2014

Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. Typ nemovitosti Účel ocenění

2169 / 103 / 2014

Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu úvěrové jednání

Předmět ocenění Budova RD č.p. 320, LV č. 1203 na pozemku parc.č. 761/17 pozemek parc.č. 761/13, LV č. 1203 pozemek parc.č. 761/17, LV č. 1203 pozemek parc.č. 761/19, LV č. 1203 včetně příslušenství Adresa Kraj Jihomoravský kraj Kat. území Kostelec u Kyjova Část obce dle LV Kostelec

Obec Ulice

Kostelec

Počet obyvatel 855 č.p. 320

Objednatel Tel. E-mail

Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Sjednocené vlastnictví dle NOZ

Galda Tomáš

Zpracováno pro

Sberbank CZ, a.s.

Vypracoval Licence číslo

Ing. Vrba Zdeněk Stará Tenice 1199 686 01 Uherské Hradiště email: [email protected]

0166

Ne

Počet stran textu 1 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Garáže v domě

tel: 602 767033 572551679 572556303 Počet stran příloh

206.5 m2 2 x

Dne Ke dni Prohlídka dne

9.12.2014 4.12.2014 4.12.2014

8

19 500 Kč/m2

4 026 800 Kč 350 000 Kč

4 400 000 Kč Čtyři miliony čtyřista tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav

-1-

Komentář k ceně Jedná se o úplatný převod nemovitosti. Je oceňován volně stojící rodinný dům, nepodsklepený s využitím podkroví, situovaný v odlehlé části obce, která navazuje na zastavěnou část města Kyjov. Rodinné domy obdobného charakteru se v dané oblasti obchodují od 2,200.000,- Kč do 5,500 mil. Kč, v závislosti na lokalitě, velikosti, vybavení a technickém stavu. Oceňovaná stavba je ve výborném udržovaném stavu, po výstavbě v roce 2004. Je podepsána kupní smlouva na cenu 3,800.000,- Kč. Tato cena nevyjadřuje obvyklou cenu, vzhledem k tomu, že se jedná o urgentní prodej. Stanovená současná obvyklá cena je 4,400.000,- Kč (19.500,- Kč/m2 započitatelné podlahové plochy), odpovídá dosahovaným obvyklým cenám podobných nemovitostí, s přihlédnutím na současný vývoj realitního trhu. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné vlivy: klidná lokalita s dobrou dopravní dostupností, dostatečně velký pozemek Záporné vlivy: není k dispozici rozvod veřejné kanalizace Podmínky platnosti ceny Nejsou dány žádné podmínky platnosti ceny. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav

4 429 000 Kč Čtyři miliony čtyřistadvacetdevět tisíc Kč

Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO

Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena 1) věcné břemeno užívání části pozemku za účelem zřízení, provozování, údržby a opravy podzemního vedení a zařízení veřejné telekomunikační sítě pro p.č.: 761/13, 761/19, 761/17 2) věcné břemeno chůze a jízdy, bezúplatné, pro majitele sousedních nemovitostí, pro parcelu 761/19

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE

Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek

-2-

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE

Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko

Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Oceňovaná nemovitost je předmětem úplatného převodu. Je sepsána kupní smlouva ze dne 4.11.2014 s kupní cenou 3,800.000,- Kč. Dohodnutá kupní cena nedosahuje výše cen obvyklých za obdobné nemovitosti, vzhledem k urgentnímu prodeji dané nemovitosti. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nemovitost byla získána v dražbě, na základě potvrzení o nabytí vlastnictví předmětu dražby ze dne 17.7.2014, právní účinky zápisu ke dni 31.7.2014.

-3-

Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1203, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Kyjov 3.12.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Kostelec u Kyjova, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Kyjov 3.12.2014. Výkresová dokumentace skutečného provedení staveb, vyhotovil Projektis, s.r.o. Kyjov 1.9.2000. Ověřeno Stavebním úřadem 18.10.2000. Listina, na jejímž základě vzniklo omezení v části C na výpisu z KN (např. věcná břemena). Datum předání kompletních podkladů 8.12.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1203, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Kyjov 3.12.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Kostelec u Kyjova, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Kyjov 3.12.2014. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Kostelec je zemědělskou obcí místního významu s 855 obyvateli, která se nachází 1,50 km SV od Kyjova, kde je úplná občanská vybavenost. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba zástavba RD Vlastní nemovitost je umístěna v odloučené části obce vzdálené od centra 1,50 km, na samém okraji katastrálního území obce Kostelce a města Kyjova. Přístup je ze silnice II. tř. č. 422 spojující Kyjov s Uherským Hradištěm, z které odbočuje soukromá cesta ve vlastnictví majitelů přilehlých rodinných domů. Tito mají zřízené vzájemné věcné břemena k užívání této obslužné komunikace. Okolí nemovitosti je zastavěno obdobnými volně stojícími rodinnými domy. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Nákupní možnosti dostupné v místě Ano

55 Km

Informace o nemovitosti Jedná se o volně stojící, přízemní, nepodsklepený rodinný dům s obytným podkrovím, postavený v roce 2004. V domě je jedna bytová jednotka velikosti 5+1. Konstrukční systém je zděný z pálených bloků Porotherm tl. 38 cm, stropy jsou keramické Hurdis, střecha sedlová s valbami, krytina z betonových tašek, klempířské konstrukce z mědi, fasáda zateplená kontaktním systémem, okna plastová, dveře z masivu, schodiště ŽB s dřevěným obložením, podlahy plovoucí laminátoví, ostatní z keramických dlaždic, vytápění ústřední s plynovým kotlem na PB z vlastního zásobníku. TUV z el. bojleru. V kuchyni linka, sklokeramická deska, el. trouba, digestoř, myčka, v koupelně 1.NP je sprchový kout, umyvadlo a WC, v koupelně v podkroví je rohová vana a dvojumyvadlo, WC je samostatně. Dům je velice dobře udržován a je užíván v souladu s právním stavem. Dispozice : 1.NP - hala, pracovna, koupelna, technická místnost, předsíň, kuchyně, spíž, jídelna, obývací pokoj, dvougaráž, 2x sklad nářadí podkroví - schodiště, galerie, koupelna, WC, šatna, 3x pokoj, lodžie Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 293/2 ve vlastnictví Česká republika - právo užívání pro Správa a údržba silnic JM kraje. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0

Počet NP

Počet bytových jednotek

1

1

Počet podkroví

1

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.

Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba bazén venkovní

181.44 m2

Zastavěná plocha 1.NP Ne

Ano

Popis venkovní zapuštěný bazén 3x6xm

Výměra [m2] Stáří [roků] 18.0 8

Technický stav Budova RD

Stav výborný - velmi dobrý Opotřebení odhadem

-4-

Stáří roků

10 10 %

Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby

nevykazuje

Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 984 m3 Cena

4 500 Kč/m3

Cena celkem

4 429 000 Kč

Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 1 342 m2 Cena pozemků

1 000 Kč/m2

Cena celkem

1 342 000 Kč

Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku

napojeno není napojeno není napojeno

Popis provedení budovy Konstrukce Provedení základy a zemní z armovaného betonu práce vodorovné nespalné do nosníků konstrukce, stropy krytina střech betonová tašková úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody

vápenná omítka štuková obklad keramický vchodové plastové, vnitřní hladké dýhované laminátové plovoucí, ostatní keramické dlažby světelný a motorový rozvod svislé a vodorovné potrubí bojlerem

Počet koupelen 2 Vybavení koupelny sprchový kout, umyvadlo, WC

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění

napojeno není není není není

Konstrukce svislé konstrukce

Provedení zděné v tloušťce 38 cm

konstrukce střechy

sedlová s krovem dřevěným

klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna

měděné

vytápění

ústřední s plynovým kotlem

vnitřní vodovod

rozvod studené a teplé

vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)

rozvod plynu PB vestavěné skříně, rozvody antén

kontaktní zateplovací systém betonové s úpravou stupňů dřevem plastová s dvojsklem

Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, varná deska sklokeramická, trouba, digestoř

vana, dvojumyvadlo Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

1

Mimořádná výbava Krb vnitřní Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.NP - výčet místností hala předsíň koupelna s WC jídelna

plocha 19.10 4.58 6.82 18.73

-5-

m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 19.10 m2 1.0 4.58 m2 1.0 6.82 m2 1.0 18.73 m2

obývací pokoj kuchyně pokoj - pracovna prádelna spíž sklad nářadí sklad nářadí dvojgaráž

26.94 12.21 12.75 4.56 2.09 4.99 4.99 32.48

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

150.24 m2

Součet ploch za podlaží 1.Podkroví - výčet místností chodba předsíň koupelna WC pokoj ložnice pokoj šatna lodžie balkon

plocha 14.35 1.68 10.17 1.80 13.02 15.30 15.24 7.12 11.48 8.64

Součet ploch za podlaží

-6-

1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 0.0

26.94 12.21 12.75 4.56 2.09 4.99 4.99 0.00

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

117.76 m2

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 14.35 m2 1.0 1.68 m2 1.0 10.17 m2 1.0 1.80 m2 1.0 13.02 m2 1.0 15.30 m2 1.0 15.24 m2 1.0 7.12 m2 0.5 5.74 m2 0.5 4.32 m2

