Bestemmingsplan
Buitengebied, Canada Resort
Gemeente Twenterand
Datum: 19 juli 2011 Projectnummer: 80638 ID: NL.IMRO.1700.BPBG2010PH0025-vas1
INHOUD TOELICHTING
1
Inleiding
3
1.1 1.2 1.3 1.4
Aanleiding Situering van het plangebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer
3 3 4 4
2
Het plan
5
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
Huidige situatie Gewenste situatie Innovatieve opzet Voorkomen van permanente bewoning van recreatiewoningen Verbreding en samenwerking
5 5 11 13 14
3
Haalbaarheid van het plan
15
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7
Beleidskader Onderzoek naar vraag en aanbod Milieuaspecten Natuur Archeologie Water Economische uitvoerbaarheid
15 22 25 28 29 29 32
4
Wijze van bestemmen
33
4.1 4.2
Algemeen Dit bestemmingsplan
33 33
5
Procedure
35
5.1 5.2 5.3
Inspraak Vooroverleg Zienswijzen
35 35 35
Bijlagen − − − −
Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4:
− Bijlage 5: − Bijlage 6:
Inrichtingsplan Canada Resort Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Verkennend bodemonderzoek Flierdijk Den Ham Toetsing Flora- en faunawet in verband met het bouwproject Canada Resort Archeologisch onderzoek Ruiterpad 4 Den Ham Hydrologisch onderzoek Canada Resort
1 1.1
Inleiding Aanleiding In de Structuurvisie Flierdijk die in 2004 door de gemeenteraad is vastgesteld, is een samenhangende visie op de omgeving van de Flierdijk gegeven, met de nadruk op de recreatieve ontwikkelingen. Er wordt onder andere uitgegaan van de aanleg van een terrein met recreatiewoningen aan de Flierdijk. Het voorliggende plan "Canada Resort” geeft invulling aan dit beleid uit de structuurvisie door de realisatie van 33 recreatiewoningen met ondersteunende recreatieve voorzieningen in een bijzonder marktsegment op een terrein van ruim 3,6 hectare.
1.2
Situering van het plangebied Het plangebied is gelegen aan de Flierdijk en het Ruiterpad tussen de kernen Den Ham en Vroomshoop en ten zuiden van het natuurgebied de Zandstuve en ten noorden van het Overijssels Kanaal. Op onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied globaal weergegeven (bron: Google Earth).
1.3
SAB
3
Vigerend bestemmingsplan Van toepassing is het bestemmingsplan buitengebied herziening 2005, zoals dat werd vastgesteld bij besluit van de gemeenteraad van 7 november 2006 en is goed gekeurd door Gedeputeerde Staten op 25 juni 2007 en sinds 24 augustus 2007 onherroepelijk is. De locatie is in dit bestemmingsplan bestemd als Agrarisch gebied. De gronden zijn daarmee bedoeld voor de uitoefening van het agrarisch bedrijf en ten behoeve van watergangen voor de waterhuishouding. Omdat de ontwikkeling niet past binnen het vigerende bestemmingsplan is het noodzakelijk het bestemmingsplan te herzien. Voorliggend plan vormt de planologisch-juridische basis voor de ontwikkeling van het bungalowpark.
1.4
Leeswijzer Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. De toelichting is opgebouwd uit vijf hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op het plan. Hierin wordt de huidige en de toekomstige situatie van het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 wordt de haalbaarheid van het bestemmingsplan aangetoond voor wat betreft het hogere overheidsbeleid, milieuaspecten, water, archeologie, flora en fauna, verkeer en economische uitvoerbaarheid. In hoofdstuk 4 volgt de wijze van bestemmen, waarin uiteen wordt gezet hoe het in hoofdstuk 2 beschreven plan juridisch is vertaald naar de verbeelding en de regels. Hoofdstuk 5 geeft tot slot aan wat de resultaten van de procedure zijn.
SAB
4
2 2.1
Het plan Huidige situatie Het perceel is nu in agrarisch gebruik.. Ten westen, noorden en oosten van het plangebied bevindt zich bos. Ten zuiden van het plangebied is laanbeplanting langs de Flierdijk aanwezig.
Luchtfoto van de huidige situatie
2.2
Gewenste situatie Recreatiewoningen Het plan "Canada Resort" bestaat uit 33 recreatiewoningen en een gebouw dat dient als centrale voorziening voor receptie, dagrecreatieve activiteiten en onderhoud en beheer. Om flexibel op nieuwe marktontwikkelingen in te kunnen spelen kunnen in plaats van enkele recreatiewoningen, maximaal twee groepsaccommodaties worden gerealiseerd. Voor iedere groepsaccommodatie wordt het aantal recreatiewoningen met 3 recreatiewoningen verminderd. Bij de ontwikkeling van het park heeft de initiatiefnemer rekening gehouden met de trends en ontwikkelingen die er spelen. Onderstaande wordt een aantal ontwikkelingen geschetst waarmee rekening is gehouden. − Rustgevend en natuur: door de toenemende drukte en stress waarmee mensen te maken krijgen, blijft de vraag naar recreatie in een rustgevende en natuurlijke omgeving in het landelijke gebied stijgen. Er is een groeiende belangstelling voor onthaasten en aandacht voor gezin en gezondheid.
SAB
5
33 kavels voor recreatiewoningen, centrale dagfaciliteit, gebouwen onderhoud en beheer, bedrijfswoning
− Authenticiteit: terug naar het pure leven. Als gevolg van globalisering worden mensen zich steeds meer bewust van de specifieke kenmerken van de eigen omgeving. Beleving staat hierbij centraal. − Anders dan anders: de recreant wordt, door eerder en/of elders opgedane ervaringen steeds bewuster en veeleisender. Hoge eisen worden gesteld aan kwaliteit en variatie van voorzieningen. Het standaardaanbod alleen voldoet niet langer. Men is op zoek naar een ervaring die “anders dan anders” is. − Vergrijzing: Nederland vergrijst. De groep senioren in Nederland wordt groter. De hoeveelheid vrije tijd van deze groep is eveneens gegroeid. Deze groep gaat vaker op (een korte) vakantie in eigen land. Daarentegen is de hoeveelheid vrije tijd van mensen onder de vijftig jaar verminderd. − Individualisering: mensen stellen steeds meer hun eigen voorkeuren en wensen centraal. Een “product op maat” wordt derhalve steeds belangrijker. Kernbegrip is "beleef Canada in Overijssel". De recreatiewoningen zijn ontworpen op basis van beleving van de natuur, zowel vanuit de omgeving als vanuit de woningen. De woningen maken onderdeel uit van het landschap. De woningen zullen worden gemaakt van massieve Red Cedar boomstammen uit Canada. De veranda’s dragen bij aan het ultieme Canada gevoel. Recreatiewoning gemaakt van duurzaam Red Cedar zijn er nog niet in Nederland. Met deze bouwwijze onderscheid Canada Resort zich van het bestaande aanbod. Het unieke concept zal zeker bijdragen aan goede verhuurmogelijkheden .
SAB
6
Door te kiezen voor een thematische benadering van de recreatiewoningen op het park, in de vorm van Canadese houten woningen, wordt veel van de inhoud van de woning in beslag genomen door de houten draagconstructie van de verdiepingsvloeren en de dakconstructie. Tevens worden de woningen vanaf de bouw reeds geschikt gemaakt voor verhuur aan recreanten met een bijzondere zorgbehoefte vanwege ouderdom of lichamelijke beperking. Hierdoor is extra ruimte noodzakelijk voor de draaicirkels ten behoeve van rolstoelen, ruimere doorgangen en bredere deuropeningen. Tot slot worden de woningen op een duurzame wijze van verwarming voorzien. Hiervoor worden warmtepompen geïnstalleerd die extra ruimte innemen (zie paragraaf 2.3). Vanwege dit ruimteverlies worden volgens het voorliggende bestemmingsplan recreatiewoningen toegestaan tot een inhoud van 375 m3, waarbij de werkelijk te benutten ruimte lager ligt. De ruime veranda’s en de grote dakoverstekken zijn niet in deze inhoud meegerekend. De architectuur van de woningen is van essentieel belang voor het gehele concept van het park dat in het teken staat van Canada. Bedrijfswoning Voor het beheer is het op Canada-Resort noodzakelijk dat er een bedrijfswoning wordt gerealiseerd van maximaal 750 m3. Een en ander betekent voor de recreatieondernemer dat: − permanent toezicht op het terrein vereist is, in principe gedurende 24 uur per dag, 7 dagen in de week en 365 dagen per jaar; − permanent toezicht noodzakelijk is in verband met de waakzaamheid met het oog op calamiteiten, brand, inbraak en vernielingen. Het veiligheidsaspect is op het recreatiebedrijf een elementaire voorwaarde om te voldoen aan de kwaliteitseisen van de gasten. De klant verwacht bewaking van en zorg over onder meer de recreatieverblijven van gasten, ook in de stille(re) periodes; − permanente aanwezigheid noodzakelijk is omdat de dienstverlening gedurende het gehele recreatieseizoen, gedurende het gehele jaar, op niveau dient te zijn (persoonlijk welbevinden van de gasten); − ook voor een optimale uitvoering van het terreinbeheer gedurende het gehele jaar het noodzakelijk is dat de bedrijfsleiding op het terrein zelf woonachtig is.
