2014

Znalec:

Ing. Ivan Sloboda, Kováčska 272/15, 900 51 Zohor znalec v odbore Stavebníctvo, odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností

Zadávateľ:

Ing. Radovan Gerek, Kozácka 32, 917 02 Trnava

Číslo spisu (objednávky): objednávka zo dňa 02.06.2014

ZNALECKÝ POSUDOK číslo 70/2014 znalecký úkon č. 71/2014

Vo veci:

Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti - stavby ubytovne súp. číslo 397 na pozemku parc. č. 269/6 s príslušenstvom a pozemku parc. č. 269/6, evidovaných na liste vlastníctva č. 2220 v obci Ivanka pri Dunaji, katastrálne územie Farná, okres Senec.

Počet strán posudku: 30

z toho príloh: 8

Počet odovzdaných vyhotovení: 3

Znalec: Ing. Ivan Sloboda

číslo zn. posudku: 70/2014

I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty stavby ubytovne súp. číslo 397 na pozemku parc. č. 269/6 s príslušenstvom a pozemku parc. č. 269/6, evidovaných na liste vlastníctva č. 2220 v obci Ivanka pri Dunaji, katastrálne územie Farná, okres Senec. 1.2. Účel znaleckého posudku: Pre účel predaja nehnuteľnosti. 1.3. Dátum vyžiadania posudku: 26.05.2014 1.4.Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 30.05.2014 1.5. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 30.05.2014 1.6. Podklady na vypracovanie posudku : 1.6.1 Dodané zadávateľom : • Potvrdenie o veku stavby vydané Obcou Ivanka pri Dunaji dňa 13.06.2014 • Projektová dokumentácia vyhotovená Bc. Tamarou Čendulovou 1.6.2 Získané znalcom: • Výpis z katastra nehnuteľností z listu vlastníctva č. 2220, katastrálne územie Farná, obec Ivanka pri Dunaji, okres Senec vytvorený cez Katastrálny portál dňa 23.06.2014 • Kópia katastrálnej mapy pre katastrálne územie Farná, obec Ivanka pri Dunaji, okres Senec vytvorená cez Katastrálny portál dňa 23.06.2014 • Obhliadka nehnuteľnosti zo dňa 30.05.2014 • Fotodokumentácia ohodnocovaných nehnuteľností vyhotovená dňa 30.05.2014 1.7. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 1.8. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: • Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov • Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov • STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. • Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. • Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. • Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy • Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. • Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. • Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 1.9. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené.

Strana 2



II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy pre stanovenie všeobecnej hodnoty: Pre určenie všeobecnej hodnoty (VŠH) sa všeobecnou hodnotou rozumie výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i s opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Pri jej stanovení sa berú do úvahy všetky okolnosti, ktoré majú vplyv na všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti, okrem vplyvov mimoriadnych okolností trhu. Metódy a postupy stanovenia všeobecnej hodnoty majetku stanovuje Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 492/2004 Z.z. v znení jej neskorších noviel. Podľa objednávky má byť predmetom ohodnotenia majetok vo vlastníctve právnickej osoby slúžiaci ako ubytovacie zariadenie - ubytovňa. Všeobecná hodnota nehnuteľností sa stanovuje týmito metódami : a) porovnávacou metódou b) kombinovanou metódou (u stavieb, ak prinášajú výnos) c) výnosovou metódou (u pozemkov, ak prinášajú výnos) d) metódou polohovej diferenciácie Z dôvodu, že pre posudzovaný prípad nebolo možné získať žiadne hodnoverné a relevantné podklady pre porovnanie s inými predajmi v danom mieste a čase (súbor aspoň troch porovnateľných nehnuteľností s kúpnymi zmluvami, resp. znaleckými posudkami na základe ktorých bol prevod vložený do katastra), porovnávaciu metódu spôsobom predpísaným vyhláškou nemožno použiť. Možno vykonať iba zjednodušené porovnanie vypočítanej všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti s verejnou ponukou predaja porovnateľných nehnuteľností na realitnom trhu, ktorým možno overiť objektívnosť posudkom stanovenej všeobecnej hodnoty. Z dôvodu, že daná nehnuteľnosť prináša výnos, som si zvolil pre objektívne stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti okrem metódy polohovej diferenciácie aj kombinovanú metódu. Podľa môjho názoru použitá metóda polohovej diferenciácie množstvom hodnotiacich ukazovateľov zohľadňuje faktory vplývajúce na všeobecnú hodnotu nehnuteľností a vyjadruje hodnotu, za ktorú je možné nehnuteľnosti v mieste a čase predať. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledného známeho štatistického údaju vydaného ŠÚ SR platného pre 1.štvrťrok 2014. Index vývoja cien v stavebníctve zo 4. štvrťroka 1996 na 1. štvrťrok 2014 podľa Ústavu súdneho znalectva je 2,235. b) Vlastnícke a evidenčné údaje : Podľa výpisu z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 2220, kat. územie Farná A. Majetková podstata: Parcely registra "C": Parcelné číslo Výmera v m2 269/ 6 499

Druh pozemku Zastavané plochy a nádvoria

Spôsob využitia 16

Umiestnenie pozemku 1

Legenda: Spôsob využívania pozemku: 16 - Pozemok, na ktorom je postavená nebytová budova označená súpisným číslom Umiestnenie pozemku: 1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Stavby: Súpisné číslo 397

na parcele číslo 269/6

Druh Stavby 20

Legenda: Kód druhu stavby:

Strana 3

Popis stavby stavba

Umiestnenie stavby 1



20 - Iná budova Kód umiestnenia stavby: 1 - stavba postavená na zemskom povrchu B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu - Vlastník: 1 Gerek Radovan r. Gerek, Ing., Kozácka 32, 917 02 Trnava Dátum narodenia: 11.02.1988 Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Titul nadobudnutia: Kúpna zmluva V-4617/12 zo dňa 4.10.2012 C. Ťarchy: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 04.06.2014 za účasti matky objednávateľa, p. Gerekovej. Znalec nehnuteľnosť prezrel a zdokumentoval súčasný stav. Znalec pri prehliadke nehnuteľnosti zistil a určil technický stav jednotlivých objektov, overil a popísal jednotlivé nehnuteľnosti, zistil či sú nehnuteľnosti majetkovo-právne usporiadané a zistil vek jednotlivých stavieb podľa predložených údajov od zadávateľa posudku. d) Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom Zadávateľom posudku bola poskytnutá projektová dokumentácia stavby vo forme pôdorysov a pohľadov. Rozmery stavby boli prevzaté z projektovej dokumentácie, pričom pri obhliadke boli vykonané merania, ktoré potvrdili, že projektová dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom. Súčasný skutkový stav je zapísaný a zakreslený v posudku. e) Porovnanie údajov katastra so skutkovým stavom: Podľa právnej dokumentácie - stavba nebytovej budovy, budovy súp. č. 397 stojaca na pozemku parc. č. 269/6 a pozemok parc. č. 269/6 sú zapísané na liste vlastníctva č. 2220 a sú zakreslené na katastrálnej mape. Rozmery a osadenie stavby súp. č. 397 zobrazené na katastrálnej mape sú v súlade so skutočnosťou. Vlastníkom týchto nehnuteľností je Ing. Radovan Gerek, súhlasí so skutočnosťou. f) Vymenovanie jednotlivých stavieb a pozemkov, ktoré sú predmetom ohodnotenia: • budova ubytovne súpisné číslo 397 na parc. č. 269/6, kat. územie Farná • vonkajšie úpravy • pozemok parc. č. 269/6, kat. územie Farná g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú.

2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY) 2.1.1 Stavba - budova ubytovne súp. č. 397 na parc. č. 269/6, kat. územie Farná POPIS STAVBY Určenie polohy: Stavba ubytovacieho zariadenia súpisné číslo 397 je postavený na pozemku parc. č. 269/6 v intraviláne obce Ivanka pri Dunaji, katastrálne územie Farná. Slúži pre účely dočasného ubytovania, nachádza sa na Komenského ulici.

Strana 4



Vek a životnosť stavby: Stavba objektu bola daná do užívania v roku 1935 ako budova kina. V roku 1998-2003 prešla zásadnou prestavbou a komplexnou rekonštrukciou, kedy bola prebudovaná na robotnícku ubytovňu v dnešnej podobe. V roku 1998 bola pristavená vrátnica. Životnosť objektu vzhľadom na hore uvedené rekonštrukcie a vek stavby bola určená analytickou metódou. Dispozičná charakteristika: Objekt má dve nadzemné podlažia. Súčasný pôdorysný tvar objektu je v tvare dvoch vedľa seba stojacich obdĺžnikov. Na prvom nadzemnom podlaží sa nachádza vrátnica, chodby, pôvodný vstupný priestor, kotolňa, kuchynka, skladové priestory, sociálne zariadenia (WC, sprchy), priestor schodiska, spoločenské miestnosti a izby. Podlažie je prístupné cez vrátnicu a hlavný vchod z Komenského ulice, ktorý sa však v súčasnosti nepoužíva. Na druhom nadzemnom podlaží sa nachádzajú chodby, kuchynka, sociálne zariadenia (WC, sprchy) a izby. Izby sú 1-, 2-,3-,4-,5- a 6-lôžkové. Konštrukčné a materiálové vyhotovenie: Základy objektu sú betónové pásové s izoláciou proti zemnej vlhkosti. Zvislé nosné konštrukcie sú murované tehlové z plnej pálenej tehly s hrúbkou muriva od 45 do 60 cm. Priečky sú tehlové alebo z iných materiálov - ytong hrúbky 15 cm. Vodorovné nosné konštrukcie - stropy nad 1. nadzemným podlažím sú železobetónové, nad druhým nadzemným podlažím drevené trámové so zosilnením. Schodisko je železobetónové jednoramenné s povrchom z PVC. Strecha objektu je pultová jednoplášťová zateplená, strešnou krytinou sú asfaltové natavovacie pásy. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Úpravy vonkajších povrchov (fasády) sú vyhotovené na báze umelých látok so zateplením. Úpravy vnútorných povrchov stien sú rôzne podľa druhu a účelu jednotlivých priestorov ako aj podľa druhu stavebnej konštrukcie. V sociálnych priestoroch a kuchynke sú povrchy stien z keramických obkladov do výšky nad 1,5-2,0 m. Povrchy ostatných priestorov sú hladké vápenné, v spoločných priestoroch do výšky 1 m opatrené olejovým náterom. Povrchy podláh sú rôzne podľa charakteru priestoru, v ktorom sa nachádzajú. Na 1. nadzemnom podlaží v spoločných priestoroch sú z terazzo dlažby a cementového poteru opatreným náterom, v izbách na prízemí sú z terazzo dlažby. Na 2. nadzemnom podlaží sú povrchy v spoločných priestoroch a v izbách z PVC. V sociálnych zriadeniach v objekte je položená keramická dlažba. Výplne otvorov - okná a vonkajšie dvere sú plastové s izolačným dvojsklom, na 1. nadzemnom podlaží opatrené oceľovými mrežami. Interiérové dvere sú hladké plné alebo zasklené osadené v oceľových zárubniach. Vnútorné vybavenie a rozvody: Stavba je vykurovaná ústredným teplovodným vykurovaním cez doskové oceľové radiátory. Teplo je vyrábané centrálne v plynovej kotolni na prízemí. Rozvody vody sú z oceľových rúr a sú vyhotovené pre studenú a teplú vodu. Teplá úžitková voda je vyrábaná centrálne v plynovej kotolni. Voda je dodávaná zo studne prostredníctvom domácej vodárne. Hygienické zariadenia sú vyhotovené na štandardnej úrovni - umývadlá, sprchy, WC misy, pisoáre, keramické obklady vo všetkých hygienický miestnostiach. Sprchy, WC sú spoločné na každom podlaží, umývadlo sa nachádza taktiež na každej izbe. Splaškové vody sú odvedené pomocou kanalizácie z plastových rúr do verejnej siete. Stavba je vybavená rozvodmi svetelnej a motorickej elektroinštalácie, bleskozvodom a rozvodmi zemného plynu.

OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Výpočet

Obstavaný priestor [m3]

Pôvodná stavba z roku 1935 Základy Oz = 25,60*15,50*0,30

119,04

Vrchná stavba Ov = 25,60*15,50*3,15

1 249,92

Ov = 25,60*10,10*2,88

744,65

Zastrešenie Ot = 25,60*15,50*0,20

79,36 Spolu

Strana 5

2 192,97



Prístavba z roku 1998 Oz = 3,10*5,45*0,30

5,07

Ov = 3,10*5,45*3,00

50,69

Ot = 3,10*5,45*0,20

3,38 Spolu

59,14

Obstavaný priestor stavby celkom

2 252,11

STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: KS: Rozpočtový ukazovateľ: Koeficient konštrukcie:

budovy ubytovní zamestnancov, študentov, žiakov, bez kuchyne 1130 Ostatné budovy na bývanie RU = 2 824 / 30,1260 = 93,74 €/m3 kK = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov)

Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie

Číslo

Výpočet ZP

Nadzemné

1 25,60*15,50+3,10*5,45

Nadzemné

2 25,60*10,10

Priemerná zastavaná plocha: Priemerná výška podlaží:

ZP [m2]

Repr.

Výpočet výšky (h)

h [m]

413,7 Repr. 3,15

3,15

258,56 Repr. 2,88

2,88

(413,7 + 258,56) / 2 = 336,13 m2 (413,7 * 3,15 + 258,56 * 2,88) / (413,7 + 258,56) = 3,05 m

Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu:

kZP = 0,92 + (24 / 336,13) = 0,9914 kVP = 0,30 + (2,10 / 3,05) = 0,9885

Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo

Názov

Cenový podiel RU [%] cpi

Koef. štand. ksi

Úprava podielu cpi * ksi

Cenový podiel hodnotenej stavby [%]

Konštrukcie podľa RU 1

Základy vrát. zemných prác

6,00

1,10

6,60

6,64

2

Zvislé konštrukcie

15,00

1,00

15,00

15,08

3

Stropy

8,00

1,00

8,00

8,05

4

Zastrešenie bez krytiny

6,00

1,00

6,00

6,04

5

Krytina strechy

3,00

1,00

3,00

3,02

6

Klampiarske konštrukcie

1,00

1,00

1,00

1,01

7

Úpravy vnútorných povrchov

7,00

1,00

7,00

7,04

8

Úpravy vonkajších povrchov

3,00

1,20

3,60

3,62

9

Vnútorné keramické obklady

3,00

1,00

3,00

3,02

10

Schody

3,00

1,00

3,00

3,02

11

Dvere

4,00

1,00

4,00

4,02

12

Vráta

0,00

0,00

0,00

0,00

13

Okná

6,00

1,20

7,20

7,24

14

Povrchy podláh

3,00

1,00

3,00

3,02

15

Vykurovanie

5,00

1,00

5,00

5,03

16

Elektroinštalácia

6,00

1,00

6,00

6,04

17

Bleskozvod

1,00

1,00

1,00

1,01

18

Vnútorný vodovod

3,00

1,00

3,00

3,02

Strana 6



19

Vnútorná kanalizácia

3,00

1,00

3,00

3,02

20

Vnútorný plynovod

1,00

1,00

1,00

1,01

21

Ohrev teplej vody

2,00

1,00

2,00

2,01

22

Vybavenie kuchýň

2,00

0,40

0,80

0,80

23

Hygienické zariadenia a WC

4,00

0,80

3,20

3,22

24

Výťahy

1,00

0,00

0,00

0,00

25

Ostatné

4,00

1,00

4,00

4,02

99,40

100,00

Spolu

100,00

Koeficient vplyvu vybavenosti: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Východisková hodnota na MJ:

kV = 99,40 / 100 = 0,9940 kCU = 2,235 kM = 1,05 VH = RU * kCU * kV * kZP * kVP * kK * kM [€/m3] VH = 93,74 €/m3 * 2,235 * 0,9940 * 0,9914 * 0,9885 * 0,939 * 1,05 VH = 201,2192 €/m3

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou

1

Základy vrát. zemných prác

150

79

Opotrebenie [%] 3,50

2

Zvislé konštrukcie

15,08

1935

120

79

9,93

3

Stropy

8,05

1935

120

79

5,30

4

Zastrešenie bez krytiny

6,04

1998

100

16

0,97

5

Krytina strechy

3,02

2002

40

12

0,91

6

Klampiarske konštrukcie

1,01

2002

40

12

0,30

7

Úpravy vnútorných povrchov

7,04

1998

50

16

2,25

8

Úpravy vonkajších povrchov

3,62

2003

50

11

0,80

9

Vnútorné keramické obklady

3,02

1998

40

16

1,21

10

Schody

3,02

1998

80

16

0,60

11

Dvere

4,02

1998

40

16

1,61

12

Vráta

0,00

1935

0

0

0,00

13

Okná

7,24

2003

40

11

1,99

14

Povrchy podláh

3,02

1998

40

16

1,21

15

Vykurovanie

5,03

1998

40

16

2,01

16

Elektroinštalácia

6,04

1998

40

16

2,42

17

Bleskozvod

1,01

1998

40

16

0,40

18

Vnútorný vodovod

3,02

1998

50

16

0,97

19

Vnútorná kanalizácia

3,02

1998

50

16

0,97

20

Vnútorný plynovod

1,01

1998

50

16

0,32

21

Ohrev teplej vody

2,01

1998

40

16

0,80

22

Vybavenie kuchýň

0,80

1998

40

16

0,32

23

Hygienické zariadenia a WC

3,22

1998

40

16

1,29

24

Výťahy

0,00

1935

0

0

0,00

25

Ostatné

4,02

1998

50

16

Číslo

Názov

Cenový Rok užívania podiel [%] 6,64 1935

Životnosť

Vek

1,29

Opotrebenie

41,37%

Technický stav

58,63%

Strana 7



VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov

Výpočet

Hodnota [€]

Východisková hodnota

201,2192 €/m3 * 2252,11 m3

453 167,77

Technická hodnota

58,63 % z 453 167,77 €

265 692,26

2.2 PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1 Studňa vŕtaná - Vŕtaná Vŕtaná studňa slúž pre objekt ubytovne ako úžitková voda. Nachádza sa pred objektom ubytovne. Studňa je hlboká 10 m o priemere 250 mm.

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS:

825 7 Studne a záchyty vody 222 2 Miestne potrubné rozvody vody

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Hĺbka: Priemer: Počet elektrických čerpadiel: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

10 m 250 mm 1 kCU = 2,235 kM = 1,05

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov

Začiatok užívania

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1998

16

84

100

16,00

84,00

Studňa vŕtaná


Výpočet

Hodnota [€]


(70,21 €/m * 10m + 422,23 €/ks * 1 ks) * 2,235 * 1,05

2 638,52

Technická hodnota

84,00 % z 2 638,52 €

2 216,36

2.2.2 Vodovodná prípojka Vodovodná prípojka zo studne je z oceľových rúr.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka: Kód KS:

1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu 2222 Miestne potrubné rozvody vody

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek:

1250/30,1260 = 41,49 €/bm 5,6 bm

Strana 8



Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

kCU = 2,235 kM = 1,05



V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1998

16

34

50

32,00

68,00

Vodovodná prípojka


Výpočet

Hodnota [€]


5,6 bm * 41,49 €/bm * 2,235 * 1,05

545,25

Technická hodnota

68,00 % z 545,25 €

370,77

2.2.3 Vodovodná šachta Vodovodná šachta je vyhotovená z monolitického betónu, nachádza sa pred ubytovňou na verejnom priestranstve.


1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia 2222 Miestne potrubné rozvody vody

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

7660/30,1260 = 254,27 €/m3 OP 1,1*1,5*2,0 = 3,3 m3 OP kCU = 2,235 kM = 1,05



V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1998

16

34

50

32,00

68,00

Vodovodná šachta


Výpočet

Hodnota [€]


3,3 m3 OP * 254,27 €/m3 OP * 2,235 * 1,05

1 969,14

Technická hodnota

68,00 % z 1 969,14 €

1 339,02

2.2.4 Domáca vodáreň Nachádza sa nad studňou vo vodovodnej šachte na pred budovou.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ

Strana 9

Znalec: Ing. Ivan Sloboda Kategória: Bod: Položka: Kód KS:

číslo zn. posudku: 70/2014 1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.7. Domáce vodárne (JKSO 814 2) 1.7.a) Darling - podľa výkonu 2222 Miestne potrubné rozvody vody


6650/30,1260 = 220,74 €/Ks 2 Ks kCU = 2,235 kM = 1,05



V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1998

16

24

40

40,00

60,00

Domáca vodáreň


Výpočet


2 Ks * 220,74 €/Ks * 2,235 * 1,05

Technická hodnota

60,00 % z 1 036,04 €

Hodnota [€] 1 036,04 621,62

2.2.5 Prípojka kanalizácie Prípojka kanalizácie do verejnej siete je z plastového potrubia.


2. Kanalizácia (JKSO 827 2) 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové 2.3.d) Prípojka kanalizácie DN 300 mm 2223 Miestne kanalizácie


1630/30,1260 = 54,11 €/bm 14,0 bm kCU = 2,235 kM = 1,05

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Prípojka kanalizácie


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1998

16

44

60

26,67

73,33


Výpočet

Hodnota [€]


14 bm * 54,11 €/bm * 2,235 * 1,05

1 777,76

Technická hodnota

73,33 % z 1 777,76 €

1 303,63

Strana 10



2.2.6 Prípojka plynu Prípojka plynu z verejnej siete je oceľových rúr.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Kód KS: Kód KS2:

5. Plynovod (JKSO 827 5) 5.4. Prípojka plynu DN 80 mm 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu 2221 Miestne plynovody


680/30,1260 = 22,57 €/bm 12,0 bm kCU = 2,235 kM = 1,05



V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1998

16

34

50

32,00

68,00

Prípojka plynu


Výpočet

Hodnota [€]


