2014

Mgr. Ing. Martin Kralovič, Na Hrebienku 11, 811 02 Bratislava mobil : 0903 716900, e-mail : [email protected] znalec v odbore stavebníctvo, odvetvia pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľností

Zadávateľ:

Aukčný Dom, s.r.o. Pribinova 84 920 01 Hlohovec IČO : 36 253 073

Číslo spisu (dátum objednávky):

DDr. 069/2014 15.10.2014

ZNALECKÝ POSUDOK číslo 147/2014

Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu so súpisným číslom 382 v obci Dlhá nad Váhom, postaveného na parcele č. 2405/2, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa, vrátane jeho príslušenstva, plotov, vonkajších úprav a pozemku, parcela č. 2405/1, 2405/2, 2405/7, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa, zapísaných na liste vlastníctva č. 530, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa za účelom vykonania dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom majú byť ohodnocované nehnuteľnosti.

Počet listov (z toho príloh) : Počet odovzdaných vyhotovení :

28 4

(8)

Dátum vyhotovenia :

20.11.2014

2

I.

ÚVODNÁ ČASŤ

1.

Úloha znalca:

Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu so súpisným číslom 382 v obci Dlhá nad Váhom, postaveného na parcele č. 2405/2, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa, vrátane jeho príslušenstva, plotov, vonkajších úprav a pozemku, parcela č. 2405/1, 2405/2, 2405/7, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa, zapísaných na liste vlastníctva č. 530, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa za účelom vykonania dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom majú byť ohodnocované nehnuteľnosti. 2.

Rozhodujúce dátumy :

Dátum vyžiadania posudku, dátum objednávky : Dátum miestneho šetrenia : Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 3.

15.10.2014 06.11.2014 06.11.2014 10.11.2014

Účel posudku :

Vykonanie dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom majú byť ohodnocované nehnuteľnosti. 4.

Podklady na vypracovanie posudku :

4.1

Dodané zadávateľom :

a)

Písomná objednávka zo dňa 15.10.2014

4.2

Získané znalcom :

a)

d) e) f)

Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 530, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa, zo dňa 10.11.2014, vedený Okresným úradom Šaľa, katastrálny odbor - vyhotovený cez Katastrálny portál GKÚ – originál Kópia z katastrálnej mapy, na parcelu č. 2405/1, 2405/2, 2405/7, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa, zo dňa 10.11.2014, vedená Okresným úradom Šaľa, katastrálny odbor - vyhotovená cez Katastrálny portál GKÚ – originál Inzercia z internetu - ponuka podobných nehnuteľností v mieste (rodinné domy v obci Dlhá nad Váhom) – www.reality.sk, zo dňa 10.11.2014 Výsledky miestnej obhliadky Fotodokumentácia ohodnocovaných nehnuteľností Index vývoja cien pre odbor stavebníctvo ako celok k 3. štvrťroku 2014 spracovaný na základe údajov ŠÚ SR

5.

Použitý právny predpis:

b) c)

Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. 6.

Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 491/2004 Z. z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľoch. STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z .z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z. z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z., ktorou sa mení Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky č. 626/2007 Z.z. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 534/2008 Z. z., ktorou sa mení Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení vyhlášky č. 500/2005 Z.z. Úplné znenie prílohy č.5 k vyhláške 490/2004 Z.z. v znení vyhlášky č. 500/2005 Z.z., vyhlášky č. 534/2008 Z.z. a vyhlášky č. 33/2009 Z.z. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z. z., ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov.

7.

Osobitné požiadavky objednávateľa: Stanoviť VŠH aj bez možnosti obhliadky ohodnocovanej nehnuteľnosti z dôvodu nedostatku súčinnosti jej vlastníka

Znalecký posudok č. 147/2014 – Rodinný dom, s.č. 382, k.ú. Dlhá nad Váhom, okres Šaľa

Mgr. Ing. Martin Kralovič

3

V znaleckom posudku uviesť informáciu o aktuálnom telefonickom kontakte na vlastníka ohodnocovanej nehnuteľnosti (ak je takýto údaj dostupný) 8.

Základné pojmy: Všeobecná hodnota (VŠH) – je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Východisková hodnota (VH) – je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Technická hodnota (TH) – je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebenia. Technický stav (TS) – je percentuálne vyjadrenie okamžitého stavu stavby. Výnosová hodnota (HV) – je znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, diskontovaných rizikovou (diskontnou) sadzbou.



4

II.

POSUDOK

1.

VŠEOBECNÉ ÚDAJE

a)

Výber použitej metódy:

Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodu, že ohodnocované nehnuteľnosti nie sú v súčasnosti využívané na podnikanie, neprinášajú teda výnos. Rovnako ako v čase, keď budú predmetom dobrovoľnej dražby nie je predpoklad, že budú využívané na prenájom s cieľom dosahovať výnos. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty nie je použitá z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby za posledné obdobie (zhruba 1 rok) o realizovaných prevodoch obdobných nehnuteľností. Výpočet východiskovej hodnoty rodinného domu je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Rozpočtový ukazovateľ rodinného domu je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky p odlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3. štvrťrok 2014. Východiskové rozpočtové ukazovatele boli stanovené s použitím posledne platných rozpočtových ukazovateľov spracovaných pôvodne ÚRS, Praha, aktualizovaných podľa štatistických údajov o vývoji cien stavebných prác uverejňovaných SŠÚ a z kalkulácií oprávnených dodávateľských nákladov vyhodnotených ÚSI pri Žilinskej univerzite. Východiskové rozpočtové ukazovatele sú spracované k termínu 4.štvrťrok 1996. Na aktuálnu cenovú hladinu sa prepočítajú pomocou priemerného indexu vývoja cien pre odbor stavebníctvo ako celok vydávaných SŠÚ. Metodika je verejnou publikáciou. Zdrojom výpočtu týchto indexov je aj internetová stránka http: //www.usi.sk/. Pod všeobecnou hodnotou sa rozumie výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci konajú s patričnou opatrnosťou a informovanosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. b)

Vlastnícke a evidenčné údaje :

1.

List vlastníctva č. 530, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa, zo dňa 10.11.2014, vedený Okresným úradom Šaľa, katastrálny odbor - vyhotovený cez Katastrálny portál GKÚ

A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape Parcelné Výmera/m2 Druh Spôsob Umiest. Druh číslo pozemku využitia pozemku chr.n. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2405/1 365 m2 záhrady 4 1 2405/2 141 m2 zast. plochy a nádvoria 15 1 2405/7 490 m2 zast. plochy a nádvoria 18 1 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Legenda : Kód spôsobu využívania pozemku 4Pozemok prevažne v zastavanom území obce alebo v záhradkárskej osade, na ktorom sa pestuje zelenina, ovocie, okrasná nízka a vysoká zeleň a iné poľnohospodárske plodiny 15 Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom 18 Pozemok, na ktorom je dvor Kód umiestnenia pozemku 1Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Stavby Súpisné Na parcele Druh Popis Druh chr. Umiest. číslo číslo stavby stavby n. stavby ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------382 2405/2 10 Rodinný dom 1 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Legenda : Druh stavby 10 Rodinný dom Kód umiestnenia stavby 1Stavby postavené na zemskom povrchu B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Por.číslo, Priezvisko, meno (názov), rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (IČO) a miesto trvalého pobytu (sídlo) vlastníka, spoluvlastnícky podiel Účastník právneho vzťahu : Vlastník 2

Saliji Zuzana r. Salijová, Dlhá n/Váhom, č. 382, SR Dátum narodenia : 25.04.1971 Spoluvlastnícky podiel


1/1 Mgr. Ing. Martin Kralovič

5

Titul nadobudnutia Kúpna zmluva č. V 405/98 z 20.3.1998 Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva podľa č. V 319/07 zo dňa 4.4.2007 Poznámka Oznámenie o začatí výkonu záložného práva v prospech Prima Banka Slovensko,a.s.,Hodžovo 11, 010 11 Žilina,IČO: 31 575 951 dobrovoľnou dražbou zo dňa 07.05.2014 - P 142/14 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------C. Ťarchy: Por.č.: 2 Prima banka Slovensko, a.s., Hodžova 11, 010 11 Žilina, IČO: 31 575 951 - Zmluva o zriadení záložného práva na nehnuteľný majetok č. 0000000000051639 podľa č. V 1116/2013 zo dňa 02.07.2013 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Iné údaje: Por.č.: OU Dlhá n/V - Rozhodnutie č.484/96 z 19.12.1996 Por.č.: 2 Geometrický plán č.48/2011 - GEOS s.r.o. Por.č.: 2 Žiadosť o zápis geometrického plánu zo dňa 15.04.2013 Bez zápisu. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Poznámka: Bez zápisu. c)

Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia:

Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením bola vykonaná dňa 06.11.2014 za účasti vlastníka ohodnocovanej nehnuteľnosti. Projektová dokumentácia vlastníkom nehnuteľnosti predložená nebola. Pri miestnej obhliadke bol zameraný skutočný stav nehnuteľnosti. Pre výpočet v tomto posudku boli použité údaje namerané znalcom pri obhliadke. Zameranie vykonané dňa 06.11.2014. Fotodokumentácia vyhotovená dňa 06.11.2014. Vlastnícky neusporiadané nehnuteľnosti neboli identifikované pri obhliadke ani špecifikované zadávateľom. d)

Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutočným stavom :

Po právnej stránke aj technickej stránke sa predložená dokumentácia nehnuteľnosti zhoduje so skutočnosťou. Predmet ohodnotenia je riadne zapísaný na liste vlastníctva č. 530, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa a zakreslený v katastrálnej mape. e)

Porovnanie údajov katastrálneho operátu so skutočným stavom:

Údaje o predmete tohto znaleckého posudku vedené v katastrálnom operáte príslušným katastrálnym úradom sa zhodujú so skutočnosťou zistenou pri obhliadke dňa 06.11.2014. f)

Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré sú predmetom znaleckého posudku v súlade s dokladmi o vlastníctve: Stavby : Rodinný dom, súpisné č. 382, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa Pozemky : - parcela č. 2405/1, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa - parcela č. 2405/2, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa - parcela č. 2405/7, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa

g)

Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú predmetom znaleckého posudku v súlade s dokladmi o vlastníctve:

Nenachádzajú sa.

2.

VÝPOČET VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY

2.1

RODINNÉ DOMY

2.1.1

Rodinný dom, súpisné č. 382, parcela č. 2405/2, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa

Ohodnocovaný rodinný dom je murovaný, nepodpivničený objekt s jedným nadzemným podlažím, s novou prístavbou vo východnej časti a s pôdorysom približne v obdĺžnika. Rodinný dom je súčasťou zástavby pôvodných rodinných domov v obci Dlhá nad Váhom, označený súpisným číslom 382, postavený na pozemku, parcela č. 2405/2, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa. Telefonický kontakt na vlastníka nehnuteľnosti bol v čase obhliadky nasledovný – 0940 755027 – p. Saliji, 0940 540292 - Mandák. Dispozičné riešenie Rodinný dom má jedno nadzemné podlažie a novú prístavbu vo východnej časti. Rodinný dom je prístupný v úrovni 1. nadzemného podlažia cez hlavný vstup umiestnený v jeho južnej fasáde. V 1. nadzemnom podlaží sa nachádzajú tieto miestnosti: predsieň, kúpeľňa s WC, kuchyňa a dve izby (pôvodná časť). Jedna izba sa nachádza ešte vo východnej časti (prístavba).



6

Technické a konštrukčné riešenie Základy sú zhotovené ako základové pásy z monolitického betónu. Podmurovka je zhotovená z DT tvárnic s betónovou zálievkou. Zvislé obvodové a nosné konštrukcie 1. nadzemného podlažia sú zhotovené z tehlového muriva v skladobnej hrúbke do 400 mm (pôvodná časť) a ako murované z pórobetónových tvárnic v skladobnej hrúbke do 300 mm (prístavba). Priečky a deliace konštrukcie sú zhotovené z tehlového muriva v skladobnej hrúbke do 150 mm. Vnútorné omietky sú zhotovené z omietkovej zmesi na báze MVC hladká. Stropy nad nad 1. nadzemným podlažím sú zhotovené ako drevené, trámové s doskovým podbíjaním a povrchmi z omietkovej zmesi na báze MVC hladká (v časti prístavby nedohotovené). Krov šikmej strechy je zhotovený z drevených hranolov s jednoduchým latovaním a plným záklopom – strecha je valbová. Krytina šikmej strechy je zhotovená z betónových škridiel zn. Bramac. Klampiarske konštrukcie strechy, t.j. zvody, žľaby a záveterné lišty sú riešené z pozinkovaného plechu, ostatné klampiarske konštrukcie, t.j. vonkajšie parapety okien, resp. balkónových dverí sú zhotovené z hliníkového plechu. Povrchovú úpravu fasády tvorí povrch zo striekaného Brizolitu (v časti prístavby nedohotovené). Vstupné dvere objektu sú zhovené ako plastové s izolačným dvojsklom. Interiérové dvere sú v celom objekte zhotovené na báze DT v plechových zárubniach. Okná sú v celom objekte zhotovené ako plastové s izolačným dvojsklom. Povrchy podláh obytných miestností sú zhotovené ako laminátové plávajúce parkety (v časti prístavby nedohotovené), povrchy podláh miestností sanity (kúpeľňa s WC) a kuchyne sú zhotovené z keramickej dlažby a povrchy podláh ostaných komunikačných a obslužných miestností (predsieň) sú zhotovené z keramickej dlažby. Povrchy stien miestností sanity (kúpeľňa s WC) a kuchyne sú obložené keramickým obkladom. Vykurovanie objektu je teplovodné s doskovými plechovými radiátormi. Ako zdroj vykurovania slúži plynový kotol a ako zdroj TÚV slúži plynový kotol (kúpeľňa s WC). V rodinnom dome sa nachádza rozvod pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja, rozvod kameninového potrubia kanalizácie, svetelná a motorická elektroinštalácia, rozvod zemného plynu a anténny televízny rozvod. V objekte sa nachádzajú nasledovné zariaďovacie predmety a predmety technického vybavenia objektu: Kúpeľňa s WC Kuchyňa

