A társasházak adózása

XVI. Évfolyam 04. szám

A társasházak adózása A társasházak mûködésük során különbözõ adóne-

ellenõrzött tõkepiaci ügyletekbõl és a kamatkedvez-

mek alanyaivá válhatnak. Adókötelezettségeik egy

ménybõl származó bevétel. Ezen jövedelmek után a fize-

része tévhitek forrásává is vált az elmúlt évek során. E

tendõ adó mértéke 16 százalék. Az adózott jövedelmet a

cikk célja az, hogy eloszlassa a félreértéseket és se-

tulajdonostársak közös döntéssel akár fel is oszthatják; a

gítse a jogkövetõ magatartást, figyelemmel a 2012-tõl

törvény rendelkezése szerint ilyenkor a magánszemély

hatályos új szabályozásokra is.

tulajdonostársaknak nincs már további adókötelezettsége. Az előzőekben leírtaktól eltérő adózás vonatkozik

Bejelentkezés, változásbejelentés

a következő esetekre.

A társasházközösség, ha adóköteles tevékenységet kí-

1. A közös tulajdon tárgyát képezõ ingatlanrész

ván folytatni (pl. a közös tulajdont hasznosítja), adó-

átruházásából származó jövedelem tekintetében

szám megállapítása végett köteles az állami adóható-

a társasház közgyûlése dönthet úgy, hogy a ma-

ságnál bejelentkezni.1 Ha munkabért vagy egyéb adó-

gánszemély tulajdonostársak egyénileg tesznek ele-

köteles kifizetést teljesít, az elsõ adóköteles kifizetés-

get az adókötelezettségüknek az Szja tv.-nek az ingat-

tõl számított 15 napon belül munkáltatói vagy kifize-

lan, vagyoni értékû jog átruházásából származó jöve-

tõi minõségét akkor is be kell jelentenie az állami adó-

delemre irányadó rendelkezései szerint4 E döntés

hatósághoz, ha más adókötelezettség nem terheli.2

kizárólag a magánszemély tulajdonosokra terjed ki.5

A társasház bejelentkezési és változásbejelentési kö-

Ha nincs ilyen döntés, vagy nem így döntenek, akkor

telezettségeinek teljesítésére a ’T201 jelû bejelentõ és

az átruházásból származó bevétel 25 százalékát kell a

változásbejelentõ lap szolgál.

társasház jövedelmeként figyelembe venni, mely után a társasháznak 16 százalék személyi jövedelemadót

Adóvilág – 2012. március

Személyi

jövedelemadó3

kell fizetnie. Ez esetben az idõ múlására tekintettel

A társasházakról sokan úgy gondolják, hogy a társa-

érvényesíthetõ jövedelem-csökkentési lehetõséggel a

sági adó alanyai. Valójában azonban nem ez a helyzet:

társasház nem élhet. (Ugyanez igaz a nem magánsze-

Amennyiben a társasház a közös név (ami jellemzõ-

mély tulajdonostársak tekintetében akkor, ha a ma-

en a társasház címe) alatt jövedelmet szerez, az után

gánszemély tulajdonosokra vonatkozóan a közgyûlés

a személyi jövedelemadó alanyaként adózik. Ez ab-

él a törvényben biztosított választási lehetõséggel.)6

ban az esetben is igaz, ha a tulajdonosok nem (vagy

2. A társasház további adókötelezettségének meg-

nem valamennyien) magánszemélyek. Az adózás ki-

állapítása az adóévben megszerzett bevételek alap-

induló alapja a számviteli szabályok alapján elszá-

ján történik. A külön adózó jövedelmeket figyelmen

molt bevétel.

