met betrekking tot deze vragen acht de Commissie het volgende van belang. 1. Houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd mogen doorgaans in Nederland blijven. Zo blijkt uit jaarresultaten van de Immigratie- en naturalisatiedienst dat in 2004 98,5 procent en in 2005 97,4 procent van de bijna honderdduizend aanvragen voor een verlenging van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd is gehonoreerd.30 Deze cijfers zijn te meer relevant omdat de voorwaarden voor het verlenen van een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd nauwelijks verschillen van die voor verlenging van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd (artikel 18 en 21 van de Vreemdelingenwet), afgezien van de voorwaarde dat de eerste vergunning slechts wordt verleend indien de aanvrager tenminste vijf jaren in het bezit is geweest van de tweede vergunning. 2. De verblijfsvergunning voor bepaalde tijd (regulier) wordt onder verschillende beperkingen verleend. De waarschijnlijkheid dat uiteindelijk een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd wordt verleend, hangt mede af van die beperkingen. Illustratief is dat in artikel 3.5 van het Vreemdelingenbesluit (Vb) is bepaald dat verblijfsvergunningen voor bepaalde tijd regulier een tijdelijk of een niet tijdelijk karakter kunnen hebben. Voor bepaalde tijd is dus niet hetzelfde als tijdelijk. Verblijfsvergunningen op grond van gezinshereniging hebben geen tijdelijk karakter tenzij het gezinshereniging betreft met een persoon met tijdelijk verblijfsrecht of een houder van de verblijfs-

vergunning voor bepaalde tijd asiel (art. 3.5 lid 2 a Vb). Wie gedurende vijf jaar in het bezit is geweest van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd kan een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd aanvragen. 3. Indien de (mede)aanvrager de partner is van een onderdaan van een lidstaat van de EU ontleent hij of zij het verblijfsrecht rechtsreeks aan het EG-recht, in het bijzonder artikel 7 Richtlijn 2004/38/EG betreffende het recht van vrij verkeer en verblijf op het grondgebied van de lidstaten voor de burgers van de Unie en hun familieleden.31 De implementatietermijn van deze richtlijn is op 30 april 2006 verstreken zodat sprake is van voor Nederland bindend recht (artikel 40 Richtlijn 2004/38/EG). Indien de familieleden langer dan vijf jaar in Nederland verblijven, is dit verblijfsrecht zelfs permanent (artikel 16 Richtlijn 2004/38/EG). Indien het huwelijk of het geregistreerd partnerschap tenminste drie jaar heeft geduurd, is het verblijfsrecht van de partner in Nederland niet langer afhankelijk van zijn band met zijn/haar echtgenote/partner (artikel 13 Richtlijn 2004/38/EG en artikel 3:51 van het Vb). 4. Indien de (mede)aanvrager een langdurig ingezetene van een lidstaat van de EU is, heeft hij of zij op grond van Richtlijn 2003/109/EG betreffende de status van langdurig ingezeten onderdanen van derde landen tevens het recht op verblijf voor onbepaalde tijd in Nederland.32 Een langdurig ingezetene is een onderdaan van een derde land die legaal en ononderbroken sedert de vijf jaar onmiddellijk voorafgaande aan de indiening van het desbetreffende verzoek op het grondgebied van een lidstaat verblijft (art. 4 lid 1 Richtlijn 2003/109/EG). De lidstaten verstrekken aan langdurig ingezetenen een EG-verblijfsvergunning voor langdurig ingezetenen. De status van langdurig ingezetene is permanent, afgezien van verlies en intrekking (art. 8 lid 1 Richtlijn 2004/109/EG). De verblijfsvergunning is tenminste vijf jaar geldig. De vergunning wordt, indien nodig en op verzoek, bij het verstrijken van die periode

29 De Commissie heeft verschillende keren geoordeeld dat het uitsluiten van houders van een verblijfsdocument voor bepaalde duur zonder nader onderzoek naar de daaraan ten grondslag liggende verblijfstitel of andere relevante omstandigheden een verboden indirect onderscheid op grond van nationaliteit kan opleveren (CGB 18 juli 2006, 2006-152; CGB 26 maart 2002, oordeel 2002-29). 30 ‘De IND belicht, Jaarresultaten 2005’, p. 4: Verlengingen. 31 Richtlijn 2004/38/EG van 29 april 2004 betreffende het recht van vrij verkeer en verblijf op het grondgebied van de lidstaten voor de burgers van de Unie en hun familieleden, Publicatieblad van de EU L158 29.6.2004. 32 Richtlijn 2003/109/EG betreffende de status van langdurig ingezeten onderdanen van derde landen van de Raad van 25 november 2003, Publicatieblad van de Europese Unie 23.1.2004, LJ 16/44.


19

automatisch verlengd (art. 8 lid 2 Richtlijn 2003/109/ EG). De richtlijn is nog niet in het Nederlandse recht geïmplementeerd, maar de implementatietermijn is op 23 januari 2006 verstreken zodat sprake is van voor Nederland bindend recht.33 5. Voorts is de Commissie niet gebleken dat het financiële risico dat houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd vormen voor hypothecair financiers, mede in vergelijking tot andere risico’s dat niet aan de betalingsverplichting zal kunnen worden voldaan, bijvoorbeeld in het geval van echtscheiding, zodanig is dat er voldoende aanleiding is om deze groep aanvragers in alle gevallen louter op grond van hun verblijfsstatus en geheel los van hun financiële positie uit te sluiten. Het ligt voor de hand primair te kijken naar de financiële positie, zoals te doen gebruikelijk is bij aanvragers van een hypothecaire financiering. Bovendien is het risico dat partijen lopen indien een aanvrager niet aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen, relatief beperkt omdat het onderpand dit risico deels en soms in belangrijke mate dekt. Uiteraard zijn de gevolgen van een gedwongen verkoop ernstiger voor de aanvrager dan voor de hypothecair financier, maar dit is niet anders dan bij andere situaties waarin een gedwongen verkoop moet plaatsvinden. Ter beperking van het financiële risico kunnen ook extra voorwaarden of financieringsgrenzen worden gesteld zoals bijvoorbeeld Rabobank Nederland, ING Bank N.V. en de Postbank N.V. in sommige gevallen doen bij hypothecaire financieringen op aanvraag van houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd. Het kan daarbij gaan om – al dan niet na differentiatie naar de aard van de verblijfsvergunning – het verstrekken van financiering ter hoogte van maximaal 100 procent van de executiewaarde.

Op grond van het bovenstaande constateert de Commissie dat het uitsluiten van alle houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd van de mogelijkheid hypothecaire financiering te verkrijgen, niet geschikt is en evenmin noodzakelijk om het doel, risicobeperking (mede ter bescherming van de aanvrager) te bereiken. Het is de vraag of uitsluiting van deze groep hoe dan ook bijdraagt aan risicobeperking. De Commissie is er niet van overtuigd dat er bij houders van een vergunning voor bepaalde tijd per definitie een groter risico is dat ze hun betalingsverplichtingen niet (kunnen) nakomen. Voorts zijn er fijnmaziger methoden om risicobeperking te bereiken waarmee minder onderscheid wordt gemaakt dan bij uitsluiting van de gehele groep. Een fijnmaziger methode kan er bijvoorbeeld uit bestaan dat wordt nagegaan wat de aard van de verblijfsvergunning van de (mede)aanvrager is en of deze verblijfsstatus een reëel risico meebrengt dat zwaarwegend is en dat niet kan worden weggenomen of beperkt op een wijze waarbij geen of minder onderscheid wordt gemaakt. De hypothecair financiers moeten derhalve bepalen hoe groot het risico is dat de aanvrager niet aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen doordat die verblijfsvergunning wordt ingetrokken of niet verlengd. Tevens is het van belang daarbij andere aspecten die van invloed kunnen zijn op het risico mee te wegen. Als de aanvrager bijvoorbeeld een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft, zal dit ontegenzeggelijk een beperkende invloed hebben op het risico dat de aanvrager op een gegeven moment niet meer aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen. Bovendien dient te worden bezien of in voorkomende gevallen ter beperking van het risico dat niet aan de betalingsverplichting kan worden voldaan extra voorwaarden of grenzen aan de financiering te stellen in plaats van groepen uit te sluiten, zoals enkele hypothecair financiers doen. Daarbij kan worden gedacht

33 Hoewel deze beide EG-richtlijnen niet rechtstreeks tussen burgers onderling werken, mag een hypothecair financier ervan uitgaan dat de Nederlandse overheid zich aan de richtlijnen houdt omdat na het verstrijken van de implementatietermijn sprake is van bindend recht voor de Nederlandse overheid. De richtlijnen bepalen wanneer verblijf al dan niet permanent aan deze gezinsleden en langdurig verblijvende derdelanders moet worden toegestaan. Het is de overheid toegestaan om, als het kwesties van toelating en uitzetting betreft, onderscheid te maken tussen Unieburgers en derdelanders (waarbij het begrip Unieburgers ruim wordt uitgelegd en ook bijvoorbeeld burgers omvat uit landen waarmee associatieverdragen zijn gesloten). In het onderhavige rapport gaat het echter niet over toelating of uitzetting door de overheid maar om het verlenen van hypothecaire financiering door hypothecair financiers. Artikel 7 AWGB verplicht hypothecair financiers tot gelijke behandeling op grond van onder meer ras en nationaliteit, tenzij er een objectieve rechtvaardiging bestaat voor een verschil in behandeling. Als hypothecair financiers ter objectieve rechtvaardiging een beroep doen op de verblijfs(on)zekerheid die bepaalde verblijfsvergunningen bieden, is het van belang om na te gaan welke verplichtingen met betrekking tot deze verblijfsvergunningen op de overheid rusten. Immers, indien de overheid is gehouden tot het verlenen van permanent (of langdurig) verblijf, kan de aangevoerde onzekerheid over de duur van het verblijfsrecht, geen verschil in behandeling rechtvaardigen.

20


aan – al dan niet na differentiatie naar de aard van de verblijfsvergunning – het verstrekken van financiering ter hoogte van een bepaald percentage van de executiewaarde of het beperken van de financieringsduur. Het niet meewegen van dergelijke relevante factoren en alternatieven indien de aanvrager niet over een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd beschikt, is niet te rechtvaardigen. De eis die enkele financiers stellen, dat de aanvrager niet alleen beschikt over een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd maar ook tenminste drie of vijf jaar rechtmatig in Nederland verblijft of tenminste vijf jaar over een verblijfsvergunning in Nederland beschikt, heeft op deze wijze geformuleerd geen betekenis. Maar zelfstandig geformuleerd krijgt de eis wel betekenis en beperkt het aanvragers die niet voldoen aan deze verblijfseis in hun mogelijkheden hypothecaire financiering te verkrijgen. Op grond van artikel 21, eerste lid, Vw (in geval van een verblijfsvergunning regulier) en artikel 34 Vw (in geval van een verblijfsvergunning asiel) wordt een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd immers slechts verleend indien de aanvrager gedurende vijf jaar in het bezit is geweest van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd, uitgezonderd de situatie waarin sprake is van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd (regulier) met een tijdelijk karakter. Houders daarvan komen krachtens artikel 21 lid 1 sub f Vw niet in aanmerking voor een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd. Gelet hierop zijn ook de eisen dat de aanvrager tenminste drie of vijf jaar rechtmatig, dat wil zeggen met een verblijfsvergunning, in Nederland verblijft en dat de aanvrager tenminste vijf jaar over een verblijfsvergunning in Nederland beschikt, niet noodzakelijk. De eis van een minimaal aantal jaren rechtmatig verblijf in Nederland leidt ertoe dat een niet EU- of EER-burger of Zwitser in alle gevallen – ongeacht de verwachtingen over de al dan niet permanente aard van zijn verblijf en ongeacht de hoogte van zijn inkomen – de eerste drie of vijf jaar van zijn verblijf in Nederland niet in aanmerking komt voor een hypothecaire financiering. Daarmee wordt een groep potentiële klanten uitgesloten die geen of hooguit een gering verhoogd risico vormt. Zoals hiervoor omschreven zijn er fijnmaziger methoden om te bepalen of er risico is dat de aanvrager niet aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen en zo ja, hoe groot dat risico is. Met betrekking tot de medeaanvragers van een hypotheek is het navolgende van belang. Iemand wiens (afwezigheid van) inkomen niet relevant is voor de hypotheek, hoeft niet per se de (mede)aanvrager van de hypothecaire geld-

lening te zijn, maar zal dat doorgaans wel zijn als het huis op beider naam staat. In ieder geval zal zijn medewerking nodig zijn voor de vestiging van het hypotheekrecht indien het huis op beider naam staat dan wel partijen gehuwd zijn en de toestemming voor de vestiging nodig is op grond van art. 1:88 BW. Er is een zelfstandig belang voor de medeaanvrager om het risico te beperken. Hij is immers hoofdelijk aansprakelijk en zal dus alleen voor de aflossing moeten zorgdragen indien de andere aanvrager om welke reden dan ook niet meer aan zijn betalingsverplichting kan voldoen. Volstrekt onbegrijpelijk acht de Commissie het beleid van Argenta Spaarbank N.V. om aanvragen in eerste instantie af te wijzen als een Nederlander die voldoende inkomen heeft samen met een persoon met een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd of een persoon zonder verblijfsvergunning een aanvraag indient. Indien er een medeaanvrager is met een inkomen dat kan bijdragen aan de aflossing van de hypotheek ligt het voor de hand om de eisen die aan de aanvrager worden gesteld af te zwakken. Onderscheid naar verblijfsstatus zoals in het acceptatiebeleid van de hypothecair financiers en de SWEW, dat indirect onderscheid op grond van nationaliteit tot gevolg heeft, is daarom niet objectief gerechtvaardigd. De Commissie is van oordeel dat het uitsluiten van houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd en/of van personen die niet een bepaalde minimale periode rechtmatig verblijf in Nederland hebben, zonder nader onderzoek naar de daaraan ten grondslag liggende verblijfstitel of andere relevante omstandigheden, tot verboden indirect onderscheid op grond van nationaliteit leidt. In principe geldt dit ook als er sprake is van beperkende voorwaarden, maar omdat de noodzakelijkheid van het middel wordt bepaald door de proportionaliteit en de subsidiariteit ervan, is hier meer ruimte om rekening te houden met de belangen van de hypothecair financiers. Aan de eis van proportionaliteit zal eerder zijn voldaan indien de acceptatieregels meer ruimte laten voor differentiatie, bijvoorbeeld naar de aard van de verblijfsvergunning (Rabobank Nederland) en als de acceptatieregels niet tot uitsluiting maar tot beperkingen leiden, bijvoorbeeld als in bepaalde gevallen een afwijkende verstrekkingsnorm of een afwijkende looptijd wordt gehanteerd (Rabobank Nederland). Dat een van de grote hypothecair financiers in Nederland, Rabobank Nederland, houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd niet uitsluit van het verkrijgen van


21

hypothecaire financiering, en minder vergaande oplossingen voor beperking van het financiële risico heeft gevonden, laat zien dat de harde eisen van een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd en/of een minimaal rechtmatig verblijf in Nederland van drie of vijf jaar niet per se noodzakelijk zijn. De praktijk in de hypotheeksector laat zien dat er andere, minder onderscheidmakende methoden zijn om het risico te beperken. Overigens kan de Commissie zich voorstellen dat sommige verblijfsvergunningen voor bepaalde tijd met een tijdelijk karakter zoals die voor studie, voor een medische behandeling en voor verblijf als au pair, onvoldoende zekerheid bieden over de continuïteit van het inkomen. Het verblijfsrecht is tijdelijk, als de verblijfsvergunning voor bepaalde tijd is verleend onder een in artikel 3.5, tweede lid Vb genoemde beperking. Het is echter ongewenst om houders van deze verblijfsvergunningen categorisch uit te sluiten. Er moet een individuele beoordeling plaatsvinden waarbij alle aspecten die relevant zijn voor het beantwoorden van de vraag of de aanvrager aan zijn betalingsverplichtingen zal kunnen blijven voldoen, worden meegewogen. Zo kan bijvoorbeeld meewegen dat de verblijfsvergunning voor bepaalde tijd een tijdelijk karakter heeft.

