2014

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 846/91/2014 Typ nemovitosti Účel ocenění

Rodinný dům bez nebytových prostor s garáţí v domě v současném stavu exekuční řízení

Předmět ocenění Budova RD č.p. 578, LV č. 968 na pozemku parc.č. 2399/2 pozemek parc.č. 2399/2, LV č. 968 pozemek parc.č. 2399/3, LV č. 968 Adresa Kraj Jihočeský kraj Kat. území Protivín Část obce dle LV Protivín

Město Ulice

Protivín Nad Rybníkem

Počet obyvatel 4921 č.p. 578

Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov Judr. Marek Frank Tovární č.p. 197 38101 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA

Tel. E-mail IČ DIČ

Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí

exekutora

Vypracoval Licence číslo

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov email: [email protected]

0845

Ne

Buřičová Karla - Protivín, Nad Rybníkem 578, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 705905/1582 Musil Květoslav - Praha - Kamýk, Smotlachova 939/3, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 620107/0161

Zpracováno pro

Počet stran textu 8 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Garáţe v domě

Počet stran příloh

1/2 1/2

Dne Ke dni Prohlídka dne

tel: 733 698996

225 m2 1 x

380 711 410 [email protected] 662 54 132 CZ7412231882

7.5.2014 6.5.2014 6.5.2014

10

6 200 Kč/m2

1 395 000 Kč 100 000 Kč

750 000 Kč Sedm set padesát tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav (spol. podíl id. ½)

Komentář k ceně Do nemovitosti nebyl umoţněn vstup. Vnitřní vybavení nemovitosti a podlahové plochy určeny odhadem.

-1-

Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti + nemovitost umístěna nedaleko centra města Protivín v klidné zástavbě rodinných domů - rodinný dům z roku cca. 1975 v původním stavu Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO

Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umoţňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné uţívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 968. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Buřičová Karla Zástavní právo exekutorské

NE NE NE NE NE NE NE NE ANO

Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Nemovitost se nachází v blízkosti řeky.

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE

Věc nemovitá v území s ekologickou zátěţí Věc nemovitá v území se zhoršeným ţivotním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztíţený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatíţená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Sluţebnosti Reálné břemeno doţivotního uţívání/poţívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inţenýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neuţívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce

-2-

NE NE NE NE NE NE NE

Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, ţe upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatíţení Jiné riziko

Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Usnesení soudu ve věci projednání dědictví. Nabývací titul nebyl předloţen. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předloţen. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 968, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek 10.3.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Protivín, vyhotovil Dálkový náhled do KN 6.5.2014. Místní šetření s pořízením fotodokumentace.Paní Karla Buřičová byla doporučeným dopisem ze dne 21.3.2014 vyzvána k určení termínu místního šetření. Dne 6.5.2014 nezpřístupnila nemovitost a určení trţní hodnoty nemovitosti proběhlo bez prohlídky interiéru RD , vyhotovil zpracovatel odhadu 6.5.2014. Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank 10.3.2014. Ţádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš 21.3.2014. Datum předání kompletních podkladů 6.5.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 968, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek 10.3.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Protivín, vyhotovil Dálkový náhled do KN 6.5.2014. Místní šetření s pořízením fotodokumentace.Paní Karla Buřičová byla doporučeným dopisem ze dne 21.3.2014 vyzvána k určení termínu místního šetření. Dne 6.5.2014 nezpřístupnila nemovitost a určení trţní hodnoty nemovitosti proběhlo bez prohlídky interiéru RD , vyhotovil zpracovatel odhadu 6.5.2014. Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank 10.3.2014. Ţádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš 21.3.2014. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Protivín se nachází na území okresu Písek a náleţí pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněţ okresní město Písek. Obec Protivín se rozkládá asi patnáct kilometrů jihovýchodně od Písku. Osídlení tohoto menšího města dosahuje zhruba počtu 5070 obyvatel. Protéká zde Vodňanská Blatnice. Protivín se dále dělí na devět části, konkrétně to jsou: Chvaletice, Krč, Maletice, Milenovice, Myšenec, Protivín, Selibov, Těšínov a Záboří. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba zástavba RD Předškoláci mohou v obci vyuţívat školu mateřskou. Pro vyuţití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Protivín májí ordinaci tři praktičtí lékaři a tři zubní lékaři. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou sluţbou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněţ policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou vyuţívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází ţeleznice a je zde i ţelezniční stanice. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Nákupní moţnosti dostupné v místě Ano

