BYTOVÉ DRUŽSTVO Petržalka, družstvo Budatínska 1, 851 05 Bratislava 5
Dátum podania/Váš list číslo
Naše číslo
Vybavuje/linka
Bratislava 02.10. 2014
Vec Aktualizácia procesných postupov podľa novely zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a niektoré ďalšie zmeny zákona v zmysle novely. Vážená/ý vlastníčka/vlastník, touto cestou Vám oznamujeme, že v zmysle novely č. 205/2014 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorá vstúpila do účinnosti od 1. 10. 2014, Bytové družstvo Petržalka v záujme kvalitného uplatňovania jeho činností ako správcu bytových domov, aktualizovalo procesné postupy vyplývajúce z tohto zákona pre vlastníkov ako aj správcu a dáva Vám do pozornosti niektoré ďalšie zmeny zákona v zmysle tejto novely. I.
Schôdza vlastníkov
1.
Zvolať schôdzu vlastníkov je: a) povinný správca v zmysle § 8b ods. 2 písm. g) zákona podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov. Oznámenie o zvolaní schôdze vlastníkov podpisuje a všetkým adresátom posiela správca; b) oprávnená štvrtina vlastníkov v zmysle § 11a zákona, ak na ich žiadosť nezvolal schôdzu vlastníkov správca do 15 dní od doručenia žiadosti. Oznámenie o zvolaní schôdze vlastníkov podpisuje a všetkým vlastníkom posiela zvolávateľ – vlastníci, ktorí schôdzu iniciovali. Oznámenie o zvolaní schôdze vlastníkov sa v tomto prípade doručuje správcovi ak má schôdza vlastníkov alebo zhromaždenie rozhodovať o úlohách pre správcu.
2.
Oznámenie o zvolaní schôdze vlastníkov (vzor oznámenia o zvolaní schôdze je v prílohe č. 1 tohto listu) musí byť v písomnej forme spolu s programom doručené každému vlastníkovi a všetkým adresátom minimálne päť pracovných dní pred dňom konania schôdze vlastníkov (§ 11a, § 14 ods. 1 zákona) takto: a) adresátovi, ktorý býva v dome, do poštovej schránky;
2
b) adresátovi, ktorý nebýva v dome, poštou na kontaktnú adresu, ktorú oznámil na tento účel, alebo na adresu, ktorá je v evidencii BD Petržalka (ak podľa programu zvolanej schôdze vlastníkov možno dôvodne predpokladať odvolanie sa prehlasovaného vlastníka na súd, je vhodné poslať oznámenie o schôdzi adresátovi doporučene). 3.
Vlastník alebo splnomocnený zástupca vlastníka potvrdí svoju účasť na schôdzi vlastníkov vlastnoručným podpisom v prezenčnej listine (vzor prezenčnej listiny je v prílohe č. 2 tohto listu).
4.
Za každý byt alebo nebytový priestor má vlastník alebo spoluvlastníci jeden hlas pripadajúci na ich byt alebo nebytový priestor v dome. Ak je byt alebo nebytový priestor v dome vo vlastníctve viacerých osôb, môžu uplatniť svoje hlasovacie právo len ako celok (§ 14 ods. 2 zákona). Vlastník môže v listinnej podobe, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala (§ 14 ods. 6 zákona). Súčasťou splnomocnenia musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o splnomocnenie na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu, alebo nebytového priestoru v dome. Splnomocnená osoba sa originálom splnomocnenia preukazuje na začiatku schôdze zvolávateľovi schôdze, zástupcovi vlastníkov, alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru. (vzor splnomocnenia je v prílohe č. 3 a 4 tohto listu). Táto skutočnosť sa v prezenčnej listine k príslušnému bytu poznamená do rubriky poznámka formou záznamu „v zastúpení podľa splnomocnenia“. Ak nejde o splnomocnenie na konanie v celom rozsahu práv a povinností, odporúčame originál splnomocnenia priložiť k prezenčnej listine, inak sa k prezenčnej listine priloží fotokópia plnej moci. Vlastník bytu, alebo nebytového priestoru v dome nemôže splnomocniť na zastupovanie správcu (§ 14 ods. 6 zákona).
5.
Schôdzu vlastníkov otvorí a vedie správca ako zvolávateľ schôdze.
6.
Schôdza vlastníkov je uznášaniaschopná (kvórum), ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň 2/3 hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak schôdza vlastníkov nie je ani hodinu po oznámenom začatí schôdze vlastníkov uznášaniaschopná, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome; to neplatí, ak sa hlasuje podľa ods. 4 a 5, § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i) a ods. 3, § 8a ods. 1 a 6, § 8b ods. 2 písm. i), § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4. (§ 14 ods. 3)
7.
Pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov prítomných vlastníkov: a) pri splnení kvóra podľa § 14 ods. 3 prvej vety zákona (vrátane rozhodovania o výške preddavku do fondu podľa § 10 ods. 1 zákona) okrem prípadov uvedených v § 14 ods. 4 a 5, § 8a ods. 1 a 6, § 8b ods. 2 písm. i) a §16 ods. 3 a 4 zákona. alebo b) hodinu po oznámenom začiatku schôdze vlastníkov okrem prípadov uvedených v § 14 ods. 4 a 5, § 8a ods. 1 a 6, § 8b ods. 2 písm. i), § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4 zákona (§14 ods. 3 zákona)
3
8.
Prehľad prípadov kvalifikovaného hlasovania: Schvaľovací pomer
nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov
Ustanovenie zákona §8b ods. 2 pism. i)
dobrovoľná dražba na uspokojenie pohľadávok podľa § 15 zákona
§8a ods. 1 a 6
zmluva o výkone správy (schválenie, zmena a zánik)
§14 ods. 5
pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania
§16 ods. 3 a 4
prevod vlastníctva nebytového priestoru
§ 14 ods. 4 §14 ods. 4
dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov §14 ods. 4
9.
zmluva o úvere a o každom dodatku k nej a zmluva o zabezpečení úveru a o každom dodatku k nej zmluvu o nájme a kúpe veci a o každom dodatku k tejto zmluve zmluva o vstavbe, alebo nadstavbe a o každom dodatku k nim. Ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo vstavbe v podkroví, alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na najvyššom poschodí.
§ 14 ods. 4
zmena účelu užívania spoločných častí, zariadení domu
§ 14 ods. 4
zmena formy výkonu správy
Štvorpätinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov §14 ods. 5 Súhlas všetkých vlastníkov
Predmet hlasovania
§14 ods. 4
ak sa o veci rozhodovalo 2/3 väčšinou a do jedného roka od platného hlasovania sa má hlasovanie o tej istej veci zopakovať rozhodovanie o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku, alebo ich častí
Zo schôdze vlastníkov vyhotovuje zapisovateľ (správca) zápisnicu (vzor zápisnice je v prílohe č. 5 tohto listu). Zápisnica musí obsahovať: a) dátum, čas začatia a miesto konania schôdze; b) priebežné zaznamenávanie počtu zúčastnených vlastníkov na schôdzi najmenej každú hodinu po začatí schôdze; c) jednotlivé uznesenia s doslovným uvedením návrhu a jednoznačným konštatovaním, či návrh bol alebo nebol schválený; d) výsledky hlasovania k jednotlivým návrhom - počet hlasujúcich za, proti, zdržali sa hlasovania; e) vymenovanie neprijatých námietok a diskusné príspevky vlastníkov resp. zvolávateľa, ktorí požiadali o zápisničné zaznamenanie svojho príspevku; f) prílohy s uvedením ich názvu a počtu listov.
10. Prílohami zápisnice sú najmä: a) oznámenie o zvolaní schôdze vlastníkov s programom; b) aktuálny zoznam vlastníkov v dome;
4
c) prezenčná listina s uvedením všetkých právoplatných vlastníkov a podpismi prítomných vlastníkov a splnomocnených osôb; d) podklady, ktoré boli predložené k prerokovávaným bodom; e) splnomocnenia podľa bodu 4 tohto listu; f) potvrdenia o prevzatí oznámenia o zvolaní schôdze, ak boli oznámenia zaslané poštou s doručenkou alebo elektronicky; g) iné dôležité doklady. Výsledok hlasovania oznamuje ten kto schôdzu vlastníkov zvolal a to do piatich pracovných dní od konania schôdze vlastníkov spôsobom v dome obvyklým, § 14 ods. 1 tretia veta zákona, (napr. výveskou vo vestibule domu alebo písomne vlastníkom do schránky alebo poštou). (Vzor oznámenia o výsledku hlasovania je v prílohe č. 6 tohto listu.) Zápisnica zo schôdze vlastníkov s prílohami je doručená do podateľne BD Petržalka.
11.
Písomné hlasovanie
II.