NHG. Op 1 oktober 2006 waren er in Nederland 235.000 houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd. Het is van belang dat ook voor deze groep de mogelijkheid bestaat een huis te kopen en een daartoe noodzakelijke hypothecaire financiering te verkrijgen, uiteraard afhankelijk van hun financiële positie en vooruitzichten. De Commissie concludeert op grond van het voorgaande als volgt: Volgens vaste oordelenlijn van de Commissie is het categorisch uitsluiten van houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd van hypothecaire financiering niet gerechtvaardigd. Daarmee is sprake van verboden onderscheid op grond van nationaliteit. De hypothecair financiers die het betreft, zullen daarom op dit punt hun acceptatiebeleid moeten wijzigen. Zo zal ook de SWEW, die in de Voorwaarden & Normen voor NHG houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd uitsluit, de Voorwaarden & Normen op dat punt moeten wijzigen. In plaats van de eis dat de aanvrager die geen onderdaan is van een EU- of EER-staat of Zwitserland beschikt over een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd in Nederland, verdient het aanbeveling om in het acceptatiebeleid op te nemen dat hij aan een van de volgende vereisten voldoet:

Wat betreft het argument dat differentiëren naar de aard van de verblijfsvergunning administratieve en dus financiële lasten meebrengt, wijst de Commissie op haar vaste oordelenlijn, zoals besproken in paragraaf 2.3, inhoudend dat financieel-economische overwegingen in het algemeen onvoldoende rechtvaardiging opleveren voor het maken van indirect onderscheid. Vaststaat dat Rabobank Nederland ter beantwoording van de vraag of aan een houder van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd financiering kan worden verstrekt voor maximaal 100 procent of 125 procent, onder meer nagaat wat de aard is van de verblijfsvergunning. Deze bank heeft klaarblijkelijk geen probleem met de kosten die het differentiëren naar de aard van de verblijfsvergunning meebrengt.

° De aanvrager is een langdurig ingezetene van een EU-staat in de zin van artikel 4 lid 1 Richtlijn 2003/109/EG of is de echtgenoot of geregistreerd partner van een persoon die hieraan voldoet. ° De aanvrager is een houder van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd, die niet van tijdelijke aard is in de zin van artikel 3.5 van het Vreemdelingenbesluit. ° De aanvrager is een houder van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd, waaronder begrepen een verblijfsvergunning die naar zijn aard tijdelijk is, ten aanzien van wie na individueel onderzoek op grond van overige omstandigheden kan worden vastgesteld dat sprake is van aanvaardbare risico’s.

Met betrekking tot het beroep op vergelijkbare voorwaarden omtrent nationaliteit en verblijfsstatus in de Voorwaarden & Normen voor NHG, merkt de Commissie op dat deze de hypothecair financiers niet ontslaan van hun eigen verantwoordelijkheid om niet in strijd met de gelijkebehandelingswetgeving te handelen. Ter informatie wijst de Commissie erop dat zij de SWEW heeft geadviseerd haar Voorwaarden & Normen aan te passen op het punt van het uitsluiten van houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd van het recht op

Indien, mede in aanmerking genomen de andere aspecten die bij het bepalen van de zekerheid van belang kunnen zijn, het risico onaanvaardbaar hoog wordt geacht omdat de reële kans bestaat dat de aanvrager slechts voor een bepaalde periode in Nederland zal verblijven, verdient het aanbeveling om naar mogelijkheden te zoeken om tot hypotheekverlening, althans borgstelling over te gaan waarbij het risico van zowel de financier als de aanvrager wordt beperkt. Te denken valt aan een afwijkende verstrekkingsnorm of looptijd, zoals

22


door een van de financiers in de praktijk reeds wordt toegepast, of borgstelling tot een lager percentage van de executiewaarde. Voorts is het gewenst om eisen die in het acceptatiebeleid en in de Voorwaarden & Normen voor NHG worden gesteld aan de verblijfsstatus van de medeaanvrager te schrappen en te volstaan met voorlichting aan de medeaanvrager over zijn hoofdelijke aansprakelijkheid.


23

4 Postcodebeleid 4.1 De praktijk Uit het acceptatiebeleid van de negen hypothecair financiers die de Commissie heeft gehoord, blijkt dat diverse banken in meerdere of mindere mate beperkende bepalingen hebben voor woningen of appartementen (hierna: woningen) in bepaalde steden, wijken of postcodegebieden (hierna: postcodegebieden). De Commissie kwam de volgende vier varianten tegen: 1. een postcodegebonden financieringsbeleid: a. in bepaalde postcodegebieden onder een bepaalde drempelwaarde voor appartementen geen financiering en boven deze drempelwaarde een lening ten bedrage van maximaal 90% van de executiewaarde, in plaats van de gebruikelijke 125% lening (Argenta Spaarbank N.V.); b. uitsluitend financiering met NHG van appartementen van voor 1940 onder een bepaalde drempelwaarde in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht (Fortis Bank (Nederland) N.V.34); 2. een standaard fraudecontrole voor woningen in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag onder een bepaalde drempelwaarde (ING Bank N.V.); 3. standaard fraudecontroles voor woningen in ‘saneringswijken’, waarvan de postcodes zijn opgenomen in het geautomatiseerde systeem (ING Bank N.V. en Postbank N.V.);

4. het standaard vereisen van een taxatierapport voor woningen van voor 1975 in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag onder een bepaalde drempelwaarde (ING Bank N.V.). Daarnaast voeren sommige hypothecair financiers een algemeen prijsbeleid.35 Bovendien hanteren sommige hypothecair financiers een geautomatiseerd systeem. De postcode, wijk of stad zijn daarin over het algemeen geen variabele, los van de omstandigheid dat deze als adresgegevens van de aanvrager en het onderpandadres worden opgenomen. Wel kennen de ING Bank N.V. en de Postbank N.V. een geautomatiseerd systeem van postcodes van saneringswijken. Indien het geautomatiseerde systeem niet tot toewijzing concludeert, vindt er bij alle hypothecair financiers vervolgens nog een handmatige beoordeling plaats door speciaal daartoe aangewezen medewerkers. Bij de meeste hypothecair financiers vindt, ongeacht de uitkomst van het geautomatiseerd systeem, altijd als laatste een handmatige beoordeling plaats of de aanvraag al dan niet wordt gehonoreerd. Uit het rapport van de UvA blijkt dat als de financiers postcodegebonden beperkende bepalingen hanteren, deze met name betrekking hebben op postcodegebieden waar relatief veel allochtonen wonen. Dit blijken, aldus

34 Acceptatievoorwaarden particuliere hypotheken Fortis Bank Label september 2006 par. 1.2 Appartementen. 35 Het komt ook voor dat de hypothecair financiers een algemeen prijsbeleid voeren, in die zin dat zij een drempelwaarde hanteren waaronder zij niet financieren. ABN AMRO Bank N.V. financiert bijvoorbeeld bij panden beneden de 50.000 euro maximaal 75 procent van de executiewaarden, tenzij er NHG is verleend. Fortis Hypotheekbank N.V. verleent voor woonhuizen met een onderhandse verkoopwaarde beneden 75.000 euro maximaal 100 procent financiering terwijl woonhuizen met een hogere onderhandse verkoopwaarde tot 130 procent van de executiewaarde worden gefinancierd. Op appartementen met een onderhandse verkoopwaarde van minder dan 75.000 euro kan een lening van maximaal 90 procent van de executiewaarde worden verstrekt. Volgens de UvA p. 95 kan een prijsbeleid tot een postcodebeleid leiden. Immers, bepaalde prijsklassen zijn sterk gecentreerd in bepaalde wijken en de woningen in prijsklassen onder de door de hypothecair financiers gehanteerde drempelwaarden liggen met name in postcodegebieden waar relatief veel allochtonen wonen. Deze stelling uit het UvA-rapport neemt de Commissie niet over. Hoewel er zeker een verband bestaat tussen de prijzen van woningen en de postcodegebieden, is dit verband niet zodanig dat in zijn algemeenheid kan worden gezegd dat een beleid dat inhoudt dat geen woningen onder een bepaalde drempelwaarde worden gefinancierd, inhoudt dat gehele postcodegebieden van financiering zijn uitgesloten en andere postcodegebieden niet. Wel kan worden gezegd dat bepaalde postcodegebieden bij een dergelijk beleid in overwegende mate zijn uitgesloten en met name die gedeelten ervan die de slechtste staat van onderhoud hebben. Het is zelfs heel wel denkbaar dat allochtonen relatief vaak juist de uitgesloten woningen zullen bezitten, bewonen, of willen kopen, mogelijk zelfs als die niet liggen in de postcodegebieden waar relatief veel allochtonen wonen. Los hiervan geldt dat in bijvoorbeeld het noorden en oosten van het land de huizenprijzen lager liggen dan in het westen en daar, bijvoorbeeld in vergelijking tot de grote steden in het westen van Nederland, relatief veel woningen onder de drempelwaarde voorkomen. Dit betreft geen gebieden waar relatief veel allochtonen wonen. Gelet op het voorgaande is de Commissie van oordeel dat niet is komen vast te staan dat een algemeen prijsbeleid zoals hier besproken, tot indirect onderscheid op grond van ras of nationaliteit leidt.

24


het UvA-rapport, overigens de wijken te zijn waar de goedkoopste woningen worden aangeboden.36 De UvA heeft drie steden onderzocht: Arnhem, Den Haag en Rotterdam. Volgens het UvA rapport is het in Arnhem in de wijken Malbruggen, Klarendal en Predikshaaf volgens (bijna) alle respondenten moeilijker om een hypotheek te krijgen. In Den Haag geldt dit voor Transvaal, Schilderswijk, Molenwijk, Laakkwartier en Spoorwijk en in Rotterdam geldt dit voor Spangen, Nieuwe Westen, Middelland, Tussendijken, Bospolder, Delfshaven, Tarwewijk/Millinxbuurt, Bloemhof, Hillesluis, Afrikaanderwijk en Feijenoord. Dit zijn vrijwel één op één de wijken met de hoogste percentages allochtonen. In het UvA-rapport staat hierover: ‘In zowel Arnhem als Den Haag en Rotterdam is er een grote overlap tussen het aandeel etnische minderheden in een wijk en het bestaan van problemen met de acceptatie van hypotheekaanvragen. Daarmee is niet gezegd dat het aandeel etnische minderheden een causaal verband heeft met deze problemen, maar wel dat het om dezelfde wijken gaat en dat dientengevolge etnische minderheden zwaarder worden getroffen door het verscherpte acceptatiebeleid omdat zij verhoudingsgewijs vaker in deze wijken wonen.37’ Het gaat om de volgende bepalingen in het acceptatiebeleid van de betreffende hypotheeknemers: a. Argenta Spaarbank N.V. verleent geen financiering voor appartementen gelegen in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht volgens een lijst van postcodes indien de verkoopwaarde vrij van huur of gebruik (VOVwaarde) kleiner is dan 100.000 euro. Tevens hanteert zij indien het te financieren onderpand een appartement betreft in een van deze postcodegebieden een financieringsgrens bij 90 procent van de executiewaarde, als de VOV-waarde gelijk is of hoger dan 100.000 euro maar niet meer dan 250.000 euro bedraagt.38 De door Argenta Spaarbank N.V. aangewezen postcodegebieden betreffen 77 tot 90 procent van het totaal aantal postcodes in de steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Uit gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) van de Nederlandse bevolking per

1 januari 2005 per 4-cijferige postcode, beschikbaar via http://statline.cbs.nl, blijkt dat in de postcodegebieden van die steden die niet zijn aangewezen gemiddeld genomen geen hoger of lager percentage allochtonen woont, dan in de wel aangewezen postcodegebieden.39 Uit de CBS cijfers blijkt bovendien dat deze vier steden in de top vijf staan van Nederlandse steden met het hoogste percentage allochtonen. b. Fortis Bank Nederland N.V. kent strengere eisen aan de kredietverstrekking ten aanzien van appartementen in de vier grote steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht, die zijn gebouwd voor 1940 én een vrije verkoopwaarde (of koopsom k.k.) hebben die lager is dan 90.750 euro. Deze appartementen worden slechts met NHG gefinancierd.40 Deze steden behoren tot de top vijf van steden met het hoogste percentage allochtonen. c. ING Bank N.V. verricht extra fraudecontroles bij woonhuizen en appartementen in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag in de prijsklasse tot 150.000 euro. Bij bestaande woonhuizen en appartementen, bouwjaar vóór 1975 gelegen in Amsterdam, Rotterdam of Den Haag met een koopsom tot 150.000 euro is altijd een taxatierapport vereist. Voorts heeft de ING Bank N.V. de postcodes van ‘saneringswijken’ opgenomen in een geautomatiseerd systeem, maar zij noemt de betreffende postcodes niet.41 Ter zitting van 14 september 2006 heeft de ING Bank N.V. meegedeeld dat het saneringswijken betreft in de drie grote steden. Deze steden behoren tot de top vijf van steden met de hoogste percentages allochtonen. ING Bank N.V. deelde voorts mee dat indien een aanvraag een pand in een saneringswijk betreft, de Fraudedesk zal onderzoeken of de aanvraag vanuit het oogpunt van fraudebeheersing al dan niet door kan gaan. Enkel indien aannemelijk kan worden gemaakt dat sprake is van frauduleus handelen zal de aanvraag worden afgewezen. Amsterdam, Rotterdam en Den Haag vormen aldus volgens gegevens van het CBS de top drie in de lijst van steden met de hoogste percentages allochtonen.

36 Par. 4.4 en 4.5 en hfst. 5 legenda met kaartjes en p. 101 e.v. UvA-rapport 37 UvA-rapport p. 101. 38 Argenta Spaarbank NV Hypotheken Nederland Acceptatiebeleid 1 mei 2005 par. 3.10 (n) en par. 4.2.1 (b). 39 Vgl. noot 13. 40 Acceptatievoorwaarden particuliere hypotheken Fortis Bank Label par. 1.2 Appartementen. 41 Acceptatieregels ING Bank N.V. 11-5-2006, par. 214-4: onderpand.

4. Postcodebeleid

25

d. Ook de Postbank N.V. heeft de postcodes van saneringswijken (zonder de betreffende postcodes te noemen) opgenomen in een geautomatiseerd systeem. Ter zitting van 14 september 2006 heeft de Postbank N.V. meegedeeld dat het saneringswijken betreft in de drie grote steden. Ook hier geldt dat indien een aanvraag een pand in een saneringswijk betreft, de Fraudedesk zal onderzoeken of de aanvraag vanuit het oogpunt van fraudebeheersing al dan niet door kan gaan. Enkel indien aannemelijk kan worden gemaakt dat sprake is van frauduleus handelen zal de aanvraag worden afgewezen. Los van de hiervoor vermelde postcode- c.q. plaatsvereisten is het mogelijk dat hypothecair financiers, ook als zij in hun schriftelijke acceptatiebeleid geen gebiedsgebonden bepalingen hanteren, dit in de praktijk toch doen, maar de Commissie heeft hiervoor geen concrete aanwijzingen. Hetgeen hierover in het rapport van de UvA is opgemerkt is door de hypothecair financiers gemotiveerd weersproken. Zij hebben aangevoerd dat zij hetzij (nog) geen creditscoringsysteem hanteren42, hetzij dat postcode geen risicobepalende variable is. De hypothecair financiers hebben bovendien aangevoerd dat er, in ieder geval als het systeem geen groen licht heeft gegeven, hoe dan ook nog een handmatige beoordeling plaatsvindt. De vraag of de hypothecair financiers die een postcodeen/of prijsbeleid voeren direct of indirect onderscheid naar ras of nationaliteit maken, komt aan de orde in paragraaf 4.3 beoordeling.

4.2 Rechtvaardigingen Door vrijwel alle hypothecair financiers is primair ontkend dat zij een postcodebeleid voeren of aan ‘redlining’ doen. Voor zover het acceptatiebeleid van de hypothecair financiers niettemin beperkingen bevat ten aanzien van specifieke postcodegebieden en/of drempelwaarden, gaven zij hiervoor subsidiair de volgende rechtvaardigingen. Hypothecair financiers zijn vrij in de keuze van het marktsegment waarop zij zich richten. Tevens is aangevoerd dat hypotheken onder een bepaald bedrag niet meer lonen.

Hypothecair financiers komen in die gevallen naar eigen zeggen onvoldoende uit de kosten. Bovendien zijn woningen onder een bepaalde drempelwaarde in de grote steden niet eenvoudig te verkopen, aldus een van de financiers. De betreffende hypothecair financiers beroepen zich bovendien op de noodzaak van beperking van het financiële risico van zowel de financier als de aanvrager. De risico’s van gedwongen verkoop zijn in de postcodegebieden en prijsklassen waarvoor het bijzondere beleid geldt, relatief groot. Hypothecair financiers zijn op grond van de Wet op de financiële dienstverlening (Wfd) verplicht om overfinanciering tegen te gaan. Volgens een aantal hypothecair financiers (zie bijlage 2) is in bepaalde postcodegebieden en prijsklassen sprake van relatief veel fraude. De bestrijding daarvan noopt tot bijzonder beleid voor die postcodegebieden en prijsklassen. De betreffende wijken zijn, aldus deze hypothecair financiers, het actieterrein van malafide praktijken. De hypothecair financiers zijn vaak het slachtoffer geworden van fraude door taxateurs, makelaars, bemiddelaars. Argenta Spaarbank N.V. stelt dat zij, omdat zij geheel automatisch werkt, meer risico loopt dan banken die handmatig weken. Zij voegt hieraan toe dat zij pas sinds zes maanden bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) kan opvragen of iemand eerder financiële problemen heeft gehad of fraude heeft gepleegd en dat het veilingsysteem in Nederland niet goed werkt. ING Bank N.V. wijst op het samenwerkingsconvenant ‘Aanpak financiering huisjesmelkers’ van 1 december 2005 waarbij vrijwel alle bekende banken zijn betrokken. Het is een convenant tussen de gemeente Den Haag, de Stichting Fraudebestrijding Hypotheken, de Nederlandse Vereniging van Banken, het Arrondissementsparket ’s-Gravenhage en de Politie Haaglanden op het handhavingsproject ‘Onrechtmatig wonen’. Daarin staat bijvoorbeeld: ‘Vooral de oude wijken in Den Haag lenen zich voor het genoemde onrechtmatig gebruik waarbij met name de wijk Transvaal de boventoon lijkt te voeren.’

42 Creditscoring is het selecteren van onder meer verhaals- en betalingsrisico’s bij kredietverlening. Een creditscoringsysteem is het geautomatiseerd uitvoeren van deze selectie met behulp van in het systeem in te voeren variabelen.

26


4.3 Beoordeling De Commissie constateert op grond van het bovenstaande dat vier van de bevraagde hypothecair financiers postcodegebonden bepalingen hanteren. Twee daarvan (Argenta Spaarbank N.V. en Fortis Bank (Nederland) N.V.) hanteren een acceptatiebeleid waarbij geen hypothecaire financiering wordt verleend voor woningen onder een drempelwaarde in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht, althans het merendeel van de postcodegebieden in die steden. De ING Bank N.V. en de Postbank N.V. houden standaard fraudecontroles voor woningen onder een drempelwaarde in de steden Amsterdam, Rotterdam en Den Haag en voor woningen in ‘saneringswijken’. De ING Bank N.V. eist voor deze woningen tevens standaard een taxatierapport. Deze postcodegebonden bepalingen betreffen met name gebieden waar relatief veel allochtonen wonen. Immers, voor zover het om hele steden gaat, behoren deze steden, blijkens CBS-cijfers, tot de top drie, dan wel de top vijf van steden qua aantallen allochtonen, en waar het om specifieke postcodes gaat (Argenta Spaarbank N.V.), gaat het alleen om postcodes in die steden, zij het dat niet alle postcodes in die steden zijn uitgesloten. In de niet uitgesloten postcodes in die steden wonen gemiddeld genomen niet meer of minder allochtonen dan in de rest van die steden. Op grond hiervan kan worden vastgesteld dat de aangewezen postcodegebieden in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht, gebieden zijn waar relatief veel allochtonen wonen. Het niet of slechts onder bezwarende voorwaarden verstrekken van hypotheken voor woningen in deze gebieden heeft daarom indirect onderscheid op grond van ras tot gevolg. Immers, in de eerste plaats leidt een dergelijk beleid ertoe dat woningen in de betreffende gebieden moeilijker kunnen worden verkocht en in waarde dalen. De bewoners van deze gebieden, relatief veel allochtonen, lijden hierdoor nadeel. In deze steden wonen verhoudingsgewijs veel allochtonen. In de tweede plaats zijn het hoogstwaarschijnlijk relatief veel allochtonen die in deze wijken een hypothecaire financiering proberen te krijgen en daarbij belemmeringen of benadeling ondervinden. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat ook de nieuwe bewoners van wijken waarin relatief veel allochtonen wonen, juist ook weer relatief veel allochtonen zijn, tenzij intensieve renovatie, stadsvernieuwing of face-lifts in de wijk plaatsvinden.

De in paragraaf 4.1 genoemde postcodegebonden bepalingen betreffen, naar het oordeel van de Commissie, bepalingen waarin categorisch, dat wil zeggen zonder individuele toets, eisen worden gesteld of op grond waarvan uitsluiting plaatsvindt. Het gaat bovendien om bezwarende eisen, gelet op het navolgende. De postcodegebonden bepaling die inhoudt dat zonder NHG geen hypotheek wordt verleend is bezwarend omdat uit het acceptatiebeleid en ter zitting is gebleken dat hypothecair financiers ook zonder NHG tot financiering overgaan (zie bijlage 2). Het betreft dus een extra eis. Het uitvoeren van standaard fraudecontroles bij aanvragen ten behoeve van een pand in bepaalde postcodegebieden is stigmatiserend. Hoewel ter zitting is aangevoerd dat deze controles weinig tijd kosten (ING Bank N.V.), zal er op zijn minst enige extra tijd mee zijn gemoeid, maar vooral is het extra belastend vanwege de inbreuk op de privacy die plaatsvindt. Het voor bepaalde postcodegebieden standaard een taxatierapport eisen, is een bezwarende voorwaarde vanwege de tijd en kosten daarvan. Indirect onderscheid is objectief gerechtvaardigd als er sprake is van een legitiem doel, en het maken van onderscheid een geschikt en noodzakelijk middel is om dit doel te bereiken (vgl. par. 2.3). De in par. 4.2 beschreven doelen, kort samengevat als keuze marktsegment, risicobeperking en fraudebestrijding, acht de Commissie legitiem. Deze doelen beantwoorden aan een werkelijke behoefte en zijn niet discriminerend. De vraag of het in paragraaf 4.1 beschreven postcodebeleid dat sommige hypothecair financiers hanteren geschikt en noodzakelijk is om deze doelen te bereiken, vergt een uitvoeriger antwoord. Hierbij is onder meer van belang om na te gaan of het risico van gedwongen verkopen en van fraude bij financiering van woningen of appartementen in de gebieden waarvoor een beleid van uitsluiting of beperking geldt, werkelijk, wezenlijk en in alle gevallen verschilt van dat risico in andere gebieden en of er andere manieren zijn om het risico te verminderen of weg te nemen. Hieromtrent overweegt de Commissie het volgende:

4. Postcodebeleid

27

1. De Commissie heeft in het verleden een aantal maal geoordeeld over situaties waarin een bedrijf zich erop beriep dat het zich op een bepaald marktsegment mag richten. Uit deze oordelen kan de volgende algemene lijn worden afgeleid. Op zichzelf staat het een bedrijf vrij om zich slechts op een specifiek marktsegment te richten. In beginsel kan van bedrijven niet worden gevergd dat zij hun aanbod uitbreiden naar een marktsegment dat vreemd is aan hun bedrijfsdoelstelling/-voering.43 Het is echter niet toegestaan om een uitzondering te maken op het (acceptatie)beleid, die tot uitsluiting van door de gelijkebehandelingswetgeving beschermde groepen leidt of tot bezwarende voorwaarden voor deze groepen.44 Als geen enkele hypothecair financier een hypothecaire financiering wil verstrekken voor woningen onder een drempelwaarde in deze gebieden, wil dat zeggen dat hele wijken of gedeelten daarvan onverkoopbaar zijn. Dit is het recept voor verpaupering. Het uitsluiten van bepaalde postcodegebieden betreft in feite geen keuze voor een specifiek marktsegment maar een keuze die relatief veel allochtonen benadeelt, hetgeen tot indirect onderscheid op grond van ras leidt. Zoals in paragraaf 1.6 uiteen is gezet is de contractvrijheid bij het afsluiten van een hypotheek onder andere beperkt door de gelijkebehandelingswetgeving. 2. De hypothecair financiers hebben gesteld dat in bepaalde gebieden meer fraude voorkomt en vaker gedwongen verkopen plaatsvinden en dat daarom het verstrekken van hypotheken in die gebieden minder zou lonen. Voorzover komt vast te staan dat in bepaalde gebieden meer dan elders fraude en gedwongen verkopen voorkomen, kan dit eventueel extra fraude-

controles en extra eisen ten aanzien van het taxatierapport rechtvaardigen. In geen geval rechtvaardigt dit echter de uitsluiting van hypothecaire financiering van woningen in deze postcodegebieden. 3. Ook indien het risico van een gedwongen verkoop of van fraude in een bepaald postcodegebied groter is, wil dat nog niet zeggen dat dit geldt voor elke woning of appartement in dat gebied. De essentie van de gelijkebehandelingswetgeving is dat veronderstellingen op basis van algemene of gemiddelde groepskenmerken, die direct of indirect onderscheidmakend zijn, niet zonder meer mogen worden doorgetrokken naar het individu of een individuele situatie. De gelijkebehandelingswetgeving beoogt immers uitsluiting op grond van stereotyperingen die samenhangen met de beschermde gronden tegen te gaan. Uit hoofde van artikel 42 Wet Bescherming Persoonsgegevens (WBP) mag een uitkomst van groepsprofilering nooit de enige reden zijn om een beslissing te nemen over een persoon.45 Dit betekent dat zelfs indien zou komen vast te staan dat sprake is van een groter risico van gedwongen verkoop of fraude in bepaalde (postcode)gebieden, dit nog niet betekent dat de hypothecair financiers dit risico mogen afwentelen op alle hypotheekverstrekkingen voor woningen of appartementen in dat postcodegebied. De Wfd noopt hiertoe niet en de meeste hypothecair financiers blijken hier niet voor te kiezen. Hypothecair financiers kunnen er ook toe besluiten dit risico af te wentelen op die gevallen waarin concrete aanwijzingen aanwezig zijn voor het risico van gedwongen verkoop of fraude, bijvoorbeeld gelet op het verleden van de aanvrager, of dit risico te spreiden over alle hypothecaire financieringen

43 Vgl. CGB 12 januari 2006, oordeel 2006-5. 44 Dit was naar het oordeel van de Commissie het geval bij verzekeringmaatschappijen die in een arbeidsongeschikheidsverzekering voor zelfstandigen een wachttijd van één of twee jaar hanteerden voor arbeidsongeschiktheid voortvloeiend uit zwangerschap, CGB 3 mei 2005, oordeel 2005-80 en CGB 29 april 2004, oordeel 2004-44. 45 Beuving, Heuver en Van Helden van het CBP wijzen er in hun artikel ‘Etniciteit, profilering en het gelijkheidsbeginsel’ NJB 29 september 2006 nr. 34 p.1954 e.v., op dat de beoordeling van iemand uitsluitend op basis van statistische kenmerken van een groep waartoe hij wordt gerekend en het ontbreken van een causale relatie tussen het individu en het aan hem toegeschreven kenmerk onrechtvaardig is. ‘Het doet geen recht aan de individualiteit van een persoon. Zelfs een in de praktijk bruikbaar gebleken groepsprofiel is nog steeds geen vaststaand feit over een individu, ook al is de verleiding om het zo te zien groot.’ Volgens artikel 42 WBP mag een uitkomst van groepsprofilering nooit de enige reden zijn om een beslissing te nemen over een persoon. En verder verbiedt artikel 16 WBP in beginsel het gebruik van persoonsgegevens over ras, etniciteit en nationaliteit (uitzonderingen hierop worden genoemd in artikel 18 en 23 WBP en betreffen punten als voorkeursbeleid, identificatiedoeleinden, wetenschap en statistiek, uitdrukkelijke toestemming van betrokkene en zwaarwegend algemeen belang).

28


die zij in Nederland verstrekken. Dit geldt zowel voor het uitsluiten van financiering van appartementen onder een bepaalde drempelwaarde in bepaalde postcodegebieden, als voor het alleen in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag standaard vereisen van fraudecontroles en taxatierapporten voor bepaalde woningen. Op grond van het bovenstaande constateert de Commissie dat hetgeen is aangevoerd niet kan gelden als objectieve rechtvaardiging voor het indirecte onderscheid dat door de vier in paragraaf 4.1 genoemde hypothecair financiers (Argenta Spaarbank N.V., Fortis Bank (Nederland) N.V., ING Bank N.V en Postbank N.V.) wordt gemaakt door in het acceptatiebeleid beperkende voorwaarden te hanteren ten aanzien van postcodegebieden waar relatief veel allochtonen wonen. Hoewel deze beperkende voorwaarden kunnen bijdragen aan het bereiken van de legitieme doelen – beperking van het risico van gedwongen verkopen en fraude en naleving van de verplichtingen van de Wfd – en derhalve in beginsel geschikt zijn om deze doelen te bereiken, is de uitsluiting van (een bepaalde categorie) woningen in deze postcodegebieden niet noodzakelijk. Het is een te grofmazig middel om de risico’s te beperken. Gelet op de omstandigheid dat dit kan leiden tot onverkoopbaarheid van woningen in bepaalde wijken en daarmee tot verpaupering, is het niet proportioneel om zo grofmazig te werk te gaan.46 Van cruciaal belang is voorts dat er alternatieve, fijnmaziger methoden zijn, om de risico’s te beperken. Hypothecair financiers mogen worden geacht goed in staat te zijn om per aanvrager op basis van de aan alle aanvragers gestelde eisen, zoals inkomen, schulden en BKR-gegevens en per woning op basis van het taxatierapport, individueel de risico’s van gedwongen verkopen en fraude vast te stellen. Dat de meeste onderzochte hypothecair financiers blijkens hun acceptatievoorwaarden geen postcodegebonden onderscheid maken, onderstreept dit. Daarbij komt dat er verschillende manieren zijn, en in de praktijk ook worden toegepast, om deze risico’s te beperken en dat het om een relatief gering risico gaat. Hoewel de kosten van een gedwongen verkoop vrijwel onafhankelijk zijn van de waarde van het onderpand – het gaat immers om kosten van inschakeling van een notaris, de kadasterkosten en

soms een bepaald bedrag aan door de executerende bank in rekening gebrachte kosten i.v.m. beheer – en dus relatief hoger zijn voor goedkopere woningen, doet dit er niet aan af dat het grootste risico door de waarde van het onderpand en eventueel de NHG wordt opgevangen. De hoogte van de hypothecaire lening altijd is immers gerelateerd aan de waarde van het onderpand. Bij woningen onder de 250.000 euro zal in veel gevallen een NHG zijn verleend. Zoals reeds aangegeven in paragraaf 2.3 kunnen bovendien financiële argumenten indirect onderscheid in principe niet rechtvaardigen. Op grond van het voorgaande komt de Commissie tot de volgende aanbeveling: Het verdient aanbeveling dat hypothecair financiers postcodeen gebiedsgebonden bepalingen uit hun acceptatiebeleid schrappen als die inhouden dat woningen in bepaalde steden of wijken waar relatief veel allochtonen wonen niet worden gefinancierd of slechts onder bezwarende voorwaarden. Het acceptatiebeleid van de meeste onderzochte hypothecair financiers laat zien dat dergelijke bepalingen niet nodig zijn.

46 Vgl. UvA-rapport p. 19: De mensen die hierdoor het hardst worden getroffen, zijn niet degenen die geen hypotheek kunnen krijgen, maar de bewoners van de wijk die hun woning niet, of slechts onder ongunstige voorwaarden, kunnen verkopen.

4. Postcodebeleid

29

5 Transparantie en termijnen 5.1 Transparantie Uit het rapport van de UvA blijkt dat er zowel bij hypotheekbemiddelaars als bij aanvragers veel onduidelijkheid is over het acceptatiebeleid.47 De acceptatiecriteria van de hypothecair financiers zijn in alle gevallen uitsluitend voor intern gebruik en niet openbaar. Voor intermediairs is het acceptatiebeleid, al dan niet op hoofdlijnen, wel beschikbaar. De hypotheekadviseur licht een en ander toe aan de aanvrager in het adviesgesprek. De hypothecair financiers gaven drie redenen voor het niet openbaar maken van hun acceptatiecriteria. In de eerste plaats concurrentieoverwegingen, in de tweede plaats dat de voorwaarden een zodanig specialistisch karakter hebben en zoveel vakjargon bevatten dat ze voor de klant niet zijn te begrijpen, en in de derde plaats dat beoordeling van een aanvraag maatwerk is. Uitsluitend SNS Bank N.V. heeft meegedeeld dat er op zichzelf geen bezwaar bestaat tegen het ter beschikking stellen van de acceptatiecriteria aan de aanvrager. Diverse hypothecair financiers hebben wel folders met meer globale informatie over het acceptatiebeleid. Ook bestaat de mogelijkheid, bijvoorbeeld bij ABN AMRO Bank N.V., om via internet een berekening te maken van het maximale leenbedrag op basis van het inkomen. In het UvA-rapport staat tevens dat de reden van afwijzing vaak niet bekend is bij de aanvragers. Op de zitting is door de meeste hypothecair financiers meegedeeld dat zij de afwijzing uitsluitend desgevraagd motiveren. Het is vaste oordelenlijn van de Commissie dat procedures inzichtelijk, controleerbaar en systematisch moeten worden uitgevoerd.48 Dit is noodzakelijk omdat anders bewust of onbewust verboden onderscheid in de zin van

de wet kan plaatsvinden en geen (rechterlijke) controle over de procedure mogelijk is.49 Ook het Hof van Justitie van de Europese Gemeenschappen heeft in het kader van zaken over gelijke beloning op grond van geslacht gewezen op de noodzaak van doorzichtigheid van procedures teneinde ongelijke behandeling te voorkomen. In het geval van een ondoorzichtige procedure is het aan de partij die onderscheid maakt om aannemelijk te maken dat er geen sprake is van verboden onderscheid.50 Een concrete en op het individu toegespitste motivering van een afwijzing voor een hypothecaire financiering is van belang om duidelijkheid te verschaffen over de reden van afwijzing en ter voorkoming van gevoelens van ongelijke behandeling. De Commissie beveelt de hypothecair financiers aan daar waar de praktijk flexibeler is dan het schriftelijke acceptatiebeleid suggereert, deze praktijk in het schriftelijk acceptatiebeleid te verwerken. Het is voorts van belang om zoveel mogelijk inzicht te verschaffen in hun acceptatiebeleid zowel aan hypotheekbemiddelaars als aanvragers, door publieksversies van hun acceptatiebeleid te maken. Tevens verdient het aanbeveling om standaard een schriftelijke toelichting te geven bij afwijzing van een aanvraag voor een hypothecaire financiering, met een concrete en op het individu toegespitste motivering.

