2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3938-61/2014 O ceně nemovitostí, tj. pozemků p.č.345 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 209m2 a p.č.344 zahrada o výměře 325m2, včetně rodinného domu čp.83,jež je součástí pozemku p.č.345, vše zapsáno na LV č. 68 pro obec Nové Město na Moravě, k.ú. Olešná na Moravě, část obce Olešná

Objednatel znaleckého posudku:

EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/61 18100 Praha 8

Účel znaleckého posudku:

určení obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu dobrovolné dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. , podle stavu ke dni 21.6.2014 znalecký posudek vypracoval:

Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh . Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 25.6.2014

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitostí, tj. pozemků p.č.345 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 209m2 a p.č.344 zahrada o výměře 325m2, včetně rodinného domu čp.83,jež je součástí pozemku p.č.345, vše zapsáno na LV č. 68 pro obec Nové Město na Moravě, k.ú. Olešná na Moravě, část obce Olešná. Ocenění provést jako podklad pro konání aukce - dobrovolné dražby.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Pozemky p.č.344, 345 + rodinný dům čp.83 Olešná na Moravě 83 592 31 Nové Město na Moravě Kraj Vysočina Žďár nad Sázavou Nové Město na Moravě Nové Město na Moravě 10 200

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.6.2014 za přítomnosti ing.Němce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. č.j. 497/2014-A z 28.5.2014 - LV č.68 pro k.ú.Olešná na Moravě - cuzk.cz - údaje sdělené ing.Němcem při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Ing. Josef Němec, Nádražní 2122/39, 59101 Žďár nad Sázavou, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Ing. Josef Němec, Nádražní 2122/39, 59101 Žďár nad Sázavou, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku.Ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti nacházející se ve stavebně nesrostlé části města Nové Město na Moravě tj. v Olešné. Jedná se o rodinný dům čp.83, který se nachází při jižním okraji zastavěné části Olešné, a to ve svahu se spádem k severu. V okolí se nachází převážně rodinné domky a říčka Olešná (pod svahem). Domek je vklíněn mezi dvě místní komunikace, obě na pozemku p.č.51 ostatní plocha ostatní komunikace v majetku Města Nové Město na Moravě, Vratislavovo náměstí 103, 59231 Nové Město na Moravě. Skutečný přístup k domku je ze severní strany, a to přes oplocení z plotových dílců opatřených dřevěnými lakovanými prkny - v oplocení se nachází jak plotová vrátka, tak plotová vrata na dálkové ovládání. Vlastní domek čp.83 se tedy nachází též na svažitém terénu - jedná se o přízemní zděný objekt s obytným podkrovím nad převážnou částí přízemí, částečně podsklepený. Je přístupný venkovním předloženým vybetonovaným schodištěm, které je celé obloženo keramickým obkladem včetně opěrné zídky u schodiště. Objekt je vyzděn na tl. stěn 50cm z plných pálených cihel (ve zdivu je 5cm vzduchová mezera) na základové pasy kamenné, opatřené dodatečnou izolací proti zemní vlhkosti. Jedná se totiž o rodinný dům, který byl v předchozích letech zcela zrekonstruován - rekonstrukce byla ukončena v roce 2003, původní rozsah domku byl však rozšířen o přístavbu verandy.. Mimo převážné části zdiva a základů z původního domku nic nezbylo. Stropní konstrukce je železobetonová, monolitická, s přiznáním ve většině prostor domku původních dřevěných trámů. Sedlová střecha, dřevěný krov, střešní krytina je betonová Bramac. Klempířské prvky jsou měděné (žlaby, svody, oplechování střechy), parapety jsou z barveného plechu.Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasádní omítka je stěrková, částečně na zateplení (u nové přistavěné verandy). Obvodové zdivo je též opatřeno v úrovni nadzemní části zdiva sklepa keramickým obkladem po celém obvodu domku. Vnitřní obklady jsou v koupelně, části kuchyně a WC - bělninové. V podkroví jsou podhledy krovu provedeny z prkenné i z imitovaného dřeva. Schodiště venkovní předložené je vybetonované s keramickým obložením stupňů, vnitřní do podkroví je vybetonované s dřevěným obkladem stupňů. Okna jsou dřevěná euro s izolačními dvojskly, dveře jsou dřevěné do dřevěných zárubní, podlahy v obytných místnostech jsou buď prkenné či z keramické dlažby, v ostatních místnostech je keramická dlažba.Vytápění v domku je ústřední, elektrokotel, podlahový rozvod teplovodní, částečně i deskové -2-

radiátory. Světelná i motorová elektroinstalace, bleskosvod není nainstalován. Rozvod vody je v plastových trubkách, zdrojem teplé vody je elektrický boiler. Rozvod plynu v domku není. Vnitřní kanalizace je z plastových rour. V kuchyni je kuchyňská linka, kachlová kamna. V koupelně je sprchový box, 2 ks umyvadel. WC je 1 ks combi, 1ks závěsné. V obytné místnosti v přízemí jsou ještě krbová kamna. Domek je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem - el.pilíř je v oplocení domku pod svahem, odkanalizování je do jímky na vyvážení (z betonových prefa dílců o objemu cca 12m3), voda je z veřejného vodovodu - vodoměr je umístěn v chodbě v přízemí domku. Rodinný dům čp.83 je nepravidelného půdorysného tvaru. Domek dispozičně obsahuje byt velikosti 4+kk s příslušenstvím. V domku se nachází v přízemí (světlá výška přízemí je různá - od 2,45 do 2,90m) vstupní veranda 9,19m2, WC + kotelna 4,06m2, chodba 6,48m2, pokoj 6,94m2, koupelna s WC 4,29m2, obývací pokoj s kuch.koutem 34,27m2, tj. celkem 65,23m2 podlahové plochy. V podkroví je pak (podkroví má světlou výšku 2,33m) pokoj 28,78m2, pokoj 17,24m2, tj. celkem 46,02m2, a ještě lodžie 6,91m2. Zbývající prostory pod sedlovou střechou jsou stavebně neupravené - tvoří půdu. Celkem v domku je tedy 111,25m2 obytné podlahové plochy. Ve sklepě (světlá výška 1,72m) je sklep 8,71m2, dále dřevník pod verandou 8,66m2 (též světlé výška 1,72m) a vytápěný sklad nářadí 9,68m, tj. celkem 27,05m2. Tyto prostory jsou vesměs přístupné od zahrady samostatnými vstupy. Zastavěná plocha přízemí domku je 100m2. Stavebně technický stav domku je velmi dobrý - domek je sice nyní opuštěn, není využíván je i odpojen i distributorů elektrické energie a vody, ale nejsou na něm viditelné žádné viditelné známky výrazného opotřebení. Zvýšená vlhkost zdiva je znát pouze ve sklepním prostoru (není odizolován). Příslušenství domku tvoří oplocení pozemku , jež tvoří plot vyzděný z plotových tvarovek z umělého pískovce a plotových rámů vyplněných dřevěným obkladem. V oplocení se od severu nachází vstupní plotová vrátka a plotová vrata. Na pozemku p.č.345 a 344 se nachází dále zpevněné plochy - chodníky z barevné zámkové dlažby o celkové ploše cca 130m2, vybetonovaná plocha u severovýchodním oplocení (byla vybudována vlastníkem za účelem pozdějšího zřízení garáže případně garážového stání či pergoly v tomto prostoru) - plocha 4,10*4,65= 19,07m2. Na zahradě u domku se nachází ještě roubená kamenná studna o hl. cca 4,0m. Pod převážnou většinou plochy zahrady se nachází i meliorační rozvod ( k odvodnění zahrady - odvádí vody do říčky Olešná). Na zahradě se nachází dále okrasné stromy a ovocné stromy - celkem 8 thůjí, třešeň, jabloň, hrušeň-jabloň, 2ks angrešt, smrk stříbrný, borovice, šeřík, vl.ořešák, okrasné vrby ( různé odrůdy) 3ks. Zahrada je však nyní k datu ocenění neudržovaná, a i chodníky ze zámkové dlažby jsou tak částečně prorostlé plevelem, případně již i náletovým porostem. Nové Město na Moravě (německy Neustadt in Mähren) je město v okrese Žďár nad Sázavou v kraji Vysočina, 10 km východně od Žďáru nad Sázavou, na jižním okraji Žďárských vrchů. Založeno bylo okolo roku 1250 Bočkem z Obřan, zakladatelem cisterciáckého kláštera ve Žďáře nad Sázavou. Největšího rozkvětu požívalo v době renesance za pánů z Pernštejna. Zachovalé historické jádro města tvoří městskou památkovou zónu, kterou doplňuje bohatá sochařská výzdoba ulic a náměstí od místních rodáků Jana Štursy a Vincence Makovského. Mezi nejvýznamnější památky patří katolický kostel sv. Kunhuty, budova staré radnice a zámek. Do Nového Města na Moravě, nejvýznamnějšího lyžařského centra Vysočiny, se sjíždí každoročně běžecká špička na závod Světového poháru Zlatá lyže a nachází se zde také biatlonová střelnice Vysočina Aréna, v únoru roku 2013 se zde konalo Mistrovství světa v biatlonu 2013, konají se zde i závody horských kol. Okolí města je vhodné nejen pro příznivce zimních sportů, v letním období pak nabízí nespočet možností pro pěší turisty, cyklisty i rybáře. Nové Město na Moravě se nachází v západní části Moravy; je vzdáleno 10 km východně od Žďáru nad Sázavou po silnici první třídy I/19. Leží v nadmořské výšce 600 m n. m. na jižním okraji Žďárských vrchů, které jsou východní součástí rozsáhlé Českomoravské vrchoviny. Nové Město na Moravě je tvořeno vlastním městem a 9 vesnicemi – Hlinné, Jiříkovice, Maršovice, Olešná, Petrovice, Pohledec, Rokytno, Slavkovice a Studnice. V části C výpisu z KN jsou uvedeny 4 věcná břemena : a)

Věcné břemeno chůze (dle g.plánu č.156-194/2002) – oprávněný vlastník p.p.č.342, povinný vlastník p.p.č.344

b)

Věcné břemeno chůze (dle g.plánu č.156-194/2002) – oprávněný vlastník p.p.č.343, povinný vlastník p.p.č.344

c)

Věcné břemeno – právo umožnění přístupu za účelem oprav a údržby (dle g.plánu č. 156-194/2002) – oprávněný vlastník p.p.č.343, povinný vlastník p.p.č.344

-3-

d)

Věcné břemeno – právo vedení vodovodní přípojky na části pozemku (dle g.plánu č. 156-194/2002) – oprávněný vlastník p.p.č.343, povinný vlastník p.p.č.344.

Ve skutečnosti se jedná o věcná břemena umožňující na části pozemku p.č.344 vést přípojku vody a chodník pro přístup do sousední nemovitosti na pozemku p.č.343 – stávající skutečný stav oplocení okolo domku čp.83 již tato věcná břemena reflektuje, a oplocení je již provedeno cca 1,2m od obvodové zdi domu na pozemku p.č.343. Skutečná využitelná výměra pozemku p.č.344 (tj. zahrady o rodinného domku čp.83) je tak menší, než v KN zapsaných 325m2 - odhadem cca o 20m2 tj. cca 305m2. Při určení obvyklé ceny je k těmto věcným břemenům přihlédnuto.

B. ZNALECKÝ POSUDEK B.1. Porovnání s nabídkou pozemků na prodej, analýza trhu, určení obvyklé ceny K datu ocenění se na prodej v Novém Městě na Moravě nabízí např.:

1)

Z za 1,39 mil.Kč se nabízí rodinný dům 3+1 v obci Rokytno na Moravě k rekreaci i trvalému bydlení , vhodný zejména k aktivnímu odpočinku-lyže, běžky, cykloturistika. V roce 2012 proběhla rekonstrukce - nová střecha včetně krovu, zateplení fasády a půdy, svislé izolace s drenáží, podlahy PVC, plovoucí a dlažba, montáž infrapanelů , částečně hotová el. instalace. Vytápění je zde možné celoročně temperovat zabudovanými infrapanely, které jsou v jednotlivých místnostech s regulací teploty i na dálkové ovládání, nebo lokálními kamny na tuhá paliva-2x kachlová kamna, 1x Petry. Ohřev vody průtokový ohřívač koupelna, kuchyň zásobníkový ohřívač 5L. Dům je kompletně zařízený, včetně nové kuchyňské linky. K domu přiléhá dvůr o velikosti cca 26 m2 k příjemnému posezení v letním období. Celková zastavěná plocha 119 m2 . Rokytno je vesnice, část města Nové Město na Moravě v okrese Žďár nad Sázavou. Nachází se asi 4 km na sever od Nového Města na Moravě. Prochází zde silnice II/354. Plocha pozemku 157m2, zastavěná plocha 110m2.

2)

Za 2,9 mil.Kč se nabízí rodinný samostatně stojící dům se zahradou a krytým bazénem. V přízemí domu se nachází veliký obývací pokoj a propojený s kuchyní, sociální zázemí, chodba se zádveřím a schodiště do prvního patra. V podkroví jsou tři samostatné ložnice, druhá koupelna a WC. Z chodby vede výsuvný žebřík na půdu. Součástí domu zůstává kuchyň a vestavěné skříně vyrobené na míru, další vybavení lze zanechat dle dohody. Dům stojí v zahradě odhlučněné od hlavní silnice vzrostlou zelení. Betonový plot poskytuje dostatek soukromí při relaxaci ve vlastním krytém, vyhřívaném bazénu. Pozemek 540m2, zast.plocha 121m2, podl.plocha 200m2. Dům v části města zvané Pohledec.

-4-

3)

Přímo v Olešné se nabízí za 490 tis.kč - k prodeji venkovský dům se zahradou v obci Olešná. Dům je situován na klidném místě v malé obci Olešná, která leží na hlavním tahu na Bystřici nad Pernštejnem, 4 km od Nového města na Moravě. Dům je zděné konstrukce ze smíšeného zdiva, jednopodlažní s obytným podkrovím, podsklepený. Bydlení dispozice 3+1 sestává ze vstupní chodby, která je průchozí přes celý dům. Z chodby napravo do pokoje o výměře 4x3m, dřevěné podlahy, vytápění el.přímotopem. Nalevo do kuchyně vybavené sporákem na pevná paliva a vytápěné taktéž el.přímotopem. Z kuchyně vstup do dalšího pokoje. Po dřevěném schodišti do podkroví, kde je situován pokoj se stropem z hoblovaných trámů. V chodbě koupelna s vanou, ohřev vody novým el.bojlerem, vodoinstalace v plastu. Záchod suchý, latrína. Interiéry jsou v původním stavu, před rekonstrukcí. Elektroinstalace 220/380V, voda z vlastní studny, odpady do trativodu. Na dvoře před domem velká kůlna užívaná jako sklad paliva. Dále dřevěná garáž velikosti 5x3m a drobné hospodářské přístavky. Pozemek u domu rovinatý, oplocený.Pozemek 722m2, zast.plocha 180m2, podl.plocha 100m2.

4)

Za 3,35 mil.Kč se nabízí k prodeji rodinný dům o dispozici 5+kk na pozemcích o celkové výměře 1111m2. Dům byl v 2005 zrekonstruován a je ve velmi dobrém udržovaném stavu. Dům je řešen velmi prostorně a vzdušně. Nabízíme k prodeji rodinný dům o dispozici 5+kk na pozemcích o celkové výměře 1111m2. Dům byl v 2005 zrekonstruován a je ve velmi dobrém udržovaném stavu. Dům je řešen velmi prostorně a vzdušně. Dispoziční řešení 1.patra: vstupní chodba, obývací pokoj s krbem, prostorná kuchyň, pokoj, koupelna se sprchovým koutem a toaleta. 2.patro: dva dětské pokoje, ložnice s šatnou a koupelna s rohovou vanou. Na podlahách je dlažba a plovoucí podlahy, vytápění domu je plynové ústřední a krb. Dům je celý podsklepený.Pozemek 1111m2, zast.plocha 110m2.

-5-

Oceňovaná nemovitost je umístěna ve stavebně nesrostlé části města Nové Město na Moravě tj. v Olešné, jedná se tedy o domek ve vesnickém prostředí, v místě je možnost napojení na veřejné rozvody elektřiny a vodovodu. Celková výměra pozemků činí 534m2, z toho ohledem na již provedené oplocení (kvůli zmiňovaným věcným břemenům) je využitelných cca 514m2. Rodinný dům čp.83 je dům po rekonstrukci ukončené v r.2003 v dobrém technickém stavu. Údržba zahrady je však nyní nulová. Obchodovatelnost na volném trhu lze předpokládat v úrovni cca 1,7-2,0 mil.Kč. V rámci dobrovolné dražby předpokládám úroveň obchodovatelnosti na té nižší hranici – v té určuji obvyklou cenu. Obvyklá cena činí:

1 700 000,-Kč

Slovy: jedenmilónsedmsettisíc

V Lázních Bohdaneč 25.6.2014

Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: [email protected]

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.Spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3938-61/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 938-61/14.

E. SEZNAM PŘÍLOH LV č.68 pro k.ú.Olešná na Moravě Snímek kat.mapy z cuzk.cz Fotodokumentace nemovitosti

-6-

-7-

-8-

-9-

- 10 -