Znalecký posudek č. 3275-1/2014 ve věci odhadu obvyklé ceny (tržní hodnoty) spoluvlastnického podílu id. 1/2 na nemovitosti rodinném domu č.p. 15 na pozemku p.č. 469/1 včetně příslušenství a pozemků p.č. 469/1 a 470/1 v katastrálním území Lubná u Rakovníka, obci Lubná, okrese Rakovník.
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Ingrid Švecová Exekutorský úřad Praha 3 Seifertova 455/17 130 00 Praha 3
Účel posudku:
Podklad pro provedení exekuce prodejem podílu na nemovitosti (viz spis 091 EX 02724/11).
Podle stavu ke dni 14.1.2014 posudek vypracoval: Jan Kugler Makovského 1336/22 163 00 Praha - Řepy
Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 14.1.2014
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) spoluvlastnického podílu id. 1/2 na nemovitosti: rodinném domu č.p. 15 na pozemku p.č. 469/1 včetně příslušenství a pozemků p.č. 469/1 a 470/1 v katastrálním území Lubná u Rakovníka, obci Lubná, okrese Rakovník. Ocenění se provádí pro účely provedení exekuce prodejem ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitosti (viz spis 091 EX 02724/11). Modifikace znaleckého úkolu: Protože tržní cena nemovitosti je známa až v okamžiku prodeje a závisí (na rozdíl od tržní hodnoty) i na způsobu či rychlosti splacení této kupní ceny, zaměřili jsme znalecký úkol na indikaci tržní hodnoty uvedené nemovitosti. Prohlášení znalce: 1. Zpracovatel tohoto znaleckého posudku prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti nebude mít žádnou majetkovou účast, případně jiné výhody plynoucí ze skutečností, které jsou v tomto ocenění uvedeny. Zpracovatel není s objednatelem posudku propojen ani personálně ani majetkově. Všechny údaje a skutečnosti uvedené v tomto posudku jsou zpracovány na základě poskytnutých podkladů a vlastních zjištění a jsou jen vlastním názorem znalce na celou problematiku, aniž by byly jakkoliv ovlivněny třetími osobami. 2. Nezávislost znalce: Znalec je osobou nezávislou a tak i vystupuje a jedná. Odměna za vypracování posudku není závislá, ani nevychází z konečných závěrů v tomto ocenění. 3. Předpoklady ocenění: Informace pro toto ocenění byly převzaty od objednatele posudku a současně byly použity podklady z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno na základě všech dostupných zjištěných skutečností, které byly poskytnuty objednatelem, a současně na zjištění, které jsme byli schopni zajistit při celkovém posouzení a z veřejně dostupných zdrojů. Zpracovatel posudku neodpovídá za případné vady poskytnutých podkladů nebo omyly ve veřejně dostupných podkladech, které byly v ocenění použity. Znalec předpokládá, že vlastnická práva i jiná práva k oceňovanému majetku jsou bezvadná a úplná. Výsledné hodnoty uvedené v tomto posudku jsou zjištěny pro účely uvedené v zadání posudku. V případě použití výsledných hodnot pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky případně škody tímto použitím vzniklé. 4. Časové omezení: Toto ocenění je vypracováno k výše uvedenému datu, všechny údaje v tomto posudku se vztahují k období ocenění. Z případné změny podmínek, které se vyskytnou po datu zpracování posudku, a za případné změny tržních podmínek nelze převzít odpovědnost.
-3-
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 15 s příslušenstvím a pozemky 270 36 Lubná 15 Region: Středočeský Okres: Rakovník Katastrální území: Lubná u Rakovníka 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.1.2014 za přítomnosti spolumajitelky, paní Veroniky Grundzové. 4. Podklady pro vypracování posudku: 1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Ingrid Švecové o ustanovení znalce, č.j. 091 EX 02724/11044 ze dne 19. září 2013. 2. Kopie katastrální mapy. 3. Výpis z KN LV č. 741 kat. území Lubná u Rakovníka vyhotovený dálkovým přístupem dne 19. září 2013. 4. Informace získané od spolumajitelky nemovitosti včetně údajů o stáří jednotlivých části nemovitosti a skutečnosti zjištěné při prohlídce. 5. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. 6. Nabídky realitních kanceláří týkající se obdobných nemovitostí z období, ke kterému se provádí ocenění. 7. Program pro oceňování nemovitostí NEM 3000. 8. Vlastní databáze zpracovatele ocenění. 5. Použitá literatura: - Teorie oceňování nemovitostí (Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc.) - Oceňování nemovitostí na tržních principech (Ing. Zbyněk Zazvonil, Ceduk 1996) - Výnosová hodnota nemovitostí (Ing. Zbyněk Zazvonil, Ceduk 2004) - Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení včetně úvěrů hypotéčních v ČS, a.s. VUT Brno, Ústav soudního inženýrství Brno, r. 2004 - podpůrně 6. Vlastnické a evidenční údaje: Na listu vlastnictví č. 741 katastrální území Lubná u Rakovníka, obec Lubná, okres Rakovník je zapsáno: ============================================================ A Vlastník, jiný oprávněný, Identifikátor, Podíl -----------------------------------------------------------------------------------------------------------Vlastnické právo: Grundzová Veronika, č.p. 15, 27036 Lubná, 875820/1320, 1/2 Kočka Václav, Krymská 1687/33, 39001 Karlovy Vary, 870320/1320, 1/2 ============================================================
-4-
B Nemovitosti Pozemky Parcela ----------------------------------------------------------------------------------------------------------469/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 675 m2 470/1 - zahrada o výměře 183 m2 Stavby Typ stavby Část obce ----------------------------------------------------------------------------------------------------------Lubná, č.p. 15, bydlení na p.č. 469/1 ============================================================ C Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k -----------------------------------------------------------------------------------------------------------Zástavní práva smluvní, Zástavní práva exekutorská, Nařízení exekucí, Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Úplné znění LV č. 741 v příloze znaleckého posudku. 7. Dokumentace a skutečnost: Od předmětné nemovitosti nebyla k dispozici žádná výkresová ani jiná stavební dokumentace. pro ocenění byly použity podklady uvedené v části A.4., zejména skutečnosti zjištěné při prohlídce. 8. Celkový popis nemovitosti: I - Všeobecně: Předmětem ocenění je - rodinný dům č.p. 15 na pozemku p.č. 469/1 včetně příslušenství a pozemků p.č. 469/1 a 470/1 v katastrálním území Lubná u Rakovníka, obci Lubná, okrese Rakovník. Nemovitost je situována do centrální části souvisle zastavěného území Lubné. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy. Vstup na pozemek je orientován k severozápadu. Předmětná nemovitost - rodinný dům č.p. 15 včetně příslušenství a pozemků p.č. 469/1 a 470/1 v katastrálním území Lubná u Rakovníka byla prohlédnuta a zaměřena za přítomnosti spolumajitelky nemovitosti, paní Veroniky Grundzové. Soudní exekutor uložil v usnesení Č.j.: 091 EX 02724/11-044 povinnému umožnit znalci na vyzvání prohlídku nemovitosti a jejího příslušenství k provedení ocenění a zjištění stavu práv a závad s nemovitostí spojených a aby nejpozději při této prohlídce oznámil znalci jaká práva a jaké závady se k nemovitosti vztahují. Vzhledem k neúčasti povinného při prohlídce a nepředložení (neoznámení) případných práv a závad s nemovitostí spojených nebylo možné tyto zjistit. Z toho důvodu zpracovatel posudku nezodpovídá za možné následky tímto způsobené a je ocenění vypracováno v následném rozsahu. Dotazem u spolumajitelky nemovitosti nebyly zjištěny závady spojené s nemovitostí, typu nájemního práva.