12 bm * 22,57 €/bm * 2,235 * 1,05

635,59

Technická hodnota

68,00 % z 635,59 €

432,20

2.2.7 Prípojka NN Napojenie objektu elektrickým prúdom z verejnej siete.


7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) 7.1. NN prípojky 7.1.n) káblová prípojka zemná Al 4*70 mm*mm 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet káblov: Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

560/30,1260 = 18,59 €/bm 1 11,15 €/bm 15,0 bm kCU = 2,235 kM = 1,05

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Prípojka NN


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1998

16

34

50

32,00

68,00

Strana 11




Výpočet

Hodnota [€]


15 bm * (18,59 €/bm + 0 * 11,15 €/bm) * 2,235 * 1,05

654,39

Technická hodnota

68,00 % z 654,39 €

444,99

2.2.8 Spevnené plochy betónové Spevnené plochy pred vchodom do vrátnice je vyhotovené z monolitického betónu.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka: Kód KS: Kód KS2:

8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu 8.2.b) Do hrúbky 150 mm 2111 Cestné komunikácie 2112 Miestne komunikácie


330/30,1260 = 10,95 €/m2 ZP 10,3*3,0 = 30,9 m2 ZP kCU = 2,235 kM = 1,05

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Spevnené plochy betónové


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1998

16

34

50

32,00

68,00


Výpočet

Hodnota [€]


30,9 m2 ZP * 10,95 €/m2 ZP * 2,235 * 1,05

794,03

Technická hodnota

68,00 % z 794,03 €

539,94

2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Budova ubytovne súp.č. 397 na parc. č. 269/6, kat. územie Farná Studňa vŕtaná

Východisková hodnota [€]

Technická hodnota [€]

453 167,77

265 692,26

2 638,52

2 216,36

545,25

370,77

Vodovodná šachta

1 969,14

1 339,02

Domáca vodáreň

1 036,04

621,62

Prípojka kanalizácie

1 777,76

1 303,63

Prípojka plynu

635,59

432,20

Prípojka NN

654,39

444,99

Spevnené plochy betónové

794,03

539,94

Vodovodná prípjka

Celkom za Vonkajšie úpravy Celkom:

Strana 12

7 412,20

5 052,17

463 218,49

272 960,79



3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Ohodnocovaná nehnuteľnosť - robotnícka ubytovňa so súpisným číslom 397, je situovaná v zástavbe rodinných domov v obci Ivanka pri Dunaji, v katastrálnom území Farná, okres Senec. Objekt sa nachádza sa v centrálnej časti obytnej zóny obce, na Komenského ulici. V danej obci je dopyt po nehnuteľnostiach v rovnováhe s ponukou. Hlavné miestnosti domu sú orientované čiastočne vhodne, čiastočne nevhodne. Stavba bola uvedená do prevádzky v roku 1935 ako budova kina, v rokoch 1999-2003 bola prebudovaná na robotnícku ubytovňu, stavba sa nachádza v dobrom technickom stave. Hustota obyvateľstva v danej lokalite je priemerná. Vo vzdialenosti nad 1000 m sa nachádza les a vodná plocha - Štrkovka. Zmena v zástavbe v blízkosti stavby nie je pravdepodobná. Výhodou obce je dobrá dostupnosť hlavného mesta SR Bratislavy, vzdialenosť na územie Hlavného mesta je cca 4 km. Nezamestnanosť v regióne sa v súčasnosti pohybuje do 5 %. Obec Ivanka pri Dunaji je obec v okrese Senec s počtom obyvateľov 6 100. Je tu vybudovaná kompletná infraštruktúra a občianska vybavenosť na úrovni obce – obecný úrad, pošta, zdravotné stredisko, lekárne, banky, pomerne široká sieť obchodov a služieb (veľkoobchod Metro a veľa ďalších obchodných prevádzok rôzneho zamerania), materské, základná a stredná škola, hotel a kaštieľ. Taktiež je tu dobrá možnosť zamestnania – nachádza sa tu niekoľko stredne veľkých a malých firiem a tiež značné množstvo obyvateľov je zamestnané v 4 km vzdialenom hlavnom meste SR Bratislava, s ktorým má Ivanka dobré dopravné spojenie železničnou a najmä medzimestskou autobusovou dopravou. Obec je taktiež dopravne priamo napojená na diaľnicu D1 Bratislava – Žilina, napojenie je vo vzdialenosti 3,5 km. Dostupnosť zastávky železničnej stanice a okresnej autobusovej dopravy je do 5 minút chôdze. Dostupnosť miestneho úradu je do 10 min. pešej chôdze. Dostupnosť okresných úradov v Senci je do 20 min. verejnou dopravou, dostupnosť krajských úradov Bratislavského kraja a centrálnych úradov Slovenskej republiky v hlavnom meste Bratislave je do 20 minút verejnou dopravou. Dostupnosť bežnej a čiastočne špecializovanej obchodnej siete a služieb je do 10-15 minút pešej chôdze. Dostupnosť vysoko špecializovanej obchodnej siete a služieb je v okruhu 5-20 km čo reprezentuje cca 5-20 min. jazdy verejnými dopravnými prostriedkami. Dostupnosť základného školstva je do 10 minút chôdze. Dostupnosť stredných a vysokých škôl je do 20 min verejnou dopravou v mestách Senec a Bratislava.

Poloha ohodnocovanej stavby na mape Bratislavského kraja a obce Ivanka pri Dunaji b) Analýza využitia nehnuteľností: Ohodnocovaná nehnuteľnosť svojím stavebno-technickým prevedením nie je uspôsobená na iný účel využitia, na aký je v súčasnosti využívanie - prenajímanie a poskytovanie krátkodobého ubytovania. Podľa dostupných informácií sa v blízkej budúcnosti neočakávajú zmeny v účele jeho využitia. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na nehnuteľnosť sa nevzťahuje žiadne vecné bremeno či záložné právo v prospech bankového alebo nebankového subjektu. Podľa dostupných poznatkov znalcovi nie sú známe žiadne iné právne, administratívne, dopravné, technické či iné riziká v súvislosti s nehnuteľnosťou.

Strana 13



3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE V posudzovanej lokalite je dopyt po obdobných nehnuteľnostiach v rovnováhe s ponukou. Lokalita má vybavenú dobre vybavenú infraštruktúru. Nehnuteľnosť nie je zaťažená zvýšenou hlučnosť a prašnosťou. V budúcnosti nie je predpoklad kvalitatívnych zmien pôsobenia okolia na nehnuteľnosť. V zmysle metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, ktorú spracoval Ústav súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity v roku 2001 bol priemerný koeficient polohovej diferenciácie pre hodnotenú nebytovú budovu ohľadom na lokalitu, charakter objektov, technický stav stavieb a dopytu po podobných nehnuteľnostiach stanovený vo výške 0,6. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie vychádza z pomeru priemernej všeobecnej hodnoty stavieb na trhu s nehnuteľnosťami v sídle k technickej hodnote ohodnocovaných stavieb. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie:

0,6

Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda

Výpočet

Hodnota

I. trieda

III. trieda + 200 % = (0,600 + 1,200)

1,800

II. trieda

Aritmetický priemer I. a III. triedy

1,200

III. trieda

Priemerný koeficient

0,600

IV. trieda

Aritmetický priemer V. a III. triedy

0,330

V. trieda

III. trieda - 90 % = (0,600 - 0,540)

0,060

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo 1

Popis

3

Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu

4

5

Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty administratívnej, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia, parkov s obmedzeným prístupom a pod. Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti

6

7

8

Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 % Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva

9

kPDI

Váha vI

Výsledok kPDI*vI

III.

0,600

13

7,80

II.

1,200

30

36,00

II.

1,200

8

9,60

II.

1,200

7

8,40

III.

0,600

6

3,60

III.

0,600

10

6,00

I.

1,800

9

16,20

II.

1,200

6

7,20

III.

0,600

5

3,00

Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe

2

Trieda

Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná

Strana 14

Znalec: Ing. Ivan Sloboda 10


Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5%

11

12

Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa Doprava v okolí nehnuteľnosti

14

železnica a autobus Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby

15

Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby

13

les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m bežný hluk a prašnosť od dopravy 16

1,800

6

10,80

II.

1,200

7

8,40

III.

0,600

7

4,20

III.

0,600

10

6,00

IV.

0,330

8

2,64

II.

1,200

9

10,80

III.

0,600

8

4,80

V.

0,060

7

0,42

III.

0,600

4

2,40

II.

1,200

Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny

17

Možnosti ďalšieho rozšírenia

18

Dosahovanie výnosu z nehnuteľností

žiadna možnosť rozšírenia bežný prenájom nehnuteľností 19

I.

Názor znalca dobrá nehnuteľnosť Spolu

20

24,00

180

172,26

VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov

Výpočet

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 172,26/ 180

Všeobecná hodnota

VŠHS = TH * kPD = 272 960,79 € * 0,957

Hodnota 0,957

261 223,48 €

3.1.2 KOMBINOVANÁ METÓDA 3.1.2.1 VÝNOSOVÁ HODNOTA Výpočet výnosovej hodnoty nehnuteľnosti je vypracovaný kapitalizáciou budúcich predpokladaných výnosov z prenájmu nehnuteľnosti počas časovo obmedzeného obdobia 15 rokov a následného predaja nehnuteľnosti za likvidačnú hodnotu v zmysle platnej vyhlášky. Zdôvodnenie úrokovej miery: Úroková miera je úroková sadzba (kapitalizačný úrokomer), ktorá je podľa platnej vyhlášky minimálne 1,5násobok základnej úrokovej sadzby ECB zverejnenej prostredníctvom NBS a zohľadňuje zaťaženie daňou z príjmu podľa platných predpisov, všetko platné ku dňu ohodnotenia. Základná úroková sadzba ECB je od 13.11.2013 vo výške 0,25% (podľa www.nbs.sk), čo je podľa rozhodnutia Bankovej rady NBS pôvodná základná úroková sadzba a predtým "diskontná úroková sadzba NBA". Miera rizika zohľadňuje podnikateľské riziká, ktoré neboli zohľadnené v odčerpateľnom zdroji. V oblasti prenájmu nehnuteľností v danom čase a danej lokalite je porovnateľná s komerčnými úrokovými sadzbami komerčných bánk poskytované pri aktívnych obchodoch. Vo výpočte je uvažované s mierou rizika na úrovni 4%.

Strana 15



Daňové zaťaženie (DZ) z príjmov pre vlastníka - fyzickú osobu vo výške 19%. Zo súčtu základnej úrokovej sadzby ECB (i), miery rizika (r) a zaťaženia dane z príjmu (d), vychádza celková úroková miera k = i + r + d, z čoho odvodením vychádza, že k = (i+r) x (100/(100-DZ).

Hrubý výnos Hrubý výnos pri danej nehnuteľnosti predstavuje čisté tržby z prenájmu nehnuteľnosti, t. j, pri 100% obsadenosti ubytovne, ktorá má celkový počet 60 lôžok a predpokladanú 100% obsadenosť všetkých 60 lôžok počas celého roka, pričom cena 1 lôžka za noc je 3,30 €, a je vyrátaný zo vzťahu: počet lôžok x počet dní v roku x cena za lôžko a deň: 60 x 365 x 3,30 = 72 270 € Názov

Výpočet MJ

Čisté tržby z prenájmu

365*60

Počet MJ

Nájomné [€/MJ/rok]

MJ

21 900,00 lôžko

3,30

Nájomné spolu [€/rok] 72 270,00

Podiel pozemku na dosahovaní výnosu Pozemok je vlastníctve vlastníka stavby. Podiel pozemku na dosahovaní výnosu je určený odborným odhadom vo výške 7 %. Názov

Výpočet

Podiel pozemku na výnose

Spolu [€/rok] 7% z 72 270,00

5 058,90

Hrubý výnos stavby: 72 270,00 - 5 058,90 = 67 211,10 €/rok

Náklady Náklady zahŕňajú daň z nehnuteľnosti za stavby a daň z nehnuteľnosti za pozemky, ktorú boli vypočítané , podľa všeobecného záväzného nariadenia - prehľad dane z nehnuteľnosti na rok 2013 v obci Ivanka pri Dunaji bol pre konkrétny prípad ohodnocovanej nehnuteľnosti nasledovný: Pozemok: m2 x cena 2,12 x sadzba 0,75 499 x 2,12 x 0,75 = 793,41 € Stavba: m2 x cena 2,90 +0,10/2-n NP 414 x (2,90 + 0,10) = 1242,00 € Spolu náklady na daň z nehnuteľnosti: 2035,41 € Náklady na poistenie nehnuteľnosti sú odhadnuté vo výške 0,05% z východiskovej hodnoty. Náklady na bežnú údržbu boli odhadnuté vo výške 0,5% z východiskovej hodnoty. Bežné náklady na správu nehnuteľností boli odhadnuté na 2% z hrubého výnosu stavby. Názov vynaloženého nákladu

Výpočet

Náklad [€/rok]

Prevádzkové náklady poistenie nehnuteľnosti

0,05 % z ( 463 218,49 * 1,2)

277,93

2035,41

2 035,41

0,50 % z ( 463 218,49 * 1,2)

2 779,31

2,00 % z 67 211,10

1 344,22

daň z nehnuteľnosti Náklady na údržbu údržba majetku Správne náklady správa majetku Náklady spolu:

6 436,87

Odhad straty Odhad straty z nevyužitého nájmu predstavuje 8%, čo predstavuje stratu výnosu približne za jeden mesiac v priebehu jedného roka. Názov

Výpočet

Odhad straty

Spolu [€/rok] 8% z 67 211,10

Strana 16

5 376,89



Odčerpateľný zdroj Hrubý výnos stavby [€/rok] 67 211,10

Náklady [€/rok]

Odhad straty [€/rok]

6 436,87

5 376,89

Odčerpateľný zdroj [€/rok] 55 397,34

Výpočet výnosovej hodnoty Doba úžitkovosti: Základná úroková sadzba ECB: Miera rizika: Zaťaženie daňou z príjmu: Úroková miera: Kapitalizačný úrokomer:

15 r. i = 0,25 %/rok r = 4,00 %/rok d = 19,00 %/rok u = 0,25 + 4,00 + 19,00 = 23,25 %/rok k = 23,25 / 100 = 0,2325

Likvidačná hodnota Likvidačná hodnota nehnuteľnosti je stanovená ako rozdiel všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti stanovenej metódou polohovej diferenciácie v čase ohodnotenia (podľa vyhlášky) a likvidačných nákladov, ktoré sú uvažované vo výške bežnej sadzby sprostredkovateľa (napr. realitnej kancelárie) pri predaji tohto druhu stavby. V sadzbe sú obsiahnuté všetky náklady spojené s prevodom.

Názov

Výpočet

VŠH metódou poloh.difer.

Spolu [€] 261 223,48

Likvidačné náklady: náklady spojené s predajom

0,50 % z 261 223,48 €

Likvidačná hodnota:

259 917,36

Výnosová hodnota HV = OZ *

(1 + k)n - 1 HL + n (1 + k) * k (1 + k)n

HV = 55 397,34 *

(1 + 0,2325)15 - 1 259 917,36 + (1 + 0,2325)15 * 0,2325 (1 + 0,2325)15

HV = 227 910,46 + 11 298,78 = 239 209,24 €

3.1.2.2 KOMBINÁCIA TECHNICKEJ A VÝNOSOVEJ HODNOTY Technická hodnota stavieb (TH): Výnosová hodnota (HV):

272 960,79 € 239 209,24 €

Váha technickej hodnoty: Váha výnosovej hodnoty:

b=1 a=3

Všeobecná hodnota vypočítaná kombinovanou metódou: VŠHs =

1 306,12

a * HV + b * TH a+b

Strana 17

Znalec: Ing. Ivan Sloboda VŠHs =


(3 * 239 209,24) + (1 * 272 960,79) = 247 647,13 € 3+1

3.1.3 VÝBER VHODNEJ METÓDY Metóda výpočtu všeobecnej hodnoty stavieb

Hodnota [€]

Metóda polohovej diferenciácie

261 223,48

Kombinovaná metóda

247 647,13

Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie. VŠH stavieb = 261 223,48 €

3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Pozemok LV č. 2220, kat. územie Farná

POPIS Ohodnocovaný je podiel k pozemku, na ktorom sa nachádza stavba ubytovne so súpisným číslom 397 - pozemok parc. č. 269/6 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 499 m2. v spoluvlastníckom podiele 1/1 . Pozemok je evidovaný na liste vlastníctva č. 2220, katastrálne územie Farná, obec Ivanka pri Dunaji, okres Senec. Charakteristika prostredia: intravilán obce Ivanka pri Dunaji s počtom obyvateľov 6087 (podľa posledného sčítania v roku 2013), Pozemok sa nachádza v tichej časti obce na Komenského ulici v prostredí zástavby rodinných domov. Pozemok, na ktorom je stavba postavená, je rovinatý. Objekt ubytovne je prístupný z obecnej asfaltovej komunikácie. Doprava do obce je autobusová a železničná. Zástavka autobusov je do 10 min. pešej chôdze. Vybavenie infraštruktúrou - verejný vodovod, elektrina, plyn, kanalizácia a telefónny, internetový a televízny signál. Obec sa nachádza cca 4 km od okraja hlavného mesta SR Bratislava a 18 km od jeho centra a 13 km od okresného mesta Senec. Východisková hodnota pozemkov je stanovená ako 80 % z východiskovej hodnoty pre hlavné mesto SR Bratislavu 66,39 €/m2 z dôvodu zvýšeného záujmu o kúpu pozemkov, ktorých nedostatok v tesnej blízkosti mesta sa prejavuje zväčšovaním okruhu vzdialenosti záujmu. Povyšujúci a redukujúci faktor nie je uplatnený. Parcela 269/6

Druh pozemku

Vzorec

zastavaná plocha a nádvorie

Obec: Východisková hodnota: Označenie a názov koeficientu kS koeficient všeobecnej situácie kV koeficient intenzity využitia kD koeficient dopravných vzťahov

Spolu výmera [m2] 499 499,00

Podiel 1/1

Výmera [m2] 499,00

Ivanka pri Dunaji VHMJ = 80,00% z 66,39 €/m2 = 53,11 €/m2 Hodnotenie

Hodnota koeficientu

6. exkluzívne oblasti rodinných domov v dosahu miest nad 100 000 obyvateľov

1,40

3. nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením

1,00

3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min.

0,90

Strana 18

Znalec: Ing. Ivan Sloboda kP koeficient obchodnej a priemyselnej polohy kI koeficient technickej infraštruktúry pozemku kZ koeficient povyšujúcich faktorov kR koeficient redukujúcich faktorov

číslo zn. posudku: 70/2014 3. obytná alebo rekreačná poloha

1,20

4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3)

1,50 1,00 1,00

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Koeficient polohovej diferenciácie

Výpočet

Hodnota

kPD = 1,40 * 1,00 * 0,90 * 1,20 * 1,50 * 1,00 * 1,00

Jednotková hodnota pozemku

VŠHMJ = VHMJ * kPD = 53,11

Všeobecná hodnota pozemku

VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 499,00 m2 * 120,45 €/m2

Strana 19

€/m2

* 2,2680

2,2680 120,45 €/m2 60 104,55 €



III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Úlohou znalca bolo stanovenie všeobecnej hodnoty – budovy súpisné číslo 397 na pozemku parcelné číslo 269/6 s príslušenstvom a pozemkom parcelné číslo 269/6 v katastrálnom území Farná, obec Ivanka pri Dunaji, okres Senec. Všeobecná hodnota stavby bola stanovená metódou polohovej diferenciácie a kombinovanou metódou. Rozdiel medzi výsledkami oboch metód pri daných hodnotách je malý. Tento rozdiel je prípustný a vyjadruje rozdielnosť vstupných údajov použitých pri hodnotení. Všeobecná hodnota stanovená metódou polohovej diferenciácie objektívnejšie vyjadruje hodnotu predmetnej nehnuteľnosti v danom mieste k dátumu ohodnotenia pri jej poctivom predaji v danom mieste k dátumu ohodnotenia v bežnom obchodnom styku. Preto ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie vo výške 321 000 Eur, v súlade s prílohou č. 3 vyhlášky Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku vrátane jej následných zmien a doplnení.

Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota kombinovanou a výnosovou metódou: 247 647,13 € Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 261 223,48 € Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 60 104,55 € Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov

Všeobecná hodnota [€]

Stavby Stavba - budova ubytovne súp.č. 397 na parc. č. 269/6, kat. územie Farná Studňa vŕtaná

254 267,50 2 121,06

Vodovodná prípojka

354,83

Vodovodná šachta

1 281,44

Domáca vodáreň

594,89

Prípojka kanalizácie

1 247,57

Prípojka plynu

413,62

Prípojka NN

425,86

Spevnené plochy betónové

516,72

Spolu za Vonkajšie úpravy

4 834,93

Spolu stavby

261 223,48

Pozemky Pozemok LV č. 2220, kat. územie Farná - parc. č. 269/6 (499 m2) Spolu VŠH

60 104,55 321 328,03

Zaokrúhlená VŠH spolu

321 000,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 321 000,00 € Slovom: Tristodvadsaťjedentisíc Eur

V Zohore dňa 27.06.2014

Ing. Ivan Sloboda

Strana 20



IV. PRÍLOHY 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Výpis z KN z listu vlastníctva č. 2220, kat. územie Ivanka pri Dunaji Kópia z katastrálnej mapy pre kat. územie Ivanka pri Dunaji Potvrdenie o veku budovy vydané Obcou Ivanka pri Dunaji Pôdorys 1. NP budovy Pôdorys 2. NP budovy Rez budovy Fotodokumentácia

1 x A4 1 x A4 1 x A4 1 x A4 1 x A4 1 x A4 2 x A4 Spolu príloh: 8 x A4

Strana 21



V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor 370000 - Stavebníctvo a odvetvie 370900 Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 914424. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 71/2014 znaleckého denníka pre rok 2014. Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 71/2014.

..........................................................

Ing. Ivan Sloboda

Strana 22

2014

Recommend Documents