38 Km

Informace o nemovitosti Rodinný dům č.p. 578 na pozemku p.č. 2399/2 na LV č.968. Rodinný dům je podsklepený s jedním podlaţím a obytným podkrovím. Na RD navazuje garáţ, která není vedená v KN. RD je zděná stavba, 1.PP je kamenné. Krov je dřevěný sedlový s vikýři. Střecha je pokryta pálenou taškou jednoduchou. Okna jsou dřevěná špaletová. Vnější omítky jsou z břizolitu, vnitřní omítky jsou pravděpodobně vápenné. RD je napojen na el. síť, obecní vodovod a odpady jsou svedeny do obecní kanalizace ???. Vytápění je ústřední na TP ???. Do nemovitosti nebyl umožněn vstup !!! Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 2750 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový.

-3-

Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1

Počet NP

Počet bytových jednotek

1

Počet podkroví

1

1

115 m2

Zastavěná plocha 1.NP

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.

Rodinný dům je v současném stavu běţně uţivatelný a obyvatelný

Ne

Ano

Technický stav Budova RD

Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závaţné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na ţivotnost stavby

odhadem 40 40 % nevykazuje

Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 684 m3 Cena

3 500 Kč/m3

Cena celkem

2 392 000 Kč

Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 755 m2 Cena pozemků

350 Kč/m2

Cena celkem

264 000 Kč

Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do ţumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku

napojeno není není není není

Popis provedení budovy Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu práce vodorovné nespalné do nosníků ??? konstrukce, stropy krytina střech pálená tašková jednoduchá

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění

není

Konstrukce svislé konstrukce

Provedení zděné v tloušťce ??? cm

konstrukce střechy

sedlová s krovem dřevěným pozinkované

úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady

vápenná omítka ??? obklad keramický ???

klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody

dveře a vrata povrch podlah

vchodové dřevěné z masivu ??? parketové ???

okna vytápění

elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody

světelný rozvod

vnitřní vodovod

svislé a vodorovné potrubí bojlerem ???

vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)

Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo ???

1

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

napojeno napojeno není není

omítka ze škrábaného břizolitu betonové s úpravou stupňů dřevem ??? dvojitá dřevěná špaletová ústřední s kotlem na pevná paliva ??? rozvod studené a teplé chybí ??? není

Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sporák elektrický, lednice s mrazákem ??? Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

1

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne

-4-

1.PP - výčet místností sklep, sklad, kotelna, ...

plocha koeficient KZp započit. plocha 90.00 m2 0.5 45.00 m2 90.00 m2

Součet ploch za podlaží 1.NP - výčet místností zádveří, chodba, kuchyně, koupelna, WC, pokoj,...

45.00 m2

plocha koeficient KZp započit. plocha 90.00 m2 1.0 90.00 m2 90.00 m2

Součet ploch za podlaží 1.Podkroví - výčet místností chodba, pokoj,pokoj, ...

90.00 m2

plocha koeficient KZp započit. plocha 90.00 m2 1.0 90.00 m2 90.00 m2

Součet ploch za podlaží

90.00 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 14.4.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 210.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 750 000 Kč 15 % 1 488 000 Kč

110.0 m2 470.0 m2 8 300 Kč/m2 7 100 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o cihlový, řadový rodinný dům v Protivíně v osobním vlastnictví, ulice Ve Školce. Součástí nemovitosti je prostorná zahrada o rozloze 320 m2, na které je skleník, kůlna a dílna, dále je zde vlastní garáţ. V prvním podlaţí domu je vstupní veranda, chodba, obývací pokoj, loţnice, kuchyně, koupelna s vanou, samostatné WC, ve druhém podlaţí jsou dva pokoje, komora, půda (která je připravena k rekonstrukci na další pokoj). Součástí je i prostorný sklep. Dům prošel částečnou rekonstrukci , zateplení fasády, plastová okna, kombinované vytápění (plyn, tuhá paliva). V okolí dětské hřiště, škola, školka, lékař, obchod. Do centra města 5 min. pěšky. Ve městě Protivín veškerá občanská vybavenost. Vzdálenost od Písku 15 km a od Českých Budějovic 37 km

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 6.5.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 250.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