-5-
II - Popis širších vztahů a jejich hodnocení: II.1. Vlastnické a právní vztahy 1.1. Vlastnické právo k nemovitosti je v podílovém vlastnictví. 1.2. Na LV č. 741 je zapsáno omezení vlastnického práva z důvodu nařízení exekucí, exekučních příkazů k prodeji nemovitosti, zástavních práv smluvních, zástavních práv exekutorských. 1.3. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na nemovitosti. Hodnocení z hlediska ocenění Negativní vliv na má stav, kdy je předmětem prodeje spoluvlastnický podíl. II.2. Územní vztahy 2.1. Poloha z hlediska využití Stavba s pozemky je umístěna v centrální části souvislé zástavby Lubné. 2.2. Dopravní relace Autobusová a vlaková. 2.3. Infrastruktura služeb Nízká úroveň. OÚ, pošta, knihovna, kulturní dům, hostinec, obchod smíšeným zbožím, ZŠ, MŠ. Ostatní obchody a služby vč. zdravotních zařízení v Rakovníku. Hodnocení z hlediska ocenění Infrastruktura služeb působí na tržní hodnotu nemovitostí částečně nepříznivě. II.3. Technické vztahy 3.1. Pozemek - konfigurace terénu Pozemek, na kterém se rodinný dům č.p. 15 nalézá, tvoří celkem 2 části (p.č. 469/1 a 470/1), které na sebe navazují a tvoří spolu se stavbou jednotný funkční celek. Pozemek je převážně rovinatý, nepravidelného protáhlého tvaru, část p.č. 470/1 je silně sklonitá k severu. 3.2. Inženýrské sítě V místě je možnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie. 3.3. Přístup k nemovitosti Ze zpevněné komunikace. 3.4. Možnost parkování Na vlastním pozemku. 3.5. Technické opotřebení: stavby č.p. 15 se uvažuje 65 % vzhledem k průměrnému až zhoršenému stavu a kvalitě údržby. 3.6. Stavebně - technické závady bránící využívání majetku Nezjištěné. Hodnocení z hlediska ocenění Negativní vliv má výše technického opotřebení. II.4. Obchodní a ekonomické vztahy 4.1. Trh s nemovitostmi U daného typu nemovitosti je poptávka v rovnováze s nabídkou. 4.2. Využitelnost majetku
-6-
Nemovitost - rodinný dům je užívána v souladu se svým stavebně technickým uspořádáním a řešením k bydlení rodinného typu. 4.3. Morální opotřebení stavby Vzhledem ke stavu, stáří konstrukcí a vybavení, stupni vybavení, úrovni údržby se uvažuje nadprůměrná míra morálního opotřebení. Hodnocení z hlediska ocenění Negativní vliv na tržní hodnotu nemovitosti má míra morálního opotřebení. II.5. Souhrnné hodnocení Pozitiva: - poloha nemovitosti v rámci obce - inženýrské sítě Negativa: - stav nemovitosti - výše technického a morálního opotřebení - prodej spoluvlastnického podílu Závěr: Na základě vyhodnocení výše uvedených skutečností předpokládám ztíženou zpeněžitelnost podílu na majetku. III. Analýza trhu 1. Vymezení tržního segmentu Předpoklad: - nucený prodej (převod) nemovitého majetku, který je v podílovém vlastnictví - nucený prodej (převod) konečnému vlastníkovi, nikoliv za účelem dalšího obchodu - nucený prodej (převod) majetku bez omezení vlastnického práva - viz „Hodnocení” u části II.1. - „Vlastnické a právní vztahy”) IV. Podrobný popis nemovitosti je uveden v části „Ocenění”. V. Metody ocenění Stanovení výše obvyklé ceny tak, jak je definována v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, předpokládá znalost tržního prostředí v místě a době ocenění, ale i existenci dostatečně vypovídajícího souboru údajů o skutečně realizovaných odchodních případech na příslušném segmentu trhu. U nemovitostí je dále třeba počítat s jejich specifickým charakterem. Ten spočívá především v unikátnosti provedení staveb (jejich technického, dispozičního a architektonického řešení). Při tvorbě databází potřebných pro stanovení obvyklé ceny je zpravidla nutno zjištěné údaje přiřadit k určité měrné jednotce staveb (např.. m 3 obestavěného prostoru, m2 zastavěné, podlahové nebo užitné plochy ap.). To se však u velké většiny nemovitostí z dostupných podkladů (kupních smluv) nepodaří zjistit. Výjimkou jsou typizované či podobné stavby (např. bytové domy, řadové rodinné domy), dále byty nebo pozemky, u kterých
