Č.SPISU:
007 EX 1760/14-8
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3538 - 95/2014
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI V EXEKUČNÍM ŘÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ ÚŘAD V HODONÍNĚ ve smyslu §2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku
1) Pozemek, parc.č.1941/2 zastavěný rodinným domem č.p.337
LV č. 886
a další pozemek ve funkčním celku na parc.č.1942/2-ostatní plocha
2) Zemědělské pozemky, parc.č.1925/115 a 1925/174-orná půda,vč. součástí okr. Hodonín
obec: Starý Poddvorov
v k.ú.
Starý Poddvorov
ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení Exekutorského úřadu v Hodoníně, ve věci oprávněného Územní pracoviště v Hodoníně (Finanční úřad pro Jihomoravský kraj), se sídlem tř.Dukelských hrdinů 3653/1,Hodonín proti povinnému: Ladislav Redek, bytem Starý Poddvorov 337, 696 16 IČ:64476561 na základě usnesení ze dne 16.10.2014. OBJEDNATEL: Exekutorský úřad v Hodoníně Mgr. Kamil Brančík Sadová 15, 695 01 Hodonín
27.8.2012 a 10.12.2014
Datum místního šetření: Počet stran celkem:
ZHOTOVITEL: ing. František Dobiáš Perunská 46, 695 04 Hodonín
18
Počet vyhotovení:
tel: 518120115
Datum zpracování:
3
22.12.2014
Počet příloh:
Vyhotovení č.
1
3
OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objektů, výměra, hodnocení a administrativní ocenění B) Výpočet ceny porovnávacím způsobem C) Výpočet ceny výnosovým způsobem D) Zjištění obvyklé ceny E) Rekapitulace
NÁLEZ Znalecký úkol Předmětem ocenění je nemovitost: Rodinný dům č.p.337, na parc.č.1941/2, včetně příslušenství LV č. 886 v k.ú. Starý Poddvorov Související pozemky: č.parc.1925/115 č.parc.1925/174 č.parc.1941/2 č.parc.1942/2
orná půda o výměře 1510m2 orná půda o výměře 525m2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 296m2 ostatní plocha o výměře 66m2
Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni 10.12.2014.
Základní informace Název předmětu ocenění: Domu č.p.337, včetně příslušenství Adresa předmětu ocenění: Starý Poddvorov 337, 696 16 Starý Poddvorov Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Starý Poddvorov Katastrální území: Starý Poddvorov Počet obyvatel: 978 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 350,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace aI plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo službyV – základní sortiment)
Pi
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 322,22 Kč/m2
2
0,65 0,60 0,80 1,00 0,90 0,85
Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.12.2014.
Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín pro LV č.886 k.ú. Starý Poddvorov ze dne 11.11.2014. - zjištění na místě samém při prohlídce nemovitosti dne 27.8.2012 a 10.12.2014.
Vlastnické a evidenční údaje Doklad: LV č. 886, k.ú. Starý Poddvorov, obec Starý Poddvorov, okr.Hodonín Druh vlastnictví: SJM Vlastníci : 640115/2142, Ladislav Redek, Starý Poddvorov 337, 696 16, vlastnictví: SJM 715327/4271, Iveta Redková, Starý Poddvorov 337, 696 16, vlastnictví: SJM Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské. Zástavní právo soudcovské. Nařízení exekuce.
Dokumentace a skutečnost Projektová ani jiná dokumentace. týkající se oceňované nemovitosti nebyla k dispozici.
Celkový popis nemovité věci Pozemek, parc.č. 1941/2 – zastavěná domem č.p. 337 a další pozemky na LV č. 886, k.ú. Starý Poddvorov, obec Starý Poddvorov, okr. Hodonín. Dům č.p.337 s příslušenstvím je situován do uliční, řadové zástavby podél hlavní průjezdní silnice v obci Starý Poddvorov jako koncový. Zástavba je v severní části obce podél výpadové silnice II.třídy ulice Řádek ve směru obec Dolní Bojanovice. V místě je převážně obytná, nízkopodlažní zástavba nebo živnostenské provozovny. Dům je napojen na nadzemní elektrické vedení, vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod. Veřejné inženýrské sítě probíhají souběžně se zástavbou. Přístup k domu je z ulice po zpevněném nájezdu k vestavěné garáži situovaném při levé straně domu. Garáž je průchozí do dvora přes venkovní schodiště a je dispozičně propojená s prostory suterénu. Hlavní vstup do obytných částí je z nájezdu přes vyrovnávací schodiště k předsunutému zádveří s hlavními vstupními dveřmi. Dům je patrový, podsklepený pod celým půdorysem a má sedlovou střechu s taškovou krytinou. V uličním průčelí je patro s vikýřem a částečně šikmými podhledy. Do obytné části se vstupuje z předsunutého zádveří do chodby a odtud do všech prostorů v přízemí nebo po interiérovém schodišti do patra nebo přízemí. S obytného prostoru v přízemí je vstup na terasu ve dvorním průčelí a odtud po vyrovnávacím schodišti na dvůr. Terasa je přes celou délku domu, je otevřená a zastřešená pultovou střechou. Dispozice obytné části domu obsahuje v přízemí zádveří, chodbu, obývací pokoj, koupelnu s WC, kuchyň a jídelnu. V patře jsou 3 obytné pokoje, koupelna a chodba. Suterén obsahuje kromě vestavěné garáže kotelnu a další vesměs skladové prostory. Suterén vystupuje částečně před uliční průčelí, tato část je asi o 1,1m snížená vůči ostatním sklepním prostorům. V domě nejsou prostory (kromě vestavěné garáže), které by byly zkolaudovány jako provozní, nebo by se k takovému účelu využívaly. Z popisu vyplývá, že dům je dle vyhlášky 501/2006 Sb. charakterizován jako rodinný. Jako obytný, rodinný je také užíván. Dům byl postaven, zkolaudován a uveden do užívání v roce 1993 a je prakticky do současnosti v původní podobě. Technický stav, vybavení a údržba domu je charakterizována jako průměrná. Statické poruchy a ani jiné vady nebyly během zběžné prohlídky zjištěny. Dům je v současnosti trvale obydlen. Dům byl postaven tradiční zděnou technologií. Základy jsou betonové s hydroizolací, stěny jsou z cihelného zdiva s vnitřní, vápennou hladkou omítkou a fasádní, břízolitovou omítkou. Fasáda je po celém obvodu v úrovni suterénu obložena kabřincem. Stropy jsou zřejmě keramické, s omítaným podhledem, střecha je sedlová s dřevěným krovem a taškovou krytinou. Klempířské konstrukce – žlaby, svody, parapety a oplechování střechy jsou z pozinkovaného plechu. Podlahy v obytných místnostech a na chodbách a v kuchyni
-3-
jsou plovoucí lamelové, v hygienických místnostech je vesměs keramická dlažba. Terasa a vestavěná garáž je s teracovou dlažbou, v ostatních prostorách v suterénu jsou podlahy betonové. V koupelnách a za kuchyňskou linkou jsou keramické obklady. V kuchyni je kuchyňská linka s dřezem TUV a plynovým sporákem. Koupelna v přízemí obsahuje sprchový kout, umývadlo, pračkový vývod a vestavěný splachovací záchod, v patře koupelna obsahuje vanu, dvě umývadla a splachovací kloset. V obývacím pokoji je krb s krbovou vložkou. Okna jsou dřevěná, zdvojená, dveře dřevěné, hladké nebo prosklené, garážové vrata jsou sekční, výklopná. Zdroj ohřevu TUV (bojler) i plynový kotel centrálního vytápění je umístěn v kotelně v suterénu. Otopná tělesa jsou litinová. Vnitřní schody do patra jsou ocelové s dřevěnými stupni bez podstupnic, do suterénu pak betonové. K domu náleží zemní sklep ve dvoře s přístupem po nedokončených schodech, bazén ve dvoře a dále venkovní úpravy (ploty, zpevněné plochy a přípojky IS) a pozemky parc.č.1941/2 – zastavěná plocha a nádvoří, parc.č.1942/2 – ostatní plocha, jiná plocha, parc.č.1925/115 a 1925/174 – orná půda. Stavební pozemek je svažitý a mimo zástavbu je využíván jako předzahrádka s okrasnými stromy nebo jako dvůr pro rekreaci za domem. Na dvůr navazují pozemky orná půda, které jsou rozděleny nezpevněnou cestou ve vlastnictví obce Starý Poddvorov. Pozemky označené jako orná půda jsou využívány k zemědělským účelům a jsou bez staveb a porostů trvalého charakteru. Na dvůr u domu, parc.č. 1941/2 navazují postupně pozemky, parc.č. 1925/115 a 1925/174 - s ozn. jako orná půda, oddělené vzájemně polní, nezpevněnou cestou, ve vlastnictví obce Starý Poddvorov. Pozemky označené jako orná půda jsou využívány k zemědělským účelům a jsou bez staveb a porostů trvalého charakteru. Obě parcely zemědělských pozemků jsou přístupné po polní, nezpevněné cestě a jsou situovány v extravilánu obce.
POSUDEK A) Popis objektů, výměra, hodnocení a administrativní ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí jeV stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Σ
Pi) = 0,950
i=1
-4-
Pi -0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - RezidenčníI 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lzeI 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupnáI 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobréVI 0,00 parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobráIII 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnostiII 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Σ
Pi) = 1,020
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,969
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek náležející k domu č.p.337 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně;IV ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochrannéI pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Jiné vlivy nebyly zjištěny. II 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 1,020 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 1,020 = 0,969
-5-
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 322,22 Výměra Parcelní číslo 2 [m ] § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 1941/2 296,00 § 4 odst. 1 ostatní plocha 1942/2 66,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Typ
Název
Index
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
0,969 Jedn. [Kč/m2] 312,23 312,23
312,23 cenaCena [Kč] 92 420,08 20 607,18 113 027,26
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům č.p.337 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel 21 let 1 901,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 11,19*8,97+3,67*6,01+2,04*8,97 1.NP: 11,19*8,97 2,04*8,97 2,99*2,73 2.NP: 11,19*8,97 Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:
Zastavěná plocha 140,73 m2 100,37 m2 18,30 m2 8,16 m2 100,37 m2
= = = = = Konstrukční výška 2,60 m 2,90 m 2,90 m 2,30 m 2,90 m
Obestavěný prostor SPODNÍ STAVBA: ((11,19+2,04)*8,97)*(1,75)+(3,67+6,01)*(1,30) VRCHNÍ STAVBA: (11,19*8,97)*(5,52)+(2,04*8,97)*(3,4)+(2,99*2,73)*(2,3)+(6, 0*1,3)*(1,5) ZASTŘEŠENÍ: (11,19*8,97)*(4,15*0,5)+(2,99*2,73)*(1,5)+(2,04*8,97)*(0,5) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,90
ZP1 = ZP =
-6-
140,73 m2 100,37 m2 18,30 m2 8,16 m2 100,37 m2
= =
220,26 m3 646,76 m3
= =
229,67 m3 1 096,69 m3 126,83 m2 367,93 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochyI 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn neboV propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejichII celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem II 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpokladIII provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 21 let: s = 1 - 0,005 * 21 = 0,895
Vi typ B -0,01 0,00 0,00 0,02 0,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,85
12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ
Vi) * V13 * 0,895 = 0,829
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 1,020 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 901,- Kč/m3 * 0,829 = 1 575,93 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 1 096,69 m3 * 1 575,93 Kč/m3 * 0,950 * 1,020= 1 674 729,16 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 674 729,16 Kč
Cena staveb celkem
=
1 674 729,16 Kč
Pozemek náležející k domu č.p.337 - zjištěná cena
=
1 787 756,42 Kč
-7-
1.2. Pozemek, parc.č.1925/115 Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny:
20 % 20,00 %
Výměra JC Úprava [m2] [Kč/m2] [%] orná půda 1925/115 00 110 1 510,00 14,94 20,00 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 1 510,00 m2
UC [Kč/m2] 17,93
Pozemek, parc.č.1925/115 - zjištěná cena
=
Název
Parcelní číslo BPEJ
Cena [Kč] 27 074,30 27 074,30 27 074,30 Kč
1.3. Pozemek, parc.č.1925/174 Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny:
20 % 20,00 %
Výměra JC Úprava [m2] [Kč/m2] [%] orná půda 1925/174 00 110 525,00 14,94 20,00 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 525,00 m2
UC [Kč/m2] 17,93
Pozemek, parc.č.1925/174 - zjištěná cena
=
Název
Parcelní číslo BPEJ
Cena [Kč] 9 413,25 9 413,25 9 413,25 Kč
REKAPITULACE 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek náležející k domu č.p.337 1.2. Pozemek, parc.č.1925/115 1.3. Pozemek, parc.č.1925/174
1 787 756,40 Kč 27 074,30 Kč 9 413,30 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
1 824 244,- Kč
Celkem
1 824 244,- Kč
Použit program NEMExpres AC, aktuální verze, distributor PLUTO – OLT Paříkova 9, Praha 9. Licence na jméno. Administrativní cena je stanovena jako jeden z podkladů pro zjišťování obvyklé ceny a nelze ji využít k jiným účelům.