47 UvA-rapport p. 96. 48 Onder meer: CGB, 20 december 1995, oordeel 1995-70, 17 maart 1998, oordeel 1998-25, 31 augustus 2000, oordeel 2000-68, en 27 juni 2006, oordeel 2006-129. 49 Beuving, Heuver en Van Helden wijzen erop, in hun eerder genoemde artikel in het NJB van 29 september 2006, dat het gebruik van groepsprofielen transparant dient te zijn: ‘Personen moeten ervan op de hoogte zijn als bij een beslissing die hen aangaat een groepsprofiel wordt gebruikt. Zij moeten ook worden geïnformeerd over de logica die aan een beslissing ten grondslag ligt. Hierdoor kan iemand zich beter verweren tegen een beslissing, bijvoorbeeld als er sprake is van een op grond van de Algemene wet gelijke behandeling verboden onderscheid. Het CBP heeft de indruk dat risicoselectie zich echter veelal aan het gezichtsveld van de betrokkenen onttrekt. De neiging bestaat weinig los te laten over het gebruik van profielen bij het inschatten van risico’s en over welke persoonskenmerken daarbij een rol spelen. Het argument hiervoor is vrees dat de burger anders zal anticiperen op deze selectiemethode. Het is zeer de vraag of dit argument reëel is. Belangrijker is dat transparantie een voorwaarde is om overheid en anderen te kunnen controleren.’ 50 Hof van Justitie van de Europese Gemeenschappen, 17 oktober 1989, Danfoss versus Handels- og Kontorfunktionaerernes Forbund i Danmark; zaak 109/88, Jur. 1989, p. 3199.

30


5.2 Termijnen In het rapport van de UvA is erop gewezen dat respondenten klagen dat zij soms de financiering niet op tijd rond krijgen. Niet op tijd wil zeggen binnen de termijn van de ontbindende voorwaarden van het verkrijgen van hypothecaire financiering, doorgaans een termijn van vier weken. Veel respondenten in het UvA-rapport constateren dat het bij hypotheekaanvragen uit bepaalde wijken langer duurt voordat de hypotheekverstrekker laat weten wel of niet tot financiering te willen overgaan. Sommige respondenten spreken van het ‘onder op de stapel leggen’ van hypotheekaanvragen uit bepaalde buurten. Volgens enkele respondenten geldt dit niet alleen voor bepaalde wijken, maar ook voor etnische minderheden.51 De Commissie heeft de hypothecair financiers hierover bevraagd. Zij herkenden dit beeld niet en ontkenden dat het traineren met de behandeling van aanvragen zou plaatsvinden. Zij hanteren naar eigen zeggen allen termijnen van maximaal enkele dagen voor de afhandeling, zelfs als er fraudecontroles plaatsvinden. Het komt voor dat ze deze termijnen niet halen, maar dat ligt dan aan plotselinge drukte, bijvoorbeeld door rentewijzigingen. Soms moet aanvullende informatie worden opgevraagd, daarmee is vanzelfsprekend enige tijd gemoeid. De Commissie concludeert dat niet is komen vast te staan dat er daadwerkelijk een probleem is met betrekking tot de tijdige behandeling van aanvragen, in het bijzonder van allochtone aanvragers of met betrekking tot hypotheken in wijken waar relatief veel allochtonen wonen.

51 UvA-rapport p. 97.

5. Transparantie en termijnen

31

6 Conclusies,aanbevelingen en adviezen 6.1 Conclusies De Commissie heeft zich bij aanvang van het onderzoek drie hoofdvragen gesteld (vgl. paragraaf 1.1) aan de hand waarvan thans de volgende conclusies kunnen worden getrokken: 1. Bij risicoselectie door hypothecair financiers vindt indirect onderscheid plaats op grond van ras en nationaliteit. De AWGB verbiedt zowel het maken van direct als van indirect onderscheid. Van direct onderscheid naar ras of nationaliteit is sprake als bij onderscheidmakend handelen of nalaten, of in een regeling of beleid rechtstreeks wordt verwezen naar een van deze gronden. Van direct onderscheid in het acceptatiebeleid van hypothecair financiers is niet gebleken. Indirect onderscheid is onderscheid dat op grond van een neutraal criterium, voorschrift of handelen personen in het bijzonder treft in verband met een of meer in de AWGB genoemde gronden. Ook indirect onderscheid naar ras en nationaliteit is verboden, tenzij sprake is van een objectieve rechtvaardiging. Blijkens de acceptatievoorwaarden van de onderzochte hypothecair financiers vindt wel indirect onderscheid plaats naar ras en nationaliteit. Enerzijds door uitsluiting van hypothecaire financiering dan wel het hanteren van bezwarende voorwaarden ten aanzien van woningen onder een drempelwaarde variërend van 90.750 tot 250.000 euro, in de steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht, althans in bepaalde postcodegebieden in die steden. Anderzijds door het uitsluiten van houders van verblijfsvergunningen voor bepaalde tijd van de mogelijkheid een hypothecaire financiering te verkrijgen. Het indirecte onderscheid naar postcodegebied is beperkt tot vier van de in totaal negen hypothecair financiers die zijn opgeroepen voor de hoorzitting. Er zijn geen aanwijzingen dat het berust op een algemene praktijk van alle hypothecair financiers. Dit indirecte onderscheid kan ernstige gevolgen hebben. Met name de uitsluiting van hypothecaire financiering van categorieën woningen in bepaalde postcodegebieden kan bij toepassing door meer hypothecair financiers leiden tot een neerwaartse spiraal, die kan uitmonden in onverkoopbaarheid van woningen onder een bepaalde drempelwaarde in de betreffende postcodegebieden waar relatief veel allochtonen wonen.

32


Het indirecte onderscheid naar verblijfsstatus is wel algemene praktijk. Zeven van de negen onderzochte hypothecair financiers hanteren acceptatieregels waarin zij personen uitsluiten van financiering indien zij geen burger zijn van de EU, EER of Zwitserland en zij niet beschikken over een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd in Nederland. Dat betekent dat alleen al het niet beschikken over een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd voor deze financiers reden is om de aanvraag om een hypothecaire financiering af te wijzen, ongeacht de financiële positie en vooruitzichten van de aanvrager. De twee andere hypothecair financiers hanteren voor deze groep beperkende voorwaarden of financieren slechts tot een geringer percentage van de executiewaarde. Dit onderscheid naar verblijfsstatus heeft door het algemene karakter ervan niet alleen ernstige individuele gevolgen, maar door de omvang van de groep ook grote maatschappelijke gevolgen. Op 1 oktober 2006 waren er in Nederland 235.000 houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd. Het is van belang dat ook voor deze groep de mogelijkheid bestaat een huis te kopen en een daartoe noodzakelijke hypothecaire financiering te verkrijgen, uiteraard afhankelijk van hun financiële positie en vooruitzichten. Mede gelet op de hoge huurprijzen in de vrije sector en de lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen, is de toegang tot de markt van koopwoningen immers een belangrijke voorwaarde voor zelfstandig maatschappelijk functioneren. Bovendien verleent de SWEW geen NHG aan houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd, waardoor voor deze groep de toegang tot de markt van koopwoningen wordt bemoeilijkt. Daarnaast blijken nogal wat hypothecair financiers de Voorwaarden & Normen voor het verkrijgen van NHG als voorbeeld te hanteren voor hun eigen acceptatiebeleid. 2. Het indirecte onderscheid is niet objectief gerechtvaardigd. Voor indirect onderscheid kan een objectieve rechtvaardiging bestaan. Of in een concreet geval sprake is van een objectieve rechtvaardiging moet worden nagegaan aan de hand van een beoordeling van het doel van het onderscheid en het middel dat wordt ingezet om dit doel te bereiken. Het doel moet legitiem zijn en het middel dat wordt gehanteerd moet passend zijn en noodzakelijk. De doelen van het acceptatiebeleid, die kunnen worden samengevat als beperking van het financiële risico van zowel de financier als de aanvrager, zijn legitiem. Dit geldt zowel voor het gehanteerde postcodebeleid als voor het beleid ten aanzien van aanvragers met een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd. De wijze waarop de hypo-

thecair financiers, die een postcodebeleid hanteren en/of die aanvragers met een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd uitsluiten, risicobeperking nastreven, is echter niet noodzakelijk en in geval van het uitsluiten van alle houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd ook niet geschikt. De criteria die deze financiers hanteren zijn in elk geval onnodig grofmazig. Uit de acceptatiecriteria van andere hypothecair financiers blijkt dat er alternatieven zijn waarmee de doelen evengoed kunnen worden bereikt die niet tot onderscheid leiden, en bij het hanteren van ‘slechts’ extra voorwaarden voor houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd tot minder onderscheid leiden. 3. Een goede mogelijkheid om het indirecte onderscheid weg te nemen of te verminderen is zelfregulering bestaande uit: (a) een wijziging van het individuele acceptatiebeleid en (b) het uitvaardigen van expliciete gedragsregels hieromtrent door de hypothecaire sector verenigd in het CHF. Tijdens het onderzoek is geconstateerd dat de hypothecair financiers zich niet alleen op schrift hebben verbonden tot maatschappelijk verantwoord ondernemen en naleving van de geldende wettelijke bepalingen, maar dat ook in de praktijk een grote bereidheid bestaat om bestaande uitgangspunten en voorwaarden nog eens tegen het licht te houden en zo nodig te herzien. Gelet hierop heeft de Commissie reeds tijdens het onderzoek aangestuurd op zelfregulering door de hypothecaire sector en daartoe uitvoerig overleg gevoerd met vertegenwoordigers van de hypothecaire sector, in het bijzonder het CHF, over aanpassing van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen, alsmede met de SWEW over de Voorwaarden & Normen voor NHG. De Gedragscode Hypothecaire Financieringen bevatte geen expliciet discriminatieverbod. Op 27 januari 2006 heeft het Contactorgaan Hypothecaire Financieringen (CHF) de Commissie om advies gevraagd over een voorgenomen wijziging in deze gedragscode. Het advies is in concept met het CHF besproken en heeft uiteindelijk tot de hierna volgende beperkte maar belangrijke aanpassing van de gedragscode geleid. De aangepaste Gedragscode Hypothecaire Financieringen zal per 1 januari 2007 in werking treden. Van belang is dat in de gedragscode tevens is voorzien in toezicht op de naleving ervan. Het betreft de volgende aanvulling onder art. 6: ‘Leencapaciteit’: De hypothecair financier zal iedere aanvraag van een consument voor een hypothecaire financiering individueel

beoordelen op basis van de financiële positie en de moraliteit van de consument en de waarde van de aangeboden zekerheden, waaronder het registergoed dat als zekerheid voor de terugbetaling van de hypothecaire financiering is of wordt verbonden. Bij de beoordeling van een aanvraag van een hypothecaire financiering zal de hypothecair financier geen onderscheid maken op grond van godsdienst, levensovertuiging, politieke gezindheid, ras, nationaliteit, geslacht, burgerlijke staat of seksuele geaardheid. Voorts zal het enkele feit dat de hypothecair te verbinden woning is gelegen in een bepaalde wijk of postcodegebied geen grond zijn om de aanvraag af te wijzen. De toelichting bij deze bepaling in de gedragscode luidt als volgt: Door dit lid wordt bewerkstelligd dat de beoordeling van een hypothecaire financiering uitsluitend plaatsvindt op basis van criteria die relevant zijn voor de leencapaciteit van de consument, zijnde diens financiële positie, moraliteit (w.o. betalingsmoraliteit) en de waarde van de aangeboden zekerheden, waaronder het registergoed dat als zekerheid voor de terugbetaling van de hypothecaire financiering is of wordt verbonden. Factoren als ras, geslacht of hetero- of homoseksuele gerichtheid worden hiermee nadrukkelijk uitgesloten als onderscheidmakende criteria. Het Contactorgaan Hypothecair Financiers hecht er, evenals de Commissie Gelijke Behandeling, sterk aan dat discriminatie van consumenten op dergelijke ‘oneigenlijke gronden’ wordt tegengegaan. Niet alleen directe discriminatie is hierbij verboden, ook ongerechtvaardigd indirect onderscheid mag niet worden gemaakt door de hypothecair financier. Het enkele feit dat de hypothecair te verbinden woning is gelegen in een bepaalde wijk of postcodegebied mag, gelet hierop, dan ook geen reden zijn om de aanvraag af te wijzen. Dit kan immers direct onderscheid tot gevolg hebben. De definitieve tekst van het advies van de Commissie, de relevante passages uit de nieuwe gedragscode en de toelichting daarop zijn opgenomen op de website van de Commissie: www.cgb.nl. De Voorwaarden & Normen van de SWEW blijken een belangrijke voorbeeldfunctie te hebben. De hypothecair financiers verwijzen zowel in hun acceptatiebeleid als bij de rechtvaardigingen die zij voor een door hen gemaakt onderscheid aanvoeren, geregeld naar de door de SWEW gehanteerde Voorwaarden & Normen voor NHG, zeker indien het gaat om financiering van woningen die voor NHG in aanmerking komen.

6. Conclusies, aanbevelingen en adviezen

33

In het kader van het onderzoek uit eigen beweging heeft de Commissie op 26 januari 2006 een gesprek gehad met de SWEW. De SWEW heeft de CGB vervolgens verzocht de brochure Voorwaarden & Normen 2006 van de NHG te toetsen aan de gelijkebehandelingswetgeving. De Commissie heeft hieromtrent op 9 juni 2006 een conceptadvies uitgebracht. Dit is een aantal maal besproken en aangepast. De definitieve tekst van het advies en de reactie hierop van de SWEW zijn te vinden op de website van de Commissie: www.cgb.nl.

