2014

Znalecký posudek č.85/24/2014 O ceně pozemku p.č 2966/14 v k. ú. a obci Horní Suchá, okres Karviná, zapsáno na LV 1513

Objednatel posudku:

Účel posudku:

Mgr. Simona Kiselová Exekutorský úřad Karviná Karola Sliwky 125/20 733 01 Karviná - Fryštát

Zjištění ceny obvyklé pro exekuční řízení č. 171 EX 00203/12

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb., vyhlášky č. 441/2013 Sb. podle stavu ke dni 13.5.2014 posudek vypracoval: Ing.Petra Raabová Lyžbice 688 739 61 Třinec za přítomnosti a ve spolupráci s p. Bc.Renatou Lacko

Posudek obsahuje 13 stran textu a 3 stránky příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Třinec, dne 1.6.2014

–2–

A. Nález 1.Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení obvyklé ceny nemovitosti – pozemku p.č. 2966/14 nacházející se v obci Horní Suchá, k.ú. Horní Suchá, s příslušenstvím, vše zapsáno na LV č.1513. Nemovitost tvoří: Pozemek p.č. 2966/14 orná půda o výměře 872 m2

2.Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13.5.2014 bez přítomnosti vlastníka oceňované nemovitosti.

3.Podklady pro vypracování posudku Informace z katastru nemovitostí pro k.ú. a obec Horní Suchá LV č. 1513 – pořízeno dálkovým prohlížečem Snímek katastrální mapy pořízený dálkovým prohlížečem pro k.ú. a obec Horní Suchá Skutečnosti zjištěné na místě samém Usnesení soudního exekutora Mgr. Simony Kiselové ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění. Vyhláška ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., (oceňovací vyhláška) ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č.450/2012 Sb., vyhlášky č. 441/2013 Sb.

4.Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Moravskoslezský Karviná Horní Suchá Horní Suchá (644404)

Podle údajů z katastru nemovitostí ke dni ocenění jako vlastníci nemovitosti na LV č. 1513 Horní Suchá, jsou zapsáni: SJM Hlavička Jiří a Hlavičková Věra, Šrámkova 1375/10, 736 01 Havířov 1.

5.Dokumentace a skutečnost K nemovitosti nebyla doložena žádná projektová dokumentace.

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

pro k.ú.

–3–

6.Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Horní Suchá. Dle platného územního plánu Obce Horní Suchá se jedná o pozemek nestavební, nacházející se v zóně ZS – plocha soukromé zeleně. Pozemek je situován v okrajové části obce, v zóně soukromé zeleně, kde tyto plochy jsou zejména určeny pro rekreační účely ve spojení s drobnou pěstitelskou činností. Oceňovaný pozemek sousedí se zástavbou rodinných domů, je rovinatého charakteru, zatravněný s výsadbou ovocných stromů. Přístup k nemovitosti je po nezpevněné, veřejně přístupné komunikaci, která vede přes pozemky jiných vlastníků, není tedy právně ošetřen. Parkovací možnosti jsou zde špatné, nepříznivá docházková vzdálenost k zástavce autobusové dopravy. Na pozemku na přední pravé hranici (pohled od vstupu) se nachází plechová bouda sloužící k uskladnění nářadí, jedná se o starší UNIMO buňku osazenou na dřevěných trámech, strop je ošetřen krytinou IPA, která je již značně poškozena. Vzhledem k osazení tohoto objektu na terén se nejedná o nemovitost. V zadní části pozemku je suché WC. Za UNIMO buňkou je posezení a udírna. Pozemek je oplocený, jedná se o ocelové pletivo s ocelovými sloupky, ocelová vrata a vrátka. Pozemek není napojen na žádné inženýrské sítě, na pozemku je elektrické vedení – toto není pro zahradu v užívání, kanalizace vede pozemkem v části sloužící jako přístupová komunikace.

7.Obsah posudku I.

Ocenění dle oceňovací vyhlášky

Venkovní úpravy 1) Oplocení 2) Záchod dřevěný bez žumpy 3) Udírna zděná z pálených nebo betonových cihel 4) Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva vč.sloupků 5) Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků b) Trvalé porosty c) Pozemky a)

II.


a) Porovnávací metoda

–4–

B. Posudek Ocenění dle oceňovací vyhlášky

I.

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku.

Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku 1 2 3 4

5

Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi Vlastnické vztahy Změny v okolí Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) Povodňové riziko

Hodnocení znaku

II. Poptávka nižší než nabídka

Pi

–0,03

IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) III. Bez vlivu II. Bez vlivu

0,00

IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

1,00

0,00 0,00

4

Index trhu: IT = P5 × (1 +  Pi) = 0,970 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1

Druh a účel užití stavby

2

6

Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Poloha pozemku v obci Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Občanská vybavenost v okolí pozemku Dopravní dostupnost

7

Hromadná doprava

3 4 5

8

Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

Index polohy: IP = P1 × (1 +

0,85

III. Okrajové části obce II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci III. V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci V. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti I. Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti nad 1000 m I. Bez možnosti komerčního využití

0,05 –0,05

II. Bezproblémové okolí I. Vyšší než je průměr v kraji II. Bez dalších vlivů 11

 Pi) = 0,816 i=2

Pi

I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba

0,01

–0,01 –0,01 –0,03 0,00 0,00 0,00 0,00

–5–

a) Venkovní úpravy a.1) Oplocení – § 10 Ocelové pletivo, bez podezdívky v délce 22,40 m, výška oplocení 1,55 m ze strany hranice s pozemkem p.č.2966/10, dále 17 m ze strany hranice s pozemkem p.č.2966/5. Stáří, potřebné pro vyhodnocení opotřebení, bylo stanovené odhadem.

Zatřídění pro potřeby ocenění 13.1. Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr: 61,07 m2 PP Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,291 Ocenění Základní cena: 61,07 m2 PP × 240,– Kč/m2 PP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

× × =

0,9000 2,2910 30 220,86 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 20 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: 100 × 20 / (20 + 10) = 66,667 % Odpočet opotřebení: 30 220,86 Kč × 66,667 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

20 147,34 Kč 10 073,52 Kč

= × =

10 073,52 Kč 0,792 7 978,23 Kč

14 656,80 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,970 Index polohy: IP = 0,816 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp Oplocení – určená cena:

7 978,23 Kč

a.2) Záchod dřevěný bez žumpy – § 10 Na pozemku je umístěné starší suché WC, bez žumpy.

Zatřídění pro potřeby ocenění 22.1. Záchod dřevěný bez žumpy: 1 ks Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 242 Ostatní inženýrská díla j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.39.99 Stavební díla jinde neuvedená Koeficient změny ceny stavby: 2,291 Ocenění Základní cena: 1 ks × 1 800,– Kč/ks

1 800,– Kč

–6– Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

× × =

0,9000 2,2910 3 711,42 Kč


– =

2 474,29 Kč 1 237,13 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,970 Index polohy: IP = 0,816 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

1 237,13 Kč 0,792 979,81 Kč

Záchod dřevěný bez žumpy – určená cena:

979,81 Kč

a.3) Udírna zděná z pálených nebo betonových cihel – § 10 Svépomoci byla zhotovená zděná udírna z pálených cihel.

Zatřídění pro potřeby ocenění 24.1. Udírna zděná z pálených nebo betonových cihel: 1,00 m3 OP Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 242 Ostatní inženýrská díla j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.39.99 Stavební díla jinde neuvedená Koeficient změny ceny stavby: 2,291

Ocenění Základní cena: 1,00 m3 OP × 2 010,– Kč/m3 OP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

× × =

0,9000 2,2910 4 144,42 Kč


– =

828,88 Kč 3 315,54 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,970 Index polohy: IP = 0,816 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP

= ×

3 315,54 Kč 0,792

2 010,– Kč

–7– Cena stavby: CS = CSN × pp

=

Udírna zděná z pálených nebo betonových cihel – určená cena:

2 625,91 Kč 2 625,91 Kč

a.4) Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků – § 10 Ocelová vratka a vrata jsou umístěna při vstupu na pozemek.

Zatřídění pro potřeby ocenění 14.2. Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva,vč.sloupků: 1 ks Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,291

Ocenění Základní cena: 1 ks × 1 450,– Kč/ks Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

1 450,– Kč × × =

0,9000 2,2910 2 989,76 Kč

– =

1 993,18 Kč 996,58 Kč

= × =

996,58 Kč 0,792 789,29 Kč



Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva,vč.sloupků – určená cena:

789,29 Kč

a.5) Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků – § 10 Ocelová vratka a vrata jsou umístěna při vstupu na pozemek.

Zatřídění pro potřeby ocenění 14.5. Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků: 1 ks Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení

–8– Koeficient změny ceny stavby: 2,291

Ocenění Základní cena: 1 ks × 3 420,– Kč/ks Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

3 420,– Kč × × =

0,9000 2,2910 7 051,70 Kč

– =

4 701,16 Kč 2 350,54 Kč

= × =

2 350,54 Kč 0,792 1 861,63 Kč



Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků – určená cena:

1 861,63 Kč

b) Trvalé porosty – § 40 - § 47 Na pozemku jsou osazeny 3 jabloně, třešeň, švestka, hruška. Ovocné dřeviny – zahrádkový typ výsadby – příloha č. 36 Množství Název Parc. č. Stáří Jedn. cena 3 ks jabloň polokmen 2966/14 5 r. 1 172,– Kč 1 ks třešeň polokmen 2966/14 5 r. 1 201,– Kč 1 ks broskvoň 2966/14 2 r. 440,– Kč 1 ks švestka 2966/14 2 r. 399,– Kč 1 ks hrušeň polokmen 2966/14 2 r. 543,– Kč Ovocné dřeviny (zahrádkový typ výsadby) – celkem:

Úprava

=

Trvalé porosty – určená cena:

Celková cena 3 516,– Kč 1 201,– Kč 440,– Kč 399,– Kč 543,– Kč 6 099,– Kč

6 099,– Kč

c) Pozemky – § 9 Pozemek p.č. 2966/14 o výměře 872 m2, zatravněný s výsadbou ovocných dřevin.

Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Název okresu:

Horní Suchá Karviná

Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce 2 Hospodářsko-správní význam

II. 2001 – 5000 obyvatel IV. Ostatní obce

Oi 0,85 0,60

–9–

3 4 5 6

obce Poloha obce Technická infrastruktura v obci Dopravní obslužnost obce Občanská vybavenost v obci

Základní cena výchozí:

V. I. III. II.

Ostatní případy Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn Železniční a autobusová zastávka Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení

0,80 1,00 0,90 0,98

ZCv = 540,– Kč/m2

Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 194,32 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,970 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 1 Svažitost pozemku a expozice 2 3 4 5 6

Ztížené základové podmínky Ochranná pásma Omezení užívání pozemku Geometrický tvar pozemku Ostatní neuvedené

III. I. I. II. II.

ostatní orientace Neztížené základové podmínky Mimo ochranná pásma Bez omezení užívání Tvar bez vlivu na využití Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 0,816 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,792 § 9 odst. 3 – Jiné pozemky (dle § 4 odst. 1) Základní cena upravená: Parc. č. Název 2966/14 orná půda

ZCU = ZC × I × 0,30 = 46,1704 Kč/m2 Výměra [m2] 872

Pozemky – určená cena:

II.

Cena [Kč] 40 260,59

40 260,59 Kč


a) Ocenění porovnávací metodou Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, stanoví v § 2, že majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi

– 10 – prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti se stanoví na základě obvyklých metod tržního ocenění. V daném případě se jeví jako nejvhodnější metoda porovnávací. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Vzhledem ke skutečnosti, že relevantní data o skutečně obchodovaných nemovitostech, daného typu a v obdobném stavu, jsou k dispozici v omezené míře, byly pro porovnávací metodu použity objekty nabízené v současné době realitními kancelářemi. Průzkumem trhu bylo zjištěno, že se srovnatelnými nemovitostmi – zahradami se v dané lokalitě obce nebo okolních obcí na trhu nemovitosti obchoduje běžně, avšak u srovnatelných nemovitostí ke dni ocenění je nabídka vyšší než poptávka. Pokud je možno provést srovnání nejméně se třemi obdobnými nemovitostmi shodných vnějších a vnitřních charakteristických znaků, porovnávání jejich polohy, velikosti, využití, technického stavu nemovitosti a realizovaných cen, určí odhadce srovnávací cenu na základě porovnání dostupných informací a svých odborných znalostí. Při cenovém porovnání je třeba uvažovat nemovitosti polohou i typem velmi podobné. Z pravidla se pro výpočet indexu odlišnosti používají následující koeficienty: K1- Redukce z pramene ceny, K2- Velikost, K3- Poloha, K4- Využitelnost, K5- Celkový stav, K6- Dopravní dostupnost, K7- Inženýrské sítě, K8- Ostatní vlivy, KC- Koeficient celkový.

