2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9704-205/2014 o ceně nemovitostí - pozemku parc.č. St. 108 se stavbou Roudníky č.p. 55 a pozemku parc.č. 825/8, s příslušenstvím v k.ú. Roudníky, obec Chabařovice, okres Ústí nad Labem, kraj Ústecký Objednatel znaleckého posudku:

Ing. Soňa Krčová, insolvenční správkyně (vlastník nemovitosti Irena Matějková, č.j. KSUL 74 INS 13064) U Důlňáku 225/66 717 00 Ostarva-Bartovice

Účel znaleckého posudku:

zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby insolvenčního řízení

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., podle stavu ke dni 3.9.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice telefon: 603872207 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích 11.9.2014

15

stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - pozemku parc.č. St. 108 se stavbou Roudníky č.p. 55 a pozemku parc.č. 825/8, s příslušenstvím v k.ú. Roudníky, obec Chabařovice, okres Ústí nad Labem, kraj Ústecký. Na základě objednávky insolvenční správkyně Ing. Soňi Krčové (vlastník nemovitosti Irena Matějková, č.j. KSUL 74 INS 13064) ze dne 3.9.2014 se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby insolventního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění dalších zákonů a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – rodinný dům, je pro stanovení obvyklé ceny použita kombinace metod věcné a srovnávací (tržní).

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Roudníky 55 403 17 Chabařovice Ústecký Ústí nad Labem Chabařovice Roudníky 2 518

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.2.2014 za přítomnosti paní Ireny Matějkové a znalce a stav znovu ověřen dne 3.9.2014. Pořízena pouze fotodokumentace exteriéru, interiér si paní Matějková nepřála fotografovat.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - objednávka insolvenční správkyně Ing. Soňi Krčové (vlastník nemovitosti Irena Matějková, č.j. KSUL 74 INS 13064) ze dne 3.9.2014 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 10.1.2014 (LV č. 67) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 ze dne 20.2.2014 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace a údaje sdělené paní Irenou Matějkovou - mapa oblasti

5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 67 pro k.ú. Roudníky je uvedeno: A - Vlastnické právo: Matějková Irena, Roudníky 55, 403 17 Chabařovice B - Nemovitosti: Pozemky: -2-

parc.č. St. 108 338 m2 zastavěná plocha a nádvoří na pozemku stojí stavba: Roudníky, č.p. 55, bydlení parc.č. 825/8 60 m2 zahrada Typ stavby: Roudníky, č.p. 55, způsob využití bydlení, na parcele St. 108 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce, zahájení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, zástavní práva exekutorská podrobně viz. příloha - LV č. 67. D - Jiné zápisy: Bez zápisu. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 67 Na LV je dále uvedena plomba - práva k nemovitostem jsou dotčena změnou (v době pořízení LV): V-1938/2013-510: Matějková Irena - Zástavce, Klepáč Martin - Zástavní věřitel, Matějková Soňa - Právní zástupce, Mgr. Malysiak Jiří - Právní zástupce, Mgr. Komínková Zuzana Exekutorský úřad Vyškov - Mgr. Zuzana Komínková soudní exekutor - Soudní exekutor, Mgr. Ender Pavel Exekutorský úřad Ostrava, Mgr. Pavel Ender - soudní exekutor - Soudní exekutor, JUDr. Olma Igor Exekutorský úřad - Svitavy - JUDr. Olma Igor, soudní exekutor - Soudní exekutor, JUDr. Suchánek Milan Exekutorský úřad Praha 9 - JUDr. Suchánek Milan - soudní exekutor - Soudní exekutor. Založení řízení 27.5.2013, vyrozumění o provedeném vkladu 13.2.2014. Z-53/2014-510: Matějková Irena - Zástavce, Klepáč Martin - Zástavní věřitel, Ing. Dluhoš Luděk Dr. - Zástavní věřitel. Založení řízení 6.1.2014, ukončení řízení 20.1.2014.

6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je provedeno na základě vlastních měření a zjištění znalce a na základě informací paní Ireny Matějkové.

7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o nemovitost, kterou tvoří zejména dům Roudníky č.p. 55 - samostatně stojící, s 1 PP, 2 NP a částečným podkrovím a dále pozemek tímto domem zastavěný a přilehlý pozemek užívaný jako dvůr a zahrada. Nemovitost je situována v centru osady Roudníky města Chabařovice, v sousedství obdobných rodinných domů původní zástavby. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci a rozvod el. energie. Další příslušenství tvoří vedlejší stavby - větší nedokončená zděná kolna, menší zděná kolna a přístřešek a venkovní úpravy - částečné zděné a dřevěné oplocení, kovová vrata a udírna, na pozemku je jeden listnatý strom. Území je svažité směrem na jih. Přístup je ze zpevněné komunikace. -3-

Chabařovice jsou menším městem okresu Ústí nad Labem, které je vzdáleno od krajského města cca 8 km. Ve městě je přiměřená občanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi. Roudníky jsou osadou, vzdálenou od vlastního území města cca 3 km. Osada leží v blízkosti nově vznikající vodní nádrže Milada, v místě je pouze omezená základní občanská vybavenost a nekompletní vybavenost inženýrskými sítěmi (není plyn). Spojení je MHD z Ústí nad Labem a dále linkovým autobusem z bližších Teplic (cca 8 km).

B. ZNALECKÝ POSUDEK Na základě objednávky insolvenční správkyně Ing. Soňi Krčové (vlastník nemovitosti Irena Matějková, č.j. KSUL 74 INS 13064) ze dne 3.9.2014 se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby insolventního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění dalších zákonů a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – rodinný dům, je pro stanovení obvyklé ceny použita kombinace metod věcné a srovnávací (tržní).

1. Popis objektů a pozemků Dům Roudníky č.p. 55 Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s jedním podzemním podlažím, dvěma nadzemními podlažími a částečným podkrovím, samostatně stojící. Dům je zděný, založení na základových pasech bez izolací proti zemní vlhkosti, se sedlovou střechou, opatřenou krytinou z glazovaných tašek, včetně klemp. konstrukcí z titanzinku, s fasádou z břizolitu a vápennou hladkou, převážně opadanou. Provedení jednotlivých podlaží: Obvodové stěny zděné v tl. 45 cm, stropy polospalné s rovným podhledem a klenbové v 1.NP, vnitřní omítky převážně štukové hladké, částečný keramický obklad, podlahy betonové, kryté PVC a z keramické dlažby, schody kamenné, osazena plastová okna a hladké dveře, proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, teplé a studené vody a kanalizace, vytápění je ústřední s poloautomatickým kotlem na tuhá paliva doplněné kamny na tuhá paliva v některých místnostech, ohřev teplé vody el. bojlerem, osazeno standardní vybavení koupelny, WC a kuchyně. Výčet místností: 1.PP: Chodby a schodiště, kotelna, sklepy. 1.NP: Chodba a schodiště, obývací pokoj s kuchyní, garáž (bez podlahy), koupelna, WC. 2.NP: Chodba a schodiště, obývací pokoj, kuchyň, 2 pokoje, komora. -4-

Podkroví: Půda s vestavbou letního pokoje bez vytápění. Charakter stavby: Dům má dvě nadzemní podlaží a podkroví a jsou v něm dva byty, jedná se o ocenění rodinného domu. Stáří a opotřebení: Stáří stavby předpokládám podle provedení a postupu výstavby v místě cca 100 roků. Před cca 5 až 10 roky došlo k částečné rekonstrukci (výměna oken za plastová, osazení sekčních garážových vrat, osazení nového kotle ÚT, oprava části podlah a výměna části instalací), naopak některé konstrukce jsou dožité nebo chybějící (opadaná fasáda ze dvou stran domu, garáž v 1.NP bez podlahy) a rovněž morální opotřebení je vyšší (pouze jedna koupelna a WC pro 2 byty).

Větší kolna Zděná kolna ve dvoře vedle domu. Stavba je nedokončená - pouze zdivo tl. 30 cm bez omítek a pultová střecha s lepenkovou krytinou - dožitá (krov vykazuje průhyb, lokální zatékání).

Menší kolna Zděná kolna ve dvoře u vjezdových vrat. Obky, pultová střecha s lepenkovou krytinou, oszena svlakové dveře. Stavba vykazuje větší opotřebení.

Přístřešek Dřevěný přístřešek s plechovou střechou vedle menší kolny.

Ostatní stavby: Venkovní úpravy - částečné zděné a dřevěné oplocení, kovová vrata a udírna.

Pozemky: Pozemek zastavěný domem a přilehlý pozemek užívaný jako dvůr a zahrada. Území je svažité směrem jih. Přístup je ze zpevněné komunikace, možnost napojení na vodovod, kanalizaci a rozvod el. energie. Na pozemku je jeden okrasný strom. Výměra pozemků: parc.č. St. 108 parc.č. 825/8 celkem

338 m2 60 m2 398 m2

zastavěná plocha a nádvoří zahrada

-5-

2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.

Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod:

a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu (vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. - nákladová cena bez koeficientu pp) a obvyklá cena pozemku, stanovená na základě zkušenosti znalce.

b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.

c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí. Obvyklá cena pro danou kategorii stanovena kombinací hodnoty věcné a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit.

a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Stavby: Dům Roudníky č.p. 55 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 13, typ D zděná podsklepená má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 1121 -6-

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 10,05*10,10+4,20*1,45-1,50*2,50/2 1.PP 1.NP 10,05*10,10+4,20*1,45-1,50*2,50/2 2.NP 10,05*10,10+2,20*1,45-1,50*2,50/2 Podkroví 4,60*4,90

= = = =

[m2] 105,72 105,72 102,82 22,54

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 105,72 m2 2,70 m 105,72 m2 3,30 m 2 102,82 m 3,10 m 22,54 m2 2,70 m

Název 1.PP 1.NP 2.NP Podkroví Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Spodní stavba (10,05*10,10+4,20*1,45-1,50*2,50/2)*2,70 Vrchní stavba (10,05*10,10+4,20*1,45-1,50* *2,50/2)*(3,30+3,10)-2,00*1,45*3,10 Zastřešení (10,05*10,10+2,20*1,45-1,50* *2,50/2)*(1,05+3,75/2)

= =

[m3] 285,44 m3 667,62 m3

=

300,75 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

Spodní stavba Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

PP NP Z

Obestavěný prostor 285,44 m3 667,62 m3 300,75 m3 1 253,81 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky:

Obj. podíl [%] P S S S S N S

4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 -7-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00

Upravený obj. podíl 1,98 24,30 9,30 4,20 3,00 1,08 6,40

8. Fasádní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S C C S S S N S S S S C S S C S S S S C

3,30 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

1 253,81 m3 * 3 992,96 Kč/m3

50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

= * * * * = =

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 150 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1- 66,7 % / 100)

*

Dům Roudníky č.p. 55 - zjištěná cena

=

1,65 0,00 0,00 2,40 3,90 3,40 8,16 2,30 1,40 4,20 4,00 0,00 2,80 1,60 0,00 2,90 0,50 5,00 0,40 0,00 94,87 0,9487

1 900,1,0400 0,9487 1,0000 2,1300 3 992,96 5 006 413,18 Kč

0,333 1 667 135,59 Kč

Větší kolna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží -8-

Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Vrchní stavba 7,40*4,70*(3,00+0,60/2)

=

[m3] 114,77 m3


Typ

Vrchní stavba Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 114,77 m3 114,77 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Roz Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] [%] S 7,10 100 1,00 7,10 7,43 100,00 1. Základy S 31,80 100 1,00 31,80 33,25 100,00 2. Obvodové stěny S 19,80 100 1,00 19,80 20,70 0,00 3. Stropy S 7,30 100 1,00 7,30 7,63 100,00 4. Krov P 8,10 100 0,46 3,73 3,90 100,00 5. Krytina S 1,70 100 1,00 1,70 1,78 0,00 6. Klempířské práce S 6,10 100 1,00 6,10 6,38 0,00 7. Úprava povrchů X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 8. Schodiště S 3,00 100 1,00 3,00 3,14 0,00 9. Dveře S 1,10 100 1,00 1,10 1,15 0,00 10. Okna S 8,20 100 1,00 8,20 8,57 0,00 11. Podlahy S 5,80 100 1,00 5,80 6,07 0,00 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů: 95,63 Rozestavěnost: Koeficient vybavení K4: 0,9563 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Konstrukce, vybavení Stáří Živ. [%] [%] [%] [%] části S 7,43 100,00 7,43 14,23 40 80 50,00 1. Základy S 33,25 100,00 33,25 63,69 40 80 50,00 2. Obvodové stěny S 7,63 100,00 7,63 14,61 40 40 100,00 4. Krov P 3,90 100,00 3,90 7,47 40 40 100,00 5. Krytina -9-

Dok [%] 7,43 33,25 0,00 7,63 3,90 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

52,21

Opotř. z celku 7,1150 31,8450 14,6100 7,4700

Opotřebení:

61,0 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 250,0,9563 1,0000 2,0750

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 114,77 m3 * 2 480,40 Kč/m3

= =

2 480,40 284 675,51 Kč

Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba Koeficient opotřebení: (1- 61,0 % /100)

* = *

0,5221 148 629,08 Kč 0,390

Větší kolna - zjištěná cena

=

57 965,34 Kč

Menší kolna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ D dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Vrchní stavba 3,20*1,90*(1,70+0,50/2)

=

[m3] 11,86 m3


Typ


NP

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) - 10 -


Konstrukce, vybavení

OP [%]

S 8,00 1. Základy S 31,30 2. Obvodové stěny S 21,80 3. Stropy X 0,00 4. Krov P 11,20 5. Krytina C 1,60 6. Klempířské práce S 6,30 7. Úprava povrchů X 0,00 8. Schodiště P 3,80 9. Dveře C 1,30 10. Okna C 9,70 11. Podlahy C 5,00 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů: Koeficient vybavení K4:

Část [%]

K

UP [%]

PP [%]

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 8,00 1,00 31,30 1,00 21,80 1,00 0,00 0,46 5,15 0,00 0,00 1,00 6,30 1,00 0,00 0,46 1,75 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

10,76 42,13 29,34 0,00 6,93 0,00 8,48 0,00 2,36 0,00 0,00 0,00

Roz [%]

Dok [%]

100,00 100,00 0,00 100,00 100,00 0,00 0,00 100,00 0,00 0,00 0,00 0,00

10,76 42,13 0,00 0,00 6,93 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

74,30 Rozestavěnost: 0,7430

59,82


= * * *

1 055,0,7430 1,0000 2,0750


= =

1 626,52 19 290,53 Kč

Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba

* =

0,5982 11 539,60 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 90 = 88,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100)

*

Menší kolna - zjištěná cena

=

0,150 1 730,94 Kč

Přístřešek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274 - 11 -

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Vrchní stavba 2,50*2,50/2*2,20

=

[m3] 6,88 m3


Typ


NP


Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Roz Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] [%] S 12,20 100 1,00 12,20 13,63 100,00 1. Základy S 31,00 100 1,00 31,00 34,64 100,00 2. Obvodové stěny X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 0,00 3. Stropy S 33,50 100 1,00 33,50 37,43 100,00 4. Krov S 12,80 100 1,00 12,80 14,30 100,00 5. Krytina C 4,20 100 0,00 0,00 0,00 0,00 6. Klempířské práce C 6,30 100 0,00 0,00 0,00 0,00 7. Úprava povrchů X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 0,00 9. Dveře X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 0,00 10. Okna X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 0,00 11. Podlahy X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 0,00 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů: 89,50 Rozestavěnost: Koeficient vybavení K4: 0,8950

Dok [%] 13,63 34,64 0,00 37,43 14,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

100,00


= * * *

750,0,8950 1,0000 2,0750


= =

1 392,84 9 582,74 Kč

Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba

* =

1,0000 9 582,74 Kč

- 12 -

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 40 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1- 75,0 % / 100)

*

Přístřešek - zjištěná cena

=

Rekapitulace nákladové ceny staveb Dům Roudníky č.p. 55 Větší kolna Menší kolna Přístřešek Stavby celkem

0,250 2 395,69 Kč

1 667 135,59 Kč 57 965,30 Kč 1 730,90 Kč 2 395,70 Kč 1 711 160,39 Kč

Pozemky: 398 m2 á 300,- Kč/m2

=

119 400,- Kč

= =

1 711 160,- Kč 119 400,- Kč

Rekapitulace věcné hodnoty: Stavby Pozemky Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem

1 830 560,- Kč

Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí

1 830 560,- Kč

c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje z inzerce v Chabařovicích a o uskutečněném prodeji v Chabařovicích a blízkých Srbicích: Prodej dům rodinný Chabařovice, V Aleji 43 RD koncový v řadě, se 2 NP, s bytem 4+1 ve 2.NP, 1.NP neuživatelné, u domu průjezdná garáž. Dům ve stavu před rekonstrukcí. Uskutečněný prodej, kterého jsem se účastnil jako odhadce ČMSS, a.s. (odhad č. 12/14/25 ze dne 24.6.2014). Užitná plocha 122 m2, zastavěná plocha 88 m2, obestavěný prostor 714 m3, pozemek 248 m2. Kupní cena 680 tis. Kč. Jednotková cena 5 600,- Kč/m2. Porovnání: RD ve stejné obci, sice její kmenové části, ale dále od jezera Milada, v podstatně horším - 13 -

stavu, menší velikosti, s menším pozemkem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,85x1,00x1,10x1,20x0,90x1,10=1,11 Redukovaná jednotková cena 6 200,- Kč/m2. Prodej rodinného domu 400 m2, Chabařovice Roudníky Prodej RD v obci Roudníky. V domě byt 3+1, WC, koupelna s bojlerem, ÚT na tuhá paliva. V podkroví je 200m2 volné plochy, ideálně je další samostatný byt. K nemovitosti náleží garáž. Vybavení převážně původní. Uvedena užitná plocha 400 m2, což je zřejmě nesmysl, podle popisu a foto uvažuji na cca 100 až 120 m2 užitné plochy, pozemek 209 m2. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 094-N01695 (RE/MAX Synergy, Krupská 29/28, 41501 Teplice), aktualizace 16.8.2014, inzerovaná cena 990 tis. Kč. Jednotková cena 8 300,- Kč/m2. Porovnání: RD ve stejné osadě, v horším stavu, menší velikosti, s menším pozemkem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek). 0,85x1,00x1,10x1,10x0,90x1,10=1,02. Redukovaná jednotková cena 8 500,- Kč/m2. Prodej dům rodinný Staré Srbice č.p. 33 Rodinný dům se zahradou v lokalitě Staré Srbice nedaleko vodní nádrže Modlany. RD částečně podsklepený, se dvěma NP, v domě 2 byty 3+1, ÚT na tuhá paliva, u domu garáž s dílnou. Spojení MHD do Teplic, občanská vybavenost a obchodní centrum cca 2 km. Uskutečněný prodej ze dne 31.3.2013, realizovaná cena 2,55 mil. Kč, užitná plocha 175 m2, pozemek 867 m2. Jednotková cena 14 600,- Kč/m2. Porovnání: RD v obdobné osadě obce Srbice, situované v sousedním okrese, ve vzdálenosti cca 4 km, blíže Teplicím, v obdobném až lepším stavu, s garáží, větší velikosti, s větším pozemkem. Úprava (stáří prodeje a ovlivnění koupí arabskou klientelou, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,75x0,90x0,90x1,00x1,10x0,90=0,604. Redukovaná jednotková cena 8 800,- Kč/m2. Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Rozpětí redukovaných cen: 6 200,- až 8 800,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 7 000,- Kč/m2 Komentář: Pro porovnání tři nemovitosti – v jednom případě inzerce rodinného domu přímo v osadě Roudníky, ve dvou případech uskutečněné prodeje rodinných domů v horším a lepším stavu v kmenové části Chabařovic a v blízké obci Srbice v sousedním okrese. Po úpravě na parametry oceňované nemovitosti považuji za přiměřenou jednotkovou cenu částku spíše pod středem rozpětí s ohledem na trvající stagnaci trhu s nemovitostmi i s ohledem na nagativní vliv zapsaných exekucí na LV cca - 14 -

7 tis. Kč/m2. Pro výměru započitatelné podlahové plochy (bez 1.PP) cca 165 m2 srovnávací hodnotu uvažuji ve výši cca 1 mil. Kč. Srovnávací hodnota

=

1 150 000,- Kč

d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. V regionu jsou prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, pouze u rodinných domů se v lepších lokalitách věcné hodnotě blíží. Obvyklou cenu za nemovitost uvažuji zhruba ve výši porovnávací hodnoty 1,15 mil. Kč, vzhledem k zápisům exekucí na LV značně pod věcnou hodnotou. Vliv nařízené exekuce, exekučních příkazů k prodeji, zahájené exekuce a zástavního práva exekutorského je přiměřeně zohledněn v porovnání (krácení za inzerci je včetně těchto vlivů – zejména problémy s výmazem zapsaných exekucí, které omezují možnosti poskytnutí úvěru na nemovitost a zužují okruh potenciálních kupců resp. snižují cenu). Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:

Výsledná obvyklá cena nemovitosti

1 150 000,- Kč

slovy: jedenmilionjednostopadesáttisíc Kč

V Srbicích 11.9.2014 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9704-205/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 220 14. V Srbicích 11.9.2014

Ing. Zdeněk Garlík

- 15 -

2014

Recommend Documents