6.2 Aanbevelingen De Commissie doet de hypothecair financiers de volgende aanbevelingen. 1. Het verdient aanbeveling dat hypothecair financiers uit hun acceptatiebeleid en de SWEW uit hun Voorwaarden & Normen voor NHG de voorwaarden schrappen die leiden tot verboden indirect onderscheid naar nationaliteit. Dat wil zeggen bepalingen waarin aan aanvragers die geen onderdaan zijn van een EU- of EER-staat of Zwitserland de voorwaarde wordt gesteld dat zij beschikken over een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd in Nederland dan wel dat zij gedurende een bepaalde periode rechtmatig verblijf in Nederland hebben gehad. In plaats daarvan kan in het acceptatiebeleid, althans de Voorwaarden & Normen voor NHG worden opgenomen dat deze aanvragers aan een van de volgende vereisten voldoen: ° De aanvrager is een langdurig ingezetene van een EU-staat in de zin van artikel 4 lid 1 Richtlijn 2003/109/EG of is de echtgenoot dan wel geregistreerd partner van een persoon die hieraan voldoet. ° De aanvrager is een houder van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd, die niet van tijdelijke aard is in de zin van artikel 3.5 van het Vreemdelingenbesluit. ° De aanvrager is een houder van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd, waaronder begrepen een verblijfsvergunning die naar zijn aard tijdelijk is, ten aanzien van wie na individueel onderzoek op grond van overige omstandigheden kan worden vastgesteld dat sprake is van aanvaardbare risico’s. Indien, mede in aanmerking genomen de andere aspecten die bij het bepalen van de zekerheid van belang

34


kunnen zijn, het risico onaanvaardbaar hoog wordt geacht omdat de reële kans bestaat dat de aanvrager slechts voor een bepaalde periode in Nederland zal verblijven, verdient het aanbeveling om naar mogelijkheden te zoeken om tot hypotheekverlening, althans borgstelling over te gaan waarbij het risico van zowel de financier als de aanvrager wordt beperkt. Te denken valt aan een afwijkende verstrekkingsnorm of looptijd, zoals door een van de financiers in de praktijk reeds wordt toegepast of borgstelling tot een lager percentage van de executiewaarde. Voorts is het gewenst om eisen die in het acceptatiebeleid en in de Voorwaarden & Normen voor NHG worden gesteld aan de verblijfsstatus van de medeaanvrager te schrappen en te volstaan met voorlichting aan de medeaanvrager over zijn hoofdelijke aansprakelijkheid. 2. Het verdient aanbeveling dat hypothecair financiers postcodeen gebiedsgebonden bepalingen uit hun acceptatiebeleid schrappen als die inhouden dat woningen in bepaalde wijken of steden waar relatief veel allochtonen wonen niet worden gefinancierd of slechts onder bezwarende voorwaarden. Het acceptatiebeleid van de meeste onderzochte hypothecair financiers laat zien dat dergelijke bepalingen niet nodig zijn. 3. Het is gewenst dat hypothecair financiers, daar waar de praktijk flexibeler is dan het schriftelijke acceptatiebeleid suggereert, deze praktijk in het schriftelijk acceptatiebeleid verwerken. Het is voorts van belang om zo veel mogelijk inzicht te verschaffen in het acceptatiebeleid zowel aan hypotheekbemiddelaars als aanvragers, door publieksversies van het acceptatiebeleid te maken. Tevens verdient het aanbeveling om standaard een schriftelijke toelichting te geven bij afwijzing van een aanvraag voor een hypothecaire financiering met een concrete en op het individu toegespitste motivering. 4. Het verdient aanbeveling dat hypothecair financiers intern bekendheid geven aan het advies van de Commissie aan het CHF, aan de aanpassing van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en aan het onderhavige rapport. Daarbij is het van belang om erop te wijzen dat niet alleen geen verboden onderscheid mag worden gemaakt bij het aanbieden van een hypothecaire financiering, maar dat tevens aandacht moet worden besteed aan het voorkomen van gevoelens van discriminatoire bejegening.

Summary To buy a house a person usually needs to obtain mortgage financing. It is important that no one should be excluded from, or restricted in, the possibility of obtaining this financing on grounds that are irrelevant and that are protected by the Equal Treatment Act (AWGB). The Equal Treatment Act prohibits discrimination on the grounds of inter alia race and nationality when offering goods and services. This prohibition limits the freedom of the mortgage lenders to decide the conditions on which and with whom they will enter into agreements. Exclusion or injury on the grounds of race and/or nationality is also at odds with the increase in home ownership deemed desirable by the government, especially in deprived areas. The Dutch Equal Treatment Commission (the Commission) conducted an investigation on its own initiative into discrimination by mortgage lenders on the grounds of race and nationality because it had received indications that it was difficult, and in some cases even impossible, for members of an ethnic minority to obtain mortgage financing. The Commission gives an account of this investigation in this report. During the investigation it transpired that mortgage lenders’ acceptance policy rests on two cornerstones: the credit standing of the applicant(s) and the value of the security. Where the security is concerned, equal treatment aspects come into play in particular where the mortgage lenders pursue a postcode and/or pricing policy. A postcode policy means that no mortgages are provided in certain postcode areas, districts and/or towns and cities, but if they are, additional conditions are attached. A pricing policy means that no mortgages are provided for dwellings above or below a certain value, or fewer than usual. Where the applicant is concerned, it emerged that equal treatment aspects arise especially where the applicant or co-applicant is not a Dutch national and does not have a permanent residence permit. These two items then became the focus of the Commission’s investigation. It also devoted attention to the transparency of the acceptance policy and the time taken to process an application. The investigation revealed that mortgage lenders exclude from mortgage financing applicants with a temporary residence permit for the Netherlands and/or who have not been legally resident in the Netherlands for a minimum number of years, or they impose restrictive conditions on them. It also emerged that some mortgage lenders refuse to finance dwellings in Amsterdam, Rotterdam, The

Hague and Utrecht (or areas of these cities) or only do so subject to restrictive conditions. These cities are among the top five Dutch cities with the largest communities of ethnic minorities of non-Western descent. The Equal Treatment Act prohibits both direct and indirect discrimination. Direct discrimination based on race or nationality occurs when a direct reference is made to one of these grounds in discriminatory actions or omissions, or in regulations or policy. There was no evidence of direct discrimination in the acceptance policy of mortgage lenders. Indirect discrimination is discrimination on the ground of a neutral criterion, requirement or action that affects people particularly in connection with one or several of the grounds mentioned in the Equal Treatment Act. Indirect discrimination on the grounds of race and nationality is also prohibited unless there is an objective justification for it. The acceptance conditions of the mortgage lenders investigated did reveal indirect discrimination based on race and nationality. On the one hand, through exclusion from mortgage financing or the imposition of onerous conditions with respect to dwellings below a threshold value varying from €90,750 to €250,000 in Amsterdam, Rotterdam, The Hague and Utrecht, at least in certain postcode areas in these cities. On the other, by excluding holders of temporary residence permits from the possibility of obtaining mortgage financing. It transpired that four of the total of nine mortgage lenders interviewed by the Commission applied indirect discrimination according to postcode area. There was, however, no indication of this indirect discrimination being general practice among all mortgage lenders. Where indirect discrimination is applied, it could have serious consequences, however. In particular the exclusion from mortgage financing of categories of dwellings in certain postcode areas could, if applied by several mortgage lenders, result in a downward spiral that could lead to dwellings becoming unsellable below a given threshold value in the postcode areas in question where a relatively large number of ethnic minority communities live. All nine of the mortgage lenders investigated discriminated indirectly on the basis of residence status. The practice is therefore universal. Seven mortgage lenders employ acceptance rules that exclude people from financing if they are not a citizen of the European Union (EU), the European Economic Area (EEA) or of Switzerland and do not have a permanent residence permit for the

Summary

35

Netherlands. This means that holders of a temporary residence permit cannot obtain mortgage financing from these lenders on the ground of their residence status alone, irrespective of their financial position and prospects. The other two mortgage lenders apply restrictive conditions to this group or only provide financing up to a lower percentage of the foreclosure value. The general nature of this discrimination on the ground of residence status not only results in serious consequences for the individual, but on account of the size of the group in large-scale social consequences as well. On 1 October 2006 there were in the Netherlands 235,000 holders of a temporary residence permit. It is important that this group too should have the opportunity to buy a house and to obtain the necessary financing for this purpose, naturally depending on their financial position and prospects. Bearing in mind the high rents in the non-subsidized sector and the long waiting lists for public-sector rented accommodation, access to the owner-occupied housing market is an important precondition for being able to function independently in society. However, the Homeownership Guarantee Fund (SWEW) does not furnish a national mortgage guarantee (NHG) to holders of a temporary residence permit either, making access to the owner-occupied housing market likewise difficult for this group. Moreover, it appears that quite a number of mortgage lenders apply the standards and conditions for obtaining a national mortgage guarantee as an example for their own acceptance policy. There can be an objective justification for indirect discrimination. Whether there is an objective justification in a concrete instance needs to be examined on the basis of an assessment of the aim of the discrimination and the means employed to achieve this aim. The aim must be legitimate and the means used must be proportionate and necessary. The aims of the acceptance policy, which can be summarized as limiting the financial risk of both the lender and the applicant, are legitimate. This applies to the postcode policy employed as well as to the policy regarding applicants with a temporary residence permit. The way in which the mortgage lenders that employ a postcode policy and/or exclude applicants with a temporary residence permit pursue the aim of limiting their risk is, however, not necessary and in the case of the exclusion of all holders of a temporary residence permit not appropriate either. The criteria these lenders employ are in any event unnecessarily coarse-meshed. The acceptance criteria of other mortgage lenders reveal that there are alternatives

36


by which the aims can be just as easily achieved without resulting in discrimination, and which if ‘only’ additional conditions are imposed on holders of a temporary residence permit result in less discrimination. During the investigation it was found that the mortgage lenders had not only committed themselves in writing to socially responsible business practices and to observance of the statutory provisions in force, but that in practice too there was a great willingness to re-examine current departure points and conditions and, where necessary, to revise them. In view of this, the Commission aimed during the investigation at self-regulation by the mortgage sector and to this end held exhaustive talks with representatives of the sector, in particular the contact body for mortgage lenders CHF concerning modification of the code of conduct for mortgage financing, as well as with the SWEW on the standards and conditions for the national mortgage guarantee. The mortgage lenders refer to these standards and conditions both in their acceptance policy and in the justification they put forward for their discrimination. The Commission issued advisory opinions to the SWEW and the CHF, which can be found on the Commission’s website, www.cgb.nl, together with the responses from the organizations in question. On the basis of its investigation the Commission makes the following recommendations. 1. It is recommended that mortgage lenders remove from their acceptance policy and the SWEW from its standards and conditions for the national mortgage guarantee the conditions that result in prohibited indirect discrimination based on nationality, i.e. provisions requiring applicants who are not citizens of an EU or EEA state or of Switzerland to be in possession of a permanent residence permit for the Netherlands or that they should have been legally resident in the Netherlands for a specified period of time. Instead, the acceptance policy, or the standards and conditions for the national mortgage guarantee, could stipulate that the applicant must meet one of the following requirements: ° the applicant is a long-term resident of an EU member state in the meaning of Article 4(1) of Council Directive 2003/109/EC or is the spouse or registered domestic partner of a person who meets this requirement;

° the applicant holds a temporary residence permit that is not temporary in the meaning of Section 3.5 of the Aliens Decree; ° the applicant holds a temporary residence permit, which includes a residence permit that by its nature is temporary, in respect of whom it can be stated following an individual investigation based on other circumstances that the risks are acceptable. If, bearing in mind the other aspects that may be of importance when determining the security, the risk is deemed to be unacceptably high because there is a real possibility of the applicant being permitted to stay in the Netherlands for a limited period only, it is recommended that possibilities be sought for providing a mortgage, or at least for providing a guarantee, under which both the lender’s and the applicant’s risk is limited. For example, a different standard for provision or a different term, as already employed by one of the lenders in practice, or a guarantee up to a lower percentage of the foreclosure value. It is further recommended that requirements regarding the residence status of the co-applicant imposed in the acceptance policy and in the standards and conditions for a national mortgage guarantee be removed and that furnishing the co-applicant with information on his joint liability be taken as sufficient.

4. It is recommended that mortgage lenders publicize internally the Commission’s advisory opinion to the CHF, the modification of the code of conduct for mortgage financing and the present report. When doing so it is important to point out that not only is it forbidden to discriminate when offering mortgage financing, but that attention should also be given to averting feelings of discriminatory treatment.

2. It is recommended that mortgage lenders remove provisions relating to postcodes and areas from their acceptance policy if these provisions mean that dwellings in certain cities or districts where a relatively large number of ethnic minority communities live will not be financed or only on onerous conditions. The acceptance policy of most of the mortgage lenders investigated shows that these provisions are not necessary. 3. It is advisable for mortgage lenders to incorporate this practice in their written acceptance policy where the practice is more flexible than their written acceptance policy intimates. It is further of importance to provide as much insight as possible into acceptance policy for both mortgage agents and applicants by producing public versions of their acceptance policy. It is further recommended that written information be provided as standard practice when an application for mortgage financing is rejected, giving concrete reasons that apply to the individual.

Summary

37

Bijlage 1 Overzicht acceptatievoorwaarden met betrekking tot nationaliteit en verblijfsstatus van de (mede)aanvrager Onderstaande acceptatievoorwaarden betreffen de letterlijke weergave van het schriftelijke acceptatiebeleid van de hypothecair financiers met betrekking tot nationaliteit en verblijfsstatus. Hierop is ter en na zitting een toelichting gegeven, inhoudend dat er in sommige gevallen in de praktijk van wordt of kan worden afgeweken. Dit is echter niet vastgelegd in het acceptatiebeleid zelf. De Commissie heeft er daarom voor gekozen zich op het schriftelijke beleid te baseren. Onvoldoende duidelijk is immers welke criteria gelden voor afwijkingen in de praktijk en of deze consequent worden toegepast.

ger voldoet niet aan de bepalingen 5.2.1. of 5.2.2., doch het inkomen van de mede-aanvrager is niet benodigd voor het verkrijgen van de Argenta Hypotheek, kan de medeaanvrager volstaan met een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd. Iedere aanvrager moet een geldig identiteitsbewijs overleggen. 5.3 Kredietwaardigheid (...) Indien de aanvrager op het ogenblik dat de opgave opgevraagd wordt woonachtig is in, danwel de nationaliteit heeft van België, Duitsland of Italië, dient ARGENTA tevens door tussenkomst van BKR in het desbetreffende land een opgave van de geregistreerde kredieten op te vragen (...).

ABN AMRO Bank N.V.1

Direktbank N.V.3

4.2 Borrower criteria: Nationality/residential status of the borrower: Borrower must be a person with: ° a Dutch nationality or ° a European Union nationality, or ° a nationality of one of the countries of the European Economic Space (“Europese Economische Ruimte”), or ° an indefinite residence permit.

HA1.1.1 Leeftijd en ingezetenschap Basisvoorwaarden ° (...) ° Kredietverlening geschiedt uitsluitend aan ingezetenen van Nederland en aan een Nederlands ingezetene, die gehuwd is met iemand met en buitenlandse nationaliteit. Indien het hoofdinkomen afkomstig is van een aanvrager met de Nederlandse nationaliteit, dan is 125% van de executiewaarde mogelijk. Indien een Nederlands ingezetene is gehuwd met iemand van een buitenlandse nationaliteit die een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd heeft, dan gelden de standaardnormen qua bevoorschotting (dus: dan is maximaal 125% van de executiewaarde mogelijk), maar dan wordt het inkomen van de buitenlandse partner niet meegenomen. Maximaal 100% van de executiewaarde wordt verstrekt, indien het hoofdinkomen afkomstig is van een aanvrager met een buitenlandse nationaliteit en wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: ° beschikking over een type document II (onbepaalde tijd regulier)of document EU/EER (gemeenschapsonderdaan); ° minimaal 1 jaar een vast dienstverband voor onbepaalde tijd. (...)

Argenta Spaarbank N.V.2 5.2 Identiteit en identiteitsbewijs 5.2.1 Als algemene regel geldt dat de aanvragers dienen te beschikken over de Nederlandse dan wel de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte. 5.2.2 Een aanvrager die niet de Nederlandse nationaliteit of de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie of de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte bezit, dient blijkens een vreemdelingendocument te beschikken over een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd in Nederland; de eerste vergunning dient minimaal 5 jaar voor de datum van de aanvraag van de lening aan betrokkene verstrekt te zijn. Indien sprake is van meerdere aanvragen en één aanvra-

1

ABN Eligibility Criteria par. 4.2. Borrower criteria.

2 Argenta Spaarbank NV Hypotheken Nederland , Acceptatiebeleid Nederland 1 mei 2005. 3 Handboek Acceptatie Direktbank versie 3.1.2, maart 2006, Direktbank Hypotheken.

38


Fortis Bank (Nederland) N.V. 4 7.6 Buitenlandse nationaliteit Aanvragers die niet de Nederlandse nationaliteit bezitten, dienen blijkens een vreemdelingendocument te beschikken over: ° een verblijfsvergunning voor onbepaalde duur òf ° een vergunning tot vestiging (zakelijke klanten) ° òf een verklaring afgegeven door het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid tezamen met een geldige vergunning tot verblijf. Bij aanvrager met de nationaliteit van de Europese Unie en de Zwitserse nationaliteit kan worden volstaan met een legitimatiebewijs. Bij financieringen boven 90% van de executiewaarde geldt dat: ° de klant minimaal 5 jaar woonachtig in Nederland dient te zijn ° het dienstverband met de huidige werkgever dient minimaal 2 jaar te bedragen Er kan worden volstaan met een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd voor de aanvrager met de buitenlandse nationaliteit indien er sprake is van: ° meerdere aanvragers èn ° één van de aanvragers heeft de buitenlandse nationaliteit ° èn het inkomen van de aanvrager met de Nederlandse nationaliteit is voldoende om de hypotheek te kunnen betalen.

