Znalec : Ing. Lenka Ďurechová, J.Halašu 1, 911 08 Trenčín, tel.: 0907 111187 Zadávateľ : DUPOS dražobná , spol. s r.o., Tamaškovičova č.17, 917 01 TRNAVA Číslo (spisu) objednávky : písomná, zo dňa : 13.10.2014
ZNALECKÝ POSUDOK číslo : 203/2014 Vo veci : stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č.4 na prvom poschodí bytového domu súp.č. 2652 na Saratovskej ulici v Trenčíne spolu so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastníckym podielom na pozemku parc.č. 2189/150 v k.ú. Trenčín, pre účel : zriadenie záložného práva.
Počet listov ( z toho príloh ) : 28/14 Počet odovzdaných vyhotovení : 5x + 2x CD V Trenčíne , dňa : 15.11.2014
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca podľa uznesenia štátneho orgánu alebo objednávky, číslo uznesenia: Stanoviť všeobecnú hodnotu bytu č.4 na prvom poschodí bytového domu súp.č. 2652 na Saratovskej ulici v Trenčíne spolu so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastníckym podielom na pozemku parc.č. 2189/150 v k.ú. Trenčín, obec Trenčín, okres Trenčín . 2. Dátum vyžiadania posudku (dátum uznesenia, objednávky) : 13.10.2014 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 6.11.2014 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 15.11.2014 5. Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : - Znalecký posudok č. 5/2007 zo dňa : 19.3.2007 vyhotovený znalkyňou Ing. Martou Breznickou Podklady prevzaté z predloženého znaleckého posudku : - Kúpna zmluva a dohoda o zriadení vecného bremena č. 140/2002, zo dňa : 8.7.2002 - Výpočtový list pre stanovenie ceny bytu – doklad o veku stavby 5.2 Získané znalcom : Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností a porovnanie predloženej právnej dokumentácie so skutkovým stavom. Fotodokumentácia. - Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 5255 - čiastočný, k.ú. – Trenčín, zo dňa : 7.11.2014, vydaný Správou katastra Trenčín pod č. 4743/2014 - Kópia z katastrálnej mapy, na parcelu č. 2189/150, k.ú. Trenčín, zo dňa : 7.11.2014, Vydaná Správou katastra Trenčín pod č. K1–4743/2014- vektorová mapa 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky z 18. mája 2010, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z.z. ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov.
2
Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky objednávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby .
II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100827-3).. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 2. štvrťrok 2014-2,242. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č. : 5255-čiastočný, zo dňa : 7.11.2014 Vydaný : vytvorený cez katasterportál Vlastníci nehnuteľností a ich podiely : A. Majetková podstata: Parcely registra „C“ evidované na katastrálnej mape Parc.č. 2189/150 zastavané plochy a nádvoria Stavby Súp.č. 2652
na parc.č. 2175/16
o výmere 319 m2 bytový dom
3
B. Vlastníci: BYTY.......................................................................................................................................... Vchod : 8 1.poschodie, byt č. 4 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 69/1747 PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE V - 2744/2013
36 Košťál Peter a Zdenka, Trenčín Saratovská 2652/8 spoluvlastnícky podiel : 1/1 Titul nadobudnutia : V 2683/02 - KÚPNA ZMLUVA 140/2002 - VZ.2907/03
Poznámka : P 511/14 Poznamenáva sa začatie realizácie zriadeného záložného práva v dobrovoľnej dražbe v súlade so záložnou zmluvou (V1573/07) s veriteľom: Slovenská sporiteľňa, a.s., Tomášikova 48, Bratislava, IČO 00151653 k nehnuteľnostiam: byt č. 4 s podielom 69/1747 na spoločných častiach a zariadeniach domu so súp. čís. 2652 na parc. čís. 2189/150 a na pozemku CKN parc. čís. 2189/150 vo vlastníctve pod B: 36 (Košťál Petera Zdenka rod. Žáčiková), v.z. 3935/14 PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE V - 3824/2014 PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE V - 4295/2014
C. Ťarchy: Por.č.: 36 V 2683/02 - NA BYT Č.4 ZÁLOŽNÉ PRÁVO V PROSPECH OSTATNÝCH VLASTNÍKOV BYTOV V ZMYSLE §15 ZÁK.Č. 182/1993 Z.z. - VZ.2907/03 Por.č.: 36 V 1573/07-Záložné právo v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s., IČO:00 151 653, Bratislava, Suché mýto 4 na byt.č.4 s podielom 69/1747 na spoločných častiach a zariadeniach domu so súp.č.2652 a na pozemok pod domom,parc.č.2189/150 podľa zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam zo dňa 13.4.2007- 1183/07
Vlastník je bez ďalších tiarch. Iné údaje: V zmysle predloženého LV. c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa: 6.11.2014 za účasti vlastníkov oceňovaných nehnuteľností. Zameranie vykonané dňa : 6.11.2014. Fotodokumentácia vyhotovená dňa : 6.11.2014. d) Porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom : Projektová dokumentácia nebola znalcovi k vypracovaniu znaleckého posudku predložená. Skutkový stav bol zistený meraním a je zakreslený v prílohe znaleckého posudku. e) Porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom : Popisné aj geodetické údaje sú v súlade so zisteným skutkovým stavom.