12. Písomné hlasovanie môže vyhlásiť 1/správca, alebo 2/štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak na ich žiadosť nevyhlásil písomné hlasovanie správca do 15 dní od doručenia žiadosti - podmienka (§ 14 ods. 7 zákona). O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome aj hlasovaním podľa §14 ods. 3 zákona. Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci spôsobom v dome obvyklým (napr. výveskou vo vestibule domu alebo písomne do schránky alebo poštou) sedem kalendárnych dní vopred informovaní o 1/ otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, 2/ termíne hlasovania a o 3/ mieste hlasovania (vzor oznámenia o vykonaní písomného hlasovania je v prílohe č. 7 tohto listu). 13. Náležitosti pre vykonanie písomného hlasovania zákon ustanovuje nasledovne: Na hlasovacej listine, alebo listinách, ktoré obsahujú plné znenie schvaľovaného návrhu musí byť uvedený deň konania hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, otázka alebo otázky – ak je ich viac označia sa poradovým číslom. Súhlas alebo nesúhlas vyjadrujú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu podpisu na hlasovacej listine. (vzor hlasovacieho lístku je v prílohe č. 8 a 9 tohto listu). 14. Ak sa rozhoduje písomným hlasovaním podľa § 14 ods. 4 zákona, podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov; podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome môže overiť aj notár alebo obec. 15. Po vykonaní písomného hlasovania správca, alebo zvolený zástupca jednej štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok a oznámi ho do piatich pracovných dní od písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým (výveskou vo vestibule domu alebo písomne do schránky alebo poštou). Vzor oznámenia o výsledku písomného hlasovania je v prílohe č. 10 tohto listu. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov, to neplatí ak -
ide o hlasovanie o úveroch, o nájme a kúpe veci, o vstavbe a nadstavbe, zmene účelu užívania častí a zariadení domu, zmene formy výkonu správy, prevode spoločných častí a zariadení resp. pozemku (§14 ods. 4 zákona),
5
ak ide o opakované hlasovanie o platne rozhodnutej tej istej veci v dobe kratšej ako jeden rok (14 ods. 5). (§14 ods. 7) -
16. V prípade neúspešného hlasovania musí byť predmet hlasovania prerokovaný na schôdzi vlastníkov. 17. Prehlasovaný vlastník má právo obrátiť sa do 30 kalendárnych dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo sa obrátiť na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa uznášaniaschopná väčšina hlasov podľa zákona (§14 ods. 3 a 4) nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek vlastníka súd. III. 18.
Zverejňovanie zoznamu „neplatičov“
Správca je oprávnený na účel ochrany majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky údržby a opráv domu a na úhradách za plnenia aspoň 500€. V zozname sa uvedie: 1/ meno a priezvisko vlastníka a 2/ suma nedoplatku. Zoznam sa zverejňuje na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome. ( § 9 ods. 3 zákona) IV.
Ďalšie povinnosti vlastníkov v zmysle novely zákona
19. Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní zohľadniť mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome (§ 10 ods. 1 zákona). 20. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní umožniť odstránenie nedostatkov zistených kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia. Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome neumožnia odstránenie zistených nedostatkov na technických zariadeniach, zodpovedajú za vzniknuté škody (§ 11 ods.7 zákona). 21. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý stavebne upravuje byt alebo nebytový priestor, je povinný na výzvu umožniť prístup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome neumožní vstup do bytu alebo nebytového priestoru, správca alebo predseda je povinný oznámiť vykonávanie stavebných úprav bytu alebo nebytového priestoru príslušnému stavebnému úradu (§ 11 ods. 8 zákona).
6
22. Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Ak vlastník byt neužíva, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu svoju adresu a každú jej zmenu (§ 11 ods. 9 zákona). Vzhľadom na to, že v tomto liste a jeho prílohách sú obsiahnuté len najdôležitejšie aspekty novely zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v prípade záujmu Vám podrobnejšie informácie poskytne Váš správca. Dávajúc Vám uvedené na vedomie, tešíme sa na ďalšiu spoluprácu a ostávame s pozdravom
Ing. Vladimír Kesegh predseda Bytového družstva Petržalka v.r. Prílohy: 1. Oznámenie o zvolaní schôdze vlastníkov 2. Prezenčná listina 3. Splnomocnenie 4. Splnomocnenie – konkrétna schôdza 5. Zápisnica 6. Oznámenie o výsledkoch hlasovania zo schôdze 7. Oznámenie, písomné hlasovanie 8. Hlasovací lístok pre písomné hlasovanie – hromadné 9. Hlasovací lístok pre písomné hlasovanie - jednotlivec 10. Oznámenie o výsledku písomného hlasovania
Registrácia: Obchodný register Okresného súdu Bratislava I: oddiel Dr, vložka číslo 28/B IČO 00 169 765 DIČ 2020794248
Bankové spojenie Tatra Banka, a.s.
68 24 11 11 Stránkový deň Eml
[email protected] ut.: 8.00 – 12.00 a 13.00 – 16.00 hod.
IČ DPH SK2020794248
Č. ú.: 2635000046/1100 Fax: 63 82 01 82
št.: 13.00 – 18.00 hod.