98.80 m2

88.74 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 06/2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 193.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

2 600 000 Kč 0 % 2 600 000 Kč

118.0 m2 698.0 m2 13 500 Kč/m2 13 500 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Kyjov - Nětčice, ul. Mlýnská - Jedná se o řadový koncový městský rodinný dům s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími. Dle zjištěných údajů pochází z roku 1977, V roce 1996 byla provedena přízemní podsklepená přístavba pro samostatné bydlení prarodičů, původní RD prošel částečnou rekonstrukcí v roce 2011. Konstrukční systém je zděný z pálených cihel a tvárnic, stropy jsou keramické, plochá střecha s živičnou krytinou, fasáda břízolitová.

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: sreality, datum vložení inzerátu 15.11.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 260.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

5 750 000 Kč 5 % 5 463 000 Kč

167.0 m2 890.0 m2 22 100 Kč/m2 21 000 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Novostavba RD 6+1 v Kyjově Nětčicích. Celková plocha pozemku je 890 m2, zastavěná plocha 167 m2, obytná plocha cca 320 m2. Dispozice domu: v přízemí je samostatná kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC a prostorná chodba. V patře jsou čtyři místnosti, koupelna a WC. Dům je podsklepený. Vytápění plynové ústřední. Velkou výhodou je klidná ulice, blízkost centra, MHD, ZŠ, MŠ, koupaliště, sportovní areál.

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: sreality, datum změny inzerátu 8.12.2014

-7-

Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Podlahová plocha

Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 252.0 m2 Celková výměra všech pozemků

Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

99.0 m2 1032.0 m2 17 100 Kč/m2

4 300 000 Kč 5 % 4 085 000 Kč

16 200 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Kyjov - Nětčice - Samostatně stojící městský rodinný dům s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími. Dle sdělených údajů pochází z roku 1963, V roce 2009 byla stavba zakoupena současnými majiteli, byla stavba v neudržovaném špatném stavu určena k celkové rekonstrukci, i s ohledem na její další využití. Celková rekonstrukce s rozšířením podzemního podlaží byla provedena v letech 2010 až 2012. Konstrukční systém je zděný z pálených cihel a tvárnic, stropy jsou keramické se SDK podhledy, sedlová střecha s polovalbami s pálenými glazovanými taškami, fasáda zateplená se strukturovanými omítkami (mimo dvorní části), okna plastová, dveře dýhované, vrata do garáže sekční, podlahy vinylové a keramické dlažby, vytápění ústřední na plyn.

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

13 500 - 21 000 Kč/m2

2 600 000 - 5 463 000 Kč 19 500 Kč/m2

Stanovení srovnávací metody je provedeno na základě srovnání oceňované nemovitosti s jinými srovnatelnými nemovitostmi a jejich tržními cenami, pokud jsou známy, popřípadě inzerovanými cenami. Údaje o srovnatelných nemovitostech byly zjištěny především z vlastní databáze odhadce a z dostupných údajů realitní inzerce. Při srovnávání je nutno zohlednit, že ceny inzerované jsou zpravidla vyšší než prodejní. Objekty srovnatelného charakteru jsou na místním trhu obchodovány ojediněle. Cenové relace srovnatelných nemovitostí (velkoprostorových novostaveb či staveb po kompletních rekonstrukcí se pohybuje od 2,4 do 5,5 mil. Kč, ale jsou známy i dražší prodeje. Stanovená obvyklá cena 4,400.000,- Kč odpovídá obvyklým cenám dosahovaných v dané oblasti, s ohledem na lokalizaci, velikost vybavení a technický stav, s přihlédnutím na vývoj realitního trhu. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0166

Ing. Vrba Zdeněk Stará Tenice 1199 686 01 Uherské Hradiště

podpis

-8-

Fotodokumentace

pohled z ulice

pohled ze zahrady

zásobník plynu

kuchyň

jídelna

obývací pokoj

-9-

Fotodokumentace

pokoj

koupelna s WC

technická místnost

kotelna

schodiště do podkroví

pokoj

- 10 -

Fotodokumentace

koupelna

WC

pokoj

pokoj

- 11 -

Fotodokumentace - mapy

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -