ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav
101301846152
EX 1846/13 -152
obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 86/6656/2014 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 230 s rodinným domem č.p. 164 a součástmi a pozemku čís. parcely 229, k.ú. Radonice u Kadaně, obec Radonice, okres Chomutov, Ústecký kraj r
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233,434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
4, 04. 2014
ID (Surveyor's Report): 86/6656/2014
LV no. 75
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 230 s rodinným domem č.p. 164 a součástmi a pozemek čís. parcely 229, k.ú. Radonice u Kadaně,obec Radonice, okres Chomutov, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Radonice 164, 431 55 Radonice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 080 EX 1846/13-144, pro účely exekučního řízení Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:
908.824
Kč
nebyla stanovena 550.000
Number of properties: Počet objektů:
KČ
Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
550.000 Kč 550.000 Kč nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
rodinný dům
Appurtenances: Nemovité příslušenství:
Size: kolna, přípojky IS, zpevněné plochy, Velikost oplocení a další venkovní úpravy
Location in the town: Poloha v obci:
střední část obce
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura
základní občanská vybavenost
Unit price: Jednotková cena
Čísla parcel Parcel of land nr.
229, 230
660 m zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 200 Kč/m
MAIN PROPERTY / HLAVNI OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitá věc:
m
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
400 nť
Resident area: Bytové plochy:
m
Floor area: Podlahová plocha:
350 m
Storage area: Skladové plochy:
m"
Other and manufacturing: Ostatní
m~
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda):
1113 m 494 Kč cca 1914 83 %
-2-
Property right / vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 75 jsou ve společném jmění manželů Antonín Knap, bytem Radonice č.p. 164, 431 55 a Lucie Knapová, bytem Dvorce 10, 289 22 Lysá nad Labem. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 75 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním z úvěru ve výši 1.020.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch společnosti Raiffeisen stavební spořitelna, a.s., (IČ 49241257), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 11. 1. 2008, právní účinky vkladu vznikly ke dni 21. 1. 2008. - zahájením exekuce - pověřený exekutor: Mgr. Martin Slavata, a to na základě Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 080 EX-1846/2013-20 ze dne 4.10.2013. - exekuční příkazu k prodeji nemovitosti, a to na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí č. 080 EX1846/2013-82 ze dne 16.10.2013 Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 75. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 75 není vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 75 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno: - zástavním právem smluvním z úvěru ve výši 1.020.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch společnosti Raiffeisen stavební spořitelna, a.s., (IČ 49241257), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 11. 1. 2008, právní účinky vkladu vznikly ke dni 21. 1. 2008. Legal and structural state / stavebně právní stav: Stavba na pozemku čís. parcely 230 je v katastru nemovitostí evidována jako budova č.p. 164 se způsobem využití rodinný dům. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je možné dům po částečné rekonstrukci užívat v souladu s účelem uvedeným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: je nutné dokončení rekonstrukce je patrná zanedbaná údržba pozemek čís. parcely 231, který je využíván jako zahrada, je ve vlastnictví České republiky, nájemní smlouva nebyla zjištěna sousedství železniční tratě Strong points / silné stránky: klidná lokalita zahrada na pozemku čís. parcely 229 Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 75 pro k.ú. Radonice u Kadaně a obec Radonice, prokazující stav evidovaný k datu 28.1.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Radonice u Kadaně a obec Kadaň, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 13.3.2014, za účasti sousedů povinné. Byla umožněna prohlídka 1. nadzemního podlaží (přízemí), půdní prostor zpřístupněn nebyl.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