-8-
B) Výpočet ceny porovnávacím způsobem PRAMEN ZJIŠTĚNÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodejů nemovitostí a realizace prodejů, získaná a tříděná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kanceláří a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reálně nabízené nebo byl uskutečněn jejich prodej nejpozději ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl dříve než před dvěma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: prosinec 2014.
CHARAKTERISTIKA OBCE A TRHU NEMOVITOSTÍ V MÍSTĚ: Vinařská podlužácká obec Starý Poddvorov leží asi 10 km západně od Hodonína. V 17. století vznikla obec na místě zaniklého městečka Potvorovice. Od roku 1924 se nazývá Starý Poddvorov. Novodobou dominantou obce je kostel sv. Martina z roku 1994. V jeho blízkosti se nachází chráněná socha sv. Jana Nepomuckého z poloviny 19. století. Zajímavostí je dřevěný větrný mlýn německého typu z 19. století. Obec je známá vyšíváním podlužáckých krojů a výrobou škrábaných velikonočních vajíček - kraslic. Dlouholetá je také tradice vinařství. V obci se zachovaly některé lidové zvyky, například krojované průvody při slavnosti Božího srdce, nebo dětské a tradiční hody. V obci stavební činnost zejména na rozšíření infrastruktury. Tyto změny by měly přispívat postupně mimo jiné i ke zlepšení rozvoji trhu s nemovitostmi. Trh s nemovitostmi se drží na standardní úrovni v rámci oblasti. Poptávka po bytech a rodinných domech je v posledním období stabilní a je zhruba v rovnováze s nabídkou. V oblasti průměrná nezaměstnanost. Katastrální výměra: 1991 ha Počet obyvatel: 2850 Z toho v produkt. věku: 1719 Průměrný věk: 34,7 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické zařízení: Ano Policie: Ne Kanalizace (ČOV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ano.
POROVNÁVANÉ NEMOVITOSTI - PŘEHLED: 1. Zrekonstruovaný, samostatně stojící cihlový RD 4+1, celková plocha 6664m2, zastavěná plocha a nádvoří 532m2, prostorné pokoje, dům je napojen na obecní vodovod, plyn, kanalizace, el 220/380, plynový kotel, nové plovoucí podlahy, dlažba, nové omítky, obložkové dveře. Dům je podsklepen, pod domem garáž, kotelna, prádelna, další místnosti, stáří cca 25 let, za domem dvůr a zahrada, možnost půdní vestavby 2-3 pokoje. Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 120 m2.
2. Samostatně stojící rodinný dům 3+1 ve Starém Poddvorově. Dům o velikosti 200m2 je v hrubé výstavbě a nachází se v klidné části obce. Nemovitost je určená ke kompletní rekonstrukci s možností půdní vestavby. Před stávajícím rodinným domem jsou vybudovány veškeré inženýrské sítě kanalizace, vody, plynu a elktřiny. Budova: Cihlová Stav objektu: Ve výstavbě Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 114 m2 Plocha užitná: 194 m2.
Stránka 9
3.
Cihlový patrový rodinný dům 6+1 v klidné ulici obce Dolní Bojanovice. Ve zvýšeném přízemí se nachází vstupní chodba, aula, samostatný pokoj, vstup do garáže, koupelna s vanou, samostatné WC, a prostorná kuchyň s jídelnou. V prvním patře nalezneme 4 pokoje, a velký obývací pokoj s krbem, koupelnu se sprchovým koutem, a sociálním zázemím. Značná část nemovitosti (mimo garáž) je podsklepena. Dům je vytápěn plynovým kotlem, voda ohřívána přes bojler. Veškeré IS k dispozici. Elekřina 220/380V. Dům je v původním, ale udržovaném stavu. Kolaudace 1982. Na pozemku se nachází nedostavěné budovy, nedokončená terasa. Plocha zastavěná:140 m2 Plocha pozemku:270 m2.