kívül hagyva a többi bevételbõl – ideértve a közös

A társasház egyes jövedelmei után az adóköte-

tulajdon tárgyát képezõ ingatlanrész bérbeadásából

lezettséget úgy kell teljesíteni, mintha a jöve-

származókat is – le kell vonni a tulajdonostársak közös

delmet magánszemély szerezte volna meg. A

költségre, illetõleg felújításra történt adóévi befizeté-

társasházaknál is elõforduló, a külön adózó jövedel-

seit, a társasház által közvetített szolgáltatás tovább

mekre vonatkozó szabályok körébe tartozó bevétel

számlázott ellenértékét, valamint azokat az összegeket,

lehet pl. az ingó és ingatlan vagyon átruházásából, a

amelyeket e törvény szerint a jövedelem kiszámításá-

kamatból, az osztalékból, az árfolyamnyereségbõl, az

nál nem kell figyelembe venni (pl. jogszabály alapján

1) Az adózás rendjérõl szóló 2003. évi XCII. törvény (Art.) 16. § (2) bekezdése 2) Art. 17. § (6) bekezdése 3) A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) 75. § 4) Szja tv. 59-62. §-ai 5) Szja tv. 75. § (4) bekezdés 6) Szja tv. 75. § (3) bekezdés

24

kapott támogatás, felvett hitel). Az így fennmaradó

kijelölt képviselõ útján gyakorolja. Társasházak esetében ez

bevételt teljes egészében – külön adózó – jövede-

jellemzõen a közös képviselõ. Kijelölés hiányában képviselõ

lemnek kell tekinteni.7 Amint már említettem, közös

a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkezõ tulajdonos-

tulajdon tárgyát képezõ ingatlanrész bérbeadásából

társ, egyenlõ tulajdoni hányad esetében pedig az adóható-

származó bevétel is így adózik. Ezért bérbeadásnál a

ság által kijelölt tulajdonostárs.10

bevétel egésze jövedelem, szuperbruttósítás azonban a 2012. január 1-tõl hatályos

értékhatártól8

A társasház áfa-alanyisága nem terjed ki minden tevé-

füg-

kenységére, az adóalanyiság tárgyi feltétele ugyanis az,

getlenül nincs, ugyanis külön adózó jövedelemrõl

hogy az adóalany gazdasági tevékenységet folytasson,

van szó: a bevétel 100 százaléka után kell 16 százalék

aminek „kifelé”, a társasházközösségtõl eltérõ személy felé

szja-t fizetni.

kell irányulnia. Széles körben elterjedt tévhit például az,

Ha a társasház bevétele kifizetõtõl származik, akkor a

hogy a társasház adóalanyként szolgáltatást nyújt a

társasháznak fizetett adóköteles összegbõl a 16 százalék

tulajdonostársak felé, és ennek ellenértéke a közös költség.

adót a kifizetõnek kell megállapítania, levonnia, befizet-

Valójában a közös költség elszámolása nem egy „kifelé” irá-

nie és bevallania, valamint arról a társasház részére igazo-

nyuló értékesítés, nem gazdasági tevékenység, ezért a kö-

lást kell kiállítania. A nem kifizetõtõl (pl.: magánszemély-

zös költségrõl számlát, vagy nyugtát a társasháznak kiál-

tõl, külfölditõl) származó adóköteles bevételbõl a 16 %

lítani nem kell.

személyi jövedelemadót a társasháznak kell befizetnie negyedévenként, a negyedévet követõ hónap 12-éig, és azt

A társasházak jellemzõ gazdasági tevékenységei a közös tulajdonban lévõ ingatlanrész bérbeadása és értékesítése.

az éves bevallásban, negyedévenkénti bontásban kell bevallania. Ilyen esetben a társasháznak a magánszemélyre