- plastová vaňa, umývadlo, pákové nerezové batérie, WC Combi, plynový kotol s ohrevom TÚV - kuchynská linka na báze DT – 5,000 m, nerezový drez, páková drezová batéria, sporák s rúrou P/E

Ide o dostatočne udržiavaný, starší rodinný dom s novou a nedokončenou prístavbou, ktorého technický stav a estetický vzhľad plne zodpovedá jeho veku. Objekt je v súčasnosti využívaný na bývanie. Objekt je zhotovený z bežných stavebných materiálov, stupeň a kvalita prevedenia zodpovedá štandardu a platným technickým normám. Objekt je využívaný na obytné účely, nenachádzajú sa v ňom žiadne prevádzkové priestory. Objekt bol podľa verbálnej informácie poskytnutej vlastníkom nehnuteľnosti a odborného odhadu znalca daný do užívania v roku 1960 (pôvodná časť) a neskôr ku nemu bola dobudovaná, nedohotovená prístavba (rok 2014). V zmysle Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb a skutočnosti, že ide o starší objekt s vykonanou rekonštrukciou a dobudovanou prístavbou, opotrebenie som stanovil analytickou metódou. Celkové, výpočtom stanovené opotrebenie zodpovedá reálnemu technickému stavu zistenému znalcom pri obhliadke. Dokončenosť jednotlivých častí a konštrukcií rozostavaných častí objektu určujem v percentách. Pri výpočte VŠH stavby bol použitý softvér HYPO pre súdnych znalcov firmy KROS verzia 7.10 ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE Pôvodná stavba z roku 1960 Vek:

2014 - 1960 = 54 r.

Výpočet: opotrebenie analytickou metódou: Cenový podiel

Rok Životnosť užívania

Č.

Názov

1

Základy vrátane zemných prác

11,20

1960

150

54

4,03

2

Zvislé konštrukcie

19,88

1960

100

54

10,74

3

Stropy

7,09

1960

100

54

3,83

4

Zastrešenie bez krytiny

7,29

2014

70

0

0,00

5

Krytina strechy

9,33

2014

70

0

0,00

6

Klampiarske konštrukcie

0,93

2014

50

0

0,00

7

Úpravy vnútorných povrchov

3,73

2014

50

0

0,00

8

Úpravy vonkajších povrchov

2,43

2014

50

0

0,00

9

Vnútorné keramické obklady

1,63

2014

50

0

0,00

10

Schody

0,00

1960

54

54

0,00

11

Dvere

1,57

2014

50

0

0,00

12

Vráta

0,00

1960

54

54

0,00

13

Okná

6,18

2014

50

0

0,00

14

Povrchy podláh

5,06

2014

50

0

0,00

15

Vykurovanie

9,50

2014

40

0

0,00

16

Elektroinštalácia

6,06

2014

40

0

0,00

17

Bleskozvod

0,00

1960

54

54

0,00

18

Vnútorný vodovod

1,52

2014

50

0

0,00

19

Vnútorná kanalizácia

0,29

2014

50

0

0,00

20

Vnútorný plynovod

0,41

2014

50

0

0,00

21

Ohrev teplej vody

0,47

2014

40

0

0,00

22

Vybavenie kuchýň

4,26

2014

40

0

0,00

23

Hygienické zariadenia a WC

1,17

2014

40

0

0,00


Vek Opotrebenie


7

24

Výťahy

0,00

1960

54

54

25

Ostatné

0,00

1960

54

54

0,00 0,00

Opotrebenie stavby

18,60%

VÝCHODISKOVÁ HODNOTA A TECHNICKÁ HODNOTA PODLAŽÍ: Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

2,251 0,950

1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod

Položka

2

Základy

2.1.a

betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou

3

Podmurovka

3.1.c

nepodpivn. - priem. výška do 50 cm - z betónu, tvárnic

4

Murivo

4.1.c

murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 40 cm do 50 cm

5

Deliace konštrukcie

5.1

tehlové (priečovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené)

6

Vnútorné omietky

6.1

vápenné štukové,stierkové plsťou hladené

7

Stropy

7.1.b

s rovným pohľadom drevené trámové

8

Krovy

8.2

väznicové valbové

10

Krytiny strechy na krove

10.2.a betónové škridľové ťažké korýtkové (Bramac,Tondach...) 12

Hodnota

Dokon.

Vysled.

960

100

960,0

255

100

255,0

1290

100

1290,0

160

100

160,0

400

80

320,0

760

80

608,0

625

100

625,0

800

100

800,0

55

100

55,0

25

100

25,0

260

80

208

135

100

135,0

530

100

530,0

355

80

284,0

150

100

150,0

480

100

480,0

280

100

280,0

55

100

55,0

35

100

Klampiarske konštrukcie strechy

12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty 13

Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)

13.3

z hliníkového plechu

14.

Fasádne omietky

14.1.a škrabaný brizolit nad 2/3 17

Dvere

17.3

hladké plné alebo zasklené

18

Okná

18.6

plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením

22

Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)

22.1

veľkoplošné parkety (laminátové)

23

Dlažby a podlahy ost. miestností

23.2

keramické dlažby

24

Ústredné vykurovanie

24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 25

Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)

25.1

svetelná, motorická

30

Rozvod vody

30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 31

Inštalácia plynu

31.1

rozvod zemného plynu Spolu

7610

35,0 7255

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33

Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika

33.1

kameninové potrubie (1 ks)

34

Zdroj teplej vody

34.3

kotol ústredného vykurovania (1 ks)

35

Zdroj vykurovania

35.1.c kotol ústredného vykurovania značkové kotle (Junkers, Vailant, Leblanc...) (1 ks)


25

100

25,0

40

100

40,0

335

100

335,0


8

36

Vybavenie kuchyne alebo práčovne

36.2

sporák plynový s elektrickou rúrou (1 ks)

60

100

36.9

drezové umývadlo nerezové (1 ks)

30

100

30,0

275

100

275,0

36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (5,000 bm)

60,0

37

Vnútorné vybavenie

37.3

vaňa plastová jednoduchá (1 ks)

65

100

65,0

37.5

umývadlo (1 ks)

10

100

10,0

38

Vodovodné batérie

38.1

pákové nerezové so sprchou (1 ks)

35

100

35,0

38.3

pákové nerezové (2 ks)

40

100

40,0

39

Záchod

39.3

splachovací bez umývadla (1 ks)

25

100

25,0

40

Vnútorné obklady

40.2

prevažnej časti kúpeľne min.nad 1,35 m výšky (1 ks)

80

100

80,0

40.4

vane (1 ks)

15

100

15,0

40.6

WC min. do výšky 1 m (1 ks)

30

100

30,0

40.7

kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks)

15

100

15,0

45

Elektrický rozvádzač

45.1

s automatickým istením (1 ks)

240

100

240,0

Spolu

1320

Zastavaná plocha vrátane prístavieb: Koeficient vplyvu zastavanej plochy:

120 / 144 =

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy dokončeného podlažia: (7610 + 1320 * 0,833)/30,1260 = Hodnota RU na m2 zastavanej plochy nedokončeného podlažia: (7255 + 1320 * 0,833)/30,1260 =

1320 144,00 m2 0,833 289,10 EUR/m2 277,32 EUR/m2

Pôvodná stavba z roku 1960 Zastavaná plocha:

90,00 m2

10,00*9,00 =

Prístavba z roku 2014 Zastavaná plocha:

54,00 m2

6,00*9,00 =

Východisková hodnota dokončeného podlažia:

289,10 EUR/m2*144,00 m2*2,251*0,95

89 024,53 EUR

Východisková hodnota:

277,32 EUR/m2*144,00 m2*2,251*0,95

85 397,03 EUR

Technický stav:

100 % - 18,60 %

Technická hodnota:

81,40 % z 85 397,03 EUR

81,40 % 69 513,18 EUR

Dokončenosť stavby: (85 397,03EUR / 89 024,53EUR) * 100 % = 95,9253 %

2.2

PLOTY

Pre stanovenie východiskovej hodnoty plotov boli v tejto podkapitole použité údaje zistené znalcom pri obhliadke, verbálne in formácie poskytnuté vlastníkom nehnuteľnosti a tiež moja vlastná odborná úvaha. Pre stanovenie počtu merných jednotiek boli použité údaje zistené znalcom pri obhliadke a údaje z katastrálneho operátu. Vek jednotlivých plotov bol určený odborným odhadom znalca tak, že celkové výpočtom stanovené opotrebenie zodpovedá reálnemu technickému stavu zistenému znalcom pri obhliadke. 2.2.1

Plot uličný - severný

Začiatok užívania: Vek: Životnosť: Opotrebenie:

1970 2014-1970 = 44 r. 50 r. 44 * 100 / 50 = 88 %

Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

2,251 0,950

Dĺžka plotu: Pohľadová plocha výplne:

28.00+32.00 = 60,00 m 60.00*1.60 = 96,00 m2



9

Pol. Popis č. 1.

Počet MJ

Body / MJ

60,00m

170

Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových Spolu:

3.

Výplň plotu: 96,00m2

380

12,61 EUR/m

1 ks

7435

246,80 EUR/ks

1 ks

4050

134,44 EUR/ks

Plotové vráta: a) plechové plné

5.

Plotové vrátka: a) plechové plné


(60,00m*5,64 EUR/m + 96,00m2*12,61 EUR/m2 + 1ks*246,80 EUR/ks + 1ks*134,44 EUR/ks)*2,251*0,95

Technický stav:

100 % - 88,00 %

Technická hodnota:

12,00 % z 4 127,64 EUR

2.2.2

4 127,64 EUR 12,00 % 495,32 EUR

Plot uličný - južný - I. časť


1970 2014-1970 = 44 r. 50 r. 44 * 100 / 50 = 88 %


2,251 0,950


28.00 m 28.00*1.60 = 44,80 m2

Pol. Popis č. 1.

Počet MJ

Body / MJ

28,00m

170

Spolu: Výplň plotu: 44,80m2


(28,00m*5,64 EUR/m + 44,80m2*12,61 EUR/m2)*2,251*0,95

Technický stav:

100 % - 88,00 %

Technická hodnota:

12,00 % z 1 545,77 EUR

2.2.3

380

1 545,77 EUR 12,00 %

Plot uličný - južný - II. časť 1985 2014-1985 = 29 r. 50 r. 29 * 100 / 50 = 58 %


2,251 0,950


24.00 m 24.00*1.40 = 33,60 m2

Pol. Popis č.

Počet MJ

Body / MJ

RU

24,00m

700

23,24 EUR/m

24,00m

926

Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu Podmurovka: betónová monolitická Spolu:

3.

12,61 EUR/m

185,49 EUR


2.

5,64 EUR/m 5,64 EUR/m

zo strojového pletiva na oceľové stĺpiky

1.

RU

Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových

3.

5,64 EUR/m 5,64 EUR/m

zo strojového pletiva na oceľové stĺpiky 4.

RU

30,74 EUR/m 53,98 EUR/m

Výplň plotu: z drev. výplňou zvislou v oceľ. rámoch


33,60m2

425

14,11 EUR/m


10

4.

Plotové vráta: c) drevené stolárske

5.

1 ks

5185

172,11 EUR/ks

1 ks

1665

55,27 EUR/ks

Plotové vrátka: c) drevené stolárske


(24,00m*53,98 EUR/m + 33,60m2*14,11 EUR/m2 + 1ks*172,11 EUR/ks + 1ks*55,27 EUR/ks)*2,251*0,95

Technický stav:

100 % - 58,00 %

Technická hodnota:

42,00 % z 4 270,48 EUR

2.2.4

42,00 % 1 793,60 EUR

Plot deliaci - západný


2012 2014-2012 = 2 r. 50 r. 2 * 100 / 50 = 4 %


2,251 0,950


10.00 m 10.00*1.60 = 16,00 m2

Pol. Popis č. 1.

4 270,48 EUR

Počet MJ

Body / MJ

10,00m

170

RU

Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových

5,64 EUR/m

Spolu: 3.

5,64 EUR/m

Výplň plotu: 16,00m2

zo strojového pletiva na oceľové stĺpiky


(10,00m*5,64 EUR/m + 16,00m2*12,61 EUR/m2)*2,251*0,95

Technický stav:

100 % - 4,00 %

Technická hodnota:

96,00 % z 552,06 EUR

2.3

380

12,61 EUR/m

552,06 EUR 96,00 % 529,98 EUR

VONKAJŠIE ÚPRAVY

Pre stanovenie východiskovej hodnoty vonkajších úprav boli v tejto podkapitole použité údaje zistené znalcom pri obhliadke, verbálne informácie poskytnuté vlastníkom nehnuteľnosti a tiež moja vlastná odborná úvaha. Pre stanovenie počtu merných jednot iek boli použité údaje zistené znalcom pri obhliadke a údaje z katastrálneho operátu. Vek jednotlivých vonkajších úprav bol určený odb orným odhadom znalca tak, že celkové výpočtom stanovené opotrebenie zodpovedá reálnemu technickému stavu zistenému znalcom pri obhliadke. 2.3.1

Vodovodná prípojka

Začiatok užívania: Vek: Základná životnosť: Opotrebenie vonkajšej úpravy:

1960 2014 - 1960 = 54 r. 60 r. 54 * 100 / 60 = 90,00 %

Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Počet merných jednotiek:

2,251 0,950 10.00 bm

Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.b) Prípojka vody DN 40 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2212 Diaľkové rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1800/30,1260 = Východisková hodnota:

10 bm*59,75 EUR/bm*2,251*0,95

Technický stav:

100 % - 90,00 %

Technická hodnota:

10,00 % z 1 277,72 EUR


59,75 EUR/bm 1 277,72 EUR 10,00 % 127,77 EUR


11

2.3.2

Vodomerná šachta


1960 2014 - 1960 = 54 r. 60 r. 54 * 100 / 60 = 90,00 %


2,251 0,950 1.20*1.20*1.50 = 2,16 m3 OP

Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2142 Tunely a podzemné dráhy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = Východisková hodnota:

2,16 m3 OP*254,27 EUR/m3 OP*2,251*0,95

Technický stav:

100 % - 90,00 %

Technická hodnota:

10,00 % z 1 174,49 EUR

2.3.3

117,45 EUR

Kanalizačná prípojka 2014 2014 - 2014 = 0 r. 60 r. 0 * 100 / 60 = 0,00 %


2,251 0,950 5.00 bm

Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = Východisková hodnota:

5 bm*28,38 EUR/bm*2,251*0,95

Technický stav:

100 % - 0,00 %

Technická hodnota:

100,00 % z 303,45 EUR

28,38 EUR/bm 303,45 EUR 100,00 % 303,45 EUR

Plynová prípojka


1985 2014 - 1985 = 29 r. 60 r. 29 * 100 / 60 = 48,33 %


2,251 0,950 10.00 bm

Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.2. Prípojka plynu DN 40 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 460/30,1260 = Východisková hodnota:

10 bm*15,27 EUR/bm*2,251*0,95

Technický stav:

100 % - 48,33 %

Technická hodnota:

51,67 % z 326,54 EUR

2.3.5

1 174,49 EUR 10,00 %


2.3.4

254,27 EUR/m3 OP

15,27 EUR/bm 326,54 EUR 51,67 % 168,72 EUR

NN prípojka


1985 2014 - 1985 = 29 r. 60 r. 29 * 100 / 60 = 48,33 %


2,251 0,950 12.00 bm

Kategória:

7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7)



12

Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.f) kábelová prípojka vzdušná Al 4*35 mm*mm Kód KS: 2213 Diaľkové telekomunikačné siete a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 330/30,1260 = Počet káblov: Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše:

10,95 EUR/bm 2 6,57 EUR/bm


12 bm*(10,95 EUR/bm+1*6,57 EUR/bm)*2,251*0,95

Technický stav:

100 % - 48,33 %

Technická hodnota:

51,67 % z 449,59 EUR

2.3.6

51,67 % 232,30 EUR

Spevnená plocha - chodník do RD


1985 2014 - 1985 = 29 r. 60 r. 29 * 100 / 60 = 48,33 %


2,251 0,950 13.00*1.00 m2 ZP

Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 =

8,63 EUR/m2 ZP


13 m2 ZP*8,63 EUR/m2 ZP*2,251*0,95

Technický stav:

100 % - 48,33 %

Technická hodnota:

51,67 % z 239,91 EUR

2.4

449,59 EUR

239,91 EUR 51,67 % 123,96 EUR

REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY

Názov

Východisková hodnota

Technická hodnota

85 397,03 EUR

69 513,18 EUR

Plot uličný - severný

4 127,64 EUR

495,32 EUR

Plot uličný - južný - I. časť

1 545,77 EUR

185,49 EUR

Plot uličný - južný - II. časť

4 270,48 EUR

1 793,60 EUR

Rodinný dom, súpisné č. 382, parcela č. 2405/2, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa Ploty

Plot deliaci - západný

552,06 EUR

529,98 EUR

10 495,95 EUR

3 004,39 EUR

Vodovodná prípojka

1 277,72 EUR

127,77 EUR

Vodomerná šachta

1 174,49 EUR

117,45 EUR

Kanalizačná prípojka

303,45 EUR

303,45 EUR

Plynová prípojka

326,54 EUR

168,72 EUR

NN prípojka

449,59 EUR

232,30 EUR

Spevnená plocha - chodník do RD

239,91 EUR

123,96 EUR

3 771,70 EUR

1 073,65 EUR

99 664,68 EUR

73 591,22 EUR

Celkom Ploty Vonkajšie úpravy

Celkom Vonkajšie úpravy Spolu:

3.

STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY

3.1

Metóda polohovej diferenciácie

a)

Analýza polohy nehnuteľností :

Ohodnocované nehnuteľnosti sa nachádzajú v obci Dlhá nad Váhom, v okrese Šaľa, na území Nitrianskeho kraja. Ohodnocovaný rodinný dom je zapísaný na liste vlastníctva č. 530, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa ako Rodinný dom. Pozemok, na ktorom sa ohodnocované nehnuteľnosti nachádzajú a tiež pozemok ku nim priľahlý je priamo prístupný z verejnej komunikácie v obci Dlhá nad Váhom. Dlhá nad Váhom je bežnou obcou v okrese Šaľa, na území Nitrianskeho kraja. Dlhá nad Váhom je obcou s približne 850 trvale žijúcimi obyvateľmi, od centra okresného mesta Šaľa je vzdialená cca 4 km, od centra krajského mesta Nitra je vzdialená cca 28 km.



13

Trh z nehnuteľnosťami podobného charakteru je v tejto obci úrovni dopytu, ktorý je porovnateľný s existujúcou ponukou. Lokalita, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza je typická funkciou bežného vidieckeho bývania v rodinných domoch - časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce. Ide o starší, bežne opotrebený a dostatočne udržiavaný objekt, ku ktorému bola dobudovaná prístavba (nedohotovená) - nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu. Prevládajúcu zástavbu v okolí tvoria pôvodné a tiež novšie rodinné domy. Príslušenstvo nehnuteľnosti je bez dopadu na cenu nehnuteľnosti. Ide o rodinný dom v pôvodnej uličnej zástavbe – priaznivý typ - dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím. V okolí je nedostatok pracovných príležitostí - obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť v tomto okrese je do 15%. Hustota obyvateľstva je v tejto lokalite vzhľadom na uvedený typ okolitej zástavby priemerná, konfliktné skupiny pri obhliadke zistené neboli. Orientácia obytných miestností nehnuteľností je čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná. Terén, v ktorom sa ohodnocované nehnuteľnosti nachádzajú je rovinatý – so sklonom do 5%. V blízkosti nehnuteľností sa nachádzajú prípojky, resp. vedenia týchto inžinierskych sietí – verejný vodovod, verejná kanalizácia, plynovod a NN elektrický rozvod. Doprava v okolí nehnuteľnosti je zabezpečená formou verejnej autobusovej dopravy. V obci sa nachádza obecný úrad, základná škola, zdravotné stredisko a základná obchodná sieť a základné služby. Dostupnosť úradov na úrovni okresu v centre mesta Šaľa je vo vzdialenosti cca 4 km, krajského úradu Nitrianskeho kraja a úradov štátnej správy na úrovni kraja v krajskom meste Nitra je vo vzdialenosti cca 28 km. V blízkosti nehnuteľnosti sa nachádza význačná prírodná lokalita (tok Váhu) - les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m. Kvalita životného prostredia je zaťažená bežným hlukom a prašnosťou od dopravy. Rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu je až trojnásobok súčasnej zástavby. Nehnuteľnosti nie sú v súčasnom charaktere podľa názoru znalca využiteľné na prenájom. Ako znalec hodnotím ohodnocované nehnuteľnosti ako priemerné. b)

Analýza využitia nehnuteľností:

Využiteľnosť je z hľadiska účelu daná charakterom okolitej zástavby, technickými a priestorovými parametrami danými na mieste. Ohodnocovaný rodinný dom slúži na bývanie, nie sú v ňom umiestnené prevádzkové priestory. c)

Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností:

Ohodnocované nehnuteľnosti sú podľa informácií z listu vlastníctva č. 530, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa zaťažené právami tretích osôb vecnej povahy, t.j. záložným právom ku ohodnocovanej nehnuteľnosti. Pozemok, na ktorom sa ohodnocované nehnuteľnosti nachádzajú je vlastnícky usporiadaný, patrí vlastníkovi ohodnocovanej nehnuteľnosti a je zapísaný na liste vlastníctva č. 530, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa. Pozemok, na ktorom sa ohodnocované nehnuteľnosti nachádzajú je priamo prístupný z verejnej komunikácie v obci Dlhá nad Váhom. Podstatné riziká spojené s užívaním nehnuteľnosti nie sú znalcovi známe. Na ohodnocované nehnuteľnosti sa viažu tieto práva a ťarchy v prospech tretích osôb – Prima banka Slovensko, a.s., Hodžova 11, 010 11 Žilina, IČO: 31 575 951 - Zmluva o zriadení záložného práva na nehnuteľný majetok č. 0000000000051639 podľa č. V 1116/2013 zo dňa 02.07.2013 A tiež nasledovné právne skutočnosti majúce vplyv na dispozíciu s ohodnocovanými nehnuteľnosťami – Oznámenie o začatí výkonu záložného práva v prospech Prima Banka Slovensko,a.s.,Hodžovo 11, 010 11 Žilina,IČO: 31 575 951 dobrovoľnou dražbou zo dňa 07.05.2014 - P 142/14 Podľa znalcovi dostupných poznatkov nevyplývajú pre ohodnocované nehnuteľnosti a ich budúce využívanie žiadne ďalšie administratívne, právne, faktické, dopravné ani technické riziká.

Zdôvodnenie výberu vhodnej metódy Všeobecná hodnota nehnuteľnosti sa v zmysle prílohy č. 3 Vyhlášky č. 492/2004 Z. z. stanoví metódami : a) porovnávacia metóda b) kombinovaná metóda (použije sa pri stavbách, ktoré sú schopné dosahovať výnos) c) metóda polohovej diferenciácie Je možné použiť aj viac metód súčasne podľa účelu posudku, pričom v závere bude po zdôvodnení uvedená len všeobecná hodnota určená vybranou metódou, ktorá najvhodnejšie zobrazuje definíciu všeobecnej hodnoty. a)

Porovnávacia metóda :

Pri výpočte sa používa transakčný prístup. Na porovnanie je potrebný súbor aspoň troch nehnuteľností a stavieb. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku (obostavaný priestor, zastavaná plocha, podlahová plocha, dĺžka, kus ........) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu. Hlavné faktory porovnávania : a) b) c) b)

ekonomické (dátum prevodu, forma prevodu, spôsob platby a pod.). polohové (miesto, lokalita, atraktivita, ........). konštrukčné a fyzické (štandard, nadštandard, príslušenstvo a pod.) Kombinovaná metóda :

Je použitá z dôvodu, že hodnotené nehnuteľnosti sú schopné dosahovať výnos. Pri tejto metóde sa stanoví VŠH nehnuteľností ako váhový priemer technickej a výnosovej hodnoty nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť môže byť prenajatá aj v čase, v ktorom bude na ňu zriadené záložné právo. Výnosová hodnota stavieb sa vypočíta kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo neobmedzeného obdobia alebo kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo obmedzeného obdobia s následným predajom. Výnosová hodnota sa vypočíta podľa vzťahu : VŠH = OZ / k [Eur], OZ k

odčerpateťný zdroj, ktorým sa rozumie disponibilný výnosov zohľadnením kapitalizovaného odpisu [Sk/rok] úroková miera, ktorá sa do výpočtu dosadzuje v desatinnom tvare [%/100] . Minimálna výška úrokovej miery v percentách sa rovná 1,5-násobku diskontnej sadzby zverejnenej Národnou bankou Slovenska. Úroková miera zohľadňuje aj zaťaženie daňou z príjmu.



14

c)

Metóda polohovej diferenciácie :

Metódou polohovej diferenciácie sa spravidla samostatne stanoví všeobecná hodnota pre : a) stavby s výnimkou bytov a nebytových priestorov, b) byty a nebytové priestory. Podľa vzťahu : VŠH = TH x kPD [Eur], kde TH kPD

technická hodnota stavby [Sk], koeficient polohovej diferenciácie vyjadrujúci vplyv polohy a ostatných faktorov vplývajúcich na všeobecnú hodnotu v mieste a čase [-].

3.2

Všeobecná hodnota stavieb vypočítaná metódou polohovej diferenciácie

Stanovenie výsledného koeficientu polohovej diferenciácie je zrealizované váhovým priemerom s hodnotami váh totožnými v publikácií Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej USI ŽI v Žiline v roku 2001, ISBN 80- 7100-827-3. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený tak, aby korešpondoval s reálnym stavom na aktuálnom relevantnom trhu s nehnuteľnosťami pre daný typ nehnuteľností. V zmysle Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty stavieb, ktorú spracoval ÚSI pri Žilinskej univerzite v roku 2001 bol priemerný koeficient polohovej diferenciácie pre bytové stavby v obciach stanovený v rozpätí 0,200 – 0,300. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie (predajnosti) vychádza z pomeru všeobecnej hodnoty stavieb na trhu, v sídle kde sa nehnuteľnosť nachádza k technickej hodnote ohodnocovaných stavieb. Vzhľadom k vyššie uvedeným skutočnostiam, lokalite, veľkosti sídelného útvaru, polohe ohodnocovanej nehnuteľnosti – blízkosti okresného mesta, charakteru objektu, veľkosti jeho celkovej zastavanej plochy, jeho pomerne dobrému technickému stavu, štandardnému spôsobu vyhotovenia viacerých konštrukcií, skutočnosti, že ku pôvodnému objektu bola dobudovaná nová prístavba, súčasnej finančnej a hypotekárnej situácií na slovenskom trhu a tiež s prihliadnutím k aktuálnym cenám podobných nehnuteľnost í v tejto časti Nitrianskeho kraja stanovujem priemerný koeficient polohovej diferenciácie na 0,450. Všeobecná hodnota stavieb vypočítaná metódou polohovej diferenciácie Priemerný koeficient polohovej diferenciácie:

0,450

Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: I. trieda = 1,350 III. trieda + 200 % = (0,450+0,900)

II. trieda = 0,900 Aritm. priemer I. a III. triedy

IV. trieda = 0,248 III. trieda = 0,450

V. trieda = 0,045

Aritm. priemer V. a III. triedy

III. trieda - 90 % = (0,4500,405)

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: č.

Popis

1

Trh s nehnuteľnosťami

Váha

Výsledok

Vi

Kpdi*Vi

Trieda

Kpdi

III.

0,450

13

5,8500

III.

0,450

30

13,5000

II.

0,900

8

7,2000

I.

1,350

7

9,4500

III.

0,450

6

2,7000

II.

0,900

10

9,0000

III.

0,450

9

4,0500

II.

0,900

6

5,4000

III.

0,450

5

2,2500

I.

1,350

6

8,1000

II.

0,900

7

6,3000

IV.

0,248

7

1,7360

IV.

0,248

10

2,4800

dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe 2

Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce

3

Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu

4

Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.

5

Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti

6

Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím...

7

Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15%

8

Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva

9

Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná

10

Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5%

11

Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa

12

Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, alebo autobus

13

Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, obchody s potravinami a priemyselným tovarom



15

14

Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby

III.

0,450

8

3,6000

II.

0,900

9

8,1000

III.

0,450

8

3,6000

IV.

0,248

7

1,7360

V.

0,045

4

0,1800

III.

0,450

20

9,0000

180

104,23

les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m 15

Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy

16

Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny

17

Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby

18

Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu

19

Názor znalca priemerná nehnuteľnosť Spolu

Koeficient polohovej diferenciácie: 104,23/ 180 = 0,579 Všeobecná hodnota stavieb vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: 73 591,22 EUR * 0,579 = 42 609,32 EUR

3.3

Všeobecná hodnota pozemkov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie

3.3.1

Pozemok, parcela č. 2405/1, 2405/2, 2405/7, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa

Ohodnocovaný pozemok sa nachádza na v obci Dlhá nad Váhom, v okrese Šaľa, na území Nitrianskeho kraja. Pozemok je na liste vlastníctva č. 530, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa zapísaný ako zastavané plochy a nádvoria a záhrady v zastavanom území obce. Pozemok je priamo prístupný z verejnej komunikácie v obci Dlhá nad Váhom. Umiestnenie v blízkosti okresného mesta, ako aj fakt, že v obciach susediacich so Šaľou je zvýšený záujem o nehnuteľnosti prejavovaný aj obyvateľmi Šale ma viedol ku rozhodnutiu, že som východiskovú hodnotu mernej jednotky pozemku stanovil na 60% z východiskovej hodnoty mernej jednotky pozemku v Šali (okresné mesto), t.j. z 9,96 Eur/m2. Pozemok je situovaný v stavebnom území obce do 5000 obyvateľov, v lokalite sa nachádzajú prevažne objekty štandardných rodinných domov. Pozemok je v okrajovej časti obce, cesta do centra okresného mesta Šaľa trvá cca do 10 minút jazdy autom, resp. prostriedkami verejnej hromadnej dopravy - pozemky na predmestiach miest. Funkcia lokality, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza je obytná. Terén, v ktorom sa pozemok nachádza je rovinatý, so sklonom do 5%. V blízkosti ohodnocovaného pozemku sa nachádzajú prípojky, resp. vedenia týchto inžinierskych sietí – verejný vodovod, verejná kanalizácia, plynovod a NN elektrický rozvod. Celková plocha pozemku je 996,00 m2. Druh pozemku

Vzorec

Spolu výmera

Podiel

Výmera

2405/1

záhrada

365

365,00

1/1

365,00 m2

2405/2

zastavaná plocha a nádvorie

141

141,00

1/1

141,00 m2

2405/7

zastavaná plocha a nádvorie

490

490,00

1/1

490,00 m2

Parcela

996,00 m2

Spolu výmera

Obec: Východisková hodnota: 60,00% z 9,96 EUR =

Dlhá nad Váhom (60% z VH Šale) 5,98 EUR

Koeficient všeobecnej situácie: 2. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov

0,90

Koeficient intenzity využitia: 3. rodinné domy so štandardným vybavením

1,00

Koeficient dopravných vzťahov: 0,90 3. pozemky na predmestiach mies, cesta vlastným autom do centra do 15 minút Koeficient obchodnej a priemyselnej polohy: 3. obytná poloha

1,20

Koeficient druhu pozemku: 1,30 zastavaná plocha, nádvoria a záhrady pri stavbách c) dobrá vybavenosť (miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) Koeficient povyšujúcich a redukujúcich faktorov: - iné faktory Koeficient polohovej diferenciácie: Jednotková hodnota pozemku: Všeobecná hodnota pozemku:

1,35

0,90*1,00*0,90*1,20*1,30*1,35=1,7059 1,7059 * 5,98 EUR/m2 = 10,20 EUR/m2 996,00 m2*10,20 EUR/m2 = 10 159,20 EUR



16

VYHODNOTENIE Názov

VŠH [EUR]

Pozemok, parcela č. 2405/1, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa

3 723,00


1 438,20

Pozemok, parcela č. 2405/7, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa Spolu


4 998,00 10 159,20


17

III.

ZÁVER

1.

ZÁKLADNÉ ÚDAJE

Nehnuteľnosť :

Rodinný dom so súpisným číslom 382 v obci Dlhá nad Váhom, postavený na parcele č. 2405/2, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa, vrátane jeho príslušenstva, plotov, vonkajších úprav a pozemku, parcela č. 2405/1, 2405/2, 2405/7, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa, zapísaných na liste vlastníctva č. 530, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa

Vlastník :

Saliji Zuzana r. Salijová č. 382 Dlhá n/Váhom Spoluvlastnícky podiel 1/1

2.

VŠEOBECNÁ HODNOTA

Rekapitulácia : Názov Všeobecná hodnota ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------a) Vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Všeobecná hodnota stavieb: 42 609,32 EUR Všeobecná hodnota pozemkov: 10 159,20 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb a pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodu, že uvedená nehnuteľnosť je využiteľná na bývanie a v súčasnosti podľa znalcovi dostupných informácií neprináša výnos. Rovnako ako v čase, keď bude predmetom dobrovoľnej dražby nie je predpoklad, že bude využívaná na prenájom s cieľom dosahovať výnos. Ohodnocovaný rodinný dom bude vzhľadom na jeho charakter zrejme v budúcnosti slúžiť na bývanie. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty nie je použitá z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby za posledné obdobie (zhruba 1 rok) o realizovaných prevodoch obdobných nehnuteľností. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Znalecký posudok má 20 strán textu formátu A4 a 8 strán formátu A4 zviazaných príloh. Je vypracovaný v 5 exemplároch, z ktorých jeden ostáva v archíve znalca. -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------



18

3.

REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY

Názov

Všeobecná hodnota [EUR]

STAVBY Rodinný dom, súpisné č. 382, parcela č. 2405/2, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa

40 248,13

Ploty Plot uličný - severný Plot uličný - južný - I. časť Plot uličný - južný - II. časť Plot deliaci - západný Spolu Ploty

286,79 107,40 1 038,49 306,86 1 739,54

Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka Vodomerná šachta Kanalizačná prípojka Plynová prípojka NN prípojka Spevnená plocha - chodník do RD Spolu Vonkajšie úpravy

73,98 68,00 175,70 97,69 134,50 71,77 621,64

POZEMKY Pozemok, parcela č. 2405/1, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa

3 723,00


1 438,20

Pozemok, parcela č. 2405/7, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa Spolu Pozemky

4 998,00 10 159,20

Spolu VŠH

52 768,52 Eur

Zaokrúhlene Eur

52 800,00 Eur

Slovom: Päťdesiatdvatisícosemsto Eur

4.

MIMORIADNÉ RIZIKÁ

Na nehnuteľnosť sa viažu vecné práva tretích osôb vo forme záložného práva, čo má výrazný vplyv na všeobecnú hodnotu ohodnocovanej nehnuteľností a jej predajnosť. Tiež skutočnosť, že budúci vydražiteľ nehnuteľnosti môže mať ďalšie náklady spojené s jej vyprataním a v takomto prípade tiež zväčša nemôže ihneď od dňa vzniku jeho vlastníckeho práva ku ohodnocovanej nehnuteľnosti túto aj plnohodnotne užívať, resp. požívať jej plody (napr. nájom...), výrazne determinuje záujem o nehnuteľností s podobným právnym stavom.

V Bratislave dňa 20.11.2014


Mgr. Ing. Martin Kralovič znalec


19

IV.

PRÍLOHY

1.) 2.)

Písomná objednávka zo dňa 15.10.2014 Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 530, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa, zo dňa 10.11.2014, vedený Okresným úradom Šaľa, katastrálny odbor - vyhotovený cez Katastrálny portál GKÚ Kópia z katastrálnej mapy, na parcelu č. 2405/1, 2405/2, 2405/7, k.ú. Dlhá nad Váhom, obec Dlhá nad Váhom, okres Šaľa, zo dňa 10.11.2014, vedená Okresným úradom Šaľa, katastrálny odbor - vyhotovená cez Katastrálny portál GKÚ – originál Inzercia z internetu - ponuka podobných nehnuteľností v mieste (rodinné domy v obci Dlhá nad Váhom) – www.reality.sk, zo dňa 10.11.2014 Pôdorys rodinného domu, súpisné č. 382, Dlhá nad Váhom, okres Šaľa – situačný náčrt Širšie vzťahy – mapa bezprostredného okolia nehnuteľnosti Fotodokumentácia ohodnocovaných nehnuteľností

3.) 4.) 5.) 6.) 7.)



20

V.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudok som vypracoval ako znalec vedený v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre základný odbor stavebníctvo, odvetvia pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľností. Evidenčné číslo znalca je 914 009. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 147/2014 znaleckého denníka číslo 5. Znalečné a náhradu nákladov účtujem podľa dokladu číslo 147/2014.

V Bratislave dňa 20.11.2014


Mgr. Ing. Martin Kralovič znalec


2014

Recommend Documents