4. Patrový rodinný dům 5+1 ve vinařské obci Mutěnice, na ulici Nerudova. Přízemí domu: průjezd, vstupní chodba, velká kuchyně s kuchyňskou linkou, obývací pokoj, WC. První nadzemní patro nabízí 4 pokoje, z toho mají dva balkon, jeden s výhledem do ulice, druhý do dvora, koupelnu a samostatné WC. K domu dále náleží sklepní prostory, dvůr s hospodářským stavením a udírnou. Vytápění domu je řešeno ústředním elektrickým kotlem. Plocha zastavěná:116 m2 Plocha pozemku:180 m2.
ZJIŠTĚNÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oceňované nemovitosti: Cena před a K1 po redukci na Koef red. pramen ceny
Porovnávaná nemovitost Rodinný dům ve Starém 1. Poddvorově Rodinný dům ve Starém 2. Poddvorově Rodinný dům v Dolních 3. Bojanovicích 3. Rodinný dům v Mutěnicích
1 610 000 Kč
1,00
1 610 000 Kč 1 020 000 Kč
1,00
1 020 000 Kč 2 094 000 Kč
0,85
1 779 900 Kč 1 499 000 Kč
0,85
1 274 150 Kč
lokalita
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 0,90 Lepší 0,90 Lepší
K4 K3 K2 K5 K6 K7 velikost velikost vybavení dosrtup- stavebně Cena porovnávaná funkční využitelnost domu pozemku domu nost IS technický stav 1,00 Obdobné 1,10 Horší 1,00 Obdobné 1,10 Horší
Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskutečněný prodej.
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
1,00 1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 1,00 1,00 1,20 1,00 Obdobné Obdobné Horší Obdobné 1,00 1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 1,00 1,10 1,15 1,00 Obdobné Horší Horší Obdobné 1 610 000 Kč Maximální porovnávaná cena: 1 346 400 Kč Minimální porovnávaná cena: Odchylka od průměru: 0,15
Porovnávací hodnota celkem:
1 498 958 Kč
Porovnávací hodnota celkem:
1 514 664 Kč
Cena nemovitosti, zjištěná porovnávacím způsobem činí:
1 500 000 Kč
Stránka 10
1 610 000 Kč 1 346 400 Kč 1 601 910 Kč 1 595 682 Kč
Zemědělsky pozemek
k.ú.
Starý Poddvorov
okr. Hodonín
LV č. 886
PŘEHLED POROVNÁVANÝCH POZEMKŮ: 110 000 Kč Výměra: 5000 m2 Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Zemědělský pozemek o rozloze 5 000 m2 v k.ú. Moravský Žižkov se nachází u hlavní silnice směrem k obci Moravský Žižkov od mostu přes dálnici D2.
1. Místo: Moravský Žižkov
2. Místo: Dolní Bojanovice
Výměra:
2 7096 m
Druh transakce: nabídka Popis: Zemědělský pozemek 7096 m2 v k.ú.Dolní Bojanovice - orná půda a vinice. Soubor pozemků
99 000 Kč
Cena:
2 110 000 Kč Výměra: 4831 m Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Pozemek o celkové ploše 4831m2 a šířce 25m. V této době lze použít pozemek jako orná půda, pro výsadbu nového sadu nebo vinné révy.
3. Místo: Velké Bílovice
ZJIŠTĚNÍ CENY POROVNÁNÍM:
Porovnávaný pozemek Zemědělský pozemek v 1. Moravském Žižkově Zemědělský pozemek v 2. Dolních Bojanovicích Zemědělský pozemek ve 3. Velkých Bílovicích
Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oceňovanému pozemku: Cena před a K1 lokalita K6 po redukci na Cena poK4 K5 K tvar K4 bonita Koef red. K2 dopravní 3 množství rovnávaná (Kč/m2) pramen ceny pozemku velikost a využi- svažitost, dostupnost a kvalita (Kč/m2) a okolí pozemku telnost orientace porostů 11
1,00
11,00 14
0,90
12,56 16
1,00
16,00
0,80 Lepší 0,80
1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné 1,00 1,00 1,00
0,90 Lepší 0,80
1,00 1,00 Obdobné Obdobné 1,00 1,00
Lepší
Obdobné Obdobné Obdobné
Lepší
Obdobné Obdobné
0,80 Lepší
1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné
0,80 Lepší
1,00 0,80 Obdobné Lepší Maximální porovnávaná cena: 8,20 Kč/m2
Minimální porovnávaná cena: Jednotková cena nemovitosti, zjištěná porovnáním:
Výměra porovnávaného pozemku:
7,90 Kč/m2 7,99 Kč/m
2
2 2035 m
Porovnávací cena po zaokrouhlení:
Stránka 11
16 300 Kč
7,90 8,00 8,20
C) Výpočet ceny výnosovým způsobem 1) Pozemek, parc.č.1941/2, zastavěný rodinným domem č.p.337
k.ú.