Fortis Hypotheek Bank N.V. (Fortis ASR) 5 2.2 Nationaliteit/Verblijfsvergunning Uitgangspunt bij de hypotheekverstrekking is dat de aanvrager zich permanent in Nederland mag vestigen. (...) Uitzonderingen Indien men zich niet permanent in Nederland mag vestigen geldt het volgende. Financieringen kunnen tegen de gebruikelijk voorwaarden worden verstrekt indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

° Aanvrager dient minimaal 5 jaar in Nederland woonachtig te zijn. Dit dient te worden aangetoond middels de verblijfdocumenten van de afgelopen 5 jaar. ° Het dienstverband met de huidige werkgever (in Nederland) dient minimaal 2 jaar te bestaan, waarbij de continuïteit van het dienstverband gewaarborgd dient te zijn. Voor personen in het bezit van een EU-/EER-document voor de duur van vijf jaar zonder de aantekening “Bij beroep op de publieke middelen vervalt het verblijfsrecht” kan een lening verstrekt worden onder de volgende aanvullende voorwaarden: ° Financieringen tot en met maximaal 130% van de executiewaarden zijn toegestaan. ° Het dienstverband met de huidige werkgever (in Nederland) dient bij aanvraag minimaal 2 jaar te bestaan, waarbij de continuïteit van het dienstverband gewaarborgd dient te zijn. ° Het EU/EER document dient minimaal nog 2 jaar geldig te zijn op het moment van afsluiten van de hypotheek.

ING Bank N.V.6 Internationale aspecten Er is sprake van een aanvraag met internationale aspecten indien een of meerdere van de volgende punten van toepassing is: ° buitenlandse nationaliteit van een van de aanvragers. ° (...) Een aanvraag met buitenlandse aspecten wordt afgewezen omdat deze het risico van de bank vergroot, tenzij er sprake is van compenserende omstandigheden. De compenserende omstandigheden worden hieronder beschreven. Buitenlandse nationaliteit Indien het onderpand in Nederland is gelegen én de buitenlandse aanvrager een Nederlands inkomen heeft én in Nederland belastingplichtig is, dan wordt bij panden bestemd voor eigen bewoning maximaal 100% van de executiewaarde of 75% van de stichtingskosten verstrekt. Is de buitenlandse aanvrager vijf jaar of langer in

4 Acceptatievoorwaarden particuliere hypotheken Fortis Bank Label, september 2006 5 Acceptatieprotocol Hypotheken Fortis ASR versie 4.1.2005. 6 ING Acceptatieregels 11-5-2006.

Bijlage 1

39

Nederland gevestigd en beschikt de aanvrager over een vestigingsvergunning (permanente verblijfsvergunning zonder beperkende voorwaarden) óf heeft de aanvrager een Nederlandse partner (gehuwd/samenlevingscontract) dan is verstrekking tot 125% van de executiewaarde of 100% van de stichtingskosten mogelijk. Voor niet-Nederlandse EU-onderdanen is een permanente verblijfsvergunning niet nodig. Het verblijfsdocument voor EU-onderdanen: het “EU/EER-document” (kan ook een paspoort of rijbewijs zijn) volstaat. (...).

Postbank N.V.7 Internationale aspecten Er kunnen zich internationale aspecten voordoen bij een aanvraag: a. De buitenlandse aanvrager is gevestigd in Nederland: ° Indien de aanvrager 5 jaar of langer in Nederland is gevestigd, dan is verstrekking mogelijk tot 125% van de executiewaarde. ° Indien de buitenlandse aanvrager korter dan 5 jaar in Nederland is gevestigd, dan is verstrekking mogelijk tot 100% van de executiewaarde. Is de buitenlandse aanvrager een EU-ingezetene, dan wordt een EU-identiteitskaart verlangd. Andere buitenlandse aanvragers dienen een permanente verblijfsvergunning zonder beperkende voorwaarden te kunnen overleggen. Een hogere verstrekking tot 125% van de executiewaarde is mogelijk indien de aanvrager een Nederlandse partner heeft (huwelijk of samenlevingscontract). (...)

Rabobank Nederland8 Nationaliteit/verblijfsvergunning Als financieringsklant kunnen worden geaccepteerd: Ingezetenen van Nederland (woonachtig in Nederland) zijnde: ° Nederlanders; ° Niet-Nederlanders met de nationaliteit van een

EU lidstaat of EER lidstaat (Noorwegen, Liechtenstein en IJsland); ° Niet-Nederlanders, houders vaneen geldige verblijfsvergunning document I, rekening houdend met onderstaand advies; ° Niet-Nederlanders, houders van een geldige verblijfsvergunning document II en IV. Niet ingezetenen van Nederland, zijnde: ° Aanvragers, die ingezetene van Nederland gaan worden (zie ingezetenen van Nederland onder 1); ° Inwoners van een EU/EER lidstaat, die een hypothecaire financiering aanvragen voor de aankoop van een onroerende zaak gelegen in Nederland, bedoeld voor recreatieve doeleinden; ° Aanvragers, die vallen binnen de regelingen voor ‘grensbanken’ (financieringen van woningen voor eigen bewoning, gelegen in België en Duitsland). Advies voor houders van een verblijfsvergunning document I: Bij een financieringsaanvraag van een houder van een verblijfsvergunning document I beoordeelt de bank of aannemelijk is dat de aanvrager langdurig verblijf in Nederland beoogt. Hierbij neemt de bank onder andere de volgende persoonlijke omstandigheden in ogenschouw: ° Heeft de aanvrager de intentie om voor onbepaalde tijd in Nederland te blijven wonen? ° Blijkt de intentie uit het hebben of verkrijgen van een geschikte reguliere woning? ° Verblijft de aanvrager inmiddels al een tijdje in Nederland (gewenning)? ° Heeft de aanvrager een vaste aanstelling voor langere tijd? ° Welke reden van verblijf is genoemd in de verblijfsvergunning? ° Is of komt de partner binnen afzienbare tijd naar Nederland?Verblijft de partner voor onbepaalde tijd in Nederland? ° Is de aanvrager studerend en/of thuiswonend? ° Als de bank na beoordeling van de persoonlijke omstandigheden vindt dat er een reële kans bestaat dat de aanvrager:

7 Acceptatiebeleid Postbank-hypotheken, januari 2004. De relevante passages zijn ongewijzigd overgenomen in het meest recente beleid van de Postbank. 8 RaboWeb AB – Cliënten Advies. Ingezetene en niet ingezetene.

40


° voor onbepaalde tijd in Nederland blijft wonen, en ° voor langere tijd in Nederland zijn inkomen behoudt, en ° een langdurige relatie met de bank beoogt, dan kan de aanvrager zonder afwijkende voorwaarden als financieringsklant (als debiteur of mededebiteur) worden geaccepteerd met gebruikmaking van de algemene regels en adviezen (zie Moraliteit, I/L-toets en Zekerheden). Bestaat deze reële kans niet en verwacht de bank dat de aanvrager voor een bepaalde periode in Nederland verblijft of er is sprake van onzekerheid met betrekking tot de bestendigheid van het Nederlandse inkomen, dan kan de aanvrager onder afwijkende voorwaarden worden geaccepteerd. Hiervoor wordt voor een hypothecaire financiering voor de eigen woning een afwijkende verstrekkingsnorm geadviseerd (zie zekerheden, vermogensbestanddelen, woning). Voor een consumptieve financiering wordt een afwijkende looptijd geadviseerd (zie zekerheden, algemeen, maximale toegestane looptijd). De eisen betreffende de nationaliteit / verblijfsvergunning betreffen adviezen, waarvan regiokantoren kunnen afwijken. Het Regiokantoor Rotterdam heeft hiervan bijvoorbeeld gebruikt gemaakt

SNS Bank N.V.9 1.1.3 Nationaliteit ° De debiteur moet de nationaliteit bezitten van één van de EER landen (Europese Economische Ruimtelanden) dit zijn de EU landen (situatie per 1 september 2004) België, Cyprus, Denemarken, Duitsland, Estland, Finland, Griekenland, Hongarije, Ierland, Italië, Letland, Litouwen, Luxemburg, Malta, Nederland, Oostenrijk, Polen, Portugal, Slovenië, Slowakije, Spanje, Tsjechië, Verenigd Koninkrijk en Zweden, aangevuld met Noorwegen, IJsland en Liechtenstein, óf in het bezit zijn van een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd. Hiervoor is een geldig document II of IV vereist en men dient 5 resp. 3 jaar woonachtig te zijn in Nederland. Van een partner met alleen een document III of W mag het inkomen niet meegeteld worden. Wel is deze mede hoofdelijk aansprakelijk. De A en B

documenten volgende de Vreemdelingenwet 1994 zijn niet meer geldig. Als de hoofdaanvrager de nationaliteit van één van de EER-landen bezit of een geldig document II of IV heeft en de partner een C of I-document, dan wordt haar/zijn inkomen voor 100% meegeteld bij een hypotheekbelasting < 90%EW. Overigens adviseert de vreemdelingendienst om ook bij EER burgers die niet in Nederland wonen het EU/EER-document op te vragen. (...) Vreemdelingenwet 2000 ° Document I: verblijfsvergunning bepaalde tijd regulier ° Document II: verblijfsvergunning onbepaalde tijd regulier ° Document III: verblijfsvergunning bepaalde tijd asiel ° Document IV: verblijfsvergunning onbepaalde tijd asiel ° Document EU/EER: verblijfskaart voor gemeenschapsonderdaan ° W-Document: document voor vreemdelingen die asiel aangevraagd hebben ° (...) Vreemdelingenwet 1994 ° A-Document: vergunning tot vestiging voor onbepaalde tijd; niet meer geldig ° B-Document: vergunning tot vestiging voor onbepaalde tijd voor de erkende vluchteling; niet meer geldig ° C-Document: verblijf voor onbepaalde tijd als gezinslid bij een Nederlander of een buitenlander met een vergunning tot vestiging voor onbepaalde tijd (...)

9 Acceptatienormen Hypotheken SNS-bank (uitsluitend bestemd voor adviseurs) par. 1.1.3: Nationaliteit.

Bijlage 1

41

Bijlage 2 Andere relevante informatie met betrekking tot het acceptatiebeleid per hypothecair financier Onderstaande gegevens zijn gebaseerd op het schriftelijke acceptatiebeleid van de hypothecair financiers, de schriftelijke beantwoording van vragen van de Commissie, de zittingsverslagen en in sommige gevallen op de correcties van de zittingsverslagen die door de hypothecair financiers zijn toegestuurd. Weergegeven zijn slechts die antwoorden die naar het oordeel van de Commissie relevant waren voor het rapport.

1.

Hanteert de hypothecair financier een geautomatiseerd systeem en is postcodegebied of stad daarin een variabele?

ABN AMRO Bank N.V.

Vanzelfsprekend heeft de bank geautomatiseerde systemen. De bank heeft geen geautomatiseerd fiatteringssysteem. Het is de fiatteur die de aanvraag beoordeelt en wel of niet accepteert aan de hand van de criteria. Systemen dienen slechts ter ondersteuning van de fiatteur. Het geautomatiseerde systeem bevat geen gegevens die niet in de acceptatiecriteria zijn omschreven.

Argenta Spaarbank N.V.

Het acceptatiebeleid van Argenta is, vertaald in een aantal kredietregels, ingeregeld in het geautomatiseerde offertesysteem van businesspartners Stater en Quion. Iedere aanvraag wordt in één van beide systemen aan ons beleid getoetst. Het systeem is geen creditscoringsyteem want het kent geen score toe. Het acceptatiebeleid leidt tot een aantal voorwaarden die als regel in het systeem zijn ingebouwd.

Direktbank N.V.

Direktbank werkt met een gedeeltelijk geautomatiseerd aanvraagsysteem (geen crediscoringsysteem). Direktbank is aangesloten op het Hypotheken Data Netwerk (HDN). Hiermede kan het intermediair de benodigde gegevens zoals kredietbehoefte, onderpandgegevens, financieringsopzet, inkomen en persoonsgegevens van de aanvrager electronisch naar Direktbank insturen. Vervolgens wordt een aanvraag automatisch BKR getoetst en beoordeeld, waarna er een offerte wordt gegenereerd onder voorbehoud van goedkeuring van nader gevraagde gegevens. De finale toetsing of de aanvraag aan alle criteria voldoet, geschiedt handmatig na ontvangst van alle stukken. Postcode en stad zijn variabelen in het systeem evenwel uitsluitend als adresgegevens van de aanvrager en het onderpandadres en niet criteria waarop automatisch de aanvraag wordt afgewezen zoals BKR-uitslag met voor Direktbank niet toegestane achterstandscoderingen. Een wijk is geen variabele.

Fortis Bank (Nederland) N.V. (hierna: Fortis Bank)

Fortis Bank hanteert geen geautomatiseerd systeem bij het toetsen of de aanvragen aan alle criteria voldoen. In het aanvraagtraject wordt een software systeem gebruikt waarmee hypotheeklastenberekeningen kunnen worden uitgevoerd. Verder ondersteunt het programma de opmaak van verschillende formulieren en offertes. De daadwerkelijke toetsing of de aanvrager aan alle criteria voldoet, geschiedt handmatig.

Fortis Hypotheekbank N.V. (hierna: Fortis ASR)

Fortis ASR heeft geen geautomatiseerd creditscoringsysteem, aanvragen worden individueel beoordeeld.

42


ING Bank N.V.

Een aanvraag wordt altijd inhoudelijk beoordeeld door twee functioneel bevoegde medewerkers. Het aanvraagproces wordt ondersteund door een elektronisch aanvraagformulier en aanvraagsysteem. Berekeningen over de financiële haalbaarheid van een aanvraag en de toetsing op BKR/VIS/EVA worden automatisch ondersteund. Bij de behandeling van aanvragen wordt creditscoring ingezet ter bepaling van het kredietrisico. Postcodegebied is niet een van de ‘risk drivers’. De postcodes van saneringswijken zijn opgenomen in een geautomatiseerd systeem.

Postbank N.V.

Een aanvraag wordt altijd inhoudelijk beoordeeld door twee functioneel bevoegde medewerkers. Het aanvraagproces wordt ondersteund door een elektronisch systeem (Hypotheek Beoordeling Module) dat helpt bij de financiële beoordeling van de aanvraag (inkomenstoets). Berekeningen over de financiële haalbaarheid van een aanvraag en de toetsing op BKR/VIS/EVA worden automatisch ondersteund. In het kader van verplichtingen voortvloeiende uit het Basel 2-akkoord wordt bij de behandeling van aanvragen gebruik gemaakt van creditscoring ter bepaling van het kredietrisico. Postcodegebied is niet een van de ‘risk drivers’. De postcodes van saneringswijken zijn opgenomen in een geautomatiseerd systeem. Zoveel mogelijk wordt automatisch verwerkt. Postcode maakt geen deel uit van het geautomatiseerd programma. Als er informatie ontbreekt wordt deze opgevraagd. Er is dus wel enige mate van maatwerk. De binnengekomen gegevens worden vervolgens handmatig beoordeeld aan de hand van acceptatiecriteria.

Rabobank Nederland

Rabobank Nederland stelt een geautomatiseerd advies- en offertesysteem ter beschikking aan de aangesloten banken. In dit programma worden adviezen aan klanten uitgewerkt, wordt de beoordeling van de financiering op basis van de meeste acceptatiecriteria uitgevoerd en worden offertes vervaardigd. Het is geen creditscoringsysteem. In de acceptatiecriteria weegt de postcode of buurt niet mee.

SNS Bank N.V.

Het geautomatiseerd systeem van SNS controleert of de acceptatienormen correct worden toegepast. In het geautomatiseerd systeem zitten geen parameters die niet ook in de acceptatiecriteria staan. Postcode, buurt, achternaam en ras maken daar geen onderdeel van uit. Nationaliteit wel. Er vindt creditscoring plaats. Binnenkort zal dit meer dan thans het geval is geautomatiseerd plaatsvinden, waarbij de uitkomst ‘groen’ maakt dat de aanvraag wordt gehonoreerd. Het geautomatiseerd systeem geeft nooit rood als uitkomst, hooguit oranje. Bij een dergelijke uitkomst wordt het dossier altijd handmatig beoordeeld.

Bijlage 2

43

2.

Is er een individuele beoordeling of een handmatige overrule mogelijkheid? Zo ja hoe ziet die eruit?

ABN AMRO Bank N.V.

Er vindt altijd een handmatige toets plaats. Het systeem wijst niets af en geeft evenmin automatische goedkeuring.


Indien een aanvraag aan alle voorwaarden voldoet wordt automatisch een offerte gemaakt; voldoet de aanvraag niet, dan kan ze voorgelegd worden aan onze kredietacceptanten, die dan handmatig beoordelen. Ongeveer 10% van de afwijzingen wordt nog overruled. De mogelijkheid tot overrulen kennen alleen de bemiddelaars, maar die delen die informatie wel mee.

Direktbank N.V.

De finale toetsing of de aanvraag aan alle criteria voldoet, geschiedt handmatig na ontvangst van alle stukken.

Fortis Bank

De daadwerkelijke toetsing of de aanvrager aan alle criteria voldoet, geschiedt geheel handmatig.

Fortis ASR

Beoordeling vindt op individueel niveau plaats.

ING Bank N.V.

Er vindt altijd een handmatige beoordeling plaats.

Postbank N.V.

Er vindt altijd een handmatige beoordeling plaats.

