-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1487-73/2014 o odhadu ceny obvyklé bytové jednotky č. 745/9 situované v bytovém domě č.p. 745 na pozemku parc.č. 1989/4, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 745, a pozemku parc. č. 1989/4, v k.ú. Kaplice, obci Kaplice, okres Český Krumlov (LV č. 788)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 2052/13
Podle stavu ke dni 27.2.2014 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 13 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 3. 3. 2014
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovité věci: bytová jednotka č. 745/9, včetně příslušenství a spoluvl. podílu na budově a pozemku Adresa nemovitosti: Míru 745 Okres: Český Krumlov Obec: Kaplice Katastrální území: Kaplice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 27.2.2014 za účasti znalce a zástupce povinného (otce – pana Václava Ondřicha). 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 788 pro k.ú. Kaplice ze dne 30.1.2014 Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 2052/13-025 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 788 zapsán: Václav Ondřich, Míru 745, 382 41 Kaplice Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji Blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nachází v k.ú. Kaplice, obci Kaplice, při ulici Míru, na okraji zastavěného území obce, poblíž rybníku Pentle. Nemovitost se nachází v zastavěné části obce, ve vzdálenosti cca 1 km od centra města. Okolní zástavbu tvoří zástavba objektů hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou č. 745/9 a spoluvlastnickým podílem na budově č.p. 745 a pozemku p.č. 1989/4, v k.ú. Kaplice. V okolí nemovitosti dobrá občanská vybavenost. Úplná občanská vybavenost je k dispozici v Českém Krumlově, vzdáleném cca 20 km.
7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace oceňované nemovitosti - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovitosti - Výpis z KN LV č. 788
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku.
Popis 1) Bytová jednotka č. 745/9 Oceňovaný byt se nachází ve druhém patře domu č.p. 745. Byt je o složení 3+1 (3 pokoje, kuchyně, hala, předsíň, koupelna, WC, a sklepní kóje umístěná v suterénu), lodžie. Výměra podlahové plochy jednotky s příslušenstvím činí 74,85 m2. Plocha lodžie 4,29 m2 se nezapočítává do celkové podlahové plochy jednotky. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce, dům je po revitalizaci, okna plastová, nový vchod, opravena a zateplena fasáda. V domě je výtah. Dům je stáří cca 38 let. Vybavení jednotky: Podlahy v obytných místnostech PVC v ostatních prostorách dlažby. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka a el. sporák. Sociální zařízení tvoří vana, umyvadlo a WC. Bytové jádro umakartové. Byt je v původním, udržovaném stavu. Vytápění bytu ústřední dálkové Příslušenstvím bytu je sklep. Součástí bytu je jeho vnitřní instalace, tj. potrubní rozvody teplé a studené vody, ústředního topení, elektroinstalace, odpady, anténní zásuvka, kromě stoupacích vedení, včetně uzavíracích ventilů, podlahová krytina, všechna okna a dveře nacházející se v jednotce, včetně vstupních dveří do bytu a sklepu, nenosné příčky, bytové jádro. Součástí ocenění bytu je i spoluvlastnický podíl ve výši 7485/111529 na společných částech budovy č.p. 745 a pozemku p.č. 1989/4, v k.ú. Kaplice, obci Kaplice, zapsané na LV č. 745.
-5-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s byty. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné byty v rozmezí cca 900 tis. až 1 100 000 tis. Kč. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané lokalita nemovitosti Kaplice byt č.1 byt č.2 byt č.3
Míru Míru Na Vyhlídce
korekce cena ceny za nabídková pramen 950000 990000 999000
výměra užitné redukovaná korekce korekce výsledná plochy bytu cena za m2 stavu lokality cena za m2 v m2 0,9 75 11 400 1,00 1,00 11 400 0,9 76 11 724 1,00 1,00 11 724 0,9 67 13 419 0,95 1,00 12 748 průměrná indexovaná hodnota 11 957
průměrná cena bytu Výměra indexovaná zjištěná bytu v m2 hodnota srovnáváním 75
Srovnávací hodnota (orientační)
11 957
896 803
896 803,-Kč
Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 896 803 ,- Kč. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
900 000,- Kč
-6-
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: bytové jednotky č. 745/9 situované v bytovém domě č.p. 745 na pozemku parc.č. 1989/4 včetně součástí, příslušenství a spoluvlastnického podílu 7485/111529 na společných částech domu č.p. 745 a pozemku p. č. 1989/4, v k.ú. Kaplice, obci Kaplice, okres Český Krumlov (LV č. 788), je stanovena ke dni 27.2.2014. Na základě zjištěných cen a údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 900 000,- Kč.
-7-
C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci včetně příslušenství a součástí
900 000,- Kč Slovy: devětsettisíc Kč 2) Na nemovitosti neváznou nájemní práva ani věcná břemena
0,- Kč Slovy: nula Kč 3) Výsledná cena nemovitosti včetně příslušenství a součástí
900 000,- Kč Slovy: devětsettisíc Kč
-
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. Nemovitost není kulturní památkou.
V Ostravě, 3.3.2014
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1487-73/2014 znaleckého deníku.
-8-
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
-9-
Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti
Pohled na bytový dům č.p. 745
Pokoj
Kuchyň
hala
Koupelna
- 10 Příloha č. 2: Mapa širších vztahů
- 11 -
Příloha č. 3: srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1: Cena: 950 000 Kč Užitná plocha: 75 m2 Prodej bytu o dispozici 3+1 v osobním vlastnictví s halou a lodžií v 8. p. panelového domu s výtahem v Kaplici, ul. Míru. Byt o CP 75 m2 je v původním udržovaném stavu, nová plastová okna s krásnou vyhlídkou do zeleně. V okolí veškerá obč. vybavenost.
Nemovitá věc č. 2: Cena: 990 000 Kč Užitná plocha: 76 m2 Prodej bytu 3+1 v osobním vlastnictví, v Kaplici, celková plocha bytu činí 76 m2. Byt má nová plastová okna a prostornou halu, která může být využita jako další místnost. Součástí bytu jsou vestavěné skříně, kuchyňská linka a sporák. Panoramatický výhled do krajiny
Nemovitá věc č. 3: Cena: 999 000 Kč Užitná plocha: 67 m2 Prodej bytu 3+1, OV, Kaplice. Nabízíme prodej bytu v osobním vlastnictví 3+1 v Kaplici na sídlišti Na Vyhlídce. Bytová jednotka se nachází v zatepleném panelovém domě ve třetím patře ze čtyř, podlahová plocha činí 67 m2. Byt je v původním stavu, udržovaný, má nová plastová okna a novou kuchyňskou linku. V obývacím pokoji je francouzské okno, byt prosluněný, místnosti jsou prostorné.