1. A közös tulajdonban lévõ ingatlan bérbeadása

vonatkozó rendelkezések szerint kell eleget tennie az

Az ingatlan-bérbeadás fõszabály szerint adómentes a

elõírt adókötelezettségének, de csak azokat a bevételeit

tevékenység sajátos jellegére tekintettel11. A társasház

kell bevallania, amelyekre vonatkozóan az adó megál-

azonban választhatja a tevékenység adókötelessé tételét

lapítására kötelezett.9

is (akár minden ingatlanra, akár kizárólag a lakóingat-

A társasházak személyijövedelemadó-bevallására a

lannak nem minõsülõ ingatlanok, pl. üzlethelyiségek, vo-

’41 jelû nyomtatvány szolgál, melynek benyújtási határ-

natkozásában), de ekkor döntésétõl a választás évét követõ

ideje, ha a társasház áfa-alany, az adóévet követõ naptári év

ötödik naptári év végéig nem térhet el12. A döntését elõze-

február 25. napja, egyéb esetben pedig az adóévet követõ

tesen be kell jelentenie az adóhatósághoz.13

naptári év május 20. napja.

Ha a társasház alanyi áfa-mentességet választ, az ötmillió forintos értékhatárba beleszámít az ingatlan-bérbe-

Általános forgalmi adó

adásból származó bevétel is.

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény

Amennyiben a társasház bérbeadási tevékenysége adó-

(Áfa tv.) rendszerében a társasház mint a tulajdonostársak

köteles, az áfát a rá irányadó gyakorisággal kell bevallania –

közössége válhat adóalannyá, ha a gazdasági tevékenység

a ’65 jelû bevallási nyomtatványon – és megfizetnie14. Ha

közvetlenül közös tulajdonban és közös használatban levõ

viszont a társasház nem tette adókötelessé a bérbeadási

ingóra vagy ingatlanra, mint ellenérték fejében hasznosítan-

tevékenységet és nincs is adóköteles tevékenysége, vagy

dó dologra irányul. Az adóalanyisághoz fûzõdõ jogokat és

ha alanyi adómentességet választott, az áfa-bevallás benyúj-

kötelezettségeket a tulajdonostársak közössége az általa

tása alól is mentesül15.

7) Szja tv. 75. § (5) bekezdés 8) Szja tv. 29. § (3) bekezdés 9) Szja tv. 75. § (6) bekezdés 10) Áfa tv. 5. § (2) bekezdés 11) Áfa tv. 86. § (1) bekezdés l) pontja 12) Áfa tv. 88. § 13) Art. 22. § (1) bekezdés b) pontja 14) Art. 1. sz. melléklet I. fejezet B) rész 3. pontja, 2. sz. melléklet I. fejezet 2. pontja 15) Áfa tv. 257. § (2) bekezdése

25

mentes bérbeadás esetén a társasház nem köteles

2. A közös tulajdonban lévõ ingatlan (pl. tetõtér, tárolórekesz, pincehelyiség) értékesítése:

számlát kibocsátani a szolgáltatásnyújtásról. E

Az ingatlanértékesítés lehet eseti vagy sorozatjellegû.

XVI. Évfolyam 04. szám

A tevékenység sajátos jellegére tekintettel áfa-

kötelezettsége alól akkor mentesül, ha gondoskodik

A társasház eseti ingatlanértékesítése önmagában

olyan, az ügylet teljesítését tanúsító okirat kibocsátá-

nem keletkeztet adóalanyiságot, ezért ennek akkor van

sáról, amely a számvitelrõl szóló 2000. évi C. törvény

relevanciája az áfa szempontjából, ha a társasház eleve áfa-

rendelkezései szerint számviteli bizonylatnak minõ-

alany valamely általa végzett gazdasági tevékenység (pl.

sül (pl. bevételi pénztárbizonylat)16.

bérbeadás) következtében.

Gyakori tévhit, hogy ha a társasház felújíttatja a homlokzatát egy céggel, amely nem pénzt kér ennek

ingatlant, annak áfa-vonzata a következõképpen alakul:

fejében, hanem azt, hogy a homlokzatot a felújítás

Fõszabály szerint mentes az áfa alól a beépített ingat-

idejére hasznosíthassa reklámfelületként, akkor a

lan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet érté-

társasház nem nyújt szolgáltatást, hiszen nincs pénz-

kesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlan-

mozgás. A pénzmozgás kiiktatása azonban csupán

résznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését,

adminisztratív könnyítés, ami nem változtat azon a

amelynek elsõ rendeltetésszerû használatbavétele még

tényen, hogy ilyen esetben két szolgáltatásnyújtás

nem történt meg vagy elsõ rendeltetésszerû használatba-

valósul meg: a cég részérõl felújítás, a társasház

vétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély

részérõl pedig bérbeadás. Ekkor mindkét ügyletet

jogerõre emelkedése és az értékesítés között még nem telt

önállóan kell figyelembe venni, az adó alapja pedig

el 2 év19.

mindkét szolgáltatásnyújtás tekintetében a szolgáltatás piaci értéke lesz.17

Adóvilág – 2012. március

Amennyiben a társasház eleve áfa-alanyként értékesít

A 2 éves szabályt nemcsak új építésû ingatlan esetében kell alkalmazni, hanem funkcióváltás esetén is, azaz akkor,

Az ingatlan bérbeadásához kapcsolódóan merül

ha egy ingatlan(rész)t átminõsítenek lakóingatlanból

fel egy további gyakori kérdés, mégpedig az, hogyan

egyéb rendeltetésû ingatlanná vagy fordítva, és a funkció-

kell a társasháznak továbbszámláznia a közüze-

váltás miatt az átminõsítés újabb használatbavételi enge-

mi költségeket az ingatlan bérbevevõje felé.

dély kibocsátásával jár.

• A fõszabály az, hogy a közüzemi költségek járulé-

Amennyiben az értékesítés az említett kivételek közé tar-

kos költségként beépülnek a bérbeadás adóalapjá-

tozik, akkor az az adóalany választásától függetlenül adó-

ba18, tehát ha a bérbeadás adómentesen történik,

köteles, ezért egyenes adózás alá esik.

a közüzemi díjakat is adómentesen kell tovább-

Ha az értékesítés a fõszabály alá tartozik, akkor – a bérbe-

számlázni, míg adókötelessé tett bérbeadás eseté-

adásnál leírtakhoz hasonlóan – a tevékenység egyéb sajátos

ben a közüzemi díjak továbbszámlázása is adó fel-

jellegére tekintettel adómentes. A bérbeadáshoz hasonló-

számításával történik. Ez független attól, hogy a

an ekkor is dönthet azonban úgy az adóalany, hogy – az

közüzemi költségek meghatározására mérõórák

állami adóhatóság felé tett elõzetes bejelentéssel – az

segítségével vagy vetítési alappal kerül sor.

értékesítést adókötelessé teszi, akár minden ingatlanra,

• Abban az esetben ugyanakkor, ha egy mérõórát a

akár kizárólag a lakóingatlannak nem minõsülõ ingatlanok,

szolgáltatónál átíratnak a bérbevevõ nevére, ez

pl. üzlethelyiségek, vonatkozásában. Döntésétõl a választás

azt jelenti, hogy innentõl nem a társasház, hanem

évét követõ ötödik naptári év végéig ekkor sem térhet el.20

a bérbevevõ minõsül a közüzemi szolgáltatás igény-

Ekkor az értékesítés fordított adózás alá esik.21

be vevõjének, a társasház részérõl tehát fel sem merül a közüzemi költségek továbbszámlázása. 16) Áfa tv. 165. § (1) bekezdés a) pontja 17) Áfa tv. 66. § 18) Áfa tv. 70. § (1) bekezdés b) pontja 19) Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja 20) Áfa tv. 88. § 21) Áfa tv. 142. § (1) bekezdés e) pontja

26

Amennyiben a társasház egyébként nem áfa-alany, de 2 naptári éven belül háromnál több ingatlanrészt értékesít,

vizsgálni kell, hogy nem valósul-e meg sorozatjellegû

ségbiztosítási járulék mértéke 4, a pénzbeli egészségbiztosí-

értékesítés. Az Áfa tv. 6. § (4) bekezdés b) pontja értelmében

tási járuléké 3, a munkaerõ-piaci járuléké 1,5 százalék)

ugyanis gazdasági tevékenység és adóalanyiságot

tekintetében.24 A járulékot a társasház vonja le, fizeti meg és

eredményez az is, ha egyébként nem adóalanyi minõség-

vallja be – a ’08 jelû bevalláson – az adóhatósághoz, a tárgy-

ben eljáró személy, szervezet beépített ingatlant (ingatlan-

hónapot követõ hónap 12. napjáig.

részt) és ehhez tartozó földrészletet sorozat jelleggel értékesít, feltéve, hogy annak elsõ rendeltetésszerû használat-

Nem fizet 1,5 százalékos mértékû munkaerõ-piaci járulékot

bavétele még nem történt meg, vagy elsõ rendeltetésszerû

• a díjazás ellenében munkavégzésre irányuló egyéb jog-

használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági

viszony keretében munkát végzõ személy, a választott

engedély jogerõre emelkedése és az értékesítés között még

tisztségviselõ,

nem telt el 2 év. Az Áfa tv. 259. § 18. pontja pedig kimondja,

• az a foglalkoztatott, aki saját jogú nyugdíjas vagy a tár-

hogy az Áfa tv. alkalmazásában sorozat jellegnek minõsül, ha

sadalombiztosítási nyugellátásról szóló jogszabályban

2 naptári éven belül negyedik vagy további építési telket

meghatározott reá irányadó öregségi nyugdíjkorhatárt

(telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló, illetõleg beépített új

betöltötte.

ingatlant értékesítenek, valamint a rá következõ 3 naptári

Több biztosítási kötelezettséggel járó jogviszony

éven belül további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés

egyidejû fennállása esetén a járulékalap után mindegyik

alatt álló, illetõleg beépített új ingatlant értékesítenek azzal,

jogviszonyban meg kell fizetni a nyugdíjjárulékot és az

hogy ha olyan építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt

egészségbiztosítási és munkaerõ-piaci járulékot (az elõbbi-

álló, illetõleg beépített új ingatlant értékesítenek, amely

ekben említett kivételekkel), de a nyugdíjjárulékot csak a

tulajdon kisajátításának tárgyát képezi, vagy amelynek

járulékfizetési felsõ határig25 kell megfizetni. A nyugdíj-

szerzése az értékesítőnél – az illetékről szóló törvény alapján

járulékot a naptári év folyamán addig kell levonni, amíg a

– öröklési illeték tárgyát képezte, az az előzőekben említett

biztosított nem nyilatkozik arról, hogy a nyugdíjjárulékot a

darabszámba beleszámít ugyan, de önmagában nem minő-

járulékfizetési felsõ határig megfizette.

sül sorozat jellegűnek.

2012-ben 2011-hez képest változást jelent, hogy amennyi-

A fentiek alapján jelentõsége van annak, hogy az érté-

ben a biztosított legalább heti 36 órás foglalkoztatással járó

kesített ingatlanok önálló ingatlannak minõsülnek-e: pl.

munkaviszonnyal rendelkezik, az egyidejûleg fennálló, biz-

lakások, tetõtéri helyiségek vagy pincerészek értékesítése

tosítási kötelezettség alapjául szolgáló további jogviszonya

esetén önálló albetétekrõl van-e szó, vagy pedig az ingatlan-

alapján is köteles 3 százalék pénzbeli egészségbiztosítási

nyilvántartásban egy egységet alkotnak a helyiségek. Ha

járulékot fizetni.