Oceňovaná nemovitost: Pozemek .č. 2966/14 , k.ú. Horní Suchá Výměra: 872 m2 Kultura: orná půda Tabulka č.1: Srovnávací nemovitosti: Lokalita

Horní Suchá

Druh pozemku

Typ pozemku

orná půda

nestavební

Výměra m2

1470

Jednotková cena Kč/m2 374

Celková cena Kč 550 000

Klidné prostředí s pěkným výhledem. Rovinatý pozemek, oplocený ze dvou stran, 5 minut autobus, zastávka do města Havířov. Plyn, voda, elektřina na hranici pozemku. Kanalizace je ve výhledu obce. Vlastní příjezdová cesta. Okolní nová i starší výstavba. Avizovaná cena je s provizí RK, zdroj internet červen/2014.

Dolní Suchá - Havířov

zahrada

nestavební

803

369

Oplocená zahrada o výměře 803 m2 s montovanou budkou o výměře 16 m2. Zahrada není v zahrádkářské kolonii. Na pozemku jsou starší ovocné stromy, jehličnany a pergola porostlá vinnou révou. Voda a elektřina na hranici pozemku, suché WC. Avizována cena je s provizí RK, zdroj internet květen/2014.

296 000

– 11 – Havířov- Dolní Datyně

zahrada

nestavební

1020

458 000

449

Pozemek, který je mírně svažitý. Pozemek je celý oplocený a je na něm postavena kůlna a několik ovocných stromů. Stromy jsou jabloně, broskve, ořech a několik jehličnanů. Příjezdová cesta je nezpevněná, po které je zajištěný přístup věcným břemenem. Sítě vedou asi 150 m od pozemku, elektřina, voda a kanalizace. Plyn zde není. Krásné klidné slunné místo, v budoucnu možnost stavby RD. Avizovaná cena je s provizí RK, zdroj internet červen/2014

397 Kč/m2

Průměrná cena inzerovaných pozemků :

Tabulka č.2 – srovnávací nemovitosti a koeficienty Pořadí Srovnávací nem.

K1

K2

K3

K4 K5

K6 K7

1

Horní Suchá

0,85 1,1

1

1

0,95

1

1

2

Dolní Suchá - Havířov

0,85

1

1

1

1

1

3

Havířov- Dolní Datyně

0,85 1,1

1

1

1,1

1

1

K8

KC

0,95 0,84 1

Upravená jednotka Kč/m2 316

0,85

314

0,95 0,90 0,88

395

342 K1- Redukce z pramene ceny, K2- Velikost, K3- Poloha, K4- Využitelnost, K5- Celkový stav, K6- Dopravní dostupnost, K7- Inženýrské sítě, K8- Ostatní vlivy, KC- Koeficient celkový. Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 : Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:

314 Kč 342 Kč 395 Kč

× =

342 Kč 872,00 m2 298 224,– Kč

– 12 –

C.Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena venkovních úprav Cena trvalých porostů Cena pozemku Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem

14 231,- Kč 6 099,- Kč 40 260,- Kč 60 590,– Kč 298 224,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 240 000,– Kč Cena slovy: dvěstěčtyřicettisíc Kč

V Třinci 1.6.2014

Ing.Petra Raabová Lyžbice 688 739 61 Třinec

– 13 –

C. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského Soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006 č.Spr. 1822/06 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 85/24/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č.43/14 podle připojené likvidace.

E. Seznam příloh 1. fotodokumentace 2. snímek z katastru nemovitostí – pořízeno dálkovým přístupem 3. výpis z katastru nemovitosti

2014

Recommend Documents