2014

Znalecký posudek č. 259/4/2014 o ceně obvyklé spoluvlastnického podílu v míře 1507/10000 na nemovitosti: budova č.p.328 vystavěná na pozemku p.č.314 a pozemku p.č.314 v katastrálním území Rybáře (okres Karlovy Vary).

Objednatel posudku:

Mgr. Miloš Dvořák Zahradní 328 975 357 33 Loket

Účel posudku:

Odhad ceny obvyklé pro účely exekutorské

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 1.3.2014 posudek vypracoval: Ing. Jana Gruntová Škroupova 21 400 01 Ústí nad Labem

Posudek obsahuje 23 stran včetně příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ústí nad Labem, 9.3.2014

Ing. Jana Gruntová znalec - odhady nemovitostí

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalci se ukládá, aby ocenil spoluvlastnický podíl ve vlastnictví povinné v míře 1507/10000 na této nemovitosti nacházející se v katastrálním území Rybáře, obci Karlovy Vary, části obce Rybáře a okrese Karlovy Vary: budova č.p.328 vystavěná na pozemku p.č.314, pozemek p.č.314. Znalec ocení zvlášť spoluvlastnický podíl na nemovitostech uvedených výše a jednotlivá práva a závady, která jsou se spoluvlastnickým podílem a s nemovitostmi uvedenými výše spojeny. Znalci se ukládá ocenit tento spoluvlastnický podíl a tyto nemovitosti, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady se spoluvlastnickým podílem a nemovitostmi spojeným cenou obvyklou a ve lhůtě jednoho měsíce od doručení tohoto usnesení zaslat soudnímu exekutorovi znalecký posudek ve trojím vyhotovení.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 1.3.2014 za přítomnosti spolumajitele dané nemovitosti.

3. Podklady pro vypracování posudku -

Usnesení soudního exekutora Mgr. M.Dvořáka č.j. 041 EX 417/11-135 ze dne 28.11.2013 výpis z KN ze dne 10.1.2014 snímek z katastrální mapy pořízený na internetu informace a údaje poskytnuté majitelem nemovitosti znalecký posudek č.1433-115/11 vypracovaný Ing. Romanou trnkovou ze dne 30.11.2011 vlastní prohlídka současného stavu včetně fotodokumentace

4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje byly převzaty z LV č. 1138 pro katastrální území Rybáře (663557). Dům je užívaný jako bytový dům.

5. Dokumentace a skutečnost K oceňované nemovitosti je znalci k dispozici výpis z KN, vlastní prohlídka domu a znalecký posudek č.1433-115/11 od Ing. Romany Trnkové. Ocenění bude provedeno na základě podkladů a zjištěných skutečností při místním šetření. Dle výpisu z katastru nemovitostí je budova určená k bydlení a i ve skutečnosti je objekt užívaný jako bytový dům vždy se dvěma byty na jednom podlaží. Bytový dům je v ideálním podílovém spoluvlastnictví, není rozdělen dle zákona č.741994 na jednotlivé jednotky.

2


6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl v míře 1507/10000 na budově č.p.328 postavené na pozemku p.č.314 v katastrálním území Rybáře. Jedná se zděný řadový netypový bytový dům o jednom podzemním podlaží a 4 nadzemních podlažích (NP) a podkrovím. Oceňovaný dům je z roku 1901 se zanedbatelnou přístavbou z roku 1998. V bytě je celkem 7 bytů o různých velikostech a různém technickém stavu. Okna jsou prakticky ve všech bytech plastová, stropy jsou trámové, schodiště kamenné. V roce 2008 byl v domě požár, který poničil dva byty tak, že do roku 2013 nebyly obyvatelné. Spoluvlastnický podíl na daném bytovém domě vlastně spočívá v užívání bytu o velikosti 2+1 v 1.NP tohoto domu včetně příslušenství a podílu na společných částech domu a pozemku. Byt je udržovaný s rekonstruovanou koupelnou a kuchyní (před 6 lety). V 1.pokoji je vestavěna galerie určená po spaní. Pozemek p.č.314 je v katastru nemovitostí zapsán jako zastavěná plocha a nádvoří a ve skutečnosti je zastavěn domem č.p.328. V zadním traktu za domem je malý neužívaný dvorek se zbytkem zpevněné plochy. Dům se nachází v městské části Rybáře v Karlových Varech v ulici celní, která je kolmou ulicí na hlavní komunikaci Sokolovkou. Občanská vybavenost je zde kompletní, centrum města je v docházkové vzdálenosti cca 15 min., v blízkosti je i zastávka MHD. Z hlediska technické infrastruktury je lokalita kompletně zainvestovaná. Z hlediska občanské vybavenosti je daná lokalita „příznivá“. Z hlediska technické infrastruktury je předmětná lokalita „zainvestovaná“. Z hlediska polohy nemovitosti vzhledem k účelu užití je daná lokalita „příznivá“. Poloha nemovitosti

3

Ing. Jana Gruntová znalec - odhady nemovitostí Katastrální mapa

7. Popis způsobu ocenění Úkolem znalce je určit cenu obvyklou dle zákona č.151/1997 Sb. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Oceňovanou nemovitostí je spoluvlastnický podíl v míře 1507/10000 na bytovém domě č.p.328. Tento podíl spočívá v užívání bytu v 1.NP o velkosti 2+1 o ploše 55 m2. V bytě je zrekonstruovaná koupelna a nové obklady v kuchyni. Byt je vytápěn ústředním plynovým kotlem. Obvyklá cena bude určena na základě ceny zjištěné dle cenového předpisu a porovnávací metodou. Hlavní důraz při zjišťování ceny nemovitosti je dáván porovnávací metodě při dostatečném množství porovnávaných obdobných nemovitostí tak, jak je popsáno v zákoně č.151/1997 Sb. ve znění zákona č.303/2013.

4


B.

Ocenění dle oceňovací vyhlášky č.441/2012 Sb.

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: V dané lokalitě je v nabídkách realitních kanceláří bytů 2+1 dostatek, nabídka převyšuje poptávku. Vliv právních vztahů - na oceňovaném podílu je omezení vlastnického práva. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka –0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní –0,02 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 4

Index trhu:IT = P5 × (1 +  Pi) = 0,950 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Jedná se o bytový dům v lokalitě zastavěné převážně bytovými domy a drobnou řemeslnou výrobou. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici –0,02 pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 5

Ing. Jana Gruntová znalec - odhady nemovitostí 11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 1,000 i=2

a) Budova č.p.328 – § 12 Budova č.p.328 je zděný řadový bytový dům o 1PP, 3NP a obytným podkrovím. Dům je cihelný s dřevěnými trámovými stropy, se sedlovou střechou s trámovým krovem, krytinou jsou azbestocementové šablony. V roce 2004 byl v domě ve 3.NP požár, který poškodil strop nad bytem v 2.NP, stejně jako stěny, které i v bytě v 1.NP jsou stále vlhké. Dům byl postaven na začátku 20.století - 1901. Dům má veškeré přípojky, vytápění má řešené každý byt samostatně a to většinou plynovým kotlem, případně plynovými wafkami. Okna v celém domě jsou plastová, pouze v chodbě jsou okna dřevěná zdvojená. Dům vykazuje mírně zanedbanou údržbu společných prostor. Byty o velikosti 1+1 v 2.NP a 3.NP byly poškozeny zmiňovaným požárem, v bytech probíhá rekonstrukce. V bytovém domě je celkem 7 bytů, technický stav jednotlivých bytů je různý. 2 byty po požáru uvažuji ve stavu neobyvatelném, podkrovní byty jsou se společným WC a bez kuchyně podstandardní bydlení. Spoluvlastnický podíl v míře 1507/10000 spočívá v užívání bytu v 1.NP o velikosti 2+1 včetně příslušenství o ploše 55 m2. S ohledem na tyto skutečnosti uvažuji technické a morální opotřebení dané nemovitosti na úrovni, která snižuje kvalitu bytu.

Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: K1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,112 Podlaží: Název 1.NP 2.NP 3.NP podkroví 1.PP Součet:

Výška 3,75 m 3,65 m 3,65 m 3,00 m 3,35 m 17,40 m

Zastavěná plocha 11×11+4,6×1,1 11×11+4,6×1,1 11×11+4,6×1,1 11×11+4,6×1,1 7,65×11+4,55×1,1

= = = = =

126,06 m2 126,06 m2 126,06 m2 126,06 m2 89,16 m2 593,40 m2

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

= =

3,49 m 118,68 m2

Obestavěný prostor (OP): 1.NP 3,75 × (11×11+4,6×1,1) 2.NP 3,65 × (11×11+4,6×1,1) 3.NP 3,65 × (11×11+4,6×1,1) podkroví 3,00 × (11×11+4,6×1,1) 1.PP 3,35 × (7,65×11+4,55×1,1) Obestavěný prostor – celkem:

= = = = = =

472,73 m3 460,12 m3 460,12 m3 378,18 m3 298,67 m3 2 069,82 m3

6


Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – původní, značná vlhkost 6,00 % 2. Svislé konstrukce – zděné, po požáru vlhké 18,80 % 3. Stropy – trámové s rovným podhledem, částečně poškozené 8,20 % 4. Krov, střecha – dřevěný, střecha sedlová - původní 5,30 % 5. Krytiny střech – azbestocememntové 2,40 % 6. Klempířské konstrukce – standard 0,70 % 7. Úprava vnitřních povrchů – standard 6,90 % – chybí - u bytů po požáru 8. Úprava vnějších povrchů – standard 3,10 % 9. Vnitřní obklady keramické – převážně původní 2,10 % – chybí - byty po požáru 10. Schody – kamenné 3,00 % 11. Dveře – standard 3,20 % – chybí - byty po požáru 12. Vrata 0,00 % 13. Okna – plastová 5,40 % 14. Povrchy podlah – částečně podstandard 3,10 % – chybí - byty po požáru 15. Vytápění – lokální pro jednotlivé byty 4,70 % – chybí - byty po požáru 16. Elektroinstalace – podstandard 5,20 % 17. Bleskosvod – ano 0,40 % 18. Vnitřní vodovod – standard 3,30 % 19. Vnitřní kanalizace – standard 3,20 % 20. Vnitřní plynovod – standard 0,40 % 21. Ohřev vody – podstandard - pro jednotlivé byty 2,10 % 22. Vybavení kuchyní – podstandard 1,80 % – v podkrovních bytech a bytech po požáru 23. Vnitřní hygienické vybavení – standard 3,80 % 24. Výtahy – není 1,30 % 25. Ostatní – není 5,60 % 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací –0,54 × 6,00 % 2. Svislé konstrukce –0,54 × 18,80 % 3. Stropy –0,54 × 8,20 % 4. Krov, střecha –0,54 × 5,30 % 7. Úprava vnitřních povrchů –0,54 × 1,852 × 6,90 % × 10 % 9. Vnitřní obklady keramické –0,54 × 2,10 % × 90 % –0,54 × 1,852 × 2,10 % × 10 % 11. Dveře –0,54 × 3,20 % × 10 % 14. Povrchy podlah –0,54 × 3,10 % × 90 % –0,54 × 1,852 × 3,10 % × 10 % 15. Vytápění –0,54 × 4,70 % × 90 %

Hodnocení Podíl Podstandardní Podstandardní Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní 90 % Nevyskytuje se 10 % Standardní Podstandardní 90 % Nevyskytuje se 10 % Standardní Standardní 90 % Podstandardní 10 % Neuvažuje se Standardní Podstandardní 90 % Nevyskytuje se 10 % Podstandardní 90 % Nevyskytuje se 10 % Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Podstandardní 80 % Nevyskytuje se 20 % Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se

1,0000 – – – – – – – – – – –

0,0324 0,1015 0,0443 0,0286 0,0069 0,0102 0,0021 0,0017 0,0151 0,0031 0,0228 7


–0,54 × 1,852 × 4,70 % × 10 % –0,54 × 5,20 % –0,54 × 2,10 % –0,54 × 1,80 % × 80 % –0,54 × 1,852 × 1,80 % × 20 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,30 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,60 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: 16. Elektroinstalace 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní

– – – – – – – =

0,0047 0,0281 0,0113 0,0078 0,0036 0,0130 0,0560 0,6068

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 150,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9756 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,9017 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,6068 Polohový koeficient K5: × 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1120 2 503,63 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 2 069,82 m3 × 2 503,63 Kč/m3 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací – podstandardní 110 / (110 + 50) × 100 = 68,750 % 68,750 % × 6,00 % × 0,46 / 0,6068 2. Svislé konstrukce – podstandardní 110 / (110 + 50) × 100 = 68,750 % 68,750 % × 18,80 % × 0,46 / 0,6068 3. Stropy – podstandardní 110 / (110 + 50) × 100 = 68,750 % 68,750 % × 8,20 % × 0,46 / 0,6068 4. Krov, střecha – podstandardní 110 / (110 + 50) × 100 = 68,750 % 68,750 % × 5,30 % × 0,46 / 0,6068 5. Krytiny střech – standardní 15 / (15 + 25) × 100 = 37,500 % 37,500 % × 2,40 % / 0,6068 6. Klempířské konstrukce – standardní 15 / (15 + 25) × 100 = 37,500 % 37,500 % × 0,70 % / 0,6068 7. Úprava vnitřních povrchů – standardní 90 % 20 / (20 + 30) × 100 = 40,000 % 40,000 % × 6,90 % × 90 % / 0,6068 8. Úprava vnějších povrchů – standardní 50 / (50 + 10) × 100 = 83,333 % 83,333 % × 3,10 % / 0,6068 9. Vnitřní obklady keramické – podstandardní 90 % 10 / (10 + 20) × 100 = 33,333 % 33,333 % × 2,10 % × 90 % × 0,46 / 0,6068 10. Schody – standardní

+

3,127 %

+

9,798 %

+

4,274 %

+

2,762 %

+

1,483 %

+

0,433 %

+

4,094 %

+

4,257 %

+

0,478 %

=

5 182 063,45 Kč

8


110 / (110 + 50) × 100 = 68,750 % 68,750 % × 3,00 % / 0,6068 11. Dveře – standardní 90 % 20 / (20 + 30) × 100 = 40,000 % 40,000 % × 3,20 % × 90 % / 0,6068 11. Dveře – podstandardní 10 % 45 / (45 + 5) × 100 = 90,000 % 90,000 % × 3,20 % × 10 % × 0,46 / 0,6068 13. Okna – standardní 10 / (10 + 40) × 100 = 20,000 % 20,000 % × 5,40 % / 0,6068 14. Povrchy podlah – podstandardní 90 % 110 / (110 + 20) × 100 = 84,615 % 84,615 % × 3,10 % × 90 % × 0,46 / 0,6068 15. Vytápění – podstandardní 90 % 15 / (15 + 35) × 100 = 30,000 % 30,000 % × 4,70 % × 90 % × 0,46 / 0,6068 16. Elektroinstalace – podstandardní 40 / (40 + 10) × 100 = 80,000 % 80,000 % × 5,20 % × 0,46 / 0,6068 17. Bleskosvod – standardní 40 / (40 + 10) × 100 = 80,000 % 80,000 % × 0,40 % / 0,6068 18. Vnitřní vodovod – standardní 20 / (20 + 30) × 100 = 40,000 % 40,000 % × 3,30 % / 0,6068 19. Vnitřní kanalizace – standardní 20 / (20 + 30) × 100 = 40,000 % 40,000 % × 3,20 % / 0,6068 20. Vnitřní plynovod – standardní 20 / (20 + 20) × 100 = 50,000 % 50,000 % × 0,40 % / 0,6068 21. Ohřev vody – podstandardní 12 / (12 + 18) × 100 = 40,000 % 40,000 % × 2,10 % × 0,46 / 0,6068 22. Vybavení kuchyní – podstandardní 80 % 20 / (20 + 10) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 1,80 % × 80 % × 0,46 / 0,6068 23. Vnitřní hygienické vybavení – standardní 15 / (15 + 25) × 100 = 37,500 % 37,500 % × 3,80 % / 0,6068 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 5 182 063,45 Kč × 52,771 % Cena po odečtení opotřebení: Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,950 Index polohy: IP = 1,000 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN

+

3,399 %

+

1,898 %

+

0,218 %

+

1,780 %

+

1,790 %

+

0,962 %

+

3,154 %

+

0,527 %

+

2,175 %

+

2,109 %

+

0,330 %

+

0,637 %

+

0,728 %

+ 2,348 % = 52,771 % – =

2 734 626,70 Kč 2 447 436,75 Kč

=

2 447 436,75 Kč 9


Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

× =

Budova č.p.328 – určená cena:

0,950 2 325 064,91 Kč 2 325 064,91 Kč

b) Pozemek p.č.314 – § 4 Pozemek p.č.314 je v katastru evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří. Ve skutečnosti je pozemek zastavěný bytovým domem č.p.328 a dvorkem se zpevněnou betonovou plochou bez údržby, což je zanedbatelné. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Karlovy Vary - oblast 2 Základní cena pozemku: ZC = 2 400,– Kč/m2 Index trhu: IT = 0,950 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Pozemek je rovinatý, zastavěný bytovým domem. Vlivem snižujícím cenu je omezení vlastnického práva pro danou nemovitost. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu –0,05 6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 0,950 i=1

Index polohy: IP = 1,000 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,903 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 2 167,2000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 314 zastavěná plocha a nádvoří 208 Pozemek p.č.314 – určená cena: Rekapitulace nákladových cen: a) Budova č.p.328 b) Pozemek p.č.314 Rekapitulace nákladových cen – celkem:

Cena [Kč] 450 777,60 450 777,60 Kč

2 447 436,75 Kč 450 777,60 Kč 2 898 214,35 Kč

c) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu – § 31 a § 32 Vzhledem k tomu, že se jedná o bytový dům se 7 byty, lze tyto byty pronajmout. 1.byt 2+1 v 1.NP má plochu 55 m2 - standardní. 2.byt 3+1 v 2.NP má plochu 76,7 m2 - mezonet standardní. 10


3.byt 1+1 v 2.NP má plochu 52,1 m2 - byt po požáru - nepronajímatelný. 4.byt 2+1 v 3.NP má plochu 61,2 m2 - standardní. 5.byt 1+1 v 3.NP má plochu 39,1 m2 - byt po požáru - nepronajímatelný. 6.byt 2+0 v podkroví má plochu 43,6 m2 - WC mimo byt, podstandard 7.byt 3+0 v podkroví má plochu 45,5 m2 - WC mimo byt, podstandard Obvyklé nájemné u standardních bytů se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 4 000 - 7 000,-Kč/měsíc, což za 1 m2 činí cca 100,-Kč. U podstandardu (byt č.6 a 7) je obvyklé nájemné cca 25,-Kč/m2/měsíc. Lze očekávat rozvoj nemovitosti a to po dokončení oprav bytů po požáru a rekonstrukce bytů v podkroví. Roční nájemné: 1.byt 2.byt 4.byt 6.byt 7.byt Roční nájemné celkem:

Výměra 55,00 m2 76,70 m2 61,20 m2 43,60 m2 45,50 m2

1 200,– 1 300,– 1 200,– 300,– 300,–

Roční nájemné Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2

Snížení ročního nájemného: Snížení nájemného o 40 %: Odpočet ročního nájemného celkem: Výpočet výnosové ceny: Upravené roční nájemné: 265 880,– Kč – 106 352,– Kč Účel užití stavby: Bytové domy netypové Míra kapitalizace: 4,5 % +0,5 % na pokrytí zvýšeného rizika spojeného s docílením pronájmu celkové podlahové plochy u staveb oceňovaných podle § 22 odst. 2 Cena určená výnosovým způsobem (CV):

66 000,– 99 710,– 73 440,– 13 080,– 13 650,– 265 880,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč

106 352,– Kč 106 352,– Kč

=

159 528,– Kč

/

5,00 % 3 190 560,– Kč

Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu: Skupina nemovitosti: D – bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Cena určená nákladovým způsobem (CN): 2 898 214,35 Kč = Vzorec pro výpočet ceny: CV Cena určená kombinací nákladového a výnosového způsobu:

3 190 560,– Kč

Cena nemovitosti činí ke dni odhadu celkem: 3 190 560,– Kč Cena pozemku p.č.314 450 780,- Kč Cena zjištěná dle cen.předpisu celé budovy po zaokrouhlení podle § 50: 3 641 340,- Kč Cena zjištěná dle cenového předpisu spoluvlastnického podílu v míře 1507/10000 činí: 584 750,-Kč.

11


C.

Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených

Oceňovaná nemovitost je dle výpisu z katastru nemovitostí zatížena omezeními vlastnického práva. Jedná se o zástavní práva smluvní a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Vzhledem k účelu ocenění nemají tato omezení vliv na ocenění nemovitostí.

D.

Odhad ceny obvyklé dle zákona č.151/1997

Spoluvlastnický podíl v míře 1507/10000 spočívá v užívání bytu č.1 v 1.NP o dispozici 2+1. Při porovnávací metodě budu porovnávat obdobné byty s tím, že přihlédnu na druh vlastnictví.

a) Porovnávací metoda Vhodný model ocenění nemovitosti Za nejvhodnější model ocenění nemovitosti v současných podmínkách považujeme využití skutečných kupních cen obdobných nemovitostí (obdobných lokalitou, velikostí stavby i pozemku, stavem). Databázi skutečných kupních cen však často znalec ke dni ocenění nemá. Pro srovnání situace na realitním trhu byly znalci k dispozici nabídky obdobných nemovitostí inzerovaných na internetových stránkách realitních kanceláří www.reality.cz a databáze znalce. Pro odhad obvyklé ceny porovnávací metodou je určen medián odvozený ze současné nabídky a poptávky na realitním trhu v čase a místě obdobného charakteru. Odhad předpokládané dosažitelné tržní ceny se řídí odbornou úrovní realitní kanceláře, obvykle je výsledná tržní cena cca o 10 – 15% nižší. Oceňovaný byt 2+1 je menší plošné kategorie s podlahovou plochou 55 m2 ve zděném bytovém domě, v 1.NP. Byt je v původním stavu udržovaný s rekonstruovanou koupelnou, která je společná s WC. Okna v bytě jsou plastová, podlahy obytných místností – parkety. Vytápění je řešené plynovým kotlem s deskovými radiátory. Výběr nabídky a poptávky na realitním trhu (jednotlivé nabídky realit jsou v příloze daného odhadu) v dané lokalitě – Karlovy Vary - Rybáře: Porovnávaná č. nemovitost - popis Sokolovská, Rybáře, byt v OV původní (plastová okna do ulice, dům má novou střechu) v cihlovém 1 domě Rohová, Rybáře, byt 2+1v OV v původním stavu s plastovými 2 okny v cihlovém domu

Plocha Celková /m2/ cena /Kč/

koef. koef. vybavenosti polohy

koef. zdroje ceny

upravená cena jednot. /Kč/

58

750 000

1,00

0,95

0,85

10 441,8

48

670 000

1,00

0,9

0,85

10 678,1

12


Sokolovská, Rybáře, byt v OV má nová plastová okna, částečná rekonstrukce koupelny, rekonstruované 3 podlahy

55

1 099 000

1,10

0,9

0,85

16 814,7

Nákladní, Rybáře - byt ve podíl.spoluvlastnictví, po rekonstrukci, dům 4 se zateplením

58

750 000

1,00

0,9

0,85

9 892,2

Sokolovská, Rybáře, byt v OV, udržovaný s novými plastovými 5 okny

68

1 150 000

1,00

0,95

0,85

13 656,3

Průměrná cena upravená

12 297

Průměrná cena upravená bude vzhledem k druhu vlastnictví oceňované nemovitosti (viz popis výše) ponížena o 10%. 12 297 x 0,9 = 11 070,-Kč/m2 Cena porovnávací metodou bytu v 1.NP domu č.p.328 v Karlových Varech Rybářích určená porovnávací metodou je určena ve výši 608 850,-Kč.

b) odhad ceny obvyklé Cena obvyklá ve smyslu §2 zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je odhadnuta na základě v tomto odhadu zjištěných hodnot s tím, „Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním“ : Cena nemovitostí zjištěná dle cenového předpisu 584 750,-Kč Cena zjištěná porovnávací metodou 608 850,-Kč Cena obvyklá odhadnuta znalcem vzhledem ke stavu a k poloze bytu a domu a vzhledem k nabídce a poptávce na realitním trhu v dané lokalitě ve výši 608 850,-Kč.

13


E.

Rekapitulace

Cena obvyklá spoluvlastnického podílu v míře 1507/10000 na nemovitosti: budova č.p.328 vystavěná na pozemku p.č.314 a pozemku p.č.314 v katastrálním území Rybáře (okres Karlovy Vary) byla znalcem ke dni ocenění určena ve výši

………………………………………………………………608 850,-Kč Cena slovy: šestsetosmtisícosmsetpadesát Kč Ústí nad Labem, 9.3.2014 Ing. Jana Gruntová Škroupova 21 400 01 Ústí nad Labem

F.

Údaje o znaleckém posudku

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 27.5.2009 pod č.j. Spr 1330/2008, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 259/4/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 259/4/2014 podle připojené likvidace.

G.

Seznam příloh

1. 2. 3.

Výpis z katastru nemovitostí Fotodokumentace Nabídky realitních kanceláří

5 stran 1 strana 3 strany

2014.03.18 19:08:25

CN=Ing. Jana Gruntová OU=1 serialNumber=19 52 243 ISSUER CN=PostSignum Qualified CA 2

14

2014

Recommend Documents