önálló albetéteket értékesít a társasház, elõfordulhat, hogy sorozatértékesítést valósít meg, míg ha az értékesített ingat-

Szociális hozzájárulási adó

lanrészek jogilag egy egységet alkotnak, az értékesítésük is

A 2012. január 1-jétõl hatályos szabályozás értelmében társas-

egy értékesítésnek fog számítani.

ház a vele adófizetési kötelezettséget eredményezõ jogviszonyban (pl. munkaviszony, megbízás) álló természetes sze-

Járulékfizetési kötelezettség

mély részére juttatott, kifizetett, az Szja tv. rendelkezései sze-

A társasház által foglalkoztatott, biztosítottnak minõsülõ

rinti adókötelezettség alá esõ önálló tevékenységbõl szárma-

magánszemélyt22

a járulékalapot képezõ jövedelme

zó bevételbõl az adóelõleg-alap számításánál figyelembe vett

után23 járulékfizetési kötelezettség terheli, fõszabály szerint

jövedelem, illetve a nem önálló tevékenységbõl származó

10 százalék nyugdíjjárulék és 8,5 százalék egészségbiztosítási

bevételbõl az adóelõleg-alap számításánál figyelembe vett jö-

és munkaerõ-piaci járulék (amibõl a természetbeni egész-

vedelem – növelve a munkavállalói érdekképviseletet ellátó

22) A társadalombiztosítás ellátásaira és a magánnyugdíjra jogosultakról, valamint e szolgáltatások fedezetérõl szóló 1997. évi LXXX. törvény (Tbj.) 5. § 23) Tbj. 4. § k) pontja 24) Tbj. 19. § (2)-(3) bekezdése 25) 2012-ben napi 21.700 Ft 26) az egyes adótörvények és azzal összefüggõ egyéb törvények módosításáról szóló 2011. évi CLVI. törvény 455. § (1) bekezdés a)-b) pontjai

27

XVI. Évfolyam 04. szám

szervezet részére levont (befizetett) tagdíj összegével –

a) összevont adóalapba tartozó jövedelemnél az adó

alapján 27 százalék mértékû szociális hozzájárulási adót

(adóelõleg) alap számításánál figyelembe vett jövede-

fizet.26 A bevallásra e körben is a ’08 jelû nyomtatvány

lem,

szolgál.

b) külön adózó jövedelmek közül

A fizetendõ adó a számított adó, amelyet csök-

ba) a béren kívüli juttatásnak nem minõsülõ

kenteni lehet jogszabályban meghatározott adóked-

egyes meghatározott juttatások [Szja tv. 70.

vezmények összegével, például a munkabérek érté-

§] adóalapként meghatározott összege,

kének megõrzését célzó adókedvezménnyel.

bb) a kamatkedvezménybõl származó jövede-

Lényeges szabály, hogy amennyiben a társasház ál-

lem adóalapként meghatározott összege

tal megbízásos jogviszonyban foglalkoztatott magán-

után.27

személy jövedelme nem éri el a minimálbér 30 szá-

Azt a jövedelmet, amelyet a Tbj. szabályai szerinti járulék,

zalékát és ezáltal nem válik biztosítottá, ettõl függet-

illetve szociális hozzájárulási adó terhel, nem kell egész-

lenül is terheli a társasházat a 27 százalékos mértékû

ségügyi hozzájárulás alapként figyelembe venni. Ezért

szociális hozzájárulási adófizetési kötelezettség.

2012-ben már a minimálbér 30 százalékát el nem érõ jövedelemmel járó megbízásból származó jövedelem sem

Százalékos egészségügyi hozzájárulás 27 százalékos mértékû egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettség terheli a társasházat a belföldi

képez eho-alapot.28 A bevallási nyomtatvány a százalékos eho tekintetében is a ’08 jelû nyomtatvány.

magánszemélynek juttatott,

Adóvilág – 2012. március

27) Az egészségügyi hozzájárulásról szóló 1998. évi LXVI. törvény (Eho tv.) 3. § (1) bekezdése 28) Eho tv. 3. § (5) bekezdése

28

DR NÉMETH SZILVIA