ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 867/46/2015-A NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, p.č. 1287/31 v k.ú. a obci Větřní, zapsané na LV č. 1707, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Český Krumlov Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Český Krumlov, obec Větřní, k.ú. Větřní Adresa nemovité věci: Větřní, 382 11 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Prachatice, Mgr. Kamil Košina Zdíkov 79, 384 73 Stachy
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail:
[email protected] DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 040Ex 37/05-34 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: Znalce Počet stran: 13 stran
V Trutnově, dne 2.4.2015
145 000 Kč 17.3.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 6
Ing. Michal Danielis
17.3.2015 Počet vyhotovení: 1
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. nemovitostí povinného a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 1701 ze dne 12.3.2015 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 20.1.2015. Povinný Sivák Vlastimil byl doporučeným dopisem vyzván k součinnosti, zásilka byla vrácena s poznámkou „nemá schránku”. Jelikož jsou známé skutečnosti, nemovitost je přístupná, jsou informace z KP, ÚPD, sdělení sousedů, lze ocenění provést bez součinnosti povinného. 5. Územně plánovací dokumentace obce Větřní 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 040Ex 37/05-34 9. Povodňová zpráva www.cap.cz Místopis Obec Větřní (německy Wettern) se nachází v okrese Český Krumlov, kraj Jihočeský. Ke dni 1.2.2015 zde žilo 4039 obyvatel. Obec Větřní leží na +48° 46' 39.26" severní zeměpisné šířky a na +14° 17' 30.00" východní zeměpisné délky na břehu Vltavy v blízkosti města Český Krumlov, cca. 6 km. Průměrná nadmořská výška je 592 metrů nad mořem. První písemná zmínka o obci pochází z roku 1347. Ve Větřní se nachází papírna. První dochovaná poznámka o její historii pochází z roku 1870. Části obce Větřní, Dobrné, Hašlovice, Lužná, Nahořany, Němče, Zátoň a Zátoňské Dvory. V obci je zdravotní středisko, policie, hasiči, základní a mateřská škola, prodejny potravin, domácí -2-
potřeby, bankomat, restaurace, hotely, penziony, autokempy, krytý bazén, sauna a venkovní koupaliště, dětské hřiště a dopravní spojení autobusem.
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody srovnávací. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec
SOUČASNÝ STAV Přípojky: voda elektro
BUDOUCÍ STAV
kanalizace plyn telefon zpev. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
Přípojky: voda elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř. okrajová část - ostatní
kanalizace plyn telefon zpev. příjezd autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaný pozemek se nalézají v jižní okrajové části obce Větřní, situované v zahrádkářské osadě, v okolí pozemků s rekreačními chatami, přístupné z nezpevněné komunikace p.č. 1287/1 ve spoluvlastnictví vlastníků okolních pozemků - podíl o velikosti id. 1/48 tvoří přidatné spoluvlastnictví k oceňovaným nemovitostem (oceněno v části B znaleckého posudku). Pozemky jsou vzdáleny cca. 1 km od centra města a jeho občanské vybavenosti (obecní úřad, policie, autobusová zastávka, pošta, lékárna, MŠ, ZŠ, krytý bazén, sportovní hala, koupaliště, obchody, služby a restaurační zařízení. Dle platné ÚPD obce jsou vedeny jako plochy rekreace-zahrady, chatové a zahrádkářské osady.
-3-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Sivák Vlastimil, Sadová 298, 38211 Větřní Způsob ochrany nemovitosti zemědělský půdní fond Seznam BPEJ BPEJ Výměra 83424 558 Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Sivák Vlastimil Omezení dispozičních práv Předkupní právo Zahájení exekuce - Sivák Vlastimil Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 30.03.2015 07:00:32.
Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že pozemek užívá povinný, potvrzeno sousedy.
-4-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek p.č. 1387/31
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemeky p.č. 1287/31 o výměře 558 m2 je zahradou v zahrádkářské osadě, dle ÚPD obce je pozemek veden jako plocha rekreace - zahrady, chatové a zahrádkářské osady. V současnosti se na oploceném pozemku s bánou a brankou nalézají základy chaty (nezabezpečené povětrnostním vlivům) - staré cca 2roky, dožitá dřevěná kolna se sedlovou střechou a krytinou z pálených tašek, skleník a upravené záhonky s betonovými obrubníky. Území není zasíťováno, pozemek je přístupný z nezpevněné komunikace. Pozemky jsou oplocené, užívány v souladu s právním stavem. Obec nemá platnou cenovou mapu pozemků. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Český Krumlov KRC: 0,85
KMP: 0,97
KPP: 0,94
KDD: 0,97
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
1 237 535 000 432,50 0,75 Parcela č.: Popis pozemku: Oplocená zahrada v centru Českého Krumlova o CP 1.237 m2. Zahrada se rozkládá na jižním svahu s výhledem na historickou část města. Je osázena ovocnými stromy a keři. Na pozemku je dřevěná kůlna, sloužící jako sklad zahradního nářadí. O přípojku elektrického proudu je zažádáno, voda je pitná obecní. Klidné místo, občanská vybavenost v místě. Celková cena:535 000 Kč za nemovitost Umístění objektu:Centrum obce Plocha pozemku:1237 m2 Voda:Dálkový vodovod Lokalita: Staré Dobrkovice KRC: 0,85
