9. POŘIZOVACÍ HODNOTY DOMŮ A BYTŮ Velmi významnou kvalitativní charakteristikou dokončených bytů sledovaných výkazem Stav 7-99 je pořizovací hodnota, která je udávána za celou stavbu. Dle metodických vysvětlivek se pod tímto pojmem rozumí celkové předpokládané investiční náklady na výstavbu (minimálně ve výši uvedené v podkladech pro žádost o vydání stavebního povolení – orientační náklad na provedení stavby včetně technologie), u nástaveb, přístaveb nebo vestaveb pouze náklady na realizaci těchto změn stavby (tedy bez hodnoty stávající stavby). Do celkové pořizovací hodnoty domů nepatří cena za stavební pozemek.
9.1.
Vývoj a struktura pořizovacích hodnot domů a bytů, pořizovací hodnoty podle velikostních skupin obcí
Nové byty představují značné národní bohatství. Pořizovací hodnotu dokončených domů a bytů vyčíslují stavebníci, resp. investoři. Celková pořizovací hodnota všech dokončených bytů v posledním roce sledovaného období vzrostla oproti roku 2004, byla odhadnuta na přibližně 62,3 mld. Kč. V posledním roce pokračovala tendence víceméně plynulého zvyšování nákladů na výstavbu nových rodinných domů (s výjimkou přechodné stagnace v letech 2000 a 2001). V roce 2005 činila průměrná pořizovací hodnota bytu v novém rodinném domě 2 742 tis. Kč, ve rovnání s rokem 1997 byla o 598 tis. Kč (o 27,9 %) vyšší. U nových bytových domů byla potvrzena tendence započatá v roce 1999, kdy dochází k pravidelnému střídání růstu a poklesu průměrné hodnoty bytu. V roce 2005 činila průměrná pořizovací hodnota bytu v novém bytovém domě 1 575 tis. Kč, což je o 492 tis. Kč (o 45,4 %) více než v roce 1997. (Tab.59 na následující straně) Jelikož údaj o průměrné pořizovací hodnotě jednoho bytu zastírá rozdíly v objemové i plošné velikosti jednotlivých bytů či domů, je pro posouzení vývoje cen výstavby objektivnější přepočíst celkovou pořizovací hodnotu na plošnou, popř. objemovou jednotku nového bytu. Pořizovací hodnota za 1 m3 kubatury, která je důležitým ekonomických ukazatelem pro stavebníky, rostla od roku 1997 u rodinných domů ještě rychleji než průměrné náklady na pořízení jednoho bytu. Během devíti let se ukazatel u rodinných domů zvýšil o 40,7 %. S výjimkou v roce 2000 byl nárůst cen 1 m2 obytné plochy plynulý až do roku 2004, v následujícím roce došlo k mírnému poklesu. Oproti počátku sledovaného období cena 1 m2 obytné plochy rodinných domů vzrostla o 20,9 % na 27 942 Kč. Vývoj cen 1 m2 užitkové plochy byl rostoucí po celé období. Za posledních devět let vzrostl o 33,3 % na 18 800 Kč. Ukazatel průměrné pořizovací hodnoty částečně zastírá vnitřní strukturu dokončených staveb podle výše nákladů na jejich pořízení. Pro základní představu postačí sledovat vývoj podílu bytů s nejnižšími a naopak nejvyššími pořizovacími náklady, přičemž za hranici levné výstavby jsme zvolili hodnotu 14 tis. Kč a v případě nejvíce nákladných bytů 26 tis. Kč za jednotku užitkové plochy. Z tohoto hlediska zaznamenala pořizovací hodnota nových rodinných domů již jen za poslední čtyři roky významný posun zejména u relativně levné výstavby, která se ještě v roce 2000 týkala 55,5 % všech dokončených bytů, o pět let později však již pouze 22,2 % úhrnného počtu postavených bytů. Naproti tomu podíl nejnákladnějších bytů roste o poznání mírnějším tempem (z 8,6 % v roce 2000 na 18,1 % v roce 2005).
Tab. 59 Průměrná pořizovací hodnota bytů dokončených v letech 1997 - 2005 podle druhu objektů
Rok
Počet bytů
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 1997 – 2005
6 509 8 336 9 238 10 466 10 693 11 716 11 397 13 302 13 472 95 129
Průměrná hodnota (v Kč) na Průměrná 2 2 1 m 1 m Počet hodnota 3 m obytné užitkové bytů 1 bytu 1 plochy (v tis. Kč) kubatury plochy bytů bytů
Rodinné domy
2 144 2 305 2 403 2 388 2 406 2 516 2 613 2 713 2 742 2 506
4 568 6 827 6 598 5 926 5 912 6 393 7 720 10 722 11 526 66 192
2
m 2 1 1 m užitkové 1 byt obytné plochy (v tis. Kč) plochy bytů (v bytů (v Kč) Kč)
Nástavby a přístavby k rodinným domům
2 485 2 637 2 694 2 714 2 851 3 038 3 214 3 410 3 496 2 999
23 109 23 913 24 899 24 654 24 993 25 944 27 041 27 960 27 942 25 932
14 100 14 894 15 158 15 364 15 856 16 447 17 109 17 910 18 800 16 433
Bytové domy
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 1997 – 2005
Průměrná hodnota na
2 073 2 334 2 539 2 911 2 948 2 957 2 486 2 453 2 270 22 971
684 729 766 795 836 877 890 906 979 831
11 288 11 645 12 025 12 582 13 021 13 642 13 726 13 869 14 826 13 006
7 340 7 735 7 884 8 324 8 567 9 081 9 144 9 331 10 105 8 635
Nástavby a přístavby k bytovým domům
1 083 1 464 1 373 1 285 1 422 1 234 1 459 1 424 1 575 1 399
3 058 3 526 3 460 3 607 3 695 3 522 3 946 3 997 4 729 3 825
23 542 27 688 26 902 28 470 29 629 28 245 29 575 29 982 31 252 28 852
16 332 19 898 19 555 18 984 20 930 20 193 21 597 21 360 23 738 20 747
2 009 2 530 2 506 2 339 1 874 1 737 1 454 2 070 1 569 18 088
950 935 1 060 1 026 1 155 1 201 1 135 1 184 1 319 1 092
19 230 19 044 21 311 21 260 22 291 22 343 20 443 23 839 24 256 21 461
12 985 12 812 14 221 14 395 14 933 15 320 14 299 16 654 17 078 14 631
Průměrná pořizovací hodnota jednoho bytu dokončeného formou nástavby, přístavby nebo vestavby ke staršímu rodinnému domu zůstává přibližně třetinová ve srovnání s novostavbou, což je pochopitelné vzhledem k podstatně menší rozloze stavěných bytů, zároveň je však třeba zdůraznit, že do nižších nákladů na nástavbové a přístavbové byty se výrazně promítá i skutečnost, že zde odpadají náklady na přivedení inženýrských sítí. Od roku 1997 se pořizovací hodnota jednoho bytu zvýšila z 684 tis. Kč na 979 tis. Kč v roce 2005, tedy o 43,1 %. Podobný vývoj zaznamenávají i ukazatele průměrné pořizovací hodnoty za 1 m2 obytné a užitkové plochy. V těchto ukazatelích je již cena nástaveb a přístaveb k rodinným domům proti novostavbám přibližně poloviční – do průměrných pořizovacích nákladů se již nepromítá nižší plošná velikost. V roce 2005 stál 1 m2 obytné plochy nového nástavbového bytu 14 826 Kč, 1 m2 užitkové plochy pak 10 105 Kč. Vývoj průměrné pořizovací hodnoty jednoho bytu dokončeného v bytovém domě byl ve srovnání s rodinnými domy odlišný. Až do roku 1998 se hodnotový ukazatel prudce zvyšoval (od roku 1995 se téměř zdvojnásobil), v posledních šesti letech ovšem prochází, jak již bylo naznačeno, kolísavým vývojem. V roce 2005 činily průměrné náklady na pořízení jednoho bytu 1 575 tis. Kč. V porovnání s novými rodinnými domy tak v posledním roce sledovaného období bylo možno pořídit nový byt v bytovém domě v průměru o 42 % levněji. Vzhledem k podstatně menší plošné velikosti těchto bytů je však mnohem objektivnější porovnat oba druhy stavby podle průměrné pořizovací hodnoty 1 m2 obytné, popř. užitkové plochy, která je v bytových domech oceněna podstatně výše než v rodinných domech. V roce 2005 měl 1 m2 obytné plochy bytů dokončených v nových bytových domech pořizovací hodnotu 31 252 Kč, pořizovací hodnota 1 m2 užitkové plochy bytů činila 23 738 Kč. V roce 2005 se z pohledu pořizovací hodnoty užitkové plochy stavělo v nových bytových domech o 26,3 % dráže než v