Rabobank Nederland

De toets of de aanvrager aan alle criteria voldoet, geschiedt handmatig.

SNS Bank N.V.

Er vindt bij afwijzing (rood) altijd een handmatige beoordeling plaats.

3.

Hanteert de hypothecair financier een postcode/gebiedsgebonden beleid? Welk?

ABN AMRO Bank N.V.

Nee.


In Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht wordt voor appartementen in bepaalde postcodes onder een grens van 100.000 euro geen financiering verleend. Als de waarde gelijk of hoger is dan 100.000 euro, maar niet meer bedraagt dan 250.000 euro worden appartementen in die postcodes slechts tot 90% gefinancierd. De twee serviceorganisaties, Stater en Quion, die voor Argenta het beheer doen, hebben samen met Argenta een lijst met postcodes opgesteld, gebaseerd op ervaringen.

Direktbank N.V.

Direktbank N.V. hanteert geen criteria als postcode of wijk voor het verstrekken van hypotheken. De rente die de Direktbank berekent is niet afhankelijk van de wijk. Zij gebruikt rentetabellen: indien NHG is verleend, geldt een bepaalde rente. Daarna geldt: hoe hoger het risico, hoe hoger de rente. Dit risico wordt niet bepaald aan de hand van een postcode, maar aan de hand van de individuele omstandigheden van de aanvrager of van de woning.

44


Fortis Bank

Fortis Bank stelt strengere eisen aan kredietverstrekking voor appartementen in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht, welke zijn gebouwd voor 1940 én een vrije verkoopwaarde (of koopsom k.k.) hebben die lager is dan EUR 90.750. Deze appartementen worden slechts met NHG gefinancierd.

Fortis ASR

Fortis ASR hanteert geen criteria als postcode of wijk voor het verstrekken van hypotheken. Fortis ASR gebruikt rentetabellen: indien NHG is verleend, geldt een bepaalde rente. Daarna geldt: hoe hoger het risico, hoe hoger de rente. Dit risico wordt niet bepaald aan de hand van een postcode, maar aan de hand van de individuele omstandigheden van de aanvrager of van de woning.

ING Bank N.V.

Bij bestaande woonhuizen/appartementen, bouwjaar vóór 1975 gelegen in Amsterdam, Rotterdam of Den Haag met een koopsom € 150.000 is altijd een taxatierapport vereist en vindt standaard een fraudecontrole plaats. Deze woonhuizen/appartementen kunnen uitsluitend met NHG gefinancierd worden. Postcodes van saneringswijken zijn opgenomen in een geautomatiseerd systeem. In het geval dat een aanvraag een pand in een saneringswijk betreft, zal de Fraudedesk onderzoeken of de aanvraag vanuit het oogpunt van fraudebeheersing al dan niet door kan gaan. Enkel indien aannemelijk kan worden gemaakt dat sprake is van frauduleus handelen zal de aanvraag worden afgewezen.

Postbank N.V.

Postcodes van saneringswijken zijn opgenomen in een geautomatiseerd systeem. In het geval dat een aanvraag een pand in een saneringswijk betreft, zal de Fraudedesk onderzoeken of de aanvraag vanuit het oogpunt van fraudebeheersing al dan niet door kan gaan. Enkel indien aannemelijk kan worden gemaakt dat sprake is van frauduleus handelen zal de aanvraag worden afgewezen.

Rabobank Nederland

In de acceptatiecriteria weegt postcode of buurt niet mee. Toetsing vindt in grote lijnen plaats op basis van de moraliteit van de klant, de betaalcapaciteit en de zekerheid die de klant kan bieden.

SNS Bank N.V.

Postcodegebied en wijk wegen niet mee in het acceptatiebeleid.

Bijlage 2

45

4.

Welke rechtvaardigingen heeft de hypothecair financier daarvoor aangevoerd?

ABN AMRO Bank N.V.

Geen postcodegebonden bepalingen dus geen rechtvaardigingen.


In Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht wordt voor appartementen in bepaalde postcodes onder een grens van 100.000 euro geen financiering verleend. Als de waarde gelijk of hoger is dan 100.000 euro, maar niet meer bedraagt dan 250.000 euro worden appartementen in die postcodes slechts tot 90% gefinancierd. Dit heeft ermee te maken dat deze woningen niet eenvoudig te verkopen zijn. Argenta leidt daardoor grote schade. Buiten de grote steden ondervindt Argenta dit probleem niet. De postcodes betreffen ook ‘chique’ wijken. Het is niet zo dat Argenta niet in de (grote) steden wil financieren. Wel is het zo dat Argenta aangeeft dat zij, vanwege haar Belgische achtergrond, waar de hypotheekmarkt anders is geregeld, nogal terughoudend is. De wijken zijn het actieterrein van malafide praktijken in de markt. Omdat Argenta vrijwel geheel automatisch werkt, loopt zij meer risico dan andere banken die meer handmatig werken. Argenta geeft aan dat er misschien wel minder generaliserende manieren zijn, maar dat zij die niet ziet. Argenta kan pas sinds 6 maanden bij het BKR deelnemen aan de gegevensuitwisseling, met de databank van de Stichting Fraudebestrijding Hypotheken. Zie over fraude verder vraag 5.

Direktbank N.V.


Fortis Bank

Voor appartementen in de vier grote steden geldt een extra risico.

Fortis ASR


ING Bank N.V.

Fraudebestrijding vanwege ervaring met fraude (zie verder vraag 5). Voor de NHG-eis geldt als rechtvaardiging: Zorgplicht naar de borg en voorkomen van reputatieschade voor NHG.

Postbank N.V.

Fraudebestrijding vanwege ervaring met fraude (zie verder vraag 5). Voor de NHG-eis geldt als rechtvaardiging: Zorgplicht naar de borg en voorkomen van reputatieschade voor de Postbank.

Rabobank Nederland

Geen postcode- of wijkgebonden bepalingen in de acceptatiecriteria, dus geen rechtvaardiging. Rabobank Rotterdam voert juist een positief beleid m.b.t. het financieren van klanten in ‘zwakkere’ wijken.

SNS Bank N.V.

Geen postcode- of wijkgebonden bepalingen, dus geen rechtvaardiging.

46


5.

Hanteert de hypothecair financier fraudebestrijding als argument en op welke wijze?

ABN AMRO Bank N.V.

Nee, er wordt wel een BKR-toets verricht.


Deze wijken zijn het actieterrein van malafide praktijken in de markt. Argenta is het slachtoffer geworden van fraude door taxateurs, makelaars, bemiddelaars – die vaak dezelfde zijn, maar verschillende petten opzetten. Zie vraag 4.

Direktbank N.V.

Nee.

Fortis Bank

Nee.

Fortis ASR

Nee.

ING Bank N.V.

ING hanteert als regel dat in Arnhem, Rotterdam en Den Haag bij huizen onder de € 150.000,-, gebouwd voor 1975, een extra fraudecontrole plaatsvindt en altijd een taxatierapport is vereist. ING heeft een aantal fraudezaken gehad. Zij heeft panden gefinancierd die achteraf verhuurd bleken te zijn, door huisjesmelkers bleken te zijn opgekocht en/of waarbij gebruik werd gemaakt van valse taxatierapporten. Dit soort panden staan met name in saneringswijken in de drie grote steden. Dit weet ING op basis van ervaringscijfers. Bij bepaalde postcodes vindt een ‘hit’, plaats dan gaat er een lijntje naar de afdeling fraude. Bij deze panden gaat een taxateur langs. In het grootste deel van de gevallen is er niets aan de hand, en komt er alsnog een ‘go’. Als er wel een pension of iets dergelijks is, wordt geen hypotheek verleend. In alle steden hebben wij vertrouwenstaxateurs die contrataxaties verrichten. Ook kan ING kijken naar de vorige verkoopdatum. Zij heeft contact met de gemeenten. Met de gemeente Den Haag is een samenwerkingsconvenant gesloten. ING is bezig met een zelfde convenant met de gemeente Rotterdam. In deze convenanten zijn alle banken vertegenwoordigd die lid zijn van Stichting Fraudebestrijding Hypotheken. Het bedrag van € 150.000,- dat is genoemd, is ooit in de acceptatiecriteria van ING gezet, nog voor dit beleid totstandkwam, omdat er in die prijscategorie met name in Den Haag en Rotterdam meer dan gemiddeld fraude voorkwam. Dit bedrag gold voor alle wijken. De meeste panden in saneringswijken kosten minder dan € 150.000,-. Het doel van deze regel was te voorkomen dat onervaren bankmedewerkers in de val zouden lopen van huisjesmelkers. Deze regel wordt aangepast naar aanleiding van de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen.

Postbank N.V

Zie ING.

Rabobank Nederland

Nee, er vindt wel een moraliteitstoets plaats (bijvoorbeeld BKR).

SNS-bank N.V.

Nee.

Bijlage 2

47

6.

Financiert de hypothecair financier indien niet wordt voldaan aan de NHG-normen?

ABN AMRO Bank N.V.

Indien de hypothecaire lening niet onder NHG verstrekt wordt, bijvoorbeeld omdat door de klant een andere aflossingsvorm wordt gekozen, dan gelden de eigen criteria van ABN AMRO Bank N.V. die, voor zover het gaat om normen ten aanzien van het meetellen van een tweede inkomen ten behoeve van de leencapaciteit, strenger zijn dan de NHG-normen.


Als NHG wordt afgewezen, wordt geen hypotheek verstrekt. Er is een verschil in tarief met of zonder NHG van 0,2%

Direktbank N.V. Fortis Bank

Hypotheken zonder NHG worden getoetst aan de eigen verstrekkingsvoorwaarden.

Fortis ASR ING Bank N.V.

Bij ING komt het voor dat een hypotheek wordt verstrekt, terwijl niet wordt voldaan aan de NHG voorwaarden. Dit gebeurt indien men de NHG-regels in een specifiek geval te streng vindt.

Postbank N.V.

Bij de Postbank komt het voor dat een hypotheek wordt verstrekt, terwijl niet wordt voldaan aan de NHG voorwaarden. Dit gebeurt indien zij de NHG-regels in een specifiek geval te streng vindt. Er is soms een bepaalde reden waarom het risico toch beperkt is. Dan wordt nagegaan of een korting kan worden gegeven op de rente, zoals bij hypotheken met NHG gebeurt. Indien NHG wordt verleend, wordt tot 0,4% korting gegeven op de rente.

Rabobank Nederland

Het komt regelmatig voor dat als niet aan de voorwaarden van de NHG wordt voldaan, de aanvraag op basis van Rabobank criteria wordt geaccepteerd.

SNS Bank N.V.

Als een financiering onder NHG-normen kan worden verstrekt geniet dit de voorkeur.

48


7.

Wordt altijd gefinancierd als wordt voldaan aan NHG criteria?

ABN AMRO Bank N.V.

ABN AMRO honoreert in beginsel een hypotheekaanvraag die onder NHG verstrekt wordt en die voldoet aan de NHG-normen, tenzij het onderpand geen courant woonhuis betreft of de moraliteit van de klant daartoe aanleiding geeft.


Ondanks NHG soms toch geen hypotheek. De bank moet haar eigen belangen maar ook die van NHG behartigen, daarom biedt ze niet altijd garantie als er wel NHG is. Het is niet zo dat de voorwaarden die NHG stelt, ertoe leiden dat de bank dan geen risico meer loopt. Als aan alle voorwaarden van NHG is voldaan, verstrekt Argenta geen lening wanneer deze onder Argenta-voorwaarden niet zou worden verstrekt.

Direktbank N.V.

Het voldoen aan alle NHG-voorwaarden betekent niet vanzelfsprekend verstrekking van de financiering. In sommige koopovereenkomsten worden bepalingen opgenomen die de financier integraal in de overeenkomst van hypothecaire geldlening met de consument dient over te nemen, maar die een beperking van de uitoefening van het hypotheekrecht inhouden. Is het laatste het geval, dan wordt geen financiering aangeboden.

Fortis Bank

Indien een hypothecaire lening wordt aangevraagd met NHG garantie dient voldaan te worden aan de NHG normen. Zodra aan de voorwaarden van NHG is voldaan, zijn er in principe geen belemmeringen voor de verstrekking van de aangevraagde lening onder NHG garantie.

Fortis ASR

Het voldoen aan alle NHG-voorwaarden betekent niet vanzelfsprekend verstrekking van de financiering. In sommige koopovereenkomsten worden bepalingen opgenomen die de financier integraal in de overeenkomst van hypothecaire geldlening met de consument dient over te nemen, maar die een beperking van de uitoefening van het hypotheekrecht inhouden. Is het laatste het geval, dan wordt geen financiering aangeboden.

ING Bank N.V.

Indien het een NHG aanvraag betreft, wordt de aanvraag beoordeeld op alle NHG normen. Het kan voorkomen dat aan de NHG normen voldaan wordt en toch geen financiering verstrekt wordt. Dit is het geval als een onregelmatigheid, een op redelijke gronden gebaseerd vermoeden dat aangeleverde gegevens niet correct zijn, wordt geconstateerd. Doel hiervan is het waarborgen van de zorgplicht naar de borg en het voorkomen van reputatieschade voor ING. Het is een zeldzaamheid dat een aanvraag wordt geweigerd terwijl aan de NHG voorwaarden wordt voldaan.

Postbank N.V.

Indien het een NHG aanvraag betreft, wordt de aanvraag beoordeeld op alle NHG normen. Het kan voorkomen dat aan de NHG normen voldaan wordt en toch geen financiering verstrekt wordt. Dit is het geval als een onregelmatigheid, een op redelijke gronden gebaseerd vermoeden dat aangeleverde gegevens niet correct zijn, wordt geconstateerd. Doel hiervan is het waarborgen van de zorgplicht naar de borg en het voorkomen van reputatieschade voor Postbank. Voorts kijkt ook de Postbank goed naar de bestendigheid van het inkomen.

Bijlage 2

49

Rabobank Nederland

Als aan de normen van de NHG is voldaan kan het voorkomen dat de hypothecaire financiering niet verstrekt wordt. Een van de criteria blijft echter de moraliteit van de klant. Als daarop niet positief wordt gescoord, zal ondanks de mogelijkheid van NHG geen hypothecaire financiering worden verstrekt. Als er later problemen ontstaan, toetst de SWEW of de bank de normen en voorwaarden van de NHG goed heeft toegepast. Zo nee, dan heb je als bank een probleem.

SNS Bank N.V.

Het kan voorkomen dat wel wordt voldaan aan de NGH-normen, maar dat toch geen hypotheek wordt verstrekt. Woonwagens en woonboten worden bijvoorbeeld niet gefinancierd door SNS bank, volgens NHG-normen zou dit wel kunnen. Verder neemt bijvoorbeeld NHG overwerk en provisie over de laatste 12 maanden volledig mee in het toetsinkomen. SNS Bank verbindt hier beperkingen aan.

8.

Spelen de Voorwaarden & Normen van de SWEW een rol?

ABN AMRO Bank N.V.

Wij financieren niet a priori op onderpand, maar op basis van inkomenscontinuïteit. NHG speelt secundaire/tertiaire rol. Het is geen blanco check. Het kan zijn dat we de klant op zo’n manier hebben leren kennen dat we de relatie – ondanks NHG – niet verder willen uitbreiden.


De achtergrond van het beleid om aanvragen van houders van een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd in eerste instantie af te wijzen is niet bekend; destijds uit de NHG voorwaarden gekopieerd.

Direktbank N.V.

De NHG-voorwaarden spelen een rol in de beoordeling.

Fortis Bank

Ja, zie vraag 7.

Fortis ASR

Alle NHG-voorwaarden spelen een rol in de beoordeling.

ING Bank N.V.

Voor NHG aanvragen gelden de NHG-regels, vastgelegd in de brochure ‘Voorwaarden & Normen’ van de Stichting WEW.

Postbank N.V.

Voor NHG aanvragen gelden de NHG-regels, vastgelegd in de (jaarlijkse) brochure ‘Voorwaarden & Normen’ van de Stichting WEW.

Rabobank Nederland

De voorwaarden van de NHG spelen geen specifieke rol bij beoordeling of een aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de Rabobank en of een aanvraag gehonoreerd wordt. Op onderdelen zijn de acceptatiecriteria van de Rabobank gelijk aan die van NHG. Wel is het advies indien de aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de NHG de aanvraag ook daadwerkelijk met NHG te financieren.

SNS Bank N.V.

SNS Bank heeft zijn eigen acceptatiekader en dat geldt ook voor de NHG. De SNS Bank wijkt in beginsel niet af van haar eigen acceptatiecriteria.

50


9.

Zijn de acceptatieregels voor intern gebruik/ vertrouwelijk/ bestaat er een publieksversie of is er bereidheid om die te maken?

ABN AMRO Bank N.V.