KMP: 0,97
KPP: 1,01
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
1 632 460 000 281,86 0,83 Parcela č.: Popis pozemku: Mírně svažitý pozemek s ovocným sadem na okraji Českého Krumlova. Pozemek který je nedaleko za Starými Dobrkovicemi, má výměru 1632 m2 a jeho část s ovocnými stromy a chatkou pro rodinnou rekreaci(dřevostavba) je ze všech stran oplocena. Vjezd je uzamykatelnou bránou.Je orientován na jihozápad. Příjezd k pozemku je do mírného svahu po nezpevněné komunikaci,20 m od asfaltové silnice. Nedaleko je autobusová zastávka. Možnost vybudování elektro přípojky cca 60m od pozemku. Celková cena:460 000 Kč za nemovitost Umístění objektu:Polosamota Plocha pozemku:1632 m2 Doprava:Silnice, Autobus Lokalita: Český Krumlov KRC: 0,85
KMP: 1,00
KPP: 0,97
KDD: 0,99
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
568 230 040 405,00 0,82 Parcela č.: Popis pozemku: Oplocená zahrada při vjezdu do Č. Krumlova. Na pozemku dřevěná -5-
KUV: 1,00
325,14
KUV: 1,00
234,72
KUV: 1,00
330,58
chatka na přespání, studna s vodou možností napojení do chatky; bez el. energie. Celková cena:230 040 Kč za nemovitost Plocha pozemku:568 m2 Lokalita: Plešivec, Český krumlov KRC: 0,85
KMP: 0,96
KPP: 0,97
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,20
2 336 280 000 119,86 0,95 Parcela č.: Popis pozemku: Pozemek v Českém Krumlově pod sídlištěm Plešivec u hlavní komunikace směr Větřní. V minulosti sloužil pozemek jako terasovité zahrady (zbytky zídek a schody), pozemek delší dobu není udržován. Jedná se o jižní svah s výhledem na řeku Vltavu. Sítě u pozemku. V levém spodním rohu pozemku je horizontální průzkumná štola „ Český Krumlov“ dlouhá 16m. Celková cena:280 000 Kč za nemovitost Umístění objektu:Rušná část obce Plocha pozemku:2336 m2 Doprava:Vlak, Silnice, MHD, Autobus Lokalita: Větřní, Český Krumlov KRC: 0,85
KMP: 0,98
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
113,85
KUV: 1,00
1 200 230 000 191,67 0,83 Parcela č.: 159,66 Popis pozemku: Zahrada 1200m2, s elektrikou zděná podsklepená chatka 3x4m, skleník 5x3m, dřevěné boudy 7x4m a 2,5x2,5m, pod zahradou potok na užitkovou vodu 2x kontajnery 1000l, 16 ovocných stromů, příjezdová cesta pro auto. Vybavení nemovitosti Dopravní spojení Příjezd osobním autem Příjezd Nezpevněný Elektrický proud 230 V (220 V) Zavedené inž. sítě Elektrický proud Zdroj vody Pramen Způsob vytápění Tuhá paliva Typ konstrukce Zděná cihlová Cena: 230.000 Kč Průměrná jednotková cena 232,79 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase dvojím způsobem: – pozemek v ÚPD veden jako plochy rekreace-zahrady, chatové a zahrádkářské osady (s přidatným spoluvlastnictvím spočívajícím v podílu id.1/48 na přístupové komunikaci- oceněno samostatně) Pozemky se pohybují v intervalu od 100,- do 300,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je pod střední úrovní intervalu, t.j. 180,-Kč/m2
Druh pozemku
Parcela č.
zahrada 1287/31 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 558 558
-6-
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 180 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 100 440 100 440
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Dřevěná kůlna
Popis
Parc. číslo Množství
Kůlna je přízemní, 1287/31 zastřešená sedlovou střechou s pálenou krytinou. ZP 9 m2, OP 33 m3 Skleník Skleník z 1287/31 ocelových profilů se zasklením a základy Věcná hodnota ostatních staveb celkem
33,00 m3
12,00 m2
JC
RC
Opotřebe ní 1 850 61 050 Kč 45 % Kč/m3
33 578 Kč
1 650 19 800 Kč Kč/m2
10 890 Kč
45 %
VH
44 468 Kč
-7-
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota
100 440 Kč
Obvyklá cena 145 000 Kč slovy: Jednostočtyřicetpěttisíc Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u pozemků použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky v okolí cca. 5 km, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Pozemku vedeném dle ÚPD obce jako plocha rekreace zahrady, chatové a zahrádkářské osady, situované v okrajové části obce v zahrádkářské osadě, se stavbou základů stavby chaty, kolny a skleníku v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Hodnota pozemku Hodnota součástí pozemku Navržená předběžná srovnávací hodnota
100 440,-Kč 44 468,-Kč 144 908,-Kč
Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 3. práv a závad s nemovitostmi spojených
-8-
zapsaných na LV č. 1701 145 000,-Kč 0,-Kč 0,-Kč
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - Pozemku p.č. 1287/31, v k.ú. a obci Větřní, zapsaném na LV č. 1701, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Český Krumlov; se zohledněním práv a závad
ve výši 145 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 2.4.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 867/46/2015-A znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 46.
-9-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1701 ze dne 12.3.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce ÚPD obce Databáze odhadců nemovitostí, realitních serverů, wikipedia
- 10 -
počet stran A4 příloze 1 1 1 1 1 1 0
Snímek katastrální mapy
- 11 -
Fotodokumentace nemovitosti
- 12 -
Mapa oblasti
- 13 -