-7-
obvykle tyto požadované relace zjistit lze. V ostatních - specifických - případech, jako je i tento, je pro účely posudků tohoto typu třeba nahradit „obvyklou cenu” majetku, která v daném místě a čase neexistuje a kterou z podstaty věci nelze vypočítat, stanovením výše jeho „tržní hodnoty” . Tu lze již odvodit (tedy propočítat) ze získaných údajů technických či ekonomických, samozřejmě s přihlédnutím k tržním vlivům působícím v místě a čase, ke kterému se ocenění provádí. K těmto výsledkům vedou níže uvedené metody: 1. Metoda na bázi věcné hodnoty majetku Tato metoda v sobě spojuje principy porovnání a substituce, porovnání nákladů na pořízení obdobných a podobných nemovitostí s těmi, které jsou oceňovány. Přitom je třeba brát v úvahu, že za normálních podmínek trhu nebude kupující ochoten zaplatit cenu vyšší, než by odpovídala výši nákladů na vybudování nemovitosti (v optimálním případě) shodného rozsahu, shodných parametrů a shodné míry užitečnosti v době provádění ocenění, a to včetně nákladů na její uvedení do technického a funkčního stavu, který je požadován. V souladu s touto koncepcí je pak věcná hodnota nemovitostí většinou definována jako součet věcné hodnoty staveb, snížené o jejich znehodnocení, a hodnoty pozemků. Zde je nutno dodržet zásadu, aby náklady na zainvestování pozemku byly promítnuty do věcné hodnoty majetku pouze jednou. 2. Metoda na bázi výnosové hodnoty majetku Tato metoda se zpravidla využívá pouze u nemovitostí, které jsou svým charakterem a uspořádáním předurčeny ke generování výnosů z pronájmu prostor, např. bytové domy, administrativní budovy, některé skladové objekty a pod. Výnos z nájemného však mohou přinášet i jiné druhy nemovitostí. Jiné výnosy, např. z podnikání, se týkají oblasti oceňování podniků a v tomto posudku se neposuzují. Postupy při indikaci hodnoty výnosovými metodami jsou podobně popsány v odborné literatuře a liší se zejména podle doby, po kterou byl majetek schopen výnosy přinášet. Důležitou roli má i skutečnost, zda bude majetek po skončení nájmu obnoven, prodán či zlikvidován. 3. Metoda na bázi porovnání Základním principem je porovnání oceňovaného majetku s obdobnými nemovitostmi prodávanými či nabízenými ve stejném čase (max. 6 měsíců před dobou ocenění) a v dané lokalitě. Vzhledem k potížím se získáváním relevantních údajů (viz úvodní část) jsou v rámci tohoto přístupu využívány informace poskytované realitními kancelářemi buď přímo nebo formou internetu. Je-li použito inzertních nabídek, jsou nabízené ceny podstatným způsobem redukovány. K porovnání mohou být použity různé techniky. Z výše uvedených metod byla pro ocenění předmětné nemovitosti zvolena metoda na bázi porovnání. Tato metoda je vzhledem k danému typu nemovitosti nejlépe schopna zobrazit reálnou hodnotu majetku a je pro ní k dispozici dostatečný soubor informací. V rámci tohoto posudku byla zvolena metodika vypracovaná Ústavem soudního inženýrství v Brně (Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc.) pro účely poskytování úvěrů ČS, a.s. Metodika je však upravena zpracovatelem posudku, zejména konečné stanovení tržní ceny se řídí odlišnými pravidly.