2 370 000 Kč 15 % 2 015 000 Kč

Porovnání s nemovitostí oceňovanou

-5-

123.0 m2 1778.0 m2 9 500 Kč/m2 8 100 Kč/m2

Jedná se o rodinný dům s dispozičním řešením 6+2 v obci Všemyslice v části Neznašov o zastavěné ploše 123 m2. Jedná se o zděný třípodlaţní rodinný dům s technickým podlaţím s garáţí, obytným podlaţím a obytným podkrovím. Podkroví i obytné podlaţí je vybaveno vlastní kuchyní a sociálním zařízením. K rodinnému domu náleţí pozemek o výměře 1778 m2, na kterém je vystavěn dřevěný zahradní domek. Konstrukčně je dům řešen následovně: Objekt je částečně zapuštěný do terénu. Je třípodlaţní s vestavěným podkrovím obdélníkového půdorysu a se sedlovou střechou. Základové konstrukce jsou řešeny jako základové pasy z prostého betonu. Nosné zdivo objektu je vystavěno ze tvárnic tl. 440 mm, z cihelných bloků CD 300 mm. V roce 2003 proběhlo vnější zateplení objektu. Pro vnitřní zdivo je vyuţito cihelné zdivo tl. 150mm a 100 mm Stropní konstrukce je provedena z ocelových nosníků a tvárnic HURDIS. Konstrukce krovu je klasická dřevěná vaznicová. Pro střešní krytinu je vyuţito pálených tašek. Objekt je připojen na obecní vodovod, el. síť a plynovod. Odpadní voda je odváděna do septiku s přepadem do obecní kanalizace. Vytápění domu je zabezpečeno plynovým kotlem prostřednictvím ústředního topení. Přehled provedených rekonstrukcí: v roce 2001 proběhla výměna střešní krytiny, ve 2003 byla provedena širší rekonstrukce spočívající ve výměně oken, zateplení objektu a zhotovení vnější omítky, v roce 2007 pak rekonstrukce koupelny a ve 2009 celková přestavba podkroví. Velkou devízou nabízené nemovitosti je okolní zeleně, protékající vodní tok oblíbený rybáři a celkové klidné a čisté prostředí s dobrou dopravní dostupností do větších okolních měst. V obci lze také nalézt mateřskou školu, základní školu 1. stupně, obchody a restaurace.

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 29.4.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 200.0 m Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

2 900 000 Kč 15 % 2 465 000 Kč

100.0 m2 697.0 m2 14 500 Kč/m2 12 300 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o rodinný dům stojící v západní části města Písku v místě zvaném Hradiště v ulici Na Ryšavce. Rodinný dům se skládá ze suterénu , jednoho nadzemního podlaţí a podkroví včetně půdy. V suterénu se nachází garáţ, kotelna, prádelna a sklep. I.nadzemní podlaţí : obývací pokoj, loţnice, kuchyně, koupelna, WC a spíţ. II.nadzemní podlaţí: jeden pokoj, skladiště a půda na které lze vybudovat další obytné místnosti. Celková výměra pozemku 697 m2. Na zahradě se nachází malá hospodářská stavba. Dům je napojen na el. energii, obecní vodovod a kanalizaci. Topení ústřední na tuhá paliva. Plynová přípojka na pozemku. Velice klidná lokalita. Za domem se nachází les.

-6-

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

7 100 - 12 300 Kč/m2

1 488 000 - 2 465 000 Kč 6 200 Kč/m2

Obvyklou cenu rodinného domu č.p. 578 zapsaného na LV č. 968 v katastrálním území Protivín, ulice Nad Rybníkem včetně pozemků p.č. 2399/2 a p.č. 2399/3, vše zapsané na LV č. 968 v katastrálním území Protivín odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obsluţnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 15% na 6.200 Kč/m2 uţitné plochy, tj. 1.500 mil.Kč. Spoluvlastnický podíl id. ½ odhaduji ve výši 0.750 mil. Kč. Nebyl umoţněn vstup do nemovitosti !!! Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je uţívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov

podpis

Obvyklá cena jednotlivých práv a závad (např. věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva) Seznam oceněných položek (exekuční řízení a zástavní právo se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad)

Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny. Z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, také žádná práva a závady nevyplývají, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění:

0,- Kč.

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 846/91/2014 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č. 2014011.

V Českém Krumlově dne 7.5.2014 Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov

-7-

Fotodokumentace

Pohled na RD

Pohled na RD

Pohled na RD

Pohled na RD

-8-

Fotodokumentace - mapy

Obec Protivín

Nad Rybníkem č.p. 578 - umístnění nemovitosti v obci

-9-

- 10 -

- 11 -

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -