ZNALECKÝ POSUDEK č. 03250 - 0099 / 2014 o ceně nemovitostí - rozestavěného rodinného domu na st.p.č.460 v k.ú. Krásná Hora nad Vltavou, obec Krásná Hora nad Vltavou, kraj Středočeský, včetně příslušenství a pozemků
Objednatel znaleckého posudku:
JUDr. Mgr. Martina Jinochová Matyášová Washhingtonova 25 110 00 Praha 1
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro převod nemovitosti
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 4.7.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Pavlata Zásada 52 468 25 Zásada 52 telefon: 604 723 386 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 15 předává v ve 2 vyhotoveních. V Zásadě 7.7.2014
stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - rozestavěného rodinného domu na st.p.č.460 v k.ú. Krásná Hora nad Vltavou, obec Krásná Hora nad Vltavou, kraj Středočeský, včetně příslušenství a pozemků
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Rozestavěný rodinný dům na st.p.č.460 včetně příslušenství a pozemků Adresa předmětu ocenění: k.ú. Krásná hora nad Vltavou 262 56 Krásná Hora nad Vltavou Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Krásná Hora nad Vltavou Katastrální území: Krásná Hora nad Vltavou Počet obyvatel: 1 118 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 420,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a IV 0,90 zdravotní středisko, nebo škola) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 257,64 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.7.2014 za přítomnosti zástupce majitele nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí ze dne 6.7.2014, List vlastnictví č.992, katastrální území Krásná Hora nad Vltavou, obec Krásná Hora nad Vltavou, okres Louny. LV č.992 B: Pozemky st.p.č.460 výměra 159 m2 Na pozemku stojí stavba: rozestavěná p.p.č.528/6 výměra 900 m2 Stavby: rozestav: na st.460 - Kopie katastrální mapy -2-
zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost zemědělský půdní fond
- Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb a vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb. - Literatura: - Předpisy pro oceňování nemovitostí - Prof. Ing. A. Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné vydání Prof. Ing. A.Bradáč, DrSc. - Oceňování nemovitostí I.. II.a III. Ing. J. Kokoška - Úřední oceňování majetku – Prof.Ing.A.Bradáč, DrSc., Ing.P.Krejčí, Ing.V.Scholzová
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:
870312/9072, Dezider Gábor, Víska 53, 262 52 Vysoký Chlumec, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 870312/9072, Dezider Gábor, Víska 53, 262 52 Vysoký Chlumec, vlastnictví: výhradní Dle výpisu z katastru nemovitostí, LV č.992, Katastrálního úřadu pro SK, KP Příbram, pro obec Krásná Hora nad Vltavou, k.ú. Krásná Hora nad Vltavou, okr. Příbram.
6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici. Pro potřeby ocenění je vycházeno ze skutečného stavu a výměr, tak jak bylo zjištěno při místním šetření.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Krásná Hora nad Vltavou v lokalitě se zástavbou rodinných domů. Dostupnost nemovitostí je z místní nezpevněné komunikace. Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům, venkovní úpravy a pozemky. Venkovní úpravy zahrnují přípojku el.energie, vodovodní přípojku, kanalizační přípojku a předložené venkovní schody. Do objektů nebyl umožněn přístup, bylo provedeno zaměření z vně staveb.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům na st.p.č.460 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi -0,06 0,00 0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,940 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné III -0,05 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m II -0,05 s maximálně čtyřmi dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00
-4-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,865 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,813
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům na st.p.č.460 Jedná se o přízemní nepodsklepený rodinný dům s podkrovím pod sklonitou střechou. Popis jednotlivých konstrukcí je uveden ve výpočtu koeficientu vybavenosti. Objekt je rozestavěný, přízemí objektu bylo již užíváno. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 15,32*9,91+4,16*0,87+1,08*2,04+2,13*0,82 I.N.P. podkroví (15,32*9,91+4,16*0,87)*0,6
= =
[m2] 159,39 93,26
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,98 m 159,39 m2 2,60 m 93,26 m2
Název I.N.P. podkroví Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor I.N.P. (15,32*9,91+4,16*0,87+1,08*2,04+2,13*0,82)*(2 = ,98) podkroví + zastřešení (15,32*9,91+4,16*0,87)*1,02+93,26*2,23*0,50 =
[m3] 474,98 m3 262,53 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
-5-
Obestavěný prostor
I.N.P. podkroví + zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
474,98 m3 262,53 m3 737,51 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
betonové pasy izolované zděné z itongu s rovným podhledem, v podkroví se skoseným stropem krov dřevěný, vázaný betonové tašky chybí vápenné, štukové chybí chybí běžné obklady standard částečně plastová plovoucí podlaha chybí chybí standard světelná, třífázová kompletace není dokončena chybí plast, studená i teplá voda standard chybí standard standard umyvadlo, sprchový kout, WC nedokončeno splachovací standard
Hodnocení standardu S P S
Část [%] 100 100 100
S S C S C C S S P S S C C S S P C S S C S S S N S C
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina
Obj. podíl [%] S P S S S
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 -6-
Část [%] 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 8,20 9,75 7,90 7,30 3,40
6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C S C C S S P S S C C S S P C S S C S S S N S C
0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 2,20 1,00 5,20 4,30 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 4,10 0,30 3,40
100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100
0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 0,00
0,00 5,80 0,00 0,00 2,30 1,00 1,47 5,20 1,10 0,00 0,00 5,20 2,15 0,99 0,00 3,20 1,90 0,00 3,10 0,50 2,05 3,16 0,30 0,00 75,97 0,7597
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy S 8,20 100,00 1,00 8,20 9,09 6 150 4,00 0,3636 2. Zdivo P 21,20 100,00 1,00 21,20 23,48 6 80 7,50 1,7610 3. Stropy S 7,90 100,00 1,00 7,90 8,75 6 80 7,50 0,6563 4. Střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 8,08 6 70 8,57 0,6925 5. Krytina S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,77 6 40 15,00 0,5655 7. Vnitřní omítky S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,42 6 50 12,00 0,7704 10. Vnitřní obklady S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,55 6 30 20,00 0,5100 11. Schody S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,11 6 80 7,50 0,0833 12. Dveře P 3,20 100,00 1,00 3,20 3,54 6 50 12,00 0,4248 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,76 6 50 12,00 0,6912 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,44 6 15 40,00 0,9760 16. Vytápění S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,76 6 20 30,00 1,7280 17. Elektroinstalace S 4,30 100,00 1,00 4,30 4,76 6 25 24,00 1,1424 19. Rozvod vody S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,54 6 20 30,00 1,0620 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100,00 1,00 1,90 2,10 6 20 30,00 0,6300 22. Kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,43 6 30 20,00 0,6860 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,55 6 15 40,00 0,2200 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,54 6 30 20,00 0,9080 -7-
25. Záchod Opotřebení:
S
0,30 100,00 1,00
0,30
0,33
6
30
20,00
0,0660 13,9 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):
= *
2 290,1, 0900 0,7597 1,0000 2,1260 4 031,51
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
* * * =
Plná cena: 737,51 m3 * 4 031,51 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 13,9 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * = * =
2 973 278,94 Kč 0,861 2 559 993,17 Kč 0,813 2 081 274,45 Kč
Rozestavěný rodinný dům na st.p.č.460 - zjištěná cena
=
2 081 274,45 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy Venkovní úpravy zahrnují přípojky inženýrských sítí a venkovní předložené schody. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rozestavěný rodinný dům na st.p.č.460 Celkem:
Cena stavby 2 081 274,45 Kč 2 081 274,45 Kč
Ocenění Cena staveb celkem: 3,50 % z ceny staveb
*
Venkovní úpravy - zjištěná cena
=
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV -8-
2 081 274,45 0,0350 72 844,61 Kč
Pi -0,06 0,00 0,00 0,00 1,00
záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,940 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné III -0,05 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m II -0,05 s maximálně čtyřmi dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,865 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,813
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma -9-
č. IV
Pi 0,00
III I
0,00 0,00
4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez vlivů.
I II II
0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi -0,06 0,00 0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,940 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s maximálně čtyřmi dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,865 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 1,000 * 0,865 = 0,813 - 10 -
č. I
Pi 1,03
I
0,00
III I
-0,01 0,00
III
-0,05
III
-0,05
II
-0,05
I
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 257,64 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 460
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 trvalý travní porost 528/6 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - zjištěná cena
Index 0,813
Upr. cena [Kč/m2] 209,46
Výměra [m2] 159,00
Jedn. cena [Kč/m2] 209,46
Cena [Kč] 33 304,14
900,00
209,46
188 514,221 818,14
=
- 11 -
Koef.
221 818,14 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům na st.p.č.460 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy
2 081 274,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 154 119,10 Kč
72 844,60 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
221 818,10 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
221 818,10 Kč 2 375 937,20 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
2 375 937,20 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Dvamilionytřistasedmdesátpěttisícdevětsetčtyřicet Kč
- 12 -
2 375 940,- Kč
Ocenění srovnávacím způsobem. V principu se jedná o vyhodnocení nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí by uskutečněné a vyhodnocované prodeje měly být starší než 1 rok. Tyto údaje by za delší dobu ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocení údajů z denního i odborného tisku, sledování aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a v neposlední řadě z odborných konferencí pořádaných Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně a Ministerstvem financí ČR. U nemovitostí uvedeného typu - rodinné domy a objekty pro rodinnou rekreaci - uvedené velikosti, technického vybavení, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí nabídka převyšuje poptávku. Jako podklady byly vybrány ze současné nabídky realitních kanceláří na internetovém servru v dané lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti s nabídkovou cenou: Rodinný dům Vysoký Chlumec- Bláhova Lhota............................. 2 199 000,- Kč Rodinný dům Vysoký Chlumec....................................................... 2 395 000,- Kč Rodinný dům Solenice.................................................................... 2 499 000,- Kč Vzhledem k rozestavěnosti oceňované stavby a dále nabídkových cen je využito snížení nabídky koeficientem 0,95. Předpokládané realizované ceny skutečného prodeje potom jsou: RD Vysoký Chlumec- Bláhova Lhota........ 2 199 000,- Kč *0,95 = 2 089 050,- Kč RD Vysoký Chlumec.................................. 2 395 000,- Kč *0,95 = 2 275 250,- Kč RD Solenice............................................... 2 499 000,- Kč *0,95 = 2 374 050,- Kč
Cena stanovená srovnávací metodou............................ 2 247 000,- Kč Nabídky realitních kanceláří jsou přílohou znaleckého posudku. Cena nemovitosti zjištěná srovnávací metodou je u všech nemovitostí srovnatelná s cenou zjištěnou podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb.
- 13 -
Stanovení obvyklé ceny. Za cenu obvyklou považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu 07.2014. Její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. U nemovitostí charakteru - rodinné a rekreační domy, je v dané lokalitě vzhledem k současnému stavu na trhu s nemovitostmi hodnota stanovená podle cenového předpisu srovnatelná s cenou obvyklou.
Vzhledem k lokalitě umístění oceňovaných nemovitostí, zaměstnanosti v daném regionu, kupní síle obyvatelstva, porovnání s údaji na trhu s nemovitostmi, stanovuji cenu obvyklou podle srovnávací metody.
Obvyklá cena: 2 247 000,- Kč slovy: Dvamilionydvěstěčtyřicetsedmtisíc Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou !
V Zásadě 7.7.2014
Ing. Petr Pavlata Zásada 52 468 25 Zásada 52 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.10.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3. prosince 1998, Spr. 6589/98, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 03250 - 0099 / 2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2014070081.
- 14 -
- 15 -