738280 Radonice u Kadaně 563323 Radonice 1172 31.12.2013 CZ0422 Chomutov Ústecký Obytná zóna
Infrastructure / infrastruktura: Radonice patří ke středním obcím Ústeckého kraje (podle Malého lexikonu obcí ČR 2012 ČSÚ má 1172 obyvatel), nachází se na jihozápadním okraji Ústeckého kraje, přibližně 30 km od bývalého okresního města Chomutov v blízkosti pohoří Doupovské hory. V obci je základní občanská vybavenost včetně školy, pošty, zdravotnického zařízení, služebny policie, obecní knihovny atd. Obcí prochází silnice III. třídy č. 22417 a železniční trať Kadaňský Rohozec - Doupov Vilémov. Silniční napojení na rychlostní silnici R7 je ve vzdálenosti zhruba 30 km, napojení na rychlostní silnici R6 ve vzdálenosti 25 km. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí ve střední části obce Radonice. V těsné blízkosti nemovitých věcí se nachází železniční trať. Jinak jde o klidnou lokalitu zastavěnou především rodinnými domy. Základní občanská vybavenost je v docházkové vzdálenosti, kompletní občanská vybavenost je ve městě Kadaň, které je vzdáleno zhruba 13 km. V lokalitě je rozvod vody, elektřiny a kanalizace. Rozvod plynu v obci není. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 164: Rodinný dům č.p. 164 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely 230, k.ú. Radonice u Kadaně. Dispoziční řešení: Jedná se o podsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. Během prohlídky nebyl zpřístupněn půdní prostor. Dům je z velké části podsklepen, ve sklepení se nachází kotel na tuhá paliva a zásobník pro ohřev vody. Ostatní místnosti slouží převážně ke skladování topiva. V 1. nadzemním podlaží se nachází jedna jednotka - byt o velikosti 5+kk, která je ve stavu rekonstrukce, ta však byla v průběhu přerušena. 1. nadzemní podlaží (přízemí) sestává z předsíně, čtyř pokojů, obývacího pokoje s přípravou pro kuchyňský kout, komory, koupelny, WC a dílny, kterou je možné využít i jako garáž. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o podsklepenou stavbu, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je sedlového tvaru s krytinou z pálených tašek, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, schodiště jsou betonová, podlahy jsou betonové a prkenné, povrchy podlah tvoří dlažba, textilní krytiny a povlaky z PVC, okna jsou dřevěná jednoduchá a dvojitá, dveře jsou hladké plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, v kuchyni a koupelně jsou doplněné keramickými obklady, vnější povrchy tvoří štukovaná fasádní omítka. Vytápění je zajišťováno ústředně kotlem na tuhá paliva. Dům má vnitřní rozvody el. proudu, vody včetně teplé a kanalizace. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno. Na základě informací získaných v místě šetření, stavebních prvků a dispozice, lze stáří objektu odhadovat na zhruba sto let. Při prohlídce nebyly objeveny žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Na domě je patrná zhoršená údržba. Pro účely bydlení je nutné dokončení rekonstrukce. Další stavby: Na oceňovaném pozemku čís. parcely 230, k.ú. Radonice u Kadaně, se nachází kolna, která je k domu přistavěna a tvoří jeho příslušenství. -4-
Pozemek: Pozemek čís. parcely 229, k.ú. Radonice u Kadaně, o výměře 275 m2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zahrada se způsobem ochrany zemědělský půdní fond. Podle zjištění při prohlídce na místě je pozemek skutečně využíván jako zahrada ve funkčním celku s rodinným domem č.p. 164. Pozemek čís. parcely 230, k.ú. Radonice u Kadaně, o výměře 385 m2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 164. Tvar pozemků je patrný z katastrální mapy v příloze. Pozemek čís. parcely 230 je přístupný z veřejně přístupných pozemků ve vlastnictví České republiky.
