2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4023-323/2014 O ceně podílu o velikosti 3/4 rodinného domu v obci Chotěboř, Bílek č.p.6 a podílu o velikosti 3/4 stavby bez čp/če, vč.příslušenství a pozemků p.č.st.11/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 552 m2, p.č.st.11/2, zastavěná plocha nádvoří, o velikosti 93 m2 a p.č.2, zahrada, o velikosti 772 m2, vše zapsáno na LV č.434 pro k.ú.Bílek

Objednatel znaleckého posudku:

Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8 11000 Praha 1

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 15.9.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 25 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 15.9.2014

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 3/4 rodinného domu v obci Chotěboř, Bílek č.p.6 a podílu o velikosti 3/4 stavby bez čp/če, vč.příslušenství a pozemků p.č.st.11/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 552 m2, p.č.st.11/2, zastavěná plocha nádvoří, o velikosti 93 m2 a p.č.2, zahrada, o velikosti 772 m2, vše zapsáno na LV č.434 pro k.ú.Bílek

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Bílek 6 583 01 Chotěboř Kraj Vysočina Havlíčkův Brod Chotěboř Bílek 9 506

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 500,00 Kč/m2

Koeficienty obce

Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce III v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn I O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava či integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka II O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) -2-

Pi 0,95 0,85 0,80 1,00 1,00 0,98

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 316,54 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.9.2014 za přítomnosti znalce a manželky spoluvlastníka, paní Stanislavy Librové.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.434 pro k.ú.Bílek - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastníci stavby:

520926/017, Pan RSDr. Otakar Libra, Moskevská 1464/61, 10100 Praha-Vršovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 611012/2007, Pan Vladimír Libra, Bílek 6, 583 01 Chotěboř, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4

Vlastníci pozemku: 520926/017, Pan RSDr. Otakar Libra, Moskevská 1464/61, 10100 Praha-Vršovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 611012/2007, Pan Vladimír Libra, Bílek 6, 583 01 Chotěboř, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4 odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena

-3-

7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, částečně podsklepený (sklep je trvale zatopený, nevyužitelný), se dvěma nadzemními podlažími. Je zděný. Má pultovou střechu, krytina je z pozinkovaného plechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou v patře plastová, v přízemí dřevěná špaletová, fasáda je břízolitová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažby, PVC a koberců. Schody jsou železobetonové s povrchem z terasa. V přízemí je jeden pokoj s kuchyňským koutem, kotelna, technické místnosti. V patře je byt dispozice 3+1 s jídelnou, WC je splachovací, koupelna s vanou, kuchyňská linka, sporák. Vytápění v domě je v patře ústřední s kotlem na pevná paliva, alternativně plynový kotel. V přízemí je topení lokální plynové, a na pevná paliva. Teplá voda je z boileru. Stav domu je zhoršený, údržba je nedostatečná, celkové vybavení je morálně zastaralé. Dům je starý cca 40 roků. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Na pozemku se dále nacházejí zděná garáž a porosty.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. III 100-leté vody)

Pi -0,06 0,00 0,00 -0,04 0,95

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,855 i=1

Index polohy

Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy:

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I -5-

Pi 1,00 0,02 -0,15 0,00

Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemky se I stavbami se nacházejí pod úrovní průjezdné komunikace. 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,750 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,641

1. Ocenění pozemků

1.1. Pozemky s RD

Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 417,00 m2 R = (200 + 0,8 * Σvp) / Σvp R = (200 + 0,8 * 1 417,00) / 1 417,00 = 0,941

-6-

-0,01 0,01 -0,02 0,00 0,00 0,00 -0,10

Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,855

Index polohy pozemku IP = 0,750

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,855 * 1,000 * 0,750 = 0,641

-7-

č. I

Pi 0,00

I I I I II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 297,86 0,641 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,941

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo st.11/1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.11/2 nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Koef.

Upr. cena [Kč/m2] 190,93

Výměra [m2] 552,00

Jedn. cena [Kč/m2] 190,93

Cena [Kč] 105 393,36

93,00

190,93

17 756,49

772,00

190,93

147 397,96 270 547,81

Ocenění staveb na pozemcích

Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Kraj Vysočina, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 40 let 1 892,- Kč/m3

-8-

Zastavěné plochy a výšky podlaží

1NP: 2.NP:

9,39*10,11

Název podlaží 1NP: 2.NP:

= =

Zastavěná plocha 94,93 m2 94,93 m2

94,93 m2 94,93 m2

Konstrukční výška 2,67 m 2,80 m

Obestavěný prostor

vrchní stavba: 94,93*(6,4+7,02)/2 Obestavěný prostor - celkem:

= =

636,98 m3 636,98 m3

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00

94,93 m2 189,86 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - s plochou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD -9-

č. II

Vi typ B

III III II II V

0,00 0,00 0,00 0,01 0,08

II II

-0,04 -0,05

8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: s = 1 - 0,005 * 40 = 0,800

I II II

0,00 -0,03 0,00

III III III

0,01 0,00 0,85

12

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V13 * 0,800 = 0,666

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,855

Index polohy pozemku IP = 0,750

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 892,- Kč/m3 * 0,666 = 1 260,07 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 636,98 m3 * 1 260,07 Kč/m3 * 0,855 * 0,750= 514 692,51 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

514 692,51 Kč

Garáž

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26):

Garáž § 37 porovnávací metoda Vysočina, obec nad 2 000 do 10 000 obyvatel 40 let 1 458,- Kč/m3

- 10 -

Zastavěné plochy a výšky podlaží

přízemí:

8,87*5,5

Název podlaží přízemí:

=

Zastavěná plocha 48,79 m2

48,79 m2

Konstrukční výška 3,70 m

Obestavěný prostor

vrchní stavba: 48,79*(3,5+3,72)/2 Obestavěný prostor - celkem:

= =

176,13 m3 176,13 m3

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: s = 1 - 0,005 * 40 = 0,800 5

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V6 * 0,800 = 0,660

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,855

- 11 -

č. II

Vi typ B

II II II II III III

0,00 0,00 -0,02 -0,01 0,00 0,85

Index polohy pozemku IP = 0,750

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 458,- Kč/m3 * 0,660 = 962,28 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 176,13 m3 * 962,28 Kč/m3 * 0,855 * 0,750= 108 683,14 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

108 683,14 Kč

Cena staveb celkem

=

623 375,65 Kč

Pozemky s RD - zjištěná cena

=

893 923,46 Kč

- 12 -

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD

893 923,50 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

893 923,50 Kč

Celkem

893 923,50 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

893 923,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD

893 923,50 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

893 923,50 Kč

Celkem

893 923,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

893 923,50 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Osmsetdevadesáttřitisícdevětsetdvacet Kč

- 13 -

893 920,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo exekutorské k podílu 3/4 k zajištění pohledávky ve výši 26.189,31 Kč s příslušenstvím - COFIDIS s.r.o., Bucharova 1423/6, Stodůlky, 158 00 Praha, Zástavní právo exekutorské k podílu 3/4 k zajištění pohledávky ve výši 22.719,34 Kč s příslušenstvím Východočeská plynárenská, a.s. Limuzská 3135/12, Staršnice, 10800 Praha 10, Zahájení exekuce 137EX-7927/2014-10 ze dne 5.5.2014, Zahájení exekuce 099EX-7276/2013-13 ze dne 15.11.2013, Exekuční příkaz k prodeji podílu 3/4 nemovitosti 099EX-7276/2013-18 ze dne 22.11.2013, Podán návrh na nařízení zástavního práva soudcovského k podílu 3/4 - MONEYGATE s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

- 14 -

samostatně stojící rodinný domek o dispozici 5+1 v obci Horní Studenec, včetně pozemku a zahrad přiléhajících k domu o celkové výměře 1885m2. Vzhledem k charakteristice svých pozemků a okolních staveb se jedná o příjemnou a klidnou lokalitu i přes to, že se dům nachází ve středu obce. Před čtyřmi lety proběhla celková rekonstrukce topného systému, kdy byl kompletně vyměněn rozvod ústředního topení (nové radiátory, rozvody v mědi), plynový kotel a kotel na tuhá paliva, čímž je možné způsob vytápění kombinovat (plyn/dřevo nebo uhlí). Dům je z větší poloviny podsklepený. V 1NP se nachází chodba, dva pokoje, kuchyně a soc. zařízení. V 2NP se nachází chodba se vstupem na balkon, 3 pokoje a je zde připravena místnost na další koupelnu a samostatné WC. Střešní krytina je eternit a pozinkovaný plech. U domu je samostatná stavba obsahující garáž pro jedno auto a prostor dříve využívaný jako chlév (nyní sklad nepotřebných věcí). V obci se nachází dvě autobusové zastávky, hřiště, dětské hřiště, obchod se smíšeným zbožím a hospůdka. Dům je připojen na obecní vodovod, veřejnou kanalizaci, a plynové vedení. Okolo obce jsou silné prameny kvalitní vody, louky, pastviny a lesy. Domek bude jistě příjemné využívat k běžnému bydlení či jen rekreaci. Požadovaná cena 970.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu (k jednání).

- 15 -

Prodej rodinného domu v obci Rovný o CP 799 m2. V přízemí se nachází kuchyň, obývací pokoj, ložnice, WC, spíž a koupelna s novým sprchovým koutem. V patře jsou dva pokoje, spíž a kuchyň. K domu náleží veranda po rekonstrukci a garáž. Veškeré služby v dosahu 5 km v obci Ždírec nad Doubravou. Požadovaná cena 799.000,- Kč včetně provize.

V krásném prostředí Vysočiny, v obci Sedletín poblíž města Chotěboř, se nachází tento rodinnný dům/chalupa, který vám jak svojí polohou, tak svou velikostí nabízí možnost příjemného bydlení, či - 16 -

trávení volného času chalupařením. Milovníkům přírody jak v pěší, tak cyklistické formě, nabízí toto prostředí více než dost příležitostí pro svůj koníček. Ti z vás, kteří preferují pasivnější formu odpočinku, jistě uvítají zahradu "tak akorát", která vám určitě nezabere moc času ke zkrášlení. V případě nutnosti dalších obytných místností je tu více než prostorné podkroví. Chlév, dřevník, garáž a stodola jsou tu samozřejmostí a které jistě každý ocení. - 3+kk - sedlová střecha - odizolované podlahy - obecní vodovod - obecní kanalizace - plyn v obci - možnost napojení - elektrika 220/380V - garáž - chlév - stodola - půda - možnost vybudování dalších obytných místností původní koupelna - Chotěboř cca 7km - Havlíčkův Brod cca 16 km - Kolín cca 50 km - Čáslav cca 29 km. Požadovaná cena 695.000,- Kč včetně provize RK a právních služeb.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 960.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu.

Obvyklou cenu podílu o velikosti 3/4 nemovitosti stanovuji na 470.000,- Kč. Slovy: Čtyřistasedmdesáttisíc Kč V Tršicích 15.9.2014

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.15.

- 17 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4023-323/2014 znaleckého deníku.

- 18 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 434 ze dne 12.8.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 19 -

počet stran A4 v příloze: 4 1 3 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 20 -

- 21 -

- 22 -

Mapa oblasti

- 23 -

- 24 -

- 25 -