2014

Výtisk č.: ZNALECKÝ

POSUDEK

číslo 2108/18/2014 o ceně dále uvedených pozemků ( PK ) z LV č. 568, zapsaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj–Katastrální pracoviště Tábor v k. ú. R a t i b o ř i c e u T á b o r a, obec Ratibořské Hory a o ceně trvalých porostů na těchto pozemcích, včetně případných závad. Posudek vyžádal:

Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek F r a n k Tovární 197 381 01 Č e s k ý K r u m l o v

Účel posudku:

Ocenění nemovitosti ve výlučném vlastnictví povinného Jana Smejkala.

Posudek vypracoval: Ing. Kliment Václav J. Bendy 1309/12 370 05 České Budějovice Specifické požadavky zadavatele: Stanovení ceny výše uvedené nemovitosti – včetně práv a závad cenou v čase a místě obvyklou k datu vydání usnesení. Podklady pro vypracování posudku: -

usnesení čj. 125 EX 427/06-239 VS ze dne 20. 03. 2014 výpis z katastru nemovitostí z LV č. 568 k. ú. Ratibořice u Tábora – 13 stran ortosnímky M 1:5000 se zákresem pozemků porostní mapa M cca 1:10000 se zákresem pozemků typologická mapa M cca 1:10000 se zákresem pozemků lesní hospodářská osnova ( LHO ) vypracovaná pro LHO Tábor – Mladá Vožice, ORP Tábor – s platností od 01. 01. 2011 do 31. 12. 2020

Datum provedení místního šetření:

11. 04. 2014

Datum, ke kterému se ocenění provádí:

20. 03. 2014

Cenový předpis, podle něhož se ocenění provádí: Zákon č. 151/1997 Sb.o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů a vyhláška ministerstva financí č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku ( oceňovací vyhláška )

2

Stanovení ceny obvyklé: Cenou obvyklou, ve smyslu definice dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů § 2, odst. ( 1 ) se rozumí cena, které by bylo dosaženo při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Stanovení ceny tržní ( místně obvyklé ) je vyjádřením snahy znalce odhadnout skutečnou „tržní“ cenu dříve než se uskuteční prodej nemovitosti. Jediná skutečně tržní cena je cena uvedená na kupní smlouvě, která nebyla uzavřena v tísni za nevýhodných podmínek, tedy až po uzavření obchodu. Pro určení hodnoty nemovitosti „srovnávací metodou“ musí mít znalec dostatečnou databázi realizovaných cen kvalitativně srovnatelných pozemků ( porostů ) v dané oblasti v Kč/m2. Vzhledem k tomu, že tuto databázi není v možnostech znalce z mnoha důvodů získat, lze vycházet z nabídkových cen realitních kanceláří z poslední doby při vyloučení jak nízkých, tak zjevně nadhodnocených nabídek. Obzvláště u porostů je nutné znát jejich charakter – roztříštěnost či celistvost nabízených lesních pozemků, dřevinnou skladbu, věk, přístupnost, možnosti eventuelní těžby a pod., což z nabídkových inzerátu nelze vždy odhadnout. V Jihočeském kraji je v současné době na stránkách realitních kanceláří k dispozici několik nabídek lesních pozemků s porosty s cenou mezi 7 – 20 Kč/m2. V okrese Tábor 3 nabídky s návrhem ceny dohodou. Z toho důvodu – je tato metoda – jako nerelevantní – pro stanovení ceny „v čase a místě obvyklé“ – nepoužita. Pro stanovení ceny „obvyklé“ musí znalec nejprve provést ocenění cenou dle platné vyhlášky, tj. cenou „úřední“ od které se odvíjí další postup směřující k ocenění požadovanými metodami pro stanovení ceny „v místě a čase obvyklé“. Pro ocenění je z části použit program Z N A L E C 4.4.0 © DAMASK. Ocenění pozemků dle § 7, odst. ( 1 ) – ( 5 ) viz příloha – str. 1; pomocné ocenění porostů dle § 40, odst. ( 1 ) – ( 6 ) – metodou věkových hodnotových faktorů s úpravou srážkami a koeficienty dle § 42, odst. ( 1 ) – ( 2 ) viz příloha – str. 2. Požadovaná cena „obvyklá“ se dále stanovuje metodou odhadu tržního ocenění lesa – viz příloha – str. 3. Přílohy jsou nedílnou součástí posudku. Údaje o pozemcích: Předmětem ocenění jsou dále uvedené pozemky – ve výlučném vlastnictví povinného Jana Smejkala ( 741130/1491 ), bytem Červená Řečice 19, PSČ 394 46.

3

Parcela Druh pozemku PK KN 842 lesní pozemek 863 lesní pozemek 871 lesní pozemek 1014 lesní pozemek 1015 lesní pozemek 1040 lesní pozemek Celkem k. ú. Ratibořice u Tábora LV č. 568

Výměra m2 3438 306 162 3183 144 3632 10865

Cena pozemků: – viz příloha – str. 1. Lesní pozemky se oceňují dle § 7, odst. ( 1 ) – ( 5 ) vyhl. č. 441/2013 Sb. podle plošně převládajícího souboru lesního typu v porostní skupině. Pozemky se nachází ve dvou lokalitách v SZ části katastrálního území, vzdálených od sebe cca 1 500 m. Skupina parcel 842, 863 a 871 v Z části cca 1 600 m od osady Ratibořice – parcely 863 a 871 na prudkém západně exponovaném svahu k rybníku „Rousek“, Z část pozemku 842 rovněž svah do nivy pod rybníkem. Druhá skupina parcel 1014, 1015 a 1040 na severně exponovaném svahu k „Malenínskému“ potoku cca 700 m severně od osady Ratibořice. Dle přílohy č. 7, č. pol. 7. se u SLT s číslicí 9 ( 3S9, 3K9 ) na třetím místě zleva uplatňuje srážka 40% ( prudký svah ); u edafické kategorie O se na části pozemku 1015 a 1040 ( SLT 4O ) dle pol. č. 6.1 uplatňuje srážka 20% z titulu zhoršených odtokových poměrů. Údaje o lesních porostech: Porosty jsou součástí porostních skupin s označením oddělení 51, dílce ( porostu ) A a skupin n5, n12, i9 a e3 na západní části katastru, dílce ( porostu ) C se skupinou r1 a D se skupinami d2 a d11 na severní části katastru.. Taxační údaje LHO převážně akceptovány s aktualizací věku navýšením o 2 roky k datu ocenění. U porostní skupiny n5 pro ocenění zvolena diferenciace I a II, přičemž jako I označená nekvalitní větevnatá borovice s několika smrkovými obrostliky, jako II mladší dubová tyčovina v SV okraji pozemku. U staršího smrku uplatněna srážka na výskyt hniloby v dolní části kmene dle pol č. 5.2 v rozmezí 14 – 17%. 2

Základní cena za 1 m porostu je konstruována dle vzorců: Ha = [ ( Au - c ) x fa + c ] x Ba x Kv Ha = [ ( Au - c ) x fa x 1/fuv + c ] x Ba x Kv

( pro obmýtí 80 a 120 let ) ( pro obmýtí 70 a 110 let )

kde Ha = cena skupiny dřevin ve věku ke dni ocenění Au = cena mýtní výtěže skupiny dřevin ve věku obmýtí u pro příslušný bonitní stupeň c = náklady na zajištěnou kulturu fa = věkový hodnotový faktor pro obmýtí u, věk ke dni ocenění a příslušný bonitní stupeň 1/fuv= opravný faktor pro obmýtí Ba = zakmenění ve věku ke dni ocenění Kv = věkový koeficient lesního porostu Kv = 1 – [ ( obmýtí – věk ) x 0,005 ]

4

Ocenění trvalých porostů: § 40, odst. ( 1 ) – ( 6 ) – „cena úřední“ viz příloha str. 2. § 42, odst. ( 1 ) – ( 2 ) Stanovení ceny obvyklé metodou hodnotovou: Způsob ocenění podle jmenovité, účetní či kurzové hodnoty jak je citováno v § 2, odst. ( 3 ) zákona č. 151/1997 Sb. nelze v našem případě aplikovat. Požadavek stanovení hodnoty majetku ve výši „obvyklé ceny“ řešen metodou odhadu tržního ocenění lesa dle Ing. Dohnanského – viz příloha str. 3. Cth = [ ( Ha x Kth ) + CSLT ] x f Kde:

Kth = ( Au max – c ) x fa Au max

Cth = tržní cena Ha = úřední cena dle vyhlášky § 40 – 42 CSLT = cena lesních pozemků a nelesních pozemků s lesním porostem Kth = koeficient tržní hodnoty skupiny dřevin Au max= maximálně možná hodnota skupiny dřevin v době obmýtí c = náklady na zajištění kultury dle vyhlášky fa = věkový hodnotový faktor dle vyhlášky Úprava tržní hodnoty: f = faktor velikosti majetku ( dle Ing. Zadrapy )

Rekapitulace obvyklé ceny lesního majetku: Cena lesního majetku celkem 83 603 Kč z a o k r o u h l e n o ( dle § 50 ) …………………………………………. 83 600 Kč tj. s l o v y osmdesáttřitisícšestset..Kč tj. 7,69 Kč/m2.

Ing. Kliment Václav J. Bendy 1309/12 370 05 České Budějovice 2 tel. 602 140 386 V Českých Budějovicích, dne 12. dubna 2014. Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojenými – např. věcná břemena, práva z nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zajištění pohledávek věřitelů – např. zástavní právo – nebylo provedeno, jelikož nemovitost ( pozemek ) je zatížený pouze nařízením exekuce a zástavním právem k zajištění pohledávek věřitelů.

5

Z n a l e c k á d o l o ž k a. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 27. 11. 1990, čj. 2049/90 pro základní obor – ekonomika – odvětví ceny a odhady pozemků, trvalých porostů a ostatní zeleně mimo les. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2108/18/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu účtuji podle připojené likvidace. ______________________________________________________________________ Tento posudek obsahuje 5 stran textu a tabulek, v příloze 3 strany výpočtů, 2 strany kopie usnesení, 1 stranu výpisu z KN z LV č. 568 pro k. ú. Ratibořice u Tábora, 2 strany ortosnímků v M 1:5000 s vyznačením oceňovaných pozemků ( www.cuzk.cz ), 1 stranu kopie porostní mapy a 1 stranu barevné kopie typologické mapy – obojí M cca 1:10000 OPRL ( www.uhul.cz ). Celkem 15 stran. Posudek se předává ve třech vyhotoveních zadavateli. Výtisk č. 4 zůstává v archivu znalce.