domech rodinných. Ukazatel pořizovací hodnoty za 1 m3 kubatury dosáhl v posledním roce sledovaného období hladiny 4 729 Kč na jednotku objemové velikosti bytu, čímž převýšil ukazatel za rodinné domy o 35,3 %. Z hlediska struktury dokončených staveb podle intervalů pořizovacích hodnot zjišťujeme, že od roku 2000 se podíl nejlevněji stavěných bytů v bytových domech (tedy za méně než 14 tis. Kč na 1 m2 užitkové plochy) snížil, podobně jako u rodinných domů, z 21,3 % na 11,9 %. Nákladná výstavba bytových domů, charakterizovaná pořizovacími náklady převyšujícími 26 tis. Kč na jednotku užitkové plochy, se v posledním roce sledovaného období začala opět o něco více prosazovat. Její podíl vzrostl z 11,1 % v roce 2002 na hodnotu 30,0 % dokončených bytů v bytových domech v roce 2005. Byty dokončené v nástavbách a přístavbách k bytovým domům jsou rovněž stavěny čím dál tím dráže, i když zvyšování hodnotového ukazatele nebylo tak plynulé jako v ostatních stavbách pro bydlení. Od roku 1997 se zvýšila průměrná pořizovací hodnota jednoho bytu o 38,8 % až na 1 319 tis. Kč. To znamená, že byt stavěný touto formou byl o více jak jednu třetinu nákladnější než průměrný byt získaný nástavbou, přístavbou nebo vestavbou v rodinném domě. V přepočtu na jednotku obytné plochy činily pořizovací náklady bytů dokončených v nástavbách a přístavbách k bytovým domům v roce 2005 24 256 Kč, což představuje nárůst oproti roku 2004 o 417 Kč na 1 m2. Hodnota užitkové plochy oproti roku 2003 vzrostla o 424 Kč na 1 m2. Ve srovnání s rokem 1997 hodnoty obou ukazatelů vzrostly o 26,1 %, resp. o 31,5 %. Z hlediska pořizovacích nákladů vztažených na jednotku užitkové plochy bytů jsou nástavby a přístavby k bytovým domům proti nástavbovým a přístavbovým bytům v rodinných domech dražší dokonce o téměř 70 %, což ukazuje spíše na zakázkovou formu výstavby těchto bytů. Náklady na výstavbu nových bytů se liší podle velikosti obce, ve které jsou postaveny. Tuto závislost dokumentuje tabulka 60, zachycující zároveň vývoj ukazatele za rodinné a bytové domy (bez nástaveb a přístaveb) za posledních devět let. Tab. 60 Průměrná pořizovací hodnota 1 m2 užitkové plochy bytů dokončených v letech 1997 - 2005 podle druhu objektů a podle velikosti obcí Velikostní skupina obcí Do 500
1)
1)
Rodinné domy 1997
1998
1999
Bytové domy 2000
2001
2002
2003
2004
2005
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
11 836 13 214 13 432 14 398 15 163 15 392 15 873 16 964 17 973 10 710 12 254 12 938 14 943 15 115 18 670 19 833 15 083 21 143
500 -
999
13 189 13 964 14 170 14 213 15 018 15 156 16 555 16 928 18 162 17 112 16 237 15 978 18 080 16 281 23 283 20 456 14 513 35 166
1 000 -
1 999
12 239 13 253 13 693 14 152 15 057 15 859 17 124 16 746 18 140 14 491 19 206 16 050 15 254 14 626 16 465 17 139 16 541 22 942
2 000 -
4 999
13 713 14 514 14 571 15 215 15 684 16 646 16 660 17 219 18 646 13 761 14 671 16 589 14 902 15 487 16 628 15 582 18 562 17 583
5 000 -
9 999
13 428 14 278 14 739 14 856 14 946 16 437 16 791 19 947 18 838 14 290 17 878 17 935 21 254 15 425 16 286 18 901 17 167 29 049
10 000 - 19 999
13 052 13 821 14 804 15 604 15 481 15 766 16 539 16 744 18 341 13 678 16 392 18 318 12 266 17 234 17 403 16 374 18 709 21 041
20 000 - 49 999
12 105 14 049 14 665 14 632 15 391 16 219 16 690 17 441 18 716 14 448 16 686 20 751 16 673 15 565 17 803 18 550 20 908 19 067
50 000 - 99 999
13 577 15 248 16 837 16 706 16 734 17 023 17 343 17 494 19 416 14 246 17 214 18 101 20 499 21 002 17 483 19 020 22 793 23 292
100 000 a více
20 024 19 064 19 330 19 572 19 706 19 827 20 344 22 556 22 933 21 592 22 682 21 038 21 985 25 756 23 918 25 769 24 072 24 730
Celkem
14 100 14 894 15 158 15 364 15 856 16 447 17 109 17 910 18 800 16 332 19 898 19 555 18 984 20 930 20 193 21 597 21 360 23 738
1)
Bez nástaveb a přístaveb.
Dalo by se předpokládat, že pořizovací hodnota 1 m2 užitkové plochy bytů dokončených v nových rodinných domech s růstem velikosti obce většinou roste, tato závislost však není po celé velikostní škále jednoznačná a rozdíly mezi některými velikostními se v posledních letech sledovaného období zmenšily. Nejvíce patrný je rozdíl mezi městy s více než 100 tis. obyvateli v porovnání s ostatními obcemi, ve velkoměstech se ve srovnání s obcemi menší velikosti staví podstatně dráže. Také v obcích s 50 – 100 tisíci obyvateli jsou po celé sledované období stavěny dražší byty v rodinných domech oproti obcím s nižším počtem obyvatel. Na nižší velikostní úrovni ukazatel od jedné velikostní kategorie ke druhé kolísá. V roce 2005 se nejlevněji stavělo v obcích s nejnižším počtem obyvatel. Rozdíly hodnotového ukazatele jsou někdy poměrně výrazné. Tak například v roce 2005 bylo
pořízení jednotky užitkové plochy ve velkoměstech o téměř 5 000 Kč dražší než v obcích do 500 obyvatel. V ukazateli průměrné pořizovací hodnoty 1 m2 užitkové plochy bytů dokončených v nových bytových domech vystupují města se 100 tis. obyvateli ještě podstatně výrazněji, pouze v letech 2002, 2003 a 2005 rozdíl oproti nejmenším obcím nepřesáhl 6 000 Kč na 1 m2. Avšak v největších městech nebyl v posledním roce sledovaného období 1 m2 užitkové plochy nejdražší. Města s 50 - 100 tis. obyvateli se od obcí nejmenší velikosti znatelně oddělila pouze v letech 2000, 2001 a 2004, navíc v letech 2002 a 2003 se zde stavělo dokonce levněji. V jednotlivých velikostních skupinách jsou, zřejmě také z důvodu nízkého počtu dokončených bytů, patrné silné meziroční výkyvy. Do roku 1999 a v roce 2001 bylo možné pořídit nejlevnější byty v nejmenších obcích s méně než 500 obyvateli, kde se pravděpodobně projevovala podstatně menší poptávka po bydlení v bytových domech ve srovnání s městy. Od počátku sledovaného období až do roku 2003 zde byl patrný růst průměrné pořizovací hodnoty, nejméně nákladná výstavba se tak přesunula do větších velikostních skupin. V roce 2004 došlo sice k poklesu pořizovací hodnoty na 15 083, avšak nejlevnější byty se stavěly v obcích od 500 do 1 000 obyvatel, v roce 2005 byla pořizovací hodnota již 21 143 Kč. Nejdražší byty v roce 2005 byly stavěny ve velikostní skupině od 500 do 1 000 obyvatel, průměrná hodnota 1 m2 zde byla 35 166 Kč. Je potřebné poznamenat, že v této skupině bylo v roce 2005 dokončeno 246 bytů. Při takovémto počtu je cena snadno ovlivnitelná postavením několika velkoplošných luxusních bytů, zjištění příčin takového nárůstu by vyžadovalo podrobnější analýzu jednotlivých staveb. Průměrná hodnota 1 m2 užitkové plochy bytových domů také výrazně vzrostla v obcích s 5 – 10 tisíci obyvateli, a to ze 17 167 Kč v roce 2004 na 29 049 Kč v roce 2005. Počet dokončených bytů se zde v těchto letech snížil z 1 668 na 943. Na závěr republikové analýzy pořizovacích hodnot bytů postavených v nových rodinných a bytových domech si všimněme toho, jaký vliv na pořizovací hodnotu dokončených domů má velikost stavebního pozemku. Tuto analýzu má smysl provádět jen u rodinných domů, které jsou si rozlohou vlastní stavby i pozemku podstatně více podobné a jejichž šetření je mnohem reprezentativnější, vzhledem k dostatečnému počtu dokončených staveb. Tabulka 61 uvádí pořizovací hodnoty jednoho domu a 1 m3 kubatury podle intervalů velikosti stavebního pozemku rodinných domů, jak je uvádí statistický výkaz Stav 7-99, v letech 1997 - 2005. Co se týče vztahu mezi průměrnou pořizovací hodnotou rodinného domu a velikostí stavebního pozemku, je patrné, že s rostoucí velikostí stavebního pozemku se převážně zvyšuje i průměrná pořizovací hodnota jednoho domu. Tato závislost je narušena zejména u stavebních pozemků patřících do velikostních skupin s plochou od 500 do 600 m2 a s plochou od 700 do 800 m2. Tab. 61 Pořizovací hodnota rodinných domů dokončených v letech 1997 - 2005 podle velikosti stavebních pozemků Plocha stavebního pozemku 0-
400
Průměrná hodnota 1 m3 kubatury (v Kč)
Průměrná hodnota 1 domu (v tis. Kč) 1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2 009 2 158 2 252 2 169 2 143 2 314 2 306 2 524 2 447 2 343 2 518 2 580 2 501 2 721 3 014 3 225 3 834 3 687
401 -
500
2 153 2 422 2 391 2 353 2 405 2 465 2 478 2 704 2 516 2 415 2 641 2 672 2 743 2 904 2 976 3 285 3 734 3 603
501 -
600
2 250 2 124 2 290 2 161 2 346 2 441 2 461 2 611 2 593 2 435 2 328 2 488 2 431 2 779 2 995 3 216 3 417 3 488
601 -
700
2 509 2 587 2 418 2 420 2 443 2 674 2 641 2 773 2 763 2 742 2 751 2 647 2 624 2 834 3 138 3 247 3 479 3 575
701 -
800
2 211 2 425 2 495 2 540 2 581 2 640 2 719 2 821 2 882 2 363 2 594 2 583 2 702 2 837 3 091 3 152 3 456 3 599
801 -
900
2 344 2 660 2 834 2 766 2 619 2 725 2 884 2 764 2 871 2 484 2 771 2 839 2 962 2 924 3 078 3 291 3 303 3 535
901 - 1 000
2 663 2 708 2 825 2 860 2 833 2 871 2 897 2 953 3 022 2 620 2 765 2 813 2 927 3 001 3 137 3 278 3 457 3 559
1 001 a více 2 717 2 934 3 150 3 082 2 969 2 976 3 114 3 076 3 130 2 551 2 737 2 830 2 870 2 887 3 006 3 178 3 227 3 378 Celkem
2 357 2 517 2 624 2 576 2 580 2 678 2 764 2 845 2 879 2 485 2 637 2 694 2 714 2 851 3 038 3 214 3 410 3 496
Pořizovací hodnota 1 m3 kubatury se pro velikostní skupiny pozemků lišila v jednotlivých letech, a ani závislost ceny jednotky objemu stavby na velikosti pozemku není příliš patrná. Například: v roce 1998 a 2000 byly nejdražší stavby postaveny na pozemcích o velikosti 801 - 900 m2, nejlevnější na pozemcích 501 - 600 m2. V roce 2001 se nejlevněji stavělo na nejmenších pozemcích, zatímco nejdráže na pozemcích o velikosti 901 - 1 000 m2. V letech 1997 a 2002 se nejdráže stavělo na pozemcích s 601 - 700 m2. Za celé sledované devítileté období byla nejnákladnější výstavba prováděna na parcelách o velikosti 0 - 400 m2 v roce 2004, zatímco nejlevnější výstavba proběhla na parcelách o rozloze 501 - 600 m2 v roce 1998 (není zde ovšem uvažován vliv inflace). V roce 2005 probíhala nejlevnější výstavba na pozemcích o velikosti 1001 a více m2. Za povšimnutí stojí, že ještě v roce 2000 nepřekročila cena 1 m3 hranici 3 000 Kč, v roce 2001 byla třítisícová hranice za jeden krychlový metr překročena o jednu korunu na parcelách o velikosti 901 - 1 000 m2, zatímco od roku 2003 již všechny velikostní skupiny překročily hranici 3 100 Kč na 1 m3.
9.2.
Pořizovací hodnoty bytů podle druhu staveb a podle krajů
Náklady na výstavbu nových bytů jsou poměrně značně územně diferencované, a to ve všech druzích objektů. Většinou výše pořizovacích hodnot jednotlivých obytných staveb (to se týká zvláště výstavby rodinných domů) odráží formu výstavby. Zakázková výstavba prostřednictvím větších stavebních firem bývá pochopitelně výrazně dražší než dům stavěný vlastními silami. Tabulka 62 ilustruje vývoj průměrné pořizovací hodnoty 1 m2 užitkové plochy bytů dokončených ve stavbách pro bydlení od roku 1997 v jednotlivých krajích České republiky, grafy 16 a 17 zobrazují vývoj tohoto ukazatele za nové rodinné a bytové domy v posledních čtyřech letech. Jak již bylo výše uvedeno, ukazatel průměrné pořizovací hodnoty jednotky užitkové plochy bytu dokončeného v novém rodinném domě od roku 1997 celostátně plynule roste. Podobný jednoznačně lineární vývoj však zaznamenaly jen dva z celkového počtu 14 krajů republiky (Pardubický a Olomoucký kraj). Naproti tomu v hlavním městě Praze se velmi draho stavělo již od počátečního roku sledovaného období, v následujících letech byla pořizovací hodnota o něco nižší, ovšem pod 20 000 Kč neklesla, v posledních dvou letech stál již 1 m2 užitkové plochy průměrně 23 969 Kč a 23 975 Kč. V ostatních krajích je ovšem celkový růstový trend průměrných pořizovacích hodnot patrný. Ve srovnání s rokem 1997 relativně nejvíce vzrostl ukazatel v krajích Jihočeském, Zlínském a již zmiňovaných Olomouckém a Pardubickém, nejpomaleji rostla pořizovací hodnota 1 m2 užitkové plochy bytů v rodinných domech v hlavním městě Praze. Celkově se v posledních letech staví hned po Praze nejdráže v jejím zázemí, které je zde vymezeno Středočeským krajem (pořizovací náklady na jednotku užitkové plochy zde činily v roce 2005 20 184 Kč). Lázeňský charakter Karlovarského kraje jistě přispěl k atraktivitě tohoto regionu pro výstavbu rodinných domů, což se projevilo i na úrovni pořizovacích hodnot (19 960 Kč v roce 2005). Naopak nejlevnější byty se stavěly v roce 2005 v kraji Královéhradeckém (16 885 Kč na 1 m2 užitkové plochy), Zlínském (16 736 Kč) a Moravskoslezském. Ve Zlínském kraji se jako v jediném pořizovací cena udržela pod hranicí 15 000 Kč až do roku 2004.