4
f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia : - byt č.4 - spoluvlastnícky podiel na pozemku KN parc.č.2189/150, k.ú Trenčín g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia : nie sú žiadne
2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY A NEBYTOVÉ PRIESTORY 2.1.1 byt č. 4 , Saratovská 8 Oceňovaný byt č.4 sa nachádza na prvom poschodí (II.NP) v bytovom dome súp.č. 2652 v časti sídliska JUH I. na Saratovskej ulici v Trenčíne. Dom bol postavený v roku 1981. Vek stavby bol stanovený znalcom podľa predloženého výpočtového listu pre stanovenie ceny bytu. Bytový dom je postavený na betónovom základe. Obvodové murivo je vyhotovené z plošných panelových dielcov so zateplením. Vstupné dvere do domu sú plastové otvárané elektronickým vrátnikom pomocou telefónnych aparátov, ktoré sú umiestnené v jednotlivých bytoch, okná v spoločných častiach domu sú plastové. Dom má suterén – z prednej strany domu nad terénom v zadnej časti je zapustený do terénu a 7 poschodí. Má jeden osobný výťah. Zastrešenie domu je riešené plochou strechou. Klampiarske konštrukcie sú vyhotovené z pozinkovaného plechu. Dom je napojený na všetky verejné inžinierske siete a to konkrétne : voda, kanalizácia, plyn, elektro. Spoločné časti domu : základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, schodiská, priečelie, vchody, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.. Spoločné zariadenia domu : vstupná hala, kočikáreň, bicykláreň, práčovňa, 2 sušiarne, WC, miestnosť pre upratovačku, namačáreň, miestnosť prípojok, STA, bleskozvody, vodovodné, kanalizačné, elektrické, plynové, teplonosné a telefónne prípojky a to aj v prípade ak sú umiestnené mimo domu a slúžia výlučne domu, v ktorom je oceňovaný byt umiestnený. Technický popis bytu : Oceňovaný byt č.4 je trojizbový v pôvodnom stave z obdobia výstavby. Byt je umiestnený z prednej strany domu na II.NP – nad vstupným suterénom ( nad terénom). Dispozične byt pozostáva z nasledovných miestností : chodba, šatník, kuchyňa, komora, komora, kúpeľňa, WC, obývacia izba, izba, izba, izba. Príslušenstvo bytu tvorí pivnica, ktorá sa nachádza na I.NP bytového domu. Pivnica nebola znalcovi na obhliadku a zameranie sprístupnená a z tohto dôvodu nie je započítaná do podlahovej plochy bytu. Podlahy : v kúpeľni – keramická dlažba, vo WC – PVC, v izbách a v kuchyni – PVC + koberec., v ostatných miestnostiach PVC. Vnútorné úpravy povrchov – tapeta a farebná maľba. Okná zdvojené v drevenom ráme s medziokennými žalúziami. Dvere hladké plné dýhované na izbách s čiastočným presklením. V kuchyni sa nachádza pôvodná kuchynská linka s nerezovým drezom s vodovodnou batériou pákovou, nový plynový sporák s elektrickou rúrou a digestor. Keramický obklad je vyhotovený dookola celej kuchynskej linky a sporáka. Bytové jadro je – umakartové.