LV č.886
Starý Poddvorov
I) STAVBY Zastavěná plocha: 127 m2
Hlavní stavby: Rodinný dům č.p. 337 Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Obestavěný prostor: 1097 m3
127 m2
Zastavěná plocha staveb celkem:
1097 m3
II) POZEMKY A POROSTY: zastavěná plocha a nádvoří
parc.č. 1941/2
o výměře
296 m2
ostatní plocha
parc.č. 1942/2
o výměře
66 m2
Výměra pozemku celkem:
362 m2
III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE ÚČELU VYUŽITÍ: Prostory účelně využitelné pro pro jako jako pro
bydlení skladování provozovna garážování jiné účely
227 0 0 30 0
m2 m2 m2 m2 m2
(určeno poměrem ze zastavěné plochy)
x x x x x
0,75 1,00 1,00 0,90 1,00 Užitné plochy celkem:
= = = = =
170 0 0 27 0 197
m2 m2 m2 m2 m2 m2
IV) ANALÝZA HRUBÝCH PŘÍJMŮ Z PRONÁJMŮ STAVEB: Porovnání údajů: Průměrná výše pronájmu (Kč/m2/rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalitě. bydlení 1. Realitní kancelář Hodonín 1600 2. Realitní kancelář Kyjov 1650 3. Realitní kancelář Veselí n.M. 1600 4. Zjištěné nájemné v místě nebo okolí (dle údajů v místě): nezjištěno 5. Nájemné dle názoru znalce (dle vlastní databáze nájmů): 1600 Průměrná základní hodnota nájmu 1 610 (Kč/m2/rok):
skladování 0 0 0
provozovna 0 0 0
garážování 600 600 700
jiné účely 0 0 0
0
0
nezjištěno
0
0
0
550
0
0
0
610
0
Redukce hrubých příjmů dle jejich způsobilosti k pronájmu: Přehled ploch k pronájmu: plochy vhodné k plochy podm. pronájmu vhodné k pronájmu Druh využití: bydlení 170 0 skladování 0 0 provozovna 0 0 garážování 27 0 0 jiné účely 0 Užitná plocha celkem: 197 0 2 Využitelná plocha staveb celkem : 197 m Průměrné nájemné na 1m2 využitelné plochy: 1 470 Kč/m2/rok
Stránka 12
plochy nevhodné k pronájmu 0 0 0 0 0 0
Průměrná výše nájmu Sníže- Základní roční výše Kč/m2/rok ní v % nájmu 1 610 0% 274 103 Kč 0 0% 0 Kč 0 0% 0 Kč 610 0% 16 470 Kč 0 0% 0 Kč Celkem: 290 573 Kč z toho na bydlení:
1 208 Kč/m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalitě dle místních podmínek: a) Vliv opotřebení
negativní
Index 0,95
d) Vliv polohy
b) Vliv vybavení
bez vlivu
1,00
e) Využitelnost
c) Vliv závad a rizik
bez vlivu
0,85
1,00 f) Vliv zvláštních podmínek Celkový index: 0,81 snižující
bez vlivu
1,00
2 1 190 Kč/m /rok
Dosažitelná výše nájemného : Stáří stavby: 21 roků Předpokládaná životnost: 100 roků Předpokládaná ekonomická životnost: 30 roků Úroková míra pro výpočet výnosové hodnoty: Opotřebení: Výchozí cena pro stanovení amortizace a nákladů C: Výdaje (roční): Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů: Daň z nemovitosti: (odhad)
Index 1,00
bez vlivu
Údaje časové a opotřebení:
Doba dalšího trvání: 79 roků Úroková míra pro amortizaci: 3,0% 9,9% 21,0% 3 379 857 Kč ano - výpočet věčnou rentou 1 200 Kč
Pojištění:
0 Kč
Oprava a údržba:
16 899 Kč
Správa nemovitosti:
1 500 Kč
Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: A = (C x iA) / ((1+ iA)T -1) =
71 042 Kč
Nájemné z pozemku:
0 Kč
Výdaje celkem:
90 641 Kč
Roční nájemné celkem: VN = Míra kapitalizace: a) základní:
tj.
