Znalecký posudek tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2846 / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění
Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu pro účely nedobrovolné dražby Č. j: 519/2014-A
Předmět ocenění Bytová jednotka č. 1469/11, LV č. 7812, s podílem na společných částech domu a pozemku 257/6208, budova zapsána na LV č. 4037 na pozemcích: pozemek parc.č. 2265, LV č. 4037 další pozemky: pozemek parc.č. 2266, LV č. 4037 Adresa Kraj Karlovarský kraj Kat. území Sokolov Část obce dle LV Sokolov
Město Ulice
Sokolov Heyrovského
Počet obyvatel 24111 č.p. 1469, 1468
Objednatel EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická č.p. 780 č.o. 61 181 00 Praha 8 ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Bytová jednotka
Tel. E-mail IČ DIČ Vrbická Alena - Habartov, Karla Čapka 121, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 516114/205
Zpracováno pro
dražebníka
Vypracoval Licence číslo
Chmelíková Eva Lidická 51 360 20 Karlovy Vary email:
[email protected]
0511
Počet stran textu 1 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha
Dne Ke dni Prohlídka dne
tel: 777 118933 Počet stran příloh
50.04 m2
14.6.2014 11.6.2014 11.6.2014
4
8 800 Kč/m2
440 400 Kč
440 000 Kč Čtyřistačtyřicet tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
Komentář k ceně Cena 440.000,- Kč plně odpovídá situaci na lokálním realitním trhu a plně reflektuje všchny hodnotvorné aspekty bytu, tj. technický stav a provedení, standard výbavy, lokalitu aj. V tomto případě umístění bytu v 4.NP bez výtahu, neodborně provedená rekonstrukce, dobrou polohu v rámci města s dobrou dostupností centra města, služeb a obchodů. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti
-1-
Kladné stránky : Bytový dům po celkové opravě a modernizaci Bytový dům v blízkosti veškeré občanské vybavenosti Záporné stránky: byt situován v 4NP. domu bez výtahu neodborně provedená rekonstrukce Podmínky platnosti ceny Cena uvedená v ocenění je platná bez promítnutí pohledávky ze zástavního práva uvedeného v LV a rizicich a dále je cena platná za skutečností popsaných v tomto ocenění a zjištěných při prohlídce bytu. Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO
Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Zástavní právo smluvní Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, 14000 Praha 4, RČ/IČO: 45244782 o k zajištění pohledávek a jejich příslušenství, tj.: a) pohledávky banky vyplývající ze smlouvy o úvěru č. 4072812823 znějící na částku ve výši 450.000,- Kč, b) veškeré budoucí pohledávky banky, které budou vznikat od uzavření předmětné smlouvy do 27.11.2028, a to až do celkové výše 450.000,- Kč. Jednotka: 1469/11 V-6341/2008-409 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 19.12.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 19.12.2008.
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE
Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva
-2-
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE
Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu nejedná se o prodej Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu nebyl doložen
-3-
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4037. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7812, vyhotovil Vyhotoveno dálkovým přístupem 22.05.2014. Datum předání kompletních podkladů 8.6.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7812, vyhotovil Vyhotoveno dálkovým přístupem 22.05.2014. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Sokolov významným městem regionu , má 24111 obyvatel, ve městě jsou veškeré služby, úřady, nemocnice, zdravotní střediska, železniční stanice, divadlo, kino, střední školství, plná obchodní síť. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Objekt je situovaný na okraji sídlištního útvaru "Michal" a to v řadové uliční zástavbě ul. Heyrovského, zástavba nízkopodlažními netypovými obytnými domy, zástavba z let 1950 - 1960, z pohledu lokality průměrná lokalita v blízkosti nákupních center - Tesco , Kaufland , v lokalitě je škola, školka , pošta , do centra města cca 15 min pěšky .Pozemky napojeny na veškeré inženýrské sítě včetně plynu . Průměrná hustota obyvatel, MHD - zastávka 100 m. Přístup k domu z městské obousměrné zpevněné komunikace, dále přes chodník ve vlastnictví obce . Přístupové cesty ve vlastnictví Města Sokolova. Informace o nemovitosti Bytová jednotka č. 11 o velikosti 1+2 , celková plocha včetně příslušenství je 51,79 m2. Popis: Objekt je plně podsklepený , zděný , půdorysný tvar obdélníkový , čtyři nadzemních podlaží , půdní prostor , dřevěný krov , střecha valbová . V domě jsou situovány bytové jednotky č. 1 - 12 .Objekt z klasického cihelného zdiva ( obvodové stěny o tl. 47 cm) , stropy pravděpodobně betonové montované , střecha valbová s dřevěným krovem s krytinou z betonových tašek , klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu . Vnější omítky tvoří kontaktní tepelná izolace s akrylátovou omítkou , schody betonové s povrchovou úpravou broušené teraco s kovovým zábradlím.Rozvod teplé a studené vody , el. instalace 220/380 , objekt napojen na veškeré inženýrské sítě včetně plynu .Rok výstavby pravděpodobně v letech 1950-1960. V domě není výtah. Objekt po opravě krytiny střechy . výměny rozvodů vody , nové vnější omítky včetně izolace. Jednotka č. 11 situována ve 4. nadzemním podlaží, prohlídka byla vlastníkem umožněna, pro ocenění je technický stav a vybavení bytu uvažováno dle skutečného provedení. Hodnocení jednotky : vnitřní omítky dvouvrstvé štukové, okna plastová zdvojená, dveře vnitřní dřevěné typové hladké osazené do ocelových zárubní s dřevěnými obložkami, vytápění centrální parovodní , teplá voda též z městské výtopny, v kuchyni standardní kuchyňská linka, plynový sporák, podlahy v obytných místnostech z plovoucího lamina, hygienické zařízení standardní, WC combi. Vnitřní rozvody vody, kanalizace, plynu provedeny. Výtah chybí. Jednotka ve standardním provedení a vybavení po částečné modernizaci v roce 2007, kdy došlo k výměně oken za plastová, nové lamino podlahy, dveře s obložkami, nová kuchyňská linka, sprchový kout i WC. Dosti velká část modernizace byla provedena neodborně a instalované zařízení je zčásti zničené. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1742/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 4.NP Velikost bytu 2+1
Počet NP domu celkem Výtah
4 Ne
Počet podlaží bytu Orientace oken
Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná
1 sever, jih
Ano
Technický stav Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] Stav budovy je průměrný, došlo k výměně oken za plastová, střešní krytiny a instalace kontaktního zateplovacího systému. Technický stav jednotky průměrný Opotřebení odhadem % Jednotka ve standardním provedení a vybavení po částečné modernizaci v roce 2007, kdy došlo k výměně oken za plastová, nové lamino podlahy, dveře s obložkami, nová kuchyňská linka, sprchový kout i WC. Dosti velká část modernizace byla provedena neodborně a instalované zařízení je zčásti zničené. Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci
Byt (jednotka)
-4-
po částečné rekonstrukci
50
50
Konstrukce Okna Dveře Podlahy
Rozsah plastová dřevěné plovoucí lamino
Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení základy a zemní z armovaného betonu práce vodorovné betonové montované konstrukce, stropy krytina střech betonová tašková
Rok provedení 2007 2007 2007 Konstrukce svislé konstrukce
Provedení zděné v tloušťce 45 cm
konstrukce střechy
sedlová s krovem dřevěným pozinkované
úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady
vápenná omítka štuková obklad keramický
klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody
dveře a vrata povrch podlah elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody
vchodové dřevěné z masivu laminátové plovoucí světelný a motorový rozvod
okna vytápění vnitřní vodovod
svislé a vodorovné potrubí průtokovým ohřívačem (karmou)
vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)
Počet koupelen Vybavení koupelny sprchový kout, umyvadlo
1
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
kontaktní zateplovací systém betonové s úpravou stupňů brousene teraco plastová s dvojsklem z centrální kotelny rozvod studené a teplé rozvod plynu domácí telefon
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sporák plynový Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet samostatných WC
1
1.NP bytu - výčet místností obývací pokoj pokoj kuchyně předsíň koupelna WC sklep
plocha 17.98 15.34 8.40 3.97 1.80 0.80 3.50
Součet ploch za podlaží
-5-
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 17.98 m2 1.0 15.34 m2 1.0 8.40 m2 1.0 3.97 m2 1.0 1.80 m2 1.0 0.80 m2 0.5 1.75 m2
51.79 m2
50.04 m2
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum změny inzerátu 28.04.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2+1 Výtah Ne Podlahová plocha 54.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
590 000 Kč 15 % 502 000 Kč
m2 10 900 Kč/m2 9 300 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví. Byt se nachází ve druhém patře cihlového domu v klidné části Sokolova. Dům má novou střechu, fasádu (zateplení), plastová okna, stoupačky. Byt je v původním, zachovalém stavu, je prodáván včetně kuchyňské linky a sporáku. Náklady na bydlení činí 3.000,- Kč + elektřina a plyn. Stejná lokalita, podobný technický stav.
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum změny inzerátu 27.05.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2+1 Výtah Ne Podlahová plocha 51.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
450 000 Kč 0 % 450 000 Kč
m2 8 800 Kč/m2 8 800 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízíme ke koupi byt 2+1 (51m2) v cihlovém bytovém domě. Byt je částečně rekonstruovaný (koupelna, plastová okna). Výměra pokojů je 13 a 20m2, kuchyně 11m2, 4,5m2 předsíň a 2m2 sociální zařízení. Byt je v dobrém, udržovaném stavu. Nemovitost je prodávána v rámci insolvenčního řízení. Redukce ceny není aplikována, neboť již tato nabídková cena je zpravidla v úrovni tržní hodnoty či nižší. Podobná lokalita, podobný technický stav.
-6-
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum změny inzerátu 25.03.2014 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2+1 Výtah Ano Podlahová plocha 53.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
m2 9 400 Kč/m2
500 000 Kč 0 % 500 000 Kč
9 400 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízíme k prodeji byt 2+1 s balkonem v Sokolově ve 2.patře panelového domu o výměře 52,2 m2. Byt je bez kuchyňské linky, po rekonstrukci koupelny. Prodej je v rámci insolvenčního řízení - bližší informace v RK. Podobná lokalita, podobný technický stav, bez kuchyňské linky
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
8 800 - 9 400 Kč/m2
450 000 - 502 000 Kč 8 800 Kč/m2
Pro porovnání jsem vybrala 3 reprezentanty, kteří svoji polohou a typem objektu se nejvíce přibližují hodnocené nemovitosti . Standard výbavy a technický stav porovnávacích nemovitostí je také podobný, tudíž provnávací metoda poskytuje nejpřesnější určení porovnávací hodnoty.Jednotka je situována v 4 NP v domě bez výtahu, byt je po částečné rekonstrukci, která byla ovšem provedena neodborně a proto jsem stanovila jednotkovou porovnávací hodnotu ve spodní části porovnávací hodnoty . Tuto cenu též považuji za obvyklou. Kladné stránky : Bytový dům po celkové opravě a modernizaci Bytový dům v blízkosti veškeré občanské vybavenosti Záporné stránky: byt situován v 4NP. domu bez výtahu neodborně provedená rekonstrukce Vypracoval Chmelíková Eva Lidická 51 Licence číslo 360 20 Karlovy Vary 0511
podpis
-7-
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne 2.11.1994 č.j. Spr.1561/94 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemov. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. .2846/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. ................
-8-
Fotodokumentace
-9-
Fotodokumentace
- 10 -
Fotodokumentace - mapy
- 11 -
- 12 -
- 13 -