5
V kúpeľni sa nachádza smaltovaná vaňa s vodovodnou batériou klasickou na kohútiky so sprchou a keramické umývadlo s vodovodnou batériou pákovou . Keramický obklad nie je vyhotovený. Vo WC sa nachádza WC so spodnou nádržkou bez umývadla . Keramický obklad nie je vyhotovený.. Radiátory v byte oceľové. Vykurovanie bytu aj ohrev TÚV je z kotolne, ktorá je umiestnená vedľa bytového domu. Z obývacej izby je prístupná logia. Podlaha na logii – poter. Z obývacej izby je výhľad na základnú školu . ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 3 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými KS: 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy
PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet
Podlahová plocha [m2]
chodba : 0,84*1,29+4,50*1,44-0,55*0,6+2,95*2,60 komora : 0,73*1,36 komora : 0,74*1,07 šatník : 1,10*1,19 izba : 3,55*2,25 izba : 3,44*3,47 obývacia izba : 3,67*4,67 kuchyňa : 2,26*3,79 WC : 1,13*0,88 kúpelňa : 1,61*1,60
14,90 0,99 0,79 1,31 7,99 11,94 17,14 8,57 0,99 2,58
Vypočítaná podlahová plocha
67,20
logia:1,37*4,23
5,80
STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: Koeficient konštrukcie:
RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 €/m2 kK = 1,037 (montovaná z dielcov betónových
plošných)
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Počet izieb:
kCU = 2,242 kM = 1,05 3
Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov
Cenový podiel Koef. štand. RU [%] cpi ksi
Úprava Cenový podiel podielu cpi * hodnotenej ksi stavby [%]
Spoločné priestory 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Základy vrát. zemných prác Zvislé konštrukcie Stropy Schody Zastrešenie bez krytiny Krytina strechy Klampiarske konštrukcie Úpravy vonkajších povrchov Úpravy vnútorných povrchov
5,00 18,00 8,00 3,00 5,00 2,00 1,00 3,00 2,00
6
1,05 1,20 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,50 1,00
5,25 21,60 8,00 3,00 5,00 2,00 1,00 4,50 2,00
4,91 20,14 7,48 2,81 4,68 1,87 0,94 4,21 1,87
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Vnútorné keramické obklady Dvere Okná Povrchy podláh Vykurovanie Elektroinštalácia Bleskozvod Vnútorný vodovod Vnútorná kanalizácia Vnútorný plynovod Výťahy Ostatné
0,50 0,50 5,00 0,50 2,50 2,00 1,00 2,00 2,00 1,00 2,00 2,00
0,00 1,20 1,50 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,00 0,60 7,50 0,50 2,50 2,00 1,00 2,00 2,00 1,00 2,00 2,00
0,00 0,56 7,01 0,47 2,34 1,87 0,94 1,87 1,87 0,94 1,87 1,87
4,00 1,00 2,00 2,50 2,50 3,00 1,00 1,00 0,50 2,00 2,00
1,00 0,50 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
4,00 0,50 2,00 2,50 2,50 3,00 1,00 1,00 0,50 2,00 2,00
3,74 0,47 1,87 2,34 2,34 2,81 0,94 0,94 0,47 1,87 1,87
4,00
1,00
4,00
3,74
4,00 2,50
1,00 1,00
4,00 2,50
3,74 2,34
106,95
100,00
Zariadenie bytu 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
Úpravy vnútorných povrchov Vnútorné keramické obklady Dvere Povrchy podláh Vykurovanie Elektroinštalácia Vnútorný vodovod Vnútorná kanalizácia Vnútorný plynovod Ohrev teplej vody Vybavenie kuchýň Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC Bytové jadro bez rozvodov Ostatné
Spolu
100,00
Koeficient vplyvu vybavenosti: kV = 106,95 / 100 = 1,0695 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kCU * kK * kV * kM
[€/m2]
2
VH = 325,30 €/m * 2,242 * 1,037 * 1,0695 * 1,05 VH = 849,31 €/m2
TECHNICKÝ STAV Výpočet odhadom
opotrebenia
Názov Byt č.4 , Saratovská 8
lineárnou
metódou
so
stanovením
životnosti
odborným
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1981
33
67
100
33,00
67,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Východisková hodnota Technická hodnota
Výpočet
Hodnota [€] 2
849,31 €/m * 67,2m
2
57 073,63
67,00% z 57 073,63 €
7
38 239,33
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Bytový dom súp.č. 2652, v ktorom sa nachádza oceňovaný byt č.4 je postavený na Saratovskej ulici v Trenčíne, v časti sídliska JUH I. V bytovom dome sa nachádza celkovo 28 bytov, 4 byty na poschodí. Ide o lokalitu kde dopyt v porovnaní s ponukou bol v deň obhliadky v rovnováhe. V dome sa nachádza 48 bytov.. Na poschodí sa nachádza 4bytov. Oceňovaný byt sa nachádza na prvom poschodí (II.NP) v krajnej sekcii . V tesnej blízkosti domu sa nachádza zástavka MHD, lesopark Brezina, základná škola a materská škola. V dosahu do 5-10 minút pešej chôdze sa nachádza obchod s potravinami, bar, nákupné centrum Južanka s obchodmi a službami, poštou a zdravotným strediskom. V dosahu do 15-20 minút pešej chôdze sa nachádza súkromná poliklinika, kultúrne stredisko, mestská polícia, ďalšia základná a materská škola. V danej lokalite je možnosť napojenia sa na všetky verejné inžinierske siete a to konkrétne : voda, plyn, kanalizácia, elektro, telefón. Cesta mestskou prímestskou autobusovou dopravou trvá do centra krajského mesta Trenčín cca 10-15 minút, autom do 5 minút.
