bevezetés (a jogszabályi környezet vizsgálata)

Melléklet a Kollégium 7/2003. sz. állásfoglalásához

JAVASLAT

az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény módosítása kapcsán felmerülő

a településrendezési eszközök rendszerével összefüggő szabályozás elvi megalapozására Az Országos Főépítészi Kollégium 2003. október 28-ai ülésén az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) módosításával kapcsolatban a jelenlévők abban állapodtak meg, hogy a Kollégium által megnevezett hat témára vonatkozóan készüljön külön javaslat mind az OFK, mind a területi főépítészek részéről, majd ezek egyeztetését követően lehetőleg konszenzusos javaslattal „felvértezve” folytassunk egyeztetést az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal illetékes vezetőivel. A településfejlesztési koncepció, a településrendezési tervek készítésének és módosításának metodikája, az egyeztetési és a jóváhagyási eljárás témakörben az OFK ülésére készített koncepcionális észrevételeket ismételten áttekintettem, ennek alapján javaslatot teszek • a (módosító) törvényjavaslattal kapcsolatos OFK állásfoglalás végleges változatára, • a településrendezési eszközök kiegészített rendszerének definiálására, valamint • az egyes településrendezési eszközök kapcsolataira.

bevezetés (a jogszabályi „környezet” vizsgálata) Ahhoz, hogy a javaslatok az Étv. módosításába beilleszthetők lehessenek, áttekintettem az Étvvel szorosan összefüggő joganyagnak a településrendezéssel összefüggő elemeit és az azokkal kapcsolatos észrevételeimet is rögzítettem. A jelen dolgozat terjedelmi korlátai miatt a jogszabályok részletes értékelése az anyag végén (mellékletként) szerepel, e helyen mindössze a vizsgálat legfőbb, a későbbiek szempontjából fontos megállapításait foglalom össze. ¨

¨

¨

¨

A településrendezési eszközök és tervek tekintetében a jogszabályokban alkalmazott fogalmak a normaszövegekben „szanaszét” találhatók, egységes szerkezetbe történő összefogásuk elkerülhetetlen. Pontosan meg kell határozni, hogy mely eszközöket tekint a jogalkotó településrendezési tervnek és melyek azok az egyéb tervi műfajok, melyek ezekhez kapcslódva előkészítik (megalapozzák), illetve részletezik (pontosítják) azokat. Célszerű lenne egy összefoglaló táblázat kidolgozása, mely a legteljesebb (minden eszközre vonatkozó) lefedettséget mutatná be, egyben meghatározná, hogy Ö a terveket ki készíttetheti (finanszírozhatja), Ö mely (önkormányzati) szerv lenne jogosult a tervet jóváhagyni, Ö hogyan kell a felsorolásban szereplő dokumentumokat alkalmazni, Ö milyen időtávlatra szólhatnak az egyes tervek és milyen módon kell azok karbantartásáról gondoskodni, továbbá hogy Ö mely szerv lenne köteles a terveket nyilvántartani és a nyilvántartás alapján azokról adatot szolgáltatni. A településrendezési eszközök rendszerét az Étv. jelentős mértékben – a gyakorlati tapasztalatok szerint túlzottan – leegyszerűsítette, ezért szükség szerint újabb tervi műfajok bevezetésével a struktúrát ki kell egészíteni. (Az annak idején hosszú ideig alkalmazott 7/1983. (Ép. Ért. 23.) ÉVM számú utasítás szerint a településrendezési tervek egymásra épülő hierarchikus rendszert alkotnak, ám az ott szereplő felsorolás számos elemét az idő elsodorta. Nem lenne haszontalan önkormányzati szemmel ismét átolvasni ezt az utasítást és megnézni, hogy vajon annak valamely eleme leporolható-e, illetve beilleszthető-e a mai jogrendbe. Tény ORSZÁGOS FŐÉPÍTÉSZI KOLLÉGIUM

2 ugyanis, hogy a napi gyakorlatban számos olyan kérdés merül fel, melyekre „rendezési tervi típusú” választ kellene és lehetne is adni, ugyanakkor pillanatnyilag a lecsupaszított tervi rendszer ehhez nem kínál kellően differenciált, adekvát eszközöket.)

javaslat a településrendezési eszközök rendszerének definiálására Az alábbiakban összefoglaljuk a hatályos törvényben meghatározott, valamint az OFK által bevezetni javasolt településrendezési eszközöket, majd leírjuk azok definícióját és javaslatot teszünk az Étv. normaszövegének módosítására (kiegészítésére). A definíciók felsorolásakor az Étv. hatályos szövegét és az OLÉH által javasolt módosított szöveg-tervezetet eltérő színnel jelöljük. Az OFK által javasolt új, vagy kiegészítő szöveget a dolgozatban szintén elkülönítettük. A megjegyzések és a példák a szögetől elkülönítetten és eltérő színnel szerepelnek.

településrendezési eszköz

jele

készíttető

településfejlesztési koncepció

TFK

bárki

önkormányzati településfejlesztési döntés

TFD

településszerkezeti terv

TSZT

képviselőtestület képviselőtestület

településrész-fejlesztési javaslat

TRFJ

bárki

településrész-szerkezeti terv

TRSZT

helyi építési szabályzat

HÉSZ

képviselőtestület képviselőtestület

FJ

bárki

szabályozási terv

SZT

képviselőtestület

ingatlan-fejlesztési (beépítési) javaslat

IFJ

bárki

ingatlan-fejlesztési (beépítési) terv

IFT

tulajdonos

fejlesztési javaslat

eszköz 1.

jóváhagyás jogosultja formája képviselőtestület képviselőtestület képviselőtestület képviselőtestület képviselőtestület képviselőtestület képviselőtestület képviselőtestület képviselőtestület képviselőtestület

határozat határozat határozat határozat határozat

rendelet határozat

rendelet határozat határozat

településrendezési terv át nem ruházható döntési hatáskör önkormányzati rendelettel jóváhagyott településrendezési eszköz szabályozási tervvel már „lefedett” területre készülő településrendezési eszköz a javaslat szerint bevezetendő (definiálandó) településrendezési eszközök

Településfejlesztési koncepció: a településszerkezeti tervet megalapozó, a település közigazgatási területére kiterjedő önkormányzati településfejlesztési döntéseket rendszerbe foglaló, önkormányzati határozattal elfogadott településpolitikai dokumentum, a település jövőbeni kialakításáról, amelyben a természeti-művi adottságok mellett a gazdasági, a szociális és a pénzügyi szempontoknak van döntő szerepe. Megjegyzés: Az OFK egyetért az Étv. módosítására adott javaslattal, a fenti szöveg az OLÉH által összeállított módosítás-tervezetet tartalmazza.

2.

Önkormányzati településfejlesztési döntés: a települési érdekek érvényre juttatása céljából a település fejlődésének alapvető lehetőségeit és irányait meghatározó, a település termé-

ORSZÁGOS FŐÉPÍTÉSZI KOLLÉGIUM

3 szeti adottságaira, gazdasági, szociális-egészségügyi és pénzügyi szempontjaira épülő településfejlesztési elhatározás. Megjegyzés: Az OFK nem kifogásolja, hogy az Étv. módosítására kidolgozott javaslat az Étv. ezen definícióját változatlan formában meghagyta, ugyanakkor – mivel az önkormányzati településfejlesztési döntés a későbbiekben csak egy helyen (a településszerkezeti terv meghatározásánál) szerepel – indokoltnak tartjuk a meghatározást kiegészíteni oly módon, hogy abból derüljön ki egyértelműen: az önkormányzati településfejlesztési döntés a településszerkezeti terv megalapozását szolgálja, annak mintegy közvetlen programjaként értelmezendő. Azt is célszerű lenne rögzíteni, hogy a döntésre az önkormányzat mely szerve (pl. a képviselő-testület) jogosult és hogy milyen lehet a döntés jogi tartalma (pl. a képviselő-testület határozata).

3.

Településszerkezeti terv: az a településrendezési terv, amely meghatározza a település alakításának, védelmének lehetőségeit és fejlesztési irányait, ennek megfelelően az egyes területrészek felhasználási módját, a település működéséhez szükséges műszaki infrastruktúra elemeinek a település szerkezetét meghatározó térbeli kialakítását és elrendezését. A településszerkezeti tervet az önkormányzati településfejlesztési döntés (a településszerkezeti terv programja) figyelembevételével a települési önkormányzat képviselő-testülete dolgoztatja ki és határozattal állapítja meg. Megjegyzés: Az OFK által javasolt kiegészítés megfelel az Étv. 7. § (3) bekedés b) pontjában szereplő meghatározásnak. A definíció pontosítását azért tartjuk szükségesnek, mert ezzel a fogalommeghatározás teljesebb képet ad a kérdéses tervnek a tervi struktúrában elfoglalt helyéről, egyben rögzíti az önkormányzat előzetes döntéséhez való viszonyát és a jóváhagyás formáját is.

4.

Településrész-fejlesztési javaslat: a településrész-szerkezeti tervet megalapozó, a település jelentős fejlesztéssel érintett területére kiterjedő önkormányzati településfejlesztési döntéseket összefoglaló, önkormányzati határozattal elfogadott településpolitikai dokumentum, a településrész jövőbeni kialakításáról, amelyben a természeti-művi adottságok mellett a tervezett fejlesztéssel összefüggő gazdasági és pénzügyi szempontoknak van döntő szerepe. Megjegyzés: A településrész-fejlesztési javaslat az OFK által bevezetni javasolt új településrendezési eszköz. Definiálását és alkalmazását az teszi indokolttá, hogy a településfejlesztési koncepció és a településszerkezeti terv elvárt tartalmi stabilitása mellett is legyen lehetőség a település egyes részeinek jövőjét jelentősen befolyásoló településfejlesztési akciókat „befogadni” anélkül, hogy szükségessé válna a teljes koncepció, illetve a szerkezeti terv egészének átdolgozása, ugyanakkor biztosítani lehessen a tervbe vett fejlesztésnek a település szerkezetébe történő korrekt illesztését. Példa: Az önkormányzatnál „jelentkezik” egy befektető, aki a település egy részén olyan volumenű fejlesztést kíván végrehajtani, mely – ha a település egészére nem is, de – az érintett terület környeztére nézve szerkezeti változásokat is eredményez. Ilyen lehet egy ipari park, egy szórakoztató- vagy kereskedelmi központ, avagy egy nagy volumenű intézmény-beruházás terve, de ide sorolható a jelentősebben átalakuló lakóterület is. Ebben az esetben az önkormányzatnak mérlegelni kell, hogy teret enged-e a kezdeményezésnek és ha igan, milyen feltételekkel. A településrész-szerkezeti terv elkészítésére tehát csak akkor kerülhet sor, ha a képviselő-testület a kezdeményezéssel elviekben egyetért.

5.

Települérész-szerkezeti terv: az a településrendezési terv, amely meghatározza a település jelentős fejlesztéssel érintett része alakításának, védelmének lehetőségeit és felhasználási módját, a településrész működéséhez szükséges műszaki infrastruktúra elemeinek a településrész szerkezetét meghatározó térbeli kialakítását és elrendezését. A településrész-szerkezeti tervet a településrész-fejlesztési javaslat (a településrész-szerkezeti terv programja) figyelembevételével a települési önkormányzat képviselő-testülete dolgoztatja ki és határozattal állapítja meg. Megjegyzés: A településrész-szerkezeti terv az OFK által bevezetni javasolt új településrendezési tervi műfaj. Definiálását és alkalmazását az teszi indokolttá, hogy a településszerkezeti terv elvárt tartalmi stabilitása mellett is szükség lehet az azon belüli egyes nagyobb egységek belső szerkezetének meghatározására, a szerkezet „finom hangolására”. Egy-egy jelentősebb fejlesztés ugyanis – ha a település egészének szerkezetét nem is borítja fel, de – alkalmas lehet arra, hogy az érintett térségben átrendezze a szerkezeti erővonalakat, a közlekedés- és infrastruktúra-hálózatok kialakult rendszerét,


4 illtve a területfelhasználásban súlypont-eltolódásokat okozhasson. Nem elég tehát csupán a fejlesztéssel érintett terület közvetlen környeztét vizsgálni és szabályozni, indokolt tágabb kitekintéssel a nagy szerkezeti elemehez történő kapcsolódást és ennek szabályozást igénylő elemeit is meghatározni. Példa: Egy település életében egy-egy jelentősebb beavatkozás (akár egy nagyobb volumenű lakóterületi fejlesztés, avagy egy munkahelyi-, vagy szabadidős létesítmény-együttes komolyabb változásokat idézhet elő a kialakult közlekedési rendszerben, az új, vagy szokatlan intenzitású forgalom megjelenésével átalakíthatja a kialakult területhasznála-tot, kedvező és kedvezőtlen hatásokat egyaránt okozhat. A településrész-szerkezeti terv azokat a mikro-struktúrákat kell hogy szabályozza, melyek alkalmassá teszik a tágabb környezetet a fejlesztés zökkenőmentes befogadására.

6.

Helyi építési szabályzat: az építés rendjét a helyi sajátosságoknak megfelelően megállapító és biztosító, a település közigazgatási területének felhasználásával és beépítésével, továbbá a környezet természeti, táji és épített értékeinek védelmével kapcsolatos, a telkekhez fűződő sajátos helyi követelményeket, jogokat és kötelezettségeket megállapító települési önkormányzati rendelet. Megjegyzés: A helyi építési szabályzat az Étv. és az e tekintetben változtatást nem tartalmazó módosító javaslat szerint egyaránt a település közigazgatási területének egészére készül. Az OFK a gyakorlati tapasztalatokat figyelembevéve úgy látja, hogy a HÉSZ önálló településrendezési eszközként történt bevezetése nem váltotta be a hozzá fűzött reményeket, illetve a szakmában a jogalkotó szándékával nem egyező gyakorlat alakult ki (él tovább). A korábbi gyakorlatban ugyanis a részletes rendezési terveknek szerves része volt az önkormányzati rendelettel jóváhagyott (normaszövegként megfogalmazott) szabályozási előírás és annak a szabályozási tervlap valóban a mellékletét képezte. A helyi építési szabályzat bevezetése ekként csak akkor érheti el célját – hogy tudniillik a település egészére vonatkozóan összegyűjti és rendszerbe foglalja az általánosan alkalmazott szabályokat –, ha a HÉSZ és a szabályozási tervekhez tartozó szabályozási előírások formailag elszakadnak egymástól. Az Étv. 12. § (5) és 13. § (2) bekezdésének szinte teljes tartalmi egybeesése is azt igazolja, hogy a szabályozási tervhez szervesen kell kapcsolódnia a szabályozás szöveges munkarészeként értelmezendő rendeletnek, ám mivel szabályozási tervet csak a település bizonyos területeire, illetve csak bizonyos esetekben kötelező készíteni, a szabályozási tervhez tartozó rendelet nem lehet azonos a helyi építési szabályzattal. Az OFK álláspontja szerint a helyi építési szabályzat – szemben az Étv. hatályos és a módosítás szerinti szövegével – két módon készülhet. ¨ ha a település területének szabályozási tervi lefedettsége jelentős, vagy teljes, akkor a szabályozási tervekhez tartozó rendeleti munkarészekből UTÓLAG kiemelhetők és egységes szerkezetbe foglalhatók az általánosan alkalmazott tartalmi és metodikai szabályok, a kiemelt részek mellett „visszamaradó” szöveges elemek pedig az adott szabályozási terv szerves részeként élnek tovább, avagy ¨ ha a település területére nem készült szabályozási terv, avagy a szabályozási tervi lefedettség csekély, akkor a helyi építési szabályok ELŐRE is elkészíthetők, majd a szabályozási tervekhez már csak az adott területre vonatkozó kiegészítő rendelkezéseket kell normaszöveg-szerűen (szabályozási előírások formájában) hozzárendelni. A lényeg az, hogy a HÉSZ a szabályozási előírások stabil elemeit tartalmazza, míg a szabályozási tervekhez készülő kiegészítő szabályok a tervekkel együtt változhatnak. A cél mindenképpen az, hogy a településnek legyen egy stabil, a legfőbb szabályokat egységes rendszerbe foglaló építési szabályzata, mely „tartósságát” tekintve inkább a településszerkezeti tervvel, semmint a szabályozási tervekkel értelmezhető együtt.

7.

Fejlesztési javaslat: olyan településrendezési eszköz, mely megalapozza a szabályozási terv készítésére vagy módosítására vonatkozó önkormányzati településfejlesztési döntést. A fejlesztési javaslatot a szabályozási terv készítésére, illetőleg módosítására vonatkozó kezdeményezés alátámasztására a javaslattevő dolgoztatja ki és a települési önkormányzat képviselő-testülete határozattal fogadja el. Megjegyzés: A fejlesztési javaslat az OFK által bevezetni javasolt új településrendezési eszköz, mely oly módon is értelmezhető, mint a települési önkormányzat településrendezési tervi elvi állásfoglalása, ekként analóg a 46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet 11. § a) pontjában foglalt – a településrendezési előírások előzetes tisztázását szolgáló – elvi építési engedéllyel. A korábbi időkben a részletes rendezési tervek készítésekor önálló tervi műfajként szerepelt (és csak az egyfázisú tervezés általánossá válásával vesztette el szerepét) a településrendezési tervi program, mely az önkormányzat koncepcionális elképzeléseit (a tervi munkarészekben szabályozássá formált) településrendezési célokat ha-


5 tározta meg. Abból kiindulva, hogy ugyan szabályozási terv készítésére (vagy módosítására) csak az önkormányzat jogosult, de azt voltaképpen bárki kezdeményezheti, indokolt egy olyan új településrendezési eszközt bevezetni, melynek elbírálásával az önkormányzat a kezdeményezést befogadhatja, illetve elvetheti. Ez az új műfaj azt a célt szolgálja, hogy a döntéshozó települési önkormányzat a hozzá benyújtott terv alapján döntésképes helyzetbe kerülhessen, mérlegelhesse, hogy a fejlesztési javaslatban szereplő megoldással elviekben egyetért-e (és akkor utat enged a szabályozási terv készítésének, illetve a hatályos terv módosításának), avagy nem támogatja a kezdeményezést és elveti a szabályozási terv javasolt koncepción alapuló kidolgozását, illetve úgy dönt, hogy a hatályban lévő terv módosítása nem célszerű.

A fejlesztési javaslat bevezetése érdekében az OFK az Étv. módosítása során az alábbi normaszöveg-részletnek a törvénybe illesztését kezdeményezi: (1) Az egyes telkek, telek-csoportok, illetve területek hasznosítását megelőzően az érintett területre vonatkozó szabályozási terv készítésére, illetve a hatályos szabályozási tervben foglaltak megváltoztathatóságának (módosíthatóságának) előzetes tisztázása vonatkozóan az önkormányzat településfejlesztési döntését – fejlesztési javaslat benyújtásával – bárki kezdeményezheti. A fejlesztési javaslatot a képviselő-testülethez kell előterjeszteni, mely annak elfogadásáról vagy elutasításáról határozattal dönt. Indoklás: A 46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet 11. § a) pontjában foglaltakkal (vagyis a településrendezési követelmények tisztázását célzó elvi építési engedéllyel) analóg módon szükség lehet arra is, hogy a településrendezési terv hatályos előírásaitól kisebb-nagyobb mértékben eltérő elképzelések megvalósíthatóságát is lehessen olyan (egyszerűsített) eljárás keretében tisztázni, melynek során a kezdeményező választ kaphat arra, hogy egyáltalán van-e esélye arra, hogy a jóváhagyó támogatni fogja a módosításra vonatkozó elképzelést. Ahogy az elvi építési engedélyhez sem kell az építés jogosultságát igazolni, logikusan az önkormányzati településfejlesztési döntés kezdeményezésére is bárki jogosult lehet.

(2) A főváros szabályozási kerettervének, illetve településszerkezeti tervének módosítását a javaslattevő – az érintett kerületi képviselő-testületnek a fejlesztési javaslatra vonatkozó támogató önkormányzati településfejlesztési döntés birtokában – a fővárosi önkormányzatnál kezdeményezheti. Indoklás: A főváros sajátos (kétszintű) önkormányzati rendszere a jelen javaslattal kapcsolatban éppúgy egyedi szabályok alkalmazását teszi szükségessé, mint ahogy az Étv. és az OTÉK is egyedi metodikát állapít meg. Mivel a szabályozási terv a főváros szintjén nem értelmezhető, ezért az az eset ki is zárható, hogy a főváros településszerkezeti terve, illetve szabályozási keretterve megváltoztatása „külső” kezdeményezésre a kerületi önkormányzattól függetlenül kezdeményezhető legyen. Fontos ugyanakkor kiemelni a javasolt eljárás két sajátosságát, nevezetesen hogy ¨ amennyiben a javaslat kerületi szinten nem nyer támogatást, úgy el sem juthat a fővárosi testület szintjére, ¨ a javaslatot mind kerületi, mind fővárosi szinten a javaslattevőnek kell kezdeményezni. Az utóbbi szabály azt fejezi ki, hogy a fővárosi szintű terv(ek) módosításához az érintett kerületi önkormányzat csupán elvi támogatást ad a javaslattevőnek.

(3) A képviselő-testületnek az (1) bekezdés szerinti – az önkormányzati településfejlesztési döntést tartalmazó – határozata három évig érvényes azzal, hogy a javaslattevőnek az érvényességi időn belül kezdeményezni kell a (módosított) szabályozási terv elkészítését. Az önkormányzati településfejlesztési döntés az érvényességi időn belül köti a képviselőtestületet mindazokban a kérdésekben, melyekre a fejlesztési javaslat, illetve az arra alapozott önkormányzati határozat vonatkozott. Indoklás: Ugyanúgy, ahogy az elvi építési engedélynek is van – előre megállapított – érvényességi ideje, célszerű az önkormányzati településfejlesztési döntést is érvényességi időhöz kötni. A három éves időtartamot az indokolja, hogy az elvi támogatás megszerzését követően nagyobb átfutási idejű tervezési folyamat indul meg, melynek ugyan ésszerű időn belül le kell zárulni, de a rendezési tervek tervezési és egyeztetési folyamata sokkal bonyolultabb és hosszadalmasabb, mint az építészeti-műszaki tervek kidolgozása és jóváhagyása. Ha az önkormányzati településfejlesztési döntés nem lenne kötelező arra az önkormányzati szervre nézve, amely azt elfogadta, a javaslat lényege veszne el, nevezetesen az, hogy a fejlesztési javaslat a többlépcsős tervezési és minősítési rendszer alkalmazását vezeti be, mely a kezdeményező (és a minősítő) újabb intézkedéseinek biztonságát


6 teremti meg. Fontos kiemelni, hogy a képviselő-testület határozata a kezdeményező által előterjesztett dokumentációra vonatkozik, vagyis minél részletesebb az általa benyújtott terv, annál több részletre lehet vele a további intézkedések biztonságát megszerezni, ugyanakkor természetesen a részletesebb terv drágább és – a minősítés tartalmát tekintve – kockázatosabb is, vagyis a ráfordítás és a remélt biztonság egymással arányban van.

(4) Ugyanarra a területre – a minősítés valamennyi szintjén – egyidejűleg több fejlesztési javaslatra is hozható támogató önkormányzati településfejlesztési döntés. Az elvi állásfoglalás(ok) – három éves – érvényessége abban az esetben is fennáll, ha az érvényességi időn belül a (módosított) szabályozási terv elkészül és azt a képviselő-testület jóváhagyja. Indoklás: A javaslat lényege az, hogy a „képletnek” többféle, esetenként egyenrangú megoldása is lehet. Más kérdés, hogy az ugyanarra a területre vonatkozó kezdeményezések mindegyikével kapcsolatban külön-külön születik meg az önkormányzat előzetes elvi állásfoglalása, vagyis azokkal kapcsolatosan a minősítőnek jogában áll eltérő feltételeket támasztani, illetve követelményeket rögzíteni. Ez egyben arra is alkalmas, hogy a minősítő kifejezze: melyik javaslat megvalósítását látná szívesebben, illetve melyiket kevésbé, továbbá hogy az egyes javaslatok támogatásával maga a minősítő is (eltérő mértékben ugyan, de) maga is kockázatot vállal.

Szabályozási terv: az a településrendezési terv, amely a település közigazgatási területének felhasználásával és beépítésével, továbbá a környezet természeti, táji és épített értékeinek védelmével kapcsolatos sajátos helyi követelményeket, jogokat és kötelezettségeket megállapító építési előírásokat térképen, rajz formájában ábrázolja. Megjegyzés: Az OFK egyetért a hatályos Étv-ben szereplő definícióval és azzal, hogy ezt a törvény-módosítást célzó tervezet nem változtatja meg, a törvény 12. § (6) bekezdésének javasolt módosításával viszont nem tudunk azonosulni. Mint azt már a helyi építési szabályzattal kapcsolatban részletesen kifejtettük, álláspontunk szerint a helyi építési szabályzatot és a szabályozási tervet ugyan valóban együtt kell kezelni – éppen ezért a (6) bekezdés hatályos szövegével értünk egyet – de a szabályozási tervet (annak rajzi munakrészét) nem a helyi építési szabályzat, hanem a szabályozási terv normaszöveg-szerűen megfogalmazott részének (a szabályozási előírásoknak) mellékleteként értelmezzük. Az alábbi ábra az egyes településrendezési eszközök kapcsolatait mutatja be.

TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI KONCEPCIÓ

IFT

SZT1

SZE1

IFT

SZT2

SZE2 ª

ª

IFT

SZTn

ÖVEZETI TERV

SZABÁLYOZÁSI KERETTERV

HELYI ÉPÍTÉSI (KERET)SZABÁLYZAT (HÉSZ) TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERV

8.

SZEn


A településrendezési eszközök teljes fedettsége: Ö a településfejlesztési koncepciót a képviselő-testület határozattal fogadja el Ö a településszerkezeti terv a településfejlesztési koncepció alapján készül, a képviselő-testület ezt is határozattal fogadja el Ö a keretszabályzatot (HÉSZ) és a hozzá tartozó övezeti tervet a képviselő-testület rendelettel fogadja el Ö a szabályozási keretterv a településszerkezeti terv és a keretszabályzat alapján készülhet, ezt a képviselőtestület rendelettel fogadja el Ö a szabályozási tervek és a hozzájuk tartozó szabályozási előírások minden területi egységére elkészülnek, ezeket a képviselő-testület rendelettel fogadja el. Ö az ingatlan-fejlesztési terveket az önkormányzat bizottsága határozattal fogadja el

7 Az ábra azt mutatja, hogy a településfejlesztési koncepció és a településszerkezeti terv (melyeket a képviselő-testület határozattal fogad el) szorosan összefüggenek, amennyiben a településfejlesztési koncepció előzetes elfogadás (mint azt a törvény módosítását célzó tervezet helyesen tartalmazza) előfeltétele a településszerkezeti terv kidolgozásának éa véleményeztetésének. Ezek azonban csak megalapozzák a helyi építési szabályzat és a szabályozási tervek készítését, építési jogokat nem keletkeztetnek. A helyi építési szabályzat az OFK álláspontja szerint a település egészére készül mégpedig célszerűen úgy, hogy azzal együtt nyer jóváhagyást a helyi építési szabályzat kötelező rajzi melléklete: az övezeti terv is. A szabályozási keretterv fogalmát az Étv. ugyan csak a főváros esetében alkalmazza, ám meggondolandó, hogy annak kidolgozására minden település esetében kerüljön sor, mégpedig a helyi építési szabályzattal együtt, annak (másik) rajzi mellékleteként. Az így kialakult struktúra – további tervek készítése nélkül is – alkalmas arra, hogy építési jogokat keletkeztessen, ám szabályozási tervek kidolgozása nélkül csak az illeszkedési szabályok alkalmazásával van mód az egyes építészeti-műszaki tervek elbírálására. Ezt az állapotot az alábbi ábra illusztrálja.

TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI KONCEPCIÓ

9.

ÖVEZETI TERV

SZABÁLYOZÁSI KERETTERV

TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERV

KERETSZABÁLYZAT

A településrendezési eszközök részleges fedettsége: Ö a településfejlesztési koncepciót a képviselő-testület határozattal fogadja el Ö a településszerkezeti terv a településfejlesztési koncepció alapján készül, a képviselő-testület ezt is határozattal fogadja el Ö a keretszabályzatot (HÉSZ) és a hozzá tartozó övezeti tervet a képviselő-testület rendelettel fogadja el Ö a szabályozási keretterv a településszerkezeti terv és a keretszabályzat alapján készülhet, ezt a képviselőtestület rendelettel fogadja el ∗ a keretszabályzat szerinti esetekben és/vagy a szabályozási keretterv által kijelölt területeken a kétlépcsős engedélyezési eljárás szabályait kell alkalmazni (kötelező elvi engedély) ∗ egyéb esetekben az illeszkedés szabályai szerint kell hatósági döntést hozni

Ingatlan-fejlesztési (beépítési) javaslat: olyan településrendezési eszköz, mely a hatályos szabályozási terv keretei között megalapozza az ingatlan-fejlesztési (beépítési) terv készítésére vagy módosítására vonatkozó önkormányzati településfejlesztési döntést. Az ingatlan-fejlesztési (beépítési) javaslatot az ingatlan-fejlesztési (beépítési) terv készítésére, illetőleg módosítására vonatkozó kezdeményezés alátámasztására a javaslattevő dolgoztatja ki és a települési önkormányzat képviselő-testülete határozattal fogadja el. Megjegyzés: Az ingatlan-fejlesztési (beépítési) javaslat az OFK által bevezetni javasolt új településrendezési eszköz, mely oly módon is értelmezhető, mint a települési önkormányzat településrendezési tervi elvi állásfoglalása, ekként analóg a 46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet 11. § a) pontjában foglalt – a településrendezési előírások előzetes tisztázását szolgáló – elvi építési engedéllyel. Szemben ugyanakkor a fejlesztési javaslattal (mely a szabályozási terv készítését, illetve módosítását készíti elő), ez a tervi műfaj kizárólag egy-egy jelentősebb nagyságú (gyakran telektömb méretű) ingatlan beépítési lehetőségeinek előztetes tisztázását célozza. Példa: A napi gyakorlatban sokszor adódik olyan eset, amikor egy-egy jelentősebb ipari telephely, illetve intézmény – például tulajdonos-váltás, vagy a rendeltetés kisebb-nagyobb módosulása esetén – komolyabb átalakulás előtt áll, illetve a tulajdonos a telephelyet/intézmény-területet értékesíteni kívánja. Ilyen esetekben az építési hatóság „a) típusú” elvi engedélyét meghaladó jelentőségű elvi döntésre van szükség annak előzetes tisztázására, hogy az esetleg többféle szóba jöhető rendeltetés, illetve beépítési (hasznosítási) elképzelés közül van-e olyan, mellyel az önkormányzat elviekben egytért, és ha igan, milyen feltételekkel.


8 10. Ingatlan-fejlesztési (beépítési) terv: olyan településrendezési eszköz, mely a hatályos szabályozási terv keretei között meghatározza az érintett ingatlan beépítésének módját és részletes feltételeit. Az ingatlan-fejlesztési (beépítési) tervet az önkormányzattal kötött fejlesztési megállapodás alapján az ingatlan tulajdonosa dolgoztatja ki és a képviselő-testület önkormányzati jogkörben hozott hatósági határozattal fogadja el. Megjegyzés: A településrendezési eszközök olyan – egymásra épülő – hierarchikus rendszert alkotnak, melynek minden „szintjén” azokra a kérdésekre lehet és kell feleletet adni, amelyek feltételéhez az adott körülmények ismeretében kellő mennyiségű és minőségű információ áll rendelkezésre. A tapasztalatok azt mutatják, hogy azok a tervek, melyek túl kevés, vagy túl sok szabályt tartalmaznak, a napi gyakorlatban vagy indokolatlan bizonytalanságot okoznak (alulszabályozottak), vagy nehezen betarthatóak és idővel gyakori korrekcióra szorulnak (túlszabályozottak). A rendezési tervi szabályozást ezért indokolt fokozatosan „mélyíteni”, vagyis az aktuális kérdésfeltétel idején megkísérelni adekvát válaszokat adni. A szabályozási tervek készítésének idején általában számos részletet illetően nem állnak rendelkezésre a teljes mélységű és részletességű szabályozás feltételei, ezért egyes területeket célszerűen csak keret-jelleggel szabad szabályozni, majd a további részletek tisztázását egy további terv-műveletre utalni. Ennek tipikus példái az ipari létesítmények, valamint a nagyobb intézmény-területek. Ezek szabályozása során a szabályozási terv keretei között többnyire csak azok a keret-szabályok állapíthatók meg, melyek a környező területekkel való terület-felhasználási és településszerkezeti összefüggésekre vonatkoznak (pl. közterületi szabályozás, építési övezeti besorolás, a szintterületi mutató és a megengedett beépítettség mértéke, a környezetvédelmi határértékek, illetve bizonyos értékvédelemmel összefüggő rendelkezések). Az adott területen belüli területfelhasználási, infrastrukturális és építészeti részletek pontos meghatározása viszont csak akkor válik aktuálissá, amikor a terület hasznosítása során lényeges új körülmények adódnak (pl. tulajdonos-, vagy funkció-váltás, jelentősebb beruházás). Ez azt is jelenti, hogy a későbbi tervezési fázisban – a keret-szabályokat alapul véve – általában csak kiegészítő rendelkezések születnek, vagyis a szabályozási tervi szintű rendelkezések nem változnak. Az ingatlan-fejlesztési (beépítési) terv mindezek alapján olyan – városrendezési (szabályozási) elemeket is tartalmazó speciális tervfajta, melynek készítése alapvetően az adott terület (telephely) tulajdonosának, vagy hasznosítójának programjára épül. A szabályozási terv-szintű (keret-jellegű) szabályok általában a „közügyjellegű” rendelkezéseket tartalmazzák, míg az ingatlan-fejlesztési (beépítési) tervi szintű szabályok gyakran a „magánügy-jellegű”, speciális szakmai elemeket dolgozzák fel.

Az ingatlan-fejlesztési (beépítési) terv bevezetése érdekében az OFK az Étv. módosítása során az alábbi normaszöveg-részletnek a törvénybe illesztését kezdeményezi: (1) A helyi építési szabályzatban, illetve a szabályozási tervben kijelölhetők azok az ingatlan(csoport)ok, illetve telektömbök, amelyek beépítési feltételeit szabályozási terv rendelkezéseinek keretei között önálló, városrendezési szabályozási elemeket is tartalmazó tervben – ingatlan-fejlesztési (beépítési) tervben – kell meghatározni. Ingatlan-fejlesztési (beépítési) terv készítését, illetve módosítását – ingatlan-fejlesztési (beépítési) javaslat benyújtásával – az ingatlan tulajdonosa is kedeményezheti. Indoklás: A javaslat két lényeges tényt rögzít, nevezetesen hogy ¨ az ingatlan-fejlesztési (beépítési) terv készítését maga az ingatlan tulajdonosa, vagy a tulajdonos egyetértésével a fejleszteni szándékozó fél is kezdeményezheti, de a terv készítésének kötelezettségét az önkormányzat rendeletével kötelezővé teheti, valamint hogy ¨ ingatlan-fejlesztési (beépítési) terv csak szabályozási tervvel már „lefedett” területre készülhet.

(2) Az ingatlan-fejlesztési (beépítési) tervet a képviselő-testület önkormányzati jogkörben hozott hatósági határozattal fogadja el. A terv jóváhagyásának jogát a képviselő-testület az önkormányzat bizottságára átruházhatja, ebben az esetben a bizottság határozata ellen a képviselő-testülethez lehet fellebbezést benyújtani. Indoklás: Éppen azért, mert az ingatlan-fejlesztési (beépítési) terv csak szabályozási tervvel már lefedett területre készülhet és a szabályozási terv keretében a legfontosabb szabályozási elemek tekintetében az önkormányzat már döntést hozott, a keret-szabályokon belül akár többféle megoldás is elképzelhető egy-egy terület konkrét hasznosítására. Ezek a tervek tehát „csereszabatosak”, vagyis a szabályozási terv változatlan tartalma mellett akár többször is módosíthatók, ezért célszerűtlen minden fejlesztési ügyben a tervek – döntően szakmai jellegű – elbírálásával a képviselő-testületet terhelni. Adekvát megoldásként kínálkozik döntési hatáskörnek az önkormányzat szakbizottsága számára történő átadása, mely azonban a képviselő-testületet nem zárja ki a döntési folyamatból, hiszen a testület „másodfokon” akár felül is írhatja a bizottság döntését.


9 (3) Amennyiben az ingatlan-fejlesztési (beépítési) terv alapján a hatályos szabályozási terv módosítása válik szükségessé, a jóváhagyás csak a szabályozási terv előzetes módosítását követően lehetséges. (4) Az ingatlan-fejlesztési (beépítési) terv a jóváhagyástól számítva 5 évig érvényes, az érvényesség (ha az általános érvényű és a helyi jogszabályok időközben nem változtak – kérelemre – meghosszabbítható. Az építésügyi hatóság eljárása során a szabályozási tervet és az ingatlan-fejlesztési (beépítési) tervet együttesen kell alkalmazni. Indoklás: Az ingatlan-fejlesztési (beépítési) tervnek a településrendezési követelményeket tisztázó elvi építési engedéllyel való „rokonsága” miatt célszerű konkrét, de viszonylag hosszabb érvényességi időt megállapítani. Az öt év elteltével sem szükségszerű ugyanakkor, hogy a terv érvényessége „elpárologjon”, ezért az ingatlan-fejlesztési (beépítési) tervet akár többször is meg lehet hosszabbítani, illetve csak a szükséges korrekciókat kell végrehajtani a már végrehajtott fejlesztések tapasztalatait figyelembe véve. Ahogyan az elvi engedély esetében is fennáll az építési hatóság kötlezettsége, úgy az ingatlan-fejlesztési (beépítési) terv esetében is szükségszerű a terv tartalmának a hatósági eljárásban történő érvényesítése. Ha azonban a terv érvényessége lejár és a tulajdonos nem kezdeményezi az érvényesség meghosszabbítását, úgy az egyes építési ügyek elbírálásakor a szabályozási terv rendelkezéseit kell értelemszerűen alkalmazni, illetve – ha a terv készítésének kötelezettségét az önkormányzat rendeete mondta ki, akkor új terv készítéséről kell gondoskodni.

(5) Az ingatlan-fejlesztési (beépítési) terv elkészítéséről – az önkormányzattal kötött fejlesztési megállapodás szerint – az érintett terület tulajdonosa kezdeményezésére és költségére az önkormányzat gondoskodik abban az esetben, ha az érintett területen (telken) ∗ jelentős nagyságrendű, építéssel együtt járó fejlesztésre kerül sor, ∗ olyan – településrendezési szempontból értelmezhető – (részleges vagy teljes) funkció-váltásra kerül sor, mely módosítja a terület kialakult működését, illetve ha ∗ az ingatlan (terület) több, önálló ingatlanra történő felosztásának igénye merül fel, vagy válik szükségessé. Az ingatlan-szabályozási terv készítésének jogát az önkormányzat a költségviselőnek a fejlesztési megállapodás keretében átadhatja. Az önkormányzat az ingatlan-fejlesztési (beépítési) terv készítésének költségeihez (a fejlesztési megállapodás szerint) hozzájárulhat. Indoklás:

(6) A szabályozási tervben foglalt rendelkezések keretei között az ingatlan-fejlesztési (beépítési) terv ∗ kijelöli a területen (telken) lehetséges építési hely(ek)et, illetőleg pontosítja az új beépítések során létesíthető épületek beépítési módját, megengedett építmény-, illetve homlokzat-magasságát és esetleges védőtávolságait, ∗ meghatározza, hogy mely épületek és építmények maradhatnak meg (vagy építhetők újjá) változatlan formában, melyek hasznosíthatók (hasznosítandók) a rendeltetés – részleges vagy teljes – megváltoztatásával, melyek és milyen módon (mértékben) bővíthetők, illetve melyeket kell elbontani, továbbá hogy hol és milyen rendeltetéssel lehet új épületet létesíteni, ∗ – a javasolt beépítéssel összhangban – meghatározza a terület (telek) belső közlekedési- és közmű-hálózatát, valamint annak kapacitását, különös tekintettel a meglévő közterületekkel való közlekedési-forgalomtechnikai kapcsolatokra, továbbá a tervezett rendeltetéssel összefüggő szállító-, rakodó- és parkoló-forgalomra, ∗ a környező területek adottságaival (valamint a szabályozási tervben lehetővé tett fejlesztésével) összhangban meghatározza a terület (telek) zöldfelületi fedettségének előírt mértékét és módját, továbbá környezetvédelmi követelményeit, ∗ meghatározza, illetve pontosítja a terület felosztásának szabályait, kijelöli a javasolt (lehetséges) telekhatárokat, valamint meghatározza a telekalakítás végrehajtásának esetleges feltételeit, illetve ORSZÁGOS FŐÉPÍTÉSZI KOLLÉGIUM

10 ∗ indokolt esetben – a tervezett beavatkozás sajátosságai, illetve az önkormányzat által képviselt közösségi elvárások összehangolása mellett – meghatározza a beavatkozások lehetséges ütemezését (szakaszolását), végül ∗ kijelöli azokat az építési helyeket (illetve meghatározza azokat az eseteket), ahol (amikor) az egyes építési munkákat kétlépcsős engedélyezési eljárás 1 keretében kell megtervezni és engedélyezni. Indoklás: függelékben _______________________________________________________________________________________________

függelék a Kollégium 7/2003. sz. állásfoglalásának mellékletéhez az Étv. módosítására vonatkozó OFK-észrevétel és javaslat véglegesítéséhez (a településrendezési eszközökkel kapcsolatos jogszabályi környezet vizsgálata)

1990. évi LXV. törvény a helyi önkormányzatokról Az önkormányzati jogok 1. § (1) A község, a város, a főváros és kerületei, valamint a megye önkormányzata (a továbbiakban: helyi önkormányzat) a feladat- és hatáskörébe tartozó helyi érdekű közügyekben (a továbbiakban: helyi közügy) önállóan jár el. (2) A helyi közügyek a lakosság közszolgáltatásokkal való ellátásához, a közhatalom önkormányzati típusú helyi gyakorlásához, valamint mindezek szervezeti, személyi és anyagi feltételeinek helyi megteremtéséhez kapcsolódnak. (3) A helyi önkormányzat – a törvény keretei között – önállóan szabályozhatja, illetőleg egyedi ügyekben szabadon igazgathatja a feladat- és hatáskörébe tartozó helyi közügyeket. Döntését az Alkotmánybíróság, illetve bíróság és kizárólag jogszabálysértés esetén bírálhatja felül. Megjegyzés: Az OFK számos írásos dokumentumában rögzítette azt az álláspontját, hogy az épített környezet alakítása és védelme a helyi önkormányzatok feladat- és hatáskörének meghatározása szempontjából helyi közügy. Ezt az Étv. módosítása során egyértelműen ki kell mondani, ebben az esetben ugyanis az Öt. kereteinek változatlanul hagyása mellett lehet az önkormányzatokat hatáskörökkel megerősíteni. A fenti szövegben szereplő általános felsorolásba a településrendezési tervekkel, valamint az épített környezet alakításával kapcsolatos egyedi döntésekben való részvétellel összefüggő hatáskörök egyértelműen beillenek.

2. § (2) Önkormányzati döntést a helyi önkormányzat képviselő-testülete – annak felhatalmazására bizottsága, a részönkormányzat testülete, a helyi kisebbségi önkormányzat testülete, társulása, a polgármester –, illetőleg a helyi népszavazás hozhat. Megjegyzés: A kiemelt szöveg szerint – a településrendezési tervek jóváhagyásával kapcsolatos döntés kivételével – a képviselő-testület önkormányzati (típusú) döntési joggal ruházhatja fel saját (szak)bizottságát, valamint a polgármestert is. Ez azt jelenti, hogy ha az Étv. módosítása során újabb – célszerűen önkormányzati (szak)bizottság döntési kompetenciájába utalható – tervi műfajt nevezünk meg, azt (elkerülendő az Öt. módosítását) nem szabad a településrendezési tervek közé sorolni. Mivel a településrendezési eszközök fogalma tágabb a településrendezési terveknél, az esetleges új tervi műfaj a településrendezési eszközök közé sorolható.

1

A kétlépcsős engedélyezési eljárás olyan sajátos metodika, mely szerint az építési hatósági engedélyek megkérését megelőzően kötelező jelleggel elvi építési engedélyt kell kérni. [Ennek jogi alapja az Étv. 35 § (1) bekezdése.]


11 A települési önkormányzat feladata, hatásköre, szervei 8. § (1) A települési önkormányzat feladata a helyi közszolgáltatások körében különösen: a településfejlesztés, a településrendezés, az épített és természeti környezet védelme, … Megjegyzés: A felsorolás, valamint hogy abban a kiemelt elemek legelöl szerepelnek egyértelműen igazolja, hogy a felsorolt feladatok (helyi közszolgáltatások) ellátása helyi közügy.

10. § (1) A képviselő-testület hatásköréből nem ruházható át: a) a rendeletalkotás, d) (…), a településrendezési terv jóváhagyása, … l) véleménynyilvánítás olyan ügyben, amelyben törvény az érdekelt önkormányzat álláspontjának a kikérését írja elő; Megjegyzés: A d) pont szerint a településrendezési terv (az Étv. 2. § 28. pont szerint: a településszerkezeti terv, a szabályozási keretterv és a szabályozási terv), valamint az a) pont szerint a helyi építési szabályzat (mivel az Étv. 2. § 11. pontja szerint elfogadása rendelettel történik) jóváhagyásának hatásköre nem ruházható át. E szabály szerint az egyéb településrendezési eszközök jóváhagyásának hatásköre – ha a módosítás szerint lesznek ilyenek – az önkormányzati bizottságra, illetve végső soron a polgármesterre is átruházhatók. Ugyanitt az l) pont szerint meggondolandó, hogy az egyedi építési ügyekkel kapcsolatos önkormányzati véleménynyilvánítás tekintetében milyen szövegszerű felhatalmazás születik, ugyanis az Öt. fenti szakasza szerint a véleménynyilvánításra csak a képviselőtestület lenne jogosult, ez pedig praktikus okok miatt kivihetetlen. Olyan megoldást kell találni, mely szerint a véleménynyilvánítás joga a (szak)bizottságra, illetve a polgármesterre átruházható lesz.

11. § (1) A képviselő-testület önkormányzati hatósági ügyben hozott határozata ellen fellebbezésnek nincs helye. (2) A polgármester (főpolgármester), valamint a képviselő-testület bizottságának, részönkormányzat testületének önkormányzati jogkörben hozott hatósági határozata ellen a képviselő-testülethez lehet fellebbezést benyújtani. (3) A képviselő-testület (1) és (2) bekezdés alapján hozott határozatának a felülvizsgálatát jogszabálysértésre hivatkozással a bíróságtól lehet kérni a határozat közlésétől számított harminc napon belül. A pert az önkormányzat ellen kell indítani. Megjegyzés: A fenti szöveg szerint az általam javasolt tartalom szerint definiált ingatlan-fejlesztési (beépítési) terv (IFT) jóváhagyása önkormányzati hatósági ügyként történne, ami azt jelenti, hogy a képviselő-testület jóváhagyási hatáskörébe utalt tervről – átruházott hatáskörben – „első fokon” az önkormányzat bizottsága döntene, döntése ellen a képviselőtestülethez lehetne fellebbezni. Ebben az esetben az Étv-nek kellene kimondani, hogy az IFT jóváhagyása önkormányzati jogkörben hozott hatósági határozattal történik.

A képviselő-testület bizottságai 23. § (1) A bizottság – a feladatkörében – előkészíti a képviselő-testület döntéseit, szervezi és ellenőrzi a döntések végrehajtását. A képviselő-testület határozza meg azokat az előterjesztéseket, amelyeket bizottság nyújt be, továbbá amely előterjesztések a bizottság állásfoglalásával nyújthatók be a képviselő-testületnek. (2) A képviselő-testület döntési jogot adhat bizottságainak és a bizottság döntését felülvizsgálhatja, önkormányzati rendeletben hatósági hatáskört állapíthat meg bizottságának. Megjegyzés: Noha a szöveg bizonyos mértékig félreérthető (mivel nem szól arról, hogy az önkormányzat önállóan állapíthat-e meg hatósági jogkört, avagy csak átruházhat a törvényben számára megállapított hatósági hatáskört) célszerű az Étv-ben az önkormányzat számára felhatalmazást adni az újonnan definiált tervi műfaj (IFT) jóváhagyására. Arra ugyanis nincs (egyértelmű) utalás, hogy vajon az önkormányzat saját hatáskörében definiálhat-e egy újabb tervet, avagy sem.

A FŐVÁROS Általános rendelkezések

63/A. § A fővárosi önkormányzat feladat- és hatásköre különösen


12 a)

meghatározza a főváros városfejlesztési és városrehabilitációs programját, valamint általános rendezési tervét, megalkotja Budapest városrendezési szabályzatát; …

A fővárosi településrendezés szabályai 63/C. § (1) A közgyűlés a főváros egységes településpolitikájának biztosítása érdekében – a Kormány és a kerületi képviselő-testületek véleményének kikérésével – meghatározza a főváros általános rendezési tervét, a főváros városfejlesztési és városrehabilitációs programját. A főváros általános rendezési tervében kijelölhető a főváros több kerületének ellátását biztosító közszolgáltatás területe, létesítmény helyszíne, nyomvonalai. Az ilyen kijelölt területeken, nyomvonalakon, illetve a közszolgáltatást nyújtó létesítmények tekintetében a jegyzői hatáskört a fővárosi közigazgatási hivatal vezetője gyakorolja. (2) A kerületi képviselő-testület – a főváros általános rendezési terve szerint, annak keretei között – a kerület egészére meghatározza a kerület részletes fejlesztési programját, a kerületi alaptervet, a kerület részletes rendezési tervét és azok szabályozási előírásait. (3) A közgyűlés rendeletében szabályozza a főváros általános rendezési terve, a kerületi alaptervek és a részletes rendezési tervek összhangjához szükséges követelményeket. Ebben meghatározza, hogy a tervezési folyamatban a kerületi és a fővárosi önkormányzatot mely esetekben illeti meg véleményezési, egyetértési jog, és mely esetekben kötelező a kölcsönös tájékoztatási, illetve tervezési együttműködés.

1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről Fogalommeghatározások 2. § E törvény alkalmazásában: 11. Helyi építési szabályzat: az építés rendjét a helyi sajátosságoknak megfelelően megállapító és biztosító települési önkormányzati rendelet. 19. Szabályozási keretterv: az a fővárosi településrendezési terv, amely a főváros közigazgatási területének felhasználásával és beépítésével, továbbá a környezet természeti, táji és épített értékeinek, valamint a környezet elemeinek védelmével kapcsolatos általános követelményeket megállapító fővárosi építési keretszabályzatot térképen, rajzi formában ábrázolja. 20. Szabályozási terv: az a településrendezési terv, amely a település közigazgatási területének felhasználásával és beépítésével, továbbá a környezet természeti, táji és épített értékeinek védelmével kapcsolatos sajátos helyi követelményeket, jogokat és kötelezettségeket megállapító építési előírásokat térképen, rajz formájában ábrázolja. Megjegyzés: A szabályozási kerettervet (FSZKT) a definíció egyértelműen a fővárosi építési keretszabályzathoz (BVKSZ) rendeli, ugyanakkor a helyi építési szabályzatot nem kapcsolja össze a szabályozási tervvel, sőt kimondja, hogy a szabályozási terv (SZT) az építési előírásokat – a régi szóhasználattal: a szabályozási előírásokat – ábrázolja rajzi formában. Ebből logikusan következik, hogy • a helyi építési szabályzat a szabályozási terv „fölött” áll, illetve • a szabályozási tervhez építési (szabályozási) előírások tartoznak és azok nem azonosak a helyi építési szabályzattal. MIndebből az is „levezethető”, hogy a helyi építési szabályzat a település építési rendjét megállapító átfogó rendelkezés, melynek tartalmi és metodikai szabályai a település egészére, illetve az azonos státuszú területekre egységesen érvényesek, míg a szabályozási tervek – a helyi építési szabályzat keretei között – egy-egy területi egységre készülnek és két részből állnak, nevezetesen Ö a rendelettel jóváhagyott szabályozási előírásokból (melyek az adott területre vonatkozó kiegészítő – tartalmi és metodikai – rendelkezéseket foglalják össze, és Ö a szintén „rendeleti erejű” szabályozási tervlap(ok)ból. Ekként a tervi struktúra „kifejlett” állapotában egy-egy területre vonatkozóan az építési hatóság a helyi építési szabályzatot, valamint a szabályozási tervet együtt alkalmazza. (Ez az általános értelmezés megfelel a fővárosra vonatkozó hatályos rendelkezéseknek.)

27. Településfejlesztési koncepció: a településrendezési tervet megalapozó, az önkormányzati településfejlesztési döntéseket rendszerbe foglaló, önkormányzati határozattal jóváhagyott dokumentum. ORSZÁGOS FŐÉPÍTÉSZI KOLLÉGIUM

13 28. Településfejlesztési koncepció 2 : a településszerkezeti tervet megalapozó, a település közigaz-gatási területére kiterjedő önkormányzati településfejlesztési döntéseket rendszerbe foglaló, önkormányzati határozattal elfogadott településpolitikai dokumentum, a település jövőbeni kialakításáról, amelyben a természeti-művi adottságok mellett a gazdasági, a szociális és a pénzügyi szempontoknak van döntő szerepe. 28. Településrendezési terv: a településszerkezeti terv, a szabályozási keretterv és a szabályozási terv. Megjegyzés: Mint az előzőekből látható (levezethető) a felsorolásban szereplő tervek körét nem célszerű kiegészíteni, mivel az így meghatározott új tervi műfaj a képvoselő-testület át nem ruházható döntési hatáskörébe kerülne.

29. Településszerkezeti terv: az a településrendezési terv, amely meghatározza a település alakításának, védelmének lehetőségeit és fejlesztési irányait, ennek megfelelően az egyes területrészek felhasználási módját, a település működéséhez szükséges műszaki infrastruktúra elemeinek a település szerkezetét meghatározó térbeli kialakítását és elrendezését. A helyi önkormányzatok építésügyi feladatai 6. § (1) A települési (fővárosban a kerületi) önkormányzat, valamint szerveik építésügyi feladata különösen: a) a jogszabályok keretein belül – a fővárosban a fővárosi keretszabályt és szabályozási kerettervet figyelembe véve – a településrendezési feladatkör ellátása, b) az épített környezet emberhez méltó és esztétikus kialakítása, valamint a helyi építészeti örökség védelme, c) az építésügy helyi feladatainak ellátásához szükséges anyagi és személyi feltételek biztosítása. (2) A fővárosi önkormányzat és szervei építésügyi feladata a több fővárosi kerület közigazgatási területét érintő: a) építési keretszabály megállapítása, b) szabályozási keretterv jóváhagyása, c) az (1) bekezdés b)-c) pontjaiban említett feladatkör ellátása. (3) A települési önkormányzat és szervei – a fővárosban a fővárosi és a kerületi önkormányzatok a külön jogszabályban meghatározott hatáskörük szerint – a településrendezési feladatukat a) a helyi építési szabályzat, valamint a településrendezési tervek elkészíttetésével és azok elfogadásával, továbbá b) a 17. § szerinti sajátos jogintézmények alkalmazásával látják el. (1) A települési (fővárosban a kerületi) önkormányzat, valamint szerveik építésügyi feladata különösen: a) az épített környezet emberhez méltó és esztétikus kialakítása, valamint a 7. § (1) bekezdésben megfogalmazott célok megvalósítása érdekében a jogszabályok keretein belül: aa) – a fővárosban a fővárosi keretszabályt és szabályozási kerettervet is figyelembe véve – a településrendezési feladatkör ellátása, ab) az épített környezet és a helyi építészeti örökség védelme, b) az építésügy helyi feladatainak ellátásához szükséges anyagi és személyi feltételek biztosítása. (2) A fővárosi önkormányzat és szervei építésügyi feladata a több fővárosi kerület közigazgatási területét érintő: a) építési keretszabály megállapítása, b) szabályozási keretterv jóváhagyása, c) az (1) bekezdésben említett feladatkör ellátása. Megjegyzés: A 6. § (2) bekezdésének c) pontjában foglaltakkal ebben a formában nem értünk egyet. Ha ugyanis a kerületi önkormányzatok építésügyi feladatainak felsorolása itt is („egy az egyben”) szerepelne, akkor a fővárosi önkormányzatnak teljes körű felhatalmazása lenne a településrendezési feladatkör ellátására. Noha tisztában

2

Mint látható, az Étv. módosítására készített törvény-tervezet a definíciókat illetően egyedül a településfejlesztési koncepció meghatározását javasolja módosítani (kiegészíteni).


14 vagyunk azzal, hogy bizonyos kérdéseket illetően a fővárosnak valóban erős eszközökkel és tételes tartalommal kellene szabályozni 3 , ám e jog gyakorlása nem lehet parttalan, illetve garanciális elemeket kellene beépíteni a kerületi önkormányzati jogok védelmére.

(3) A települési önkormányzat és szervei – a fővárosban a fővárosi és a kerületi önkormányzatok a külön jogszabályban meghatározott hatáskörük szerint – a) a településrendezési feladatukat aa) a helyi építési szabályzat, valamint a településrendezési tervek elkészíttetésével és azok elfogadásával, továbbá ab) a 17. § szerinti sajátos jogintézmények alkalmazásával, (…) látják el. Megjegyzés: Amennyiben az a célunk, hogy a településrendezési eszközök közé egy új tervi műfajt illesszünk, úgy az Étv. ezen passzusait értelemszerűen ki kellene egészíteni.

A településrendezés célja, feladata és eszközei 7. § (…) (3) A településrendezés eszközei: a) a településfejlesztési koncepció, amelyet a települési önkormányzat képviselő-testülete határozattal állapít meg (2. § 26. pont); b) a településszerkezeti terv, amelyet az önkormányzati településfejlesztési döntés figyelembevételével a települési önkormányzat képviselő-testülete dolgoztat ki, és határozattal állapít meg (2. § 28. pont); c) a helyi építési szabályzat és a szabályozási terv, amelyet a településszerkezeti terv alapján a települési önkormányzat képviselő-testülete dolgoztat ki, és rendelettel állapít meg (2. § 10. és 19. pont). Megjegyzés: Az új tervi műfajjal – az ingatlan-fejlesztési (beépítési) tervvel – a felsorolást ki kellene egészíteni és itt kellene rendelkezni arról is, hogy annak jóváhagyása milyen döntési formával történik. Hasonlóan az a)-c) pontokban felsoroltakhoz itt is utalni kellene a fogalommeghatározásra és természetesen az IFT-t a 2. § új pontjában is definiálni kellene.

A településrendezés általános szabályai 9. § (1) A helyi építési szabályzatot és a településrendezési terveket az országos településrendezési szakmai előírások figyelembevételével, továbbá a külön jogszabályban meghatározott fogalmak és jelkulcsok alkalmazásával kell elkészíteni. (…) (9) A megállapított helyi építési szabályzatban és a jóváhagyott szabályozási tervben foglaltakat az érintett közigazgatási szerveknek a hatáskörüket érintő ügyekben eljárásaik során érvényesíteniük kell. Az (1)-(8) bekezdésben foglalt rendelkezéseket a helyi építési szabályzat, a településrendezési tervek változtatása esetén is alkalmazni kell. (12) A megállapított helyi építési szabályzatban és a jóváhagyott szabályozási tervben foglaltakat az érintett közigazgatási szerveknek a hatáskörüket érintő ügyekben eljárásaik során – ha azok nem ütköznek magasabb rendű jogszabállyal – érvényesíteniük kell. Az (1)(10) bekezdésben foglalt rendelkezéseket a helyi építési szabályzat, a településrendezési tervek módosítása ese-tén is alkalmazni kell. Megjegyzés: A 9. § módosított (12) bekezdésével ebben a formában nem értünk egyet. Mint azt már számtalanszor jeleztük, a rendezési tervek módosítása – különösen ha az nagyobb területi hatályú – a módosítás tárgyától, jellegétől és nagyságrendjétől függően differenciált eljárási szabályok alkalmazását tenné szükségessé. Nem értünk tehát egyet azzal, hogy a TJ az erre vonatkozó rendelkezéseket változtatás nélkül szerepelteti.

3

A tapasztalatok azt mutatják, hogy a főváros sok részletet illetően túlterjeszkedik a számára biztosított kereteken, ugyanakkor a feladatkörével szorosan összefüggő kérdésekben gyakran kitér a szabályozási kötelezettség elől.


15 A településszerkezeti terv 10. § (1) A településszerkezeti terv meghatározza a település alakításának, védelmének lehetőségeit és fejlesztési irányait, ennek megfelelően az egyes területrészek felhasználási módját, a település működéséhez szükséges műszaki infrastruktúra elemeinek a település szerkezetét meghatározó térbeli kialakítását és elrendezését, az országos és a térségi érdek, a szomszédos vagy a más módon érdekelt többi település alapvető jogainak és rendezési terveinek figyelembevételével a környezet állapotának javítása vagy legalább szintentartása mellett. (2) (3) A településszerkezeti tervet a települési önkormányzatnak legalább tízévenként felül kell vizsgálnia, és szükség esetén a terv módosításáról vagy új terv elkészítéséről kell gondoskodnia. (4) A településszerkezeti tervet a 9. § előírásain túlmenően a szomszédos települési, a főváros esetében a fővárosi kerületi önkormányzatokkal, továbbá a megyei önkormányzattal is egyeztetni kell. (4) A településszerkezeti tervet a 9. § előírásain túlmenően a megyei és a szomszédos települési (a fővárossal szomszédos települések esetében a fővárosi és az érintett – határos – fővárosi kerületi) önkormányzatokkal is véleményeztetni kell. A főváros településszerkezeti tervét a kerületi önkormányzatokkal is véleményeztetni kell. (5) A településszerkezeti terv esetében az előzetes véleményt kérő dokumentációnak a 9. § (2) bekezdésében előírtakon túlmenően tartalmaznia kell az elfogadott településfejlesztési koncepciót is. 11. § (1) A településszerkezeti terv a település közigazgatási területére készül és rajzi, valamint szöveges munkarészből áll. (1) A településszerkezeti terv a település közigazgatási területére készül és rajzi, valamint szöveges munkarészből áll. A szerkezeti terv az elfogadásáról szóló határozat melléklete. (2) A településszerkezeti tervet a település nagyságának megfelelő méretarányú térképen kell ábrázolni. (3) A településszerkezeti tervben meg kell határozni a bel- és külterületeket, a beépítésre szánt, illetőleg a beépítésre nem szánt területeket, a település szerkezetét meghatározó közterületeket (főútvonalak, nagyobb kiterjedésű közparkok stb.), azok tagozódását, a védett, a védelemre tervezett és a védő területeket, továbbá a funkciójában megváltoztatásra tervezett területrészeket, a meglévő és a tervezett infrastruktúra-hálózatokat. (3) A településszerkezeti tervben meg kell határozni a bel- és külterületeket, a beépítésre szánt, illetőleg a beépítésre nem szánt területeket, azok tagozódását, a település szerkezetét meghatározó műszaki infrastruktúra-hálózatokat (főútvonalak, közüzemi közmű gerincvezetékek), nagyobb kiterjedésű közparkokat, a védett és védő területeket, továbbá a funkciójában megváltoztatásra szánt területeket. (4) A (3) bekezdésben említett egyes területeken belül fel kell tüntetni a terület felhasználását veszélyeztető, illetőleg arra kiható tényezőket, különösen az alábányászottságot, a szennyezettséget, az árvíz-, a belvíz-, az erózió- és csúszásveszélyt, a természetes és mesterséges üregeket, a közműves szennyvízelvezetéssel ellátatlan területet, továbbá a külön jogszabályok alapján előírt minden olyan egyéb tényezőt, amely a terület felhasználását vagy beépítését befolyásolja. A szabályozási terv 12. § (1) A szabályozási terv a település közigazgatási területére vagy külön-külön annak egyes – legalább telektömb nagyságú – területrészeire készülhet. Megjegyzés: A szabályozási tervvel kapcsolatban a törvény még utalást sem tartalmaz arra vonatkozóan, hogy azt a település egészére el kell készíteni, így nem rendelkezik arról sem, hogy a szabályozási tervek készítése fokozatosan is történhet. Ez azt jelenti, hogy amíg a helyi építési szabályzat a település közigazgatási területére készül, addig a szabályozási tervek akár mozaik-szerűen, egymástól függetlenül is készülhetnek, vagyis azok csak a szabályozási tartalom bizonyos elemeit illetően vannak „összekötve”.

(2) Szabályozási tervet kell készíteni minden esetben:


16 a)

az újonnan beépítésre vagy jelentős átépítésre kerülő (pl. rehabilitációs) területekre, illetőleg b) a természeti adottság, a településszerkezet, az építés, az építészeti örökség vagy a rendeltetés szempontjából különös figyelmet igénylő védett területek (pl. kiemelt üdülőterület, gyógyhely, műemléki jelentőségű terület) egészére, valamint c) minden más olyan esetben, amikor azt az építés helyi rendjének biztosítása egyébként szükségessé teszi. (3) A szabályozási tervnek a jóváhagyott településszerkezeti tervvel összhangban kell lennie, eltérés szükségessége esetén a településszerkezeti tervet előzetesen módosítani kell. (4) A szabályozási tervet a szükséges vízszintes, magassági és egyéb adatokat tartalmazó olyan méretarányú térképen kell ábrázolni, hogy annak megállapításai az egyes telkekre, építési területekre és közterületekre egyértelműen értelmezhetőek legyenek. (5) A szabályozási tervnek tartalmaznia kell: a) a bel- és külterületek lehatárolását (belterületi határvonal), b) a beépítésre szánt és a beépítésre nem szánt területek, illetőleg az azokon belüli egyes területrészek (építési övezetek, övezetek) lehatárolását, c) az egyes területrészeken belül a közterületek és az egyéb területek elkülönítését, d) a közterületeken belül a különböző célokat szolgáló területeket (közút, köztér, közpark stb.), e) a közterületnek nem minősülő területeken belül a telkek, építési telkek, területek kialakítására és beépítésére vonatkozó megállapításokat,

f)

Megjegyzés: A szabályozási ter és az általunk bevezetni javasolt új tervi műfaj (IFT) megkülönböztetésére a fenti rendelkezés egyértelmű alapot ad, ugyanis sem itt, sem más jogszabályban nincs kifejtve, hogy mit kell a beépítésre vonatkozó megállapítások alatt érteni. Ha tehát a szabályozási terv a telkek, építési telkek és területek tekintetében a főbb paramétereket – pl. az (építési) övezeti besorolást, az ahhoz kapcsolódó szokásos paramétereket (beépíthetőség, szintterületi mutató, legkisebb zöldfelület, megengedett legkisebb/legnagyobb építménymagasság, …) meghatározza, akkor egyértelműen adódik, hogy az új tervi műfaj keretében lehetne rögzíteni a megállapítások érvényesítését szolgáló egyéb, konkrét helyhez kötött elemeket (pl. az építési helyeket, az azokhoz rendelt konkrét magassági mutatókat, az építési telkek belső közlekedési- és közműhálózatának elemeivel kapcsolatos konkrét előírásokat, valamint egyéb (pl. a beépítés ütemezésére vonatkozó) elemeket.

az egyes területrészeken belül a védett és a védelemre tervezett, valamint a védő területeket, továbbá építményeket, g) az infrastruktúra-hálózatok és építmények szabályozást igénylő elemeit, h) a 17. § szerinti sajátos jogintézmények alkalmazásával érintett területrészek lehatárolását. (6) A helyi építési szabályzatot és a hozzá tartozó szabályozási tervet együtt kell alkalmazni. (6) Szabályozási terv készítése esetén az a helyi építési szabályzat rajzi mellékletét képezi. Megjegyzés: A 12. § (6) bekezdésében foglaltakkal elvben egyetértünk, ugyanakkor ebben az esetben értelmezési problémák adódhatnak. A gyakorlati tapasztalatok azt mutatják, hogy a helyi építési szabályzattal – mely a (3) bekezdés szerint készülhet részterületenként fokozatosan is – az adott település nem feltétlenül jut el a teljes „lefedettség” állapotába, sőt az sem zárható ki, hogy a helyi szabályzat akár mozaikszerűen is készülhet olyan területek szabályozására, amelyeknek egymással semmiféle építésjogi összefüggése nincs. Mindezek mellett az egyes területek szabályozási terveinek elkészítése során óhatatlanul szület(het)nek olyan speciális (csak arra a területre értelmezhető) szabályok, melyeknek az átfogó szabályozáshoz képest csak kiegészítő jellege van. Éppen ezért az a megoldás tűnik életszerűnek, hogy mindazok a szabályok, melyek a település egészére nézve stabil tartalmi és metodikai rendelkezéseket fogalmaznak meg, egy átfogó helyi építési szabályba kerülnek, míg az egyes szabályozási tervekhez (az előzőeket kiegészítendő) szintén tartoznak helyi építési előírások. Az előzőekből az következik, hogy a jelenleg hatályos szöveg jobban megfelel a gyakorlati elvárásoknak, mivel azt tartalmazza, hogy a helyi építési szabályzat és a szabályozási terv összetartozik. Ebből a szempontból megfontolandónak tartjuk a fővároshoz hasonlóan a keretszabályozás általános definiálását, mely a fővárosi kerületek szintjére is értelmezhető lenne.


17 A helyi építési szabályzat 13. § (1) Az építés helyi rendjének biztosítása érdekében a települési önkormányzatnak az országos szabályoknak megfelelően, illetve az azokban megengedett eltérésekkel a település közigazgatási területének felhasználásával és beépítésével, továbbá a környezet természeti, táji és épített értékeinek védelmével kapcsolatos, a telkekhez fűződő sajátos helyi követelményeket, jogokat és kötelezettségeket helyi építési szabályzatban kell megállapítania. Megjegyzés: Ismét a szóhasználat az érdekes! A helyi építési szabályzat a település teljes közigazgatási területére vonatkozó követelményeket, jogokat és kötelezettségeket állapít meg, míg a szabályozási terv az egyes telkek és területek kialakítására és beépítésére vonatkozó megállapításokat rögzít. A logikai sorba értelemszerűen illeszthető az olyan tervi műfaj, mely a beépítéssel kapcsolatos tényeket tárgyszerűen rögzíti.

(2) A helyi építési szabályzatnak tartalmaznia kell legalább: a) a bel- és külterület(ek) lehatárolását (belterületi határvonal), b) a beépítésre szánt területek, illetőleg az azokon belüli egyes területrészek (építési övezetek) lehatárolását, azok felhasználásának, beépítésének feltételeit és szabályait, c) a beépítésre nem szánt területek tagozódását, az egyes övezetek lehatárolását, felhasználásuk és az azokon történő építés feltételeit, szabályait, d) a különböző célú közterületek felhasználása és az azokon történő építés feltételeit és szabályait, továbbá e) a helyi építészeti értékvédelemmel, f) a védett és a védő területekkel, valamint g) a 17. § szerinti sajátos jogintézmények alkalmazásával érintett területek lehatárolását, valamint az azokkal kapcsolatos előírásokat. (3) A helyi építési szabályzat készülhet a település közigazgatási területére egyszerre, vagy részterületenként fokozatosan a (4) bekezdés előírásainak figyelembevételével. (3) A helyi építési szabályzat készülhet a település közigazgatási területére egyszerre, vagy részterületenként fokozatosan a (4) bekezdés előírásainak figyelembevételével. Részterületenként készülő helyi építési szabályzat esetében a későbbi szabályozások az első (eredeti) szabályzat módosítását (kiegészítését) jelentik. Megjegyzés: A (3) bekezdés kiegészítésével nem értünk egyet. A bevett gyakorlat szerint a szabályozási tervek egységes dokumentációt alkotnak a hozzájuk tartozó szabályozási előírásokkal, ez – főleg nagyobb települések, illetve fővárosi kerületek esetén, ahol az építésügyi hatóság, sőt még a főépítészi irodák is területi alapon szervezettek – azt jelenti, hogy egy-egy munkatárs néhány tervet naprakészen alkalmaz (sőt „vezet” is), vagyis a rendeletek állandó módosítgatásai inkább nehezítik, indokolatlanul bonyolítják a munkát, semmint – egységességük folytán – segítenék azt. A (3) bekezdés mellesleg elviekben is más alapon áll, mint amit azt az OFK álláspontja képvisel. Mi úgy látjuk, hogy a helyi építési szabályzat és a szabályozási tervekhez tartozó építési (szabályozási) előírások nem azonosak, csak kiegészítik egymást és együtt kezelendők, ezért a helyi építési szabályzatba az egyes részterületekre készülő építési (szabályozási) előírásokból csak az általános, avagy általánossá tejető elemeket kell „kiemelni”. Ebben az esetben a fokozatosság elve valóban érvényesíthető.

(4) Helyi építési szabályzatot kell készíteni – legalább telektömbre kiterjedően – a) az újonnan beépítésre vagy jelentős átépítésre kerülő (pl. rehabilitációs) területekre, b) a természeti adottság, a településszerkezet, az építés, az építészeti örökség vagy a rendeltetés szempontjából különös figyelmet igénylő védett területek (pl. kiemelt üdülőterület, gyógyhely, műemléki jelentőségű terület) egészére, valamint c) minden más olyan esetben, amikor azt az építés helyi rendjének biztosítása egyébként szükségessé teszi. (5) Amennyiben a szabályzathoz nem készül egyidejűleg szabályozási terv és a szabályzat szerinti építési övezetek, övezetek lehatárolása normaszöveggel nehézkes és bonyolult, azokat az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt övezeti lapon kell lehatárolni. A fővárosra vonatkozó sajátos rendelkezések 14. § (1) A fővárosban a helyi építési szabályzatra és a településrendezési tervekre vonatkozó rendelkezéseket az e §-ban foglalt eltérésekkel kell alkalmazni. ORSZÁGOS FŐÉPÍTÉSZI KOLLÉGIUM

18 (2) A Fővárosi Önkormányzat a főváros területének felhasználásával és beépítésével, továbbá a környezet természeti, táji és épített értékeinek, valamint a környezeti elemek védelmével kapcsolatos általános követelményeket fővárosi építési keretszabályzatban állapítja meg. (3) A fővárosi kerületi önkormányzatnak – a fővárosi építési keretszabályzat keretein belül – a kerület egészére vonatkozóan kerületi építési szabályzatot kell megállapítania. (4) A fővárosi településrendezési tervek: a) a fővárosi önkormányzat által jóváhagyott fővárosi településszerkezeti terv, b) a fővárosi önkormányzat által jóváhagyott fővárosi szabályozási keretterv, valamint c) a fővárosi kerületi önkormányzat által jóváhagyott kerületi szabályozási terv. Megjegyzés: A felsorolást indokolt lehet kiegészíteni a kerületi önkormányzat által – a kerületi építési szabályzattal együtt (esetleg annak részeként) készülő – kerületi szerkezeti tervvel, mely az övezeti tervvel együtt megfelelő alap lehet a szabályozási tervek készítéséhez, illetve segítséget adhat az illeszkedési szabályok alapján születő egyedi döntések meghozatalakor is.

(5) A főváros szabályozási kerettervében kell meghatározni a főváros egészét vagy több kerületét érintő, a fővárosi önkormányzat feladat- és hatáskörébe tartozó szabályozási elemeket, különösen a) a bel- és külterületek lehatárolását (belterületi határvonal), b) a beépítésre szánt és a beépítésre nem szánt területek, illetőleg az azokon belüli egyes területrészek lehatárolását,

c) d)

Megjegyzés: A napi gyakorlatban a legsúlyosabb dilemmát éppen az jelenti, hogy a törvény sehol nem részletezi, mit kell területrészek alatt érteni, illetve hogy a területrészek definíciója azonos-e az OTÉK-ban alkalmazott területfelhasználási egységekkel, továbbá hogy azokat lehet-e és ha igen, milyen mértékig lehet tovább differenciálni.

a főváros működéséhez szükséges közterületek és az egyéb területek elkülönítését, a fővárosi önkormányzat tulajdonában lévő közterületeken belül a különböző célokat szolgáló területeket (közút, köztér, közpark stb.), e) a védett és a védelemre tervezett, valamint a védő területeket, továbbá építményeket, f) az infrastruktúra-hálózatok és építmények szabályozást igénylő elemeit, g) a sajátos jogintézmények alkalmazásával érintett területek lehatárolását. (6) A kerületi szabályozási tervbe a kerületet érintő, a főváros szabályozási kerettervében szereplő szabályozási elemeket be kell építeni, eltérés szükségessége esetén a főváros szabályozási kerettervét előzetesen módosítani kell. (7) A (2)-(4) bekezdések szerinti fővárosi településrendezési eszközök összehangolt nyilvántartásának szabályait a fővárosi önkormányzat rendeletben állapítja meg. Megjegyzés: Jellemző, hogy az Étv. módosítására készített javaslat – holott köztudottan számos probléma van a főváros településrendezési tervi struktúrájával – egyetlen korrekciós javaslatot sem tartalmaz.

35. § (1) Az ügyfél az építésügyi hatóság engedélyének megkérése előtt – a beépítési, építészeti, műemléki, régészeti, településképi, természet- és környezetvédelmi, életvédelmi, valamint a műszaki követelmények előzetes tisztázása céljából – elvi engedélyt kérhet. Jogszabály az elvi engedély kérését kötelezővé teheti. (1) A 34. § (1) bekezdése szerinti engedélyek megkérése előtt az építtető (ügyfél) a telekalakítási, a beépítési, az építészeti kialakítással, a rendeltetés megváltoztatásával, a bontással és a fennmaradással kapcsolatos, továbbá a műemléki, régészeti, településképi (különös tekintettel a 18. § (2) bekezdésben foglaltakra), természet- és környezetvédelmi, életvédelmi, valamint a műszaki követelmények előzetes tisztázása céljából elvi a) telekalakítási b) építési c) bontási d) fennmaradási e) rendeltetés megváltoztatási engedélyt kérhet. Jogszabály az elvi engedély kérését kötelezővé teheti. ORSZÁGOS FŐÉPÍTÉSZI KOLLÉGIUM

19 Megjegyzés: A törvény egyik érthetetlen eleme az elvi engedélyek felsorolt differenciálása. Az OFK álláspontja szerint a beépítési – a 46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet 11. § a) pontja szerint „a településrendezési előírások (pl. a telek rendeltetése, beépíthetősége, az építmény elhelyezhetősége)” – követelmények előzetes tisztázása nem hatósági, hanem önkormányzati „típusú” döntést igényelne, ugyanakkor a hazai építésügyi szabályozás a településrendezési elvi engedélyre vonatkozóan nem definiál önálló tervi műfajt. Az általunk javasolt ingatlan-fejlesztési (beépítési) terv ezt a hiányt is pótolja.

253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről TELEPÜLÉSRENDEZÉSI ESZKÖZÖK 2. § (…) (3) A településrendezési tervekben, illetőleg a helyi építési szabályzatban az e rendelet 2. számú melléklete szerinti meghatározásokat kell alkalmazni. (4) A településrendezési terveket az e rendelet 2. számú melléklete szerinti jelkulcsok alkalmazásával kell elkészíteni. Ha a helyi adottságok szükségessé teszik, az előírt jelkulcsok további jelkulcsokkal kiegészíthetők. (5) A településrendezési tervek jóváhagyandó, valamint kötelező és egyéb alátámasztó szakági munkarészekből állnak. (6) A településrendezési eszközök módosítása során a 3. és a 4. §-ban előírtakat a módosítás jellegének megfelelően kell alkalmazni. A településszerkezeti terv 3. § (1) A településszerkezeti tervben – az Étv. 8. és 10. § előírásainak figyelembevételével – kell meghatározni az Étv. 11. §-ának (3) és (4) bekezdésében előírtakat. A településszerkezeti tervben a területek tagolására a területfelhasználási egységeket kell alkalmazni. (2) A településszerkezeti terv jóváhagyandó munkarésze a település igazgatási területének felhasználását meghatározó terv és leírás. Megjegyzés: A rendelet pontosítja az Étv. rendelkezéseit, ugyanakkor nem tudni, hogy a terv és a leírás milyen viszonyban van egymással, sőt voltaképpen a leírás fogalma is tisztázatlan. Az Étv. javasolt módosítása szerint a TSZT „rajzi, valamint szöveges munkarészből áll”, így valószínű, hogy a leírás lehet a rajzi munkarészek magyarázó, indokló része. Az igazgatási terület felhasználásának meghatározása során tisztázandó, hogy itt a jogalkotó a területfelhasználási egységet (mint fogalmat) alkarta-e alkalmazni. Ez különösen fontos a főváros esetében, aholis az FSZKT keretében a területrészek fogalma szerepel, aminek a joganyagban nincs egzakt definíciója.

(3) A településszerkezeti terv kötelező alátámasztó szakági munkarésze: 1. a tájrendezési, 2. a környezetalakítási (a települési környezet természeti és művi elemei: a víz, a levegő, a föld, a klíma, az élővilág és az épített környezet, továbbá azok egymásra hatása), 3. a közlekedési (hálózati, csomóponti és keresztmetszeti), 4. a közművesítési (víz, szennyvíz, csapadékvíz, energia), és 5. a hírközlési (távközlés, műsorszórás) javaslat. (4) A településszerkezeti terv egyéb alátámasztó szakági munkarészeit a település sajátos helyi adottságai határozzák meg. A helyi építési szabályzat és a szabályozási terv 4. § (1) A szabályozási tervben, a helyi építési szabályzatban kell meghatározni, megállapítani az Étv. 12. §-ának (5) bekezdésében és 13. §-ának (2) bekezdésében előírtakat. A területfelhasználási egységeket az e rendelet rendelkezéseinek megfelelően építési övezetekre, illetőleg övezetekre kell tagolni. (2) A főváros esetében a főváros építési keretszabályzatában és szabályozási kerettervében az Étv. 14. §-ának (2) és (5) bekezdésében foglaltakat kell meghatározni. ORSZÁGOS FŐÉPÍTÉSZI KOLLÉGIUM

20 (3) A helyi építési szabályzat a település igazgatási területén, a helyi sajátosságoknak megfelelően az építés rendjét – annak feltételeinek és módjainak meghatározásával – megállapító helyi települési önkormányzati rendelet. (4) A szabályozási terv jóváhagyandó munkarészét az ingatlan-nyilvántartási térkép hiteles másolatának felhasználásával kell elkészíteni. A szabályozási terven fel kell tüntetni, hogy „Készült az állami alapadatok felhasználásával”. Megjegyzés: A rendelet csak utal a szabályozási terv jóváhagyásra kerülő munkarészeire, de nem sorolja fel azokat és mivel az Étv. 62. § (2) bekezdés q) pontjában adott felhatalmazással a miniszter azóta sem élt, így a településrendezési tervek tartalmi követelményei még mindig a „szokásos” tartalomnak megfelelően készülnek. Ebben a helyzetben egy új tervi műfaj bevezetése minden további nélkül lehetséges, így a tartalmi követelményeket már ennek figyelembevételével lehet pontosan meghatározni.

(5) A szabályozási terv kötelező alátámasztó szakági munkarésze: a) amennyiben azok a településszerkezeti tervvel együtt készülnek, megegyeznek a településszerkezeti terv alátámasztó munkarészeivel, b) amennyiben azok nem a településszerkezeti tervvel együtt készülnek, 1. a településszerkezeti tervet megelőzően készülők esetében a 3. § (3) bekezdése szerinti munkarészek, 2. a településszerkezeti tervet követően készülők esetében a 3. § (3) bekezdése szerinti munkarészek közül csak az eltelt időszakra és a terv által megkövetelt részletezettségre figyelemmel szükséges alátámasztó munkarészek, (6) A szabályozási terv egyéb alátámasztó szakági munkarészei a 3. § (4) bekezdése szerinti munkarészek. A településrendezési eszközök véleményezésében érdekelt államigazgatási szervek 5. § (1) A településrendezési tervek és a helyi építési szabályzat véleményezési eljárásában érdekelt államigazgatási szervek körét a 3. számú melléklet tartalmazza. Megjegyzés: A rendelet 3. sz. melléklete eredetileg 27 államigazgatási szervet sorol fel, de tény, hogy a valóságban ennél sokkal több szervet kell az egyeztetési eljárásba bevonni. Annak érdekében, hogy a rendezési tervek esetleges módosítása során mellőzni lehessen a teljesen nyilvánvalóan felesleges „tiszteletköröket”, olyan eljárási szabályokat kell megállapítani, melyek az egyeztetésbe bevonandó szervezetek körét a szükséges mértékre szűkítik.

(2) Az Étv. 9. §-a (2) bekezdésének b) pontja szerinti előzetes véleményezési eljárásba minden esetben be kell vonni az (1) bekezdés szerinti államigazgatási szerveket. Az előzetes véleményezéshez az államigazgatási szerveket tájékoztatni kell a rendezés alá vont területről, a rendezés általános céljáról és annak várható hatásáról. (3) Az Étv. 9. §-ának (3) bekezdése szerinti véleményezési eljárásba azokat az államigazgatási szerveket kell bevonni, amelyek az előzetes véleményezési eljárásban állásfoglalást tettek, illetve ezt kérték. TELEPÜLÉSSZERKEZET, TERÜLETFELHASZNÁLÁS 6. § (1) A városok és községek (a továbbiakban együtt: település) igazgatási területét építési szempontból a) beépítésre szánt (beépített, további beépítésre kijelölt) területbe, amelyen belüli építési övezetekben az építési telkek megengedett beépítettsége legalább 10%, illetőleg b) beépítésre nem szánt területbe, amelyen belüli övezetekben a telkek megengedett beépítettsége legfeljebb 5% kell sorolni. (2) A település igazgatási területén belüli azonos szerepkörű, jellegű, beépítettségi intenzitású területrészeket – általános és sajátos építési használatuk szerint – azonos területfelhasználási egységbe kell sorolni. (3) Az igazgatási terület a) beépítésre szánt területeit az építési használatuk általános jellege, valamint sajátos építési használatuk szerint ORSZÁGOS FŐÉPÍTÉSZI KOLLÉGIUM

21 1.

lakó-, 1.1. nagyvárosias lakó-, 1.2. kisvárosias lakó-, 1.3. kertvárosias lakó-, 1.4. falusias lakó-, 2. vegyes-, 2.1. településközpont vegyes-, 2.2. központi vegyes-, 3. gazdasági-, 3.1. kereskedelmi, szolgáltató-, 3.2. ipari-, 4. üdülő-, 4.1. üdülőházas-, 4.2. hétvégiházas-, valamint 5. különleges-, b) beépítésre nem szánt területeit 1. közlekedési- és közműelhelyezési, hírközlési-, 2. zöld-, 3. erdő-, 3.1. védelmi erdő, 3.2. gazdasági erdő, 3.3. egészségügyi-szociális, turisztikai erdő, 3.4. oktatási-kutatási erdő, 4. mezőgazdasági, 4.1. kertes mezőgazdasági, 4.2. általános mezőgazdasági, 5. vízgazdálkodási területeként (területfelhasználási egységként) lehet megkülönböztetni. (4) A területfelhasználási egységekre vonatkozóan meg kell határozni a szintterület-sűrűség és a közüzemi közművesítettség mértékét. A TERÜLETFELHASZNÁLÁSI EGYSÉGEK TAGOZÓDÁSA Építési övezetek, övezetek 7. § (1) A területfelhasználási egységek területeit közterületekre és egyéb (közterületnek nem minősülő) területekre, továbbá azokat beépítésre szánt területek esetén építési övezet(ek)be, beépítésre nem szánt területek esetén övezet(ek)be kell sorolni. (2) Az építési övezeteket, övezeteket a meglévő és/vagy tervezett szerepkörük, beépítettségük és karakterbeli különbségeik alapján és úgy kell besorolni, hogy az azokon belüli – azonos helyzetben lévő – telkeket azonos értékű építési jogok és kötelezettségek illessék meg. (3) Újonnan beépítésre vagy jelentős átépítésre kerülő területek építési övezeteire vonatkozóan meg kell határozni legalább: 1. a kialakítható legkisebb telekterületméretet, 2. a beépítési módot, 3. a beépítettség megengedett legnagyobb mértékét, 4. a megengedett legkisebb-legnagyobb építménymagasságot, 5. a beépítés feltételének közművesítettségi mértékét, 6. a zöldfelület legkisebb mértékét, 7. a megengedett igénybevételi, kibocsátási, szennyezettségi határértékeket [a továbbiakban: környezetterhelési határértékeket (emisszió és imisszió)], 8. a terepszint alatti építményeket. (4) Az övezetre vonatkozóan az e rendeletben foglaltakon túlmenően meg lehet határozni: 1. a beépítési módot, 2. a megengedett legkisebb-legnagyobb építménymagasságot. (5) Az építési övezetekre, övezetekre vonatkozóan meg lehet határozni: 1. a felhasználás kizárólagosságát, illetőleg korlátozását,


22 2. 3.

a helyi sajátosságok megőrzése vagy kialakítása érdekében a telkek legkisebb szélességi és mélységi méretét, az építészeti karakter jellemzőit, a nyomvonal jellegű építmények és műtárgyaik kialakítására vonatkozó egyéb előírásokat.

A település zöldfelületi rendszere 9. § A helyi építési szabályzatban, a szabályozási tervben – a főváros esetében a szabályozási kerettervben is – gondoskodni kell a település igazgatási területén a klimatikus viszonyok megőrzése, javítása érdekében a telkek növényzettel fedett részéből, a zöldterületekből és az erdőkből álló egységes zöldfelületi rendszer kialakításáról, valamint az épített környezet alaktani és helyi éghajlati jellegét meghatározó elemeinek a megőrzéséről. 1. számú melléklet a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelethez Fogalommeghatározások 19. Építési határvonal: a telek előkertjét, oldalkertjét és hátsókertjét meghatározó vonalak. 20. Építési hely (telek beépíthető része): az építési teleknek az elő-, oldal- és hátsókerti építési határvonalai által körülhatárolt területrésze, amelyen – a védőtávolságok megtartásával – az övezeti előirások szerinti telekbeépítettség mértékéig az épület(ek) elhelyezhető(k). 21. Építési övezet: a beépítésre szánt (beépített) területek területfelhasználási egységein belüli egyes területrészeken a felhasználás és az építés feltételeit és módját meghatározó besorolás. 22. Építési vonal: az építési helyen belül vagy annak határvonalán a helyi építési szabályzatban vagy a szabályozási tervben meghatározott olyan vonal(ak), amely(ek)re az épületet – homlokzattal és a homlokzati határfal külső síkjával – a telek homlokvonala vagy más határvonala felé kötelezően helyezni kell. 23. Építménymagasság („H”): az építmény valamennyi, a telek beépítettsége meghatározásánál figyelembe veendő építmény-kontúrvonalára állított függőleges síkra vetített homlokzati vetületi-felület összegének (F) valamennyi, e vetületi-felület vízszintesen mért hosszának öszszegével (L) való osztásából (F/L) eredő érték. 58. Övezet: a beépítésre nem szánt területek területfelhasználási egységein belüli egyes területrészeken a felhasználás és az építés feltételeit és módját meghatározó besorolás. 72. Szintterület-sűrűség: a beépítésre szánt terület egyes területfelhasználási egységein elhelyezhető épületek összes szintterületének és a területfelhasználási egység területének viszonyszáma. 73. Telek aktív zöldterülete: a telek azon növényzettel borított területe, amelynek talaja szerves (vertikális) kapcsolatban van az eredeti talajszelvénnyel és így az élővilág számára potenciális élőhely. 75. Telek legnagyobb beépítettsége: a telek beépített területének a telek teljes – nyúlványos telek esetében a teleknyúlvány területével csökkentett – területéhez viszonyított megengedett mértéke. 78. Területfelhasználási egység: a település igazgatási területének a jellemző rendeltetés szerint megkülönböztetett területegysége, amely a jellemző vagy kijelölt településfunkciónak biztosít területet.

Budapest, 2003. november 11. Összeállította: Berényi András sk. Bp. IV. ker. Újpest főépítésze


bevezetés (a jogszabályi környezet vizsgálata)

Recommend Documents