-5-
HODNOCENI A ZAVER Obvyklá cena pozemku čís. parcely 230 s rodinným domem č.p. 164 a součástmi a pozemku čís. parcely 229, k.ú. Radonice u Kadaně, obec Radonice, okres Chomutov, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 75 pro k.ú. Radonice u Kadaně, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 13. března 2014
550.000,- Kč Slovy: Pětsedpadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi. Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 75 jsou vypsány v posudku v bodě Restricting conditions / omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 75 neboť tato dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebyla zjištěna žádná omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 75, která dražbou nezaniknou.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 86/6656/2014
Vypracoval: Bc. Jan Stejskal
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 31. března 2014
PŘÍLOHY 1 Analýza 2 Mapa širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Kopie katastrální mapy 5 Fotodokumentace
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ID (Surveyor's Report): 1
Poi.e.
i \ l c(R
li n
i
\
86/6656/2014
LV no.:
75
nj h l
Name of "the tangible investment asset" -T1A
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TlA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková ccna
Zastavená ploha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnoceni
Časová cena HIM
Komentář
m3
Kč/m3
m:
Kč/m2
Ke
%
Kč
1
rodinný dům č.p. 164
2
kolna
3
nemovité příslušenství
1113
3 892
4 332 808
83,3
. 50
2 334
117 653
75,0
722 136
. .
29 413 .
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
PoU.
oceněno podílem na ceně hlavní stavby
25 275 776 824
Siteňo.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kfi/m2
Kč
1
229
zastavěná plocha a nádvoří
2
230
zahrada
.
275. . .385
200
55 000
200
77 000
o
3
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
132 000
I — Item
Pol.č.
4k
3
Name .
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Costs total
Net yield
Capitalization rale
Yield value
Comments
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizačni míra
Výnosová hodnota
Komentář
m
Kč/m2/vear/rok
Kč/ycar/rok
Kč
Kč
%
Kč
Land area
Price of land
Total price of lands
Total price of buildings
Celková cena za pozemky
Celková cena za objekty
mil. Kč
mil. Kč
1 2 3
Comparative value - Porovnávací hodnota T
Name
Realized price
Date of sale
Buill-up space
Pol.í.
Název
Realizovaná cena
Datum nabídky
Obestavěný prostor
Kč
m3
Plocha pozemků Cena pozemků m*
Kč/m2
Rate of price adjustment
Price of buildings
Koeficient Cena za objekty cenové úpravy
Comments
Komentář
Kč nabídka RK *1), řadový RD v centru obce
1
RD v Radonicích
899 000,00
III-I4
nestanoven
410
200
82 000
817 000,00
0,60
539 400
Radonice s bytovou jednotkou 2+1 a obchodním prostorem. Dům je po rekonstrukci.
nabídka RK *2), RD v původním stavu před 2
RD v Krásném Dvoře
550 000,00
m-14
nestanoven
295
600
373 000,00
177 000
1,00
550 000 rekonstrukcí, kompletní rozvody, plyn na hraně pozemku
nabídka RK *3), 3
RD v Podbořanech Buškovicích
RD po částečných 700 000,00
III-14
nestanoven
580
600
352 000,00
348 000
0,80
560 000 rekonstrukcích s možnosti vybudování větší bytové jednotky
1) nabídka realitní kanceláře ORIONIS, Chomutov
»:'«
'=J
2) nabídka realitní kanceláře CERET Reality, Žatec
3) nabídka realitní kanceláře Bydlete lip s.r.o., Františkovy Lázně
[Cost Valné - Věcná hodnota |Yield value - Výnosová hodnota [Comparative value - Porovnávací hodnota |Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,550 mil.Kčl I
0,550 mil.Kč|
Mapa širších vztahů, rodinný dům č.p. 164, Radonice okres Chomutov, Ústecký
i
11 I g
Radonice
314/1
CL 231
230
229
Q_ 208/2
206 CL 208/1
CL £07
QL 211/1
m
212
Rodinný dům č.p. 164 v Radonicích u Kadaně, okres Chomutov, Ústecký kraj
Se\ crovýchodní pohled na ulici
Severozápadní pohled na dům
Vchod do domu
Dílna
Bojler pro ohřev vody ve sklepě
Pokoj č. 3
Obývací pokoj s přípravou na kuchyňský kout
Dílna
Koupelna
Koupelna
Pohled na ulici
Zahrada (poz. čís. 229)