b) Analýza využitia nehnuteľností: Byt č.4 sa v deň obhliadky využíval na bývanie. Iné využitie ako na bývanie sa nedá predpokladať. Byt je v pôvodnom stave z obdobia výstavby. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE V - 2744/2013
Poznámka : P 511/14 Poznamenáva sa začatie realizácie zriadeného záložného práva v dobrovoľnej dražbe v súlade so záložnou zmluvou (V1573/07) s veriteľom: Slovenská sporiteľňa, a.s., Tomášikova 48, Bratislava, IČO 00151653 k nehnuteľnostiam: byt č. 4 s podielom 69/1747 na spoločných častiach a zariadeniach domu so súp. čís. 2652 na parc. čís. 2189/150 a na pozemku CKN parc. čís. 2189/150 vo vlastníctve pod B: 36 (Košťál Petera Zdenka rod. Žáčiková), v.z. 3935/14 PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE V - 3824/2014 PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE V - 4295/2014
8
Riziká vyplývajúce z predloženého listu vlastníctva č. 5255-čiastočný v časti C – Ťarchy : Por.č.: 36 V 2683/02 - NA BYT Č.4 ZÁLOŽNÉ PRÁVO V PROSPECH OSTATNÝCH VLASTNÍKOV BYTOV V ZMYSLE §15 ZÁK.Č. 182/1993 Z.z. - VZ.2907/03 Por.č.: 36 V 1573/07-Záložné právo v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s., IČO:00 151 653, Bratislava, Suché mýto 4 na byt.č.4 s podielom 69/1747 na spoločných častiach a zariadeniach domu so súp.č.2652 a na pozemok pod domom,parc.č.2189/150 podľa zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam zo dňa 13.4.2007- 1183/07
Znalcovi neboli v deň obhliadky známe žiadne iné riziká, ktoré by boli spojené s využitím nehnuteľností..
3.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,6 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet I. trieda II. trieda III. trieda IV. trieda V. trieda
Hodnota
III. trieda + 200 % = (0,600 + 1,200) Aritmetický priemer I. a III. triedy Priemerný koeficient Aritmetický priemer V. a III. triedy III. trieda - 90 % = (0,600 - 0,540)
1,800 1,200 0,600 0,330 0,060
Priemerný koeficient polohovej diferenciácie bol znalcom stanovený na hodnotu 0,60 vzhľadom na lokalitu, v ktorej sa oceňovaný byt nachádza, dobrú polohu bytového domu – blízkosť nákupných možností , blízkosť lesoparku Brezina , rýchla dostupnosť centra mesta Trenčín, pôvodný stav bytu, umiestnenie bytu v bytovom dome, zápisy na LV ( Poznámky). Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Čís Popis lo 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku dopyt v porovnaní s ponukou rovnováhe
2
Trieda
je v
0,600
10
6,0000
II.
1,200
30
36,0000
II.
1,200
7
8,4000
I.
1,800
5
9,0000
III.
0,600
6
3,6000
Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah
6
III.
Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.
5
Výsledok kPDI*vI
Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu
4
Váha vI
Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk
3
kPDI
Vybavenosť a príslušenstvo bytu
9
byt bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením
7
IV.
0,330
10
3,3000
II.
1,200
8
9,6000
III.
0,600
6
3,6000
III.
0,600
5
3,0000
II.
1,200
9
10,8000
IV.
0,330
7
2,3100
II.
1,200
7
8,4000
II.
1,200
6
7,2000
III.
0,600
4
2,4000
II.
1,200
5
6,0000
II.
1,200
20
24,0000
145
143,61
Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 %
8
Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku obytné domy do 48 bytov
9
Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná
10
Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v krajnej sekcii na 2-6 NP
11
Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 48 bytov
12
Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút
13
Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby
14
Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m
15
Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového domu bežný hluk a prašnosť od dopravy
16
Názor znalca dobrý byt
Spolu
VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov
Výpočet
Koeficient polohovej diferenciácie
kPD = 143,61/ 145
Všeobecná hodnota
VŠHB = TH * kPD = 39 332,07 € * 0,990
Hodnota 0,99
38 938,75 €
3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 zastavané plochy a nádvoria Pozemok KN parc.č. 2189/150 je vedený v katastri nehnuteľností ako zastavané plochy a nádvoria. Na pozemku je postavený obytný dom súp.č. 2652, katastrálne územie Trenčín.
Parcela
Druh pozemku
Vzorec
10
Spolu výmera [m2]
Podiel
Výmera podielu [m2]
2189/150
zastavaná plocha a nádvorie
319
319,00
69/1747
12,60
Trenčín VHMJ = 26,56 €/m2
Obec: Východisková hodnota: Označenie a názov koeficientu
Hodnota koeficientu
Hodnotenie
5. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov, obytné časti miest nad 50 000 obyvateľov a ich kS rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti koeficient vilových alebo rodinných domov v centre I mimo všeobecnej centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v situácie dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné kV bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, koeficient nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým intenzity využitia vybavením kD 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej koeficient dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným dopravných vzťahov autom do centra (10 min), územie mesta kP koeficient obchodnej a 3. obytná alebo rekreačná poloha priemyselnej polohy kI koeficient technickej 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) infraštruktúry pozemku kZ koeficient povyšujúcich faktorov kR koeficient redukujúcich faktorov
1,20
1,00
1,00
1,20
1,50
1,00
1,00
VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov
Výpočet
Hodnota
Koeficient polohovej diferenciácie
kPD = 1,20 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,50 * 1,00 * 1,00 VŠHMJ = VHMJ * kPD = 26,56 €/m2 * Jednotková hodnota pozemku 2,1600 Všeobecná hodnota pozemku v VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 319,00 m2 * celosti 57,37 €/m2 Všeobecná hodnota podielu VŠH = Podiel * VŠHPOZ = 69/1747 * pozemku 18 301,03 €
III. ZÁVER
11
2,1600 57,37 €/m2 18 301,03 € 722,82 €
Byt č.4 na prvom poschodí bytového domu súp.č. 2652 na Saratovskej ulici v Trenčíne spolu so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastníckym podielom na pozemku parc.č. 2189/150 v k.ú. Trenčín.
1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Ako vhodná metóda pre stanovenie VŠH nehnuteľností bola zvolená znalcom metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou (byty a nebyt. priestory) celej časti: 38 938,75 € Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie
Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 722,82 € Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie
2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov
Všeobecná hodnota Spoluvl. celej časti [€] podiel
Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [€]
Stavby Byt č.4 , Saratovská 8
38 938,75
1/1
38 938,75
18 301,03
69/174 7
722,82
Pozemky zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 2189/150 (12,6 m2)
Spolu VŠH
39 661,57
Zaokrúhlená VŠH spolu
39 700,00
Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: Slovom: Tridsaťdeväťtisícsedemsto Eur
V Trenčíne, dňa : 15.11.2014
39 700,00 €
Ing.Lenka Ďurechová
IV. PRÍLOHY
12
- Písomná objednávka na vypracovanie znaleckého posudku, zo dňa : 13.10.2014 - Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 5255 - čiastočný, k.ú. – Trenčín, zo dňa : 7.11.2014, vydaný Správou katastra Trenčín pod č. 4743/2014 - Kópia z katastrálnej mapy, na parcelu č. 2189/150, k.ú. Trenčín, zo dňa : 7.11.2014, Vydaná Správou katastra Trenčín pod č. K1–4743/2014- vektorová mapa - Schematický nákres bytu č. 4 - Fotodokumentácia - Kúpna zmluva a dohoda o zriadení vecného bremena č. 140/2002, zo dňa : 8.7.2002 - Výpočtový list pre stanovenie ceny bytu – doklad o veku stavby
13