SAB
7
Overige bebouwing Aanvullend op de 33 recreatiewoningen en de bedrijfswoning wordt 455 m2 aan bebouwing opgericht. Het betreft bebouwing ten dienste van de volgende functies: − Een voorzieningengebouw van 230 m2 ten behoeve van receptiefuncties en aanvullende recreatieve voorzieningen In dit gebouw vinden dagrecreatieve activiteiten plaats die onderdeel uitmaken van arrangementen die rondom het thema Canada worden georganiseerd. Deze voorzieningen hebben tot doel tot een betere bezetting van de recreatiewoningen te komen. − Een ontspanningsruimte (bv. sauna) voor de gasten van het park met een oppervlakte van 25 m2. − Een bijgebouw van 100 m2 ten behoeve van opslag (linnen, reservemeubilair, zorg enz.). − Een stalling voor diverse voertuigen van 100 m2. Deze ruimte is noodzakelijk voor de grasmaaier, minishovel, en opslag van tuingereedschappen ten behoeve van het groenonderhoud. Om de ondernemer met het oog op de toekomst flexibiliteit te bieden zijn deze oppervlakten niet exact in de regels vastgelegd. Om het ruimtelijke beeld veilig te stellen is wel bepaald dat er maximale oppervlak aan overige bebouwing 455 m2 bedraagt waarbij een gebouw maximaal 250 m2 groot mag zijn.
Schets van het gebouw met receptie, dagrecreatieve en opslag functies
SAB
8
Terreinindeling Voor de indeling van het terrein wordt gedacht aan een structuur die doet denken aan een Canadees Resort. Te denken valt aan grote waterpartijen, grindpaden en typische beplanting met naaldhoutsoorten en inheemse bomen en struiken.
Schets toekomstige kavelindeling Canada Resort
Natuurontwikkeling Op Canada Resort wordt ervoor gezorgd dat de ‘groene ruimte’ zich op een duurzame wijze ontwikkelt, in de zin dat er aan alle drie de P’s (People, Profit en Planet) optimaal aandacht besteed wordt. Er zal een waterplas worden aangelegd die dient voor de berging van het locale regenwater. Daarnaast heeft de plas ook verschillende maatschappelijke functie die reiken buiten het plangebied. De vijver die in overleg met het Waterschap ontwikkeld wordt, maakt deel uit van het regionale watersysteem. Hierdoor is er een berging van water mogelijk die verder reikt dan de eigen behoefte en worden piekafvoeren getemperd. Mede door haar flauwe oevers vormt de vijver een habitat voor vele variëteiten flora en fauna en draagt zij bij aan een verbetering van de waterkwaliteit in de omgeving. De initiatiefnemer heeft een hydrologisch rapport laten opstellen waarin dit wordt toegelicht. Binnen plangebied wordt een geaccidenteerd maaiveld aangelegd op basis van een natuurtechnische inrichting. Bij afgravingen ten behoeve van het ophogen van de gronden voor de vakantiehuisjes wordt de voedselrijke bouwvoor verwijderd zodat er schrale situaties ontstaan. Eventueel aan te leggen hoogtes worden met het oog op de realisatie van biotopen die relaties hebben met de Zandstuve zoveel mogelijk met schraal zand aangelegd.
SAB
9
Het plangebied kent geen bijzondere of unieke landschappelijke waarden. Om een goede inpassing in de omgeving te waarborgen is in overleg met het Overijssels Landschap een inrichtingsplan opgesteld (zie bijlage 1). Hierin is opgenomen dat aan de noordzijde een het plangebied een beplantingsstrook wordt aangelegd van minimaal 15 meter breed, welke een overgangs- of bufferzone vormt naar het natuurgebied de Zandstuve. Deze beplantingsstrook krijgt een gevarieerde samenstelling met inlandse katjes-, bloem- en besdragende soorten om vogels en insecten aan te trekken van ecosystemen in de omgeving (Zandstuve). Aan de west- en zuidkant van het perceel ligt een groenstrook die is aangeplant naar aanleiding van de ruilverkaveling. Door deze bestaande groenstrook is aan deze zijden geen aanvullende beplanting noodzakelijk. De beplantingsstrook aan de zuidzijde (langs de Flierdijk) wordt doorgetrokken tot aan de oostgrens van het perceel. Aan de oostzijde ligt een particulier bosperceel en een noord-zuid gerichte beplantingsstrook die voor een voldoende afscherming zorgdragen. Door de realisatie van dit inrichtingsplan is geen sprake van een aantasting van het landschap, maar wordt door de aanvullende beplanting en de realisatie van de waterplas met haar natuurlijke plas-drasoevers kwaliteit aan de omgeving toegevoegd. Met de gemeente en het waterschap is er overleg geweest over de waterplas en de inrichting van het terrein.
Landschappelijke inrichting Canda Resort
Op het terrein wordt een eigen parkeerterrein gerealiseerd waarbij uit is gegaan van 1 parkeerplaats per recreatiewoning en 0,3 parkeerplaats per recreatiewoning voor bezoekers welke in een groene setting worden opgenomen. Voor het terrein wordt nog een groenstructuur- en inrichtingsplan opgesteld, waarin een gedetailleerd ontwerp wordt uitgewerkt wordt ten aanzien van groen, aankleding, bouwstijl en dergelijke.
SAB
10
2.3
Innovatieve opzet Recreatie en zorg Ouderen (55+) willen langer zelfstandig blijven, de regie over het eigen leven hebben en houden en blijven participeren in de samenleving. Het aantal 55-plussers bestaat op dit moment uit circa 2 miljoen mensen. Dit aantal zal de komende jaren nog aanzienlijk groeien. Om aan de wensen van ouderen tegemoet te komen zijn verschillende woon-, welzijn en zorgconcepten ontwikkeld. Dit betekent rolstoeltoegankelijk en gedeeltelijk levensloopbestendig bouwen, een gemengde minisamenleving, stimuleren van zelfredzaamheid en restfuncties en appèl op en inzet van ervaringen, vaardigheden ed. van hobby’s, werkzaam leven en zingeving waardoor alle potentiële ‘bewoners’ van hun verblijfsaccommodatie de keuze hebben, afhankelijk van fysieke en psychische conditie en –wisselingen bij het ouder worden (wel of geen inzet mantelzorg) tussen weinig en volledige ondersteuning en overname van verzorging, begeleiding en verpleging. Op het gebied van recreatie wordt nagenoeg niets aangeboden in de combinatie met zorg. Wat wel wordt aangeboden op gerenommeerde parken zijn meestal enkele vakantiebungalows die iets ruimer van opzet zijn of hele specifieke zorgbungalows. Echter deze bieden op dit moment verder geen ondersteuning op het gebied van zorg en comfort zoals de mensen met een beperking die thuis kennen. Vanuit deze visie is er gezien de grote doelgroep, ruimte voor parken als Canada Resort, die aan de wensen van mensen met een beperking en hun gezin tegemoet komen. De zorg- en comfortdiensten worden persoonsgebonden aangeboden tijdens de vakantie, wat weer gunstig is voor de exploitatie. Wel moet de vakantiewoning ruim van opzet zijn i.v.m. de benodigde draaicirkels (1,50 m) en deuropeningen. Ten behoeve van een 20-tal recreatiewoningen moet het park circa 100 m2 ruimte beschikbaar hebben voor de opslag van hulpmiddelen voor de zorg. De exploitant van het park kan deze hulpmiddelen verhuren en klaarzetten op het moment deze gereserveerd worden tijdens de boeking en reservering van een recreatiewoning. Maatschappelijke en duurzame verantwoordelijkheid Canada Resort investeert in de duurzame ontwikkeling van mens en milieu. Het plan Canada Resort beslaat een oppervlakte van 3,6 ha waardoor een ruime opzet wordt gerealiseerd en er tevens ruimte is voor de ontwikkeling van natuur op het terrein zelf. De houten recreatiewoningen (log homes) zullen deels rondom een nog te graven waterplas worden gebouwd. Hierdoor ontstaat er meer ruimtelijke kwaliteit zodat dit innovatieve concept nog beter past in het gebied. Deze thematische benadering is uniek en de enige in deze vorm in Nederland. Op Canada Resort kan men bewust recreëren en één zijn met de natuur.
SAB
11
Duurzaamheid, milieu en energiebesparing De woningen worden voorzien van een duurzaam energiesysteem. De woningen worden aangesloten op een warmtepomp. Het hoofdgebouw maakt tevens gebruik van een warmtepomp en mogelijk zonnecollectoren. Er zal regenwater worden gebruikt voor spoeling sanitair. Inkoop en toepassing van duurzame diensten en materialen: fsc-hout, milieusparende schoonmaakmiddelen, biologische en fair trade producten. Er is een milieustraat waarbij de afvalscheiding duurzaam plaatsvindt door middel van containers. Voordelen houtbouw (log home) In Noord-Amerika en Scandinavië is meer dan 90% van de woningen opgetrokken uit hout. In de zomer neemt hout de warme buitenlucht niet mee naar binnen en in de winter neemt het de warmte in de kamer niet mee naar buiten. Hout bespaart energiekosten doordat het hout de warmte afkomstig van de verwarming niet opslorpt zodat er veel minder gestookt hoeft te worden. Ondanks de doorgaans strenge winters verbruiken woningen in Noord-Amerika en Noord-Europa maar half zoveel brandstof voor verwarming als een Nederlandse woning. Hout bezit een uitstekende warmte-isolatie. Het warmte-isolerende vermogen is maar liefst zes maal groter dan bij de traditionele baksteenbouw en twaalf maal groter dan betonbouw. Een houten wand van slechts 16 cm heeft dezelfde isolatiewaarde als een baksteenmuur van 1 meter. Wanneer een stenen huis in de winter wordt opgewarmd, nemen de wanden eerst een groot deel van de warmte op. Bij houtbouw wordt de binnenlucht echter meteen verwarmd, omdat hout veel minder massa heeft dan steen. In combinatie met goede isolatie, resulteert dit in een warm huis in de winter en een lagere energierekening. In de zomer is een houten huis, door deze redenen, juist koel. Anders dan stenen, houdt het hout zelf nauwelijks warmte vast, waardoor de woning snel afkoelt. Bio-ecologisch bouwen / CO2 neutraal De gebouwen zullen worden geïmporteerd uit Britisch Columbia in Canada en worden gemaakt van Western Red Cedar bomen. De Western Red Cedar is één van de diepgaandst onderzochte houtsoorten ter wereld. Britisch Columbia heeft een streng beleid voor herplant van Western Red Cedar bomen en het behouden van oerbossen. Er zijn speciale zones aangelegd waarbij de nadruk ligt op het in stand houden van old-growth Western Red Cedar bomen. Het kunstmatig in stand houden van Western Red Cedar begon in Britisch Columbia in de jaren 60. Ongeveer 8 miljoen zaailingen van Western Red Cedar bomen worden elk jaar aangeplant aan de westkust van Canada om voldoende Western Red Cedar voorradig te hebben voor de jaarlijkse oogst. Hierdoor kan men inmiddels putten uit zogenaamde second-growth bossen. Britisch Columbia heeft op deze wijze een enorme duurzame grondstofbron gecreëerd en Canada wordt hierdoor wereldwijd gezien als leider in het beheren van duurzaam beheerde bossen. De stammen voor de woningen op Canada Resort komen uit duurzaam beheerde bossen. Het zijn bossen waaruit nooit méér hout wordt geoogst dan dat erbij groeit.
SAB
12
Gezond leefklimaat Vooral in een landelijke omgeving is een ‘log home’ een lust voor het oog. Het is knus, warm in de winter en koel in de zomer, geheel vervaardigd van natuurlijke materialen. Hout werkt rustgevend. Onderzoek in Oostenrijk heeft reeds aangetoond dat mensen die wonen in houten huizen, beduidend minder stressgevoelig zijn dan mensen die wonen in een stenen variante. De mens bevindt zich immers constant in een natuurlijke en rustgevende omgeving. Hout is een luchtvochtigheidsregelaar Wanneer er teveel vocht in de woning is, zal hout het teveel aan vocht absorberen. Anderzijds, indien er te weinig vocht is, zal het hout het vocht terug afgeven aan de omgeving. Zodoende ontstaat er in de woning een constante natuurlijke vochtigheidsgraad, dankzij de hygroscopische werking van het hout. De vochtregelende werking in een huis is primordiaal voor de gezondheid. Bovendien is vastgesteld dat massieve stammen een 99,999 % afscherming biedt tegen hoogfrequente straling. Voor de straling van mobiele telefoonzenders en vergelijkbare bronnen wordt een 100 % afscherming geboden. Hitte en vuurbestendig bouwen Hout reageert uitstekend op vuur en hitte. Het maakt namelijk een laagje houtskool, welke een hitteschild vormt. Het oppervlak verkoolt, terwijl het daaronder liggende hout zijn stabiliteit veel langer behoudt, zodat er meer tijd is om de mensen uit een brandend huis te evacueren. Bovendien komen er bij brand weinig giftige gassen vrij.
2.4
Voorkomen van permanente bewoning van recreatiewoningen Om permanente bewoning van recreatiewoningen te voorkomen worden een aantal maatregelen genomen welke hierna zijn beschreven: − In de bestemmingsplanregels is bepaald dat het terrein op bedrijfsmatige wijze geëxploiteerd dient te worden. Daarnaast is in de regels opgenomen dat permanente bewoning van recreatiewoningen niet is toegestaan − Contractueel zal met de individuele eigenaren worden vastgelegd dat de verhuur van de recreatiewoningen uitsluitend zal plaatsvinden via een centrale verhuurorganisatie, deze kan de daadwerkelijke verhuur desgewenst uitbesteden aan een landelijke verhuurorganisatie. Individuele verhuur is dus niet mogelijk. Via een kettingbeding wordt geregeld dat de verplichting overgaat op de volgende eigenaar. − Contractueel zal met de individuele eigenaren worden vastgelegd dat er sprake zal zijn van centraal beheer. Elke eigenaar zal verplicht zijn beheerkosten af te dragen aan de beheerder waarbij de beheerder centrale beheerwerkzaamheden zal uitvoeren. Via een kettingbeding wordt geregeld dat de verplichting overgaat op de volgende eigenaar. − Contractueel zal met de individuele eigenaren worden vastgelegd dat permanente bewoning van de recreatiewoning niet is toegestaan. Aan dit verbod is een boete gekoppeld. Via een kettingbeding wordt geregeld dat na de verkoop van de woning het verbod op permanente bewoning ook geldt voor de volgende eigenaar. Waar mogelijk zullen de verplichtingen notarieel worden geborgd. SAB
13
In de Beleidsnotitie permanente bewoning van recreatiewoningen in Twenterand (augustus 2004) heeft de gemeente beleid vastgesteld, gericht op het voorkomen en tegengaan van permanente bewoning van recreatiewoningen (zie tevens paragraaf 3.1). Het bestemmingsplan is congruent aan de beleidsnotitie.
2.5
Verbreding en samenwerking Om de bezettingsgraad van de recreatiewoningen te stimuleren wordt op het terrein een breed pakket aan activiteiten aangeboden, waarbij zal worden samengewerkt met ondernemers uit de regio. Voorafgaande aan het opstellen van het Toeristisch Beleidsplan 2004-2010 heeft de Gemeente Twenterand de volgende vraag gesteld: “Hoe kan de gemeente een actieve bijdrage leveren aan de sector Toerisme & Recreatie, zodat er meer mensen naar Twenterand komen en aldus een impuls leveren aan de (lokale) economie”? De sector Toerisme & recreatie heeft hierop gereageerd door het samenwerkingsverband “De Twentse Hooilanden” op te richten om hiermee gezamenlijk de promotie van de streek aan te pakken. De initiatiefnemer van Canada Resort is tevens lid van de deze vereniging. De toeristische sector is volop in beweging en heeft voldoende groeipotentie. De huidige toerist is veeleisend en heeft ruime keuze in zijn bestemming. Twenterand heeft met zijn variatie in toeristische mogelijkheden, kansen om de toerist naar dit prachtige gebied te trekken. Het is de taak van de recreatieondernemer en de plaatselijke overheden om de aantrekkelijkheid en die variatie onder de aandacht te brengen. Hiervoor hebben we alle uitingen van entertainment nodig om de toerist een gezellig verblijf in onze gemeente te bieden en evenzo belangrijk hem of haar er toe te bewegen om terug te komen. Ook als het weer eens iets minder is, moeten we de recreant voldoende ont-/inspanning kunnen bieden; de zgn. slechtweervoorzieningen. Juist deze slechtweervoorzieningen zijn van groot belang in het besluit van toeristen om een bepaalde regio voor hun verblijf uit te kiezen. Een goede slechtweervoorziening is dan ook noodzakelijk op Canada Resort. Het gebouw dat dient als centrale dagfaciliteit zal worden ingezet voor bijvoorbeeld ontvangst-, kantoor- vergaderruimte en ruimtes voor ontspanning ten behoeve van de gasten. Aanvullend wordt voor de op het terrein verblijvende gasten een Canadese blokhut buitensauna gerealiseerd van 25 m2. Volgens het Toeristisch Beleidsplan van de Gemeente Twenterand zijn termen als gezond en duurzaam, authenticiteit, geestelijke gezondheid (wellness), ‘Hot-items’ in de toeristische sector en bieden mogelijkheden voor Twenterand om zich te onderscheiden van omliggende gemeenten (Ommen, Hellendoorn, Tubbergen). Het huidige toeristische aanbod in Twenterand biedt aanknopingspunten om toeristen aan te trekken die op zoek zijn naar (geestelijke) gezondheid, authenticiteit en duurzaamheid. Om in te spelen op de brede eisen van de verblijfsrecreanten en daarom ook slechtweeractiviteiten aan de eigen gasten te kunnen bieden zal worden samengewerkt met diverse bedrijven in de omgeving.
SAB
14
3 3.1 3.1.1
Haalbaarheid van het plan Beleidskader Omgevingsvisie Overijssel 2009 De omgevingsvisie is op 1 juli 2009 vastgesteld. In de omgevingsvisie wordt het provinciaal belang en het beleid voor de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel uiteengezet. De Omgevingsvisie heeft de status van structuurvisie onder de nieuwe Wro, Regionaal Waterplan, Milieubeleidsplan, Provinciaal verkeer- en vervoersplan en Bodemvisie. De omgevingsvisie bevat de visie, beleidskeuzes en de uitvoeringsstrategie op het hele ruimtelijk-fysieke domein en is opgesteld met een doorkijk tot 2030. De hoofdambitie van de provincie is om een vitale samenleving tot ontplooiing te laten komen in een mooi en vitaal landschap (ruimtelijke kwaliteit). De centrale beleidsambitie hierbij is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke voorraden (duurzaamheid). Duurzaamheid wil de provincie realiseren door een transparante en evenwichtige afweging van ecologische, economische en sociaal-culturele beleidsambities. De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door naast bescherming in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Voor gebiedsontwikkelingen op het gebied van woningbouw, bedrijfslocaties en (toeristische en recreatieve) voorzieningen moet eerst de zogenaamde SER-ladder doorlopen worden. Voor de Groen omgeving heeft de provincie deze vertaald in principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Het gaat om de volgende principes: − (her)benutting van bestaande bebouwing; − combinatie van functies conform gebiedskenmerken; − uitbreiding in aansluiting op bestaande bebouwing, rekening houden met ontsluiting, conform gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken spelen dus een belangrijk rol. In de Catalogus Gebiedskenmerken heeft de provincie specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen uitgewerkt. De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. De kenmerken zijn opgebouwd in thema’s zoals de ‘natuurlijke laag’, ‘laag van het agrarisch cultuurlandschap’ en de ‘lust- en leisurelaag’. Natuurlijke laag Het plangebied ligt op grond van de gebiedskenmerkenkaart in de natuurlijke gebiedstypes ‘dekzandvlakte en ruggen’ (bruine tint in onderstaande figuur) en ‘beekdalen en natte laagtes’ (blauwe tint in onderstaande figuur).
SAB
15
Natuurlijke laag
Bron: Provincie Overijssel
De afwisseling van opgewaaide ruggen en uitgesleten beekdalen en de daarbij horende hoogteverschillen kenmerken de dekzandvlaktes van Overijssel. Opvallend is de overwegend oost-west georiënteerde richting van ruggen en dalen. De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem en door beplanting met ‘natuurlijke’ soorten en door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen. De norm is dat dekzandvlakten en ruggen een beschermende bestemmingsregeling krijgen, gericht op instandhouding van de hoofdlijnen het huidige reliëf. Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Bij ontwikkelingen is de (strekkings)richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt. De ambitie is de beekdalen als functionele en ruimtelijke dragende structuren van het landschap betekenis te geven. Ruimte voor water en continuïteit van het systeem zijn leidend. Tevens is de ambitie afwenteling van wateroverlast op stroomafwaarts gelegen gebieden te voorkomen door het beeksysteem als eenheid te beschouwen en het vasthouden van water te bevorderen. Tot slot zijn beekdalen belangrijke verbindingen voor mens, plant en dier. De norm is dat het waterpeil niet lager is dan voor graslandgebruik noodzakelijk is. Beekdalen en laagtes krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van het watersysteem, de waterkwaliteit en voldoende ruimte voor water en, indien het bestaande (agrarisch) gebruik dat toelaat, natuurlijke dynamiek. Als ontwikkelingen plaats vinden in of in de directe nabijheid van beekdalen en natte laagtes, dan dragen deze bij aan extra ruimte voor de dynamiek van het stromende water en het vasthouden van water, aan versterking van de samenhang in het beeksysteem en aan vergroting van de zichtbaarheid, bereikbaarheid en beleefbaarheid van het water. Dit zijn uitgangspunten bij (her)inrichting.
SAB
16
Laag van het agrarisch cultuurlandschap Volgens de Catalogus Gebiedskenmerken is het plangebied binnen het thema agrarisch cultuurlandschap aan te merken als ‘jonge heide- en broekontginningslandschap’.
Laag van het agrarische cultuurlandschap
Ten aanzien van het jonge heide- en broekontginningslandschap geldt dat veel heidegebieden en nattere delen van het landschap zijn ontgonnen en/of vergaand ontwaterd. Daarmee is een nieuw landschap ontstaan. De dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende grote ruimtematen bepalen nu het beeld. De ambitie is de ruimtelijke kwaliteit van deze gebieden een stevige impuls te geven en soms een transformatie wanneer daar aanleiding toe is. De dragende structuren worden gevormd door landschappelijk raamwerken van lanen, bosstroken en waterlopen, die de rechtlijnige ontginningsstructuren versterken. Binnen deze raamwerken is ruimte voor verdere ontwikkeling van bestaande erven en soms de vestiging van nieuwe erven, mits deze een stevige landschappelijke jas krijgen. Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen. Lust- en leisurelaag De lust- en leisure laag verbindt het stedelijke met het landelijke. De verblijfsrecreatiecomplexen, de attracties, de routes voor wandelen, fietsen en varen zijn een belangrijkere economische factor geworden, met een vergelijkbaar aandeel in de economie als de agrarisch sector. Dit alles verandert het aanzien, de gewenste gebruiksmogelijkheden en betekenis van het buitengebied. In de omgeving van het plangebied zijn geen bijzonderheden in de Lust en leisurelaag aangeduid. De ambitie is de verblijfsrecreatie sterker te verbinden met de kwaliteiten van de omgeving en onderdeel uit te laten maken van het hele recreatieve netwerk. Het aanbod wordt hierdoor specifieker en sterker verbonden met de Overijsselse kenmerken.
SAB
17
Uitbreiding van bestaande recreatiecomplexen kan conform de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Volgens dit Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving moet worden aangetoond dat het verlies aan ecologisch en/of landschappelijk waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Gewenst is dat de vormgeving van gebouwen in relatie staat met bebouwing in de omgeving, òf architectonische kwaliteit toevoegt. Ontwikkelingsperspectief Voor het plangebied geldt het ontwikkelingsperspectief ‘buitengebied accent veelzijdige gebruiksruimte’. Het betreft een mixlandschap waarbij landbouw, natuur, water en wonen als goede buren aanwezig zijn. Een deel van het plangebied is tevens aangeduid als ‘beekdal’ (zie blauwe arcering in onderstaande figuur).
Ontwikkelingsperspectief
In dit ontwikkelingsperspectief is sprake van een verweving van functies. Aan de ene kant melkveehouderijen en akkerbouw als belangrijke vorm van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. De kwaliteitsambitie ‘Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen’ staat voorop. In dit perspectief wil de provincie de ontwikkelingsmogelijkheden van de landbouw, maar ook van andere sectoren zoals recreatie, nog nadrukkelijker verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen. Grootschalige landbouw krijgt ook hier de ruimte, maar de inpassing in kleinschalige landschappen vraagt om heldere gebruiksregels. Omdat het plangebied deels is aangeduid als ‘beekdal’ geldt als richtlijn dat langs waterlopen in deze laaggelegen gebieden ontwatering niet dieper plaatsvindt dan nodig is voor gebruik als grasland. Het plan in relatie tot de Provinciale Omgevingsvisie Het plan voor Canada Resort speelt in op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik doordat de locatie zo gekozen is dat aangesloten wordt op een bestaande recreatieve voorziening.
SAB
18
De vormgeving vind zo plaats dat er ruimtelijk geen sprake is van twee afzonderlijke voorzieningen in het landschap, maar dat het landschapsbeeld wordt ervaren als één locatie die voor recreatieve doeleinden wordt benut. Daarnaast wordt in het kader van zorgvuldig ruimtegebruik zorgvuldig aangesloten op de eigenschappen van de locatie onderscheiden naar de ‘natuurlijke laag’ en de ‘laag van het agrarisch cultuurlandschap’. Met betrekking tot de natuurlijke laag is er voor gekozen met het plan een meer natuurlijk watersysteem te realiseren. In overleg met het Waterschap is besloten een vijverpartij op het terrein te realiseren. Deze vijver heeft niet alleen voor het terrein zelf een functie als waterberging en het realiseren van watergerelateerde natuurwaarden, maar nadrukkelijk ook voor de omgeving. De vijver vormt een onderdeel van een doorgaande watergang en draagt voor de gehele omgeving bij aan de berging van water en het voorkomen van piekafvoeren. Daarnaast vind ook een zekere mate van zuivering door de stagnatie plaats en wordt het water meer benut voor het realiseren van natuurwaarden. De vijverpartij maakt het locale watersysteem zichtbaar. Aanvullend op de vijverpartij wordt ook elders op het terrein op een natuurlijke wijze water geborgen. Ook sluit het plan aan op de ambities voor de natuurlijke laag door, op advies van Landschap Overijssel, in de beplantingselementen streekeigen soorten toe te passen die vruchten dragen die zijn afgestemd op het locale ecosysteem, namelijk vogelsoorten die eigen zijn aan deze omgeving (de Zandstuve). Daarnaast wordt de strekkingrichting in het landschap gerespecteerd door met de inrichting van de locatie aan te sluiten bij de blokvormige verkaveling. Met betrekking tot de laag van het agrarische cultuurlandschap draagt het plan Canada Resort bij aan de lineaire structuur van het landschap. De dragers hiervan vormen de Flierdijk en de Zandstuve die beide in oost-west richting zijn gelegen. Passend bij dit jonge ontginningslandschap is tussen de Flierdijk en de Zandstuve sprake van een blokvormige verkaveling. Ter plaatse van het plan van Canada wordt deze structuur hersteld door het gehele blok een gelijksoortige functie te geven en te voorzien van lineaire beplantingsstroken. Hierdoor ontstaat weer een duidelijk rationeel landschappelijk raamwerk. De maat van het perceel met een recreatief karakter (Melody Ranch en Canada Resort) sluit weer aan op de maten van de percelen verderop langs de Flierdijk. Canada Resort leidt tot een aanzienlijke versterking van de lust- en leisurelaag in de omgeving. De verblijfsrecreatie op Canada Resort wordt ingebed in activiteiten en diensten die in de omgeving worden aangeboden. Dagrecreatieve activiteiten voor op het terrein verblijvende gasten worden aangeboden door gebruik te maken van leveranciers van streekproducten en streekeigen dienstverlening uit de directe omgeving. Door het bieden van deze arrangementen vormt Canada Resort een bindmiddel tussen verschillende locale aanbieders. De verbreding van de verblijfsrecreatieve functie leidt tot een versterking van het plattelandstoerisme in de regio. Anticiperend op de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving is de oppervlakte van het terrein vergroot zonder het aantal woningen te vergroten. Hierdoor is ruimte ontstaan om het watersysteem van de omgeving te voorzien van extra bergingscapaciteit en weer zichtbaar aanwezig te laten zijn. Bovendien is het terrein op de dergelijke wijze ingepast in de omgeving dat de regelmatige blokverkaveling die karakteristiek is voor het jonge ontginningslandschap met de aan te leggen beplanting te benadrukken.
SAB
19
In lijn met de ontginningswijze waarbij vrijwel geen enkel perceel op de Flierdijk is ontsloten is ervoor gekozen ook Canada Resort niet via de Flierdijk, maar het Ruiterpad te ontsluiten. De zichtrelatie vanaf de Flierdijk op de Zandstuve is via het Ruiterpad in stand gebleven. In lijn met de gewenste ontwikkelingsrichting biedt Canada Resort een onderscheidende verblijfsrecreatieterrein mede door de vernieuwende architectuur die wordt toegepast. Alles bij elkaar leidt het plan niet tot een aantasting van ecologische en landschappelijke kwaliteit maar ontstaat er op het gebied van natuur, landschap, waterbeheersing, ruimtelijke kwaliteit en recreatie meerwaarde voor de omgeving. 3.1.2
Reconstructieplan Salland-Twente Aanleiding voor het opstellen van het Reconstructieplan waren de grote uitbraken van veeziektes. Doel van het Reconstructieplan is om te komen tot een zonering voor de agrarische sector, concentratie van intensieve veehouderijen op de minst kwetsbare plaatsen en het uitplaatsen van intensieve veehouderijen uit kwetsbare gebieden. Ook andere sectoren zoals natuur en recreatie zijn meegenomen in het plan. In het Reconstructieplan wordt een integraal beeld geschetst van de gewenste ontwikkeling van het Reconstructiegebied. Op de zoneringskaart intensieve veehouderij is het gebied aangeduid als "verwevingsgebied". In deze gebieden is het beleid gericht op verweving van de verschillende functies van het landelijk gebied. Op de kaart die het streefbeeld in 2015 weergeeft is het plangebied en directe omgeving aangeduid als een recreatieontwikkelingsgebied en "water", met een nevenaccent grondgebonden landbouw. De provincie Overijssel geeft in het Reconstructieplan aan dat ze ruimte wil bieden aan kwaliteitsverbetering en uitbreiding van bestaande recreatiebedrijven en aan de nieuwvestiging van recreatiebedrijven. Deze kunnen plaatsvinden binnen de kaders die door water, natuur en landschap worden gesteld.
3.1.3
Structuurvisie Flierdijk Delen van het gebied tussen de Flierdijk en de Zandstuve zijn in het verleden op structuurniveau aangegeven voor verblijfsrecreatieve ontwikkelingen, maar dit heeft nog niet geleid tot een planologische regeling. Wel wordt de gemeente Twenterand in toenemende mate geconfronteerd met vragen uit de markt. Deze structuurvisie biedt een samenhangende visie op de omgeving van de Flierdijk, met de nadruk op de recreatieve ontwikkelingen. De gemeente Twenterand richt zich met de Structuurvisie Flierdijk op een duurzame en onderling samenhangende ontwikkeling van het gebied. De gemeente wil daarbij in recreatief opzicht ruimte bieden voor doelgroepen die aansluiten bij het profiel van de gemeente, waarbij waarden als rust, ruimte, natuur en landschap voorop staan. Landschappelijke en ecologische overwegingen zijn maatgevend voor de situering en omvang van nieuwe recreatiewoningen. Bepalend hierbij is de Zandstuve en de relatie tussen de Zandstuve en het open gebied ten zuiden hiervan. In samenhang hiermee wordt tevens het behoud en een versterking van natuurwaarden in het plangebied nagestreefd, alsmede een vergroting van uitloopmogelijkheden. Permanente bewoning van recreatiewoningen wordt uitgesloten. Met de voorgestane ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan de versterking van de plattelandsSAB
20
economie, waarvan de middenstand mede kan profiteren en waarbij tevens een zekere compensatie wordt geboden voor de terugloop van de werkgelegenheid in de agrarische sector. Eén van de ontwikkelingen die uit de Structuurvisie naar voren komt is de ontwikkeling van het terrein Canada Resort. Hier wordt uitgegaan van de ontwikkeling van 33 hoogwaardige recreatiewoningen op ruime kavels. Het terrein heeft een oppervlakte van ruim 3,5 hectare. In de Structuurvisie Flierdijk is gesteld dat de bouw van nieuwe recreatiewoningen dient te voldoen aan de volgende voorwaarden: − er mag geen sprake zijn van permanente bewoning; − de bedrijfsmatige activiteit dient te worden aangetoond en gegarandeerd; − de maximale inhoud van recreatiewoningen bedraagt 250 m3. 15% van het totaal aantal recreatiewoningen op één park mag uitbreiden tot een inhoud van 300 m3. Deze inhoudsmaten zijn inclusief onderkelderde ruimten en aanbouwsels. Aangezien de inhoudsmaten in het provinciale beleid zijn vrijgegeven is in overleg met provincie en gemeente en in lijn met de omgevingsvisie gekozen voor een maximale inhoud van 375 m3. − de bouwhoogte van de recreatiewoningen dient niet meer te zijn dan 8 meter. De dakhelling ligt tussen de 20º en 65º; − bij de situering van milieugevoelige bebouwing dient rekening te worden gehouden met milieucirkels van nabijgelegen inrichtingen; − de ontsluiting voor autoverkeer van de nieuwe complexen dient plaats te vinden vanaf de Flierdijk, of vanaf één van de zijwegen hiervan; − er dienen voldoende parkeerplaatsen binnen het plangebied aanwezig te zijn, inclusief de parkeerplaatsen van de bezoekers; − er dient tussen de nieuwe complexen en de bosrand van de Zandstuve een bebouwingsvrije randzone in acht te worden genomen, om het blijvend gebruik van de bosrand door vogels mogelijk te maken. Indicatief wordt hier uitgegaan van een zone van minimaal 15 meter, maar de inrichting en de feitelijke breedte van de zone dient in overleg met het Overijssels Landschap te worden vastgesteld; − de complexen dienen van een gevarieerde randbeplanting te worden voorzien. 3.1.4
Beleidsnotitie permanente bewoning van recreatiewoningen in Twenterand (augustus 2004) Naar aanleiding van de mogelijkheden die de minister van VROM heeft geboden om gevallen van permanente bewoning van recreatiewoningen te legaliseren heeft de gemeente Twenterand een beleidsnotitie over dit onderwerp opgesteld. De gemeente Twenterand is niet voornemens om recreatiewoningterreinen een woonbestemming te geven (daar waar permanent gewoond wordt). De gemeente wil zich richten op de ontwikkeling van de toeristisch-recreatieve sector, bovendien komen in de gemeente slechts twee gedoogde gevallen van permanente bewoning voor. Over acht recreatiewoningen bestaan vermoedens van permanente bewoning. Om ook nieuwe gevallen van permanente bewoning te kunnen voorkomen wordt ingezet op het opzetten van een controle- en handhavingssysteem (controle van registratiesystemen en van opgegeven adressen, waarnemingen ter plaatse, dwangsom/bestuursdwang en dergelijke).
SAB
21
De gemeente zal ook in haar voorlichtende taak (naar exploitanten, makelaars en dergelijke) duidelijk maken dat permanente bewoning van recreatiewoningen niet is toegestaan. In principe is in alle bestemmingsplannen voor recreatieterreinen de eis van een bedrijfsmatige exploitatie opgenomen. Daarnaast mag de oppervlakte van recreatiewoningen niet groter zijn dan 120 m2 waarbij de bijgebouwen zijn inbegrepen hetgeen een oppervlakte is die het permanent bewonen van een recreatiewoning minder aantrekkelijk maakt.
3.2 3.2.1
Onderzoek naar vraag en aanbod Provinciaal onderzoek naar de recreatiewoningenmarkt In maart 2005 is een provinciaal rapport met betrekking tot de recreatiewoningenmarkt verschenen. Het rapport is opgesteld om inzicht te krijgen in de huidige en toekomstige marktomstandigheden en daarmee samenhangende ruimtegebruik. Daarnaast dient het rapport als een toetsingsinstrumentarium die door de duidelijkheid en betrouwbare basisgegevens minder ruimte toelaat voor discussie. In het rapport is het aanbod in beeld gebracht (aantallen recreatiewoningen in Overijssel), is ingegaan op de vraag en op de bezettingsgraad. Daarnaast is een inschatting gemaakt van de aantallen recreatiewoningen die permanent worden bewoond en is aangegeven in hoeverre op basis van geldende bestemmingsplannen recreatiewoningen kunnen worden gebouwd. Plannen die al bekend zijn, worden 'pijplijnplannen' genoemd. In het rapport worden vervolgens conclusies gegeven ten aanzien van vraag en aanbod (voor de toekomst), de voorwaarden tot succes en wordt ingegaan op de vraag of er nog vraag is naar nieuwe recreatiewoningen. Tot slot worden in het rapport aanbevelingen gegeven voor het beleid voor recreatiewoningen. In het rapport wordt geconcludeerd dat voor recreatiewoningen in zijn algemeenheid de stelling "aanbod creëert vraag" geldt. Nieuwe recreatiewoningparken creëren voor een deel hun eigen vraag. Daar waar gebouwd mocht worden is de groei aanzienlijk geweest. Als aan de bovenkant geen vernieuwing en nieuwbouw plaatsvindt, zal de vraag naar recreatiewoning- en chaletvakanties afnemen, zo is elders gebleken. Voor de regio Twente geldt dat er weinig recreatiewoningenparken aanwezig zijn die zijn gericht op de verhuur. Veel recreatiewoningen zijn hoofdzakelijk voor eigen gebruik. In het algemeen kan worden gesteld dat de vraag naar recreatiewoningenvakanties in Twente groot is, puur op basis van de huidige vraag naar vakanties in Twente en de toeristische aantrekkingskracht van de regio. Het feit dat aan de aanbodzijde campings en hotels domineren betekent niet alleen potentiële ruimte voor recreatiewoningencomplexen maar ook een goede basis voor cross-selling van aanvullenden logiesvormen.
3.2.2
NRIT-rapport Vakantiebungalows in Nederland Uit het NRIT-rapport Vakantiebungalows in Nederland blijkt dat er een gestage toename plaatsvindt van het aantal toeristische bungalowvakanties in eigen land en dat de vergrijzing marktkansen biedt voor passend aanbod (rust en luxe). Rust, ruimte en luxe zijn belangrijke wensen bij de keuze voor een bungalowvakantie.
SAB
22
Het NRIT stelt dat de belangrijkste trends diversiteit, differentiatie, kwaliteit en kleinschaligheid zijn. De sfeer, thematische benadering, kleinschaligheid en de ligging zijn de sterkste punten van het project. 3.2.3
ContinuVakantieOnderzoek Het ContinuVakantieOnderzoek van NBTC-NIPO Research geeft cijfers met betrekking tot het vakantiegedrag van Nederlanders. De groei in het aantal vakanties van Nederlanders bedroeg 2,2% (35,9 miljoen vakantie in 2008) ten opzichte van 2007. Het aantal overnachtingen nam met 3,7% toe (280 miljoen in 2008) ten opzichte van 2007. De vakantieparticipatie bedraagt 81,6% onder de Nederlandse bevolking. De verwachting is dat deze participatiegraad de komende jaren stabiel zal blijven. Deze graadmeter is de afgelopen jaren fors gegroeid en inmiddels wat afgevlakt. Steeds meer mensen gaan op vakantie in zowel binnen- als buitenland. Daarnaast wordt geconcludeerd dat Nederlanders vaker maar steeds iets korter op vakantie gaan. De totale bestedingen aan vakantie zijn in 2008 ten opzicht van 2007 met ruim 10% gestegen tot circa € 15,25 miljard, zo blijkt uit het ContinuVakantieOnderzoek (CVO) van NBTC NIPO Research. In verhouding tot de groei van het aantal vakanties en overnachtingen is te constateren dat de bestedingen per vakantie en overnachting toenemen. Het CVO, waarop ook het CBS zich baseert, brengt het vakantiegedrag van de Nederlandse bevolking in kaart. Daarbinnen wordt eveneens het aandeel van de diverse logiesvormen binnen het totaal aantal vakanties geïnventariseerd. Daarin zien we dat het aandeel van de bungalowvakanties in de periode 2002-2008 in het algemeen licht is gestegen. Daarbinnen is het aandeel van de vakanties dat wordt doorgebracht in een eigen tweede woning, echter relatief stabiel gebleven. Wellicht ten overvloede willen wij erop wijzen dat deze gebruikscijfers weinig of niets zeggen over het bezit van de tweede woningen. Dit soort data zijn met andere woorden vooral interessant voor het (commerciële/professionele) verhuur van tweede woningen.
SAB
23
Bezettingsgraden vormen een indicatie voor het rendement op tweede woningen. Verhuurt behoort immers in vele gevallen tot een financieel rendement op een tweede woning. Het CBS brengt daarbij de netto slaapplaatsbezettingsgraad in kaart, ofwel de daadwerkelijke bezetting van slaapplaatsen in de op dat moment geopende accommodaties. De hierop gebaseerde figuur 2.3 laat zien dat deze bezettingsgraad op huisjescomplexen in de periode 2004-2008 licht is gestegen. Deze stijging is wat kleiner dan de stijging die voor hotels, pensions en jeugdaccommodaties opgetekend kan worden, maar groter dan voor groepsaccommodaties en met name die van de gedaalde bezettingsgraad van de kampeerterreinen.
SAB
24
3.2.4
Conclusie Dit bestemmingsplan vormt de planologisch-juridische onderbouwing van hetgeen in de Structuurvisie Flierdijk is vermeld over dit project. In de Structuurvisie is het plangebied aangewezen als een voorkeurslocatie voor de ontwikkeling van verblijfsrecreatie. Ook is in de Structuurvisie Flierdijk aandacht besteed aan natuur-, landschaps- en wateraspecten. Het bestemmingsplan past binnen de kaders die in de Structuurvisie Flierdijk zijn gesteld, met dien verstande dat de maximale inhoudsmaat voor alle recreatiewoningen in overleg met provincie en gemeente is bepaald op 375 m3 inclusief bijgebouwen. De realisering van het plan is mogelijk binnen de Omgevingsvisie Overijssel 2009. Het plangebied ligt namelijk binnen het ontwikkelingsperspectief Buitengebied, accent veelzijdige gebruiksruimte, waar verschillende functies verweven kunnen worden. Het vakantiepark vormt een aanvulling in het toeristisch/recreatief product en is daarmee mogelijk met toepassing van de kwaliteitsimpuls Groene omgeving. Met de uitvoering van het groenstructuur- en inrichtingsplan wordt ervoor gezorgd dat het plan een bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Het plan past binnen de beleidskaders van de provincie. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat er ruimte in de markt bestaat voor recreatiewoningencomplexen met een onderscheidend concept en een kleinschalig karakter. In de regio Noordoost Twente is het aantal recreatiewoningen naar verhouding tot het totaal aantal recreatieve overnachtingsmogelijkheden beperkt. Zeker in het luxe(re) segment bestaan mogelijkheden in de markt voor nieuwe recreatiewoningen. Voor het project "Canada Resort” is de thematische benadering vanuit concurrentieoogpunt een goede keuze. Binnen het thema "Canada" is er sprake van weinig concurrentie, mits dit tot in detail wordt uitgewerkt in de verdere ontwerpen voor de bebouwing en terreinaankleding. De doelgroep bestaat uit actieve senioren, "empty-nesters", de zakelijke toerist en de groepsmarkt. De aantrekkelijkheid van het project wordt met name gevormd door de authentieke sfeer en het kleinschaligheid van het project.
3.3 3.3.1
Milieuaspecten Woningen en (agrarische) bedrijven in de omgeving De VNG-brochure "Bedrijven en milieuzonering" geeft richtlijnen voor de aan te houden afstanden tussen bedrijven en gevoelige functies zoals woningen van derden. Tussen een vakantiecentrum en een burgerwoning dient een afstand van minimaal 50 m te worden aangehouden. De afstand tot de meest nabijgelegen burgerwoning bedraagt ruim 250 m. Aan deze afstandseis kan dus ruimschoots worden voldaan. Aan Ruiterpad 3 is een manege gevestigd. Tussen een manege en een gevoelige functie geldt een afstand van 50 m als richtlijn. De afstand tussen de manege en het plangebied bedraagt ongeveer 100 m. Aan deze afstandseis kan dus ook worden voldaan.
SAB
25
Op het perceel Ruiterpad 4 is een verblijfsrecreatieterrein aanwezig. De terrein grenst direct aan het plangebied voor Canada Resort. Beide terreinen worden gekenmerkt door verblijfsrecreatie en zijn als zodanig bestemd. De hinder binnen het ene terrein is van gelijke soort aan de hinder van het andere terrein. De hinder binnen de terreinen afzonderlijk is gelijk aan de hinder van het ene terrein ten opzichte van het andere. Bovendien zullen in de praktijk bovendien de verblijfsaccommodaties niet tot op de perceelsgrens worden gerealiseerd en zal er dus een zekere afstand tussen de gebouwen aanwezig blijven. Het is daarom voor een goede ruimtelijke ordening niet noodzakelijk een afstand tussen beide terreinen in acht te nemen. Aan de Twistweg 2 is het meest nabijgelegen agrarische bedrijf gevestigd. Dit bedrijf is op circa 375 meter afstand van het plangebied gelegen. Met deze afstand wordt voldaan aan de bepalingen zoals deze sinds 1 januari 2007 gelden op basis van de Wet geurhinder en veehouderij. 3.3.2
Geluid vanwege het wegverkeer Nota Geluidsbeleid De gemeente Twenterand heeft een Nota Geluidsbeleid opgesteld om in een vroeg stadium te kunnen bepalen of ruimtelijke ontwikkelingen passen binnen het wettelijke kader. De geluidsbelasting vanwege het verkeer in de gemeente Twenterand is groot; het streven is dan ook om voor verkeer aan de voorkeurswaarde van 48 dB te voldoen. Dit is getypeerd als de geluidsklasse ‘redelijk rustig’. Nota hogere grenswaarden Met de wijziging van de Wet geluidhinder is sinds 1 januari 2007 de bevoegdheid tot het vaststellen van hogere grenswaarden (op enkele uitzonderingen na) gedecentraliseerd. Voor het verlenen van een hogere grenswaarde heeft de gemeente ontheffingscriteria geformuleerd die zijn gebaseerd op de nieuwe Wet geluidhinder en de beleidsuitgangspunten van het algemene geluidsbeleid (Nota geluidsbeleid). Akoestisch onderzoek Met het oog op beide nota’s en de Wet geluidhinder is de onderzocht of de beoogde bedrijfswoning en recreatiewoningen liggen binnen de geluidzone van de Flierdijk. De zone langs het Ruiterpad behoeft niet te worden onderzocht aangezien dit een weg is met een bijzonder laag aantal verkeersbewegingen en alleen aansluiting heeft op de onverharde Bosweg. Onderzocht is of er wordt voldaan aan de in de Wet geluidhinder gestelde hoogst toelaatbare geluidbelasting van Lden 48 dB (de voorkeursgrenswaarde) ten aanzien van de bedrijfswoning. Voor de recreatiewoningen geldt geen voorkeursgrenswaarde. Op basis van een akoestisch onderzoek dat is uitgevoerd voor Bungalowpark Flierbelten aan de Fierdijk te Den Ham (zie bijlage 2.) is geconstateerd dat de geluidzone 23 meter uit het hart van de Flierdijk is gelegen. In het voorliggende plan is de bedrijfswoning gelegen op een afstand van meer dan 23 meter uit de Flierdijk. Geconcludeerd wordt daarom dat voldaan wordt aan de in de Wgh hoogst toelaatbare geluidbelasting, zoals deze per 1 januari 2007 van kracht is en aan het streven in de Nota Geluidsbeleid. Een hogere grenswaarde is niet noodzakelijk.
SAB
26
Het aspect geluid vanwege het wegverkeer vormt geen belemmering voor de realisatie van het plan. 3.3.3
Verkeer en ontsluiting Het plangebied wordt ontsloten op het Ruiterpad. De omvang van het Ruiterpad is voldoende om de te verwachten extra verkeersstroom op te vangen. Parkeren vindt plaats op de centrale parkeerplaats bij de ingang van het plangebied welke via het Ruiterpad wordt ontsloten. Bij elke recreatiewoning wordt daarnaast één parkeerplaats gerealiseerd.
3.3.4
Bodem Onderzocht is of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem een belemmering vormt voor de voorgenomen bouwactiviteiten ten behoeve van verblijfsrecreatie. In de rapportage van het Verkennend Bodemonderzoek van 19 november 2010 (zie bijlage 3) wordt geconcludeerd dat er in het grondwater een tussenwaarde overschrijding aan nikkel uit de Wet bodembescherming is aangetoond. Verder zijn er gehalten aan barium, kobalt, nikkel en zink gemeten boven de streefwaarden. De tussenwaarden nader onderzoek zijn hierbij niet overschreden. De verhogingen in het grondwater worden allen beschouwd als achtergrondconcentraties. Op basis van de onderzoeksresultaten wordt geconcludeerd dat, gezien de aard en de concentraties van de aangetoonde parameters in relatie tot de recreatieve bestemming van het terrein, verhoogde risico's voor de volksgezondheid en/of het milieu t.g.v. de aangetoonde milieuhygiënische bodemkwaliteit, niet te verwachten zijn. De resultaten van het onderzoek vormen dan ook geen aanleiding tot nader onderzoek en zijn geen milieuhygiënische belemmering in relatie tot de recreatieve bestemming van het terrein. Bovendien wordt toepassing van eventueel vrijkomende de grond op het terrein zelf milieuhygiënisch verantwoord geacht. De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem vormt geen belemmering voor de voorgenomen bouwactiviteiten.
SAB
27
3.3.5
Luchtkwaliteit Met betrekking tot luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet Milieubeheer (WM), hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen. Op basis van artikel 5.16 Wm kan, samengevat, een bestemmingsplan worden vastgesteld, indien: a aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 van de WM opgenomen grenswaarde, of b aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect, of c aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 van de WM een grenswaarde is opgenomen, of d het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit. Van een verslechtering van de luchtkwaliteit ‘in betekenende mate’ als bedoeld onder c is sprake indien zich één van de volgende ontwikkelingen voordoet: − woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitende weg of 3.000 woningen bij 2 ontsluitende wegen; − infrastructuur: 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie); − kantoorlocaties: 10.000 m2 brutovloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, 200.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen. Het bestemmingsplan omvat geen van deze ontwikkelingen. Geconcludeerd wordt daarom dat door de ontwikkeling, die in het voorliggende bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, de luchtkwaliteit niet ‘in betekenende mate’ zal verslechteren. Derhalve hoeft niet nader op het aspect luchtkwaliteit te worden ingegaan.
3.4
Natuur Voor een ruimtelijke ingreep mag plaatsvinden, moet er eerst een onderzoek plaatsvinden in het kader van de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet en eventueel andere geldende natuurregelgeving. Bij plannen dient rekening te worden gehouden met aanwezige natuurwaarden. Daartoe is een onderzoek naar flora en fauna verricht door Koeman en Bijkerk BV (zie bijlage 4). Hierna worden de belangrijkste conclusies uit het rapport weergegeven. Het onderzoek bestond uit een veldbezoek en onderzoek van bestaande gegevens. Het zuidelijk deel van het plangebied is in gebruik als grasland en het noordelijk deel als maïsveld. Een aangrenzende sloot met een soortenarme oever draagt weinig bij tot de natuurwaarde van het gebied. Er zijn geen structuurelementen zoals bomen en sloten, binnen het plangebied aanwezig die de eenvormigheid van het terrein doorbreken.
SAB
28
Aan de noordzijde grenst het plangebied aan het bosgebied de Zandstuve. De natuurwaarde van het plangebied kan worden gekarakteriseerd als laag. Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een speciale beschermingszone van de Vogelof Habitatrichtlijn. In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich ook geen speciale beschermingszones. Tijdens het veldbezoek werden geen beschermde soorten vaatplanten, libellen, amfibieën en zoogdieren aangetroffen. Er werd één algemeen voorkomende vlindersoort aangetroffen. Er zijn zeven vogelsoorten aangetroffen die alle worden beschermd op grond van de Flora- en faunawet. Het zijn alle algemeen voorkomende soorten. In het plangebied is ook geen vogelbiotoop van speciaal belang voor deze soorten aangetroffen. Er worden geen effecten van de ingreep op beschermde planten- en diersoorten verwacht. Het plangebied heeft een lage natuurwaarde en is niet speciaal geschikt als habitat voor beschermde soorten. Er bestaat (in eerste instantie) geen noodzaak tot het aanvragen van ontheffingen in het kader van de Flora- en faunawet. Wel blijft voor alle soorten de algemene zorgplicht gelden. Bij verstoring van dieren tijdens de werkzaamheden moeten deze daarom de gelegenheid krijgen te vluchten naar een nieuwe leefomgeving. Voor de vogels die zijn aangetroffen geldt dat de nesten buiten het broedseizoen niet van belang zijn voor de instandhouding van de soort. Indien de werkzaamheden buiten de broedperiode worden uitgevoerd, met voorkeur in het winterhalfjaar, is het derhalve niet nodig ontheffing aan te vragen.
3.5
Archeologie De gemeenteraad heeft in 2007 het archeologisch beleid vastgesteld. Het perceel heeft een middelhoge archeologische verwachtingswaarde, een nader onderzoek is bij ingrepen dieper dan 40 cm en met een oppervlakte > 2.500 m2 noodzakelijk. Ten behoeve van Canada Resort is daarom een archeologisch onderzoek uitgevoerd. In het rapport van ADC ArcheoProjecten van 3 november 2010 (zie bijlage 5) wordt geconcludeerd dat in het plangebied geen bodemlagen meer aanwezig zijn waarin zich nog archeologische resten bevinden.
3.6 3.6.1
Water Rijksbeleid Het Rijksbeleid ten aanzien van water is neergelegd in het Nationaal Waterplan. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiervoor worden genomen. Het Nationaal Waterplan is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding.
SAB
29
Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet die met ingang van 22 december 2009 van kracht is. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie. Het plangebied ligt in het gebied ‘Hoog Nederland’. Hoog Nederland omvat grofweg de zandgronden van Drenthe, Overijssel, Gelderland, Utrecht, Noord-Brabant en Limburg. De belangrijkste wateropgaven voor dit gebied zijn watertekort, grondwater, wateroverlast en grondwaterkwaliteit. 3.6.2
Provinciaal beleid Het meest recente beleid van de provincie Overijssel met betrekking tot waterhuishouding is opgenomen in de Omgevingsvisie. Erkend wordt dat water een meer sturende rol moet vervullen: waterkwaliteits- en waterkwantiteitsaspecten moeten zwaarder worden meegewogen bij de keuze voor nieuwe en de verbetering van bestaande woon-, werk- en recreatiegebieden, de inrichting van de groene ruimte en in het milieubeleid. Vergroting van de wateroppervlakte en het langer vasthouden van water zijn relevant. Daarnaast is het van belang de belasting van het watersysteem met schadelijke stoffen terug te dringen.
3.6.3
Beleid waterschap Regge en Dinkel Het beleid van het Waterschap is vastgelegd in het Waterbeheerplan 2010-2015 (dec. 2009). Het creëren van ruimte voor water staat centraal in het beleid van Waterschap Regge en Dinkel. Daarnaast streeft ze naar een betere water(bodem)kwaliteit en een optimale afstemming binnen de waterketen. Men tracht verschillende vormen van retentie (waterberging) zoveel mogelijk in combinatie met de functies natuur, landbouw, wonen en recreëren te ontwikkelen. Leidraad is dat het schone water direct weer ten goede komt aan het watersysteem en een verbeterde werking van de rioolwaterzuiveringen wordt bereikt.
3.6.4
Situatie plangebied Met betrekking tot dit plan heeft overleg met het Waterschap Regge en Dinkel plaatsgevonden. Het waterschap heeft schriftelijk advies uitgebracht, de opmerkingen zijn meegenomen in het plan. Het gaat om de volgende punten. De nieuwe recreatiewoningen en/of groepsaccommodaties worden aangesloten op de riolering. De capaciteit van het riool is voldoende om het afvalwater af te kunnen voeren. Omdat het hier een drukrioleringssysteem betreft is het niet mogelijk om het hemelwater af te voeren, het stelsel is hiervoor niet ontworpen. Het hemelwater dat van de recreatiewoningen, parkeerplaatsen en de wegen afstroomt zal daarom in het plangebied worden geïnfiltreerd. Dit zal op de volgende wijze gebeuren. Het regenwater zal worden afgekoppeld van de riolering en in de bodem infiltreren via slenken die bij de recreatiewoningen en de gezamenlijke parkeerplaats worden aangelegd. Bij zware of langdurige regenval zal het water vanuit de slenken via een natuurlijke afstroming of een goot worden afgevoerd naar de vijver die op het terrein wordt aangelegd. De parkeerplaatsen bij de recreatiewoningen worden uitgevoerd in kunststof honingraattegels waar gras in kan groeien, waardoor het regenwater de bodem in kan zakken. Voor de regenpijpen, dakbedekkingen en dergelijke zullen geen uitlogende materialen worden gebruikt. In de bestemming
SAB
30
"Recreatie - Verblijf" is tevens aangegeven dat het gebied ook is bestemd voor het bergen en vasthouden van water. Tussen het Ruiterpad en het recreatiewoningterrein ligt de watergang 7-0-3 van de legger van het waterschap. Het waterschap geeft aan dat op deze watergang de bepalingen ingevolge de Keur van toepassing zijn. Dit betekent dat voor werkzaamheden binnen de beschermingszone (5 meter aan weerszijden vanaf de insteek) van de watergang toestemming moet worden gevraagd bij de waterbeheerder. De waterpartij op het terrein zal gevoed worden vanuit deze watergang. Middels een keerklep wordt voorkomen dat er grondwater uit het gebied wordt ontrokken. De aan te leggen waterpartij kan gevoed worden door deze watergang 7-03. De voeding zal plaatsvinden vanaf de zijde van het Ruiterpad via een aanvoerleiding op de waterloop. Bij de gemeente Twenterand bestaat de zorg dat de aanleg van de vijver en mogelijke aanleg van ontwateringsmiddelen zal leiden tot verdroging van de omgeving, met name het natuurgebied de Zandstuve. De gemeente heeft de eigenaar daarom verzocht een hydrologisch onderzoek uit te laten voeren naar de effecten van de aanleg van het Canada Resort op de omgeving. Voor het terrein is daarom een hydrologisch onderzoek uitgevoerd door Ecohydrologisch adviesbureau Hanhart Consult. Dit rapport van 5 november 2008 is als bijlage 6 bij het plan gevoegd. Het hydrologisch onderzoek heeft tot doel om de invloed vast te stellen van de waterhuishoudkundige maatregelen in het Canada Resort op de omgeving, met name het natuurgebied de Zandstuve. Daarnaast heeft het onderzoek tot doel om na te gaan of bij het uitgraven van de vijver voldoende grond vrijkomt om de lage delen van het plangebied op te hogen tot een niveau waarbij de drooglegging van het plan zonder de noodzaak van extra ontwateringsmiddelen is gewaarborgd. Vanwege een verkleining van de geplande vijver is een aanvulling voor het hydrologisch rapport opgesteld. In deze aanvulling van 16 november 2010 (zie bijlage 6) wordt geconcludeerd dat de aanleg van het recreatieterrein “Canada Resort” geen verdrogende invloed zal hebben op het aangrenzende natuurgebied “De Zandstuve” mede doordat het winterstreefpeil van de vijver is afgestemd op de gemiddeld hoogste grondwaterstand in het plangebied van NAP +7,2 m. Voor de ophoging van het laaggelegen zuidwestelijke deel van het terrein is een hoeveelheid van ca 7.500 m3 grond nodig. Deze hoeveelheid grond kan worden verminderd door alleen het terrein ter plaatse van de huisjes zelf op te hogen tot NAP + 8,0 m en het overige terrein tot NAP + 7,8 m. Om de ophoging te realiseren kan wellicht niet helemaal kunnen worden volstaan met gronden uit de vijver en is het wellicht noodzakelijk enige grond van buiten aan te voeren.. Het regenwater van de daken van de huisjes wordt naar de waterpartij afgevoerd. Hierdoor kan de vijver in de winter boven het grondwaterpeil uitstijgen. Om extreem hoge vijverpeilen in de winter te voorkomen, zal een overstort worden aangebracht met een drempelhoogte van NAP + 7,4 m.
SAB
31
3.7
Economische uitvoerbaarheid Het plan betreft het initiatief van een particulier. De kosten voor de uitvoering van het plan komen voor rekening van de initiatiefnemer. Ten behoeve van het verhaal van door gemeente te maken kosten heeft gemeente met initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten waarin eveneens het aspect planschadeverhaal is opgenomen.
SAB
32
4 4.1
Wijze van bestemmen Algemeen Het gemeentelijke bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft uit te oefenen. Dit houdt in dat: 1. de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en 2. de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (de overgangsregels zijn hierbij mede van belang). Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (bouwvergunning) en regels voor het verrichten van ‘werken’ (aanlegvergunning). Een bestemmingsplan regelt derhalve: 1. het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen); 2. en een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor: 3. het bebouwen van de gronden; 4. het verrichten van werken (aanleggen). Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is zeker niet het enige instrument. Andere ruimtelijke wetten en regels zoals bijvoorbeeld de Woningwet, de Monumentenwet 1988, de Algemene Plaatselijke Verordening, de Wet Milieubeheer en de bouwverordening zijn ook erg belangrijk voor het uitoefenen van ruimtelijke beleid.
4.2
Dit bestemmingsplan Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Het perceel kent vier bestemmingen, te weten: Natuur, Recreatie - Verblijf, Verkeer en Water. Binnen de bestemming Recreatie - Verblijf is het maximale aantal toegestane recreatiewoningen in de regels opgenomen. Er is bepaald dat de maximale inhoud van een recreatiewoning 375 m3 (inclusief een inpandige berging) mag bedragen.
SAB
33
Om permanente bewoning van de recreatiewoningen te kunnen voorkomen is bepaald dat het terrein op bedrijfsmatige wijze geëxploiteerd dient te worden. Ook is in de regels een definitie van bedrijfsmatige exploitatie opgenomen. Daarnaast is in de gebruiksbepaling bepaald dat permanente bewoning van recreatiewoningen niet is toegestaan. In de regels is bepaald dat binnen de bestemming Recreatie - Verblijf gebouwen ten behoeve van algemene voorzieningen met een oppervlakte van maximaal 455 m2 zijn toegestaan. Tevens is bepaald dat een bedrijfswoning is toegestaan van 750 m3 Rondom het terrein is een afschermende beplantingsstrook bestemd tot Natuur. Hiermee zijn de gronden bedoeld voor opgaande, afschermende beplanting welke eveneens ten behoeve van het behoud, herstel en de ontwikkeling van landschappelijke, ecologische en natuurwaarden dient. Ter bescherming van deze waarden is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen. De centrale parkeerplaats is bij de ingang van het terrein en de parkeerplaatsen langs het Ruiterpad zijn bestemd door middel van de bestemming Verkeer. De grote nieuw aan te leggen waterpartij is bestemd als Water. Deze gronden zijn onder andere bedoeld voor waterhuishoudkundige doeleinden en waterberging.
SAB
34
5 5.1
Procedure Inspraak Op grond van de Inspraakverordening heeft met ingang van 17 december 2010 gedurende vier weken het voorontwerpbestemmingsplan Buitengebied Canada Resort ter inzage gelegen. Tijdens de termijn van terinzageligging is een zevental inspraakreacties ingekomen. Eén reactie is buiten de termijn ingekomen en wordt hier buiten behandeling gelaten. Deze reactie is los van de procedure beantwoord. De resultaten van de terinzagelegging van het voorontwerpbestemmingsplan zijn in een separate bijlage bij dit plan, verwerkt.
5.2
Vooroverleg Te zijner tijd worden de resultaten van het overleg op grond van artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening in het plan verwerkt.
5.3
Zienswijzen Te zijner tijd worden de resultaten van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan hier, of in een separate bijlage bij dit plan, verwerkt.
SAB
35