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
-8-
Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Rodinný dům Předmětem ocenění je přízemní v malé části podsklepená samostatně stojící zděná stavba se sedlovou střechou a částečně využitým podkrovím. Stavebně technickým uspořádáním a řešením se jedná o rodinný dům. Dispoziční řešení je 2+1 s příslušenstvím v přízemí (3 pokoje, kuchyně, chodba, koupelna, WC, sklad) a 2+1 s příslušenstvím v části přízemí a podkroví (předsíň, kuchyně, koupelna s WC v kuchyni, 2 pokoje v podkroví). Dispozice kuchyně s koupelnou a WC v prostorách bývalé hospodářské části vypovídá o provizorním řešení, příčky jsou z dřevotřískových desek, okno střešní, dřevěné schodiště do podkroví nesplňuje bezpečností parametry, vytápění bez záskokového zdroje, v podkroví kamna na TP a pod. Zohlednění je provedeno v rámci pol. č. 28. Dispoziční řešení: Zastavěná plocha stavbou - 1.NP: 160 m2, 2.NP: 70 m2 celkem 230 m2 Podlahová plocha -
1.NP: 102 m2, 2.NP: 54 m2 celkem 156 m2
Stáří stavby: odhadem 90 roků, přesné datum uvedení do provozu se nepodařilo zjistit. Stavebně technický stav: průměrný až zhoršený, údržba v posledním období intenzivní, svépomocí (nižší kvalita), na náklady spolumajitelky. Konstrukce a vybavení (u zakrytých a nepřístupných konstrukcí a vybavení jsou tyto v popisu uvedeny na základě předpokladu a vnějších znaků, popř. informací získaných při prohlídce) Základy - pasy Svislé konstrukce - zdivo tl. 75-80 cm (kamenné) Stropy - s rovným podhledem dřevěné trámové a klenby Střecha - sedlová Krov - dřevěný Krytina - pálená, malé části betonová Klempířské konstrukce - z pozinkovaného plechu Úprava vnitřních povrchů - vápenné omítky Fasáda - vápenné omítky, část nefunkční a chybějící Schodiště - dřevěné Vnitřní obklady - keramické v kuchyních, koupelnách a WC Okna - dřevěná špaletová a střešní Dveře - hladké plné a prosklené Podlahy - PVC, koberce, ker. dlažby Elektroinstalace - 230/400 V Bleskosvod - nevyskytuje se Vytápění - ÚT na TP, v podkroví kamna na TP Vnitřní hygienické vybavení - rohová vana, umyvadlo, spl. WC - malá vana, umyvadlo, spl. WC Vybavení kuchyní - elektrický sporák se sklokeramickou varnou deskou
-9-
Vnitřní vodovod - studená a teplá voda Ohřev vody - bojlery Kanalizace - z kuchyní, koupelen, WC Plynovod - není zaveden do objektu Příslušenství: příslušenství užívané spolu s RD č.p. 15: studna, šachta s vodárnou, zděné sklady, zpevněné plochy, žumpa, opěrné zdi, vpusť, ploty, plotová vrátka a vrata, přípojky inž. sítí, pilíř HUP. Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ano Pozemky celkem: 858 m2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 675 m2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,27 Výtah: ne Přípojky: veřejný vodovod, kanalizace, plynovod, el. energie Technický stav objektu: průměrný až zhoršený Příslušenství nemovitosti: viz popis Garáž: v objektu Stáří objektu: cca 90 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha
Zkratka OP ZP PP PUH PUČ
Výměra m3 230,00 m2 156,00 m2 m2 m2
Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium 1. Velikost obce 2. Správní funkce 3. Poptávka po koupi nemovitostí 4. Přírodní okolí 5. Obchod a služby 6. Školství 7. Zdravotnictví 8. Kultura, sport 9. Hotely ap. 10. Struktura zaměstnanosti 11. Životní prostředí 12. Poloha vzhledem k centru obce
Rozmezí koeficientu Min Max 0,85 1,25 0,97 1,03 0,90 1,10 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,98 1,02 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06
Hodnota koeficientu 0,850 0,980 1,000 1,000 0,950 0,960 0,940 0,950 0,980 0,950 1,000 1,000
- 10 -
13. Dopravní podmínky 14. Orientace ke světovým stranám 15. Konfigurace terénu 16. Převládající zástavba 17. Parkovací možnosti v okolí 18. Obyvatelstvo v sousedství 19. Územní plán 20. Inženýrské sítě 21. Typ stavby 22. Dostupnost jednotlivých podlaží 23. Regulace nájemného 24. Výskyt radonu 25. Další možnosti ohrožení 26. Příslušenství nemovitosti 27. Možnost dalšího rozšíření 28. Technická hodnota stavby 29. Údržba stavby 30. Pozemky k objektu celkem 31. Názor odhadce Výsledný koeficient:
0,94 0,94 0,92 0,94 0,94 0,94 0,94 0,60 0,94 0,90 0,90 0,93 0,60 0,90 0,98 0,20 0,85 0,85 0,90
1,06 1,06 1,05 1,06 1,06 1,06 1,06 1,05 1,06 1,05 1,10 1,05 1,00 1,10 1,02 1,00 1,10 1,15 1,10
0,960 1,000 0,980 1,000 1,000 1,000 1,000 1,050 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,050 0,980 0,400 0,950 1,150 1,000 0,281
Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rodinný dům Adresa: 270 36 Lubná 119 Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům. Jedná se o krajní řadovou přízemní podsklepenou
zděnou stavbu se sedlovou střechou a nevyužitým podkrovím. Pozemek 567 m2, z toho zastavěná plocha 398 m2. Dispoziční řešení 2+1 s příslušenstvím. Zděná stavba, dřevěný krov, betonová krytina, bleskosvod, klempířské kce z PP, okna plastová, vnitřní omítky vápenné dvouvrstvé, fasáda stříkaná omítka, dveře hladké plné, podlahy koberce, ker. dlažby. Vytápění ÚT na plyn. V koupelně vana, umyvadlo, obklady, WC splachovací. Stav dobrý. Příslušenství: stodola, garáž, přípojky IS, zpevněné plochy, oplocení, plotová vrata a vrátka, HUP. Inzerovaná cena: 2 025 000,- Kč. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový krajový Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 567 m2 Zastavěná plocha: 398 m2 Garáž: mimo objekt Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: veřejný vodovod, kanalizace, plynovod, el. energie Příslušenství: viz popis Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 2 025 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,85 Cena po úpravě: 1 721 250,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m3 Kč/m3 Kč/m3
- 11 -
Zastavěná plocha podlaží celkem: 95,00 m2 Podlahová plocha podlaží celkem 75,00 m2 Hrubá užitná plocha: m2 Čistá užitná plocha: m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
0,85 1,00 0,94 0,95 0,96 1,00 1,00 0,95 1,00 1,02 1,10
18 118,42 Kč/m2 22 950,- Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
2. Správní funkce 0,98 5. Obchod a služby 0,95 8. Kultura a sport 0,95 11. Životní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 0,65 31. Názor odhadce 1,00
41 178,23 Kč/m2 52 159,09 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
1,00 0,96 0,98 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,05 0,95 0,440
Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům Adresa: 270 36 Lubná Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům. Jedná se o krajní řadovou přízemní podsklepenou
zděnou stavbu se sedlovou střechou a využitým podkrovím. Pozemek 586 m2, z toho zastavěná plocha 303 m2. Dispoziční řešení 2+1 s příslušenstvím a 2+1 bez příslušenství, balkon. Zděná stavba, dřevěný krov, betonová krytina, bleskosvod u souseda, klempířské kce z PP, okna dřevěná, vnitřní omítky vápenné dvouvrstvé, fasáda stříkaná omítka, dveře náplňové, podlahy koberce, ker. dlažby. Vytápění ÚT na plyn. V kuchyni, linka, el. sporák, obklad, druhá kuchyně bez sporáku. Stav dobrý. Příslušenství: sklady, garáž, přípojky IS, zpevněné plochy, zeď ohradní, oplocení, plotová vrata a vrátka. Inzerovaná cena: 2 199 000,- Kč. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový krajový Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 1 2 Výměra pozemku: 586 m Zastavěná plocha: 303 m2 Garáž: v objektu Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: veřejný vodovod, kanalizace, plynovod, el. energie Příslušenství: viz popis Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 2 199 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,85 Cena po úpravě: 1 869 150,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m3 Kč/m3 Kč/m3 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: 160,00 m 11 682,19 Kč/m 27 617,46 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem 120,00 m 15 576,25 Kč/m 36 823,29 Kč/m2 2 2 Hrubá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 2 2 Čistá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky
0,85 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 1,00 5. Obchod a služby 0,95 6. Školství 0,94 8. Kultura a sport 0,95 9. Hotely apod. 0,95 11. Životní prostředí 1,00 12. Poloha k centru 0,96 14. Orientace ke světovým stranám
1,00 0,96 0,98 1,00 1,00
- 12 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
1,00 1,00 0,95 1,00 0,98 1,10
16. Převládající zástavba 19. Územní plán 22. Dostupnost podlaží 25. Další možnosti ohrožení 28. Technická hodnota 31. Názor odhadce
1,00 1,00 1,00 1,00 0,65 1,00
17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
1,00 1,05 1,00 1,05 0,95 0,423
Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům Adresa: 270 36 Lubná Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům. Jedná se o samostatně stojící přízemní
nepodsklepenou zděnou stavbu se sedlovou střechou a nevyužitým podkrovím. Pozemek 342 m2, z toho zastavěná plocha 143 m2. Dispoziční řešení 3+1 bez příslušenství. Zděná stavba, dřevěný krov, pálená krytina, bleskosvod chybí, klempířské kce z PP, okna dřevěná, vnitřní omítky vápenné dvouvrstvé, fasáda vápenná omítka, dveře hladké plné, podlahy koberce, ker. dlažby. Vytápění el. přímotopy. V kuchyni, linka, el. sporák a na TP, obklad. Stav špatný. Příslušenství: sklad, přípojky IS, zpevněné plochy, vpusť, plot, zdi,, vrátka. Inzerovaná cena: 750 000,- Kč. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový krajový Stáří objektu: 90 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 0 2 Výměra pozemku: 342 m Zastavěná plocha: 143 m2 Garáž: v objektu Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: možné veřejný vodovod, kanalizace, plynovod, el. energie Příslušenství: viz popis Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 750 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: 675 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m3 Kč/m3 Kč/m3 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: 143,00 m 4 720,28 Kč/m 15 375,50 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem 98,00 m 6 887,76 Kč/m 22 435,68 Kč/m2 2 2 Hrubá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 2 2 Čistá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
0,85 1,00 0,94 0,95 0,96 1,00 1,00 1,00 1,00 1,02 1,05
2. Správní funkce 0,98 5. Obchod a služby 0,95 8. Kultura a sport 0,95 11. Životní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 0,50 31. Názor odhadce 1,00
3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
1,00 0,96 0,98 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 0,90 0,307
Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo
Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ
- 13 -
1. Rodinný dům 2. Rodinný dům 3. Rodinný dům SJC – minimum SJC – průměr SJC – maximum Index oceňovaného objektu JCO – minimum JCO – průměr JCO – maximum Výměry oceňované stavby CO – minimum CO – průměr CO – maximum
0,281
41 178,23 27 617,46 15 375,50 15 375,50 28 057,00 41 178,23 0,281 4 321,00 7 884,00 11 571,00 230,00 993830 1813320 2661330
52 159,09 36 823,29 22 435,68 22 435,68 37 139,00 52 159,09 0,281 6 304,00 10 436,00 14 657,00 156,00 983424 1628016 2286492
0,281
0,281
Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální:
983 424,- Kč 1 720 668,- Kč 2 661 330,- Kč
Obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitosti odvozená pomocí porovnávací metody se pohybuje v intervalu: 983.424,- Kč až 2.661.330,- Kč, průměrně tedy ve výši 1.720.668,- Kč.
S přihlédnutím k výsledkům hodnocení jednotlivých cenotvorných faktorů (viz část „Celkový popis“) odhaduji obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku - nemovitosti rodinného domu č.p. 15 na pozemku p.č. 469/1 včetně příslušenství a pozemků p.č. 469/1 a 470/1 v katastrálním území Lubná u Rakovníka, obci Lubná, okrese Rakovník ve výši odpovídající průměrné hodnotě, tj.:
1 720 668,- Kč
Upraveno na:
1 700 000,- Kč
Na nemovitosti nebyly zjištěny závady a práva s ní spojené typu nájemního práva či předkupního práva – viz část „Celkový popis“.
- 14 -
C. Rekapitulace Obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku - nemovitosti - rodinného domu č.p. 15 na pozemku p.č. 469/1 včetně příslušenství a pozemků p.č. 469/1 a 470/1 v katastrálním území Lubná u Rakovníka, obci Lubná, okrese Rakovník odhaduji ke dni 14. ledna 2014, na:
1 700 000,- Kč Slovy: jedenmilionsedmsettisíckorunčeských
K oceňované hodnotě spoluvlastnického podílu: Vzhledem k obtížné zpeněžitelnosti spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 odhaduji jeho obvyklou cenu (tržní hodnotu) na: 1 700 000,- * 1/2 * 0,80 =
680 000,- Kč
Slovy: šestsetosmdesáttisíckorunčeských
V Praze, 14.1.2014 Jan Kugler Makovského 1336/22 163 00 Praha - Řepy
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze č.j. Spr 1944/90 ze dne 13. ledna 1992 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3275-1/2014 znaleckého deníku.
- 15 -
E. Seznam příloh: 1. LV č. 741. 2. Kopie katastrální mapy. 3. Přehledná mapa.
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