Tab. 62 Průměrná pořizovací hodnota 1 m2 užitkové plochy bytů dokončených v letech 1997 - 2005 podle druhu objektů a podle krajů ČR Kraj
Průměrná pořizovací hodnota 1 m2 užitkové plochy bytů dokončených v roce 1997
1998
1999
Rodinné domy
2000
2001
2002
2003
2004
2005
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Nástavby a přístavby k rodinným domům
Hl.m. Praha
22 464 20 147 20 949 21 474 21 858 20 825 21 790 23 969 23 975 12 531 11 122 10 943 13 450 13 587 11 447 12 402 13 320 13 676
Středočeský
15 638 16 770 17 189 17 579 17 214 18 913 19 064 19 771 20 184 7 842
8 043
8 466
9 141
9 276
9 815
10 331 9 617
11 167
Jihočeský
12 393 13 826 13 583 14 453 15 393 15 390 16 128 16 493 18 606 7 160
7 328
8 261
9 314
8 536
10 578 10 274 9 601
10 336
Plzeňský
14 206 14 474 14 913 15 592 16 576 16 199 17 571 18 232 18 781 7 561
7 528
8 081
8 296
8 537
10 200 9 726
Karlovarský
15 112 14 393 16 066 16 640 17 878 18 540 19 143 18 091 19 960 11 117 7 723
10 740 8 020
9 343
10 489 11 226 8 649
Ústecký
13 167 14 221 15 408 15 939 16 377 15 989 17 305 16 379 18 643 7 479
7 713
6 673
6 662
7 258
9 276
8 676
7 887
9 251
Liberecký
12 749 15 967 15 034 15 073 16 038 16 386 16 420 16 639 18 427 6 428
8 893
8 481
8 099
8 229
9 932
7 349
8 520
8 250
Královéhradecký
12 605 13 203 13 832 13 713 14 629 14 982 16 403 16 221 16 885 7 039
6 701
8 022
8 021
8 237
9 477
9 543
10 066 10 228
Pardubický
11 788 12 771 12 979 13 589 13 818 14 241 14 267 16 416 17 618 6 895
7 730
8 102
8 280
8 236
8 563
8 251
8 393
9 628
Vysočina
12 561 13 132 14 413 15 008 15 144 15 120 15 567 16 230 17 374 6 892
7 350
8 225
8 165
8 941
8 680
9 274
9 163
9 832
10 916 11 218 11 613
Jihomoravský
12 746 14 491 14 516 14 606 15 361 16 101 15 999 16 962 18 275 7 934
8 269
8 075
8 723
9 101
9 401
9 618
10 125 10 225
Olomoucký
10 598 12 037 12 401 13 422 13 586 13 684 14 380 16 291 17 061 6 431
6 891
6 745
7 364
7 583
8 242
7 442
8 610
10 250
Zlínský
10 621 11 598 11 353 11 891 13 172 13 975 14 668 14 741 16 736 5 636
6 984
6 727
7 053
7 351
8 241
8 731
8 081
8 939
Moravskoslezský
11 374 12 831 13 525 14 421 15 170 15 073 15 851 16 561 16 569 6 600
7 242
7 261
7 442
7 952
7 885
7 692
8 543
9 023
ČR celkem
14 100 14 894 15 158 15 364 15 856 16 447 17 109 17 910 18 800 7 340
7 735
7 884
8 324
8 567
9 081
9 144
9 331
10 105
Bytové domy
Nástavby a přístavby k bytovým domům
Hl.m. Praha
22 966 23 525 23 301 23 780 28 848 25 394 27 107 25 062 25 362 15 455 15 303 17 760 14 953 17 447 18 771 16 523 21 128 23 013
Středočeský
14 791 22 247 21 560 30 492 18 957 17 398 18 231 17 872 29 845 11 856 12 116 15 034 13 224 14 255 14 510 9 577
Jihočeský
15 545 14 293 22 880 14 390 17 049 16 313 21 051 16 655 18 697 12 363 11 442 11 831 11 774 15 357 20 242 12 785 14 619 11 386
17 872 13 906
Plzeňský
13 708 14 806 13 251 14 073 14 877 13 811 17 827 19 241 17 902 11 680 10 013 11 891 12 383 15 411 11 965 18 842 10 517 15 749
Karlovarský
14 396 16 993 17 510 15 206 15 362 21 448 13 860 22 243 19 454 11 948 12 123 10 287 10 878 10 534 14 871 7 099
Ústecký
11 762 20 832 16 451 17 315 17 260 16 562 18 798 18 384 31 193 13 080 15 714 13 842 13 403 14 636 11 968 10 664 10 380 12 932
Liberecký
17 444 19 861 17 237 24 298 23 693 21 056 19 930 26 341 25 140 13 146 8 482
Královéhradecký
15 539 17 068 20 782 20 083 18 581 24 397 19 961 18 466 25 768 10 507 13 256 14 105 10 964 26 538 17 397 14 870 8 607
Pardubický
11 448 15 470 17 012 13 677 19 330 16 751 15 042 16 673 20 068 13 810 11 128 15 281 13 962 9 635
Vysočina
13 897 12 414 14 830 14 737 17 181 13 714 17 062 17 875 19 397 12 896 12 611 12 387 12 223 11 192 10 483 8 534
Jihomoravský
17 283 19 444 15 797 17 178 16 752 18 675 17 837 17 569 19 214 13 361 12 307 12 898 14 129 12 065 12 822 15 238 15 242 17 069
Olomoucký
13 630 17 986 16 208 15 295 15 672 17 448 17 675 21 899 19 129 10 913 11 077 12 396 18 959 12 925 10 575 11 622 11 027 15 856
Zlínský
12 099 14 652 14 988 14 833 13 929 16 372 15 236 21 264 20 589 10 652 13 798 15 823 14 300 9 299
Moravskoslezský
12 057 18 100 14 953 20 757 16 510 19 502 19 806 22 576 19 734 11 499 11 788 15 296 15 457 15 118 9 755
ČR celkem
16 332 19 898 19 555 18 984 20 930 20 193 21 597 21 360 23 738 12 985 12 812 14 221 14 395 14 933 15 320 14 299 16 654 17 078
11 959 14 066
11 678 17 805 13 227 11 659 10 945 10 499 6 624 11 860
13 779 16 718 12 920 12 121 11 839 12 531
13 404 14 597 16 275 15 321 9 779
16 105 12 208
Co se týká pořizovacích hodnot bytů dokončených v nástavbách a přístavbách ke starším rodinným domům, v žádném kraji nebyl zachován republikový trend neustálého nárůstu mezi lety 1997 a 2005. Ve Středočeském kraji se rostoucí trend udržel až do roku 2003. V ostatních krajích hodnotový ukazatel meziročně občas kolísal, v Karlovarském kraji i o více než 3 000 Kč, v hlavním městě Praze a v Libereckém kraji o více jak 2 000 Kč. V posledním roce sledovaného období vyčíslují stavebníci nástaveb a přístaveb k rodinným domům nejvyšší náklady na pořízení 1 m2 užitkové plochy bytů v hlavním městě Praze (13 676 Kč), desetitisícová pořizovací hodnota jednotky užitkové plochy byla již překročena v osmi krajích. Nejlevnější nástavby a přístavby ke starším rodinným domům se v roce 2005 stavěly v Libereckém (8 250 Kč) a ve Zlínském kraji (8 939), ve zbývajících krajích hodnota 1 m2 užitkové plochy překročila hodnotu 9 000 Kč. V bytových domech pořizovací náklady na jednotku užitkové plochy vzhledem k omezenému počtu bytů dokončených v některých letech v jednotlivých krajích často meziročně výrazně kolísají. K největším meziročním výkyvům dochází v Karlovarském kraji,
kde se v roce 2002 zvýšila statisticky sledovaná pořizovací hodnota za 1 m2 užitkové plochy téměř o polovinu oproti roku 1997, v roce 2003 došlo opět k prudké změně, a to k poklesu na nejnižší úroveň za celé sledované období, v roce 2004 průměrná pořizovací hodnota vystoupala na 22 243 Kč, což je nejvíce za posledních devět let. V porovnání s výchozím rokem sledovaného období průměrná cena za 1 m2 užitkové plochy v roce 2005 nejvíce vzrostla v Ústeckém kraji, kde přírůstek ve výši 19 431 Kč činil 165 % ceny z roku 1997. V tomto kraji bylo v roce 2005 dokončeno celkem 168 bytů v bytových domech. Vysoký nárůst průměrné hodnoty je způsoben dokončením 50 bytů v litoměřickém správním obvodu obce s rozšířenou působností s průměrnou hodnotou 39 452 Kč za 1 m2 užitkové plochy. Jak je vidět, vývoj pořizovacích hodnot bytů vztažený na jednotku jejich plošné velikosti se v jednotlivých krajích velice lišil. V roce 2005 se nejdražší byty, které v přepočtu na 1 m2 užitkové plochy přesáhly průměrnou pořizovací hodnotu 25 000 Kč, stavěly také ve Středočeském, Libereckém a Královéhradeckém kraji a v hlavním městě Praze. Více jak 20 000 Kč na 1 m2 užitkové plochy vykázaly ještě dva kraje, Pardubický a Zlínský. Naopak nejnižší náklady na pořízení jednoho metru čtverečního byly v Plzeňském a v Jihočeském kraji, ve kterých se stavělo za 17 902 Kč, respektive za 18 697 Kč. Příčiny regionálních odlišností pořizovacích hodnot bytů v bytových domech by bylo možné vysvětlit jen při hlubší analýze jednotlivých staveb. Také vývoj pořizovacích hodnot 1 m2 užitkové plochy bytů dokončených v nástavbách a přístavbách k bytovým domům měl v řadě krajů kolísavý charakter, opět vzhledem k omezenému počtu bytů v některých krajích, kde jedna nestandardní stavba může výslednou hodnotu značně ovlivnit. V některých regionech byly meziroční skoky zvláště výrazné (například v Olomouckém a Plzeňském kraji v roce 2005, ve Středočeském a Plzeňském kraji v roce 2004, v Jihočeském a v Karlovarském kraji v roce 2003 nebo v Jihočeském a v Moravskoslezském kraji v roce 2002, také v Královéhradeckém, Pardubickém a Zlínském kraji v roce 2001). Mezi lety 1997 až 2005 nevykázal trvale rostoucí trend pořizovacích nákladů žádný kraj. Územní odlišnosti ukazatele jsou výrazně větší než u nástaveb a přístaveb k rodinným domům. Nejvyšší pořizovací hodnotu 1 m2 užitkové plochy zaznamenalo v roce 2005 hlavní město Praha (23 013 Kč). Naopak v Libereckém kraji byly náklady na výstavbu plošné jednotky 6 624 Kč. Porovnání struktury dokončených bytů podle intervalů pořizovacích hodnot 1 m2 užitkové plochy bytů dokončených v roce 2005 v rodinných a bytových domech je provedeno v tabulce 63 na následující straně. Pro zjednodušení bylo zvoleno rozdělení dokončených bytů na tři makroskupiny, které také názorně ilustruje graf 20 v příloze. Největší pozornost bude věnována bytům v nejnižší cenové kategorií (do 14 tis. Kč na 1 m2 užitkové plochy) a nákladněji pořízeným bytům (s více než 26 tis. Kč za jednotku užitkové plochy). Největší podíl dokončených bytů (33 %) v rodinných domech s pořizovacími náklady na jednotku užitkové plochy nižšími než 14 000 Kč byl postaven v Moravskoslezském kraji. Více jak 30% podíl byl dosažen také v krajích Olomouckém a Zlínském. Relativně nejmenší část nejlevnějších bytů byla tradičně postavena v posledním roce sledovaného období v Praze, kde 8% podíl představoval 47 dokončených bytů, ve Středočeském a v Karlovarském kraji. V těchto krajích je možné předpokládat vyšší podíl zakázkové výstavby rodinných domů. V hlavním městě Praze, ve Středočeském a Karlovarském kraji, ale také v Jihočeském kraji, bylo dokonce v roce 2005 postaveno více drahých bytů než bytů nejméně nákladných. Oproti třem krajům v roce 2004 méně jak desetinové zastoupení nejdražších bytů v rodinných domech již neměl v roce 2005 žádný kraj. Nejmenší podíl těchto bytů byl v roce 2005 v krajích Královéhradeckém, Olomouckém a Moravskoslezském.
Tab. 63 Struktura bytů dokončených v rodinných a v bytových domech1) v roce 2005 podle intervalů pořizovacích hodnot 1 m2 užitkové plochy bytů a podle krajů 2
Počet dokončených bytů s intervaly pořizovacích hodnot 1 m užitkové plochy bytů (v Kč) 1)
1)
rodinné domy
bytové domy
Kraj
absolutně v procentech absolutně v procentech Do 14 000- 26 000 Do 14 000- 26 000 Do 14 000- 26 000 Do 14 000- 26 000 14 000 25 999 a více 14 000 25 999 a více 14 000 25 999 a více 14 000 25 999 a více
Hl.m. Praha Středočeský Jihočeský Plzeňský Karlovarský Ústecký Liberecký Královéhradecký Pardubický Vysočina Jihomoravský Olomoucký Zlínský Moravskoslezský
47 515 219 165 69 150 105 183 194 194 371 171 230 374
ČR celkem 2 987 1) Bez nástaveb a přístaveb.
308 2 380 611 463 208 356 270 370 477 430 819 335 389 634
238 778 237 138 78 83 87 63 89 110 254 58 96 126
7,9 14,0 20,5 21,5 19,4 25,5 22,7 29,7 25,5 26,4 25,7 30,3 32,2 33,0
51,9 64,8 57,3 60,4 58,6 60,4 58,4 60,1 62,8 58,6 56,7 59,4 54,4 55,9
40,1 21,2 22,2 18,0 22,0 14,1 18,8 10,2 11,7 15,0 17,6 10,3 13,4 11,1
651 128 79 130 81 0 28 12 11 30 144 37 45 0
2 381 588 375 581 385 50 304 209 347 256 838 60 235 85
2 040 537 20 25 171 118 127 205 15 44 102 0 52 0
12,8 10,2 16,7 17,7 12,7 0,0 6,1 2,8 2,9 9,1 13,3 38,1 13,6 0,0
46,9 46,9 79,1 78,9 60,4 29,8 66,2 49,1 93,0 77,6 77,3 61,9 70,8 100,0
40,2 42,9 4,2 3,4 26,8 70,2 27,7 48,1 4,0 13,3 9,4 0,0 15,7 0,0
8 050
2 435
22,2
59,8
18,1
1 376
6 694
3 456
11,9
58,1
30,0
Jelikož bytových domů dokončených v jednotlivých krajích je méně, setkáváme se zde již na úrovni krajů s prázdnými intervaly pořizovacích hodnot nových bytů, a to i v agregované podobě. Tedy stejně jako v roce 2004 i v roce 2005 nedisponovaly žádnými mimořádně levnými byty kraje Ústecký a Moravskoslezský, výstavba nákladných bytů se v roce 2005 neuskutečnila v krajích Olomouckém a Moravskoslezkém. V převážné většině krajů převládala výstavba bytů s průměrnými pořizovacími náklady. Největší podíl bytů s nejvyšší pořízovací hodnotou jednotky užitkové plochy byl dokončen v Ústeckém kraji, kde tyto byty zaujímaly 70% podíl. Více jak 40 % těchto bytů bylo ještě dokončeno v hlavním městě Praze a v krajích Středočeském a Královéhradeckém. Výstavba bytů s nejnižší pořizovací hodnotou za 1 m2 užitkové plochy byla v roce 2005 nejvíce soustředěna do Olomouckého kraje, kde bylo takto postaveno 38 % bytů. Téměř 18 % těchto nejlevnějších bytů, což je druhý největší podíl, bylo dokončeno v Plzeňském kraji. Naopak nejmenší podíl bytů s levnou užitkovou plochou byl dokončen v Královéhradeckém kraji, kde 12 bytů představovalo 2,8 %. Průměrná pořizovací hodnota 1 m2 užitkové plochy bytů je sice nejobjektivnějším a také nejčastěji používaným srovnávacím ukazatelem cenové úrovně výstavby v jednotlivých územně správních jednotkách, avšak teprve přepočet celkové hodnoty realizovaných staveb na počet domů, resp. bytů zpřesňuje představu o tom, jak draho se v kterých regionech staví konkrétní obytné objekty, popř. bytové jednotky. (Tab. 64) Tabulka 64 potvrzuje regionální rozrůznění cenové úrovně výstavby vyplývající z ukazatele průměrné pořizovací hodnoty jednotky užitkové plochy bytů. V případě rodinných domů je však patrná ještě více dominantní pozice hlavního města Prahy. Se zřetelným odstupem následují rodinné domy realizované v Karlovarském a ve Středočeském kraji, rovněž stavěné převážně dodavatelským způsobem, prostřednictvím stavebních firem. Naopak nejlevněji vyšlo pořízení nového rodinného domu v Pardubickém a v Olomouckém kraji, kde se v posledních třech letech stavělo do hranice 2,5 milionu korun
Tab. 64 Průměrná pořizovací hodnota 1 rodinného domu a 1 bytu dokončeného v rodinném a v bytovém domě1) v letech 2002 - 2005 podle krajů Průměrná pořizovací hodnota (v tis. Kč) jednoho bytu dokončeného
jednoho rodinného dokončeného v roce 2003
2004
2005
2003
2004
2005
2003
2004
2005
Hl.m. Praha Středočeský Jihočeský Plzeňský Karlovarský Ústecký Liberecký Královéhradecký Pardubický Vysočina Jihomoravský Olomoucký Zlínský Moravskoslezský
3 780 3 085 2 448 2 726 3 230 2 721 2 809 2 479 2 300 2 444 2 634 2 280 2 541 2 522
4 361 3 106 2 586 2 797 2 936 2 679 2 594 2 551 2 492 2 487 2 707 2 417 2 532 2 559
4 705 3 111 2 711 2 738 3 043 2 833 2 807 2 553 2 452 2 619 2 839 2 452 2 506 2 606
3 519 2 951 2 282 2 488 2 968 2 519 2 519 2 376 2 237 2 318 2 514 2 205 2 417 2 372
3 981 3 022 2 458 2 514 2 786 2 468 2 470 2 448 2 393 2 383 2 608 2 375 2 406 2 415
4 237 2 996 2 497 2 563 2 821 2 679 2 649 2 478 2 327 2 501 2 746 2 373 2 390 2 517
1 991 1 152 1 298 1 191 1 405 1 058 1 086 1 197 1 012 1 187 1 117 1 195 1 038 1 309
1 677 1 126 1 107 1 297 1 576 1 177 1 538 1 201 1 047 1 119 1 240 1 520 2 290 1 435
1 845 1 760 1 191 1 256 1 166 1 595 1 418 1 602 1 085 1 340 1 189 1 080 1 232 1 317
2 845
2 879
2 613
2 713
2 742
1 459
1 424
1 575
ČR celkem 2 764 1) Bez nástaveb a přístaveb.
domu
1)
Kraj
v rodinném domě
1)
v bytovém domě
1)
V Praze jsou rovněž vynakládány nejvyšší náklady na pořízení bytu v novém bytovém domě, avšak rozdíly již nejsou tak markantní jako u rodinných domů. V roce 2004 byly nejdražší byty dokončovány ve Zlínském kraji, kde průměrná pořizovací hodnota jednoho bytu byla 2,3 milionu korun. V roce 2005 se opět nejvyšší hodnoty ukazatele přesunuly do hlavního města. Naopak nejnižší průměrné pořizovací náklady na jeden byt byly v posledních třech letech nejnižší v Pardubickém kraji, kde nepřesáhly hodnotu 1,1 milionu korun na jeden byt.
9.3. Územní aspekty podle správních obvodů obcí s rozšířenou působností Podobně jako v mezikrajském srovnání, i meziobvodové diference nákladů na novou bytovou výstavbu jsou ukazovány na příkladě průměrné pořizovací hodnoty 1 m2 užitkové plochy bytů, přičemž jsou rozebírány pouze novostavby rodinných a bytových domů. Domníváme se totiž, že tyto stavby jsou pro bytovou výstavbu v převážné většině každého územně správního celku natolik určující, že posouzení cenových úrovní těchto obytných objektů plně postačuje pro zhodnocení úrovně pořizovacích nákladů v jednotlivých obvodech. Tab. 65 Četnost správních obvodů obcí s rozšířenou působností podle průměrné pořizovací hodnoty 1 m2 užitkové plochy dokončených bytů v rodinných domech1) 1997 - 2005 (v Kč) 2) Interval pořizovací Počet správních obvodů obcí s rozšířenou působností hodnoty 1 m2 užitkové plochy bytů absolutně (v Kč) 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Méně než 10 000 10 000 - 11 999 12 000 - 13 999 14 000 - 15 999 16 000 - 17 999 18 000 a více Celkem 1)
v% 2005
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
54 43 68 23 9 8
24 50 51 41 29 10
18 48 49 48 28 13
13 36 53 51 31 22
4 23 43 69 36 29
6 18 41 69 40 31
3 10 44 57 52 39
2 4 34 56 58 51
1 3 19 38 61 83
26,3 21,0 33,2 11,2 4,4 3,9
11,7 24,4 24,9 20,0 14,1 4,9
8,8 23,5 24,0 23,5 13,7 6,4
6,3 17,5 25,7 24,8 15,0 10,7
2,0 11,3 21,1 33,8 17,6 14,2
2,9 8,8 20,0 33,7 19,5 15,1
1,5 4,9 21,5 27,8 25,4 19,0
1,0 2,0 16,6 27,3 28,3 24,9
0,5 1,5 9,3 18,5 29,8 40,5
205
205
204
206
204
205
205
205
205
26,3
11,7
8,8
6,3
2,0
2,9
1,5
1,0
0,5
Bez nástaveb a přístaveb. 2) Bez správních obvodů, kde nebyl v daném roce dokončen žádný byt v rodinném domě.
Plynulé prodražování výstavby rodinných domů v posledních devíti letech je v obvodovém měřítku zřejmé z četnostní tabulky 65. Jestliže v roce 1997 vykazovalo průměrnou pořizovací hodnotu jednotky užitkové plochy vyšší než 14 tis. Kč pouze 40 správních obvodů, o osm let později to bylo již 182 obvodů, tedy téměř 90 % celkového počtu obvodů. Naopak průměrné pořizovací náklady nižší než 10 tis. Kč za 1 m2 užitkové plochy bytů byly v prvním roce sledovaného období vyčísleny v 54 správních obvodech, zatímco v posledních pěti letech se takto levně stavělo již pouze v jednom až šesti obvodech. Seznam správních obvodů s nejvyššími a nejnižšími pořizovacími náklady na 1 m2 užitkové plochy bytů v posledních čtyřech letech je přehledně seřazen v tabulce 66 na následující straně. Mezi správními obvody s nejvyššími pořizovacími hodnotami se za poslední čtyři roky nejčastěji objevuje obvod Praha a některé obvody ze zázemí hlavního města (Černošice a Kladno). Vysoký výskyt v posledních čtyřech letech mezi obvody s nejdražší výstavbou mají také obvody Jihlava, Mariánské lázně, Písek, Sokolov, Brno a v jeho zázemí se nacházející Kuřim. Drahá výstavba ve správním obvodu Mariánské lázně je pravděpodobně dána lázeňským charakterem tohoto obvodu. Mezi dvacet obvodů s nejdražší výstavbou rodinných domů se také v roce 2004 dostal správní obvod Svitavy, který se ještě v roce 2003 nacházel mezi dvaceti obvody s nejlevnější výstavbou. V roce 2005 se již v tabulce neobjevil, průměrná hodnota jednotky užitkové plochy zde opět klesla pod průměrné hodnoty za Českou republiku. Také správní obvod obce s rozšířenou působností Stod se v roce 2002 nacházel mezi 20 obvody s nejmenší hodnotou 1 m2 užitkové plochy, v roce 2005 se již nacházel mezi dvaceti obvody s nevyššími hodnotami. Pokud jde o správní obvody s nejnižšími pořizovacími hodnotami za jednotku užitkové plochy, nejčastěji se za poslední čtyři roky objevuje obvod Mohelnice. Velkou převahu ve výskytu mají obvody, které se nacházejí na Moravě, kde se podle předpokladu všeobecně staví levněji. V roce 2003 se mezi obvody s nejlevnější výstavbou objevil i obvod Aš, který se v letech 2000 a 2001 vyskytoval mezi obvody s nejdražší výstavbou. Také ve správním obvodu Stříbro byla výstavba v roce 2005 soustředěna na rodinné domy s nejnižší průměrnou hodnotou jednotky užitkové plochy, zatímco v předcházejících dvou letech se tento obvod nacházel na opačném konci tabulky. Třikrát se za poslední čtyři roky mezi správními obvody s nejlevnější výstavbou objevily také Ivančice, které tvoří širší zázemí Brna.
Tab. 66 Správní obvody obcí s rozšířenou působností s nejvyšší a nejnižší průměrnou pořizovací hodnotou 1 m2 užitkové plochy bytů dokončených v rodinných domech1) v letech 2002 – 2005 Průměrná pořizovací hodnota 1 m2 užitkové plochy bytů dokončených v roce 2002
2003
2004
2005
Nejvyšší hodnoty : Mariánské Lázně Černošice Kraslice Kuřim Písek Děčín Kladno Votice Dobříš Hlavní město Praha
30 323 22 354 22 222 21 858 21 648 21 515 21 128 21 035 20 850 20 825
Litvínov Písek Kuřim Dobříš Kladno Mariánské Lázně Vimperk Sušice Plzeň Hlavní město Praha
35 526 23 946 23 623 23 144 22 518 22 204 22 063 21 867 21 851 21 790
Stříbro Kuřim Černošice Hlavní město Praha Jablonec nad Nisou Krnov Mariánské Lázně Aš Kadaň Písek
25 403 24 884 24 022 23 969 23 471 23 336 23 257 23 091 22 985 22 701
Bystřice p/Hostýnem Kuřim Jablonec nad Nisou Lysá nad Labem Hlavní město Praha Soběslav Slaný Brno Litvínov Jihlava
26 857 25 496 24 421 24 092 23 975 23 752 23 474 23 271 22 650 22 615
Brno Sokolov Lysá nad Labem Hlinsko Sušice Rakovník Jihlava Jablonec n/Nisou Mikulov Hořovice
20 779 20 431 20 359 20 284 19 911 19 826 19 585 19 538 19 484 19 377
Kadaň Sokolov Krnov Vlašim Černošice Vrchlabí Bílina Jihlava Sedlčany Stříbro
21 401 21 119 21 053 20 925 20 886 20 621 20 602 20 368 20 236 19 967
Sušice Plzeň Jihlava Vítkov Pacov Český Krumlov Kladno Sokolov Svitavy Brno
21 773 21 765 21 529 21 369 20 567 20 421 20 217 20 170 20 140 20 136
Nové Město n/Metují Sokolov Kraslice Plzeň Kravaře Černošice Písek Stod Český Krumlov Kladno
22 575 22 512 22 350 22 205 22 159 21 786 21 732 21 608 21 458 21 340
Průměr ČR
16 447
Průměr ČR
17 109
Průměr ČR
17 910
Průměr ČR
18 800
Odry Stod Blovice Uherský Brod Zábřeh Litomyšl Chomutov Jeseník Bystřice n/Pernšt. Králíky
11 672 11 590 11 587 11 524 11 482 11 367 11 011 10 900 10 774 10 690
Jablunkov Valašské Klobouky Podbořany Ivančice Jaroměř Jilemnice Dačice Náměšť nad Oslavou Mohelnice Svitavy
12 433 12 419 12 329 12 182 12 151 12 083 12 030 11 922 11 851 11 833
Kopřivnice Hranice Broumov Otrokovice Jablunkov Pohořelice Bystřice n/Pernštejn. Nový Bydžov Konice Uherský Brod
12 936 12 904 12 827 12 816 12 804 12 735 12 696 12 634 12 484 12 457
Čáslav Luhačovice Vizovice Dvůr Králové n/L Nepomuk Podbořany Český Těšín Lipník nad Bečvou Frýdlant Bílovec
13 878 13 791 13 776 13 702 13 577 13 531 13 503 13 365 13 312 13 271
Litovel Bučovice Otrokovice Ivančice Velké Meziříčí Kravaře Broumov Žďár n/Sázavou Mohelnice Holešov
10 686 10 578 10 445 10 207 10 168 9 915 9 789 9 319 8 944 8 686
Milevsko Nový Bydžov Veselí nad Moravou Aš Vítkov Litovel Holešov Králíky Frýdlant Blatná
11 617 11 596 11 381 11 040 10 816 10 416 10 144 9 536 9 290 8 788
Znojmo Ivančice Lipník nad Bečvou Hlinsko Holešov Mohelnice Náměšť nad Oslavou Litovel Frýdlant Dačice
12 455 12 409 12 260 12 069 11 875 11 764 10 674 10 209 9 883 9 495
Kaplice Holešov Stříbro Odry Nymburk Veselí nad Moravou Mohelnice Frenštát p/Radhoštěm Milevsko Blatná
13 163 13 092 13 032 12 801 12 289 12 243 11 646 11 159 11 142 9 772
Nejnižší hodnoty : 1)
Bez nástaveb a přístaveb.
Četnostní tabulka 67 ukazuje, jak se vývoj ukazatele průměrné pořizovací hodnoty 1 m2 užitkové plochy bytů dokončených v nových bytových domech promítl do počtu správních obvodů v jednotlivých intervalech tohoto ukazatele v příslušných letech. Jestliže hranici 18 tis. Kč za pořízení plošné jednotky nových bytů převýšilo v roce 1997 pouze 23 obvodů, za osm let se takto draho realizovaly byty již v 65 obvodech, tedy v 66,3 % počtu obvodů, v nichž se odehrála výstavba nových bytových domů. Naopak levněji než za 10 tis. Kč za 1 m2 užitkové plochy bytů v bytových domech se po celé období stavělo v méně než v 10 správních obvodech obcí s rozšířenou působností. V posledním roce sledovaného období kles počet těchto obvodů na dva.
Tab. 67 Četnost správních obvodů obcí s rozšířenou působností podle průměrné pořizovací hodnoty 1 m2 užitkové plochy dokončených bytů v bytových domech1) 1997 - 2005 (v Kč) 2) Interval pořizovací Počet správních obvodů obcí s rozšířenou působností hodnoty 1 m2 užitkové plochy bytů absolutně (v Kč) 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Méně než 10 000 10 000 - 11 999 12 000 - 13 999 14 000 - 15 999 16 000 - 17 999 18 000 a více Celkem
v% 2005
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
10,3 6,9 21,8 17,2 13,8 29,9
8,1 10,1 10,1 20,2 11,1 40,4
6,9 5,0 14,9 25,7 15,8 31,7
6,1 3,7 17,1 23,2 14,6 35,4
3,1 7,3 11,5 24,0 15,6 38,5
3,2 4,3 9,6 16,0 21,3 45,7
5,0 4,0 8,0 9,0 19,0 55,0
2,0 2,0 4,1 11,2 14,3 66,3
6 15 16 14 12 23
9 6 19 15 12 26
8 10 10 20 11 40
7 5 15 26 16 32
5 3 14 19 12 29
3 7 11 23 15 37
3 4 9 15 20 43
5 4 8 9 19 55
2 2 4 11 14 65
7,0 17,4 18,6 16,3 14,0 26,7
86
87
99
101
82
96
94
100
98
100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
1)
Bez nástaveb a přístaveb. 2) Bez správních obvodů, kde nebyl v daném roce dokončen žádný byt v rodinném domě.
Ze seznamu správních obvodů s nejvyššími a nejnižšími pořizovacími hodnotami za 1 m2 užitkové plochy bytů (tabulka 68 na následující straně) není možné vysledovat trendy regionálního rozrůznění ukazatele, neboť lze zaznamenat značnou obměnu obvodů v extrémních hodnotách. Výši nákladů na pořízení bytu v novém bytovém domě totiž určuje spíše typ stavby než její umístění. V letech 2002 - 2005 se mezi desítkou správních obvodů s nejnákladnějšími byty dokončenými v nových bytových domech objevuje více než jednou pouze 5 obvodů (Praha, Černošice, Trutnov, Liberec, Brandýs nad Labem-Stará Boleslav a Železný Brod), ani jeden obvod se nevyskytl v tomto souboru ve třech letech. Jedny z nejnižších hodnot zaznamenal alespoň ve třech ze čtyř posledních let pouze správní obvod Svitavy, dvakrát byly zastoupeny obvody Klatovy, Domažlice, Přeštice, Cheb Šumperk a Tachov. Přes značnou obměnu správních obvodů ve skupinách s extrémními hodnotami je patrné, že přitažlivost Prahy a jejího západního zázemí pro bytovou výstavbu se promítá do vyšších pořizovacích nákladů nejen v oblasti výstavby rodinných domů, ale i na úrovni bytů v bytových domech. Nutno však podotknout, že ve více než polovině správních obvodů se v jednotlivých letech žádné nové bytové domy nepostavily. V některých správních obvodech je možné pozorovat střídání maximálních a minimálních hodnot jednotky užitkové plochy. Například v Brandýse nad Labem-Staré Boleslavi se tato hodnota střídala v letech 2003, 2004 a 2005. Správní obvody Turnov, Mělník a Poděbrady je také možné nalézt v horní i v dolní části tabulky. Tím spíše nelze zcela objektivně vyvozovat z této tabulky extrémů závěry, v kterých oblastech se stavějí dražší nebo naopak levnější byty v bytových domech.
Tab. 68 Správní obvody obcí s rozšířenou působností s nejvyšší a nejnižší průměrnou pořizovací hodnotou 1 m2 užitkové plochy bytů dokončených v bytových domech1) v letech 2002 - 2005 Průměrná pořizovací hodnota 1 m2 užitkové plochy bytů dokončených v roce 2002 2003 2004 Nejvyšší hodnoty :
2005
Černošice
35 264
Jindřichův Hradec
49 904
Benešov
45 290
Litoměřice
39 452
Dvůr Králové n/Lab.
32 395
Železný Brod
35 156
Uherské Hradiště
43 732
Černošice
37 946
Mladá Boleslav
32 035
Stod
34 579
Pacov
36 873
Vrchlabí
33 814
Mělník
31 250
30 887
Železný Brod
34 778
Turnov
32 520
Trutnov
30 315
Trutnov Brandýs Bolesav
Dobruška
28 022
České Budějovice
n/L-St. 29 103
Lipník nad Bečvou
34 347
Dobruška
30 906
28 822
Liberec
30 844
Lysá nad Labem
30 259
Beroun
27 576
Pardubice
27 801
Poděbrady
30 000
Liberec
29 860
Dobříš
27 228
Náchod
27 749
Přerov
29 469
Brandýs n/L-St.Boleslav
29 163
Neratovice
25 788
Hl. město Praha
27 107
Nový Jičín
28 986
Kolín
28 606
Hlavní město Praha
25 394
Tanvald
25 806
Moravský Krumlov
28 919
Varnsdorf
28 592
Průměr ČR
20 193
Průměr ČR
21 597
Průměr ČR
21 360
Průměr ČR
23 738
Velké Meziříčí
11 990
Šumperk
13 262
Svitavy
12 008
Tábor
14 706
Přeštice
11 988
Přeštice
13 224
10 908
Tachov
14 420
Žďár nad Sázavou
11 693
Kroměříž
12 149
Šlapanice Brandýs Boleslav
10 520
Stod
13 982
Klatovy
11 628
Poděbrady
11 955
Vrchlabí
10 414
Litovel
13 881
Humpolec
11 538
Sokolov
11 593
Turnov
10 183
Mělník
13 645
n/L-St.
Tachov
11 278
Svitavy
10 976
Domažlice
9 965
Žamberk
12 658
Svitavy
10 048
Zábřeh
10 149
Slavkov u Brna
9 861
Klatovy
10 512
Strakonice
9 831
Říčany
9 868
Mikulov
7 400
Hodonín
10 266
Domažlice
9 302
Břeclav
9 091
Cheb
7 143
Cheb
9 412
Šumperk
8 565
Pelhřimov
8 642
Milevsko
5 342
Světlá nad Sázavou
8 497
Nejnižší hodnoty : 1)
Bez nástaveb a přístaveb.
V etapě stále sílícího procesu suburbanizace, tedy směřování bytové výstavby do zázemí velkých měst, je rovněž účelné porovnat, jak draho se staví ve čtyřech největších městech republiky a v jejich okolních správních obvodech. V tabulce 69 jsou uvedeny za každý obvod ukazatele za poslední tři roky, včetně pořadí obvodů v daném roce. Co se týče výstavby rodinných domů, je z uvedených hodnot zjevné, že bytová výstavba v největších městech i v jejich zázemí byla v posledních letech orientována zejména na zakázkovou výstavbu nadstandardních rodinných vil pro vyšší příjmové vrstvy obyvatel pracujících v těchto městech. Drahá výstavba realizovaná z převážné části stavebními firmami formou zakázek tzv. „na klíč“ se uplatňovala především v hlavním městě a jeho zázemí (Kladno, Černošice) a ve městech Brně a jeho zázemí (Kuřim) a Plzni. Na druhé straně obvod Blovice na Plzeňsku, obvody Ivančice a Vyškov na Brněnsku a velká část správních obvodů na Ostravsku (zejména obvody Bílovec, Hlučín, Kopřivnice a Opava) zaujímaly v ukazateli pořizovací hodnoty 1 m2 užitkové plochy dokončených bytů podprůměrné postavení. K výraznému nárůstu pořizovací hodnoty jednotky užitkové plochy došlo mezi roky 2003 a 2004 ve správních obvodech Tišnov a Rosice, kde vzrostla o více jak 4 000 Kč. Naopak v Českém Těšíně došlo mezi těmito roky k poklesu hodnoty o 4 029 Kč. Mezi roky 2004 a 2005 nejvíce vzrostla hodnota 1 m2 užitkové plochy v Kravařích, kde došlo k nárůstu o 7 569 Kč. V předchozích letech se zde tato hodnota udržovala na nízké úrovni. Největší snížení hodnoty bylo možné pozorovat ve správních obvodech Černošice, Rosice a Bílovec, kde došlo k poklesu o více jak 2 000 Kč na 1 m2.
Tab. 69 Průměrná pořizovací hodnota 1 m2 užitkové plochy bytů dokončených v letech 2001 - 2003 podle druhu objektů ve čtyřech největších městech ČR a v jejich zázemí Průměrná pořizovací hodnota 1 m 2 užitkové plochy bytů dokončených 1) Správní obvod obce v rodinných domech s rozšířenou působností 2003 2004
v bytových domech1) 2005
2003
2004
2005
hodn.
poř.
hodn.
poř.
hodn.
poř.
hodn.
poř.
hodn.
poř.
hodn.
poř.
Hlavní město Praha Beroun Brandýs n/Labem-St.Boleslav Černošice Český Brod Kladno Kralupy nad Vltavou Lysá nad Labem Neratovice Říčany
21 790 18 048 19 769 20 886 18 236 22 518 16 796 18 472 16 233 17 838
10. 39. 21. 15. 35. 5. 68. 31. 82. 44.
23 969 19 847 19 544 24 022 16 626 20 217 15 335 20 010 15 609 17 391
4. 25. 29. 3. 91. 17. 136. 22. 125. 72.
23 975 20 834 20 642 21 786 18 233 21 340 16 883 24 092 17 012 20 713
5. 22. 25. 16. 76. 20. 119. 4. 115. 24.
27 107 0 29 103 18 258 0 0 15 190 0 0 9 868
9. x 5. 41. x x 71. x x 92.
25 062 17 071 10 520 23 539 15 331 26 786
19. 64. 93. 28. 76. 17. x x x 86.
25 362 24 415 29 163 37 946 x 20 940 25 000 30 259 x 15 341
16. 22. 8. 2. x 46. 19. 6. x 85.
Blovice Nýřany Plzeň Přeštice Rokycany Stod
14 261 16 139 21 851 16 933 16 970 17 289
141. 86. 9. 65. 64. 56.
13 670 18 470 21 765 17 345 16 391 17 039
172. 46. 12. 73. 98. 79.
18 099 18 456 22 205 20 584 16 167 21 608
79. 70. 14. 26. 138. 18.
17 498 15 983 17 310 13 224 0 34 579
47. 64. 50. 86. x 3.
17 466 14 571 24 995
62. 78. 20. x 87. 31.
x 21 201 19 720 x 18 399 13 982
x 40. 54. x 63. 91.
Blansko Brno Ivančice Kuřim Rosice Slavkov u Brna Šlapanice Tišnov Vyškov Židlochovice
16 273 19 314 12 182 23 623 14 844 16 130 17 650 14 370 14 930 17 759
79. 26. 189. 3. 126. 87. 51. 138. 123. 45.
17 194 20 136 12 409 24 884 19 334 16 290 17 132 18 797 16 802 19 081
76. 20. 197. 2. 32. 101. 77. 41. 88. 35.
17 219 23 271 15 293 25 496 17 310 18 643 18 076 19 170 17 003 19 400
108. 8. 162. 2. 104. 65. 80. 51. 116. 43.
16 667 18 157 0 19 303 18 957 23 846 16 640 0 16 710 0
59. 42. x 30. 34. 15. 60. x 57. x
22 063 18 620 17 045 21 104 19 841 9 861 10 908 21 144
30. 51. 65. 35. 43. 97. 92. 34. x x
14 784 21 913 x 18 205 17 839 17 052 21 099 16 704 15 183 x
88. 35. x 64. 66. 73. 43. 76. 86. x
Bílovec Bohumín Český Těšín Frýdek-Místek Havířov Hlučín Karviná Kopřivnice Kravaře Opava Orlová Ostrava
13 761 15 663 18 128 16 149 17 684 13 877 17 555 13 559 13 252 14 943 17 148 15 498
155. 97. 36. 85. 49. 153. 53. 162. 171. 120. 60. 100.
15 045 15 512 14 099 17 479 16 006 16 257 17 657 12 936 14 590 15 764 18 065 16 951
142. 132. 163. 68. 109. 102. 61. 186. 150. 118. 52. 84.
13 271 17 503 13 503 16 825 17 588 15 125 18 043 14 160 22 159 17 398 18 418 17 246
195. 95. 192. 120. 92. 165. 83. 180. 15. 98. 72. 107.
23 148 0 0 0 0 0 0 0 0 17 578 0 22 657
17. x x x x x x x x 46. x 18.
x x x x x x 21. x x x x x
x x x 15 967 x x x x x x x 22 727
x x x 80. x x x x x x x 30.
1)
13 928
13 393 21 944
24 772
Bez nástaveb a přístaveb.
Poněkud jiná je situace v pořizovacích hodnotách na jednotku užitkové plochy bytů dokončených v nových bytových domech. Hodnoty zde, jak již bylo zmíněno výše, velice kolísají. V roce 2005 byla nejvyšší hodnota jednotky užitkové plochy ve správních obvodech Černošice a Lysá nad Labem, kde se tato hodnota pohybovala nad 30 000 Kč za 1 m2.
