2014

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

999/38/2014

o obvyklé ceně nemovitosti - jiné stavby bez čp/če (zahrádkářská chata), stojící na cizím pozemku parc.č. 4766/7 vč. příslušenství; vše v k.ú. Dejvice, obec Praha, okres Hlavní město Praha.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 726/09-232 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 5.12.2013.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 Mob: +420 604 555 649 Email: [email protected]

Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. podle stavu k rozhodnému dni 13.12.2013. Posudek obsahuje včetně titulního listu 22 stran textu, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu Zhotovitele.

V Praze dne 3.3.2014

Znalecký posudek č. 999/38/2014

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN ............................................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti ................................... 3 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 3

3.2.

Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 .......................................................................................... 3

3.3.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovitosti ........................................................................................................................ 4

5.2.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 4

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 7

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 8

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 8

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 9 7.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

7.2.

Zahrádkářská chata bez čp/če s příslušenstvím ............................................................................... 9

7.3.

Pozemky - cizí ................................................................................................................................. 10

7.4.

Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN ......................................................................................................... 12

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 13

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 13

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 14

8.

VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY ............................................................................... 14 8.1.

Výpočet obvyklé ceny srovnávacím způsobem ............................................................................... 14

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku .......................................................................... 18

8.3.

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 18

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 21

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 22

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 22

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 22



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu všech nemovitostí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 2660, tj.: – jiné stavby bez čp/če (zahrádkářská chata), stojící na cizím pozemku parc.č. 4766/7 vč. příslušenství; vše v k.ú. Dejvice, obec Praha, okres Hlavní město Praha. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

2. Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitost: * LV č. 2660 pro k.ú. Dejvice, obec Praha, okres Hlavní město Praha ALV: BLV:

Blažek Jiří, Havlíčkovo Náměstí 700/9, Žižkov (Praha 3), 130 00 Praha; identifikátor: 610812/0568 Stavby: Způsob využití: Na parcele: bez čp/če jiná stavba 4766/7, LV: 9372

3. Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“

3.2. Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 Dle International Valuation Standards 2005, str. 82-83:


Stránka 3 z 22



„Tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněna k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“

3.3. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb.„

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k.ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č.j. – číslo jednací; č. – číslo; parc.č. – parcelní číslo; č.p. – číslo popisné; GP – geometrický plán; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě

B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne 13.12.2013 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitostech, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitosti účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučené dopisy s kontaktováním povinného a jeho právního zástupce byly vráceny prostřednictvím České pošty z důvodu, že nebyly vyzvednuty. Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2660 ze dne 5.12.2013, k.ú. Dejvice, obec Praha, okres Hlavní město Praha – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 726/09-232 ze dne 5.12.2013 Sdělení MČ PRAHA 6, ze dne 22.1.2014; čj. MCP6004217/2014; vyřizuje: Ing. Naděžda Vrbická; že se nenachází v archivu stavebního úřadu žádné požadované podklady


Stránka 4 z 22



Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 9372 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k.ú. Dejvice – dálkový náhled - viz.příloha Územní plán Prahy Kupní smlouva ze dne 24.9.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 13.10.2008, V-54123/2008-101 Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných obchodů s nemovitostmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2013 – www.czso.cz Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. Zákon č. 513/1991 Sb. (obchodní zákoník) ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2 Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0


Stránka 5 z 22



Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2013 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2013 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné.


Stránka 6 z 22



Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2660 ze dne 5.12.2013 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2660 ze dne 5.12.2013 dále vyplývá, že byla na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízena exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitosti. K nemovitosti nebyla kromě uvedených podkladů získána žádná dokumentace (především stavební dokumentace), oceňovaná stavba není z veřejně přístupných míst vidět, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy – z fotomapy, výšky jsou odhadnuty. Tyto rozměry však nemohly být ověřeny ani vizuálně při místním šetření.


Stránka 7 z 22



6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.


Stránka 8 z 22



Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžnou zahrádkářskou chatu na cizím pozemku, u které je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 7.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází na severozápadním okraji Prahy 6 – Dejvice v zahrádkářské osadě při ulici Na Pučálce ve vzdálenosti cca. 6 km jízdy autem od Vítězného náměstí (centrum Dejvic) v k.ú. Dejvice. Jedná se o zahrádkářskou osadu rozkládající se na kopci nad lokalitou zvanou „Jenerálka“ při silnici II. třídy č. II/240 spojující obec Horoměřice s Prahou. Chata se nalézá v severní části chatové osady. Území zahrádkářské osady leží v Přírodním parku Šárka-Lysolaje. V blízkém okolí je proto dostatek zeleně, jedná se o lokalitu vhodnou k rekreaci a zahrádkaření. Nevýhodou je hluk od letadel přistávajících na letišti Ruzyně a od silnice Horoměřická, která je poměrně frekventovaná. V místě chybí občanská vybavenost. Veškerá potřebná občanská vybavenost je k dispozici v rámci Dejvic v okruhu do 7 km od nemovitosti. Lokalita je průměrně dostupná osobní i veřejnou dopravou po silnici č. II/240, posledních cca. 300 m uvnitř oplocené zahrádkářské osady je přístup po nezpevněné cestě. Příjezd k nemovitosti osobním vozidlem je však možný. V ulici Horoměřická asi 400 m pěšky od nemovitosti je umístěna zastávka autobusů MHD, která zajišťuje spojení k metru „A“ Dejvická za 10 minut. Z inženýrských sítí je v místě pravděpodobně možnost napojení na elektřinu a vodovod. V osadě je voda pravděpodobně také získávána ze studen a odpady svedeny do jímek či trativodu.

7.2. Zahrádkářská chata bez čp/če s příslušenstvím Jedná se pravděpodobně o dřevěnou zahrádkářskou chatu obdélníkového tvaru s 1 nadzemním podlažím a půdou stojící na cizím rovinatém pozemku parc. č. 4766/7 a částečně také na parc. č. 4766/1. Chata je


Stránka 9 z 22



pravděpodobně napojena na elektřinu, voda je získávána ze společné studny. Objekt pravděpodobně postrádá sociální zařízení, resp. je vybaven pouze suchým WC. Z fotomapy z katastru nemovitostí a na mapy.cz je zřejmé, že zastavěná plocha stavbou je větší, než pozemek 2 parc.č. 4766/7 (19 m ). Půdorysné rozměry stavby odměřené z katastrální mapy jsou cca. 3,9 m x 6,4 m, tj. 2 2 zastavěná plocha cca. 25 m . Pozemek užívaný společně s chatou má cca. 500 m (25+475; odměřeno z katastrální mapy), nachází se na něm ovocné a okrasné porosty. Stáří nemovitosti předpokládám cca. 40 let, stav nevalný (opotřebované konstrukce a vybavení), vybavení podstandardní (pouze suché WC). Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Informativní odhad obestavěného prostoru zahrádkářské chaty bez čp/če Podlaží

Výpočet

1.NP

6,4*3,9

Konstrukční výška 3 m

Zastavěná plocha 24,96 m

Obestavěný prostor 2

Obestavěný prostor Zastavěná plocha 1.NP

75 m

3

75 m 25 m

3

2

Příslušenství -

Venkovní úpravy (výchozí předpoklad) a) b) c) d)

Přípojky inženýrských sítí – elektřina Oplocení – z pletiva s kovovými sloupky Vstupní branka a vjezdová brána – kovové konstrukce s drátěnou výplní Zpevněné plochy - betonové

7.3. Pozemky - cizí Oceňovaná nemovitost se nachází na pozemcích, které jsou ve vlastnictví třetích osob. Jedná se o pozemek parc.č. 4766/7 a část pozemku parc.č. 4766/1. Část pozemku parc.č. 4766/1 je společně se zahrádkářskou chatou užívána jako zahrada. Přístup k nemovitosti je postupně od chaty k ulici Na Pučálce přes pozemky parc.č. 4767, 4765/1 a 4659/1, na kterých vlastní spoluvlastnický podíl Hlavní město Praha nebo Česká republika. Přístup je tak právně zajištěn. Sousední parcely: parc. č. 4766/7: 4766/1 Pozemek parc.č. 4766/7 2 Pozemek s výměrou 19 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je pravděpodobně rovinný, má nepravidelný tvar, je zcela zastavěn zahrádkářskou chatou bez čp/če. Pozemek je pravděpodobně napojen na elektřinu. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 10 z 22



Pozemek parc.č. 4766/1 2 Pozemek s výměrou 8638 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako ovocný sad, je převážně mírně svažitý, má nepravidelný tvar, v okolí pozemku parc.č. 4766/7 je částečně zastavěn oceňovanou stavbou zahrádkářské 2 chaty bez čp/če. Společně s chatou je užívána část tohoto pozemku s výměrou cca. 475 m . U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Do pozemku zasahují konstrukce staveb zahrádkářských chat, které však nejsou zakresleny v katastrální mapě.


Stránka 11 z 22



7.4. Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Podle územního plánu Prahy se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „PZO“ – zahrádky a zahrádkové osady.

PZO – zahrádky a zahrádkové osady Funkční využití: Plochy pro pěstování ovoce, zeleniny a okrasných rostlin, klubová zařízení, zahrádkářské chaty. Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace účelové (sloužící stavbám a zařízením uspokojujícím potřeby území vymezeného danou funkcí).


Stránka 12 z 22



Nezbytná plošná zařízení (pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí) a nezbytná liniová vedení TV. Parkovací a odstavné plochy se zelení (související s vymezeným funkčním využitím). Výjimečně přípustné funkční využití: Dětská hřiště, nekrytá sportovní zařízení bez vybavenosti, liniová vedení technického vybavení, stavby pro skladování a zpracování plodin (pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí).

7.5. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky nenachází v záplavové oblasti.

7.6. Shrnutí Adresa: Praha 6 - Dejvice, ulice Na Pučálce Uvedené informace jsou pouze odhadnuty na základě informací zjištěných z fotomapy z dálkového náhledu do KN a mapy.cz. Nemovitost nebyla zpřístupněna, není ani z veřejně přístupných míst viditelná.

Nemovitost:

zahrádkářská chata na cizím pozemku

Dispozice: Podlažnost:

neznámá 1NP + půda

Obestavěný prostor:

75 m

3

Zast. plocha 1.NP:

25 m

2

Stav: Vybavení: Příslušenství: Pozemek užívaný s chatou:

nevalný pouze suché WC venkovní úpravy 500 m

2

Ovlivňující kritéria pro stanovení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o dobrá dopravní dostupnost a návaznost o atraktivní příroda v okolí zahrádkářské osady Ponižující faktory: o předpokládaný celkově nevalný stav a podstandardní vybavení o umístění chaty na pozemku ve vlastnictví třetích osob o v nejbližším okolí není k dispozici základní občanská vybavenost o neúplné inženýrské sítě – možnost napojení pouze na elektřinu o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost; celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva (nejsou vzhledem k účelu znaleckého posudku zohledněna)


Stránka 13 z 22



C.Posudek 8. VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Výpočet obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitostí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitosti v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitosti; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitosti. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitosti mj. vytápění, základní příslušenství rodinného domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitosti v sobě odráží velikost nemovitosti zejména z hlediska jeho zastavěné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitosti. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňované nemovitosti se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitost (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitost, odpovídá koeficient > 1.


Stránka 14 z 22



Analýza trhu Nabídka nemovitostí v městské části Dejvice na serveru www.sreality.cz: byly nalezeny 2 nemovitosti s nabídkovou cenou 300.000 Kč do 880.000 Kč. V Dejvicích a v okruhu do 1 km od této městské části je v nabídce na tomto serveru celkem 8 nemovitostí s nabídkovou cenou od 124.000 Kč do 880.000 Kč. Nabídka nemovitostí v městské části Dejvice na serveru www.ceskereality.cz: bylo nalezeno celkem 7 nemovitostí s nabídkovou cenou od 199.000 Kč do 1.450.000 Kč. Dle Kupní smlouvy ze dne 24.9.2008 (Právní účinky vkladu práva ke dni 13.10.2008; V-54123/2008-101) byla kupní cena za nemovitost ve výši 400.000,- Kč. Tato transakce byla realizována na počátku finanční krize – za posledních 5 let došlo k výraznému poklesu realizovaných cen obdobných nemovitostí. Vyhodnocení nabídky a poptávky: V lokalitě je nabídka obdobných nemovitostí vyšší než poptávka. Obchodovatelnost nemovitosti posuzuji jako obtížnou. Oceňování nemovitostí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitostí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovitosti v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovitosti vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“


Stránka 15 z 22



Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitost

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Nemovitost:

dřevěná chata

dř dřevěná chata

dřevěná chata

dřevěná chata

dřevěná ř ěná chata

dřevěná chata

Adresa:

Dejvice, Na Pučálce

Dejvice, Na Pu Pučálce

Střešovice, Slunná

Lysolaje, Na zavážkách

Suchdol, Nad mohylou

Břevnov, Bolívarova

Chaty v zahradní kolonii Jenerálka na pozemku MČ Praha 6. V souč současné době je pronájem za zahradu cca. 5000, 5000,- Kč ročně. Zahrada je udržovaná. Na pozemku není pitná vo voda, používá se užitková. Pitná voda v dosahu vodovodu cca. 20 m. WC suchém vytáp vytápění el.přímotopy.

Chata v zahrádkářské kolonii na pronajatém obecním pozemku s ovocnými porosty, roční nájemné 800,- Kč. Na pozemku přívod vody s vlastním vodoměrem a elektřina.

Chaty v zahrádkářské kolonii Na zavážkách s navazující terasou. Provedeno je napojení na vodu a elektřinu. Pozemek je pronajatý od zahrádkářského svazu za cca. 5.000 Kč. Na pozemku jsou vzrostlé ovocné stromy.

Chata na obecním pozemku u Roztockého háje. Na pozemku piskoviště, piskoviště ovocné stromy. Pozemek obecní s nájmem na dobu neurčitou. neurč Nájem čini společně společ s platbou za vodu 4200 Kč K za rok.

Chata s verandou na pronajatém pozemku v zahrádkářské osadě ČZS v Břevnově. Chata je vhodná k rekonstrukci, zahrada vyžaduje údržbu. Do chaty je zavedena elektřina, přiveden je sezonní vodovod. Roční nájemné za pozemek činí 2.200.- Kč.

Fotografie:

Stručný popis:

x

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Pozemek užívaný s chatou m2: Obestavěný prostor m3: Zastavěná plocha 1.NP m2: Započitatelná plocha m2: Nabídková/prodejní cena Kč: Cena / m2 započ. pl.:

dřevěné neznámá 1NP + půda 500 75 25

dřevěné neznámá sklep + 1NP 80 nezjištěn 22

dřevěné neznámá 1NP 190 nezjištěn 17

dřevěné neznámá sklep + 1NP 500 nezjištěn 16



nezjištěno

20

14

13

13

13

400 000

300 000

315 000

199 000

220 000

179 000

16 026

13 636

18 529

12 438

13 750

11 188

Srovnání pomocí indexové metody K1 - Lokalita:

Dejvice, Na Pučálce

K2 - Pozemek:

udržovaný s porosty


stejná

více obč. vybavenosti

obdobná

obdobná

obdobná

1,00 udržovaný s porosty




1,00 bez údržby

Stránka 16 z 22


K3 - Stav:


pravděpodobně nevalný

K4 - Vybavení, příslušenství:

pravděpodobně pouze suché WC

K5 - Velikost nemovitosti:

zast. plocha cca. 25 m2

K6 - Napojení na sítě (přípojky):

E, v osadě V

K7 - Zdroj informací: K8 - Právní vztahy:

v exekuci

K9 - Ostatní: Váhy: Upravená cena / m2 započ. pl.: Upravená cena Kč:

1,00 nevalný 1,00 suché WC 1,00 obdobná, sklep 0,98 E 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

1,00 nevalný 1,00 suché WC 1,00 menší chata 0,96 E, V 0,95 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

1,00 nevalný 1,00 suché WC 1,00 menší chata 0,96 E, sezónní V 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

1,04 špatný 1,05 suché WC 1,00 menší chata 0,96 E, sezónní V 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

10 909

11 426

11 599

10 209

11 286

10 028

272 299

285 191

289 509

254 809

281 699

250 287

Statistické údaje a stanovení srovnávací hodnoty Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

272 299 16 378 250 287 255 921 272 299 288 677

Maximální upravená cena [Kč]:

289 509

Obvyklá cena (zaokrouhlený aritmetický průměr) [Kč]:

270 000


1,00 nevalný 1,00 suché WC 1,00 menší chata 0,96 E, sezónní V 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

Stránka 17 z 22



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti. Vyhodnocení rizik NE

nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) – zakreslení stavby v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem

NE

stavba je umístěna na vlastním pozemku

ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO

nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma NE

nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k rekreačním účelům NE

stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční

ANO

nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu

ANO stavba je dokončena

8.3. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zahrádkářská chata bez čp/če

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby


Stránka 18 z 22



1.1.1. Zahrádkářská chata bez čp/če Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20):

Rekreační chata § 26 porovnávací metoda Hlavní město Praha, oblast č. 6 40 let 3 6 041,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 6,4*3,9 Název podlaží 1.NP:

= Zastavěná plocha 2 24,96 m

24,96 m

2

Konstrukční výška 3,00 m

Obestavěný prostor 1.NP: (6,4*3,9)*(3,00) Obestavěný prostor - celkem:

3

= =

74,88 m 3 74,88 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Zahrádkářská chata 2. Svislé konstrukce - Montované na bázi dřevní hmoty 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: 0,80

č. I

Vi typ H

I III I II II II III

0,02 0,00 -0,01 0,00 -0,06 0,00 0,00

III III III

0,03 0,00 0,85

č. V

Pi 0,20

III II III III II I I II III II

0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,00

9

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V10 * 0,80 = 0,666 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - nemovitost ve vyjmenovaných městech a městech nad 50.000 obyvatel nebo ve vzdálenosti do 20 km od nich, kromě okresů Praha - západ a Praha - východ 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty 4. Dopravní dostupnost - bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava - výborná dostupnost (v dosahu MHD aj.) 6. Parkovací možnosti - dobré 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - žádné 8. Sportoviště - žádné 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 19 z 22



11

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 1,170 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuční příkazy

č. II

Ti -0,05

I I

-0,05 -0,05

3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,666 * 1,170 * 0,850 = 0,662 Ocenění 3 3 Cena upravená CU = IPC * I = 6 041,- Kč/m * 0,662 = 3 999,14 Kč/m 3 3 CP = CU * OP = 3 999,14 Kč/m * 74,88 m = 299 455,60 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

299 455,60 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zahrádkářská chata bez čp/če

299 455,60 Kč

1. Ocenění staveb celkem

299 455,60 Kč

Celkem

299 455,60 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

299 455,60 Kč

299 460,- Kč

slovy: Dvěstědevadesátdevěttisícčtyřistašedesát Kč


Stránka 20 z 22



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

270 000 Kč 299 460 Kč

I. Předmětem ocenění jsou veškeré nemovitosti a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 2660, tj.: - jiné stavby bez čp/če (zahrádkářská chata), stojící na cizím pozemku parc.č. 4766/7 vč.příslušenství; vše v k.ú. Dejvice, obec Praha, okres Hlavní město Praha. II. Příslušenstvím nemovitostí uvedených v bodě I. se rozumí: -

Venkovní úpravy

III. Výsledná obvyklá cena nemovitostí uvedených ve výroku I., příslušenství nemovitostí uvedeného ve výroku II., práv a závad uvedených ve výroku IV. se stanovuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 13.12.2013, částkou ve výši:

270 000,- KČ slovy: Dvěstěsedmdesáttisíc korun českých

IV. Práva a závady spojené s nemovitostí, které mají vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti: a) Věcná břemena - nezjištěny b) Nájemní práva - nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

V Praze dne 3.3.2014 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 21 z 22



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 999/38/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 38 - 2013.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2660 ze dne 5.12.2013 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 13.12.2013


Stránka 22 z 22

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2660

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapa oblasti

Letecká fotomapa – zahrádkářská chata bez čp/če

GPS: 2) 50°06'51.20"N, 14°21'43.21"E

Umístění nemovitosti vzhledem k ulicím „Horoměřická“ a „Na Pučálce“

Umístění nemovitosti v rámci městské části Dejvice

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti

Zahrádkářská osada je pod oplocením – nemovitost nebyla z veřejně přístupných míst vidět

2014

Recommend Documents