De hypotheek-acceptatiecriteria zijn niet openbaar. Sommige gegevens zijn concurrentiegevoelig. Verder heeft openbaarheid weinig zin. Het is voor de klant toch niet helder en mede daardoor bestaat het risico dat een en ander uit het verband wordt gerukt. Overigens hangt acceptatie in grote lijnen samen met het criterium inkomen en dat vereiste is transparant. Aanvragers kunnen zelf via internet een berekening maken van het maximale leenbedrag op basis van hun inkomen. Voorts informeert een hypotheekadviseur een aanvrager over de criteria tijdens een intakegesprek.


Niet openbaar, is gevoelig vanuit concurrentie-oogpunt. De hypotheekbemiddelaars kennen ze wel. Argenta verspreidt geen folders of iets dergelijks. Wel heeft bijvoorbeeld de Hypotheker flyers/folders waarin de criteria van Argenta samengevat worden.

Direktbank N.V.

De acceptatiecriteria zijn niet kenbaar voor aanvragers. Door Direktbank worden hypothecaire geldleningen uitsluitend via intermediair ter distributie aangeboden. Het intermediair heeft de beschikking over het Handboek Acceptatie Direktbank via het Servicenet voor Tussenpersonen van Direktbank.

Fortis Bank

De verschillende verstrekkingsvoorwaarden zijn voor Fortismedewerkers op een Intranet omgeving beschikbaar. Productkenmerken zijn voor de klant kenbaar, de toetsingscriteria worden niet gepubliceerd.

Fortis ASR

De criteria zijn niet kenbaar voor aanvragers. Door Fortis ASR worden hypothecaire geldleningen uitsluitend via intermediaire distributie aangeboden. Het intermediair heeft de beschikking over de productkenmerken en over een samenvatting van de belangrijkste acceptatiecriteria.

ING Bank N.V.

De acceptatieregels zijn alleen voor intern gebruik bestemd. Voor intermediairs is het acceptatiebeleid op hoofdlijnen beschikbaar, vastgelegd in de brochure ‘Acceptatieregels ING Bank Hypotheken’. De acceptatiecriteria zijn niet openbaar omdat dit niet verstandig is uit concurrentieoverwegingen en ze toch niet te begrijpen zijn voor klanten. Daarbij bestaat het risico dat mensen precies op de grens gaan zitten van wat zij kunnen lenen in plaats van wat ze nodig hebben. De criteria staan wel in folders voor klanten.

Postbank N.V.

Postbank acceptatieregels zijn in beginsel alleen voor intern gebruik, maar worden ook aan intermediairs met wie Postbank een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten, beschikbaar gesteld. De acceptatiecriteria zijn niet openbaar omdat dit niet verstandig is uit concurrentieoverwegingen en ze toch niet te begrijpen zijn voor klanten. Daarbij bestaat het risico dat mensen precies op de grens gaan zitten van wat zij kunnen lenen in plaats van wat ze nodig hebben. De criteria staan wel in folders voor klanten.

Rabobank Nederland

De acceptatiecriteria zijn niet kenbaar voor aanvragers. Het kenbaar maken van de acceptatiecriteria zou alleen maar onduidelijkheden scheppen voor de klant. Wij lichten alle relevante criteria toe in een gesprek en dat werkt prima.

Bijlage 2

51

SNS Bank N.V.

De criteria worden in het adviesgesprek toegelicht aan de aanvrager van de hypotheek. Uiteraard worden slechts die normen besproken die in het desbetreffende geval relevant zijn. Op zichzelf zou er geen bezwaar bestaan tegen het ter beschikking stellen van de criteria aan de aanvrager. De criteria zijn evenwel opgesteld ten behoeve van de hypotheek-adviseurs en niet voor consumenten. De reden hiervoor is dat er veel jargon in staat en de acceptatiecriteria zelfs voor intermediairs moeilijk zijn te begrijpen en dus zeker voor de klant.

10. Hoe vindt afwijzing plaats? Schriftelijke, gemotiveerd? ABN AMRO Bank N.V.

Een afwijzing zal niet standaard schriftelijk aan de aanvrager worden bevestigd. Indien de aanvrager hierom verzoekt, krijgt hij of zij een gemotiveerde schriftelijke afwijzing. Een standaard gemotiveerde schriftelijke afwijzing is te bewerkelijk.


Het is administratief eenvoudiger om afwijzingen niet te motiveren op schrift. Wordt wel op aanvraag schriftelijk verstrekt.

Direktbank N.V.

Indien de aanvrager daarom vraagt, vindt een schriftelijke gemotiveerde afwijzing plaats.

Fortis Bank

Fortis Bank motiveert een afwijzing altijd mondeling, indien gewenst schriftelijk.

Fortis ASR

De afwijzing van de aanvraag wordt schriftelijk gemotiveerd.

ING Bank N.V.

Bij ING Bank is het aan beoordeling van de afzonderlijke kantoren overgelaten op welke wijze de aanvrager dan wel de tussenpersoon wordt geïnformeerd omtrent een afwijzing van de aanvraag. Dit kan zowel schriftelijk als mondeling geschieden. Bij NHG aanvragen wordt (worden) aanvrager(s) in geval van een negatieve toetsuitslag schriftelijk gemotiveerd geïnformeerd.

Postbank N.V.

De adviseur/bemiddelaar wordt telefonisch op de hoogte gesteld van afwijzing en de motivering daarvan. Vervolgens wordt de aanvrager per brief geïnformeerd over de afwijzing, zonder motivering. Op verzoek van de aanvrager wordt de motivering ook schriftelijk verstrekt. Bij NHG aanvragen wordt (worden) aanvrager(s) in geval van een negatieve toetsuitslag schriftelijk geïnformeerd conform de NHG-normen.

Rabobank Nederland

De Rabobank geeft alleen op verzoek van de aanvrager een schriftelijke motivering bij de afwijzing. De reden hiervoor is dat klanten niet aangeven het wenselijk te vinden dat afwijzingen schriftelijk plaatsvinden. De concurrentie in de hypotheekmarkt is momenteel zo hevig dat de markt de banken ertoe zou dwingen indien dit wenselijk zou zijn. Dat een schriftelijke afwijzing bewerkelijk zou zijn kan in een dergelijke markt geen reden zijn bepaalde service achterwege te laten.

52


SNS Bank N.V.

In beginsel wordt een afwijzing telefonisch meegedeeld. Desgevraagd kan de afwijzing op schrift gesteld worden.

11. Afhandelingstermijnen ABN AMRO Bank N.V.

Het streven is binnen 5 werkdagen nadat een aanvraag is ingediend een offerte uit te brengen dan wel de klant te berichten dat de aanvraag is afgewezen. Dit lukt bij aanvragen waarbij de benodigde gegevens en documentatie volledig en ‘perfect’ worden aangeleverd. Bij complexe aanvragen kan de termijn wel eens worden overschreden. Indien dit vooraf voorzienbaar is, wordt de klant hierover op voorhand geïnformeerd.


Geen vaste behandelingstermijn. Afhankelijk van de snelheid waarmee de verkoopkanalen de aanvragen afhandelen. Bij aanvragen waarvoor een tussenkomst van Argenta vereist is, is de afhandelingstermijn van deze tussenkomst maximaal 24 uur. De afhandelingstermijn bij finaal akkoord bedraagt maximaal 5 werkdagen. In 95% van de gevallen lukt het om deze termijnen te halen. In de overige gevallen is vertraging te wijten aan oorzaken buiten de verantwoordelijkheid van Argenta. Er is geen sprake van het traineren van onwelgevallige aanvragen.

Direktbank N.V.

Na ontvangst van de gevraagde gegevens wordt ernaar gestreefd binnen 5 werkdagen de aanvraag definitief af te handelen. Het intermediair kan hierbij iedere hypotheekaanvraag die bij Direktbank is ingediend via het Direkt Status Overzicht volgen. Elk uur worden de gegevens bijgewerkt. Het intermediair kan 24 uur per dag, 7 dagen in de week zien hoe de hypotheekaanvraag van zijn cliënt vordert. Het lukt niet altijd om de afhandelingstermijn te halen. Dat is vooral het geval indien het aantal aanvragen groter is dan de capaciteit om deze af te handelen.

Fortis Bank

Indien alle benodigde gegevens aanwezig zijn, wordt in de regel binnen 48 uur een hypotheekofferte opgemaakt dan wel wordt de aanvrager in kennis gesteld dat zijn aanvraag niet wordt gehonoreerd. Deze termijn is niet vastgelegd in een protocol. Voor aanvragen buiten de eigen bevoegdheid van het kantorennet vindt de acceptatie centraal plaats. Afgesproken is dat minimaal 95% van de aanvragen binnen een werkdag behandeld moet zijn. Onder normale omstandigheden wordt deze termijn gehaald, echter het kan voorkomen dat door een onverwacht groot aantal aanvragen deze termijn niet wordt gehaald.

Fortis ASR

Er wordt naar gestreefd om aanvragen binnen een termijn van 72 uur na ontvangst af te handelen. Het lukt niet altijd om de termijn te halen. Dat is met name het geval indien het aantal aanvragen groter is dan de beschikbare capaciteit om deze af te handelen.

Bijlage 2

53

ING Bank N.V.

Er zijn interne richtlijnen voor doorlooptijden van aanvragen en in sommige gevallen worden met intermediairs termijnen afgesproken. Uit concurrentie overwegingen zijn deze niet extern beschikbaar. ING streeft er naar alle aanvragen binnen de doorlooptijden af te handelen. Als zij hierin niet slaagt ligt dat aan pieken in hoeveelheden aanvragen, bijvoorbeeld bij rentewijzigingen, vertraging in postzending, onvolledigheid van aanvragen en indien er mogelijk sprake is van een onregelmatigheid. ING wijst hierbij op de genoemde extra fraudecontroles maar stelt dat deze snel worden afgehandeld.

Postbank N.V.

Er zijn interne richtlijnen voor doorlooptijden van aanvragen en in sommige gevallen worden met intermediairs termijnen afgesproken. Uit concurrentie overwegingen zijn deze niet extern beschikbaar. Postbank streeft er naar alle aanvragen binnen de doorlooptijden af te handelen. Als zij hierin niet slaagt ligt dat aan pieken in hoeveelheden aanvragen, bijvoorbeeld bij rentewijzigingen, vertraging in postzending, onvolledigheid van aanvragen en indien er mogelijk sprake is van een onregelmatigheid.

Rabobank Nederland

Rabobank Nederland adviseert geen vaste termijnen voor het afhandelen van een aanvraag. De Rabobank zal de termijnen zoveel als mogelijk in overeenstemming brengen met de afspraken en/of verwachtingen van de klant. Het streven is om de afspraken met de klant altijd na te komen. Het is onmogelijk te garanderen dat de verwachtingen over de termijn altijd gehaald zullen worden. Reden van overschrijding zou bijvoorbeeld kunnen zijn dat de beslissingsbevoegdheid over acceptatie van een aanvraag op een hoger niveau plaats moet vinden waardoor enige vertraging ontstaat. Ook kunnen er meerdere gesprekken tussen klant en bank noodzakelijk zijn omdat een eerste gesprek voor de klant vaak een oriënterend karakter heeft en niet in alle gevallen hoeft te leiden tot een concrete offerte.

SNS Bank N.V.

Voor aanvragen die volledig aan de acceptatienormen voldoen is de norm 48 uur. Indien niet of niet volledig aan de acceptatienormen wordt voldaan, wordt de desbetreffende aanvraag met de nodige aandacht individueel beoordeeld. De verwerkingstermijn is dan afhankelijk van het aanbod. Het lukt niet altijd om de termijn van 48 uur te halen. Van belang is dat iedere aanvraag zorgvuldig wordt behandeld. Het duurt hooguit twee weken. Er wordt zeker niet gestuurd op ‘laten liggen’.

54


Bijlage 3 Literatuurlijst Aalbers, M.B. - Redlining in Nederland. Oorzaken en gevolgen van uitsluiting op de hypotheekmarkt, 2003, Aksant Amsterdam.

Koppelman, A. - Antidiscrimination Law Social Equality , Yale University Press, 1996, ISBN 0-300-06482-9. Prins, C. - Etno-selectie’, NJB 24 februari 2006, nr. 8, p.411.

Aalbers, M.B. - Direct en indirect onderscheid op de hypotheekmarkt in Arnhem, Den Haag en Rotterdam, 13 juli 2006 Amsterdam institute for Metropolitan and International Development Studies, Universiteit van Amsterdam, ISBN 90-75246-50-1. Beuving, Heuver en Van Helden - ‘Etniciteit, profilering en het gelijkheidsbeginsel’ NJB 29 september 2006 nr. 34 p.1954 e.v. Caplovitz, D. - The poor may pay more: consumer practices of low-income families. New York: Free Press, 1967. Elich, J.H. - Onderscheid en discriminatie bij verzekeringen: spanning tussen discriminatie en solidariteit. Het verzekeringsarchief 1984, p. 107–127. Havinga, T. - Aanbieders van Goederen en diensten, in: Gelijke behandeling: regels en realiteit: Een juridische en rechtssociologische analyse van de gelijke-behandelingswetgeving. Prof. mr. I.P. Asscher-Vonk en prof. mr. C.A.Groenendijk (red) SDU, Den Haag 1999, ISBN 90-540-9240-8. Heuver, J.W. - Creditscoring en privacy, Rechtshulp, nr. 10, 2000. Huls, N.J.H. - Een kritische rechtseconomische analyse van particuliere verzekeringsprincipes, Recht en Kritiek 1992, p. 326–342. Huls, N.J.H. - Gelijkheid en postmodern individualisme, in: De toekomst van gelijkheid. De juridische en maatschappelijke inbedding van de gelijkebehandelingsnorm, Kluwer- Deventer – 2000, p.231-242, ISBN 90-268-3720-8. Jettinghoff, A. - Weg van het recht: beheersing van conflictstof in commerciële relaties, in: L. Kools, G. Vervaeke, M. Vanderhallen en J. Goethals (eds.) De waarheid en niets dan de waarheid; over de verhouding tussen recht en psychologie. Brugge: Die Keure, p.201-221.

Reifner, U. en Ford, J. - Banking for people. Social banking and new poverty. Consumer debts and unemployment in Europe - national reports. Berlin, De Gruyter, 1992. Rodrigues, P.R. en Wishaw R. - Het recht op privacy en gelijke behandeling bij selectie en acceptatie, Privacy & Informatie, 2000, nr.3, p. 106-113. Rodrigues, P.R. - De migrant als koning-klant? Onderscheid naar ras en nationaliteit bij Consumententransacties, NJCM-Bulletin, jrg. 24 (1999), nr. 6, p. 750-762. Rodrigues P.R. , Matelski M. - Monitor Racisme en Extreem Rechts, Roma en Sinti, Anne Frank Stichting en Universiteit Leiden, oktober 2004, ISBN 90-729-7292-9. Rodrigues, P.R. - Anders niets. Discriminatie naar ras en nationaliteit bij consumententransacties, Lelystad, Koninklijke Vermande 1997. Schauer, F. - Profiles Probablities and Stereotypes, The Belknap Press of Harvard University Press, Cambridge Massachusettes London, England 2003 ISBN 0-647-01186-4. Vedder, A. - Discriminatiegronden in het informatietijdperk, in: De toekomst van gelijkheid. De juridische en maatschappelijke inbedding van de gelijkebehandelingsnorm, Kluwer- Deventer – 2000, p.161-178, ISBN 90-268-3720-8. Vlist, J.van der - Discriminatie in de financiële sector, LBR Rotterdam, 2006. Uitgave in het kader van het Europese project over discriminatie binnen de goederen en dienstensector Guide to equal treatment in the private sector (Get in). Waldmeier, R. - idem, Verslag van het wetenschappelijk gedeelte, p. 298-307.

Bijjage 3

55

Bijlage 4 Lijst van afkortingen ADB AFM AWGB BKR CBP CGB CHF EU EER LBR NHG NVB SFH SWEW Vb VIS VOV-waarde Vw WBP Wfd

56

Anti-discriminatiebureau Autoriteit Financiële Markten Algemene wet gelijke behandeling Bureau Krediet Registratie College Bescherming Persoonsgegevens Commissie Gelijke Behandeling Contactorgaan Hypothecair Financiers Europese Unie Europese Economische Ruimte Landelijk Bureau ter bestrijding van Rassendiscriminatie Nationale Hypotheekgarantie Nederlandse Vereniging van Banken Stichting Fraudebestrijding Hypotheken Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen Vreemdelingenbesluit Verificatie Informatie Systeem Verkoopwaarde vrij van huur en gebruik Vreemdelingenwet Wet Bescherming Persoonsgegevens Wet op de financiële dienstverlening



Risicoselectie op grond van postcode en verblijfsstatus. Een onderzoek uit eigen beweging naar onderscheid door hypothecair financiers

Recommend Documents