39%
234 728 ,- Kč/rok r1 = 4,9%
b) odhad budoucí inflace:
r2 = 2,5%
c) rizika:
r3 = 2,5% r4 = 0,0%
d) vliv životnosti: r =r1 + r2 + r3 + r4 = 9,9%
Hodnota staveb, zjištěná výnosovým způsobem: Hodnota pozemků, zjištěná výnosovým způsobem: Hodnota nemovitosti, zjištěná výnosovým způsobem celkem: Výnosová hodnota nemovitosti celkem:
1 455 415 Kč 0 Kč 1 455 415 Kč
1 455 000 Kč
Výpočet věcné hodnoty Reprodukční cena domu, snížená o přiměřené opotřebení, případně o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání. Rodinný dům č.p. 337
1097 m3
x
Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Pozemek a porosty :
362 m2
3 3900 Kč/m
=
4 278 300 Kč 21,00% opotřebení: 0 Kč Výše nákladů na opravy: Věcná hodnota: 300 000 Kč 20,00% průměrné opotřebení: Věcná hodnota: 2 100 Kč/m = x Součet:
Věcná hodnota nemovitosti celkem:
Stránka 13
3 656 100 Kč
3 379 857 Kč
240 000 Kč 36 200 Kč 3 656 057 Kč
2) Zemědělské pozemky, parc.č.1925/115 a 1925/174,vč. součástí
k.ú.
Starý Poddvorov
LV č.886
I) POZEMKY A POROSTY: orná půda orná půda
1510 m2 525 m2 2035 m2
parc. č. 1925/115 o výměře parc. č. 1925/174 o výměře Výměra celkem:
II) ANALÝZA HRUBÝCH PŘÍJMŮ Z PRONÁJMŮ POZEMKŮ: Porovnání údajů: Redukce hrubých příjmů dle jejich způsobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: Přehled ploch k pronájmu: plochy vhodné k pronájmu
Druh využití: orná půda
Průměrná výše nájmu Sníže Základní roční výše Kč/m2/rok ní v % nájmu
plochy nevhodné k pronájmu
plochy podmínečně vhodné k pronájmu
2035
0,0
0,0
1,00
0%
2 040 Kč
trvalý travní porost
0
0,0
0,0
0,00
0%
0 Kč
ostatní plocha
0
0,0
0,0
0,00
0%
0 Kč
PK
0
0,0
0,0
0,00
0%
0 Kč
0,0 0,0 0,00 0% 0,0 Celkem: 0,0 Průměrný výnos z 1m2 využitelné plochy:
0 Kč 2 040 Kč
vinice Výměry celkem:
0 2035 2 2035 m
Využitelná plocha pozemku celkem :
1,00 Kč/m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalitě dle místních podmínek: a) Vliv polohy
bez vlivu
Index 1,00
b) Vliv vybavení
bez vlivu
1,00
d) Vliv závad a rizik Celkový koeficient:
Průměrná zjištěná výše nájemného: Náklady (odhad): 15% Odhad předpokládaného výnosu ze staveb a venkovních úprav: r1 = 4,9% Míra kapitalizace: a) základní: b) odhad budoucí inflace:
Index 0,85
c) Využitelnost bez vlivu 0,85
0,90 Kč/m2/rok VN = 1 832 ,- Kč/rok N= 275 ,- Kč/rok
r2 = 2,5% r =r1 + r2 + r3 + r4 =
0 Kč c) rizika:
r3 = 3,0%
d) vliv životnosti:
r4 = 0,0%
10,4%
Hodnota pozemků, zjištěná výnosovým způsobem: Po zaokrouhlení:
Stránka 14
1,00 snižující
14 969 Kč 15 000 Kč
D) Zjištění obvyklé ceny 1) Pozemek, parc.č.1941/2, zastavěný rodinným domem č.p.337
Starý Poddvorov
k.ú.
LV č.886
I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Dílčí administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemků: 1 674 729,16 Kč 113 027,26 Kč 0,00 Kč
I) Dům II) Pozemky a porosty III) Stavby příslušenství
Součet:
1 787 756,42 Kč
Administrativní cena nemovitosti podle cenového předpisu, platného v den podání posudku
1 po zaokrouhlení činí: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu
787 760 Kč 1 674 730 Kč 113 030 Kč
II) PŘEHLED ZJIŠTĚNÝCH CEN: Hodnota, zjištěná výnosovým způsobem:
1 455 000 Kč 1 787 760 Kč 1 500 000 Kč
Cena dle platných cenových předpisů: Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
Copt. =
1 500 000 Kč
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMOŘÁDNÝM MOŽNÝM VLIVŮM NA USKUTEČNĚNÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztahů
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
Hodnocení: i5 =
1,00 1,00
3) Jiné vlivy bez vlivu Index vyjadřující možné vlivy na uskutečnění prodeje nemovitosti v místě a čase:
Výsledná cena (Copt. x is) :
Stránka 15
1 500 000 Kč
2) Zemědělské pozemky, parc.č.1925/115 a 1925/174,vč. součástí
k.ú.
Starý Poddvorov
LV č.886
I) ADMINISTRATIVNÍ CENA POZEMKŮ: Ceny pozemků včetně součástí: Dílčí administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemků: I) Pozemky a porosty II) Stavby příslušenství
36 487,55 Kč 0,00 Kč
Součet:
36 487,55 Kč
II) PŘEHLED ZJIŠTĚNÝCH HODNOT: Výnosová hodnota: Cena dle platných cenových předpisů: Porovnávací cena:
15 000 Kč 36 490 Kč 16 300 Kč Copt. =
16 000 Kč
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMOŘÁDNÝM MOŽNÝM VLIVŮM NA USKUTEČNĚNÍ PRODEJE: Zemědělské pozemky: 1) Vlivy užívání nemovitosti bez vlivu 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztahů bez vlivu 3) Jiné vlivy bez vlivu Index vyjadřující možné vlivy na uskutečnění prodeje nemovitosti v místě a čase:
Hodnocení: Hodnocení: Hodnocení: i5 =
Copt. x is :
1,00 1,00 1,00 1,00
16 000 Kč
F) REKAPITULACE PŘEHLED OCENĚNÍ NEMOVITOSTI:
1) Pozemek, parc.č.1941/2, zastavěný rodinným domem č.p.337 Dům č.p. 337 zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha
k.ú.
Starý Poddvorov
včetně příslušenství parc.č. 1941/2 parc.č. 1942/2
Obvyklá cena nemovitosti:
1 500 000 Kč
slovy: Jedenmiliónpětsettisíc Kč
Stránka 16
LV č.886
2) Zemědělské pozemky, parc.č.1925/115 a 1925/174,vč. součástí orná půda
parc.č. 1925/115
k.ú. orná půda
Obvyklá cena nemovitosti :
Starý Poddvorov
LV č.886
parc.č. 1925/174
16 000 Kč
slovy: Šestnácttisíc Kč z toho:
parc.č. 1925/115 parc.č. 1925/174
11 900 Kč 4 100 Kč
Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (věcná břemena), které by určoval zvláštní předpis, a které by pro svůj charakter z hlediska celospolečenských zájmů měly být nadále zajištěny, nebyly zjištěny. Nebylo zjištěno žádné další právo, odpovídající věcnému břemenu, ani jiné právo, např. nájemní, které by se vztahovalo na oceňovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí přísl. Katastrálního úřadu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjištěny.
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodoníně: 22.12.2014
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ČR ze dne 4. 10. 1983, čj. ZT 1340/83 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3538 Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č.
znaleckého deníku. 95/14
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodoníně: 22.12.2014
Přílohy: Příloha č. 1 - Fotodokumentace
1 strana
Stránka 17
Příloha č. 1 ke znaleckému posudku č. 3538-95/14
FOTODOKUMENTACE:
Snímek č. 1:
Zadní (dvorní) průčelí domu
Snímek č. 2:
Dvůr
Snímek č. 3:
Koupelna v přízemí Stránka 1
